股权与融资 - 2023年上半年公司出售1793603股普通股，加权平均价格为每股166.88美元，净收益2.95876亿美元；还完成1亿美元高级无抵押定期贷款，利率5.27%；1月修订无抵押银行信贷安排，额度从4.75亿美元增至6.75亿美元[114] - 截至2023年7月26日，公司通过连续普通股发行计划出售179.3603万股普通股，总收益2.99309亿美元，剩余可售额度4.50691亿美元[201] - 2023年1月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款；3月31日，偿还6500万美元高级无担保定期贷款[200] - 2023年上半年公司额外实收资本增加2.84475亿美元，主要由于普通股发行和基于股票的薪酬活动[168] - 截至2023年6月30日，2022 - 2023年新增无担保债务总额6.25亿美元，加权平均利率4.05%[183] - 2022 - 2023年偿还无担保债务总额1400万美元，加权平均利率2.70%[188] - 截至2023年6月30日，公司可变利率无担保银行信贷安排未提取金额，加权平均利率为5.98%[213] - 截至2023年6月30日，无担保固定利率债务本金总计1730000千美元，加权平均利率为3.41%[213] - 截至2023年6月30日，有担保固定利率债务本金总计1983千美元，加权平均利率为3.85%[213] 租赁情况 - 2023年上半年公司执行新租约和续约租约面积384.2万平方英尺，占运营组合总面积的7.2%；新租约和续约租约平均租金较原租约上涨51.0%[115] - 截至2023年6月30日，运营组合的出租率为98.5%，入住率为98.2%；截至7月25日，出租率为98.1%，入住率为97.8%；2023年6月30日，剩余租期内到期的租约占运营组合的4.4%，7月25日降至3.5%[118] - 2023年Q2和H1同店平均入住率分别为98.4%和98.6%，2022年同期为98.4%和97.9%[142] - 2023年Q2和H1同店平均租金分别为每平方英尺7.55美元和7.50美元，2022年同期为7.08美元和6.99美元[143] - 2023年6月30日入住率为98.2%，过去四个季度末入住率在97.9% - 98.5%之间[144] - 2023年Q2和H1新租和续租租金分别平均增长52.8%和51.0%[145] - 2023年6月30日，公司运营投资组合的租赁面积百分比为98.5%，低于2022年同期的99.1% [180] - 多数公司租约包含租金定期上调，且租户需支付运营费用，可降低公司运营成本上涨风险[216] 财务业绩 - 2023年上半年摊薄后归属于普通股股东的净利润为每股1.99美元，较2022年同期的2.62美元下降24.0%[116] - 2023年上半年同一物业的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）较2022年同期增长6.8%[117] - 2023年Q2和H1净收入分别为4346.5万美元和8816.9万美元，2022年同期为4616.5万美元和1.09769亿美元[134] - 2023年Q2和H1每股FFO分别为1.91美元和3.75美元，较2022年同期增长11.0%和10.0%[137] - 2023年Q2和H1 PNOI分别增长1510.9万美元（17.5%）和3100.3万美元（18.4%）[138] - 2023年Q2和H1同店PNOI（不含租赁终止收入）分别增长5.9%和6.8%[140] - 2023年上半年公司净收入为8814万美元，低于2022年同期的1.09719亿美元[172] - 2023年上半年公司PNOI增加3100.3万美元，增幅为18.4% [176] - 2023年上半年公司利息费用增加852万美元[174] - 2023年上半年公司可变利率利息费用增加116.8万美元，固定利率利息费用增加1002.2万美元[182] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，固定利率无担保债务利息支出分别增加428.5万美元和988万美元[183] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，资本化利息分别增加117.9万美元和267万美元[189] - 2023年6月30日止三个月和六个月，房地产改良支出分别为1203.7万美元和2892.4万美元[190] - 2023年6月30日止三个月和六个月，资本化租赁成本分别为735.3万美元和1640.3万美元[191] - 2023年6月30日止六个月，经营活动提供的净现金为1.78779亿美元，公司分发普通股股息1.10411亿美元[196] - 截至2023年6月30日，应付股息5771.7万美元，其中包括未归属限制性股票应付股息116.8万美元[197] - 假设无担保银行信贷安排余额为1亿美元，利率变动10%（约60个基点），利息费用和现金流每年将增减约60万美元[215] 资产收购与出售 - 2023年上半年公司在坦帕、圣安东尼奥和凤凰城收购116.7英亩开发用地，花费1775.4万美元；开始建设七个开发项目，面积139.8万平方英尺；将六个开发和增值项目（110.7万平方英尺）转入房地产物业，成本1.43531亿美元；截至6月30日，开发和增值项目有21个，面积427.2万平方英尺，预计总投资5.366亿美元，尚需投资1.90771亿美元[120][121] - 2023年上半年公司在拉斯维加斯收购一处15.6万平方英尺的运营物业，花费3436.5万美元[122] - 2023年上半年公司出售一处12.5万平方英尺的运营物业和11.9英亩土地，总销售额1435万美元，确认房地产投资销售收益480.9万美元和非运营房地产销售收益44.6万美元[123] - 2023年上半年公司收购一处运营物业，成本3436.5万美元，出售一处运营物业，收益480.9万美元[151][154] - 2023年上半年公司以1775.4万美元收购了坦帕、圣安东尼奥和凤凰城的116.7英亩开发用地[157] - 2023年上半年公司出售11.9英亩土地，获得475万美元的销售总收入，确认44.6万美元的非经营性房地产销售收益[159] - 2023年上半年公司无增值收购项目[156] 评级与板块 - 穆迪投资者服务公司给予公司Baa2发行人评级，展望稳定[125] - 公司有一个可报告板块——工业物业，主要运营指标为归属于普通股股东的资金流和物业净营业收入[127] 内部控制与诉讼 - 截至2023年6月30日，公司披露控制和程序有效[218] - 2023年第二财季，公司财务报告内部控制无重大变化[220] - 公司目前无重大诉讼，仅存在日常业务中的常规诉讼[221] - 2023年第二季度，公司董事或高管未采用、终止或修改交易安排[223] - 截至2023年6月30日的第二财季，公司财务报告内部控制无重大变化[220] - 公司目前未卷入重大诉讼，仅存在日常业务中的常规诉讼或预计由责任险覆盖的诉讼[221] - 无法确定诉讼结果，不利判决可能对公司财务状况或经营成果产生重大影响[221] - 截至2023年6月30日的三个月内，公司董事或高管未采用、终止或修改10b - 5 - 1交易安排或非10b - 5 - 1交易安排[223] 经济影响 - 经济状况影响公司财务结果，经济下行可能导致租户支付困难、空置率上升和租金下降[217]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金来源收益(FFO)超出指引上限,同比增长9.5% [8][18] - 第一季度现金同店NOI创历史新高,达11% [10] - 公司前十大租户占比下降至8.5%,同比下降90个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度平均出租率达98.1%,同比上升80个基点 [9] - 第一季度末出租率达98.7%,入住率达97.9% [9] - 第一季度租金续租幅度达48.5%(GAAP)和32%(现金) [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司看好奥斯汀、亚特兰大和夏洛特等市场的发展机会 [49][50][51] - 迈阿密市场由于一个大型租户破产而出现短期空置,公司正在积极解决 [37][38] - 加州湾区和洛杉矶等市场租金增长虽然放缓,但仍保持良好 [148][149] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将根据市场需求调整开发项目启动规模,2023年预计启动340百万美元 [13][14] - 由于资本市场波动,公司采取谨慎的交易策略,但会把握合适的战略性机会 [15] - 公司看好工业地产长期的积极趋势,如人口迁移、物流链变革、回流制造业等 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司目前的运营状况和财务状况表示满意,但对宏观经济前景保持谨慎态度 [96][97] - 管理层认为,如果经济环境保持相对稳定,公司有足够的发展动能和抗风险能力 [117][118][119] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bill Crow 提问** 询问公司在开发项目和收购方面的平衡策略 [33] **Marshall Loeb 回答** 公司将根据市场需求灵活调整开发项目启动规模,同时也在积极寻找合适的收购机会 [34][35][36] 问题2 **Craig Mailman 提问** 询问公司在开发项目定价和融资方面的考虑 [43] **Marshall Loeb 和 Brent Wood 回答** 公司在开发项目定价时会考虑资本成本的变化,并根据市场灵活调整融资策略 [44][45][46][47][48] 问题3 **Nick Thillman 提问** 询问公司同店NOI增长的可持续性 [69][70] **Marshall Loeb 回答** 公司同店NOI增长主要受益于租金上涨和出租率提升,未来增速可能有所放缓但仍保持良好水平 [71][72][73]

业绩总结 - 2023年第一季度净收入为63,604千美元，相较于2022年的44,704千美元增长了42.3%[21] - 2023年第一季度EBITDA为108,086千美元，较2022年的98,774千美元增长了9.3%[25] - 2023年第一季度每股净收入为1.02美元，较2022年的0.99美元增长了3.0%[25] - 2023年第一季度综合收入为79,408千美元，较2022年的34,428千美元增长了130.8%[21] - 2023年第一季度的资金运营（FFO）为80,844千美元，较2022年的69,597千美元增长了16.1%[46] 用户数据 - 新租户数量为5441，较2022年的3456增加了57.5%[54] - 续租户数量为911，较2022年的710增加了28.3%[54] - 2023年第一季度的租赁占用率为97.9%[57] - 2023年第一季度的平均租赁保留率为72.9%[57] - 2023年第一季度的租赁合同签署率为25.5%[56] 财务状况 - 2023年第一季度总资产为4,080,461千美元，较2022年12月31日的4,035,837千美元增长了1.1%[30] - 2023年第一季度总负债为2,036,382千美元，较2022年12月31日的1,953,439千美元增长了4.2%[6] - 2023年第一季度的利息支出为13,025千美元，较2022年的8,110千美元增长了60.5%[16] - 2023年第一季度的债务与EBITDAre比率为4.79，调整后的债务与预期EBITDAre比率为3.95[99] - 截至2023年3月31日，公司债务为1,861,744千美元，较2022年12月31日的1,451,778千美元有所增加[134] 未来展望 - 预计2023年同类物业净运营收入（PNOI）增长在6.5%至7.5%之间[152] - 2023年预计的每股基金运营收益（FFO）为3.73美元，较2022年有所增长[152] - 2023年剩余时间的租约到期面积为3,515,000平方英尺，2024年为7,925,000平方英尺[119] - 预计开发项目的加权平均收益率为36%[101] - 2023年第一季度的PNOI（排除租赁终止收入）为84,202千美元，同比增长11.0%[105] 其他信息 - 2023年第一季度的物业净运营收入（PNOI）为82176万美元，较2022年的数据有所增加[77] - 2023年第一季度的折旧和摊销费用为42,301千美元[136] - 2023年第一季度的现金流量来自房地产运营的收入为115,360千美元[83] - 2023年支付的利息为7,756千美元，较2022年的5,476千美元增长41.5%[81] - 2023年第一季度的间接租赁成本为5,204千美元，较2022年的4,310千美元增长了20.7%[14]

股权与债务融资 - 2023年第一季度公司发行652,909股普通股，加权平均价格为每股163.55美元，净收益1.05321亿美元；3月30日和31日又出售168,125股普通股，加权平均价格为163.35美元，净收益2718.8万美元；还完成了一笔1亿美元的高级无抵押定期贷款，实际固定利率为5.27%；1月修订无抵押银行信贷安排，额度从4.75亿美元扩大到6.75亿美元[113] - 穆迪投资者服务公司给予公司Baa2的发行人评级，展望稳定；未来公司计划主要发行无抵押固定利率债务，也可能进入公共债务市场筹集资金[124][125] - 2023年第一季度额外实收资本增加1.03955亿美元，主要因普通股发行和基于股票的薪酬活动[169] - 2023年1月10日起，公司将无担保银行信贷额度从4.75亿美元扩大至6.75亿美元，用SOFR取代LIBOR作为基准利率[205] - 截至2023年3月31日，公司在6.25亿美元无担保银行信贷额度上有5500万美元可变利率借款，加权平均利率为5.682%[206] - 截至2023年3月31日，公司在5000万美元无担保银行信贷额度上的余额为1702.7万美元，利率为5.745%[208] - 2023年1月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为5.27%；3月31日，偿还6500万美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为2.31%[213] - 截至2023年4月26日，公司通过连续普通股发行计划出售82.1034万股普通股，总收益1.34245亿美元，还可出售最高6.15755亿美元的普通股[214] - 2023年第一季度，公司通过连续普通股发行计划发行65.2909万股普通股，净收益1.05321亿美元[215] 租赁业务 - 2023年第一季度公司执行了165.9万平方英尺的新租约和续租约，占运营组合总面积的3.2%；新租约和续租约的平均租金较之前的租约上涨了48.5%[114] - 截至2023年3月31日，公司运营组合的出租率为98.7%，入住率为97.9%；截至4月25日，出租率为98.4%，入住率为98.2%；3月31日，2023年剩余时间到期的租约占运营组合的6.7%，4月25日降至6.0%[117] - 2023年第一季度新租和续租租金平均增长48.5%（占运营组合总面积的3.2%）[145] - 2023年第一季度租赁终止费收入为5.5万美元，远低于2022年同期的139.4万美元[146] - 2023年3月31日运营投资组合的租赁面积百分比为98.7%，2022年同期为98.8%，入住率均为97.9%[175] - 公司多数租约包含租金定期上涨条款，租户需承担部分运营费用，可降低公司运营成本上升风险[222] 财务业绩指标 - 2023年第一季度摊薄后归属于普通股股东的净利润为每股1.02美元，较2022年同期的1.54美元下降33.8%[115] - 2023年第一季度同一物业的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）较2022年同期增长7.6%[116] - 2023年第一季度归属普通股股东的净利润为4469万美元，较2022年同期的6358万美元下降33.8%[135] - 2023年第一季度每股运营资金为1.84美元，较2022年同期的1.68美元增长9.5%[139] - 2023年第一季度物业净营业收入为9807万美元，较2022年同期的8218万美元增长19.3%[140] - 2023年第一季度同店物业净营业收入（不含租赁终止收入）较2022年同期增长7.6%[141] - 2023年第一季度同店物业平均入住率为98.7%，高于2022年同期的97.4%[143] - 2023年3月31日入住率为97.9%，过去四个季度末入住率在97.9% - 98.5%之间[144] - 2023年第一季度归属公司普通股股东的净利润为4469万美元，2022年同期为6358万美元[172] - 2023年第一季度利息费用增加491.5万美元，可变利率利息费用增加72万美元，固定利率利息费用增加568.6万美元[172][179][180] - 2023年第一季度固定利率无担保债务利息支出增加559.5万美元，新增无担保债务加权平均利率4.05%，总额6.25亿美元[182] - 2022 - 2023年偿还部分无担保债务，加权平均利率2.70%，总额1400万美元，2022年还偿还一笔6000万美元贷款[186] - 2023年第一季度资本化利息增加149.1万美元，折旧和摊销费用增加467.3万美元[187][188] - 2023年第一季度房地产投资销售收益减少2554.3万美元[190] - 2023年第一季度房地产改良支出1688.7万美元，高于2022年的872.6万美元[191] - 2023年第一季度资本化租赁成本905万美元，低于2022年的1127.3万美元，摊销费用为520.6万美元[192] - 2023年第一季度经营活动提供净现金9346.1万美元，公司发放普通股股息5517.3万美元[200] - 截至2023年3月31日，应付股息5619.3万美元，包含未归属限制性股票股息98.3万美元[202] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总债务净额分别为17.97595亿美元和18.61744亿美元[204] - 截至2023年3月31日，可变利率无担保银行信贷额度加权平均利率为5.70%，若利率变动10%（约57个基点），利息费用和现金流每年将增减约41.1万美元[219][221] 项目开发与物业转移 - 2023年第一季度公司开始在四个城市建设四个开发项目，总面积103.3万平方英尺；将两个城市的三个开发和增值项目（71.6万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本为7671.3万美元；截至3月31日，开发和增值项目共有21个，总面积429.8万平方英尺[120] - 截至4月25日，开发和增值项目预计总投资为5.531亿美元，截至3月31日，还有2.31924亿美元有待投资；这些项目整体出租率为38%[121] - 2023年第一季度公司对开发和增值物业的总投资为5.25亿美元，低于2022年12月31日的5.38亿美元[157] - 2023年第一季度公司将三个开发和增值项目转入房地产物业，总投资7671.3万美元，将一个运营物业转入开发和增值物业，总投资455.3万美元[160] - 截至2023年3月31日，开发和增值物业总面积1312万平方英尺，累计成本5.24929亿美元[162] - 2023年第一季度房地产、开发和增值物业累计折旧增加2832万美元[163] 物业出售 - 2023年第一季度公司出售了一处12.5万平方英尺的运营物业和两英亩土地，总销售收益为1115万美元，确认房地产投资销售收益480.9万美元和非运营房地产销售收益8.1万美元[122] - 2023年第一季度出售一处运营物业，收益480.9万美元，还出售一块土地，收益8.1万美元[196][197] 业务板块与评估指标 - 公司有一个可报告的业务板块——工业地产；主要使用两个指标评估运营结果，即归属于普通股股东的资金从运营（FFO）和物业净营业收入（PNOI）[126] 财务风险与展望 - 公司财务业绩受所在市场经济状况影响，经济衰退可能导致租户违约、空置率上升和租金下降[223] - 公司预计现有资金及现金流等能满足短期和长期各项业务需求，未来一年流动性来源和需求与2023年第一季度一致[201] 资产与负债变动 - 2023年3月31日公司总资产为40.80亿美元，较2022年12月31日增加4462.4万美元[153] - 2023年第一季度其他资产减少568万美元[164] - 2023年第一季度无担保银行信贷额度净额减少9866.7万美元，无担保债务净额增加3454.6万美元[165][166] - 2023年第一季度应付账款和应计费用增加2065.6万美元，其他负债增加517.4万美元[167][168]

财务业绩 - 2022年公司发行393,406股普通股，净收益7537.5万美元，完成5.25亿美元无担保债务融资，加权平均有效固定利率3.82%[97] - 2022年摊薄后每股净利润为4.36美元，较2021年的3.90美元增长11.8%[99] - 2022年同物业剔除租赁终止收入后的物业净营业收入较2021年增长7.2%[100] - 2022年摊薄后每股归属于普通股股东的净利润为4.36美元，较2021年的3.90美元增长11.8%[115] - 2022年每股运营资金为7.00美元，较2021年的6.09美元增长14.9%[115] - 2022年物业净营业收入较2021年增加5879.8万美元，增幅19.9%[115] - 2022年同店物业净营业收入（不含租赁终止收入）较2021年增长7.2%[115] - 2022年同店物业平均入住率为98.2%，高于2021年的97.5%[115] - 2022年租赁终止费收入为270.8万美元，高于2021年的141.1万美元[117] - 2022年公司记录的租金坏账准备金净额为13.8万美元，2021年为坏账回收净额47.5万美元[118] - 2022年归属普通股股东的净利润为1.86182亿美元，2021年为1.57557亿美元[144] - 2022年PNOI较2021年增加5879.8万美元，租赁终止费收入为270.8万美元，2021年为141.1万美元[144] - 2022年利息费用较2021年增加555.4万美元，其中可变利率利息费用增加328.5万美元，固定利率利息费用增加563.4万美元[149][150] - 2022年有担保债务利息费用较2021年减少143.2万美元，2022年定期计划本金还款为9.6万美元，2021年为298.9万美元[156] - 2022年资本化利息较2021年增加336.5万美元，折旧和摊销费用增加2653.9万美元[158][159] - 2022年房地产投资销售收益较2021年增加214万美元[160] - 2022年房地产改良总计3944.4万美元，2021年为3789.5万美元[161] - 2022年和2021年资本化租赁成本分别为3685.3万美元和3338.1万美元，摊销成本分别为1895万美元和1620.9万美元[162] - 2022年出售房地产投资总收益为4099.9万美元，2021年为3885.9万美元[165] - 2022年经营活动提供的净现金为3.16501亿美元，当年分配普通股股息1.93936亿美元[170] - 2022年净收入为1.86亿美元，2021年为1.58亿美元，2020年为1.08亿美元[248] - 2022年归属于普通股股东的每股基本净收入为4.37美元，2021年为3.91美元，2020年为2.77美元[248] - 2022年房地产运营收入为4.87亿美元，2021年为4.09亿美元，2020年为3.63亿美元[248] - 2022年房地产运营费用为3.04亿美元，2021年为2.59亿美元，2020年为2.35亿美元[248] - 2022年宣布普通股股息为每股4.70美元，2021年为每股3.58美元，2020年为每股3.08美元[249] - 2022年发行393,406股普通股，净收益7537.5万美元；发行1,868,809股普通股用于购买房地产，净收益3.04亿美元[249] - 2022年净收入为1.86274亿美元，2021年为1.57638亿美元，2020年为1.08391亿美元[250] - 2022年经营活动提供的净现金为3.16501亿美元，2021年为2.56492亿美元，2020年为1.96285亿美元[250] - 2022年投资活动使用的净现金为5.21148亿美元，2021年为5.29263亿美元，2020年为2.88256亿美元[250] - 2022年融资活动提供的净现金为2.0031亿美元，2021年为2.77143亿美元，2020年为0.91768亿美元[250] - 2022 - 2020年普通股每股普通股息分别为4.53746美元、3.61656美元、3.32868美元[256] - 2022 - 2020年租赁收入分别为3.64957亿美元、3.06658亿美元、2.71094亿美元[261] - 2022 - 2020年可变租赁收入分别为1.2186亿美元、1.02754亿美元、0.91575亿美元[261] - 2022 - 2020年折旧费用分别为1.25199亿美元、1.0491亿美元、0.9629亿美元[265] - 2022 - 2020年债务发行成本摊销分别为135.8万美元、129.6万美元和141.8万美元，设施费摊销分别为71.3万美元、75.1万美元和79万美元[271] - 2022 - 2020年租赁成本摊销费用分别为1895万美元、1620.9万美元和1444.9万美元[272] - 2022 - 2020年高于和低于市场租赁无形资产摊销分别使租金收入增加256.5万美元、104.8万美元和145.1万美元，在位租赁无形资产摊销费用分别为948.9万美元、598万美元和562万美元[277] - 2022 - 2020年收购房地产资产及承担负债的总成本分别为4.82051亿美元、2.79225亿美元和7651.8万美元，收购时租赁的加权平均剩余租赁期限分别约为3.9年、2.9年和3.9年[279] - 2022 - 2020年公司未出现商誉和其他无形资产减值情况[280] 租赁情况 - 2022年公司执行922万平方英尺运营物业的租赁，占总租赁面积17.7%，新租和续租平均租金较之前上涨39.0%[98] - 2022年末和2021年末运营组合出租率均为98.7%，2022年末入住率为98.3%，高于2021年末的97.4%，截至2023年2月14日，出租率98.4%，入住率98.0%[101] - 2022年新租和续租租金平均涨幅39.0%（占总面积17.7%）[117] - 2022年12月31日入住率为98.3%，上四个季度末入住率在97.4% - 98.5%之间[116] - 2022年公司运营组合的租赁面积百分比为98.7%，与2021年持平；2022年末入住率为98.3%，2021年末为97.4%[146] - 2022年同物业平均入住率为98.2%，2021年为97.5%；同物业平均租金为每平方英尺7.06美元，2021年为6.64美元[147][148] - 截至2022年12月31日，未来不可撤销租赁的预计最低租金收入总计18.2688亿美元[262] 资产收购与出售 - 2022年公司收购Tulloch Corporation，包括14处运营物业、170.6万平方英尺和两个地块，还收购104.4万平方英尺增值物业，购买445.8英亩土地，开始14个开发项目建设，面积266.8万平方英尺[103][104] - 2022年公司出售28.7万平方英尺运营物业，总销售收入5241万美元，确认房地产投资销售收益4099.9万美元[105] - 2022年公司收购4.82051亿美元房地产及开发和增值物业，其中1.27402亿美元购买价格分配给土地[235] - 2022年收购资产总面积275万平方英尺，成本4.82051亿美元[293] - 2021年收购资产总面积180.6万平方英尺，成本2.79225亿美元[293] - 2020年收购资产总面积50.9万平方英尺，成本7651.8万美元[293] - 2022年运营性物业收购面积170.6万平方英尺，成本3.5913亿美元[293] - 2021年运营性物业收购面积76万平方英尺，成本1.08149亿美元[293] - 2020年运营性物业收购面积34.7万平方英尺，成本4865.6万美元[293] - 2022年增值型物业收购面积104.4万平方英尺，成本1.22921亿美元[293] - 2021年增值型物业收购面积104.6万平方英尺，成本1.71076亿美元[293] - 2020年增值型物业收购面积16.2万平方英尺，成本2786.2万美元[293] - 2022年6月收购Tulloch Corporation，承担6000万美元贷款并发行186.8809万股普通股[293] 资金与债务 - 2023年1月公司无担保银行信贷额度从4.75亿美元增加到6.75亿美元[106] - 公司主要使用资金来自运营现金流和无担保银行信贷额度，未来计划主要发行无担保固定利率债务[106] - 2022年累计折旧增加1.15197亿美元，主要因折旧费用1.25199亿美元，部分被出售28.7万平方英尺运营物业抵消[135] - 2022年待售房地产资产减少569.5万美元，2022年底无待售物业[136] - 2022年其他资产增加6272.4万美元，主要是租赁成本、利率互换资产等增加[137] - 2022年无担保银行信贷额度净额减少3861.2万美元，主要因还款和新债务发行成本[137] - 2022年无担保债务净额增加4.48689亿美元，主要因新增5.25亿美元无担保债务和债务发行成本摊销[138] - 2022年有担保债务净额减少11.1万美元，主要因定期本金支付和溢价摊销[139] - 2022年应付账款和应计费用增加2722.8万美元，主要是应付物业税、开发成本等增加[140] - 2022年其他负债增加132.8万美元，主要是保证金、预付租金等增加[141] - 2022年额外实收资本增加3.64701亿美元，主要因发行股票收购Tulloch Corporation及连续普通股发行计划[141] - 2021 - 2022年新增无担保债务7亿美元，加权平均利率3.46%；偿还无担保贷款1.15亿美元，加权平均利率2.79%[151][155] - 截至2022年12月31日，总债务净额为18.61744亿美元，2021年为14.51778亿美元[173] - 2022年12月修订无担保银行信贷安排，2023年1月生效，总容量从4.75亿美元扩大到6.75亿美元，基准利率从LIBOR替换为SOFR [177] - 2022年1月公司私募1.5亿美元高级无担保票据，固定利率3.03%，期限10年[181] - 2022年2月公司偿还7500万美元无担保定期贷款，有效固定利率3.03% [181] - 2022年3月公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，期限6.5年，有效固定利率3.06% [182] - 2022年3月公司完成1亿美元高级无担保定期贷款再融资，有效固定利率1.80% [183] - 2022年6月公司收购Tulloch Corporation时承担6000万美元贷款，当月无惩罚偿还[184] - 2022年8月公司完成1.25亿美元高级无抵押定期贷款，7500万美元期限5年，5000万美元期限2年，有效固定利率分别为4.00%和4.09%[185] - 2022年7月公司私募发行两笔总计1.5亿美元高级无抵押票据，7500万美元11年期利率4.90%，7500万美元12年期利率4.95%[186] - 截至2022年12月31日公司达成1亿美元高级无抵押定期贷款协议，2023年1月完成放款，期限7年，有效固定利率5.27%[187][188] - 自2019年优先计划设立以来，公司共出售2654511股普通股，总收益4.44533亿美元，2022年发行393406股，总收益7638.6万美元，净收益7537.5万美元[191][192] - 2022年12月16日公司设立新的普通股发行计划，可出售总售价高达7.5亿美元的普通股，截至2023年2月15日未出售[193] - 2022年公司为收购物业发行1868809股普通股，总金额3.03756亿美元，发行成本7.4万美元[193] - 截至2022年12月31日公司已知合同和其他义务的其他重大现金需求为1.87521亿美元，均为一年内到期[194] - 截至2022年12月31日，可变利率无抵押银行信贷安排余额1.7亿美元，加权平均利率5.15%；固定利率无抵押债务本金16.95亿美元，加权平均利率3.26%；固定利率有抵押债务本金2041万美元，加权平均利率3.85%[196] - 若可变利率无抵押银行信贷安排加权平均利率变动10%（约52个基点），利息费用和现金流每年将增减约87.6万美元[197] - 截至2023年2月15日，公司

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度资金运营现金流（FFO）超出指引12%以上，全年FFO每股达7美元，较2021年的纪录增长14.9% [4][5] - 第四季度同店现金净营业收入（NOI）达8.7%，全年为8.9% [5] - 2022年季度平均入住率为98.4%，较2021年第四季度上升110个基点，年末出租率达98.7%，入住率达98.3% [22] - 2022年季度续租利差强劲，GAAP口径约为49%，现金口径约为34%；全年续租利差创纪录，GAAP口径和现金口径分别为39%和25% [22] - 2022年交付19个开发项目，其中18个已100%出租，加权平均回报率为7.1% [24] - 2023年第一季度FFO每股预计在1.75 - 1.83美元之间，全年预计在7.30 - 7.50美元之间 [49] - 2023年FFO每股中点较2022年增长6% [27] - 2023年指导假设包括平均入住率中点为97.2%，同店现金收入中点为6%，坏账为200万美元，新开发项目启动资金为3.3亿美元，普通股发行额为1亿美元，发行3.5亿美元无担保债务，同时偿还1.15亿美元债务 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年表现强劲，公司通过提高租金和新开发项目创造价值，全年出租率达98.7%，租金增长更广泛 [23] - 开发业务方面，2022年交付19个项目，18个已100%出租，加权平均回报率为7.1%；预计2023年开发项目启动资金为3.3亿美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场过去几年火热，目前市场有所降温，公司认为这对市场的持续积极发展是健康的，预计今年晚些时候建筑成本将下降，新供应将减少 [12] - 公司在加利福尼亚州的业务对NOI有积极贡献，如去年夏天收购的Tulloch项目，截至12月31日持有的760万平方英尺物业中，有290万平方英尺（约38%）未计入2023年同店计算 [33] - 佛罗里达州和亚利桑那州去年GAAP续租利差均超过40%，且目前没有放缓迹象 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司密切关注市场需求，鉴于资本市场波动，对新的核心投资采取谨慎态度，同时仔细评估开发地块 [6] - 公司计划在2023年进行3.3亿美元的新开发项目启动，主要为投机性开发，但也会考虑一些租户需求进行定制开发 [27][41] - 公司认为竞争对手（主要是商人开发商）的退出为其带来了更多定价权，但由于对整体经济的担忧，仍对新的资本投入持谨慎态度 [79][80] - 公司希望利用市场的不稳定性，寻找收购机会，如购买陷入困境的土地或部分租赁的建筑，以创造价值和增加FFO [98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年的业绩感到自豪，认为这是公司历史上最好的一年，尽管全年大部分时间面临经济不确定性和资本市场混乱 [23] - 管理层认为工业市场的降温是健康的，预计建筑成本下降和新供应减少将对公司有利，长期来看，公司对东集团的未来感到兴奋，因为最后一英里浅湾配送空间存在一些长期积极的趋势 [12] - 管理层表示将继续依靠公司的财务实力、团队经验和优质的投资组合来保持增长势头，但也认识到资本市场和整体环境仍然不稳定 [29] 其他重要信息 - 2022年公司仅发行了7540万美元的股权，除6月的Tulloch收购外，几乎所有发行都发生在第一季度 [8] - 2022年第四季度，公司完成了两笔高级无担保票据的私募发行，总计1.5亿美元，其中一笔7500万美元的票据期限为11年，利率为4.9%，另一笔7500万美元的票据期限为12年，利率为4.95% [9] - 2023年1月，公司完成了一笔1亿美元的无担保定期贷款，期限为7年，有效固定利率为5.27% [9] - 公司除循环信贷额度外没有任何浮动利率债务，近期到期债务较少，截至2024年7月仅有1.15亿美元到期 [10] - 公司的债务与总市值比率为22.4%，年化债务与EBITDA比率为5.1倍，利息和固定费用覆盖率为8.8倍 [11] - 2023年1月，公司成功将无担保银行信贷额度从4.75亿美元扩大到6.75亿美元，以提供更多资本灵活性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明同店假设以及对FFO的影响，以及预算中坏账准备金的情况 - 公司从底层开始构建预算，对每个空间和租赁情况进行假设，得出97.2%的入住率假设。预算中的坏账准备金是基于历史运行率，过去几年公司坏账较少，但考虑到可能的经济衰退，将其纳入预算，希望能够在年内超越该预算 [31][35][53] 问题: 开发项目启动中，定制开发和租户咨询的比例如何，以及如何考虑风险缓解 - 公司的开发项目几乎都是投机性开发，但也会有一些定制开发或预租赁项目。以得克萨斯州为例，超过三分之一的开发租赁是现有租户。公司认为如果不能满足租户的增长需求，可能会导致租户流失。团队对3.3亿美元的开发项目启动资金感到有信心，但如果经济状况良好，可能会增加开发规模，目前的挑战主要来自资本市场 [41][42][43] 问题: 如果股权价格不理想，仅依靠债务融资，在不超过公司可接受的杠杆比率的情况下，能够为多少项目提供资金 - 公司可以仅依靠债务融资来满足今年的资金需求，并保持债务与EBITDA比率在良好水平（约为5倍或更好）。近期股权价格有所反弹，如果能够保持，公司可能会更多地进行股权发行，减少债务融资。公司一直谨慎使用循环信贷额度，以保持充足的资金储备 [45][46] 问题: 2023年的入住率和坏账假设是否有实际的可感知因素导致，还是仅仅是谨慎考虑 - 公司目前尚未看到经济出现明显的裂缝，但为了谨慎起见，在预算中考虑了入住率下降和坏账增加的情况。公司希望能够在年内超越预算目标，目前的入住率和出租率与去年年末相似，市场活动仍然活跃 [35][55][78] 问题: 竞争对手的退出为何没有让公司更有信心进行新的开发投资，同时又能获得定价权 - 公司认为竞争对手的退出确实为其带来了更多定价权，但由于对整体经济的担忧，仍然对新的资本投入持谨慎态度。公司希望等待建筑成本下降，同时确保有足够的市场需求。公司对开发项目的收益率感到满意，并希望通过提高租金来进一步提高收益率 [79][80][82] 问题: 公司如何看待当前的收购机会，以及对核心投资和非稳定项目的态度 - 公司认为目前市场上存在一些收购机会，如陷入困境的土地或部分租赁的建筑。公司希望能够利用这些机会创造价值和增加FFO，但会谨慎考虑资本的使用。公司对核心投资和非稳定项目持开放态度，但会根据市场情况和资本成本来决定是否进行投资 [87][89][98] 问题: 能否量化供应减少的情况，以及对2023年下半年和2024年的供应预期 - 公司预计供应将在今年晚些时候下降，目前难以提供具体的量化数据。建筑供应链仍然存在问题，导致项目进展缓慢。商人开发商由于难以获得债务和股权融资，大多处于观望状态，预计供应将持续减少 [108][109][110] 问题: 公司的需求是否具有韧性，以及对特定新开发项目的需求相对于更大市场的情况 - 公司认为其需求具有韧性，因为其业务更多地与消费者相关，且建筑位置靠近高速公路和人口增长地区。公司会根据市场需求来决定开发项目的规模，希望能够在市场允许的情况下尽快推进开发。如果经济放缓，公司会谨慎考虑开发项目，但目前团队认为市场需求仍然存在 [116][118][152] 问题: 租户决策和续约时间是否稳定，以及公司在2023年和未来18个月的机会主要在开发土地还是运营资产 - 租户决策和续约时间有所延长，主要是由于涉及的金额增加和审批层级增多，但最终交易仍然能够达成。公司认为目前开发土地存在一些机会，如能够以有吸引力的价格收购陷入困境的土地。公司也在关注运营资产的收购机会，但目前定价尚不确定 [140][141][143] 问题: 是否有市场没有出现新建筑开工下降的情况，以及在入住率和坏账指导方面，是否对某些行业或市场更加谨慎 - 除了一些小型市场（如杰克逊或新奥尔良）外，主要市场（如休斯顿、达拉斯、亚特兰大、凤凰城、奥兰多）的商人开发商大多减少了新建筑开工。公司在入住率和坏账指导方面的假设是基于整体经济情况，没有针对特定行业或市场进行特别谨慎的考虑 [147][148][150] 问题: 土地价格目前的情况如何，与2022年峰值相比有何变化，以及公司是否看到机会 - 土地价格有所下降，一些土地卖家由于无法获得债务或股权融资，不得不降低价格出售。公司认为这是一个机会，可以以有吸引力的价格收购土地进行投机性开发，特别是在自己的租户范围内或附近的土地 [170][171][189] 问题: 在租金续约讨论中，是否遇到现有租户的抵制，以及目前零售商的库存情况如何 - 目前公司在租金续约讨论中尚未遇到租户的抵制，租户的搬出主要是由于业务增长或战略调整，而非租金过高。零售商的库存水平正在回升，但仍未达到安全库存水平，一些第三方物流企业的活动增加表明企业正在增加外包以获取库存 [173][175][197] 问题: 1月份建筑行业的就业数据好于预期，公司在阳光地带看到的住宅建设情绪和活动如何 - 公司对阳光地带的住宅建设持乐观态度，尽管抵押贷款利率上升，但由于公司所在地区是人口迁入市场，预计住宅建设将增加。公司的一些租户随着大型企业的搬迁而迁移，这也可能带动住宅建设的发展 [187]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营（FFO）高于预期，同比增长超14%，实现连续38个季度每股FFO高于上年同期 [9] - 季度平均入住率为98.3%，较2021年第三季度提高120个基点；季度末出租率达99%，入住率为98.5%，与公司纪录持平 [9][10] - 季度GAAP续租价差超39%，现金续租价差为23%；年初至今GAAP和现金续租价差分别为36%和22% [10] - 季度现金同店净营业收入（NOI）达8.7%，年初至今为8.9% [11] - 第三季度每股FFO为1.77美元，处于指引区间高端，较2021年第三季度的1.55美元增长14.2% [16] - 2022年第四季度FFO指引预计为每股1.73 - 1.77美元，全年为6.91 - 6.95美元，较之前指引上调0.03美元/股；2022年每股FFO中点较2021年增长13.8% [21] - 债务与总市值之比为21.3%，未调整债务与EBITDA之比降至4.88倍，利息和固定费用覆盖率为8.9倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，已完成11个开发和增值项目，其中10个项目全部出租并入运营组合，平均收益率为6.6%；另有8个项目在建设完成前已100%出租 [13][14] - 本季度在开发管道中租赁面积超50万平方英尺，还有一些预租赁项目 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕租金增长超40%，甚至达50%；拉斯维加斯GAAP租金增长66%，季度增长39%，年初至今增长36%；奥斯汀租金增长超50%；亚特兰大租金同比增长18%，公司在亚特兰大现金租金年初至今增长超25%，GAAP增长超31% [80][83][116] - 亚特兰大市场空置率为4.2%，浅湾地区为3.4% [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过提高租金和新开发项目创造价值，应对市场和用户对工业产品的需求 [11] - 鉴于第二季度初资本市场变化，公司对新核心投资采取谨慎态度，仔细评估每个新开发地块 [15] - 公司调整2022年开发项目预测至3.75亿美元 [13] - 公司因成本上升提高开发项目收益率门槛，从年初的5%左右提高到6%以上 [32][62] - 公司将继续密切关注开发进度，根据市场需求和经济不确定性调整策略 [14][15] - 行业内许多本地和区域开发商因成本和资金问题退出市场，预计明年下半年建筑和供应将大幅下降 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在多个经济低迷时期积累了经验，能够应对市场变化；工业市场过去几年表现火热，一定程度的市场担忧从长期来看有利于市场的持续健康发展 [25] - 公司建筑入住率高，租金持续上涨，将努力保持高入住率，继续提高租金，并满足租户需求 [26] - 公司对长期前景感到兴奋，受益于最后一英里、浅湾配送空间和阳光地带市场的长期积极趋势，如人口迁移、物流变化等 [27] 其他重要信息 - 公司佛罗里达投资组合在9月飓风伊恩中受损较小，将用保险金更换迈尔斯堡两座建筑的旧屋顶，预计对运营组合无重大财务影响 [23] - 公司前10大租户仅占租金的8.9%，租金来源多元化 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 飓风伊恩对开发时间表和第四季度收入确认有何影响？ - 飓风伊恩导致佛罗里达州中部三座建筑交付时间推迟至明年1月，第四季度收入减少；预计第四季度因飓风产生约10万美元清理费用，部分费用将资本化；资产收益率不受影响，主要是时间问题 [28][29][30] 问题: 开发管道收益率与资本成本差距缩小，是否会暂停开发直至收益率提高？ - 公司仍看到市场需求，但今年股权和债务成本上升、资金可得性收紧；公司会更严格审查开发管道，提高收益率要求；预计明年下半年建筑和供应将下降，租金有望上涨 [32][33][34] 问题: 市场参与者是否认为租金增长必须加速才能推动开发？ - 市场供应减少，预计租金将上涨，但需求情况不确定；公司目前入住率高，但租户可能受经济形势影响而谨慎决策；若需求能保持，2024年市场将良好 [38][39] 问题: 租户对选址的偏好是否有变化？ - 大型租户通常在大城市进行市场范围搜索，倾向于郊区低价地块；公司偏好靠近客户的填充地块，租户更关注招聘可用性、劳动力类型和运输成本 [41][42][44] 问题: 休斯顿市场需求情况如何？ - 休斯顿市场有一定租赁滚动，年底租赁率可能下降，但团队已回填部分空间；该市场历史租赁率稳定在94% - 97%，公司对其发展有信心，将继续开发并管理投资组合规模 [45][46][47] 问题: 租户行业变化对公司有无影响？ - 公司受部分行业影响较小，如亚马逊和联邦快递占收入约3%，其他租户可填补其空间；本季度坏账主要来自一家制药租户，历史坏账率约为收入的20 - 25个基点 [51][52][53] 问题: 整体资本化率情况如何？ - 单一租户长期租赁资本化率上升较多，多租户短期租赁资本化率上升但较稳定；市场上买家减少，交易清淡，公司对开发保持谨慎 [56][57][58] 问题: 收购和开发的回报率门槛有无变化？ - 公司因资本成本上升，将开发项目收益率门槛从年初的5%左右提高到6%以上；对增值项目会更谨慎，可能停止部分增值项目，转向自有开发 [62][63][65] 问题: 港口活动转移对公司业务有无影响？ - 公司未直接参与港口相关建筑开发和收购，可能间接受益；公司在一些港口入口市场受益于制造业回流和近岸外包，如圣地亚哥南部、埃尔帕索、菲尼克斯、图森等 [67][69][70] 问题: 地平线西2和3开发项目情况如何？ - 奥兰多市场强劲，地平线西项目整体表现良好；地平线西2和3项目租赁时间稍长，未达90%入住率门槛，但不影响整体；地平线西4项目将于1月交付，已100%出租 [73][74][75] 问题: 未来收购与开发的规划如何？ - 公司近期未积极参与收购市场，若有收购需是独特项目；公司在土地收购上更谨慎，会放弃一些高价或周边地块，寻找优质填充地块 [76][77][78] 问题: 哪些市场的租金增长令人惊讶？ - 坦帕、拉斯维加斯、奥斯汀等市场租金增长强劲；公司整体租金增长良好，尽管今年无加州大型租约到期的利好，但表现仍优于去年 [80][82][83] 问题: 公司在当前股价下的杠杆参数和融资计划如何？ - 公司有增加债务的灵活性，已发行5.25亿美元债务；考虑扩大循环信贷额度以增加流动性和灵活性；未完全放弃未来获取股权融资的可能性，取决于市场情况 [85][87][88] 问题: 何时会面临租金增长的艰难比较？ - 公司已连续8年实现两位数租金增长，目前可能已面临一定艰难比较；但市场需求和供应情况将影响租金增长，若需求保持，租金有望继续上涨 [92][94][96] 问题: 新开发项目的租赁时间和建设成本有何变化？ - 建设成本较峰值下降5% - 10%，交付时间略有加快；市场需求良好，本季度租赁面积超50万平方英尺，但租户决策时间变长 [100][102][103] 问题: 小空间租赁是否意味着更高风险？公司投资组合在衰退中的表现如何？ - 公司前10大租户占比低，租户多元化；历史坏账率从几年前的40个基点降至20个基点；与金融危机和新冠疫情期间相比，公司目前市场和租户结构更优，预计表现更好 [105][106][111] 问题: 公司投资组合租金增长与市场相比如何？ - 亚特兰大市场租金同比增长18%，公司在亚特兰大现金租金年初至今增长超25%，GAAP增长超31%；公司产品与市场不同，有助于避免同质化，推动租金上涨 [116][117][118] 问题: 开发项目的承保标准有何变化？ - 公司提高了新开发项目的收益率门槛，从年初的5%左右提高到6%以上；租赁和建设时间标准无变化 [120][121] 问题: 公司是否提供投资组合的嵌入式市场数据？ - 公司未正式披露2023年投资组合的按市值计价数据，因市场租金变化大，且认为除非需求大幅下降，市场不会有太大变化 [123] 问题: 开发项目的利息支出对收益的影响如何？ - 目前不认为利息支出会对收益产生重大影响，但需关注市场情况和开发项目数量变化；若开发项目数量减少，资本化成本将相应下降 [125][126][127] 问题: 若现在发行相同类型债务，成本与之前相比如何？ - 若现在发行长期固定利率债务，成本可能在6%左右；公司正在考虑一些短期融资选项以增加灵活性 [129][130][131] 问题: 公司投资组合中已签订租约和已开始租约的租赁价差是否存在差异？ - 公司租金数据在多个季度保持稳定，现金租金和GAAP租金均呈上升趋势；从签约到起租的时间间隔通常较短，未看到明显变化 [132]

财务总体数据 - 2022年前三季度公司总收入为3.57185亿美元，2021年同期为3.02103亿美元[29] - 2022年前三季度净利润为1.47586亿美元，2021年同期为8572.7万美元[29] - 2022年前三季度归属于普通股股东的净利润为1.47511亿美元，2021年同期为8566.8万美元[29] - 2022年前三季度基本每股收益为3.49美元，2021年同期为2.14美元[29] - 2022年前三季度稀释每股收益为3.48美元，2021年同期为2.13美元[29] - 截至2022年9月30日，公司总权益为19.90186亿美元[31] - 2022年前三季度利息费用为2685.1万美元，2021年同期为2487.3万美元[29] - 2022年前三季度房地产投资销售收益为4099.9万美元，2021年同期无此项收益[29] - 2022年前三季度其他综合收益为3982.6万美元，2021年同期为827.6万美元[29] - 2022年前三季度总综合收益为1.87337亿美元，2021年同期为9394.4万美元[29] - 2022年前九个月净收入为147,586美元，2021年为85,727美元[34] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为276,551美元，2021年为241,166美元[34] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为385,554美元，2021年为320,515美元[34] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为109,458美元，2021年为79,575美元[34] - 2022年第三季度净收入为37,817,000美元，2021年同期为30,792,000美元；2022年前九个月净收入为147,586,000美元，2021年同期为85,727,000美元[163] - 2022年第三季度资金运营（FFO）每股1.77美元，2021年同期为1.55美元，增长14.2%；2022年前九个月FFO每股5.18美元，2021年同期为4.47美元，增长15.9%[168] - 2022年第三季度物业净营业收入（PNOI）为90,827,000美元，较2021年同期增加15,660,000美元，增长20.8%；2022年前九个月PNOI为259,232,000美元，较2021年同期增加42,019,000美元，增长19.3%[163][165][166][169][171] - 2022年第三季度同店PNOI（不含租赁终止收入）较2021年同期增长6.6%，2022年前九个月增长7.2%[172] - 2022年第三季度同店平均入住率为98.3%，2021年同期为97.8%；2022年前九个月同店平均入住率为98.1%，2021年同期为97.3%[173] - 截至2022年9月30日，入住率为98.5%，过去四个季度末入住率在97.4% - 98.5%之间[174] - 2022年第三季度新租和续租租金平均增长39.4%（占运营组合总面积的4.6%）；2022年前九个月平均增长36.4%（占运营组合总面积的14.4%）[175] - 2022年第三季度和前九个月租赁终止费收入分别为24,000美元和2,397,000美元，2021年同期分别为353,000美元和947,000美元[176] - 2022年第三季度和前九个月公司分别记录了198,000美元和128,000美元的坏账租金准备金，2021年同期分别为256,000美元和346,000美元的坏账租金回收[177] - 截至2022年9月30日，公司总资产为3,962,323,000美元，较2021年12月31日增加746,987,000美元；总负债增加328,261,000美元至1,972,137,000美元；总股本增加418,726,000美元至1,990,186,000美元[185] 房地产运营数据 - 2022年前九个月租赁收入（经营租赁）为267,423,000美元，2021年为225,780,000美元[41] - 2022年前九个月房地产运营收入为357,020,000美元，2021年为302,063,000美元[41] - 2022年前九个月折旧费用为92,159,000美元，2021年为77,604,000美元[46] - 截至2022年9月30日，房地产物业总值为4,829,854,000美元，净值为3,708,646,000美元[47] - 公司将2021年和2022年前九个月的房地产收购视为类似可辨认资产组的收购，资本化了收购成本[49][52] - 2022年前三季度，在位租赁无形资产摊销费用分别为254.1万美元和720.4万美元，2021年同期分别为164.7万美元和438.5万美元；高于和低于市场租赁无形资产摊销使租金收入在2022年前三季度分别增加60.5万美元和195.7万美元，2021年同期分别增加23万美元和70.4万美元[56] - 2022年前三季度，公司收购资产总面积275万平方英尺，总成本4.82051亿美元，其中运营性物业收购面积170.6万平方英尺，成本3.5913亿美元；增值性物业收购面积104.4万平方英尺，成本1.22921亿美元[58] - 2022年前三季度收购物业的租赁在收购时加权平均剩余租赁期限约为3.9年，同期公司在九个城市收购286英亩开发用地，花费7764.5万美元[62] - 2021年公司收购资产总面积180.6万平方英尺，总成本2.79225亿美元[64] - 2021年收购物业的租赁在收购时加权平均剩余租赁期限约为2.9年，同年公司在奥斯汀、休斯顿等地收购365.8英亩开发用地，花费4106.5万美元[69] - 2022年和2021年前三季度，商誉和其他无形资产均未发生减值[70] - 截至2022年9月30日，公司没有将任何物业归类为待售；截至2021年12月31日，有一处运营性物业归类为待售，并于2022年第一季度出售并确认收益[71] - 2022年前三季度公司出售运营性物业，销售损益计入持续经营业务，公司不认为2022年的销售构成战略转变[73] - 2022年前9个月房地产投资销售总收益4099.9万美元，涉及总面积28.7万平方英尺的三处房产；2021年一处房产销售收益3885.9万美元，面积28.4万平方英尺[74] - 2022年前三季度，公司执行新租约和续租约面积达730.4万平方英尺，占运营组合总面积5069.8万平方英尺的14.4%，平均租金较原租约提高36.4%[147] - 截至2022年9月30日，同物业（2021年1月1日至2022年9月30日持有的运营物业）的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）同比增长7.2%[148] - 截至2022年9月30日，公司运营组合的出租率为99.0%，入住率为98.5%；截至10月25日，出租率为99.3%，入住率为98.7%[149] - 2022年前三季度，公司收购四个增值项目，面积104.4万平方英尺，花费1.229亿美元；收购286英亩开发用地，花费7760万美元[152] - 2022年前三季度，公司启动13个开发项目，面积231.7万平方英尺；将11个开发和增值项目（233.4万平方英尺）转入房地产物业，成本3.241亿美元[152] - 截至2022年9月30日，公司开发和增值项目有27个，面积493.4万平方英尺，预计总投资6.008亿美元，已投资4.09亿美元[152] - 2022年前三季度，公司完成对Tulloch Corporation的收购，该公司拥有14个运营物业，面积170.6万平方英尺，还有两块土地共10.5英亩[153] - 2022年前三季度，公司出售28.7万平方英尺运营物业，总销售额5240万美元，确认房地产投资销售收益4100万美元[154] - 2022年前9个月房地产物业增加7.04568亿美元，主要因收购14处运营物业、11个项目转移、资本改进和开发成本投入，部分被运营物业处置抵消[186] - 2022年前9个月收购运营物业成本3.5913亿美元，收购增值物业成本1.22921亿美元，还收购286英亩开发用地花费7764.5万美元[187][194] - 2022年前9个月公司对现有物业进行资本改进花费2929.7万美元，开发和增值物业转移后产生成本934.6万美元[188] - 2022年前9个月公司出售28.7万平方英尺运营物业，获得毛销售收入5241万美元，确认房地产投资销售收益4099.9万美元[189] - 截至2022年9月30日，公司对开发和增值物业投资为5.78575亿美元，高于2021年12月31日的5.04614亿美元[190] - 2022年前9个月开发总资本投入3.95313亿美元，部分被前期预付开发支出和收购土地成本抵消[190] - 2022年第三季度和前9个月，公司分别资本化内部开发成本238.8万美元和747.4万美元，高于2021年同期的203.1万美元和531.1万美元[191] - 2022年前9个月有11个开发和增值项目转移至房地产物业，转移时总投资3.24086亿美元[194] - 截至2022年9月30日，租赁项目累计成本2.41354亿美元，预计总成本2.692亿美元；在建项目累计成本1.67663亿美元，预计总成本3.316亿美元[197] - 2022年6月公司收购Tulloch Corporation，承担6000万美元贷款并发行186.8809万股普通股[187] - 截至2022年9月30日九个月，累计折旧增加8559.1万美元，主要因折旧费用，部分被出售28.7万平方英尺的三个运营物业抵消[201] - 截至2022年9月30日九个月，待售房地产资产减少569.5万美元，2022年3月31日已出售此前待售物业[202] - 潜在开发项目总估计建筑面积794.4万平方英尺，截至9月30日累计成本1.69558亿美元[200] - 2022年转移至房地产物业的建筑总面积233.4万平方英尺，累计转移成本3.24086亿美元[200] 债务与融资情况 - 2022年9月30日其他资产总计2.41163亿美元，高于2021年12月31日的1.8222亿美元[77] - 2022年9月30日净债务总计16.97728亿美元，高于2021年12月31日的14.51778亿美元[78] - 截至2022年9月30日，4.25亿美元无担保银行信贷安排有1.2亿美元可变利率借款，加权平均利率3.752%；5000万美元无担保银行信贷安排余额3588.3万美元，利率3.918%[81][82] - 2022年1月公司达成1.5亿美元高级无担保票据私募协议，4月发行，固定利率3.03%，期限10年[84] - 2022年2月公司偿还7500万美元无担保定期贷款[85] - 2022年3月公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，利率SOFR加1.3%，有效固定利率3.06%；同时完成1亿美元高级无担保定期贷款再融资，有效固定利率1.80%[86][87] - 2022年6月公司收购Tulloch Corporation时承担6000万美元贷款，当月无 penalty 偿还[88] - 2022年8月公司完成1.25亿美元高级无担保定期贷款，7500万美元和5000万美元部分有效固定利率分别为4.00%和4.09%[89] - 2022年7月公司达成1.5亿美元两笔高级无担保票据私募协议，10月发行，利率分别为4.90%和4.95%[90][91] - 截至2022年9月30日，公司其他负债总计8345.9万美元，较2021年12月31日的8233.8万美元有所增加[94] - 截至2022年9月30日，公司有七笔利率互换未到期，用于对冲无担保贷款的可变现金流[100] - 公司估计未来十二个月将有1277.8万美元从其他综合收入（损失）重新分类为利息费用的减少[101] - 2022年前九个月，公司签订两笔新定期贷款和三份互换协议，均以SOFR为指数；还对两笔现有定期贷款进行再融资，将指数从LIBOR改为SOFR，并修改相关互换协议[104] - 截至2022年9月30日，利率互换资产公允价值为4112.8万美元，2021年12月31日为223.7万美元；利率互换负债公允价值为0，2021年12月31日为93.5万美元[107] - 2022年第三季度，衍生品在其他综合收入（损失）中确认的收入为1816.2万美元，2021年为24.7万美元；2022年前九个月为3951.7万美元，2021年为501.5万美元[107] - 20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）超出指引17%，每股FFO达1.72美元，较2021年第二季度的1.47美元增长17%，实现连续37个季度每股FFO高于上年同期 [8][15] - 季度平均入住率为98.1%，较2021年第二季度提高130个基点，季末出租率达99.1%，入住率达98.5%，均创公司纪录 [9] - 季度续租利差表现强劲，GAAP续租利差为37%，现金续租利差超22%，年初至今GAAP和现金续租利差分别为35%和22% [9] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长率达9.5%，创历史新高，年初至今为9% [9] - 2022年FFO每股指引上调至6.84 - 6.96美元，中点较之前指引提高0.15美元，较2021年增长13.3% [11][21] - 债务与总市值比率为19.5%，调整后债务与EBITDA比率降至4.95倍，利息和固定费用覆盖率升至9.1倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，2022年开发启动项目预计增至3亿美元，公司将密切关注租赁结果并适时更新指引 [12] - 收购业务方面，公司完成对Tulloch Corporation的收购，该投资组合包括14处物业，总面积170万平方英尺，85%的NOI来自旧金山湾区，15%来自萨克拉门托 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场租金普遍上涨，如佛罗里达州租金涨幅达40%，拉斯维加斯、奥斯汀等市场也有显著增长 [42] - 达拉斯市场在建面积较大，但公司认为大部分建设项目与自身业务不构成竞争，公司在达拉斯北部靠近DFW机场区域的物业已全部出租，并实现了良好的租金增长 [56][58] - 凤凰城市场公司物业也已全部出租，公司在第二季度收购的一处空置建筑也已在当季完成全部出租 [158] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过提高租金和新开发项目创造价值，以应对市场和用户对工业产品的需求 [10] - 鉴于第二季度初资本市场的变化，公司对新建筑投资采取谨慎态度，但仍在评估新的开发地块 [13] - 公司认为工业市场过去几年过热，当前市场的担忧从长期来看有利于市场的持续健康发展，且在市场低迷期可能出现更好的收购机会 [31][33] - 行业竞争方面，新进入工业开发市场的企业数量增加，市场竞争加剧，但公司凭借多元化的租户结构和优质的物业组合，认为自身能够更好地应对市场变化 [32][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司上半年的业绩感到自豪，认为物业运营表现强劲，但资本市场和整体环境在第二季度变得不稳定 [24][25] - 尽管市场可能面临波动，但公司对未来仍持乐观态度，认为最后一英里浅湾配送空间和阳光地带市场存在长期积极的趋势，如人口迁移、物流链演变等 [27] - 公司预计2023年FFO将在2022年创纪录的基础上实现13%的增长，且对2023年的前景感到乐观，尤其是在温和衰退的情况下，公司有望抓住机会并恢复全速发展 [45][46] 其他重要信息 - 建筑成本持续上涨，钢材价格总体上涨约35% - 40%，且不同时间波动较大，建筑材料报价难以长期维持，交付时间也延长，如订购电气面板需11个月才能交付 [70][71] - 租户续租时间有所提前，部分租户因市场情况变化选择提前续约，且公司认为这一趋势可能会持续增加 [128][129] - 租户库存方面，总体上租户仍面临库存短缺问题，部分租户希望增加库存水平，且第三方物流（3PL）需求显著增加，已进入公司本季度前十大租户名单 [134][137][138] - 租金 escalators 方面，历史上为2.5% - 3%，如今已普遍提高到4%，且尚未看到与消费者物价指数（CPI）挂钩的情况 [162] 问答环节所有提问和回答 问题: 工业板块是否整体免疫，还是公司投资组合表现不同 - 公司认为最后一英里物流可能处于早期阶段，相对更具抗风险能力，但工业板块并非完全免疫，目前公司未感受到市场下滑，但会对资本和规划保持谨慎 [30][31] 问题: 利率上升和股价下跌对未来投资决策的影响 - 公司在第二季度初股市变动和预期利率上升后，减少了核心投资收购和增值收购的积极投标，因获取资本受限且处于资产定价发现阶段，但仍积极关注土地投资 [34] - 公司资产负债表强劲且灵活，已锁定一些债务条款，未来将根据市场情况在股权融资和债务融资之间灵活切换，优先考虑开发项目的价值增值 [36][37] 问题: 对2023年的展望及信心水平 - 公司对2023年持乐观态度，基于2022年租金增长、新开发项目交付以及租户需求等因素，预计FFO将继续增长，除非出现严重的经济衰退影响需求 [40][42][45] 问题: 增加开发启动项目指引与市场担忧的关系 - 公司开发项目主要响应市场需求，由实地团队根据租赁情况和租户需求提出，目前开发管道进展良好，尽管公司整体更加谨慎，但仍会根据市场情况灵活调整 [48][49] 问题: 是否考虑出售达拉斯市场的土地以转向沿海市场 - 公司不认为达拉斯市场的建设会促使其退出该市场，因为大部分建设项目与公司业务不构成竞争，且公司在达拉斯的物业出租情况良好，租金增长可观，对该市场持乐观态度 [56][57][58] 问题: 增加债务负担对提高股息的影响 - 公司董事会通常在下个季度评估股息调整，鉴于今年业绩良好，预计股息将增加，尽管债务利息支出有所增加，但物业净营业收入的增长足以覆盖，且公司会确保有足够的股息覆盖率 [64][65][66] 问题: 建筑成本增加情况及对项目决策的影响 - 建筑成本持续上升，过去约24个月钢材等价格涨幅约35% - 40%，且不同材料价格波动和交付时间问题给项目带来挑战，但租金上涨使公司能够维持项目收益率，公司不会因成本增加而改变开发策略，而是努力管理成本结构 [70][73][80] 问题: 未来开发启动项目是否会因资本和定价因素放缓 - 公司会对资本更加谨慎，可能会重新考虑一些项目的规模和时机，但目前开发管道进展良好，需求仍然存在，若市场放缓，可能是由于特定阶段的租赁情况不如预期，而非公司主动停止开发 [82][86] 问题: 公司的债务容量和杠杆水平 - 公司目前EBITDA增长迅速，有助于抵消债务增加的影响，最新一轮锁定的债务预计可支撑到年底，公司会持续评估2023年的债务需求，内部希望将债务与EBITDA比率控制在6倍以下，目前仍处于较低水平 [89][90][94] 问题: 是否会出售部分资产以进行资本配置调整 - 公司此前已出售一些资产，目前有少量资产在市场上待售，主要是租户密集型服务中心建筑和不适合公司的小型资产，公司希望将这些资产置换为核心市场的开发土地，以实现更高的收益率 [100][101][103] 问题: 未来开发项目的收益率和利差趋势 - 公司认为建筑成本有望随着更多开发商减少开发而趋于稳定，土地获取方面公司会提前锁定，以降低风险，目前开发收益率保持良好，与市场资本化率的利差仍较为可观，公司将继续以当前市场租金进行项目评估，不预测未来租金 [109][112][114] 问题: 资产定价变化情况 - 多租户、短期租赁资产的资本化率上升约20 - 35个基点，长期、类债券资产的资本化率上升约75个基点，市场目前处于价格发现阶段，公司会等待机会，希望保留资金以应对可能的市场困境 [120][121][122] 问题: 租户续约时间是否有变化 - 租户续约时间有所提前，部分租户因市场情况变化选择提前续约，公司认为这一趋势可能会持续增加，且公司会与租户保持沟通，不试图过度猜测市场 [127][128][129] 问题: 租户是否面临与公用事业成本相关的经济问题 - 公司尚未收到租户关于公用事业成本的具体投诉，但考虑到整体成本上升，预计租户可能会面临压力 [131][132] 问题: 租户库存情况及亚马逊空间返还情况 - 租户总体上仍面临库存短缺问题，部分租户希望增加库存水平，且第三方物流（3PL）需求显著增加，已进入公司本季度前十大租户名单 [134][137][138] - 公司与亚马逊的合作中，大部分租赁租金到期时间较晚，目前没有收到亚马逊返还或终止租赁的意向，市场上亚马逊返还空间的数量可能接近1000万平方英尺，且亚马逊今年仍可能租赁约4000万平方英尺的空间 [139][140][141] 问题: 修订同店指引的关键因素及下半年租赁利差预期 - 公司业绩提升主要来自物业净营业收入，与其他分析师模型中认为的一般及行政费用（G&A）和利息因素关系较小，具体差异可线下沟通 [145][146] - 公司预计下半年租赁利差将与前几个季度相似，短期内未看到不利因素，2023年的情况将在后续进一步评估 [147][148][149] 问题: 3PL需求增长情况及电商业务是否放缓 - 3PL需求显著增加，但公司没有具体量化数据，电商业务方面，亚马逊等公司增长放缓，且电商与3PL业务存在融合，公司看到来自多个行业的广泛需求，且租户结构多元化有助于降低风险 [152][153][154] 问题: 从供应角度看，哪些市场令人担忧 - 目前没有特定市场让公司担忧，尽管主要市场如亚特兰大、达拉斯、凤凰城的供应数据较高，但公司物业出租情况良好，供应主要集中在城市边缘和大型仓库，公司更关注需求和可能的黑天鹅事件或深度衰退对需求的影响 [157][158][159] 问题: 租金 escalators 趋势及是否考虑通胀因素 - 租金 escalators 历史上为2.5% - 3%，如今已普遍提高到4%，且尚未看到与消费者物价指数（CPI）挂钩的情况，公司会关注市场动态并适时调整 [162][163][165] 问题: 股权市场开放的障碍及资本成本差异的考量 - 公司认同股权融资在某些情况下可能更具成本效益，但会考虑市场对公司净资产价值（NAV）的看法，目前认为与市场预期的差距不大，会根据市场情况灵活调整融资方式 [166][167][170]

收入情况 - 2022年Q2房地产运营收入为1.18498亿美元，2021年同期为9956.2万美元；2022年上半年为2.3145亿美元，2021年同期为1.97479亿美元[29] - 2022年Q2净收入为4616.5万美元，2021年同期为2757.8万美元；2022年上半年为1.09769亿美元，2021年同期为5493.5万美元[29] - 2022年Q2归属于普通股股东的净收入为4613.9万美元，2021年同期为2755.8万美元；2022年上半年为1.09719亿美元，2021年同期为5489.7万美元[29] - 2022年Q2全面收益为5298万美元，2021年同期为2629.5万美元；2022年上半年为1.32388亿美元，2021年同期为6184.8万美元[29] - 2022年上半年净收入为109,769美元，2021年为54,935美元[36] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为176,152美元，2021年为141,410美元[36] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为261,138美元，2021年为145,545美元[36] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为86,148美元，2021年为42,679美元[36] - 2022年上半年租赁收入（经营租赁）为173,876,000美元，2021年为147,740,000美元[43] - 2022年上半年房地产运营收入为231,450,000美元，2021年为197,479,000美元[43] - 2022年上半年，公司出售房地产投资收益为4099.9万美元，2021年同期无此项收益[29] - 2022年上半年，高于和低于市场租赁无形资产的摊销使租金收入分别增加了3个月50.7万美元、6个月135.2万美元，2021年同期分别为24.5万美元和47.4万美元[58] - 2022年6月30日止六个月，同物业（2021年1月1日至2022年6月30日期间持有的经营性物业）的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）同比增长7.6%[152] - 2022年Q2和H1的PNOI分别为8622.9万美元和1.68405亿美元，较2021年同期分别增长20.2%和18.6%[167][173][174] - 2022年Q2和H1的Same PNOI（不含租赁终止收入）较2021年同期分别增长7.7%和7.6%[167][175] - 2022年Q2和H1新租及续租租金分别平均增长37.2%和35.2%，涉及面积分别占总面积的4.8%和10.0%[180] - 2022年Q2和H1的租赁终止费收入分别为97.9万美元和237.3万美元，2021年同期分别为1.8万美元和59.4万美元[181] 股权与股息 - 截至2022年6月30日，公司发行385,538股普通股，净收入7417.9万美元；发行1,868,809股普通股用于购买房地产，净收入3.03682亿美元[31] - 2022年上半年，公司宣布普通股股息每股1.1美元，总计9398.7万美元[31] - 2022年3月31日止三个月，公司通过连续普通股发行计划发行385,538股普通股，净收益7420万美元；2022年6月30日止六个月，公司完成1亿美元高级无抵押定期贷款和1.5亿美元高级无抵押票据的私募[150] 综合收益与损失 - 截至2022年6月30日，公司累计其他综合收益为2397.1万美元，2021年同期为累计其他综合损失380.1万美元[31][33] - 2022年第二季度，公司累计其他综合收益（损失）期末余额为23,971千美元，较期初的17,130千美元有所增加[95] - 公司预计未来十二个月将有741.6万美元从其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的减少[100] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，利率互换在其他综合收益（损失）中确认的收入（损失）及重新分类至利息费用的损失有不同金额[109] 费用情况 - 2022年上半年，公司利息费用为1708万美元，2021年同期为1645.7万美元[29] - 2022年上半年，公司加权平均流通股数为4172.9万股，2021年同期为3987.1万股[29] - 2022年上半年折旧费用为60,107,000美元，2021年为51,005,000美元[48] - 2022年上半年，现有租赁无形资产摊销费用分别为3个月219.8万美元、6个月466.3万美元，2021年同期分别为130.7万美元和273.8万美元[58] - 员工股份支付成本在2022年3月和6月分别为298.9万美元和555万美元，2021年同期分别为218.9万美元和433.3万美元[125] - 董事股份支付费用在2022年3月和6月分别为7.3万美元和10.6万美元，2021年同期分别为70.4万美元和70.7万美元[126] - 2022年上半年授予股份的公允价值为956万美元，归属股份的总公允价值为1712.4万美元[128] - 2022年Q2和H1分别记录了3.6万美元的坏账准备金和7万美元的坏账回收，2021年同期分别为1.2万美元和9万美元的坏账回收[182] - 2022年上半年，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加53,539,000美元[205] - 2022年上半年，公司分别为三个月和六个月资本化内部开发成本261.7万美元和508.6万美元，2021年同期分别为159.1万美元和328万美元[197] 房地产收购与出售 - 2022年上半年，公司收购资产总面积245.1万平方英尺，总成本4.60924亿美元，其中运营性物业170.6万平方英尺，成本3.5913亿美元，增值性物业74.5万平方英尺，成本1.01794亿美元[60] - 2022年上半年，公司还以5475.1万美元收购了迈阿密、休斯顿等地共177.5英亩开发用地[64] - 2021年，公司收购资产总面积180.6万平方英尺，总成本2.79225亿美元，其中运营性物业76万平方英尺，成本1.08149亿美元，增值性物业104.6万平方英尺，成本1.71076亿美元[65] - 2021年，公司以4106.5万美元收购了奥斯汀、休斯顿等地共365.8英亩开发用地[70] - 2022年上半年收购的物业租赁加权平均剩余租期约为3.7年，2021年收购的物业租赁加权平均剩余租期约为2.9年[63][69] - 截至2022年6月30日，公司无被分类为待售的物业；截至2021年12月31日，有一处运营性物业被分类为待售并于2022年第一季度出售[71] - 2022年上半年，公司出售物业总面积28.7万平方英尺，净销售价格5100.6万美元，实现收益4099.9万美元[75] - 2021年，公司出售一处物业，面积28.4万平方英尺，净销售价格4426万美元，实现收益3885.9万美元[75] - 2022年6月30日后，公司以约2110万美元收购南卡罗来纳州格林维尔的Access Point 3[138] - 2022年6月30日后，公司分别以约480万美元和120万美元收购圣安东尼奥和格林维尔的两块土地[139] - 2022年6月30日止六个月，公司收购三处增值物业，面积74.5万平方英尺，花费1.018亿美元；收购177.5英亩开发用地，花费5480万美元[155] - 2022年6月30日止六个月，公司开始九个开发项目的建设，面积147.5万平方英尺；将五个开发和增值物业（面积151.7万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本2.401亿美元[156] - 2022年6月30日止六个月，公司完成对Tulloch Corporation的收购，其工业房地产投资组合包括14处经营性物业，面积170.6万平方英尺及两块土地，共10.5英亩[157] - 2022年6月30日止六个月，公司出售28.7万平方英尺经营性物业，总销售收益5240万美元，确认房地产投资销售收益4100万美元[158] - 2022年上半年，房地产物业增加6.09亿美元，主要因收购14处运营物业、5个项目从开发和增值物业转入、物业资本改善及开发和增值项目后续成本，部分被运营物业处置抵消[190] - 2022年上半年，公司收购运营物业总面积170.6万平方英尺，总成本3.59亿美元，收购时承担6000万美元贷款并发行186.88万股普通股[191] - 2022年上半年，公司出售28.7万平方英尺运营物业，总销售额5241万美元，确认房地产投资销售收益4099.9万美元[193] - 2022年上半年，公司收购增值物业总面积74.5万平方英尺，总成本1.02亿美元[198] - 2022年上半年，公司以5475.1万美元收购177.5英亩开发用地，部分被五个开发和增值项目转入房地产物业抵消，转入时总投资2.4亿美元[199] - 2022年期间，转入房地产物业的累计成本为240,143,000美元，总面积1,517,000平方英尺[204] - 2022年上半年，待售房地产资产减少5,695,000美元，截至6月30日无待售物业[206] 资产与负债情况 - 截至2022年6月30日，房地产物业总值为4,709,876,000美元，净值为3,620,720,000美元[49] - 截至2022年6月30日，公司其他资产总计218,066千美元，较2021年12月31日的182,220千美元有所增加[76] - 截至2022年6月30日，公司债务净额为1,623,536千美元，较2021年12月31日的1,451,778千美元有所增加[78] - 截至2022年6月30日，公司应付账款和应计费用总计156,208千美元，较2021年12月31日的109,760千美元有所增加[91] - 截至2022年6月30日，公司其他负债总计85,899千美元，较2021年12月31日的82,338千美元有所增加[92] - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为555.5万美元，2021年12月31日为439.3万美元[132] - 截至2022年6月30日，无担保银行信贷安排账面价值为2.06419亿美元，公允价值为2.03888亿美元[132] - 截至2022年6月30日，无担保债务账面价值为14.2亿美元，公允价值为13.33855亿美元[132] - 截至2022年6月30日，公司总资产为38.52亿美元，较2021年12月31日增加6.36亿美元；总负债为18.66亿美元，增加2.22亿美元；总股本为19.86亿美元，增加4.15亿美元[189] - 截至2022年6月30日，公司对开发和增值物业投资为5.54亿美元，较2021年12月31日的5.05亿美元有所增加，2022年上半年开发总投资2.83亿美元[194] - 截至2022年6月30日，租赁中项目总面积126万平方英尺，在建项目总面积334.9万平方英尺，各项目有相应预计总成本和建筑转换日期[201] - 截至2022年6月30日，预期开发项目累计成本为161,510,000美元，总面积达7,703,000平方英尺[204] - 截至2022年6月30日，租赁成本（主要是佣金）净额为84,890,000美元，高于去年底的74,579,000美元[208] - 截至2022年6月30日，已收购的在租租约无形资产净额为25,278,000美元，高于去年底的18,523,000美元[208] - 截至2022年6月30日，已收购的高于市场租金租约无形资产净额为308,000美元，低于去年底的377,000美元[208] - 截至2022年6月30日，直线租金应收款为55,648,000美元，高于去年底的51,970,000美元[208] - 截至2022年6月30日，利率互换资产为24,912,000美元，远高于去年底的2,237,000美元[208] 贷款与融资 - 2022年1月，公司达成1.5亿美元高级无抵押票据私募协议，固定利率3.03%，期限10年，4月20日发行出售[83] - 2022年2月，公司偿还7500万美元无抵押定期贷款，有效固定利率3.03%；3月，完成1亿美元高级无抵押定期贷款，期限6.5年，有效固定利率3.06% [84][85] - 2022年3月，公司完成1亿美元高级无抵押定期贷款再融资，当前利率SOFR加85个基点，有效固定利率1.80% [86] - 2022年6月，公司收购Tulloch Corporation时承担6000万美元贷款，当月无 penalty 偿还[87