财务表现 - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的租金及相关收入为131,178千美元，较去年同期增长1.5%[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的总收入为135,100千美元，较去年同期增长2.2%[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的净收入为13,085千美元，较去年同期下降27.1%[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的每股基本净收入为0.05美元[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的每股摊薄净收入为0.05美元[8] - 公司在2023年第二季度实现了总收入269,444千美元，较去年同期增长2.6%[8] - 净利润为23,754千美元，较去年同期下降25.5%[9] - 公司在2023年第二季度实现了综合收入27,853千美元，较去年同期下降23.3%[9] - 公司在2023年第二季度每股净收入为0.10美元，较去年同期下降23.1%[8] - 公司在2023年第二季度每股基本净收入为0.10美元[8] - 公司在2023年第二季度每股股利和分配为0.46美元[8] - 公司在2023年第二季度净利润为13,085千美元，较去年同期下降27.1%[9] - 公司在2023年第二季度总支出为247,241千美元，较去年同期增长5.9%[8] - 公司在2023年第二季度总收入为135,100千美元，较去年同期增长2.2%[8] - 公司在2023年第二季度总支出中，折旧和摊销费用为95,623千美元[8] - 公司于2023年上半年实现净收入23,754千美元，较2022年同期31,875千美元下降[12] - 公司于2023年上半年实现折旧和摊销费用95,623千美元，较2022年同期94,962千美元略有增长[12] 融资情况 - 截至2022年6月30日，公司通过ATM计划发行并销售了440万股普通股，净收益为65,776美元[15] - 公司于2023年6月30日拥有ATM计划下剩余价值为1.586亿美元的普通股[15] - 公司在2023年6月30日的债务总额为20.07亿美元，其中包括固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款和多笔无抵押借款[32] - 公司的浮动利率抵押贷款利率为SOFR加1.85%，截至2023年6月30日，总债务为164.4亿美元[33] - 公司在2021年9月24日签署的信贷协议将无抵押循环信贷额度的到期日延长至2025年9月24日，并降低了借款利率边际[36] - 公司在2023年3月31日签署的信贷协议第一修正案扩大了增加借款能力的功能，并将LIBOR基准利率替换为SOFR基准利率[36] - 公司在2023年6月30日签署了一项新的4亿美元无担保期限贷款[37] 资产情况 - 公司于2023年6月30日持有运营合作伙伴96.0%的股权[17] - 公司在2023年6月30日的房地产贷款应收净额为八笔次级贷款、五笔定期贷款和两笔建设贷款[22] - 公司在2023年6月30日的其他资产中，直线租金应收净额为103.9百万美元，比2022年底的101.3百万美元有所增加[31] - 公司在2023年6月30日的未摊销融资成本为1千万美元[36] - 公司在2023年6月30日的未摊销折扣为681.2万美元[36] - 公司在2023年6月30日的直线租金应收账款净额为103.866亿美元[31] - 公司在2023年6月30日的租赁佣金净额为1.3882亿美元[31] - 公司在2023年6月30日的利率互换额为674.9万美元[31] - 公司的金融工具包括房地产贷款应收账款、应收票据和衍生工具[52] - 公司的租赁业务包括医疗设施和其他医疗设施，租赁期限长达2042年[53] - 公司的前五大租户占总年度基本租金的19.7%[54] - 公司的房地产贷款应收账款净额为88,970千美元，2023年6月30日的未取消租赁支付义务为2,216千美元[52] - 公司在2023年6月30日收购了位于伊利诺伊州Palos Heights的门诊医疗设施，约260万美元[55]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司产生的正常化运营资金为6120万美元，即每股0.25美元；可分配的正常化资金为6020万美元，即每股0.24美元；7月18日支付了每股0.23美元的第二季度股息，派息率为95% [110] - 公司合并净债务与EBITDA比率为5.3倍；可变利率债务百分比从季度初的13.4%降至4.8%；20亿美元合并债务中，只有约8500万美元（4%）在2026年前到期 [111] - 门诊医疗同店NOI本季度增长0.8%，同店组合入住率降至94.4%；同店费用年度增加170万美元，主要归因于清洁维护、工资和安保成本的增加；运营费用环比下降20万美元，降幅为0.4% [5][6] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度实现24.4万平方英尺的租赁活动，续租利差达7.8%，租户保留率高达78%，成功将续租合同的合同升级幅度较到期水平提高了40个基点，租赁成本为每平方英尺每年1.19美元 [77] - 本季度实现正吸纳量4100平方英尺，新租赁活动的平均年升级幅度为3%，新租赁活动管道持续加速，对超过12万平方英尺的空置空间发出了积极提案 [88] 开发业务 - 开发管道中的项目性质多样，包括4个现有建筑的再开发项目、1个空置大型零售锚店的改造项目和3个郊区普通办公楼的改造项目 [83] - 管道包括6800万美元对在建项目的合同承诺，以及对规划阶段项目潜在的5亿美元进一步投资 [108] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场交易不多，部分交易的资本化率在中6%左右，公司目标是在不影响建筑质量和信用的情况下，实现7% - 8%的收益率 [8][56] - 租赁市场方面，预计下半年租赁利差将保持在中高个位数水平，并提高年度升级幅度 [91] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续投资门诊医疗设施的开发，以多种形式提供资本，包括贷款、债务融资和夹层融资安排，预计稳定后的收益率将超过建设期间的利率，首年租金回报率预计超过7% [72][73] - 公司将寻求将资本部署到传统收购、新开发项目和夹层贷款平台，预计收购将在今年剩余时间内稳步增加 [4] 行业竞争 - 建筑贷款方面，银行的建设贷款减少，条款变得更严格，这为公司与建设门诊医疗服务设施的医疗系统发展贷款业务提供了机会 [94] - 收购市场上，部分业主使用全股权融资，愿意接受负杠杆，期待利率下降和资本化率压缩，但公司不准备进行此类投资，更关注与成本资本匹配的高质量非公开市场交易 [103][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年筹集资本具有挑战性，但公司凭借过去10年建立的深厚银行关系成功完成交易，公司维持资金正利差，投资团队积极与医疗系统合作以寻找有吸引力的收购机会 [75] - 公司认为当前季度是同店增长的低谷，随着未来新租约和续租约的签订和生效，有望实现可持续的NOI增长，且高于过去门诊医疗空间的水平 [84] - 医疗系统租户倾向于追求高品质房产，建设新建筑成本的增加使现有优质房地产所有者受益，公司租赁团队专注于利用这一机会提高入住率 [113] 其他重要信息 - 公司庆祝作为上市公司成立10周年，从最初拥有19栋建筑的小型投资组合发展到如今拥有近300项资产，可出租面积超过1600万平方英尺 [71] - 公司在2023年Kingsley Associates租户满意度调查中表现出色，调查了代表约490万平方英尺的450多个租户，回复率达73%，在每个主要物业管理类别中均超过Kingsley指数，整体管理满意度得分为4.53分（满分5分） [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请讨论收购市场情况，当前买卖价差是多少，定价是否随利率上升而调整，目标资本化率是多少 - 市场交易不多，部分交易在中6%左右，公司在CDA项目上实现了7%的首年收益率，一笔较小交易收益率为8%，另一笔为7%，公司目标是在不影响建筑质量和信用的情况下，实现与成本资本匹配的收益率，约为7% - 8% [8] 问题: 提供开发资金方面，竞争情况有何变化，银行建设贷款的减少是否带来更多机会 - 公司在建设期间利率和项目稳定后的最终收益率方面更具实时灵活性，不同交易情况不同，同时会考虑位置和供应商质量等因素，公司认为在开发融资方面能获得更好回报，并降低利率和开发风险 [13] 问题: 校园内和校园外投资组合在续租利差方面是否存在差异 - 未发现校园内和校园外有太大差异，续租利差主要受可比建设成本和搬迁成本的影响 [97] 问题: 尽管建设成本较高，但仍有较高的AOB建设活动，公司投资组合中是否有对新供应增加感到担忧的区域 - 公司在承保过程中会进行监测，但目前在任何市场都未看到这种情况 [16] 问题: 获得定期贷款后，现金余额大幅增加，近期对现金余额有何计划，是用于新投资还是偿还债务 - 公司资产负债表上没有重大债务需要偿还，现金已指定用于新收购，目前存于高流动性货币市场账户中获取短期收益，公司希望尽快进行投资 [37] 问题: 新增开发项目的收益率是否有增加，7% - 8%是否仍是合适范围 - 目前看到收益率有所增加，市场上稳定后的首年收益率约为7%，这些开发项目为100%预租赁建筑，可降低风险并获得长期租约和良好的升级条款 [187] 问题: 如何看待当前加权平均资本成本，与当前资本化率相比，现在进行交易的吸引力在哪里 - 公司会进行10年内部收益率模型分析，简单来说，当前隐含资本化率与长期债务成本结合约为中6% - 高6%，公司希望推动7%的资本化率，并提高投资组合质量 [12] 问题: 预计下半年租金收入情况如何 - 总计约3.4万平方英尺的租约已签订并处于建设中，将在下半年开始生效，按平均每平方英尺20美元的净租金和10美元的运营费用计算，全年接近100万美元，但收入将在下半年逐步实现，此外还有活跃的租赁业务管道 [167] 问题: 资产竞争方面，是否仍有大量外国资本参与，是否为医疗集团提供了更多机会 - 外国资本活动有所放缓，但仍存在，公司与外国资本有合资项目，外国资本仍看好该领域 [170] 问题: 随着市场压力增加，是否看到更有吸引力的风险回报差距，是在特定医生群体类型还是特定地理区域 - 更多体现在所有权方面，而非建筑本身，公司看到一些有吸引力的机会，正在保留资金以在合适价格进行投资，预计2024年此类机会将更多 [149] 问题: CVA收购中，合作伙伴为何希望在合资企业中持有1%的股份 - 现有业主及其团队对该建筑的回报感兴趣，希望保持一定权益，并且正在帮助公司填补剩余10%的空间，双方有良好的租赁管道 [178] 问题: 租户在下半年入住并实现正净吸纳量时，如何看待费用效益和运营杠杆的变化 - 随着入住率提高，不仅能增加基本租金收入，还能减少运营费用中的CAM报销拖累，从而提高利润率 [156]

业绩总结 - 2022年，DOC的净收入为11,881万美元[48] - 2022年，DOC的调整后EBITDA为87,914万美元，年化后为339,012万美元[48] - 2022年，DOC的同店销售增长为4.1%[62] - 2022年，DOC的总股东回报为-19.0%[87] 用户数据 - 2022年，DOC的投资组合租赁率为97%，其中投资级租户占67%[3] - 2022年，DOC的投资级租户占总租赁面积的95%[71] - DOC的医疗办公室租赁率为88%[71] - DOC的租户财务透明度为88%[71] 财务状况 - 截至2022年12月31日，DOC的合并净债务为1,832,929万美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.4倍[48] - 2022年，DOC的现金及现金等价物为7,730万美元[24] - DOC的净债务为1,825,199万美元[79] - 2023年，DOC的到期债务包括2023年的1500万美元，2024年的6000万美元，2025年的2.18亿美元，2026年的1.7亿美元，2027年的4.25亿美元，2028年的4亿美元[17] 未来展望 - 预计2023年续租幅度将在中位数的单数字范围内[69] - 预计2023年将发行6580万美元的股权[73] - 2023年，DOC的目标是到2030年减少温室气体排放40%[45] 新产品和新技术研发 - 医疗办公室建设成本在2022年增加了26%，限制了租户在没有显著经济成本的情况下获得替代房地产的机会[69] - 2022年，医疗办公室的续租幅度创下6.0%的纪录[69] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年，DOC在环境、社会和治理（ESG）方面获得了2023年能源之星年度合作伙伴奖[20] - 2022年，DOC的续租保留率预计与历史平均水平75%相符[69]

公司资产相关数据变化 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产分别为50.61167亿美元和50.96877亿美元[15] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金分别约为1.029亿美元和1.013亿美元[49] - 截至2023年3月31日，其他资产总计1.4705亿美元，较2022年12月31日的1.46807亿美元略有增加[59] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总债务分别为17.6269亿美元和18.18117亿美元[60] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应计费用和其他负债分别为8500.7万美元和8772万美元[77] - 2023年3月31日，投资性房地产中土地及改良物价值2.42107亿美元，建筑物及改良物价值46.78995亿美元等；2022年12月31日，土地及改良物价值2.41559亿美元，建筑物及改良物价值46.74011亿美元等[15] - 2023年3月31日，公司总负债为20.39516亿美元；2022年12月31日，总负债为20.99768亿美元[15] 公司营收与收入相关数据变化 - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司总营收分别为1.34344亿美元和1.3039亿美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司净收入分别为1066.9万美元和1394.3万美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为1020.2万美元和1309.2万美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，基本每股净收入分别为0.04美元和0.06美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，摊薄每股净收入均为0.04美元和0.06美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司综合收入分别为964.8万美元和1532.2万美元[20] - 2023年第一季度和2022年第一季度，归属于普通股股东的综合收入分别为922.1万美元和1440.2万美元[20] - 2023年第一季度净收入为10669千美元，2022年同期为13943千美元[29] - 2023年第一季度总营收1.343亿美元，较上年同期增长3.0%；净收入1070万美元，较上年同期下降23.5%；摊薄后每股净收入0.04美元[115] - 2023年第一季度租赁收入为9354.3万美元，较2022年同期增加87.8万美元，增幅0.9%[128] - 2023年第一季度费用回收为3785.5万美元，较2022年同期增加272.9万美元，增幅7.8%[128] - 2023年第一季度房地产贷款及其他利息收入增加30万美元，增幅13.4%[130] - 2023年第一季度总费用增加730万美元，增幅6.3%[131] - 2023年第一季度利息费用增加230万美元，增幅13.9%，信贷安排加权平均实际利率从2022年的1.0%升至2023年的5.4%，可变抵押贷款债务加权平均实际利率从2.2%升至6.8%[132] - 2023年第一季度经营活动产生的现金流量为6371.9万美元，较2022年同期增加920万美元[138] - 2023年第一季度投资活动使用的现金流量为2176.8万美元，较2022年同期变化3390万美元[139] - 2023年第一季度融资活动使用的现金流量为4631.7万美元，较2022年同期减少2750万美元[140] - 2023年第一季度归属于普通股股东的FFO为6034万美元，2022年同期为6339.9万美元；摊薄后每股FFO为0.24美元，2022年同期为0.27美元[144] - 2023年第一季度归属于普通股股东的正常化FFO为6034万美元，2022年同期为6339.1万美元；摊薄后每股正常化FFO为0.24美元，2022年同期为0.27美元[144] - 2023年第一季度净收入为1066.9万美元，2022年同期为1394.3万美元[146][150][152] - 2023年第一季度NOI为9233万美元，2022年同期为9189.4万美元；Cash NOI为9235.4万美元，2022年同期为9124.6万美元；MOB Same - Store Cash NOI为8201.7万美元，2022年同期为8120.5万美元[150] - 2023年第一季度EBITDAre为8107.6万美元，2022年同期为8159.9万美元；Adjusted EBITDAre为8725.9万美元，2022年同期为8756.1万美元[152] - 2023年第一季度总营收为134,344美元，2022年同期为130,390美元，同比增长约3.03%[17] - 2023年第一季度总费用为123,424美元，2022年同期为116,128美元，同比增长约6.28%[17] - 2023年第一季度净收入为10,669美元，2022年同期为13,943美元，同比下降约23.48%[17] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为10,202美元，2022年同期为13,092美元，同比下降约22.07%[17] - 2023年第一季度基本每股净收入为0.04美元，2022年同期为0.06美元，同比下降约33.33%[17] - 2023年第一季度综合收入为9,648美元，2022年同期为15,322美元，同比下降约37.03%[20] - 2023年第一季度归属于普通股股东的综合收入为9,221美元，2022年同期为14,402美元，同比下降约36.09%[20] - 2023年第一季度净收入为1.0669亿美元，2022年同期为1.3943亿美元[29] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为6.3719亿美元，2022年同期为5.4535亿美元[29] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为2.1768亿美元，2022年同期为提供1.2181亿美元[29] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为4.6317亿美元，2022年同期为7.3863亿美元[29] - 2023年第一季度现金及现金等价物净减少4366万美元，2022年同期为7147万美元[29] 公司股权与股份相关情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日，已发行和流通的普通股分别为2.38395869亿股和2.3329203亿股[15] - 截至2023年3月31日，公司获授权发行最多5亿股普通股，面值为每股0.01美元[32] - 2021年5月公司与相关方签订销售协议，可通过代理不时发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股[35] - 2023年第一季度，公司通过ATM计划出售440万股普通股，加权平均价格为每股15.10美元，净收益约6580万美元，截至2023年3月31日，ATM计划剩余可用额度为1.586亿美元[36] - 2023年第一季度，公司授予291324股限制性普通股，总价值430万美元[81] - 2023年第一季度公司确认非现金股份补偿为110万美元，2022年同期为90万美元，2023年3月31日未确认补偿费用为450万美元[82] - 2023年1月公司根据2013年计划向部分受托人授予11,274个受限股单位，授予日公允价值为每股14.47美元[83] - 2023年3月公司根据2013年计划向高管和员工授予355,388个受限股单位，向受托人授予62,586个受限股单位[84] - 2023年第一季度公司确认非现金股份补偿为350万美元，2022年同期为330万美元，2023年3月31日未确认补偿费用为1630万美元[88] - 2023年第一季度普通股销售净收益为65,813美元[23] - 2023年第一季度宣布的股息和分配为每股0.23美元，与2022年同期持平[17] - 2023年3月17日，公司宣布为2023年第一季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于4月18日支付给相关股东和合伙人[44] - 公司宣布2023年第一季度每股和每运营合伙单位（OP Unit）股息为0.23美元，于2023年4月18日支付[115] - 截至2023年3月31日，公司自股息再投资和股票购买计划（DRIP）实施以来已发行218,084股普通股[168] - 现有股东可通过再投资全部或部分股息及每月至少50美元、最多10,000美元的可选现金付款购买额外普通股；新投资者可通过至少1,000美元、最多10,000美元的初始投资加入DRIP [170] 公司债务相关情况 - 2023年3月31日，固定利率抵押票据加权平均利率为3.80%，可变利率抵押票据加权平均利率为6.76%；2022年12月31日，对应利率分别为3.85%和6.20%[60][61] - 信用协议下无担保循环信贷额度为10亿美元，最大借款能力达22.5亿美元，截至2023年3月31日已借款1.52亿美元[64][65][69] - 截至2023年3月31日，公司发行并流通的优先票据本金总额为15亿美元，到期时间分布在2025 - 2031年[70] - 截至2023年3月31日，公司合并债务的计划本金还款总额为17.76676亿美元，各年还款金额不同[71] - 截至2023年3月31日，公司合并债务加权平均利率为4.03%，2023年和2022年第一季度利息支出分别为1860万美元和1620万美元[72] - 截至2023年3月31日，公司有一笔未到期的利率互换合约，名义总额为3605万美元，有效固定利率为3.25%[76] - 2021年9月24日的信贷协议将循环信贷额度到期日延至2025年9月24日，初始总借款能力为12.5亿美元，后偿还2.5亿美元定期贷款[162] - 2023年3月31日对信贷协议的第一修正案将最大借款能力提高到22.5亿美元，并用SOFR基准利率取代LIBOR基准利率[163] - 截至2023年3月31日，公司无抵押循环信贷额度下有1520万美元未偿还借款，8.48亿美元可在不增加资产的情况下借用[164] - 截至2023年3月31日，运营合伙企业发行并流通的高级票据本金总额为15亿美元，各到期年份金额不同[165] 公司租赁业务相关情况 - 截至2023年3月31日，房地产应收贷款包括8笔夹层贷款、6笔定期贷款和2笔建设贷款，贷款损失准备金为20万美元[48] - 2023年第一季度和2022年第一季度，作为租赁及相关收入调整确认的坏账分别为40万美元和10万美元[50] - 截至2023年3月31日，在租租赁、高于市场租赁和低于市场租赁的无形资产净值分别为1.93327亿美元、2824.1万美元和2379.6万美元[57] - 截至2023年3月31日，公司不可撤销租赁未来最低租金付款总额为2,226,398千美元[97] - 2023年第一季度和2022年同期，公司确认租赁及其他租赁相关收入分别为1.314亿美元和1.278亿美元，其中可变租赁付款分别为3790万美元和3510万美元[98] - 截至2023年3月31日，公司不可撤销租赁未来最低租赁义务未折现总额为261,862千美元，租赁负债现值为104,856千美元[102] - 截至2023年3月31日，公司前五大租户信用集中度占总年化基础租金的19.8%，CommonSpirit附属租户占比14.8%[104][105] - 截至2023年3月31日，公司前五大地理区域集中度中，德克萨斯州年化基础租金占比13.7%[106] - 截至2023年3月31日，约93%的年化基本租金支付来自绝对净租赁和三净租赁，约6%来自改良毛租赁[115] 公司投资与项目相关情况 - 2023年第一季度，公司执行了一项4050万美元的开发项目合同承诺，完成多项投资，投资活动总计约1440万美元，产生约20万美元资本化成本[54] - 2023年第一季度，公司出售一处医疗设施，售价约260万美元，实现微小收益[56] - 2023年第一季度完成1440万美元投资，包括前期贷款承诺资金；执行了亚特兰大MSA地区一项4050万美元开发项目的合同承诺[115] - 2023年1月17日，公司出售一处3万平方英尺的医疗办公楼，售价260万美元，确认的销售净收益微不足道[115] - 2023年第一季度，公司执行了一项4050万美元开发项目的合同承诺，完成了一处130万美元的医疗公寓单元和一处80万美元的土地收购，支付了30万美元的额外收购对价[121] 公司其他情况 - 公司于2013年7月24日完成普通股首次公开募股并开始运营[3

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了归一化基金运营(FFO)6030万美元,每股0.24美元,归一化可供分配基金(FAD)5970万美元,每股0.24美元,同比增长3% [35] - 整个医疗办公楼(MOB)组合的同店NOI增长1.0%,低于公司的长期预期 [36][37] - 整个MOB组合的续租价差为负0.7%,但预计全年将实现中个位数正增长 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的现有租金水平低于当前市场水平,为新租和续租提供了定价空间 [40] - 建筑成本的历史性上升和资产定价的不确定性为公司保留租户提供了优势 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在亚特兰大地区的新项目获得了100%预租,租金收益率为6.2%,并有3%的年度增长 [26][27][28] 公司战略和发展方向 - 公司将继续专注于为医疗服务提供房地产资本,包括收购、开发和改造医疗办公楼 [13][14][15] - 公司看好医疗办公楼的长期增长前景,受益于人口老龄化和医疗支付政策的变化 [16][17][18][19] - 公司将保持谨慎的收购策略,但开发管线已超过3亿美元 [25][42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前的运营压力是暂时的,可以通过调整得到纠正 [19][20][21] - 管理层对公司的长期增长前景保持乐观,并将继续专注于提高资产质量和投资组合的信用质量 [49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 单一资产的退租对公司前期和后期的同店NOI增长有何影响 [65][66][67][69] **Mark Theine 回答** 公司整体租赁率仍保持在95%左右的高水平,短期内受到个别资产退租的影响,但预计下半年随着新租赁的开始将恢复到2-3%的同店NOI增长目标 [66][67][68][69] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 公司开发项目的收益率如何,未来开发管线的情况如何 [75][76][77][78][79] **John Thomas 回答** 公司开发项目的收益率目标在8.5%-9%,未来开发管线将以高6到低7的收益率为目标 [76][77][78][79] 问题3 **Derrick Metzler 提问** 单一资产退租对公司同店NOI的具体影响有多大 [87][88][89][90] **Mark Theine 回答** 该单一资产退租对同店NOI产生了73个基点的负面影响,但公司整体同店NOI仍保持连续20个季度的正增长 [88][89][90]

公司房地产投资 - 公司租赁面积到2026年将有22.8%到期[8] - 公司主要投资于提供高质量医疗服务的房地产[9] - 公司通过医生和医院关系寻找投资机会，拥有高质量的医疗房地产组合[11] 公司社区价值创造 - 公司致力于在社区中创造价值，通过公益捐赠和员工志愿服务回馈社区[18] 公司资源管理 - 公司在能源和水资源管理方面取得了显著成就，包括能源消耗数据覆盖率和水资源管理活动指标[18] - 公司积极进行能源减少和水资源管理，采取LED照明改造和建筑控制系统优化等措施[20] - 公司利用水资源管理政策和低流量装置等策略来减少用水[21] 公司气候变化适应 - 公司关注气候变化适应和气候准备工作，积极识别气候风险并实施预防措施[23] 健康保健行业发展 - 健康保健行业预计将从4.5万亿美元增长到6.8万亿美元，到2030年将占美国GDP的19.6%[26] - 美国65岁以上人口预计将从2016年的49.2百万增长到2060年的94.7百万，85岁以上人口预计将从6.4百万增长到19.0百万[27] - 门诊护理持续向门诊护理转变，这增加了对额外门诊设施和更小、更专业和更高效医院的需求[29] 公司运营和员工关怀 - 公司在2022年的员工参与调查率达到了95%，较去年增长了2%[39] - 公司的员工留存率在2022年达到了94%，较去年增长了4%[39] - 公司成立了DEI委员会，致力于推动多样性、公平和包容性政策和倡议[38] - 公司在2022年获得了Bloomberg性别平等指数的认可[39] - 公司在2022年获得了CRE Insight Journal“卓越的DEI”奖[51] - 公司提供了丰厚的薪酬和福利待遇，包括年度奖金、医疗和牙科保险、带薪休假等[54] - 公司在2022年的慈善捐赠超过了408,800美元，超过了2022年的目标[55] - 公司通过团队志愿者活动在2022年贡献了455个小时[56] 医疗保健法规影响 - 美国政府颁布的医疗保健改革法律对公司运营和财务状况产生重大影响[58] - 2010年签署的《平价医疗法案》和《医疗保健与教育和解法案》对公司及其物业的经营者和承租人产生直接影响[59] - 2020年5月颁布的信息阻塞法规对医疗保健提供者的行为产生了影响[63] 医疗保健支付和政策 - 部分租户和运营商的收入来源包括政府医疗保健计划，如联邦医疗保险计划、州级医疗补助计划等[66] - 政府和州政府在医疗保健改革倡议和面临重大预算赤字的情况下，可能继续努力降低成本，可能导致某些租户和运营商提供的某些服务的补偿减少或增长放缓[66] - 通过CARES法案和CAA，联邦政府授权1750亿美元的支付，用于通过公共卫生和社会服务紧急基金（PRF）分配，CAA还向PRF计划增加了30亿美元的资金[69] - 2022年10月，最高法院拒绝听取10个州对CMS强制接种疫苗规定的挑战，这些法规要求医疗保险和医疗补助参与机构的工作人员接种COVID-19疫苗[71] 公司财务状况 - 截至2022年12月31日，公司总共的债务约为18.18亿美元[225] - 公司的固定利率债务占总债务的83.7%[225] - 公司的浮动利率债务占总债务的16.3%[225]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度,公司实现了正常基金运营(FFO)6150万美元,每股0.26美元 [30] - 2022年全年,公司实现了正常基金可供分配(FAD)2.42亿美元,同比增长10.6%,每股FAD为1.1美元 [31] - 租赁价差保持强劲,第四季度为7% [31] - 公司预计未来租赁价差将保持中单位数增长,高于行业历史平均水平的2%-3% [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司2022年全年租赁总面积超过100万平方英尺,其中续租超过80万平方英尺,平均租赁价差为6% [10] - 2022年第四季度,公司完成了14.1万平方英尺的续租,租赁价差为7% [42] - 公司预计2023年续租价差将保持中单位数增长,保持在75%左右的高续租率 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司2022年第四季度同店NOI增长1.5%,低于历史2%-3%的增长率,主要受到两处资产的影响 [44][45][46][47] - 剔除上述两处资产,公司2022年第四季度同店NOI增长2% [48] - 公司预计2023年下半年同店NOI增长将有所改善 [55] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于提高资产的市场租金水平和出租率,并积极寻求医疗办公楼收购和开发机会 [26] - 公司开发项目管线超过2亿美元,预计收益率在7%-8%之间,体现了公司与医疗系统合作开发的战略 [26][141][142][143] - 收购市场尚未稳定,公司将保持谨慎,等待收购和开发机会使其符合长期财务目标 [27][34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产表现良好,需求保持强劲,资产负债表处于良好状态,为外部增长做好准备 [10] - 医疗行业正在向门诊转移,医疗系统需要更多门诊空间,为公司带来大量开发机会 [85][86] - 医疗行业整体经营环境有所改善,劳动力压力和通胀压力有所缓解,但医疗收费的提升仍需一定时间 [86][87] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria提问** 询问公司对2023年出租率和同店NOI增长的预期 [59][60][61][62][63] **John Thomas回答** 公司目标是将出租率提高至95%-96%,同店NOI增长将在2023年下半年有所改善,恢复到历史2%-3%的水平 [60][61][62] 问题2 **Joshua Dennerlein提问** 询问公司2023年续租租金增幅情况 [69] **John Thomas回答** 公司2022年第四季度续租租金增幅达3%以上的占比超过60%,公司将继续推动租金增幅超过历史平均水平 [79][80][81][82] 问题3 **Tayo Okusanya提问** 询问公司如何应对运营成本上升的压力 [90][91][92][93][94][95][96][97] **Mark Theine回答** 公司可控的运营成本上升约5.5%,主要通过提高租金回收率(84%)来抵消,同时也在积极采取节能等措施控制成本 [92][93][94][95]

财务数据关键指标变化（资产相关） - 截至2022年9月30日，公司净房地产投资为4986749美元，较2021年12月31日的5036301美元有所下降[12] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为2512美元，较2021年12月31日的9876美元减少[12] - 截至2022年9月30日，公司总资产为5142474美元，较2021年12月31日的5182709美元有所下降[12] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金分别约为9950万美元和9540万美元[48] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，在租租约无形资产净值分别为2.14653亿美元和2.39187亿美元，高于市场租约无形资产净值分别为3109万美元和3271.2万美元，低于市场租约无形资产净值分别为2497万美元和2157万美元[60] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产总计分别为1.43569亿美元和1.31584亿美元[63] - 截至2022年9月30日，房地产贷款应收款净额账面价值为120,432千美元，公允价值为116,406千美元；2021年12月31日账面价值为117,844千美元，公允价值为115,385千美元[105] - 截至2022年9月30日，公司房地产总投资组合从2013年7月IPO时的约1.24亿美元增长至约58亿美元[123] 财务数据关键指标变化（负债相关） - 截至2022年9月30日，公司总负债为2173804美元，较2021年12月31日的2188595美元略有下降[12] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，总债务分别为18.86527亿美元和19.11918亿美元[64] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的预定本金还款总额为19.02178亿美元，其中2022年为24.8万美元，2023年为1600.8万美元，2024年为5971.9万美元，2025年为2.87476亿美元，2026年为1.70476亿美元，之后为13.68251亿美元[75] - 截至2022年9月30日，公司合并债务总额约为19亿美元，加权平均利率为3.75%[76] 财务数据关键指标变化（权益相关） - 截至2022年9月30日，公司普通股发行及流通股数为226763146股，2021年12月31日为224678116股[12] - 截至2022年9月30日，公司累计亏损为838729美元，较2021年12月31日的776001美元有所增加[12] - 截至2022年9月30日，公司累计其他综合收益为5323美元，而2021年12月31日为亏损892美元[12] - 截至2022年9月30日，公司总股东权益为2817845美元，较2021年12月31日的2836308美元略有下降[12] - 截至2022年9月30日，公司非控股权益为147537美元，较2021年12月31日的150725美元有所减少[12] - 截至2022年9月30日，公司总权益为2965382美元，较2021年12月31日的2987033美元略有下降[12] - 2020年12月31日，公司总权益为2715002美元，其中股东权益为2641297美元，非控股权益为73705美元[24] - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业约95.1%的OP单位；截至2022年10月26日，共有2.2826086亿股普通股流通在外[131] 财务数据关键指标变化（营收、利润、收益相关） - 2022年第三季度总营收为131,513美元，2021年同期为115,311美元，同比增长14.05%[16] - 2022年前九个月总营收为394,070美元，2021年同期为341,575美元，同比增长15.37%[16] - 2022年第三季度净利润为66,280美元，2021年同期为22,045美元，同比增长200.66%[16] - 2022年前九个月净利润为98,155美元，2021年同期为58,531美元，同比增长67.70%[16] - 2022年第三季度基本每股收益为0.28美元，2021年同期为0.10美元，同比增长180%[16] - 2022年前九个月基本每股收益为0.41美元，2021年同期为0.26美元，同比增长57.69%[16] - 2022年第三季度稀释每股收益为0.28美元，2021年同期为0.10美元，同比增长180%[16] - 2022年前九个月稀释每股收益为0.41美元，2021年同期为0.26美元，同比增长57.69%[16] - 2022年和2021年前九个月，公司净收入分别为98155美元和58531美元[26] - 2022年第三季度总营收1.315亿美元，同比增长14.1%[120] - 2022年第三季度摊薄后每股净收益0.28美元，去年同期为0.10美元[120] - 与2021年第三季度相比，2022年第三季度总营收增加1620万美元，增幅14.1%；总费用增加2140万美元，增幅22.0%；净收入增加4423.5万美元，增幅200.7%[137] - 2022年前九个月，公司总营收增加52.5百万美元，增幅15.4%，租金及相关收入增加55.768百万美元，增幅17.1%，房地产贷款及其他利息收入减少3.3百万美元，降幅21.0%[152][153] - 2022年前九个月，公司总费用增加65.9百万美元，增幅23.0%，利息费用增加11.6百万美元，增幅28.5%，一般及行政费用增加2.3百万美元，增幅8.1%[152][160] - 2022年前九个月，公司运营费用增加25.0百万美元，增幅24.3%，折旧和摊销增加27.3百万美元，增幅23.8%，2021年有0.3百万美元减值损失，2022年无[152][163][164][165] - 2022年前九个月，公司未合并实体权益损失变化0.8百万美元，主要因对戴维斯合资企业追加投资[166] - 2022年前九个月，公司出售投资性物业净收益约57.4百万美元，2021年为5.1百万美元[167] - 2022年第三季度净收入为66,280千美元，2021年同期为22,045千美元；2022年前九个月净收入为98,155千美元，2021年同期为58,531千美元[178][182] - 2022年第三季度FFO适用于普通股的金额为61,452千美元，2021年同期为58,095千美元；2022年前九个月为188,863千美元，2021年同期为173,986千美元[178] - 2022年第三季度Normalized FFO适用于普通股的金额为61,370千美元，2021年同期为58,095千美元；2022年前九个月为188,503千美元，2021年同期为173,986千美元[178][182] - 2022年第三季度Normalized FAD适用于普通股的金额为61,800千美元，2021年同期为54,591千美元；2022年前九个月为184,330千美元，2021年同期为164,100千美元[182] - 2022年第三季度净收入为66,280美元，2021年同期为22,045美元；2022年前九个月净收入为98,155美元，2021年同期为58,531美元[187] - 2022年第三季度EBITDAre为81,270美元，2021年同期为73,335美元；调整后EBITDAre为87,915美元，2021年同期为78,887美元[190] 财务数据关键指标变化（现金流相关） - 2022年和2021年前九个月，公司经营活动提供的净现金分别为202353美元和175747美元[26] - 2022年和2021年前九个月，公司投资活动使用的净现金分别为41680美元和118965美元[26] - 2022年和2021年前九个月，公司融资活动使用的净现金分别为168037美元和53931美元[26] - 2022年和2021年前九个月，公司现金及现金等价物净（减少）增加分别为 - 7364美元和2851美元[26] - 2022年前九个月，公司经营活动提供现金202.4百万美元，较2021年增加26.6百万美元，投资活动使用现金41.7百万美元，较2021年减少77.3百万美元[169][171][172] - 2022年前九个月，公司融资活动使用现金168.0百万美元，较2021年增加114.1百万美元，主要因普通股销售净收益减少、股息支付增加等[173] 财务数据关键指标变化（股息相关） - 2022年第三季度宣布的普通股每股股息和分配为0.23美元，与2021年同期持平[16] - 2022年前九个月宣布的普通股每股股息和分配为0.69美元，与2021年同期持平[16] - 2022年9月23日，公司宣布为截至2022年9月30日的季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于10月14日支付[40] - 2022年第三季度，公司宣布每股普通股现金分红0.23美元，于2022年10月14日支付[120] 财务数据关键指标变化（股份薪酬相关） - 2022年九个月内，信托向其高管和部分员工授予了24.7579万股限制性普通股，总价值为410万美元[86] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司确认的非现金股份薪酬分别为100万美元；2022年和2021年截至9月30日的九个月，分别为290万美元和280万美元，截至2022年9月30日未确认的薪酬费用为250万美元[89] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司确认的非现金股份薪酬分别为330万美元和270万美元；2022年和2021年截至9月30日的九个月，分别为940万美元和800万美元，截至2022年9月30日未确认的薪酬费用为1410万美元[96] - 2022年3月授予高管和部分员工的限制性股票单位中约30%基于特定市场条件归属，加权平均授予日公允价值为30.17美元/单位；其余70%及授予受托人的100%基于特定绩效或时间条件归属，授予日公允价值为16.37美元/单位，综合加权平均授予日公允价值为20.51美元/单位[92][93] - 2022年第三季度非现金股份补偿费用为4,349千美元，2021年同期为3,665千美元；2022年前九个月为12,400千美元，2021年同期为10,840千美元[182] 业务线数据关键指标变化（房地产投资业务） - 2022年前九个月，公司完成两项医疗办公设施收购，投资1.092亿美元，通过戴维斯合资企业收购三处房产49%的会员权益，总价800万美元，总投资活动约1.576亿美元；2022年第三季度总投资活动约1.017亿美元；同期出售五处医疗设施，面积212,295平方英尺，售价约1.247亿美元，实现净收益约5740万美元[55][56][57] - 2022年各季度收购投资性房地产使用现金分别为2.7325亿美元和8.4262亿美元，总计11.1587亿美元[58] - 2022年第三季度，公司以1.163亿美元出售三处相关物业，确认净收益约5390万美元[120] 业务线数据关键指标变化（租赁业务） - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司分别确认租赁及其他租赁相关收入1.274亿美元和1.103亿美元，其中可变租赁付款分别为3660万美元和2920万美元；九个月分别确认3.818亿美元和3.26亿美元，其中可变租赁付款分别为1.075亿美元和8400万美元[107] - 截至2022年9月30日，非可撤销租赁未来最低租赁付款总额为2271043千美元，其中2022年为89516千美元，2023年为356202千美元等[106] - 截至2022年9月30日，非可撤销停车、空中、地面和公司租赁未来最低租赁付款总额（未折现）为263775千美元，现值为104905千美元[112] - 2022年前九个月租赁成本总计3435千美元，其中固定租赁成本2476千美元，可变租赁成本959千美元[113] - 截至2022年9月30日，公司前五大租户租赁总面积占比20.4%，其中CommonSpirit - CHI - Nebraska占比6.1%等[114][115]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.43美元，总投资组合同店增长率为5.1% [21] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.30美元 [26] - 提高调整后FFO指引中点0.02美元至1.73美元，范围收紧至1.72 - 1.74美元；提高综合同店指引中点75个基点，范围收紧至4.5% - 5.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 同店增长率为5.4%，季度末 occupancy率达99% [21] - 续约现金按市值计价为正30%，租户保留率为64%，租金收取超过99% [22] - 本季度执行超50万平方英尺租赁，87%为新租约 [32] 医疗办公业务 - 同店增长率为4.9%，总 occupancy率为90%，环比增加10个基点 [23] - 第三季度开始130万平方英尺租赁，含约25万平方英尺新租约 [23] - 租户保留率为82% [24] CCRC业务 - 同店增长率为4.1%，IL、AL和记忆护理单元 occupancy率增加110个基点 [25] - 第三季度现金和租金收入为2400万美元，超过季度NREF摊销2000万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山租金同比中个位数增长，活跃需求约200万平方英尺 [37] - 圣地亚哥市场租金全年低至中个位数增长，活跃需求100万平方英尺 [37] - 波士顿市场租金中个位数增长，活跃需求约220万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦生命科学和医疗办公，最大化价值创造并降低风险 [9] - 推进所有三个生命科学市场的开发权，预计2023年下半年开始下一轮开发 [16] - 资本规划灵活，考虑第三方资本，以股东利益为目标 [17] - 对CCRC业务持机会主义态度 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济背景更具挑战性，各业务部门仍运营出色 [21] - 生命科学业务需求虽从历史高位回落，但与疫情前水平相符，供应项目推迟或搁置，预计未来18 - 24个月供应下降 [45][47] - 医疗办公业务受Medical City Dallas业绩推动，未来将保持一定增长 [24] - CCRC业务面临费用压力，但供需基本面良好 [25] 其他重要信息 - 飓风Ian对公司物业造成轻微损坏，预计最大损失约500万美元，已计入调整后FFO [26] - 预计第四季度确认约2500 - 3000万美元领导过渡相关费用 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 生命科学业务供需平衡及市场租金走势，以及近期转租空间情况 - 需求虽从高位回落但与历史水平相符，供应项目因利率等因素推迟或搁置，预计未来18 - 24个月供应下降；市场租金年初至今低至中个位数增长，预计将继续增长但速度回归正常；转租空间在各市场均有增加，波士顿较多，但对公司影响较小 [45][49][51] 问题2: CCRC业务是否会退出 - 公司对CCRC业务持开放态度，若有对股东有利的机会会考虑退出，但目前该业务表现良好，并非急于出售 [59] 问题3: 下一轮开发项目的优先市场、项目及面临挑战 - 三个核心市场均有开发权推进工作，波士顿的Alewife项目、湾区的Towers和Vantage项目、圣地亚哥的一个项目进展顺利 [63][64] 问题4: 生命科学和MOB业务的交叉市场机会及是否考虑大学相关机会 - 三个核心市场是近期优先考虑对象，公司会考虑创造两个业务间的协同效应；对大学R&D业务感兴趣，因其利用了医疗研究的资本流入 [65][67] 问题5: 生命科学租户中已上市和未上市药物公司的比例 - 约60%的租户有产品上市，约40%为营收前阶段，仅约5%为临床前阶段 [69] 问题6: 公司资产多为长期项目，“进攻”策略是开发还是即时现金流机会 - 希望两者兼顾，公司有MOB和生命科学的开发管道，但也会关注即时现金流机会，利用资产和运营优势创造收益 [74][76] 问题7: 过去5 - 7年高级住房业务不适合公司的原因 - 公司在生命科学和医疗办公有优势，但在高级住房业务缺乏规模和团队，且行业受疫情影响较大，公司认为退出该业务对股东更有利 [78][79] 问题8: 生命科学租户需求变化及Pointe Grand项目为何采用合资形式 - 租户希望减少前期资本投入，要求更高的TI，部分租户希望缩短租期；Pointe Grand项目虽有潜力，但公司认为放弃30%股权获得了足够价值，且能减轻再开发资本压力 [83][86] 问题9: 生命科学三大市场的供需关系及南旧金山市场优势 - 三个市场供应和需求总体匹配，但南旧金山市场新供应较少，公司在该市场份额第一，租户关系良好，因此更具优势 [93][94] 问题10: 南旧金山Vantage或Pointe Grand项目的租赁进展及资产负债表资金安排 - 项目有租赁活动但暂无可宣布的成果；公司有流动性支持开发和再开发支出，会关注浮动利率债务水平，可能通过债券发行或资产出售获取资金，Vantage下一个合资项目有近1500万美元前期付款 [100][103][106] 问题11: 待售资产预期收益减少原因及下一轮开发启动情况 - 待售资产预期收益减少是因市场资本化率上升；Vantage二期和三期预计2023年下半年获得许可，但是否启动需根据资本成本、收购资本化率和供需情况决定 [108][110] 问题12: 约2500 - 3000万美元费用情况及生命科学和MOB业务长期增长率 - 该费用为领导过渡相关费用，将在第四季度确认；MOB业务正常增长率约2.5% - 3%，生命科学业务合同增长率低3%，加上按市值计价机会，平均每年约200个基点 [113][116] 问题13: 如何平衡长期和短期增长及Vantage一期成本增加原因 - 需找到两者平衡，如Pointe Grand项目出售部分股权以创造短期收益；Vantage一期成本增加是因配套设施建筑规模扩大，租户将按面积支付租金，回报不受影响 [122][125][126] 问题14: 医疗办公业务转向校外的原因及股票回购计划 - 校外市场规模大，有优质机会，公司将更开放地考虑校外MOB项目；公司优先保留现金用于开发和降低浮动利率债务，而非股票回购 [131][132][136] 问题15: 生命科学业务观察名单情况及如何平衡增长与风险、校内外业务比例趋势 - 观察名单占比仍低于5%，市值计价约38%，规模与上季度基本持平；公司将在资本市场条件合适时利用关系和运营专长降低风险；目前业务仍以校内为主，未来虽会考虑校外项目，但占比不会大幅改变 [138][141][143] 问题16: 若主要医疗系统破产，医疗办公业务 occupancy率影响 - 公司与顶级医院合作，关注医院自身健康状况，预计不会出现 occupancy率下降情况，即使社区医疗系统出现问题，相关医院仍将正常运营 [146][147][148] 问题17: 除Medical City Dallas外的百分比租金结构及再开发项目预租情况 - 除Medical City外，还有一两个小的百分比租金租约；生命科学再开发项目Pointe Grand有租赁成果，MOB项目预租率在40% - 60%之间，部分项目预租情况良好 [152][153][154] 问题18: 医院困境对MOB业务需求和租金的影响及生命科学业务预租和开发管道情况 - 公司与HCA的开发项目未受租赁影响，租赁情况好于预期，预计未来健康系统仍将有良好表现；生命科学业务保持81%的预租率，开发项目中仅一个有可用空间 [158][159][161]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for such sh ...