投资机会 - 寻找具有长期复合增长潜力的企业是投资的圣杯 但很少有投资者专注于挖掘这类企业 [1] 行业研究服务 - 提供关于REITs mREITs 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司的深度研究 [1] - 提供每周多篇文章 以及涵盖所有股票的买入/卖出建议的评级追踪器 [1] - 提供多年文章档案的无限访问权限 [1] 促销活动 - 提供免费2周试用 无任何损失 [2] - 免费赠送新书《REITs for Dummies》 [3]

公司动态 - Digital Realty连续第八年获得Nareit颁发的“Leader in the Light”奖，表彰其在数据中心可持续性和社会责任投资方面的领导地位 [1][2] - 公司可持续发展副总裁Aaron Binkley被选为2025年Nareit房地产可持续发展委员会主席，将领导该委员会推动行业可持续发展倡议 [2][3] - Digital Realty被太阳能行业协会评为顶级企业太阳能采用者之一，全球超过150个数据中心已实现100%可再生能源供电，并签订了1.5吉瓦的可再生能源合同 [3] 可持续发展成就 - 公司在南非启动了一个120兆瓦的公用事业规模太阳能发电厂建设 [4] - Digital Realty成为瑞士首家获得瑞士数据中心效率协会（SDEA）“Gold+”认证的公司 [4] - 公司被《时代》杂志评为2024年全球最具可持续性公司之一 [4] - Digital Realty完成了8.5亿欧元的绿色债券发行，巩固了其作为美国最大房地产投资信托基金（REIT）绿色债券发行者的地位 [4] 公司背景 - Digital Realty是全球最大的云和运营商中立数据中心、托管和互连解决方案提供商，拥有300多个数据中心设施，覆盖25个国家的50多个大都市 [5] - 公司的全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据会议场所和Pervasive Datacenter Architecture (PDx®)解决方案，以应对数据重力挑战 [5]

公司动态 - Digital Realty宣布将欧洲领先的云服务提供商OVHcloud整合到其ServiceFabric™平台中，为企业提供安全、高性能的云解决方案，支持私有连接，加速数字化转型并推动混合IT战略的实施[1] - 通过ServiceFabric™平台，企业可以直接访问OVHcloud的裸金属和云解决方案，涵盖私有、混合和公有云环境，绕过公共互联网流量，提升性能和安全性，适用于大数据处理、云存储和灾难恢复等关键应用[2] - Digital Realty首席技术官Chris Sharp表示，此次合作增强了平台的能力，满足企业对混合和多云解决方案的需求，确保客户能够以高性能、弹性和灵活性访问关键云和裸金属服务[3] - OVHcloud首席产品和技术官Yaniv Fdida表示，通过与Digital Realty的ServiceFabric™整合，企业可以更自信地采用跨私有、混合和公有环境的云解决方案，支持安全、高效的数字化转型[4] - 通过ServiceFabric™平台，企业可以直接、安全地连接到OVHcloud，获得强大的数据安全性和对关键应用的简化访问，特别适合金融、医疗、政府等行业以及推动AI应用的企业[5] - 企业可以立即开始迁移数据或免费试用服务，ServiceFabric™平台架构在检索大型数据集方面表现出色，特别适合AI、数据分析以及与Digital Realty的Private AI Exchange (AIPx)的集成[6] - Digital Realty的全球数据中心平台PlatformDIGITAL®拥有300多个数据中心，企业可以从150多个Digital Realty数据中心连接到OVHcloud，提供运营效率、合规性和可扩展性方面的关键优势[7] - 此次合作进一步巩固了Digital Realty和OVHcloud在推动欧洲成为安全和私有云连接解决方案领导者方面的角色，支持企业在当今互联互通、数据驱动的经济中蓬勃发展[8] 公司背景 - Digital Realty是全球最大的云和运营商中立数据中心、托管和互连解决方案提供商，其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®提供安全的数据汇聚点和Pervasive Datacenter Architecture (PDx®)解决方案，支持创新并高效应对数据重力挑战[9] - OVHcloud是全球云服务提供商，也是欧洲领先的云服务提供商，运营超过45万台服务器，覆盖43个数据中心，服务140多个国家的160万客户，提供高性能、可预测定价和安全私有数据连接的解决方案[10][11] 行业趋势 - 随着安全和可靠的云连接成为数字化转型成功的关键，Digital Realty与OVHcloud的合作将帮助企业利用私有、直接访问的云解决方案，推动混合和多云环境的广泛应用[2][3] - 此次合作进一步推动了欧洲在安全和私有云连接解决方案领域的领先地位，支持企业在数据驱动的经济中实现创新和增长[8]

公司股价表现 - 公司Digital Realty（DLR）股价在过去六个月上涨22.9% 高于行业10.1%的涨幅[1] 公司运营情况 - 稳固的租户基础确保稳定收入 公司开展多种开发和再开发活动[2] - 2024年第三季度核心运营资金（FFO）每股1.67美元 与Zacks共识预期相符 较一年前每股1.62美元的FFO有所增长 结果反映出健康的租赁活动和收入增长[2] - 云计算 物联网和大数据的高速增长以及选择第三方IT基础设施的公司数量增加 刺激了对数据中心基础设施的需求 人工智能 自动驾驶汽车和虚拟/增强现实市场预计在未来几年将强劲增长[3] - 顶级数据中心市场需求强劲 尽管入住率高 但吸收新建筑的速度更快[4] - 公司拥有高质量 多元化的客户群 包括来自云 内容 信息技术 网络以及其他企业和金融行业的租户 在全球50多个大都市拥有312个数据中心 入住率不错 有超过5000个全球客户且数量在增长[4] - 租户名单包括一些巨头和投资级公司 众多客户使用多个地点 确保公司稳定的收入来源 2024年 管理层预计总收入在55.5亿 - 56亿美元之间 调整后的EBITDA在29.25亿 - 29.75亿美元之间[5] - 2024年第三季度开发管道较上一季度增长约50% 截至2024年9月30日 有910万平方英尺的空间正在积极开发 490万平方英尺的空间用于未来开发 近年来 在美洲通过在纽约 北弗吉尼亚和多伦多增加容量进行扩张 2024年 公司预计其开发活动的资本支出在22 - 24亿美元之间[5] 公司财务状况 - 公司拥有稳健的资产负债表 流动性充足 资本来源多元化 2024年第三季度末现金及现金等价物为21.8亿美元 债务到期结构合理 截至2024年9月30日 加权平均到期期限为4.7年 加权平均票面利率为2.8%[6] - 2024年 公司预计进行10 - 15亿美元的资产处置/合资资本运作以增强资产负债表实力并推动长期增长[7] 公司股息情况 - 公司在过去五年内三次提高股息 五年年化股息增长率为2.53% 凭借稳健的运营平台和资产负债表管理工作 公司有能力维持股息支付[8] 同行业其他公司情况 - 同行业中Iron Mountain（IRM）和Welltower（WELL）排名更靠前 目前均为Zacks排名2（买入） Iron Mountain 2024年每股FFO的Zacks共识预期为4.49美元 较上年报告数字增长9% Welltower 2024年每股FFO的Zacks共识预期为4.26美元 同比增长17%[9][10]

关于Teraco建设太阳能发电厂 - Teraco开始在南非建设120兆瓦的公用事业规模太阳能光伏发电厂 [1] - Teraco将拥有该发电厂这在全球数据中心行业尚属首次并将把可再生能源输送到其数据中心预计2026年底开始发电完全运行时其发电量预计相当于11万南非家庭的年用电量 [2] 关于Digital Realty的态度与地位 - Digital Realty总裁兼首席执行官表示公司致力于负责任地为数字世界提供动力Teraco太阳能发电厂的开工证明了公司对可持续发展和可再生能源发电的共同奉献这一举措使公司更接近全球可再生能源目标并展示了为行业环境和利益相关者推动积极变革的决心 [3] - Digital Realty在全球拥有150多个数据中心目前已100%匹配可再生电力在可持续数据中心解决方案方面继续保持行业领先地位加上现有协议将拥有超过1.5吉瓦的太阳能和风能合同容量展示了其减少碳足迹和在全球推广可持续商业实践的坚定决心 [4] 关于Digital Realty公司概况 - Digital Realty提供全方位的数据中心主机代管和互联解决方案其PlatformDIGITAL®全球数据中心平台为客户提供安全的数据汇聚场所和经过验证的普适数据中心架构解决方案方法用于推动创新和有效应对数据引力挑战公司在六大洲25个以上国家50多个大都市拥有300多个设施的全球数据中心足迹 [5]

公司融资与债券发行 - Digital Realty Trust L P 宣布发行10亿美元本金总额的1 875%可交换高级票据 该票据将于2029年到期 发行预计于2024年11月12日完成 [1] - 票据为Digital Realty Trust L P的高级无担保债务 年利率1 875% 每半年支付一次利息 首次付息日为2025年5月15日 票据将于2029年11月15日到期 [2] - 票据持有人可在2029年8月15日后随时选择交换票据 初始交换价格为每股208 34美元 较2024年11月6日Digital Realty普通股收盘价173 62美元溢价约20 0% [2] - Digital Realty Trust L P预计此次发行净收益约为9 793亿美元 若初始购买者全额行使额外购买权 净收益将增至约11 268亿美元 [6] 资金用途 - 公司计划将发行净收益用于临时偿还全球循环信贷额度下的借款 收购额外物业或业务 资助开发机会 以及提供营运资金和其他一般公司用途 包括可能偿还其他债务或回购 赎回或退休未偿债务证券 [6] 公司业务概况 - Digital Realty是全球最大的云和运营商中立数据中心 托管和互连解决方案提供商 其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为超过300个设施提供服务 覆盖25个以上国家的50多个大都市 [9]

公司融资计划 - Digital Realty Trust Inc 的子公司 Digital Realty Trust LP 计划通过私募方式向合格机构投资者发行总额为 10 亿美元的 2029 年到期的可交换高级票据 这些票据将由 Digital Realty Trust Inc 提供全额无条件的担保 此外 Digital Realty Trust LP 还预计授予票据的初始购买者在票据首次发行后的 13 天内购买额外 1.5 亿美元本金票据的选择权 [1] 票据条款 - 票据为 Digital Realty Trust LP 的高级无担保债务 利息每半年支付一次 到期日为 2029 年 11 月 15 日 除非提前回购 赎回或交换 持票人在特定情况下和指定期间内有权交换其票据 Digital Realty Trust LP 将以现金和 Digital Realty 普通股股票（如适用）结算交换 [2] - 票据可在 2027 年 11 月 22 日或之后至到期日前第 40 个预定交易日或之前的任何时间由 Digital Realty Trust LP 选择全部或部分赎回 赎回价格为票据本金加上截至赎回日的应计未付利息 [3] - 如果发生构成“根本性变化”的公司事件 持票人可要求 Digital Realty Trust LP 以现金回购其票据 回购价格为票据本金加上截至回购日的应计未付利息 [4] - 票据将享有注册权协议的权益 Digital Realty 同意在特定时间内注册票据交换时可发行的普通股股票的转售 票据的利率 初始交换率和其他条款将在发行定价时确定 [5] 资金用途 - Digital Realty Trust LP 计划将发行所得净收益用于暂时偿还其全球循环信贷额度下的借款 收购额外物业或业务 资助开发机会 以及提供营运资金和其他一般公司用途 包括可能用于偿还其他债务或回购 赎回或偿还未偿还的债务证券 [6] 公司概况 - Digital Realty 是全球最大的云和运营商中立数据中心 托管和互连解决方案提供商 其全球数据中心平台 PlatformDIGITAL 为客户提供安全的数据会议场所和经过验证的 Pervasive Datacenter Architecture (PDx) 解决方案 以推动创新并有效管理数据引力挑战 公司在六大洲 25 多个国家的 50 多个大都市拥有 300 多个设施 [8]

数据中心资产交易 - 公司完成了与Blackstone Inc.的合资企业,共同开发位于法兰克福、巴黎和北弗吉尼亚的四个超大规模数据中心园区[172] - 公司以约2.71亿美元的价格出售了四个数据中心的权益给Brookfield Infrastructure Partners L.P.[173] - 公司与三菱公司合资,共同开发位于达拉斯地区的两个数据中心,这两个数据中心在建设前就已全部租出[174] - 公司以约4.53亿美元的价值向GI Partners出售了芝加哥一个超大规模数据中心园区内的第三个设施的75%权益[175] - 公司以约1.26亿美元的价格向DCREIT出售了法兰克福数据中心49.9%的权益[176] - 2024年1月,公司以约2.71亿美元的价格向Brookfield Infrastructure Partners L.P.出售了4个数据中心的权益,并同时回购了Cyxtera Technologies在3个数据中心的租约[257] - 2024年4月,公司以约3.86亿美元的净收益向GI Partners出售了芝加哥一处第三设施的75%权益,并保留了25%的权益[259] 融资活动 - 公司通过公开发行筹集了约17亿美元的净资金[177] - 公司发行了8.5亿欧元的3.875%到期日为2033年的担保票据[178] - 公司重新融资了45亿美元的全球循环信贷额度,包括3亿美元的日元循环信贷额度[179] - 2024年9月13日,公司发行了8.5亿欧元的3.875%到期日为2033年的担保票据,所得款项用于偿还部分欧元定期贷款融资、暂时偿还全球循环信贷融资的借款以及用于一般公司目的[253] - 现金流量表中融资活动现金流入增加主要由于[268]： - 短期借款现金流入增加 - 发行3.875%到期2033年的担保票据的现金流入增加，但美国定期贷款融资于2023年1月到期 - 偿还美国定期贷款2.4亿美元、2.625%到期2024年的欧元票据6.37亿美元、2.750%到期2024年的2.24亿美元、欧元定期贷款4.15亿美元的现金流出增加 - 发行约700万股普通股的现金流入约11亿美元、发行约1210万股普通股的现金流入约17亿美元，但2023年发行约1130万股普通股的现金流入约11亿美元[268] - 普通股和普通单位数量增加导致分红支付增加[268] 数据中心运营情况 - 公司拥有239个数据中心建筑物,总可租赁面积为3.26亿平方英尺[182] - 公司在北美、欧洲、亚太和非洲地区拥有数据中心[182] - 公司的平均剩余租赁期限约为5年[184] - 公司在2024年9月30日的整体出租率为83.9%[182] - 公司在2024年9月30日的管理和非管理的非合并投资组合出租率为93.4%和82.6%[182] - 公司在北弗吉尼亚、芝加哥、法兰克福等地区的数据中心收入占比较高[189] - 公司将数据中心资产划分为稳定组合和非稳定组合进行分析[194][195][196] - 稳定租赁和其他服务收入分别在2024年9月30日结束的三个月和九个月内下降了3.2%和1.8%[199] - 非稳定租赁和其他服务收入分别在2024年9月30日结束的三个月和九个月内增加了20.1%和6.8%[199] - 总公用事业费用在2024年9月30日结束的三个月和九个月内分别下降了7.4%和9.9%[202][203] - 稳定租赁物业运营和维护费用(不含公用事业费)在2024年9月30日结束的三个月和九个月内分别增加了9.7%和6.9%[206] - 非稳定租赁物业运营和维护费用(不含公用事业费)在2024年9月30日结束的三个月和九个月内分别增加了18.8%和2.6%[206] - 物业税和保险费用在2024年9月30日结束的三个月和九个月内分别下降了34.0%和13.8%[207] 财务状况 - 公司总体运营收入在三个月和九个月期间分别增加了约2880万美元和1170万美元[198] - 公司的运营费用主要包括公用事业、税费、物业管理费、保险和维修成本等[190] - 公司的其他收益/支出主要包括对联营公司的权益收益、资产处置收益、利息费用和所得税费用[193] - 2024年1月公司以2.71亿美元的价格出售了4个数据中心的权益,并确认了1.94亿美元的出售收益[209] - 2024年3月公司在弗吉尼亚北部确认了7440万美元的出售权益收益[211] - 2024年4月公司以4.53亿美元的价值向GI Partners合资企业贡献了一个数据中心,并确认了1.72亿美元的出售收益[212] - 公司所在管辖区域税率变化导致所得税费用分别减少约480万美元和500万美元[216] - 2024年9月30日,公司的债务与总资本价值比约为23%[260] - 基金营运收益(FFO)是公司补充性能指标,剔除了房地产折旧摊销和处置收益等因素的影响[273] - 基金营运收益(FFO)每股和每单位分别为1.55美元和4.52美元[274][275][276] 风险管理 - 公司利用利率掉期和固定利率债务来降低利率风险敞口[279] - 利率上升10%将使公司未掉期浮动利率债务的年利息费用增加600万美元[280] - 公司面临多种外汇风险,主要包括欧元、日元、英镑、新加坡元、南非兰特和巴西雷亚尔等货币的汇率波动[282] - 公司采取了一系列措施来降低外汇风险敞口,包括当地货币融资、利用交叉货币利率互换等[282] - 公司维持有效的信息披露控制和程序,确保公司报告中的信息能够及时记录、汇总和报告[283][284] - 公司的内部财务报告控制在最近一个季度未发生重大变化[285] - 公司目前未参与任何可能对其运营或财务状况产生重大不利影响的法律诉讼[287] 公司治理 - 公司母公司仅作为运营合伙企业的普通合伙人,主要职责是发行公开股权并承担公众公司的相关费用[219] - 母公司的主要资金需求是支付普通股和优先股的股息,主要资金来源是从运营合伙企业获得的分配[220] - 母公司可能会根据市场情况和可获得的定价不时发行股权,所得款项通常会注入运营合伙企业[222] - 公司于2024年2月23日修订了2023年8月4日的ATM股权发行协议,将发行规模扩大至20亿美元[223][224] - 公司于2024年5月10日完成了约12.1百万股的普通股发行,获得净收益约17亿美元[226] 资本支出和流动性 - 公司运营合伙企业的流动资金主要来源是经营活动产生的现金流,以及可用的全球循环信贷额度[227][234] - 公司运营合伙企业预计2024年剩余时间内将投入4亿美元至6亿美元用于开发项目[239] - 公司运营合伙企业在2024年9月30日的在建开发项目总投资为32.76亿美元[243] - 公司开发资本支出主要通过自有现金和股债融资提供资金[245] - 间接成本(包括利息)在2024年9月30日结束的9个月内为1.667亿美元,2023年同期为1.551亿美元,其中资本化利息分别占1.844亿美元和1.838亿美元[246] - 2024年9月30日结束的9个月内,不包括资本化利息的间接成本较2023年同期有所增加,主要是由于与直接参与建设活动的员工薪酬相关的资本化金额增加[247] - 2024年9月30日,公司在全球循环信贷融资中有约25亿美元的可用借款[250] - 公司预计将通过经营活动现金净流入、未来长期有抵押和无抵押债务以及发行股权和债务证券以及母公司股权发行的收益来满足其短期和长期流动性需求[250]

文章核心观点 - 该文章作者是一名资深研究分析师,拥有10年投资银行从业经验,专注于行业和公司研究,擅长解读各种新闻、事件、财报等,发现潜在的投资机会和风险 [1] - 作者希望通过自身独特的见解和知识,为其他投资者提供一个与众不同的投资组合视角 [1] 行业总结 - 作者表示自己没有持有任何公司的股票、期权或类似衍生品,也没有在未来72小时内进行任何此类投资的计划 [2] - 该分析仅供参考,不应被视为专业投资建议,投资者在进行任何投资前都应该进行深入的个人研究和尽职调查,因为交易存在许多风险,包括资本损失 [3] 公司总结 - Seeking Alpha网站声明,过去的业绩不能保证未来的结果,他们的分析师是第三方作者,既有专业投资者也有个人投资者,可能没有得到任何机构或监管机构的认证 [4] - Seeking Alpha网站不是持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问或投资银行 [4]

核心观点 - Digital Realty Trust (DLR) 2024年第三季度核心运营资金（FFO）每股1.67美元，与Zacks共识预期一致，较去年同期的1.62美元有所增长 [1] - 公司第三季度营业收入为14.3亿美元，略低于Zacks共识预期的14.4亿美元，但同比增长2.1% [1] - 公司调整了2024年全年指引，核心FFO每股预期上调至6.65-6.75美元，但总收入预期下调至55.5-56亿美元 [5] 财务表现 - 第三季度调整后EBITDA为7.583亿美元，同比增长10.5% [3] - 第三季度租赁物业运营费用同比增长12%至2.498亿美元，利息费用同比增长11.8%至1.238亿美元 [3] - 第三季度“Same-Capital”现金净运营收入增长0.8% [1] 租赁活动 - 第三季度新租赁签约金额超过5.2亿美元，是第一季度记录的两倍以上 [2] - 第三季度签约总预订量预计产生5.21亿美元的年度GAAP租金收入，其中0-1兆瓦类别贡献5000万美元，互联贡献1600万美元 [2] - 第三季度续租租赁签约金额为2.58亿美元，续租租金现金基础上涨15.2%，GAAP基础上涨27.5% [3] 资产负债表 - 第三季度末现金及现金等价物为21.8亿美元，较2024年6月30日的22.8亿美元有所下降 [4] - 截至2024年9月30日，公司总债务为170亿美元，其中162亿美元为无担保债务，8亿美元为有担保债务及其他 [4] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [4] 行业展望 - 公司租赁积压量较之前记录增长近60%，占现有数据中心年化收入的20%以上 [2] - 公司加权平均租赁签约与合同开始日期之间的滞后时间为15个月 [2] - 公司债务到期时间表分布合理，加权平均到期时间为4.5年，加权平均利率为2.86% [4]