REITs概述 - REITs是指房地产投资信托，拥有各种产生收入的房地产，主要包括租赁房地产，如公寓楼、商场、办公楼、零售空间和仓库[3] REITs投资优势 - REITs是优秀的分红投资，由于有可靠的现金流支持，长期来看，REITs的表现实际上比标普500指数平均每年高出约1个百分点[5] REITs风险控制 - REITs的股价波动较低，比普通股票少约25%，并且通常不会与股市同步波动，这使得投资者能够在过去几年中更好地睡眠[8]

Prologis公司 - Prologis和Digital Realty的股价分别比三年前的最高点低25%和15%[1] - 在2022年末和2023年，由于对利率上涨的担忧，这两只股息股票的股价下跌超过40%[1] - Prologis有三个重要的增长驱动因素，包括全球最大的仓库业主、持续提高的股息率和每年提高股息的历史[6] Digital Realty公司 - Prologis和Digital Realty是两家非常优秀的公司，虽然股价已经有所回升，但如果市场再次出现更广泛的抛售，它们可能再次具有吸引力的价格[5] - Digital Realty是数据中心领域的重要支柱，具有全球化的资产组合，随着世界日益数字化，需求不断增加，股息连续18年增长[9] - Digital Realty是一家可靠的股息股票，未来增长潜力巨大，如果股价回到最近的低点，将是一个不容错过的机会[11] 投资建议 - 当市场出现普遍抛售时，往往是发现最佳交易机会的时候[4] - 提前创建一个愿望清单，列出希望在股价便宜时购买的股票，可以更好地抓住机会，Prologis和Digital Realty是两个值得加入愿望清单的公司[12]

The infrastructure supporting data holds significant importance in our digital landscape. Among the key players in this domain are data center real estate investment trusts (REITs), entities specializing in owning and managing income-generating data center properties. Often unseen yet pivotal, these facilities serve as the backbone of our digital infrastructure, facilitating the storage, processing, and management of vast amounts of digital information and services. In this article, we’ll introduce you to o ...

合资企业发展 - Digital Realty与三菱公司合作发展达拉斯数据中心市场[1] - 三菱公司收购了合资企业65%的股权，初步投资约2亿美元[4] - Digital Realty保留了合资企业35%的股权，将领导发展和日常运营[5] - 两个数据中心的建设已于2022年第四季度开始，首阶段将提供16兆瓦的初始数据中心容量[6] - 合资企业的财务方面也值得关注，每个合作伙伴将按比例分担首阶段剩余1亿美元的估计开发成本[7] 合资企业合作 - Digital Realty与Blackstone Inc.进行了合资企业，以满足数据中心需求增长[11] - Digital Realty与Realty Income Corporation进行了合资企业，以满足数据中心需求增长[12] 股价表现 - Digital Realty股价在周一交易中上涨2.1%[2] - Digital Realty股价在过去三个月中上涨了10.9%，表现优于行业平均增长[13]

业绩总结 - Digital Realty在2023年看到了正面的价格动态，同店销售增长率达到了3%至4%[46] - 在EMEA地区，公司受益于电力价格的提高，同店销售增长率增加了近200个基点[47] - 公司预计2024年的同店现金净营业收入增长率在4.5%至5%之间[49] 用户数据 - 公司拥有超过3吉瓦的总容量，其中包括北弗吉尼亚地区的100多兆瓦和其他主要市场的大容量区块[29] - 北弗吉尼亚市场需求增长迅速，租赁量已从130多兆瓦增加到160多兆瓦[32] 未来展望 - 公司计划在2025年加速增长，预计增长率将达到中位数以上的单个数字[51] - 公司预计数据中心整体的同店净营业收入增长在4%至5%之间[79] 新产品和新技术研发 - 公司在人工智能领域拥有广泛的基础设施能力，能够满足大容量区块的需求，并预计获得10倍以上的投资回报率[35] - 公司已经在企业人工智能用例方面取得成功，并在液冷解决方案方面取得进展[37] 市场扩张和并购 - 公司与日本三菱公司达成了一项联合企业协议，将资本投入从100%转变为65%，以提高回报率[13] - 公司在2024年的发展支出中考虑了联合企业项目，预计总发展支出将超过20亿美元[16] 负面信息 - 公司的指导中有5%的现金市场调整[63] - 公司在多个市场都面临着电力约束等问题[73]

Mitsubishi Acquires 65% Equity Interest in Two Data Centers Currently Under Construction in the Dallas Metro Area, with Up to 48 Megawatts of Potential IT Load AUSTIN, Texas, March 4, 2024 /PRNewswire/ -- Digital Realty (NYSE: DLR), the largest global provider of cloud- and carrier-neutral data center, colocation and interconnection solutions, and Mitsubishi Corporation, announced the formation of a new joint venture to support the development of two data centers in the Dallas metro area, which are 100% pre ...

资产与负债 - 截至2023年12月31日，公司持有现金及现金等价物16.255亿美元，不包括1100万美元的限制性现金[420] - 截至2023年12月31日，公司总债务为175.377亿美元，其中固定利率债务为149.579亿美元，浮动利率债务为25.797亿美元[479] - 截至2023年12月31日，公司总资产为441.13亿美元，相比2022年的414.85亿美元有所增加[520] - 截至2023年12月31日，公司总负债为231.17亿美元，相比2022年的218.63亿美元有所增加[520] - 截至2023年12月31日，公司总股本为196.02亿美元，相比2022年的181.07亿美元有所增加[520] - 截至2023年12月31日，公司总资本为196.02亿美元，相比2022年的181.07亿美元有所增加[530] - 截至2023年12月31日，公司累计其他综合损失为7.73亿美元，相比2022年的6.13亿美元有所增加[527] - 截至2023年12月31日，公司总资本从2022年12月31日的181.07亿美元增加到2023年12月31日的196.02亿美元[532] - 截至2023年12月31日，公司总权益为19,601,507千美元，相比2022年的18,107,465千美元和2021年的18,476,787千美元[525] - 截至2023年12月31日，公司现金、现金等价物和受限制现金的期末余额为16.365亿美元，相比2022年的1.507亿美元和2021年的1.515亿美元有所增加[533] 收入与费用 - 2023年总运营收入为54.77亿美元，同比增长16.7%[385] - 2023年稳定租赁和其他服务收入增加5.13亿美元，主要由于电力价格和使用量增加、新租赁和续约以及安装费和年度CPI指数化增加[386] - 2023年非稳定租赁和其他服务收入增加2.54亿美元，主要由于全球开发管道的完成和相关租赁活动、Teraco收购以及部分资产出售和贡献的影响[387] - 2023年稳定物业运营费用增加3.21亿美元，主要由于电力费用增加[388] - 2023年非稳定物业运营费用增加1.46亿美元，主要由于全球开发管道的完成和相关租赁活动、Teraco收购以及电力协议信用减少[390] - 2023年稳定租赁物业运营和维护费用（不包括电力）增加4690万美元，主要由于数据中心劳动力和公共区域维护费用增加[392] - 2023年物业税和保险增加2470万美元，主要由于2023年预期评估增加，主要在芝加哥都会区[393] - 2023年利息费用增加1.39亿美元，主要由于欧元定期贷款、美元定期贷款、5.550%票据发行、信用额度利息费用增加以及Teraco收购的影响[400] - 2023年所得税费用增加4400万美元，主要由于盈利增加、外国司法管辖区的税率组合变化以及2022年报告所得税费用中包含的估值准备金释放减少[401] - 2023年租赁和其它服务收入为54.30亿美元，相比2022年的46.63亿美元有所增加[521] - 2023年净收入为9.50亿美元，相比2022年的3.80亿美元大幅增加[521] - 2023年基本每股收益为3.04美元，相比2022年的1.18美元有所增加[521] - 2023年稀释每股收益为3.00美元，相比2022年的1.11美元有所增加[521] - 2023年综合收入为6.86亿美元，相比2022年的-0.98亿美元大幅增加[522] - 2023年综合收入归属于Digital Realty Trust, Inc.为7.92亿美元，相比2022年的-0.44亿美元大幅增加[522] - 2023年净收入为950,312千美元，相比2022年的380,325千美元和2021年的1,747,412千美元[526] - 2023年经营活动提供的净现金为1,634,780千美元，相比2022年的1,659,388千美元和2021年的1,702,228千美元[526] - 2023年投资活动使用的净现金为1,115,111千美元，相比2022年的4,699,403千美元和2021年的1,061,721千美元[526] - 2023年融资活动提供的净现金为963,474千美元，相比2022年的2,969,149千美元和2021年的-590,630千美元[526] - 2023年现金、现金等价物和受限制现金的净增加为1,483,143千美元，相比2022年的-70,866千美元和2021年的49,877千美元[526] - 2023年普通股发行净额为2,207,259千美元，相比2022年的928,432千美元和2021年的172,096千美元[525] - 2023年股息和分配支付为1,520,644千美元，相比2022年的1,450,637千美元和2021年的1,379,198千美元[526] - 2023年其他综合收益（损失）为-157,198千美元，相比2022年的-431,978千美元和2021年的-316,245千美元[525] - 2023年总运营收入为54.77亿美元，相比2022年的46.92亿美元有所增加[528] - 2023年总运营费用为49.53亿美元，相比2022年的41.02亿美元有所增加[528] - 2023年每股基本收益为3.05美元，相比2022年的1.18美元大幅增长[528] - 2023年每股稀释收益为3.01美元，相比2022年的1.12美元大幅增长[528] - 2023年净收入为9.503亿美元，相比2022年的3.803亿美元和2021年的17.474亿美元有所增长[533] - 2023年经营活动提供的净现金为16.348亿美元，相比2022年的16.594亿美元和2021年的17.022亿美元有所增加[533] - 2023年投资活动使用的净现金为11.151亿美元，相比2022年的46.994亿美元和2021年的10.617亿美元有所减少[533] - 2023年融资活动提供的净现金为9.635亿美元，相比2022年的29.691亿美元和2021年的5.906亿美元有所减少[533] - 2023年现金、现金等价物和受限制现金的净增加为14.831亿美元，相比2022年的7.087亿美元减少和2021年的4.988亿美元增加[533] 租赁与合资企业 - 2023年7月与GI Partners成立合资企业，公司保留35%股权并获得约7亿美元收益，1月12日GI Partners增加投资6800万美元，股权增至80%[364] - 2023年7月与TPG Real Estate成立合资企业，公司保留20%股权并获得约14亿美元收益[365] - 2023年11月与Realty Income成立合资企业，公司保留20%股权并获得约1.48亿美元收益，预计2024年年中完成第一阶段开发，成本约为1.5亿美元[366] - 截至2023年12月31日，公司数据中心总租赁面积为3220.3万平方英尺，其中已占用面积为2570.3万平方英尺，占用率为79.8%[367] - 2023年公司平均剩余租赁期限约为5年[370] - 2023年公司续租和新租赁活动总面积为610.5万平方英尺，平均租赁期限为4.3年[371] - 2023年公司主要市场集中在北弗吉尼亚、芝加哥和法兰克福，分别占总收入的17.3%、8.1%和6.4%[374] - 2023年租赁和其它服务收入为54.30亿美元，相比2022年的46.63亿美元有所增加[521] - 2023年租赁和其他服务收入为54亿美元，其中包含Scale和Hyperscale租赁的收入[516] - 2023年12月31日，租赁和相关服务收入为54亿美元，递延租金净额和应收账款净额分别为6.24亿美元和6.53亿美元[499] 资本支出与融资 - 公司预计2024年资本支出在20亿至25亿美元之间，具体取决于需求、租赁结果和资本可用性[427] - 公司2023年总资本支出为33.096亿美元，较2022年的24.895亿美元增长约34%[433] - 公司全球循环信贷额度为39亿美元，可额外增加7.5亿美元，到期日为2026年1月24日[422] - 公司欧元定期贷款额度包括3.75亿欧元的三年期无担保定期贷款额度和3.75亿欧元的五年期无担保定期贷款额度，其中1.25亿欧元的初始定期贷款和2.5亿欧元的延迟提款定期贷款承诺已于2023年9月9日发放[441] - 截至2024年2月21日，公司在全球循环信贷额度下有约20亿美元的借款可用[439] - 公司全球循环信贷额度提供高达39亿美元的借款（包括约2亿美元的日元循环信贷额度），并有权在获得贷款人承诺和其他先决条件的情况下，将全球循环信贷额度增加至多7.5亿美元[440] - 2023年融资活动提供的净现金减少20.06亿美元，主要由于短期借款减少21.13亿美元，担保/无担保债务发行减少19.22亿美元，以及股息和分配支付增加7000万美元[459] - 公司主要通过运营、债务或发行合伙单位来筹集业务所需资本[536] 股权与股息 - 2023年通过ATM计划发行了约2000万股普通股，净收益约为22亿美元[363] - 公司通过2022年销售协议发行约1130万股普通股，净收益约11亿美元，平均每股价格为96.35美元[407] - 公司通过2023年销售协议发行约870万股普通股，净收益约11亿美元，平均每股价格为133.21美元[408] - 公司2022年通过结算远期销售协议发行约630万股普通股，获得收益约9.39亿美元[410] - 公司2023年普通股和优先股股息的预期税收处理为40%普通收入和60%资本收益分配[418] - 公司2022年普通股和优先股股息的税收处理为59%普通收入、16%资本收益分配和25%非股息分配[418] - 公司2021年普通股股息的税收处理为9%普通收入和91%资本收益分配[418] - 2023年非控制性权益占公司运营合伙企业普通单位的2.0%[460] - 2023年非控制性权益的普通单位和激励单位约为0.2百万，部分普通单位受限于某些限制，未在合并资产负债表中列为永久权益[461] 风险与控制 - 公司认为通货膨胀可能至少部分被合同租金增加和费用增加所抵消，但通货膨胀可能导致可变利率借款成本增加[462] - 公司使用公允价值计量来评估房地产和无形资产的可收回性，资产待售的会计处理，以及业务合并或资产收购中获得的资产和负债的公允价值[466] - 公司评估房地产资产的账面价值，如果未来未折现净现金流量评估表明无法收回账面价值，则记录减值损失[468] - 公司根据实质性条款评估是否为可变利益实体（VIE），并根据控制权和吸收损失/获得收益的义务进行合并[469] - 公司主要通过租赁物业给客户产生收入，根据客户信用状况、未结应收账款和历史坏账估计租金支付的可能性[472] - 公司不使用衍生工具进行交易或投机，仅与主要金融机构签订合同，基于其信用评级和其他因素[478] - 公司通过利率互换协议和固定利率债务来减少利率变动的影响[479] - 公司通过本地货币融资和交叉货币利率互换来减少外汇交易收益或损失的影响[481] - 公司管理层评估其内部控制系统的有效性，并认为截至2023年12月31日，内部控制是有效的[488][493] - 独立注册会计师事务所对公司的财务报表和内部控制进行了审计，并发表了无保留意见[494][503] - 公司管理层对Scale和Hyperscale租赁的收款概率进行了评估，审计师对此进行了详细审查[499][500] 其他 - 2023年公司完成了三项非核心资产的出售，总收入约为3.41亿美元，净收益约为8700万美元[362] - 公司预计将继续扩大业务，导致运营费用增加[376] - 公司2023年运营费用主要包括公用事业、物业税、管理费、保险和维护成本，电力成本是主要组成部分[375] - 公司主要面临的外汇风险货币包括欧元、日元、英镑、新加坡元、南非兰特和巴西雷亚尔[481] - 公司计算资金来自运营（FFO），2023年FFO为19.16亿美元，基本FFO每股和单位为6.29美元，稀释FFO每股和单位为6.20美元[475] - 公司采用美国通用会计准则（U.S. GAAP）编制财务报表[537] - 公司评估是否为可变利益实体（VIE）并确定主要受益人[540] - 公司采用“as-if-vacant”模型评估运营物业的价值，考虑预期租赁期间的持有成本和执行类似租赁的成本[548] - 公司使用折现现金流方法确定已收购租赁的当前市场租金与合同租金之间的差异，记录为无形资产或负债[549] - 公司记录已存在租约的价值为无形资产，考虑假设租赁期间的预期持有成本和执行类似租赁的成本[550] - 公司使用多期超额收益法确定客户关系价值，考虑现有客户的预期收入增长、历史续约和流失率、续租概率和相关市场条款、估计运营成本和折现率[551]

营收表现 - Digital Realty Trust (DLR)第四季度2023年核心资金运营（FFO）每股1.63美元，略低于Zacks Consensus Estimate[1] - 公司第四季度运营收入为13.7亿美元，低于Zacks Consensus Estimate，同资本现金净营业收入（NOI）增长9.9%[3] - 全年2023年，核心FFO每股为6.59美元，低于去年的6.70美元，总运营收入增长16.7%至54.8亿美元[4]

业绩总结 - 公司2023年第四季度租赁健康，0至1兆瓦加互连部分交易量强劲，大于1兆瓦类别创下历史最高价格，新增客户数量创下第二高季度[7] - 公司2023年加强了资本来源多样化，超过120亿美元的新资本和承诺用于新投资和债务偿还[21] - 公司成功进行了1.2亿美元的跟进股权发行，以支持计划中对法兰克福合资资产额外24.9%股权的收购[28] - 公司的资本现金净营业收入同比增长9.9%，展示了业务的潜在实力[32] - 公司在2023年取得了强劲的业绩，特别是在企业连接领域[77] 用户数据 - 公司2023年新增了134个新标识，创下500个新标识的年度记录[31] - 公司第四季度签署了总额为1.1亿美元的新租约，其中0到1兆瓦加互联租赁额为5300万美元，主要由欧洲、中东和非洲地区的强劲表现带动[47] 未来展望 - 公司对2023年的业绩感到满意，为长期可持续增长奠定了基础，预计将在2025年实现盈利和自由现金流的加速增长[29] - 公司预计2024年收入将增长7%，EBITDA将增长10%[97] - 公司预计2025年及以后，稳定同店销售额将增长3%至4%，开发项目预计将增长1%至2%[97] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年采取了更谨慎的方法，不会立即追求交易，因为一些容量还未准备好[89] - 公司在2024年将加快推进一些容量块的租赁[89] 市场扩张和并购 - 公司与Brookfield的交易使数字地产获得了2200万美元的净现金[23] - 公司与Blackstone的70亿美元开发合资企业是最大和最具前瞻性的交易，加速了近20%的三千兆瓦土地库的货币化[26] 负面信息 - 公司在2024年不会像在2023年那样从电力方面受益[77] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在全球范围内不断扩大业务版图和产能，2023年交付量创下纪录，以满足不断增长的客户需求[123] - 公司通过与一系列超大规模私人资本合作伙伴合作，降低了资产负债表的杠杆率[123]

公司财务表现 - Digital Realty Trust (DLR)在2023年12月结束的季度报告中，营收达到13.7亿美元，同比增长11.1%[1] - 每股收益为1.63美元，与去年同期的-0.02美元相比有所增长[1] - 公司的营收和盈利表现超出了华尔街预期，营收比Zacks Consensus Estimate低2.02%，每股收益比预期低0.61%[2] 租金收入情况 - 租金收入为8.8569亿美元，略低于六位分析师平均预期的9.0144亿美元，同比增长6.2%[6] 租户补偿收入 - 租户补偿-公用事业收入为3.1663亿美元，略低于六位分析师平均预期的3.3913亿美元，同比增长27.8%[7] - 租户补偿-其他收入为4.642亿美元，略低于六位分析师平均预期的4.738亿美元，同比增长0.8%[8] - 租户补偿为3.6305亿美元，略低于五位分析师平均预期的3.8351亿美元，同比增长23.6%[10] 其他收入情况 - 互联和其他收入为1.0641亿美元，略低于六位分析师平均预期的1.0898亿美元，同比增长9.4%[9] - 费用收入为1.433亿美元，远高于六位分析师平均预期的0.718亿美元，同比增长90.9%[10] - 其他收入为0.14亿美元，略低于三位分析师平均预期的0.27亿美元，同比下降14.3%[11] 股票表现 - Digital Realty Trust股票在过去一个月中表现良好，涨幅为4.9%，目前的Zacks排名为3（持有），预示着在短期内可能与整体市场表现一致[12]