物业规模与分布 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司分别拥有543处和523处自存仓物业，可出租面积约为3850万平方英尺和3660万平方英尺[243] - 截至2020年12月31日，公司为第三方管理723家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1266家[243] - 截至2020年12月31日，公司拥有475处同店物业和68处非同店物业[263] - 2018 - 2020年12月31日，公司分别拥有493、523和543处自存仓物业及相关资产[264] - 2020年，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、15%、9%和8%[248] - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，管理的门店数量分别为723家和649家[297] 物业收购与开发 - 2019年5月24日和2020年11月10日，公司分别以约160万美元和390万美元收购了位于亚利桑那州坦佩和佛罗里达州梅里特岛的门店[267] - 公司继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自存仓物业的收购和开发[247] - 2020年收购21家门店和土地，净购买价4.159亿美元；2019年收购29家门店，净购买价2.383亿美元[298] - 2021财年，预计经常性资本支出约1100万 - 1600万美元，计划资本改进和门店升级约1050万 - 1550万美元，新门店开发成本约3400万 - 4900万美元，当前计划的债务本金还款约4640万美元[303] 财务核算方法 - 公司自存仓物业按成本减累计折旧入账，折旧按直线法在5 - 39年的预计使用寿命内计提[254] - 公司对非合并房地产投资采用权益法核算，2018 - 2020年未确认相关减值损失[261] 经营业绩特点 - 公司经营业绩受收购和处置活动时间影响，且存在季节性波动，夏季入住率通常略高[245][264] 收入与费用变化 - 2020年租金收入从2019年的5.524亿美元增至5.810亿美元，增加2860万美元，增幅5.2%[268][269] - 2020年其他物业相关收入从2019年的6760万美元增至7070万美元，增加320万美元，增幅4.7%[268][271] - 2020年物业管理费收入从2019年的2400万美元增至2740万美元，增加350万美元，增幅14.6%[268][272] - 2020年物业运营费用从2019年的2.097亿美元增至2.236亿美元，增加1390万美元，增幅6.6%[268][273] - 2020年折旧和摊销从2019年的1.635亿美元降至1.566亿美元，减少700万美元，降幅4.3%[268][274] - 2020年一般及行政费用从2019年的3860万美元增至4140万美元，增加290万美元，增幅7.4%[268][275] - 2020年利息费用从2019年的7250万美元增至7590万美元，增加340万美元，增幅4.6%，平均未偿还债务余额增加1.821亿美元至20.365亿美元[268][276] - 2020年提前偿债损失为1800万美元，与提前赎回2.5亿美元2022年到期的4.800%优先票据有关[277] - 2020年房地产投资合资企业的权益收益从2019年的1110万美元降至20万美元[278] - 2020年房地产销售净收益为670万美元，较2019年的150万美元增加520万美元[279] 净收入与现金流 - 2020年和2019年归属公司普通股股东的净收入分别为1.65621亿美元和1.69117亿美元，调整后可归属普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO分别为3.39083亿美元和3.26328亿美元[293] - 2020年和2019年经营活动提供的现金分别为3.51033亿美元和3.31768亿美元，增长1930万美元；投资活动使用的现金分别为5.11441亿美元和3.75664亿美元，增加1.35777亿美元；融资活动提供的现金分别为1.08196亿美元和9585.5万美元，增长1234.1万美元[295] 融资活动 - 2020年和2019年分别从无担保优先票据获得净收益4.458亿美元和6.964亿美元，减少2.506亿美元[299] - 2020年10月6日，公司发行4.5亿美元2031年到期的无担保优先票据，年利率2%，净收益用于偿还2.5亿美元2022年到期的高级票据等[309] - 2020年10月30日，运营合伙企业用2020年10月6日发行的4.5亿美元2031年到期2%高级票据的收益赎回2022年票据，确认提前偿债损失1800万美元[311] - 修订并重述后的信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2020年12月31日，循环信贷额度借款有效加权平均利率为1.24%，可用借款余额为6.316亿美元[316][318] - 公司维持股权发售计划，可发售最多6000万股普通股，2020 - 2018年分别出售362.7万、589.9万和429.1万股，净收益分别为1.20727亿、1.96304亿和1.31835亿美元[321] - 截至2020年12月31日，2020 - 2018年分别剩余1090万、460万和1050万股普通股可根据股权分销协议发售[323] 资产与负债变化 - 2020年12月31日较2019年，存储物业净值增加7.31329亿美元，主要因收购21处存储物业等[324] - 2020年12月31日较2019年，其他资产净值增加6931万美元，主要因收购存储物业的在租租约价值等[325] - 2020年12月31日较2019年，循环信贷额度增加1.178亿美元，主要用于收购存储物业等[326] - 2020年12月31日较2019年，抵押贷款和应付票据净值增加1.20464亿美元，主要因收购存储物业组合承担6笔抵押贷款[327] - 2020年12月31日较2019年，运营合伙企业非控股权益增加1.87326亿美元，主要因收购存储物业发行OP单位等[329] - 截至2020年12月31日，公司合并债务包括22.528亿美元固定利率未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[335] - 截至2020年12月31日，公司有1.178亿美元浮动利率未偿还无担保信贷安排借款[335] 市场利率影响 - 市场利率变化对公司债务组合固定和可变利率部分影响不同[335] - 公司可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约120万美元，减少未来收益和现金流[336] - 公司可变利率债务市场利率下降100个基点，每年利息费用减少约120万美元，增加未来收益和现金流[336] - 市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押债务和无担保优先票据公允价值将减少约1.43亿美元[337] - 市场利率下降100个基点，公司未偿还固定利率抵押债务和无担保优先票据公允价值将增加约1.618亿美元[337]

物业规模与分布 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司分别拥有527处和523处自助存储物业，可出租面积约为3710万平方英尺和3660万平方英尺[165] - 截至2020年9月30日，公司为第三方管理733家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1260家[165] - 截至2020年9月30日，公司拥有477处同店物业和50处非同店物业[186] - 截至2020年9月30日和2019年，公司分别拥有527处和519处自助存储物业及相关资产[188] 区域收入占比 - 2020年前九个月，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、16%、9%和8%[171] 门店收购与开发 - 2019年1月1日至2020年9月30日，公司收购和开发了多处门店，同时出售了1处门店[188] - 2019年5月24日，公司以约160万美元收购了位于亚利桑那州坦佩的一家门店[188] - 2020年10月21日，公司签订购买协议，以约5.4亿美元收购8个自助存储物业组合，预计2020年12月分两批完成收购[250] - 2020年9月30日后，公司还签订购买协议，以8920万美元收购7个自助存储物业，预计2020年第四季度不同时间完成交易[251] 疫情应对措施 - 受新冠疫情影响，公司暂停了对现有客户的所有费率上调，并暂时中止了正常的逾期处理流程[191] - 公司实施了无接触在线租赁流程SmartRentalTM，并将公司总部、分区办公室和销售中心转移到远程办公[190] 疫情影响结果 - 截至目前，公司在租金收取或入住率方面未出现重大恶化[191] 季度财务数据 - 2020年第三季度总营收1.72511亿美元，较2019年同期的1.66547亿美元增长3.6%[197] - 2020年第三季度租赁收入1.46507亿美元，较2019年同期的1.42207亿美元增长3.0%，同店租赁收入增加主要因平均入住率提高1.5%[197][198] - 2020年第三季度其他物业相关收入1891.6万美元，较2019年同期的1805.4万美元增长4.8%，同店该收入减少主要受新冠疫情影响[197][200] - 2020年第三季度物业管理费收入708.8万美元，较2019年同期的628.6万美元增长12.8%，因管理的门店数量从652家增至733家[197][202] - 2020年第三季度物业运营费用5710.1万美元，较2019年同期的5346.5万美元增长6.8%，同店费用增加主要因物业税和广告成本增加[197][203] - 2020年第三季度折旧和摊销费用3808.4万美元，较2019年同期的4337.9万美元减少12.2%，主要因2019年收购的无形资产已完全摊销[197][204] - 2020年第三季度利息费用1900万美元，较2019年同期的1820.7万美元增长4.3%，因未偿还债务增加1.478亿美元至20.002亿美元[197][205] - 2020年第三季度其他收入较2019年同期减少160.2万美元，主要因2019年HVP III出售50处房产获得费用[197][206] - 2020年第三季度净收入4740.4万美元，较2019年同期的4259.7万美元增长11.3%[197] - 2020年9月30日末物业入住率为93.2%，较2019年同期的90.6%有所提高[197] 九个月财务数据 - 九个月内租金收入从4.098亿美元增至4.28亿美元，增长1820万美元，增幅4.4%[208][209] - 其他物业相关收入从5070万美元增至5230万美元，增长170万美元，增幅3.3%[208][210] - 物业管理费收入从1790万美元增至2010万美元，增长210万美元，增幅11.9%，管理门店从652家增至733家[208][212] - 物业运营费用从1.55亿美元增至1.682亿美元，增长1320万美元，增幅8.5%[208][214] - 折旧和摊销从1.225亿美元降至1.188亿美元，减少370万美元，降幅3.0%[208][215] - 一般及行政费用从2900万美元增至3010万美元，增长110万美元，增幅3.9%[208][216] - 利息费用从5390万美元增至5640万美元，增长250万美元，增幅4.7%，平均未偿债务余额增加1.467亿美元[208][217] - 经营活动提供的现金从2.599亿美元增至2.678亿美元，增长800万美元[220][221] - 投资活动使用的现金从3.053亿美元降至1.604亿美元，减少1.448亿美元[220][223] - 融资活动使用的现金从流入5178.8万美元变为流出1.59107亿美元，变化2.10895亿美元[220] - 2020年前9个月融资活动使用现金1.591亿美元，2019年同期为提供现金5180万美元，变化2.109亿美元[224] 收益分配要求 - 为符合联邦所得税REIT资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本收益）[226] 未来支出计划 - 2020财年剩余时间，预计经常性资本支出200万 - 700万美元，计划资本改进和门店升级400万 - 900万美元，新门店开发成本1600万 - 2600万美元，未偿还债务本金还款约1090万美元[227] 资金状况 - 截至2020年9月30日，可用现金及现金等价物约390万美元，修订并重述信贷安排下可用借款额度约7.12亿美元[232] 债务情况 - 无担保优先票据本金余额为1.85亿美元，2020年10月30日，运营合伙企业用2020年10月6日发行的4.5亿美元2031年到期2.000%优先票据赎回了2.5亿美元2022年到期4.800%优先票据[234][235] - 修订并重述信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2020年9月30日，循环信贷额度有效加权平均利率为1.25%，可用借款额度为7.12亿美元[240][242] - 截至2020年9月30日，公司合并债务包括19.426亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及3730万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[269] 股权计划 - 公司维持“按市价”股权计划，可通过销售代理出售最多6000万股普通股，截至2020年9月30日，该计划下仍有1460万股普通股可供发行[247] 票据发行 - 2020年10月6日，公司发行4.5亿美元2031年2月15日到期无担保优先票据，年利率2.000%，净收益4.421亿美元[248] 归属净收入与FFO - 2020年和2019年第三季度归属公司普通股股东的净收入分别为4689.1万美元和4215.4万美元，前九个月分别为1.23292亿美元和1.27072亿美元[263] - 2020年和2019年第三季度FFO归属普通股股东和OP单位持有人分别为8629.1万美元和8679.1万美元，前九个月分别为2.46155亿美元和2.43284亿美元[263] - 2020年和2019年第三季度经调整FFO归属普通股股东和OP单位持有人分别为8629.1万美元和8679.1万美元，前九个月分别为2.46155亿美元和2.43425亿美元[263] 利率影响 - 可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约40万美元，减少未来收益和现金流；下降100个基点，每年利息费用减少约40万美元，增加未来收益和现金流[270] - 市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.038亿美元；下降100个基点，公允价值将增加约1.181亿美元[271] 绩效指标 - 公司使用NOI衡量各门店及所有门店总体运营绩效，但它不能替代按照GAAP计算的运营指标[252][253] - 公司使用FFO作为评估门店运营的关键绩效指标，但它不能替代按照GAAP确定的净收入[257][258][259] - 经调整FFO排除了收购相关成本、债务提前清偿损益和非经常性项目的影响，有助于理解公司运营结果[260] 表外安排 - 公司没有除共同投资合伙企业外的表外安排、融资或与其他非合并实体或可变利益实体的关系[264]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股0.44美元，同店收入增长0.1%，同店费用增长4.2%，同店NOI增长 - 1.6% [14] - 同店收入增长在今年第一季度为1.7%，第二季度下降2.2%，第三季度增长0.1%，较上一季度改善230个基点 [14][15] - 第三季度从外部增长角度，公司在第三方管理平台新增37家新店 [18] - 公司预计年底前完成17家门店收购，总投资6.439亿美元 [19] - 10月6日完成4.5亿美元无担保债券发行，期限10年，到期收益率2.1%；10月30日赎回2.5亿美元2012年发行债券，支付1760万美元全额偿付费用 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存仓业务第三季度表现良好，实体入住率创历史新高，10月同店入住率较去年扩大211个基点 [7] - 优质客户需求强劲，平均停留时间延长，截至10月，主要市场平均净有效租金较去年的百分比差距在10% - 25%之间 [8] - 纽约投资组合表现出色，入住率和收入增长高于整体同店平均水平，且在第四季度加速增长 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月，平均要价净有效租金同比增长情况：第三季度平均为9.3%，9月约为15%，10月为19.6%；纽约市布鲁克林、布朗克斯和皇后区资产表现更好，市区增长20.3%，郊区略高 [25] - 10月迁出活动较去年下降4% [39] - 客户平均停留时间约为14个月，2020年以来延长了数天 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进技术举措，约30%的租赁通过SmartRental实现，本季度推出CubeSmart移动应用 [11] - 收购方面，预计年底前完成17家门店收购，包括此前宣布的从Storage Deluxe收购的8家门店以及另外9家位于佛罗里达、长岛、内华达和得克萨斯的门店 [10][19] - 行业供应前景逐渐放缓，在建物业数量减少；行业具有韧性，产品相对其他类型仍具吸引力，将继续吸引资本流入，预计2021年初交易活动和市场兴趣将持续 [9][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓行业是极具韧性的业务，公司在第二季度面临疫情挑战后，第三季度实现强劲复苏，积极势头延续至11月 [6][7] - 经营基本面大幅反弹，产品需求强劲，体现在高入住率和定价能力上；收款和应收账款恢复正常，表明行业现金流质量、客户质量和客户多元化程度高 [13][18] - 公司团队、系统和投资组合表现出色，灵活应对疫情挑战和市场变化，预计第四季度同店收入将继续增长 [17][15] - 公司财务状况健康，有能力为近期和中期承诺提供资金，具备财务灵活性和获取资本的能力，以支持外部增长机会 [22] 其他重要信息 - 公司发言包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素见提交给美国证券交易委员会的文件 [4] - 公司发言提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站第三季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：街价趋势如何，纽约情况怎样 - 第三季度平均要价净有效租金同比增长9.3%，9月约为15%，10月为19.6%；纽约市布鲁克林、布朗克斯和皇后区资产表现更好，市区增长20.3%，郊区略高 [25] 问题2：第四季度及2021年收购管道质量、资产类型和资本回报率看法 - 第四季度收购计划基本确定，已签约项目大概率会完成；收购活动活跃受季节性、经营基本面改善和低债务成本推动；资本回报率方面变化不大，预计2021年初行业交易和市场兴趣将持续 [26][28][29] 问题3：Storage Deluxe交易2021年整体收益率预期 - 该交易目标市场资本回报率为4% - 4.5%，2021年和2022年未达稳定收益率，预计2023年实现稳定；从战略角度看，该交易有助于完善公司在皇后区、布朗克斯和布鲁克林的市场领先地位 [30][31][32] 问题4：投资资金计划，是否考虑调整股权和债务融资比例 - 公司从长期角度以符合投资级信用评级的指标管理资产负债表；Storage Deluxe交易需约2亿美元现金完成，公司在信用指标上有一定操作空间，短期内灵活使用杠杆，长期仍将保持保守的信用指标 [34][35] 问题5：开发管道情况，是否有更多机会和开发活动增加 - 目前开发活动未明显增加，尽管基本面反弹，但开发决策受多种因素影响；公司认为寻找合适开发机会仍具挑战，在建项目数量可能减少而非增加 [37] 问题6：本季度迁出和迁入活动情况，以及迁出活动是否会恢复正常 - 迁出活动减少，10月迁出较去年下降4%；自存仓业务客户粘性高，但不确定是否会恢复传统模式 [39][40] 问题7：平均停留时间及与去年对比情况 - 平均停留时间约为14个月，2020年以来延长了数天 [41] 问题8：对纽约市市场的暴露上限及未来机会看法 - 公司将市场分为3个不同市场和多个子市场，没有设定纽约市市场暴露上限；未来会考虑机会是否能补充子市场，目前不会积极追求，同时也会在纽约市以外市场拓展 [42][43] 问题9：入住率增长受COVID直接影响程度 - 难以区分入住率增长受COVID直接影响程度，消费者选择自存仓原因多样，疫情证明产品能满足消费者临时安全存储需求 [45][46] 问题10：疫情期间低价入住客户恢复到市场租金所需时间 - 公司9月30日恢复对所有客户的租金上调；4月低价入住客户6个月后可首次上调租金，12个月后第二次上调，18个月基本恢复到当时水平，再经过两次上调可达到当前市场租金 [47][48]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，CubeSmart的每股调整后FFO增长为57%[2] - 同店收入增长为4.8%，高于行业平均水平[22] - 同店净营业收入（NOI）增长为5.9%[22] - 2020年上半年，公司同店收入增长为-0.3%，同店净营业收入（NOI）增长为3.1%[43] - 2019年，CubeSmart的股东总回报率为140%[18] - 2019年，CubeSmart的年度每股股息为1.75美元[18] 用户数据 - 2020年8月，同店入住率为94.3%，较2019年8月上升130个基点[13] - CubeSmart在前12个市场中产生68%的收入[23] 市场扩张与并购 - 2015年至2019年期间，公司共收购了96个物业，投资总额为11亿美元[28] - 截至2020年6月30日，公司在纽约市完成了516百万美元的新开发项目，共计12个项目[30] - 公司在合资收购中贡献了560万美元，合资收购总额为1.353亿美元[43] 财务状况 - 截至2020年6月30日，公司拥有733.9百万美元的循环信贷额度剩余[38] - 公司自2010年以来已成功筹集42亿美元的资金，包括14亿美元的普通股和18.5亿美元的无担保高级票据[39] - 截至2020年6月30日，公司净债务与EBITDA比率为4.6倍[35] - 总市值为1580亿美元，较去年增长了约6.5%[47] - 总毛资产为1793亿美元，较去年增长了约5.5%[47] - P/FFO（市盈率）为18.7倍，较去年下降了约1.1倍[47] - FFO支付比率为28.4%，较去年下降了约16.2%[47] - 股息收益率为1.5%，较去年下降了约1.2%[47] 新产品与新技术研发 - 公司在134个自有门店完成了照明改造，年节省约150,000千瓦的能源消耗[40] 负面信息 - 2017年，纽约市通过的区域修正案使得自存储设施在“工业商业区”的建设需要特别许可，导致可用于存储的土地减少了49%[27]

物业情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司分别拥有527处和523处自助存储物业，可出租面积约为3700万平方英尺和3660万平方英尺[154] - 截至2020年6月30日，公司为第三方管理719家门店，管理范围覆盖华盛顿特区和38个州，公司拥有和/或管理的门店总数达1246家[154] - 截至2020年6月30日，公司拥有477处同店物业和50处非同店物业[174] - 2019年1月1日至2020年6月30日期间，公司有多次物业收购和开发活动，物业数量从493处变为527处[177] 地区收入贡献 - 2020年上半年，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别贡献约16%、16%、9%和8%的总收入[160] 疫情影响与应对 - 新冠疫情导致美国失业率上升、资本市场波动和经济收缩，公司业务运营受影响，第二季度租赁量和租金率下降[178][180] - 自助存储被列为必要业务，公司门店在疫情期间保持开放，并实施无接触在线租赁流程，将部分办公地点转为远程办公[179] - 2020年3月下旬，公司暂停对现有客户的所有费率上调，并暂时中止正常的逾期处理流程[181] - 公司预计在第三季度末全面恢复逾期和租金上调流程[182] 物业会计核算 - 公司按成本减累计折旧记录自助存储物业，折旧按直线法在5至39年的预计使用寿命内计提[164] - 公司对非合并房地产投资采用权益法核算，2020年和2019年上半年均未确认相关减值损失[172] 财务数据（第二季度） - 2020年第二季度总营收为1.638亿美元，较2019年同期的1.590亿美元增长3.0%[184] - 2020年第二季度租金收入为1.405亿美元，较2019年同期的1.360亿美元增长3.3%，同店租金收入下降1.2%[184][186] - 2020年第二季度其他物业相关收入为1650万美元，较2019年同期的1690万美元下降2.4%[184][187] - 2020年第二季度物业管理费收入为680万美元，较2019年同期的610万美元增长11.9%，管理门店数量从648家增至719家[184][190] - 2020年第二季度运营费用为5530万美元，较2019年同期的5010万美元增长10.4%[184][191] - 2020年第二季度利息支出为1870万美元，较2019年同期的1810万美元增长3.1%，平均未偿债务余额增加1.591亿美元至19.807亿美元[192] - 2020年第二季度房地产投资收益权益较2019年同期减少1070万美元[193] - 2020年第二季度净利润为3893万美元，较2019年同期的4988万美元下降21.9%[184] - 截至2020年6月30日，期末入住率为92.5%，较2019年同期的91.6%有所提升[184] 财务数据（上半年） - 2020年上半年租金收入从2019年同期的2.676亿美元增至2.815亿美元，增长1390万美元，增幅5.2%[198] - 2020年上半年其他物业相关收入从2019年同期的3260万美元增至3340万美元，增长80万美元，增幅2.5%[199] - 2020年上半年物业管理费收入从2019年同期的1160万美元增至1300万美元，增长130万美元，增幅11.5%[201] - 2020年上半年物业运营费用从2019年同期的1.015亿美元增至1.111亿美元，增长950万美元，增幅9.4%[203] - 2020年上半年折旧和摊销从2019年同期的7910万美元增至8070万美元，增长160万美元，增幅2.1%[204] - 2020年上半年一般及行政费用从2019年同期的1890万美元增至1990万美元，增长100万美元，增幅5.1%[205] - 2020年上半年利息费用从2019年同期的3570万美元增至3740万美元，增长170万美元，增幅4.9%[206] - 2020年上半年经营活动产生的现金流量从2019年同期的1.773亿美元增至1.885亿美元，增长1130万美元[208] - 2020年上半年投资活动使用的现金从2019年同期的2.508亿美元降至1.245亿美元，减少1.263亿美元[210] - 2020年上半年融资活动使用的现金为1.16亿美元，而2019年同期融资活动提供现金8250万美元，变化1.985亿美元[212] 流动性与资金分配 - 公司运营现金流是主要流动性来源，收入主要来自租户租金和门店管理费，自存仓物业对短期经济衰退敏感度较低，但长期衰退会影响运营现金流[213] - 母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得），否则需缴纳联邦所得税[214] 资本支出与计划 - 2020财年剩余时间，预计经常性资本支出600万 - 1100万美元，计划资本改进和门店升级1100万 - 1600万美元，新门店开发成本2150万 - 3650万美元，未偿还债务本金还款约1150万美元[215] 资金状况与信贷安排 - 截至2020年6月30日，公司有350万美元现金及现金等价物，修订并重述的信贷安排下有7.339亿美元借款额度[220] - 公司未偿还无担保优先票据本金余额为1.85亿美元，净无担保优先票据为1.836721亿美元[222] - 优先票据契约限制运营合伙公司及其子公司的债务，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，有担保债务杠杆比率不超过40%，截至2020年6月30日运营合伙公司遵守所有财务契约[225][227] - 修订并重述的信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2020年6月30日，循环信贷额度借款有效加权平均利率为1.26%，可用借款额度为7.339亿美元[228][229] 股权计划 - 公司维持“按市价”股权计划，可通过销售代理出售最多6000万股普通股，截至2020年6月30日，有1460万股普通股可根据股权分配协议发行[233] 业绩指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于评估门店运营表现[234] - 资金运营现金流（FFO）是房地产公司常用业绩指标，定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[240] 股东相关财务数据 - 2020年Q2公司普通股股东净收入为3.8505亿美元，2019年同期为4.942亿美元；2020年上半年为7.6401亿美元，2019年同期为8.4918亿美元[246] - 2020年Q2可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO为7.9868亿美元，2019年同期为8.0967亿美元；2020年上半年为15.9864亿美元，2019年同期为15.6493亿美元[246] - 2020年Q2经调整后可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO为7.9868亿美元，2019年同期为8.1108亿美元；2020年上半年为15.9864亿美元，2019年同期为15.6634亿美元[246] 合并债务情况 - 截至2020年6月30日，公司合并债务包括194.32亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及1540万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[253] 利率影响 - 若公司可变利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约20万美元，将使未来收益和现金流减少约20万美元/年；若下降100个基点，每年利息费用减少约20万美元，将使未来收益和现金流增加约20万美元/年[254] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.072亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.21亿美元[255]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股0.41美元，同店收入增长-2.2%，同店费用增长2.4%，同店NOI增长-4.1% [14] - 截至目前，4月租金已收取97.6%，接近去年的98%；7月租金已收取95.6%，预计后续会继续增长并接近去年水平 [17][18] - 与去年同期相比，应收账款余额少于30天和少于60天的水平略好 [19] - 第二季度末因暂停客户精益销售导致的额外入住率为90个基点，7月底降至40个基点 [20] - 第二季度末杠杆水平保守，债务与总资产比率为39%，债务与EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为5.6倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成两笔收购，金额为6570万美元，季度内为第三方管理平台增加27家门店 [21] - SmartRental在线无接触体验在本季度约占租赁量的25% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月同店入住率同比下降7.7%，新客户同店净有效租金同比转正，平均上涨2.5%，月底较去年7月最后一天上涨约7% [9] - 7月同店迁入量同比增长3.8% [8] - 7月纽约MSA和行政区表现出色，MSA租赁量增长7%，新客户净有效租金上涨约5%，入住率提高150个基点；行政区租赁量增长超3%，新客户净有效租金上涨5.8% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 6月恢复正常精益流程，7月在解决逾期客户问题上取得重大进展，预计8月底基本完成，第三季度末应收账款恢复到疫情前正常水平 [8] - 6月底恢复更传统的疫情前运营流程，7月至8月初向所有客户发送租金上涨通知，预计季度末租金全面跟上涨幅 [10] - 持续在技术栈、收入管理和营销自动化方面创新，不断改进SmartRental并增加功能 [11][25] - 鉴于宏观环境不稳定和未来经济中断的不确定性，暂不恢复业绩指引 [21] - 公司资产负债表健康，有能力满足近期和中期承诺，有足够资金和财务灵活性，可在发现有吸引力投资时追求外部增长机会 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业具有韧性，公司对未来保持谨慎乐观，但会密切关注政府刺激措施、学校开学和经济开放情况以及疫情在各地区的影响 [11] - 认为公司基于需求的客户群体、优质的投资组合、强大的资产负债表以及在人员和系统方面的投资将继续为所有利益相关者创造价值 [12] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性声明，实际结果可能与声明有重大差异，风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有说明 [4] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站的第二季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 用于精益销售的单元主要集中在哪些市场，与同行的差异如何 - 停止和恢复精益销售是在整个投资组合中进行的，虽因市场不同在通知期等方面有差异，但总体上已在全国启动该流程，预计8月基本完成，部分会延续到9月，第三季度末全国情况将良好 [24] 问题: 是否有很多市场仍限制进行精益销售 - 未明确提及是否有很多市场限制，仅表示在推进流程 [24] 问题: 除租赁量占比25%外，SmartRental项目从客户处得到的反馈及其他情况 - 有一部分了解产品、对空间需求明确且习惯自助服务的客户喜欢SmartRental；也有首次使用产品、不确定空间需求或喜欢互动的客户，公司会继续创新并增加功能；未来即使恢复正常，仍会有大量消费者喜欢传统流程，公司会提供两种服务 [25] 问题: SmartRental是否有助于降低营销支出 - 两者没有直接关联，但在吸引对无接触服务有需求的客户方面有互补作用 [26] 问题: 恢复对现有客户的租金上涨后，租金上涨幅度的考虑与疫情前后是否有变化 - 仍以与疫情前相似的方式规划对现有客户的租金上涨，数据和测试表明，在高个位数范围内提高租金，消费者行为不会改变；公司会密切监测，若有变化会灵活调整 [28][30] 问题: 600美元的失业救济金对现有客户是否有帮助，若取消或大幅改变是否有影响 - 从轶事角度看，对部分客户有一定帮助，但客户群体地域和经济状况多样，有无这笔救济金对公司客户影响不大 [32] 问题: 本季度影响利润表的坏账费用或准备金是多少，第三季度随着拍卖积压问题的解决，预计如何变化 - 预计坏账影响将下降，公司按净收入报告结构，仅对预计能收回租金的租赁单元报告收入；第二季度因精益销售延迟，部分预计无法收回租金的单元未计入收入；随着精益销售恢复正常，坏账影响将减少 [33][34] 问题: 本季度坏账高于平均水平的幅度是多少 - 预计无法收回的拖欠率从约2%升至2.5% - 3%，坏账核销率上升超50% [35] 问题: 请更新ICAP相关情况，是否有新进展 - 有很多相关讨论，受影响方希望获得例外情况，但暂无正式行动；认为立法已通过，中长期不太可能逆转，短期内的个别例外情况还不确定 [36] 问题: 开发商是否开始从纽约市向外拓展，如在新泽西、威彻斯特或长岛开展业务；纽约MSA的情况是否与第二季度及7月的改善情况一致，第三季度收入增长情况如何 - 在ICAP立法前，开发商就已开始在纽约市外寻找开发机会，立法会加速这一趋势；7月纽约MSA和行政区表现出色，预计8月将继续保持良好态势 [38][39] 问题: 请说明第二季度纽约居民外迁情况，是否转化为存储需求 - 纽约不会衰落，如Facebook刚在纽约市租赁75万平方英尺办公空间；居民外迁是一种趋势，这些人可能需要临时存储物品，待工作恢复正常后会搬回，届时存储需求可能结束 [41] 问题: 请说明小商业客户的健康状况 - 大部分小商业客户继续租赁并按时支付租金；也出现了一些关闭小生意或餐厅的客户，他们将库存或设备存储起来，期待疫情结束后恢复营业 [43] 问题: 请说明本季度迁入和迁出率之间的差距，与去年相比如何 - 本季度迁入和迁出率差距较去年扩大，本季度下降约21%，2019年第二季度下降约9% [44][45] 问题: 第三季度迁入和迁出率差距的趋势如何 - 目前暂无更新 [45] 问题: 请说明第三方管理平台的情况，私人业主是否有兴趣加入，未来几个季度该平台的增长情况如何 - 该业务持续发展，入站咨询不断，管理合同管道健康；既有现有运营稳定的门店业主因公司平台的优势而加入，也有新交付门店因开发商缺乏运营经验而寻求帮助；业务发展人员忙碌，表明有很多兴趣 [47][48] 问题: 请说明交易市场的情况，包括活动、资本化率和定价 - 交易活动有所增加，部分原因是季节性因素，卖家希望在夏季旺季提高入住率和定价能力后再进入市场；同时，对运营表现和疫情影响的认识更清晰；从卖家角度看，运营稳定的物业定价依然强劲，大量资本对该领域感兴趣，压低了资本化率；处于租赁期的门店可能存在更有吸引力的风险调整后机会，但买卖双方预期存在较大差距 [50][51] 问题: 目前买卖双方在定价上的差距有多大 - 不同交易差异很大，差距可达20% - 30%，但有时会有买家接受卖家价格 [52] 问题: 如果第二季度未停止ECRI计划，会带来什么好处 - 会更好，但未量化具体好处；停止对现有客户的租金上涨是对收入增长同比影响最大的因素 [54] 问题: 不向客户收取滞纳金对其他租赁收入趋势有何影响，业务恢复正常后，预计何时能恢复正常 - 同比下降的大部分原因是滞纳金，季度初迁入量下降导致的行政费用也有一定影响；预计年底能恢复正常 [55] 问题: 7月较高的租赁活动是否由特定客户群体或不同存储需求的客户推动 - 因客户群体庞大且需求多样，难以提供具体情况，相关说明最多只是轶事 [56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股0.41美元，同店收入增长1.7%，同店费用增长3.8%，同店NOI增长0.8% [18] - 一季度末无担保信贷额度为7.5亿美元，到2021年底到期债务仅占3%（5600万美元），债务与总资产比率为39%，债务与EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为5.5倍 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度同店平均入住率较去年提高20个基点，季度末同店入住率为91.8%，较去年下降20个基点，同店租金较去年下降11% [10] - 4月同店入住率为91.8%，与3月持平，较去年下降50个基点，同店租金较2019年4月下降28%，同店退租较去年4月下降26%，4月同店租金净有效率较2019年4月下降13% [11] - 过去七天同店租金较去年仅下降12%，较4月趋势有显著改善 [12] - 一季度新收购3处物业，花费7470万美元，新增66家门店至第三方管理平台 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 按地区看，达拉斯、凤凰城、休斯顿、费城和佛罗里达州迈尔斯堡表现最佳，其余MSA表现相对一致 [12] - 纽约市与迈阿密、芝加哥、奥兰多和华盛顿特区相比，表现、收款情况和客户行为大致相同 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月2日全国推出无接触租赁服务，4月27日全国推出SmartRental在线租赁平台，还在研发其他创新技术解决方案 [13][14] - 随着部分城市解除居家令，公司将根据法规在各市场逐步恢复拖欠租金处理程序和对现有客户的租金上调 [21] - 公司认为此次疫情是公司发展的关键时刻，将结合优质客户服务文化和前沿技术解决方案，巩固行业领先地位 [15] - 纽约市相关立法将使自存仓开发基本停滞，全国其他地区新项目情况不一，总体来看新供应管道将减少 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度开局良好，但3月受疫情影响发生变化，4月适应新运营方式，近期租赁趋势令人鼓舞 [9][11][12] - 由于不确定性太多，公司暂不提供前瞻性盈利指引 [22] - 公司资产负债表强劲，有能力应对危机并在未来实现增长 [23][24] - 若国家安全重启，公司有望在夏季恢复到新常态，但情况难以预测 [46] 其他重要信息 - 公司财报电话会议记录中包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素可查看公司提交给美国证券交易委员会的文件 [4][5] - 公司提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站上的第四季度财务补充文件中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 未来费用情况，包括税收、营销和工资 - 房地产税仍是费用压力最大的项目，预计短期内趋势不变；营销支出持续增加，且投资回报良好；工资方面，一季度影响不大，预计与疫情前预期相比也不会有太大变化 [27][28][29] 问题: 过去几天SmartRental平台的租赁占比 - SmartRental平台推出约八天，昨天17%的租赁业务通过该平台完成，预计随着品牌知名度提高，占比将继续增长 [30] 问题: 无接触租赁项目的利润率假设及成本情况 - 目前难以判断，公司将继续提供高质量客户服务，可能根据健康状况在低接触、无接触和传统服务模式间灵活切换 [31][32] 问题: 上一次衰退时供应管道情况及此次是否会类似 - 上次衰退前大部分供应已交付，此次纽约市立法将使自存仓开发基本停滞，全国其他地区新项目情况不一，新供应管道预计将减少，但程度难以确定 [34][35] 问题: 近期租赁活动趋势、退租情况及租金变化 - 近7 - 14天租赁情况令人鼓舞，退租情况与4月相比无明显变化，租金净有效率较4月进一步下降400个基点 [37] 问题: 纽约市场的最新情况，是否会更激进地调整价格和折扣 - 纽约市场表现与其他城市相当，客户表现良好，公司对纽约市场仍有信心 [38] 问题: 如何看待当前情况对业绩的影响及未来预期 - 由于诸多因素不确定，难以提供具体数学模型和指引，业绩受恢复正常运营时间、需求水平、定价和折扣等因素影响较大 [40][41] 问题: 目前对未来的感觉是更好还是更糟 - 公司感觉更好，因为能提供无接触租赁服务，满足客户需求，若国家安全重启，需求可能在未来几周和几个月反弹，但情况取决于各城市的情况 [42][45] 问题: 疫情对纽约消费者和就业偏好的影响，以及对长期资本分配的看法 - 公司认为城市密度与疫情影响无必然联系，纽约市问题在于拥挤而非密度，仍看好纽约市和城市业务，相信规划者会找到减少拥挤的方法 [48][49][51] 问题: 一季度入住和退租的平均租金价差及4月以来的趋势 - 一季度入住和退租租金价差较以往扩大约5%，总体对租金情况满意 [53] 问题: 是否考虑将租户保险业务转为自营解决方案 - 公司每年都会评估当前模式与自营模式的经济风险，目前尚未找到有吸引力的时机或事实依据支持转型，将持续关注 [54] 问题: 每年有多少租户会获得租金上调，是否有季节性 - 正常情况下，入住6个月及之后每12个月的租户会获得租金上调，约一半租户会受影响；由于夏季入住较多，秋季和冬季达到6个月租期的租户更多，租金上调情况更集中 [56][57] 问题: 停止现有客户租金上调计划对同店NOI增长的影响 - 停止该计划会对同店NOI产生影响，具体影响取决于持续时间，是短期内影响业绩的最大变量之一 [58][59] 问题: 随着城市开放，是否会同步重新实施现有客户租金上调计划 - 公司会积极监测各地命令和市场行为，希望尽快恢复正常业务，但情况可能会有变化，难以预测具体时间 [60] 问题: 4月底入住率受未进行逾期拍卖的影响程度 - 未进行拍卖对入住率的影响约为50个基点 [63] 问题: 今年收购的三处物业的详细信息 - 一季度收购的一处物业位于圣安东尼奥，为租赁期内物业；季度末后签约的两处分别位于马里兰州杰瑟普和新泽西州霍博肯，入住率在65% - 70%之间；此外，公司还参与了一个涉及14处资产的合资项目 [64][65][66] 问题: 新合资项目的结构和合作伙伴情况，以及目前合资伙伴总数 - 新合资项目与长期合作的伙伴合作，有特定债务；公司与多个伙伴有合资项目，主要涉及开发项目，开发管道中的5处物业有4个非合并合资伙伴，还有一个长期合作的伙伴 [67] 问题: 当前自动支付的客户比例，以及自动支付和现金支付的收款差异 - 约50%的客户使用自动支付，自动支付和非自动支付客户的收款情况无显著差异，目前收款情况良好 [71] 问题: 历史上租户逾期60天、90天、120天后的收款情况 - 历史上60天可能是难以收款的节点，但由于疫情期间未进行正常催收程序，预计会收回一些超过60天的欠款 [72] 问题: 如何评估当前新交易，特别是在市场不确定性下的项目承保 - 目前评估新交易极具挑战性，市场活动放缓，部分交易价格较高，公司和同行都持谨慎态度，多数人会等待对市场重启和运营基本面有更清晰的了解后再行动 [74] 问题: SmartRental和行业线上化对人员配置和现场人员成本的影响 - 目前不确定，这取决于市场变化和客户偏好，公司有技术能力在不同服务模式间灵活切换 [76][77] 问题: 纽约ICAP政策变化对公司基本面和提价能力的长期影响 - ICAP立法将使纽约市新开发项目在中期内基本停滞，对现有运营商而言是积极消息，未来随着现有供应被消化，公司在纽约的市场领先地位将更有价值 [79][80]

物业资产情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司分别拥有524处和523处自助存储物业，可出租面积约为3670万平方英尺和3660万平方英尺[151] - 截至2020年3月31日，公司为第三方管理707家门店，自有和/或管理的门店总数达1231家[151] - 截至2020年3月31日，公司拥有477处同店物业和47处非同店物业[172] - 截至2020年3月31日和2019年，公司分别拥有524处和494处自助存储物业及相关资产[174] - 2019年1月1日至2020年3月31日，公司收购29处门店、开发3处门店、出售1处门店、合并1处门店[174] - 2019年5月24日，公司以约160万美元收购亚利桑那州坦佩的一处门店[174] - 截至2020年3月31日，公司没有被归类为待售的门店[168] - 2020年3月31日后，公司以6570万美元收购位于马里兰州和新泽西州的两个自存仓物业[216] 区域营收占比 - 2020年第一季度，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、16%、9%和8%[157] 减值损失情况 - 2020年和2019年第一季度，公司未确认与长期资产和非合并房地产投资相关的减值损失[166][169] 疫情影响 - 新冠疫情对公司2020年第一季度经营业绩影响不重大，但未来影响可能重大且不确定[175] 财务数据表现 - 2020年第一季度总营收为1.64081亿美元，较2019年的1.52845亿美元增长7.4%，其中租金收入增长7.1%，其他物业相关收入增长7.8%，物业管理费收入增长11.0%[177][178][179][181] - 2020年第一季度运营费用为5574万美元，较2019年的5142.5万美元增长8.4%，主要因物业税和广告成本增加[177][183] - 2020年第一季度净营业收入为1.08341亿美元，较2019年的1.0142亿美元增长6.8%[177] - 2020年第一季度末店铺数量为524家，总面积为3673.5万平方英尺，期末入住率为90.2%，平均入住率为91.5%[177] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为4083.8万美元，较2019年的3844.2万美元增长6.2%，主要因2019 - 2020年收购和开发的店铺[177][184] - 2020年第一季度一般及行政费用为1036.5万美元，较2019年的914.7万美元增长13.3%，主要因员工人数增加[177][185] - 2020年第一季度利息费用为1868.1万美元，较2019年的1751.7万美元增长6.6%，平均未偿还债务余额增加1.333亿美元至19.442亿美元[186] - 2020年第一季度经营活动提供的现金为8094.9万美元，较2019年的7545.8万美元增加549.1万美元[188][190] - 2020年第一季度投资活动使用的现金为3478.4万美元，较2019年的7903.3万美元减少4424.9万美元，主要因存储物业收购和开发现金使用减少[189][190][191][192] - 2020年第一季度融资活动使用的现金为6612.7万美元，而2019年为提供363.4万美元，变化为减少6976.1万美元[190] - 2020年第一季度融资活动使用现金6610万美元，较2019年同期的现金流入360万美元减少6980万美元[193] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为3789.6万美元，2019年同期为3549.8万美元[229] - 2020年第一季度FFO归属于普通股股东和OP单位持有人为7999.6万美元，2019年同期为7552.6万美元[229] 未来支出计划 - 2020财年剩余时间，预计经常性资本支出1000 - 1500万美元，计划资本改进和门店升级1700 - 2200万美元，新门店开发成本3000 - 4500万美元，未偿债务本金还款约1220万美元[196] 资金与债务情况 - 截至2020年3月31日，公司有可用现金及现金等价物约3570万美元，修订并重述信贷安排下有7.493亿美元借款额度[202] - 公司未偿还无抵押优先票据本金余额为1.85亿美元，净无抵押优先票据为18362.23万美元[204] - 截至2020年3月31日，循环信贷工具下借款的有效加权平均利率为2.09%，可用借款额度为7.493亿美元[210] - 截至2020年3月31日，公司合并债务包括19.439亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[234] 股权计划 - 公司维持“随行就市”股权计划，可通过销售代理出售最多6000万股普通股，截至2020年3月31日，有1460万股普通股可发行[214] 业绩指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，NOI并非按照公认会计原则计算的业绩指标[218] - 公司使用NOI衡量门店运营表现，但NOI不能替代GAAP规定的财务指标[219] - FFO是房地产公司常用的运营表现补充指标，公司计算的FFO可能与其他公司不可比[223][224] - 调整后的FFO排除收购相关成本等项目，有助于理解公司运营结果，计算方式可能与其他公司不同[226] 经济影响与风险 - 公司认为自存仓物业对短期经济衰退的敏感度低于其他房地产类型，但长期经济衰退会对运营现金流产生不利影响[194] - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括资本利得）[195] - 公司无表外安排、融资或与其他非合并实体的关系（除共同投资合伙企业）[230] - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[231] - 市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.064亿美元[237] - 市场利率下降100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将增加约1.176亿美元[237]

业绩总结 - 2020年第一季度公司的每股收益（EPS）为0.20美元，较2019年同期的0.19美元有所增长[15] - 调整后的每股运营资金（FFO）为0.41美元，同比增长2.5%[16] - 2020年第一季度公司的净收入为3790万美元，较2019年同期的3550万美元有所增加[15] - 2020年第一季度的总收入增加了1120万美元，物业运营费用增加了430万美元[24] - 2020年第一季度持续运营的总收入为164,081千美元，较2019年第四季度的165,506千美元下降0.9%[53] - 持续运营的EBITDA为97,976千美元，较2019年第四季度的101,175千美元下降3.2%[53] - 净收入归属于公司为37,896千美元，较2019年第四季度的42,045千美元下降10.2%[53] 用户数据 - 同店（477家门店）净运营收入（NOI）同比增长0.8%[10] - 同店平均入住率为91.5%，季度末达到91.8%[10] - 截至2020年3月31日，公司第三方管理平台新增66家门店，总数达到707家[19] - 2020年第一季度同店物业的平均入住率为91.5%，较2019年同期的91.3%上升了0.2个百分点[64] - 2020年第一季度租金收入为130,526千美元，较2019年同期的127,778千美元增加了2,748千美元，增幅为2.1%[63] 未来展望 - 由于COVID-19疫情的影响，公司决定撤回2020年的全年指导[31] - 2020年第一季度的运营结果未受到COVID-19的重大影响，但未来的运营和财务结果难以预测[31] - 公司在2020年4月底的流动性状况良好，拥有6.809亿美元的循环信贷额度[29] - 截至2021年，公司仅需偿还5570万美元的债务到期和6790万美元的开发资金[29] 新产品和新技术研发 - 2020年第一季度新开发物业的总投资为131,900千美元[82] - 2020年第一季度完成的新开发物业总可租赁面积为464,605平方英尺[85] 市场扩张和并购 - 公司在2020年第一季度收购了一处位于德克萨斯州的物业，交易金额为900万美元[17] 负面信息 - 公司暂停了对现有客户的所有租金上涨，并暂时中止了正常的逾期处理流程[11] - 公司面临的风险包括经济、市场条件的变化以及融资风险等[47] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在自我管理的房地产投资信托中，属于美国前三大自存储物业的拥有者和运营者[36] - 公司使用的运营绩效指标“运营资金”（FFO）不应被视为净收入的替代指标[40] - 净运营收入（NOI）被管理层用作评估各门店运营绩效的关键指标[42] - 固定费用覆盖比率为5.5倍，远高于要求的1.5倍[80] - 杠杆比率为39.7%，低于要求的60%[80] - 无担保资产比率为246.4%，高于要求的150%[80]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店收入增长1.6%，费用增长4.6%，净营业收入（NOI）增长0.4%；全年同店收入增长1.9%，费用增长4%，NOI增长1.1% [9] - 第四季度平均入住率为91.7%，同比上升10个基点，季度末入住率也上升10个基点，达到91.2% [10] - 第四季度调整后每股运营资金（FFO）为0.42美元，处于指引范围高端；全年每股FFO为1.69美元，较2018年增长3% [11] - 2019年通过出售股票筹集1.963亿美元，平均股价33.64美元；10月发行3.5亿美元10年期无担保优先票据，票面利率3%，全年新发行债券总额达7亿美元 [14][15] - 12月宣布季度股息提高3.1%，年化股息为每股1.32美元，基于2020年指引中点，股息支付率为78.1% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购5处房产，总价5790万美元，全年收购29处，总价2.466亿美元；出售1处德州房产，售价410万美元 [12] - 第四季度第三方管理业务新增46家门店，2019年共新增199家，年末管理门店达649家 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2020年纽约市交付量将逐渐减少，且新增交付多在不与现有门店直接竞争的子市场 [8] - 2020年同店物业池中约45%的门店将受到新供应竞争影响，低于2019年的50% [20] - 2020年有效租金整体较2018年第四季度下降2.5% - 5%，目前仍处于该区间；未受供应影响的市场有效租金为正，部分市场有改善迹象，部分市场仍面临压力 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年是行业过渡年，公司将继续通过第三方管理计划、合资企业、非稳定投资组合租赁和成功的债务与股权融资实现FFO增长 [6][7] - 持续积极寻找外部增长机会，追求有吸引力的风险调整后回报投资，关注处于租赁阶段的项目 [41][43] - 营销方面，将继续积极投入，期望以合理成本获取客户，费用增长幅度可能与第四季度相近 [30][31] - 定价策略上，倾向在要价和激励措施间取得健康平衡，实现更渐进的租赁和更高的有效租金 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临新供应带来的内部增长逆风，但公司对未来前景保持积极，预计2021年基本面将逐步增强 [6][7] - 2020年上半年收入增长可能有积极影响，下半年增长将趋于平稳；入住率表现令人鼓舞，但定价仍面临新供应挑战 [26][27] 其他重要信息 - 2020年同店房地产税预计增长5% - 7%，未来几年可能仍有3% - 5%的增长，公司将积极挑战评估价值以降低成本 [48][52] - 2020年FFO指引受租赁物业稀释影响，每股减少0.07 - 0.08美元，较2019年减少约0.02美元 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度核心收入增长及2020年需求情况 - 公司预计2020年收入增长率不会呈线性变化，年初可能有积极影响，下半年趋于平稳；2020年至今入住率表现良好，较去年同期高出30个基点，但定价仍面临新供应挑战 [26][27] 问题2: 营销费用增长原因及2020年预期 - 行业竞争激烈，空置率高，第四季度营销投入取得了可接受的回报；2020年将继续积极投入营销，费用增长幅度可能与第四季度相近，二、三季度增长可能较高 [30][31][33] 问题3: 同店增长预期及各市场表现 - 增长波动受定价策略影响；纽约市预计与整体同店预期一致，郊区压力较大；迈阿密、芝加哥等早期受供应影响的市场2020年表现可能更好；加州市场预计表现出色，佛罗里达州部分市场可能表现不佳 [35][36][38] 问题4: 租赁物业稀释及开发投资意愿 - 指引中的稀释不考虑投机性活动；公司持续寻找增长机会，关注有吸引力的风险调整后回报项目，目前纽约、波士顿、华盛顿特区暂无有吸引力的开发项目 [41][42][44] 问题5: 第四季度有效租金趋势及2020年情况 - 第四季度和2020年至今有效租金与全年情况相似，整体较2018年第四季度下降2.5% - 5%，不同市场表现不同 [46] 问题6: 房地产税情况及未来展望 - 2020年同店房地产税预计增长5% - 7%，未来几年可能仍有3% - 5%的增长，短期内难以回到通胀水平，公司将积极挑战评估价值 [48][51][52] 问题7: 供应减少原因 - 是多种因素的综合结果，包括开发商在核心市场机会减少后转向周边市场，以及部分市场无关的投资者开始关注二级市场 [55][57][58] 问题8: 纽约市投资组合构成 - 约14%的NOI来自纽约市，其余来自周边地区，2020年周边地区新供应影响更大 [59][60] 问题9: 供应高峰市场定价策略 - 行业有两种策略，公司倾向在要价和激励措施间取得平衡，实现更渐进的租赁和更高的有效租金 [61][62][63] 问题10: 外部增长机会及客户行为变化 - 公司认为国内有很多机会，优先考虑运营稳定的门店，未来两到三年租赁阶段项目的整合机会将增加；客户行为无显著变化，线上购物更普遍，比较三家供应商的习惯未变 [67][68][70] 问题11: 有效租金差距及应对措施 - 净有效租金趋势与整体收入增长趋势相似，下半年可能趋于平稳；公司长期关注提高续租率，已较为激进，低挂果实已被摘取 [74][75][78] 问题12: 第三方管理费用压力 - 部分运营商为扩大规模降低费用，但公司多数第三方客户对经济安排满意，认为公司提供了高价值 [80][81] 问题13: 休斯顿市场情况 - 2020年新开业门店将减少，入住率将增长，但净有效租金仍面临压力；长期来看，休斯顿和迈阿密市场的人口结构变化值得关注 [85][86][90] 问题14: 一般及行政费用（G&A）增长原因 - 增长约8% - 9%，反映了公司随着平台增长继续建设团队和系统 [91] 问题15: 广告支出增长原因及2020年费用增长驱动因素 - 增长主要是由于拍卖关键词支出增加；2020年费用增长主要由房地产税（5% - 7%）、营销费用（20% - 30%）和人员成本推动 [93][94][95] 问题16: 收购指引范围及开发项目稳定时间 - 收购指引是对机会规模的指示，不针对特定类型，取决于有吸引力的风险调整后回报项目；2019年和2020年开业项目预计在开业后36 - 45个月达到物理入住稳定，再经过约12个月实现经济稳定 [97][98][99]