租金相关 - 公司执行租金递延协议总计170万美元，占2020年营收约0.4%，截至2021年7月27日已收回150万美元[121] - 截至2021年7月27日，公司已收取2021年1 - 7月租金收入的99.4%，已收取租户延期协议中截至2021年6月30日到期金额的97.7%[122] - 2021年Q2新租和续租租金平均增长31.2%（占总面积5.2%）；2021年上半年平均增长28.3%（占总面积11.0%）[150] - 2021年第二季度和上半年，相同物业平均租金分别为每平方英尺6.46美元和6.43美元，2020年同期分别为每平方英尺6.08美元和6.10美元[194] 股权与债务融资 - 2021年上半年，公司通过持续普通股发行计划发行687,715股普通股，净收益1.038亿美元；还完成5000万美元高级无抵押定期贷款和1.25亿美元高级无抵押票据的私募[123] - 公司主要通过无抵押银行信贷工具为开发和收购项目提供初始资金，未来发债主要是无抵押固定利率债务，也可能进入公共债务市场融资[132] - 2021年上半年，无抵押银行信贷安排净额减少1.26631亿美元，主要因还款3.20137亿美元及新债务发行成本，部分被借款1.95137亿美元和债务发行成本摊销抵消[177] - 2021年上半年，无抵押债务净额增加1.7473亿美元，主要因3月完成5000万美元高级无抵押定期贷款、6月完成1.25亿美元高级无抵押票据私募及债务发行成本摊销，部分被新债务发行成本抵消[178] - 2021年上半年，有抵押债务净额减少4286.5万美元，源于3月偿还4084.1万美元抵押贷款、定期本金还款208.3万美元及有抵押债务溢价摊销，部分被债务发行成本摊销抵消[179] - 2021年上半年，额外实收资本增加1.04608亿美元，主要因公司持续普通股发行计划发行普通股及与股份支付相关活动，期间发行687715股普通股，净收益1.03803亿美元[183] - 2020 - 2021年新增无担保债务总额4.5亿美元，加权平均利率2.5%[199] - 2020年偿还无担保债务总额1.05亿美元，加权平均利率3.55%，部分抵消无担保债务利息支出增加[200] - 2020 - 2021年偿还担保债务总额8.6712亿美元，加权平均利率4.56%，公司未获得新的有担保债务[200] - 2021年3月，公司完成5000万美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为1.55%；偿还4080万美元抵押贷款[224][225] - 2021年6月，公司完成1.25亿美元高级无担保票据私募，固定利率为2.74%[226] - 截至2021年7月28日，公司通过连续普通股发行计划出售139.7639万股普通股，总收益1.98938亿美元[231] - 2021年上半年，公司通过连续普通股发行计划发行并出售68.7715万股普通股，净收益1.03803亿美元[232] 租赁业务 - 2021年上半年，公司签订新租约和续租约面积501万平方英尺，占总面积11.0%，平均租金较原租约提高28.3%[124] - 截至2021年6月30日，公司投资组合出租率98.3%，入住率96.8%；截至7月27日，出租率98.5%，入住率96.7%[127] - 2021年Q2同店PNOI（不含租赁终止收入）较2020年同期增长5.9%；2021年上半年增长6.1%[147] - 2021年Q2同店平均入住率为97.3%，2020年同期为96.8%；2021年上半年为97.4%，2020年同期为96.8%[148] - 截至2021年6月30日入住率为96.8%，过去四个季度末入住率在96.4% - 97.3%之间[149] - 2021年Q2和上半年租赁终止费收入分别为1.8万美元和59.4万美元，2020年同期分别为2.5万美元和46.9万美元[151] - 2021年Q2和上半年公司分别录得坏账租金净回收1.2万美元和9万美元，2020年同期分别为坏账租金净准备金72.5万美元和122万美元[152] - 2021年6月30日，公司租赁面积百分比为98.3%，2020年同期为97.5%；2021年6月30日入住率为96.8%，2020年同期为97.0%[192] 物业经营业绩 - 2021年上半年，同物业（2020年1月1日 - 2021年6月30日持有的经营性物业）的物业净营业收入（不含租赁终止收入）同比增长6.1%[125] - 2021年Q2房地产运营收入9956.2万美元，2020年同期为8950万美元；2021年上半年为1.97479亿美元，2020年同期为1.78077亿美元[141] - 2021年Q2净收入2757.8万美元，2020年同期为2348.7万美元；2021年上半年为5493.5万美元，2020年同期为4678.5万美元[143] - 2021年Q2 PNOI为7173万美元，较2020年同期增加737.9万美元，增幅11.5%；2021年上半年为1.42046亿美元，较2020年同期增加1474.7万美元，增幅11.6%[143][145][146] - 2021年Q2每股FFO为1.47美元，较2020年同期的1.33美元增加10.5%；2021年上半年为2.92美元，较2020年同期的2.65美元增加10.2%[143] - 2021年第二季度和上半年，归属于公司普通股股东的净收入分别为2755.8万美元（每股基本和摊薄收益0.69美元）和5489.7万美元（每股基本收益1.38美元、摊薄收益1.37美元），2020年同期分别为2348.4万美元（每股基本和摊薄收益0.60美元）和4678.1万美元（每股基本和摊薄收益1.20美元）[187] - 2021年第二季度和上半年，物业净营业收入（PNOI）分别增加737.9万美元（每股摊薄收益增加0.18美元）和1474.7万美元（每股摊薄收益增加0.37美元），增幅分别为11.5%和11.6%[187][188] 物业收购与开发 - 2021年上半年，公司收购四处增值物业，面积49.9万平方英尺，花费3660万美元；收购15.1英亩开发用地，花费28.9万美元；还收购一处7.9万平方英尺的经营性物业，花费920万美元[129][130] - 2021年上半年，公司开始建设七个开发项目，面积131.8万平方英尺；将11个开发项目和增值收购项目（154.5万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本1.641亿美元[129] - 截至2021年6月30日，公司开发和增值项目有16个（301.3万平方英尺），预计总投资3.29亿美元，其中1.34亿美元有待投入[129] - 2021年，公司收购了Southpark Distribution Center 2，位于凤凰城，面积7.9万平方英尺，成本917.7万美元[163] - 2021年上半年，房地产物业增加1.77亿美元，主要因11个项目从开发和增值物业转入、物业资本改善及一项经营性物业收购[161] - 2021年上半年，公司对现有和收购物业进行资本改善支出1809.5万美元，对转入房地产物业后的开发和增值物业支出424.4万美元[162] - 截至2021年6月30日，公司对开发和增值物业的投资为3.20亿美元，较2020年12月31日的3.60亿美元有所减少[164] - 2021年上半年，公司将11个开发和增值项目转入房地产物业，总投资1.64亿美元[164] - 2021年上半年，公司开发的总资本投入为1.11亿美元[164] - 2021年，公司收购了4处增值物业，总面积49.9万平方英尺，总成本3659.7万美元[166] - 2021年上半年，公司在亚特兰大收购了15.1英亩开发用地，成本28.9万美元[167] - 2021年，公司多个项目处于租赁、建设和规划开发阶段，涉及不同地点和面积[172] 财务状况 - 截至2021年6月30日，公司总资产为28.56亿美元，较2020年12月31日增加1.35亿美元；总负债增至14.82亿美元，增加3201万美元；总股本增至13.73亿美元，增加1.03亿美元[160] - 2021年上半年，房地产、开发和增值物业累计折旧增加4910万美元，主要因折旧费用[176] - 2021年上半年，超过收益的分配增加875.6万美元，因普通股股息6365.3万美元超过归属于公司普通股股东的净收入5489.7万美元[184] - 2021年Q2和H1可变利率利息支出较2020年同期分别减少14.5万美元和72.6万美元，主要因加权平均可变利率和无担保银行信贷安排平均借款减少[196] - 2021年Q2和H1固定利率利息支出较2020年同期分别减少48.6万美元和41万美元，源于无担保债务和有担保债务活动变化[196] - 2021年Q2和H1无担保固定利率债务利息支出较2020年同期分别增加63万美元和141.7万美元，源于无担保债务活动[197] - 2021年Q2和H1有担保债务利息支出较2020年同期分别减少106.2万美元和177.8万美元，因定期本金还款和还清债务[200] - 2021年Q2和H1资本化利息较2020年同期分别减少46.6万美元和79万美元，因开发支出和借款利率变化[201] - 2021年Q2和H1折旧和摊销费用较2020年同期分别增加277.9万美元和520万美元，因收购和转移物业，部分被出售物业抵消[202] - 2021年上半年房地产改良支出为1809.5万美元，高于2020年同期的1420万美元[205] - 2021年上半年资本化租赁总成本为1.8254亿美元，2020年同期为8480万美元[207] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为1.37675亿美元，公司发放普通股股息6340.3万美元[215] - 截至2021年6月30日，公司总债务净额为13.16129亿美元，2020年12月31日为13.10895亿美元[216] - 2021年6月29日，公司修订并重述无担保银行信贷安排，额度扩大至4.25亿美元和5000万美元[217] 风险与应对 - 经济状况影响公司财务，疫情或经济衰退可能导致租户欠租、空置率上升和租金下降，影响现金流[237] - 公司受利率变化影响，目标是降低利率变化对收益和现金流的影响并降低借款成本[239] 利率相关 - 截至2021年6月30日，可变利率无担保银行信贷安排加权平均利率为0.88%，固定利率无担保债务为3.08%，固定利率有担保债务未提及加权平均利率[239] - 截至2021年6月30日，固定利率无担保债务本金总额为1285000千美元，固定利率有担保债务本金总额为36162千美元[239] - 可变利率无担保银行信贷安排于2025年7月到期，截至2021年6月30日，4.25亿美元和5000万美元的无担保银行信贷安排均无提款[239] - 基于2021年6月30日止六个月的加权平均余额，可变利率无担保银行信贷安排加权平均利率变动10%（约9个基点），利息费用和现金流每年将增减约96000美元[240] 其他 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司均未将任何房产归类为待售房产[209] - 公司多数租约含租金上调安排，租户需按比例承担运营费用，可降低公司运营成本上涨风险[236] - 公司预计当前现金、经营现金流等足以满足短期和长期业务活动资金需求[234]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营现金流（FFO）每股达1.45美元，高于指引范围，较2020年第一季度的1.31美元增长10.7%，且比公司自身指引中点高出0.06美元，实现连续32个季度每股FFO同比增长 [6][7][13] - 季度平均入住率为97%，较2020年第一季度提高20个基点，季度末出租率达98.3%，入住率达97.2%，均高于预期 [8] - 季度续租利差处于历史最佳水平，GAAP续租利差为25.8%，现金续租利差为16.1% [8] - 同店净营业收入（NOI）本季度增长5.9% [8] - 第一季度发行4500万美元股权，平均价格超141美元/股；完成5000万美元四年期高级无抵押定期贷款，有效固定利率1.55%；预计6月完成1.25亿美元十年期高级无抵押票据私募，固定利率2.74%；偿还4100万美元利率4.75%的抵押贷款 [14] - 债务与总市值之比为18%，债务与EBITDA之比降至5倍以下，利息和固定费用覆盖率提高近8倍 [15] - 第一季度租金收款率达99.5%，收回去年递延租金120万美元中的170万美元 [15] - 第一季度坏账净额为正7.8万美元，因部分租户还清欠款 [16] - 2021年第二季度FFO指引预计每股1.42 - 1.46美元，全年为5.74 - 5.84美元，较之前指引每股提高0.11美元，2021年FFO每股中点较2020年增长7.6% [16] - 修订2021年指引假设，平均月末入住率提高至96.6%，现金同店收入中点从4%提高到4.4%，坏账减少70万美元至110万美元，预计同比减少61% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，预计2021年开发启动金额为2.1亿美元，开发收益率约7.2%，虽面临建筑成本上升压力，但开发利差处于公司历史最高水平 [11][27] - 价值增值投资业务，收购的多为空置建筑，收益率在6% - 6%以上，团队在租赁方面表现出色，部分项目能在交付时完成租赁 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场，公司在该地区出租率为96.9%，占租金收入的12.8%，较12个月前下降100个基点，预计今年晚些时候将降至12%以下；市场空置率降至6.5%，在建面积2100万平方英尺，65%已预租，JLL跟踪到超2100万平方英尺的需求 [10][31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过开发和价值增值投资创造价值，应对市场对工业产品的强劲需求 [9] - 强调保持FFO增长，避免盲目追求资产规模扩张，注重成本资本管理，为团队配备人员，减少行政时间，鼓励团队寻找非上市物业机会 [38] - 认为工业市场竞争激烈，全球资本涌入美国工业领域，公司更倾向于开发和价值增值投资，同时会适时进行收购，但会保持耐心和纪律性 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩强劲，体现了投资组合和工业市场的韧性，团队表现出色，市场环境积极，电商和最后一英里配送趋势加速，有利于公司入住率提升 [6][8] - 尽管经济复苏仍存在不确定性，但公司对未来前景乐观，随着经济进一步稳定，预计公司物业和市场将出现更多积极趋势，传统租户对最后一英里配送空间的需求持续存在 [19] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整信息可在公司网站投资者页面的财务补充资料、收益新闻稿及向SEC提交的定期报告中查询 [4] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，受已知和未知风险、不确定性及其他因素影响，包括新冠疫情，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司无义务更新这些陈述 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁终止收入季度环比增长超三分之一，且超出指引约0.015美元，原因是什么？ - 主要是一个特定租户和一栋特定建筑导致，上季度对一个曾多次破产的租户进行直线租金冲销并终止租约，本季度该建筑另一个因疫情关闭的租户支付约50万美元终止费，随后亚马逊租赁该建筑，签署19.1万平方英尺、租期超10年的租约 [21] 问题2: 与亚马逊的对话是否增加，在现有市场或潜在扩张市场情况如何？ - 与JLL观点一致，亚马逊在最后一英里领域更加活跃，公司与亚马逊的对话增多，认为亚马逊业务繁忙且需求未放缓，同时其他公司为保持市场份额也会增加需求 [23] 问题3: 价值增值收购项目中，未稳定开发项目与需要资本改进或重新定位资产的占比及收益率差异如何？ - 收购的价值增值项目大多为空置建筑，团队在租赁方面表现出色，部分项目能在交付时完成租赁，目前收益率在6% - 6%以上，曾有项目收益率高于市场资本化率75 - 100个基点 [25][26] 问题4: 过去一年开发收益率收缩10个基点至7.2%，面对建筑成本上升，如何维持开发收益率？ - 维持开发收益率并不容易，面临钢材、木材、PVC等成本上升及土地价格上涨压力，但开发利差处于公司历史最高水平，通常比市场资本化率高150个基点，团队会努力通过合理定价和提高租金来维持收益率，且预计未来12个月供应将受限 [27][28] 问题5: 圣地亚哥两块土地的情况如何？ - 一块位于奥泰梅萨，2019年末购买，原为废品场，正在进行开发准备，预计今年开工，可进行定制开发或投机性开发；另一块位于米拉马尔，原为停车场，目前为海军基地和退伍军人医院提供停车服务，公司看好该市场，但开发前需完成改进和审批工作 [29] 问题6: 休斯顿市场租金未来几个季度的走势如何？ - 休斯顿市场整体在改善，空置率降至6.5%，在建面积65%已预租，JLL跟踪到超2100万平方英尺需求；公司在该地区出租率为96.9%，滚动租约占比从8.7%降至7%以上，预计今年租金负增长情况将在年底得到改善，市场将保持稳定并逐步提升 [31][32] 问题7: 公司对入住率的预测为何保守，是否有特定租约考虑，这是否影响指引的保守性？ - 团队在入住率预测上并非有意保守，本季度虽有已知空置情况，但能迅速重新出租，续约率虽低但大部分空置空间能在季度内解决；目前平均月末入住率中点与过去几年相近，公司希望当前指引能再次被证明保守，团队将继续努力执行，4月情况良好 [34][35] 问题8: 面对竞争激烈的工业市场，公司是否为团队提供新工具或指引，如何实现公司增长？ - 公司希望保持FFO增长，避免盲目追求资产规模扩张，会定期与团队讨论成本资本，为团队配备人员，减少行政时间；鼓励团队寻找非上市物业机会，认为开发和价值增值投资是更好的选择，同时会适时进行收购，但会保持耐心和纪律性 [38][39] 问题9: 将圣地亚哥建筑租给亚马逊后，长期持有还是出售以支持收购和开发活动，决策依据是什么？ - 刚签署租约，尚未确定具体计划，该建筑可为公司带来约0.5美元/股的净资产价值提升；公司喜欢该资产和位置，认为10年租约到期后圣地亚哥土地稀缺，该市场有价值，但也会考虑处置较弱资产，具体决策将进一步讨论 [41] 问题10: 全年无法收回租金准备金指引修订，是因第一季度意外收回此前冲销租金，还是对租户整体健康状况看法改变？ - 两者皆有，第一季度坏账净额为正7.8万美元，因部分租户还清欠款且无新收款担忧，所以下调第二季度准备金至110万美元；目前收款情况良好，虽有信心但因租户众多，不敢进一步下调准备金，预计较上一年下降超60%，体现公司多租户基础的稳定性 [43][44] 问题11: 从新冠疫情管控角度，完全开放市场和仍有限制市场的租户需求和基本面是否有差异？ - 去年大部分市场关闭，东南部市场如佐治亚、佛罗里达、卡罗来纳和得克萨斯州率先开放，目前市场活动更广泛；加州湾区和迈阿密市场此前受疫情影响租赁放缓，现在有所改善；整体市场更开放，公司发出更多租赁提案，但交易完成仍需时间，租金较几年前上涨，租户对空间要求提高 [46][47] 问题12: 是否从租户处听说就业短缺及其对业务的影响？ - 全国都存在就业短缺问题，服务行业更明显，公司租户也受一定影响，尤其是大型空间和人员密集型业务；这可能促使公司向自动化发展，目前租户开始扩张，但仍担忧劳动力短缺问题 [49][50] 问题13: 土地在建筑成本中的占比如何？ - 土地占建筑总成本的25% - 30%，且可能略有增长，但建筑成本中钢材等组件成本也在上升，这是今年面临的挑战 [51] 问题14: 过去几个季度潜在租户范围扩大，包括更多全国性企业，这些企业是否比本地企业更活跃，前十大租户名单是否会继续演变？ - 前十大租户名单会继续演变，全国性企业在供应链和物流方面的需求增加，可能会导致租户集中度略有上升，但公司会管理租户规模，控制集中度；判断租户是否合适不仅看租金占比，还需考虑租约条款、租户地点数量等因素 [54][55][56] 问题15: 新开发项目的限制因素是土地获取还是风险管理，避免未出租开发项目过多？ - 开发项目由市场需求驱动，如果团队能找到合适土地，且上一阶段建筑租赁情况符合或超出预期，就会进行下一阶段开发；市场需求决定供应速度，如2019年开发启动量超出预期，今年虽面临钢材等组件供应问题可能导致延迟，但仍会根据市场需求进行开发 [57][58] 问题16: 在收购决策中，如何平衡在优质地段获取资产与避免未来风险，以及全国性租户对定价的影响？ - 公司资金充裕，可同时进行开发和收购，但会避免单一市场过度扩张；收购决策一半基于分析，一半考虑资产长期价值；会设定出价上限，保持自律，避免盲目跟风市场高价；与同行相比，公司更注重开发和价值增值投资，因其回报率更高；预计今年收购金额超1000万美元，但因市场竞争激烈，具体金额难以预测 [61][62][64] 问题17: 未中标收购项目时，与中标者出价差距通常多大？ - 差距不定，有时未进入第二轮投标就发现与市场预期差距大，有时接近中标，需再提高10 - 40万美元即可获得项目；近期收购项目即使中标后仍有人出更高价，但卖家遵守约定；收购市场竞争激烈，公司会更倾向于创造价值而非单纯收购资产 [65][66][67] 问题18: 历史上部分浅湾项目有办公组件，该比例是否变化以支持收益率？ - 办公组件比例保持在10% - 15%，与大型仓库相比占比更高；近年来在亚利桑那和拉斯维加斯等地，对空调仓库的需求增加；增加了停车位和拖车存储设施，但对收益率影响不大 [69] 问题19: 考虑到大型全国性租户可能偏好单租户建筑，未来是否会考虑建造更多大型单租户建筑？ - 可能不会，公司目前最大建筑为19万平方英尺，部分全国性租户如家得宝也会租赁4万平方英尺的多租户建筑；公司喜欢目前的市场定位和7%的收益率，相比大型仓库5% - 6%的收益率更有优势，会继续建造类似规模建筑，注重提供合适的位置、门和拖车存储设施 [71] 问题20: 是否收到租户在其他市场的需求，是否能产生更多业务线索？ - 公司与租户建立了良好关系，会主动与租户沟通；部分租户因习惯公司租赁流程，希望将夏洛特的租赁模式复制到其他市场；曾有租户希望公司购买其建筑并回租，但因公司不喜欢该建筑未达成交易；公司能利用这些关系为租户提供服务，如为古德曼公司在沃思堡提供场地 [72] 问题21: 公司租户整体信用状况如何变化？ - 公司有1600 - 1700个客户，在签署新租约时会分析租户信用，根据交易类型不同采用不同分析方法；公司租户信用状况良好，在经济衰退时与大型租户表现相当，小租户不一定信用差，关键在于租户业务；公司作为多租户市场的优质房东，能吸引支付更高租金的租户，体现了较好的信用状况 [74][75]

财务业绩 - 2021年第一季度公司收入为9793.1万美元，2020年同期为8862.8万美元，同比增长10.5%[14] - 2021年第一季度净利润为2735.7万美元，2020年同期为2329.8万美元，同比增长17.4%[14] - 2021年第一季度每股基本收益为0.69美元，2020年同期为0.60美元，同比增长15%[14] - 2021年第一季度净营业收入为2735.7万美元，2020年同期为2329.8万美元；运营资金为5768.6万美元，2020年同期为5118.2万美元；稀释后每股运营资金为1.45美元，较2020年同期的1.31美元增长10.7%[156] - 2021年第一季度物业净营业收入（PNOI）为7031.6万美元，较2020年同期增加736.8万美元，增幅11.7%[156][157] - 2021年第一季度同店PNOI（剔除租赁终止收入）为6404.7万美元，较2020年同期增长6.3%[156][159] - 2021年第一季度公司净收益为2733.9万美元（每股基本和摊薄收益0.69美元），2020年同期为2329.7万美元（每股基本和摊薄收益0.60美元）[195] - 2021年第一季度，公司PNOI增加736.8万美元（每股摊薄收益增加0.19美元），增幅11.7% [195] 现金流情况 - 2021年第一季度经营活动产生的净现金为7882.2万美元，2020年同期为5143.9万美元，同比增长53.2%[19] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为6391.9万美元，2020年同期为9862.4万美元，同比减少35.2%[19] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为1485.6万美元，2020年同期为提供4763.2万美元[19] 股权与控制权 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司在两个合资企业安排中拥有控股权，在米拉马尔土地拥有95%控股权，在奥泰梅萨土地拥有99%控股权[23] 收入构成 - 公司主要收入为商业配送空间的租金收入，2021年第一季度租赁收入为9791.7万美元，2020年同期为8857.7万美元，同比增长10.5%[26] 业务板块 - 公司有一个可报告的业务板块——工业地产，主要位于美国主要阳光地带[27] 减值费用 - 2021年和2020年第一季度，公司未确认任何应记录的减值费用[31] 房地产物业 - 截至2021年3月31日，房地产物业总值35.77亿美元，扣除累计折旧后为25.97亿美元，较2020年12月31日的25.64亿美元有所增长[33] - 2021年第一季度房地产物业增加7092.1万美元，主要因五个项目从开发和增值物业转入及物业资本改善，部分被土地成本转出抵消[172] - 截至2021年3月31日，公司对开发和增值物业的总投资为3.46245亿美元，低于2020年12月31日的3.59588亿美元；2021年前三个月开发总投资为4753.9万美元[175] - 2021年第一季度公司收购两个增值物业，总成本1701.7万美元，其中1674.6万美元分配至开发和增值物业[177] - 开发和增值物业活动中，租赁中物业总面积178万平方英尺，本季度成本1543万美元，累计成本1.56326亿美元，预计总成本1.748亿美元；在建物业总面积92.3万平方英尺，本季度成本1843.7万美元，累计成本4174.5万美元，预计总成本8550万美元；潜在开发物业总面积659.9万平方英尺，本季度成本449.5万美元，累计成本1.48174亿美元[179] - 2021年转移至房地产物业的物业总面积61.9万平方英尺，累计成本7754.7万美元[179] - 截至2021年3月31日的三个月内，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加2438.1万美元，主要因折旧费用[183] 地面租赁 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司地面租赁使用权资产未摊销余额分别为1085.6万美元和1107.3万美元[34] - 2021年第一季度和2020年第一季度地面租赁总支出分别为27.2万美元和26.1万美元[35] - 截至2021年3月31日，地面租赁加权平均剩余租赁期限为42年[35] - 2021 - 2025年及以后，未来最低地面租赁付款总额约为4258.7万美元，扣除估算利息后，地面租赁负债为1100万美元[38] 无形资产摊销 - 2021年第一季度和2020年第一季度，在位租赁无形资产摊销费用分别为143.1万美元和133.4万美元[44] - 2021年第一季度和2020年第一季度，高于和低于市场租赁的摊销分别使租金收入增加22.9万美元和37.4万美元[44] 物业收购 - 2021年第一季度，公司收购增值物业总成本为1701.7万美元，其中1674.6万美元分配至开发和增值物业[45] - 2020年，公司收购物业总成本为7651.8万美元，其中4624万美元分配至房地产物业，2732万美元分配至开发和增值物业[46] 其他资产与负债 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，其他资产总额分别为1522.53万美元和1495.79万美元[52] - 截至2021年3月31日，公司总债务为12.86063亿美元，较2020年12月31日的13.10895亿美元有所下降[53] - 公司有3.5亿美元的无担保银行信贷安排，截至2021年3月31日，有8500万美元的可变利率借款，加权平均利率为1.108%[54][55] - 公司还有4500万美元的无担保银行信贷安排，截至2021年3月31日，余额731.8万美元的利率为1.111%[56] - 2021年3月，公司完成5000万美元的高级无担保定期贷款，有效固定利率为1.55%[57] - 2021年3月，公司偿还4080万美元的抵押贷款[58] - 2021年3月，公司与贷款人达成1.25亿美元高级无担保票据的私募协议，固定利率2.74%，期限10年[59] - 截至2021年3月31日，应付账款和应计费用总计8823.2万美元，较2020年12月31日的6957.3万美元有所增加[62] - 截至2021年3月31日，其他负债总计6582.8万美元，较2020年12月31日的6981.7万美元有所减少[63] - 截至2021年3月31日的三个月内，无担保银行信贷额度减少3255.6万美元，主要因还款1.2948亿美元和新债务发行成本，部分被借款9679.8万美元和债务发行成本摊销抵消[185] - 截至2021年3月31日的三个月内，无担保债务增加4993.4万美元，主要因3月完成5000万美元高级无担保定期贷款和债务发行成本摊销，部分被新债务发行成本抵消[186] - 截至2021年3月31日的三个月内，有担保债务减少4221万美元，因3月偿还本金余额4084.1万美元的抵押贷款、定期本金还款142.2万美元和有担保债务溢价摊销，被债务发行成本摊销抵消部分[187] - 截至2021年3月31日，公司应付账款和应计费用总计8823.2万美元，较2020年12月31日的6957.3万美元增加[189] - 截至2021年3月31日的三个月内，其他负债减少398.9万美元，3月31日总计6582.8万美元，较2020年12月31日的6981.7万美元减少[190] 利率互换 - 截至2021年3月31日，公司有六项利率互换未到期，预计未来十二个月将有399.3万美元从其他综合收益（损失）重新分类为利息费用[70][71] - 公司预计LIBOR至少在2023年6月30日前保持现有形式，正监测相关活动并评估风险[74][75] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换名义金额分别为7.5万、6.5万、4万、10万、10万、5万美元和7.5万、6.5万、4万、10万、10万美元[77] - 2021年3月31日，利率互换资产公允价值为117.8万美元，负债公允价值为371.6万美元；2020年12月31日，负债公允价值为1075.2万美元[77] - 2021年第一季度，衍生工具在其他综合收益（损失）中确认的收入（损失）为716.3万美元，2020年为 - 1570.3万美元；从累计其他综合收益（损失）重分类至利息费用的（收入）损失为105.1万美元，2020年为 - 8.7万美元[77] - 若公司违约，需按2021年3月31日终止价值371.6万美元结算衍生品协议义务[80] 每股收益计算 - 2021年第一季度基本每股收益计算中，归属于普通股股东的净收入为2733.9万美元，加权平均流通股数为3967.3万股；2020年分别为2329.7万美元和3888.2万股[83] - 2021年第一季度稀释每股收益计算中，归属于普通股股东的净收入为2733.9万美元，加权平均流通股数加未归属受限股总数为3976.5万股；2020年分别为2329.7万美元和3896.1万股[83] 股票薪酬 - 2021年第一季度员工股票薪酬成本为214.4万美元，其中55万美元资本化；2020年分别为177.9万美元和55.5万美元[85] - 2021年和2020年第一季度董事股票薪酬费用分别为3000美元和2000美元[85] - 2018 - 2020年长期股权薪酬奖励部分股份已按比例归属，2019 - 2022年相关奖励部分股份将在未来按比例归属[88][89][91][92][94][95][99][100] - 2021年第一季度批准基于2021年业绩指标的股权薪酬奖励，包含两个组成部分[101] - 2021年度奖励第一部分基于公司2021年业绩指标，可获股份0 - 19,052股，授予日公允价值138.93美元，34%在确定股份日归属，2023和2024年1月1日各归属33%[102] - 2021年度奖励第二部分基于高管个人目标，可发行股份0 - 4,756股，34%在确定和授予股份日归属，2023和2024年1月1日各归属33%[103] - 2021年长期奖励基于股东总回报部分，2024年一季度确定可获股份0 - 36,400股，75%在确定日归属，2025年1月1日归属25%[105] - 2021年长期奖励基于持续服务部分，2021年2月25日授予7,801股，授予日公允价值138.93美元，2022年一季度归属25%，之后三年每年1月1日各归属25%[107] - 截至2021年3月31日三个月，归属股份中公司代扣30,252股用于纳税，归属股份总公允价值1032.2万美元[109] 公允价值 - 2021年3月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为6.8万美元，利率互换资产为117.8万美元[113] - 2021年3月31日，无担保银行信贷安排账面价值9231.8万美元，公允价值9243.8万美元；无担保债务账面价值11.6亿美元，公允价值12.07611亿美元；有担保债务账面价值3682.8万美元，公允价值3763.6万美元[113] 租金减免与回收 - 公司与部分客户就租金减免请求沟通，执行租金递延协议总计170万美元，适用于2020年12月31日前[118] - 公司执行的租金递延协议总计170万美元，占2020年营收约0.4%，截至2021年3月31日，除2.4万美元外已全部收回[133] - 截至2021年4月28日，公司已收取2020年租金收入的99.7%和2021年第一季度租金收入的99.5%，以及延期协议下截至2021年3月31日到期金额的97.8%[134] 业务运营 - 2021年第一季度，公司发行31.7538万股普通股，净收益4450万美元，还完成5000万美元高级无抵押定期贷款，商定1.25亿美元高级无抵押票据私募条款[136] - 2021年第一季度，公司签订新租约和续租约面积263.1万平方英尺，占总面积5.9%，平均租金较原租约提高25.8%[137] - 2021年第一季度，同物业（2020年1月1日至2021年3月31日持有的运营物业）的物业净营业收入（PNOI）（不包括租赁终止收入）同比增长6.3%[138] - 截至2021年3月31日，公司投资组合出租率98.3%，入住率97.2%；截至4月28日，出租率98.1%，入住率97.2%[139] - 2021年第一季度，公司收购两处增值物业，总成本1701.7万美元，启动两个开发项目，面积34.6万平方英尺[142] - 2021年第一季度，公司将五个开发项目和增值收购项目（61.9万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本7750万美元[142] - 截至2021年3月31日，

租金减免与收取情况 - 截至2021年2月16日，约28%的客户提出租金减免请求，约18%的请求获某种形式减免，占公司客户面积的5%，已执行的租金延期协议总计170万美元，占2020年营收的0.4%[52] - 2020年各季度及月度租金收取情况显示，2021年2月1 - 16日租金收取率为95.1%，未收取且无延期协议的租金占比4.9%[54] 信贷额度与债务情况 - 截至2020年12月31日，公司3.95亿美元无担保循环信贷额度的未偿余额为1.25亿美元，可用额度2.7亿美元[54] - 2020年无担保银行信贷额度增加1280万美元，无担保债务增加1.69593亿美元，有担保债务减少5410万美元[82] - 2019 - 2020年新增无担保债务总计5.65亿美元，加权平均利率3.02%；偿还无担保债务总计1.8亿美元，加权平均利率3.26%[91] - 2019 - 2020年偿还担保债务总计9.1643亿美元，加权平均利率5.94%，期间未获得新的担保债务[92] - 截至2020年12月31日，公司总债务为13.10895亿美元，2019年为11.82602亿美元[103] - 公司有3.5亿美元和4500万美元的无担保银行信贷安排，利率通常按月或按日重置，截至2020年12月31日分别为LIBOR加100个基点，年利率分别为1.152%和1.144%[104][105] - 2020年3月，公司完成1亿美元的高级无担保定期贷款，年利率为LIBOR加适用利差，通过利率互换协议实现2.39%的有效固定利率；7月，公司私募1.75亿美元的高级无担保票据，加权平均固定利率为2.65%[105] - 2020年8月，公司偿还3000万美元的高级无担保票据本金；10月，偿还4590万美元的抵押贷款；12月，偿还7500万美元的无担保定期贷款[105] - 截至2020年12月31日，公司固定的、不可撤销的债务义务总计16.76546亿美元，其中1年内到期2.42212亿美元，1 - 3年到期4.15218亿美元，3 - 5年到期2.7013亿美元，5年以上到期7.48986亿美元[109] - 2020年12月31日，公司1.25亿美元可变利率债务的加权平均利率为1.152%，将于2022年7月到期；3.5亿美元无担保信贷安排利率为伦敦银行同业拆借利率加100个基点（加权平均利率1.152%），年费20个基点；4500万美元无担保信贷安排利率为伦敦银行同业拆借利率加100个基点（1.144%），年费20个基点[109] - 截至2020年12月31日，可变利率无担保银行信贷安排余额为1.25亿美元，将于2022年7月到期，加权平均利率为1.15%；固定利率无担保债务总计11.1亿美元，加权平均利率为3.19%；固定利率有担保债务总计7909.6万美元，加权平均利率为4.43%[113] - 若可变利率无担保银行信贷安排的加权平均利率变动10%（约12个基点），利息费用和现金流每年将增减约14.4万美元[113] 股权与融资情况 - 2020年公司发行709,924股普通股，净收益9270万美元，完成1.75亿美元高级无担保票据和1亿美元高级无担保定期贷款的私募[54] - 2019年12月20日，公司设立最高7.5亿美元的连续普通股发行计划；截至2021年2月17日，已出售709924股普通股，总收益9393.8万美元，剩余可发行额度6.56062亿美元[107] - 2020年额外实收资本增加9599.8万美元，主要因发行普通股和股份支付；超过收益的分配增加1336.5万美元；累计其他综合收益减少1355.9万美元[85] 租赁业务情况 - 2020年公司执行了811.8万平方英尺的租赁协议，占2020年12月31日总平方英尺的18.5%，新租和续租平均租金较原租金上涨21.7%[54] - 2020年12月31日，公司投资组合出租率为98.0%，2019年为97.6%；2021年2月16日，出租率为97.9%，入住率为96.7%[56] - 2020年和2019年同物业平均入住率均为97.0%，2020年12月31日入住率为97.3%[65] - 2020年新租和续租租金（占总面积18.5%）平均增长21.7%[65] - 2020年末公司租赁面积占比98.0%，2019年末为97.6%；2020年末入住率97.3%，2019年末为97.1%；2020年同物业平均入住率97.0%，与2019年持平；2020年同物业平均租金为每平方英尺6.09美元，2019年为5.95美元[87] 物业收购与出售情况 - 2020年公司收购50.9万平方英尺运营和增值物业及232.6英亩土地，总价1.222亿美元；开始5个开发项目，面积85.1万平方英尺；将236万平方英尺的18个开发和增值物业转为房地产物业，成本2.494亿美元[56] - 2020年公司出售12.6万平方英尺运营物业，总销售收益2100万美元，确认房地产投资销售收益1310万美元[56] - 2020年，公司房地产物业增加3.1493亿美元，主要因18处物业转移、运营物业收购和资本改善，部分被运营物业销售抵消[72] - 2020年，公司收购运营物业总面积34.7万平方英尺，总成本4865.6万美元，其中4624万美元分配至房地产物业[72] - 2020年，公司出售两处运营物业，总面积12.6万平方英尺，售价2100万美元，确认收益1310万美元[72] - 2020年，公司收购一处增值物业，总成本2786.2万美元，其中2732万美元分配至开发和增值物业[72][74] - 2020年，公司购买232.6英亩开发土地，花费4568.7万美元，部分被18个开发项目转移抵消，转移时总投资2.49379亿美元[74] - 2020年转入房地产投资组合的开发和增值物业总建筑面积236万平方英尺，累计成本2.49379亿美元[78] - 2020年公司出售两处运营物业，总面积12.6万平方英尺，售价2100万美元，确认收益1310万美元；2019年出售多处运营物业及一小片土地，总面积61.7万平方英尺，售价6850万美元，确认收益4118.3万美元[96] 财务指标情况 - 2020年公司物业净营业收入为2.60108亿美元，2019年为2.38316亿美元，2018年为2.13179亿美元[59] - 2020年净收入为1.08391亿美元，2019年为1.2334亿美元，2018年为0.88636亿美元[62] - 2020年可分配给普通股股东的资金运营（FFO）为2.11572亿美元，2019年为1.86861亿美元，2018年为1.6537亿美元[65] - 2020年FFO每股5.38美元，2019年为4.98美元，同比增长8.0%[65] - 截至2020年12月31日，物业净营业收入（PNOI）较2019年增加2179.2万美元，增幅9.1%[65] - 2020年同物业PNOI（不含租赁终止收入）较2019年增长2.1%[65] - 2020年租赁终止费收入为70.9万美元，2019年为133.6万美元[65] - 2020年公司记录的租金坏账准备金为276.3万美元，2019年为44.8万美元[67] - 截至2020年12月31日，公司总资产为27.20803亿美元，较2019年12月31日增加1.74725亿美元；总负债增至14.50285亿美元，增加1.06536亿美元；总股本增至12.70518亿美元，增加6818.9万美元[72] - 2020年其他资产增加495.7万美元，年末总计1.49579亿美元[81] - 2020年应付账款和应计费用减少2245.1万美元，其他负债增加69.4万美元[84] - 2020年归属于公司普通股股东的净利润为1.08363亿美元，2019年为1.21662亿美元[87] - 2020年PNOI较2019年增加2179.2万美元，租赁终止费收入为70.9万美元，2019年为133.6万美元；2020年记录的租金坏账准备为276.3万美元，2019年为44.8万美元[87] - 2020年公司确认房地产投资销售收益1314.5万美元，2019年为4106.8万美元；折旧和摊销费用较2019年增加1163.5万美元[87] - 2020年利息费用较2019年减少53.6万美元，其中可变利率利息费用减少413.1万美元，固定利率利息费用增加479.3万美元[89][91] - 2020年公司无担保银行信贷安排的平均借款为8709.5万美元，较2019年的1.72175亿美元减少8508万美元；加权平均可变利率为1.86%，低于2019年的3.34%[89] - 2020年资本化利息较2019年增加119.8万美元，原因是开发支出和借款利率的变化[94] - 2020年折旧和摊销费用较2019年增加1163.5万美元，主要因2019 - 2020年收购的经营性物业及从开发和增值物业转入的物业[94] - 2020年房地产投资销售收益较2019年减少2792.3万美元[94] - 2020年房地产改良总计3025.5万美元，低于2019年的3865.6万美元[94] - 2020年合并现金流量表中的房地产改良为3313.1万美元，2019年为3777.5万美元[94] - 2020年资本化租赁成本为1819.9万美元，低于2019年的1903.4万美元；租赁成本摊销为1444.9万美元，高于2019年的1316.7万美元[94] - 2020年经营活动提供的净现金为1.96285亿美元，当年分配普通股股息1.19765亿美元[102] 会计准则应用情况 - 2020年，公司采用了多项会计准则更新，包括ASU 2016 - 13、ASU 2018 - 19、ASU 2018 - 13，采用这些准则对财务状况、经营成果或披露无重大影响[100][101] - 2020年3月，公司选择应用与未来LIBOR指数现金流相关的套期会计权宜措施，公司将继续评估相关准则的影响[101] 风险与应对情况 - 公司预计LIBOR在2021年底前基本以当前形式可用，但存在提前不可用的可能，公司认为向替代参考利率的过渡不会对合并财务报表产生重大影响[107] - 公司预计现有现金余额、经营现金流、无担保银行信贷安排借款、新债务所得款项和/或股权工具发行所得款项足以满足公司短期和长期的各项业务需求，包括考虑新冠疫情影响后[109] - 公司多数租约包含租金定期上调条款，且要求租户按比例承担运营费用，可降低公司因通胀等因素导致运营费用增加的风险[110] - 通胀导致的公司一般及行政费用或利率水平上升，无法转嫁给租户，可能对公司经营业绩产生不利影响[111] - 经济状况或新冠疫情可能导致部分租户无法支付租金，增加租金坏账准备金，影响公司续租、出租能力，导致空置率上升或租金下降，进而对公司现金流产生不利影响[111] - 公司主要因无担保银行信贷安排和长期债务到期面临利率变动风险，目标是限制利率变动对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[112] - 公司没有对其财务状况、财务状况变化、收入或费用、经营成果、流动性、资本支出或资本资源产生重大当前或未来影响的重大资产负债表外安排[109] 房地产投资成本与折旧情况 - 公司根据相对公允价值确定房地产收购价格在有形和无形资产各组成部分之间的分配[69] - 2020年，公司对现有和收购物业进行资本改善，花费3025.5万美元，开发和增值项目花费574.3万美元[72] - 截至2020年12月31日，公司对开发和增值物业的投资为3.59588亿美元，低于2019年的4.19999亿美元[72] - 2020年，公司开发和增值物业总投资1.95446亿美元，包括各项成本及后续项目费用[72] - 2020年，公司资本化内部开发成本668.9万美元，低于2019年的691.8万美元[72] - 2020年房地产、开发和增值物业累计折旧增加8418.9万美元，主要因折旧费用9629万美元，部分被出售12.6万平方英尺经营性物业抵消[79]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营（FFO）每股收益为1.38美元，高于指引范围，较2019年第四季度的1.27美元增长8.7% [16] - 全年FFO增长8%，达到创纪录的每股5.38美元，比原疫情前预测每股提高0.08美元 [7] - 2021年第一季度FFO指引预计在每股1.37 - 1.41美元，全年在5.63 - 5.73美元，2021年FFO每股中点较2020年增长5.6% [21] - 第四季度末债务与总市值比为19%，债务与EBITDA比率为5.2倍，利息和固定费用覆盖率超过7.2倍 [18] - 第四季度租金收入收款率为99.6%，已收回年初递延租金170万美元中的一半 [18] - 第四季度坏账为110万美元，包括一笔67.7万美元的直线租金费用 [19] - 预计2021年坏账为180万美元，较2020年减少35% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度平均入住率为96.9%，季度末出租率达98%，入住率达97.3%，高于预期 [8] - 全年租户保留率为80% [8] - 第四季度GAAP续租利差为15.4%，现金续租利差为7.9%；2020年GAAP续租利差创年度纪录，达21.7%，现金续租利差为12.3%，实现连续6年GAAP租金两位数增长 [9] - 同店净营业收入（NOI）第四季度增长2.2%，全年增长3.2% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 最大市场休斯顿出租率为97.2%，10个月平均租金收款率超99%；租金占比为13.1%，较2019年第四季度下降80个基点，预计今年将降至12%左右 [11] - 亚特兰大市场空置率为6.2%，公司建造的小型浅湾建筑空置率为4.8% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过开发和增值投资创造价值，以应对市场和投资者对工业产品的需求 [10] - 2021年开发启动预算预计为2.05亿美元，开发启动受市场需求拉动，去年曾暂停几个季度，第四季度恢复 [13] - 第四季度收购多个新地块，还有更多项目在筹备中，且无开发启动、增值投资或土地购买项目在休斯顿 [14] - 计划出售圣巴巴拉最后4栋建筑和另一处休斯顿资产，完成市场退出 [15] - 行业竞争激烈，大量资本涌入工业领域，导致一些市场资本化率压缩，公司获取机会难度增加 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年第四季度和全年业绩强劲，展现了投资组合和工业市场的韧性 [6] - 尽管经济重新开放和复苏存在不确定性，但公司凭借多元化租金结构、团队经验和优质投资组合，对2021年前景乐观 [12][23] - 随着经济稳定，公司预计未来将加速多个积极趋势，传统租户对最后一英里配送空间的需求将持续，对公司未来充满信心 [25] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整信息可在公司网站投资者页面和SEC定期报告中查询 [4] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，存在已知和未知风险，实际结果可能与陈述有重大差异 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对休斯顿市场的长期市场敞口预期及土地收购和增长策略 - 公司希望将休斯顿市场占比降至低两位数，会继续缩小其占比，今年已下降80个基点，预计还将下降80 - 100个基点，且今年可能再出售一两个休斯顿资产 [27][29] 问题2: 杠杆率略有上升且略高于同行平均水平，如何考虑资金需求、股权发行节奏和降低杠杆 - 公司有债务和股权融资渠道，较为保守且杠杆率低，会根据机会进行融资，预计年初会有一些债务融资，也可能会发行股权 [31][32] 问题3: 2021年6500万美元收购指引是占位还是有更多潜在收购项目 - 该指引部分已确定，公司会耐心寻找合适机会增加收购项目，认为发展和增值投资对股东更有利 [35][37] 问题4: 如何看待亚特兰大市场，以及租赁利差与市场需求的关系 - 公司看好亚特兰大市场，市场租金在增长，此前租赁利差出现负数是因为部分资产情况特殊，预计未来会恢复正常 [40][43] 问题5: 是否考虑纳什维尔、丹佛等市场 - 公司会考虑这些市场，但目前更倾向于在已进入市场发展，会耐心寻找机会，纳什维尔符合公司布局，但进入难度较大 [46][49] 问题6: 租金上涨是否会遇到租户阻力 - 公司认为租金有望继续上涨，过去六年GAAP租金连续两位数增长，且预计这种趋势不会改变，租户通常因规模需求等原因离开，而非租金问题 [51][53] 问题7: 2020年第四季度购买土地的使用计划 - 这些土地主要用于2021年第一、二季度的开发启动项目，公司会根据租户扩张需求逐步推进新项目 [55][57] 问题8: 小租户有哪些行业趋势，是否有特定行业面临挑战 - 公司小租户租金收款率高，受疫情影响的行业包括牙科、军事转移服务、培训、印刷等，受益行业包括住宅建设和装修 [58][60] 问题9: 2021年坏账费用下降35%对现金同店NOI的影响，以及坏账的正常化水平 - 坏账减少主要影响同店，是2021年同店预测上升的部分原因，公司根据历史趋势预算坏账，预计2021年坏账将回归更正常的比例 [63][67] 问题10: 新资本进入对多租户物业供应情况的影响 - 新进入者多在城市边缘进行大型开发，对公司影响不大，部分市场空置率变化与新供应的大型建筑有关 [68][70] 问题11: 目前土地收购的收益率情况 - 公司在进行土地收购时不考虑租金增长，目前收益率在6% - 7%，随着资本化率下降，开发风险溢价提高 [72][74] 问题12: 公司是否有非核心资产可加速处置 - 公司过去已处置部分非核心资产，今年可能出售一两个休斯顿资产和一些老旧服务中心建筑，每年都会考虑出售一定价值的资产 [78][81] 问题13: 公司是否在积极寻找更多土地，未来几个月是否还有土地收购成交 - 公司有几个土地收购项目正在进行尽职调查，希望在第一、二、三季度完成成交，会谨慎控制土地规模，确保其能为开发项目创造价值 [86][88] 问题14: 目前土地估值情况，以及2021年开发启动项目是否都基于现有土地 - 土地价格基本稳定，较去年可能有10%的波动，部分市场如达拉斯、奥斯汀土地价格因特斯拉等公司入驻而上涨；2021年开发启动项目大多已确定，且多集中在年初 [91][92] 问题15: 租户对物业的投资水平是否有变化 - 租户在物业上的投资增加，如增加HVAC、停车场、玻璃等设施，这使租户更难搬迁，增强了租户与物业的粘性 [94][96] 问题16: 年末入住率上升与短期租赁和电商逆向物流的关系 - 年末入住率上升主要与季节性因素有关，如邮局在假期租赁空间；公司未看到专门为逆向物流租赁空间的租户，但预计该领域需求将增加 [98][100] 问题17: 2021年电商租户需求是否会正常化，其他租户能否填补空缺 - 公司预计电商增长将继续，但增速不会像去年那样剧烈，传统租户如住宅建设和服务行业需求有望随着经济稳定而增加，预计租户保留率将回归到70%左右 [101][103] 问题18: 如何看待2020年同店业绩的季度变化轨迹 - 同店业绩会有波动，但总体呈上升趋势，公司未提供季度同店预测 [104][105] 问题19: 是否从近岸外包或高库存水平等大趋势中受益 - 公司在埃尔帕索和圣地亚哥南部看到近岸外包带来的低空置率市场，库存方面与租户的沟通增多，预计随着今年晚些时候情况稳定，将看到更多影响 [106][108] 问题20: 人口迁移或企业迁移对公司未来需求的影响 - 公司认为这一直是其长期战略的一部分，疫情将加速这一趋势，公司预计将受益于个人和企业的迁移 [110][112] 问题21: 公司债务融资成本能否降低，债务投资者关注什么 - 公司希望降低债务融资成本，评级提升和扩大债务规模可能有助于降低成本，但目前公司较为保守，未达到部分同行的债务规模 [115][118]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金（FFO）为1.36美元，超出指引范围，较2019年第三季度的1.28美元增长6.3%，年初至今每股FFO增长7.8% [6][12] - 季度平均入住率为96.6%，季末出租率达97.8%，超出预期，入住率为96.4% [7] - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长3%，年初至今增长3.6% [7] - 第三季度GAAP续租利差创纪录达28%，现金续租利差为16.1%，年初至今GAAP租赁利差为23.1%，现金租赁利差为13.3% [7] - 第三季度租金收款率达99%，另有0.5%达成延期协议，总计收款和延期比例为99.5% [14] - 债务与总市值比率为19%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍，利息和固定费用覆盖率超过7.4倍 [14] - 第四季度FFO盈利指引从每股5.28美元的中点上调至每股5.35美元，较2019年增长7.4%，超过年初的疫情前指引 [15] - 平均入住率从96%提高到96.5%，无法收回租金准备金从360万美元降至230万美元，第四季度潜在坏账准备金为60万美元 [16] - 季度股息提高5.3%至每股0.79美元，年化股息率为每股3.16美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，今年开发启动面积从100万平方英尺降至825万平方英尺，计划在第四季度和2021年第一季度启动一些项目 [22] - 收购业务上，有价值3000万美元的增值型物业收购交易，其中包括在兰乔库卡蒙加的16.2万平方英尺收购项目 [10][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场租金占比13.5%，出租率为96.2%，8个月平均收款率超99%，10月已收租金97.6%，目前出租率回升至96.7% [8][9][20] - 佛罗里达州迈阿密市场部分项目租赁速度较慢，拉斯维加斯市场新收购的部分建筑租赁时间延长 [29][30] - 交易市场中，成品物业定价在主要市场下降25 - 40个基点，部分市场如亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等出现低资本化率情况 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略从维持入住率、现金流和流动性，转变为响应市场强劲态势重启开发，计划在第四季度和2021年第一季度启动开发项目，并进行新土地选址和园区扩张 [8][10] - 行业竞争方面，有新进入者进入工业领域，主要集中在收购和开发方面，但目前未出现供应过剩情况，行业更具纪律性和机构化 [62][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为第三季度业绩强劲，展现了投资组合和工业市场的韧性，尽管经济复苏存在不确定性，但对2021年持乐观态度，预计电子商务和家庭装修、建筑等行业将带来积极趋势 [6][18][46] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调节信息可在公司网站投资者页面和向SEC提交的定期报告中查询 [4] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，存在已知和未知风险，公司无义务更新这些陈述 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 休斯顿入住率和租赁百分比季度环比下降150个基点是否预期，有无特定租约可讨论 - 公司认为这是预期内的，并非休斯顿特定情况，主要是有预期的租户迁出，其中一个问题租户来自航空业，自季末已收复50个基点，目前休斯顿出租率为96.7%，租金收款情况良好，预计年底出租率在95% - 97%之间 [20][21] 问题2: 开发启动面积减少，对2021年开发及市场供需的展望 - 公司因疫情暂停新开发启动，目前市场表现好于预期，10月出租率接近第三季度，是有记录以来第二高。基于市场需求和内部租户扩张需求，计划在夏洛特、凤凰城、东北部分市场、达拉斯、沃思堡、奥兰多等地启动开发。若情况不恶化，2021年开发启动将更像正常年份 [22][23][24] 问题3: 不同市场的开发成本和成本收益率情况 - 宏观层面上，夏洛特等地的建筑外壳成本下降5% - 7%，土地价格相对稳定。公司产品类型的收益率维持在7% - 7.3%，过去90天资本化率下降，开发利润上升，价值创造增加约25个基点或更多 [26][27][28] 问题4: 哪些市场受疫情影响出现经济活动或租户行为变化 - 佛罗里达州迈阿密市场经济关闭程度较高，部分项目租赁速度较慢；拉斯维加斯市场新收购的部分建筑租赁时间延长，主要是当地经济关闭所致 [29][30] 问题5: 交易市场哪些因素使公司有信心提高交易量指引，定价较疫情前有何变化 - 成品物业定价在主要市场下降25 - 40个基点，部分市场如亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等出现低资本化率情况。公司增加增值型物业收购是因为有两笔原计划去年完成的交易租赁更快，将在年底前完成 [32][33][34] 问题6: 如何考虑使用资产出售和股权发行作为资金来源 - 公司对股票价格吸引力满意，本季度发行了债务，资金来源充足。资产出售更多是为了优化资产组合，如逐步减少休斯顿资产占比，而非主要为获取资金 [37][38] 问题7: 市场租金总体趋势如何 - 加利福尼亚市场仍强劲，有助于本季度续租利差创纪录；休斯顿市场租金年初有所下降，目前有所改善；部分较小市场如亚特兰大因租约滚动可能出现异常数据。整体来看，随着建筑施工的变化，公司对重启开发管道感到兴奋 [41][42][43] 问题8: 对经济复苏及租赁需求的看法 - 公司并非经济学家，但认为电子商务不会像目前那样以80%的速度增长，但租户会逐渐适应，且家庭装修和建筑行业的活动增加将有利于公司。对2021年比2020年更乐观 [44][45][46] 问题9: 如何平衡最优资本结构以最大化收益和最小化风险，债务与EBITDA比率是否需要上升 - 这是公司经常讨论的话题，今年公司较为保守，目前未动用循环信贷额度。债务与EBITDA比率随时间呈下降趋势，虽然开发会使该比率面临挑战，但本季度已降至5%以下。公司认为目前资产负债表状况良好，重点是寻找发展机会 [49][50][51] 问题10: 同店指引中第四季度是否会较第三季度减速 - 指引中的信息是为了透明展示FFO中点的构成，目前预算显示第四季度会比前几个季度稍慢，但公司希望实际情况能更乐观。去年第三和第四季度是公司历史上租赁百分比最高的时期之一 [54][55] 问题11: 兰乔库卡蒙加交易的初始收益率和稳定后收益率情况 - 目前业主回租租金处于市场水平，为中高4%。若引入合适租户，出售时市场资本化率可能在高3%。公司预计稳定后收益率略低于5%，能获得比当前市场资本化率高75个基点以上的溢价 [57][58] 问题12: 是否看到新的收购竞争对手，开发纪律是否被侵蚀，行业发展趋势如何 - 公司看到有新进入者进入工业领域，主要在收购和开发方面，但目前未出现供应过剩情况。行业更具纪律性和机构化，预计发展良好。电子商务的增长将带来新的客户需求，公司的浅湾填充式位置将受益 [62][64][65] 问题13: 入住率表现良好的驱动因素是什么 - 一是租户流失情况比预期少，二是租户因不确定性将增长计划搁置，续租率从历史平均的70% - 75%提高到年初至今的83%。此外，公司多数市场较早开放，租赁速度恢复到疫情前水平 [67][68] 问题14: 租户名单中是否有过度暴露于休闲或活动策划等行业的租户，是否会造成近期干扰 - 公司关注这些行业的租户，前10大租户占收入略高于8%，地理和租户多样性较好。奥兰多和拉斯维加斯市场表现意外稳定，租金减免请求自4月以来大幅下降，近3个月租金收款情况改善 [69][70][71] 问题15: 目前观察名单规模如何，与3、6个月前相比有何变化 - 观察名单规模比3、6个月前小，目前与正常情况相当。公司有1600个租户，即使在正常经济环境下也会有租户在观察名单上，目前坏账情况好于预期，休斯顿市场表现出色 [72][73] 问题16: 未来12个月租户名单中是否有值得关注的情况，如何看待Mattress Firm租户 - 有租户会整合空间，但部分空间有租金上调潜力，公司会翻新建筑并重新出租。预计随着经济稳定，续租率将从80%多降至70%多。Mattress Firm租户目前租金正常，部分租约未来几年到期，公司会关注其计划 [75][76][77] 问题17: 对加州15号提案对税收基础的早期估计及影响 - 公司加州大部分租约为三净租约，若提案通过，大部分税收将转嫁给租户，但会在2 - 3年后影响公司在加州提高租金的能力。公司关注加州经济长期情况，会管理在加州的业务规模 [78][79] 问题18: 加州物业的平均年份和目前税收账单情况 - 公司在加州的物业情况多样，圣地亚哥部分资产较新，洛杉矶和旧金山有一些90年代收购的遗留资产，弗雷斯诺有一个较旧的项目。难以估计税收评估的影响，因为评估员的激进程度和交易情况不同 [80] 问题19: 7月至今延期租金增加20万美元的租户情况 - 这20万美元涉及多个租户，情况多样，无异常情况。目前延期租金总额为170万美元，已收回20万美元，截至9月30日未偿还金额为150万美元，其中约10万美元将于2021年12月前偿还 [82]

收入情况 - 2020年第三季度公司收入为92,012美元，2019年同期为83,938美元；2020年前九个月收入为270,355美元，2019年同期为244,837美元[14] - 2020年第三季度房地产运营收入为92,000美元，2019年同期为83,913美元；2020年前九个月为270,077美元，2019年同期为244,333美元[14] - 2020年第三季度和前三季度租赁收入分别为68,528,000美元和201,284,000美元，2019年同期分别为62,901,000美元和183,271,000美元[29] - 2020年第三季度和前三季度房地产运营收入分别为92,000,000美元和270,077,000美元，2019年同期分别为83,913,000美元和244,333,000美元[29] - 2020年前三季度净收入为71,196美元，2019年为72,058美元[22] - 2020年前三季度净收入为7.1196亿美元，2019年同期为7.2058亿美元；2020年第三季度净收入为2.4411亿美元，2019年同期为2.2575亿美元[182] - 2020年前三季度租赁终止费收入为66.1万美元，2019年同期为101.9万美元；2020年第三季度租赁终止费收入为19.2万美元，2019年同期为3.4万美元[192] 利润与每股收益 - 2020年第三季度公司净利润为24,411美元，2019年同期为22,575美元；2020年前九个月净利润为71,196美元，2019年同期为72,058美元[14] - 2020年第三季度归属于普通股股东的基本每股收益为0.62美元，2019年同期为0.60美元；2020年前九个月为1.82美元，2019年同期为1.94美元[14] - 2020年9月30日，基本每股收益计算中，分子净利润归属于普通股股东分别为2440.1万和7118.2万美元，分母加权平均流通股数分别为3933.8万和3907.7万股；稀释每股收益计算中，分母总股数分别为3945万和3916.8万股（单位：千）[92] 股东权益与股息 - 截至2020年9月30日九个月，公司普通股股东权益总额为1,244,618千美元，2019年同期为1,108,670千美元[16][19] - 2020年前九个月公司宣布普通股股息，每股0.75美元（前两个季度）和0.79美元（第三季度）；2019年前九个月每股0.72美元（前两个季度）和0.75美元（第三季度）[16][19] 普通股发行 - 2020年前九个月公司发行普通股情况：105,837股、243,621股和238,086股；2019年前九个月发行情况：232,205股、790,052股和849,751股[16][19] - 2020年前三季度，公司通过连续普通股发行计划发行587,544股普通股，净收益7570万美元[163] 各项费用 - 2020年第三季度房地产运营费用为26,325美元，2019年同期为23,756美元；2020年前九个月为77,505美元，2019年同期为68,980美元[14] - 2020年第三季度折旧和摊销费用为29,211美元，2019年同期为25,990美元；2020年前九个月为85,673美元，2019年同期为77,027美元[14] - 2020年第三季度利息费用为8,347美元，2019年同期为8,522美元；2020年前九个月为25,150美元，2019年同期为26,214美元[14] - 2020年第三季度和前三季度折旧费用分别为24,087,000美元和70,989,000美元，2019年同期分别为21,384,000美元和63,650,000美元[35] - 2020年第三季度和前三季度地面租赁总支出分别为266,000美元和789,000美元，2019年同期分别为261,000美元和705,000美元[39] - 2020年前三季度和2019年同期，在位租赁无形资产摊销费用分别为134.2万美元、404.8万美元和132.1万美元、365.3万美元；高于和低于市场租金的租赁摊销分别使2020年前三季度租金收入增加33.2万美元、107.8万美元，2019年同期增加36.6万美元、84.2万美元[46] - 2020年第三季度和前九个月，利率互换在其他综合收益（损失）中确认的收入（损失）分别为 -7.5万和 -1864.7万美元，2019年同期为15.3万和 -459.5万美元（单位：千）[86] - 2020年第三季度和前九个月，从累计其他综合收益（损失）重分类至利息费用的（收入）损失分别为143.7万和239.5万美元，2019年同期为 -40.9万和 -172.8万美元（单位：千）[86] - 2020年第三季度和前九个月，员工股票薪酬成本分别为194.5万和561.7万美元，其中资本化分别为42.4万和147.8万美元；2019年同期分别为173.9万和475.2万美元，资本化分别为52.3万和130万美元[94] - 2020年第三季度和前九个月，董事股票薪酬费用分别为9.1万和89.4万美元，2019年同期分别为1000美元和72.5万美元[95] - 2020年前三季度记录的租金坏账准备金为166.6万美元，2019年同期为33.9万美元；2020年第三季度记录的租金坏账准备金为44.6万美元，2019年同期为2.6万美元[193] 现金流量 - 2020年前三季度经营活动提供的净现金为179,607美元，2019年为170,696美元[22] - 2020年前三季度投资活动使用的净现金为189,682美元，2019年为307,986美元[22] - 2020年前三季度融资活动提供的净现金为9,870美元，2019年为137,046美元[22] 股权与资产持有情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司对大学商务中心120分别持有80%和95%的控股权，对米拉马尔土地分别持有95%和99%的控股权，对奥泰梅萨土地分别持有99%和99%的控股权[26] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司地面租赁使用权资产的未摊销余额分别为11,303,000美元和11,997,000美元[37] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司其他资产总额分别为1.45701亿美元和1.44622亿美元[62] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司均未将任何物业分类为待售物业[54] - 截至2020年9月30日，公司金融资产中现金及现金等价物账面价值分别为19000美元和22.4万美元，公允价值相同；抵押贷款应收款账面价值分别为165.8万美元和167.9万美元，公允价值分别为169.3万美元和170.3万美元等[127] 债务情况 - 截至2020年9月30日，公司总债务为12.11067亿美元，2019年12月31日为11.82602亿美元[63] - 截至2020年9月30日，公司3.5亿美元无担保银行信贷安排有6500万美元可变利率借款，加权平均利率为1.146%；4500万美元无担保银行信贷安排余额为1247.4万美元，利率为1.148%[65][66] - 2020年3月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为2.39%；7月，私募1.75亿美元高级无担保票据，加权平均固定利率为2.65%[67][68] - 2020年8月，公司对1亿美元固定利率3.80%的高级无担保票据进行3000万美元本金还款[69] - 截至2020年9月30日，长期债务（不包括无担保银行信贷安排）的预定本金还款总额为1.136674亿美元[69] - 截至2020年9月30日，公司应付账款和应计费用为1.10457亿美元，2019年12月31日为9202.4万美元[71] - 截至2020年9月30日，公司其他负债为6954.4万美元，2019年12月31日为6912.3万美元[72] - 2020年10月，公司偿还4590万美元抵押贷款，利率4.39%，原到期日为2021年1月5日[147] - 2020年10月14日，公司发行并出售1.75亿美元高级无抵押私募票据，其中1亿美元票据期限10年，固定利率2.61%；7500万美元票据期限12年，固定利率2.71%[146] 利率互换情况 - 截至2020年9月30日，公司有七份利率互换未到期，预计未来十二个月将有444.2万美元从其他综合收益（损失）重分类至利息费用[79][81] - 公司已选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流相关的套期会计权宜措施，并持续评估相关指导的影响[85] - 截至2020年9月30日，利率互换名义金额分别为7.5万、6.5万、6万、4万、1.5万、10万、10万美元（单位：千），部分与2019年12月31日相同，有一项为新增[86] - 截至2020年9月30日，利率互换资产公允价值为0，负债公允价值为1344.5万美元；2019年12月31日，资产公允价值为348.5万美元，负债公允价值为67.8万美元（单位：千）[86] 股权薪酬计划 - 2017年长期股权薪酬计划中，基于三年总股东回报的18917股，75%于2020年2月13日归属，25%将于2021年1月1日归属[99] - 2018年长期股权薪酬计划中，基于总股东回报的股份测量期至2020年12月31日，可获股份0 - 27087股，75%将于2021年第一季度归属，25%将于2022年1月1日归属[102] - 2019年年度授予计划中，三个组成部分分别确定可获股份9162、15990、5860股，均20%于2020年2月13日归属，后续每年1月1日归属20%[105][106][109] - 长期股权薪酬计划中基于股东总回报部分，2019年3月7日授予的，测量期至2021年12月31日，可获股份0 - 33,442股，2022年一季度确定股份时75%归属，2023年1月1日25%归属；2020年3月6日授予的，测量期至2022年12月31日，可获股份0 - 25,261股，2023年一季度确定股份时75%归属，2024年1月1日25%归属[111][118] - 2019年3月7日授予基于持续服务的长期股权薪酬计划股份9,947股，授予日公允价值105.97美元，2020年一季度25%归属，2021 - 2023年每年1月1日各25%归属；2020年3月6日授予7,217股，授予日公允价值131.36美元，2021年一季度25%归属，2022 - 2024年每年1月1日各25%归属[112][119] - 2020年一季度批准的2020年度授予计划，第一部分基于公司2020年业绩指标，可获股份0 - 19,282股，授予日公允价值131.36美元，确定股份时34%归属，2022和2023年每年1月1日各33%归属；第二部分基于高管个人目标，可获股份0 - 4,812股，确定并授予股份时34%归属，2022和2023年每年1月1日各33%归属[114][115] - 2020年二季度向非高管授予12,300股，授予日公允价值105.30美元，2021 - 2025年每年1月1日各20%归属[120] - 2019年四季度采用股权奖励退休政策，允许符合条件员工未归属股份加速归属，公司已调整基于股份的薪酬费用[121] - 2020年前九个月归属股份中，公司扣留33,963股以满足参与者纳税义务，归属股份总公允价值1087.3万美元[122] - 若业绩目标达成，2018 - 2020年长期和年度绩效可获股份范围为0 - 109,884股[124] 新冠疫情影响 - 新冠疫情可能导致经济放缓，影响公司运营表现、财务状况及租户财务状况和经营成果[128][129][131] - 公司已执行租金递延协议总计170万美元，其中约150万美元适用于2020年9月30日前期间，约15万美元适用于未来期间，多数协议符合FASB相关指导[132] - 截至2020年10月27日，公司约28%的客户提出租金减免请求，较4月底的26%略有增加[157] - 约17%的租金减免请求获得某种形式的减免，占公司客户面积的约5%[157] - 公司

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）每股收益为1.33美元，高于指引范围，较2019年第二季度的1.22美元增长9%，且连续29个季度实现同比增长，今年以来FFO每股收益增长9.5% [6][15] - 季度平均入住率为96.6%，季末出租率达97.5%，入住率达97%，高于预期，得益于健康的市场、电商加速和高租户留存率（年初至今为84%） [7] - 季度续租利差强劲，GAAP为13.8%，现金为7.9%；年初至今租赁利差更高，GAAP为20.1%，现金为11.5% [8] - 同店净营业收入（NOI）季度增长4.1%，年初至今增长3.9% [8] - 第二季度筹集3000万美元股权，本月初达成两笔总计1.75亿美元的高级无抵押私募票据协议，预计10月完成交易 [16] - 债务与总市值比率为21%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.1倍，利息和固定费用覆盖率超过7.2倍 [18] - 第二季度租金收入收款率为98.1%，签订延期协议的占0.8%，总计收款和延期比例达99%；7月至今已收取95.5%的租金，签订延期协议的占0.7%，总计达96.2%，略高于6月 [18][19] - 因实际表现和修订后的假设，将2020年FFO每股收益指引中点从5.17美元提高2.1%至5.28美元，较2019年增长6%，平均入住率从95.2%提高到96%，不可收回租金准备金从380万美元降至360万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场租金占比13.8%，出租率达97.9%，年底前约有4%的面积到期，过去5个月租金平均收款率超过99% [10] - 休斯顿在建的1880万平方英尺中约50%已出租，年初至今吸收量超过600万平方英尺 [31] - 加利福尼亚市场部分物业入住率下降影响同店NOI，如旧金山和海沃德有空置情况，但旧金山有较强的续租利差 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是维持入住率和现金流，关注流动性，有望在2020年晚些时候转向增长 [9] - 因市场需求拉动开发，受疫情影响减少2020年预计开工项目，暂不进行新的投机性开发，同时以相同思路看待收购和增值投资 [12][13] - 鉴于长期积极的分布趋势，公司正在推进多个土地项目，待经济稳定后作为有价值的开发地块 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度业绩强劲，展示了投资组合和工业市场的韧性，团队表现出色 [6] - 对团队在疫情期间快速调整运营策略并远程工作取得的成果表示感谢和满意 [5] - 经济何时真正重启、重启速度以及是否会再次关闭存在不确定性，但公司凭借财务实力、团队经验和优质投资组合有信心应对 [11][23] - 疫情加速了电商和最后一英里配送趋势，有利于公司入住率，未来随着经济稳定，公司有望受益于企业增加安全库存、消费者购物习惯改变、新工业用户出现和美国制造业回流等趋势 [25] 其他重要信息 - 公司电话会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调节信息可在公司网站投资者页面和SEC定期报告中查询 [3] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，存在已知和未知风险，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [4] - 公司租金来源最为多元化，前十大租户仅占租金的7.5%，较过去几年下降近200个基点 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 休斯顿租金收款强于其他投资组合的原因及各子市场供需、租金变化展望 - 原因包括有经验丰富的团队、当地房东权利更有利、保留的物业为公司开发的优质物业吸引优质租户 [28][29][30] - 休斯顿市场虽有供应压力，但大部分在建为大盒子项目，且约50%已出租，年初至今吸收量可观；旅游市场如拉斯维加斯、奥兰多受影响，坦帕市场稳定，有较好的续租利差 [31][32] 问题2: 降低和提高指引时对租户情况的看法差异 - 4月时因疫情突然且不确定，认为会严重影响租户和空间回填，但实际公司空间对租户至关重要，电商加速带来增量需求，入住率保持稳定超出预期 [34][35] 问题3: 2020年下半年入住率指引保守的原因 - 经济虽已重启但不完全，不同地区有再次关闭的情况，随着时间推移可能对租户资产负债表造成压力，不确定是否已度过难关 [40] 问题4: COVID对配送和最后一英里的影响是永久还是暂时 - 疫情加速了电商和最后一英里配送趋势，改变了人们的购物和生活方式，这些趋势将持续并加速，不会回到过去 [41][42] 问题5: PPP计划结束对租户租金收款和延期的影响 - 约20%的租户收到PPP资金，部分租户因此解决了问题，但难以确定具体影响程度；若计划延期会有帮助，但大部分租户表现出较强的韧性，公司会继续与租户合作 [44] 问题6: 休斯顿到期租约的留存率和回填需求预期 - 年底前到期面积仅约4%，不确定性导致租户留存率提高，年初至今公司租户留存率为84%，长期留存率通常为70%；预计休斯顿留存率70%以上，租金下降5% - 10%，但仍有租金增长潜力，供应可能在下半年有所增加 [45][46] 问题7: 对开发开工的预期及不推进更多开发的原因 - 第三季度可能无开工项目，第四季度若有预租协议签订会为租户建设；暂停投机性开发是因经济不确定，同时观察到建筑成本下降，想等待更好时机，也关注市场空置率情况 [48] 问题8: 加利福尼亚市场上季度表现较弱的原因 - 旧金山和海沃德有空置情况，导致入住率下降，影响同店NOI，但旧金山有较强的续租利差，且已与潜在租户达成协议待签署；弗雷斯诺也有少量空置增加 [49] 问题9: 公司关于租户增加安全库存的情况及影响范围和库存存放位置 - 更多是通过阅读、会议和与经纪人交流得知，租户有增加库存的需求，以应对供应链冲击；大型和小型租户都可能需要增加库存，公司物业租金相对较低，适合存放库存，如一些全国性和地方性租户都有相关需求 [51][53] 问题10: 租户获取劳动力的情况和建筑成本变化 - 建筑外壳成本每平方英尺下降1 - 2美元，租金增长可能在下半年回升；劳动力供应增加，但效率因安全距离要求有所降低，公司因价格下降和租金回升预期对开发开工持谨慎态度 [55] 问题11: 开发土地竞争和业主出售情况 - 工业资产未出现困境，土地竞争有所减少，价格较为稳定；公司利用此机会获取一些相邻土地，用于现有园区的扩展，认为未来随着电商、制造业等趋势发展，土地将更有价值 [57] 问题12: 下半年坏账假设的现金基础情况 - 目前无法确定，前两个季度坏账现金部分与直线法部分比例约为1:2.5 - 3，预计下半年仍保持类似比例，240万美元的坏账准备金是总体估计，非针对特定租户 [58][59] 问题13: 本季度平均租赁期限缩短的趋势是否会持续 - 本季度平均租赁期限降至约3.5 - 3.8年，因市场不确定性，预计第三季度可能维持，随着经济稳定，有望在第四季度或明年第一季度恢复到4.1 - 4.5年 [60][61] 问题14: 最后一英里需求中门店补货和客户交付的占比 - 主要是客户交付相关，部分客户从门店库存转向市场级库存，门店补货情况较少 [62] 问题15: 除休斯顿外市场租金疲软和让步增加情况 - 除休斯顿外，续租租金较为稳定，在开发管道或有空置的情况下，租户可能会要求一两个月的免租期，免租期可能会有所增加，但租金未出现下降 [65][66] 问题16: 公司在租赁中租金递增条款的情况 - 通常较大空间和较长租期的租赁中，租金递增谈判接近2%，公司希望更高，但一般在2.5% - 3%，具体情况因租户和谈判而异 [67] 问题17: 每月收款边际下降的原因和延期请求增加情况 - 收款每月有极小下降，数据每天都在变化，整体仍处于较高水平；延期请求已大幅减少，大部分租户仍能按时支付租金 [69] 问题18: 公司对实体零售和相关类型租户的敞口 - 公司对实体零售租户的敞口较几年前有所增加，有一些如Wayfair、Lowe's、Home Depot、Conn's、Nordstrom、Nike等租户，但没有大型的J.C. Penney仓库等 [70] 问题19: 休斯顿入住率季度内变化的原因及与租金收款的关系 - 入住率变化是租户自然进出的结果，Agility是因交付并入住新建筑进入前十大租户；租金收款率高并非因入住率下降导致较弱租户离开 [73]

疫情对公司业务的影响 - 2020年3月31日止三个月，新冠疫情未对公司收入产生重大不利影响；6月30日止三个月，运营、入住率和租金收取保持稳定[148][149] - 截至2020年7月28日，约29%的客户提出租金减免请求，约14%的请求获某种形式减免，占公司客户面积的4%；已执行150万美元租金延期协议，占2020年预计收入的0.4%[149] - 新冠疫情或经济衰退可能导致部分租户无法支付租金、增加租金坏账准备、影响续租和出租能力、提高空置率或降低租金，进而对公司现金流产生不利影响[263] 租金收取情况 - 截至2020年7月28日，3 - 7月租金收取率分别为99.7%、99.0%、98.1%、97.5%、95.9%，租金延期率分别为0%、0.5%、0.9%、1.2%、0.9%，未收取且无延期协议的租金占比分别为0.3%、0.5%、1.0%、1.3%、3.2%[150] 信贷与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司3.95亿美元无担保循环信贷安排未偿还余额为6700万美元，可用额度为3.28亿美元[152] - 2020年上半年无担保银行信贷额度减少4541.7万美元，主要因还款3.63787亿美元及新债务发行成本，部分被借款3.18115亿美元和债务发行成本摊销抵消[203] - 2020年上半年无担保债务增加9973.9万美元，主要因3月完成1亿美元高级无担保定期贷款及债务发行成本摊销，部分被新债务发行成本抵消[204] - 2020年上半年有担保债务减少436万美元，源于定期本金还款446.5万美元和有担保债务溢价摊销，被债务发行成本摊销部分抵消[205] - 2020年6月30日总债务为12.32564亿美元，2019年12月31日为11.82602亿美元[247] - 公司有3.5亿美元和4500万美元的无担保银行信贷额度，截至2020年6月30日，分别有4500万美元和2203.8万美元的可变利率借款，加权平均利率分别为1.184%和1.162%[247][248] - 2020年3月，公司完成1亿美元的高级无担保定期贷款，通过利率互换协议实现2.39%的有效固定利率[250] - 截至2020年6月30日，公司可变利率无抵押银行信贷额度余额分别为3.5亿美元额度中的4500万美元和4500万美元额度中的2203.8万美元，加权平均利率1.18%[264][265] - 截至2020年6月30日，公司固定利率无抵押债务本金10.4亿美元，加权平均利率3.32%；固定利率有抵押债务本金1.28947亿美元，加权平均利率因未明确整体计算方式暂无法准确表述各期限利率综合情况[265] - 若可变利率无抵押银行信贷额度加权平均利率变动10%（约12个基点），公司利息费用和现金流每年将增减约7.9万美元，不包括通过利率互换有效固定的可变利率债务[266] 租约与入住率情况 - 截至2020年7月28日，2020年剩余时间的租约到期面积占总运营组合面积的4.7%，公司预计2020年剩余时间入住率下降[153] - 2020年6月30日止六个月，签订新租约和续租约面积418.7万平方英尺，占总面积的9.8%，平均租金较原租约提高20.1%[157] - 2020年6月30日，公司投资组合出租率为97.5%，入住率为97.0%；7月28日，出租率为97.6%，入住率为96.8%[159] - 2020年Q2同物业平均入住率为96.8%，2019年同期为96.6%；2020年上半年同物业平均入住率为96.9%，2019年同期为96.7%[181] - 2020年6月30日入住率为97.0%，前四个季度末入住率在96.5% - 97.4%之间[182] - 2020年Q2新租和续租租金平均涨幅为13.8%（占总面积4.0%）；2020年上半年新租和续租租金平均涨幅为20.1%（占总面积9.8%）[183] - 2020年6月30日公司租赁面积百分比为97.5%，与2019年同期持平；入住率为97.0%，高于2019年同期的96.5%[218] 开发项目情况 - 2020年第二季度未启动新开发项目，第三季度预计也不会启动新的投机性开发项目[154] - 2020年上半年，房地产物业增加1.41479亿美元，主要因10个项目从开发和增值物业转入、物业资本改善及一项经营性物业收购[193] - 2020年上半年，公司对现有和收购物业进行资本改善支出1420万美元，开发和增值物业后续支出220.8万美元[194] - 2020年上半年，公司收购奥斯汀的Wells Point One物业，总成本6231万美元，其中5811万美元分配至房地产物业[195] - 截至2020年6月30日，公司开发和增值物业投资为4.0526亿美元，较2019年12月31日的4.19999亿美元有所减少[196] - 2020年上半年，公司将10个开发和增值项目转入房地产物业，总投资1.17394亿美元[196] - 2020年上半年，公司开发总资本投入1.04863亿美元，包括各项成本及后续支出[196] - 2020年3月和6月30日止三个月和六个月，公司分别资本化内部开发成本176.1万美元和360.5万美元，2019年同期分别为141.6万美元和298.7万美元[197] - 2020年上半年，公司在达拉斯和奥兰多收购128.2英亩开发用地，花费2225.3万美元[197] - 截至2020年6月30日，公司租赁中项目总面积201.2万平方英尺，在建项目总面积108.5万平方英尺，潜在开发项目总面积570.6万平方英尺[199] 财务指标情况 - 2020年Q2每股FFO为1.33美元，2019年同期为1.22美元，同比增长9.0%；2020年上半年每股FFO为2.65美元，2019年同期为2.42美元，同比增长9.5%[177] - 2020年Q2 PNOI为6435.1万美元，较2019年同期增加528.8万美元，增幅9.0%；2020年上半年PNOI为12729.9万美元，较2019年同期增加1170.9万美元，增幅10.1%[174][178][179] - 剔除租赁终止收入后，2020年Q2和上半年Same PNOI分别同比增长2.5%和2.1%[180] - 2020年Q2和上半年租赁终止费收入分别为2.5万美元和46.9万美元，2019年同期分别为84.5万美元和98.5万美元[185] - 2020年Q2和上半年公司记录的坏账租金准备金分别为72.5万美元和122万美元，2019年同期分别为18.4万美元和31.3万美元[186] - 2020年第二季度和上半年归属于公司普通股股东的净收入分别为2348.4万美元（每股0.60美元）和4678.1万美元（每股1.20美元），2019年同期分别为2695.3万美元（每股0.73美元）和4948.2万美元（每股1.35美元）[212] - 2020年第二季度和上半年物业净营业收入（PNOI）分别增加528.8万美元（9.0%）和1170.9万美元（10.1%）[212][213] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，公司利息费用分别减少50万美元和88.9万美元[222] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，公司可变利率利息费用分别减少135万美元和225.8万美元，主要因加权平均可变利率和无担保银行信贷安排平均借款减少[222] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，公司固定利率利息费用分别增加158.8万美元和263.2万美元，源于无担保债务和有担保债务活动[222] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，固定利率无担保债务利息费用分别增加171.4万美元和373.1万美元[223] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，有担保债务利息费用分别减少13.8万美元和110.4万美元，因定期本金还款和还清债务[226] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，资本化利息分别增加73.8万美元和126.3万美元，因开发和增值计划增长[227] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，折旧和摊销费用分别增加127.9万美元和542.5万美元，因收购和转移物业，部分被出售物业抵消[228] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，房地产投资销售收益分别减少908.1万美元和1140.6万美元，2020年前六个月未出售任何物业[229] - 2020年上半年房地产改良总支出为1.42亿美元，2019年为1.7875亿美元；2020年第二季度为726.5万美元，2019年为1142.4万美元[232] - 2020年上半年资本化租赁成本总计848万美元，2019年为952.6万美元；租赁成本摊销2020年上半年为685.4万美元，2019年为643.9万美元[232] 财务定义情况 - FFO计算基于美国公认会计原则下普通股股东净利润，剔除房地产销售损益和减值损失，调整房地产折旧和摊销等[168] - PNOI定义为房地产运营收入减去运营费用，加上公司在非全资房地产投资中的收入和物业运营费用份额[169] 资产与权益情况 - 截至2020年6月30日，公司总资产为26.22518亿美元，较2019年12月31日增加7644万美元；总负债增至14.05721亿美元，增加6197.2万美元；总股本增至12.16797亿美元，增加1446.8万美元[192] - 2020年上半年房地产、开发和增值物业累计折旧增加4551.7万美元，主要因折旧费用[202] - 2020年上半年应付账款和应计费用增加794.1万美元，其他负债增加406.9万美元[207] - 2020年上半年额外实收资本增加4426.7万美元，主要因公司持续普通股发行计划发行普通股及与股票薪酬相关活动，期间发行349458股普通股，净收益4438.1万美元[208] - 2020年上半年超过收益的分配增加1213.6万美元，因普通股股息5891.7万美元超过归属于公司普通股股东的净收入4678.1万美元[209] 房产销售情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司均未将任何房产归类为待售房产[235] - 2020年上半年无房产销售，2019年第一季度出售5.1万平方英尺房产，售价380.8万美元，获利232.5万美元；第二季度出售18.6万平方英尺房产，售价1485万美元，获利908.1万美元[238][239] 会计政策与措施 - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13和ASU 2018 - 13，对财务状况、经营成果或披露无重大影响；2020年第一季度选择应用套期会计权宜措施[242] 现金流量情况 - 2020年上半年经营活动提供净现金1.16682亿美元，期间发放普通股股息5915.7万美元[245] 股权发售情况 - 2020年6月30日止六个月，通过连续普通股发行计划发行24.3621万股普通股，净收益2970万美元；6个月内发行34.9458万股，净收益4440万美元；还完成了1亿美元高级无担保定期贷款[156] - 公司与多家机构达成新的普通股发售计划，最高总售价7.5亿美元，截至2020年7月29日已售363,607股，总收益4672.9万美元，还可发售最高7.03271亿美元的股票[255] - 2020年上半年，公司通过普通股发售计划发行并出售349,458股，平均每股128.77美元，总收益4500万美元，扣除成本后净收益4438.1万美元[256] - 2020年6月30日后，公司通过普通股发售计划发行并出售14,149股，总收益172.9万美元[257] 新债务协议情况 - 2020年6月30日后，公司与贷款方达成1.75亿美元高级无抵押票据私募协议，1亿美元票据期限10年，固定利率2.61%，7500万美元票据期限12年，固定利率2.71%，预计2020年第四季度完成交易[258] 公司资金保障情况 - 公司预计现有现金、运营现金流、无抵押银行信贷额度借款、新债务收益和/或股权工具发行收益足以满足公司短期和长期的各项业务活动，包括考虑新冠疫情影响后[259] 公司经营风险情况 - 公司多数租约包含租金定期增长条款，且租户需承担部分运营费用，可降低公司受通胀等因素导致运营费用增加的影响，但通胀等因素导致的公司管理费用或利率上升无法转嫁给租户，可能影响公司经营业绩[262] LIBOR相关情况 - 由于FCA计划在2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司无法预测LIBOR停用时间及SOFR市场流动性情况，LIBOR变化可能影响利息支付[252]

资产情况 - 截至2020年3月31日，公司总资产为26.04762亿美元，较2019年12月31日的25.46078亿美元有所增长[26] - 截至2020年3月31日，公司总负债为14.12399亿美元，较2019年12月31日的13.43749亿美元有所增长[26] - 截至2020年3月31日，公司股东权益总额为11.92363亿美元，较2019年12月31日的12.02329亿美元略有下降[26] - 截至2020年3月31日，房地产资产总值为33.48302亿美元，高于2019年12月31日的32.64566亿美元[48] - 截至2020年3月31日，使用权资产未摊销余额为1176.4万美元，低于2019年12月31日的1199.7万美元[49] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司其他资产分别为1.41807亿美元和1.44622亿美元[74] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总债务分别为1.250403亿美元和1.182602亿美元[76] - 截至2020年3月31日，公司应付账款和应计费用总计9121.5万美元，较2019年12月31日的9202.4万美元略有减少[83] - 截至2020年3月31日，公司其他负债总计7078.1万美元，高于2019年12月31日的6912.3万美元[84] - 截至2020年3月31日，与衍生品协议相关的净负债公允价值为1298.3万美元[103] - 2020年3月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为67.1万美元，抵押贷款应收款账面价值为167.2万美元、公允价值为168.4万美元等[140] - 截至2020年3月31日，公司3.95亿美元无担保循环信贷额度的未偿还余额为8300万美元，可用额度为3.12亿美元[168] - 2020年3月31日公司总资产为26.04762亿美元，较2019年12月31日增加5868.4万美元[207] - 2020年3月31日公司总负债为14.12399亿美元，较2019年12月31日增加6865万美元；总股本为11.92363亿美元，减少996.6万美元[207] 收入情况 - 2020年第一季度，公司净收入为2.3298亿美元，2019年同期为2.2534亿美元[28][29] - 2020年第一季度，公司来自房地产运营的收入为8.8577亿美元，2019年同期为7.8637亿美元[29] - 2020年第一季度，公司总综合收入为7507万美元，2019年同期为2.0216亿美元[28] - 截至2020年3月31日，公司普通股股东的净收入每股为0.60美元，2019年同期为0.62美元[29] - 2020年第一季度净收入为2329.8万美元，高于2019年的2253.4万美元[35] - 2020年第一季度租赁收入为6596.3万美元，高于2019年的5889.2万美元[45] - 2020年第一季度房地产运营收入为8857.7万美元，高于2019年的7863.7万美元[45] - 2020年第一季度和2019年第一季度，高于和低于市场租金的摊销分别使租金收入增加37.4万美元和19.2万美元[58] - 2020年第一季度PNOI为6294.8万美元，较2019年同期的5652.7万美元增加642.1万美元，增幅11.4%[189][196] - 2020年第一季度Same PNOI（不含租赁终止收入）为5591.2万美元，较2019年同期增长1.7%[192][197] - 2020年第一季度租赁终止费收入为44.4万美元，高于2019年同期的14万美元[200] 股息与股份发行 - 2020年第一季度，公司宣布普通股股息为每股0.75美元，2019年同期为每股0.72美元[32][33] - 2020年第一季度，公司发行105,837股普通股，净收入1473.4万美元[32] - 2020年第一季度，公司发行105,837股普通股，净收益1470万美元，还完成了1亿美元的高级无担保定期贷款[172][173] 现金流量情况 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为5143.9万美元，高于2019年的4148.2万美元[35] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为9862.4万美元，高于2019年的4893万美元[35] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为4763.2万美元，高于2019年的890.5万美元[35] 费用与损失情况 - 2020年第一季度，公司因现金流量套期保值产生未实现公允价值变动损失1579万美元，2019年同期为231.3万美元[28][32][33] - 2020年第一季度折旧费用为2308.9万美元，高于2019年的1974.7万美元[47] - 2020年第一季度总地面租赁支出为26.1万美元，高于2019年的19.8万美元[50] - 2020年第一季度和2019年第一季度，已入驻租赁无形资产摊销费用分别为133.4万美元和99.1万美元[58] - 2020年第一季度员工股票薪酬成本为177.9万美元，其中55.5万美元计入公司开发成本；2019年对应数据分别为144.4万美元和38.1万美元[108] - 2020年和2019年第一季度董事股票薪酬费用均为2000美元[109] - 2020年第一季度记录的坏账租金准备金为49.5万美元，高于2019年同期的12.9万美元[201] 物业收购与出售 - 2020年第一季度，公司收购一处运营物业，总成本623.1万美元，其中581.1万美元分配给房地产物业[59] - 2019年，公司收购多处运营和增值物业，总成本2.05841亿美元，其中1.05301亿美元分配给房地产物业，9226.8万美元分配给开发和增值物业[60] - 2019年，公司出售五处运营物业，总面积61.7万平方英尺，售价6850万美元，确认收益4110万美元[70] - 2019年，公司通过征用程序出售一块0.2英亩土地，售价18.5万美元，确认收益8.3万美元[70] - 2020年第一季度，公司在达拉斯和奥兰多收购128.2英亩开发用地，花费2230万美元[178] 物业开发与转移 - 公司将开发和增值物业转移到房地产物业的条件为90%入住率或外壳建设完成后一年（开发物业）、90%入住率或收购后一年（增值物业）[53] - 2020年第一季度，公司开始在迈阿密和迈尔斯堡建设两个开发项目，面积27.4万平方英尺[178] - 截至2020年3月31日，公司开发和增值项目共有25个，面积386.4万平方英尺，预计总投资4.03亿美元，尚需投资7600万美元[178] 债务与信贷安排 - 公司有3.5亿美元无担保银行信贷安排，到期日为2022年7月30日，有两次6个月展期选项和1.5亿美元增额选项，截至2020年3月31日，有7000万美元可变利率借款，加权平均利率1.941%[78] - 公司另有4500万美元无担保银行信贷安排，到期日为2022年7月30日，截至2020年3月31日，余额1296.3万美元，利率1.993%[79] - 2020年3月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，期限7年，仅付利息，截至2020年3月31日，年利率为LIBOR加1.45%，利率互换协议后有效固定利率为2.39%[80] - 截至2020年3月31日，长期债务（不包括无担保银行信贷安排）的预定本金还款总额为11.71197亿美元[81] 利率互换与衍生品 - 截至2020年3月31日，公司有7笔利率互换未到期，用于对冲无担保贷款的可变现金流，公司预计未来12个月将有446.9万美元从其他综合收益（损失）重分类至利息费用[90][92] - 2020年第一季度，公司累计其他综合收益（损失）从期初的280.7万美元变为期末的 - 1298.3万美元[95] - 截至2020年3月31日，公司指定为利率风险现金流套期的利率衍生品名义金额分别为7.5万、6.5万、6万、4万、1.5万、10万和10万美元（最后一笔为新增）[98] 每股收益计算 - 2020年第一季度基本每股收益计算中，归属于普通股股东的净利润为2329.7万美元，加权平均流通股数为3888.2万股；2019年对应数据分别为2252.9万美元和3646.5万股[106] - 2020年第一季度摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的净利润为2329.7万美元，加权平均流通股数为3888.2万股，未归属受限股为79000股，总股数为3896.1万股；2019年对应数据分别为2252.9万美元、3646.5万股、61000股和3652.6万股[106] 股权计划与归属 - 2017年5月10日授予的基于持续服务的长期股权计划，5406股已在2018 - 2020年第一季度各归属25%，剩余25%将于2021年1月1日归属[114] - 2018年6月1日授予的基于持续服务的长期股权计划，7884股已在2019年第一季度和2020年1月1日各归属25%，剩余50%将在2021年和2022年1月1日各归属25%[117] - 2019年年度授予计划中，基于公司业绩指标的三个部分分别确定可获得9162股、15990股和5860股，均已在2020年2月13日归属20%，剩余部分将在2021 - 2024年每年1月1日各归属20%[119][120][122] - 2020年年度授予计划中，基于公司业绩指标部分可获得股份范围为0 - 19282股，基于个人目标部分可获得股份范围为0 - 4812股，均将在确定股份时归属34%，剩余部分将在2022年和2023年1月1日各归属33%[127][128] - 2018年6月1日授予的基于股东总回报的长期股权计划，2021年第一季度确定可获得股份范围为0 - 27596股，将在确定时归属75%，剩余25%将于2022年1月1日归属[116] - 2019年3月7日授予的基于股东总回报的长期股权计划，2022年第一季度确定可获得股份范围为0 - 34812股，将在确定时归属75%，剩余25%将于2023年1月1日归属[124] - 2020年3月6日授予公司高管7217股长期股权，授予日公允价值为131.36美元，2021年第一季度和2022 - 2024年1月1日各归属25%[133] - 2019年第四季度采用股权奖励退休政策，允许符合退休条件员工未归属股份加速归属，公司已调整基于股票的薪酬费用[134] - 截至2020年3月31日的三个月内归属股份中，公司扣留33963股以满足参与者纳税义务，归属股份总公允价值为1086.4万美元[135] - 2020年3月31日，未归属股份期初为131024股，授予57146股，没收440股，归属80459股，期末为107271股[136] 新冠疫情影响 - 新冠疫情可能导致经济放缓，影响公司租赁物业、收取租金及费用补偿的能力，还可能影响公司运营和融资[141][142][144][145][148] - 公司预计新冠疫情将对财务状况、经营成果和现金流产生负面影响，影响程度取决于经济衰退的严重程度和持续时间[171] 诉讼与政策采用 - 公司曾就2016年购买土地的诉讼提出49.7万美元的初始和解提议，2019年6月达成调解，原告上诉后被驳回[152] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13和ASU 2018 - 19，对财务状况、经营成果或披露无重大影响[155] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2018 - 13，对财务状况、经营成果或披露无重大影响[156] 租赁与入住情况 - 2020年第一季度公司执行了246.9万平方英尺的新租约和续租约，占总面积的5.9%，平均租金较原租约提高24.6%[174] - 截至2020年3月31日，公司物业净营业收入（PNOI）较2019年增长1.7%[175] - 截至2020年3月31日，公司投资组合出租率为97.3%，低于2019年同期的97.7%；截至5月1日，2020年剩余时间到期的租约占比从8.8%降至7.8%[176] - 截至2020年5月1日，4月租金收款约为租金收费的94%，约26%的客户提出租金减免请求[167] - 2020年第一季度同物业平均入住率为97.0%，高于2019年同期的96.8%[198] - 2020年3月31日入住率为96.7%