公司房地产投资 - 公司租赁面积到2026年将有22.8%到期[8] - 公司主要投资于提供高质量医疗服务的房地产[9] - 公司通过医生和医院关系寻找投资机会，拥有高质量的医疗房地产组合[11] 公司社区价值创造 - 公司致力于在社区中创造价值，通过公益捐赠和员工志愿服务回馈社区[18] 公司资源管理 - 公司在能源和水资源管理方面取得了显著成就，包括能源消耗数据覆盖率和水资源管理活动指标[18] - 公司积极进行能源减少和水资源管理，采取LED照明改造和建筑控制系统优化等措施[20] - 公司利用水资源管理政策和低流量装置等策略来减少用水[21] 公司气候变化适应 - 公司关注气候变化适应和气候准备工作，积极识别气候风险并实施预防措施[23] 健康保健行业发展 - 健康保健行业预计将从4.5万亿美元增长到6.8万亿美元，到2030年将占美国GDP的19.6%[26] - 美国65岁以上人口预计将从2016年的49.2百万增长到2060年的94.7百万，85岁以上人口预计将从6.4百万增长到19.0百万[27] - 门诊护理持续向门诊护理转变，这增加了对额外门诊设施和更小、更专业和更高效医院的需求[29] 公司运营和员工关怀 - 公司在2022年的员工参与调查率达到了95%，较去年增长了2%[39] - 公司的员工留存率在2022年达到了94%，较去年增长了4%[39] - 公司成立了DEI委员会，致力于推动多样性、公平和包容性政策和倡议[38] - 公司在2022年获得了Bloomberg性别平等指数的认可[39] - 公司在2022年获得了CRE Insight Journal“卓越的DEI”奖[51] - 公司提供了丰厚的薪酬和福利待遇，包括年度奖金、医疗和牙科保险、带薪休假等[54] - 公司在2022年的慈善捐赠超过了408,800美元，超过了2022年的目标[55] - 公司通过团队志愿者活动在2022年贡献了455个小时[56] 医疗保健法规影响 - 美国政府颁布的医疗保健改革法律对公司运营和财务状况产生重大影响[58] - 2010年签署的《平价医疗法案》和《医疗保健与教育和解法案》对公司及其物业的经营者和承租人产生直接影响[59] - 2020年5月颁布的信息阻塞法规对医疗保健提供者的行为产生了影响[63] 医疗保健支付和政策 - 部分租户和运营商的收入来源包括政府医疗保健计划，如联邦医疗保险计划、州级医疗补助计划等[66] - 政府和州政府在医疗保健改革倡议和面临重大预算赤字的情况下，可能继续努力降低成本，可能导致某些租户和运营商提供的某些服务的补偿减少或增长放缓[66] - 通过CARES法案和CAA，联邦政府授权1750亿美元的支付，用于通过公共卫生和社会服务紧急基金（PRF）分配，CAA还向PRF计划增加了30亿美元的资金[69] - 2022年10月，最高法院拒绝听取10个州对CMS强制接种疫苗规定的挑战，这些法规要求医疗保险和医疗补助参与机构的工作人员接种COVID-19疫苗[71] 公司财务状况 - 截至2022年12月31日，公司总共的债务约为18.18亿美元[225] - 公司的固定利率债务占总债务的83.7%[225] - 公司的浮动利率债务占总债务的16.3%[225]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度,公司实现了正常基金运营(FFO)6150万美元,每股0.26美元 [30] - 2022年全年,公司实现了正常基金可供分配(FAD)2.42亿美元,同比增长10.6%,每股FAD为1.1美元 [31] - 租赁价差保持强劲,第四季度为7% [31] - 公司预计未来租赁价差将保持中单位数增长,高于行业历史平均水平的2%-3% [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司2022年全年租赁总面积超过100万平方英尺,其中续租超过80万平方英尺,平均租赁价差为6% [10] - 2022年第四季度,公司完成了14.1万平方英尺的续租,租赁价差为7% [42] - 公司预计2023年续租价差将保持中单位数增长,保持在75%左右的高续租率 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司2022年第四季度同店NOI增长1.5%,低于历史2%-3%的增长率,主要受到两处资产的影响 [44][45][46][47] - 剔除上述两处资产,公司2022年第四季度同店NOI增长2% [48] - 公司预计2023年下半年同店NOI增长将有所改善 [55] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于提高资产的市场租金水平和出租率,并积极寻求医疗办公楼收购和开发机会 [26] - 公司开发项目管线超过2亿美元,预计收益率在7%-8%之间,体现了公司与医疗系统合作开发的战略 [26][141][142][143] - 收购市场尚未稳定,公司将保持谨慎,等待收购和开发机会使其符合长期财务目标 [27][34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产表现良好,需求保持强劲,资产负债表处于良好状态,为外部增长做好准备 [10] - 医疗行业正在向门诊转移,医疗系统需要更多门诊空间,为公司带来大量开发机会 [85][86] - 医疗行业整体经营环境有所改善,劳动力压力和通胀压力有所缓解,但医疗收费的提升仍需一定时间 [86][87] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria提问** 询问公司对2023年出租率和同店NOI增长的预期 [59][60][61][62][63] **John Thomas回答** 公司目标是将出租率提高至95%-96%,同店NOI增长将在2023年下半年有所改善,恢复到历史2%-3%的水平 [60][61][62] 问题2 **Joshua Dennerlein提问** 询问公司2023年续租租金增幅情况 [69] **John Thomas回答** 公司2022年第四季度续租租金增幅达3%以上的占比超过60%,公司将继续推动租金增幅超过历史平均水平 [79][80][81][82] 问题3 **Tayo Okusanya提问** 询问公司如何应对运营成本上升的压力 [90][91][92][93][94][95][96][97] **Mark Theine回答** 公司可控的运营成本上升约5.5%,主要通过提高租金回收率(84%)来抵消,同时也在积极采取节能等措施控制成本 [92][93][94][95]

财务数据关键指标变化（资产相关） - 截至2022年9月30日，公司净房地产投资为4986749美元，较2021年12月31日的5036301美元有所下降[12] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为2512美元，较2021年12月31日的9876美元减少[12] - 截至2022年9月30日，公司总资产为5142474美元，较2021年12月31日的5182709美元有所下降[12] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金分别约为9950万美元和9540万美元[48] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，在租租约无形资产净值分别为2.14653亿美元和2.39187亿美元，高于市场租约无形资产净值分别为3109万美元和3271.2万美元，低于市场租约无形资产净值分别为2497万美元和2157万美元[60] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产总计分别为1.43569亿美元和1.31584亿美元[63] - 截至2022年9月30日，房地产贷款应收款净额账面价值为120,432千美元，公允价值为116,406千美元；2021年12月31日账面价值为117,844千美元，公允价值为115,385千美元[105] - 截至2022年9月30日，公司房地产总投资组合从2013年7月IPO时的约1.24亿美元增长至约58亿美元[123] 财务数据关键指标变化（负债相关） - 截至2022年9月30日，公司总负债为2173804美元，较2021年12月31日的2188595美元略有下降[12] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，总债务分别为18.86527亿美元和19.11918亿美元[64] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的预定本金还款总额为19.02178亿美元，其中2022年为24.8万美元，2023年为1600.8万美元，2024年为5971.9万美元，2025年为2.87476亿美元，2026年为1.70476亿美元，之后为13.68251亿美元[75] - 截至2022年9月30日，公司合并债务总额约为19亿美元，加权平均利率为3.75%[76] 财务数据关键指标变化（权益相关） - 截至2022年9月30日，公司普通股发行及流通股数为226763146股，2021年12月31日为224678116股[12] - 截至2022年9月30日，公司累计亏损为838729美元，较2021年12月31日的776001美元有所增加[12] - 截至2022年9月30日，公司累计其他综合收益为5323美元，而2021年12月31日为亏损892美元[12] - 截至2022年9月30日，公司总股东权益为2817845美元，较2021年12月31日的2836308美元略有下降[12] - 截至2022年9月30日，公司非控股权益为147537美元，较2021年12月31日的150725美元有所减少[12] - 截至2022年9月30日，公司总权益为2965382美元，较2021年12月31日的2987033美元略有下降[12] - 2020年12月31日，公司总权益为2715002美元，其中股东权益为2641297美元，非控股权益为73705美元[24] - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业约95.1%的OP单位；截至2022年10月26日，共有2.2826086亿股普通股流通在外[131] 财务数据关键指标变化（营收、利润、收益相关） - 2022年第三季度总营收为131,513美元，2021年同期为115,311美元，同比增长14.05%[16] - 2022年前九个月总营收为394,070美元，2021年同期为341,575美元，同比增长15.37%[16] - 2022年第三季度净利润为66,280美元，2021年同期为22,045美元，同比增长200.66%[16] - 2022年前九个月净利润为98,155美元，2021年同期为58,531美元，同比增长67.70%[16] - 2022年第三季度基本每股收益为0.28美元，2021年同期为0.10美元，同比增长180%[16] - 2022年前九个月基本每股收益为0.41美元，2021年同期为0.26美元，同比增长57.69%[16] - 2022年第三季度稀释每股收益为0.28美元，2021年同期为0.10美元，同比增长180%[16] - 2022年前九个月稀释每股收益为0.41美元，2021年同期为0.26美元，同比增长57.69%[16] - 2022年和2021年前九个月，公司净收入分别为98155美元和58531美元[26] - 2022年第三季度总营收1.315亿美元，同比增长14.1%[120] - 2022年第三季度摊薄后每股净收益0.28美元，去年同期为0.10美元[120] - 与2021年第三季度相比，2022年第三季度总营收增加1620万美元，增幅14.1%；总费用增加2140万美元，增幅22.0%；净收入增加4423.5万美元，增幅200.7%[137] - 2022年前九个月，公司总营收增加52.5百万美元，增幅15.4%，租金及相关收入增加55.768百万美元，增幅17.1%，房地产贷款及其他利息收入减少3.3百万美元，降幅21.0%[152][153] - 2022年前九个月，公司总费用增加65.9百万美元，增幅23.0%，利息费用增加11.6百万美元，增幅28.5%，一般及行政费用增加2.3百万美元，增幅8.1%[152][160] - 2022年前九个月，公司运营费用增加25.0百万美元，增幅24.3%，折旧和摊销增加27.3百万美元，增幅23.8%，2021年有0.3百万美元减值损失，2022年无[152][163][164][165] - 2022年前九个月，公司未合并实体权益损失变化0.8百万美元，主要因对戴维斯合资企业追加投资[166] - 2022年前九个月，公司出售投资性物业净收益约57.4百万美元，2021年为5.1百万美元[167] - 2022年第三季度净收入为66,280千美元，2021年同期为22,045千美元；2022年前九个月净收入为98,155千美元，2021年同期为58,531千美元[178][182] - 2022年第三季度FFO适用于普通股的金额为61,452千美元，2021年同期为58,095千美元；2022年前九个月为188,863千美元，2021年同期为173,986千美元[178] - 2022年第三季度Normalized FFO适用于普通股的金额为61,370千美元，2021年同期为58,095千美元；2022年前九个月为188,503千美元，2021年同期为173,986千美元[178][182] - 2022年第三季度Normalized FAD适用于普通股的金额为61,800千美元，2021年同期为54,591千美元；2022年前九个月为184,330千美元，2021年同期为164,100千美元[182] - 2022年第三季度净收入为66,280美元，2021年同期为22,045美元；2022年前九个月净收入为98,155美元，2021年同期为58,531美元[187] - 2022年第三季度EBITDAre为81,270美元，2021年同期为73,335美元；调整后EBITDAre为87,915美元，2021年同期为78,887美元[190] 财务数据关键指标变化（现金流相关） - 2022年和2021年前九个月，公司经营活动提供的净现金分别为202353美元和175747美元[26] - 2022年和2021年前九个月，公司投资活动使用的净现金分别为41680美元和118965美元[26] - 2022年和2021年前九个月，公司融资活动使用的净现金分别为168037美元和53931美元[26] - 2022年和2021年前九个月，公司现金及现金等价物净（减少）增加分别为 - 7364美元和2851美元[26] - 2022年前九个月，公司经营活动提供现金202.4百万美元，较2021年增加26.6百万美元，投资活动使用现金41.7百万美元，较2021年减少77.3百万美元[169][171][172] - 2022年前九个月，公司融资活动使用现金168.0百万美元，较2021年增加114.1百万美元，主要因普通股销售净收益减少、股息支付增加等[173] 财务数据关键指标变化（股息相关） - 2022年第三季度宣布的普通股每股股息和分配为0.23美元，与2021年同期持平[16] - 2022年前九个月宣布的普通股每股股息和分配为0.69美元，与2021年同期持平[16] - 2022年9月23日，公司宣布为截至2022年9月30日的季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于10月14日支付[40] - 2022年第三季度，公司宣布每股普通股现金分红0.23美元，于2022年10月14日支付[120] 财务数据关键指标变化（股份薪酬相关） - 2022年九个月内，信托向其高管和部分员工授予了24.7579万股限制性普通股，总价值为410万美元[86] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司确认的非现金股份薪酬分别为100万美元；2022年和2021年截至9月30日的九个月，分别为290万美元和280万美元，截至2022年9月30日未确认的薪酬费用为250万美元[89] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司确认的非现金股份薪酬分别为330万美元和270万美元；2022年和2021年截至9月30日的九个月，分别为940万美元和800万美元，截至2022年9月30日未确认的薪酬费用为1410万美元[96] - 2022年3月授予高管和部分员工的限制性股票单位中约30%基于特定市场条件归属，加权平均授予日公允价值为30.17美元/单位；其余70%及授予受托人的100%基于特定绩效或时间条件归属，授予日公允价值为16.37美元/单位，综合加权平均授予日公允价值为20.51美元/单位[92][93] - 2022年第三季度非现金股份补偿费用为4,349千美元，2021年同期为3,665千美元；2022年前九个月为12,400千美元，2021年同期为10,840千美元[182] 业务线数据关键指标变化（房地产投资业务） - 2022年前九个月，公司完成两项医疗办公设施收购，投资1.092亿美元，通过戴维斯合资企业收购三处房产49%的会员权益，总价800万美元，总投资活动约1.576亿美元；2022年第三季度总投资活动约1.017亿美元；同期出售五处医疗设施，面积212,295平方英尺，售价约1.247亿美元，实现净收益约5740万美元[55][56][57] - 2022年各季度收购投资性房地产使用现金分别为2.7325亿美元和8.4262亿美元，总计11.1587亿美元[58] - 2022年第三季度，公司以1.163亿美元出售三处相关物业，确认净收益约5390万美元[120] 业务线数据关键指标变化（租赁业务） - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司分别确认租赁及其他租赁相关收入1.274亿美元和1.103亿美元，其中可变租赁付款分别为3660万美元和2920万美元；九个月分别确认3.818亿美元和3.26亿美元，其中可变租赁付款分别为1.075亿美元和8400万美元[107] - 截至2022年9月30日，非可撤销租赁未来最低租赁付款总额为2271043千美元，其中2022年为89516千美元，2023年为356202千美元等[106] - 截至2022年9月30日，非可撤销停车、空中、地面和公司租赁未来最低租赁付款总额（未折现）为263775千美元，现值为104905千美元[112] - 2022年前九个月租赁成本总计3435千美元，其中固定租赁成本2476千美元，可变租赁成本959千美元[113] - 截至2022年9月30日，公司前五大租户租赁总面积占比20.4%，其中CommonSpirit - CHI - Nebraska占比6.1%等[114][115]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.43美元，总投资组合同店增长率为5.1% [21] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.30美元 [26] - 提高调整后FFO指引中点0.02美元至1.73美元，范围收紧至1.72 - 1.74美元；提高综合同店指引中点75个基点，范围收紧至4.5% - 5.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 同店增长率为5.4%，季度末 occupancy率达99% [21] - 续约现金按市值计价为正30%，租户保留率为64%，租金收取超过99% [22] - 本季度执行超50万平方英尺租赁，87%为新租约 [32] 医疗办公业务 - 同店增长率为4.9%，总 occupancy率为90%，环比增加10个基点 [23] - 第三季度开始130万平方英尺租赁，含约25万平方英尺新租约 [23] - 租户保留率为82% [24] CCRC业务 - 同店增长率为4.1%，IL、AL和记忆护理单元 occupancy率增加110个基点 [25] - 第三季度现金和租金收入为2400万美元，超过季度NREF摊销2000万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山租金同比中个位数增长，活跃需求约200万平方英尺 [37] - 圣地亚哥市场租金全年低至中个位数增长，活跃需求100万平方英尺 [37] - 波士顿市场租金中个位数增长，活跃需求约220万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦生命科学和医疗办公，最大化价值创造并降低风险 [9] - 推进所有三个生命科学市场的开发权，预计2023年下半年开始下一轮开发 [16] - 资本规划灵活，考虑第三方资本，以股东利益为目标 [17] - 对CCRC业务持机会主义态度 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济背景更具挑战性，各业务部门仍运营出色 [21] - 生命科学业务需求虽从历史高位回落，但与疫情前水平相符，供应项目推迟或搁置，预计未来18 - 24个月供应下降 [45][47] - 医疗办公业务受Medical City Dallas业绩推动，未来将保持一定增长 [24] - CCRC业务面临费用压力，但供需基本面良好 [25] 其他重要信息 - 飓风Ian对公司物业造成轻微损坏，预计最大损失约500万美元，已计入调整后FFO [26] - 预计第四季度确认约2500 - 3000万美元领导过渡相关费用 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 生命科学业务供需平衡及市场租金走势，以及近期转租空间情况 - 需求虽从高位回落但与历史水平相符，供应项目因利率等因素推迟或搁置，预计未来18 - 24个月供应下降；市场租金年初至今低至中个位数增长，预计将继续增长但速度回归正常；转租空间在各市场均有增加，波士顿较多，但对公司影响较小 [45][49][51] 问题2: CCRC业务是否会退出 - 公司对CCRC业务持开放态度，若有对股东有利的机会会考虑退出，但目前该业务表现良好，并非急于出售 [59] 问题3: 下一轮开发项目的优先市场、项目及面临挑战 - 三个核心市场均有开发权推进工作，波士顿的Alewife项目、湾区的Towers和Vantage项目、圣地亚哥的一个项目进展顺利 [63][64] 问题4: 生命科学和MOB业务的交叉市场机会及是否考虑大学相关机会 - 三个核心市场是近期优先考虑对象，公司会考虑创造两个业务间的协同效应；对大学R&D业务感兴趣，因其利用了医疗研究的资本流入 [65][67] 问题5: 生命科学租户中已上市和未上市药物公司的比例 - 约60%的租户有产品上市，约40%为营收前阶段，仅约5%为临床前阶段 [69] 问题6: 公司资产多为长期项目，“进攻”策略是开发还是即时现金流机会 - 希望两者兼顾，公司有MOB和生命科学的开发管道，但也会关注即时现金流机会，利用资产和运营优势创造收益 [74][76] 问题7: 过去5 - 7年高级住房业务不适合公司的原因 - 公司在生命科学和医疗办公有优势，但在高级住房业务缺乏规模和团队，且行业受疫情影响较大，公司认为退出该业务对股东更有利 [78][79] 问题8: 生命科学租户需求变化及Pointe Grand项目为何采用合资形式 - 租户希望减少前期资本投入，要求更高的TI，部分租户希望缩短租期；Pointe Grand项目虽有潜力，但公司认为放弃30%股权获得了足够价值，且能减轻再开发资本压力 [83][86] 问题9: 生命科学三大市场的供需关系及南旧金山市场优势 - 三个市场供应和需求总体匹配，但南旧金山市场新供应较少，公司在该市场份额第一，租户关系良好，因此更具优势 [93][94] 问题10: 南旧金山Vantage或Pointe Grand项目的租赁进展及资产负债表资金安排 - 项目有租赁活动但暂无可宣布的成果；公司有流动性支持开发和再开发支出，会关注浮动利率债务水平，可能通过债券发行或资产出售获取资金，Vantage下一个合资项目有近1500万美元前期付款 [100][103][106] 问题11: 待售资产预期收益减少原因及下一轮开发启动情况 - 待售资产预期收益减少是因市场资本化率上升；Vantage二期和三期预计2023年下半年获得许可，但是否启动需根据资本成本、收购资本化率和供需情况决定 [108][110] 问题12: 约2500 - 3000万美元费用情况及生命科学和MOB业务长期增长率 - 该费用为领导过渡相关费用，将在第四季度确认；MOB业务正常增长率约2.5% - 3%，生命科学业务合同增长率低3%，加上按市值计价机会，平均每年约200个基点 [113][116] 问题13: 如何平衡长期和短期增长及Vantage一期成本增加原因 - 需找到两者平衡，如Pointe Grand项目出售部分股权以创造短期收益；Vantage一期成本增加是因配套设施建筑规模扩大，租户将按面积支付租金，回报不受影响 [122][125][126] 问题14: 医疗办公业务转向校外的原因及股票回购计划 - 校外市场规模大，有优质机会，公司将更开放地考虑校外MOB项目；公司优先保留现金用于开发和降低浮动利率债务，而非股票回购 [131][132][136] 问题15: 生命科学业务观察名单情况及如何平衡增长与风险、校内外业务比例趋势 - 观察名单占比仍低于5%，市值计价约38%，规模与上季度基本持平；公司将在资本市场条件合适时利用关系和运营专长降低风险；目前业务仍以校内为主，未来虽会考虑校外项目，但占比不会大幅改变 [138][141][143] 问题16: 若主要医疗系统破产，医疗办公业务 occupancy率影响 - 公司与顶级医院合作，关注医院自身健康状况，预计不会出现 occupancy率下降情况，即使社区医疗系统出现问题，相关医院仍将正常运营 [146][147][148] 问题17: 除Medical City Dallas外的百分比租金结构及再开发项目预租情况 - 除Medical City外，还有一两个小的百分比租金租约；生命科学再开发项目Pointe Grand有租赁成果，MOB项目预租率在40% - 60%之间，部分项目预租情况良好 [152][153][154] 问题18: 医院困境对MOB业务需求和租金的影响及生命科学业务预租和开发管道情况 - 公司与HCA的开发项目未受租赁影响，租赁情况好于预期，预计未来健康系统仍将有良好表现；生命科学业务保持81%的预租率，开发项目中仅一个有可用空间 [158][159][161]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for such sh ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO为每股0.44美元，总投资组合同店增长率为3.7% [35] - 第二季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [35] - 季度末净债务与EBITDA比率为5.1倍，流动性为20亿美元 [36] - 重申调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，提高医疗办公同店指引范围75个基点至中点3%，提高综合同店指引范围25个基点至中点4.25% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 季度末 occupancy为99%，续约现金按市值计价为正28%，同店增长率为4.3%，估计整个投资组合按市值计价为正25% [15][16] - 第二季度签署超过50万平方英尺租约，第三季度至今签署40万平方英尺，已超过全年租赁预算，年初至今90%的租赁业务与现有租户达成 [17] - 波士顿已重新租赁10.7万平方英尺提前退租空间，新租金按市值计价为正38% [18] - 南旧金山Vantage一期签署15.4万平方英尺租约，使该项目预租率达45%；Oyster Point园区60%已重新租赁 [19] - 罗利 - 达勒姆与杜克大学签署16.6万平方英尺10年期租约，并将两处资产列为待售 [20] 医疗办公业务 - 同店NOI增长4.5%，由租赁、回收、停车和Medical City Dallas推动 [26] - 年初至今签署160万平方英尺租约，另有110万平方英尺处于意向书阶段，保留率为81% [26] CCRC业务 - 现金基础表现强劲，GAAP基础符合预期，入门费现金收入同比增长30%，本季度超过收益确认金额1000万美元 [28] - RevPAR同比增长6%，无折扣，市场新供应为零，连续五个月净新增员工，合同工较3月高点下降40% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 南旧金山市场租金年初至今上涨低至中个位数，当前需求为250万平方英尺；波士顿市场租金年初至今上涨低个位数，活跃需求为350万英尺；圣地亚哥市场租金上涨低个位数，活跃需求为130万英尺 [24][25] - 估计与一年前相比，资本化率提高约50个基点，核心资产受影响较小 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 宣布与领先主权财富基金成立合资企业，用于南旧金山Pointe Grand园区七个计划重建项目，并就Vantage二期和三期开发达成类似合资协议，预计2023年上半年完成 [11] - 宣布5亿美元股票回购计划，资金将仅来自非核心资产处置和合资企业收益 [13] - 生命科学业务发展管道总体按时按预算进行，混合成本回报率为7.5%，新供应风险因开发成本和利率上升而显著下降 [21][22] - 医疗办公业务凭借校园位置、医院盈利能力和运营经验等优势，同店增长持续处于同行前列 [27] - CCRC业务因无新供应、客户粘性高和婴儿潮一代需求等因素，具有良好的收益和增长潜力 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各业务板块运营结果强劲，尽管利率上升，但公司对整体业绩表现满意，对未来发展前景持乐观态度 [7][25] - 生命科学业务需求持续强劲，尽管市场有所波动，但租户资金筹集情况良好，租金收取稳定 [23][55] - 医疗办公业务同店增长加速，主要受租金上调、入住率提高和费用回收增加等因素推动 [82][83][84] - CCRC业务入门费销售创纪录，尽管面临一些费用压力，但需求前景依然强劲 [8][65] 其他重要信息 - 发布第11份年度ESG报告，强调2021年成就并制定一系列宏伟目标 [14] - 为协助指导建模，在补充资料中添加2022年下半年LIBOR假设 [42] - 发出11月14日在南旧金山举行管理层介绍、物业参观和招待会的预通知 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 生命科学业务需求在不同市场的表现及租户类型 - 波士顿需求虽有所下降但仍强劲，公司无近期待租空间；圣地亚哥情况类似；南旧金山部分园区有到期租约，但重新租赁进展顺利，年初至今租赁业务以大型优质租户为主，开始看到更多传统A轮2 - 5万平方英尺用户的兴趣 [44][45][46][49] 问题: 波士顿市场供应方面是否有转换项目或潜在新开发项目因融资或成本问题受阻 - 未来两年圣地亚哥和波士顿的新交付项目中近一半是转换项目，部分项目竞争可能面临困难；波士顿新建专用项目预租率约90%，转换项目约30%；预计转换项目未来将大幅减少 [50][51][52] 问题: 生命科学业务中小市值租户的健康状况、空间需求和市场需求 - 观察名单自上季度以来未增长，租金收取率保持在99%以上；租户资金筹集情况良好，市场仍活跃；公司对投资组合状况感到满意 [55][56][58] 问题: CCRC业务在公司投资组合中的定位、吸引力及与其他业务的协同性和增长优先级 - CCRC业务占公司约10%，因无新供应、客户粘性高、婴儿潮一代需求和高收益等因素具有吸引力；与生命科学和医疗办公业务协同性不高，但收益强劲；未来资本化率可能下降 [60][61][62] 问题: CCRC业务入门费现金指导及高利率和房地产市场放缓的影响 - 6月是销售最好的月份之一，7月情况也超预期；市场住房短缺，建筑成本上升，需求前景良好；现金生成与摊销之间有较大缓冲，平均入门费净基略低于20万美元，目标客户住房需求广泛且有房产增值收益 [65][66][68] 问题: 医疗办公业务的费用举措 - 每年有绿色预算和举措，专注于投资建筑技术以降低公用事业费用；在各市场集中采购，签订全国或地区合同；风险管理部门有效控制保险费用增长 [69][70][71] 问题: 股票回购的资金来源及与资本分配至医疗办公业务的关系 - 回购资金仅来自非核心资产销售或合资企业收益，不打算增加杠杆；资本将分配到增值开发管道和股票回购，若医疗办公业务回报高或股价表现好，可能调整资本分配策略 [73][75][76] 问题: 提高生命科学业务同店增长指导的条件 - 目前生命科学业务同店增长年初至今为4.8%，高于4% - 5%的指导范围；需再观察一个季度的表现后评估是否调整指导 [78][79] 问题: 医疗办公业务同店增长加速的驱动因素及年度租金上调时间分布 - 主要驱动因素包括现有租金上调、按市值计价、入住率提高、Medical City Dallas租金和停车收入增加以及费用回收改善；约50%的固定和CPI租金上调在1月进行 [82][83][85] 问题: 待处置资产规模、达勒姆资产出售的资本化率预期和核心市场土地价值变化 - 未透露待处置资产具体规模，达勒姆两处资产待售，南旧金山合资企业二期预计2023年上半年完成；未与卖家接触，暂不评论达勒姆资产资本化率；因土地储备充足未积极寻找土地，认为南旧金山合资企业二期土地价值有吸引力 [87][88][89] 问题: 新合资企业的战略考虑、对杠杆的影响及早期租户提前退租的影响 - 合资企业可加速生命科学业务发展，共享资金、风险和收益，赚取费用和获得提升收益机会；对现有资产进行合资需根据具体情况判断；合资对杠杆无影响；波士顿租户提前退租在2022年造成0.01美元损失，未来有积极影响 [92][96][101] 问题: 生命科学业务前景是否改善及未来12个月开发贡献预期 - 公开市场对生物技术的前景更有利，过去45天指数上涨25% - 30%；无重大租户违约，开发管道81%预租，预计收益率7.5%；新进入者按当前市场价值和建设成本计算收益率约6% - 6.5% [104][105][108] 问题: 生命科学业务下半年同店指导是否考虑信用问题或入住率损失 - 数字中有一定信用缓冲，自NAREIT会议以来无重大问题，年底将根据情况释放缓冲 [110] 问题: 2023年利率影响及建模考虑因素 - 预计各业务板块同店增长强劲，开发平台有收益，CCRC业务有2000 - 4000万美元的增长潜力；2022年上半年LIBOR约1%，下半年约3%，需考虑2023年利率变化；Oyster Point园区重建在2023 - 2024年有停机时间，2025年稳定后将有显著增长 [112][113][116] 问题: 第一个合资企业规模调整的原因 - 考虑生物技术市场供需情况，为更快将产品推向市场，满足生物技术CEO对空间的需求，与合资伙伴达成共识后调整规模 [118][119] 问题: 生命科学业务观察名单占比及经济衰退时对入住率的影响 - 观察名单占比不到5%，实际约3%；公司通过多种因素评估风险，目前情况较2 - 3个月前有所改善；生物技术租户有风险，但也带来高增长机会 [121][122][124] 问题: Pointe Grand和Vantage开发项目的承保差异 - Vantage典型租户改进费用为每平方英尺175 - 185美元，总建设成本约350美元，月租金为中7美元；Pointe Grand租户贡献较少，月租金为高6美元至低7美元 [126] 问题: 南旧金山合资企业战略对其他重建项目资金或方式的影响 - 这是一个可能的考虑方向，但目前讨论细节尚早 [128] 问题: 合资企业是否会在短期内扩大开发管道规模 - 开发管道支出可能增加0.5亿美元左右，有可能将10 - 15年的开发时间缩短至7 - 10年，但具体情况取决于与主权财富伙伴的合作扩展程度 [131] 问题: 交易活动中资本化率的变化情况 - 位置优越、赞助良好的项目仍可完成交易，Pointe Grand项目稳定收益率预计为中至高5%；资本化率受多种因素影响，市场估值情况仍需3 - 6个月才能明确，杠杆买家的融资市场变化显著 [133][134][135] 问题: Pointe Grand针对小租户的市场深度、需求占比、谈判情况和租赁时间 - 有7栋建筑，成熟时间不同，正在与符合条件的租户进行有效对话，虽未签署租约，但该规模类别需求大，潜在租户均为现有关系，现有租户具有竞争优势 [137] 问题: 为股东创造价值的其他战略考虑及董事会对业务组合的看法 - 开发管道是重要价值驱动因素，公司看好三个业务板块；当前股价低于各部分之和，但有上涨空间；合资企业可加速发展、减少拖累；股票回购具有增值作用；认为拆分业务不会创造股东价值，MOB和生命科学业务协同性好 [141][142][144] 问题: 董事会成员变动情况及新增成员的要求 - 董事会原8人，现因Lydia离职剩7人；将增加几名成员，具体技能要求将在未来几周董事会讨论确定；认为董事会新老成员结合是良好平衡 [146][147][148]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for such s ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.43美元，总投资组合同店增长率为5.6%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估总投资组合同店增长率为3.2% [27] - 董事会宣布第一季度股息为每股0.30美元 [27] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，浮动利率债务占比17%，流动性超20亿美元 [15][28] - 重申调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店指引为3.25% - 4.75% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 年初至今签署31.1万平方英尺租约，另有61万平方英尺意向书，运营组合出租率达99%，开发管道预租率71% [19][20] - 本季度同店NOI增长5.2%，受合同租金调整、按市值计价和入住率提高30个基点推动 [21] 医疗办公业务 - 本季度租赁87万平方英尺，超出预算，续约按市值计价为3.7%，租户留存率超80%，同店现金NOI增长3.6%，全年同店目前处于指引高端 [22] - 3月以4300万美元收购两座医疗办公楼，初始现金收益率5%，租金约有3%涨幅 [23] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第一季度业绩超预期，高于全年同店指引高端，入住率环比提高120个基点，前瞻性指标超2019年水平且趋势向好 [24] - 本季度入门费现金收入2100万美元，超出计入收益的摊销金额200万美元，预计该差距将持续 [25] - 平均入门费销售价格同比上涨18%，每间可售房收入（RevPAR）同比增长近5% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学业务三个核心市场过去十年租金上涨7% - 10%，过去12个月上涨15% - 20% [69] - 第一季度三个核心市场总需求数据较上一季度略软，部分原因是一些大租约签约 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 生命科学业务专注A类市场和子市场的大型园区，与新进入者和单体建筑改造业主相比具有深度和竞争优势，预计新技术和科学进步将推动对定制生命科学空间的长期强劲需求 [9][10] - 医疗办公楼（MOB）主要位于各自市场排名第一或第二的医院园区内，与顶尖医院合作的HCA开发项目是主要增长途径，新的园区内物业竞争受限 [11] - CCRC受益于强劲需求和房价支撑，几乎没有新竞争，投资组合替换成本至少是成本基础的三倍，经风险调整后的收益率高 [12] - 公司计划继续执行现有战略，专注于三个核心业务的发展和扩张，利用自身优势，避免进行大规模并购带来的成本、努力和风险 [100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀使建筑成本在过去一年上涨10% - 20%，土地价格涨幅更大，但公司13亿美元的活跃开发项目均有GMAX合同，管道已全额融资且71%已预租，预计高土地和建筑成本将抑制新供应 [13][14] - 尽管短期利率上升会对近期收益有一定影响，但公司认为浮动利率债务与投资组合匹配，且能在周期中降低平均成本，公司净债务与EBITDA比率低于目标，有充足资金 [15][16] - 生命科学业务方面，虽然公共生物科技市场波动且新供应增加，但公司投资组合的入住率和吸纳率保持强劲，租金持续增长，NIH资金处于历史高位，风险投资支持生物科技增长 [10] - 医疗办公业务方面，公司预计如果通胀和建筑成本持续上升，市场租金最终会反映增长，租金自动调整机制也会相应变化，且公司MOB投资组合大部分为三净租赁，在通胀期间能在很大程度上免受费用影响 [65][67] 其他重要信息 - 上周，Kathy Sandstrom被董事会任命为独立副主席和提名与公司治理委员会主席，将协助规划未来董事会领导角色和继任事宜 [17] - 本季度FFO调整中有一些大项目，包括因医疗办公楼租户搬迁和拆除成本产生的1400万美元非经常性损失，2021年第四季度对房地产计提的1700万美元减值，以及出售Frye医院获得的2300万美元收益 [30][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否有更多动力将未来租约与基于CPI的系统挂钩 - 生命科学业务一般处于固定扶梯市场，旧金山湾区约3.5%，圣地亚哥和波士顿约3%，目前未看到扶梯实际变化 [33] - 医疗办公业务多年来大多实现3%的租金增长，目前正努力提高到3.25% - 3.5%，市场大多不接受基于CPI的租约，若实施，医生通常希望设置较低下限，目前公司继续推动更高的固定涨幅 [34] 问题2: 如何看待土地储备规模与当前总活跃开发管道的关系，以及未来的增长情况 - 包括致密化在内，公司约有110亿美元的未来开发活动，预计在未来10 - 15年进行，目前每年开发支出约6亿美元，有13亿美元的开发管道，计划保持充足管道和长期开发跑道 [35][36] 问题3: 能否提供未在补充材料中体现的土地开发机会的公平市场价值更新 - 生命科学投资组合中600多万平方英尺的土地储备，近一半是空地或多余土地，另一半多是通过重新分区可增加面积的致密化土地 [39] - 空地大多已在资产负债表上多年，土地价值大幅上升，如南旧金山过去一年上涨50% - 100%，部分运营资产上的土地在资产负债表上价值几乎为零，随着分区和授权程序推进，土地价值将显著增加 [40] 问题4: 关于资产负债表上浮动利率债务敞口，商业票据剩余约10亿美元，计划如何处理 - 公司目标是浮动利率债务占总债务的15%左右，考虑股权远期合约和可变利率贷款应收款后，目前处于目标水平 [42][43] - 浮动利率债务是为开发项目融资的有效方式，项目交付时会将其转为长期债务，公司认为浮动利率债务在多个周期内可降低平均成本并提供提前还款灵活性，虽目前利息费用处于指引高端，但运营投资组合表现改善可抵消影响 [43][44] 问题5: 如何分析生命科学业务板块的租户信用，是否有观察名单及后续担忧 - 评估租户信用从两个维度考虑，一是租户自身信用状况，包括定量指标（如现金状况、市值）和定性指标（如管理团队经验、财务合作伙伴质量、业务组合广度）；二是房东投资的性质和规模，以及租户改进和投资的可重复使用性 [48][49][53] - 公司一直有信用观察名单，过去几年名单规模缩小，但上一季度因资本市场特别是公开市场情况，开始更密切关注一些公司，不过对业务有信心，因为优质房地产位置和显著的按市值计价机会可快速填补空置空间 [56][58] 问题6: 是否考虑出售或减少医疗办公楼（MOB）投资组合 - 公司喜欢MOB业务，因其高校园占比和优质校园资源，预计能带来高于平均且更稳定的回报，还有与HCA的增值开发计划 [62] - MOB业务与生命科学业务有协同效应，共享公司后台交易、资本支出开发、租赁和数据分析等资源，有助于提高管理效率和降低资本成本，是公司多元化业务的重要组成部分 [63] 问题7: 未来医疗办公业务是否有可能协商出带有更高增长激励的租约 - 过去10年医疗办公业务的续租利差和NOI增长在2%左右，高于当时的CPI，公司声誉良好且增长稳定 [65] - 平均租约期限为4 - 5年，若通胀和建筑成本持续上升，预计市场租金和租金自动调整机制最终会反映增长，但目前要求6%的CPI自动调整还为时过早 [65] - 公司MOB投资组合大部分为三净租赁，在通胀期间能在很大程度上免受费用影响 [67] 问题8: 生命科学业务在衰退环境中租金的粘性如何，IPO市场下滑是否导致潜在初创租户放缓或担忧 - 过去十年公司三个核心市场租金上涨7% - 10%，过去12个月上涨15% - 20%，但不认为租金会永远保持10%以上的增长 [69] - 业务可能有所放缓，但研发领域的资金来源多样，NIH资金每年约增长6%，风险投资资金依然强劲，预计并购、合作等活动在2022年将回升 [70][71] - 公司可租赁空间有限，仍有大量成功租赁案例，三个核心市场的供需情况在2022年和2023年仍良好，开发管道预租率71%，未来三年租约到期量不多 [72][73][74] - 分析发现，新建专用开发项目的预租水平明显高于改造项目，现有企业的预租率远高于新进入者 [76][77] 问题9: HCA开发管道中剩余空间的典型预算租赁时间框架是怎样的，之前交付的项目达到稳定入住率的情况如何 - 第三方租户的兴趣通常在建筑完工后才会增加，例如格兰德斯特兰德和默特尔比奇的第一座建筑在开业约一年半后基本达到100%出租，一般在初始开业后一年半到两年达到80% - 90%以上的稳定入住率，具体取决于市场、建筑规模等因素 [78] 问题10: 医疗办公REIT同行的拟议并购活动对公司的健康系统关系和机会有何影响 - 公司未签署HCA的保密协议，也未参与任何与HR的合并对话，不是相关文件中提及的任何一方，也未为交易提供融资 [82] - 公司战略是利用关系和规模进行一次性市场交易，专注于生命科学和HCA开发项目的开发和识别，同行的并购活动对公司影响不大 [83] 问题11: 医疗系统的劳动力动态是否对医疗门诊房地产的扩张或缩减决策产生影响 - 未看到劳动力问题对公司设施产生影响，HCA本季度收入表现良好，入院和手术数量增加，预计会解决费用问题 [85][86] - 越来越多的急性服务在门诊环境中提供，且在公司建筑中提供服务成本更低，可能会增加对公司建筑空间的需求 [86] 问题12: 预计2023年和2024年的开发项目回报率是否会低于当前水平 - 市场租金有所帮助，但成本上升，特别是土地成本大幅上涨，公司目前开发项目的成本收益率约为7.5%，预计未来项目收益率可能降至6.5%左右 [88] - 由于公司持有大量低成本土地，实际回报率可能高于预期，公司会密切关注各市场的供需情况，调整开发项目的启动和时间安排 [88][90] 问题13: 关于Tailwave项目的最新进展和潜在启动时间 - 公司团队定期与当地利益相关者沟通，使项目与社区规划保持一致，拟议的政策命令仍在立法程序中，预计将成立一个工作组就重新分区提出建议，公司将与该组密切合作，目前对该投资的收益率满意 [91] 问题14: 能否提供医疗办公楼拆除项目的更多信息，包括建筑年龄、收购时间，以及是否会引发对投资组合中特定年代MOB建筑的系统性审查 - 该建筑于2000年作为MedCap交易的一部分被收购，Healthpeak于2003年底收购MedCap，建筑已在投资组合中约22年，超过40年历史 [94] - 拆除原因是在重新开发过程中发现地板板不规则，经法医工程师检查，考虑到建筑年龄、设计和修复成本，决定拆除重建以确保生命安全，已将所有租户搬迁，预计第三季度拆除 [94][95] - 检查了同一园区内由同一承包商建造的其他建筑，未发现类似问题，认为这是偶然事件，预计不会在投资组合中再次发生 [95] 问题15: 公司作为整合者的基调是否发生变化，未来是否难以看到公司参与并购交易 - 公司过去几年将投资组合调整为三个核心业务，消除了所有问题资产，目前三个业务具有不可替代的优势和扩张机会 [99][100] - 公司认为现有战略具有竞争优势，继续执行该战略，避免进行大规模并购带来的成本、努力和风险，专注于当前业务的发展和扩张 [100][101]

公司房地产投资组合规模与构成 - 公司合并房地产投资组合从IPO时约1.24亿美元增长至2021年12月31日约57亿美元[18][29] - 截至2021年12月31日，合并投资组合含279处医疗房产，净可出租面积约1559.1533万平方英尺，出租率约95%，加权平均剩余租期约6.3年[18] 公司投资组合租赁条款 - 截至2021年12月31日，约94%的年化基础租金来自绝对净租赁和三净租赁，租约初始期限5 - 15年，年租金递增约1.5% - 4.0%，加权平均约2.4%，6.2%的年租金递增由CPI变化决定[19] 公司运营合伙企业单位持有情况 - 截至2022年2月15日，公司拥有运营合伙企业单位约95% [23] 公司绿色认证与荣誉 - 2019 - 2021年，公司分别获8个、10个、10个IREM CSP认证，约18.6%的投资组合面积获认证，2021年获能源之星年度合作伙伴奖，自2014年成为合作伙伴[35] - 截至2021年12月31日，49%的管理投资组合含绿色租赁条款，2020年获绿色租赁领导者称号，投资组合含2个LEED认证房产[35] - 2021年公司首次提交GRESB申请，得分75分（满分100分），高于国际平均的73分，获绿色之星称号[35][37] 公司社会责任贡献 - 2021年公司慈善、筹款和实物捐赠超44.8万美元，超2021年35万美元目标[37] - 2021年公司员工社区服务约695小时[38] - 2021年公司为商业地产职业奖学金项目提供了1.1万美元的资金支持和实物服务[82] - 2021年公司在慈善、筹款和实物捐赠方面的贡献超过44.8万美元，超过了35万美元的目标[89] 公司物业地理风险 - 约22.91万平方英尺（占450万平方英尺的一部分）的3处医疗办公楼位于FEMA指定的100年洪泛区[45] 美国医疗保健行业规模与人口趋势 - 美国医疗保健行业规模预计从2019年的3.8万亿美元增长至2028年的6.2万亿美元，年均增长率为5.4%，占GDP比例将达19.7%[49][50] - 2016 - 2060年，美国65岁以上人口预计从4920万增至近9470万，85岁以上人口预计从640万增至1900万；65岁以上人口占比将从2016年的15.2%增至2030年超20%[51] 美国医保覆盖情况 - 2009年约5000万美国人无医保，2020年降至约2800万[57] 医疗支付政策变化 - 2021年CMS降低部分医院门诊服务支付水平，预计OPPS整体支付增长2.4%；2022年符合质量报告要求的医院OPPS支付率更新2%，继续降低所有校外HOPD的E&M服务支付率[61] 公司特定资产租金占比 - 截至2021年12月31日，603资产租金约占公司总合并投资组合年化基础租金的16%[62] 公司物业地区分布 - 截至2021年12月31日，约12.0%的合并可出租总面积来自位于得克萨斯州的物业[65] - 截至2021年12月31日，约190万平方英尺可租赁面积和4780万美元总综合年化基础租金来自得克萨斯州，分别占12.0%和13.5%[148] 公司租户租金收入占比 - 截至2021年12月31日，公司前五大租户租金收入约6810万美元，占合并物业年化基础租金的19.3%；与CommonSpirit Health有关联的租户租金占比14.7%[67] - 截至2021年12月31日，与CommonSpirit Health有关联的租户约占公司总合并年化基础租金的14.7%[163] 公司气候相关工作 - 2020年公司实施气候相关财务披露工作组（TCFD）建议，并于2021年扩大相关工作[46] 门诊手术中心政策变化 - 2019年CMS扩大门诊手术中心可执行和报销的手术程序列表，2022年继续扩大并采用提名程序[54] 公司业务季节性特征 - 公司业务预计不会受到重大季节性波动影响[69] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有89名全职员工，且无人受集体谈判协议约束[73] - 2021年公司员工参与年度员工敬业度调查的比例为93%[74] - 2021年公司年度敬业度调查的响应率约为93%[76] - 2021年公司的5名暑期实习生均为多元化人才[79] 医疗补助计划情况 - 截至2020年12月1日，12个州选择不采用医疗补助扩展计划，39个州和哥伦比亚特区采用了该计划[95] - 2014 - 2016年联邦政府支付了医疗补助扩展的约100%额外费用，现在各州需支付部分费用[95] 医保相关政策变化 - 2019年起《平价医疗法案》的个人强制保险罚款降为零[97] - 价格透明度规则于2021年1月1日生效[100] - 《无惊喜法案》自2022年1月1日起生效，违规者每次最高面临10000美元的民事罚款[102][104] 新冠相关资金与政策 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》授权1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金发放，《新冠病毒应对和综合拨款法案》又增加30亿美元资金[111] - 公共卫生和社会服务应急基金分多批分配，包括向医疗保险提供商分配500亿美元、向医疗补助提供商分配180亿美元、基于新冠相关财务损失和费用分配245亿美元、向高影响地区医院和特定其他提供商分配约600亿美元[111] - 2021年12月10日，国会通过法案将2%的医疗保险自动减支暂停期延长至2022年4月，之后三个月减支比例降至1%，还防止了4%的法定现收现付式减支和某些费率削减[116] - 2021年11月4日，CMS发布临时最终规则要求特定设施工作人员接种新冠疫苗，OSHA发布紧急临时标准要求100名及以上员工的公司强制员工接种疫苗[118] - 2022年1月13日，最高法院裁定CMS可实施其临时最终规则，OSHA不得实施其疫苗或检测规则[119] - 公共卫生和社会服务应急基金在不同时间段收到的资金有不同的使用截止日期和报告时间段，如2020年6月30日、12月31日、2021年6月30日和12月31日结束的六个月期间收到的资金，使用截止日期分别为2021年6月30日、12月31日、2022年6月30日和12月31日，报告时间段为各截止日期后的三个月[115] 公司租户收入来源与风险 - 公司租户和运营商的收入来源包括政府医疗保健计划和非政府付款人，付款人降低成本的努力可能导致某些服务报销减少或增长放缓[108] 医疗保健设施法规要求 - 某些医疗保健设施需遵守广泛的联邦、州和地方许可、认证和检查法律法规，许多州要求医疗保健提供商获得需求证书[110] 公司信息披露与准则 - 公司网站为www.docreit.com，在投资者关系板块免费提供各类报告，公司董事会制定了商业行为和道德准则，相关文件可在网站查询[121][122] 公司面临的风险 - 公司业务和运营受新冠疫情不利影响，或继续受其他疫情影响[127,134,135] - 公司投资集中在医疗保健地产，行业下行或影响业务[127,144,145] - 公司运营受经营地区经济等状况影响，尤其得克萨斯州[127,146,148] - 公司依赖租户支付租金，租户受疫情、法规、欺诈等影响或无法支付[128,136,139] - 公司运营受房地产行业风险影响，如空置、收租难等[129] - 公司融资面临风险，债务本息支付或使现金不足，外部资本获取可能困难[131] - 公司需保持REIT资格，否则面临税收不利后果[132,133] - 公司远程办公安排可能增加网络安全风险，影响业务[140] - 公司投资校外房产和合资项目可能不成功，影响业务[149,150,151] - 合资伙伴可能破产或无法出资，可能导致医疗设施建设或开发延迟或增加公司财务投入[153] - 公司医疗物业和租户面临周边医院和其他医疗物业竞争，可能无法实现预期收益[155] - 租户可能无法支付租金，公司在租户违约或不续租时可能难寻合适替代租户[159] - 公司可能无法成功识别和完成非公开市场收购及其他合适收购或投资机会，阻碍增长[166] - 公司投资开发项目可能无法获得预期回报，影响经营结果和可分配资金[168] - 公司现有部分物业及未来收购物业可能受地面租赁约束，存在失去物业风险[172] - 公司若需接受低于预期租金或进行重大资本支出以获取新租户，业务和经营结果可能受影响[174] - 未保险损失或超出保险范围的损失可能对公司财务状况和现金流产生不利影响[176] - 环境合规成本和负债可能影响公司经营业绩[177] - 公司可能无法进行分红，导致普通股市场价格下跌[180] - 网络安全事件可能扰乱公司业务并泄露机密信息[182] - 未达市场对公司业务的预期可能负面影响普通股市场价格并限制融资能力[184] - 利率上升可能增加公司利息支出，影响现金流和分红能力，导致股价下跌[187] 公司租约到期情况 - 截至2021年12月31日，公司合并物业中代表3.8%和5.2%租赁面积的租约将分别在2022年和2023年到期，另有0.3%租赁面积的租约已到期[161] 公司受地面租赁约束情况 - 公司97处合并物业，代表约51.1%的总可租赁面积和50.3%的年化租金收入，受包含特定固定租赁条款和使用限制的地面租赁约束[173] 公司可变利率债务情况 - 截至2021年12月31日，公司有大约3.796亿美元的可变利率债务未转换为固定利率[189] 公司投资组合管理情况 - 约41.9%的公司总投资组合可出租总面积由第三方物业管理公司管理[192] 医疗行业法规政策对公司影响 - 医疗行业监管严格，新法规或政策变化可能影响公司和租户财务状况[194] - 《平价医疗法案》的修订或废除可能对公司和租户产生重大不利影响[196] - 医疗法律法规及报销政策变化可能影响租户财务状况和支付租金能力，进而影响公司业务、财务状况和股价[202][203][205][207][210][215] - 租户受多种法律法规约束，包括消费者保护、运营、医保报销等相关法律[204] - 许多州通过需求证书（CON）法律监管医疗设施建设和扩张，租户项目未获批或延迟会受不利影响[206] - 医疗行业存在需求、报销方式、行业整合等多方面变化，可能影响租户经济表现和公司租赁收入[209][210] - 第三方支付方报销减少会影响租户盈利能力和支付租金或续租能力[212][215] - 租户收入来源包括私人保险、医保等，面临政府和私人支付方控制或降低医疗成本的压力[213] - 美国经济放缓使州预算受影响，可能减少医疗补助支出，影响租户业务运营[214] - 支付方降低医疗成本的努力可能导致租户某些服务报销减少或增长放缓[215] - 租户和公司受欺诈和滥用法律约束，租户违规可能影响支付租金能力[216]

财务数据和关键指标变化 - 2021年完成40亿美元高级住房处置计划，成功将收益再投资于核心生命科学和医疗办公（MOB）业务，并降低了杠杆 [7] - 全年运营资金（FFO）比初始指引高出0.06美元，同店业绩超出预期200个基点 [7] - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，总投资组合同店增长率为2.7%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估投资组合同店增长率为4% [37] - 第四季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [38] - 2022年调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店净营业收入（NOI）增长率指引为3.25% - 4.75% [43] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 2021年风险投资资金较上年增长50%，首次公开募股（IPO）增长25%，FDA批准的新生物制品数量是10年平均水平的两倍 [14] - 年度现金NOI超过6.25亿美元，运营投资组合当前按市值计价机会超过25%，加权平均租约到期时间为6年 [15][16] - 2021年租赁面积达280万平方英尺，是内部预算的2.5倍，现有租户占租赁活动的77% [27] - 第四季度同店NOI增长率为5.4%，全年增长率为7.2%，高于最新指引上限 [28] - 预计2022年交付约7亿美元的生命科学开发项目，2023年交付8亿美元，所有项目均有保证最高成本合同 [17][18] 医疗办公（MOB）业务 - 2021年租赁执行面积达310万平方英尺，租户留存率保持在80% [29] - 续约按市值计价为4.9%，受纳什维尔和西雅图市场活动推动 [30] - 第四季度同店现金NOI增长率为3.6%，全年增长率为3.1%，高于最新指引上限 [30][31] - 2021年完成8.34亿美元的MOB收购，为过去15年最高，混合稳定资本回报率为5.5% [31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第四季度同店NOI同比基本持平，环比增长16%（均剔除CARES法案资金） [33] - 12月是自2019年以来销售最好的月份，入门费现金收入持续超过摊销额，第四季度超过600万美元，全年超过1200万美元 [33][34] - 预计未来几年CCRC投资组合有2000 - 4000万美元的NOI增长空间，主要来自入住率提升 [36] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山：A类实验室空间租金目前处于80美元中段，较去年上涨约13%，公司在该子市场拥有最大市场份额 [21] - 圣地亚哥：A类实验室空间租金目前在70 - 80美元低端，较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高，公司三个项目均100%预租 [23] - 波士顿：实验室租金较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成高级住房处置计划后，专注于生命科学和MOB核心业务，发展项目成为增长战略的重要组成部分 [7][10] - 生命科学业务受益于科学进步和生物科技资金增长，专注于旧金山、波士顿和圣地亚哥三个核心市场 [8] - MOB业务专注于与顶级医院相关的校园物业，通过与HCA的合作开发项目实现增长 [9][32] - 公司凭借与卖家的关系进行收购，能够获取具有战略意义的资产，与私募股权的投资策略形成差异化竞争 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是富有成效的一年，公司业务表现良好，未来将受益于生命科学和MOB业务的增长趋势 [7] - 生命科学市场需求基本面强劲，但公共市场生物科技行业表现波动，不过不影响行业的整体需求 [97][101] - CCRC业务面临劳动力挑战，但近期情况有所改善，预计未来几年有NOI增长空间 [35][36] 其他重要信息 - 2022年发展、致密化和再开发支出预计为7.5亿美元，较2021年增加2.75亿美元 [41] - 公司预计嵌入式100多亿美元的影子开发管道将成为未来增长的关键驱动力 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年进行额外收购是否能实现增值，以及购买创收房地产与资本成本的关系 - 收购是否增值取决于资本成本、股票交易价格等因素，公司有机会但不确定，会持续关注市场机会 [50][51] 问题2: 生命科学租金未来一年是否仍有超过10%的增长潜力，以及核心市场的资本回报率趋势 - 核心市场A类空间资本回报率约为4%，过去十年租金复合增长率约为7%，近期较高，但不确定2022年是否继续保持高增长，不过预计租金增长仍有吸引力 [52][53][54] 问题3: 剑桥Alewife项目的政治障碍和时间安排更新 - 公司组建了当地团队，与利益相关者进行了有效沟通，拟议政策命令仍在立法过程中，公司认为是积极因素，项目是长期愿景，目前有运营资产产生收益 [55][57][58] 问题4: 2022年发展项目的NOI贡献和节奏 - 参考补充资料中的发展和再开发时间表，初始入住时开始产生FFO，约六个月后开始产生现金NOI，发展项目对全年收益贡献约为每股0.05美元 [61][62][63] 问题5: 如何在医疗办公资产类别中继续进行收购以扩大投资组合 - 通过与卖家的关系直接进行收购，通常是一次收购一栋建筑，注重挑选具有战略意义的资产，目前仍有增值机会 [67][68] 问题6: 剑桥和南旧金山的生命科学项目交付日期是否会因通胀而推迟 - 项目均有保证最高成本合同，风险较低，与项目团队合作能提前锁定设计和订购材料，虽有市政方面的小延迟但不影响整体进度 [71] 问题7: 医疗办公资本回报率在2022年是否会有变化 - 过去6 - 12个月资本回报率下降约50个基点，利率对其影响难以确定，该资产类别需求高，公司通过发展项目实现增长，收购竞争激烈 [75][76][77] 问题8: 为何今年指导中排除投资活动或收购 - 去年因完成高级住房处置有大量资金需要投资，今年发展项目等资金可自给自足，收购需有合适的资本成本才能实现增值，因此暂不提供指导，若有增值收购则为额外收益 [79][80][81] 问题9: 7.5亿美元发展支出的资金来源 - 包括留存收益约1.5亿美元、非核心资产处置和卖方融资还款约3亿美元、非核心资产销售约1.75亿美元以及资产负债表容量约2亿美元 [86][87] 问题10: Alewife项目的混合用途组件如何规划，是否寻求合作伙伴 - 项目有混合用途，对于非生命科学和办公资产，如多户住宅和零售，会根据情况考虑引入合作伙伴，整体项目也可考虑合作伙伴，但尚未确定 [90][91] 问题11: 对于多户住宅资产，是出售土地获取前期价值还是长期持有 - 会将部分土地按价值出售给多户住宅开发商和运营商，以保持业务专注于医疗保健房地产 [93] 问题12: Alewife项目的资本部署时间和NOI贡献节奏 - 项目预计有两年时间与各方合作制定总体规划，期间资产收益率为4.2%，资本支出时间取决于规划，项目是长期项目，分阶段进行 [94][95] 问题13: 公共市场生物科技行业表现不佳是否会影响公司对生命科学业务的看法 - 生物科技股市波动受多种因素影响，IPO并非行业唯一资金来源，公司认为不影响行业需求，且预计并购活动可能增加 [97][98][101] 问题14: CCRC业务恢复后是否考虑出售以专注于生命科学和医疗办公业务 - CCRC业务虽占比小，但具有独特优势，如居民停留时间长、现金流稳定、土地开发潜力大、新供应少等，目前认为是优质资产，不考虑出售 [103][104][105] 问题15: CCRC业务2022年入住率展望，5%的费率增长是否能覆盖劳动力成本，劳动力压力何时缓解 - 劳动力情况有所改善，入住率年初表现良好，不同业务板块入住率有季节性特点，预计今年薪酬增长为高个位数，公司CCRC业务几乎无折扣，费率增长实施顺利，考虑到租户关系选择5%的增长幅度 [109][110][115] 问题16: 生命科学投资组合第四季度土地收购中，Vista Sorrento项目情况及Needham地块规划 - Vista Sorrento项目预计2023年开工，可能建造两栋共25万平方英尺的建筑；Needham地块需经过特殊许可审批，预计需数年时间，可能建成大型园区，有多种用途可能性 [118][119][123] 问题17: 是否考虑出售医疗办公资产以投资生命科学或医院等其他资产类别 - 医疗办公业务具有战略价值，能提供稳定回报和协同效应，不考虑出售投资于风险更高的资产类别 [131][133][136] 问题18: 今年生命科学同店业绩在4% - 5%区间的原因，以及与过去几年高于6%平均水平的差异 - 同店业绩主要受合同递增率、按市值计价、租户租赁和装修等因素影响，过去几年因入住率提升和坏账收益等因素超出指引，今年已基本满租，入住率提升空间有限，且同店指标存在一定噪音 [140][141][145] 问题19: 生命科学增长数据中嵌入的坏账假设 - 坏账假设约为50个基点，即约200万美元，会根据实际情况调整，也可用于主动终止租约的谈判 [150] 问题20: 三个关键生命科学市场的新供应情况及担忧 - 三个市场未来两年供应情况总体有利，需求大于供应，大部分供应已预租，且新建专用开发项目租赁情况优于改造项目，直接竞争的供应面积不到一半 [153][154][156] 问题21: 若现在启动2023年的发展项目，成本收益率如何 - 成本同比上涨6% - 10%，租金上涨13% - 18%，收益率实际上有所提高 [157] 问题22: 生命科学租赁结构是否有从固定增长转向通胀挂钩增长的空间，是否考虑进行更多生命科学风险投资 - 目前99%为固定利率，不太可能转向通胀挂钩增长；公司专注于房地产和金融业务，不考虑直接投资生物科技和制药公司 [160][162] 问题23: HCA等医院运营商增加资本支出开发，公司与HCA的开发项目是否有增量 - 目前已讨论的项目是现有重点项目，HCA在德州和佛罗里达的新医院开发项目可能需要MOB，目前尚早，但整体对MOB需求积压，有利于公司与HCA的开发项目 [164] 问题24: 7.5亿美元发展支出是否意味着今年有新项目开工，更倾向于生命科学还是MOB - 2022年不预计有新项目开工，主要是现有项目支出，预计2023年有三个新项目开工 [168] 问题25: CCRC业务第四季度劳动力成本管理良好的原因 - 第四季度合同劳动力和加班成本高，但空缺职位抵消了部分成本，同时存在季节性因素，如第三季度公用事业成本高、第四季度休假少，以及房地产税和坏账的时间安排也对第四季度有利 [171] 问题26: 指导中对信贷额度余额和潜在再融资的假设 - 浮动利率债务主要是信贷额度，将控制在总债务的15%左右，全年余额约为7.5 - 10亿美元，占30亿美元信贷额度的25% - 30% [174] 问题27: 医疗办公同店NOI指导高低端范围的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率和Medical City的表现，预计入住率基本持平，但尚未恢复到疫情前水平，有潜在上升空间，若疫情反复则可能下降，Medical City预计继续带来积极影响 [175]