财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营现金流（FFO）每股达1.31美元，处于指引区间高端，较2019年第一季度的1.20美元增长9.2%，实现连续28个季度每股FFO同比增长 [7][14] - 季度平均入住率达96.8%，季末出租率为97.3%，入住率为96.7% [7] - 第一季度续租利差创纪录，GAAP续租利差为24.6%，现金续租利差为14.1% [7] - 截至3月31日，公司循环信贷额度可用资金为公司历史最高，过去十年中已使用比例最低；债务与总市值之比为23.5%，债务与EBITDA之比为5.2倍，利息和固定费用覆盖率超过7倍 [15] - 4月租金收取率为94%，预计该比例将随SBA贷款资金到账和款项处理而适度上升；26%的租户申请租金减免，已签订书面延期协议的占4月租金的0.5%，拒绝超半数申请，40%正在考虑中，占月租金约11% [11][16] - 由于COVID - 19经济动荡，FFO每股收益指引中点从5.30美元下调2.5%至5.17美元，但仍较2019年增长3.8% [17] - 平均入住率预期从96.3%降至95.2%，无法收回租金准备金从80万美元增至380万美元，占房地产运营收入约120个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，受疫情影响，减少预计开工项目，不预测新的投机性开发项目，仅反映第一季度开工和正在进行的预租对话情况 [12] - 租赁业务上，4月租赁活动放缓，续约率较高，第一季度续约率达86%，高于以往平均的70%；新租赁面临竞争，租户要求更多免租期，租金增长将放缓 [60][62] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场第一季度末空置率为6.6%，约2200万平方英尺在建，其中约650万平方英尺（约30%）为非竞争性物业；公司在该市场季末出租率从98.7%降至97.1%以上，滚动出租率从近6.5%降至4.8%；4月租金收取率为97%，高于整体组合 [23][25][26] - 奥兰多市场成为佛罗里达州电子商务中心，公司刚签订一份20000平方英尺的租约；当地旅游相关场所如迪士尼、环球影城等计划逐步重新开放 [27][28] - 拉斯维加斯市场占公司收入约1%，2020年剩余时间无租约到期；公司去年秋季购买的三栋建筑，已有两栋完成租赁，目前正与一两个潜在租户洽谈剩余建筑租赁事宜 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年可能采用三种不同运营策略，第一季度为上一周期结束，封锁期间专注维持入住率和现金流，复苏阶段再调整；目前将与租户合作和最大化流动性作为关键目标 [8] - 开发项目受市场需求驱动，现阶段减少预计开工项目，不进行新的投机性开发；收购、处置和增值业务除已开展项目外，不预测新活动 [12] - 行业竞争方面，工业领域有大量资金等待困境投资机会，但目前尚未出现明显困境情况；公司认为待经济形势更稳定、股价更高时，将更好地把握收购机会 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，COVID - 19导致经济动荡，租户面临财务困境，租赁活动减少，租金收取面临挑战；不同市场受影响程度不同，如休斯顿受石油和疫情双重影响，奥兰多和拉斯维加斯受旅游行业冲击 [8][17][23] - 未来前景上，管理层对公司长期发展持乐观态度，认为疫情前有利于阳光地带多租户战略的趋势以及疫情后可能出现的新趋势，如企业增加库存、美国制造业回流或近岸外包、消费习惯向电商转变等，将使公司受益；传统租户将重新开业，对最后一英里配送空间的需求将持续，阳光地带市场仍有增长潜力 [19][21] 其他重要信息 - 公司团队经验丰富，副总裁及以上级别平均任期15年，会计部门13年，物业管理部门8年，有助于应对不确定时期 [10] - 公司租金来源多元化，前10大租户仅占租金的7.7% [11] - 建筑施工成本方面，劳动力更易获取但效率降低，外壳成本每平方英尺下降1 - 2美元，预计未来两到三个月成本将继续下降 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍不同类型经济市场的情况 - 休斯顿市场第一季度末空置率6.6%，约2200万平方英尺在建，部分为非竞争性物业；公司在该市场季末出租率良好，4月租金收取率97%，预计第四季度NOI占比可能低于13%；该市场虽受石油和疫情双重影响，但长期具有韧性 [23][25][26] - 奥兰多成为佛罗里达州电子商务中心，公司刚签20000平方英尺租约，当地旅游场所计划逐步开放 [27][28] - 拉斯维加斯市场占收入约1%，2020年剩余时间无租约到期，公司购买的部分建筑已有租赁活动，目前正与潜在租户洽谈 [29] 问题2: 休斯顿租户受油价影响的比例是多少 - 公司估计约20%的租户以某种形式与石油和天然气行业相关 [31] 问题3: 申请租金减免的租户情况如何 - 截至目前，26%的租户申请租金减免，已拒绝58%的申请，签订短期延期协议的占2%（代表4月租金的0.5%），40%的申请正在监测中，这部分4月仅占4月租金的10.5%，最终并非所有申请都会获批 [33][34] 问题4: 租赁业务恢复对实地考察的依赖程度如何 - 租赁业务不一定需要实地考察，可通过虚拟游览、照片、无人机航拍等方式进行；公司产品类型每个空间有独立入口，便于远程操作；经纪团队也提升了虚拟展示空间的能力 [36][37][38] 问题5: 申请和获批租金减免的公司有何共性，如何考虑租金减免和新租约条款 - 申请减免的租户通常希望减免4月和5月租金并在年内偿还；获批减免的情况多样，如靠近洛杉矶和长滩港口的租户受中国业务放缓影响，获批两个月半租金减免；部分租户因获得SBA贷款撤回申请；受影响的租户还包括奥兰多和拉斯维加斯的会展业务、军事搬家业务等；公司会根据租户情况协商，目标是尽快收回租金，若给予减免会考虑获得相应回报 [40][41][42] 问题6: 公司当前非运营的物业占比是多少 - 估计非运营物业占比非常小，不到2%，约12个租户（共1600个租户）处于关闭状态；公司所有建筑从自身角度均为“开放”，租户自行决定运营情况 [44][45] 问题7: 公司对当地建筑公司、承包商的风险敞口较2008 - 2009年有何变化 - 公司在建筑类别（如HVAC承包商）的风险敞口约为18%；与2008 - 2009年相比，住宅建设未完全恢复，但目前相关市场表现较好，如迈尔斯堡市场100%出租，有新的租赁活动 [46][47] 问题8: 建筑成本是否会逆转过去几年的涨幅 - 目前劳动力更易获取但效率降低，外壳成本每平方英尺下降1 - 2美元；由于大量建设项目暂停，预计未来两到三个月建筑成本将继续下降，公司有望从中受益 [48] 问题9: 是否开始看到当地业主寻求清算，是否会有有吸引力的收购机会 - 目前仍在关注收购机会，但强度不如年初；与全国性经纪公司沟通得知，工业领域有大量资金等待困境投资机会，但目前尚未出现明显困境情况；公司会等待经济形势更稳定、股价更高时再把握收购机会 [49][50] 问题10: 股价回升至100美元以上，是否考虑在此价位增发股权 - 公司会同时关注股权和债务融资渠道；会参考内部NAV指标，若股价至少达到或高于NAV，会考虑增发股权；目前因市场环境，从指导角度撤回了股权发行计划，但会根据情况选择更有吸引力的融资方式 [52][53] 问题11: 指导中7000万美元的额外开工项目详情如何 - 这部分项目可能是投机性开发，也可能是预租或定制项目；目前本季度无开工计划，主要反映正在进行的预租对话和租户需求；若有租户需要扩张空间且园区有场地，可能会进行投机性开发或在开工时50%预租 [55][56][57] 问题12: 请更新本季度租赁业务量，以及租户组合的变化趋势 - 4月租赁活动放缓，续约率较高，第一季度续约率达86%；预计今年续约情况会比以往更多，因租户搁置扩张计划；租赁业务主要涉及大型电商、全国性公司，需求集中在家居用品、家居改善、食品饮料等领域，还有一些与COVID相关的用途；公司租户中有很多大型全国性公司，并非多为小型租户 [60][61][58] 问题13: 续约时租金情况如何，租金增长趋势和速度怎样 - 公司有嵌入式租金增长机制，租金增长可能会放缓，但仍能推动租金上涨；新租赁面临竞争，租户会要求更多免租期；部分租户因不打算扩张而选择短期续约，无免租期和租金减免 [62][63] 问题14: 空间使用和规模需求是否仍比租金增长更重要 - 若有合适的空间和设施，公司不会因租金问题失去业务；市场热度不如2018 - 2019年，但预计复苏后工业市场需求会更好 [64] 问题15: 2020年坏账准备与2009年实际坏账经验差异的原因是什么 - 2009年全年坏账占房地产运营收入平均约122个基点，此次将坏账准备金从80万美元提高到380万美元（约121个基点），参考了2009年情况和同行指引；该准备金并非针对特定租户，4月前应收账款余额较干净；380万美元中，200万美元为现金同店预期坏账，20万美元为现金非同店物业坏账，160万美元为潜在直线租金冲销 [66][67][68] 问题16: 休斯顿当地租赁条件如何，租赁对石油和天然气的依赖程度及未来影响 - 休斯顿有2200万平方英尺在建项目，会对租金产生下行压力；公司认为德州经济可能较早复苏，且预计阳光地带人口迁移会增加；休斯顿石油和天然气行业对经济影响被夸大，未来一年该市场有挑战，公司会更谨慎进行场地开发，并管理在当地的业务规模；历史上休斯顿在2014 - 2015年经济低迷时仍有人口和就业增长，长期来看公司对该市场有信心 [69][70][71] 问题17: 公司对5月和6月更谨慎的原因是来自租户反馈还是市场预期 - 这更多是基于市场预期，而非租户反馈；由于企业并非为经济停摆设计，随着时间推移，企业支付租金和维持运营的财务负担会增加，5月和6月可能比4月更具挑战性 [74][75] 问题18: 公司租户中国内租户和本地/区域租户的占比情况 - 难以提供具体占比数据，因为对于大型私人公司难以追踪；公司运营的是高品质A类多租户物业，在大衰退中表现良好，拥有广泛的潜在客户群体，长期来看处于有利地位 [76][77] 问题19: 如何在不针对个别租户的情况下得出坏账准备金中现金和非现金部分的详细分解 - 公司有过去约20年的坏账统计数据，现金和直线租金的平均比例为65%和35%，以此历史比例为依据进行分解 [80] 问题20: 短期内公司业务的最后一英里部分是否更容易受到衰退影响 - 公司认为相反，由于人们居家购物和选择送货上门或路边取货，消费习惯改变使最后一英里位置更有价值，这一模式有望持续 [83] 问题21: 目前5月租金收取比例如何，与正常水平相比怎样 - 公司尚未深入分析5月租金收取情况，目前比例可能不高，但预计与4月情况相似，略低于正常水平；通常在每月10号左右能更好地了解租金收取情况 [84] 问题22: 公司租户中获得或即将获得政府补助或PPP贷款的比例是多少，这些贷款对支付租金的作用如何 - 难以给出具体比例；公司在租户申请租金减免时会询问是否申请SBA贷款，部分租户因获得贷款撤回申请；公司会帮助租户申请贷款，贷款用于支付员工工资和租金部分可获豁免，有助于租金收取 [87][88][89] 问题23: 公司即将到期的债务情况如何，如何应对债务市场和到期债务 - 今年8月有4000万美元债务到期，12月有7500万美元到期，明年到期债务为1.25亿美元；公司债务到期时间分布较为均匀；目前债务利差先扩大后收窄，预计可获得低3%左右的10年期或长期资金；公司认为债务融资渠道可及，在指导中增加了预计债务融资规模，会等待市场稳定后再进行操作 [90][91][92]

公司业务分布与规模 - 截至2019年12月31日，公司在休斯顿和坦帕分别拥有570万平方英尺和430万平方英尺的运营物业，占比分别为13.9%和10.5%[23] - 截至2020年2月12日，公司投资组合的出租率为97.4%，入住率为97.1%，约有1500名租户，无单一租户收入占比超1%[28] - 公司约47%的投资组合为自主开发，业务分布空间占比89%，其余为大宗配送空间8%和商业服务空间3%[28] - 截至2019年12月31日，公司拥有399处工业地产和1处办公楼，无单一物业账面价值或总收入占比超10%[28] - 截至2020年2月12日，公司有414名普通股股东，流通股数量为38,901,637股[32] - 公司主要可报告业务板块为工业地产，物业主要位于美国阳光地带主要地区[42] - 公司有一个可报告业务板块——工业地产，主要位于美国阳光地带主要地区[134] 公司面临的风险 - 公司面临房地产行业风险，包括当地房地产状况、竞争、法规限制等[20] - 公司可能受租户破产和租赁延迟的负面影响，影响财务状况和现金分配[21] - 公司的物业开发和收购活动面临多种风险，如融资、成本、市场等问题[21] - 公司面临地理和房地产行业集中风险，主要集中在美国阳光地带和工业分销领域[23] - 公司面临房地产流动性风险，限制了其调整投资组合的能力[23] - 公司受环境法律法规约束，可能面临潜在的环境责任和合规问题[23] - 气候变化可能导致公司对现有物业进行改进或造成意外损失，影响业务和财务状况[23] - 公司使用债务融资面临风险，包括现金流不足和再融资风险[23] - 公司依赖外部资本，可能无法以有利条件获得资金，且可能增加债务或稀释股权[23] - 公司目前未卷入重大诉讼，但无法预测诉讼结果，不利判决可能影响财务状况和经营业绩[30] - 公司章程禁止任何持有人收购超过9.8%的已发行股权股票，除非董事会批准豁免[25] - 公司多数租约含租金上调安排，租户需承担部分运营费用以降低通胀影响，但通胀致管理费用或利率上升时成本无法转嫁[100] - 经济状况影响公司财务，经济下行或使租户无法支付租金、增加坏账、影响续租和出租、提高空置率及降低租金[100] - 公司受利率变化影响，目标是降低利率变动对收益和现金流的影响并降低借款成本[100] 公司财务指标情况 - 2019年和2018年公司将应税收入全部分配给股东，无需计提重大所得税费用，2019年普通股每股总分配额为3.14美元，2018年为2.14305美元[32] - 2019年公司净收入为1.2334亿美元，归属于普通股股东的净收入为1.21662亿美元，摊薄后每股净收入为3.24美元[37] - 2019年公司运营资金（FFO）为1.86861亿美元，较2018年的1.6537亿美元增长6.9%，摊薄后每股FFO为4.98美元，2018年为4.66美元[47] - 2019年物业净营业收入（PNOI）为2.38316亿美元，较2018年的2.13179亿美元增加2513.7万美元，增幅11.8%[45][47] - 2019年同物业PNOI（剔除租赁终止收入）为2.06653亿美元，较2018年的1.99259亿美元增长3.7%[44][45] - 2019年同物业平均入住率为96.9%，2018年为96.3%；2019年12月31日入住率为97.1%，前四个季度末入住率在96.5% - 97.4%之间[47] - 2019年新租和续租的租金平均涨幅为17.3%，涉及总面积的16.8%[47] - 2019年租赁终止费收入为133.6万美元，2018年为29.4万美元[47] - 2019年公司记录的无法收回租金储备为44.8万美元，2018年为78.4万美元[49] - 2019年总利息费用较2018年减少64.3万美元，其中可变利率利息费用增加212.2万美元，固定利率利息费用减少64.6万美元[70] - 2019年有担保债务利息较2018年减少308.4万美元，定期计划本金还款2019年为982.1万美元，2018年为1128.9万美元，2019年偿还担保债务4577.2万美元[70][71] - 2019年无担保银行信贷安排可变利率平均借款为1.72175亿美元，2018年为1.41223亿美元，加权平均可变利率2019年为3.34%，2018年为2.64%[70] - 2018 - 2019年获得新的无担保债务总计3.5亿美元，加权平均有效利率为3.53%；偿还无担保债务总计1.25亿美元，加权平均利率为3.27%[72] - 2019年资本化利息较2018年增加211.9万美元，折旧和摊销费用增加1302万美元，房地产投资销售收益增加2679.5万美元[71] - 2019年房地产改良总计3865.6万美元，2018年为3792万美元；现金流量表中的房地产改良2019年为3777.5万美元，2018年为3750.2万美元[74] - 2019年资本化租赁成本为1903.4万美元，2018年为1576.1万美元；租赁成本摊销2019年为1316.7万美元，2018年为1149.3万美元[74] - 2018年净收入为8850.6万美元，每股基本收益2.50美元，摊薄后每股收益2.49美元，2017年分别为8318.3万美元、2.45美元和2.44美元[76] - 2018年PNOI较2017年增加1899.2万美元，新增和增值物业贡献1190万美元，同物业运营贡献671.2万美元，2017和2018年收购贡献213.4万美元，出售运营物业减少183.1万美元[76] - 2018年公司签署132份租约，涉及380万平方英尺，总免租期租金优惠594.4万美元，2017年分别为138份、391.9万平方英尺和567.2万美元[76] - 2018年末出租面积占比97.3%，入住率96.8%，2017年末分别为97.0%和96.4%；2018年同物业平均入住率96.9%，平均租金每平方英尺5.94美元，2017年分别为96.6%和5.74美元[76] - 2018年利息费用较2017年增加33.1万美元，其中可变利率利息费用增加148万美元，固定利率利息费用减少58万美元[78] - 2018年可变利率平均借款额为1.41223亿美元，加权平均可变利率2.64%，2017年分别为1.14751亿美元和2.07%[78] - 2018年固定利率有担保债务利息减少213万美元，无担保银行信贷安排利息减少61.5万美元，无担保债务利息增加211.9万美元[78][80] - 2018年资本化利息较2017年增加56.9万美元，折旧和摊销费用增加783万美元，房地产投资销售收益减少758.2万美元[80] - 2019年1月1日公司采用新租赁会计准则，办公和土地租赁的使用权资产和租赁负债分别为237.6万美元和1022.6万美元，合计占总资产比例小于1%[87] - 2019年公司在综合收益表中记录间接租赁成本41.1万美元[87] - 2019年1月1日公司采用ASU 2017 - 12和ASU 2018 - 16，对财务状况、经营成果和披露无重大影响[87][89] - 2020年1月1日公司采用ASU 2016 - 13、ASU 2018 - 19和ASU 2018 - 13，预计对财务状况、经营成果和披露无重大影响[89] - 2019年和2018年总债务分别为11.82602亿美元和11.05787亿美元[93] - 2019年3月、8月和10月，公司分别完成8000万美元、3500万美元、7500万美元高级无抵押票据私募发行，利率分别为4.27%、3.54%、3.47%，10月还完成1亿美元高级无抵押定期贷款，有效固定利率2.75%[94] - 2019年4月、12月和7月，公司分别偿还4572.5万美元、4.7万美元和7500万美元贷款，利率分别为7.50%、5.39%和2.85%[94] - 自2017年连续股权发行计划设立以来，公司共出售7693476股普通股，2019年发行2388342股，平均价格120.76美元，总收益2.88419亿美元，净收益2.8471亿美元[94][96] - 2019年12月20日，公司设立新连续普通股发行计划，最高可出售总售价7.5亿美元普通股，截至2020年2月13日未出售[96] - 截至2019年12月31日，公司可变利率债务1.1271亿美元，加权平均利率2.775%，将于2022年7月到期[96] - 截至2019年12月31日，公司固定、不可撤销债务义务总计15.34401亿美元，其中1年内到期2.77822亿美元，1 - 3年到期4.15806亿美元，3 - 5年到期2.83184亿美元，超过5年到期5.57589亿美元[97] - 若可变利率无担保银行信贷安排加权平均利率变动10%（约28个基点），利息费用和现金流每年将增减约31.3万美元[100][101] - 截至2019年12月31日，可变利率无担保银行信贷安排加权平均利率为2.78%[100] - 截至2019年12月31日，固定利率无担保债务本金总额为9400万美元，加权平均利率为3.42%[100] - 截至2019年12月31日，固定利率有担保债务本金总额为1334.22万美元，加权平均利率为4.42%[100] - 2019年末总资产为25.46078亿美元，2018年为21.31705亿美元[127] - 2019年末总负债为13.43749亿美元，2018年为12.27002亿美元[127] - 2019年末股东权益为12.02329亿美元，2018年为9.04703亿美元[127] - 2019年房地产运营收入为3.31387亿美元，2018年为3.00392亿美元，2017年为2.7415亿美元[128] - 2019年净收入为1.21662亿美元，2018年为0.88506亿美元，2017年为0.83183亿美元[128] - 2019年全面收入为1.17768亿美元，2018年为0.89859亿美元，2017年为0.86536亿美元[128] - 2019年基本每股收益为3.25美元，2018年为2.5美元，2017年为2.45美元[128] - 2019年摊薄每股收益为3.24美元，2018年为2.49美元，2017年为2.44美元[128] - 2019年普通股平均流通股数基本为3.7442亿股，摊薄为3.7527亿股[128] - 2018年普通股平均流通股数基本为3.5439亿股，摊薄为3.5506亿股；2017年基本为3.3996亿股，摊薄为3.4047亿股[128] - 2017 - 2019年净利润分别为83,589千美元、88,636千美元、123,340千美元[130] - 2017 - 2019年经营活动产生的净现金分别为155,014千美元、164,731千美元、195,912千美元[130] - 2017 - 2019年投资活动使用的净现金分别为179,426千美元、241,435千美元、443,337千美元[130] - 2017 - 2019年融资活动提供的净现金分别为23,906千美元、77,062千美元、247,275千美元[130] - 2017 - 2019年普通股股息分别为每股2.52美元、2.72美元、2.94美元[129] - 2017年发行1,370,457股普通股，2018年发行1,706,474股，2019年发行2,388,342股[129] - 2017 - 2019年累计其他综合收益分别为1,995千美元、5,348千美元、6,701千美元、2,807千美元[129] - 2017 - 2019年非控股权益分别为4,205千美元、1,658千美元、1,644千美元、1,765千美元[129] - 2019年现金及现金等价物期末余额为224千美元，较期初减少150千美元[130] - 2019年经营租赁负债因取得使用权资产增加15,435千美元[130] - 2019 - 2017年公司将全部应税收入分配给股东，普通股股息分别为3.14美元、2.14305美元、2.49146美元[131] - 2019年公司记录间接租赁成本41.1万美元，采用新租赁会计准则后，无法收回账款储备金作为收入减少项记录[132] - 2019年房地产运营收入组成中，租赁收入24.8

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度资金运营现金流（FFO）超出指引，同比增长7.6%；全年FFO也超出指引，同比增长6.9%，实现连续27个季度每股FFO高于上年同期 [6] - 2019年平均入住率为96.9%，将13个开发和增值项目（总计180万平方英尺）转入运营组合，目前出租率为96% [17] - 2019年每股FFO为4.98美元，较去年的4.66美元增长6.9% [17] - 2019年第四季度发行6800万美元普通股，使全年股权融资总额达到创纪录的2.88亿美元；还完成了一笔1亿美元的七年期高级无抵押定期贷款，有效固定利率为2.75% [18] - 2020年第一季度FFO指引预计在每股1.27 - 1.31美元之间，全年预计在每股5.25 - 5.35美元之间，2020年每股FFO中点较2019年增长6.4% [20] - 2020年指导假设包括9500万美元收购、4000万美元处置、1.7亿美元普通股发行、1亿美元无担保债务（将被1.05亿美元债务偿还抵消）以及30万美元坏账（扣除终止费后） [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末出租率为97.6%，入住率为97.1%，季度入住率连续26个季度达到95%或以上 [7][8] - 季度同店净营业收入（NOI）现金增长4.5%，GAAP增长3.7%；年度同店NOI现金增长4.7%，GAAP增长3.7% [10] - 平均季度入住率为97.1%，较2018年第四季度提高60个基点 [10] - 上季度租金差价现金增长9.3%，GAAP增长18.3%；全年GAAP租金增长17.3%，实现连续五年两位数GAAP增长 [10] - 年末开发管道预计回报率为7.4%，市场资本化率估计在4%左右 [12] - 第四季度开始建设四个开发项目，总面积59.3万平方英尺；年末开发和增值管道包括28个项目，总面积410万平方英尺，预计成本约4.2亿美元 [12] - 第四季度将五栋建筑（总面积17.5万平方英尺）转入投资组合，均100%出租；2017 - 2019年共将34个项目转入投资组合，其中33个100%出租 [13] - 2020年预计在九个城市启动1.5亿美元的开发项目 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场出租率达到98%或以上，包括最大市场休斯顿；休斯顿市场NOI占比从约21%降至2020年预计的13.4%，第四季度甚至低于13% [8] - 公司所在市场浅湾工业供应得到控制，供应主要由机构控制，交付较为有序，且主要集中在大型仓库建设 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于收购市场竞争激烈且价格昂贵，公司将开发项目视为创造价值的有吸引力的风险调整途径，多数开发项目是现有园区的额外阶段 [11] - 公司继续投资、升级和地理多元化投资组合，同时致力于保持强大、健康的资产负债表 [22] - 行业竞争激烈，工业市场吸引了众多投资者和开发商，但公司专注于填充式、小湾最后一英里园区，与大型仓库供应形成差异化 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业物业基本面稳固且持续改善，公司对未来持乐观态度，预计2020年将延续良好势头 [22] - 尽管2020年预算中入住率和同店数据略有下降，但即使按预算实现，也将是公司历史上第二高的年度入住率，公司对这一年非常乐观 [28][30] 其他重要信息 - 12月公司宣布连续第160个季度向股东进行现金分配，连续27年提高或维持股息，其中24年实现股息增长 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户范围扩大的情况及未来趋势 - 传统租户如花岗岩、瓷砖、地板、HVAC承包商等表现良好且在扩张；新趋势是更多零售相关租户，如家得宝、劳氏、Wayfair、百思买、Peloton等；亚马逊的租赁活动也有所增加；建立良好租户关系有助于在不同市场开展业务 [24][25][26] 问题2: 2020年指引的上下行因素 - 预算面临挑战，因过去两年连续创纪录；若入住率略好或开发项目租赁速度与去年相同，将对底线和同店有积极影响；尽管预计入住率和同店数据略有下降，但即使按预算实现，也是公司历史上第二高的年度入住率，公司对2020年非常乐观 [28][29][30] 问题3: 同店指引中降低入住率与提高租金的权衡 - 理论上，因租户更替的 downtime，即使新租户租金更高，在2020年可能无法弥补入住率下降的影响，但从长期看可能更好；公司希望在提高租金的同时改善信用质量，若能实现续约并提高租金，可能会有超预期表现 [33][34][35] 问题4: 开发项目的供应情况及租金与成本关系 - 工业市场供应受关注，但公司所在快速增长的阳光地带市场填充式地块难找，且很多供应是大型仓库，不适合公司平均3万平方英尺的租户；公司市场需求增长和电商、供应链物流的发展有助于抵消供应影响；公司开发项目收益率预计在7%以上，与市场资本化率保持一定差距 [38][39][42] 问题5: 租户关系的利用及拓展新市场需求 - 目前更多是租户因市场需求寻找公司，而非公司利用租户关系开展新业务；公司通过租户代表经纪人等渠道获取租户信息并争取合作机会 [45][46] 问题6: 2021年收购、处置和股权目标的调整因素 - 股权发行是收购预算的副产品，公司不认为自身存在资本限制；若有收购和增值机会，会相应调整目标，但会考虑资产负债表状况；目前资本方面有提升空间 [48][49] 问题7: 资产负债表是否过度股权化及债务使用时机 - 公司在市场有利时筹集股权资金，以应对可能的不利情况；会关注债务成本，根据市场情况灵活调整债务和股权的使用；过去一年股权成本与债务成本差距有时较小，出于股东安全考虑倾向于股权融资 [51][52][54] 问题8: 休斯顿市场的供需情况及关注重点 - 休斯顿、达拉斯、亚特兰大是过去几年的主要供应市场，公司密切关注休斯顿的供应增长；休斯顿市场NOI占比下降，公司可能出售部分资产；尽管供应增加，但公司在休斯顿的物业表现良好，年底交付的两栋建筑已100%出租和入住 [55][56][57] 问题9: 新冠疫情对租户或业主的影响 - 公司未收到租户或其他业主关于新冠疫情影响的反馈 [58] 问题10: 迈阿密43英亩地块成本较高的原因 - 成本高是因为增加了园区基础设施建设，且迈阿密土地价格因工业市场成功而上涨；公司看好该地块的土地基础，目前已建成并交付两栋建筑，正在建设第三栋 [61][62] 问题11: 租赁资产的成本和收入处理方式 - 租赁期间，未占用部分的费用资本化，占用部分收取租金并计入收入；即使物业部分出租，租户支付的租金也会立即计入底线收入 [64][65] 问题12: 租金条款、租赁期限和年度递增情况 - 随着建筑成本上升，在租赁谈判中可能会增加租赁期限或提高租金；租赁期限通常在4 - 5年，年度递增率一般为2.5% - 3%，新签长期租赁可能会有更高的递增率，但可能会面临租户的一定阻力 [68][69][70] 问题13: 2020年是否进入新市场 - 公司去年进入南卡罗来纳州格林维尔市场，目前更倾向于在现有市场中填补份额；若有合适机会，也会考虑符合公司业务范围的市场，但不会进行过于激进的扩张 [71][72] 问题14: 已知租户迁出情况及关注市场 - 目前没有特别关注的已知空置情况，预算中的坏账是通用数字，未分配到特定租户；坦帕和夏洛特今年有较大租赁续约情况，公司预计整体租户保留率约为70% [74][75] 问题15: 去年购买租赁中资产的机会及今年情况 - 公司喜欢增值类资产，因为核心收购竞争激烈；增值项目平均收益率约为6.4%，与核心资产有一定利差；预算中的3000万美元增值项目已确定，公司会努力增加此类项目；过去三年34栋建筑中有33栋以100%出租率转入投资组合 [76][77][79] 问题16: 公司投资组合中真正的填充式最后一英里物业占比 - 公司平均租户规模较小，约60%的租户面积小于5万平方英尺，85%的租户面积小于10万平方英尺，多数租户在区域内进行配送；在亚特兰大、杰克逊维尔等市场，公司物业位置符合租户需求，可视为最后一英里配送点；若宽泛定义，超过85%的物业可视为最后一英里物业 [82][83][85] 问题17: 租户的价格敏感度 - 租金在租户总成本中占比较低，租户对租金有一定敏感度，但公司在市场上升期可通过与租户代表经纪人合作，根据市场情况争取提高租金；租户决策还受位置和劳动力池等因素影响 [86] 问题18: 2020年三分之一新开发项目所在市场情况 - 三分之一的新开发项目主要是因为现有园区土地用完，需要寻找新地块开发新园区；涉及的市场包括奥兰多、沃思堡、圣安东尼奥等；目前获取大面积土地困难，园区规模可能变小，导致园区更替更频繁 [91][92][93] 问题19: 圣地亚哥运营土地投入生产时间 - 公司正在推进该地块的分区和合规工作，目前作为停车场有一定收益；待完成分区和法规审批后，将终止现有租户租约并投入生产，预计2021年开始开发；已与部分租户进行预租洽谈 [94][95] 问题20: 供应对租户决策的影响 - 目前未明显感受到供应对租户决策的影响，但交易完成时间变长，可能是因为租户规模增大、租金提高，需要更多审批环节；公司作为多租户开发商，收益率在中低7%，与大型仓库开发商有一定差异，竞争压力相对较小 [96][97][99] 问题21: 开发项目的内部考量及增长方向 - 公司不单纯以开发项目占总资产的比例来考量，而是将土地开发和增值项目视为低收益部分，关注其在资产中的占比，确保不过度扩张；开发项目增长可能来自现有园区内增加建筑数量或拓展新园区 [102][103] 问题22: 投资组合的市场租金增长预测及与2019年比较 - 预计整体投资组合租金将延续过去三年的趋势，现金租金实现高个位数增长，GAAP租金实现中高两位数增长；不同市场的即期租金增长率可能在4% - 5%之间，部分市场可能更高或更低 [104][105] 问题23: 休斯顿市场是否有非核心物业待售 - 目前没有待售的非核心物业，但会持续评估休斯顿市场的资产，可能出售两到三栋建筑，这已部分纳入2020年的处置指引；休斯顿市场NOI占比持续下降，公司对此表示满意 [107][108] 问题24: 租户不续约的常见原因 - 主要原因是租户扩张需求无法得到满足，部分是因为租户整合多个地点或关闭业务、搬迁到其他州等；租金因素导致租户不续约的情况较少 [109][110]

财务总体情况 - 截至2019年9月30日，公司总资产为24.00444亿美元，较2018年12月31日的21.31705亿美元增长12.59%[14] - 截至2019年9月30日，公司总负债为12.91774亿美元，较2018年12月31日的12.27002亿美元增长5.28%[14] - 2019年前三季度，公司净收入为7205.8万美元，较2018年同期的7005.3万美元增长2.86%[17] - 2019年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为1.94美元，2018年同期为1.99美元[17] - 2019年前九个月净收入为72058，2018年同期为70053；2019年前九个月经营活动提供的净现金为170696，2018年同期为141995；2019年前九个月投资活动使用的净现金为307986，2018年同期为178142；2019年前九个月融资活动提供的净现金为137046，2018年同期为36388[24] - 2019年前三季度每股运营资金（FFO）为3.71美元，较2018年同期的3.48美元增长6.6%；2019年第三季度每股FFO为1.28美元，较2018年同期的1.17美元增长9.4%[173] - 2019年前三季度物业净运营收入（PNOI）为1.75948亿美元，较2018年同期的1.57714亿美元增长11.6%；2019年第三季度PNOI为6035.8万美元，较2018年同期的5372.8万美元增长12.3%[171,174,175] - 2019年前三季度同物业PNOI（剔除租赁终止收入）较2018年同期增长4.0%；2019年第三季度同物业PNOI（剔除租赁终止收入）较2018年同期增长4.7%[176] - 2019年前三季度同物业平均入住率为96.9%，较2018年同期的96.2%有所提升；2019年第三季度同物业平均入住率为97.2%，高于2018年同期的95.8%[177] - 截至2019年9月30日，入住率为97.4%，前四个季度末入住率在95.7% - 96.9%之间[179] - 2019年前三季度新租和续租租金平均涨幅为17.0%（占总面积12.5%）；2019年第三季度新租和续租租金平均涨幅为19.7%（占总面积3.6%）[180] - 2019年前三季度租赁终止费收入为101.9万美元，2019年第三季度为3.4万美元，与2018年同期持平[181] - 2019年前三季度公司记录的租金坏账准备金为33.9万美元，2019年第三季度为2.6万美元，2018年同期分别为28.2万美元和19.6万美元[182] - 截至2019年9月30日，公司资产为24.00444亿美元，较2018年12月31日增加2.68739亿美元；负债增至12.91774亿美元，增加6477.2万美元；权益增至11.0867亿美元，增加2.03967亿美元[187] 房地产运营收入 - 2019年第三季度，公司房地产运营收入为8391.3万美元，较2018年同期的7530.6万美元增长11.43%[17] - 2019年前三个月和前九个月租赁收入（经营租赁）分别为62901和183271，房地产运营收入分别为83913和244333[36] - 2019年第三季度和前九个月，公司物业净营业收入分别为6035.8万美元和1.75948亿美元，2018年同期分别为5372.8万美元和1.57714亿美元[170] 普通股相关情况 - 2019年9月30日，公司普通股发行和流通股数为3840.9217万股，2018年12月31日为3650.1356万股[14] - 2019年前三季度，公司宣布普通股股息为每股0.72美元或0.75美元[18][20] - 2019年前三季度，公司通过普通股发行筹集资金，包括2440万美元、8903.6万美元和1.03911亿美元[18][20] - 2019年第三季度，公司通过连续普通股权益计划发行84.9751万股普通股，净收益1.039亿美元；前九个月发行187.2008万股，净收益2.173亿美元；前九个月完成1.9亿美元高级无抵押私募票据发行[153] 股票薪酬情况 - 2019年前三季度，公司股票薪酬净额分别为144.7万美元、229.1万美元和173.9万美元[18][20] - 2019年第三季度和前九个月，公司员工股票薪酬成本分别为173.9万美元和475.2万美元，其中分别有52.3万美元和130万美元计入开发成本[99] - 2019年第三季度和前九个月，公司董事股票薪酬费用分别为1000美元和72.5万美元[100] 新租赁会计准则影响 - 公司自2019年1月1日起采用新租赁会计准则，对租赁初始直接成本定义变窄，导致部分成本费用化，2019年前九个月和前三个月分别记录间接租赁成本306000和11000[30][31] - 采用新租赁会计准则后，无法收回账款的准备金作为收入的减少项记录，此前作为坏账费用记录[32] - 按新准则，2019 - 2023年及以后各年预计最低租金收入总计1031927（单位：千）；按旧准则，2019 - 2023年及以后各年预计最低租金收入总计931512（单位：千）[36][37] - 2019年1月1日公司采用新租赁准则，记录使用权资产1022.6万美元，4月收购物业新增使用权资产267.9万美元，截至9月30日未摊销余额为1224.2万美元[43] - 2019年1月1日起采用新租赁会计准则，当日记录办公租赁使用权资产和租赁负债237.6万美元，土地租赁为1022.6万美元；6月30日止三个月新增办公租赁15.5万美元，土地租赁267.9万美元，合计小于2019年9月30日总资产的1%[131] - 2019年9月30日止三个月和九个月，公司在综合损益表记录间接租赁成本分别为110,000美元和306,000美元[133] 业务板块情况 - 公司有一个可报告业务板块——工业地产，主要位于美国阳光地带主要地区[38] 资产减值与折旧情况 - 2019年和2018年9月30日止期间，公司未识别出应记录的资产减值费用[39] - 2019年第三季度和前九个月折旧费用分别为2138.4万美元和6365万美元，2018年同期分别为1896万美元和5578.5万美元[41] 房地产物业情况 - 截至2019年9月30日，房地产物业和开发及增值物业总值为30.93895亿美元，扣除累计折旧后为22.39527亿美元；2018年12月31日总值为28.17145亿美元，扣除累计折旧后为20.0223亿美元[42] - 2019年前九个月，公司收购物业总成本为1.18591亿美元，其中7446.7万美元分配至房地产物业，3803.5万美元分配至开发及增值物业[55] - 2019年前九个月，公司以1338.6万美元收购圣地亚哥6.5英亩土地，记录土地价值1397.9万美元，记录低于市场租赁成本59.3万美元[56] - 2018年公司收购物业总成本为7108.6万美元，其中5453.7万美元分配至房地产物业，1393.4万美元分配至开发及增值物业[59] - 2019年前九个月公司出售World Houston 5和Altamonte Commerce Center，总面积23.7万平方英尺，总价1870万美元，收益1140万美元[64] - 2018年公司出售三处运营物业和11英亩土地，物业总面积33.9万平方英尺，总价2290万美元，收益1430万美元；土地售价260万美元，收益8.6万美元[65] - 截至2019年9月30日，公司有三处运营物业被归类为待售，预计在2019年第四季度出售[61] - 2019年前九个月，公司签订新租约和续租租约面积509.9万平方英尺，占总面积12.5%，平均租金上涨17.0%[154] - 截至2019年9月30日，公司投资组合出租率为97.9%，高于2018年同期的97.1%；截至2019年10月24日，2019年剩余时间到期租约占比降至1.5%[156] - 2019年前九个月，公司收购三处增值物业，面积44.3万平方英尺，花费3840万美元；收购78.5英亩开发用地，花费1850万美元[158] - 2019年前九个月，公司开始14个开发项目建设，面积210.3万平方英尺；将八个开发项目和增值收购项目（98.8万平方英尺）转入房地产物业，成本9620万美元[158] - 截至2019年9月30日，公司开发和增值项目有26个（382.3万平方英尺），预计总投资3.59亿美元，已投资2.52亿美元[158] - 2019年前九个月，公司收购70.6万平方英尺运营物业，花费8020万美元；收购7.0英亩运营土地，花费1390万美元；出售23.7万平方英尺运营物业，收益1870万美元，确认房地产投资销售收益1140万美元[159] - 2019年前9个月公司收购运营地产总面积70.6万平方英尺，总成本7446.7万美元，总购置成本8020.1万美元[189] - 2019年前9个月公司在圣地亚哥收购6.5英亩土地，花费1338.6万美元，记录土地价值1397.9万美元，记录低于市场租赁成本59.3万美元[190] - 2019年前9个月公司在加利福尼亚米尔皮塔斯收购0.5英亩土地，花费47.2万美元[191] - 2019年前9个月公司对现有和收购物业进行资本改进花费2933.3万美元，开发和增值项目花费508.4万美元[192] - 2019年前9个月公司出售总面积23.7万平方英尺的物业，售价1865.8万美元，确认销售收益1140.6万美元[193] - 截至2019年9月30日，公司地面租赁使用权资产未摊销余额为1224.2万美元[194] - 截至2019年9月30日，公司开发和增值物业投资为35423.8万美元，2018年12月31日为26366.4万美元，2019年前9个月开发总投资19187.2万美元[196] - 2019年前3个月和前9个月公司分别资本化内部开发成本181万美元和479.7万美元，2018年同期分别为127.1万美元和350.4万美元[197] - 2019年前9个月公司收购增值物业总面积44.3万平方英尺，总成本3803.5万美元，总购置成本3839万美元[199] - 2019年前9个月公司在休斯顿和坦帕收购78.5英亩开发用地，花费1852.3万美元，将八个开发和增值物业转入房地产物业，总投资9621.4万美元[200] - 租赁项目总面积200.3万平方英尺，累计成本1.67995亿美元，预计总成本1.915亿美元[202] - 在建项目总面积182万平方英尺，累计成本8411.2万美元，预计总成本1.677亿美元[202] - 潜在开发项目总面积422万平方英尺，累计成本1.02131亿美元[202] - 2019年有总面积98.8万平方英尺的开发和增值物业转入房地产物业，累计成本9621.4万美元[203] - 截至2019年9月30日的九个月，房地产、开发和增值物业累计折旧增加3945.3万美元[204] - 截至2019年9月30日的九个月，待售房地产资产增加1594.9万美元，预计四季度出售三处物业[205] 负债与债务情况 - 截至2019年9月30日，公司总债务为1.11249亿美元，2018年12月31日为1.105787亿美元[69] - 2018年6月14日公司修订并重述信贷安排，将无担保银行信贷额度扩大至3.5亿美元和4500万美元[71] - 截至2019年9月30日，3.5亿美元无担保银行信贷额度有1.1亿美元可变利率借款，加权平均利率3.048%；4500万美元额度余额3000.6万美元，利率3.016%[72][73] - 2019年3月、8月公司分别完成8000万、3500万和7500万美元高级无担保私募票据发行，利率分别为4.27%、3.54%和3.47%[74] - 2019年7月公司偿还7500万美元无担保定期贷款，有效固定利率2.846%[75] - 2019 - 2024年及以后公司债务到期金额分别为224.8万、1.14096亿、1.29562亿、1.0777亿、1.15119亿和5.06924亿美元，总计9.75719亿美元[76] - 截至2019年9月30日，公司应付账款和应计费用总计1.22427亿美元，较2018年12月31日的8656.3万美元有所增加[78] - 截至2019年9月30日，公司其他负债总计5685.7万美元，较2018年12月31日的3465.2万美元有所增加[78] - 截至2019年9月30日的九个月，无担保银行信贷额度减少5534.7万美元，期间借款6.60

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流（FFO）每股达1.28美元，高于指导范围上限，较2018年第三季度的1.17美元增长9.4% [17] - 截至9月30日的九个月，剔除伤亡和非自愿转换收益后的FFO增长7.6% [18] - 第三季度以每股123.56美元的平均价格发行普通股，总收益1.05亿美元；截至9月30日的九个月，普通股发行总收益达2.2亿美元，创历史新高 [18][19] - 第三季度宣布每股0.75美元的现金股息，较上一季度增长4.2%，年化股息率为每股3美元，这是公司连续第159个季度向股东进行现金分红 [20] - 2019年第四季度FFO指导范围预计为每股1.24 - 1.28美元，全年为4.94 - 4.98美元，中点较上年重述后分别增长6.8%和6.4%，且较之前的2019年指导中点提高0.03美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店净营业收入（NOI）现金增长5.8%，GAAP增长4.7%；平均季度入住率为97.2%，较2018年第三季度提高160个基点；租金差价现金增长8.7%，GAAP增长19.7% [10] - 第三季度开始建设五个开发项目，总面积93万平方英尺；截至季度末，开发和增值项目管道包括26个项目，总面积380万平方英尺，预计成本约3.6亿美元 [11] - 2019年预计开发启动金额提高到2.6亿美元，去年为1.48亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 季度末出租率为97.9%，入住率为97.4%，均创纪录；连续25个季度季度入住率达到95%或以上 [8] - 休斯顿市场虽仍是最大市场，但在NOI中的占比从2016年的约21%降至本季度的13.5%，该市场出租率达98%或以上 [8] - 拉斯维加斯西南子市场，空置率约1.5%，有大量新建筑正在建设 [90] - 休斯顿市场整体空置率为5.6%，本季度建设面积从2000万平方英尺降至1700万平方英尺；年初至今吸收量为730万平方英尺，市场有1550万平方英尺的活跃需求 [98][99] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于收购市场竞争激烈且价格昂贵，公司将开发项目视为创造价值的有吸引力的风险调整途径，多数开发项目是现有园区的额外阶段 [10] - 公司在追求机会的同时，致力于保持强大、健康的资产负债表，并通过地理多元化降低风险，增强开发项目管道的增长能力 [25] - 行业竞争激烈，收购市场中，1500 - 2000万美元资产的竞争比12个月前更激烈，越来越多非工业公司进入工业领域，促使公司更多转向开发和增值项目 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面稳固且持续改善，需求持续增长，租金有望继续攀升，公司对未来持乐观态度 [7][25] - 开发项目收益率虽面临一定压力，但由于市场紧张，租金保持增长，收益率仍维持在7% - 7.4% [74] - 预计明年同店入住率可能略有下降，但租金增长有望加快，除非发生经济事件，否则需求和租金增长不会放缓 [44] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调节信息可在公司网站投资者页面的财务补充资料、收益新闻稿以及向SEC提交的定期报告中查询 [4] - 第四季度预计G&A增加每股0.03美元，归因于预计采用股权奖励退休政策的一次性初始费用 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司开发项目收益率是否会因土地价格和建筑成本上升而下降 - 虽然土地价格无低价出售情况，建筑成本上升，且部分市场资本化率较低，但由于租金增长与建筑成本同步甚至在某些情况下超过成本增长，公司开发项目收益率仍维持在7% - 7.4%，高于市场资本化率 [29][30] 问题: 第四季度G&A增加的0.03美元是否包含在之前的指导范围内，以及对明年运营成本的影响 - 这0.03美元不在之前的指导范围内，是因预计采用股权奖励退休政策而产生的一次性费用；明年运营成本会降低0.03美元，且后续年度成本变化较小，更具可比性 [34][35] 问题: 公司浅湾填充式产品需求良好的原因及差异化优势 - 随着零售商供应链模式的演变，对快速交付和低成本存储的需求增加，公司的浅湾填充式产品位于靠近消费群体的填充位置，能满足这些需求；公司84%的收入来自租赁面积小于10万平方英尺的租户，符合大型零售商的租赁需求 [36][39] 问题: 明年开发项目管道规模能否维持或扩大，以及同店租金增长情况 - 开发项目管道规模取决于市场需求和租户需求，公司对市场和团队有信心，希望能维持当前水平；明年同店入住率可能略有下降，但由于市场紧张和建筑成本上升，预计租金将继续攀升 [42][44] 问题: 公司的收购和开发活动在多大程度上归因于当前的资本成本 - 公司尽量将股票价格和债务成本与收购决策脱钩，更关注资产的长期价值和对股东的回报；资本成本在一定程度上有助于扩大利差，但不是决策的唯一因素 [47][49] 问题: 与大型公司签订的租约期限与本地或区域租户是否有差异 - 总体而言，租约期限差异不大，平均租约期限约为四年半；但第三方物流租户的租约期限会根据合同期限而定 [51][52] 问题: 每平方英尺价格与重置成本的关系在收购决策中的考量 - 公司更注重收益率，且该因素因市场而异；在土地稀缺的市场，如洛杉矶、旧金山和迈阿密，该因素影响较小；而在边缘市场，每平方英尺成本是重要考虑因素 [55][56] 问题: 如何改变一线人员的思维，以推动租金上涨 - 公司团队会尽力在不损失太多租户的情况下推动租金上涨，同时保持入住率；由于市场租金透明，团队会根据租户的其他选择和自身物业的竞争力来定价 [62][63] 问题: 租户离开的原因是租金还是扩张需求 - 租户离开的主要原因通常是空间不足、被收购后进行整合或战略调整，而非租金过高；除非租金远高于市场水平，否则租户不会因租金而搬迁 [66][67] 问题: 公司认为应出售多少比例的投资组合 - 公司主要出售休斯顿市场的部分资产以控制市场规模，以及出售圣巴巴拉的研发建筑、坦帕和奥兰多的一些资产，这些资产的租金增长和NOI增长低于投资组合平均水平；公司会在保持收益、FFO和股息的前提下，尽可能出售资产并筹集资金 [68][70] 问题: 1500 - 2000万美元资产的收购竞争情况及开发项目收益率维持的原因 - 收购竞争比12个月前更激烈，更多非工业公司进入工业领域；开发项目收益率维持在7% - 7.4%，是因为市场紧张，租金增长与建筑成本同步，且资本化率在主要市场被压缩 [71][75] 问题: 公司预算编制与实际情况存在差异的原因 - 主要是因为实际入住率高于预期，开发项目租赁速度更快，且团队在市场中发现了一些一次性运营收购和增值收购机会，导致预算编制困难 [82][83] 问题: 不同市场的租金差价情况 - 公司在加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州的主要市场租金增长强劲，而在一些二级市场，如密西西比州杰克逊和路易斯安那州新奥尔良，租金增长相对较弱 [88] 问题: 核心交易和增值交易在定价和稳定收益率方面的差异及变化 - 增值交易收益率通常介于市场资本化率和开发项目收益率之间，目前两者利差有所缩小；由于市场强劲，投资者对空置率的担忧减少，更愿意为增值项目支付高价 [94][95] 问题: 休斯顿市场的供应情况及公司的应对策略 - 休斯顿市场整体空置率为5.6%，新供应主要集中在大型建筑，对公司目标租户（租赁面积50000 - 75000平方英尺及以下）的竞争较小；公司会继续开发并出售部分资产，以控制市场规模并创造价值 [98][101] 问题: 第四季度入住率预计下降的原因 - 预算显示第四季度入住率会略有下降，但公司没有已知的大型租户搬迁情况，这可能与预算编制有关，需观察第三季度的入住率提升是否能持续 [105][106] 问题: 市政当局对仓库物业税的要求及对利润率的影响 - 随着物业价值上升，市政当局会提高物业税要求，但公司大部分租户为 triple net 租赁，物业税增加可转嫁给租户，短期内对利润率影响不大，但长期来看仍需关注 [107] 问题: 在增量投资中，公司对债务和股权的偏好 - 公司倾向于更多使用股权融资，同时辅以部分债务融资；目前股票价格和低利率债务情况良好，且市场机会较多，公司会根据市场情况调整融资策略 [109][110] 问题: 小盒子和大盒子租金增长的差异及影响因素 - 通常情况下，小盒子（填充式场地）的租金增长速度快于大盒子（位于城市边缘），因为小盒子供应较少，且受市场供应和人口增长的影响较小；不同子市场的情况有所不同 [113][114] 问题: 德克萨斯州达拉斯和圣安东尼奥租赁差价加速增长的原因 - 这可能是由于租赁组合的变化，但这两个市场经济健康、就业增长强劲，吸引了大量公司搬迁，预计租金增长将持续 [115] 问题: 贸易战对公司投资组合的影响 - 公司认为贸易战可能对部分租户产生影响，但由于租户分散，且市场需求增长和供应链演变可以抵消部分影响，因此在公司投资组合中未明显体现 [119][120]

财务数据整体情况 - 截至2019年6月30日，公司总资产为2295380美元，较2018年12月31日的2131705美元增长约7.67%[12] - 2019年第二季度，公司净收入为26949000美元，较2018年同期的18264000美元增长约47.55%[14] - 2019年上半年，公司净收入为49483000美元，较2018年同期的47012000美元增长约5.26%[14] - 2019年第二季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为0.73美元，2018年同期为0.52美元[14] - 2019年上半年，归属于普通股股东的基本每股净收入为1.35美元，2018年同期为1.34美元[14] - 截至2019年6月30日，公司股东权益总额为1008902000美元，较2018年12月31日的904703000美元增长约11.52%[12] - 2019年上半年净收入为49483美元，2018年为47012美元[22] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为98387美元，2018年为73734美元[22] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为184842美元，2018年为83025美元[22] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为86407美元，2018年为9527美元[22] - 2019年6月30日其他资产总计12.7461亿美元，较2018年12月31日的12.1231亿美元有所增加[65] - 2019年6月30日总债务为11.35354亿美元，高于2018年12月31日的11.05787亿美元[65] - 2019年6月30日应付账款和应计费用总计9638.1万美元，高于2018年12月31日的8656.3万美元[72] - 2019年6月30日其他负债总计5474.3万美元，高于2018年12月31日的3465.2万美元[74] - 截至2019年6月30日，累计其他综合收益余额为63.4万美元[75] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，基本每股收益计算中归属于普通股股东的净收入分别为26,953千美元、18,227千美元、49,482千美元、46,940千美元[92] - 2019年6月30日，公司资产为22.9538亿美元，较2018年12月31日增加1.63675亿美元；负债增至12.86478亿美元，增加5947.6万美元；权益增至10.08902亿美元，增加1.04199亿美元[178] - 2019年第二季度和上半年归属于普通股股东的净利润分别为2695.3万美元（每股0.73美元）和4948.2万美元（每股1.35美元），2018年同期分别为1822.7万美元（每股0.52美元）和4694万美元（每股1.34美元）[203] 普通股相关情况 - 2019年上半年，公司发行232205股普通股，净收入24400000美元；发行790052股普通股，净收入89036000美元[18] - 2018年上半年，公司发行179501股普通股，净收入14602000美元；发行750282股普通股，净收入67553000美元[21] - 2019年上半年，公司宣布普通股股息为每股0.72美元；2018年上半年为每股0.64美元[18][21] - 2019年上半年，公司通过连续普通股权益计划发行1022257股普通股，净收益1.134亿美元；还完成了8000万美元高级无抵押私募票据的发行[145] - 截至2019年6月30日的六个月内，归属股份中公司代扣28955股用于纳税，归属股份总公允价值为666.2万美元[115] - 2019年上半年额外实收资本增加1.14495亿美元，主要因公司持续普通股权益计划发行普通股及基于股票的薪酬[199] - 2019年上半年超过收益的分配增加414.4万美元，普通股股息5362.6万美元超过归属于普通股股东的净利润4948.2万美元[200] 房地产运营情况 - 2019年上半年，公司房地产运营收入为160420000美元，较2018年同期的145840000美元增长约9.99%[14] - 2019年上半年租赁收入（经营租赁）为120370000美元，房地产运营收入为160420000美元[34] - 截至2019年6月30日，未来非可撤销租赁的最低租金收入总计988819000美元[34] - 截至2019年6月30日，房地产资产净值为2159505000美元，2018年12月31日为2002230000美元[40] - 2019年上半年公司收购一处运营物业和一处增值物业，总价6128.7万美元，还收购圣地亚哥6.5英亩土地，花费1338.6万美元[53][54] - 2018年公司收购多处运营和增值物业，总价7108.6万美元[56] - 2019年上半年公司出售两处物业，总面积23.7万平方英尺，总价1870万美元，确认收益1140万美元[61] - 2018年公司出售三处运营物业和11英亩土地，物业总面积33.9万平方英尺，总价2290万美元，确认收益1430万美元，土地出售确认收益8.6万美元[62] - 2019年6月30日和2018年12月31日公司均无分类为待售的物业[58] - 2019年上半年，公司收购了达拉斯14.2万平方英尺的增值物业和休斯顿53.2英亩的开发用地；开始了9个开发项目，总面积117.3万平方英尺；将7个开发项目和增值收购项目（93.4万平方英尺）转入房地产物业[150] - 截至2019年6月30日，公司的开发和增值项目包括20个项目，总面积264.6万平方英尺，预计总投资2.49亿美元，截至该日还有6800万美元待投资；截至7月25日，这些项目的出租率为52%[150] - 2019年上半年，公司以4830万美元收购丹佛38.2万平方英尺运营物业，以1340万美元收购圣地亚哥6.5英亩运营土地，出售23.7万平方英尺运营物业获1870万美元收益，确认1140万美元房地产投资销售收益[151] - 2019年第二季度，公司PNOI为5906.3万美元，同比增加665.9万美元，增幅12.7%；上半年PNOI为1.1559亿美元，同比增加1160.4万美元，增幅11.2%[159][161][164][165] - 2019年第二季度，公司FFO为4515.2万美元，同比增加413万美元；上半年FFO为8909万美元，同比增加841.8万美元[163] - 2019年第二季度，公司FFO每股1.22美元，同比增加5.2%；上半年FFO每股2.42美元，同比增加4.8%[163] - 剔除租赁终止收入后，2019年第二季度和上半年同店PNOI分别同比增长3.5%和3.6%[161][166] - 2019年第二季度同店平均入住率为96.6%，高于2018年同期的96.3%；上半年同店平均入住率为96.7%，高于2018年同期的96.3%[167] - 2019年6月30日，公司出租率为96.5%，上四个季度末出租率在95.7%至96.9%之间[169] - 2019年第二季度，新租约和续租约（占总面积5.0%）租金平均涨幅为17.2%；上半年，新租约和续租约（占总面积9.1%）租金平均涨幅为15.8%[170] - 2019年第二季度和上半年，租约终止费收入分别为84.5万美元和98.5万美元，2018年同期分别为8000美元和13.9万美元[171] - 2019年上半年，公司房地产资产增加1.68061亿美元，主要因运营性物业收购、项目转入、资本改良和使用权资产增加，部分被物业销售抵消[179] - 2019年上半年，公司收购丹佛Airways Business Center，总成本4832.7万美元，其中4577.5万美元分配至房地产资产[180] - 2019年上半年，公司出售休斯顿World Houston 5和奥兰多Altamonte Commerce Center，总面积23.7万平方英尺，售价1865.8万美元，确认收益1140.6万美元[183] - 2019年6月30日，公司对开发和增值型物业投资为2.85525亿美元，较2018年12月31日的2.63664亿美元增加[185] - 2019年上半年，公司收购达拉斯Logistics Center 6 & 7，总成本1296万美元，其中1260.5万美元分配至开发和增值型物业[187] - 2019年上半年，公司收购休斯顿53.2英亩开发用地，花费1442.2万美元[190] - 截至2019年6月30日的六个月内，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加3264.7万美元，主要因折旧费用增加，期间出售23.7万平方英尺经营性物业部分抵消了该增长[193] - 截至2019年6月30日，租赁成本（主要是佣金）为8552.5万美元，较2018年12月31日的7898.5万美元有所增加[194] - 租赁阶段项目总面积133.4万平方英尺，累计成本1.00654亿美元，预计总成本1.189亿美元[192] - 在建项目总面积131.2万平方英尺，累计成本8114.8万美元，预计总成本1.305亿美元[192] - 潜在开发项目总面积483.3万平方英尺，累计成本1.03723亿美元[192] - 2019年转让给房地产物业的项目总面积93.4万平方英尺，累计成本9067.7万美元[192] - 2019年第二季度公司确认房地产投资和非经营性房地产销售收益908.1万美元（每股0.25美元），2018年同期无销售；上半年确认收益1140.6万美元（每股0.31美元），2018年同期为1030.8万美元（每股0.29美元）[205] 会计准则相关情况 - 公司于2019年1月1日起采用新租赁会计准则，并按预期基础应用相关规定[28] - 2019年1月1日公司采用FASB ASC 842准则，记录土地租赁使用权资产1022.6万美元，截至6月30日未摊销余额为1248.8万美元[41] - 公司于2019年1月1日采用新租赁会计准则，1月1日记录办公租赁使用权资产和租赁负债为237.6万美元，土地租赁为1022.6万美元；截至6月30日的三个月内，新增办公租赁使用权资产和租赁负债为15.5万美元，土地租赁为267.9万美元，合计小于公司6月30日总资产的1%[126] 业务板块情况 - 公司有一个可报告业务板块——工业地产，主要位于美国阳光地带主要地区[36] - 公司有一个可报告业务板块——工业地产，主要位于美国阳光地带主要地区[153] 土地租赁情况 - 截至2019年6月30日，公司在佛罗里达、得克萨斯和亚利桑那运营6处土地租赁物业，租赁期40 - 50年，加权平均剩余租赁期44年[42] - 2019年三、六个月土地租赁支出分别为24.6万和44.4万美元，2018年同期为19.7万和39.2万美元[42] 费用相关情况 - 2019年三、六个月的折旧费用分别为22519000美元和42266000美元，2018年同期分别为18898000美元和36825000美元[39] - 2019年三、六个月内租赁无形资产摊销费用分别为134.1万和233.2万美元，2018年同期为103.3万和204.5万美元[52] - 2019年三、六个月上下市场租赁摊销使租金收入分别增加28.4万和47.6万美元，2018年同期为14.2万和26万美元[52] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，员工股票薪酬成本分别为1,569,000美元、3,013,000美元、1,108,000美元、2,151,000美元[94] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，董事股票薪酬费用分别为722,000美元、724,000美元、776,000美元、1,131,000美元[95] - 2019年第二季度和上半年折旧及摊销费用分别增加448.3万美元（每股0.12美元）和654.4万美元（每股0.18美元）[206] - 2019年第二季度公司签订39份含免租期的租约，面积104.7万平方英尺，免租期总费用146万美元；2018年同期签订40份，面积94.4万平方英尺，免租期总费用96.4万美元[207] - 2019年上半年公司签订79份含免租期的租约，面积233.5万平方英尺，免租期总费用309万美元；2018年同期签订63份，面积147.7万平方英尺，免租期总费用158.2万美元[208] 债务相关情况 - 2019年6月30日，3.5亿美元无担保银行信贷安排有1.65亿美元可变利率借款，加权平均利率3.398%；4500万美元无担保银行信贷安排余额3088万美元，利率3.398%[68][6

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营（FFO）每股收益为1.22美元，高于指导范围上限，较2018年第二季度的1.16美元增长5.2%；剔除伤亡和非自愿转换收益后，FFO在2019年3月和6月分别增长7.1%和6.2% [6][15] - 公司将年度FFO指导提高每股0.04美元，2019年第三季度FFO指导预计在每股1.23 - 1.27美元之间，全年预计在4.89 - 4.97美元之间，中点较上年分别增长6.8%和5.8% [6][18] - 第二季度发行普通股，平均价格为每股113.91美元，总收益9000万美元；截至6月30日的六个月内，发行普通股平均价格为每股112.49美元，总收益1.15亿美元 [16][17] - 第二季度执行了两笔高级无担保私募票据的利率锁定协议，10年期7500万美元，固定利率3.47%；12年期3500万美元，固定利率3.54% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 季度末出租率为97.5%，入住率为96.5%，连续24个季度入住率约95%或更高；多个市场出租率超过98%，最大市场休斯顿出租率为97.6% [7] - 平均季度入住率为96.6%，较2018年第二季度提高60个基点；租金差价持续呈正向趋势，现金租金差价上涨8.2%，GAAP租金差价上涨17.2% [8] 开发业务 - 本季度开始建设四个开发项目，总面积52.3万平方英尺；从管道中转移四个总面积51.3万平方英尺、出租率92%的物业到投资组合，平均稳定收益率为7.4% [10] - 截至季度末，开发管道包括20个项目，总面积260万平方英尺，预计成本约2.5亿美元；2019年预计开工项目提高到2亿美元 [10][11] 收购与处置业务 - 收购方面，以4800万美元收购丹佛的四栋建筑、38.2万平方英尺的Airways商业中心；完成达拉斯两栋建筑、14.2万平方英尺的Logistics 6 & 7的收购，收购时出租率19%，现提高到68%；预计第三季度完成拉斯维加斯19.6万平方英尺的Southwest商业中心的收购，预计总投资1.3亿美元 [12] - 土地收购方面，购买圣地亚哥米拉马尔地区7英亩土地，可建造12.5万平方英尺建筑；在休斯顿西北子市场和凯蒂子市场分别收购20英亩和33英亩土地 [13] - 处置方面，以1490万美元出售奥兰多的Altamonte商业中心；预计第三季度出售圣巴巴拉大学商业中心130的80%权益 [13] 各个市场数据和关键指标变化 休斯顿市场 - 预计休斯顿在净营业收入（NOI）中的占比将从2016年的约21%降至第四季度的低于14% [7] - 市场建设量达2000万平方英尺，年初至今吸收量约300万平方英尺；北部子市场空置率为6.3%，为2012年以来最低水平；第二季度交付的80%以上项目面积超过20万平方英尺 [48] 达拉斯市场 - 约2350万平方英尺建筑正在建设中，其中42%已出租；过去十年吸收量达1.58亿平方英尺，去年吸收量超过1800万平方英尺，2017年超过2100万平方英尺 [46] 格林维尔 - 斯巴达堡市场 - 是一个较大的工业市场，面积约2亿平方英尺，比奥兰多、坦帕或奥斯汀更大；市场有更多机构所有权 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为开发项目是创造价值的有吸引力的风险调整途径，多数开发项目是现有园区的额外阶段，平均投资为1200万美元，预计投资回报率比市场资本化率高出150个基点，实际平均高出200 - 300个基点 [9] - 公司计划继续投资、升级和地理多元化投资组合，同时保持强大健康的资产负债表，通过股权融资改善指标 [21] - 在竞争激烈的收购市场中，公司更倾向于开发和增值机会，同时也会关注收购和处置以优化投资组合 [9][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业物业基本面稳固且持续改善，当前运营环境允许公司稳步提高租金，并通过开发和增值收购创造价值 [7][21] - 公司对未来持乐观态度，认为团队、运营策略和市场的结合将有助于公司在当前强劲的运营环境中抓住机会并管理风险 [21] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调节信息可在公司网站投资者页面的最新财务补充资料、收益新闻稿以及向SEC提交的定期报告中查询 [4] - 会议中的一些陈述为前瞻性陈述，涉及已知和未知风险、不确定性等因素，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险可在公司向SEC提交的文件中查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：开发项目中租给现有租户升级的比例以及选择格林维尔的原因 - 租给现有租户升级的比例约为三分之一到40%；选择格林维尔是因为其位于夏洛特和亚特兰大之间，符合公司业务范围，经济从纺织业向汽车和科技业转型，就业增长和科技发展驱动经济，且公司收购的物业位置优越，已全部出租 [23][24] 问题2：新收购土地的情况和开发计划 - 本季度收购三块土地，圣地亚哥7英亩土地位于米拉马尔海军基地北侧，计划建造12.5万平方英尺建筑，但需等待现有地面租赁到期；休斯顿两块土地分别位于凯蒂和西北子市场，公司在休斯顿各理想子市场均有土地，有创造价值的机会，同时可能会出售一些休斯顿资产以控制规模 [30][32] 问题3：公司开发收益率可持续性的原因及与同行的比较 - 公司认为尽管建筑和土地价格上涨，但由于市场紧张，租金有上升压力，有助于维持收益率；多数同行建造的建筑规模比公司大，公司专注的1200万美元浅湾最后一英里场地竞争较小；公司谨慎对待大盒子和预租项目，避免追逐收益率低的机会；市场资本化率持续压缩，国际资本对美国工业地产的追逐增加 [38][39][43] 问题4：达拉斯和休斯顿市场建设水平提高对需求、租金增长和市场动态的影响 - 达拉斯市场建设量虽大，但需求持续吸收供应，与公司竞争的项目约占建设总量的10% - 15%；休斯顿市场建设量增加，但多数为边缘地区的大盒子建筑，与公司竞争较小；市场需求向快速交付演变，公司需求在过去12个月有所增加；公司GAAP租金差价在过去几年保持在16% - 17%，预计租金仍有上升压力 [46][48][49] 问题5：公司在股票价格上涨时仍发行债务的考虑以及去杠杆化的想法 - 公司目前债务与市值比约为80 - 20，倾向于在当前股价下更多使用股权融资，但不会完全忽视债务；今年净债务发行预计为7000万美元，公司希望保持资产负债表有足够空间覆盖所有义务，短期内将维持该比例 [54][55][56] 问题6：租户在续租时是否有抵触情绪、是否有租户寻找更便宜空间以及是否有租户要求更长租期 - 租户在市场调研后会发现公司的园区和空间具有优势，租金在其成本中占比较小，且租户更关注位置、交通成本和劳动力供应；公司平均租约期限约为4 - 4.5年，租户担心空间不足，公司园区可提供搬迁便利 [60][61][64] 问题7：股票价格大幅上涨是否改变公司收购计划的标准 - 公司会尽量将股票价格与收购决策分离，保持投资组合质量；较低的资本成本使公司在收购中更具竞争力，但多数收购仍集中在开发和非市场增值项目；公司认为应利用市场优势进行地理多元化，同时改善资产负债表 [66][67][68] 问题8：公司投资组合的良好趋势归因于市场还是产品类型，以及是否考虑进入非阳光地带市场 - 公司认为阳光地带市场的增长机会更好，但在其他市场也可能取得不错的成绩；公司目前的重点是缩小休斯顿的规模，增加在现有市场的活动，如洛杉矶、旧金山、圣地亚哥等，同时谨慎考虑进入新市场，如纳什维尔、盐湖城等 [70][71][72] 问题9：同店净营业收入（NOI）下半年的指导情况 - 公司上半年同店NOI表现良好，已提高指导；下半年预算略低于上半年，但仍预计入住率约为96.5%，提高入住率具有挑战性；公司认为开发和增值项目将推动净资产价值（NAV）增长，希望同店NOI指导被证明是保守的 [76][77][78] 问题10：格林维尔子市场的增长方式以及其他关注的子市场 - 在格林维尔 - 斯巴达堡子市场，公司更倾向于通过开发和增值项目创造价值，因为公司在这些方面更具竞争力；其他关注的市场包括纳什维尔、盐湖城等，但公司会谨慎进入新市场，同时关注现有市场的机会，如湾区和奥兰治县 [79][80][81] 问题11：2019财年开发开工项目是否会增加 - 公司有可能超过2亿美元的开发开工目标，但受时间、天气和许可证审批等因素限制；开发开工项目的增加是市场需求推动的，如果超过目标，表明市场更强；公司希望保持当前的发展节奏，并将未完成的项目延续到2020年 [84][85][86] 问题12：格林维尔收购项目的额外租户改善（TI）成本和回报率 - 由于购买和销售协议的保密要求，公司未透露具体的TI成本，但表示与公司平均水平相符；租户将获得州和城市的激励措施，预计在第四季度末至明年年初入住 [88][89] 问题13：凤凰城项目的历史和收益率与正常开发项目的比较 - 该项目为Interstate Commons，四栋建筑中的两栋在2016年被亚利桑那州交通部收购用于高速公路拓宽，公司有回购权；公司将以略低于出售价格的900多万美元回购，再投入约200万美元进行屋顶和停车场改造，预计总投资1200万美元；项目收益率预计在6%以上，高于西南山谷市场的4% - 5% [92][93][95] 问题14：亚特兰大租金续约变化为负的原因以及整个投资组合的现金市值情况 - 亚特兰大租金续约变化为负是由于样本量小，两笔续约分别是12年期租约到期高于市场水平和短期租约转为长期租约，不代表市场情况；公司不擅长估计现金市值，但预计多数市场租金将以4% - 5%的速度增长，加州市场可能更高 [96][97][98] 问题15：过去几个月的投资组合销售价格是否反映在较小交易中 - 公司认为是这样的，市场上资本充足，即使是较弱资产的资本化率也在压缩，公司出售的一些资产获得了有吸引力的价格；公司认为现在是发行股权和处置资产的好时机，应不断优化投资组合 [102][103] 问题16：丹佛投资组合收购的预期资本化率 - 预期资本化率在5.1% - 5.5%之间，该项目有11个租户，出租率95%，位置优越，位于机场子市场 [104] 问题17：本季度加利福尼亚州续租租约的原始签订时间 - 公司需要进一步研究，但猜测多数租约签订于三到五年前，加利福尼亚州的续租差价很大，该地区的资本化率是公司投资组合中最低的 [105] 问题18：未来提高指导的机会是否更多来自非同店机会，如同店增长是否已达到上限 - 公司认为同店增长机会有限，开发和增值项目将是未来资金运营（FFO）增长的重要推动力；自2017年以来，公司通过开发和增值项目增加了6.55亿美元的成本，收益率较高，预计2020年将推动内部增长 [107][108][109] 问题19：租赁终止收入大幅增加是否预示市场松动 - 公司认为这并非市场松动的迹象，而是两个大额终止费用的结果，分别来自坦帕和夏洛特，且公司已重新出租这些空间，租金更高；公司预计今年租赁终止收入将略高于100万美元，过去两年分别约为30万美元和45万美元 [110][111][112] 问题20：公司在丹佛市场的扩张方式 - 公司将通过收购和寻找土地两种方式在丹佛市场扩张，倾向于增值和开发项目，希望能找到非市场机会；公司在丹佛有过开发经验，将在这些区域寻找增长机会 [114][115]

资产状况 - 截至2019年3月31日，公司总资产为21.71646亿美元，较2018年12月31日的21.31705亿美元增长1.87%[25] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司在大学商务中心120和130拥有80%的控股权[40] - 截至2019年3月31日，非可撤销租赁的未来最低租金收入总计950,713,000美元[50] - 截至2019年3月31日，房地产资产总值为2,874,440,000美元，扣除累计折旧后为2,041,515,000美元[56] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁使用权资产的未摊销余额为10,041,000美元[57] - 截至2019年3月31日，公司在佛罗里达、得克萨斯和亚利桑那分别运营2处、2处和1处受地面租赁约束的房产，租赁期限40 - 50年，加权平均剩余租赁期限45年，2019年和2018年第一季度地面租赁支出分别为19.8万美元和19.5万美元[58] - 截至2019年3月31日，未来最低地面租赁付款总额约为3450.8万美元，扣除利息和摊销后为1004.1万美元；2018年12月31日，未来最低地面租赁付款总额约为3470.6万美元，当年地面租赁支出为78.3万美元[60][61] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司均未将任何房产归类为待售房产[71] - 2019年3月31日和2018年3月31日，商誉和其他无形资产均未发生减值[70] - 2019年3月31日和2018年12月31日，其他资产总额分别为1.20421亿美元和1.21231亿美元[80] - 截至2019年3月31日，公司总债务为11.20192亿美元，较2018年12月31日的11.05787亿美元有所增加[83] - 截至2019年3月31日，3.5亿美元无抵押银行信贷安排的可变利率借款为1.3亿美元，加权平均利率3.491%；4500万美元无抵押银行信贷安排余额为286.8万美元，利率3.495%[85][86] - 截至2019年3月31日，应付账款和应计费用总计8.3364万美元，较2018年12月31日的8.6563万美元有所减少[90] - 截至2019年3月31日，其他负债总计4.6616万美元，较2018年12月31日的3.4652万美元有所增加[91] - 2019年3月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为183.1万美元，抵押应收贷款账面价值259.1万美元、公允价值258.7万美元等[139] - 2019年3月31日公司资产为21.71646亿美元，较2018年12月31日增加3994.1万美元；负债增至12.50172亿美元，增加2317万美元；权益增至9.21474亿美元，增加1677.1万美元[200] - 2019年3月31日公司对开发和增值物业的总投资为2.64526亿美元，2018年12月31日为2.63664亿美元[204] 收入情况 - 2019年第一季度，公司净收入为2.2534亿美元，较2018年同期的2.8748亿美元下降21.62%[28] - 2019年第一季度，公司来自房地产运营的收入为7.8637亿美元，较2018年同期的7.212亿美元增长9.04%[28] - 2019年净收入为22,534美元，2018年为28,748美元[36] - 2019年第一季度租赁收入为58,892,000美元，可变租赁收入为19,745,000美元，房地产运营收入为78,637,000美元[49] - 2019年第一季度公司出售面积5.1万平方英尺的World Houston 5，售价380万美元，确认收益230万美元；2018年出售三处运营房产总面积33.9万平方英尺，售价2290万美元，确认收益1430万美元，还出售11英亩土地，售价260万美元，确认收益8.6万美元[77][78] - 2019年第一季度净收入为2253.4万美元，2018年同期为2874.8万美元[184] - 2019年第一季度资金运营（FFO）为4393.8万美元，2018年同期为3965万美元；2019年第一季度FFO每股1.20美元，较2018年同期的1.14美元增长5.3%[186][187] - 截至2019年3月31日的三个月，物业净营业收入（PNOI）较2018年同期增加494.5万美元，增幅9.6%[188] - 截至2019年3月31日的三个月，相同物业净营业收入（不含租赁终止收入）较2018年同期增长3.7%[189] 费用支出 - 2019年第一季度，公司房地产运营费用为2.2302亿美元，较2018年同期的2.0676亿美元增长7.86%[28] - 2019年第一季度，公司折旧和摊销费用为2.3746亿美元，较2018年同期的2.1685亿美元增长9.50%[28] - 2019年第一季度折旧费用为19,747,000美元，2018年同期为17,927,000美元[55] - 2019年和2018年第一季度，在位租赁无形资产摊销费用分别为99.1万美元和101.2万美元，高于和低于市场租赁的摊销分别使租金收入增加19.2万美元和11.8万美元[68] - 2019年第一季度员工股票薪酬成本为144.4万美元，其中38.1万美元资本化；2018年同期分别为104.3万美元和21.4万美元[115] - 2019年第一季度董事股票薪酬费用为0.2万美元，2018年同期为35.5万美元[115] - 2019年第一季度，公司在综合损益表记录间接租赁成本9.3万美元[146] - 2019年和2018年截至3月31日的三个月，公司分别记录了12.9万美元和9万美元的未收租金准备金[194] - 2019年第一季度公司对现有和收购物业进行了645.1万美元的资本改进[202] 现金流量 - 2019年经营活动提供的净现金为41,482美元，2018年为21,714美元[36] - 2019年投资活动使用的净现金为48,930美元，2018年为11,217美元[36] - 2019年融资活动提供的净现金为8,905美元，2018年使用的净现金为10,476美元[36] 股票相关 - 2019年第一季度，公司普通股股东应占净收入为0.62美元/股，较2018年同期的0.83美元/股下降25.30%[28] - 2019年第一季度，公司宣布普通股股息为0.72美元/股[31] - 2019年第一季度，公司发行232,205股普通股，净收入2440万美元[31] - 2019年第一季度，公司发行571股普通股用于股息再投资计划，净收入54万美元[31] - 2019年第一季度，公司为满足限制性股票归属的预扣税义务，扣留28,955股普通股，减少额外实收资本278.8万美元[31] - 2019年第一季度基本每股收益计算中，归属于普通股股东的净收入为2252.9万美元，加权平均流通股数为3646.5万股；2018年同期分别为2871.3万美元和3468.9万股[113] - 2019年第一季度摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的净收入为2252.9万美元，加权平均流通股数加未归属受限股总数为3652.6万股；2018年同期分别为2871.3万美元和3473.6万股[113] - 2019年第一季度，2017年授予的基于两年期总股东回报的长期股权计划确定授予9460股，于2月14日100%归属[119] - 2020年第一季度将确定2017年授予的基于三年期总股东回报的长期股权计划授予股数，范围为0 - 18917股，归属比例为75%（确定日）和25%（2021年1月1日）[120] - 2019年批准的2019年度计划中，基于公司业绩指标的部分，可获股数范围为0 - 9594股，授予日公允价值为每股105.97美元[128] - 2019年批准的2019年度计划中，基于FFO每股指标的部分，可获股数范围为0 - 15988股；基于个人目标的部分，可获股数范围为0 - 6394股[129][130] - 长期股权薪酬计划中基于股东总回报部分，2022年第一季度将按2019年3月7日设定标准衡量公司三年业绩，可获股份0 - 34,812股，75%于2022年第一季度确定获股日归属，25%于2023年1月1日归属[132] - 基于持续服务的长期股权薪酬计划于2019年3月7日授予，9,947股授予高管，授予日公允价值105.97美元，2020年第一季度及2021 - 2023年1月1日各归属25%[133] - 2019年第一季度归属股份中，公司扣留28,955股以满足参与者税务义务，该季度归属股份总公允价值666.2万美元[134] - 截至2019年3月31日，未归属股份期初143,525股，授予49,768股，没收2,685股，归属69,363股，期末121,245股，若达成业绩目标，可获股份0 - 113,301股[136] 利率互换与风险 - 公司预计未来十二个月互换利息收入为198.1万美元[100] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有六个未到期的利率互换用于对冲无担保贷款的可变现金流，名义金额未变[104] - 公司使用利率互换将可变利率转换为固定利率，且认为每个套期关系高度有效[97][98] - 公司有与美元伦敦银行同业拆借利率（USD - LIBOR）挂钩的重大合同，正在监测相关活动并评估风险[104] - 截至2019年3月31日，利率互换资产公允价值为449.7万美元，利率互换负债公允价值为10.9万美元；2018年12月31日，利率互换资产公允价值为670.1万美元[105] - 2019年第一季度，衍生工具在其他综合收益中确认的收入（损失）为 - 164.4万美元，从累计其他综合收益重分类至利息费用的（收入）损失为 - 66.9万美元；2018年同期分别为366.2万美元和 - 5.6万美元[105] 会计准则相关 - 公司将开发相关成本计入房产资本化总成本，房产入住率达90%或外壳建设完成一年后，停止资本化并开始折旧[62] - 公司房地产收购按FASB ASC 805原则处理，2018年收购被视为类似可辨认资产组收购，非业务收购[63][65] - 公司于2019年1月1日采用新租赁会计准则，作为承租人，办公和土地租赁使用权资产和租赁负债分别为237.6万美元和1022.6万美元，合计占总资产比例小于1%[145] - 公司于2019年1月1日采用ASU 2017 - 12和ASU 2018 - 16，对财务状况、经营成果和披露无重大影响[150][151] - 公司计划于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13和ASU 2018 - 19，预计对财务状况、经营成果和披露无重大影响[152] 物业运营与租赁 - 2019年3月31日止三个月，公司执行了163.9万平方英尺的新租约和续租约，占总平方英尺的4.1%，平均租金上涨14.2%[167] - 截至2019年3月31日，公司物业组合出租率为97.7%，高于2018年同期的97.0%；2019年3月31日，按平方英尺计算，2019年剩余时间到期的租约占组合的7.9%，截至4月23日降至6.9%[169] - 2019年3月31日止三个月，剔除同一物业租赁终止收入的物业净营业收入（PNOI）同比增长3.7%[168] - 2019年第一季度新租和续租租金平均增长14.2%（占总租赁面积的4.1%）[192] - 截至2019年3月31日的三个月，相同物业平均入住率为96.8%，2018年同期为96.4%；2019年3月31日入住率为96.9%[190][191] 物业开发与交易 - 2019年第一季度公司未收购任何房产，2018年收购运营和增值房产总成本7108.6万美元，其中5453.7万美元分配给房地产，1393.4万美元分配给开发和增值房产[65][69] - 2019年3月31日止三个月，公司开始建设五个开发项目，总面积65万平方英尺；将三个总面积42.1万平方英尺的项目从开发和增值计划转入房地产物业，转移时成本为4150万美元；截至3月31日，开发计划包括19个项目，总面积249.3万平方英尺，预计总投资2.32亿美元，其中6500万美元有待投入[171] - 2019年3月31日止三个月，公司出售了5.1万平方英尺的经营性物业，获得毛收入380万美元，确认房地产投资销售收益230万美元[172] - 2019年4月5日，公司偿还了一笔余额为4600万美元

公司物业分布与规模 - 截至2018年12月31日，公司在休斯顿和坦帕分别拥有550万平方英尺和420万平方英尺的运营物业，分别占公司房地产总面积的14.1%和10.7%[67] - 截至2018年12月31日，公司拥有377处工业地产和1处办公楼，主要位于佛罗里达州、得克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州[74] - 公司拥有加利福尼亚州工业城一处30.9万平方英尺仓库50%的不可分割权益，该物业100%出租，2018年末账面价值为787万美元[177] 公司面临的风险 - 公司面临房地产行业风险，如当地房地产供应过剩、租户吸引力下降等[64] - 公司面临竞争风险，在获取物业和租户、资本资金方面竞争激烈[66] - 公司受法规限制，当地分区、环保法规等约束其扩张等活动[66] - 公司面临物业租赁风险，可能无法以有利条件续租或出租物业[66] - 公司面临物业开发和收购风险，如融资、成本超支、市场不熟等问题[66] - 公司现有保险政策可能不足以覆盖损失，如洪水、地震等损失[67] - 公司面临融资风险，包括债务再融资、依赖外部资本等问题[69] - 公司普通股市场价值可能因业绩、市场看法和利率上升等因素下降[69] - 经济状况不利变化或影响公司经营业绩和财务状况，可能导致房地产入住率和租金下降[71] - 公司若不符合REIT资格，将按企业常规税率缴纳联邦所得税，减少可分配现金流[71] - 公司面临吸引和留住关键人员的风险，关键人员流失可能影响业务运营[72] 公司物业租赁情况 - 截至2019年2月13日，公司投资组合的出租率为97.3%，入住率为96.8%，约有1500名租户，无单一租户收入占比超1.1%[74] - 2019 - 2028年及以后各年到期租约数量分别为296、300、296、206、179、110、36、30、16、34份[74] - 2019 - 2028年及以后各年到期租约总面积分别为442.9万、624.3万、734万、561.8万、454.4万、418万、205.7万、105.4万、84.8万、186万平方英尺[74] - 2019 - 2028年及以后各年到期租约的年化当前基本租金分别为2866万、3724.7万、4413.4万、3408.1万、2736.1万、2250.4万、1232.9万、629.5万、579万、989.1万美元[74] - 2019 - 2028年及以后各年到期租约基本租金占比分别为12.6%、16.3%、19.3%、14.9%、12.0%、9.9%、5.4%、2.8%、2.5%、4.3%[74] - 截至2018年12月31日，公司物业组合出租率为97.3%，高于2017年的97.0%；2019年到期租约占比11.3%[87] - 2018年公司执行736.5万平方英尺租赁协议，占总面积18.8%；新租和续租平均租金较原租金提高15.8%[87] - 2018年同物业平均入住率为96.9%，高于2017年的96.6%；2018年末入住率为96.8%[92] - 2018年新租和续租的租金平均涨幅为15.8%，涉及总面积的18.8%[92] - 2018年底租赁面积占比97.3%，入住率96.8%，2017年分别为97.0%和96.4%；2018年同物业平均入住率96.9%，2017年为96.6%[106] - 2018年同物业平均租金为每平方英尺5.94美元，2017年为5.74美元[106] - 2017年末租赁面积占比97.0%，2016年末为97.3%；2017年末入住率96.4%，2016年末为96.8%[113] - 2017年同物业平均入住率96.8%，2016年为96.5%；2017年同物业平均租金为每平方英尺5.79美元，2016年为5.57美元[113] - 2019 - 2023年及以后，非可撤销租约的预计未来最低租金收入分别为2.2633亿、1.9585亿、1.51564亿、1.12007亿、8226.2万和1.63499亿美元，总计9.31512亿美元[177] 公司财务状况 - 2018年公司收入为3.00392亿美元，运营收入为1.08556亿美元，净收入为8863.6万美元[85] - 2018年公司通过连续普通股权益计划发行1,706,474股普通股，净收益1.57亿美元；还完成6000万美元高级无抵押私募票据发行[87] - 2018年公司收购62.7万平方英尺运营和增值物业及83英亩土地，花费8700万美元；开始12个开发项目，面积169.7万平方英尺[87] - 2018年公司出售33.9万平方英尺运营物业和11英亩土地，总收益2540万美元；房地产投资销售净收益1427.3万美元[87] - 2018年物业净营业收入（PNOI）为2.13179亿美元，较2017年增加1899.2万美元，增幅9.8%[89][90] - 2018年归属于普通股股东的运营资金（FFO）为1.65883亿美元，每股FFO为4.67美元，较2017年的4.26美元增加9.6%[90] - 2018年同物业净营业收入（剔除租赁终止收入）较2017年增加3.8%[92] - 2018年租赁终止费收入为29.4万美元，低于2017年的46.8万美元[92] - 2018年净坏账费用为78.4万美元，高于2017年的49.9万美元[92] - 2018年末总资产为21.31705亿美元，较2017年末增加1.78484亿美元[95] - 2018年末总负债为12.27002亿美元，较2017年末增加2491.1万美元[95] - 2018年末总股本为9.04703亿美元，较2017年末增加1.53573亿美元[95] - 2018年房地产物业增加2.16747亿美元，主要因14处物业转移、运营物业收购和资本改进，部分被运营物业销售抵消[96] - 2018年公司收购四处运营物业，总面积51.2万平方英尺，总成本5453.7万美元[96] - 2018年公司对现有和收购物业进行资本改进，花费3792万美元[96] - 2018年公司出售三处运营物业，总面积33.9万平方英尺，售价2290万美元，确认收益1430万美元[96] - 2018年底公司对开发和增值物业的总投资为2.63664亿美元，较2017年底的2.42014亿美元有所增加[96] - 2018年公司对开发和增值物业的总资本投入为1.67667亿美元[96] - 2018年公司资本化内部开发成本为469.6万美元，低于2017年的475.4万美元[96] - 2018年公司收购一处增值物业，总成本1403.3万美元，其中1393.4万美元分配给开发和增值物业[98] - 2018年公司购买83英亩开发用地，花费1550.7万美元[98] - 2018年公司出售11英亩土地，售价257.7万美元，14个开发项目转移至房地产物业，总投资1.35043亿美元[98] - 2018年累计在建开发和增值物业成本为8.7098亿美元，预计总成本为13.38亿美元[100] - 2018年累计待开发物业成本为11.3804亿美元，期间成本转移为负3572.9万美元[100] - 2018年累计转入房地产物业成本为13.5043亿美元，建筑面积为171.9万平方英尺[100] - 2018年房地产、开发和增值物业累计折旧增加6531.4万美元，主要因折旧费用7600.7万美元[101] - 2018年其他资产增加520.2万美元，年末总计1.21231亿美元[101] - 2018年无担保银行信贷额度减少178.3万美元，主要因还款4.48709亿美元和新债务发行成本[102] - 2018年无担保债务增加1033.9万美元，主要因4月发行6000万美元高级无担保私募票据[102] - 2018年6月偿还5000万美元高级无担保定期贷款，部分抵消无担保债务增加额[102] - 2018年净收入为8850.6万美元，每股基本收益2.50美元，摊薄后每股收益2.49美元，2017年分别为8318.3万美元、2.45美元和2.44美元[106] - 2018年PNOI增加1899.2万美元，增幅9.8%，来自新开发和增值物业、同物业运营和收购，出售物业使PNOI减少[106] - 2018年利息费用增加33.1万美元，其中可变利率利息费用增加148万美元，固定利率利息费用减少58万美元[108] - 2018年有担保债务减少1105.1万美元，主要因定期本金还款和溢价摊销，无新增有担保债务[104][109] - 2018年应付账款和应计费用增加2159.6万美元，其他负债增加581万美元[104] - 2018年额外实收资本增加1.61394亿美元，主要因普通股发行和基于股票的薪酬[104] - 2018年折旧和摊销费用增加783万美元，主要因收购和转移的物业，部分被出售物业抵消[109] - 2018年房地产投资销售净收益减少758.2万美元，非经营性房地产销售净收益减少20.7万美元[109] - 2018年房地产改良总额为3792万美元，2017年为2747.1万美元[111] - 2018年资本化租赁成本为1576.1万美元，2017年为1626万美元；2018年租赁成本摊销为1149.3万美元，2017年为1032.9万美元[111] - 2018年公司出售运营物业总面积33.9万平方英尺，售价2290万美元，确认收益1430万美元；还出售11英亩土地，售价260万美元，确认收益8.6万美元[112] - 2017年公司出售运营物业总面积51.4万平方英尺，售价3800万美元，确认收益2190万美元；还出售19英亩土地，售价377.8万美元，确认净收益29.3万美元[112] - 2017年净收入为8318.3万美元，每股基本收益2.45美元，摊薄后每股收益2.44美元；2016年净收入为9550.9万美元，每股基本和摊薄后收益均为2.93美元[113] - 2017年PNOI较2016年增加1549万美元，增幅8.7%[113] - 2017年利息费用较2016年减少43.8万美元[115] - 2017年可变利率利息费用较2016年增加79.7万美元，固定利率利息费用减少81万美元[115] - 2016 - 2017年偿还担保债务总计12.0806亿美元，加权平均利率5.76%[116] - 2016 - 2017年新增无担保债务总计2.65亿美元，加权平均利率3.192%[117] - 2017年无担保债务利息费用较2016年增加318万美元，固定利率无担保银行信贷安排利息费用增加100.2万美元[116] - 2017年资本化利息较2016年增加42.5万美元[116] - 2017年折旧和摊销费用较2016年增加593.9万美元[119] - 2017年房地产投资销售净收益较2016年减少2031.5万美元，非经营性房地产销售净收益减少44万美元[119] - 2017年房地产改良总计2747.1万美元，2016年为2315.7万美元[119] - 2017年资本化租赁成本总计1626万美元，2016年为1446.8万美元[119] - 2017年公司出售物业获净收益2219万美元，2016年为4293.3万美元[121] - 2018年经营活动提供的净现金为1.64731亿美元，当年公司分配普通股股息7129.4万美元[125] - 2018年12月31日和2017年12月31日，公司总债务分别为11.05787亿美元和11.08282亿美元[126] - 截至2018年12月31日，公司3.5亿美元无担保银行信贷安排有1.87亿美元可变利率借款未偿还，加权平均利率为3.508%；4500万美元无担保银行信贷安排余额为873万美元，利率为3.503%[126] - 2018年2月，公司对6500万美元无担保定期贷款进行再融资，利率降低55个基点，每年节省约34万美元[126] - 2018年4月，公司与一家保险公司完成6000万美元高级无担保私募票据交易，期限10年，固定利率3.93% [128] - 2018年6月，公司偿还5000万美元高级无担保定期贷款，利率3.91% [128] - 2018年，公司在连续股权计划下发行并出售170.6474万股普通股，平均价格为每股93.26美元，总收益1.59138亿美元，净收益1.57319亿美元[128] - 截至2018年12月31日，公司固定的、不可