财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.40美元，综合同店增长率为4.3% [27] - 4月29日董事会宣布每股股息0.30美元，第一季度派息率约88% [27] - 季度末净债务与调整后EBITDA之比为5.4倍 [28] - 调整后FFO指引从每股1.50 - 1.60美元上调至1.53 - 1.61美元，中点提高0.02美元 [30] - 综合同店NOI增长指引从1.5% - 3%上调至1.75% - 3.25%，中点提高25个基点 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第一季度同店现金NOI增长8.5%，由租金上调、更高入住率和续约按市值计价驱动 [10] - 4月签署29万平方英尺租约，另有31万平方英尺正在意向书中 [11] - 全年同店范围提高至4.5% - 5.5%，提高50个基点 [32] 医疗办公业务 - 第一季度同店现金NOI增长2.1%，由租金上调、续约2%现金按市值计价和有利费用驱动 [12] - 第一季度超61.5万平方英尺租约开始，超50万平方英尺为续约，12个月留存率80% [13] - 全年同店范围提高至1.75% - 2.75%，提高25个基点 [33] CCRCs业务 - 入住率从12月到3月增加10个基点，4月再增加40个基点 [14] - 入门费销售较2020年第二季度低点增长80% [15] - 第一季度同店现金NOI增长为负16.5% [15] - LCS投资组合指引范围中点提高750万美元并收紧范围 [35] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 湾区、圣地亚哥和波士顿占生命科学NOI的97%，租赁活动和租金加速增长 [11] 医疗办公市场 - 租赁需求强劲，数字营销举措使MOB虚拟参观大幅增加 [13] CCRCs市场 - LCS第一季度超过2019年水平，参观增加近70% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成10亿美元租赁型老年住房销售，超4亿美元销售在硬或软合同中 [6] - 完成4.22亿美元校园内或附属MOB的专有收购，另有1.5亿美元在固定价格购买期权下 [7] - 宣布对5.5亿美元债券的额外要约收购 [8] - 增加南旧金山和圣地亚哥的开发项目，推进影子开发和致密化管道 [18] - 收购医疗办公物业，扩大与领先区域医疗系统的关系 [21] - 战略上增加三个重要MOB园区的规模 [23] - 生命科学主要基于土地储备进行建设，MOB是购买和建设结合，CCRC更多是购买 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营良好，各业务表现超预期，上调FFO和同店指引 [6][8] - 疫苗有效推出和强劲住房市场支持CCRC持续改善 [15] - 生命科学市场需求供应强劲，租金可能继续快速增长 [100][101] - 医疗办公市场租赁需求持续改善 [33] 其他重要信息 - 公司将在本月晚些时候发布第十份年度ESG报告 [8] - 完成对补充文件的全面审查并调整披露以符合当前投资组合 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 实验室空间开发情况及生命科学土地项目稳定收益率的实现思路 - 卡兰岭项目预计收益率超8%，实际成本回报率可能在4% - 6%，预计今年第三季度开始；南旧金山的Nexus项目预计收益率稍低，预计2023年第一或第二季度交付 [41][42] - 土地银行强化机会超500万平方英尺，两个优先项目共约50万平方英尺，可根据情况决定是否启动 [43][44] - 土地与市场资本化率的利差约150 - 200个基点，对净资产价值有25% - 30%的增值作用 [45][46] 问题2: 基于已宣布事项的现金状况及收购和开发资金情况 - 为达到净债务与EBITDA 5.5倍的目标，还有约8亿美元收购额度 [48] - 循环信贷余额已降至约7.75亿美元，债券要约收购后杠杆率将降至5倍左右，有8亿美元收购能力 [48][49] 问题3: 收购管道情况及LCS指引调整对NOI预期的假设 - 生命科学和MOB市场交易机会多，但竞争激烈，公司收购管道基于关系，生命科学主要是建设，MOB是购买和建设结合，CCRC更多是购买 [51][53][54] - LCS新指引为7000 - 9000万美元，预计年底入住率将从目前略高于79%大幅提高至79% - 87%，第一季度部分费用低于预期，为确保全年费用情况明确，保持一定保守性 [56][58] 问题4: 生命科学业务展望的不确定性及卖方融资回收情况 - 生命科学业务已完成2021年预算中大部分投机性租赁，后续签约为额外收益；租户信用质量风险降低；未来三个季度同店增长面临2020年第二至第四季度平均7%增长的高基数挑战 [60][62] - 圣地亚哥、旧金山和波士顿市场租户需求和融资情况良好，有增长空间 [64][65] - 卖方融资目前余额略低于8亿美元，预计年底约一半会偿还 [66] 问题5: 生命科学租赁活动中的提前续约情况及SHOP合资企业的处理 - 第一季度大部分续约是提前续约，主要由两个租户扩租驱动 [68] - SHOP合资企业正在评估解决方案，可长期持有或采取其他措施 [69] 问题6: 生命科学收购机会及MOB投资组合长期目标 - 过去两年生命科学收购约20亿美元，目前市场价格高，公司更多关注开发和致密化，但也在寻找收购机会；进入新市场缺乏竞争优势，公司专注于三个核心市场 [71][73][75] - 新租赁中80%以上来自现有租户，公司土地储备和致密化机会是竞争优势 [74][75] - MOB投资组合战略是与各市场前两名医院系统合作，维护现有关系并寻找扩张机会，不太可能退出优质市场 [77][78] 问题7: 非公开市场收购的收益率溢价及CCRC致密化机会的执行思路 - 非公开市场收购不一定有大幅估值折扣，更重要的是能定制交易并建立与医疗系统的关系 [80][81] - CCRC有超700英亩土地，至少100英亩可致密化，部分已进行初步规划，是未来十年的机会，部分可能在未来一两年实施，方式包括建设独立小屋、高层建筑或完善护理连续体 [82][83] 问题8: CCRCs入住率拐点时间及老年住房资产销售是否考虑收益分成 - CCRCs入住率在12月至3月已上升10个基点，4月再上升40个基点，可能比预期提前；第一季度表现好于指引，部分是费用降低，指引可能存在CFO保守因素 [86][87][88] - 为实现核心业务发展、管理资产负债表和改变公司增长轨迹，未考虑老年住房资产销售的收益分成 [90] 问题9: MOB业务增长及生命科学业务三年后的可持续发展轨迹 - MOB业务一直专注于校园内，与顶级医院系统合作，校园内表现优于校园外；将在NAREIT展示校园内、校园外附属和非附属资产的研究结果 [94][96][97] - 生命科学业务目前入住率高，租金上调是主要增长来源，租金按市值计价约15%，可能继续快速增长，大部分租约为三净租约，运营费用风险低 [99][100][101] 问题10: 生命科学开发项目启动数量及1.5亿美元MOB购买期权风险 - 公司会根据市场需求和租赁情况启动更多生命科学开发项目，预租赁可降低稀释和拖累，产生良好结果 [103][105] - 1.5亿美元MOB购买期权取决于与医疗系统的租约签署情况，虽有风险，但公司预计有机会购买 [106] 问题11: 传统办公室改造成生命科学空间的担忧及通胀和材料成本对开发收益率的影响 - 公司会研究新供应，包括改造项目，但改造产品可能存在缺陷，不同市场情况不同，波士顿改造项目较多，湾区有讨论但行动少，圣地亚哥有一定改造活动 [109][112][113] - 建筑成本受疫情影响波动，部分材料如钢铁价格大幅上涨，部分如水泥相对平稳，劳动力成本目前约2.5%；预计供应平衡后价格会正常化，对收益率影响不大，生命科学租金增长可抵消部分成本增加 [114][115][117] 问题12: 生命科学开发项目提前推进的考虑因素及校园集群模式对MOB业务的帮助 - 公司认为生命科学开发和致密化是巨大机会，会根据经济合理性推进；目前宣布的项目受租户租约影响，最早2023年可大规模启动，期间可寻求审批 [120][121] - MOB业务的校园集群模式有助于提高资产表现，如租户保留率、按市值计价和NOI及现金流；公司可在校园内灵活调配租户，提高租户满意度和租金水平 [123][124] 问题13: 土地在开发成本中的占比及是否考虑对冲商品成本，TI每平方英尺增加的原因 - 土地约占开发预算的20%，是最大变量，价格随市场租金和建筑成本波动 [126] - 公司通过签订GMP合同减少成本风险，部分项目提前订购钢铁，但不进行商品对冲，此前尝试不可行 [128][130] - 生命科学业务本季度TI较高是因为签订长期租约和将部分办公室改造成生命科学空间；医疗办公业务续约TI略高是因为两个大型续约租户重新配置空间和一个续约加扩租项目，新租赁TI与过去一年持平 [131][132][133] 问题14: 未来五年开发重建管道规模是否会变化 - 随着公司发展，开发可能会缓慢增加，但会谨慎进行，考虑需求供应、资金来源和预租赁情况，预计每年支出约7500万美元 [135][136] 问题15: 是否考虑增加CCRC投资组合 - 增加CCRC投资组合并非不可行，公司在该业务有竞争优势，增长可通过收购实现，可与非营利组织合作，每次交易有较高收益率，但不会使其占比过大 [138][139][140]

合并固定利率债务情况 - 截至2020年12月31日，公司合并固定利率债务总计10亿美元，占合并总债务的70.9%，假设利率互换协议影响，占比为88.1%[378] - 截至2020年12月31日，公司合并固定利率债务的公允价值和账面价值分别约为11亿美元和10亿美元[379] 合并可变利率债务情况 - 截至2020年12月31日，公司合并可变利率债务总计4.221亿美元，占合并总债务的29.1%，假设利率互换协议影响，占比为11.9%[380] - 截至2020年12月31日，公司有1.721亿美元的合并借款面临利率波动的市场风险，若LIBOR变动100个基点，可变利率债务的利息费用每年约变动170万美元[380] - 截至2020年12月31日，公司约1.721亿美元（约11.9%）的未偿长期债务面临短期利率波动[383] 利率互换合约情况 - 截至2020年12月31日，公司有5份未到期的利率互换合约，总名义金额为2.5亿美元[381] - 2016年7月7日，公司就2.5亿美元定期贷款借款签订了固定付息、浮动收息的利率互换协议，截至2020年12月31日，固定利率为2.07%，借款和互换协议均于2023年6月10日到期[378] 合并总负债情况 - 截至2020年12月31日，公司合并总负债约为14亿美元，加权平均利率为3.49%[383] 衍生金融工具使用情况 - 公司使用衍生金融工具管理借款的利率风险，不用于交易或投机目的，衍生工具包括一项嵌入式衍生工具和5份利率互换合约[376] 公司面临风险情况 - 公司面临多种风险，包括新冠疫情、投资集中、网络安全、行业监管、房地产市场、债务支付、REIT资格以及股份转让限制等[11][12][13][14][15][16]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，全年为每股1.64美元；第四季度综合同店增长4.2%，全年为3.8% [46] - 2020年全年股息支付率为102%，第四季度为106%；2021年第一季度股息调整为每股0.30美元，年化每股1.20美元，预计2021年支付率在80%多至90%低段，稳定支付率约为80% [23] - 预计2021年调整后FFO在每股1.50 - 1.60美元之间，综合同店NOI在1.5% - 3%之间 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第四季度同店现金NOI增长7.8%，全年增长6.2%，超出疫情前展望高端120个基点 [28] - 第四季度执行30万平方英尺租赁，全年执行160万平方英尺，是疫情前预期的180%；2021年已签署11.5万平方英尺租赁，另有36万平方英尺意向书 [29] 医疗办公业务 - 第四季度和全年同店现金NOI分别增长1.2%和2.1%；租金回收率超99% [30] - 2020年开始约300万平方英尺租赁，略高于疫情前预期；年末入住率90.4%，较上季度下降30个基点 [30][31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 9 - 12月入住率下降100个基点，12月持平，1月上升20个基点 [32] - 第四季度新入住合同较第二季度低点增长近100%，新入住费用仍比上年低30% [33] 出租型老年住房（SHOP）业务 - 9 - 12月入住率下降170个基点，1月又下降230个基点 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学业务核心市场需求强劲，医疗办公业务受疫情影响停车收入减少，CCRC业务受疫情第三波影响入住率有波动但呈改善趋势，SHOP业务受疫情影响入住率持续下降 [28][30][32][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划完全退出出租型老年住房业务，专注于以生物技术为中心的生命科学和主要位于校园内的医疗办公组合，两者将占公司约85%；同时持有规模较小的高品质、高收益CCRC组合 [14] - 生命科学业务方面，热门市场可用土地稀缺，办公室改造竞争成本高且无法提供与专用生命科学物业相同的重实验室使用能力；公司有1000万平方英尺运营物业，另有超500万平方英尺土地储备和开发管道，代表超60亿美元嵌入式增值开发支出 [16][17] - 医疗办公业务方面，公司拥有并运营2300万平方英尺物业，未来增长需医院和医疗系统邀请，公司有强大合作关系和土地储备机会 [19] - CCRC业务方面，公司有15个社区，每个社区平均500个单元，位于50英亩填充土地上，开发到稳定期需8 - 10年，基础设施要求高，有超5亿美元未来增值机会 [20] - 行业竞争上，公司生命科学业务与租户共同成长是竞争优势，如75%在特定项目签署的租赁是与现有租户签订 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗接种推进，公司认为能看到疫情结束的曙光，虽抗疫努力还将持续，但相信公司将在疫情后处于更有利位置 [8] - 生命科学和医疗办公业务前景乐观，租赁需求增加、有正向按市值计价和开发项目持续出租；CCRC业务虽仍面临挑战，但随着疫苗推出有积极趋势 [56] 其他重要信息 - 公司宣布Barbat Rodgers将于2月下旬离开投资者关系领导岗位，Andrew John将扩大职责，领导投资者关系部门 [25] - 公司将主权财富SHOP合资企业移入其他非报告部门，将小医院组合移入医疗办公部门 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 谈谈当前市场收购情况及为何认为收购集中在下半年 - 过去季度公司在生命科学和医疗办公领域完成约10亿美元战略收购，多为非公开市场交易；公司收购谨慎，虽有资产出售收益但通过偿还债务获得灵活性，团队此前专注老年住房销售，收购管道有吸引力且具战略性，部分收购可能与剩余15亿美元出售交易同步进行 [64][65][67] 问题2: 指导中开发支出超项目完工成本，是否开始新项目或有实验室开发/再开发计划 - 公司在旧金山和圣地亚哥有近期开发机会，预计不久会有相关消息 [68] 问题3: 谈谈收购管道构成、生命科学和医疗办公资产类别当前资本化率 - 医疗办公优质产品资本化率在5% - 5.5%，生命科学核心市场大型优质投资组合交易资本化率在4%中段；收购管道包括单个物业收购和投资组合收购，具体业务板块构成待完成交易后确定 [72][74] 问题4: 土地储备和增值机会可投入资金及预期回报 - 公司有超70亿美元嵌入式机会，未来几年会有相关活动，具体信息待分析完成并提交董事会后，可能在即将召开的会议公布 [75] 问题5: 短期卖方融资利率、还款时间、是否现金或应计及借款人信用情况 - 平均利率约4%，贷款价值比在60% - 65%，期限1 - 3年，利率随时间递增；已提供约6.2亿美元卖方融资，预计未来几周收回约2.5亿美元，剩余约3 - 4亿美元；剩余15亿美元资产出售无重大卖方融资；贷款有典型追索权 carved - out担保 [77][78][80] 问题6: 剩余资产出售时间和定价情况 - 剩余15亿美元资产中大部分为SHOP，几乎所有资产已签订有约束力或无约束力合同；买家群体多样，包括熟悉的交易对手和资金雄厚的买家；若一切顺利，预计第二季度末完成交易；定价与上次财报电话会议公布一致，SHOP按运营NOI计算的综合资本化率约3%，净租赁物业按租金计算约8% [81][82][84] 问题7: 卖方融资利率及指导中利息收入预期情况 - 第一年综合利率约4%，利率每6 - 12个月递增25 - 50个基点；指导中其他项目包含卖方融资利息收入，该部分收入不完全来自3亿美元卖方融资，还有约1亿美元其他融资 [86][87][88] 问题8: 从长期看生命科学和医疗办公业务组合表现及两者互动情况 - 医疗办公业务过去十多年同店增长稳定在2% - 3%，受新供应影响小；生命科学业务需求强劲但收益波动较大；两者结合有多元化效果；CCRC业务占比约10%，开发周期长、收益率高、进入壁垒高，与前两者组合良好 [90][91][92] 问题9: CCRC业务是否受住房市场影响，有无迹象显示人们变现房产进入该设施 - CCRC业务12月和1月有积极势头，住房价格上涨、利率低和需求积压是有利因素，但仍受疫情影响；约三分之二CCRC位于佛罗里达州，人口结构有吸引力；入住费用相对当地房价有较大折扣 [95][96][97] 问题10: 生命科学业务第四季度同店现金NOI增长与2021年指导差异原因 - 2020年业绩基数高，增长挑战大；2021年按市值计价续约数量少，有少量到期项目且部分在重建；2020年租金回收好几乎无坏账，2021年指导考虑了坏账但可能有回收超预期的上行空间 [100][101] 问题11: 2021年指导中900万美元CARES法案赠款是否包含所有申请款项，有无可能获得额外救济资金 - 900万美元是已申请的全部金额，已收到约300万美元，预计未来几周收到剩余部分；若有额外救济资金可能带来上行空间，但不在指导范围内 [103] 问题12: 医疗办公同店增长指导较低原因及是否假设入住率增加 - 增长指导低于通常的2% - 3%主要是停车收入受疫情影响下降；组合中有良好的按市值计价和租金递增，推动约2.7%增长；入住率年底会略有上升，年初开局良好 [105] 问题13: 转向生命科学业务后，有无其他高进入壁垒且可扩大规模的投资机会市场 - 公司投资注重高进入壁垒投资组合，目前在旧金山、圣地亚哥和波士顿三个市场有巨大竞争优势，会关注其他市场但目前满意于专注这三个市场 [106][107] 问题14: 生命科学业务发展活动未来几年是否会加速 - 公司有土地储备和增值机会，发展管道较之前扩大，有高增值开发和再开发可能性，但会考虑资金和预租赁情况，未来几年可能会扩大发展活动 [109][110] 问题15: 是否愿意在同一市场同时开展多个项目 - 是否同时开展多个项目取决于当地供需动态和竞争供应情况，公司会深入分析当地市场，对未来两年市场有较高信心，之后需持续评估 [111][113][114] 问题16: CCRC业务是否有入场费折扣及领先指标情况 - 无入场费折扣，季度变化受服务组合影响；第四季度入场费较第二季度增长100%，较第三季度增长30%；所有CCRC已接种或安排接种第一剂疫苗，已开放入住、参观和家庭探访，但有限制，预计未来两到三个月业务逐渐恢复正常 [117][118][119] 问题17: CCRC业务熟练护理入住率是否稳定及恢复情况 - 独立和辅助生活部分入住率下降不到500个基点，优于出租型老年住房；熟练护理部分入住率下降超2000个基点，目前处于60%多，历史正常水平在80%多；入住率随疫情趋势波动，目前全国疫情数据下降、疫苗接种推进是好迹象 [120][122][123] 问题18: 成功剥离老年住房业务后，对持有CCRC业务的想法是否改变 - 公司认为CCRC业务收益率高、现金流质量好、受婴儿潮人口增长推动；新供应几乎不存在，开发周期8 - 10年；有巨大嵌入式增值机会；占公司10%，能提供多元化，可缓慢发展，因此决定继续持有 [126][127][128] 问题19: 年底完成15亿美元收购后，长期投资组合目标比例情况 - 目前同店组合中生命科学占50%、医疗办公占47%、CCRC占3%，但2021年CCRC组合仅包含两个Sunrise资产，2022年LCS组合将加入；2022 - 2023年投资组合比例会更倾向CCRC，具体取决于投资情况，生命科学仍将是最大板块 [129][130] 问题20: 主权财富SHOP合资企业保留计划是否改变 - 公司将与合作伙伴在未来几个月商讨，根据双方情况决定是保留还是采取其他措施 [132] 问题21: 降低杠杆目标的原因 - 公司希望保持在BBB +、BAA1评级指标内，此前杠杆率在5%多接近6%给资本筹集带来压力；考虑到开发和增值机会，降低杠杆可提供额外缓冲；从疫情中吸取教训，认为宏观环境变化快，降低半个百分点杠杆对公司运营更有利；符合公司打造高质量投资组合和强大资产负债表的战略 [134][135] 问题22: 董事会评估股息的考虑因素 - 董事会考虑管理层关于资产出售时间和收益再投资的建议；目标是实现80%的稳定派息率；认为当前4%的股息收益率足够；希望保留约1.5亿美元稳定收益用于开发和增值机会再投资 [137][138] 问题23: 2021年资本支出预算情况 - 补充材料第42页包含资本支出预算，开发和再开发支出6 - 7亿美元，收入提升型资本支出1.15 - 1.4亿美元，第一代租户改进和初始资本支出0.85 - 1.1亿美元；收入提升型资本支出较去年增加，一是在医疗办公业务绿色倡议上支出增加，二是CCRC业务去年因疫情放缓的支出预计2021年恢复 [139][140] 问题24: 2021年已签订租赁的按市值计价情况 - 目前1月签订的11.5万平方英尺租赁多为新租赁，样本量有限；整个投资组合按市值计价在10% - 15%之间，因租户、租赁和年份而异；市场租金持续增长约5%，合同租金递增约3% - 3.1%，若此趋势持续，按市值计价将更强 [141]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-36007 PHYSICIANS REALTY TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Maryland 46-2519850 (State of Organization) (IRS ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.40美元，同店现金NOI增长2.8%，主要由占同店池85%的两个办公平台推动，两者合计增长4.3% [22] - 净债务与EBITDA比率为5.7倍，截至10月底总流动性为26亿美元，2023年11月前无债券到期，届时将有3亿美元到期 [28] - 年初至今股息超过AFFO 0.01美元，派息率为101%，公司短期内对股息略超AFFO感到满意，并将根据盈利结果、疫情发展和潜在交易结果评估股息 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第三季度同店增长5.5%，得益于强劲租赁、合同租金递增和积极的按市值计价 [23] - 租金收取率超过99%，年初至今坏账低于历史平均水平 [40] - 年初至今租赁执行量超过原全年预算的150%，第三季度执行了8万平方英尺续租，现金按市值计价为14%，新租赁也很强劲 [43][44] - 未来15个月新开发项目交付率为88%，剩余12%也有良好活动 [45] 医疗办公业务 - 租赁情况良好，与原全年租赁预算一致，第三季度近70万平方英尺租赁开始，其中超过40万平方英尺续租，现金按市值计价为4.3% [46] - 季度末入住率为90.7%，较上一季度下降40个基点，主要因两个开发项目纳入运营组合 [46] - 第三季度租金收取率超过99%，与疫情相关的租金延期还款率也超过99%，年初至今坏账低于历史平均水平 [46] CCRC业务 - 现金NOI好于预期，得益于入住率、低于预期的疫情费用和200万美元的CARES法案资金 [48] - 入门费销售较上一季度增长30%，但仍比历史平均水平低约50% [48] SHOP业务 - 与6月相比，9月入住率下降220个基点，好于第二季度，第三季度疫情费用近500万美元，较第二季度改善60% [49] - 10月入住率较9月仅下降10个基点，运营商已开始实施分阶段重新开放计划，租金较上一季度增长70% [49] - 第三季度合同租金收取率为97%，其余3%与Capital Senior Living延期支付 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学市场，第三季度在南旧金山、波士顿和圣地亚哥三个主要创新热点地区表现良好，波士顿市场过去三年已建成240万平方英尺的投资组合，与圣地亚哥投资组合规模相当 [12] - 医疗办公市场，与HCA的开发项目按计划进行，今年已交付或预计交付四个开发项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去四年采取行动退出非核心老年住房和SNF资产，将收益重新投资于生命科学、医疗办公和CCRC业务，未来将专注于这三个核心业务的增长 [11][18] - 目前有12亿美元的活跃开发管道，已全部获得资金，预租率为63%，还有大量开发和致密化机会的影子管道 [14] - 正在推进多项老年住房资产销售，以进一步平衡投资组合向生命科学和医疗办公倾斜，预计退出的SHOP销售在疫情前现金资本化率为高个位数，第三季度年化约为3%，三重净销售资本化率基于租金为高七位数，基于物业层面EBITDAR为高个位数 [51][52] - 公司在生命科学业务中在三个主要创新热点地区具有规模和强大的竞争地位，医疗办公业务通过与HCA等顶级医院的新开发项目得到发展和加强 [12][13] - 行业方面，生命科学行业在风险投资、首次公开募股和二次股权发行方面持续创下纪录，增加了对空间的强劲需求 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司三分之二的业务（主要是生命科学和医疗办公）表现符合或超过疫情前预期，租赁执行情况与或超过原年度计划，已提高两个细分市场的同店展望 [7] - 老年住房业务仍受到疫情相关入住率和费用趋势的压力，但结果相对于上季度提供的展望框架较为有利，随着防护措施和协议的改善，老年住房运营商能够更好地控制疫情爆发并更有效地运营 [9][10] - 公司对未来前景感到鼓舞，因为医护人员和老年人在疫苗可用时将在1A和1B阶段优先接种 [10] - 公司认为生命科学和医疗办公业务具有自然竞争优势，有很多内部和外部投资机会，对能够为股东创造价值充满信心 [63][59] 其他重要信息 - 公司宣布将总部迁至丹佛，2021年将有20 - 25人从尔湾迁至丹佛，选择丹佛是因为其地理位置居中，便于与分析师、投资者和评级机构会面，也有利于吸引和留住顶尖人才 [20] - 公司将75岁强制董事退休政策改为15年任期限制，认为新政策将使董事会更有序和持续地更新，保持经验和多样性的良好平衡 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何现在出售老年住房资产，为何认为定价有吸引力，以及对再投资和股息的信心 - 出售老年住房资产是战略长期决策，疫情提供了完全退出该业务的潜在催化剂，公司认为生命科学和医疗办公业务具有自然竞争优势，有很多再投资机会 [62][63] - 目前定价在一定范围内具有吸引力，能够在不经历老年住房业务不确定性的情况下获得较强价格 [64] - 公司有信心再投资，已宣布约10亿美元的收购项目，即使部分销售未完成，仍有充足流动性和良好资产负债表，对于股息，目前派息率为101%，短期内对股息略超AFFO感到满意，将根据多种因素评估股息 [67][69][71] 问题2: 出售老年住房资产后，投资能否实现相同混合收益率，是否会稀释FFO - 出售资产目前不会稀释FFO，公司有能力以合理资本化率进行投资，如有多余现金可偿还债务，降低净债务与EBITDA比率，从长期来看，公司认为投资收益率将高于目前老年住房业务 [75][76][78] 问题3: 生命科学和医疗办公业务的开发是否存在竞争供应问题，市场是否会过热 - 任何房地产行业都可能在短期内出现供需失衡，但生命科学行业基本面良好，目前三个核心市场有250 - 300万平方英尺的新供应，但平均约三分之二已预租，公司在进行新开发前会仔细分析供需情况，也有致密化机会可根据供需情况灵活决策 [79][80][81] 问题4: 老年住房销售进展如何，未包含在35亿美元中的资产情况 - 已签署10.5亿美元的购买协议，有较高执行可能性，另有20亿美元处于意向书阶段，情况不一，整体进展良好，但环境动态变化，结果可能不同 [83][84] - 未包含在35亿美元中的资产是三重净和SHOP资产的混合，部分接近签署意向书，部分刚开始销售，还有部分在合资企业中，出售时间不确定 [85] 问题5: 公司总部搬迁的相关情况，包括人员、成本和G&A抵消 - 总共将搬迁20 - 25人，尔湾和纳什维尔办公室将保留，无人因搬迁失业，总部迁至丹佛将提高效率，便于与各方会面，也有利于吸引和留住人才 [87] - 早期成本可能持平，随着时间推移，丹佛的运营成本较低，可能会有一些成本节约，但这不是搬迁的主要原因，退出老年住房业务可能会有一些G&A节约，但不会很显著 [88][89][90] 问题6: 卖方融资的潜在规模和考虑因素 - 卖方融资的答案待定，可能为特定投资组合提供融资以加快交易完成，融资比例可能在购买价格的60% - 65%，并设置短期期限和递增利率，以激励提前还款 [91][92] - 公司不会闲置现金，有能力偿还债券，也有收购管道，即使有卖方融资，也会合理规划资金使用，杠杆率会在一段时间内回到中期水平 [93][94] 问题7: 资本重新部署的组合和对其他市场的兴趣 - 未来几个季度资本重新部署的组合取决于销售成功情况、卖方融资需求、是否有额外战略收购以及是否偿还债务等因素，目前生命科学投资相对容易，因为有很多致密化和开发机会，但医疗办公和CCRC业务也有良好机会 [97][98] - 公司将继续专注于南旧金山、圣地亚哥和波士顿三个主要市场，因为这些市场有不可替代的集群，但也会考虑其他高收益率市场，进入新市场需要具备规模 [99][100] 问题8: 老年住房市场的买方需求与资产供应情况 - 公司针对特定交易对手进行销售，未进行广泛拍卖，买方需求不一，多数买家属于运营密集型房地产投资者，这与老年住房行业的发展方向一致 [101] 问题9: 生命科学、医疗办公和CCRC业务的协同效应，以及为何保留这些业务 - 这三个业务都受益于婴儿潮一代的增长人口结构，都是私人付费业务，且都有不可替代的投资组合和高进入壁垒，能够提供一定程度的多元化 [105][107] - 退出老年住房业务是因为其占比降至17%，业务分散注意力且波动较大，尤其是在疫情期间，而保留CCRC业务是因为其更像房地产投资，入住者更稳定，风险较低 [108][135] 问题10: 出售老年住房资产的决策考虑因素，以及重新分配人员后在新业务中的竞争力 - 出售老年住房资产是整体决策，部分资产需要大量资本投入，且公司认为该业务更像运营业务，不符合房地产投资信托基金的定位，而生命科学和医疗办公业务是纯房地产业务，供需情况良好 [112][113][114] - 公司在生命科学和医疗办公业务方面有丰富经验和强大团队，不认为在竞争中处于劣势，且有更大的资产负债表和更多资金进行大型交易，同时将老年住房人员重新分配到其他业务中可能会带来积极影响 [116][117][119] 问题11: 是否计划提供2021年全年指导，以及FFO每股增长目标 - 目前谈论2021年指导还为时过早，公司正在进行预算编制，需要更多关于交易完成时间和CARES法案资金等方面的信息，将在下次季度更新电话会议上进一步讨论 [123] - 如果成功处置老年住房资产，公司未来收益将更加稳定，预计医疗办公、生命科学和CCRC业务将实现2% - 3%的同店增长，考虑到开发和致密化机会，FFO增长可能达到4% - 5%，公司目标是成为提供8% - 10%年度总股东回报的稳定房地产投资信托基金 [124][125] 问题12: 45亿美元潜在销售在净租赁估值和SHOP估值之间的拆分 - 公司无法提供具体细节，建议参考披露的三重净租金和SHOP NOI信息，并结合提供的资本化率进行估算 [128] 问题13: 如果拜登当选总统并实施药品价格控制，对生命科学业务需求的影响 - 多年来一直有药品价格控制的尝试，但目前尚未确定是否会实施，从整体来看，公司认为不会对生命科学房地产的增长和需求构成重大阻碍，因为婴儿潮一代对药物创新的需求、生物药物的发展、FDA审批流程的加快以及疫情对新药研发的提醒等因素都支持该行业的发展 [130][131] 问题14: 退出老年住房业务对外部增长机会的影响 - 公司认为老年住房业务未来仍有需求，但目前业务波动性较大，不符合房地产投资信托基金的定位，退出该业务可以让公司更专注于其他增长机会，为投资者提供更聚焦的投资机会 [132][133] 问题15: 为何不出售CCRC业务 - CCRC业务更像房地产投资，入住者更稳定，有较高的非退还入门费和较长的入住时间，风险较低，与SHOP业务不同，因此公司选择保留 [135] 问题16: 出售老年住房资产的决策是否考虑了生命科学和医疗办公业务的市场估值，以及未来股息支付范围和董事会资格要求变化的原因 - 公司认为老年住房业务的波动性影响了公司的市场估值，投资者和分析师的大部分时间都花在讨论该业务上，缩小老年住房业务规模可能会使公司获得更高的估值倍数 [138] - 未来股息支付范围取决于业务最终情况和开发管道，公司会参考行业内高质量房地产投资信托基金的做法，保留一定的留存收益用于开发，但尚未做出具体决定 [141] - 董事会将75岁强制退休政策改为15年任期限制是为了使董事会更有序和持续地更新，保持经验、多样性和专业知识的平衡，目前董事会已经有一半成员得到更新，新政策将有利于长期发展 [143]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | --- | --- | --- | |-----------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------- ...

Healthpeak Properties, Inc. (PEAK) Q2 2020 Earnings Conference Call August 5, 2020 12:00 PM ET Company Participants Barbat Rodgers - Senior Director, IR Thomas Klaritch - EVP & Chief Development & Operating Officer Scott Brinker - President & CIO Peter Scott - EVP & CFO Thomas Herzog - CEO Conference Call Participants Jordan Sadler - KeyBanc Capital Markets Vikram Malhotra - Morgan Stanley Michael Bilerman - Citigroup Nicholas Joseph - Citigroup Richard Anderson - SMBC John Kim - BMO Capital Markets Michael ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 or ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-36007 (Physicians Realty Trust) Commission file number: 333-205034-01 (Physicians Realty L.P.) PHYSICIANS REALTY TRUST PHYSICIANS REALTY L.P ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.45美元，综合同店现金NOI增长2% [34] - 3月，SHOP和CCRC投资组合因COVID - 19产生约300万美元的额外费用，其中60万美元计入同店 [34] - 季度末对三份租约预留了总计约200万美元的非现金直线租金 [35] - 季度末净债务与EBITDA比率为4.8倍，预计年底将达到5.5倍左右 [38] - 加权平均债务期限为6.7年 [38] - 总流动性为30亿美元，其中包括约5亿美元现金和25亿美元循环信贷额度 [38] - 第二季度股息维持在每股0.37美元，第一季度派息率为91%，预计疫情期间派息率将暂时超过100% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学 - 占同店池的32%，现金NOI同比增长3.1%，主要受租赁成功和租金上涨推动，部分被已知空置抵消 [18] - 第一季度执行了总计31.4万平方英尺的租约，高于预期，其中包括7.5万平方英尺续租，现金按市值计价增长15% [19] - 4月执行了6.1万平方英尺的租约，目前有37万平方英尺已签署意向书，活动主要由现有租户扩张推动 [21] - 截至4月已收到97%的租金，5%的租户请求减免租金，公司正在逐案评估 [22] - 全年同店增长预期下调100个基点至3% - 4%，主要因增加了坏账准备 [22] 医疗办公 - 占同店池的42%，现金NOI同比增长2%，高于预期，受按市值计价和租金递增推动，部分被去年同期4.2%的高增长基数抵消 [19] - 4月签约32.4万平方英尺租约后，入住率上升10个基点 [25] - 已批准总计440万美元的月度租金延期，可能增至500万美元左右 [25] - 预计全年同店增长降至1% - 2%，主要因COVID - 19导致坏账略有增加、停车收入和医疗城广告租金下降 [26] 老年住房 SHOP投资组合 - 占NOI的14.5%，占同店池的9%，NOI同比下降3.2%，若排除3月开始的可识别COVID费用，同店将与去年同期持平且高于预期 [20] - 4月30日入住率为82.2%，较3月31日下降300个基点，与去年4月相比，迁入率下降73%，迁出率增加22% [27] - 预计疫情期间每月净流失率为2% - 4% [12] 三网租赁投资组合 - 占NOI的7%，占同店池的11%，NOI同比增长2.6%，受租金递增推动 [20] - 年租金9700万美元，第一季度收取了100%的合同租金，4月收取了97% [29] CCRC投资组合 - 占NOI的12.5%，4月30日入住率为82.4%，独立、辅助和记忆护理入住率当月仅下降65个基点，熟练护理入住率下降1620个基点 [28] - 季度内入门费摊销超过现金收入，预计第二季度也将如此，通常在第三和第四季度入门费收入强劲时情况会逆转 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司基本理念不变，即拥有生命科学、医疗办公和老年住房三个私人付费医疗领域的优质房地产，同时保持保守的资产负债表 [16] - 生命科学物业需求强劲，疫情凸显其重要性；医疗办公建筑需求将持续，因其主要位于校园内且与医院紧密相连，受远程医疗影响较小；老年住房长期需求将因婴儿潮一代老龄化而增加 [16] - 公司有30亿美元流动性，有机会在交易市场进行机会主义投资，但会谨慎对待新承诺 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表强劲，有30亿美元可用流动性，净债务与EBITDA比率低，加权平均债务期限近七年，无近期到期债务，有信心度过危机 [14] - 生命科学和医疗办公业务受COVID - 19影响较小，老年住房业务受影响最大，主要表现为租赁活动受限、入住率下降、工资和防护设备成本增加 [8][10] - 预计疫情结束后，老年住房将有被压抑的需求，迁入率将超过历史平均水平 [12] - 公司认为生命科学行业将得到政府更多支持，资金来源具有韧性 [24] 其他重要信息 - 公司在3月和4月提供了三次关于COVID - 19对业务影响的临时更新，并在昨晚发布的补充资料中提供了评估2020年潜在收益的框架 [7] - 公司为非医院和非医疗系统的医疗办公租户提供5月和6月租金两个月延期，需满足一定条件 [10] - 公司交付了The Cove的第四期也是最后一期，100万平方英尺的开发项目现已完工并全部出租，年NOI为6700万美元；还交付了The Shore的第一栋楼，13万平方英尺全部出租 [31] - 2月以8200万美元出售了North Fulton医院，4月一租户行使期权收购圣地亚哥的三栋医疗办公楼，售价1.06亿美元，预计6月完成交易 [31] - 5月与HCA新增一个3500万美元的开发项目，位于德克萨斯州妇女医院校园内 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医疗办公和生命科学业务同店调整的假设是仅租赁延迟还是有永久性入住损失？ - 生命科学业务调整主要因坏账准备，也有少量投机性租赁放缓预期；医疗办公业务主要因停车收入下降和时间差异，租赁方面续约将抵消新租赁减少 [44][45][46] 问题2: 老年住房目前禁止迁入的物业占比及高入住率影响持续时间和驱动因素？ - 约50% - 55%的老年住房物业目前不接受迁入，主要集中在COVID活动较多地区；重新开放时间很大程度取决于感染率，约80%的州已宣布第一阶段重新开放，老年住房可能处于第三阶段 [47][48][49] 问题3: 对Brookdale租约的信心如何？ - 公司查看了Brookdale的财务报表、流动性、房地产持有情况和近期获得的3亿美元融资，认为其短期内状况良好，公司有公司信用支持的主租约，目前对Brookdale的敞口感到放心 [50][51] 问题4: 老年住房经常性资本支出和G&A费用趋势如何？ - 经常性资本支出本季度较上季度下降，最新展望中略有下降，部分原因是进入老年住房设施困难；G&A方面，公司认为团队重要，将保护团队，但远程办公可能带来效率提升和费用节省，目前未将节省纳入数据 [53][54][57] 问题5: 老年住房复苏时是否有永久性减值及IL - AL表现如何？ - 难以在不了解病毒发展轨迹的情况下评论复苏情况；总体而言，辅助生活和记忆护理更基于需求，复苏可能更陡峭，但下降也更严重；CCRC在正常环境下流失率低，表现更好 [60][61][62] 问题6: 老年住房 pent - up demand的来源、预期及社区形象如何？ - 目前约有200笔押金等待迁入老年住房，相当于超过100个基点的入住率；需求可能会被经济复苏缓慢抵消，入住率反弹可能较慢，但对产品的潜在需求有信心；辅助生活和记忆护理基于需求，有大量等待入住的老年人 [69][70][74] 问题7: 年底净债务与EBITDA比率预计升至5.5倍左右是否考虑了老年住房收益下降？ - 考虑了老年住房收益下降以及现金余额、开发资金等因素 [77][78] 问题8: 为何不借此机会调整三网租赁租金？ - 公司需遵循SEC和FASB规则，过度保守处理可能会被SEC关注，公司将严格遵守规则 [79][80][81] 问题9: 老年住房入住率每月200 - 400个基点下降是否有季节性因素？ - 一般来说，5月至10月或11月迁入最强劲，但公司物业在寒冷地区较少，季节性影响可能不如其他公司大；迁出方面，自愿迁出下降，但有一个运营商的非自愿迁出高于历史正常水平 [84][85][87] 问题10: 疫情是否改变公司对各业务板块的中期和长期看法？ - 目前未改变，公司认为三个私人付费医疗板块能利用婴儿潮一代人口结构变化，各业务周期不同可实现多元化，长期来看老年住房需求依然强劲 [92][93] 问题11: 对股息有何考虑？ - 目前公司仍能覆盖股息，虽可能在一段时间内股息超过AFFO，但这是暂时的；公司认为房地产资产在疫情后将保持良好状态，资产负债表无近期到期债务且流动性充足，股息超过AFFO对NAV影响小，目前对股息水平感到满意，若情况持续将重新评估 [94][95][97] 问题12: CCRC熟练护理部分1000万美元联邦CARES法案资金能否抵消第二季度预期减少？ - 资金是政府按比例分配给所有医疗保险提供者的，目的是弥补损失，但能否完全抵消尚不确定，目前难以评论 [98][99][101] 问题13: 2020年公司还能获得多少联邦刺激资金？ - 目前不清楚 [102] 问题14: CCRC熟练护理部分战略上是否增加医疗保险患者比例？ - 公司业务计划并非刻意增加医疗保险患者比例，独立生活居民支付入门费后对熟练护理单元有优先使用权；熟练护理单元通常无法被现有居民填满，除了医疗保险患者，也可选择医疗补助患者，但医疗保险是更优选择 [103][104] 问题15: 老年住房入住率下降何时能缓解，目标是什么？ - 改善检测能力、开发更好的治疗方法和最终研发出疫苗将决定恢复正常业务的速度，但目前检测仍存在假阴性问题，疫情反复可能会阻碍复苏，难以准确预测 [108][109][110] 问题16: 公司收购前景如何，如何评估机会？ - 疫情前公司在三个板块建立了大量收购管道，目前对话暂停；现在开始看到一些机会主义收购机会，但公司优先考虑现有投资组合，除非价格极具吸引力，否则不会过于活跃 [112][113][115] 问题17: 2020年潜在的信用损失或租金损失拨备情况如何？ - 本季度根据新的会计指导（CECL）计提了800万美元贷款损失准备金，这是非现金项目，仅影响NAREIT FFO；公司在预测中为生命科学和医疗办公业务增加了额外准备金，将逐季评估每份租约的可收回性，难以确定具体金额 [116][117][118] 问题18: 生命科学业务坏账储备是否比医疗办公业务影响大，原因是什么？ - 并非针对特定租户或讨论，结合COVID情况，认为适当增加坏账储备是合适的；4月医疗办公业务收取了95%的租金，生命科学业务收取了97%，但医疗办公业务历史坏账率低，生命科学业务预计会有一些租户需要处理，所以坏账储备略高 [121][122] 问题19: CCRC收入中不可退还入门费摊销占比及如何评估和重新评估？ - 通常占比约60% - 65%，本季度摊销约1600万美元，现金收入约1350万美元，长期来看摊销和现金收入将大致相当；入门费作为递延收入，在服务期内摊销，符合会计原则 [123][124][125] 问题20: 老年住房入住率下降何时能在费用方面得到缓解，预期如何？ - 疫情期间营销、活动和交通等可变成本会下降，但劳动力成本方面，虽然失业率上升使申请人数增加，但有COVID阳性活动的社区需支付额外费用，总体费用仍高于正常水平；难以预测入住率何时触底 [127][128][130] 问题21: 老年住房费用是否会因COVID永久或半永久增加，NOI潜力是否受影响？ - 个人防护设备（PPE）费用增加不是永久性的，卫生成本增加相对较小，劳动力成本短期内会上升，但长期来看对运营利润率影响不大 [133][134] 问题22: 开发项目长期收益率预期如何？ - 建设项目可能延迟1 - 3个月，导致建设预算略有增加，但对收益率影响不大；未来项目难以评论，若成本下降对公司有利，公司有土地储备和开发机会，可灵活选择是否开发 [135][136] 问题23: 各业务板块资产价值有何变化？ - 4月交易活动有限，医疗办公和生命科学业务基本面强劲，需求持续，预计资本化率无变化；老年住房业务因NOI下降不确定性和合适的风险调整后资本化率问题存在不确定性 [137] 问题24: SHOP物业有COVID病例和无病例的表现差异如何？ - 有COVID阳性居民的物业将停止新入住，迁入为零，同时员工工资可能提高至1.5倍，PPE费用增加，对NOI有显著影响；公司提供的范围是适用于整个投资组合的平均情况 [138][139] 问题25: 老年住房重新开放是否有入住活动限制？ - 业务受州和地方卫生部门以及运营合作伙伴影响，CDC提供了广泛指导，但具体决策由地方决定，难以推测重新开放速度 [142] 问题26: 生命科学请求租金延期的租户情况如何？ - 共25个租户请求延期，是混合类型，包括一些小型生物技术公司、便利设施租户和少量办公租户；目前尚未批准，对于业务受影响但对园区重要的便利设施租户，更有可能给予延期 [144][145] 问题27: 医疗办公业务批准的延期租金占请求的百分比是多少？ - 符合条件的租户中约28%请求延期，其中近90%已获批准，未获批准的原因是未支付4月租金或未申请CARES贷款 [148] 问题28: SHOP投资组合净流失率假设考虑了哪些因素？ - 公司密切关注数据，两周前多数预测认为多数州的活动在4月中下旬达到峰值，但该日期似乎有所推迟；提供的范围旨在涵盖感染率下降速度的不确定性，且公司投资组合分布在全国各地 [150][151]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT UNDER SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ☐ TRANSITION REPORT UNDER SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-36007 (Physicians Realty Trust) Commission file number: 333-205034-01 (Physicians Realty L.P.) PHYSICIANS REALTY TRUST PHYSICIANS REALTY L.P. (Exact Name of R ...