物业数量和分布 - 公司拥有或部分拥有并合并的自储存物业数量从2023年12月31日的611处增加至2024年6月30日的615处[146] - 公司在2024年6月30日管理的第三方物业数量为879处[146] - 公司的总物业数量(自有和管理)达到1,494处[146] - 公司的自储存物业主要集中在大都市和郊区地区,没有单一客户占据重大收入份额[151] - 公司在纽约、佛罗里达、加利福尼亚和德克萨斯州的物业分别占总收入的18%、14%、11%和9%[151] 收入来源和影响因素 - 公司主要收入来源于客户租赁空间和管理费[147] - 公司的经营业绩受到整体经济状况、消费者支出水平和坏账率的影响[149] 公司发展策略 - 公司专注于内部增长机会,同时选择性地进行自储存物业的收购和开发[150] 财务表现 - 总收入增加2.0%,从517.3百万美元增加到527.6百万美元[171][178] - 同店物业组合租金收入下降0.1%[171] - 物业运营费用增加9.7%,从145.9百万美元增加到160.1百万美元[172][179] - 利息费用下降3.3%,从47.2百万美元下降到45.7百万美元[173][180] - 权益法投资收益下降62.0%,从3.3百万美元下降到1.3百万美元[181] - 期末整体物业组合出租率为91.3%,同比下降0.7个百分点[175] - 同店物业组合期末出租率为91.9%,同比下降0.7个百分点[175] - 同店物业组合实现租金为每平方英尺22.57美元,同比上升1.1%[175] - 折旧和摊销费用为101.8百万美元[175] - 一般及管理费用为30.2百万美元[175] - 其他费用为46.4百万美元[175] - 经营活动产生的现金流增加7.3%,从299.1百万美元增加到321.0百万美元[185] - 投资活动使用的现金流增加15.0%,从47.5百万美元增加到54.6百万美元[186] - 融资活动使用的现金流增加7.2%,从249.4百万美元增加到267.4百万美元[187] 财务状况 - 公司未发生任何减值损失[158,161] - 公司在2023年12月31日和2024年6月30日的投资于联营企业的账面价值分别高于其相应的权益份额31.8百万美元和31.4百万美元[162] - 公司持有838.8百万美元的未使用的信用额度[195,202] - 公司发行了多只无担保优先票据,总额为28亿美元[196,197,198] - 公司维持了良好的财务指标,符合无担保优先票据和信用额度的相关财务约定[200,203,204] 业绩衡量指标 - 公司定义了净营业收入(NOI)作为衡量经营业绩的关键指标[207][208][209] - 公司使用资金营运(FFO)作为衡量经营业绩的补充指标[211][212][213] - 公司在2024年上半年实现归属于普通股股东的净收益1.88亿美元,FFO为2.92亿美元[215][216] - 公司的加权平均稀释股数为227,867股[217] 风险因素 - 公司面临利率风险,如果市场利率上升100个基点,将使公司浮动利率债务的年利息费用增加10万美元[224] - 如果市场利率上升100个基点,公司固定利率债务的公允价值将下降1.102亿美元[225] - 如果市场利率下降100个基点,公司固定利率债务的公允价值将上升1.141亿美元[225] - 公司没有表外安排或其他非合并实体[219]

财务数据和关键指标变化 - 同店收入增长0.3%,同店平均出租率下降约110个基点至91.5% [13] - 同店运营费用增长4.2%,主要受物业保险和维修维护成本压力 [14] - 同店NOI下降1.2% [14] - 报告FFO每股为$0.64,符合指引中值 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在纽约新开两个开发项目,总投资$61.8百万 [15] - 第三方管理业务继续增长,季末管理物业达879个 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场表现强劲,各指标均优于整体大都市区 [11][29][30][31][32] - 佛罗里达西海岸、亚特兰大和图森市场持续疲软 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的外部增长策略,积极寻找合适的收购机会 [15][52][53][54][55] - 公司重点关注再开发项目,是另一增长领域 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,如果房地产市场和消费者情绪出现改善,可能会为2025年创造良好环境 [47][48] - 管理层表示,短期内很难预测同店收入何时能恢复同比正增长 [59][60][61] 其他重要信息 - 公司第三方管理业务继续增长,季末管理物业达879个 [15] - 公司资产负债表状况良好,负债率为4.3倍 [16] - 公司调整了2024年全年指引,同店收入和NOI增长预期有所收窄 [17][18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway 提问** 询问7月份新客户入住租金情况以及现有客户续租情况 [21] **Timothy Martin 回答** 7月新客户入住租金同比下降约10%,现有客户续租情况良好,各项指标与疫情前水平相当 [22] 问题2 **Sanket Agrawal 提问** 询问公司如何降低了运营费用指引 [24] **Timothy Martin 回答** 主要是年初预期的房地产税增幅有所下调,加上年初至今的实际表现 [25] 问题3 **Nick Joseph 提问** 询问纽约市场的表现趋势及可持续性 [28] **Christopher Marr 回答** 纽约市场表现仍然强劲,但预计未来会有所放缓,各细分区域表现有所差异 [29][30][31][32]

文章核心观点 文章围绕CubeSmart和Alexander's两家公司展开，介绍了CubeSmart季度财务表现、股价情况及未来展望，还提及Alexander's即将公布的季度业绩预期 [1][2][9] CubeSmart财务表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.64美元，与Zacks共识预期一致，去年同期为每股0.66美元 [1] - 截至2024年6月季度营收2.6621亿美元，超Zacks共识预期0.94%，去年同期为2.6081亿美元 [2] - 过去四个季度，公司两次超出共识FFO预期，四次超出共识营收预期 [1][2] CubeSmart股价表现 - 年初以来股价上涨约2.7%，而标准普尔500指数涨幅为15.8% [3] CubeSmart未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 目前FFO预期调整趋势喜忧参半，对应Zacks排名为3（持有），预计近期表现与市场一致 [6] - 下一季度共识FFO预期为每股0.67美元，营收2.7121亿美元；本财年共识FFO预期为每股2.64美元，营收10.7亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和Equity Trust - Other行业目前处于前39%，前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] Alexander's业绩预期 - 预计8月5日公布截至2024年6月季度业绩，预计季度每股收益2.57美元，同比下降27.6%，过去30天共识每股收益预期下调18.2% [9] - 预计营收5290万美元，较去年同期下降1.4% [10]

文章核心观点 公司公布2024年第二季度和上半年运营结果，虽面临宏观环境变化，但数据驱动运营优化表现，二季度需求有季节性提升，同时介绍财务、投资、同店等多方面情况并给出2024年财务展望 [1][2][15] 财务结果 - 2024年二季度归属于普通股股东净利润9400万美元，2023年同期为9790万美元；摊薄后每股收益降至0.41美元，2023年同期为0.43美元 [3] - 2024年二季度调整后资金运营收益（FFO）为1.46亿美元，2023年同期为1.495亿美元；摊薄后每股调整后FFO下降3.0%至0.64美元，2023年同期为0.66美元 [4] 投资活动 开发活动 - 截至2024年6月30日三个月内，两个开发项目投入运营，分别位于新泽西和纽约，总成本6180万美元 [5] - 截至2024年6月30日，有两个合资开发项目在建，预计投资3690万美元，已投资750万美元，均位于纽约，预计2025年三季度开业 [6] 第三方管理 - 截至2024年6月30日，第三方管理平台有879家门店，可出租面积5740万平方英尺；2024年截至6月30日的三个月和六个月分别新增39家和107家门店 [7] 同店结果 - 截至2024年6月30日，同店组合有598家门店，可出租面积4300万平方英尺，占公司615家合并门店可出租总面积约96.7%，占2024年二季度物业净营业收入约97.8% [8] - 2024年6月30日和2023年同店实际入住率分别为91.9%和92.6%；2024年二季度同店总收入增长0.3%，运营费用增长4.2%，净营业收入下降1.2% [9] 运营结果 - 截至2024年6月30日，公司总合并投资组合有615家门店，可出租面积4440万平方英尺，实际入住率91.3% [10] - 2024年二季度收入增加540万美元，物业运营费用增加830万美元；收入增加主要因管理费、客户存储保护计划参与度提高及物业收购和新开发项目收入；运营费用增加主要因员工医疗保险、物业保险和税费增加及第三方管理项目增长 [11] - 2024年截至6月30日三个月利息支出从2023年同期的2350万美元降至2280万美元，减少70万美元，归因于平均未偿债务余额减少和利率降低；平均未偿债务余额从2023年的30.4亿美元降至29.6亿美元，加权平均有效利率从3.05%降至3.01% [12] 融资活动 - 2024年截至6月30日三个月，公司未通过市价发行（ATM）股权计划出售普通股；截至2024年6月30日，根据现有股权分配协议有580万股可供发行 [13] 季度股息 - 2024年5月21日，公司宣布每股普通股季度股息0.51美元，于2024年7月15日支付给7月1日登记在册的普通股股东 [14] 2024年财务展望 - 公司预计2024年完全摊薄后每股收益在1.71 - 1.77美元，完全摊薄后每股调整后FFO在2.61 - 2.67美元；因交易时间和条款不确定，潜在投机性投资活动影响不纳入指引；2024年同店池由598处物业组成，可出租面积4300万平方英尺 [15] - 2024年全年同店收入增长预期为 - 0.75%至0.25%，费用增长预期为4.50%至6.00%，净营业收入增长预期为 - 3.00%至 - 1.00%；收购合并运营物业预期为1 - 2亿美元；租赁期物业摊薄预期为 - 0.02至 - 0.03美元 [16] - 物业管理费收入预期为4050 - 4250万美元，一般及行政费用预期为5950 - 6150万美元，利息及贷款摊销费用预期为9700 - 9900万美元；全年加权平均股份和单位为2.277亿；摊薄后归属于普通股股东每股收益预期为1.71 - 1.77美元，每股调整后FFO预期为2.61 - 2.67美元 [17] 非GAAP财务指标 - 资金运营收益（FFO）是房地产公司常用业绩指标，定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产销售损益和相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整；公司认为FFO有助于衡量运营表现，但不能替代净收入，应结合净收入和现金流分析 [22][23][24] - 调整后FFO是上述FFO排除收购相关成本、债务提前清偿损益和其他非经常性项目后的指标 [25] - 净营业收入（NOI）定义为持续总收入减去持续物业运营费用，可通过净收入（亏损）加回或扣除相关项目计算得出；NOI是管理层评估门店运营表现的指标，有助于投资者评估运营表现，但不能替代按GAAP编制的净收入、现金流等数据 [26][27]

文章核心观点 - 自存仓行业在2020年疫情后需求大增，但目前正回归正常，面临需求减弱、成本上升、租金下降等问题 公司CUBE作为自存仓REITs，一季度业绩反映了行业困境，二季度业绩有待观察，维持“持有”评级 [2][11][37] CubeSmart公司概况 - 公司是一家被低估的REIT，采用所有者、开发者和管理者的三管齐下商业模式，在全国密集市场运营自存仓资产 [5][9][30] - 公司将于8月1日收盘后公布二季度财报 [10] 一季度业绩回顾 - 摊薄后每股收益为0.42美元，调整后每股运营资金为0.64美元 [4] - 同店（598家门店）净营业收入同比下降1.9%，运营费用增加5.0% [4] - 本季度同店平均入住率为90.2%，季度末为90.4% [4] - 完成收购两家门店，总价2020万美元 [4] - 本季度新增68家门店至第三方管理平台，使第三方管理门店总数达到860家 [4] 业绩指引与预测 - 一季度重申季度运营资金每股中值指引为0.64美元 [17] - 二季度运营资金每股预计在0.63 - 0.65美元之间，对应中值派息率约80% [24] - 预测与一季度情况相符，夏季季节性增长可抵消业绩疲软，自存仓业务具有周期性，夏季入住率通常会提高 [15] 股息情况 - 公司宣布每股0.51美元的股息，与此前季度一致，有集中的股息政策，一年有一次大幅提高 [23] - 基于当前股价，股息收益率为4.2%，过去十年复合年增长率为15% [14] 自存仓市场现状 - 6月全国30个主要都会区广告租金同比负增长，非温控和温控单元同店广告租金降幅在纽约为 - 1.5%，亚特兰大为 - 10.5% [18] - 6月全国平均年化同店每平方英尺广告要价租金为16.45美元，较2023年6月下降4.9%，非温控单元租金同比下降4.5%，温控单元下降5.5% [27] - 截至6月，当前开发管道相当于现有库存的3.7%，预计全国自存仓供应将在五年内增加约15% [29] 市场展望与影响因素 - 自存仓市场夏季仍面临困境，租金同比平均下降5%，但夏季季节性因素使月租金有所上升 [33][34] - 尽管需求疲软，但自存仓资产的未来开发管道依然强劲，过去三年新供应占全国总库存近10%，近三分之一在过去12个月上线 [35] - 开发活动高会使新供应继续对现有资产业绩产生负面影响，最大影响因素是利率，若美联储降低借贷成本，自存仓市场可能加速发展 [20]

公司概况 - 公司是自我管理的房地产投资信托基金，在美国拥有或管理1497个自助仓储物业，是美国自助仓储物业的前三大所有者和运营商之一 [1] - 公司使命是通过创新解决方案、优质服务和真诚关怀，简化客户因生活事件和业务需求产生的组织和物流挑战 [4] - 公司自助仓储物业旨在为住宅和商业客户提供价格合理、易于使用且多数具备温控功能的存储空间 [4] 公司动态 - 公司董事会宣布，截至2024年9月30日的季度，普通股每股股息为0.51美元，将于2024年10月15日支付给2024年10月1日登记在册的普通股股东 [3] 公司联系方式 - 公司财务副总裁为Josh Schutzer，联系电话610 - 535 - 5700 [2] - 可访问www.cubesmart.com或拨打免费电话800 - 800 - 1717了解公司业务及查找附近存储设施 [2]

财务结果与会议安排 - 公司将于2024年8月1日美股收盘后发布截至2024年6月30日的三个月财务结果 [1] - 2024年8月2日上午11点（美国东部时间）将举行财报电话会议 [1] - 电话会议将在公司官网投资者关系页面进行直播，直播结束后也可在官网查看，电话重播可在8月16日前拨打特定号码收听 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，在美国拥有或管理1493个自助存储物业，是美国自助存储物业的前三大所有者和运营商之一 [3] - 公司使命是通过创新解决方案、卓越服务和真诚关怀，简化客户因生活事件和业务需求带来的组织和后勤挑战 [4] - 公司自助存储物业旨在为住宅和商业客户提供价格合理、易于访问且多数具备温控功能的存储空间 [4] 联系方式 - 如需了解更多业务和个人存储信息，可访问公司官网或拨打免费电话 [5] - 公司财务副总裁联系方式为610 - 535 - 5700 [5]

报告日期 - 报告日期为2024年6月3日[7][9] - 公司首席法务官兼秘书Jeffrey P. Foster于2024年6月3日签署报告[14] 公司上市信息 - 公司普通股（每股面值0.01美元）交易代码为CUBE，在纽约证券交易所上市[9] 公司附件资料 - 公司提供一份2024年6月的幻灯片演示文稿作为附件99.1[5][18] 公司注册信息 - 公司注册地涉及马里兰和特拉华，对应不同的委员会档案编号和美国国税局雇主识别号[15]

文章核心观点 - 2024年5月21日CubeSmart宣布董事会宣布2024年第二季度普通股每股派息0.51美元，7月15日支付给7月1日登记在册的普通股股东 [1] 公司情况 - CubeSmart是一家自我管理的房地产投资信托公司，在美国拥有或管理1479个自助存储物业，是美国自助存储物业的前三大所有者和运营商之一 [1] - 公司使命是通过创新解决方案、卓越服务和真诚关怀，简化客户因生活事件和业务需求带来的组织和后勤挑战 [2] - 公司自助存储物业旨在为住宅和商业客户提供价格合理、易于使用且多数具备温控功能的存储空间 [2] 联系方式 - 如需了解更多业务和个人存储信息，可访问www.cubesmart.com或拨打免费电话800 - 800 - 1717 [3] - 公司联系人是财务副总裁Josh Schutzer，联系电话610 - 535 - 5700 [3]

文章核心观点 - 文章围绕CubeSmart公司及自存仓行业展开，虽行业面临成本上升、需求放缓挑战，但公司运营稳定、股息增长领先，首次覆盖给予“持有”评级 [1][25][26] 公司概况 - CubeSmart是按市值计算第三大自存仓REIT，业务模式包括运营物业、收购、开发平台和第三方管理平台 [4] - 截至第一季度末，公司拥有613处物业，可出租面积4440万平方英尺，实际入住率89.8%；第三方管理平台有860家门店，可出租面积5600万平方英尺；截至2023年12月31日，共拥有、运营或投资1406处物业 [5] - 公司业务地理分布广泛，聚焦人口密集的大都市统计区，超90%门店净营业收入来自前40大城市统计区 [7] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，获投资级评级，标准普尔和穆迪分别给予BBB和Baa2评级，债务与总资产比率38.2%，净债务与EBITDA比率4.1倍 [8] - 2025年和2026年，公司将对超6亿美元无担保债务进行再融资，可能面临更高利率，拖累未来财务表现 [9] - 过去三年，公司费用平均增长率2.9%，低于行业平均的3.9%，实现行业领先的FFO增长 [10] - 基于当前股价，公司股息收益率超5%，过去十年股息年均增长超15%，上一季度每股运营资金达0.64美元，按年计算为2.56美元 [11] - 公司当前FFO和季度股息对应FFO派息率79.7%，有足够资金支付股息并支持增长战略 [12] 第一季度财报 - 4月25日，公司公布第一季度财报，行业面临需求疲软、成本上升、利润率变薄和市场供应过剩问题 [13] - 第一季度每股FFO为0.64美元，同比下降1.5%，同店净营业收入下降1.9%，运营成本增加5.0%，主要是物业税和保险费用上升 [14] - 运营组合的入住率降至90.4%，同比下降1.3%，呈现长期下降趋势，但自存仓业务有季节性，夏季通常是旺季 [15] 业务发展 - 本季度，公司在康涅狄格州收购两处资产，花费2000万美元；纽约和新泽西有四处开发物业在建，已投入5570万美元，占总开发预算9420万美元的一部分；还为第三方管理平台增加68家门店 [17][18] 行业前景与风险 - 行业面临城市和二级市场需求分化问题，疫情期间需求大增的市场现需求下降，而疫情期间需求较低的城市市场需求持续增长 [19][20] - 需求下降原因包括人们搬迁减少和美联储加息导致住房市场冻结，约一半自存仓需求来自搬家 [21][22] - 困境为大型运营商带来收购小型区域运营商的机会，行业长期前景乐观，公司保守的资本结构使其能抵御行业困境 [23][24]