公司股价表现 - 过去一年D R Horton公司股价表现温和 在住宅建筑商面临的挑战性环境中上涨约6% [1] 行业与市场环境 - 市场曾对住宅市场在2023年下半年出现转机抱有希望 [1] - 整体环境对住宅建筑商而言充满挑战 [1] 分析师背景与研究方法 - 分析师拥有超过15年的经验 基于宏观观点和个股反转故事进行逆向投资 以获取具有有利风险回报特征的超额回报 [1]

全球市场与地缘政治动态 - 盘前期货市场因全球经济担忧而普遍下跌 具体表现为日本国债因首相高市早苗削减食品税而下跌 这暗示其国内经济不够强劲[1] - 前总统特朗普计划在2026年世界经济论坛发表讲话 其近期关注点在于美国可能吞并格陵兰 此举威胁北约存续 并已导致美国对反对此事的欧洲国家加征10%关税 且已出现报复性关税[2] - 主要股指显著下跌 道琼斯指数跌700点 标普500指数跌106点 纳斯达克指数跌460点 罗素2000小盘股指数跌50点 同时 10年期国债收益率升至4.3% 2年期升至3.6%[3] 公司季度财报业绩 - 3M公司第四季度每股收益1.83美元 超出市场预期0.01美元 但季度营收60亿美元略低于60.8亿美元的预期 公司已连续12个季度盈利超预期 且盈利与销售额同比显著增长 但股价当前下跌3.75%[4] - D.R. Horton公司第四季度每股收益2.03美元 高于预期的1.95美元 营收68.9亿美元 大幅超过预期的67.1亿美元 公司在过去四个季度中两次盈利超预期 但股价下跌5.5%[5] - Fifth Third Bancorp第四季度每股收益1.12美元 营收23.4亿美元 分别高于预期的1.00美元和23.2亿美元 公司已连续12个季度盈利超预期 股价在艰难的交易日上午下跌1.5% 但过去一年仍上涨9%[6] 即将发布的财报与市场关注点 - Netflix将于今日盘后公布第四季度财报 市场预期其每股收益同比增长27.9% 营收同比增长16.8%[7] - 美国联合航空公司预计第四季度每股收益同比下降8.6% 营收同比增长4.67%[7] - 多家地区性银行将于今日下午公布财报 包括Bank OZK、Zions Bancorp和Wintrust Financial[7][8]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 归属于公司的净收入下降30%至5.948亿美元，摊薄后每股收益下降22%至2.03美元[2] - 公司2025年第四季度营收为68.869亿美元，同比下降9.5%[27] - 2025年第四季度净利润为5.948亿美元，同比下降29.6%[27] - 每股摊薄收益为2.03美元，同比下降22.2%[27] - 2025年第四季度合并总收入为68.869亿美元，较2024年同期的76.130亿美元下降9.5%[34] - 2025年第四季度税前利润为7.981亿美元，较2024年同期的11.099亿美元下降28.1%[34] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 合并收入为69亿美元，合并税前收入为7.981亿美元，税前利润率为11.6%[2] - 非房屋建筑业务中，金融服务部门税前利润率最高，为31.4%[16] 房屋建筑业务表现：运营数据 - 房屋销售收入为65亿美元，房屋竣工量下降7%至17,818套[8][9] - 净销售订单增长3%至18,300套，订单价值为67亿美元[8][9] - 房屋建筑业务库存回报率为18.6%[11] - 房屋建筑业务收入为65.289亿美元，其中房屋销售收入为65.127亿美元，同比下降8.9%[34] - 房屋建筑业务季度新销售订单18，300套，价值66.618亿美元，套数同比增长2.6%，价值基本持平[39] - 房屋建筑业务季度房屋竣工17，818套，价值65.127亿美元，套数同比下降6.5%，价值同比下降8.9%[41] - 截至2025年12月31日，销售订单积压为11，376套，价值43.135亿美元，套数同比增长3.4%，价值同比增长0.3%[43] - 截至2025年12月31日，房屋建筑业务库存房屋为30，400套，较上一季度末的29，600套增加2.7%[49] 房屋建筑业务表现：土地与存货 - 截至2025年12月31日，公司控制土地地块总计590，500块，其中75%通过土地购买合同控制[45] - 住宅建筑板块存货（含在建房屋及土地）总额为252.06亿美元，占总资产比重高[31] - Forestar 板块住宅土地和地块存货为28.505亿美元，环比增长7.8%[31] 其他业务线表现 - 金融服务业务收入为1.846亿美元，税前利润为0.580亿美元[34] 现金流与流动性 - 经营活动产生的现金流为8.54亿美元，期末总流动性为66亿美元[3] - 经营活动现金流为8.54亿美元，同比增长32.1%[29] - 2025年第四季度经营活动产生的现金流为8.540亿美元，较2024年同期的6.467亿美元增长32.1%[34] 资本结构与股东回报 - 债务与总资本比率为18.8%，未来12个月内有6亿美元住宅建筑高级票据到期[3] - 公司回购了440万股普通股，价值6.697亿美元，并支付了1.315亿美元的现金股息[8][13] - 公司本季度回购普通股6.492亿美元[29] 资产与负债状况 - 库存中在建和完工房屋减少3.988亿美元，住宅土地和地块增加4.891亿美元[29] - 期末现金及等价物和受限现金为25.53亿美元，较期初减少4.803亿美元[29] - 公司合并总资产为346.396亿美元，总负债为100.842亿美元[31] 管理层讨论和指引 - 公司重申2026财年指引：合并收入区间为335亿至350亿美元，计划房屋竣工量为86,000至88,000套[17]

投资理念与策略 - 投资目标为寻找具备完美定性特征的公司 以基于基本面的有吸引力价格买入并永久持有 [1] - 投资组合高度集中 旨在避免亏损并最大化对赢家的敞口 [1] - 对伟大公司的评级可能为“持有” 因其增长机会低于阈值或下行风险过高 [1] 内容发布计划 - 计划每周发布约3篇覆盖此类公司的文章 [1] - 提供广泛的季度跟踪报告和持续更新 [1]

美国国债收益率与抵押贷款利率 - 10年期美国国债收益率上升意味着抵押贷款利率将随之提高 [1] 住宅建筑行业股票表现 - iShares美国住宅建筑ETF在早盘交易中下跌1.5% 这是自1月7日以来最大的百分比跌幅 [1] - 大型住宅建筑商Lennar和PulteGroup股价分别下跌0.8%和1.5% [1] - 大型住宅建筑商D.R. Horton股价基本持平 该公司在周二上午公布了财报 [1] 行业近期乐观情绪来源 - 本月早些时候抵押贷款利率的下降曾推动建筑商股票迎来一波乐观行情 [2] - 抵押贷款利率的下降源于前总统唐纳德·特朗普在Truth Social上的一篇帖子 该帖子提及指示房利美和房地美购买抵押贷款支持证券 [2]

业绩总结 - 2026财年第一季度，公司的合并收入为2.73亿美元，同比增长9%[16] - 房地产收入为28.51亿美元，同比增长4%[17] - 每股收益为0.30美元，净收入为1540万美元[20] - 2025年第四季度，Forestar的收入为2.730亿美元，较2024年同期的2.504亿美元增长了9.0%[117] - 2025年第四季度，Forestar的每股稀释净收益为0.30美元，较2024年同期的0.32美元略有下降[117] - 2025年第四季度，Forestar的调整后EBITDA为2,690万美元，调整后EBITDA利润率为9.9%[119] - 2025年12月31日，Forestar的股东权益为17.860亿美元，较2024年12月31日的16.131亿美元增长了10.7%[121] 用户数据 - 截至2025年12月31日，Forestar的总地块组合为101,000个，其中65,600个为自有地块，35,400个为通过购买合同控制的地块[55] - 截至2025年12月31日，Forestar的合同收入为22亿美元，占其总自有地块的30%[84] - 截至2025年12月31日，Forestar的自有地块中有24,100个地块（占37%）处于合同状态[86] - 预计2026财年指导的住宅地块销售目标为14,000至15,000块[21] 未来展望 - 预计2026财年合并总收入为16亿至17亿美元[21] - 预计在2026财年，Forestar将在土地收购和开发上投资约14亿美元[76] - 预计到2025年，Forestar在美国单户住宅地块开发行业的市场份额将达到5%[50] - 预计到2025年，Forestar的年交付地块市场份额将从2019年的0.7%增长至5%[51] 财务状况 - 截至2025年12月31日，Forestar的净债务占资本的比例为24.6%[20] - 截至2025年12月31日，Forestar的净负债比率为2.3倍，净债务占资本比率为24.6%[96] - 2025年12月31日，Forestar的流动性总额为8.193亿美元，其中现金及现金等价物为2.117亿美元，循环信贷额度可用性为6.076亿美元[92] - 2025年12月31日，Forestar的总资产为31.766亿美元，较2024年12月31日的29.606亿美元增长了7.3%[121] - 2025年12月31日，Forestar的债务总额为7.932亿美元，较2024年12月31日的8.068亿美元有所下降[121] 其他信息 - Forestar的员工总数为13,851人[1] - Forestar的土地开发和收购的加权平均融资利率在2023年为10.2%[70]

核心观点 - 公司认为其2026财年取得了“稳健的开局”，在应对可负担性压力和消费者谨慎情绪的同时，通过增加激励措施、严格的库存管理以及持续关注资本效率和股东回报来推动销售 [4] - 管理层反复强调，需求仍受可负担性制约，公司正通过平衡“销售速度、价格和激励措施”来推动销售并维持回报 [2] - 可负担性仍是阻力，公司增加了买家激励措施（占销售额的高个位数到低两位数百分比），加之土地成本上升，预计将挤压第二季度利润率，且激励措施在整个2026财年都将保持高位 [6] 财务业绩 - **第一季度营收与利润**：合并营收为69亿美元，税前利润为7.98亿美元，税前利润率为11.6% [3]。净收入为5.95亿美元，摊薄后每股收益为2.03美元，低于去年同期的2.61美元 [3] - **房屋销售业绩**：房屋销售收入为65亿美元，交付房屋17,818套，去年同期分别为71亿美元和19,059套 [1]。平均成交价为365,500美元，环比持平，同比下降3% [1] - **毛利率**：房屋销售毛利率为20.4%，环比上升40个基点，但该改善完全得益于当季收回的前期保修成本 [8]。剔除该收益，毛利率应为20.0% [8]。公司预计第二季度房屋销售毛利率将承压，指引为19%至19.5% [9] - **销售、一般及行政管理费用**：SG&A绝对金额同比下降1%，但由于交付量下降，SG&A占收入的比例从8.9%升至9.7% [13] 运营指标与需求 - **销售订单**：净销售订单同比增长3%至18,300套，订单价值持平于67亿美元 [7]。取消率为18%，与去年同期持平，环比从20%下降 [7]。净销售订单平均价格为364,000美元，环比持平，同比下降2% [7] - **活跃社区数量**：平均活跃销售社区数量环比增长2%，同比增长12% [7]。管理层预计社区数量将保持较高水平，但年内将逐渐向中高个位数增长区间靠拢 [7] - **可负担性定位**：公司交付房屋的平均售价约为365,500美元，比美国新房平均售价低约135,000美元（近30%），其中位价比现有房屋中位价低70,000美元 [6] 激励措施与融资 - **激励措施水平**：激励措施在当季按比例增加，季度末处于更高水平 [10]。激励措施占销售额的比例在高个位数，并“可能已升至低两位数” [10]。大部分激励成本与抵押贷款利率买断相关，该利率设定时市场利率略高 [11] - **融资产品**：通过公司抵押贷款业务融资的房屋中，可调利率抵押贷款占比保持在低个位数，大部分活动仍集中在30年期固定利率产品 [12]。当季临时利率买断占比从之前的中高个位数范围上升至低两位数 [12] 库存、土地与开工 - **库存**：季度末库存中有30,400套房屋，其中20,000套未售出 [5][14]。已完工未售房屋为7,300套，较9月减少2,000套，其中900套已完工超过六个月 [14]。从开工到交付的中位周期时间较一年前缩短了两周 [14] - **土地策略**：土地储备约为590,500块，其中25%为自有，75%通过购买合同控制 [5][15]。公司偏好使用第三方开发的地块以提升资本效率和灵活性 [5][15]。当季67%的交付房屋位于Forestar或第三方开发的地块上，高于一年前的65% [15] - **开工与投资**：12月季度开工18,500套房屋，环比增长27%，预计第二季度开工量将高于第一季度 [14]。第一季度在地块、土地和开发上的住宅建筑投资总额为20亿美元，其中13亿美元用于完工地块，6.1亿美元用于土地开发，8000万美元用于土地收购 [16] 其他业务板块 - **租赁业务**：通过出售397套独户租赁房屋产生1.1亿美元收入 [17]。季度末租赁物业库存为29亿美元，其中25亿美元为多户租赁物业，3.56亿美元为独户租赁物业 [17]。公司正将独户租赁策略更多地转向远期销售方案 [17] - **金融服务**：营收1.85亿美元，税前利润5800万美元，税前利润率为31.4% [18] - **Forestar**：营收2.73亿美元，售出1,944块地块，税前利润2100万美元 [18]。其拥有和控制的地块位置为101,000块，其中62%与D.R. Horton签有合同或受优先购买权约束 [18]。当季D.R. Horton从Forestar购买了1.8亿美元的完工地块 [18] 资本配置与流动性 - **股东回报**：当季以6.7亿美元回购了440万股股票 [5][19]。过去12个月，公司通过回购和股息向股东返还了44亿美元 [19]。当季支付了每股0.45美元、总计1.32亿美元的股息，并宣布了2月支付的相同季度股息 [19]。流通股数量同比下降9% [19] - **现金流与杠杆**：第一季度住宅建筑业务运营现金流为4.98亿美元，合并运营现金流为8.54亿美元 [19]。过去12个月，公司产生36亿美元运营现金流 [19]。合并杠杆率为18.8%，公司计划长期将杠杆率维持在20%左右 [21] - **流动性状况**：合并流动性为66亿美元，包括25亿美元现金和41亿美元可用信贷额度 [20]。债务总额为55亿美元，其中6亿美元住宅建筑高级票据在未来12个月内到期 [20]。股东权益为240亿美元，每股账面价值82.60美元，同比增长5% [20] 业绩指引 - **第二季度指引**：预计合并营收73亿至78亿美元，房屋交付量19,700至20,200套 [22]。预计房屋销售毛利率19%至19.5%，合并税前利润率10.6%至11.1% [22] - **2026财年指引**：重申合并营收预期约为335亿至350亿美元，房屋交付量86,000至88,000套 [22]。预计税率约为24.5%，运营现金流至少30亿美元，股票回购约25亿美元，股息支付约5亿美元 [22]

核心观点 - D R Horton 2026财年第一季度业绩超预期但同比下滑 住房市场疲软和消费者负担能力问题导致房屋交付量和利润率下降 但净销售订单和积压订单同比增长显示出需求韧性 公司凭借强劲流动性、低杠杆和灵活运营策略维持财务灵活性 [1][2][3] - 行业层面 KB Home和Lennar等其他主要住宅建筑商同样面临市场需求疲软、负担能力限制和高利率的挑战 导致其近期业绩同比下滑 并对短期前景持谨慎态度 [16][17][18][19] 财务业绩 - **整体业绩**：第一季度每股收益为2.03美元 超出市场预期3.6% 但同比大幅下降22.2% 总收入为68.9亿美元 同比下降9.5% 但超出市场预期2.7% 综合税前利润率从去年同期的14.6%下降至11.6% [4][5] - **分部业绩**： - 住宅建筑业务收入为65.3亿美元 同比下降9% 房屋销售额为65.1亿美元 同比下降8.9% 房屋交付量为17,818套 同比下降6.5% [6] - 净销售订单量为18,300套 同比增长2.6% 订单价值为66.6亿美元 同比微增0.1% 订单取消率为18% 与去年同期持平 [6] - 截至季度末 销售订单积压为11,376套 同比增长3.4% 积压订单价值为43.1亿美元 同比增长0.3% [7] - 金融服务收入为1.846亿美元 同比增长1.3% [7] - Forestar业务贡献收入2.73亿美元 售出1,944块地块 去年同期贡献收入2.504亿美元 售出2,333块地块 [7] - 租赁业务收入为1.095亿美元 远低于去年同期的2.178亿美元 [8] 财务状况与资本配置 - **流动性**：截至2025年12月31日 现金及现金等价物和受限制现金总计25.5亿美元 总流动性为66亿美元 [11] - **资产与杠杆**：库存房屋为30,400套 其中20,000套未售出 土地和地块组合总计590,500块 其中25%为自有 75%通过合同控制 债务与总资本比率为18.8% 过去12个月股本回报率为13.7% [12] - **股东回报**：本季度以6.697亿美元回购了440万股普通股 截至季度末 剩余股票回购授权额度为26亿美元 [13] 业绩指引 - D R Horton重申2026财年指引 预计综合收入在335亿至350亿美元之间 上一财年为342.5亿美元 预计房屋交付量在86,000至88,000套之间 上一财年为84,863套 预计经营活动产生的现金流至少为30亿美元 预计所得税率约为24.5% [14] 行业动态 - **KB Home**：2025财年第四季度业绩超预期但同比下滑 管理层对2026财年第一季度及全年持审慎展望 预计第一季度住房收入在10.5亿至11.5亿美元之间 低于去年同期的13.9亿美元 预计交付量为2,300至2,500套 低于去年同期的2,770套 [16][17] - **Lennar**：2025财年第四季度业绩表现不一 调整后每股收益未达预期而收入超预期 两项指标均同比大幅下滑 公司预计2026财年第一季度交付量在17,000至18,000套之间 去年同期为17,834套 [18][19]

财务数据和关键指标变化 - 2026财年第一季度合并税前利润为7.98亿美元，营收为69亿美元，税前利润率为11.6% [5] - 摊薄后每股收益为2.03美元，上年同期为2.61美元，净利润为5.95亿美元 [9] - 房屋销售营收为65亿美元，上年同期为71亿美元，房屋结算量为17,818套，上年同期为19,059套 [9] - 平均结算价格为365,500美元，环比持平，同比下降3% [9] - 净销售订单量同比增长3%至18,300套，订单价值持平于67亿美元 [10] - 订单取消率为18%，与上年同期持平，环比从20%下降 [10] - 房屋销售毛利率为20.4%，环比上升40个基点，主要得益于前期保修成本的回收，若剔除该影响，毛利率为20% [11] - 销售、一般及行政管理费用同比下降1%，占营收的比例为9.7%，上年同期为8.9% [12] - 过去12个月经营活动产生的现金流为36亿美元，向股东返还了44亿美元 [7] - 截至12月31日，股东权益为240亿美元，同比下降4%，每股账面价值为82.60美元，同比增长5% [19] - 期末合并流动性为66亿美元，包括25亿美元现金和41亿美元可用信贷额度，债务总额为55亿美元，合并杠杆率为18.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房屋建筑业务**：第一季度房屋开工量为18,500套，环比增长27% [14]，期末库存房屋为30,400套，其中20,000套未售出，已完工未售房屋为7,300套，环比减少2,000套 [14]，房屋建筑业务对土地、地块和开发的投入总额为20亿美元 [15] - **租赁业务**：第一季度营收为1.1亿美元，来自397套独户租赁房屋的销售，租赁物业库存价值为29亿美元，包括25亿美元的多户租赁物业和3.56亿美元的独户租赁物业 [16] - **金融服务业务**：第一季度税前利润为5,800万美元，营收为1.85亿美元，税前利润率为31.4% [16] - **Forestar（控股地块开发公司）**：第一季度营收为2.73亿美元，售出1,944块地块，税前利润为2,100万美元，期末拥有和控制的地块数量为101,000块 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司平均销售价格比美国新房平均售价低约135,000美元（约30%），中位销售价格比现有房屋中位价格低70,000美元 [9] - 本季度抵押贷款公司结算的房屋中，64%为首套房购买者 [8] - 本季度结算的房屋中，67%位于由Forestar或第三方开发的地块上，高于上年同期的65% [15] - 平均活跃销售社区数量环比增长2%，同比增长12% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于资本效率，以产生强劲的经营现金流并为股东提供有吸引力的回报 [7] - 运营模式以回报为导向，过去3年、5年和10年，资产回报率位列标普500公司前20% [7] - 利用行业领先的平台、无与伦比的规模、高效的运营和经验的员工，以可承受的价格为更多美国人提供购房机会 [8] - 根据每个市场的需求，调整产品供应、销售激励和库存房屋数量，以最大化回报 [8] - 积极管理与土地开发商的关系，以增加在他人开发地块上建造房屋的比例，从而提升资本效率、回报和运营灵活性 [15] - 资本配置策略保持纪律和平衡，以支持产生有吸引力回报和大量经营现金流的运营平台 [18] - 公司拥有强大的资产负债表、低杠杆和健康的流动性，提供了显著财务灵活性以适应变化的市场条件和机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新房需求继续受到负担能力限制和消费者谨慎情绪的影响 [5] - 团队以纪律应对当前市场条件，在平衡节奏、价格和激励措施以推动增量销售和最大化回报方面展示了能力 [6] - 预计2026财年激励措施将保持高位，具体水平取决于需求、抵押贷款利率变化和整体市场状况 [7] - 预计第二季度房屋销售毛利率将在19%-19.5%之间，合并税前利润率将在10.6%-11.1%之间 [21] - 预计第二季度房屋开工量将高于第一季度 [14] - 对于2026财年全年，仍预计合并营收约为335亿至350亿美元，房屋建筑业务结算量在86,000至88,000套之间 [21] - 继续预测2026财年所得税率约为24.5%，经营现金流至少30亿美元，普通股回购约25亿美元，股息支付约5亿美元 [21] - 认识到当前经济的波动性和不确定性，将继续以纪律性方式适应市场条件，以提升公司长期价值 [22] - 如果利率持续压缩并保持低位，预计提供激励措施的成本会略有下降，但这尚未纳入任何指引 [38] - 当利率降至6%左右时，确实会刺激销售中心的更多活动 [40][50] - 土地市场方面，未看到原始土地市场出现显著的价格让步，但开发成本方面可能有一些进展，与土地开发伙伴的谈判更加理性，调整了开发节奏 [47] - 公司认为在解决负担能力问题上已经比任何其他建筑商做得更多，并且如果有任何需求增长，特别是来自首套房购买者的需求，公司处于最佳位置以利用机会 [75] 其他重要信息 - 第一季度回购了440万股普通股，价值6.7亿美元，流通股数量同比下降9% [18] - 支付了每股0.45美元的现金股息，总计1.32亿美元，董事会已宣布在2月支付相同水平的季度股息 [18] - 房屋建筑业务库存的税前回报率为18.6%，过去12个月的合并股本回报率和资产回报率分别为13.7%和9.4% [7] - 房屋从开工到结算的中位周期时间比上年缩短了两周 [14] - 截至12月31日，房屋建筑地块头寸约为590,500块，其中25%为自有，75%通过购买合同控制 [15] - 第一季度，从Forestar购买了价值1.8亿美元的已完工地块 [17] - 公司62%的自有地块与D.R. Horton签订了合同或受其优先购买权约束 [17] - 未来12个月有6亿美元房屋建筑高级票据到期 [19] - 公司计划长期将杠杆率维持在20%左右 [19] - 公司未看到任何因关税导致的材料成本显著或明显上涨 [120] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于销售、一般及行政管理费用高于预期的原因 - 管理层表示本季度销售、一般及行政管理费用无异常，总体符合计划，并达到了运营利润率指引，绝对支出同比略有下降，费用率上升主要因结算量同比下降导致杠杆降低，预计全年费用率不会持续以此速度增长 [24][25] - 管理层澄清不对全年利润率或费用率提供指引，仅提供下一季度的运营利润率、毛利率和全年销量指引 [26][27] 问题: 关于现金流转换目标的进展 - 管理层重申全年现金流指引，即合并现金流超过30亿美元，并表示进展符合预期，100%的现金流转换仍是合理的预期 [28] 问题: 关于社区数量增长的节奏 - 管理层表示社区数量同比增长12%，环比增长2%，预计社区数量将继续保持较高水平，但会逐渐向中高个位数百分比范围回落 [31] 问题: 关于毛利率变化的驱动因素 - 管理层解释，第四季度毛利率为20.6%（剔除60个基点的异常诉讼成本），第一季度毛利率为20.0%（剔除40个基点的保修成本回收收益），第二季度指引中值为19.25%，预计环比下降约75个基点，主要驱动因素是地块成本预计继续环比和同比增长，以及激励措施增加 [32][33] 问题: 关于激励措施的趋势以及利率下降的影响 - 管理层表示，第一季度激励成本主要来自利率较高时提供的利率买断，激励措施在整个季度逐步增加，12月的现有激励水平极大地影响了第二季度的利润率展望，如果利率持续压缩，预计激励成本会略有下降，但未纳入指引 [37][38] 问题: 关于年初至今的需求趋势和利率下降后的反应 - 管理层表示，进入春季销售季为时过早，但利率降至6%左右确实会刺激销售中心的活动，对年初至今的表现感到满意，并重申了全年指引 [39][40][50] 问题: 关于政策对租赁业务的影响 - 管理层表示，其单户租赁业务主要专注于专门建造的社区，在待售社区中很少向机构买家出售房屋，业务模式已转向更多远期销售，因此对业务现状感到满意 [43][45] 问题: 关于土地市场成本和开发通胀 - 管理层表示，未看到原始土地市场出现显著的价格让步，但开发成本方面可能有一些进展，与土地开发伙伴的谈判更加理性，调整了开发节奏，但未出现广泛的违约交易或 distressed sellers [46][47] 问题: 关于行业供应减少是否有助于利润率 - 管理层表示，未看到任何特定市场的供应出现显著转变，行业开工态度理性，公司库存状况良好，本季度开工量略超销售量，预计第二季度开工量将高于第一季度，已完工房屋库存环比减少，对春季销售季的供应状况感到满意 [51][52] 问题: 关于保修成本对毛利率的影响及未来展望 - 管理层解释，保修成本回收是长期努力的结果，主要涉及圣安东尼奥市场，本季度保修和诉讼成本也略低于典型水平，预计未来将恢复正常水平，通常在毛利率中占30-60个基点 [55][56][57] 问题: 关于可调整利率抵押贷款的使用情况 - 管理层表示，通过其抵押贷款公司融资的房屋中，ARM产品使用率为低个位数百分比，尽管看到了一些更具吸引力的ARM产品，但使用率未大幅上升，30年期固定利率仍是主要激励工具，本季度临时买断的使用率有所上升，达到低双位数百分比 [58][59] 问题: 关于应对负担能力的结构性措施 - 管理层表示，每天都在关注满足购房者的月供需求，持续引入更小的户型，无论是在现有社区内增加一两个户型，还是整个社区专注于更可负担的价格点，主要限制因素是地块大小和市政最低地块面积要求 [64][65] 问题: 关于首套房买家与其他客户群表现的差异 - 管理层表示，未看到首套房买家市场与改善型买家市场之间存在显著差异的趋势，宏观讨论影响买家情绪，但整体表现一致，在价格曲线上移时，改善型买家对利率的敏感性较低 [67] 问题: 关于2026年市场份额增长预期和未售出房屋数量下降的原因 - 管理层表示，预计今年将实现增长，通过增加服务市场和社区数量来为增长定位，但会逐社区、逐市场地寻求最大化回报，在能够盈利地整合市场份额时会继续这样做，未售出房屋数量的下降是刻意和有目的的，因为建筑周期缩短，资本使用效率更高，能更快响应买家即时需求 [70][71][73] 问题: 关于哪些政策可能最有帮助 - 管理层表示，乐见政府承认住房负担能力问题并予以关注，在供应和需求方面可以采取许多措施，消费者对现状感到满意、二手房市场开放、地方层面愿意推动建设更多可负担住房，所有这些都将有所帮助 [74] 问题: 关于FHFA对股票回购的评论及公司是否有过对话 - 管理层表示，保持了平衡的方法，本季度开工量环比增长27%，通过抵押贷款公司融资的房屋中有64%为首套房买家，在满足需求方面处于非常有利的位置，没有就回购进行直接对话，认为平衡的方法是正确的，因此重申了全年指引 [78][80] 问题: 关于激励措施占销售额的比例变化 - 管理层表示，激励措施在整个季度逐步增加，因此12月底的激励水平和毛利率低于整个季度的水平，并延续到第二季度，这是第二季度利润率指引的主要驱动因素，激励措施占销售额的比例目前为高个位数百分比，可能已上升至低双位数百分比 [81][82][84] 问题: 关于当前新房库存水平，特别是在重要市场 - 管理层表示，仍看到部分市场库存偏高，这是因市场而异的，未具体指明库存显著过量的地区，但在较大的都市区内部分子市场和社区，需求尚未赶上供应，不过看到库存在整个业务范围内继续趋于合理 [87][88] 问题: 关于如果政策成功刺激需求，公司对销量与利润率的偏好 - 管理层表示，将逐社区审视，基于竞争动态、替代地块供应和需求趋势，寻求驱动最佳回报，可能选择推动更多销售节奏，也可能选择利润率扩张，采取平衡的方法，响应每个销售办公室当前的市场条件 [89][90] 问题: 关于当前春季销售市场与一年前的比较 - 管理层表示，难以直接比较，但受到仍有购房者这一事实的鼓舞，兴趣并不缺乏，关键在于消费者信心和做出决定的舒适度，对当前的客流量感到鼓舞，认为与去年此时相比，库存更加平衡，为春季销售季做好了良好准备 [94] 问题: 关于建筑成本趋势及未来节省成本的机会 - 管理层表示，仍有机会降低成本，本季度开工量下降是有意为之，以便与承包商、供应商会面，审视市场现实，尽管指引为成本环比持平，但由于基于平方英尺计算且受产品组合影响，有时难以衡量，但相信有机会继续降低建房成本 [96][97] 问题: 关于如果需求上升，能否保持周期时间的改善和供应链灵活性 - 管理层表示，与承包商有长期合作关系，上次重大生产中断部分是由于劳动力问题，但主要是材料短缺，此次完全没有预料到材料问题，材料状况良好，产品供应充足，与劳动力承包商长达30-40年的关系、按时付款、稳定的开工节奏和产品一致性，有助于维持与这些合作伙伴的关系 [100] 问题: 关于并购作为增长手段的机会 - 管理层表示，继续关注市场上的机会，重点更多放在填补式机会上，以扩大特定市场的能力或进入新市场，未来任何交易都可能类似于过去几年收购小型建筑商，以提供稳固的平台并良好融入公司市场 [101] 问题: 关于在就业增长疲软的情况下需求来源及对利润率的影响 - 管理层表示，就业增长始终是家庭形成和业务需求侧的关键，但也看到一些被压抑的需求，尤其是首套房购买者推迟了购房决定，长期来看绝对需要就业增长来推动整体住房需求增长 [106][107] - 管理层补充，公司更倾向于关注入门级和首套房买家，因为他们是基于需求的买家，每个人都需要住所，如果能达到正确的负担能力平衡，他们可能只需要一点帮助，例如来自父母或亲戚的赠款，公司近20%的抵押贷款买家使用赠款资金，只要公司建造的房屋价格具有竞争力，他们仍然有兴趣购房 [109] 问题: 关于利率下降时，建筑商是否会选择将节省的成本传递给买家以刺激需求 - 管理层表示，将继续采取平衡方法以满足消费者，如果刺激额外需求、推动更多销量是能带来最积极增量回报的手段，就会朝这个方向努力，如果在供应稀缺的社区，则可能带来利润率改善 [112] - 管理层补充，即使在12月季度增加了激励措施，公司仍将30年期固定利率最低报价保持在3.99%，因此如果利率下降，公司可以选择提供更低的利率，成本可能相同，但如果需求回升而不需要降低利率报价，就不会降低 [113] 问题: 关于允许使用401(k)储蓄支付首付的政策是否会产生实质性影响 - 管理层表示，任何能够帮助人们获得月供能力或支付首付的措施都是有益的，尤其是对首套房买家，具体影响程度取决于出台的政策及其执行情况，任何有助于促进人们购房的措施，无论是新房还是二手房，都认为对公司业绩有积极影响 [115] 问题: 关于销量指引是否包含租赁社区房屋，以及利润率指引的主要驱动因素是利率买断还是降价 - 管理层澄清，全年房屋结算量指引仅针对房屋建筑业务，不包括单户租赁，但全年营收指引是合并营收，包含租赁收入 [118] - 管理层表示，利润率指引主要基于激励措施，特别是利率买断，以及第一季度末所见的买断和激励成本水平驱动了第二季度的利润率水平 [119]

财务数据和关键指标变化 - 公司2026财年第一季度合并税前利润为7.98亿美元，营收为69亿美元，税前利润率为11.6% [5] - 摊薄后每股收益为2.03美元，上年同期为2.61美元，净利润为5.95亿美元 [9] - 房屋销售业务营收为65亿美元，上年同期为71亿美元，房屋结算量为17,818套，上年同期为19,059套 [9] - 平均结算价格为365,500美元，环比持平，同比下降3% [9] - 净销售订单量为18,300套，同比增长3%，订单价值为67亿美元，与上年同期持平 [10] - 订单取消率为18%，与上年同期持平，较上一季度（20%）有所下降 [10] - 房屋销售毛利率为20.4%，环比上升40个基点，主要得益于前期保修成本的回收，若剔除该影响，毛利率为20% [11] - 销售、一般及行政管理费用同比下降1%，占营收的比例为9.7%，高于上年同期的8.9%，主要因结算量下降导致杠杆效应减弱 [12] - 公司预计第二季度房屋销售毛利率在19%至19.5%之间，合并税前利润率在10.6%至11.1%之间 [21] - 公司预计2026财年全年合并营收约为335亿至350亿美元，房屋结算量在86,000至88,000套之间 [21] - 预计全年有效税率约为24.5%，运营现金流至少30亿美元，股票回购约25亿美元，股息支付约5亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房屋建筑业务**：第一季度房屋开工量为18,500套，环比增长27%，预计第二季度开工量将高于第一季度 [14] - 期末库存房屋为30,400套，其中20,000套未售出，未售出房屋中7,300套为已完工房屋，较9月季度减少2,000套 [14] - 房屋建筑业务土地储备约为590,500块，其中25%为自有，75%通过购买合同控制 [15] - 第一季度在土地、地块和开发上的总投资为20亿美元，其中13亿美元用于已完工地块，6.1亿美元用于土地开发，8000万美元用于土地收购 [15] - 本季度结算的房屋中，67%位于由Forestar或第三方开发的地块上，高于上年同期的65% [15] - **租赁业务**：第一季度营收为1.1亿美元，来自397套单户租赁房屋的销售 [16] - 期末租赁物业库存价值为29亿美元，包括25亿美元的多户租赁物业和3.56亿美元的单户租赁物业 [16] - **金融服务业务**：第一季度税前利润为5800万美元，营收为1.85亿美元，税前利润率为31.4% [16] - **Forestar业务**（公司控股的住宅地块开发公司）：第一季度营收为2.73亿美元，售出1,944块地块，税前利润为2100万美元 [17] - 期末拥有和控制的地块数量为101,000块，其中62%与公司签订了合同或受制于优先购买权 [17] - 第一季度从Forestar购买了价值1.8亿美元的已完工地块 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司平均活跃销售社区数量环比增长2%，同比增长12% [10] - 净销售订单的平均价格为364,000美元，环比持平，同比下降2% [10] - 公司房屋的平均销售价格比美国新房平均售价低约135,000美元（约30%），中位销售价格比现有房屋中位价格低70,000美元 [9] - 本季度通过公司抵押贷款公司结算的房屋中，64%为首套房购买者 [8] - 管理层指出，市场仍存在库存过高的区域，但具体情况因市场和次级市场而异 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于资本效率，以产生强劲运营现金流并为股东提供有吸引力的回报 [7] - 过去12个月，公司产生36亿美元运营现金流，并通过回购和股息向股东返还44亿美元 [7] - 截至12月31日的过去12个月，房屋建筑业务的税前库存回报率为18.6%，合并股本回报率和资产回报率分别为13.7%和9.4% [7] - 公司资产回报率在过去3年、5年和10年期间均位列标普500公司前20% [7] - 公司利用其行业领先的平台、无与伦比的规模、高效运营和经验丰富的员工，以可承受的价格为更多美国人提供购房机会 [8] - 公司将根据每个市场的需求，调整产品供应、销售激励和库存房屋数量，以最大化回报 [8] - 公司致力于改善租赁业务的资本效率和回报 [16] - 资本配置策略保持纪律性和平衡性，以支持产生有吸引力回报和大量运营现金流的运营平台 [18] - 公司拥有强劲的资产负债表，杠杆率低，流动性健康，提供了适应市场变化和机会的财务灵活性 [18] - 公司计划长期将合并杠杆率维持在20%左右 [19] - 公司将继续评估并购机会，重点是能够扩大特定市场能力或进入新市场的“补强式”收购 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新房需求继续受到负担能力限制和消费者谨慎情绪的影响 [5] - 公司团队以纪律性应对当前市场状况，在平衡销售速度、价格和激励措施以推动增量销售和最大化回报方面表现出色 [6] - 第一季度增加了销售激励措施，并预计在2026财年激励措施将保持较高水平，具体水平取决于需求、抵押贷款利率变化和整体市场状况 [7] - 激励措施在季度内逐步增加，因此预计第二季度房屋销售毛利率将低于第一季度 [11] - 激励水平和全年毛利率将取决于需求强度、抵押贷款利率变化和其他市场状况 [11] - 公司承认当前经济的波动性和不确定性，并将继续以纪律性方式调整以适应市场状况，以提升公司的长期价值 [22] - 如果利率持续下降并保持低位，预计提供激励措施（主要是利率买断）的成本将略有下降，但此预期尚未纳入任何指引 [38] - 进入春季销售季节，需求趋势与季节性预期基本一致，利率降至6%左右会刺激销售中心的活跃度 [40][50] - 公司认为，长期来看，就业增长对于整体家庭形成和住房需求面至关重要 [107] - 公司认为市场上仍存在被压抑的需求，特别是首次购房者推迟了购房决策 [107] - 在土地市场方面，未看到原始土地市场出现重大让步，但开发成本方面有所进展，与土地开发合作伙伴的谈判更加理性，调整了开发节奏 [47] - 建筑材料供应状况良好，未出现短缺，与贸易伙伴的长期合作关系有助于维持运营灵活性 [100] - 目前尚未感受到关税对材料成本的显著影响 [120] 其他重要信息 - 第一季度房屋建筑业务运营现金流为4.98亿美元，合并运营现金流为8.54亿美元 [18] - 第一季度回购了440万股普通股，价值6.7亿美元，流通股数量同比下降9% [18] - 支付了每股0.45美元的现金股息，总计1.32亿美元，董事会已宣布在2月支付相同水平的季度股息 [18] - 期末股东权益为240亿美元，同比下降4%，每股账面价值为82.60美元，同比增长5% [19] - 截至12月31日，合并流动性为66亿美元，包括25亿美元现金和41亿美元信贷额度可用额度 [19] - 期末债务总额为55亿美元，未来12个月内有6亿美元房屋建筑优先票据到期 [19] - 房屋建筑业务库存回报率等指标显示其以回报为中心的运营模式产生了可持续的成果 [7] - 本季度房屋结算的中位周期时间（从开工到结算）较一年前缩短了两周 [14] - 公司房屋的平均售价显著低于美国新房平均水平，这使其在可负担性方面具有竞争优势 [9] - 公司抵押贷款业务中，略低于20%的买家使用赠与资金购房 [109] - 公司提供的30年期固定利率最低为3.99%，即使增加了激励措施，在12月季度也保持了这一水平 [113] - 可调整利率抵押贷款在公司抵押贷款组合中的占比为低个位数百分比 [58] - 临时性利率买断产品的使用率在本季度有所上升，达到较低的两位数百分比 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于SG&A费用高于预期的原因及是否包含激励措施 [24] - 管理层回应称，本季度SG&A无异常，总体符合计划，并达到了运营利润率指引，绝对金额同比略有下降，SG&A费用率上升主要因结算量同比下降导致杠杆效应减弱，预计随着全年结算量增长，SG&A费用率不会持续以此速度上升 [25] - 管理层澄清，公司仅提供下一季度的利润率或费用率指引，不提供全年指引 [26][27] 问题: 关于现金流转换率目标约为100%的进展和预期 [28] - 管理层确认该预期仍然合理，并重申了全年合并现金流超过30亿美元的指引，表示目前进展符合预期 [28] 问题: 关于社区数量增长趋势及全年展望 [31] - 管理层表示，社区数量同比增长12%，环比增长2%，预计社区数量将继续保持较高水平，但增速将逐渐放缓至中高个位数范围 [31] 问题: 关于毛利率环比变化的驱动因素，特别是土地、劳动力和材料成本 [32] - 管理层解释，在调整了上季度异常诉讼成本（60个基点）和本季度保修成本回收收益（40个基点）后，第四季度毛利率为20.6%，第一季度为20.0%，第二季度指引中值为19.25%，预计环比下降约75个基点，主要因地块成本预计继续环比和同比增长，且激励措施在季度内增加 [32][33] 问题: 关于激励措施的趋势、利率下降的影响以及使用可调整利率抵押贷款等创造性措施的可能性 [37] - 管理层回应，第一季度激励成本主要来自利率较高时提供的利率买断，随着季度推进加速使用了这些激励，12月的激励水平极大地影响了第二季度的利润率展望，如果利率持续下降，预计激励成本会略有下降，但尚未纳入指引 [38] - 关于可调整利率抵押贷款，其使用率仅为低个位数百分比，尽管出现了一些更具吸引力的产品，但并未大幅增加，最常用的激励措施仍是30年期固定利率 [58] - 临时性利率买断的使用率在本季度有所上升，达到较低的两位数百分比 [59] 问题: 关于年初至今需求趋势、利率下降后近期买家反应 [39] - 管理层表示，季度内需求符合季节性预期，春季前两周尚早，难以判断趋势，但利率降至6%左右会刺激销售中心活动，对库存、社区数量和第一季度及第二季度初的销售水平感到满意，这 reaffirms 全年指引 [40][50] 问题: 关于针对机构买家购买独栋房屋的拟议禁令对公司租赁业务的影响 [43] - 管理层回应，其单户租赁业务主要专注于专门建造的社区，在待售社区中很少向机构买家出售房屋，因此竞争不大，单户租赁业务已转向更多远期销售模式，对其定位感到满意 [45] 问题: 关于土地市场成本、开发通胀和活动情况 [46] - 管理层表示，未看到原始土地市场出现重大让步，但开发成本方面有所进展，与土地开发合作伙伴的谈判更加理性，调整了开发节奏，但未出现广泛的违约交易或 distressed sellers [47] 问题: 关于行业新屋开工量下降和二手房库存减少是否对特定市场利润率有帮助 [51] - 管理层回应，未看到任何特定市场供应出现显著变化，行业和公司都以理性态度对待市场，对库存状况感到满意，已完工房屋数量环比减少，有足够房屋满足春季需求 [51][52] 问题: 关于保修成本回收的细节、第二季度指引中的相关噪音以及未来预期 [55] - 管理层解释，保修回收是公司一段时间以来努力追回的成本（主要涉及圣安东尼奥市场），本季度保修和诉讼成本也略低于典型水平，加上上季度的异常诉讼成本，导致该科目对毛利率产生20个基点的净收益，预计未来将恢复正常水平（通常在30-60个基点之间） [56][57] 问题: 关于公司如何应对可负担性问题，是否考虑房屋面积、结构、位置或市场的结构性调整 [64] - 管理层表示，公司专注于满足购房者的月供需求，持续推出更小的户型（无论是在现有社区内还是专门的可负担社区），主要限制在于地块面积和市政最低地块尺寸要求，在允许更高密度和更高效开发的地区取得了成功 [65][66] 问题: 关于首次购房者（占三分之二）与其他客户群体表现是否有差异 [67] - 管理层回应，未看到显著差异，宏观讨论影响所有买家情绪，随着价格上升，改善型买家对利率敏感度较低，但总体上首次购房者和改善型买家市场未出现明显分化趋势 [67] 问题: 关于2026年增长预期是超越市场、与市场同步还是可能为维持利润率而放弃部分份额，以及 spec home 数量同比下降的原因 [70] - 管理层表示，公司预计今年实现增长，已通过增加服务市场和社区数量为此做好准备，但会逐社区、逐市场地寻求回报最大化，在能够盈利的情况下继续整合市场份额 [71] - spec home 数量下降是公司有意为之，目的是通过压缩建造周期来提高资本效率和响应买家即时需求的能力，这不会限制增长 [73] 问题: 关于哪些政策可能对可持续地改善住房活动和帮助更多人购房最有帮助 [74] - 管理层表示，乐见政府承认住房可负担性问题并予以关注，供需两侧都有很多事情可以做，消费者信心增强、二手房市场放开、地方层面愿意推动更多可负担住房都将有所帮助 [74] - 公司补充，其在解决可负担性方面已比任何其他建筑商做得更多，并且如果出现任何需求增长（尤其是首次购房者需求），公司处于最佳位置以从中受益 [75] 问题: 关于FHFA主任近期对大型建筑商股票回购的评论，公司是否与FHFA有过对话，以及对此的看法 [78] - 管理层回应，公司保持了平衡的方法，本季度开工量环比增长27%，为更多美国人提供了可负担住房，通过抵押贷款公司结算的房屋中64%为首套房购买者，没有就股票回购进行直接对话，认为平衡的方法（既投资业务又回报股东）是合适的，因此重申了全年指引 [80] 问题: 关于激励措施占销售额的比例在季度初和季度末的变化情况 [81] - 管理层表示，激励措施在季度内逐步增加，因此12月的激励水平和毛利率低于季度整体水平，并成为第二季度利润率指引的主要驱动因素 [82] - 激励措施仍达到了预期效果，销售额同比增长了3% [83] - 激励措施占销售额的比例目前在高个位数百分比，季度末可能上升至较低的两位数百分比 [84] 问题: 关于当前新房库存水平，特别是在佛罗里达、德克萨斯等重要市场，是否仍供过于求 [87] - 管理层回应，仍看到部分区域库存过高，具体情况因市场和次级市场而异，某些社区需求尚未赶上供应，但预计整个业务范围内库存将继续调整至合理水平 [88] 问题: 关于如果政策或利率成功刺激春季需求，公司倾向于增加销量（超过当前86,000-88,000套目标）还是收回利润率 [89] - 管理层表示，将逐社区进行评估，基于竞争动态、替代地块供应和需求趋势，寻求最佳回报，在需要推动销售速度的地方会这样做，在有机会扩大利润率的地方也会这样做，采取平衡方法应对当前市场状况 [90] 问题: 关于当前春季销售市场与一年前的比较 [94] - 管理层回应，难以直接比较，但对仍有购房者感到鼓舞，消费者信心是突破点，对当前客流量感到鼓舞，认为与去年同期相比，库存更加平衡，公司为春季销售季做好了准备 [94][95] 问题: 关于建筑材料（stick-and-brick）成本趋势及未来进一步降低成本的机会 [96] - 管理层表示，预计第二季度材料成本环比基本持平，但仍有机会进一步降低成本，公司有意减少开工量以与贸易伙伴、供应商会面，根据市场现实进行谈判 [97] 问题: 关于如果需求回升，公司能否保持建造周期时间的改善和与供应商的灵活性 [100] - 管理层回应，与贸易伙伴有长期关系，目前材料供应充足，与各地劳工贸易伙伴长达30-40年的合作关系、一致的付款和开工节奏有助于维持这种伙伴关系 [100] 问题: 关于小型私营建筑商的状况以及公司利用并购实现增长的能力 [101] - 管理层表示，继续关注市场机会，重点一直是能够扩大特定市场能力或进入新市场的“补强式”收购，未来任何交易都可能类似于过去几年收购小型建筑商的模式 [101] 问题: 关于在就业增长疲弱的情况下需求来源的可持续性，以及是否需要就业增长正常化才能实现利润率稳定上升 [106] - 管理层认为，就业增长始终是家庭形成和需求面的关键，但也看到一些被压抑的需求，特别是首次购房者推迟了决策，长期来看绝对需要就业增长来推动住房需求增长 [107] - 公司补充，其专注于入门级和首次购房者，因为他们是基于需求的买家，如果能达到正确的可负担性平衡，即使就业增长疲弱，仍有需求 [109] 问题: 关于如果利率下降，建筑商是会选择将节省的成本传递给买家以刺激需求，还是提高利润率 [112] - 管理层回应，将继续采取平衡方法，根据利率环境满足消费者需求，如果能刺激额外需求、推动销售速度，从而对回报产生最积极的增量影响，就会选择前者；如果社区供应稀缺，则可能选择提高利润率 [112] - 即使在12月季度增加了激励措施，公司仍将30年期固定利率最低报价保持在3.99%，如果利率下降，公司可以选择进一步降低利率，成本可能相同，但如果需求回升且无需降低利率，则不会调整 [113] 问题: 关于允许使用401(k)储蓄支付首付的政策是否会对公司业务产生实质性影响 [115] - 管理层认为，任何能帮助人们解决月供或首付问题的措施都是有益的，尤其是对首次购房者，具体影响程度取决于最终出台的政策 [115] 问题: 关于销量指引是否仅包含全资社区，是否包含租赁社区的房屋 [118] - 管理层澄清，全年房屋结算量指引针对房屋建筑业务，不包括单户租赁业务，但全年合并营收指引包含了租赁业务收入 [118] 问题: 关于利润率指引主要是由利率买断还是降价驱动 [119] - 管理层回应，主要是基于