These companies have proven their ability to continue growing their dividends during recessions. There has been a lot of talk about a looming recession. Higher interest rates are slowing economic growth. Despite those fears, many market watchers believe we'll have a "soft landing" and avoid a recession. However, even if we experience a harder landing, that shouldn't impact the ability of some companies to continue growing. For example, Essex Property Trust (ESS 1.98%), EastGroup Properties (EGP 1.41%), and ...

JACKSON, Miss., Aug. 23, 2024 /PRNewswire/ -- EastGroup Properties (NYSE: EGP) (the "Company", "EastGroup") announced today that its Board of Directors approved a 10.2% increase in its quarterly dividend, raising it to $1.40 per share from $1.27 per share. The dividend is payable on October 15, 2024, to shareholders of record of Common Stock on September 30, 2024. This dividend is the 179th consecutive quarterly cash distribution to EastGroup's shareholders and represents an annualized dividend rate of $5.6 ...

Shutter2U EastGroup Properties (NYSE:EGP) operates primarily within sunbelt markets, benefiting from the value drivers accompanying these markets, such as: resilient job market dynamic population growth accelerating significance of tourism favorable tax regulations for businesses Moreover, EGP concentrates on last-mile, shallow bay industrial properties. As they have historically experienced relatively lower vacancy problems than traditional properties. Geographic Focus · Major Sunbelt Growth Markets Emphas ...

文章核心观点 1. 工业地产租金增长在2023年下半年和2024年初停止,导致工业房地产投资信托基金(REITs)的FFO倍数从接近30倍下降到19.8倍 [2][3] 2. 但最新数据显示供给正在减少,需求正在回升,市场租金再次上涨 [26] 3. 工业REITs的估值合理,考虑到租金上涨的机会,整个行业具有投资机会 [30] 行业和公司研究总结 工业租金变化历史 1. 金融危机期间,工业租金大幅下跌,有些地区甚至低至每平方英尺几美元 [5] 2. 危机后,电子商务的增长推动了对物流仓库的需求,租金逐步回升 [7][8][9][10] 3. 2020年疫情期间,物流仓库需求激增,租金大涨 [10] 4. 2023年开始,由于供给过剩,租金增长停滞甚至下降,尤其是南加州地区 [12][13][14] 租金上涨的机会 1. 公司重新洽谈到期租约,可以获得大幅的租金上涨,这一"租金重估"机会尚未完全反映在FFO中 [18][19][20][21][22][23][24] 2. 未来市场租金有望重拾增长,因为建设活动放缓,需求正在回升 [27][28][29] 行业内的差异 1. 制造业和支持制造业的工业设施表现优于物流仓库 [32][33] 2. 受贸易政策影响,沿海地区的工业设施可能表现较弱 [34][35] 3. 占地面积较小的工业设施表现较好 [40] 具有投资价值的公司 1. STAG Industrial和Plymouth Industrial的估值较低,有较大的上涨空间 [37][39] 2. EastGroup的资产位置优势,且占地面积较小 [40]

财务业绩 - 公司净收入在2024年6月30日结束的三个月和六个月期间分别为5,530.1万美元和1.139亿美元，较2023年同期分别增长27.2%和29.2%[186] - 2024年6月30日结束的三个月和六个月期间，FFO每股分别为2.09美元和4.07美元，较2023年同期分别增长9.4%和8.5%[187] - 2024年6月30日结束的三个月和六个月期间，PNOI分别增加12.3%和12.9%[188][189] - 2024年6月30日结束的三个月和六个月期间，同店PNOI(不含租赁终止费收入)分别增加5.3%和5.1%[190] 资产负债情况 - 2024年6月30日公司总资产为47.15亿美元,较2023年12月31日增加1.95亿美元[198] - 2024年6月30日公司总负债为19.48亿美元,较2023年12月31日增加3,717万美元[198] - 2024年6月30日公司总权益为27.67亿美元,较2023年12月31日增加1.58亿美元[198] 资本运作 - 公司在六个月内完成了218,929股的直接普通股发行,加权平均价格为168.62美元,获得净收益3,654.7万美元[160] - 公司在六个月内完成了692,712股的远期股权发行,获得净收益约12,556.4万美元[161] - 公司在2024年1月和5月分别收购了两处运营物业,总面积为505,000平方英尺,总成本为107,804,000美元[200][201][202] - 公司在2024年前6个月内出售了一组杰克逊市场的运营物业,获得了14,050,000美元的销售收益,并确认了8,751,000美元的销售收益[204] - 公司在2024年前6个月内新增了34.3英亩的开发用地,投资3,302,000美元[207] - 公司在2024年上半年的房地产改善支出为29,634,000美元[243][244] - 公司在2024年上半年的资本化租赁成本为17,490,000美元[245][246] - 在2024年上半年,公司通过直接发行和远期股权协议共筹集了约1.625亿美元[264][265] 运营情况 - 公司的运营物业出租率为97.4%,出租率为97.1%,其中3.8%的租约将在2024年剩余时间内到期[167] - 公司的同店物业净经营收入(不含租赁终止收入)同比增长5.1%[166] - 2024年6月30日的同店平均出租率为96.9%和97.2%，分别较2023年同期下降1.2个百分点和1.1个百分点[192] - 2024年6月30日结束的三个月和六个月期间,新租约和续租租金率分别上涨59.7%和58.8%[195] 风险管理 - 公司的资产负债表评级为Baa2,展望稳定,未来将主要发行无担保固定利率债券[172] - 公司的可变利率无担保银行信贷额度和长期债务到期日使其面临利率变动风险[274] - 公司采用固定利率债务和利率掉期等方式来管理利率风险,以限制利率变动对收益和现金流的影响[274] - 公司大部分租约包括租金定期上调条款,且大部分租约要求租户承担运营费用,从而降低了公司面临通胀等因素导致运营费用上升的风险[279] - 公司财务业绩受到所在市场整体经济状况的影响[280] - 经济衰退或衰退可能导致整体空置率上升或公司无法在现有租约到期时收取更高租金[280] - 这些情况都会对公司现金流产生不利影响[280] 资金来源和流动性 - 公司的基金来源主要包括经营现金流和未使用的银行信贷额度[159] - 截至2024年6月30日,公司的总即时流动性约为811,745,000美元[251] - 公司有两笔无担保银行信贷额度,分别为6.25亿美元和5000万美元,到期日均为2028年7月31日[256][257][258] - 这两笔信贷额度的利率分别为SOFR加76.5个基点和SOFR加77.5个基点,年度费用均为15个基点[257][258] - 公司预计未来一年的流动性来源和需求将与2024年6月30日结束的六个月保持一致[248] 开发和收购 - 公司在六个月内收购了两处运营物业,总面积为505,000平方英尺,总投资1.078亿美元[170] - 公司在六个月内开始建设三个新开发项目,总面积为473,000平方英尺[169] - 公司的发展和增值项目目前包括18个项目,总投资5.844亿美元,其中尚有1.562亿美元未投入[169] - 公司在2024年6月30日的开发和增值物业投资为693,072,000美元,其中包括428,221,000美元的待租赁和在建项目以及264,851,000美元的潜在开发项目[205][210][211] 其他 - 公司在六个月内出售了一组位于杰克逊市场的运营物业,以及3.9英亩的旧金山土地,获得总销售收益1,805万美元[171] - 公司在2024年前6个月内确认了12.3%和12.9%的物业净经营收益(PNOI)同比增长[223][224] - 公司在2024年前6个月内确认了8,751,000美元的房地产投资销售收益[225] - 公司在2024年前6个月内确认了1,708,000美元的非自愿转换和业务中断索赔收益[228] - 公司的可变利率利息费用在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别下降了943,000美元和2,021,000美元[234][235][236] - 公司的固定利率利息费用在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别下降了641,000美元和1,409,000美元[237][238][239][240][241] - 2023年公司

财务数据和关键指标变化 - 第二季度基金来源运营(FFO)同比增长8.5%,扣除自愿转换收益 [9][16] - 季度末租赁率为97.4%,占用率为97.1%,季度平均占用率为97% [10] - 季度再租赁价差为GAAP 60%和现金42%,年初至今分别为59%和41% [10] - 现金同店NOI同比增长5.3%,年初至今增长6.5% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的租户结构持续多元化,前10大租户占比下降至7.8%,较2023年二季度下降50个基点 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司看好罗利市场,认为其具有经济稳定性和增长潜力,并已进入该市场 [11][12] - 公司认为一些传统强势市场如洛杉矶、旧金山和圣地亚哥近期出现负吸纳,但其他市场如达拉斯的供给大幅下降 [93][95] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续通过提升租金、收购和开发来创造价值 [11] - 公司将继续谨慎寻找单一收购机会,并根据市场需求推进开发项目 [13][14] - 公司认为未来一两年工业用地新开工将大幅下降,有利于公司继续提升租金并创造开发机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对经济环境的改善以及缺乏新供给持乐观态度,认为这将有利于公司的业务发展 [11][15] - 管理层认为当利率最终开始下降、选举结束和全球动荡平息时,企业界的信心和稳定性将提高,公司将比私募同行更早把握开发机会 [15] 其他重要信息 - 公司在二季度通过直接发行普通股和结算远期股票协议筹集了约1.27亿美元资金 [17] - 公司已将2024年全年FFO指引上调6美分至8.28-8.38美元,同比增长7.7% [19] - 公司还提高了现金同店增长和期末占用率指引 [19] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jeff Spector提问** 询问公司收购市场的变化情况 [24][25][26][27][28] **Marshall Loeb回答** 公司在第一季度收购市场较为激烈,但二季度有更多单一收购机会,且定价较为合理 [25][26][27][28] 问题2 **Craig Mailman提问** 询问公司在租金上涨环境下如何平衡使用远期发行和直接发行股票 [36][37][38][39][40][41] **Brent Wood回答** 公司在考虑资金成本、收购机会和即将到来的股息支付等因素后选择了远期发行和直接发行相结合的方式 [37][38][39][40] 问题3 **Alexander Goldfarb提问** 询问公司客户需求放缓后又有所好转的原因 [42][43][44][45][46][47][48] **Marshall Loeb回答** 公司认为客户可能之前对经济前景过于谨慎,现在逐步适应了当前环境,加上供给持续收缩也促进了需求回升 [44][45][46][47][48]

业绩总结 - 截至2024年6月30日，公司总资产为45,192,130千美元，相较于2023年12月31日的47,146,930千美元下降了4.5%[14] - 截至2024年6月30日，公司总负债为1,947,746千美元，较2023年12月31日的1,910,579千美元增加了1.9%[15] - 2024年第二季度，归属于东集团物业公司普通股东的净收入为43,450千美元，较2023年同期的收入有所变化[22] - 2024年第二季度的每股基本净收入为1.15美元，稀释后每股净收入为1.14美元[24][26] - 2024年上半年，归属于普通股东的资金运营收益（FFO）为85,410千美元[30] - 2024年上半年，物业净运营收入（PNOI）为101,338千美元[37] - 净收入为113,959千美元[40] - 经营活动提供的净现金为239,761千美元[40] - 投资活动使用的净现金为270,980千美元[41] - 融资活动提供的净现金为31,050千美元[42] 用户数据 - 同一物业组合的平均入住率为96.9%，较2023年下降1.2%[47] - 同一物业组合的收入（现金基础）为141,123千美元，较2023年增长7.2%[49] - 2024年6月30日，公司租赁的总占用率为97.1%[96] - 2024年6月30日，公司续租的加权平均保留率为67.7%[93] - 截至2024年6月30日，总运营物业的年化基础租金为559.26百万美元，整体出租率为97.4%[103] 未来展望 - 2024年第三季度，预计普通股东可归属的净收入为53,224,000美元，预计运营资金为100,484,000美元[130] - 2024年第三季度每股净收入预计为1.09美元[132] - 2024年预计每股运营资金增长为6.9%[134] - 2024年预计平均月末占用率为96.6%至97.6%[134] - 2024年预计总投资为2.6亿美元，运营物业收购为2.65亿美元[134] 新产品和新技术研发 - 2024年上半年，公司在租赁改善和租赁成本方面的总支出为28,924,000美元[87] - 新租户的租赁改善支出为3,860,000美元，续租户的租赁改善支出为653,000美元[85] - 2024年上半年，公司资本化的租赁成本总计为16,403,000美元[89] 市场扩张和并购 - 截至2024年6月30日，公司总收购面积为505,000平方英尺，涉及34.3英亩土地[79] - 2024年第一季度，公司处置了3.9英亩的Hercules土地，销售总价为222,000美元[81] - 2024年第一季度，公司处置的Interchange Business Park和Metro的总面积为159,000平方英尺，销售总价为8,751,000美元[81] 负面信息 - 截至2024年6月30日，公司的总股东权益为2,608,634千美元，较2023年12月31日的2,766,947千美元下降了5.7%[18] - 同期净运营收入（Same PNOI）在排除租赁终止收入后进行调整，认为这一指标在分析公司租金增长时非常有用[155] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的总债务占总市场资本化的比例为16.9%[113] - 截至2024年6月30日，公司的股本市值为82.76亿美元，流通股数为48,652,525股，季度末每股价格为170.10美元[113] - 调整后的债务为1,244,478,000美元，调整后的债务与EBITDAre比率为2.84[126]

EastGroup Properties (EGP) reported $159.09 million in revenue for the quarter ended June 2024, representing a year-over-year increase of 13.7%. EPS of $2.05 for the same period compares to $0.97 a year ago. The reported revenue compares to the Zacks Consensus Estimate of $156.96 million, representing a surprise of +1.36%. The company has not delivered EPS surprise, with the consensus EPS estimate being $2.05. While investors scrutinize revenue and earnings changes year-over-year and how they compare with W ...

A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $2.01 per share when it actually produced FFO of $1.98, delivering a surprise of -1.49%. The sustainability of the stock's immediate price movement based on the recently-released numbers and future FFO expectations will mostly depend on management's commentary on the earnings call. While EastGroup Properties has underperformed the market so far this year, the question that comes to investors' minds is: what's next for th ...

Second Quarter 2024 Highlights JACKSON, MISSISSIPPI, July 23, 2024 - EastGroup Properties, Inc. (NYSE: EGP) (the "Company", "we", "us" or "EastGroup") announced today the results of its operations for the three and six months ended June 30, 2024. Three Months Ended June 30, 2024 On a diluted per share basis, earnings per common share ("EPS") were $1.14 for the three months ended June 30, 2024, compared to $0.97 for the same period of 2023. The increase in EPS was primarily due to the following: • The Compan ...