通信基础设施行业研究报告（2026年展望）关键要点总结 涉及的行业与公司 * **行业**：通信基础设施，重点包括数据中心（Data Centers）和通信铁塔（Towers）[1][3] * **数据中心行业细分**：企业托管（colocation）、传统批发（wholesale）、以及专用的AI/云超大规模（dedicated AI/cloud hyperscale）建设[1][10] * **主要提及的公司**： * **数据中心运营商/REITs**：Digital Realty Trust (DLR), Equinix (EQIX), DigitalBridge (DBRG)及其投资组合公司（如Vantage, DataBank）[8][50][80][90][98] * **超大规模云服务商（CSPs）**：Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure, Google Cloud Platform (GCP), Oracle Cloud Infrastructure (OCI)[52][55] * **AI实验室/科技公司**：OpenAI, xAI, Meta, Anthropic, CoreWeave[36][46][47][65] * **芯片制造商**：Nvidia, AMD, Google (TPU), Amazon (Trainium)[11][46][74] * **通信铁塔公司**：American Tower (AMT), Crown Castle (CCI), SBA Communications (SBAC)[3][106] 数据中心行业核心观点与论据 2026年展望：AI驱动需求下的关键交付年 * 2026年是超大规模AI基础设施交付的关键一年，Blackwell、AMD和AI ASIC芯片部署将加速[46] * 数据中心行业在2025年加速发展，增量产能建设比去年翻了一番，预计2026年将有更多供应上线[1] * 专注于AI的公司已宣布了一系列交易，暗示了数十亿美元的电力支出（不包括IT设备），但这些产能需要几年时间才能交付[1] 供需持续失衡，缺口扩大 * **全球供需**：预计2025年数据中心供应容量为59.0 GW，需求为86.8 GW，缺口27.8 GW；到2028年，预计供应124.5 GW，需求182.8 GW，缺口将扩大至58.3 GW[3][22] * **美国供需**：预计2025年美国供应容量为34.5 GW，需求43.4 GW，缺口8.9 GW；到2028年，供应预计达74.5 GW，需求105.1 GW，缺口将扩大至30.6 GW[14] * **增量需求强劲**：预计美国2025年增量需求10 GW，2026年16 GW，2027年21 GW，2028年25 GW[14] * **供应增长预测**：预计2025年全球新增容量12.6 GW（同比增长27.1%），2026年新增17.5 GW（同比增长29.6%），其中11.0 GW来自美国[3][5] 专用AI/超大规模项目是增长主要驱动力 * 预计专用AI超大规模项目在2025年增加约2 GW，2026年增加5.3 GW，2027年增加4.8 GW，2028年增加3.8 GW[31] * 这些项目占美国增量容量的比例：2025年24%，2026年48%，2027年35%[31] * 跟踪的项目到2028年将带来约16 GW的在线容量，足以支持860万个GB200 GPU[34] * **资本支出巨大**：预计2026年跟踪项目的总资本支出为1968亿美元，2027年为1841亿美元，2028年为1451亿美元[35] * **成本结构**：数据中心建设成本约10-11百万美元/MW，网络设备等辅助项目成本约5百万美元/MW，IT设备成本约23百万美元/MW（针对GB200 NVL72），总成本约38亿美元/GW（2026-2028年）[35] 下一代芯片推高功率需求，供应链持续紧张 * Nvidia下一代Vera Rubin (VR)架构导致服务器密度阶跃式变化，VR Ultra的TDP达到5.3 kW/GPU，是Grace Blackwell Ultra（1.4 kW/GPU）的三倍多[19] * 行业面临长期设备交付周期（18-24个月）、熟练劳动力短缺、公用事业电力有限、广泛的许可和监管挑战以及建设成本上升等问题[6][50] * 超大规模公司、AI实验室和新云公司已承诺长期协议，以支持数据中心供应链各环节的融资，加速了产能交付，但交付周期仍然存在[7][51] AI基础设施生态多样化，第三方托管服务商受益 * Google Gemini 3的发布和TPU外部采用率的增加，改变了竞争格局，促进了第二个强大生态系统的出现，这有利于Digital Realty Trust、Equinix和DigitalBridge的DataBank等第三方托管提供商[8][70] * 企业通过本地部署采用AI，可能会比预期更快地加速对托管服务的需求，这些部署很可能位于全球的云接入点[9][70] * 云接入点市场可能成为私有托管AI推理部署的中心，AWS在美国有39个接入点（全球105个），GCP在美国有51个（全球131个），Azure在美国有27个（全球81个）[71][73] 芯片竞争：Google TPU暂具成本优势，Nvidia有望下一代反超 * SemiAnalysis发现，由于TPU是内部开发并与Broadcom共同设计，Google的Ironwood TPUv7比Nvidia的GB200总拥有成本低约44%；对于第三方客户，使用Google TPU的TCO仍比GB200低约30%[76] * 在功耗上，Google Ironwood的TDP约为1.09 kW/TPU，比Nvidia GB200的1.83 kW/GPU低约40%[78] * 但据SemiAnalysis，Nvidia似乎有望在下一代AI芯片中重新取得领先地位[79] 云服务商（CSP）收入与资本支出强劲增长 * 预计2025年领先CSP的云收入将从2024年的2380亿美元增长27.8%至3040亿美元，2026年预计同比增长31.2%，接近4000亿美元[53][56] * 2025年第三季度，AWS云收入同比增长20.2%，Azure增长40.0%，GCP增长33.5%，Oracle增长26.1%[53] * CSP和Meta的总资本支出预计将从2025年的4000多亿美元增长38.2%至2026年的5500多亿美元[53] * 数据中心设备资本支出预计从2025年的3000多亿美元增长31.3%至2026年的近4000亿美元[53][63] 通信铁塔行业核心观点与论据 2026年展望：开局挑战，但有机增长有望加速 * 预计2026年铁塔行业开局艰难，主要受EchoStar/DISH问题影响，但随着时间推移，有机增长有加速潜力[1][3] * 尽管有机流失率在下降，但行业仍面临来自Sprint和UScellular的剩余流失，以及持续的EchoStar问题[1] * 预计2025年国内有机铁塔增长率为1.9%，2026年将增至3.9%[3] * 预计2026年美国总的新租赁收入为3.14亿美元，与2025年持平[3] EchoStar/DISH的不确定性是主要风险 * EchoStar/DISH合同付款的结果仍不确定，可能导致铁塔公司基础经常性收入在2026年初下降[107] * DISH约占American Tower美国物业收入的4%（约2亿美元），约占Crown Castle铁塔收入的5%（约2亿美元），约占SBA Communications国内现金站点租赁收入的2-3%（约5000万美元）[112][113][116][117] * 分析显示，若DISH停止付款，可能对AMT、CCI、SBAC的2026年AFFOPS分别造成约0.40美元、0.40美元、0.42美元的负面影响[113][116][117] 整合导致的流失：UScellular和剩余Sprint流失 * T-Mobile收购UScellular后，预计将产生站点流失，但对铁塔公司整体影响相对较小[118] * Sprint合并的影响正在消退，AMT在2025年第三季度已无Sprint相关流失；CCI在2026-2034年面临2000万美元的年化Sprint流失；SBAC在2026年有5000万美元Sprint相关流失，之后每年约2000万美元[120] 资本分配向股票回购倾斜 * 铁塔公司杠杆率下降，目前AMT为4.9倍，CCI为8.5倍，SBAC为6.3倍（基于LTM调整后EBITDA）[121] * 鉴于当前估值倍数和缺乏潜在并购目标，管理层对股票回购的态度有所转变[121] * CCI预计将使用出售光纤和小型基站业务所得85亿美元中的约25亿美元用于股票回购；AMT和SBAC也可能增加回购规模[122] 公司特定要点 Digital Realty Trust (DLR) * **评级与目标价**：增持（Overweight），目标价210美元[80] * **定位**：数据中心板块首选，受益于大规模批发需求和不断增长的企业托管需求[80] * **业务进展**：2025年前三季度已签署5.39亿美元的年化基本租金；截至3Q25，积压订单6.02亿美元（包括合资公司份额为8.52亿美元）[81] * **租赁表现**：批发现金续约价差强劲，最近季度接近20%，历史平均为7.0%[81] * **产能**：拥有约2.9 GW的在位IT容量，可建设IT容量超过5 GW，其中52%为至少100 MW的连续容量块[84][86] * **财务预测**：预计2025年总收入同比增长9.2%，调整后EBITDA为33.34亿美元（同比增长13.1%）；预计2026年总收入同比增长7.4%，调整后EBITDA为35.76亿美元（同比增长7.3%）[85] Equinix (EQIX) * **评级与目标价**：增持（Overweight），目标价950美元[90] * **战略演变**：转向包括更高密度建设，同时保持其互联核心重点，为2028年及以后私有托管AI推理的预期增长做准备[90][96] * **预订势头**：3Q25年度化总预订额创纪录，达3.94亿美元，同比增长24.7%，环比增长14.2%[91] * **建设项目**：有46个零售和12个xScale项目在建；xScale的326 MW在线容量约95%已出租[92] * **合资企业**：与GIC和CPP Investments成立价值150亿美元以上的美国超大规模数据中心合资企业（xScale 2.0），首个站点在佐治亚州汉普顿[93] * **资本支出计划**：为抓住AI机遇，计划在2026-2029年将资本支出增加到每年40-50亿美元，资金主要来自债务[96] * **财务预测**：预计2025年总收入92.68亿美元（同比增长5.9%），调整后EBITDA为45.71亿美元（同比增长11.6%）；预计2026年总收入99.77亿美元（同比增长7.6%），调整后EBITDA为49.14亿美元（同比增长7.5%）[94][95] DigitalBridge (DBRG) * **评级与目标价**：增持（Overweight），目标价18美元[98] * **基金募集**：DBP III基金于11月关闭，获得72亿美元基金承诺和45亿美元LP共同投资[98] * **资产规模**：在其11个全球数据中心投资组合公司中拥有20.9 GW的已获保障电力，其中5.4 GW容量在线或在建[99] * **大额签约**：3Q25签署了覆盖2.6 GW容量的租约，其中2.4 GW与Vantage为Stargate项目的建设相关[99] * **潜在收购**：12月5日彭博社报道软银（Softbank）正在洽谈收购DigitalBridge，报告认为其通信基础设施公司组合具有吸引力，潜在收购价格范围在28-35美元/股[104] * **财务预测**：预计2025年FEEUM约415亿美元，费用收入3.585亿美元（同比增长8.7%）；预计2026年FEEUM达473亿美元（同比增长14.0%），费用收入3.828亿美元（同比增长6.8%）[101] American Tower (AMT) * **评级与目标价**：增持（Overweight），目标价250美元[123] * **增长前景**：在三大铁塔公司中拥有最高的国内有机收入增长前景，预计2026年为4.9%，且无持续的Sprint流失[123] * **业务组合**：CoreSite数据中心业务持续超预期；国际业务占总物业收入的39%，欧洲和非洲表现良好，拉丁美洲仍在挣扎[123][124] * **资本分配**：战略转向发达市场和数据中心，2025年预计8.65亿美元的可自由支配支出中，有6亿美元将用于数据中心相关资本支出；杠杆率低于5.0倍[125] Crown Castle (CCI) * **财务影响分析**：若DISH停止付款，预计2026年AFFOPS从4.78美元降至4.38美元（下降8.4%）[116] * **交易后展望**：管理层预计年股息为4.25美元/股，派息率75-80%，对应AFFOPS约5.31-5.67美元[116] SBA Communications (SBAC) * **风险暴露**：对DISH的流失风险暴露约为1.1亿美元，其中2027年和2028年各约2500万美元[117]

公司董事会变动 - Digital Realty任命Stephen Bolze为董事会独立董事 自2026年1月1日起生效 [1] - 新任董事拥有超过30年的能源和基础设施领域领导经验 其全球电力与基础设施方面的见解将对公司平台扩张和全球客户服务提供宝贵价值 [1][2] 新任董事背景 - Stephen Bolze最近担任黑石集团高级董事总经理兼基础设施投资组合运营和资产管理主管 是该基础设施业务的创始合伙人 并与投资组合公司密切合作 目前担任执行顾问 [2] - 此前在通用电气工作24年 担任一系列高级管理职务 包括GE Power & Water总裁兼首席执行官 领导着一个价值280亿美元的全球组织 业务涵盖发电设备与服务、可再生能源、分布式电力、水处理和核能 并曾任职于GE公司执行委员会 [2] - 他持有杜克大学电气工程学士学位和密歇根大学工商管理硕士学位 [2] - 他目前还是早期成长型公司投资机构Standish Spring Investments的创始人兼首席执行官 并担任Signature Aviation和Tallgrass Energy的董事会成员 [3] 行业挑战与公司战略 - 新任董事指出 电力供应已成为数据中心行业面临的最大挑战之一 随着需求持续增长 确保大规模增加可靠的基础设施对于支持数字经济至关重要 [3] - Digital Realty的全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据汇聚场所和经过验证的Pervasive Datacenter Architecture (PDx®)解决方案 以支持从云和数字化转型到人工智能等新兴技术的创新 并高效应对数据引力挑战 [4] - 公司通过全球超过25个国家、50多个大都市、300多个设施的庞大网络 使客户能够接入对其至关重要的互联数据社区 [4] 公司业务概览 - Digital Realty是一家领先的全球云和运营商中立数据中心、托管和互联解决方案提供商 [1] - 公司业务涵盖全方位的数据中心、托管和互联解决方案 致力于将企业与数据连接起来 [4]

行业与公司格局 - 在数据中心房地产投资信托基金领域，Equinix和Digital Realty通过收购大部分同行，共同构成了几乎整个公开交易的市场，剩余最大的公开交易同行是Iron Mountain，但其仅有小部分收入来自数据中心 [1] - 对于希望获得数据中心板块流动性的REIT投资者而言，主要选择集中在Equinix和Digital Realty之间 [1] 公司基本情况对比 - Equinix和Digital Realty是表面相似的公司，两者均为大型企业，市值分别为710亿美元和550亿美元，且均为高度全球化的运营商，在全球主要数据中心枢纽的物业布局图几乎完全重叠 [2] 历史业绩与增长记录 - 自2013年第一季度以来，Equinix的每股调整后运营资金增长超过三倍（335%），而Digital Realty的增幅甚至未达到两倍（191%）[6][7] - Equinix的每股调整后运营资金增长在整个比较期内持续快于Digital Realty，并非特定季度的异常现象 [8] - 在2018年至2022年期间，Digital Realty经历了同店净营业收入负增长，而Equinix同期的同店净营业收入则稳固保持正增长 [15][17] 运营模式与战略差异 - 两家公司都拥有高质量的一流数据中心，但即使是最优质的数据中心也是一种大宗商品，因为只要有足够的资本，任何人都可以按照蓝图自行建造 [11] - Digital Realty的战略是建造大宗商品化数据中心，因其能够实现非常高的投入资本回报率，许多新建项目可实现15%左右的中段内部收益率，并租赁给超大规模客户，交付后立即对每股调整后运营资金产生增值效应 [12] - Equinix同样以类似的高内部收益率建造大量数据中心，但区别在于Equinix似乎更侧重于或至少在交叉连接方面取得了更大的成功 [12] - 租户间的直接连接使数据中心超越了物理建筑的大宗商品属性，形成了一个生态系统，与已入驻数据中心的其他租户连接的能力产生了积极的网络外部性，这使得数据中心内的机柜对新租户更具价值 [13] - 交叉连接带来了增量收入，但其更大的影响在于增强了租约到期时的议价能力，与Digital Realty的租户在续约时能施压要求降低租金不同，Equinix的租户因与许多其他租户交叉连接并受益于降低的延迟，难以可信地威胁离开 [14][17] 当前估值分析 - 近期Equinix的股价下跌了约25%，而每股调整后运营资金持续增长并预计将继续增长，导致其估值倍数从30多倍下降至18.42倍远期调整后运营资金 [20][21][24][25][26] - Digital Realty的估值也有所下降，但其股价跌幅较小，且调整后运营资金增长不及Equinix，目前其交易价格约为22倍远期调整后运营资金 [27][28] - 从企业价值与息税折旧摊销前利润比率来看，Equinix历史上多数时间交易价格高于Digital Realty，但在最近几个季度出现差距，Equinix的交易价格已大幅低于Digital Realty [29] - Equinix目前以净资产的86.36%进行交易，这对于经常交易价格高于净资产的行业而言相当不寻常，而Digital Realty目前交易价格约为净资产的108.8% [31] 近期运营表现与未来基本面展望 - Equinix最新的2025年第三季度财报显示强劲增长，调整后运营资金为9.65亿美元，较上年同期报告基础增长11%，按标准化及恒定汇率计算增长12%，每股调整后运营资金为9.83美元，同比增长9% [33] - 公司同时提高了2025年全年业绩指引，预计调整后运营资金在37.31亿至38.11亿美元之间，每股调整后运营资金在37.95至38.77美元之间 [34] - 运营表现健康，包括创纪录的年度化总预订额达3.94亿美元，同比增长25%，较2025年第二季度增长14%，月度经常性收入同比增长8% [35] - 支持未来调整后运营资金健康增长的三个运营方面包括：现有数据中心稳定至略有增长的占用率、庞大的开发/扩建管道、以及资本支出的高投入资本回报率 [36] - 截至2024年9月30日，机柜利用率约为78%，与2023年同期的80%相比保持稳定，现有物业预计将提供稳定的调整后运营资金基础 [37][38] - 公司拥有庞大的投资管道，包括14.94亿美元的预建管道、29.34亿美元的在建管道以及约17亿美元的扩建资本支出 [39][40][41][42] - 这些投资资本回报率极高，已稳定运营的数据中心可产生26%的现金对现金回报率，鉴于其债务成本约为4%，其利差与大多数房地产相比非常可观 [43] - 鉴于其投资管道，公司似乎仍拥有较长的增长跑道 [44] 结论 - 数据中心是人工智能建设的基础，Digital Realty和Equinix都将受益，但Equinix可能因估值更便宜和运营更优而表现更佳 [45]

文章核心观点 - 当前房地产投资信托基金市场呈现出传统房地产与数字基础设施的清晰分野 投资者需在稳定收益与数字化转型增长之间做出选择 [1][2][3] - 文章通过对比分析Realty Income与Digital Realty两家公司 认为在长期增长潜力方面 Digital Realty更具优势 因其直接受益于人工智能和云计算的爆炸性增长趋势 [19][20] Realty Income 公司分析 - 公司以月度分红和极其稳定的现金流著称 投资组合高度多元化 覆盖超过15,500处物业和92个行业 [1][4] - 物业出租率通常维持在98-99%的高位 租户集中于防御性强的必需消费行业 如杂货店、便利店、药店和家装店 租约长期且稳定 [5] - 2025年第三季度 公司实现了健康的营收增长 继续扩大其欧洲业务版图 并进行了选择性资产处置以优化投资组合 [6] - 自上市以来 公司月度股息已增加133次 是其标志性特征 [6] - 公司增长前景相对温和 面临私募资本的收购竞争 且零售业敞口使其对租户破产或贸易中断存在一定脆弱性 [7][8] Digital Realty 公司分析 - 公司是全球数据中心运营商 业务核心位于人工智能和云扩展领域 运营着超过300个数据中心 [1][9] - 自2023年中以来 超过50%的季度预订量来自人工智能相关工作负载 这些部署需要专业的冷却、高密度供电和低延迟连接能力 [9] - 2025年第三季度 公司营收增长10% 每股运营资金增长13% 互联业务预订量创下纪录 反映出实时数据交换需求上升 [10] - 公司全球积压订单价值超过8.5亿美元 未来开发管道容量达5吉瓦 为未来增长提供强劲的能见度 [10][11] - 主要枢纽的电力限制赋予公司定价能力和客户粘性 与可再生能源供应商的合作也增强了其对超大规模客户的吸引力 [11][12] 财务与估值对比 - 市场对Realty Income 2025年营收和每股运营资金的共识预期同比增长率分别为8.26%和1.67% 其2025年每股运营资金预期在过去60天内被下调 但2026年预期被上调 [13] - 市场对Digital Realty 2025年营收和每股运营资金的共识预期同比增长率分别为8.98%和9.54% 其2025年和2026年的每股运营资金预期在过去60天内均呈上调趋势 [14] - 年初至今 Realty Income股价上涨6.1% Digital Realty股价下跌10% 两者均跑输同期上涨18.6%的标普500综合指数 [16] - Realty Income基于未来12个月运营资金的市盈率为12.84倍 低于其三年中位数 Digital Realty该指标为20.26倍 略低于其三年中位数20.88倍 两家公司的价值评分均为D级 表明在当前水平上估值吸引力不足 [17]

行业核心观点 - 行业受益于工业、数据中心、医疗保健和现代化办公物业的强劲、专业化需求，电子商务、云计算、人工智能和互联互通的发展支撑了高入住率和定价，同时预期的降息正在缓解融资条件并吸引收益型投资者，Welltower Inc (WELL)、Prologis Inc (PLD) 和 Digital Realty Trust Inc (DLR) 处于有利地位 [1] - 行业面临挑战，老旧、灵活性差的物业面临淘汰风险，需求偏向现代化、技术就绪的资产，同时电力限制和租户的谨慎扩张对业绩构成压力 [2] 行业定义与结构 - Zacks REIT和权益信托-其他行业包含多元化的REIT股票，代表工业、办公、住宿、医疗保健、自助仓储、数据中心、基础设施等多种资产类别，权益型REIT通过向租户出租空间产生租金收入 [3] - 经济增长在房地产行业中扮演核心角色，经济扩张直接与更高的房地产需求、更高的入住率以及房东获得更高租金的议价能力相关，同时，权益型REIT的表现取决于其底层资产的具体动态和物业的地理位置 [3] 行业增长驱动力 - 专业物业类型的强劲需求强化增长轨迹：工业地产持续受益于电子商务的稳定扩张，数据中心和数字基础设施资产受到云计算、人工智能和高速互联应用增长的持久推动，办公物业显现稳定迹象，高质量现代化空间情绪改善，医疗保健类资产因人口老龄化而获得结构性需求支撑 [4] - 降息预期改善融资条件与投资者兴趣：更宽松货币条件的预期成为行业前景的重要推动力，较低的借贷成本可直接增强现金流灵活性和再融资能力，有利的利率环境也倾向于支持物业估值，同时，REIT的创收特性持续吸引投资者，尤其是在波动环境中 [5] 行业挑战与结构性压力 - 不断变化的租户偏好造成结构性压力点：需求日益偏向拥有强大技术和员工便利设施的现代化、灵活建筑，而老旧物业难以保持竞争力，工业用户也提高标准，青睐能够处理自动化和数据驱动操作的设施，数据中心运营商面临电力供应等实际限制，传统酒店资产持续承压，生命科学相关房地产的租户在经济不确定性下对扩张持更谨慎态度 [6] 行业排名与前景 - 该行业在Zacks行业排名中位列第98位，处于约250个Zacks行业中的前40% [7] - 该行业的Zacks行业排名表明近期前景健康，排名前50%的行业表现优于后50%的幅度超过2比1 [8] - 行业位居Zacks排名行业前50%，是由于成分公司每股经营资金（FFO）展望被整体向上修正，自6月底以来，该行业2025年和2026年的每股FFO预期已小幅上调 [9] 行业市场表现与估值 - 行业表现落后于大盘：在过去一年中，REIT和权益信托-其他行业表现逊于标普500综合指数和更广泛的Zacks金融板块，该行业在此期间下跌了0.4%，而标普500指数上涨了16.4%，金融板块上涨了12.2% [11] - 行业当前估值：基于常用的远期12个月价格与FFO比率，该行业目前交易于15.65倍，低于标普500的远期12个月市盈率23.59倍，也低于金融板块的远期12个月市盈率17.26倍 [13] - 历史估值区间：过去五年，该行业的交易倍数最高达22.21倍，最低为12.81倍，中位数为15.84倍 [16] 重点公司分析：Welltower Inc (WELL) - 公司是一家专注于美国、英国和加拿大高级住房、门诊医疗和急症后护理物业的医疗保健REIT，通过与领先运营商合作，为老龄化人口提供住房和护理解决方案 [17] - 近期业绩显示强劲势头和资产负债表实力：2025年第三季度，公司实现了超过20%的同比标准化FFO增长和14.5%的同店NOI增长，由强劲的高级住房需求和入住率增长推动，战略性收购、审慎的资产处置、低杠杆和充足的流动性为其持续盈利增长和长期价值创造奠定基础 [18] - 市场预期与股价表现：公司目前Zacks排名为第2位（买入），市场对其2025年收入的共识预期为同比增长29.33%，过去一个月，2025年和2026年每股FFO的共识预期分别被上调1.6%和2.7%至5.23美元和6.04美元，该股在过去三个月上涨了19.5% [19] 重点公司分析：Prologis Inc (PLD) - 公司是一家全球工业REIT，专注于支持供应链、电子商务和贸易的物流及仓储设施，在全球主要消费和交通枢纽拥有并管理大量配送中心组合 [22] - 前景保持强劲：2025年第三季度，公司完成了6200万平方英尺的租赁签约，并保持了接近95%的健康入住率，反映了需求的韧性，核心FFO增长、数据中心电力容量的扩张以及稳固的流动性状况进一步增强了其长期增长前景 [23] - 市场预期与股价表现：公司目前Zacks排名为第2位，市场对其2025年收入的共识预期为同比增长8.72%，对2025年和2026年每股FFO的共识预期分别显示将增长4.32%和4.94%，该股在过去三个月上涨了14.1% [24] 重点公司分析：Digital Realty Trust Inc (DLR) - 公司是一家全球REIT，专门从事数据中心物业和互联解决方案，在全球关键大都市市场运营大量运营商和云中立设施组合 [25][27] - 前景受AI就绪基础设施的强劲执行和稳健财务业绩支持：公司一直在推进高密度、液冷数据中心设计以满足快速增长的人工智能和云计算需求，2025年第三季度，公司报告了改善的盈利和稳定的收入增长，反映了有韧性的租赁活动和来自超大规模客户不断增长的需求 [28] - 市场预期与股价表现：公司目前Zacks排名为第2位，市场对其2025年收入的共识预期为同比增长8.98%，尽管该股在过去三个月下跌了5.8%，但过去两个月，2025年和2026年每股FFO的共识预期被上调至7.35美元和7.91美元，分别意味着同比增长9.54%和7.57% [29]

人工智能与数据中心需求 - 人工智能热潮将持续创造对数据中心的巨大需求[3] - 目前美国约有3000个数据中心[3] - 麦肯锡报告指出到2030年AI基础设施投资需求将达5.2万亿美元[3] 数据中心需求增长预测 - 2023年至2030年AI就绪数据中心容量需求预计将以年均33%的速度增长[4] - 人工智能需求近期不会放缓将进一步增加数据中心需求[5] - 到2030年代初AI价值预计在1.7万亿至3.5万亿美元之间部分激进预测到2035年将超过7万亿美元[5] 科技巨头资本支出 - 谷歌将2025年资本支出展望上调至910亿至930亿美元[8] - 微软资本支出增加74%至349亿美元[8] - 元宇宙资本支出几乎翻倍至193.7亿美元远超预期[8] - 亚马逊预计2025年资本支出为1250亿美元并计划在2026年进一步增加[8] 行业投资展望 - 瑞银分析师预计全球AI资本支出将在2026年达到5710亿美元到2030年有望达到3万亿美元[7] - 市场正朝着预测范围的高端发展[5] Digital Realty Trust公司表现 - Digital Realty Trust是一家主要的数据中心提供商深度投资于AI基础设施股息收益率约为3%[9] - 最近一个季度运营资金为1.89美元超出预期0.09美元[10] - 季度营收为15.8亿美元同比增长10.5%超出预期5000万美元[10] - 公司上调全年指引预计每股FFO为7.25至7.30美元高于此前7.10至7.20美元的预期区间[10] - 预计全年总营收在60.25亿至60.75亿美元之间此前预期为59.25亿至60.25亿美元[10]

公司与Oracle的合作深化 - Digital Realty宣布在新加坡Oracle Cloud West Region内提供对Oracle Cloud Infrastructure FastConnect接入点的连接 [1] - 公司同时通过其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®在新加坡提供Oracle解决方案中心 [1] - 该解决方案中心是新加坡首个此类设施 旨在为客户提供安全环境以设计、测试和验证混合及AI架构 [1] 服务升级与客户价值 - 新连接将为东南亚客户提供低延迟访问并通过增加该区域第二个接入点来提升冗余性 [2] - 该服务使客户能更有效地支持混合、AI驱动及云邻近工作负载 [2] - 通过OCI FastConnect服务与Digital Realty的全球覆盖 客户可轻松配置高吞吐量专用私有连接并随业务需求扩展 [3] 市场定位与战略意义 - 此次合作强化了新加坡作为数字基础设施和AI转型战略区域枢纽的角色 [1] - 合作旨在帮助客户快速且自信地部署云和AI工作负载 [3] - 公司是Oracle超过110个FastConnect全球及区域合作伙伴网络的一部分 [4] - 公司今年早些时候曾作为生态系统合作伙伴参与新加坡Oracle AI卓越中心的启动 [5] 公司业务与平台能力 - Digital Realty是全球最大的云和运营商中立数据中心、托管和互联解决方案提供商 [1] - 其PlatformDIGITAL®平台为客户提供安全的数据汇聚地以及经过验证的Pervasive Datacenter Architecture解决方案 [6] - 公司全球数据中心覆盖超过25个国家、50多个大都市区的300多个设施 [6]

核心观点 - Digital Realty与Oracle深化合作 在新加坡推出OCI FastConnect接入点及Oracle解决方案中心 旨在增强东南亚客户对Oracle云服务的低延迟、高冗余访问 并支持混合云及AI工作负载的部署与验证[1][2][3] 合作与产品发布详情 - Digital Realty将在其新加坡西部区域的数据中心内 提供与Oracle云基础设施(OCI) FastConnect接入点(PoP)的连接[1] - 公司同时通过其全球数据中心平台PlatformDIGITAL® 在新加坡推出Oracle解决方案中心 为客户提供设计、测试和验证混合及AI架构的安全环境 这是新加坡首个此类中心[1] - 新的连接性服务为东南亚客户提供了第二个接入OCI的区域入口 旨在实现低延迟访问并提升冗余性[2] - OCI FastConnect服务结合Digital Realty的全球覆盖 使客户能够轻松配置高吞吐量专用私有连接 并随业务需求扩展[3] 战略意义与客户价值 - 此次合作强化了新加坡作为数字基础设施和AI转型的区域战略枢纽地位[1] - 新服务使客户能更有效地支持混合、AI驱动及云邻近工作负载[2] - 客户通过OCI可获得顶级安全性、持续高性能、简单可预测的定价以及快速高效迁移企业工作负载至云端的工具与专业知识[2] - 合作旨在帮助客户快速且自信地部署云和AI工作负载 并无缝连接云端、扩展AI创新 为亚太及全球的数字基础设施提供面向未来的支持[3] - OCI拥有超过110个FastConnect全球及区域合作伙伴网络 为客户连接到Oracle云区域和OCI服务提供全球最佳选择[4] 公司背景与过往合作 - Digital Realty是全球最大的云和运营商中立数据中心、托管和互联解决方案提供商[1] - 其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®拥有超过300个设施 遍布六大洲25个以上国家的50多个大都市区[6] - 今年早些时候 Digital Realty曾作为生态系统合作伙伴参与了Oracle新加坡AI卓越中心的启动[5] - Oracle合作伙伴计划为合作伙伴提供多种路径和全面的基础福利 涵盖培训、市场推广协作、技术加速器和成功支持[7]

涉及的行业与公司 * **行业**：数字基础设施，特别是数据中心房地产投资信托基金和数据中心行业[1] * **核心公司**：Digital Realty Trust (DLR)， Equinix (EQIX)， Iron Mountain (IRM)[1][2][6] * **其他提及的公司**：CoreSite， AMT， QTS， Vantage， Switch， Compass Datacenters， CyrusOne， Core Scientific (CORZ)， Galaxy Digital (GLXY)， Applied Digital (APLD)， Cipher (CIFR)， TeraWulf (WULF)， Riot Platforms (RIOT)， Hut 8 (HUT)， Fermi (FRMI)， CoreWeave (CRWV)[14][15][28][38][67][68][69] 核心观点与论据 * **AI基础设施发展的拐点**：AI基础设施的建设正在接近一个拐点，需求正从大规模超级计算设施扩展到一级市场[1] * **AI推理与训练的分化**：大规模AI训练集群将继续在偏远、电力资源丰富的地区增长，但AI推理和企业AI部署将向网络密集的都市托管站点集中，以获取更好的连接性[1][2] * **延迟是关键驱动因素**：AI推理任务（如语音助手、视频分析、自动驾驶）需要低于100毫秒的往返延迟，甚至低至1-10毫秒，这要求计算基础设施靠近终端用户[3][16][17][18][21][22][54][55][56] * **一级市场的重要性**：一级数据中心市场（如北弗吉尼亚、达拉斯、纽约）凭借其靠近人口中心、企业数据源和密集的网络互连，在满足低延迟需求方面具有独特优势[4][21][22][24][54] * **企业需求是主要增长动力**：与在偏远地区建设大型数据中心的大型云服务商不同，部署AI的企业需要规模较小、低延迟且靠近其核心运营的基础设施，这推动了对一级市场托管空间的需求[4][60][61][62][63] * **运营商护城河与竞争优势**： * **运营商酒店**是关键的互连枢纽，具有数十年来建立的网络效应，复制难度极高[13][14][20] * **EQIX**凭借行业领先的互连产品（控制最大的运营商酒店市场份额）在获取最低延迟工作负载方面处于最佳位置[2][14][28] * **DLR**凭借其庞大的业务版图以及与运营商酒店的良好连接（并控制部分自有资产），能够吸引寻求规模与合理延迟平衡的客户[2][14][28] * **IRM**投资组合规模较小，但在一级市场内地理位置优越[2] * **供需紧张与定价能力**： * 北美主要市场的空置率在2025年第三季度降至1.6%的历史低点[35] * **DLR**报告现金续约租金上涨+8%，**IRM**上涨+13.9%[36] * 自2022年初以来，DLR北美地区大于1兆瓦的新租约租金飙升了114%[36][46] * 零售托管平均租金从2023年的223美元/千瓦，2024年的256美元/千瓦，上涨至2025年的297美元/千瓦[36] * **新进入者的角色**：前比特币挖矿公司等新进入者正在利用现有电力基础设施支持大规模AI计算，主要服务于大型云服务商和AI开发商的训练及通用工作负载，而非企业实时推理需求[38][66][68][70] * **财务预测与评级**： * 对数据中心REITs持乐观态度，预计未来1-3年互连和零售托管收入将超出市场共识增长，支持健康的AFFO/每股增长（每年高个位数至低双位数）和持续的股息增长[5] * **DLR**：买入评级，目标价206美元，2025-2027年预期FFO/每股分别为7.37美元、7.94美元、9.11美元[6][11] * **EQIX**：买入评级，目标价1050美元，2025-2027年预期AFFO/每股分别为38.48美元、40.96美元、43.92美元[6][11] * **IRM**：买入评级，目标价120美元，2025-2027年预期AFFO/每股分别为5.12美元、5.71美元、6.20美元[6][11] 其他重要内容 * **延迟与物理距离的量化关系**：通过计算，2毫秒往返延迟预算允许约74英里的光纤传输距离（考虑路径膨胀后），突显了地理邻近性的严格要求[26][27][31] * **运营商酒店的历史与列表**：运营商酒店在20世纪90年代末电信放松管制和互联网泡沫时期出现，是互联网骨干网的关键[13][15] * **具体AI用例的延迟要求**： * **低延迟应用（1-10毫秒）**：自动驾驶汽车、高频交易、机器人技术，理想位置是本地或都市网络接入点托管[18][57] * **中等延迟应用（10-100毫秒）**：视频分析、交互式AI助手、增强现实，理想位置是一级市场[18][57] * **高延迟容忍应用（100毫秒-1秒）**：内容推荐系统、医学影像分析、大语言模型推理，可位于偏远地区[18][57] * **企业选择托管的理由**：靠近云和数据、可扩展性和速度、避免资本支出和专业缺口[64][65] * **新进入者的大型交易示例**： * **APLD**与CoreWeave签订110亿美元多年期合同托管400兆瓦，与一家投资级大型云服务商签订50亿美元多年期合同托管200兆瓦[68] * **CIFR**与亚马逊签订55亿美元15年期合同托管300兆瓦[68] * **WULF**与FluidStack的合资企业（由谷歌支持）预计在25年内产生95亿美元收入[68] * **主要公司的近期业绩指标**： * **DLR**在2025年第三季度，约50%的总签约量与AI相关，在0-1兆瓦（主要面向企业）类别中，AI占比超过18%[65] * **EQIX**在2025年第三季度实现了创纪录的3.94亿美元年化总预订额[65] * **大型投机性AI园区项目**：例如，OpenAI的“星门”项目在德克萨斯州阿比林规划1200兆瓦，在新墨西哥州多纳安娜县规划1000兆瓦等[77] * **可持续发展目标**：DLR的目标是到2030年（相较于2018年）将范围1+2排放量每平方英尺减少68%，并将范围3排放量每平方英尺减少24%，长期目标是为客户提供100%可再生能源[86]

公司近期市场表现与现状 - 公司股票近期表现疲软 年初至今仍为下跌 过去五年表现不及标普500指数 [1] - 公司是一家房地产投资信托 拥有超过300个数据中心 为超过5,000家客户提供服务 其中包括多家大型科技公司 [2] - 公司当前股价为161.02美元 市值约为550亿美元 股息收益率约为3% [6][7] 数据中心资产结构与AI转型挑战 - 公司拥有的数据中心主要为通用目的而建 用于网络托管、云计算和数据存储 而非专用的AI数据中心 [5] - 通用数据中心未大量配备英伟达GPU或博通专用集成电路等AI加速器 无法处理AI训练和运行产生的工作负载 [5] - 公司正在大力投资以追赶AI趋势 包括对部分现有数据中心进行改造以支持AI工作负载 此过程可能长达18个月 同时也在从头建设新的AI数据中心 [7] 公司的核心竞争优势 - 公司拥有庞大的客户基础 这是一个巨大的优势 其知名客户包括微软、Alphabet、Meta Platforms、亚马逊和英伟达等科技巨头 [7][9] - 公司与大型科技公司已建立多年的合作关系 而其他一些数据中心运营商则刚刚开始与它们发展业务关系 [9] - 公司第三季度营收为16亿美元 若能获得一系列长期、价值数十亿美元的交易合同 将可能长期提振其股价 [12] AI转型的长期前景与投资逻辑 - 公司的资产和客户基础优势在当前阶段作用有限 但可能在未来两到三年成为巨大的催化剂 届时公司将拥有大量投入运营的AI数据中心 [8] - 公司被视为一只“证明给我看”的股票 若从长远考虑其2030年或2035年的业务前景 当前可能是一个良好的买入机会 [11] - 一旦公司拥有足够多的AI数据中心来支持大型合同 其最佳情况将是收入呈指数级增长 [13] - 与需要持续达成交易来支撑估值的高估值AI数据中心运营商相比 公司作为投资标的的风险较低 [14]