公司合并 - Healthpeak Properties, Inc.宣布与Physicians Realty Trust合并，并发起一项征求同意的行动[1] - Healthpeak和Healthpeak OP正在征求持有每个系列DOC Notes的持有人的同意[1] - 征求同意的截止时间为2024年2月26日，除非由Healthpeak自行决定延长[2] - 提议的修正将修改Indentures中包含的几个部分[3] 征求同意代理 - Barclays Capital Inc.和Morgan Stanley & Co. LLC是征求同意的代理商[5] - Global Bondholder Services Corporation是征求同意的信息代理和计票代理[6] 公司信息 - Healthpeak Properties是一家完全整合的房地产投资信托公司和标准普尔500公司[9] 前瞻性声明 - 前瞻性声明反映了公司对未来事件的当前期望和观点[10] - 前瞻性声明受到可能显着影响公司未来财务状况和经营业绩的风险和不确定性的影响[11] - 公司无法保证前瞻性声明的准确性[12] - 公司在未来的财务状况和经营业绩方面存在风险和不确定性[13] - 公司不承担更新任何前瞻性声明的义务[14]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.46美元，全年为每股1.78美元；第四季度总投资组合同店增长率为3.6%，全年为4.8%；年末净债务与EBITDA比率为5.2倍 [9] - 第四季度董事会宣布每股股息0.30美元，预计合并后股息支付保持不变 [10] - 2024年加权平均股数约为6.9亿股，已确定所有资本需求来源，无剩余资金需求 [11] - 2024年FFO展望包含对19亿美元DOC债务的负0.03美元按市值计价调整，不将此逆风因素加回调整后FFO [12] - 2024年预计利息费用增加3500万美元，有1000万美元收益下降，包括一次性保证金未计入及潜在卖方融资债务偿还稀释 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 2023年全年同店增长3.4%，第四季度增长4.3%，年末入住率91%，租户保留率约80% [24] - 2024年同店展望为2.5% - 3.5%，预计同店NOI约8.25亿美元，占总体60% [12][54] 持续护理退休社区（CCRCs）业务 - 2023年第四季度同店增长5%，全年增长15.6%，是创纪录的入门费销售和现金收款年，现金收款超FFO和AFFO摊销额4000万美元 [24] - 2024年同店展望为4% - 8% [13] 实验室业务 - 2023年全年同店增长3.7%，第四季度增长2.7%，全年签署98.5万平方英尺租约，续约现金再租赁利差为23%，运营组合年末入住率97% [51] - 2024年同店增长展望为1.5% - 3%，受合同租金递增、正租金按市值计价和内部化运营收益驱动，但有入住率下降和免租期影响 [27] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计3月1日完成与Physicians Realty Trust的战略合并，认为合并将增强平台能力、关系、资产负债表和收益 [19] - 积极评估超200亿美元合并投资组合的资本循环机会，包括直接销售和合资企业重组，所得款项可能用于核心业务机会，也会考虑股票回购或偿还债务 [8] - 专注于国内五个最佳子市场，85%租金来自40万平方英尺以上园区，年初已签署5.8万平方英尺租约，另有11.5万平方英尺意向书，还获得超400万平方英尺土地开发权 [22] - 门诊医疗行业需求超过供应，公司在该领域有二十年运营历史，2023年租赁量、保留率、续约利差和同店增长处于或接近历史最高水平 [6] - 实验室行业长期增长基本面良好，但风险投资部署和IPO市场疲软，董事会推迟租赁决策，预计2025年新交付量大幅减少 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心业务表现符合或优于预期，实验室业务增长不如过去十年，但市场定位良好，相信随着市场情绪和基本面改善将表现出色 [14] - 2024年同店展望高于五年历史初始指引，受益于行业基本面强劲、优质资产和运营以及内部化，合并将打造更大更好公司推动内外部增长 [21] 其他重要信息 - 上个月完成Callan Ridge合资企业交易，获得1.3亿美元收益，消除2200万美元未来租户改善支出 [53] - 已明确Sorrento Therapeutics情况，2024年NOI有1000万美元负面影响，相关资产已进行重新开发并积极招租 [56] - 预计2024年G&A在9500万 - 1.05亿美元之间，中点仅比2023年增加约500万美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不考虑合并影响，传统Peak的FFO或AFFO同比增长情况如何？ - 若不考虑合并，AFFO同比将下降，主要因两个大型园区临时NOI损失；合并带来约每股0.05美元的增值，使AFFO同比持平 [32] 问题2: 实验室业务租赁管道情况，与圣地亚哥的关系及租金按市值计价情况？ - 年初至今已签署约17.5万平方英尺租约和意向书，按年化趋势好于去年；租赁交易分散在各市场，多为3万平方英尺以下，租金按市值计价约在5% - 10% [34][35] 问题3: 可能出售的资产类型有哪些？ - 考虑广泛资产出售机会，若为核心资产可能进行重组并保留所有权；公司2023年是净卖方，2024年可能仍是，会对价格敏感 [39][61] 问题4: 开发管道项目推迟的原因及对需求的担忧？ - Vantage项目因部分交付和后续租赁安排推迟；Gateway项目因租赁签约时间长和租户装修准备时间长而推迟，目前正在积极招租 [42][66] 问题5: 合并协同效应情况及未来实现可能性？ - 2024年指导中已包含4000万美元协同效应，目前进展超预期；若内部化顺利，未来可能实现更高协同效应 [45] 问题6: Amgen和Sorrento园区何时恢复现金收益？ - Portside园区部分已租出，预计今年开始租赁；Sorrento园区尚未租出，但正在带租户参观 [47] 问题7: 实验室业务2024年同店增长节奏如何？ - 从FFO角度看，全年各季度变化不大；但部分大型租赁在年初开始且有免租期，会影响第一、二季度同店数据，下半年相对较好 [63] 问题8: 门诊医疗业务是否有超越3%同店增长的潜力？ - 过去十年门诊医疗业务增长为2% - 3%，预计未来5 - 10年将加速，因供需、建筑成本和租金上涨能力等因素，且公司历史上常超同店和盈利指引 [74] 问题9: 如何让租户接受更高租金？ - 新开发项目市场租金比现有租金高约20%，提供了租金增长空间；租户结构中医院占比从20年前的25%增至65%，更有能力推动租金上涨；续约利差和固定年度租金增长也有助于租金提升 [76][97] 问题10: 7 - 8亿美元开发或再开发及资本支出指导的主要组成部分有哪些？ - 主要包括完成Vantage项目、开展新HCA开发项目以及多个园区的再开发，如Pointe Grand、Portside和Sorrento等 [83] 问题11: CCRC投资组合的最新想法，是否有增长空间或资本事件可能？ - CCRC投资组合表现良好，入住率有望提升，租金将实现中个位数增长；该业务与医疗和实验室业务无战略重叠，未来可能进行资本循环，但会对价格敏感 [106] 问题12: 若剔除DOC，2024年门诊医疗同店NOI增长情况如何？ - 难以准确拆分，但预计增长与Healthpeak历史情况相近，DOC的原地租金递增率正在与Healthpeak趋同 [126] 问题13: 实验室同店NOI中2024年入住率和利差情况，与2023年相比如何？ - 预计同店增长受租金递增、正租金按市值计价和内部化运营收益驱动，但入住率会有适度下降，免租期和坏账缓冲是逆风因素，综合来看增长在1.5% - 3% [110] 问题14: 实验室租金正利差更接近2024年第四季度还是2023年全年情况？ - 2024年第四季度数据是个例，预计不会有很多类似情况 [111] 问题15: CCRC租金增长低于预期的原因是什么？ - 2024年CCRC仍有入住率和租金增长，但为中个位数而非高个位数；过去18个月合同劳动力成本下降的好处已基本消失 [115] 问题16: HCA项目是否有扩展可能，是否有与其他大型医疗系统开展类似项目的途径？ - 有机会帮助大型医疗系统扩展门诊网络，如与Northside和owner help有开发项目和合作机会 [133][134] 问题17: 实验室租金按市值计价与未来几年租约到期情况对比，以及不同规模需求的差异？ - 近期因Amgen租约到期，按市值计价略低；租户需求中60% - 75%为3万平方英尺以下，是过去半年到九个月的主要交易区间 [136] 问题18: 2025 - 2026年实验室市场是否仍低迷，是否有机会加速增长？ - 2023 - 2024年因Amgen影响较温和，2025年及以后将显著回升，但与一年前预期相比，因市场基本面因素有所下降 [138][141] 问题19: 4000万美元协同效应在交易完成后如何分配，后续是否有超预期可能？ - 大部分协同效应来自G&A节省，预计交易完成时基本实现；内部化带来的收益将按季度体现；额外2000万美元协同效应预计在2025年及以后实现 [143] 问题20: 若市场估值仍低迷，今年预计处置资产的规模范围是多少？ - 若市场紧张可能为零，若市场开放可能达数十亿美元，目前正在进行广泛讨论 [151] 问题21: 目前在生命科学和其他租赁市场积极出售资产的程度如何？ - 正在进行广泛讨论，若市场开放可能有较大规模出售 [152] 问题22: 两个9000万美元开发项目收益率相对较薄，为何选择开发而非其他用途？ - 项目合作伙伴为HCA，位于达拉斯且有成功经验，资产需求旺盛；项目高度预租，签订长期租约且无近期资本支出，现金流回报有吸引力，出售资产可实现增值 [154]

Kuehn Law调查 - Kuehn Law正在调查以下公司的董事会是否为最大化股东价值采取行动[2] - Kuehn Law可能会寻求额外披露或其他救济，代表这些公司的股东[1] Kaman Corp.收购 - Kaman Corp.已达成由Arcline Investment Management, L.P.收购的协议，每位Kaman股东将获得每股46.00美元的现金交易[3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度报告FFO每股0.45美元,AFFO每股0.40美元,总体组合同店销售增长6% [12] - 门诊医疗同店销售增长3.4%,实现了2.2百万平方英尺的租赁,包括在Medical City Dallas校区签订了20年的续租合同,以及在费城签订了143,000平方英尺的租赁 [12] - 实验室同店销售增长3.3%,签订了211,000平方英尺的租赁,包括将之前196,000平方英尺的意向书全部转换为租赁 [13] - 持续照护退休社区同店销售增长32.1%,主要由于入住率提高、劳动力成本降低和利润率改善 [14] - 公司将2023年全年FFO每股和AFFO每股指引分别上调2美分至1.77美元和1.53美元,全年同店销售增长指引上调75个基点至4.75% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 门诊医疗业务同店销售增长3.4%,签订了2.2百万平方英尺的租赁 [12] - 实验室业务同店销售增长3.3%,签订了211,000平方英尺的租赁 [13] - 持续照护退休社区业务同店销售增长32.1% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在达拉斯、休斯顿、纳什维尔、凤凰城等高增长市场拥有大量资产 [26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司希望通过本次交易扩大业务范围,提升在医疗房地产领域的竞争力,满足不断变化的医疗服务需求 [20][50] - 公司将保持灵活的资产配置策略,根据机会和风险调整资本配置,未来的机会包括从资金受限的所有者或医疗系统收购门诊医疗资产、与领先医疗系统开展新开发、利用实验室土地银行进行收购以及利用实验室资产的机会 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对门诊医疗业务的未来增长持乐观态度,认为需求将持续超过供给,同时随着通胀的传导,租金水平也将逐步跟上 [57] - 公司预计未来12-24个月内实验室领域将出现一些受困资产的收购机会,公司将利用自身的资金优势和运营能力把握这些机会 [93] - 公司认为未来门诊医疗资产也将出现一些由于再融资压力导致的机会,公司将利用自身的资金优势和运营能力把握这些机会 [94] 其他重要信息 - 本次交易是两家公司的合并,而非一家公司收购另一家,交易完成后新公司将由77%的Healthpeak股东和23%的Physicians Realty Trust股东组成 [21] - 预计交易将产生至少4000万美元的年度协同效应,到第二年底有望达到6000万美元,未来还有进一步提升的空间 [23] - 新公司将保持1.20美元的每股股息,AFFO的派息率将控制在80%以下 [21] - 新公司将保留Physicians Realty Trust的内部物业管理平台,并计划在自身的医疗和实验室业务中逐步实现内部管理,这将提升公司与租户的关系并增强当地市场知识 [27][60][61] - 新公司将拥有与10大医疗系统的关系,以及与大型生物制药公司和创新生物技术公司的广泛关系,这些关系是推动公司表现的关键无形资产 [25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Griffin 提问** 询问新公司在校园内和校园外资产的策略取向 [48] **Scott Brinker 回答** 两家公司的资产组合是互补的,新公司将保持灵活的策略,既关注校园内资产也关注校园外资产,因为医疗服务正在从医院向更便利、可及和经济的社区转移 [49][50] 问题2 **Austin Wurschmidt 提问** 询问协同效应的具体构成以及对每股收益的影响 [53] **Peter Scott 回答** 协同效应主要来自于人员冗余、公司间管理费用节省以及内部物业管理带来的收益增加,预计第一年就能实现每股收益的提升 [54] 问题3 **Juan Sanabria 提问** 询问内部物业管理业务的具体情况及其对收益的影响 [59] **Scott Brinker 和 John Thomas 回答** 内部物业管理将使公司更贴近实际资产和租户,提升当地市场知识,并且具有较高的利润率,是本次交易的一大亮点 [60][61][62][63]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为52.12467亿美元和50.96877亿美元[14] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为22.61726亿美元和20.99768亿美元[14] - 2023年和2022年第三季度，公司总营收分别为1.38547亿美元和1.31513亿美元[16] - 2023年和2022年前三季度，公司总营收分别为4.07991亿美元和3.9407亿美元[16] - 2023年和2022年第三季度，公司净收入分别为1289.1万美元和6628万美元[16] - 2023年和2022年前三季度，公司净收入分别为3664.5万美元和9815.5万美元[16] - 2023年和2022年第三季度，归属于普通股股东的净收入分别为1233.5万美元和6295.8万美元[16] - 2023年和2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入分别为3508.1万美元和9294.1万美元[16] - 2023年和2022年第三季度，基本每股净收入分别为0.05美元和0.28美元[16] - 2023年和2022年前三季度，基本每股净收入分别为0.15美元和0.41美元[16] - 2023年第三季度净利润为12891000美元，2022年同期为66280000美元[20] - 2023年前三季度净利润为36645000美元，2022年同期为98155000美元[20] - 2023年第三季度其他综合收益为5934000美元，2022年同期为1753000美元[20] - 2023年前三季度其他综合收益为10033000美元，2022年同期为6215000美元[20] - 2023年第三季度综合收益为18825000美元，2022年同期为68033000美元[20] - 2023年前三季度综合收益为46678000美元，2022年同期为104370000美元[20] - 截至2023年9月30日，股东权益总额为2822277000美元[23] - 截至2022年12月31日，股东权益总额为2869720000美元[23] - 2023年前九个月净收入为36645000美元，2022年同期为98155000美元[29] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为205912000美元，2022年同期为202353000美元[29] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为64723000美元，2022年同期为41680000美元[29] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为46853000美元，2022年同期使用净现金168037000美元[29] - 2023年前九个月现金及现金等价物净增加188042000美元，2022年同期净减少7364000美元[29] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为195772000美元，2022年同期为2512000美元[29] - 2023年和2022年前三季度，公司经营租赁相关租金及其他收入分别为39710万美元和38580万美元，其中可变租赁付款分别为11520万美元和10750万美元[107] - 2023年第三季度和前三季度基本每股收益分别为0.05美元和0.15美元，2022年同期分别为0.28美元和0.41美元[116] - 2023年第三季度总营收为1.385亿美元，较上年同期增长5.3%；净收入为1290万美元，较上年同期下降80.6%，摊薄后每股净收入为0.05美元[128] - 2023年第三季度完全摊薄后每股正常化运营资金为0.25美元[128] - 2023年第三季度门诊医疗同店现金净营业收入同比增长1.5%[128] - 2023年第三季度，房地产贷款及其他利息收入增加120万美元，增幅40.0%；九个月增加260万美元，增幅31.0%[144][152][153][155] - 2023年第三季度，总费用增加630万美元，增幅5.3%；九个月增加1980万美元，增幅5.6%[145][152][156] - 2023年第三季度，利息费用增加180万美元，增幅9.6%；九个月增加750万美元，增幅14.3%[146][152][157] - 2023年第三季度，一般及行政费用减少30万美元，降幅3.1%；九个月增加70万美元，增幅2.4%[147][152][158] - 2023年第三季度，运营费用增加400万美元，增幅9.1%；九个月增加1000万美元，增幅7.8%[148][152][159] - 2023年第三季度，折旧和摊销增加90万美元，增幅1.9%；九个月增加160万美元，增幅1.1%[149][152][160] - 2023年前九个月，总营收增加1390万美元，增幅3.5%，其中租金及相关收入增加1130万美元，增幅2.9%[152][153] - 2023年前九个月，未合并实体权益损益变化170万美元，主要因未合并合资企业出售两项资产获180万美元收益[152][161] - 2023年前九个月，投资性房地产净销售收益2023年为260万美元，2022年为5740万美元[152][162] - 2023年前九个月，经营活动现金流增加360万美元，投资活动现金流使用增加2300万美元，融资活动现金流变化2.149亿美元[164][165][166][167] - 2023年第三季度净收入为1289.1万美元，2022年同期为6628万美元；2023年前九个月净收入为3664.5万美元，2022年同期为9815.5万美元[171][174][179] - 2023年第三季度FFO适用于普通股为6282.2万美元，2022年同期为6145.2万美元；2023年前九个月为18433.7万美元，2022年同期为18886.3万美元[171] - 2023年第三季度Normalized FFO适用于普通股为6124.4万美元，2022年同期为6137万美元；2023年前九个月为18275.9万美元，2022年同期为18850.3万美元[171][174] - 2023年第三季度Normalized FAD适用于普通股为6006.6万美元，2022年同期为6180万美元；2023年前九个月为17994.6万美元，2022年同期为18433万美元[174] - 2023年第三季度NOI为9182万美元，2022年同期为9126.7万美元；2023年前九个月为27675.8万美元，2022年同期为27582.7万美元[179] - 2023年第三季度Cash NOI为9249.4万美元，2022年同期为9112.3万美元；2023年前九个月为27803.9万美元，2022年同期为27473.9万美元[179] - 2023年第三季度Outpatient Medical Same - Store Cash NOI为8300.9万美元，2022年同期为8174.8万美元[179] - 2023年第三季度摊薄后每股收益为0.05美元，2022年同期为0.28美元；2023年前九个月为0.15美元，2022年同期为0.41美元[171] - 2023年第三季度摊薄后FFO每股为0.25美元，2022年同期为0.26美元；2023年前九个月为0.74美元，2022年同期为0.79美元[171] - 2023年第三季度摊薄后Normalized FFO每股为0.25美元，2022年同期为0.26美元；2023年前九个月为0.73美元，2022年同期为0.79美元[171] - 2023年第三季度净收入为1289.1万美元，2022年同期为6628万美元；EBITDAre为8184.8万美元，2022年同期为8127万美元；调整后EBITDAre为8761.7万美元，2022年同期为8791.5万美元[182] - 截至2023年9月30日，公司有1.958亿美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度近期可用额度为10亿美元[184] 公司股权与股份相关情况 - 截至2023年9月30日，公司获授权最多可发行5亿股普通股，面值为每股0.01美元[32] - 公司于2013年7月24日完成普通股首次公开募股并开始运营[32] - 2021年5月公司设立2021年ATM计划，可发行出售总发行价高达5亿美元的普通股[35] - 2023年8月公司设立2023年ATM计划，可发行出售总发行价高达6亿美元的普通股，同时终止2021年ATM计划[36] - 2023年第一季度，公司通过2021年ATM计划发行出售440万股普通股，加权平均价格为15.10美元，净收益为6577.6万美元[37] - 截至2023年9月30日，公司在2023年ATM计划下还有6亿美元的普通股可供发行，之后暂停该计划[38] - 2023年9月21日，公司宣布为截至9月30日的季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于10月17日支付[46] - 2023年5月3日，公司修订并重述2013年股权奖励计划，授权发行普通股总数增至1100万股，计划期限延长至2033年[88] - 2023年前九个月，公司授予342,939股限制性普通股，总价值500万美元；2023年和2022年前九个月，非现金股份薪酬分别为350万美元和290万美元[89][90] - 2023年前九个月，公司授予高管和受托人限制性股票单位，2023年和2022年前九个月，非现金股份薪酬分别为860万美元和940万美元[96][97] - 截至2023年9月30日，公司自股息再投资和股票购买计划实施以来已发行231183股普通股[199] 公司房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，房地产贷款应收款包括9笔夹层贷款、3笔定期贷款和2笔建设贷款，贷款损失准备金为40万美元[50] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金分别约为1.05亿美元和1.013亿美元[51] - 2023年前九个月和2022年前九个月，作为租金及相关收入调整确认的坏账分别为90万美元和20万美元[52] - 2023年前九个月公司投资活动总计约8100万美元，第三季度投资活动总计约1680万美元[59][60] - 2023年前三季度，公司收购投资性房地产现金使用总额为3928.2万美元，其中一季度265万美元、二季度3246.2万美元、三季度417万美元[62] - 2023年前三季度，公司出售一处门诊医疗设施，售价约260万美元，实现微小收益[63] - 截至2023年9月30日，在租租赁无形资产成本44971.6万美元，累计摊销27264.3万美元，净值17707.3万美元；高于市场租赁无形资产成本5975.2万美元，累计摊销3428.2万美元，净值2547万美元；低于市场租赁无形资产成本3696.2万美元，累计摊销1379.2万美元，净值2317万美元[64] - 截至2023年9月30日，在租和高于市场租赁无形资产加权平均剩余摊销期为7年，低于市场租赁无形资产为15年[65] - 截至2023年9月30日，其他资产总计16614.2万美元，较2022年12月31日的14680.7万美元有所增加[66] - 2023年9月30日与2022年12月31日相比，房地产贷款应收款净额账面价值从104,973千美元降至79,884千美元，公允价值从102,162千美元降至76,935千美元[105] - 截至2023年9月30日，非可撤销租赁未来最低租金付款总额为2,146,848千美元，其中2023年为92,037千美元[106] - 截至2023年9月30日，非可撤销停车、空气、地面和公司租赁的未来最低租赁义务未折现总额为270,059千美元，现值为104,802千美元[111] - 2023年前三季度租赁成本总计3487千美元，其中固定租赁成本2480千美元，可变租赁成本1007千美元[112] - 截至2023年9月30日，公司前五大租户年度化基础租金（ABR）占总ABR的19.7%，其中CommonSpirit - CHI - Nebraska占比5.1% [113][114] - 截至2023年9月30日，公司前五大地理区域ABR中，得克萨斯州占比13.4%，为49,405千美元[115] - 截至2023年9月30日，代表约1.0%、5.6%和6.9%租赁面积的租约将分别于2023年、2024年和2025年到期[129] - 公司房地产投资组合从2013年7月IPO时的约1.24亿美元增长至

财务表现 - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的租金及相关收入为131,178千美元，较去年同期增长1.5%[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的总收入为135,100千美元，较去年同期增长2.2%[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的净收入为13,085千美元，较去年同期下降27.1%[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的每股基本净收入为0.05美元[8] - 2023年第二季度，Physicians Realty Trust的每股摊薄净收入为0.05美元[8] - 公司在2023年第二季度实现了总收入269,444千美元，较去年同期增长2.6%[8] - 净利润为23,754千美元，较去年同期下降25.5%[9] - 公司在2023年第二季度实现了综合收入27,853千美元，较去年同期下降23.3%[9] - 公司在2023年第二季度每股净收入为0.10美元，较去年同期下降23.1%[8] - 公司在2023年第二季度每股基本净收入为0.10美元[8] - 公司在2023年第二季度每股股利和分配为0.46美元[8] - 公司在2023年第二季度净利润为13,085千美元，较去年同期下降27.1%[9] - 公司在2023年第二季度总支出为247,241千美元，较去年同期增长5.9%[8] - 公司在2023年第二季度总收入为135,100千美元，较去年同期增长2.2%[8] - 公司在2023年第二季度总支出中，折旧和摊销费用为95,623千美元[8] - 公司于2023年上半年实现净收入23,754千美元，较2022年同期31,875千美元下降[12] - 公司于2023年上半年实现折旧和摊销费用95,623千美元，较2022年同期94,962千美元略有增长[12] 融资情况 - 截至2022年6月30日，公司通过ATM计划发行并销售了440万股普通股，净收益为65,776美元[15] - 公司于2023年6月30日拥有ATM计划下剩余价值为1.586亿美元的普通股[15] - 公司在2023年6月30日的债务总额为20.07亿美元，其中包括固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款和多笔无抵押借款[32] - 公司的浮动利率抵押贷款利率为SOFR加1.85%，截至2023年6月30日，总债务为164.4亿美元[33] - 公司在2021年9月24日签署的信贷协议将无抵押循环信贷额度的到期日延长至2025年9月24日，并降低了借款利率边际[36] - 公司在2023年3月31日签署的信贷协议第一修正案扩大了增加借款能力的功能，并将LIBOR基准利率替换为SOFR基准利率[36] - 公司在2023年6月30日签署了一项新的4亿美元无担保期限贷款[37] 资产情况 - 公司于2023年6月30日持有运营合作伙伴96.0%的股权[17] - 公司在2023年6月30日的房地产贷款应收净额为八笔次级贷款、五笔定期贷款和两笔建设贷款[22] - 公司在2023年6月30日的其他资产中，直线租金应收净额为103.9百万美元，比2022年底的101.3百万美元有所增加[31] - 公司在2023年6月30日的未摊销融资成本为1千万美元[36] - 公司在2023年6月30日的未摊销折扣为681.2万美元[36] - 公司在2023年6月30日的直线租金应收账款净额为103.866亿美元[31] - 公司在2023年6月30日的租赁佣金净额为1.3882亿美元[31] - 公司在2023年6月30日的利率互换额为674.9万美元[31] - 公司的金融工具包括房地产贷款应收账款、应收票据和衍生工具[52] - 公司的租赁业务包括医疗设施和其他医疗设施，租赁期限长达2042年[53] - 公司的前五大租户占总年度基本租金的19.7%[54] - 公司的房地产贷款应收账款净额为88,970千美元，2023年6月30日的未取消租赁支付义务为2,216千美元[52] - 公司在2023年6月30日收购了位于伊利诺伊州Palos Heights的门诊医疗设施，约260万美元[55]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司产生的正常化运营资金为6120万美元，即每股0.25美元；可分配的正常化资金为6020万美元，即每股0.24美元；7月18日支付了每股0.23美元的第二季度股息，派息率为95% [110] - 公司合并净债务与EBITDA比率为5.3倍；可变利率债务百分比从季度初的13.4%降至4.8%；20亿美元合并债务中，只有约8500万美元（4%）在2026年前到期 [111] - 门诊医疗同店NOI本季度增长0.8%，同店组合入住率降至94.4%；同店费用年度增加170万美元，主要归因于清洁维护、工资和安保成本的增加；运营费用环比下降20万美元，降幅为0.4% [5][6] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度实现24.4万平方英尺的租赁活动，续租利差达7.8%，租户保留率高达78%，成功将续租合同的合同升级幅度较到期水平提高了40个基点，租赁成本为每平方英尺每年1.19美元 [77] - 本季度实现正吸纳量4100平方英尺，新租赁活动的平均年升级幅度为3%，新租赁活动管道持续加速，对超过12万平方英尺的空置空间发出了积极提案 [88] 开发业务 - 开发管道中的项目性质多样，包括4个现有建筑的再开发项目、1个空置大型零售锚店的改造项目和3个郊区普通办公楼的改造项目 [83] - 管道包括6800万美元对在建项目的合同承诺，以及对规划阶段项目潜在的5亿美元进一步投资 [108] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场交易不多，部分交易的资本化率在中6%左右，公司目标是在不影响建筑质量和信用的情况下，实现7% - 8%的收益率 [8][56] - 租赁市场方面，预计下半年租赁利差将保持在中高个位数水平，并提高年度升级幅度 [91] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续投资门诊医疗设施的开发，以多种形式提供资本，包括贷款、债务融资和夹层融资安排，预计稳定后的收益率将超过建设期间的利率，首年租金回报率预计超过7% [72][73] - 公司将寻求将资本部署到传统收购、新开发项目和夹层贷款平台，预计收购将在今年剩余时间内稳步增加 [4] 行业竞争 - 建筑贷款方面，银行的建设贷款减少，条款变得更严格，这为公司与建设门诊医疗服务设施的医疗系统发展贷款业务提供了机会 [94] - 收购市场上，部分业主使用全股权融资，愿意接受负杠杆，期待利率下降和资本化率压缩，但公司不准备进行此类投资，更关注与成本资本匹配的高质量非公开市场交易 [103][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年筹集资本具有挑战性，但公司凭借过去10年建立的深厚银行关系成功完成交易，公司维持资金正利差，投资团队积极与医疗系统合作以寻找有吸引力的收购机会 [75] - 公司认为当前季度是同店增长的低谷，随着未来新租约和续租约的签订和生效，有望实现可持续的NOI增长，且高于过去门诊医疗空间的水平 [84] - 医疗系统租户倾向于追求高品质房产，建设新建筑成本的增加使现有优质房地产所有者受益，公司租赁团队专注于利用这一机会提高入住率 [113] 其他重要信息 - 公司庆祝作为上市公司成立10周年，从最初拥有19栋建筑的小型投资组合发展到如今拥有近300项资产，可出租面积超过1600万平方英尺 [71] - 公司在2023年Kingsley Associates租户满意度调查中表现出色，调查了代表约490万平方英尺的450多个租户，回复率达73%，在每个主要物业管理类别中均超过Kingsley指数，整体管理满意度得分为4.53分（满分5分） [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请讨论收购市场情况，当前买卖价差是多少，定价是否随利率上升而调整，目标资本化率是多少 - 市场交易不多，部分交易在中6%左右，公司在CDA项目上实现了7%的首年收益率，一笔较小交易收益率为8%，另一笔为7%，公司目标是在不影响建筑质量和信用的情况下，实现与成本资本匹配的收益率，约为7% - 8% [8] 问题: 提供开发资金方面，竞争情况有何变化，银行建设贷款的减少是否带来更多机会 - 公司在建设期间利率和项目稳定后的最终收益率方面更具实时灵活性，不同交易情况不同，同时会考虑位置和供应商质量等因素，公司认为在开发融资方面能获得更好回报，并降低利率和开发风险 [13] 问题: 校园内和校园外投资组合在续租利差方面是否存在差异 - 未发现校园内和校园外有太大差异，续租利差主要受可比建设成本和搬迁成本的影响 [97] 问题: 尽管建设成本较高，但仍有较高的AOB建设活动，公司投资组合中是否有对新供应增加感到担忧的区域 - 公司在承保过程中会进行监测，但目前在任何市场都未看到这种情况 [16] 问题: 获得定期贷款后，现金余额大幅增加，近期对现金余额有何计划，是用于新投资还是偿还债务 - 公司资产负债表上没有重大债务需要偿还，现金已指定用于新收购，目前存于高流动性货币市场账户中获取短期收益，公司希望尽快进行投资 [37] 问题: 新增开发项目的收益率是否有增加，7% - 8%是否仍是合适范围 - 目前看到收益率有所增加，市场上稳定后的首年收益率约为7%，这些开发项目为100%预租赁建筑，可降低风险并获得长期租约和良好的升级条款 [187] 问题: 如何看待当前加权平均资本成本，与当前资本化率相比，现在进行交易的吸引力在哪里 - 公司会进行10年内部收益率模型分析，简单来说，当前隐含资本化率与长期债务成本结合约为中6% - 高6%，公司希望推动7%的资本化率，并提高投资组合质量 [12] 问题: 预计下半年租金收入情况如何 - 总计约3.4万平方英尺的租约已签订并处于建设中，将在下半年开始生效，按平均每平方英尺20美元的净租金和10美元的运营费用计算，全年接近100万美元，但收入将在下半年逐步实现，此外还有活跃的租赁业务管道 [167] 问题: 资产竞争方面，是否仍有大量外国资本参与，是否为医疗集团提供了更多机会 - 外国资本活动有所放缓，但仍存在，公司与外国资本有合资项目，外国资本仍看好该领域 [170] 问题: 随着市场压力增加，是否看到更有吸引力的风险回报差距，是在特定医生群体类型还是特定地理区域 - 更多体现在所有权方面，而非建筑本身，公司看到一些有吸引力的机会，正在保留资金以在合适价格进行投资，预计2024年此类机会将更多 [149] 问题: CVA收购中，合作伙伴为何希望在合资企业中持有1%的股份 - 现有业主及其团队对该建筑的回报感兴趣，希望保持一定权益，并且正在帮助公司填补剩余10%的空间，双方有良好的租赁管道 [178] 问题: 租户在下半年入住并实现正净吸纳量时，如何看待费用效益和运营杠杆的变化 - 随着入住率提高，不仅能增加基本租金收入，还能减少运营费用中的CAM报销拖累，从而提高利润率 [156]

业绩总结 - 2022年，DOC的净收入为11,881万美元[48] - 2022年，DOC的调整后EBITDA为87,914万美元，年化后为339,012万美元[48] - 2022年，DOC的同店销售增长为4.1%[62] - 2022年，DOC的总股东回报为-19.0%[87] 用户数据 - 2022年，DOC的投资组合租赁率为97%，其中投资级租户占67%[3] - 2022年，DOC的投资级租户占总租赁面积的95%[71] - DOC的医疗办公室租赁率为88%[71] - DOC的租户财务透明度为88%[71] 财务状况 - 截至2022年12月31日，DOC的合并净债务为1,832,929万美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.4倍[48] - 2022年，DOC的现金及现金等价物为7,730万美元[24] - DOC的净债务为1,825,199万美元[79] - 2023年，DOC的到期债务包括2023年的1500万美元，2024年的6000万美元，2025年的2.18亿美元，2026年的1.7亿美元，2027年的4.25亿美元，2028年的4亿美元[17] 未来展望 - 预计2023年续租幅度将在中位数的单数字范围内[69] - 预计2023年将发行6580万美元的股权[73] - 2023年，DOC的目标是到2030年减少温室气体排放40%[45] 新产品和新技术研发 - 医疗办公室建设成本在2022年增加了26%，限制了租户在没有显著经济成本的情况下获得替代房地产的机会[69] - 2022年，医疗办公室的续租幅度创下6.0%的纪录[69] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年，DOC在环境、社会和治理（ESG）方面获得了2023年能源之星年度合作伙伴奖[20] - 2022年，DOC的续租保留率预计与历史平均水平75%相符[69]

公司资产相关数据变化 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产分别为50.61167亿美元和50.96877亿美元[15] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金分别约为1.029亿美元和1.013亿美元[49] - 截至2023年3月31日，其他资产总计1.4705亿美元，较2022年12月31日的1.46807亿美元略有增加[59] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总债务分别为17.6269亿美元和18.18117亿美元[60] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应计费用和其他负债分别为8500.7万美元和8772万美元[77] - 2023年3月31日，投资性房地产中土地及改良物价值2.42107亿美元，建筑物及改良物价值46.78995亿美元等；2022年12月31日，土地及改良物价值2.41559亿美元，建筑物及改良物价值46.74011亿美元等[15] - 2023年3月31日，公司总负债为20.39516亿美元；2022年12月31日，总负债为20.99768亿美元[15] 公司营收与收入相关数据变化 - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司总营收分别为1.34344亿美元和1.3039亿美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司净收入分别为1066.9万美元和1394.3万美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为1020.2万美元和1309.2万美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，基本每股净收入分别为0.04美元和0.06美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，摊薄每股净收入均为0.04美元和0.06美元[17] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司综合收入分别为964.8万美元和1532.2万美元[20] - 2023年第一季度和2022年第一季度，归属于普通股股东的综合收入分别为922.1万美元和1440.2万美元[20] - 2023年第一季度净收入为10669千美元，2022年同期为13943千美元[29] - 2023年第一季度总营收1.343亿美元，较上年同期增长3.0%；净收入1070万美元，较上年同期下降23.5%；摊薄后每股净收入0.04美元[115] - 2023年第一季度租赁收入为9354.3万美元，较2022年同期增加87.8万美元，增幅0.9%[128] - 2023年第一季度费用回收为3785.5万美元，较2022年同期增加272.9万美元，增幅7.8%[128] - 2023年第一季度房地产贷款及其他利息收入增加30万美元，增幅13.4%[130] - 2023年第一季度总费用增加730万美元，增幅6.3%[131] - 2023年第一季度利息费用增加230万美元，增幅13.9%，信贷安排加权平均实际利率从2022年的1.0%升至2023年的5.4%，可变抵押贷款债务加权平均实际利率从2.2%升至6.8%[132] - 2023年第一季度经营活动产生的现金流量为6371.9万美元，较2022年同期增加920万美元[138] - 2023年第一季度投资活动使用的现金流量为2176.8万美元，较2022年同期变化3390万美元[139] - 2023年第一季度融资活动使用的现金流量为4631.7万美元，较2022年同期减少2750万美元[140] - 2023年第一季度归属于普通股股东的FFO为6034万美元，2022年同期为6339.9万美元；摊薄后每股FFO为0.24美元，2022年同期为0.27美元[144] - 2023年第一季度归属于普通股股东的正常化FFO为6034万美元，2022年同期为6339.1万美元；摊薄后每股正常化FFO为0.24美元，2022年同期为0.27美元[144] - 2023年第一季度净收入为1066.9万美元，2022年同期为1394.3万美元[146][150][152] - 2023年第一季度NOI为9233万美元，2022年同期为9189.4万美元；Cash NOI为9235.4万美元，2022年同期为9124.6万美元；MOB Same - Store Cash NOI为8201.7万美元，2022年同期为8120.5万美元[150] - 2023年第一季度EBITDAre为8107.6万美元，2022年同期为8159.9万美元；Adjusted EBITDAre为8725.9万美元，2022年同期为8756.1万美元[152] - 2023年第一季度总营收为134,344美元，2022年同期为130,390美元，同比增长约3.03%[17] - 2023年第一季度总费用为123,424美元，2022年同期为116,128美元，同比增长约6.28%[17] - 2023年第一季度净收入为10,669美元，2022年同期为13,943美元，同比下降约23.48%[17] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为10,202美元，2022年同期为13,092美元，同比下降约22.07%[17] - 2023年第一季度基本每股净收入为0.04美元，2022年同期为0.06美元，同比下降约33.33%[17] - 2023年第一季度综合收入为9,648美元，2022年同期为15,322美元，同比下降约37.03%[20] - 2023年第一季度归属于普通股股东的综合收入为9,221美元，2022年同期为14,402美元，同比下降约36.09%[20] - 2023年第一季度净收入为1.0669亿美元，2022年同期为1.3943亿美元[29] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为6.3719亿美元，2022年同期为5.4535亿美元[29] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为2.1768亿美元，2022年同期为提供1.2181亿美元[29] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为4.6317亿美元，2022年同期为7.3863亿美元[29] - 2023年第一季度现金及现金等价物净减少4366万美元，2022年同期为7147万美元[29] 公司股权与股份相关情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日，已发行和流通的普通股分别为2.38395869亿股和2.3329203亿股[15] - 截至2023年3月31日，公司获授权发行最多5亿股普通股，面值为每股0.01美元[32] - 2021年5月公司与相关方签订销售协议，可通过代理不时发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股[35] - 2023年第一季度，公司通过ATM计划出售440万股普通股，加权平均价格为每股15.10美元，净收益约6580万美元，截至2023年3月31日，ATM计划剩余可用额度为1.586亿美元[36] - 2023年第一季度，公司授予291324股限制性普通股，总价值430万美元[81] - 2023年第一季度公司确认非现金股份补偿为110万美元，2022年同期为90万美元，2023年3月31日未确认补偿费用为450万美元[82] - 2023年1月公司根据2013年计划向部分受托人授予11,274个受限股单位，授予日公允价值为每股14.47美元[83] - 2023年3月公司根据2013年计划向高管和员工授予355,388个受限股单位，向受托人授予62,586个受限股单位[84] - 2023年第一季度公司确认非现金股份补偿为350万美元，2022年同期为330万美元，2023年3月31日未确认补偿费用为1630万美元[88] - 2023年第一季度普通股销售净收益为65,813美元[23] - 2023年第一季度宣布的股息和分配为每股0.23美元，与2022年同期持平[17] - 2023年3月17日，公司宣布为2023年第一季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于4月18日支付给相关股东和合伙人[44] - 公司宣布2023年第一季度每股和每运营合伙单位（OP Unit）股息为0.23美元，于2023年4月18日支付[115] - 截至2023年3月31日，公司自股息再投资和股票购买计划（DRIP）实施以来已发行218,084股普通股[168] - 现有股东可通过再投资全部或部分股息及每月至少50美元、最多10,000美元的可选现金付款购买额外普通股；新投资者可通过至少1,000美元、最多10,000美元的初始投资加入DRIP [170] 公司债务相关情况 - 2023年3月31日，固定利率抵押票据加权平均利率为3.80%，可变利率抵押票据加权平均利率为6.76%；2022年12月31日，对应利率分别为3.85%和6.20%[60][61] - 信用协议下无担保循环信贷额度为10亿美元，最大借款能力达22.5亿美元，截至2023年3月31日已借款1.52亿美元[64][65][69] - 截至2023年3月31日，公司发行并流通的优先票据本金总额为15亿美元，到期时间分布在2025 - 2031年[70] - 截至2023年3月31日，公司合并债务的计划本金还款总额为17.76676亿美元，各年还款金额不同[71] - 截至2023年3月31日，公司合并债务加权平均利率为4.03%，2023年和2022年第一季度利息支出分别为1860万美元和1620万美元[72] - 截至2023年3月31日，公司有一笔未到期的利率互换合约，名义总额为3605万美元，有效固定利率为3.25%[76] - 2021年9月24日的信贷协议将循环信贷额度到期日延至2025年9月24日，初始总借款能力为12.5亿美元，后偿还2.5亿美元定期贷款[162] - 2023年3月31日对信贷协议的第一修正案将最大借款能力提高到22.5亿美元，并用SOFR基准利率取代LIBOR基准利率[163] - 截至2023年3月31日，公司无抵押循环信贷额度下有1520万美元未偿还借款，8.48亿美元可在不增加资产的情况下借用[164] - 截至2023年3月31日，运营合伙企业发行并流通的高级票据本金总额为15亿美元，各到期年份金额不同[165] 公司租赁业务相关情况 - 截至2023年3月31日，房地产应收贷款包括8笔夹层贷款、6笔定期贷款和2笔建设贷款，贷款损失准备金为20万美元[48] - 2023年第一季度和2022年第一季度，作为租赁及相关收入调整确认的坏账分别为40万美元和10万美元[50] - 截至2023年3月31日，在租租赁、高于市场租赁和低于市场租赁的无形资产净值分别为1.93327亿美元、2824.1万美元和2379.6万美元[57] - 截至2023年3月31日，公司不可撤销租赁未来最低租金付款总额为2,226,398千美元[97] - 2023年第一季度和2022年同期，公司确认租赁及其他租赁相关收入分别为1.314亿美元和1.278亿美元，其中可变租赁付款分别为3790万美元和3510万美元[98] - 截至2023年3月31日，公司不可撤销租赁未来最低租赁义务未折现总额为261,862千美元，租赁负债现值为104,856千美元[102] - 截至2023年3月31日，公司前五大租户信用集中度占总年化基础租金的19.8%，CommonSpirit附属租户占比14.8%[104][105] - 截至2023年3月31日，公司前五大地理区域集中度中，德克萨斯州年化基础租金占比13.7%[106] - 截至2023年3月31日，约93%的年化基本租金支付来自绝对净租赁和三净租赁，约6%来自改良毛租赁[115] 公司投资与项目相关情况 - 2023年第一季度，公司执行了一项4050万美元的开发项目合同承诺，完成多项投资，投资活动总计约1440万美元，产生约20万美元资本化成本[54] - 2023年第一季度，公司出售一处医疗设施，售价约260万美元，实现微小收益[56] - 2023年第一季度完成1440万美元投资，包括前期贷款承诺资金；执行了亚特兰大MSA地区一项4050万美元开发项目的合同承诺[115] - 2023年1月17日，公司出售一处3万平方英尺的医疗办公楼，售价260万美元，确认的销售净收益微不足道[115] - 2023年第一季度，公司执行了一项4050万美元开发项目的合同承诺，完成了一处130万美元的医疗公寓单元和一处80万美元的土地收购，支付了30万美元的额外收购对价[121] 公司其他情况 - 公司于2013年7月24日完成普通股首次公开募股并开始运营[3

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了归一化基金运营(FFO)6030万美元,每股0.24美元,归一化可供分配基金(FAD)5970万美元,每股0.24美元,同比增长3% [35] - 整个医疗办公楼(MOB)组合的同店NOI增长1.0%,低于公司的长期预期 [36][37] - 整个MOB组合的续租价差为负0.7%,但预计全年将实现中个位数正增长 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的现有租金水平低于当前市场水平,为新租和续租提供了定价空间 [40] - 建筑成本的历史性上升和资产定价的不确定性为公司保留租户提供了优势 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在亚特兰大地区的新项目获得了100%预租,租金收益率为6.2%,并有3%的年度增长 [26][27][28] 公司战略和发展方向 - 公司将继续专注于为医疗服务提供房地产资本,包括收购、开发和改造医疗办公楼 [13][14][15] - 公司看好医疗办公楼的长期增长前景,受益于人口老龄化和医疗支付政策的变化 [16][17][18][19] - 公司将保持谨慎的收购策略,但开发管线已超过3亿美元 [25][42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前的运营压力是暂时的,可以通过调整得到纠正 [19][20][21] - 管理层对公司的长期增长前景保持乐观,并将继续专注于提高资产质量和投资组合的信用质量 [49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 单一资产的退租对公司前期和后期的同店NOI增长有何影响 [65][66][67][69] **Mark Theine 回答** 公司整体租赁率仍保持在95%左右的高水平,短期内受到个别资产退租的影响,但预计下半年随着新租赁的开始将恢复到2-3%的同店NOI增长目标 [66][67][68][69] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 公司开发项目的收益率如何,未来开发管线的情况如何 [75][76][77][78][79] **John Thomas 回答** 公司开发项目的收益率目标在8.5%-9%,未来开发管线将以高6到低7的收益率为目标 [76][77][78][79] 问题3 **Derrick Metzler 提问** 单一资产退租对公司同店NOI的具体影响有多大 [87][88][89][90] **Mark Theine 回答** 该单一资产退租对同店NOI产生了73个基点的负面影响,但公司整体同店NOI仍保持连续20个季度的正增长 [88][89][90]