文章核心观点 - 市场上有很多被低估的股票，如Viking Therapeutics、NewLake Capital Partners、Digital Realty Trust和SoundHound AI等，这些股票具有投资价值 [1][3][4] 各公司情况 Viking Therapeutics（VKTX） - 2023年6月22日股价仅为22美元/股，当时接近2期试验，1期试验显示VK2735能引发饱腹感以助减肥 [1] - 如今股价涨至63.81美元，曾触及近100美元高位，2期试验结果良好但仍被低估，长期有望超100美元/股 [2][3] NewLake Capital Partners（NLCP） - 随着大麻行业升温，作为房地产投资信托基金被视为被低估的优质股票 [4] - 收益率8.55%，拥有31处房产组合，包括14个种植设施和17个药房，一季度运营资金50美分超预期4美分，营收1260万美元同比增长10.5%超预期62万美元 [5] - 总统兼CEO认为大麻行业前景乐观，可利用近期股价回调买入并获取8.55%的收益 [6] Digital Realty Trust（DLR） - 是被低估的房地产投资信托基金，收益率3.45%，其数据中心对数字世界至关重要，尤其在人工智能快速发展背景下 [7] - 数据中心24/7运营保障全球数字服务持续运行，高盛预计到2030年数据中心需求将以15%的复合年增长率增长，当前股价141.40美元，有望回升至150美元 [8][9] SoundHound AI（SOUN） - 股价仅4.70美元，有重量级投资者支持，是值得买入并持有的被低估股票 [9] - 为汽车制造商、得来速餐厅等提供语音控制和音频分析软件，英伟达投资约370万美元，软银投资230万美元 [10] - 韦德布什分析师认为其最新财报凸显AI发展势头，处于利用AI的有利位置，评级跑赢大盘，目标价9美元/股，有望重新测试3月的10.25美元 [11][12]

文章核心观点 - 公司投资论点依然强劲，2024财年可能是过渡年，管理层加强的合资企业已带来可持续增长、更健康资产负债表和更高每股AFFO增长，2025年可能提高股息，维持买入评级 [3][4][22] 公司业绩表现 - 2024财年第一季度财报超预期，总运营收入13.3亿美元（环比-2.2%/同比持平），每股AFFO为1.68美元（环比+29.2%/同比+7.6%） [5] - 租赁业务创纪录，高于此前纪录40%，全球平均每平方英尺定价264美元（环比+59%/同比+56.2%），同资本增长4.7%（环比-5.2个百分点/同比+1.3），续约利差增长11.8%（环比+6.3个百分点/同比+7.2） [6] - 多年度积压订单达5.41亿美元（环比+21.3%/同比+24.6%），创历史新高 [7] 公司财务状况 - 净债务与EBITDA比率降至5.8倍，总债务降至170亿美元（环比-2.2%/同比-5%），调整后EBITDA增至7.105亿美元（环比+1.5%/同比+6.3%） [9][10] - 摊薄后AFFO派息率降至72.8%（环比-20.8个百分点/同比-5.4），优于2019财年第四季度的76.6%和行业中位数73.78% [10] 市场共识预期 - 市场共识适度上调了公司的远期预期，预计到2026财年，公司营收和每股调整后FFO的复合年增长率分别为6.4%和8.2% [12][13] 公司估值情况 - 公司的远期价格/租赁收入估值为8.55倍，远期价格/AFFO估值为22.89倍，与同行相比，估值合理 [14][15] 投资建议 - 公司股票目前横盘交易，接近公允价值估计，基于2026财年每股AFFO共识估计，有18.5%的上行潜力，维持买入评级 [20][21][22]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）推出支持高密度部署的液冷到芯片冷却技术，有望解决人工智能和数据密集型应用的高密度工作负载挑战，其全球数据中心组合将受益于行业增长趋势 [1][7] 公司动态 - 公司宣布推出支持高密度部署的液冷到芯片冷却技术，解决人工智能和数据密集型应用的高密度工作负载挑战 [1] - 新方案引入直接液体冷却（DLC），将液体直接输送到客户基础设施，满足人工智能增长需求并提供灵活性 [2] - 公司最近发布的私有人工智能交换平台为支持DLC的解决方案提供新的数据交换选项 [3] - 公司能够使用多种机械解决方案，有效管理每机架30至150千瓦及以上的功率密度，加速企业采用人工智能 [4] - 公司新方案基于标准化高密度托管服务，在全球超半数数据中心有部署选项，并计划扩展到更多站点以满足新兴人工智能需求 [5] 公司优势 - 公司拥有高质量、多元化的客户群体，涵盖云、内容、信息技术、网络等多个行业 [6] - 公司全球数据中心组合有望受益于云计算、物联网、大数据等行业增长趋势，利于长期发展 [6][7] 市场表现 - 过去三个月，公司股价上涨6.2%，而行业下跌1% [7] 相关股票 - 房地产投资信托（REIT）板块中，Healthpeak Properties（DOC）和SL Green Realty（SLG）排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入） [8] - 过去一周，DOC当前年度每股运营资金（FFO）共识估计微升至1.78美元 [8] - 过去一个月，SLG 2024年每股FFO共识估计上调20.8%至7.33美元 [8]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司（Digital Realty）宣布推出开创性的液冷芯片冷却技术，以应对高密度工作负载管理挑战，推动人工智能和数据密集型应用发展 [1] 新技术介绍 - 新技术基于公司标准化高密度托管服务，引入直接液体冷却（DLC），将液体直接输送到客户基础设施，满足新兴人工智能需求，提供更大灵活性 [2] - 公司新推出的私有人工智能交换平台（AIPx）为DLC解决方案提供新的数据交换选项 [2] 技术优势 - 可利用多种机械解决方案，如后门热交换器（RDHx）和DLC，有效管理每机架30至150千瓦及以上的功率密度，RDHx与DLC结合可使支持的功率密度翻倍，助力企业应对现代IT基础设施需求，加速人工智能采用 [3] - 解决方案灵活且易于使用，部署选项覆盖全球超半数数据中心，并计划扩展到更多站点，利用现有基础设施满足新兴人工智能需求 [4] 各方评价 - 公司首席技术官克里斯·夏普表示，新技术使客户能够高效部署和扩展业务，为高密度部署支持设定新标准，变革数字基础设施格局 [5] - 联想集团副总裁兼高性能计算与人工智能总经理斯科特·蒂斯称，与数字房地产信托公司的合作是混合人工智能愿景的关键基石，助力企业充分发挥新兴技术潜力 [6] - IDC研究总监肖恩·格雷厄姆认为，公司的高密度托管服务满足了市场对高密度机架的需求，是加速企业实现价值的理想解决方案，符合IDC对生成式人工智能市场托管服务提供商的建议 [7] 部署特点 - 高密度解决方案的部署流程简化高效，依托公司为客户设计和提供定制托管服务的丰富经验，有助于加速实现价值 [8] 公司简介 - 数字房地产信托公司提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案，其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据交汇点和成熟的普适数据中心架构（PDx®）解决方案方法，在六大洲25个以上国家的50多个大都市拥有300多个设施 [9]

文章核心观点 - 公司股票基于价格倍数和股息贴现模型被高估 潜在债务再融资需求增加不确定性 近期财报和股权融资提议不支持持有评级 因此将评级从持有下调至卖出 [35][36] 估值 股息贴现模型 - 采用情景分析预测公司股票公允价值 所需关键参数为必要回报率和预测股息增长率 必要回报率等于公司加权平均资本成本 目前估计为9% 较之前的10%降低一个百分点 [5][6] - 情景1假设公司股息按历史增长率4.4%永续增长 得出公允价值为每股116美元 较当前股价低约20% 但该情景可能仍偏乐观 [9][10] - 情景2使用3.6%的股息增长率 相当于公司AFFO增长率 估计公允价值为每股99美元 较当前股价低30% [13][15] - 情景3假设近期维持历史股息增长率 2030年后降至2.5% 计算出公允价值约为每股90美元 较当前股价折价近40% [16] - 从股息角度看 公司目前被高估 股息增长率不足以支撑当前股价 [18] 价格倍数 - 价格与运营资金指标显示 公司股票较房地产投资信托行业中值被高估62% - 85% 进一步支持看跌观点 [20][21] - 公司对股息和股息增长投资者缺乏吸引力 [22] 债务到期情况 - 公司未来几年有大量债务到期 2024年到期9.80936亿美元 2025年到期27.95284亿美元 [23][24] - 若债务再融资 利率可能更高 因美联储仍维持高利率水平 且今年是否降息及降息幅度不确定 高利率会增加资本成本 降低公允价值 [25][26] 季度财报 积极方面 - 公司上季度预订额达2.52亿美元创纪录 人工智能广泛应用带来的增长动力有望持续 [28] - 公司积压订单达5.41亿美元创纪录 计划未来2 - 3年完成 2024年全年展望积极 续租租金和净营业收入增长良好 [30] - 公司收入来源地域多元化 超半数收入来自北美 欧洲和亚洲也有重要业务 [32] 消极方面 - 公司宣布新季度股息为1.22美元 虽可持续但自2022年3月以来无增长 估值假设可能过于乐观 [33] - 公司宣布14.7亿美元股权融资 会稀释现有股东权益 增加加权平均资本成本 降低公允价值 [34]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司宣布定价发售1050万股普通股，预计总收益约14.7亿美元 [1] 发行情况 - 公司定价发售1050万股普通股，预计总收益约14.7亿美元 [1] - 美银证券、花旗环球金融公司和摩根大通证券有限责任公司担任此次公开发行的联席账簿管理人 [2] - 公司授予承销商30天选择权，可额外购买最多157.5万股普通股，发行预计于2024年5月10日完成 [3] 资金用途 - 公司打算将此次发行的净收益投入其运营合伙企业，用于临时偿还全球循环信贷安排下的未偿借款、收购额外的房地产或企业、为开发机会提供资金、提供营运资金及其他一般公司用途 [4] 发行相关文件 - 此次发行依据已向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，最终招股说明书补充文件将提交给美国证券交易委员会，并可在其网站获取 [5] 公司介绍 - 数字房地产信托公司是全球最大的云及运营商中立的数据中心、托管和互连解决方案提供商，通过其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供服务，在六大洲25多个国家的50多个大都市地区拥有300多个设施 [7]

文章核心观点 数字房地产信托公司宣布开始承销注册公开发行1050万股普通股，承销商有30天选择权可额外购买最多157.5万股，公司将把所得款项用于多项用途 [1][3] 分组1：发行情况 - 公司开始承销注册公开发行1050万股普通股，承销商有30天选择权可额外购买最多157.5万股 [1] - 美银证券、花旗环球金融公司和摩根大通证券有限责任公司将担任此次公开发行的联席账簿管理人 [2] 分组2：资金用途 - 公司打算将此次发行的净收益投入其运营合伙企业，运营合伙企业将用这笔钱临时偿还全球循环信贷安排下的未偿借款、收购额外的房产或业务、为开发机会提供资金、提供营运资金及用于其他一般公司用途，包括偿还其他债务或回购、赎回或注销未偿债务证券等 [3] 分组3：发行相关文件 - 此次发行依据已向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，有关此次发行的初步招股说明书补充文件将提交给美国证券交易委员会，并可在美国证券交易委员会网站获取，也可联系相关机构获取招股说明书补充文件和随附招股说明书 [4] 分组4：公司介绍 - 数字房地产信托公司是全球最大的云及运营商中立的数据中心、托管和互连解决方案提供商，通过其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据汇聚地和解决方案方法，在六大洲25多个国家的50多个大都市地区拥有300多个设施 [6]

公司债务目标及结构 - 公司目标平均债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率约为5.5倍，固定费用覆盖率超3倍，浮动利率债务低于总未偿债务的20%[144] - 截至2024年3月31日，公司未偿还债务总计171.25亿美元，其中固定利率债务占比85.9%，可变利率债务占比14.1%[222] 合资企业与资产出售收益 - 2024年1月，公司与黑石集团成立合资企业，获约2.31亿美元净收益并保留20%权益[147] - 2024年1月，公司向布鲁克菲尔德出售四处数据中心权益，获约2.71亿美元，确认处置收益约2.031亿美元[147] - 2024年3月1日，公司与三菱公司成立合资企业，获约1.53亿美元总收益并保留35%权益[147] - 2024年1月12日，GI Partners追加6800万美元现金资本，在合资企业的所有权增至80%，公司保留20%权益[214] - 2024年4月16日，公司向GI Partners出售第三座设施75%的权益，获得约3.85亿美元毛收入，保留25%权益[215] 各地区数据中心运营数据 - 截至2024年3月31日，北美地区数据中心净可出租面积1997.1万平方英尺，入住率84.4%[149] - 截至2024年3月31日，欧洲地区数据中心净可出租面积890万平方英尺，入住率76.2%[149] - 截至2024年3月31日，亚太地区数据中心净可出租面积164.2万平方英尺，入住率77.0%[149] - 截至2024年3月31日，非洲地区数据中心净可出租面积153.1万平方英尺，入住率77.8%[149] - 截至2024年3月31日，公司总投资组合净可出租面积3983.9万平方英尺，入住率82.1%[149] 公司租赁相关数据 - 截至2024年3月31日，公司平均剩余租赁期限约为五年[151] - 2024年第一季度续约租赁中，0 - 1 MW续约租金从242美元涨至252美元，涨幅4.3%；> 1 MW从106美元涨至129美元，涨幅21.6%；其他从36美元涨至67美元，涨幅88.1%[152] - 2024年3月31日，各地区年化租金占比中，北弗吉尼亚为17.4%，芝加哥为7.2%，法兰克福为5.9%等，其他地区占23.3%[156] 投资组合净可出租面积变化 - 2024年3月31日与2023年12月31日相比，稳定投资组合净可出租面积从22600千平方英尺增至24721千平方英尺，非稳定投资组合从9603千平方英尺减至7322千平方英尺[163] 公司运营收入情况 - 2024年第一季度总运营收入为1331143千美元，较2023年同期减少7580千美元，降幅0.6%[165] - 2024年第一季度稳定租赁及其他服务收入较2023年同期减少7300千美元，主要因公用事业报销减少42800千美元等[166][167] - 2024年第一季度非稳定租赁及其他服务收入较2023年同期减少5400千美元，主要因部分物业出售或投入使用减少89900千美元等[166][167] 公司运营费用情况 - 2024年第一季度物业层面运营费用为592789千美元，较2023年同期减少23215千美元，降幅3.8%[168] - 2024年第一季度稳定公用事业费用较2023年同期减少约30300千美元，主要因部分物业电价降低[169] - 2024年第一季度非稳定公用事业费用较2023年同期增加约8500千美元，主要因新开发项目公用事业消耗增加等[169] - 2024年第一季度稳定物业税和保险较2023年同期增加约7700千美元，主要因2023年初一处北美物业有利的物业税评估[171] 公司折旧、摊销及收益情况 - 2024年第一季度折旧和摊销费用为431,102美元，较2023年同期增加9,904美元，增幅2.4%[174] - 2024年第一季度未合并实体的权益收益较2023年同期减少约3090万美元[175] - 2024年第一季度物业处置净收益较2023年同期增加约2.778亿美元[176] 公司债务偿还及费用情况 - 2024年1月9日，公司偿还美国定期贷款2.4亿美元，剩余未偿还金额为5亿美元，产生提前还款费用约110万美元[178] - 2024年第一季度利息费用较2023年同期增加约730万美元[179] - 2024年第一季度所得税费用较2023年同期增加约100万美元[180] 公司股权发行情况 - 2024年1月1日至2月23日，公司通过ATM股权发行计划发行约60万股普通股，净收益约9900万美元，平均每股价格133.43美元[186] 公司现金及合同承诺情况 - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为11.938亿美元，不包括530万美元受限现金[197] - 截至2024年3月31日，公司建设合同未完成承诺金额约为20亿美元，包括约7560万美元可报销金额[200] 公司资本支出情况 - 公司预计2024年剩余时间内开发项目资本支出约为14亿至19亿美元[201] - 2024年第一季度资本支出（不含间接成本）为6.04936亿美元，2023年同期为6.88171亿美元[206] - 2024年和2023年第一季度资本化的间接成本分别为5440万美元和5050万美元，其中资本化利息分别约为2850万美元和2680万美元[207] 公司信贷额度情况 - 截至2024年5月1日，公司全球循环信贷安排下约有20亿美元借款额度可用[213] 公司现金流情况 - 2024年第一季度经营活动提供净现金3.52275亿美元，2023年同期为3.49726亿美元[227] - 2024年第一季度投资活动提供净现金661.9万美元，2023年同期使用净现金7.49007亿美元[227] - 2024年第一季度融资活动使用净现金8.09714亿美元，2023年同期提供净现金3.90908亿美元[227] 公司股东权益情况 - 截至2024年3月31日，非控股股东在运营合伙企业中的权益占Digital Realty Trust, L.P.普通股的2.1%[235] - 截至2024年3月31日，约0.2百万份Digital Realty Trust, L.P.的普通单位和激励单位归类为权益[236] 公司收益及每股指标情况 - 2024年第一季度GAAP归属于普通股股东的净收入为271,327千美元，2023年同期为58,545千美元[240] - 2024年第一季度FFO归属于普通股股东和单位持有人为451,273千美元，2023年同期为484,742千美元[240] - 2024年第一季度基本FFO每股和每单位为1.42美元，2023年同期为1.63美元；摊薄后FFO每股和每单位为1.41美元，2023年同期为1.60美元[240] - 2024年第一季度基本加权平均普通股和单位流通量为318,469千股，2023年同期为297,180千股；摊薄后为326,975千股，2023年同期为309,026千股[240] 公司债务公允价值及利率影响 - 截至2024年3月31日，固定利率债务账面价值为11,869百万美元，公允价值为10,732百万美元；可变利率债务账面价值为2,420百万美元，公允价值为2,420百万美元；总未偿债务账面价值为17,125百万美元，公允价值为15,988百万美元[245] - 假设利率上升10%，利率互换公允价值增加4百万美元，可变利率且未进行互换的债务年利息费用增加9百万美元，固定利率债务公允价值减少2,451百万美元[245] - 假设利率下降10%，利率互换公允价值减少4百万美元，可变利率且未进行互换的债务年利息费用减少9百万美元，固定利率债务公允价值增加2,081百万美元[245] 公司外汇风险及对冲方式 - 公司主要面临欧元、日元、英镑、新加坡元、南非兰特和巴西雷亚尔的外汇风险[247] - 公司通过以当地货币融资、使用交叉货币利率互换和外汇远期或期权等方式对冲外汇风险[247]

业绩总结 - 2024年第一季度可供普通股东和合伙人稀释后的FFO为451,273千美元，较2023年同期的484,745千美元下降6.9%[6] - 2024年第一季度的基本FFO每股为1.42美元，稀释后的FFO每股为1.41美元[2] - 2024年第一季度的总收入为1,058,467千美元，较2023年同期的1,065,737千美元下降0.7%[12] - 2024年第一季度的租金收入为710,342千美元，较2023年同期的684,779千美元增长3.7%[12] - 2024年第一季度的CFFO可供普通股东和合伙人稀释后为532,153千美元，较2023年同期的493,500千美元增长7.8%[6] - 2024年第一季度的调整后EBITDA为710,558千美元，较2023年同期的667,804千美元增长6.4%[17] - 2024年第一季度的净收入为271,327千美元，较2023年同期的58,547千美元显著增长[8] 财务指标 - 2024年第一季度的总债务为17,020,340千美元，占总企业价值的26.7%[17] - 2024年第一季度的固定费用比率为4.0倍[17] - 2024年第一季度的净债务与LQA调整后EBITDA的比率为6.1倍[17] - 截至2023年9月30日，净债务为17,363,548美元，净债务与最近四个季度调整后EBITDA的比率为6.3倍[30] - 截至2023年9月30日，总债务占总企业价值的比例为28.6%[26] - 截至2023年9月30日，调整后EBITDA为685,943美元，最近四个季度调整后EBITDA为2,743,770美元[30] 未来展望 - 预计2024年总收入在5,550百万至5,650百万美元之间[57] - 预计2024年调整后的EBITDA在2,800百万至2,900百万美元之间[57] - 2024年核心每股FFO预计在6.60至6.75美元之间[57] - 2024年年末投资组合的入住率预计将增加100至200个基点[57] - 同资本现金NOI增长预计在2.5%至3.5%之间，较之前的2.0%-3.0%有所上调[57] 用户数据与市场动态 - 1Q24数据中心容量的强劲需求，0-1MW及互联互通的总预订额为5300万美元[72] - 1Q24总预订额达到2.52亿美元，其中超过1MW的预订占79%[90] - 1Q24记录的续租现金增长率为11.8%，其中>1MW的续租现金增长率为21.6%[95] - 1Q24的记录待开始项目总额为5.41亿美元，51%的待开始项目预计在2024年内开始[92] - 1Q24全球交付的IT容量为32MW，全球总容量约为2500MW[78] 其他信息 - 1Q24的可再生能源合同容量为1.4GW，所有欧洲和北美产品化的共置组合均为100%可再生能源[81] - 1Q24的记录续租总额为2.48亿美元，涵盖了138百万美元的年化租金收入[95]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度签订了创纪录的2.52亿美元新租约,其中1.75亿美元来自大于1兆瓦的租约,另外5300万美元来自0-1兆瓦加上互联的租约 [35][36] - 由于创纪录的租赁,签约但未开始的租赁订单增加到5.41亿美元,创下新纪录 [36] - 第一季度续租额达到2.48亿美元,创下新纪录,现金续租价格上涨11.8% [37][38] - 同店现金NOI同比增长4.7%,连续第五个季度实现正增长 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大于1兆瓦租约的现金续租价格上涨18.5%,创下新纪录 [38] - 0-1兆瓦加上互联租约连续第三个季度超过5000万美元 [18] - 新增128个新客户标志,创下第四高纪录 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 北弗吉尼亚地区在第一季度租赁了约80兆瓦容量,该地区供应仍然紧张 [27][28] - 伦敦、法兰克福和阿姆斯特丹在0-1兆瓦类别表现出色,而伦敦在大于1兆瓦类别也是一个大贡献者 [111] - 新加坡、香港和首尔在0-1兆瓦类别表现强劲 [111] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于战略重点,为不断扩大的5000多家客户提供服务 [11][12] - 公司通过与战略资本合作伙伴的合资企业,加强资产负债表并多元化资本来源 [15] - 公司正在开发私有AI交换机,使企业数据成为AI架构的中心 [14] - 公司预计未来数据中心需求将以两位数的复合年增长率增长,推动因素包括企业AI采用、AI即服务、物联网等 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在第一季度经历了加速的动力,主要由人工智能带来的多方面机会推动 [11] - 公司认为人工智能将像云计算一样逐步全球化,但时间尚不确定 [137][138] - 公司对未来保持乐观,认为AI、云计算和企业数字化转型三大驱动力没有放缓迹象 [141][142] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Peterson 提问** 询问公司在合资企业中的租赁情况以及北美地区开发项目的预期收益率 [60][61] **Andrew Power 回答** 大部分租赁并未进入合资企业,北美地区开发项目的预期收益率已提升至12.3% [64][65] 问题2 **Jonathan Atkin 提问** 询问公司未来核心FFO增长的潜在推动因素 [68] **Matthew Mercier 回答** 公司预计未来核心FFO增长将达到中个位数,主要由稳定同店业务4%左右增长,加上新开发项目带来的约2%增长,部分被利率上升等因素抵消 [69][70][71] 问题3 **Eric Luebchow 提问** 询问公司在北弗吉尼亚地区的电力升级时间表以及该地区租金水平对收益率的影响 [73][74] **Andrew Power 回答** 公司预计Dominion Energy的南线输电项目将于2026年初完工,该地区租金水平持续上升,目前在165-180美元/千瓦左右 [74][75][76]