数据中心REITs行业概述 - 数据中心房地产投资信托基金（REITs）通过购买数据中心并将其空间出租给大型云基础设施和人工智能公司等方式，使投资者能够同时参与人工智能行业的增长潜力和REITs行业的收益[2] - REITs享有较低的税率，但每年需将至少90%的税前收入作为股息支付，这使其成为收益型投资者的明确选择[3] - 数据中心REITs的股价涨幅可能不如其他AI相关公司迅速，收益率也可能不及其他行业REITs，但能提供增长与收益的良好平衡[3] Digital Realty Trust公司业务 - Digital Realty Trust在全球50多个大都市区运营超过300个数据中心，服务超过5,000家客户，其中包括超过一半的财富500强公司[4] - 公司的主要客户包括IBM、Oracle和Meta Platforms[4] - 衡量公司健康状况的关键指标包括数据中心总数、可租赁平方英尺、年终占用率和每股调整后运营资金（AFFO）[5] 财务与运营表现 - 2022年公司数据中心组合规模达到峰值，拥有316个数据中心，可租赁面积为38,156平方英尺，占用率为84.7%[6] - 2023年和2024年，公司通过出售“非核心”数据中心以及在部分数据中心中通过战略合资企业减少股权来精简业务，导致数据中心数量降至308个，可租赁面积降至32,120平方英尺[6] - 每股AFFO从2021年的6.25美元波动至2024年的6.11美元，同期AFFO派息比率从74.2%变为79.9%，显示股息支付能力保持健康[6] - 2022年至2024年期间，每股股息维持在4.88美元，公司暂停了年度股息增长[6][7] 增长前景与估值 - 管理层预计2025年不变汇率核心FFO将增长6%至7%，达到每股7.10美元至7.20美元，同时年终占用率预计改善100至200个基点[8] - 公司股票近期交易价格约为175美元，据此计算的股息收益率为2.8%，低于美国10年期国债的4%，但预计利率下降将收窄这一差距[9] - 股票估值约为今年核心FFO估计值的24倍，而其竞争对手Equinix的估值约为今年AFFO估计值的22倍，但股息收益率为2.3%[9] - 云计算和人工智能市场的长期扩张预计将推动公司每股AFFO增长，并为提高股息提供更多空间[9][10]

涉及的行业与公司 * 行业：全球数据中心行业 以及相关的电力市场、硬件服务器、工业技术、工程建筑等领域[1] * 公司：高盛报告覆盖的多家上市公司，包括数据中心运营商Digital Realty (DLR)、Equinix (EQIX)、Iron Mountain (IRM)、GDS Holdings (GDS)、VNET Group (VNET) 以及工业技术公司如Vertiv (VRT)、Amphenol (APH)、TE Connectivity (TEL)、Jabil (JBL)、Flex (FLEX)、Schneider Electric、Legrand、Prysmian等[65][69][74][83][158][160][161] 核心观点与论据 数据中心供需基本面与预测 * 全球数据中心供需紧张状况预计将持续至2026年，供应充足率的高峰期因此延长至2026年，此前预测为2025年底[3][13] * 基准预测显示，2025年供应充足率为92%，2026年和2027年均为92%，长期至2030年供应充足率预计为89%，较此前模型预测高出1个百分点[13] * 需求侧，基于美国半导体团队对英伟达和博通数据中心收入的预测上调，以及美国互联网团队对超大规模云收入的预测上调，未来18个月需求增长显著[12] * 供应侧，长期至2030年的数据中心供应预估上调了9%，主要因新增了计划中的容量项目，包括Homer City的2吉瓦容量、Oracle的500兆瓦容量以及超大规模厂商计划在2030年前增加的5.6吉瓦增量供应[12] * 当前全球数据中心市场需求约为69吉瓦，其中云工作负载占58%，传统工作负载占27%，AI工作负载占14%[15] * 预计到2027年，总市场需求将增长45%至100吉瓦，AI工作负载占比将升至30%，云工作负载占比降至50%，传统工作负载占比降至20%[15] * 预计到2030年，全球数据中心容量将达到约150吉瓦，相当于8.39亿平方英尺，6年复合年增长率约为15%[31] 情景分析与风险 * AI上行情景：假设下一代GPU需要更多电力或AI工作负载需求加速，到2030年占用率可能超过100%，供应可能不足，占用率比基准情景高出17个百分点[14][62] * AI下行情景：假设AI工作负载增长低于预期，将AI需求增长压低20%，到2030年占用率比基准情景低约9个百分点，相当于130亿瓦的功率需求差异[50][52] * 云下行情景：假设云工作负载增长放缓，将云需求增长压低20%，到2030年占用率比基准情景低超过4个百分点[55] * 供应过剩情景：假设数据中心公司能带来比基准情景更多的增量容量（额外140亿瓦），到2030年供应充足率比基准情景低约8个百分点[59] 对数据中心运营商的影响 * Digital Realty (DLR)：受益于行业向GPU密集型工作负载的转变以及过去三年的市场供应紧张，拥有强大的定价能力，其700兆瓦的开发管道和800兆瓦的积压订单预计将从2025年底开始交付[65][67] * Equinix (EQIX)：定位从AI训练向AI推理工作负载的过渡，其在大都市区域的数据中心布局适合捕捉金融、医疗等垂直领域对高性能计算的需求[69][71] * Iron Mountain (IRM)：数据中心业务快速增长，当前运营容量约1.3吉瓦，其中450兆瓦已运营且98%已租赁，预计2025年下半年数据中心签约将改善，特别是推理工作负载[74][77][78] * 中国数据中心运营商（GDS, VNET）：中国数据中心供应/需求动态相对全球更为宽松，但受益于国内AI超大规模厂商需求上升以及对国外AI芯片依赖度降低，VNET正从传统零售IDC运营商转型为快速增长的批发IDC运营商[83][85][86] 电力需求与能源展望 * 数据中心电力需求增长预测上调，现在预计到2030年将比2023年增长175%（此前为165%），相当于增加一个全球前十大电力消费国的需求[90] * 在美国，数据中心对整体电力需求的贡献预计将从2023年的4%增加到2030年的11%，数据中心贡献了约1.2个百分点的美国电力需求年复合增长率至2030年[100][128] * 预计需要约820亿瓦的新增发电容量来满足数据中心驱动的负荷增长，新增容量将在天然气和可再生能源之间按60/40的比例分配[131] * 电网投资需求巨大，预计到2030年电网资本支出将达到7900亿美元，高于此前估计的7800亿美元，大部分支出将集中在配电方面[135][139] 对硬件服务器和工业技术的影响 * 预计全球AI训练服务器数量在2025-27年将同比增长+35%/+46%/+20%，高功率AI训练服务器数量将增长+35%/+46%/+20%，全机架AI服务器数量在2025-27年将达到1.9万/5万/6.7万个机架[141][142] * 全球服务器总市场规模预计在2025-27年将达到3590亿/4740亿/5630亿美元，同比增长42%/32%/19%[146] * 工业科技公司受益于数据中心市场增长，例如Jabil在2025财年AI相关收入为90亿美元（超过85亿美元目标），并预计2026财年增长约25%至112亿美元[158][159] * 欧洲资本货物公司中，Schneider Electric对数据中心的收入敞口最高，2024年销售额的24%来自数据中心，Legrand约为20%，Prysmian的数据中心业务在2025年翻了一番，预计销售额将超过20亿欧元[160][161] 其他重要内容 电力供应约束因素 * 电力供应能力增加受定价、政策、零部件、人才、普及度和生产力六个因素驱动，其中零部件和人才在未来几年比定价和政策更具影响力[105] * 人才短缺是潜在制约因素，为满足2023-2030年电力需求增长，估计美国需要增加约51万个工作岗位，欧洲需要增加约25万个工作岗位，输配电领域的人才缺口风险尤其突出[118][121][123][126] 工程建设市场 * 美国数据中心建设支出目前约为每年400亿美元，自2012年以来的复合年增长率约为35%[150] * 预计美国数据中心建设支出在2025-27年将以20%的复合年增长率增长，AI导向的建设需要更密集的冷却解决方案，机械工程范围显著扩大[151][152] 区域电力市场影响 * 电力可用性日益成为数据中心选址的最重要驱动因素，PJM、ERCOT和Southeast等电力供应充足的区域市场占美国数据中心容量年增量的64%[168][170] * 数据中心增长支持了CAISO、MISO和PJM等大型电力市场将变得严重紧张的预期[172][175]

公司增长驱动力 - 公司受益于云计算、物联网和大数据增长带来的强劲数据中心需求 [3][7] - 公司拥有308个全球数据中心，为超过50个主要大都市区的5000多家客户提供服务 [4][5][7] - 公司通过战略性土地收购和基础设施投资支持扩张，例如在亚特兰大都会区以1.2亿美元收购100英亩土地，在达拉斯都会区以1100万美元收购167英亩土地 [8] 近期运营与财务表现 - 在2025年第二季度，公司签署了1.35亿美元的新租约，其中超过1兆瓦类别的租约为4500万美元，0-1兆瓦类别的租约为7250万美元，互联业务预订额为1730万美元 [4] - 截至2025年6月30日，公司拥有9.8百万平方英尺的空间处于积极开发中，另有4.6百万平方英尺的空间为未来开发所持有 [10] - 公司预计2025年用于开发活动的资本支出（扣除合作伙伴出资后）在30亿至35亿美元之间 [10] - 截至2025年第二季度末，公司的现金及现金等价物为35.5亿美元，较上一季度的23.2亿美元有所增加 [11] 财务状况与市场地位 - 公司资产负债表稳健，流动性充足，截至2025年第二季度末，其净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍，固定费用覆盖率为4.7倍 [11][12] - 公司的债务期限结构良好，截至2025年6月30日，加权平均票面利率为2.7%，并获得惠誉、标普和穆迪的信用评级，有利于进入债务市场和降低借贷成本 [12] - 市场对该公司持乐观态度，Zacks对其2025年每股AFFO的共识预期在过去一周上调1美分至7.21美元，预计较去年增长7.5% [2] 战略合作与行业前景 - 公司与戴尔科技和DXC合作，旨在解决企业AI挑战，优化部署流程并加速成果产出 [1] - 数据中心市场因云计算、物联网、大数据以及人工智能、自动驾驶汽车和虚拟/增强现实市场的强劲预计增长而蓬勃发展 [3] - 公司拥有高质量、多元化的客户群，包括来自云内容、信息技术、网络及其他企业和金融行业的租户，如IBM、Oracle、LinkedIn、Meta Platforms和Comcast等 [5]

公司概况 - 公司是全球领先的数据中心、托管和互联解决方案提供商，市值达604亿美元 [1] - 业务服务于云计算、金融、医疗和制造等多个行业 [1] - 截至2025年6月30日，公司在全球拥有并运营310个数据中心，总面积约4250万平方英尺 [1] 财务业绩与展望 - 预计2025财年第三季度核心FFO每股为1.78美元，较去年同期的1.67美元增长6.6% [2] - 公司过去四个季度均达到或超过华尔街的盈利预期 [2] - 2025财年全年核心FFO每股预计为7.20美元，较2024财年的6.71美元增长7.3% [3] - 2026财年核心FFO每股预计进一步增长7.6%至7.75美元 [3] 近期运营表现 - 2025年第二季度核心FFO每股为1.87美元，营收为14.9亿美元，均超预期 [5] - 公司上调全年营收指引至59.3亿-60.3亿美元，核心FFO指引上调至7.15-7.25美元/股 [5] - 业绩增长动力源于人工智能和云基础设施扩张带来的数据中心服务需求增长 [5] 股价表现与市场评价 - 过去52周股价上涨11.5%，表现逊于标普500指数17.7%的涨幅，但优于房地产板块ETF 3.8%的跌幅 [4] - 尽管第二季度业绩强劲，但次日股价下跌1.2% [5] - 分析师给予股票“温和买入”评级，29位分析师中18位建议“强力买入”，平均目标价194.50美元，预示较当前水平有11.3%的上涨潜力 [6]

合作核心内容 - Digital Realty Trust与戴尔科技及DXC合作 旨在解决企业人工智能挑战 优化部署流程并加速成果产出 [1] - 合作允许企业基于自身条款 通过已验证用例、私有AI解决方案和专家主导的实施 将AI直接应用于客户数据 [1] - 该集成方案提供了从AI概念到部署的简化过渡 同时降低运营复杂性并确保数据、混合云和企业环境的安全邻近性 [2] 合作技术架构与优势 - 企业可利用DLR的托管数据中心平台PlatformDIGITAL 结合戴尔AI工厂及DXC的实施运营 轻松建立、部署和扩展可重复的AI基础设施架构 [2] - 通过部署包含戴尔PowerEdge服务器、戴尔AI数据平台和戴尔网络的戴尔AI工厂 以及DLR的PlatformDIGITAL和DXC的端到端运营管理 企业可获得完整的AI和转型服务 [3] - 此合作使企业能够简化和加速私有AI计划 从而产生可量化的商业价值 [3] 市场影响与公司前景 - 此次合作有望增强公司的AI能力 并使其进军不断增长的企业AI市场 [4] - 公司将利用其PlatformDIGITAL基础设施来捕捉新的AI工作负载机遇 [4] - 过去三个月 公司股价上涨0.7% 同期行业增长为1.4% [4] 同业比较 - 房地产投资信托基金行业中 排名更优的股票包括SL Green和Crown Castle 目前均位列Zacks排名第2位 [8] - 过去三个月 SL Green的2025年每股FFO共识预期上调54美分至5.87美元 [8] - 过去三个月 Crown Castle的2025年每股FFO共识预期上调3美分至4.21美元 [8]

合作核心内容 - Digital Realty与Dell Technologies及DXC达成战略技术合作，旨在加速企业大规模私有AI基础设施的规划与实施 [1] - 合作通过结合已验证的用例、私有AI解决方案以及由专家主导的实施和端到端管理，帮助客户直接在其数据所在地部署AI [1] - 合作旨在帮助企业解决AI挑战、简化部署并加速取得业务成果 [1] 解决方案与架构 - 通过部署Dell AI Factory（包括Dell PowerEdge服务器、Dell AI数据平台和Dell网络），结合Digital Realty的全球数据中心平台PlatformDIGITAL®，并利用DXC的实施与端到端运营管理，企业可获得一套全面的AI与转型服务 [2] - 该集成方案使企业能够在Digital Realty的高密度托管数据中心内，高效配置、部署和扩展可重复的AI基础设施架构 [3] - 该方案通过ServiceFabric®（Digital Realty的互连与编排解决方案），确保与数据、混合云和企业环境的安全邻近性，同时最小化运营复杂性 [3] 预期客户收益 - 合作可简化和加速私有AI计划，以提供可衡量的业务价值 [2] - 为客户提供了一条从AI概念到生产的简化路径 [3] - 帮助企业更快地将AI雄心转化为业务成果，并产生更大影响 [4] 行业观点与评价 - IDC研究副总裁认为，该合作展示了战略生态系统联盟如何推动以AI赋能、以数据为中心的混合IT基础设施的更快采用 [5] - 通过融合广泛的全球基础设施、实用解决方案、真实世界用例和深厚技术专长，该合作使企业能够简化运营、加速部署并释放其数据作为战略资产的全部潜力 [5] 合作提供的具体资源与服务 - 在PlatformDIGITAL®上部署的Dell AI Factory为客户提供了一个安全、可扩展的环境来实施和扩展私有AI基础设施 [7] - 合作方开发了一个已验证的AI用例库，专为使用部署在PlatformDIGITAL®的Dell AI Factory进行私有部署而构建，并由针对AI工作负载优化的可扩展高密度托管服务支持 [7] - 提供由DXC规划、实施和运营的端到端集成解决方案，包括完整的部署工具包，可作为下一代数据驱动运营的蓝图 [7] - 提供由DXC主导的赋能实施和持续转型服务，为客户团队提供有效运营AI所需的技能和框架 [7] 公司背景与规模 - Digital Realty是全球领先的运营商中立数据中心、托管和互连解决方案提供商 [1] - 其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为超过25个国家、50多个大都市的客户提供服务，拥有300多个设施 [8]

公司股价表现 - Digital Realty Trust Inc (DLR) 是2025年表现最差的数据中心股票之一 尽管是纯粹的数据中心业务 其年初至今股价下跌超过3% [1] 分析师观点 - 分析师对股票看法不一 TD Cowen分析师John Blackledge维持持有评级和163美元目标价 [2] - Evercore ISI分析师Irvin Liu重申买入评级 目标价200美元 意味着近17%的上涨空间 [2] 增长前景与战略 - 公司增长前景受到未完成订单支持 管理层在RBC全球通信基础设施会议上讨论了增长战略 [3] - 公司预计2025年每股FFO增长6.5% 高于此前预期的5% [4] - 公司拥有8.5亿美元的未完成订单 将在未来三年内做出重要贡献 [4] 运营能力与需求 - 讨论强调了人工智能相关工作负载的需求增长 以及关键市场电力供应持续面临的挑战 [3] - 公司拥有3吉瓦的运营容量和750兆瓦在建容量 其中约60%已租赁 表明需求强劲 [4] 公司业务概况 - Digital Realty Trust Inc是一家全球房地产投资信托基金 专门从事数据中心所有权和托管服务 [5] - 其设施支持云平台、企业IT和互联服务 [5]

文章核心观点 - 对Digital Realty Trust Inc（NYSE DLR）进行深入研究 重点关注公司财务状况及其优先股特征 [1] 研究内容 - 分析Digital Realty Trust Inc的财务状况 [1] - 探讨Digital Realty Trust Inc优先股的特征 [1]

文章核心观点 - 文章将对Digital Realty Trust, Inc（股票代码：DLR）进行深入研究，重点分析其财务状况及其优先股的特点 [1] 文章内容范围 - 分析对象为Digital Realty Trust, Inc公司 [1] - 研究内容包括公司的财务状况 [1] - 研究内容还包括公司发行的优先股的特征 [1] *注：根据提供的文档内容，文章本身的具体分析细节尚未展开，文档主要包含了文章的介绍性内容和免责声明等非核心信息*

行业背景 - REITs行业为收益型投资者提供稳定股息 具备税收优惠条件 需将至少90%的收益作为分配支出 [1] - 投资者需评估分配增长是否与通胀同步 REITs需通过收购增强资产组合以实现增长 [1] - 具备资产注入渠道的新加坡REITs更具吸引力 [2] 凯德综合商业信托（CICT） - 零售与商业REIT 拥有26处资产 分布于新加坡(21)、德国(2)及澳大利亚(3) 资产管理规模达259亿新元 [3] - 赞助商为凯德投资(CLI) 其管理资产达1170亿新元 涵盖多元房地产类型 可通过凯德开发获取资产渠道 [4] - 2025年上半年总收入7.876亿新元(同比下降0.5%) 净物业收入5.799亿新元(降0.4%) 每单位分配(DPU)0.0562新元(升3.5%) [5] - 以10.5亿新元收购CapitaSpring办公楼55%权益 预计提升DPU1.1%至0.0568新元 [5][6] 星狮地产信托（FCT） - 新加坡零售REIT 拥有9处郊区商场及1处办公楼 资产管理规模71亿新元 [7] - 赞助商星狮地产(FPL)资产管理规模396亿新元 涵盖多元物业类型 可提供资产注入渠道 [8] - 以11.7亿新元收购Northpoint City南翼 预计使2024财年DPU提升2%至0.1228新元 [8][9] - 2025财年上半年总收入1.844亿新元(同比增7.1%) DPU为0.06054新元(增0.5%) [9] 丰树物流信托（MLT） - 工业REIT 拥有178处资产覆盖8个国家 资产管理规模130亿新元 [10] - 赞助商丰树投资管理803亿新元资产 涵盖物流、办公及数据中心等类型 [10] - 2026财年首季总收入1.774亿新元(同比下降2.4%) 净物业收入1.534亿新元(降2.1%) DPU为0.01812新元(降12.4%) [11] - 积极进行资本重组 期内出售2处资产 并将裕群圈5A项目改建为8.87万平方英尺现代物流设施 [11][12] 数字核心REIT（DCR） - 数据中心REIT 拥有11处资产分布于美加日德 资产管理规模17亿美元 入住率达98% [13] - 赞助商Digital Realty拥有150亿美元数据中心管道 享有300+处数据中心优先购买权 [13] - 2025年上半年总收入8890万美元(同比增84.2%) 净物业收入4630万美元(增52.2%) DPU保持0.018美元 [14] - aggregate杠杆率38.3% 具备充足债务空间进行收益增值收购 [14]