文章核心观点 - 东组地产公司被升级为Zacks排名第二（买入），反映其盈利前景积极，股价可能上涨 [1][4] 分组1：Zacks评级系统 - Zacks评级仅依赖公司盈利情况变化，通过追踪卖方分析师对当前和下一年每股收益的共识预测来确定 [2] - Zacks评级系统对个人投资者很有用，因其能避免华尔街分析师评级受主观因素影响 [3] - Zacks评级系统使用与盈利预测相关的四个因素将股票分为五组，排名第一的股票自1988年以来平均年回报率为25% [8] - Zacks评级系统在任何时候对超过4000只股票维持“买入”和“卖出”评级的比例相等，只有前5%的股票获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级 [11] 分组2：盈利预测对股价的影响 - 公司未来盈利潜力的变化与股价短期走势密切相关，机构投资者会根据盈利和盈利预测调整股票公允价值并进行买卖，从而导致股价变动 [5] - 东组地产公司盈利预测上升和评级上调意味着公司基本面改善，投资者对这一趋势的认可将推动股价上涨 [6] - 实证研究表明盈利预测修正趋势与股价短期走势密切相关，追踪这些修正进行投资决策可能有回报 [7] 分组3：东组地产公司盈利预测情况 - 截至2023年12月的财年，该房地产投资信托公司预计每股收益7.72美元，较上年报告数字变化10.3% [9] - 过去三个月，该公司的Zacks共识预测提高了0.8% [10] 分组4：结论 - 东组地产公司升级为Zacks排名第二，意味着其在盈利预测修正方面处于Zacks覆盖股票的前20%，短期内股价可能上涨 [13]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营（FFO）每股2美元，较去年同期1.77美元增长，剔除收益后每股1.95美元，超指引上限，同比增10.2% [98] - 债务与总市值比18%，未调整债务与EBITDA比率降至4.1倍，利息和固定费用覆盖率升至9.1倍 [99] - 第四季度FFO预计每股1.98 - 2.02美元，全年7.73 - 7.77美元，较之前指引每股增0.12美元，中点同比分别增9.9%和10.7% [99] - 季度平均入住率和季末入住率低于去年第三季度和6月30日，季度入住率97.7%，出租率与6月30日持平为98.5% [118] - 季度续租利差创纪录，GAAP约55%、现金39%，推动年初至今利差GAAP达53%、现金37%，同店净营业收入（NOI）季度增6.9%、年初至今增8.1% [118] - 全年预计开发启动资金3.6亿美元 [119] - 季度内偿还两笔共5200万美元贷款，债务组合100%无担保，还 refinanced 1亿美元无担保定期贷款，有效固定利率降45个基点，未来5年节省约225万美元利息 [121] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发启动受市场需求拉动，预计2023年启动资金3.6亿美元，开发项目租赁有前景，但决策更谨慎 [119] - 收购方面，今年有优势以低至中4%隐含资本回报率收购，已完成3笔，还有1笔乐观预计年底完成，可在目标市场以6%左右资本回报率和低于市场租金收购新建筑 [129] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业开工连续4个季度下降，2023年第三季度较2022年第三季度约降三分之二，若需求稳定，2024年市场将收紧 [119] - 用 Cushman & Wakefield 数据加权计算，公司市场租金整体涨幅超8.5%，虽洛杉矶租金为负，但公司市场表现较好 [103] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过提高租金、开发和收购创造价值，应对市场和用户对工业产品的需求 [5] - 鉴于当前资本市场，有更广泛战略收购机会，可收购较新、全租赁且租金低于市场、初始收益率有吸引力的物业 [5] - 灵活应对市场，若有好收购机会会转向收购，但不停止开发；若市场无机会，也可依靠有机增长 [134] - 希望在拉斯维加斯、埃尔帕索和圣地亚哥等市场增加投资，以提高同店NOI和续租利差 [162][173] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩反映团队出色执行、投资组合强劲表现和成熟战略的成功，对团队表现满意 [98] - 尽管资本市场和整体环境不确定，但公司财务实力、团队经验和投资组合质量使其处于有利地位 [122] - 若需求稳定，随着供应下降，公司有信心继续提高租金，尤其看好2024年下半年 [105][126] - 担心租户需求受高物价、高工资、高利率等因素影响，但只要保持高入住率，公司可通过提高租金、开发和处置资产实现增长 [23] 其他重要信息 - 公司租户和地理分布多元化，前10大租户租金占比降至8.2%，较2022年第三季度降70个基点，有助于稳定未来收益 [96] - 总务和行政（G&A）费用季度实际支出符合预算，但资本间接开发成本超预期，资本化影响使G&A降低，预计全年G&A数据是合适的运行率 [38] - 公司探索数据中心开发机会，但仅作为辅助和次要业务，主要还是专注擅长领域 [75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 市场租金增长情况及对公司租金的影响 - 过去12个月GAAP租金平均涨幅超50%，本季度现金和GAAP利差创纪录，年初至今平均约53%，随着开工下降，若需求稳定，公司有信心提高租金 [125][126] 问题: 收购市场变化原因 - 今年公司股权价格对应低至中4%隐含资本回报率，有机会以6%左右资本回报率和低于市场租金收购新建筑，市场上卖家因债务价格、流动性需求等因素更活跃，公司虽非最高出价者，但因资金实力和市场了解度，投标成功率较高 [129] 问题: 供应下降对公司开发计划的影响 - 公司会根据市场情况灵活调整，若市场收紧、租户有扩张需求，会考虑增加开发；若市场不确定，会保持现有开发水平，同时关注收购机会 [132][134] 问题: 公司是否会因股价下跌暂停股权发行 - 公司将灵活应对，若市场允许，会抓住机会发行股权；若股价长期低迷，可能影响收购和开发决策，但公司有足够资金支持现有业务 [140][142][166] 问题: 开发项目转换日期变动原因及利息资本化停止时间 - 转换日期变动主要因施工延迟，与租赁假设无关；通常在项目建成或达到100%租赁时，会收紧转换日期；利息资本化在转换时停止 [167][168][169] 问题: G&A费用下降原因及未来运行率 - 本季度G&A费用低因资本间接开发成本资本化，预计全年G&A数据是合适运行率 [38] 问题: 租户健康状况对续租率的影响 - 不确定续租率是否会降低，若经济疲软，续租率可能上升；预计明年续租率约70% - 75%，若租户破产不多，对入住率影响不大 [151][201] 问题: 开发土地市场趋势及价格变化 - 看到一些机会，可参与已完成大量前期工作的项目，土地价格未大幅下跌，卖家因市场和资金问题寻求合作 [156][159][180] 问题: 运营资产收购中卖家和银行参与情况 - 未涉及银行，看到一些养老基金因流动性需求出售工业资产，公司处置资产指导下降、收购指导上升，有几笔处置交易预计在2024年完成 [191][192][194] 问题: 浅湾模式是否会吸引更多竞争对手 - 浅湾模式并非秘密，但大型养老基金和同行因资本规模和土地获取难度，难以专注该领域；本地开发商更倾向开发大型建筑以获取更高利润，且公司面临土地分区和许可难题 [197][198][199]

租赁业务 - 公司在2023年前九个月的新签和续签租约中，平均租金率较前一租约增长了52.7%[119] - 截至2023年9月30日，公司的运营组合出租率为98.5%，占用率为97.7%[122] 财务表现 - PNOI在2023年第三季度和前九个月分别为103,961,000美元和303,369,000美元，较2022年同期分别增长14.5%和17.0%[138:doc id='138'][139:doc id='139'] - FFO在2023年第三季度和前九个月分别为91,446,000美元和257,700,000美元，较2022年同期分别增长13.0%和11.0%[140:doc id='140'][141:doc id='141'] - PNOI的增长主要归因于新开发和增值物业、同一物业运营、收购和出售运营物业等方面的变化[143:doc id='143'][144:doc id='144'][145:doc id='145'] - 同一物业净营业收入（Same PNOI）在2023年第三季度和前九个月分别较2022年同期增长6.0%和6.5%[146:doc id='146'] 资产情况 - 公司在2023年前九个月内通过出售房地产投资和非运营房地产获得了480.9万美元的收益[127] - 公司在2023年前九个月内通过收购和资本改善等方式增加了房地产资产，总资产达到了4,354,854,000美元[154:doc id='154'][155:doc id='155'][156:doc id='156'][157:doc id='157'][158:doc id='158'][159:doc id='159'] - 公司在2023年9月30日的发展和增值物业投资总额为55.2461亿美元，较2022年底的53.8449亿美元有所增长[160] - 公司在2023年9月30日的发展和增值物业中，实际或预计的累计成本为13,781万美元[165] - 公司在2023年9月30日的累计折旧为9549.8万美元，主要是由于折旧费用的增加[166] - 公司在2023年9月30日的其他资产增加了1.9771亿美元[167] 负债情况 - 公司在2023年9月30日的无抵押银行信贷额度净额减少了1.70214亿美元[168] - 公司在2023年9月30日的无抵押债务净额减少了1.5128亿美元[169] - 公司在2023年9月30日的应付账款和应计费用增加了8.1131亿美元[170] - 公司在2023年9月30日的其他负债减少了56.7万美元[171] - 公司在2023年9月30日的股本额外支付增加了4.54543亿美元[172] 融资活动 - 公司通过持续的普通股权发行计划出售了2,725,021股普通股，总募集资金为464,305,000美元[208] - 在2023年前九个月，公司以平均价格为170.39美元的价格出售了2,725,021股普通股，募集资金净额为459,179,000美元[209] - 公司预计当前现金余额、运营现金流、未担保银行信贷额度、新债务收入和/或发行股权工具的收益将足以满足各项业务活动的资金需求[199] - 2023年1月，公司发行了一笔总额为100,000,000美元的七年期无抵押长期贷款，利率为SOFR加上适用的利差，截至2023年9月30日的有效固定利率为5.27%[204] - 在2023年9月，公司偿还了一笔总额为65,000,000美元的无抵押长期贷款，总有效固定利率为2.31%[205] 风险管理 - 公司的利息率风险管理目标是限制利率变动对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本[218] - 公司的租赁合同中包括定期租金增加，并要求租户支付其按比例分摊的运营费用，从而降低公司面临的通货膨胀或其他因素导致的运营费用增加的风险[222] - 公司的财务结果受到所在市场的经济状况影响，经济衰退可能导致现有租户无法支付租金，影响公司的现金流[223] 会计政策 - 公司管理认为以下会计政策和估计对公司的经营结果至关重要[212] - 公司在收购和开发房地产物业方面进行了资产价格分配，包括有形和无形资产的分配[213] 债务管理 - 2022年和2023年获得的无抵押债务总额为625,000美元，加权平均利率为3.98%[191] - 在2022年和2023年，公司偿还了190,000美元的无抵押债务[193] 其他 - 公司没有对财务状况、财务状况变化、收入或支出、运营结果、流动性、资本支出或资本资源产生或可能产生重大影响的重大资产负债表安排[211]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年第二季度FFO（运营资金）为每股1.91美元，超出指导范围上限，同比增长11% [91] - 公司预计2023年全年FFO为每股7.58至7.68美元，较之前指导上调0.08美元，同比增长9% [153] - 公司同店增长中点为7.3%，较上季度指导上调30个基点，平均入住率中点为97.8%，上调10个基点 [5] - 公司第二季度同店NOI（净营业收入）同比增长6.4%，年初至今增长8.7% [123] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司预计2023年开发项目启动金额为3.6亿美元，较2022年第三季度的峰值下降近50% [3] - 公司在第二季度通过股票发行筹集了1.65亿美元，平均股价为169.72美元 [4] - 公司预计2023年股票发行总额为4.75亿美元，其中3亿美元已完成 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在El Paso市场的租金增长表现强劲，接近三位数增长，类似于加州市场 [1] - 公司在San Diego和Arizona市场的需求强劲，尤其是靠近边境的地区 [27] - 公司在Texas、Florida、Georgia和Carolina等市场的租金增长表现良好，尤其是Texas和Florida的租金增长强劲 [159] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好“最后一英里”物流、浅湾配送空间和Sunbelt市场的长期增长趋势，包括人口迁移、物流变化、近岸外包等 [6] - 公司预计2024年市场将进一步收紧，租金将继续上涨，开发机会将增加 [3] - 公司通过股票发行筹集资金，以应对高利率环境，并计划继续通过开发项目推动增长 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场需求仍然强劲，尽管开发项目启动有所放缓，但供应减少将推动租金上涨 [3] - 管理层对公司在Sunbelt市场的表现感到满意，尤其是Texas和Florida的租金增长 [159] - 管理层预计2024年租金上涨压力可能比2023年更大，尤其是在供应持续减少的情况下 [159] 其他重要信息 - 公司第二季度重新租赁的租金涨幅达到创纪录的53%（GAAP）和38%（现金） [123] - 公司预计2023年第三季度FFO为每股1.87至1.93美元 [153] - 公司债务与总市值的比例为18%，未调整的债务与EBITDA比率为4.4倍 [153] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发项目启动的放缓 - 公司认为开发项目启动放缓主要是由于资本市场的波动和信贷紧缩，预计2024年市场将收紧，租金将继续上涨 [3][8] 问题: 关于租金增长的展望 - 公司预计2023年租金增长将在高个位数到低两位数之间，约为8%至14% [24] 问题: 关于资本市场的融资策略 - 公司通过股票发行筹集资金，以应对高利率环境，并计划继续通过开发项目推动增长 [4][49] 问题: 关于同店NOI增长的展望 - 公司预计同店NOI增长将在2023年下半年放缓，主要是由于入住率的比较基数较高 [92][130] 问题: 关于近岸外包和回流趋势的影响 - 公司认为近岸外包和回流趋势正在逐步影响市场，尤其是在Texas和San Diego等市场 [26][175] 问题: 关于开发项目收益的变化 - 公司开发项目的目标收益率已从之前的5%至7.5%提高到6%以上，主要是由于资本成本上升 [43][44] 问题: 关于资本市场的融资策略 - 公司正在考虑发行可转换债券，以应对2024年的债务到期 [186] 问题: 关于市场供需的变化 - 公司认为供应减少将推动租金上涨，尤其是在2024年 [3][159] 问题: 关于租户决策时间的变化 - 公司观察到租户决策时间有所延长，尤其是大型企业租户，主要是由于经济不确定性 [164][165] 问题: 关于开发项目启动的展望 - 公司预计2023年开发项目启动金额为3.6亿美元，但可能会根据市场需求调整 [40][59]

股权与融资 - 2023年上半年公司出售1793603股普通股，加权平均价格为每股166.88美元，净收益2.95876亿美元；还完成1亿美元高级无抵押定期贷款，利率5.27%；1月修订无抵押银行信贷安排，额度从4.75亿美元增至6.75亿美元[114] - 截至2023年7月26日，公司通过连续普通股发行计划出售179.3603万股普通股，总收益2.99309亿美元，剩余可售额度4.50691亿美元[201] - 2023年1月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款；3月31日，偿还6500万美元高级无担保定期贷款[200] - 2023年上半年公司额外实收资本增加2.84475亿美元，主要由于普通股发行和基于股票的薪酬活动[168] - 截至2023年6月30日，2022 - 2023年新增无担保债务总额6.25亿美元，加权平均利率4.05%[183] - 2022 - 2023年偿还无担保债务总额1400万美元，加权平均利率2.70%[188] - 截至2023年6月30日，公司可变利率无担保银行信贷安排未提取金额，加权平均利率为5.98%[213] - 截至2023年6月30日，无担保固定利率债务本金总计1730000千美元，加权平均利率为3.41%[213] - 截至2023年6月30日，有担保固定利率债务本金总计1983千美元，加权平均利率为3.85%[213] 租赁情况 - 2023年上半年公司执行新租约和续约租约面积384.2万平方英尺，占运营组合总面积的7.2%；新租约和续约租约平均租金较原租约上涨51.0%[115] - 截至2023年6月30日，运营组合的出租率为98.5%，入住率为98.2%；截至7月25日，出租率为98.1%，入住率为97.8%；2023年6月30日，剩余租期内到期的租约占运营组合的4.4%，7月25日降至3.5%[118] - 2023年Q2和H1同店平均入住率分别为98.4%和98.6%，2022年同期为98.4%和97.9%[142] - 2023年Q2和H1同店平均租金分别为每平方英尺7.55美元和7.50美元，2022年同期为7.08美元和6.99美元[143] - 2023年6月30日入住率为98.2%，过去四个季度末入住率在97.9% - 98.5%之间[144] - 2023年Q2和H1新租和续租租金分别平均增长52.8%和51.0%[145] - 2023年6月30日，公司运营投资组合的租赁面积百分比为98.5%，低于2022年同期的99.1% [180] - 多数公司租约包含租金定期上调，且租户需支付运营费用，可降低公司运营成本上涨风险[216] 财务业绩 - 2023年上半年摊薄后归属于普通股股东的净利润为每股1.99美元，较2022年同期的2.62美元下降24.0%[116] - 2023年上半年同一物业的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）较2022年同期增长6.8%[117] - 2023年Q2和H1净收入分别为4346.5万美元和8816.9万美元，2022年同期为4616.5万美元和1.09769亿美元[134] - 2023年Q2和H1每股FFO分别为1.91美元和3.75美元，较2022年同期增长11.0%和10.0%[137] - 2023年Q2和H1 PNOI分别增长1510.9万美元（17.5%）和3100.3万美元（18.4%）[138] - 2023年Q2和H1同店PNOI（不含租赁终止收入）分别增长5.9%和6.8%[140] - 2023年上半年公司净收入为8814万美元，低于2022年同期的1.09719亿美元[172] - 2023年上半年公司PNOI增加3100.3万美元，增幅为18.4% [176] - 2023年上半年公司利息费用增加852万美元[174] - 2023年上半年公司可变利率利息费用增加116.8万美元，固定利率利息费用增加1002.2万美元[182] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，固定利率无担保债务利息支出分别增加428.5万美元和988万美元[183] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，资本化利息分别增加117.9万美元和267万美元[189] - 2023年6月30日止三个月和六个月，房地产改良支出分别为1203.7万美元和2892.4万美元[190] - 2023年6月30日止三个月和六个月，资本化租赁成本分别为735.3万美元和1640.3万美元[191] - 2023年6月30日止六个月，经营活动提供的净现金为1.78779亿美元，公司分发普通股股息1.10411亿美元[196] - 截至2023年6月30日，应付股息5771.7万美元，其中包括未归属限制性股票应付股息116.8万美元[197] - 假设无担保银行信贷安排余额为1亿美元，利率变动10%（约60个基点），利息费用和现金流每年将增减约60万美元[215] 资产收购与出售 - 2023年上半年公司在坦帕、圣安东尼奥和凤凰城收购116.7英亩开发用地，花费1775.4万美元；开始建设七个开发项目，面积139.8万平方英尺；将六个开发和增值项目（110.7万平方英尺）转入房地产物业，成本1.43531亿美元；截至6月30日，开发和增值项目有21个，面积427.2万平方英尺，预计总投资5.366亿美元，尚需投资1.90771亿美元[120][121] - 2023年上半年公司在拉斯维加斯收购一处15.6万平方英尺的运营物业，花费3436.5万美元[122] - 2023年上半年公司出售一处12.5万平方英尺的运营物业和11.9英亩土地，总销售额1435万美元，确认房地产投资销售收益480.9万美元和非运营房地产销售收益44.6万美元[123] - 2023年上半年公司收购一处运营物业，成本3436.5万美元，出售一处运营物业，收益480.9万美元[151][154] - 2023年上半年公司以1775.4万美元收购了坦帕、圣安东尼奥和凤凰城的116.7英亩开发用地[157] - 2023年上半年公司出售11.9英亩土地，获得475万美元的销售总收入，确认44.6万美元的非经营性房地产销售收益[159] - 2023年上半年公司无增值收购项目[156] 评级与板块 - 穆迪投资者服务公司给予公司Baa2发行人评级，展望稳定[125] - 公司有一个可报告板块——工业物业，主要运营指标为归属于普通股股东的资金流和物业净营业收入[127] 内部控制与诉讼 - 截至2023年6月30日，公司披露控制和程序有效[218] - 2023年第二财季，公司财务报告内部控制无重大变化[220] - 公司目前无重大诉讼，仅存在日常业务中的常规诉讼[221] - 2023年第二季度，公司董事或高管未采用、终止或修改交易安排[223] - 截至2023年6月30日的第二财季，公司财务报告内部控制无重大变化[220] - 公司目前未卷入重大诉讼，仅存在日常业务中的常规诉讼或预计由责任险覆盖的诉讼[221] - 无法确定诉讼结果，不利判决可能对公司财务状况或经营成果产生重大影响[221] - 截至2023年6月30日的三个月内，公司董事或高管未采用、终止或修改10b - 5 - 1交易安排或非10b - 5 - 1交易安排[223] 经济影响 - 经济状况影响公司财务结果，经济下行可能导致租户支付困难、空置率上升和租金下降[217]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金来源收益(FFO)超出指引上限,同比增长9.5% [8][18] - 第一季度现金同店NOI创历史新高,达11% [10] - 公司前十大租户占比下降至8.5%,同比下降90个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度平均出租率达98.1%,同比上升80个基点 [9] - 第一季度末出租率达98.7%,入住率达97.9% [9] - 第一季度租金续租幅度达48.5%(GAAP)和32%(现金) [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司看好奥斯汀、亚特兰大和夏洛特等市场的发展机会 [49][50][51] - 迈阿密市场由于一个大型租户破产而出现短期空置,公司正在积极解决 [37][38] - 加州湾区和洛杉矶等市场租金增长虽然放缓,但仍保持良好 [148][149] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将根据市场需求调整开发项目启动规模,2023年预计启动340百万美元 [13][14] - 由于资本市场波动,公司采取谨慎的交易策略,但会把握合适的战略性机会 [15] - 公司看好工业地产长期的积极趋势,如人口迁移、物流链变革、回流制造业等 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司目前的运营状况和财务状况表示满意,但对宏观经济前景保持谨慎态度 [96][97] - 管理层认为,如果经济环境保持相对稳定,公司有足够的发展动能和抗风险能力 [117][118][119] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bill Crow 提问** 询问公司在开发项目和收购方面的平衡策略 [33] **Marshall Loeb 回答** 公司将根据市场需求灵活调整开发项目启动规模,同时也在积极寻找合适的收购机会 [34][35][36] 问题2 **Craig Mailman 提问** 询问公司在开发项目定价和融资方面的考虑 [43] **Marshall Loeb 和 Brent Wood 回答** 公司在开发项目定价时会考虑资本成本的变化,并根据市场灵活调整融资策略 [44][45][46][47][48] 问题3 **Nick Thillman 提问** 询问公司同店NOI增长的可持续性 [69][70] **Marshall Loeb 回答** 公司同店NOI增长主要受益于租金上涨和出租率提升,未来增速可能有所放缓但仍保持良好水平 [71][72][73]

业绩总结 - 2023年第一季度净收入为63,604千美元，相较于2022年的44,704千美元增长了42.3%[21] - 2023年第一季度EBITDA为108,086千美元，较2022年的98,774千美元增长了9.3%[25] - 2023年第一季度每股净收入为1.02美元，较2022年的0.99美元增长了3.0%[25] - 2023年第一季度综合收入为79,408千美元，较2022年的34,428千美元增长了130.8%[21] - 2023年第一季度的资金运营（FFO）为80,844千美元，较2022年的69,597千美元增长了16.1%[46] 用户数据 - 新租户数量为5441，较2022年的3456增加了57.5%[54] - 续租户数量为911，较2022年的710增加了28.3%[54] - 2023年第一季度的租赁占用率为97.9%[57] - 2023年第一季度的平均租赁保留率为72.9%[57] - 2023年第一季度的租赁合同签署率为25.5%[56] 财务状况 - 2023年第一季度总资产为4,080,461千美元，较2022年12月31日的4,035,837千美元增长了1.1%[30] - 2023年第一季度总负债为2,036,382千美元，较2022年12月31日的1,953,439千美元增长了4.2%[6] - 2023年第一季度的利息支出为13,025千美元，较2022年的8,110千美元增长了60.5%[16] - 2023年第一季度的债务与EBITDAre比率为4.79，调整后的债务与预期EBITDAre比率为3.95[99] - 截至2023年3月31日，公司债务为1,861,744千美元，较2022年12月31日的1,451,778千美元有所增加[134] 未来展望 - 预计2023年同类物业净运营收入（PNOI）增长在6.5%至7.5%之间[152] - 2023年预计的每股基金运营收益（FFO）为3.73美元，较2022年有所增长[152] - 2023年剩余时间的租约到期面积为3,515,000平方英尺，2024年为7,925,000平方英尺[119] - 预计开发项目的加权平均收益率为36%[101] - 2023年第一季度的PNOI（排除租赁终止收入）为84,202千美元，同比增长11.0%[105] 其他信息 - 2023年第一季度的物业净运营收入（PNOI）为82176万美元，较2022年的数据有所增加[77] - 2023年第一季度的折旧和摊销费用为42,301千美元[136] - 2023年第一季度的现金流量来自房地产运营的收入为115,360千美元[83] - 2023年支付的利息为7,756千美元，较2022年的5,476千美元增长41.5%[81] - 2023年第一季度的间接租赁成本为5,204千美元，较2022年的4,310千美元增长了20.7%[14]

股权与债务融资 - 2023年第一季度公司发行652,909股普通股，加权平均价格为每股163.55美元，净收益1.05321亿美元；3月30日和31日又出售168,125股普通股，加权平均价格为163.35美元，净收益2718.8万美元；还完成了一笔1亿美元的高级无抵押定期贷款，实际固定利率为5.27%；1月修订无抵押银行信贷安排，额度从4.75亿美元扩大到6.75亿美元[113] - 穆迪投资者服务公司给予公司Baa2的发行人评级，展望稳定；未来公司计划主要发行无抵押固定利率债务，也可能进入公共债务市场筹集资金[124][125] - 2023年第一季度额外实收资本增加1.03955亿美元，主要因普通股发行和基于股票的薪酬活动[169] - 2023年1月10日起，公司将无担保银行信贷额度从4.75亿美元扩大至6.75亿美元，用SOFR取代LIBOR作为基准利率[205] - 截至2023年3月31日，公司在6.25亿美元无担保银行信贷额度上有5500万美元可变利率借款，加权平均利率为5.682%[206] - 截至2023年3月31日，公司在5000万美元无担保银行信贷额度上的余额为1702.7万美元，利率为5.745%[208] - 2023年1月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为5.27%；3月31日，偿还6500万美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为2.31%[213] - 截至2023年4月26日，公司通过连续普通股发行计划出售82.1034万股普通股，总收益1.34245亿美元，还可出售最高6.15755亿美元的普通股[214] - 2023年第一季度，公司通过连续普通股发行计划发行65.2909万股普通股，净收益1.05321亿美元[215] 租赁业务 - 2023年第一季度公司执行了165.9万平方英尺的新租约和续租约，占运营组合总面积的3.2%；新租约和续租约的平均租金较之前的租约上涨了48.5%[114] - 截至2023年3月31日，公司运营组合的出租率为98.7%，入住率为97.9%；截至4月25日，出租率为98.4%，入住率为98.2%；3月31日，2023年剩余时间到期的租约占运营组合的6.7%，4月25日降至6.0%[117] - 2023年第一季度新租和续租租金平均增长48.5%（占运营组合总面积的3.2%）[145] - 2023年第一季度租赁终止费收入为5.5万美元，远低于2022年同期的139.4万美元[146] - 2023年3月31日运营投资组合的租赁面积百分比为98.7%，2022年同期为98.8%，入住率均为97.9%[175] - 公司多数租约包含租金定期上涨条款，租户需承担部分运营费用，可降低公司运营成本上升风险[222] 财务业绩指标 - 2023年第一季度摊薄后归属于普通股股东的净利润为每股1.02美元，较2022年同期的1.54美元下降33.8%[115] - 2023年第一季度同一物业的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）较2022年同期增长7.6%[116] - 2023年第一季度归属普通股股东的净利润为4469万美元，较2022年同期的6358万美元下降33.8%[135] - 2023年第一季度每股运营资金为1.84美元，较2022年同期的1.68美元增长9.5%[139] - 2023年第一季度物业净营业收入为9807万美元，较2022年同期的8218万美元增长19.3%[140] - 2023年第一季度同店物业净营业收入（不含租赁终止收入）较2022年同期增长7.6%[141] - 2023年第一季度同店物业平均入住率为98.7%，高于2022年同期的97.4%[143] - 2023年3月31日入住率为97.9%，过去四个季度末入住率在97.9% - 98.5%之间[144] - 2023年第一季度归属公司普通股股东的净利润为4469万美元，2022年同期为6358万美元[172] - 2023年第一季度利息费用增加491.5万美元，可变利率利息费用增加72万美元，固定利率利息费用增加568.6万美元[172][179][180] - 2023年第一季度固定利率无担保债务利息支出增加559.5万美元，新增无担保债务加权平均利率4.05%，总额6.25亿美元[182] - 2022 - 2023年偿还部分无担保债务，加权平均利率2.70%，总额1400万美元，2022年还偿还一笔6000万美元贷款[186] - 2023年第一季度资本化利息增加149.1万美元，折旧和摊销费用增加467.3万美元[187][188] - 2023年第一季度房地产投资销售收益减少2554.3万美元[190] - 2023年第一季度房地产改良支出1688.7万美元，高于2022年的872.6万美元[191] - 2023年第一季度资本化租赁成本905万美元，低于2022年的1127.3万美元，摊销费用为520.6万美元[192] - 2023年第一季度经营活动提供净现金9346.1万美元，公司发放普通股股息5517.3万美元[200] - 截至2023年3月31日，应付股息5619.3万美元，包含未归属限制性股票股息98.3万美元[202] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总债务净额分别为17.97595亿美元和18.61744亿美元[204] - 截至2023年3月31日，可变利率无担保银行信贷额度加权平均利率为5.70%，若利率变动10%（约57个基点），利息费用和现金流每年将增减约41.1万美元[219][221] 项目开发与物业转移 - 2023年第一季度公司开始在四个城市建设四个开发项目，总面积103.3万平方英尺；将两个城市的三个开发和增值项目（71.6万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本为7671.3万美元；截至3月31日，开发和增值项目共有21个，总面积429.8万平方英尺[120] - 截至4月25日，开发和增值项目预计总投资为5.531亿美元，截至3月31日，还有2.31924亿美元有待投资；这些项目整体出租率为38%[121] - 2023年第一季度公司对开发和增值物业的总投资为5.25亿美元，低于2022年12月31日的5.38亿美元[157] - 2023年第一季度公司将三个开发和增值项目转入房地产物业，总投资7671.3万美元，将一个运营物业转入开发和增值物业，总投资455.3万美元[160] - 截至2023年3月31日，开发和增值物业总面积1312万平方英尺，累计成本5.24929亿美元[162] - 2023年第一季度房地产、开发和增值物业累计折旧增加2832万美元[163] 物业出售 - 2023年第一季度公司出售了一处12.5万平方英尺的运营物业和两英亩土地，总销售收益为1115万美元，确认房地产投资销售收益480.9万美元和非运营房地产销售收益8.1万美元[122] - 2023年第一季度出售一处运营物业，收益480.9万美元，还出售一块土地，收益8.1万美元[196][197] 业务板块与评估指标 - 公司有一个可报告的业务板块——工业地产；主要使用两个指标评估运营结果，即归属于普通股股东的资金从运营（FFO）和物业净营业收入（PNOI）[126] 财务风险与展望 - 公司财务业绩受所在市场经济状况影响，经济衰退可能导致租户违约、空置率上升和租金下降[223] - 公司预计现有资金及现金流等能满足短期和长期各项业务需求，未来一年流动性来源和需求与2023年第一季度一致[201] 资产与负债变动 - 2023年3月31日公司总资产为40.80亿美元，较2022年12月31日增加4462.4万美元[153] - 2023年第一季度其他资产减少568万美元[164] - 2023年第一季度无担保银行信贷额度净额减少9866.7万美元，无担保债务净额增加3454.6万美元[165][166] - 2023年第一季度应付账款和应计费用增加2065.6万美元，其他负债增加517.4万美元[167][168]

财务业绩 - 2022年公司发行393,406股普通股，净收益7537.5万美元，完成5.25亿美元无担保债务融资，加权平均有效固定利率3.82%[97] - 2022年摊薄后每股净利润为4.36美元，较2021年的3.90美元增长11.8%[99] - 2022年同物业剔除租赁终止收入后的物业净营业收入较2021年增长7.2%[100] - 2022年摊薄后每股归属于普通股股东的净利润为4.36美元，较2021年的3.90美元增长11.8%[115] - 2022年每股运营资金为7.00美元，较2021年的6.09美元增长14.9%[115] - 2022年物业净营业收入较2021年增加5879.8万美元，增幅19.9%[115] - 2022年同店物业净营业收入（不含租赁终止收入）较2021年增长7.2%[115] - 2022年同店物业平均入住率为98.2%，高于2021年的97.5%[115] - 2022年租赁终止费收入为270.8万美元，高于2021年的141.1万美元[117] - 2022年公司记录的租金坏账准备金净额为13.8万美元，2021年为坏账回收净额47.5万美元[118] - 2022年归属普通股股东的净利润为1.86182亿美元，2021年为1.57557亿美元[144] - 2022年PNOI较2021年增加5879.8万美元，租赁终止费收入为270.8万美元，2021年为141.1万美元[144] - 2022年利息费用较2021年增加555.4万美元，其中可变利率利息费用增加328.5万美元，固定利率利息费用增加563.4万美元[149][150] - 2022年有担保债务利息费用较2021年减少143.2万美元，2022年定期计划本金还款为9.6万美元，2021年为298.9万美元[156] - 2022年资本化利息较2021年增加336.5万美元，折旧和摊销费用增加2653.9万美元[158][159] - 2022年房地产投资销售收益较2021年增加214万美元[160] - 2022年房地产改良总计3944.4万美元，2021年为3789.5万美元[161] - 2022年和2021年资本化租赁成本分别为3685.3万美元和3338.1万美元，摊销成本分别为1895万美元和1620.9万美元[162] - 2022年出售房地产投资总收益为4099.9万美元，2021年为3885.9万美元[165] - 2022年经营活动提供的净现金为3.16501亿美元，当年分配普通股股息1.93936亿美元[170] - 2022年净收入为1.86亿美元，2021年为1.58亿美元，2020年为1.08亿美元[248] - 2022年归属于普通股股东的每股基本净收入为4.37美元，2021年为3.91美元，2020年为2.77美元[248] - 2022年房地产运营收入为4.87亿美元，2021年为4.09亿美元，2020年为3.63亿美元[248] - 2022年房地产运营费用为3.04亿美元，2021年为2.59亿美元，2020年为2.35亿美元[248] - 2022年宣布普通股股息为每股4.70美元，2021年为每股3.58美元，2020年为每股3.08美元[249] - 2022年发行393,406股普通股，净收益7537.5万美元；发行1,868,809股普通股用于购买房地产，净收益3.04亿美元[249] - 2022年净收入为1.86274亿美元，2021年为1.57638亿美元，2020年为1.08391亿美元[250] - 2022年经营活动提供的净现金为3.16501亿美元，2021年为2.56492亿美元，2020年为1.96285亿美元[250] - 2022年投资活动使用的净现金为5.21148亿美元，2021年为5.29263亿美元，2020年为2.88256亿美元[250] - 2022年融资活动提供的净现金为2.0031亿美元，2021年为2.77143亿美元，2020年为0.91768亿美元[250] - 2022 - 2020年普通股每股普通股息分别为4.53746美元、3.61656美元、3.32868美元[256] - 2022 - 2020年租赁收入分别为3.64957亿美元、3.06658亿美元、2.71094亿美元[261] - 2022 - 2020年可变租赁收入分别为1.2186亿美元、1.02754亿美元、0.91575亿美元[261] - 2022 - 2020年折旧费用分别为1.25199亿美元、1.0491亿美元、0.9629亿美元[265] - 2022 - 2020年债务发行成本摊销分别为135.8万美元、129.6万美元和141.8万美元，设施费摊销分别为71.3万美元、75.1万美元和79万美元[271] - 2022 - 2020年租赁成本摊销费用分别为1895万美元、1620.9万美元和1444.9万美元[272] - 2022 - 2020年高于和低于市场租赁无形资产摊销分别使租金收入增加256.5万美元、104.8万美元和145.1万美元，在位租赁无形资产摊销费用分别为948.9万美元、598万美元和562万美元[277] - 2022 - 2020年收购房地产资产及承担负债的总成本分别为4.82051亿美元、2.79225亿美元和7651.8万美元，收购时租赁的加权平均剩余租赁期限分别约为3.9年、2.9年和3.9年[279] - 2022 - 2020年公司未出现商誉和其他无形资产减值情况[280] 租赁情况 - 2022年公司执行922万平方英尺运营物业的租赁，占总租赁面积17.7%，新租和续租平均租金较之前上涨39.0%[98] - 2022年末和2021年末运营组合出租率均为98.7%，2022年末入住率为98.3%，高于2021年末的97.4%，截至2023年2月14日，出租率98.4%，入住率98.0%[101] - 2022年新租和续租租金平均涨幅39.0%（占总面积17.7%）[117] - 2022年12月31日入住率为98.3%，上四个季度末入住率在97.4% - 98.5%之间[116] - 2022年公司运营组合的租赁面积百分比为98.7%，与2021年持平；2022年末入住率为98.3%，2021年末为97.4%[146] - 2022年同物业平均入住率为98.2%，2021年为97.5%；同物业平均租金为每平方英尺7.06美元，2021年为6.64美元[147][148] - 截至2022年12月31日，未来不可撤销租赁的预计最低租金收入总计18.2688亿美元[262] 资产收购与出售 - 2022年公司收购Tulloch Corporation，包括14处运营物业、170.6万平方英尺和两个地块，还收购104.4万平方英尺增值物业，购买445.8英亩土地，开始14个开发项目建设，面积266.8万平方英尺[103][104] - 2022年公司出售28.7万平方英尺运营物业，总销售收入5241万美元，确认房地产投资销售收益4099.9万美元[105] - 2022年公司收购4.82051亿美元房地产及开发和增值物业，其中1.27402亿美元购买价格分配给土地[235] - 2022年收购资产总面积275万平方英尺，成本4.82051亿美元[293] - 2021年收购资产总面积180.6万平方英尺，成本2.79225亿美元[293] - 2020年收购资产总面积50.9万平方英尺，成本7651.8万美元[293] - 2022年运营性物业收购面积170.6万平方英尺，成本3.5913亿美元[293] - 2021年运营性物业收购面积76万平方英尺，成本1.08149亿美元[293] - 2020年运营性物业收购面积34.7万平方英尺，成本4865.6万美元[293] - 2022年增值型物业收购面积104.4万平方英尺，成本1.22921亿美元[293] - 2021年增值型物业收购面积104.6万平方英尺，成本1.71076亿美元[293] - 2020年增值型物业收购面积16.2万平方英尺，成本2786.2万美元[293] - 2022年6月收购Tulloch Corporation，承担6000万美元贷款并发行186.8809万股普通股[293] 资金与债务 - 2023年1月公司无担保银行信贷额度从4.75亿美元增加到6.75亿美元[106] - 公司主要使用资金来自运营现金流和无担保银行信贷额度，未来计划主要发行无担保固定利率债务[106] - 2022年累计折旧增加1.15197亿美元，主要因折旧费用1.25199亿美元，部分被出售28.7万平方英尺运营物业抵消[135] - 2022年待售房地产资产减少569.5万美元，2022年底无待售物业[136] - 2022年其他资产增加6272.4万美元，主要是租赁成本、利率互换资产等增加[137] - 2022年无担保银行信贷额度净额减少3861.2万美元，主要因还款和新债务发行成本[137] - 2022年无担保债务净额增加4.48689亿美元，主要因新增5.25亿美元无担保债务和债务发行成本摊销[138] - 2022年有担保债务净额减少11.1万美元，主要因定期本金支付和溢价摊销[139] - 2022年应付账款和应计费用增加2722.8万美元，主要是应付物业税、开发成本等增加[140] - 2022年其他负债增加132.8万美元，主要是保证金、预付租金等增加[141] - 2022年额外实收资本增加3.64701亿美元，主要因发行股票收购Tulloch Corporation及连续普通股发行计划[141] - 2021 - 2022年新增无担保债务7亿美元，加权平均利率3.46%；偿还无担保贷款1.15亿美元，加权平均利率2.79%[151][155] - 截至2022年12月31日，总债务净额为18.61744亿美元，2021年为14.51778亿美元[173] - 2022年12月修订无担保银行信贷安排，2023年1月生效，总容量从4.75亿美元扩大到6.75亿美元，基准利率从LIBOR替换为SOFR [177] - 2022年1月公司私募1.5亿美元高级无担保票据，固定利率3.03%，期限10年[181] - 2022年2月公司偿还7500万美元无担保定期贷款，有效固定利率3.03% [181] - 2022年3月公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，期限6.5年，有效固定利率3.06% [182] - 2022年3月公司完成1亿美元高级无担保定期贷款再融资，有效固定利率1.80% [183] - 2022年6月公司收购Tulloch Corporation时承担6000万美元贷款，当月无惩罚偿还[184] - 2022年8月公司完成1.25亿美元高级无抵押定期贷款，7500万美元期限5年，5000万美元期限2年，有效固定利率分别为4.00%和4.09%[185] - 2022年7月公司私募发行两笔总计1.5亿美元高级无抵押票据，7500万美元11年期利率4.90%，7500万美元12年期利率4.95%[186] - 截至2022年12月31日公司达成1亿美元高级无抵押定期贷款协议，2023年1月完成放款，期限7年，有效固定利率5.27%[187][188] - 自2019年优先计划设立以来，公司共出售2654511股普通股，总收益4.44533亿美元，2022年发行393406股，总收益7638.6万美元，净收益7537.5万美元[191][192] - 2022年12月16日公司设立新的普通股发行计划，可出售总售价高达7.5亿美元的普通股，截至2023年2月15日未出售[193] - 2022年公司为收购物业发行1868809股普通股，总金额3.03756亿美元，发行成本7.4万美元[193] - 截至2022年12月31日公司已知合同和其他义务的其他重大现金需求为1.87521亿美元，均为一年内到期[194] - 截至2022年12月31日，可变利率无抵押银行信贷安排余额1.7亿美元，加权平均利率5.15%；固定利率无抵押债务本金16.95亿美元，加权平均利率3.26%；固定利率有抵押债务本金2041万美元，加权平均利率3.85%[196] - 若可变利率无抵押银行信贷安排加权平均利率变动10%（约52个基点），利息费用和现金流每年将增减约87.6万美元[197] - 截至2023年2月15日，公司

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度资金运营现金流（FFO）超出指引12%以上，全年FFO每股达7美元，较2021年的纪录增长14.9% [4][5] - 第四季度同店现金净营业收入（NOI）达8.7%，全年为8.9% [5] - 2022年季度平均入住率为98.4%，较2021年第四季度上升110个基点，年末出租率达98.7%，入住率达98.3% [22] - 2022年季度续租利差强劲，GAAP口径约为49%，现金口径约为34%；全年续租利差创纪录，GAAP口径和现金口径分别为39%和25% [22] - 2022年交付19个开发项目，其中18个已100%出租，加权平均回报率为7.1% [24] - 2023年第一季度FFO每股预计在1.75 - 1.83美元之间，全年预计在7.30 - 7.50美元之间 [49] - 2023年FFO每股中点较2022年增长6% [27] - 2023年指导假设包括平均入住率中点为97.2%，同店现金收入中点为6%，坏账为200万美元，新开发项目启动资金为3.3亿美元，普通股发行额为1亿美元，发行3.5亿美元无担保债务，同时偿还1.15亿美元债务 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年表现强劲，公司通过提高租金和新开发项目创造价值，全年出租率达98.7%，租金增长更广泛 [23] - 开发业务方面，2022年交付19个项目，18个已100%出租，加权平均回报率为7.1%；预计2023年开发项目启动资金为3.3亿美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场过去几年火热，目前市场有所降温，公司认为这对市场的持续积极发展是健康的，预计今年晚些时候建筑成本将下降，新供应将减少 [12] - 公司在加利福尼亚州的业务对NOI有积极贡献，如去年夏天收购的Tulloch项目，截至12月31日持有的760万平方英尺物业中，有290万平方英尺（约38%）未计入2023年同店计算 [33] - 佛罗里达州和亚利桑那州去年GAAP续租利差均超过40%，且目前没有放缓迹象 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司密切关注市场需求，鉴于资本市场波动，对新的核心投资采取谨慎态度，同时仔细评估开发地块 [6] - 公司计划在2023年进行3.3亿美元的新开发项目启动，主要为投机性开发，但也会考虑一些租户需求进行定制开发 [27][41] - 公司认为竞争对手（主要是商人开发商）的退出为其带来了更多定价权，但由于对整体经济的担忧，仍对新的资本投入持谨慎态度 [79][80] - 公司希望利用市场的不稳定性，寻找收购机会，如购买陷入困境的土地或部分租赁的建筑，以创造价值和增加FFO [98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年的业绩感到自豪，认为这是公司历史上最好的一年，尽管全年大部分时间面临经济不确定性和资本市场混乱 [23] - 管理层认为工业市场的降温是健康的，预计建筑成本下降和新供应减少将对公司有利，长期来看，公司对东集团的未来感到兴奋，因为最后一英里浅湾配送空间存在一些长期积极的趋势 [12] - 管理层表示将继续依靠公司的财务实力、团队经验和优质的投资组合来保持增长势头，但也认识到资本市场和整体环境仍然不稳定 [29] 其他重要信息 - 2022年公司仅发行了7540万美元的股权，除6月的Tulloch收购外，几乎所有发行都发生在第一季度 [8] - 2022年第四季度，公司完成了两笔高级无担保票据的私募发行，总计1.5亿美元，其中一笔7500万美元的票据期限为11年，利率为4.9%，另一笔7500万美元的票据期限为12年，利率为4.95% [9] - 2023年1月，公司完成了一笔1亿美元的无担保定期贷款，期限为7年，有效固定利率为5.27% [9] - 公司除循环信贷额度外没有任何浮动利率债务，近期到期债务较少，截至2024年7月仅有1.15亿美元到期 [10] - 公司的债务与总市值比率为22.4%，年化债务与EBITDA比率为5.1倍，利息和固定费用覆盖率为8.8倍 [11] - 2023年1月，公司成功将无担保银行信贷额度从4.75亿美元扩大到6.75亿美元，以提供更多资本灵活性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明同店假设以及对FFO的影响，以及预算中坏账准备金的情况 - 公司从底层开始构建预算，对每个空间和租赁情况进行假设，得出97.2%的入住率假设。预算中的坏账准备金是基于历史运行率，过去几年公司坏账较少，但考虑到可能的经济衰退，将其纳入预算，希望能够在年内超越该预算 [31][35][53] 问题: 开发项目启动中，定制开发和租户咨询的比例如何，以及如何考虑风险缓解 - 公司的开发项目几乎都是投机性开发，但也会有一些定制开发或预租赁项目。以得克萨斯州为例，超过三分之一的开发租赁是现有租户。公司认为如果不能满足租户的增长需求，可能会导致租户流失。团队对3.3亿美元的开发项目启动资金感到有信心，但如果经济状况良好，可能会增加开发规模，目前的挑战主要来自资本市场 [41][42][43] 问题: 如果股权价格不理想，仅依靠债务融资，在不超过公司可接受的杠杆比率的情况下，能够为多少项目提供资金 - 公司可以仅依靠债务融资来满足今年的资金需求，并保持债务与EBITDA比率在良好水平（约为5倍或更好）。近期股权价格有所反弹，如果能够保持，公司可能会更多地进行股权发行，减少债务融资。公司一直谨慎使用循环信贷额度，以保持充足的资金储备 [45][46] 问题: 2023年的入住率和坏账假设是否有实际的可感知因素导致，还是仅仅是谨慎考虑 - 公司目前尚未看到经济出现明显的裂缝，但为了谨慎起见，在预算中考虑了入住率下降和坏账增加的情况。公司希望能够在年内超越预算目标，目前的入住率和出租率与去年年末相似，市场活动仍然活跃 [35][55][78] 问题: 竞争对手的退出为何没有让公司更有信心进行新的开发投资，同时又能获得定价权 - 公司认为竞争对手的退出确实为其带来了更多定价权，但由于对整体经济的担忧，仍然对新的资本投入持谨慎态度。公司希望等待建筑成本下降，同时确保有足够的市场需求。公司对开发项目的收益率感到满意，并希望通过提高租金来进一步提高收益率 [79][80][82] 问题: 公司如何看待当前的收购机会，以及对核心投资和非稳定项目的态度 - 公司认为目前市场上存在一些收购机会，如陷入困境的土地或部分租赁的建筑。公司希望能够利用这些机会创造价值和增加FFO，但会谨慎考虑资本的使用。公司对核心投资和非稳定项目持开放态度，但会根据市场情况和资本成本来决定是否进行投资 [87][89][98] 问题: 能否量化供应减少的情况，以及对2023年下半年和2024年的供应预期 - 公司预计供应将在今年晚些时候下降，目前难以提供具体的量化数据。建筑供应链仍然存在问题，导致项目进展缓慢。商人开发商由于难以获得债务和股权融资，大多处于观望状态，预计供应将持续减少 [108][109][110] 问题: 公司的需求是否具有韧性，以及对特定新开发项目的需求相对于更大市场的情况 - 公司认为其需求具有韧性，因为其业务更多地与消费者相关，且建筑位置靠近高速公路和人口增长地区。公司会根据市场需求来决定开发项目的规模，希望能够在市场允许的情况下尽快推进开发。如果经济放缓，公司会谨慎考虑开发项目，但目前团队认为市场需求仍然存在 [116][118][152] 问题: 租户决策和续约时间是否稳定，以及公司在2023年和未来18个月的机会主要在开发土地还是运营资产 - 租户决策和续约时间有所延长，主要是由于涉及的金额增加和审批层级增多，但最终交易仍然能够达成。公司认为目前开发土地存在一些机会，如能够以有吸引力的价格收购陷入困境的土地。公司也在关注运营资产的收购机会，但目前定价尚不确定 [140][141][143] 问题: 是否有市场没有出现新建筑开工下降的情况，以及在入住率和坏账指导方面，是否对某些行业或市场更加谨慎 - 除了一些小型市场（如杰克逊或新奥尔良）外，主要市场（如休斯顿、达拉斯、亚特兰大、凤凰城、奥兰多）的商人开发商大多减少了新建筑开工。公司在入住率和坏账指导方面的假设是基于整体经济情况，没有针对特定行业或市场进行特别谨慎的考虑 [147][148][150] 问题: 土地价格目前的情况如何，与2022年峰值相比有何变化，以及公司是否看到机会 - 土地价格有所下降，一些土地卖家由于无法获得债务或股权融资，不得不降低价格出售。公司认为这是一个机会，可以以有吸引力的价格收购土地进行投机性开发，特别是在自己的租户范围内或附近的土地 [170][171][189] 问题: 在租金续约讨论中，是否遇到现有租户的抵制，以及目前零售商的库存情况如何 - 目前公司在租金续约讨论中尚未遇到租户的抵制，租户的搬出主要是由于业务增长或战略调整，而非租金过高。零售商的库存水平正在回升，但仍未达到安全库存水平，一些第三方物流企业的活动增加表明企业正在增加外包以获取库存 [173][175][197] 问题: 1月份建筑行业的就业数据好于预期，公司在阳光地带看到的住宅建设情绪和活动如何 - 公司对阳光地带的住宅建设持乐观态度，尽管抵押贷款利率上升，但由于公司所在地区是人口迁入市场，预计住宅建设将增加。公司的一些租户随着大型企业的搬迁而迁移，这也可能带动住宅建设的发展 [187]