财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO为每股0.44美元，总投资组合同店增长率为3.7% [35] - 第二季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [35] - 季度末净债务与EBITDA比率为5.1倍，流动性为20亿美元 [36] - 重申调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，提高医疗办公同店指引范围75个基点至中点3%，提高综合同店指引范围25个基点至中点4.25% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 季度末 occupancy为99%，续约现金按市值计价为正28%，同店增长率为4.3%，估计整个投资组合按市值计价为正25% [15][16] - 第二季度签署超过50万平方英尺租约，第三季度至今签署40万平方英尺，已超过全年租赁预算，年初至今90%的租赁业务与现有租户达成 [17] - 波士顿已重新租赁10.7万平方英尺提前退租空间，新租金按市值计价为正38% [18] - 南旧金山Vantage一期签署15.4万平方英尺租约，使该项目预租率达45%；Oyster Point园区60%已重新租赁 [19] - 罗利 - 达勒姆与杜克大学签署16.6万平方英尺10年期租约，并将两处资产列为待售 [20] 医疗办公业务 - 同店NOI增长4.5%，由租赁、回收、停车和Medical City Dallas推动 [26] - 年初至今签署160万平方英尺租约，另有110万平方英尺处于意向书阶段，保留率为81% [26] CCRC业务 - 现金基础表现强劲，GAAP基础符合预期，入门费现金收入同比增长30%，本季度超过收益确认金额1000万美元 [28] - RevPAR同比增长6%，无折扣，市场新供应为零，连续五个月净新增员工，合同工较3月高点下降40% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 南旧金山市场租金年初至今上涨低至中个位数，当前需求为250万平方英尺；波士顿市场租金年初至今上涨低个位数，活跃需求为350万英尺；圣地亚哥市场租金上涨低个位数，活跃需求为130万英尺 [24][25] - 估计与一年前相比，资本化率提高约50个基点，核心资产受影响较小 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 宣布与领先主权财富基金成立合资企业，用于南旧金山Pointe Grand园区七个计划重建项目，并就Vantage二期和三期开发达成类似合资协议，预计2023年上半年完成 [11] - 宣布5亿美元股票回购计划，资金将仅来自非核心资产处置和合资企业收益 [13] - 生命科学业务发展管道总体按时按预算进行，混合成本回报率为7.5%，新供应风险因开发成本和利率上升而显著下降 [21][22] - 医疗办公业务凭借校园位置、医院盈利能力和运营经验等优势，同店增长持续处于同行前列 [27] - CCRC业务因无新供应、客户粘性高和婴儿潮一代需求等因素，具有良好的收益和增长潜力 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各业务板块运营结果强劲，尽管利率上升，但公司对整体业绩表现满意，对未来发展前景持乐观态度 [7][25] - 生命科学业务需求持续强劲，尽管市场有所波动，但租户资金筹集情况良好，租金收取稳定 [23][55] - 医疗办公业务同店增长加速，主要受租金上调、入住率提高和费用回收增加等因素推动 [82][83][84] - CCRC业务入门费销售创纪录，尽管面临一些费用压力，但需求前景依然强劲 [8][65] 其他重要信息 - 发布第11份年度ESG报告，强调2021年成就并制定一系列宏伟目标 [14] - 为协助指导建模，在补充资料中添加2022年下半年LIBOR假设 [42] - 发出11月14日在南旧金山举行管理层介绍、物业参观和招待会的预通知 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 生命科学业务需求在不同市场的表现及租户类型 - 波士顿需求虽有所下降但仍强劲，公司无近期待租空间；圣地亚哥情况类似；南旧金山部分园区有到期租约，但重新租赁进展顺利，年初至今租赁业务以大型优质租户为主，开始看到更多传统A轮2 - 5万平方英尺用户的兴趣 [44][45][46][49] 问题: 波士顿市场供应方面是否有转换项目或潜在新开发项目因融资或成本问题受阻 - 未来两年圣地亚哥和波士顿的新交付项目中近一半是转换项目，部分项目竞争可能面临困难；波士顿新建专用项目预租率约90%，转换项目约30%；预计转换项目未来将大幅减少 [50][51][52] 问题: 生命科学业务中小市值租户的健康状况、空间需求和市场需求 - 观察名单自上季度以来未增长，租金收取率保持在99%以上；租户资金筹集情况良好，市场仍活跃；公司对投资组合状况感到满意 [55][56][58] 问题: CCRC业务在公司投资组合中的定位、吸引力及与其他业务的协同性和增长优先级 - CCRC业务占公司约10%，因无新供应、客户粘性高、婴儿潮一代需求和高收益等因素具有吸引力；与生命科学和医疗办公业务协同性不高，但收益强劲；未来资本化率可能下降 [60][61][62] 问题: CCRC业务入门费现金指导及高利率和房地产市场放缓的影响 - 6月是销售最好的月份之一，7月情况也超预期；市场住房短缺，建筑成本上升，需求前景良好；现金生成与摊销之间有较大缓冲，平均入门费净基略低于20万美元，目标客户住房需求广泛且有房产增值收益 [65][66][68] 问题: 医疗办公业务的费用举措 - 每年有绿色预算和举措，专注于投资建筑技术以降低公用事业费用；在各市场集中采购，签订全国或地区合同；风险管理部门有效控制保险费用增长 [69][70][71] 问题: 股票回购的资金来源及与资本分配至医疗办公业务的关系 - 回购资金仅来自非核心资产销售或合资企业收益，不打算增加杠杆；资本将分配到增值开发管道和股票回购，若医疗办公业务回报高或股价表现好，可能调整资本分配策略 [73][75][76] 问题: 提高生命科学业务同店增长指导的条件 - 目前生命科学业务同店增长年初至今为4.8%，高于4% - 5%的指导范围；需再观察一个季度的表现后评估是否调整指导 [78][79] 问题: 医疗办公业务同店增长加速的驱动因素及年度租金上调时间分布 - 主要驱动因素包括现有租金上调、按市值计价、入住率提高、Medical City Dallas租金和停车收入增加以及费用回收改善；约50%的固定和CPI租金上调在1月进行 [82][83][85] 问题: 待处置资产规模、达勒姆资产出售的资本化率预期和核心市场土地价值变化 - 未透露待处置资产具体规模，达勒姆两处资产待售，南旧金山合资企业二期预计2023年上半年完成；未与卖家接触，暂不评论达勒姆资产资本化率；因土地储备充足未积极寻找土地，认为南旧金山合资企业二期土地价值有吸引力 [87][88][89] 问题: 新合资企业的战略考虑、对杠杆的影响及早期租户提前退租的影响 - 合资企业可加速生命科学业务发展，共享资金、风险和收益，赚取费用和获得提升收益机会；对现有资产进行合资需根据具体情况判断；合资对杠杆无影响；波士顿租户提前退租在2022年造成0.01美元损失，未来有积极影响 [92][96][101] 问题: 生命科学业务前景是否改善及未来12个月开发贡献预期 - 公开市场对生物技术的前景更有利，过去45天指数上涨25% - 30%；无重大租户违约，开发管道81%预租，预计收益率7.5%；新进入者按当前市场价值和建设成本计算收益率约6% - 6.5% [104][105][108] 问题: 生命科学业务下半年同店指导是否考虑信用问题或入住率损失 - 数字中有一定信用缓冲，自NAREIT会议以来无重大问题，年底将根据情况释放缓冲 [110] 问题: 2023年利率影响及建模考虑因素 - 预计各业务板块同店增长强劲，开发平台有收益，CCRC业务有2000 - 4000万美元的增长潜力；2022年上半年LIBOR约1%，下半年约3%，需考虑2023年利率变化；Oyster Point园区重建在2023 - 2024年有停机时间，2025年稳定后将有显著增长 [112][113][116] 问题: 第一个合资企业规模调整的原因 - 考虑生物技术市场供需情况，为更快将产品推向市场，满足生物技术CEO对空间的需求，与合资伙伴达成共识后调整规模 [118][119] 问题: 生命科学业务观察名单占比及经济衰退时对入住率的影响 - 观察名单占比不到5%，实际约3%；公司通过多种因素评估风险，目前情况较2 - 3个月前有所改善；生物技术租户有风险，但也带来高增长机会 [121][122][124] 问题: Pointe Grand和Vantage开发项目的承保差异 - Vantage典型租户改进费用为每平方英尺175 - 185美元，总建设成本约350美元，月租金为中7美元；Pointe Grand租户贡献较少，月租金为高6美元至低7美元 [126] 问题: 南旧金山合资企业战略对其他重建项目资金或方式的影响 - 这是一个可能的考虑方向，但目前讨论细节尚早 [128] 问题: 合资企业是否会在短期内扩大开发管道规模 - 开发管道支出可能增加0.5亿美元左右，有可能将10 - 15年的开发时间缩短至7 - 10年，但具体情况取决于与主权财富伙伴的合作扩展程度 [131] 问题: 交易活动中资本化率的变化情况 - 位置优越、赞助良好的项目仍可完成交易，Pointe Grand项目稳定收益率预计为中至高5%；资本化率受多种因素影响，市场估值情况仍需3 - 6个月才能明确，杠杆买家的融资市场变化显著 [133][134][135] 问题: Pointe Grand针对小租户的市场深度、需求占比、谈判情况和租赁时间 - 有7栋建筑，成熟时间不同，正在与符合条件的租户进行有效对话，虽未签署租约，但该规模类别需求大，潜在租户均为现有关系，现有租户具有竞争优势 [137] 问题: 为股东创造价值的其他战略考虑及董事会对业务组合的看法 - 开发管道是重要价值驱动因素，公司看好三个业务板块；当前股价低于各部分之和，但有上涨空间；合资企业可加速发展、减少拖累；股票回购具有增值作用；认为拆分业务不会创造股东价值，MOB和生命科学业务协同性好 [141][142][144] 问题: 董事会成员变动情况及新增成员的要求 - 董事会原8人，现因Lydia离职剩7人；将增加几名成员，具体技能要求将在未来几周董事会讨论确定；认为董事会新老成员结合是良好平衡 [146][147][148]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for such s ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.43美元，总投资组合同店增长率为5.6%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估总投资组合同店增长率为3.2% [27] - 董事会宣布第一季度股息为每股0.30美元 [27] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，浮动利率债务占比17%，流动性超20亿美元 [15][28] - 重申调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店指引为3.25% - 4.75% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 年初至今签署31.1万平方英尺租约，另有61万平方英尺意向书，运营组合出租率达99%，开发管道预租率71% [19][20] - 本季度同店NOI增长5.2%，受合同租金调整、按市值计价和入住率提高30个基点推动 [21] 医疗办公业务 - 本季度租赁87万平方英尺，超出预算，续约按市值计价为3.7%，租户留存率超80%，同店现金NOI增长3.6%，全年同店目前处于指引高端 [22] - 3月以4300万美元收购两座医疗办公楼，初始现金收益率5%，租金约有3%涨幅 [23] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第一季度业绩超预期，高于全年同店指引高端，入住率环比提高120个基点，前瞻性指标超2019年水平且趋势向好 [24] - 本季度入门费现金收入2100万美元，超出计入收益的摊销金额200万美元，预计该差距将持续 [25] - 平均入门费销售价格同比上涨18%，每间可售房收入（RevPAR）同比增长近5% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学业务三个核心市场过去十年租金上涨7% - 10%，过去12个月上涨15% - 20% [69] - 第一季度三个核心市场总需求数据较上一季度略软，部分原因是一些大租约签约 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 生命科学业务专注A类市场和子市场的大型园区，与新进入者和单体建筑改造业主相比具有深度和竞争优势，预计新技术和科学进步将推动对定制生命科学空间的长期强劲需求 [9][10] - 医疗办公楼（MOB）主要位于各自市场排名第一或第二的医院园区内，与顶尖医院合作的HCA开发项目是主要增长途径，新的园区内物业竞争受限 [11] - CCRC受益于强劲需求和房价支撑，几乎没有新竞争，投资组合替换成本至少是成本基础的三倍，经风险调整后的收益率高 [12] - 公司计划继续执行现有战略，专注于三个核心业务的发展和扩张，利用自身优势，避免进行大规模并购带来的成本、努力和风险 [100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀使建筑成本在过去一年上涨10% - 20%，土地价格涨幅更大，但公司13亿美元的活跃开发项目均有GMAX合同，管道已全额融资且71%已预租，预计高土地和建筑成本将抑制新供应 [13][14] - 尽管短期利率上升会对近期收益有一定影响，但公司认为浮动利率债务与投资组合匹配，且能在周期中降低平均成本，公司净债务与EBITDA比率低于目标，有充足资金 [15][16] - 生命科学业务方面，虽然公共生物科技市场波动且新供应增加，但公司投资组合的入住率和吸纳率保持强劲，租金持续增长，NIH资金处于历史高位，风险投资支持生物科技增长 [10] - 医疗办公业务方面，公司预计如果通胀和建筑成本持续上升，市场租金最终会反映增长，租金自动调整机制也会相应变化，且公司MOB投资组合大部分为三净租赁，在通胀期间能在很大程度上免受费用影响 [65][67] 其他重要信息 - 上周，Kathy Sandstrom被董事会任命为独立副主席和提名与公司治理委员会主席，将协助规划未来董事会领导角色和继任事宜 [17] - 本季度FFO调整中有一些大项目，包括因医疗办公楼租户搬迁和拆除成本产生的1400万美元非经常性损失，2021年第四季度对房地产计提的1700万美元减值，以及出售Frye医院获得的2300万美元收益 [30][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否有更多动力将未来租约与基于CPI的系统挂钩 - 生命科学业务一般处于固定扶梯市场，旧金山湾区约3.5%，圣地亚哥和波士顿约3%，目前未看到扶梯实际变化 [33] - 医疗办公业务多年来大多实现3%的租金增长，目前正努力提高到3.25% - 3.5%，市场大多不接受基于CPI的租约，若实施，医生通常希望设置较低下限，目前公司继续推动更高的固定涨幅 [34] 问题2: 如何看待土地储备规模与当前总活跃开发管道的关系，以及未来的增长情况 - 包括致密化在内，公司约有110亿美元的未来开发活动，预计在未来10 - 15年进行，目前每年开发支出约6亿美元，有13亿美元的开发管道，计划保持充足管道和长期开发跑道 [35][36] 问题3: 能否提供未在补充材料中体现的土地开发机会的公平市场价值更新 - 生命科学投资组合中600多万平方英尺的土地储备，近一半是空地或多余土地，另一半多是通过重新分区可增加面积的致密化土地 [39] - 空地大多已在资产负债表上多年，土地价值大幅上升，如南旧金山过去一年上涨50% - 100%，部分运营资产上的土地在资产负债表上价值几乎为零，随着分区和授权程序推进，土地价值将显著增加 [40] 问题4: 关于资产负债表上浮动利率债务敞口，商业票据剩余约10亿美元，计划如何处理 - 公司目标是浮动利率债务占总债务的15%左右，考虑股权远期合约和可变利率贷款应收款后，目前处于目标水平 [42][43] - 浮动利率债务是为开发项目融资的有效方式，项目交付时会将其转为长期债务，公司认为浮动利率债务在多个周期内可降低平均成本并提供提前还款灵活性，虽目前利息费用处于指引高端，但运营投资组合表现改善可抵消影响 [43][44] 问题5: 如何分析生命科学业务板块的租户信用，是否有观察名单及后续担忧 - 评估租户信用从两个维度考虑，一是租户自身信用状况，包括定量指标（如现金状况、市值）和定性指标（如管理团队经验、财务合作伙伴质量、业务组合广度）；二是房东投资的性质和规模，以及租户改进和投资的可重复使用性 [48][49][53] - 公司一直有信用观察名单，过去几年名单规模缩小，但上一季度因资本市场特别是公开市场情况，开始更密切关注一些公司，不过对业务有信心，因为优质房地产位置和显著的按市值计价机会可快速填补空置空间 [56][58] 问题6: 是否考虑出售或减少医疗办公楼（MOB）投资组合 - 公司喜欢MOB业务，因其高校园占比和优质校园资源，预计能带来高于平均且更稳定的回报，还有与HCA的增值开发计划 [62] - MOB业务与生命科学业务有协同效应，共享公司后台交易、资本支出开发、租赁和数据分析等资源，有助于提高管理效率和降低资本成本，是公司多元化业务的重要组成部分 [63] 问题7: 未来医疗办公业务是否有可能协商出带有更高增长激励的租约 - 过去10年医疗办公业务的续租利差和NOI增长在2%左右，高于当时的CPI，公司声誉良好且增长稳定 [65] - 平均租约期限为4 - 5年，若通胀和建筑成本持续上升，预计市场租金和租金自动调整机制最终会反映增长，但目前要求6%的CPI自动调整还为时过早 [65] - 公司MOB投资组合大部分为三净租赁，在通胀期间能在很大程度上免受费用影响 [67] 问题8: 生命科学业务在衰退环境中租金的粘性如何，IPO市场下滑是否导致潜在初创租户放缓或担忧 - 过去十年公司三个核心市场租金上涨7% - 10%，过去12个月上涨15% - 20%，但不认为租金会永远保持10%以上的增长 [69] - 业务可能有所放缓，但研发领域的资金来源多样，NIH资金每年约增长6%，风险投资资金依然强劲，预计并购、合作等活动在2022年将回升 [70][71] - 公司可租赁空间有限，仍有大量成功租赁案例，三个核心市场的供需情况在2022年和2023年仍良好，开发管道预租率71%，未来三年租约到期量不多 [72][73][74] - 分析发现，新建专用开发项目的预租水平明显高于改造项目，现有企业的预租率远高于新进入者 [76][77] 问题9: HCA开发管道中剩余空间的典型预算租赁时间框架是怎样的，之前交付的项目达到稳定入住率的情况如何 - 第三方租户的兴趣通常在建筑完工后才会增加，例如格兰德斯特兰德和默特尔比奇的第一座建筑在开业约一年半后基本达到100%出租，一般在初始开业后一年半到两年达到80% - 90%以上的稳定入住率，具体取决于市场、建筑规模等因素 [78] 问题10: 医疗办公REIT同行的拟议并购活动对公司的健康系统关系和机会有何影响 - 公司未签署HCA的保密协议，也未参与任何与HR的合并对话，不是相关文件中提及的任何一方，也未为交易提供融资 [82] - 公司战略是利用关系和规模进行一次性市场交易，专注于生命科学和HCA开发项目的开发和识别，同行的并购活动对公司影响不大 [83] 问题11: 医疗系统的劳动力动态是否对医疗门诊房地产的扩张或缩减决策产生影响 - 未看到劳动力问题对公司设施产生影响，HCA本季度收入表现良好，入院和手术数量增加，预计会解决费用问题 [85][86] - 越来越多的急性服务在门诊环境中提供，且在公司建筑中提供服务成本更低，可能会增加对公司建筑空间的需求 [86] 问题12: 预计2023年和2024年的开发项目回报率是否会低于当前水平 - 市场租金有所帮助，但成本上升，特别是土地成本大幅上涨，公司目前开发项目的成本收益率约为7.5%，预计未来项目收益率可能降至6.5%左右 [88] - 由于公司持有大量低成本土地，实际回报率可能高于预期，公司会密切关注各市场的供需情况，调整开发项目的启动和时间安排 [88][90] 问题13: 关于Tailwave项目的最新进展和潜在启动时间 - 公司团队定期与当地利益相关者沟通，使项目与社区规划保持一致，拟议的政策命令仍在立法程序中，预计将成立一个工作组就重新分区提出建议，公司将与该组密切合作，目前对该投资的收益率满意 [91] 问题14: 能否提供医疗办公楼拆除项目的更多信息，包括建筑年龄、收购时间，以及是否会引发对投资组合中特定年代MOB建筑的系统性审查 - 该建筑于2000年作为MedCap交易的一部分被收购，Healthpeak于2003年底收购MedCap，建筑已在投资组合中约22年，超过40年历史 [94] - 拆除原因是在重新开发过程中发现地板板不规则，经法医工程师检查，考虑到建筑年龄、设计和修复成本，决定拆除重建以确保生命安全，已将所有租户搬迁，预计第三季度拆除 [94][95] - 检查了同一园区内由同一承包商建造的其他建筑，未发现类似问题，认为这是偶然事件，预计不会在投资组合中再次发生 [95] 问题15: 公司作为整合者的基调是否发生变化，未来是否难以看到公司参与并购交易 - 公司过去几年将投资组合调整为三个核心业务，消除了所有问题资产，目前三个业务具有不可替代的优势和扩张机会 [99][100] - 公司认为现有战略具有竞争优势，继续执行该战略，避免进行大规模并购带来的成本、努力和风险，专注于当前业务的发展和扩张 [100][101]

公司房地产投资组合规模与构成 - 公司合并房地产投资组合从IPO时约1.24亿美元增长至2021年12月31日约57亿美元[18][29] - 截至2021年12月31日，合并投资组合含279处医疗房产，净可出租面积约1559.1533万平方英尺，出租率约95%，加权平均剩余租期约6.3年[18] 公司投资组合租赁条款 - 截至2021年12月31日，约94%的年化基础租金来自绝对净租赁和三净租赁，租约初始期限5 - 15年，年租金递增约1.5% - 4.0%，加权平均约2.4%，6.2%的年租金递增由CPI变化决定[19] 公司运营合伙企业单位持有情况 - 截至2022年2月15日，公司拥有运营合伙企业单位约95% [23] 公司绿色认证与荣誉 - 2019 - 2021年，公司分别获8个、10个、10个IREM CSP认证，约18.6%的投资组合面积获认证，2021年获能源之星年度合作伙伴奖，自2014年成为合作伙伴[35] - 截至2021年12月31日，49%的管理投资组合含绿色租赁条款，2020年获绿色租赁领导者称号，投资组合含2个LEED认证房产[35] - 2021年公司首次提交GRESB申请，得分75分（满分100分），高于国际平均的73分，获绿色之星称号[35][37] 公司社会责任贡献 - 2021年公司慈善、筹款和实物捐赠超44.8万美元，超2021年35万美元目标[37] - 2021年公司员工社区服务约695小时[38] - 2021年公司为商业地产职业奖学金项目提供了1.1万美元的资金支持和实物服务[82] - 2021年公司在慈善、筹款和实物捐赠方面的贡献超过44.8万美元，超过了35万美元的目标[89] 公司物业地理风险 - 约22.91万平方英尺（占450万平方英尺的一部分）的3处医疗办公楼位于FEMA指定的100年洪泛区[45] 美国医疗保健行业规模与人口趋势 - 美国医疗保健行业规模预计从2019年的3.8万亿美元增长至2028年的6.2万亿美元，年均增长率为5.4%，占GDP比例将达19.7%[49][50] - 2016 - 2060年，美国65岁以上人口预计从4920万增至近9470万，85岁以上人口预计从640万增至1900万；65岁以上人口占比将从2016年的15.2%增至2030年超20%[51] 美国医保覆盖情况 - 2009年约5000万美国人无医保，2020年降至约2800万[57] 医疗支付政策变化 - 2021年CMS降低部分医院门诊服务支付水平，预计OPPS整体支付增长2.4%；2022年符合质量报告要求的医院OPPS支付率更新2%，继续降低所有校外HOPD的E&M服务支付率[61] 公司特定资产租金占比 - 截至2021年12月31日，603资产租金约占公司总合并投资组合年化基础租金的16%[62] 公司物业地区分布 - 截至2021年12月31日，约12.0%的合并可出租总面积来自位于得克萨斯州的物业[65] - 截至2021年12月31日，约190万平方英尺可租赁面积和4780万美元总综合年化基础租金来自得克萨斯州，分别占12.0%和13.5%[148] 公司租户租金收入占比 - 截至2021年12月31日，公司前五大租户租金收入约6810万美元，占合并物业年化基础租金的19.3%；与CommonSpirit Health有关联的租户租金占比14.7%[67] - 截至2021年12月31日，与CommonSpirit Health有关联的租户约占公司总合并年化基础租金的14.7%[163] 公司气候相关工作 - 2020年公司实施气候相关财务披露工作组（TCFD）建议，并于2021年扩大相关工作[46] 门诊手术中心政策变化 - 2019年CMS扩大门诊手术中心可执行和报销的手术程序列表，2022年继续扩大并采用提名程序[54] 公司业务季节性特征 - 公司业务预计不会受到重大季节性波动影响[69] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有89名全职员工，且无人受集体谈判协议约束[73] - 2021年公司员工参与年度员工敬业度调查的比例为93%[74] - 2021年公司年度敬业度调查的响应率约为93%[76] - 2021年公司的5名暑期实习生均为多元化人才[79] 医疗补助计划情况 - 截至2020年12月1日，12个州选择不采用医疗补助扩展计划，39个州和哥伦比亚特区采用了该计划[95] - 2014 - 2016年联邦政府支付了医疗补助扩展的约100%额外费用，现在各州需支付部分费用[95] 医保相关政策变化 - 2019年起《平价医疗法案》的个人强制保险罚款降为零[97] - 价格透明度规则于2021年1月1日生效[100] - 《无惊喜法案》自2022年1月1日起生效，违规者每次最高面临10000美元的民事罚款[102][104] 新冠相关资金与政策 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》授权1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金发放，《新冠病毒应对和综合拨款法案》又增加30亿美元资金[111] - 公共卫生和社会服务应急基金分多批分配，包括向医疗保险提供商分配500亿美元、向医疗补助提供商分配180亿美元、基于新冠相关财务损失和费用分配245亿美元、向高影响地区医院和特定其他提供商分配约600亿美元[111] - 2021年12月10日，国会通过法案将2%的医疗保险自动减支暂停期延长至2022年4月，之后三个月减支比例降至1%，还防止了4%的法定现收现付式减支和某些费率削减[116] - 2021年11月4日，CMS发布临时最终规则要求特定设施工作人员接种新冠疫苗，OSHA发布紧急临时标准要求100名及以上员工的公司强制员工接种疫苗[118] - 2022年1月13日，最高法院裁定CMS可实施其临时最终规则，OSHA不得实施其疫苗或检测规则[119] - 公共卫生和社会服务应急基金在不同时间段收到的资金有不同的使用截止日期和报告时间段，如2020年6月30日、12月31日、2021年6月30日和12月31日结束的六个月期间收到的资金，使用截止日期分别为2021年6月30日、12月31日、2022年6月30日和12月31日，报告时间段为各截止日期后的三个月[115] 公司租户收入来源与风险 - 公司租户和运营商的收入来源包括政府医疗保健计划和非政府付款人，付款人降低成本的努力可能导致某些服务报销减少或增长放缓[108] 医疗保健设施法规要求 - 某些医疗保健设施需遵守广泛的联邦、州和地方许可、认证和检查法律法规，许多州要求医疗保健提供商获得需求证书[110] 公司信息披露与准则 - 公司网站为www.docreit.com，在投资者关系板块免费提供各类报告，公司董事会制定了商业行为和道德准则，相关文件可在网站查询[121][122] 公司面临的风险 - 公司业务和运营受新冠疫情不利影响，或继续受其他疫情影响[127,134,135] - 公司投资集中在医疗保健地产，行业下行或影响业务[127,144,145] - 公司运营受经营地区经济等状况影响，尤其得克萨斯州[127,146,148] - 公司依赖租户支付租金，租户受疫情、法规、欺诈等影响或无法支付[128,136,139] - 公司运营受房地产行业风险影响，如空置、收租难等[129] - 公司融资面临风险，债务本息支付或使现金不足，外部资本获取可能困难[131] - 公司需保持REIT资格，否则面临税收不利后果[132,133] - 公司远程办公安排可能增加网络安全风险，影响业务[140] - 公司投资校外房产和合资项目可能不成功，影响业务[149,150,151] - 合资伙伴可能破产或无法出资，可能导致医疗设施建设或开发延迟或增加公司财务投入[153] - 公司医疗物业和租户面临周边医院和其他医疗物业竞争，可能无法实现预期收益[155] - 租户可能无法支付租金，公司在租户违约或不续租时可能难寻合适替代租户[159] - 公司可能无法成功识别和完成非公开市场收购及其他合适收购或投资机会，阻碍增长[166] - 公司投资开发项目可能无法获得预期回报，影响经营结果和可分配资金[168] - 公司现有部分物业及未来收购物业可能受地面租赁约束，存在失去物业风险[172] - 公司若需接受低于预期租金或进行重大资本支出以获取新租户，业务和经营结果可能受影响[174] - 未保险损失或超出保险范围的损失可能对公司财务状况和现金流产生不利影响[176] - 环境合规成本和负债可能影响公司经营业绩[177] - 公司可能无法进行分红，导致普通股市场价格下跌[180] - 网络安全事件可能扰乱公司业务并泄露机密信息[182] - 未达市场对公司业务的预期可能负面影响普通股市场价格并限制融资能力[184] - 利率上升可能增加公司利息支出，影响现金流和分红能力，导致股价下跌[187] 公司租约到期情况 - 截至2021年12月31日，公司合并物业中代表3.8%和5.2%租赁面积的租约将分别在2022年和2023年到期，另有0.3%租赁面积的租约已到期[161] 公司受地面租赁约束情况 - 公司97处合并物业，代表约51.1%的总可租赁面积和50.3%的年化租金收入，受包含特定固定租赁条款和使用限制的地面租赁约束[173] 公司可变利率债务情况 - 截至2021年12月31日，公司有大约3.796亿美元的可变利率债务未转换为固定利率[189] 公司投资组合管理情况 - 约41.9%的公司总投资组合可出租总面积由第三方物业管理公司管理[192] 医疗行业法规政策对公司影响 - 医疗行业监管严格，新法规或政策变化可能影响公司和租户财务状况[194] - 《平价医疗法案》的修订或废除可能对公司和租户产生重大不利影响[196] - 医疗法律法规及报销政策变化可能影响租户财务状况和支付租金能力，进而影响公司业务、财务状况和股价[202][203][205][207][210][215] - 租户受多种法律法规约束，包括消费者保护、运营、医保报销等相关法律[204] - 许多州通过需求证书（CON）法律监管医疗设施建设和扩张，租户项目未获批或延迟会受不利影响[206] - 医疗行业存在需求、报销方式、行业整合等多方面变化，可能影响租户经济表现和公司租赁收入[209][210] - 第三方支付方报销减少会影响租户盈利能力和支付租金或续租能力[212][215] - 租户收入来源包括私人保险、医保等，面临政府和私人支付方控制或降低医疗成本的压力[213] - 美国经济放缓使州预算受影响，可能减少医疗补助支出，影响租户业务运营[214] - 支付方降低医疗成本的努力可能导致租户某些服务报销减少或增长放缓[215] - 租户和公司受欺诈和滥用法律约束，租户违规可能影响支付租金能力[216]

财务数据和关键指标变化 - 2021年完成40亿美元高级住房处置计划，成功将收益再投资于核心生命科学和医疗办公（MOB）业务，并降低了杠杆 [7] - 全年运营资金（FFO）比初始指引高出0.06美元，同店业绩超出预期200个基点 [7] - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，总投资组合同店增长率为2.7%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估投资组合同店增长率为4% [37] - 第四季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [38] - 2022年调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店净营业收入（NOI）增长率指引为3.25% - 4.75% [43] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 2021年风险投资资金较上年增长50%，首次公开募股（IPO）增长25%，FDA批准的新生物制品数量是10年平均水平的两倍 [14] - 年度现金NOI超过6.25亿美元，运营投资组合当前按市值计价机会超过25%，加权平均租约到期时间为6年 [15][16] - 2021年租赁面积达280万平方英尺，是内部预算的2.5倍，现有租户占租赁活动的77% [27] - 第四季度同店NOI增长率为5.4%，全年增长率为7.2%，高于最新指引上限 [28] - 预计2022年交付约7亿美元的生命科学开发项目，2023年交付8亿美元，所有项目均有保证最高成本合同 [17][18] 医疗办公（MOB）业务 - 2021年租赁执行面积达310万平方英尺，租户留存率保持在80% [29] - 续约按市值计价为4.9%，受纳什维尔和西雅图市场活动推动 [30] - 第四季度同店现金NOI增长率为3.6%，全年增长率为3.1%，高于最新指引上限 [30][31] - 2021年完成8.34亿美元的MOB收购，为过去15年最高，混合稳定资本回报率为5.5% [31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第四季度同店NOI同比基本持平，环比增长16%（均剔除CARES法案资金） [33] - 12月是自2019年以来销售最好的月份，入门费现金收入持续超过摊销额，第四季度超过600万美元，全年超过1200万美元 [33][34] - 预计未来几年CCRC投资组合有2000 - 4000万美元的NOI增长空间，主要来自入住率提升 [36] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山：A类实验室空间租金目前处于80美元中段，较去年上涨约13%，公司在该子市场拥有最大市场份额 [21] - 圣地亚哥：A类实验室空间租金目前在70 - 80美元低端，较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高，公司三个项目均100%预租 [23] - 波士顿：实验室租金较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成高级住房处置计划后，专注于生命科学和MOB核心业务，发展项目成为增长战略的重要组成部分 [7][10] - 生命科学业务受益于科学进步和生物科技资金增长，专注于旧金山、波士顿和圣地亚哥三个核心市场 [8] - MOB业务专注于与顶级医院相关的校园物业，通过与HCA的合作开发项目实现增长 [9][32] - 公司凭借与卖家的关系进行收购，能够获取具有战略意义的资产，与私募股权的投资策略形成差异化竞争 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是富有成效的一年，公司业务表现良好，未来将受益于生命科学和MOB业务的增长趋势 [7] - 生命科学市场需求基本面强劲，但公共市场生物科技行业表现波动，不过不影响行业的整体需求 [97][101] - CCRC业务面临劳动力挑战，但近期情况有所改善，预计未来几年有NOI增长空间 [35][36] 其他重要信息 - 2022年发展、致密化和再开发支出预计为7.5亿美元，较2021年增加2.75亿美元 [41] - 公司预计嵌入式100多亿美元的影子开发管道将成为未来增长的关键驱动力 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年进行额外收购是否能实现增值，以及购买创收房地产与资本成本的关系 - 收购是否增值取决于资本成本、股票交易价格等因素，公司有机会但不确定，会持续关注市场机会 [50][51] 问题2: 生命科学租金未来一年是否仍有超过10%的增长潜力，以及核心市场的资本回报率趋势 - 核心市场A类空间资本回报率约为4%，过去十年租金复合增长率约为7%，近期较高，但不确定2022年是否继续保持高增长，不过预计租金增长仍有吸引力 [52][53][54] 问题3: 剑桥Alewife项目的政治障碍和时间安排更新 - 公司组建了当地团队，与利益相关者进行了有效沟通，拟议政策命令仍在立法过程中，公司认为是积极因素，项目是长期愿景，目前有运营资产产生收益 [55][57][58] 问题4: 2022年发展项目的NOI贡献和节奏 - 参考补充资料中的发展和再开发时间表，初始入住时开始产生FFO，约六个月后开始产生现金NOI，发展项目对全年收益贡献约为每股0.05美元 [61][62][63] 问题5: 如何在医疗办公资产类别中继续进行收购以扩大投资组合 - 通过与卖家的关系直接进行收购，通常是一次收购一栋建筑，注重挑选具有战略意义的资产，目前仍有增值机会 [67][68] 问题6: 剑桥和南旧金山的生命科学项目交付日期是否会因通胀而推迟 - 项目均有保证最高成本合同，风险较低，与项目团队合作能提前锁定设计和订购材料，虽有市政方面的小延迟但不影响整体进度 [71] 问题7: 医疗办公资本回报率在2022年是否会有变化 - 过去6 - 12个月资本回报率下降约50个基点，利率对其影响难以确定，该资产类别需求高，公司通过发展项目实现增长，收购竞争激烈 [75][76][77] 问题8: 为何今年指导中排除投资活动或收购 - 去年因完成高级住房处置有大量资金需要投资，今年发展项目等资金可自给自足，收购需有合适的资本成本才能实现增值，因此暂不提供指导，若有增值收购则为额外收益 [79][80][81] 问题9: 7.5亿美元发展支出的资金来源 - 包括留存收益约1.5亿美元、非核心资产处置和卖方融资还款约3亿美元、非核心资产销售约1.75亿美元以及资产负债表容量约2亿美元 [86][87] 问题10: Alewife项目的混合用途组件如何规划，是否寻求合作伙伴 - 项目有混合用途，对于非生命科学和办公资产，如多户住宅和零售，会根据情况考虑引入合作伙伴，整体项目也可考虑合作伙伴，但尚未确定 [90][91] 问题11: 对于多户住宅资产，是出售土地获取前期价值还是长期持有 - 会将部分土地按价值出售给多户住宅开发商和运营商，以保持业务专注于医疗保健房地产 [93] 问题12: Alewife项目的资本部署时间和NOI贡献节奏 - 项目预计有两年时间与各方合作制定总体规划，期间资产收益率为4.2%，资本支出时间取决于规划，项目是长期项目，分阶段进行 [94][95] 问题13: 公共市场生物科技行业表现不佳是否会影响公司对生命科学业务的看法 - 生物科技股市波动受多种因素影响，IPO并非行业唯一资金来源，公司认为不影响行业需求，且预计并购活动可能增加 [97][98][101] 问题14: CCRC业务恢复后是否考虑出售以专注于生命科学和医疗办公业务 - CCRC业务虽占比小，但具有独特优势，如居民停留时间长、现金流稳定、土地开发潜力大、新供应少等，目前认为是优质资产，不考虑出售 [103][104][105] 问题15: CCRC业务2022年入住率展望，5%的费率增长是否能覆盖劳动力成本，劳动力压力何时缓解 - 劳动力情况有所改善，入住率年初表现良好，不同业务板块入住率有季节性特点，预计今年薪酬增长为高个位数，公司CCRC业务几乎无折扣，费率增长实施顺利，考虑到租户关系选择5%的增长幅度 [109][110][115] 问题16: 生命科学投资组合第四季度土地收购中，Vista Sorrento项目情况及Needham地块规划 - Vista Sorrento项目预计2023年开工，可能建造两栋共25万平方英尺的建筑；Needham地块需经过特殊许可审批，预计需数年时间，可能建成大型园区，有多种用途可能性 [118][119][123] 问题17: 是否考虑出售医疗办公资产以投资生命科学或医院等其他资产类别 - 医疗办公业务具有战略价值，能提供稳定回报和协同效应，不考虑出售投资于风险更高的资产类别 [131][133][136] 问题18: 今年生命科学同店业绩在4% - 5%区间的原因，以及与过去几年高于6%平均水平的差异 - 同店业绩主要受合同递增率、按市值计价、租户租赁和装修等因素影响，过去几年因入住率提升和坏账收益等因素超出指引，今年已基本满租，入住率提升空间有限，且同店指标存在一定噪音 [140][141][145] 问题19: 生命科学增长数据中嵌入的坏账假设 - 坏账假设约为50个基点，即约200万美元，会根据实际情况调整，也可用于主动终止租约的谈判 [150] 问题20: 三个关键生命科学市场的新供应情况及担忧 - 三个市场未来两年供应情况总体有利，需求大于供应，大部分供应已预租，且新建专用开发项目租赁情况优于改造项目，直接竞争的供应面积不到一半 [153][154][156] 问题21: 若现在启动2023年的发展项目，成本收益率如何 - 成本同比上涨6% - 10%，租金上涨13% - 18%，收益率实际上有所提高 [157] 问题22: 生命科学租赁结构是否有从固定增长转向通胀挂钩增长的空间，是否考虑进行更多生命科学风险投资 - 目前99%为固定利率，不太可能转向通胀挂钩增长；公司专注于房地产和金融业务，不考虑直接投资生物科技和制药公司 [160][162] 问题23: HCA等医院运营商增加资本支出开发，公司与HCA的开发项目是否有增量 - 目前已讨论的项目是现有重点项目，HCA在德州和佛罗里达的新医院开发项目可能需要MOB，目前尚早，但整体对MOB需求积压，有利于公司与HCA的开发项目 [164] 问题24: 7.5亿美元发展支出是否意味着今年有新项目开工，更倾向于生命科学还是MOB - 2022年不预计有新项目开工，主要是现有项目支出，预计2023年有三个新项目开工 [168] 问题25: CCRC业务第四季度劳动力成本管理良好的原因 - 第四季度合同劳动力和加班成本高，但空缺职位抵消了部分成本，同时存在季节性因素，如第三季度公用事业成本高、第四季度休假少，以及房地产税和坏账的时间安排也对第四季度有利 [171] 问题26: 指导中对信贷额度余额和潜在再融资的假设 - 浮动利率债务主要是信贷额度，将控制在总债务的15%左右，全年余额约为7.5 - 10亿美元，占30亿美元信贷额度的25% - 30% [174] 问题27: 医疗办公同店NOI指导高低端范围的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率和Medical City的表现，预计入住率基本持平，但尚未恢复到疫情前水平，有潜在上升空间，若疫情反复则可能下降，Medical City预计继续带来积极影响 [175]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for su ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.40美元，综合同店增长率为3.2%，董事会宣布每股股息为0.30美元 [19] - 第三季度末净债务与调整后EBITDA的比率为5倍，预计年底达到目标杠杆比率5倍左右 [19] - 上调2021年业绩指引，调整后FFO从每股1.55 - 1.61美元上调至1.58 - 1.62美元，综合同店NOI增长率从2.25% - 3.75%上调至3.5% - 4% [21] - 生命科学业务同店指引中点提高75个基点至6.5%，医疗办公业务同店指引中点提高25个基点至2.75% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 年初至今签署220万平方英尺租约，是年初全年预算的2倍，第三季度签署40.6万平方英尺续约租约，现金按市值计价为20%，同店现金NOI季度增长6.8%，年初至今增长7.7% [10][11] - 运营现金NOI年运行率超过5亿美元，加上已签署但未开始的开发租约，处于6亿美元区间 [12] - 活跃开发管道87%已预租，南旧金山Vantage一期项目启动，波士顿Alewife项目交付且88%已预租，平均租约费率为每英尺99美元，高于承保27% [9][17] 医疗办公业务 - 本季度有70万平方英尺租约开始执行，续约按市值计价为2.3%，过去12个月保留率为80%，同店现金NOI本季度增长2.9% [12][13] - 年初至今医疗办公收购约7.8亿美元，9月在达拉斯收购2个校园内医疗办公楼，10月在西雅图和新奥尔良各收购1个医疗办公楼 [8][14][15] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 受佛罗里达州Delta变种影响，第三季度入住率受临时影响，同店现金NOI增长为负1.7%（不包括CARES法案资金） [13][14] - 独立生活单元需求强劲，第三季度入门费销售接近2019年水平，入门费现金收入超过历史水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 波士顿、旧金山和圣地亚哥三个核心市场表现强劲，租金增长明显，过去12个月至少上涨10%，部分接近20% [10][91] - 南旧金山A类租金目前处于80 - 85美元区间，波士顿和圣地亚哥租金也有增长 [51][91] 医疗办公市场 - 纳什维尔、西雅图、达拉斯和丹佛等市场需求强劲 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注生命科学和医疗办公核心业务，将出售高级住房的40亿美元收益重新投入核心业务收购和债务偿还 [7][8] - 生命科学业务方面，在西剑桥收购6.25亿美元土地，计划未来十年开发多个A类生命科学物业，平衡东西海岸发展机会 [8][18] - 医疗办公业务方面，通过与医院的关系投资实现增长，专注于校园内开发项目，追求渐进式增长 [8][38][83] - 行业竞争方面，生命科学市场有新进入者和传统办公REIT转型竞争，但公司凭借土地优势、集群效应和经验，认为能获得更多业务份额 [105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学和医疗办公业务表现超预期，CCRC和主权财富基金合资企业表现基本符合预期 [6][7] - 生命科学市场基本面强劲，需求持续增长，公司土地储备充足，未来发展机会大，但会关注供需平衡和资金风险 [6][8][64][98] - 医疗办公市场需求稳定，与医院的合作项目有增长潜力 [12][38][39] - CCRC业务受劳动力短缺和Delta变种影响，短期有挑战，但长期看好佛罗里达市场，需求有望改善 [13][14][67][68] 其他重要信息 - 本季度公司获得GRESB绿色之星称号，并连续十年被纳入富时社会责任指数 [9] - 昨日发布西剑桥和南旧金山交易更新演示文稿，可在公司网站投资者演示部分查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期收购及剑桥市场吸引力，以及未来收购管道情况 - 公司在生命科学业务已收购和签约收购700万平方英尺以上土地，价值超100亿美元，未来10 - 12年无需额外收购土地即可开展开发业务 [25][32] - 西剑桥市场具有地址优势、交通便利、有生命科学历史和可规模化开发等特点，是收购的决定因素 [28][29] 问题2: 西剑桥交易中物业运营和处置方式 - 大部分物业由公司合作的物业管理集团管理，随着租约到期，不打算续约，部分物业不拆除，大部分灵活办公和工业物业将拆除重建 [34][35] 问题3: 医疗办公业务未来发展是开发还是收购为主 - 公司将通过与医院的关系投资实现医疗办公业务增长，开发项目有盈利潜力，未来有增长空间 [38][39] 问题4: 稳定状态下医疗办公和生命科学的资本化率 - 生命科学市场A类产品资本化率约4%，较过去12个月下降至少50个基点；医疗办公市场优质产品资本化率在4.5% - 5%之间 [41][42] 问题5: 西剑桥收购从NOI角度如何计算FFO收益率 - 8项资产6.25亿美元收购价中，3项稳定资产和康科德大道校园共约3.7亿美元，混合第一年GAAP资本化率约5%，其余约2.55亿美元覆盖土地资产按3%资本化利息计算，综合得出FFO收益率为4.2% [45][46][47] 问题6: 新开发项目的收益率及南旧金山潜在分区密度调整时间 - 南旧金山Vantage一期项目全成本每英尺1100 - 1150美元，收益率为中7%；西剑桥每英尺成本约1300美元，收益率也为中7% [51][52] - 南旧金山城市正在进行总体规划更新，目标是明年年中完成，可能实现FAR翻倍，具体取决于项目位置 [54][55] 问题7: 生命科学业务中投机性建设与预租定制建设的资金分配及CCRC业务劳动力成本影响 - 公司开发支出从每年1亿美元增加到4亿美元以上，未来可能增至每年6亿美元甚至更高，但会根据供需和预租情况调整 [64] - CCRC业务受劳动力短缺影响，第三季度费用增加约500万美元，预计未来一年多逐渐恢复正常 [67][68] 问题8: 西剑桥收购的现金收益率及周边竞争情况 - 现金收益率比GAAP收益率低约100个基点，处于中高2%区间 [69][70] - 西剑桥子市场主要有两个业主，公司与他们关系良好，未来有扩大业务的可能 [72] 问题9: 医疗办公和生命科学业务的相对回报和租金增长预期 - 医疗办公业务初始收益率比生命科学业务高50 - 100个基点，但生命科学业务合同 escalator 更高、资本支出更低，且租金增长快，综合内部收益率可能更高 [90][91][92] - 过去十年生命科学市场租金复合年增长率在5% - 7%之间，未来5 - 10年，尽管有新供应，但需求增长强劲，租金仍有增长空间 [94] 问题10: 生命科学办公空间员工实际占用率及传统办公REIT竞争情况 - 平均实际占用率约60%，圣地亚哥较高，旧金山较低，且呈上升趋势 [103] - 传统办公REIT转型有一定竞争，但公司凭借土地和经验优势，认为能获得更多业务 [105] 问题11: 是否考虑开拓新的生命科学集群市场及圣地亚哥业务战略 - 公司目前专注三大核心市场，不考虑开拓新集群市场，但认为其他公司可能会尝试 [107] - 圣地亚哥新收购项目预计2023年年中开始开发，公司将继续寻找机会补充土地储备 [110] 问题12: 劳动力问题对G&A和生命科学、医疗办公业务的影响 - 劳动力问题导致CCRC业务费用增加，影响同店增长，公司将其视为短期问题并努力解决 [113][114] - 公司内部G&A面临压力，会考虑通胀和劳动力市场压力，合理应对 [115][116] 问题13: 土地价值增长的时间范围 - 自COVID开始的约20个月内，土地价值因需求增加而上涨，不同位置涨幅不同，在10% - 50%以上 [119] 问题14: 西剑桥土地组合的产权风险和其他监管障碍 - 所有地块都需寻求产权，公司将与城市合作制定综合计划，利用规模优势帮助城市实现目标 [120] - 没有不寻常的监管障碍，公司在高壁垒市场有开发经验 [121] 问题15: 西剑桥覆盖土地项目何时可开展房地产开发 - 部分地块剩余租约期限为1 - 2年，与产权时间吻合，最快可在此期间开始建设；Raytheon租约为6年，是最长的 [125][126]

公司基本信息 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，主要收购、开发、拥有和管理医疗保健物业[33] - 公司于2013年7月24日完成普通股首次公开募股并开始运营[31] 财务数据关键指标变化 - 资产负债权益 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为43.57667亿美元和44.1395亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为15.67413亿美元和16.70659亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总权益分别为27.83163亿美元和27.15002亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司土地及改良资产分别为2.33073亿美元和2.31621亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司建筑物及改良资产分别为38.7337亿美元和38.24796亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司租户改良资产分别为7843万美元和7315万美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司累计折旧分别为7.59163亿美元和6.87554亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为1518万美元和2515万美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司租户应收账款净额分别为4846万美元和4757万美元[13] - 截至2021年6月30日，股东总权益为2,715,382,000美元，较2020年12月31日的2,641,297,000美元增长2.80%[22] - 截至2021年6月30日，总权益为2,783,163,000美元，较2020年12月31日的2,715,002,000美元增长2.51%[22] - 2019年12月31日，公司总权益为2480984美元，其中股东权益为2408948美元，非控股权益为72036美元[25] - 2020年3月31日，公司总权益为2675425美元，其中股东权益为2602289美元，非控股权益为73136美元[25] - 2020年6月30日，公司总权益为2744082美元，其中股东权益为2670971美元，非控股权益为73111美元[25] - 2021年6月30日其他资产总计125,359,000美元，较2020年12月31日的144,000,000美元有所减少[65] - 2021年6月30日债务总计1,338,916,000美元，较2020年12月31日的1,438,850,000美元有所减少[66] - 截至2021年6月30日，房地产贷款应收款净额账面价值为176,819千美元，公允价值为174,306千美元；2020年12月31日账面价值为198,800千美元，公允价值为198,814千美元[109] 财务数据关键指标变化 - 营收利润 - 2021年第二季度总营收112,925美元，2020年同期为109,066美元，同比增长3.54%[17] - 2021年上半年总营收226,264美元，2020年同期为216,494美元，同比增长4.51%[17] - 2021年第二季度净利润18,681美元，2020年同期为18,444美元，同比增长1.28%[17] - 2021年上半年净利润36,486美元，2020年同期为33,404美元，同比增长9.22%[17] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润为18,113美元，2020年同期为17,503美元，同比增长3.48%[17] - 2021年上半年归属于普通股股东的净利润为35,294美元，2020年同期为31,600美元，同比增长11.69%[17] - 2021年第二季度基本每股收益0.08美元，2020年同期为0.09美元，同比下降11.11%[17] - 2021年上半年基本每股收益0.17美元，2020年同期为0.16美元，同比增长6.25%[17] - 2021年上半年净收入为36486美元，2020年同期为33404美元[27] - 2021年第二季度总营收1.129亿美元，同比增长3.5%[126] - 2021年第二季度摊薄后每股净收益0.08美元，摊薄后每股正常化运营资金0.26美元[126] - 2021年第二季度，租金收入160,967美元，同比增加3,296美元，增幅2.1%；费用回收54,736美元，同比增加4,908美元，增幅9.8%；房地产贷款及其他利息收入10,561美元，同比增加1,566美元，增幅17.4%；总收入226,264美元，同比增加9,770美元，增幅4.5%[157] - 2021年上半年，总收入增加980万美元，增幅4.5%；租金收入增加330万美元，增幅2.1%；费用回收增加490万美元，增幅9.8%；房地产贷款及其他利息收入增加160万美元，增幅17.4%[158][159][160][161] - 2021年上半年，总费用增加650万美元，增幅3.5%；利息费用减少260万美元，降幅8.6%；一般及行政费用增加140万美元，增幅7.9%；运营费用增加540万美元，增幅8.7%；折旧及摊销增加230万美元，增幅3.1%[162][163][165][166][167] - 2021年Q2净利润为1.8681亿美元，2020年同期为1.8444亿美元；2021年上半年净利润为3.6486亿美元，2020年同期为3.3404亿美元[181][184][189] - 2021年Q2适用于普通股的FFO为5.8223亿美元，2020年同期为5.6523亿美元；2021年上半年为11.5891亿美元，2020年同期为10.9304亿美元[181] - 2021年Q2适用于普通股的Normalized FFO为5.8223亿美元，2020年同期为5.6628亿美元；2021年上半年为11.5891亿美元，2020年同期为10.9318亿美元[181] - 2021年Q2适用于普通股的Normalized FAD为5.5046亿美元，2020年同期为5.3117亿美元；2021年上半年为10.9509亿美元，2020年同期为10.3603亿美元[184] - 2021年Q2 NOI为8.2627亿美元，2020年同期为8.0494亿美元；2021年上半年为16.5123亿美元，2020年同期为15.9167亿美元[189] - 2021年Q2 Cash NOI为8.1157亿美元，2020年同期为7.8106亿美元；2021年上半年为16.1854亿美元，2020年同期为15.4078亿美元[189] - 2021年Q2 MOB Same - Store Cash NOI为6.7745亿美元，2020年同期为6.6184亿美元[189] - 2021年Q2一般及行政费用为9117万美元，2020年同期为8242万美元；2021年上半年为1.8582亿美元，2020年同期为1.7219亿美元[189] - 2021年Q2折旧和摊销费用为3.8105亿美元，2020年同期为3.7045亿美元；2021年上半年为7.6081亿美元，2020年同期为7.3792亿美元[189] - 2021年Q2利息费用为1.3541亿美元，2020年同期为1.4197亿美元；2021年上半年为2.7256亿美元，2020年同期为2.9823亿美元[189] - 2021年第二季度净收入为18,681美元，2020年同期为18,444美元[192] - 2021年第二季度折旧和摊销费用为38,105美元，2020年同期为37,045美元[192] - 2021年第二季度利息费用为13,541美元，2020年同期为14,197美元[192] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为122345美元，2020年同期为107730美元[27] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为41431美元，2020年同期为54167美元[27] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为81911美元，2020年同期为52027美元[27] - 2021年上半年，经营活动产生的现金流量为1.223亿美元，较2020年同期的1.077亿美元增加1460万美元[171] - 2021年上半年，投资活动使用的现金流量为4140万美元，较2020年同期的5420万美元减少1270万美元[172] - 2021年上半年，融资活动使用的现金流量为8190万美元，较2020年同期的5200万美元增加2990万美元[173] 财务数据关键指标变化 - 股份相关 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司普通股发行和流通数量分别为2.17402529亿股和2.09550592亿股[13] - 截至2021年6月30日，公司获授权最多可发行5亿股普通股，面值为每股0.01美元[31] - 2019年11月公司设立2019年ATM计划，可发售总发行价高达5亿美元的普通股；2021年5月设立2021年ATM计划，同样可发售总发行价高达5亿美元的普通股，并终止2019年ATM计划[34][35] - 2021年第一季度和第二季度，公司分别发售普通股288.7296万股和453.2343万股，加权平均价格分别为18.32美元和18.39美元，净收益分别为5235.8万美元和8251.9万美元；年初至今发售普通股741.9639万股，加权平均价格为18.36美元，净收益为1.34877亿美元；截至2021年6月30日，2021年ATM计划剩余可用额度为4.653亿美元[36] - 2021年1月，公司根据2013年计划向某些受托人授予13343个受限股单位；3月，向高管和部分员工授予目标水平为265275个受限股单位，向受托人授予43582个受限股单位[94][95] - 2021年公司根据2013年计划向高管和部分员工发行的受限股单位约40%基于两个特定市场条件归属，3月授予的加权平均授予日公允价值分别为每股27.53美元和30.82美元；其余60%及向受托人发行的100%基于特定绩效或时间条件归属，3月授予的授予日公允价值为每股17.21美元，向高管和部分员工发行的3月受限股单位综合加权平均授予日公允价值为每股22美元[96][97] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司确认非现金股份补偿均为90万美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，分别为180万美元和170万美元，2021年6月30日未确认补偿费用为330万美元[93] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司确认非现金股份补偿费用分别为250万美元和220万美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，分别为530万美元和430万美元，2021年6月30日未确认补偿费用为1450万美元[100] - 2021年第二季度通过ATM计划出售453.2343万股普通股，加权平均价格为18.39美元，净收益约8250万美元[126] 财务数据关键指标变化 - 债务相关 - 固定利率抵押票据2021年6月30日加权平均利率为4.79%，2020年12月31日为4.78%[66] - 可变利率抵押票据2021年6月30日利率为2.84%，2020年12月31日为2.90%[66] - 信贷协议包含8.5亿美元无担保循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，总借款能力达11亿美元，最高可达16亿美元[67][69] - 截至2021年6月30日，循环信贷额度借款利率为LIBOR + 0.90%，信贷协议包含0.20%的年费[70] - 2016年7月7日借款2.5亿美元，通过利率互换固定LIBOR为1.07%，当前固定利率为2.07%，2023年6月10日到期[71] - 截至2021年6月30日，公司遵守信贷协议的所有财务契约[72] - 截至2021年6月30日，公司无抵押循环信贷安排下未偿还借款为7200万美元，信贷协议定期贷款部分未偿还借款为2.5亿美元，当前无抵押借款基数允许公司再借款7.78亿美元[74] - 截至2021年6月3

Healthpeak Properties, Inc. (PEAK) Q2 2021 Earnings Conference Call August 4, 2021 11:00 AM ET Company Participants Andrew Johns - Vice President, Corporate Finance & Investor Relations Tom Herzog - Chief Executive Officer Scott Brinker - President and Chief Information Officer Peter Scott - Chief Financial Officer Tom Klaritch - Chief Operating Officer Mike Dorris - Senior Vice President-Co-Head of Life Science Scott Bohn - Senior Vice President-Co-Head of Life Science Conference Call Participants Nick Yul ...

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为43.70895亿美元和44.1395亿美元[16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为16.28931亿美元和16.70659亿美元[16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总权益分别为27.35231亿美元和27.15002亿美元[16] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总收入分别为1.13339亿美元和1.07428亿美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总费用分别为9509万美元和9231.3万美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净收入分别为1780.5万美元和1496万美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为1718.1万美元和1409.7万美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，基本每股净收入均为0.08美元和0.07美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，摊薄每股净收入均为0.08美元和0.07美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，宣布的每股普通股股息和分配均为0.23美元[20] - 2021年第一季度净收入为17,805千美元，2020年同期为14,960千美元[22][30] - 2021年第一季度综合收入为18,602千美元，2020年同期为4,974千美元[22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的综合收入为17,970千美元，2020年同期为4,700千美元[22] - 截至2021年3月31日，股东权益总额为2,663,712千美元，非控股权益总额为71,519千美元，总权益为2,735,231千美元[25] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为41,301千美元，2020年同期为34,858千美元[30] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为15,247千美元，2020年同期为22,076千美元[30] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为24,620千美元，2020年同期为12,525千美元[30] - 2021年第一季度现金及现金等价物净增加1,434千美元，期末余额为3,949千美元；2020年同期净增加257千美元，期末余额为2,612千美元[30] - 2021年第一季度支付利息23,335千美元，2020年同期为25,188千美元[30] - 2021年第一季度与2020年同期相比，总收入增加590万美元，即5.5%；总费用增加280万美元，即3.0%；净收入增加284.5万美元，即19.0%[143][147][149] - 2021年第一季度与2020年同期相比，经营活动现金流增加640万美元；投资活动现金流减少690万美元；融资活动现金流增加1210万美元[157][158][159] - 2021年第一季度与2020年同期相比，信贷安排加权平均实际利率从2.8%降至1.1%，利率互换合约增加100万美元[151] - 2021年3月三个月净收入为17,805,000美元，2020年同期为14,960,000美元[167][170][175][178] - 2021年3月三个月FFO适用普通股为57,668,000美元，2020年同期为52,781,000美元[167] - 2021年3月三个月正常化FFO适用普通股为57,668,000美元，2020年同期为52,690,000美元[167][170] - 2021年3月三个月正常化FAD适用普通股为54,463,000美元，2020年同期为50,486,000美元[170] - 2021年3月三个月NOI为82,496,000美元，2020年同期为78,673,000美元[175] - 2021年3月三个月现金NOI为80,697,000美元，2020年同期为75,972,000美元[175] - 2021年3月三个月MOB同店现金NOI为66,935,000美元，2020年同期为65,344,000美元[175] - 2021年3月三个月EBITDAre为73,002,000美元，2020年同期为69,759,000美元[178] - 2021年3月三个月调整后EBITDAre为77,863,000美元，2020年同期为74,082,000美元[178] - 2021年加权平均流通普通股数量为217,322,425股，2020年为202,842,340股[167] 公司股权与股份相关情况 - 截至2021年3月31日，公司获授权发行最多5亿股普通股，面值为每股0.01美元[34] - 2019年11月公司启动ATM计划，可发行出售总发行价高达5亿美元的普通股，2021年第一季度出售2887296股，加权平均股价18.32美元，净收益约5240万美元，截至2021年3月31日剩余额度4920万美元[37][38] - 2021年1月4日，公司赎回116110个A系列优先股单位，总价值2530万美元，截至2021年3月31日无A系列优先股单位流通[41][42] - 2021年3月19日，公司宣布为2021年第一季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于4月16日支付[44] - 2019年4月30日，信托公司修订并重新制定2013年股权奖励计划，授权发行的普通股总数增至7000000股，计划期限延长至2029年[91] - 2021年第一季度，信托公司授予187262股限制性普通股，总价值320万美元，归属期为1年[92] - 截至2021年3月31日，未归属限制性普通股为244409股，2021年和2020年第一季度非现金股份补偿分别为90万美元和80万美元，2021年3月31日未确认补偿费用为360万美元[94] - 2021年1月，公司授予13343个限制性股票单位给受托人，归属期1年，授予日公允价值为每股17.80美元[95] - 2021年3月，公司授予管理人员和员工265275个、受托人43582个限制性股票单位，部分归属基于市场条件，部分基于绩效或时间条件[96] - 2021年授予管理人员和员工的限制性股票单位约40%基于市场条件归属，3月授予的加权平均授予日公允价值为每股27.53美元和30.82美元，假设波动率为33.3%等[97] - 截至2021年3月31日，未归属限制性股票单位高管为976570个、受托人为76351个，2021年和2020年第一季度非现金股份补偿费用分别为280万美元和210万美元，2021年3月31日未确认补偿费用为1660万美元[100][101] - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙企业约97.4%的OP单位；截至4月26日，有2.15469415亿股流通普通股[133] - 2021年3月19日，董事会授权并宣布2021年第一季度每股普通股现金分红0.23美元，4月16日支付给4月2日登记在册的股东和OP单位持有人[137] - 截至2021年3月31日，公司自股息再投资和股票购买计划实施以来已发行151273股普通股[198] 公司房地产相关业务数据 - 截至2021年3月31日，房地产应收贷款包括21笔夹层贷款、2笔建设贷款和3笔定期贷款，贷款损失准备金为20万美元[48] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金收入分别约为8950万美元和8660万美元，2021年和2020年第一季度租金收入调整的坏账均为10万美元[49][51] - 2021年第一季度公司完成两项医疗公寓单元收购，投资约70万美元，提供480万美元夹层贷款和1050万美元建设贷款（截至3月31日已发放260万美元），支付30万美元额外收购对价，总投资约840万美元，产生约10万美元资本化成本[57] - 2021年第一季度公司出售一处医疗办公设施，售价约50万美元，确认微小净亏损[60] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，无形资产和负债的账面价值有相应变化，如在位租赁资产净值分别为18069万美元和18897.5万美元等[62] - 2021年第一季度，已收购租赁无形资产摊销中，在位租赁摊销费用为8314000美元，高于市场租赁的租金收入减少927000美元等[63] - 截至2021年3月31日，未来累计净摊销中，2021 - 2025年及以后净收入减少总计15806000美元，费用增加总计243333000美元[65] - 截至2021年3月31日，资产租赁无形资产和负债租赁无形资产的加权平均剩余摊销期分别为27年和41年[66] - 截至2021年3月31日，其他资产总计124612000美元，较2020年12月31日的144000000美元有所减少[67] - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合总值约49亿美元，由262处医疗物业组成，净可租面积约13,969,275平方英尺，出租率约96%，加权平均剩余租期约6.7年[126] - 截至2021年3月31日，公司约94%的年化基本租金来自绝对和三净租赁，约5%来自改良毛基止租赁；租约初始期限5 - 15年，年租金递增约1.5% - 3.0%，加权平均约2.4%[127][128] - 截至2021年3月31日，分别有3.2%、4.4%和4.8%的租赁面积租约将在2021、2022和2023年到期[128] - 2021年4月7日和21日，公司分别以约900,000美元和约35,300,000美元完成两项医疗物业收购[122] - 截至2021年3月31日，公司前五大租户信用集中度占总ABR的20.4%，前五大地理区域集中度占总ABR的44%[118][119] - 截至2021年3月31日，公司非取消租赁未来最低租金付款总额为2,298,045,000美元[111] - 截至2021年3月31日，公司非取消停车、空中、地面和企业租赁未来最低租赁义务未折现总额为185,872,000美元，租赁负债现值为73,946,000美元[116] - 2021年第一季度，公司租赁成本总计826,000美元，其中经营租赁成本为575,000美元，可变租赁成本为251,000美元[117] - 截至2021年3月31日，公司房地产贷款应收净额为206,938,000美元，公允价值为203,616,000美元；应收票据净额为2,021,000美元，公允价值为2,021,000美元[110] - 2021年第一季度，公司完成两项医疗公寓收购，投资约70万美元；提供480万美元夹层贷款和1050万美元建设贷款，截至3月31日已发放260万美元；支付30万美元额外收购对价，总投资约840万美元[135] - 2021年第一季度，公司出售位于密歇根的一栋医疗办公楼，售价约50万美元，确认微小净亏损[136] - 自2021年3月31日以来，公司完成两项收购，分别以约90万美元和3530万美元收购亚特兰大医疗公寓和佛罗里达医疗办公设施[138] 公司债务相关情况 - 截至2021年3月31日，债务总计1422645000美元，较2020年12月31日的1438850000美元有所减少[69] - 信用协议包含8.5亿美元无担保循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，总借款能力达11亿美元，最高可达16亿美元[70] - 截至2021年3月31日，公司无担保循环信贷额度下有1.56亿美元借款，定期贷款下有2.5亿美元借款，当前无抵押借款基数允许再借6.94亿美元[76] - 截至2021年3月31日，公司高级票据发行和未偿还本金总额为9.75亿美元，各到期年份金额不同[77] - 截至2021年3月31日，公司合并债务总额约14亿美元，加权平均利率为3.49%[80] - 2021年和2020年第一季度，公司债务利息费用（不包括递延融资成本摊销）分别为1310万美元和1500万美元[82] - 截至2021年3月31日，公司有5份未到期的利率互换合约，名义总额为250000千美元，有效固定利率为2.07%，2021年3月31日负债余额为4538千美元，2020年12月31日为5317千美元[85][86] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应计费用和其他