财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后的每股FFO为$0.65,处于指导范围的高端,同比增长12.1% [26] - 同店收入增长6.9%,同店净营业收入增长9.1% [26] - 同店费用增长1%,得益于温和的冬季和费用控制 [26] - 同店入住率从第四季度的91.3%上升到第一季度的91.9%,环比增长60个基点 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 无具体业务线数据,但提到同店业绩表现良好 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约MSA表现最为强劲,尤其是纽约市区的物业,入住率和净有效租金均同比增长 [19] - 佛罗里达、德克萨斯和南加州市场继续保持高于平均水平的收入增长,尽管增速较2022年有所放缓 [20] - 华盛顿特区、弗吉尼亚、马里兰市场和亚利桑那州市场表现低于平均水平,主要受供应增加和疫情引发的迁移放缓影响 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻找符合其投资策略的高质量资产,但卖家预期与公司当前的资本成本之间仍存在差距 [21] - 公司正在现有投资组合中寻找增值机会,如全面重新开发和高效率建筑系统的成本节约升级 [22] - 公司继续成为第三方管理的首选合作伙伴,管理机会的管道依然强劲 [22] - 公司运营平台能够最大化任何宏观环境下的业绩表现,其差异化战略重点在于投资组合和平台的高质量,有利于长期为股东创造价值 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合专注于顶级市场和强劲的人口结构,使其能够在各种宏观环境中表现良好 [12] - 公司客户在不确定的后疫情经济中表现出韧性,尽管美联储加息以抑制通胀,但失业率仍处于历史低位 [12] - 公司客户信用指标良好,第一季度逾期指标低于2019年同期水平 [13] - 现有客户群的粘性持续增强,第一季度客户流失率同比下降3.3%,较2019年同期下降9.5% [14] - 公司对未来几个月的租赁季节表现持谨慎乐观态度,认为其对下半年业绩至关重要 [18] - 公司预计2023年全年业绩指引与2月份提供的指引一致 [32] 其他重要信息 - 公司第一季度没有报告任何交易活动,投资团队继续保持活跃,但交易量同比下降约30% [28] - 公司第三方管理业务在第一季度新增25家门店,总管理门店数达到676家 [29] - 公司资产负债表保持健康,平均债务期限为6年,98%的债务为固定利率,杠杆率保持在4.4倍EBITDA的低位 [31] 问答环节所有提问和回答 问题: 4月份的需求来源和ECRI变化 - 4月份需求恢复到与去年持平的水平,公司认为住房市场和消费者信心正在稳定 [37][38] - 第一季度现有客户平均提价15%,与去年第四季度持平,低于2022年第一季度的18% [37] 问题: 纽约市场表现和同店NOI趋势 - 纽约市场表现符合预期,市区物业表现良好,但北泽西和长岛市场受到供应影响 [42][43] 问题: 入住率和租金下降的原因 - 入住率下降主要是由于同店池的变化,租金下降符合季节性趋势 [46][49] 问题: 费用控制措施和未来费用增长预期 - 公司通过技术整合和优化运营提高了效率,第一季度费用增长1%,预计全年费用增长4.5% [50][51][52][53][54] 问题: 4月份的租金和入住率趋势 - 4月份租金上涨8%,入住率差距缩小到141个基点,租金同比增速在15%左右 [71][72][73] 问题: 客户锁定租金的测试情况 - 公司测试了客户锁定租金的策略,发现客户更倾向于长期租赁,但具体结果仍在分析中 [74][75][76][77][78][79] 问题: 第一季度需求波动的原因 - 1月和2月需求符合预期,3月需求下降,4月恢复,原因包括天气、银行危机和现有房屋销售 [84][85][87][88] 问题: 杠杆和资本配置策略 - 公司杠杆率较低,资本配置策略保持不变,专注于高质量市场,但卖家预期与公司资本成本之间存在差距 [89][90][91][92][93][94][95] 问题: 人员费用的进一步节省空间 - 公司通过技术整合和优化运营提高了效率,预计未来节省空间有限 [102][103][104][105][106][107] 问题: 逾期费用下降的原因 - 客户信用状况良好,技术进步推动了自动支付,减少了逾期费用 [108][109][110][111] 问题: 私人市场玩家出售资产的可能性 - 私人市场玩家面临高利率压力,但公司尚未看到大量出售机会,预计可能会有更多动机出售 [116][117][118][119] 问题: 拉斯维加斯和凤凰城市场的运营趋势 - 这些市场经历了疫情后的正常化,租金增长放缓,入住率下降 [121][122][123][124][125] 问题: 3月份需求波动的影响 - 3月份业绩略低于预期,但整体符合年度预算 [127][128][129][130][131][132][133] 问题: 全年收入增长预期 - 公司预计全年收入增长将逐步放缓,但4月份的改善使其对下半年持谨慎乐观态度 [134][135][136] 问题: 新加入同店池物业的表现 - 新加入物业表现符合预期,主要受益于租金增长,入住率较低 [139][140][141][142][143] 问题: 股票回购的可能性 - 公司有股票回购计划,但目前更倾向于寻找外部增长机会,如果市场持续低迷,可能会考虑回购 [144][145][146] 问题: 行业整合对公司策略的影响 - 行业整合可能为公司带来更多第三方管理机会,公司在其市场具有强大的规模和品牌认知度 [150][151][152][153][154][155] 问题: 下半年业绩指引是否考虑了经济衰退 - 公司业绩指引基于消费者行为预期,而非特定经济状况 [156][157] 问题: 区域银行危机对新开工和供应的影响 - 区域银行危机增加了开发成本和融资难度,预计新供应将继续放缓 [160][161][162][163][164] 问题: 现有客户租金的全年趋势 - 现有客户租金将随着季节性因素而增长 [167][168][169][170]

门店收入贡献 - 2023年第一季度，纽约、佛罗里达、加利福尼亚和得克萨斯州的门店分别贡献约17%、15%、11%和9%的总收入[154] 债务情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司无担保优先票据本金余额均为28亿美元，净值分别为2.773385亿美元和2.77235亿美元[156] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应付抵押贷款分别以账面价值约4.408亿美元和4.429亿美元的自存仓物业作抵押[160] - 截至2023年第一季度末，未偿还债务余额降至30.6亿美元，而2022年同期为32亿美元[200] - 截至2023年3月31日，未偿还无担保高级票据本金余额为2.8亿美元，净额为2.773385亿美元[235] - 高级票据契约限制运营合伙企业及其子公司的债务承担能力，截至2023年3月31日，运营合伙企业遵守所有财务契约[236] - 2022年10月26日修订并重述的信贷安排包括8.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2027年2月15日[237] - 截至2023年3月31日，循环信贷工具借款利率为5.90%，可用借款额度为7.88亿美元，未偿还信用证减少可用余额60万美元[264] - 截至2023年3月31日，公司合并债务包括29.5亿美元固定利率未偿还抵押贷款、应付票据和无担保高级票据，以及6140万美元浮动利率未偿还无担保信贷安排借款[277] 经营业绩 - 2023年第一季度，公司实现净收入9794.2万美元，归属于普通股股东的净收入为9756.6万美元，基本和摊薄后每股收益均为0.43美元[179] - 2023年第一季度，公司确认与得克萨斯州一份地面租赁相关的收入为10万美元，2022年同期无此项收入[177] - 其他物业相关收入从2022年第一季度的2230万美元增至2023年第一季度的2440万美元，增长210万美元，增幅9.4%[196] - 折旧和摊销从2022年第一季度的8260万美元降至2023年第一季度的5030万美元，减少3220万美元，降幅39.0%[197] - 经营活动提供的现金从2022年第一季度的1.307亿美元增至2023年第一季度的1.355亿美元，增加480万美元[202] - 2023年第一季度租金收入从2022年同期的2.084亿美元增至2.236亿美元，增长1520万美元，增幅7.3%[223] - 同店租金收入增加1320万美元，主要因租金率提高，同店组合每平方英尺已实现年租金增长8.2%[223] - 2023年第一季度贷款利息支出从2022年同期的2280万美元增至2370万美元，增长90万美元，增幅3.8%[226] - 2023年第一季度加权平均有效债务利率升至3.05%，2022年同期为2.84%[226] - 2023年第一季度融资活动所用现金为1.113亿美元，2022年同期为1.245亿美元，减少1320万美元[229] - 2023年第一季度，房地产合资企业收益权益从2022年同期的30万美元增至260万美元，增加230万美元[254] - 2023年第一季度，投资活动所用现金从2022年同期的910万美元增至2440万美元，增加1530万美元[256] 公司资产与权益 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，第三方持有的OP单位分别为1418549个和1426549个[172] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应收相关方款项分别为1660万美元和1590万美元，应收合并合营企业的未偿还抵押贷款分别为6700万美元和6440万美元[176] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司拥有（或部分拥有并合并）611个自存仓物业，总计约4410万可出租平方英尺[182] - 截至2023年3月31日，公司为第三方管理676个门店，公司拥有和/或管理的门店总数达1287个[182] - 截至2023年3月31日，公司拥有593个同店物业和18个非同店物业[192] - 截至2023年3月31日，公司拥有约550万美元的可用现金及现金等价物，第二修订和重述信贷安排下的借款额度约为7.88亿美元[207] - 2023年和2022年第一季度，被排除在摊薄每股收益/单位计算之外的反摊薄期权分别为70万份和30万份[209] - 公司净投资与非合并房地产企业净资产权益的差额在2023年3月31日和2022年12月31日分别为3250万美元和3270万美元[219] - 截至2023年3月31日，股权分配协议下有580万股普通股可供发行，且该季度未出售普通股[239] 经济影响与风险 - 公司经营业绩可能受整体经济状况变化影响，不利经济条件或对公司增长和盈利能力产生不利影响[183] - 若可变利率债务市场利率上升100个基点，年利息费用增加约60万美元，减少未来收益和现金流；若下降100个基点，年利息费用减少约60万美元，增加未来收益和现金流[251] 资本支出与开发 - 2023财年剩余时间，预计经常性资本支出约为1050万 - 1550万美元，计划的资本改进和门店升级约为750万 - 1250万美元，新店开发成本约为1600万 - 2600万美元，未偿还债务的预定本金还款约为3200万美元[206] - 2022年6月21日，公司完成位于弗吉尼亚州维也纳的一家新店开发，成本约2180万美元[193] 税收与分配 - 为符合联邦所得税房地产投资信托（REIT）资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得）[232] 财务指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，是评估运营绩效的指标，但非GAAP计算指标[268] - 资金运营（FFO）是房地产公司常用绩效指标，经调整的FFO排除收购相关成本等非经常性项目[270][272] 财务契约遵守情况 - 截至2023年3月31日，公司遵守第二次修订和重述信贷安排下的所有财务契约，包括总负债与总资产价值最高比率60.0%，最低固定费用覆盖率1.5:1.0[238][266] 高级票据发行情况 - 2017年4月4日，运营合伙企业发行5000万美元4.000%高级票据，2025年到期；与2015年发行的2.5亿美元同系列票据加权平均实际利率为3.994%[262]

财务数据和关键指标变化 - 2022年同店收入增长处于指引高端，费用增长控制在3%，同店净营业收入（NOI）增长16.7%，高于指引 [44] - 第四季度同店收入增长9.5%，费用增长2.3%，NOI增长12.1% [57] - 第四季度同店入住率平均为92.8%，季度末为92.1%，较去年下降120个基点 [57] - 第四季度调整后每股运营资金（FFO）为0.67美元，同比增长16% [59] - 第四季度宣布季度股息提高14%，年化达1.96美元/股，昨日收盘价对应股息收益率4.4% [59] - 2023年同店池增加73家门店，包括2021年末收购的Storage West组合中的57家门店 [64] - 2023年预计约30%的同店组合将受到新供应竞争影响，低于去年的35%和2019年的50% [66] - 第四季度新客户净有效租金较2021年同期下降约10%，12月下降10%，截至昨日2月同比下降略低于9% [106] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务第四季度新增28家门店，季度末管理门店达668家 [61] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至1月底，新同店池入住率为91.3%，较2022年1月底下降130个基点 [1] - 纽约市同店入住率较去年上升，新客户租金上涨约3%，是前5大市场中租金呈正增长的市场之一 [4] - 预计2023年纽约市各区下半年表现将高于组合平均水平 [49] - 预计新同店池入住率较上一年下降幅度在150个基点以内，全年收窄，年末与2022年差距在50个基点左右 [94] - 预计2023年同店收入增长在第一季度达到峰值，随后逐季放缓，纽约市市场趋势与之一致，但下半年相对整体组合将表现更优 [99][100] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为拥有优质资产组合、保持高质量资产负债表、培养创新文化，以在经济周期中实现高于平均水平的风险调整后回报 [46] - 专注运营卓越，通过提高运营效率控制费用增长和扩大利润率 [51] - 第三方管理业务有潜在机会增加新门店和管理合同，预计2023年组合变动减少 [11][12] - 交易市场交易减少，买卖双方预期差距大，公司投资机会少，希望找到符合战略且定价合理的项目 [14][17] - 开发管道过去几年有所缩减，但预计不会归零，公司将寻找优质填补位置的机会 [32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 进入2023年，业务季节性和拖欠率回归正常，但面临国内经济不确定性和地缘政治冲击 [45] - 行业和公司在2023年有望实现高于20年历史平均水平的运营指标，对投资者有吸引力 [53] - 2023年1 - 2月业绩达到或优于年初预期，期待旺季表现以判断全年走势 [73] 其他重要信息 - 公司同店维修和维护费用占总收入约1%，处于较低水平 [30] - 预计2023年保险和公用事业费用将面临压力，人员成本有工资压力但会通过提高效率控制，房地产税预计增长4% - 7% [108][109][110] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司2023年的指导方法与同行不同的原因 - 公司从消费者角度看到积极信号，如客户停留时间延长、空置模式平稳；规划业务时更关注消费者对产品的需求，而非宏观经济是否衰退；1 - 2月业绩符合或优于预期，期待旺季表现 [71][72][73] 问题: 公司人口统计学优势与二三线市场的对比及二三线市场是否存在问题 - 以纽约市为例，其物理入住率和新客户净有效租金高于去年同期；与西南部市场对比，人口多、自存设施供应少、家庭收入高、租房客户比例高的市场现金流更稳定，二三线市场易受新供应影响且波动性大，预计正常化后强人口统计学市场将表现更优 [75][80][81] 问题: 纽约市场未来一年的表现预期 - 下半年展望不确定，公司采用自下而上的方法制定指导范围，目前对现状感到满意 [77][78] 问题: 供应影响比例下降对同店收入增长的影响及纽约地铁市场供应变化数量 - 供应影响比例从35%降至30%的影响难以量化，因受多种因素影响；2023年纽约市布朗克斯区预计无门店受新供应影响，布鲁克林区接近结束，有1家新店竞争，皇后区有2家新店竞争 [87][88][89] 问题: 指导中入住率的高低端预期 - 入住率是输出而非输入指标，新池入住率预计较上一年下降幅度在150个基点以内，全年收窄，年末与2022年差距在50个基点左右 [93][94] 问题: 是否有因当前定价权或入住率水平而更值得关注的市场 - 大费城地区、华盛顿特区和北新泽西部分地区受新供应影响较大 [96] 问题: 增长节奏及纽约市场表现 - 预计2023年同店收入增长在第一季度达到峰值，随后逐季放缓；纽约市市场趋势与之一致，但下半年相对整体组合将表现更优 [99][100] 问题: 投资资本的信心及关注的机会类型和地理重点 - 公司持续关注前40大都会统计区（MSA）的优质、强人口统计学市场；市场条件波动大，期望2023年有更多外部增长机会，但指导范围中的外部增长数字不大 [103][104][105] 问题: 第四季度和年初至今的街价或净有效租金情况 - 第四季度新客户净有效租金较2021年同期下降约10%，12月下降10%，截至昨日2月同比下降略低于9% [106] 问题: 成本增加的组成部分 - 预计运营费用中保险和公用事业费用压力较大，人员成本有工资压力但会通过提高效率控制，房地产税预计增长4% - 7% [108][109][110]

股东提名与代理投票 - 股东或最多20名股东组成的团体，若连续三年持有公司3%以上有投票权的流通股，可提名最多两名或董事会成员总数20%的候选人[38] - 代理投票提名通知需在公司上一年度代理声明首次发送给股东日期的周年日前120天至150天内送达公司主要行政办公室[38] - 2023年2月22日，公司董事会修订并重述了公司章程，实施了代理投票权框架[70] 债务情况 - 公司有2.5亿美元本金、利率4.000%的高级票据将于2025年11月15日到期[41] - 公司有3亿美元本金、利率3.125%的高级票据将于2026年9月1日到期[41] - 截至2022年12月31日，公司债务与总市值比率约为24.8%，2021年同期约为19.7%；债务与总资产未折旧成本比率约为39.6%，2021年同期约为41.2%[91] - 2022年末，公司抵押贷款和应付票据净额为1.62918亿美元，2021年末为1.67676亿美元[145] - 2022年末，公司债务工具本金余额为277235万美元，2021年末为276820.9万美元[144] 股权与激励计划 - 公司2007年股权奖励计划下的非合格股票期权协议、绩效股票奖励协议、限制性股票奖励协议等多为3年或5年归属期[43] - 经修订和重述的公司2007年股权奖励计划于2016年6月1日生效[43] - 截至2022年12月31日，1,941,786股普通股可用于未来奖励计划，340,952份未归属受限股奖励和2,537,038股普通股受未行使期权约束[188] - 2022年、2021年和2020年公司确认与期权相关的补偿费用分别约为250万美元、230万美元和200万美元[188] - 2022年、2021年和2020年公司确认与受限股和绩效单位相关的补偿费用分别约为650万美元、580万美元和520万美元[191] - 2022年授予的期权每股加权平均授予日公允价值为8.83美元，2021年为4.62美元，2020年为3.66美元[215] - 2022年初非归属股份和绩效单位为387701，年末为340952[216] - 截至2022年12月31日，期权余额为2,537,038千份，加权平均价格为33.10美元，加权平均剩余合同期限为6.21年[233] 高管离职计划 - 公司高管离职计划于2017年1月1日生效[43] 门店与物业情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有611家门店，可出租面积达4410万平方英尺，入住率为90.3%；2021年分别为607家、4360万平方英尺和92.0%[74] - 截至2022年12月31日，公司拥有价值60亿美元的存储物业（扣除累计折旧后）[48] - 截至2022年12月31日，公司在纽约、佛罗里达、加利福尼亚和得克萨斯的门店分别贡献全年总收入的约16%、15%、11%和9%[87] - 公司门店入住率通常在夏季因搬家活动增加而略高[90] - 截至2022年12月31日，公司拥有（或部分拥有并合并）611个自助存储物业，分布在24个州和哥伦比亚特区，可出租总面积约4410万平方英尺，约90.3%已出租给约37.7万客户[110] - 截至2022年12月31日，公司为第三方管理668个门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1279个[110] - 公司自有门店中约54.7%（334个）有经理居住在店内公寓，约83.5%（510个）包含温控储物格[110] - 截至2022年12月31日，公司门店数量为611家，较2021年的607家略有增长[116] - 截至2022年12月31日，公司将加利福尼亚游艇俱乐部归类为待售资产[135] - 2022年末存储物业余额为7295778美元，较2021年末的7183494美元有所增长[198] - 公司在亚利桑那州有48家门店，总可出租面积为3,089,826平方英尺；在加利福尼亚州有63家门店，总可出租面积为4,765,486平方英尺等[221] 经营与财务数据 - 2022年公司经营活动提供的净现金为591466千美元，2021年为449185千美元，增加了142281千美元；投资活动使用的净现金为48767千美元，2021年为1852668千美元，减少了1803901千美元；融资活动使用的净现金为547092千美元，2021年为1410572千美元，减少了1957664千美元[61] - 2022年公司队友参与年度敬业度调查的比例为88%；2021年敬业度低于阈值的团队中，73%在2022年提升至阈值以上[55] - 2022年公司进行了3次收购，涉及3个门店，总购买价格为7.57万美元[114] - 2021年公司进行了11次收购，涉及66个门店，总购买价格为1801.251万美元；进行了3次处置，涉及5个门店，总销售价格为4.38万美元[114] - 2020年公司进行了13次收购，涉及40个门店，总购买价格为1456.8万美元；进行了1次处置，涉及1个门店，销售价格为1.275万美元[114] - 2022年公司收购三家全资门店，总价约7570万美元；完成两个合资开发项目，总成本6080万美元；两个在建项目预计2024年第二季度完成，已投资2270万美元，预计总投资5710万美元[116] - 公司持有20%权益的非合并房地产企业HVP V收购一家门店，价格3320万美元；持有10%权益的HVPSE出售14家门店，总价2.35亿美元，实现收益约1.141亿美元[116] - 2022年，公司通过股权发售计划出售10万股普通股，平均售价50.64美元/股，净收益490万美元，截至年底，该计划下还有580万股可供出售[118] - 2022年和2021年，公司分别注销3230万美元和5270万美元的完全折旧或摊销的房地产资产，以及1.216亿美元和5990万美元的在位租赁无形资产[125] - 截至2022年12月31日，公司资产的净税基约为61.458亿美元，2021年为61.135亿美元[130] - 2022年公司股息分配中，88.7377%为普通收入分配，11.2623%为资本利得分配[130] - 截至2022年和2021年12月31日，公司应税房地产投资信托子公司的净递延税负债分别为100万美元和70万美元[130] - 2022年公司收购佐治亚州、马里兰州和得克萨斯州的3家门店，总价7570万美元[134] - 2021年12月9日，公司以每单位9838美元的价格收购LAACO全部167,557个流通合伙单位，总价约17.1952亿美元[137][138][139] - 2021年公司收购8家门店，总价约1.408亿美元；一家公司持股50%的合资企业收购明尼苏达州一家门店，价格1200万美元[139] - 2020年公司收购13家门店，总价约1.959亿美元；7月20日，以950万美元收购纽约布朗克斯一家全资门店的土地[141] - 2022年和2021年，2021年收购门店的在租租约摊销费用分别约为830万美元和360万美元[139] - 2021年和2020年，2020年收购门店的在租租约摊销费用分别约为930万美元和210万美元，2022年无摊销费用[141] - 2022年公司出售洛杉矶运动俱乐部[134][137] - 2022年和2021年12月31日，公司账面价值分别为2996168千美元和3145785千美元，公允价值分别为2568103千美元和3256128千美元[147] - 截至2022年和2021年12月31日，未由公司持有的OP单位分别约占已发行OP单位的0.6%和0.8%[148] - 2022年，公司为每位员工平均提供16小时培训，招聘、雇佣和培训1505名员工，员工推荐占新员工的20%，446名员工获得晋升或调岗[149] - 截至2022年12月31日，公司员工中女性占56%，男性占44%；约48%员工自我认定为黑人、非裔美国人、西班牙裔、亚裔等；员工平均年龄41.8岁，36%的员工34岁及以下，40%的员工45岁及以上[149] - 截至2022年和2021年12月31日，贷款采购成本分别为5390万美元和5010万美元，累计摊销分别为1980万美元和1430万美元[156] - 2022年和2021年12月31日，其他资产净额分别为153982千美元和265705千美元[157] - 2022年、2021年和2020年，公司分别资本化与建设活动直接相关的利息130万美元、190万美元和270万美元[158] - 2022年公司进行多笔资产收购，如马里兰资产3200万美元、得克萨斯资产2300万美元等[163] - 2022年公司确认的在租租约摊销费用约为230万美元[164] - 截至2022年12月31日，新泽西和纽约两个自存仓项目已发生开发成本2760万美元，预计总成本6400万美元[165] - 2021年公司出售五家门店，总售价4380万美元，记录收益3270万美元[168] - 2020年公司出售纽约一处自存仓物业，售价1280万美元，记录收益670万美元[170] - 2022年HVP V以3320万美元收购新泽西一家门店，公司出资10万美元[171] - 2022年HVPSE以2.35亿美元出售14家门店，公司获分配4990万美元，该合资企业记录收益约1.141亿美元[171] - 2022年将0.1百万美元未实现损失从累计其他综合损失重分类为利息费用增加，预计2023年也将重分类0.1百万美元[175] - 截至2022年和2021年12月31日，第三方分别持有1,426,549和1,901,595个OP单位，2022年末1,426,549个OP单位总赎回价值为5740万美元[178] - 2022年、2021年和2020年总租赁成本分别为695.2万美元、755.4万美元和408.3万美元[182] - 公司与开发商签订协议建设两个新的自助存储物业，2023年和2024年需分期支付约3460万美元[185] - 2022 - 2020年行政和滞纳金分别为2780万美元、2130万美元和2000万美元[208] - 2022 - 2020年未合并房地产企业或其他实体的管理费用分别为510万美元、490万美元和380万美元[212] - 2022 - 2021年末公司应收合并合营企业的未偿还抵押贷款分别为6440万美元和3240万美元[212] - 2022 - 2021 - 2020年与房地产交易相关的费用分别为60万美元、130万美元和70万美元[212] - 2022年公司确认与土地租赁相关的收入为20万美元[212] - 2022 - 2021 - 2020年风险无风险利率分别为1.5%、0.6%和1.9%[215] - 2022 - 2021 - 2020年预期股息收益率分别为3.7%、3.8%和3.9%[215] - 2022年净收入为292,472千美元，2021年为230,813千美元，2020年为167,611千美元[218][235] - 2022年基本每股收益为1.29美元，2021年为1.10美元，2020年为0.85美元[218][235] - 2022年摊薄后每股收益为1.29美元，2021年为1.09美元，2020年为0.85美元[218][235] - 2022年加权平均基本流通股数为224,928千股，2021年为203,832千股，2020年为194,147千股[218][235] - 2022年加权平均摊薄流通股数为225,881千股，2021年为205,009千股，2020年为194,943千股[218][235] - 2022年出售股份数量为102千股，平均销售价格为每股50.64美元，净收益为4,936千美元[229] 公司业务与战略 - 公司投资流程包括六个阶段，目标市场聚焦美国主要大都市地区，注重门店质量和增长潜力[85] - 公司有一个可报告业务板块，即拥有、运营、开发、管理和收购自助仓储物业[86] - 公司计划通过多种资本来源为自助仓储物业投资融资，也可能出售回报率不佳的门店[91] - 2023年公司计划在目标市场进行选择性收购，处置风险调整后回报不佳的资产，发展第三方管理业务[119] 公司竞争与风险 - 公司主要竞争对手包括当地和地区运营商以及其他公共自助仓储房地产投资信托

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店收入增长12.2%，费用增长4.3%，净营业收入（NOI）增长15.4%，这是连续第6个季度实现两位数的同店收入和同店NOI增长 [17] - 第三季度调整后每股运营资金（FFO）为0.66美元，较去年增长18% [18] - 基于持续强劲的运营基本面，公司提高了全年FFO每股的指引范围，中点提高0.02美元；同时提供了更好的同店收入增长展望，较2021年水平增长12.5%，同店NOI范围也有所改善，新中点增长16% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 自存业务 - 与2019年第三季度相比，2022年第三季度同店入住率提高130个基点，要价提高36%，超过两年的客户比例提高约640个基点，受新供应影响的门店比例下降约15% [11] - 第三季度同店入住率平均为94.4%，季度末为93.8%，继续回归更正常的季节性模式 [18] 第三方管理业务 - 第三季度新增39家门店，季度末管理的第三方门店达到663家 [26] 各个市场数据和关键指标变化 佛罗里达市场 - 佛罗里达的大都市统计区（MSA）表现强劲，第三季度结果未受飓风影响，整体需求趋势稳固 [12] 纽约市场 - 纽约MSA受益于与2021年第三季度相对较容易的比较，消费者需求趋势仍然非常稳固，第三季度部分时间入住率略高于去年 [69] 华盛顿特区市场 - 华盛顿特区MSA继续与新供应作斗争，对结果产生了一定压力 [13] 其他市场 - 像凤凰城或图森等在同店收入、入住率和净有效率方面增长显著高于平均水平的市场，在减速阶段下降速度比芝加哥或纽约等稳定市场更快 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司致力于拥有最高质量的投资组合，优先在稳定资产上进行100%自有投资；对于不符合资产负债表策略的机会，会通过合资等共同投资工具参与，如早期租赁阶段的门店 [100][101] - 公司将保持纪律性和耐心，寻找对投资组合、客户群和收益有增值作用的机会，利用良好的资产负债表在合适时机实现外部增长 [125] 行业竞争 - 行业交易活动因利率波动和宏观经济不确定性而放缓，处于价格发现阶段，公司投资团队仍在积极评估机会，但2022年机会质量低于2021年 [79][82] - 纽约市场部分区域有新竞争对手开业，如布鲁克林和皇后区，但公司认为能够应对挑战 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场正逐渐回归更正常的季节性，但速度比年初预期慢，运营指标和现金流高于疫情前水平 [10] - 预计第四季度和2023年所有市场的同店收入将减速，但2023年结果可能高于20年平均水平 [13][38] - 消费者健康状况良好，若家庭储蓄持续到明年第三季度且就业强劲，行业相对表现将较好 [43][45] - 经济条件不稳定，但自存行业在经济疲软时通常表现较好，公司资产负债表良好、管理团队经验丰富，对进入2023年充满信心 [16] 其他重要信息 - 公司在飓风期间感谢团队的努力，所有团队成员安全，正在努力修复物理损坏 [8][9] - 第三季度投资亮点是出售一个合资企业的资产，2020年3月投资560万美元，2022年8月出售获得5150万美元分配，净现金流入4590万美元，为股东创造了显著价值 [20][24] - 季度末后，公司完成了新的扩大循环信贷安排，额度增至8.5亿美元，到期日延长至2027年2月，定价改善，进一步优化了资产负债表 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：同店收入增长减速的节奏和幅度以及未来运营指标情况 - 2023年具体细节暂未确定，但第四季度同店收入增长将减速，主要因入住率下降和新客户净有效率同比下降，不过2023年仍将从高个位数同店收入增长开始，且可能高于20年平均水平 [32][33][38] 问题2：在街道租金放缓情况下能否继续推动现有客户租金增长（ECRI） - 消费者健康状况良好，若家庭储蓄和就业情况持续，行业表现将较好，但目前判断ECRI自然下降还为时过早，且预计幅度不会太大 [43][45][51] 问题3：街道租金增长与ECRI的相互作用及未来ECRI趋势 - 历史上两者可分离看待，确定客户租金增长需考虑多种因素，经济条件变化可能使当前ECRI水平下降，但目前预计幅度不大 [48][49][51] 问题4：飓风对东南部市场的影响以及房地产市场放缓的影响 - 飓风将为佛罗里达市场10月下旬和11月带来季节性好处；房地产市场中，前期增长显著的市场减速更快 [52][53] 问题5：广告营销支出是否会恢复到疫情前水平 - 公司每周根据投资回报率做决策，预计明年营销支出会有增长，但不会过大，整体规划仍在进行中 [55][58] 问题6：市场竞争供应增加情况 - 公司前12大MSA未看到供应增加，而是交付延迟，这有利于门店出租，预计2023年主要市场供应情况仍较乐观，但全国数据可能不同，一些二级市场开始受到更多关注 [59][61][63] 问题7：低费用增长的可持续性 - 预计大部分费用趋势将延续，如物业税、营销、人员和公用事业成本仍有压力，但公司会通过技术和人员配置提高效率来抵消部分压力 [66][67][68] 问题8：纽约市场需求和供应趋势及未来12个月情况 - 需求方面，纽约MSA消费者需求良好，入住率部分时间略高于去年，租金增长减速慢于部分市场；供应方面，布鲁克林和皇后区有新竞争对手，但公司认为能够应对 [69][70][71] 问题9：投资交易管道、内部收益率（IRR）门槛及市场租金增长预期 - 交易活动放缓，处于价格发现阶段，2022年机会质量低于2021年；公司根据资本成本调整了IRR要求，寻找优质机会；新客户净有效率本季度同比下降高个位数，未来市场租金增长因市场而异 [79][82][88] 问题10：新循环信贷安排及融资情况 - 公司提前进行循环信贷安排再融资，因市场可能变紧，凭借与银行的良好关系，过程顺利，降低了风险，未来融资将更具挑战性 [95][96][97] 问题11：资本分配及合资企业合作机会判断 - 公司优先在稳定资产上进行100%自有投资，对于其他机会会考虑合资等共同投资工具，如早期租赁阶段的门店，具体根据机会而定 [100][101][103] 问题12：纽约市场入住率粘性、租金增长趋势及正常年份入住率波动范围 - 纽约市场客户粘性高，因消费者使用频率高，预计城市市场租金增长减速相对较慢；正常年份入住率从夏季高峰到冬季低谷下降范围在10% - 20% [106][107][109] 问题13：纽约市供应数据与公司观点差异及部分市场物业税预期 - 数据提供商统计范围包括整个MSA，而公司关注与自身有竞争的市场，预计纽约市部分门店2023年底开业会带来竞争，但影响有限；预计德州和佛罗里达等市场物业税将上涨，具体情况需进一步确定 [112][113][116] 问题14：合资企业的其他增值机会 - 许多合资企业有增值安排，公司可能处于有利或不利地位，具体取决于机会 [118][119] 问题15：超过一年和两年的客户比例变化 - 超过一年的客户比例变化不大，超过两年的客户比例同比增长约5% [122]

物业规模与分布 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）611处和607处自助存储物业，可出租面积分别约为4410万平方英尺和4360万平方英尺[172] - 截至2022年9月30日，公司为第三方管理663家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1274家[172] - 截至2022年9月30日，公司拥有523处同店物业和88处非同店物业[195] - 2021年1月1日至2022年9月30日，公司拥有的门店数量从543家变为611家，期间有收购、开发和出售门店的活动[197] - 2022年前9个月末店铺数量611家，总面积4407.3万平方英尺，较2021年同期分别增加66家和510.3万平方英尺[219] 区域营收占比 - 2022年前九个月，纽约、佛罗里达、加利福尼亚和得克萨斯州的门店分别约占公司总收入的16%、15%、11%和9%[179] 门店开发与成本 - 2021年3月3日和2022年6月21日，公司分别完成位于弗吉尼亚州阿灵顿和维也纳的新门店开发，成本分别约为2640万美元和2180万美元[197] 非合并房地产企业投资 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司对非合并房地产企业的净投资分别比其在非合并房地产企业净资产中的基础权益高出3290万美元和3360万美元[193] 减值损失情况 - 2022年和2021年第三季度及前九个月，公司未确认与自存储物业和非合并房地产企业投资相关的减值损失[187][192] 公司战略方向 - 公司将继续专注于最大化内部增长机会，并选择性地进行自助存储物业的收购和开发[178] 经营影响因素 - 公司经营业绩可能受整体经济状况变化、消费者支出变化和坏账增加的影响[177] 第三季度财务数据 - 2022年第三季度总营收2.61408亿美元，较2021年同期的2.12564亿美元增长23.0%[203] - 2022年第三季度租金收入2.26837亿美元，较2021年同期的1.82409亿美元增长24.4%，主要因非同店组合新增租金收入及同店租金率提高[203][204] - 2022年第三季度其他物业相关收入2561.9万美元，较2021年同期的2189.2万美元增长17.0%，主要因费用收入和客户存储保护计划参与收入增加[203][205][206] - 2022年第三季度物业运营费用7672.8万美元，较2021年同期的6406.5万美元增长19.8%，主要因物业税增加、新收购和开发门店费用增加及飓风损失[203][207] - 2022年第三季度折旧和摊销7957.4万美元，较2021年同期的5587.1万美元增长42.4%，主要因新收购和开发门店相关折旧和摊销增加[203][209] - 2022年第三季度贷款利息支出2385万美元，较2021年同期的1912.2万美元增长24.7%，因未偿债务增加部分被利率降低抵消，平均未偿债务余额增至31.4亿美元[203][211] - 2022年第三季度房地产投资收益4655.8万美元，较2021年同期的81.6万美元增加4574.2万美元，主要因HVPSE出售14家门店[203][212] - 2021年第三季度房地产销售净收益2881.5万美元，2022年同期无此类收益[203][213] - 飓风伊恩影响佛罗里达州47家自有门店，面积340万平方英尺，2022年第三季度记录160万美元损失[214][215] - 2022年第三季度归属于公司普通股股东的净利润1.12888亿美元，较2021年同期的8765万美元增长28.8%[203] 前九个月财务数据 - 2022年前9个月总营收7.49亿美元，较2021年同期的6.01亿美元增长1.48亿美元，增幅24.6%，其中租金收入增长26.4%，其他物业相关收入增长15.0%，物业管理费收入增长11.1%[219] - 2022年前9个月运营费用2.21亿美元，较2021年同期的1.89亿美元增长3173万美元，增幅16.8%，主要因物业运营、折旧摊销和行政管理费用增加[219][223] - 2022年前9个月净运营收入5.28亿美元，较2021年同期的4.12亿美元增长1.16亿美元，增幅28.2%[219] - 2022年前9个月归属公司普通股股东的净收入2.09亿美元，较2021年同期的1.78亿美元增长3127万美元，增幅17.6%[219] - 2022年前9个月同店组合每平方英尺实际年租金为21.17美元，较2021年同期的18.52美元增长14.3%[219] - 2022年前9个月贷款利息支出6973万美元，较2021年同期的5747万美元增长1226万美元，增幅21.3%，主要因未偿债务增加[227] - 2022年前9个月房地产投资收益4753万美元，较2021年同期的115万美元增长4638万美元，主要因HVPSE出售14家店铺[228] - 2022年前9个月经营活动产生的现金流量为4.46亿美元，较2021年同期的3.43亿美元增加1.04亿美元，主要因2021 - 2022年收购和开发的店铺及同店组合净运营收入增加[231][232] - 2022年前9个月投资活动使用的现金流量为3122万美元，较2021年同期的1.30亿美元减少9873万美元，主要因开发成本减少和房地产投资收益增加[231][234] - 2021年前三季度融资活动使用现金1.592亿美元，2022年前三季度为4.204亿美元，增加2.612亿美元[235] 未来支出与计划 - 2022财年剩余时间，预计经常性资本支出100万 - 600万美元，计划资本改进和门店升级100万 - 600万美元，新门店开发成本低于500万美元，未偿还债务本金支付约60万美元[238] 资金与信贷情况 - 截至2022年9月30日，公司有可用现金及现金等价物约520万美元，修订后信贷安排下有6.634亿美元借款额度[243] - 2019年修订后的信贷安排包含7.5亿美元无担保循环信贷额度，2024年6月19日到期，截至2022年9月30日，循环信贷借款有效利率4.24%，可用借款额度6.634亿美元[249][250] - 2022年10月26日，公司再次修订信贷安排，包含8.5亿美元无担保循环信贷额度，2027年2月15日到期[255] 债务情况 - 截至2022年9月30日，无担保优先票据本金余额28亿美元，净无担保优先票据2.771315亿美元[244] - 无担保优先票据契约限制运营合伙公司及其子公司举债，要求杠杆比率不超60%，利息覆盖率超1.5:1，有担保债务杠杆比率不超40%，截至2022年9月30日运营合伙公司遵守所有财务契约[246][248] - 截至2022年9月30日，公司合并债务包括29.5亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及8600万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[277] 利率影响 - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约90万美元，将使未来收益和现金流减少约90万美元；若下降100个基点，每年利息费用减少约90万美元，将使未来收益和现金流增加约90万美元[278] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.388亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.426亿美元[279] 交易相关费用 - 交易相关费用包括1.03亿美元的遣散费和20万美元的其他交易费用[271] 运营指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为总持续收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[256] - 资金运营现金流（FFO）定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整，公司将其作为衡量运营表现的关键指标[262] 收益与股数数据 - 2022年和2021年第三季度归属公司普通股股东的净收入分别为112888千美元和87650千美元，前九个月分别为209401千美元和178134千美元[269] - 2022年和2021年第三季度可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO分别为148439千美元和118378千美元，前九个月分别为410021千美元和321665千美元[269] - 2022年和2021年第三季度经调整后可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO分别为150017千美元和118378千美元，前九个月分别为422145千美元和322221千美元[269] - 2022年和2021年加权平均摊薄流通股数第三季度分别为225966股和203797股，前九个月分别为225881股和202291股[269] - 2022年和2021年加权平均摊薄流通单位数第三季度分别为1460个和7280个，前九个月分别为1545个和7330个[269] - 2022年和2021年加权平均摊薄流通股和单位总数第三季度分别为227426个和211077个，前九个月分别为227426个和209621个[269] 股权出售情况 - 2022年前三季度，公司通过股权计划出售0.1百万股普通股，平均售价每股50.64美元，净收益490万美元，截至2022年9月30日，股权分配协议下还有580万股普通股可发行[254]

财务数据和关键指标变化 - 二季度同店净营业收入（NOI）增长19%，调整后每股运营资金（FFO）为0.62美元，同比增长24% [5][13] - 全年FFO每股指引区间中点上调4%或0.095美元，同店收入增长指引提高275个基点至11.5% - 12.5%，同店费用增长展望改善至3.5% - 4.5%，同店NOI增长预期中点提高450个基点至15% - 16% [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度同店收入增长14%，费用增长2.5%，平均入住率95.1%，季度末入住率95.3% [12] - 二季度新增35家第三方管理门店，季度末第三方管理门店达680家 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达市场需求强劲，入住率和租金表现良好；华盛顿特区是最具挑战的主要市场，新供应影响显著；纽约市资产表现稳定 [7][9] - 二季度新客户净有效租金平均下降1%，7月同比下降3% - 4%；7月底入住率与6月底基本持平 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 积极寻求外部增长机会，坚持有纪律的投资策略，本季度在维也纳开设一个新开发项目，以2300万美元收购一家全资门店，在新泽西州以3320万美元完成一项联合投资 [14] - 注重控制成本，利用技术和人员配置效率模型降低人员成本，同时在广告等方面寻找费用控制机会 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者需求强劲，自存仓业务表现良好，预计下半年将延续成功态势，进入2023年公司形势良好 [6][10] - 宏观经济存在不确定性，但自存仓客户表现出韧性，业务趋势逐渐回归疫情前常态 [9][10] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，存在实际结果与预期差异的风险，相关风险因素可在提交给美国证券交易委员会的文件中查看 [3] - 公司言论涉及非公认会计准则（non - GAAP）指标，GAAP与non - GAAP指标的调节可在公司网站的二季度财务补充文件中找到 [3] 问答环节所有提问和回答 问题: 消费者健康状况及不同市场的迹象 - 全国消费者行为市场间表现一致，支付趋势显示业务正回归疫情前常态，自存仓客户经济状况良好且有韧性 [19] 问题: 纽约市场迁入趋势和需求的驱动因素 - 纽约市场活动稳定，入住率同比略有上升，租金波动较小，住房成本高促使人们考虑小公寓或合租，有利于自存仓业务 [20][21] 问题: 华盛顿特区供应情况 - 过去两个季度无新店开业，主要是2021年交付的门店影响现有店铺，新供应正在出租，需提高新店铺租金以稳定市场 [22][23] 问题: 下半年费用增长指引及改善情况 - 整体费用增长预期改善至3.5% - 4.5%，物业税仍有压力，人员成本因技术和效率模型降低，公用事业成本上升，物业保险和广告等方面有积极影响 [27][29] 问题: 客户停留时间趋势及未来正常化情况 - 客户停留时间持续延长，约64%的客户已合作超过一年，46.5%的客户合作超过两年 [30] 问题: 下半年指引假设的入住率下降及2023年起始情况 - 预计12月入住率较去年同期上下浮动150个基点，预计2022年底至2023年初同店收入实现高个位数增长 [33] 问题: 7月入住率和租金趋势 - 二季度新客户净有效租金平均下降1%，7月同比下降3% - 4%，7月底入住率与6月底基本持平 [34] 问题: 2023年主要市场供应情况 - 2023年供应情况乐观，建设成本不确定性、成本上升和供应链问题为供应带来阻力，纽约市新店开业预计较少 [37][38] 问题: 交易管道及达到全年指导上限的可能性 - 持续评估大量机会，但今年机会数量和质量低于去年，将坚持策略，找到合适机会就会交易 [41][42] 问题: 现有客户租金增长计划（ECRI）情况及空置活动影响 - 租金增长计划效果良好，平均涨幅逐月增加，仍有提升空间，是下半年潜在的上行因素 [44] 问题: 现有租金与市场租金对比 - 二季度现有客户平均租金比新客户高4.4%，该差异在6、7月为正，8月初转为负，回归疫情前的周期性影响 [45][46] 问题: 今年ECRI平均涨幅与去年对比及2023年同店收入展望 - ECRI涨幅动态变化，难以给出平均涨幅；高个位数同店收入增长仅为2022年底至2023年初的参考，2023年全年情况取决于美国经济形势 [48][49]

物业规模与分布 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）609处和607处自存仓物业，可出租面积分别约为4390万平方英尺和4360万平方英尺[163] - 截至2022年6月30日，公司为第三方管理680家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1289家[163] - 截至2022年6月30日，公司拥有523处同店物业和86处非同店物业[185] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司自有门店数量从543家变为609家，期间有开发、收购和出售门店的活动[187] - 2022年第二季度末门店数量609家，2021年同期为547家[193] - 2022年第二季度末总营业面积438.8万平方英尺，2021年同期为390.1万平方英尺[193] 区域收入占比 - 2022年上半年，纽约、佛罗里达、加利福尼亚和得克萨斯的门店分别约占公司总收入的17%、15%、11%和9%[168] 门店开发与收购 - 2021年3月3日和2022年6月21日，公司分别完成位于弗吉尼亚州阿灵顿和维也纳的新门店开发，成本分别约为2640万美元和2180万美元[187] - 2022年6月30日后，公司以2070万美元收购了佐治亚州的一个自助存储物业[236] 非合并房地产企业投资 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司对非合并房地产企业的净投资分别比其在非合并房地产企业净资产中的基础权益高出3310万美元和3360万美元[183] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月内，公司未确认与非合并房地产企业投资相关的减值损失[181] 减值损失情况 - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月内，公司未根据相关程序确认减值损失[177] 公司战略 - 公司继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自存仓物业的收购和开发[167] 营收情况 - 2022年第二季度总营收2.49亿美元，较2021年同期的1.99亿美元增长24.8%[193] - 2022年第二季度租金收入2.16亿美元，较2021年同期的1.70亿美元增长26.9%，同店租金收入增长主要因租金率提高，非同一门店组合新增门店带来额外租金收入[193][194] - 2022年第二季度其他物业相关收入2390万美元，较2021年同期的2120万美元增长12.5%，主要因费用收入和客户存储保护计划参与收入增加[193][195] - 2022年上半年租金收入从3.328亿美元增至4.245亿美元，增长9170万美元，增幅27.5%，同店租金收入增加4700万美元主要因租金率提高，非同店组合新增租金收入4470万美元[204][206] - 2022年上半年其他物业相关收入从4050万美元增至4610万美元，增长560万美元，增幅13.9%，主要因费用收入增加280万美元和客户存储保护计划参与收入增加260万美元[207] 费用情况 - 2022年第二季度物业运营费用7350万美元，较2021年同期的6380万美元增长15.2%，同店物业运营费用增加主要因物业税增加，其余增长归因于新收购和开发门店费用增加[193][197] - 2022年第二季度折旧和摊销7900万美元，较2021年同期的5410万美元增长46.0%，主要归因于新收购和开发门店相关折旧和摊销[193][198] - 2022年第二季度一般及行政费用1370万美元，较2021年同期的1160万美元增长18.7%，主要归因于人员费用增加[193][200] - 2022年第二季度贷款利息支出2310万美元，较2021年同期的1910万美元增长20.6%，主要因未偿债务增加，部分被较低利率抵消，平均未偿债务余额增加9.1亿美元至31.6亿美元[193][201] - 2022年上半年物业运营费用从1.25亿美元增至1.44亿美元，增长1910万美元，增幅15.3%，同店物业运营费用增加270万美元主要因物业税增加190万美元，其余增加归因于新收购和开发门店费用增加1350万美元[208] - 2022年上半年折旧和摊销从1.079亿美元增至1.616亿美元，增长5370万美元，增幅49.7%，主要归因于新收购和开发门店相关折旧和摊销[209] - 2022年上半年一般及行政费用从2250万美元增至2830万美元，增长580万美元，增幅25.7%，主要归因于人员费用增加[210] - 2022年上半年贷款利息费用从3830万美元增至4590万美元，增长750万美元，增幅19.6%，归因于未偿债务增加，平均未偿债务余额从22.9亿美元增至31.8亿美元，加权平均有效利率从3.40%降至2.88%[211] 入住率情况 - 2022年第二季度末平均入住率95.1%，2021年同期为95.4%；期末入住率93.6%，2021年同期为94.7%[193] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动提供的现金从2.174亿美元增至2.843亿美元，增长6690万美元，主要归因于2021 - 2022年收购和开发的门店及同店组合净营业收入增加[213][216] - 2022年上半年投资活动使用的现金从8800万美元降至5010万美元，减少3790万美元，主要因房地产销售净收益增加4320万美元、开发成本减少1970万美元和房地产投资减少1170万美元，部分被存储物业收购现金使用增加抵消[217] - 2022年上半年融资活动使用的现金从1.294亿美元增至2.394亿美元，增加1.101亿美元，主要因普通股发行收益减少1.423亿美元和向普通股股东及非控股权益现金分配增加5770万美元，部分被循环信贷额度净付款减少5220万美元和抵押贷款本金付款减少4400万美元抵消[218] 交易相关费用 - 2022年第二季度其他（费用）收入中的其他项包含110万美元与交易相关的费用，主要是2021年12月收购LAACO, Ltd.的遣散费，2021年同期无此类费用；2022年上半年该其他项包含1050万美元相关费用，2021年同期无[202][212] - 2022年第二季度交易相关费用为113.8万美元；2022年上半年为1054.6万美元，其中包括1030万美元的遣散费和20万美元的其他交易费用[248][249] 流动性与资本支出 - 公司作为REIT需每年向股东分配至少90%的应税收入（不包括资本利得），这导致公司有短期和长期的流动性需求[220] - 2022财年剩余时间，预计经常性资本支出约400万 - 900万美元，计划资本改进和门店升级约300万 - 800万美元，新门店开发成本约300万 - 1300万美元，未偿还债务的预定本金还款约120万美元[221] 资金状况 - 截至2022年6月30日，公司有可用现金及现金等价物约510万美元，经修订并重述的信贷安排下有约5.805亿美元的借款额度[226] - 公司未偿还的无担保优先票据本金余额为28亿美元，净无担保优先票据为27702.8万美元[227] - 经修订并重述的信贷安排包括7.5亿美元的无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2022年6月30日，循环信贷额度下有5805万美元可用于借款，有效利率为2.89%[223][232][233] - 截至2022年6月30日，公司在“按市价发行”股权计划下有590万股普通股可供发行，上半年未出售普通股[235] 业绩指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为总持续收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[237] - 资金运营（FFO）定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[242] - 调整后的FFO排除了收购相关成本、债务提前清偿的收益或损失以及非经常性项目[245] 盈利情况 - 2022年第二季度归属于公司普通股股东的净利润为5835.8万美元，2021年同期为4875.2万美元；2022年上半年为9651.3万美元，2021年同期为9048.4万美元[248] - 2022年第二季度可分配给普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为1.39094亿美元，2021年同期为1.05281亿美元；2022年上半年为2.61582亿美元，2021年同期为2.03287亿美元[248] - 2022年第二季度经调整后可分配给普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为1.40232亿美元，2021年同期为1.05414亿美元；2022年上半年为2.72128亿美元，2021年同期为2.03843亿美元[248] 股份情况 - 2022年第二季度加权平均摊薄已发行股份和单位总数为227355股，2021年同期为210137股；2022年上半年为227408股，2021年同期为208882股[248] 债务情况 - 截至2022年6月30日，公司合并债务包括29.6亿美元的未偿还抵押贷款、应付票据和固定利率的无担保优先票据，以及1.689亿美元的未偿还浮动利率无担保信贷安排借款[255] 利率影响 - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少约170万美元；若下降100个基点，每年利息费用减少将使未来收益和现金流增加约170万美元[256] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.515亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.591亿美元[257] 表外安排 - 公司没有除共同投资合伙企业外的表外安排、融资或与其他非合并实体或可变利益实体的关系[250] 市场利率影响 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于现行市场利率[251]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.58美元，同比增长23.4% [12] - 同店收入增长15.6%，费用增长2.9%，NOI增长21.4% [11] - 第一季度平均入住率为93.6%，季度末实际入住率为94.1% [11] - 全年每股FFO指引中点提高0.01美元，同店收入、费用和NOI增长指引均有改善 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度收购1家全资门店，花费3200万美元 [12] - 第三方管理业务方面，第一季度新增33家门店 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月底，同店池实际入住率为94.6%，与去年同期相差10个基点 [17] - 第一季度街道费率同比上涨约10%，4月与去年基本持平，但较2019年仍上涨约31% [45] - 纽约市场第一季度表现略好于预期，入住率较去年有所上升，整体营收增长约8% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自存仓行业和Cube在当前不确定经济环境中处于有利地位，通胀和利率上升将限制新开发项目，有利于现有资产所有者 [6] - 公司专注于在一级市场拥有高质量资产，在经济衰退时有望跑赢其他投资组合 [9] - 公司将继续积极寻找外部增长机会，同时保持保守的资金管理方式，与投资级信用评级保持一致 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度表现稳健，消费者需求趋势健康，积极的租赁趋势延续到4月，对春夏季租赁旺季持乐观态度 [5] - 若经济衰退，公司专注于一级市场的高质量资产组合有望跑赢其他投资组合 [9] - 通胀和利率上升虽带来挑战，但也限制新开发项目，为现有资产所有者创造有利环境 [6] 其他重要信息 - 公司发言包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [3] - 公司发言提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站上找到 [3] - 公司在过去两年进行了一些特别投资，包括空调系统升级、太阳能投资和照明升级，符合ESG目标并能节省成本 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第二季度入住率情况及全年趋势 - 截至4月底，同店池实际入住率为94.6%，与去年同期相差10个基点，入住率表现好于预期，租赁活动自1月以来良好，4月也不错， vacate率略高于去年但符合预期 [17] 问题: 更新后的指引中费用预期降低的原因 - 第一季度房地产税和其他方面有好消息，实现了一些效率提升，但全年来看，房地产税和人员费用仍有压力，会使费用率接近指引范围 [18] 问题: 目前续租价差情况及未来趋势 - 目前负价差好于历史水平，但正价差已回到历史上的负价差模式，第一季度负价差约为10% [21] 问题: 利率上升对交易市场资本化率的影响 - 目前在交易市场还未看到明显影响，市场仍很活跃，有很多买家想增加自存仓资产组合，预计影响需要一段时间才会显现 [22] 问题: 租金上调时消费者是否有压力 - 公司未看到客户对租金上调的反应有变化，继续进行测试，已大幅缩小现有客户和新客户租金价差，消费者在当前通胀环境下对租金上调接受度较高 [25] 问题: 资本支出预算情况 - 每平方英尺资本支出无实质变化，主要大项支出为定期粉刷、屋顶维修或更换、车道密封涂层，虽成本有增加但对整体组合影响不大；建筑成本方面，较12个月前每平方英尺增加20% - 40% [26] 问题: 太阳能和HVAC设备对公用事业成本的影响 - 短期内对成本影响不显著，投资回报需数年时间，长期来看有助于降低能源成本和维修保养费用 [28] 问题: 当前客户平均停留时间情况 - 现有客户平均停留时间继续增长，目前在15 - 16个月左右，约46%的客户已使用超过2年；去年底短期客户有所增加，与当时住房市场情况有关，2022年已趋于正常，预计部分市场大学生客户今年将恢复正常 [31] 问题: 4月情况及同店核心指引上调原因 - 4月在入住方面得到客户支持， vacate率符合预期，这使公司对原指引下限更有信心；下半年情况需观察5、6月市场表现，届时将影响对全年剩余时间指引的更新 [32] 问题: 过去几年表现较好的市场及关注市场 - 较小市场波动较大，较大、人口结构较好的市场波动较小，当前经济形势下，人口结构较好、波动较小的市场可能更受益，如提到图森等较小市场波动明显 [34] 问题: 纽约市场剩余时间的入住率和费率增长情况 - 纽约市场表现略好于60天前预期，4月入住率较去年有所上升，各行政区消费者表现强劲；皇后区和布鲁克林区仍有供应压力；从业绩来看，同店池调整后Q4到Q1有20个基点的加速增长，若看旧池则有20 - 30个基点的减速，整体营收增长约8%；预计此前同店收入增长20% - 25%的市场今年减速更快，而纽约市场情况较好 [38] 问题: 交易市场上是否有更多资产出售 - 市场上仍有很多潜在收购机会可供评估，但数量不如去年；难以确定卖家出售动机，预计随着时间推移会有一些投资组合进入市场，市场波动将影响不同买家的决策 [40] 问题: 纽约市场同店池调整后减速是否指店内收入 - 是的 [43] 问题: COVID导致的需求变化及客户搬出趋势 - 年初部分城市市场受疫情影响，入住和搬出活动较少，随着疫情影响减弱，市场逐渐恢复正常；目前 vacate率符合预算，预计因2020年入住客户已使用较长时间， vacate率会略高；此外，全国多数市场多户住宅租金压力促使小面积公寓租户增加室友，从而增加对自存仓的需求 [44] 问题: 两个新开发项目的稳定回报预算及与初始预期的变化 - 公司通常目标是新开发项目稳定收益率比市场资本化率高200 - 250个基点，过去几年基本保持一致；项目成本无实质变化，现金流预期因过去18个月市场情况有所改善，虽成本有所增长但现金流增长可抵消；项目审批和施工受当地政府和劳动力问题影响，时间比原计划长1 - 2个季度 [46] 问题: 自存仓行业长期实现实际费率增长的概率 - 公司对行业在当前通胀环境下继续实现费率增长有信心，自2009年经济衰退后同店收入复合增长率在5% - 6%，认为行业费率增长未超过消费者成本增长趋势，有继续增长的空间 [50]

物业情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）608和607个自助存储物业，可出租总面积约4360万平方英尺[150] - 截至2022年3月31日，公司为第三方管理664家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1272家[150] - 截至2022年3月31日，公司拥有523个同店物业和85个非同店物业[173] - 2021年1月1日至2022年3月31日，公司拥有的门店数量从543家变为543家，期间开发1家，合并减少1家[174] - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿的一家门店开发，总成本约2640万美元[174] - 2022年第一季度末店铺数量608家，总面积436.49万平方英尺，期末入住率92.6%，平均入住率93.6%[180] 区域营收占比 - 2022年第一季度，纽约、佛罗里达、加利福尼亚和得克萨斯州的门店分别约占总收入的17%、15%、11%和9%[156] 非合并房地产企业投资 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司对非合并房地产企业的净投资分别比其在非合并房地产企业净资产中的基础权益高出3340万美元和3360万美元[168] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司未根据相关程序确认长期资产和非合并房地产企业投资的减值损失[164][167] 资产出售情况 - 2022年第一季度，洛杉矶运动俱乐部已出售，加利福尼亚游艇俱乐部仍被归类为待售[166] 公司战略 - 公司继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自助存储物业的收购和开发[154] 财务数据 - 收入与费用 - 2022年第一季度总营收2.39亿美元，较2021年同期的1.89亿美元增长26.3%，其中租金收入增长28.2%，其他物业相关收入增长15.4%[180] - 2022年第一季度运营费用7060万美元，较2021年同期的6120万美元增长15.3%，主要因物业运营、折旧摊销和行政管理费用增加[180][185] - 2022年第一季度净运营收入1.68亿美元，较2021年同期的1.28亿美元增长31.6%[180] - 2022年第一季度已实现每平方英尺年租金20.59美元，较2021年同期的17.82美元有所增长[180] - 2022年第一季度贷款利息支出2280万美元，较2021年同期的1920万美元增长18.7%，平均未偿债务余额增至32亿美元[188] 财务数据 - 现金流 - 2022年第一季度经营活动提供的现金为1.31亿美元，较2021年同期的9820万美元增加3260万美元[190] - 2022年第一季度投资活动使用的现金为910万美元，较2021年同期的2050万美元减少1140万美元[192] - 2022年第一季度融资活动使用的现金为1.25亿美元，较2021年同期的7790万美元增加4660万美元[194] 风险因素 - 新冠疫情可能影响公司未来业务、财务状况、经营成果、资本获取和股价[179] 流动性与资金需求 - 公司运营现金流是主要流动性来源，收入主要源于租户租金和门店管理费，自存仓物业对短期经济衰退敏感度较低，但长期衰退会影响运营现金流[195] - 母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得），业务性质和分配要求使公司短期和长期都有大量流动性需求[196] 资金计划与预算 - 2022财年剩余时间，预计经常性资本支出700万 - 1200万美元，计划资本改进和门店升级费用600万 - 1100万美元，新门店开发成本1400万 - 2400万美元，未偿债务本金还款约180万美元[197] 现金与信贷额度 - 截至2022年3月31日，公司有790万美元现金及现金等价物，修订并重述信贷安排下有5.64亿美元借款额度[203] - 2019年6月修订并重述的信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2022年3月31日，循环信贷额度有效利率1.55%，可用借款额度5.64亿美元[207][209] 债务契约 - 无担保高级票据发行契约限制运营合伙公司及其子公司举债，要求杠杆比率不超60%，利息覆盖率超1.5:1，有担保债务杠杆比率不超40%，截至2022年3月31日运营合伙公司遵守所有财务契约[204][206] 股权计划 - 公司维持“按市价”股权计划，2022年第一季度未出售普通股，截至2022年3月31日，股权分配协议下有590万股普通股可供发行[211] 财务指标定义 - 净运营收入（NOI）定义为持续总收入减去持续物业运营费用，用于评估门店运营表现，但有局限性，应与GAAP财务指标结合使用[212][216] - 运营资金（FFO）定义为GAAP净收入，排除房地产销售损益和相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，经非合并合伙企业和合资企业调整，用于评估门店运营情况，但不能替代GAAP净收入[217][219] - 调整后FFO排除收购相关成本、债务提前清偿损益和非经常性项目，有助于理解公司运营结果，但计算方式可能与其他REIT或房地产公司不可比[220] 财务数据 - 利润与FFO - 2022年第一季度归属于公司普通股股东的净利润为3815.5万美元，2021年同期为4173.2万美元[223] - 2022年第一季度可分配给普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为1.22488亿美元，2021年同期为9800.6万美元；调整后的FFO为1.31896亿美元，2021年同期为9842.9万美元[223] - 2022年第一季度加权平均摊薄流通股和单位总数为227453股，2021年同期为207617股[223] 交易相关费用 - 交易相关费用包括920万美元遣散费和20万美元其他交易费用，预计2022年第二季度还将产生110万美元遣散费[224] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司合并债务包括29.6亿美元固定利率未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及1.854亿美元浮动利率未偿还无担保信贷安排借款[230] 利率影响 - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约190万美元，将减少未来收益和现金流；若下降100个基点，每年利息费用减少约190万美元，将增加未来收益和现金流[231] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.678亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.796亿美元[232]