财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营（FFO）高于预期，同比增长超14%，实现连续38个季度每股FFO高于上年同期 [9] - 季度平均入住率为98.3%，较2021年第三季度提高120个基点；季度末出租率达99%，入住率为98.5%，与公司纪录持平 [9][10] - 季度GAAP续租价差超39%，现金续租价差为23%；年初至今GAAP和现金续租价差分别为36%和22% [10] - 季度现金同店净营业收入（NOI）达8.7%，年初至今为8.9% [11] - 第三季度每股FFO为1.77美元，处于指引区间高端，较2021年第三季度的1.55美元增长14.2% [16] - 2022年第四季度FFO指引预计为每股1.73 - 1.77美元，全年为6.91 - 6.95美元，较之前指引上调0.03美元/股；2022年每股FFO中点较2021年增长13.8% [21] - 债务与总市值之比为21.3%，未调整债务与EBITDA之比降至4.88倍，利息和固定费用覆盖率为8.9倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，已完成11个开发和增值项目，其中10个项目全部出租并入运营组合，平均收益率为6.6%；另有8个项目在建设完成前已100%出租 [13][14] - 本季度在开发管道中租赁面积超50万平方英尺，还有一些预租赁项目 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕租金增长超40%，甚至达50%；拉斯维加斯GAAP租金增长66%，季度增长39%，年初至今增长36%；奥斯汀租金增长超50%；亚特兰大租金同比增长18%，公司在亚特兰大现金租金年初至今增长超25%，GAAP增长超31% [80][83][116] - 亚特兰大市场空置率为4.2%，浅湾地区为3.4% [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过提高租金和新开发项目创造价值，应对市场和用户对工业产品的需求 [11] - 鉴于第二季度初资本市场变化，公司对新核心投资采取谨慎态度，仔细评估每个新开发地块 [15] - 公司调整2022年开发项目预测至3.75亿美元 [13] - 公司因成本上升提高开发项目收益率门槛，从年初的5%左右提高到6%以上 [32][62] - 公司将继续密切关注开发进度，根据市场需求和经济不确定性调整策略 [14][15] - 行业内许多本地和区域开发商因成本和资金问题退出市场，预计明年下半年建筑和供应将大幅下降 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在多个经济低迷时期积累了经验，能够应对市场变化；工业市场过去几年表现火热，一定程度的市场担忧从长期来看有利于市场的持续健康发展 [25] - 公司建筑入住率高，租金持续上涨，将努力保持高入住率，继续提高租金，并满足租户需求 [26] - 公司对长期前景感到兴奋，受益于最后一英里、浅湾配送空间和阳光地带市场的长期积极趋势，如人口迁移、物流变化等 [27] 其他重要信息 - 公司佛罗里达投资组合在9月飓风伊恩中受损较小，将用保险金更换迈尔斯堡两座建筑的旧屋顶，预计对运营组合无重大财务影响 [23] - 公司前10大租户仅占租金的8.9%，租金来源多元化 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 飓风伊恩对开发时间表和第四季度收入确认有何影响？ - 飓风伊恩导致佛罗里达州中部三座建筑交付时间推迟至明年1月，第四季度收入减少；预计第四季度因飓风产生约10万美元清理费用，部分费用将资本化；资产收益率不受影响，主要是时间问题 [28][29][30] 问题: 开发管道收益率与资本成本差距缩小，是否会暂停开发直至收益率提高？ - 公司仍看到市场需求，但今年股权和债务成本上升、资金可得性收紧；公司会更严格审查开发管道，提高收益率要求；预计明年下半年建筑和供应将下降，租金有望上涨 [32][33][34] 问题: 市场参与者是否认为租金增长必须加速才能推动开发？ - 市场供应减少，预计租金将上涨，但需求情况不确定；公司目前入住率高，但租户可能受经济形势影响而谨慎决策；若需求能保持，2024年市场将良好 [38][39] 问题: 租户对选址的偏好是否有变化？ - 大型租户通常在大城市进行市场范围搜索，倾向于郊区低价地块；公司偏好靠近客户的填充地块，租户更关注招聘可用性、劳动力类型和运输成本 [41][42][44] 问题: 休斯顿市场需求情况如何？ - 休斯顿市场有一定租赁滚动，年底租赁率可能下降，但团队已回填部分空间；该市场历史租赁率稳定在94% - 97%，公司对其发展有信心，将继续开发并管理投资组合规模 [45][46][47] 问题: 租户行业变化对公司有无影响？ - 公司受部分行业影响较小，如亚马逊和联邦快递占收入约3%，其他租户可填补其空间；本季度坏账主要来自一家制药租户，历史坏账率约为收入的20 - 25个基点 [51][52][53] 问题: 整体资本化率情况如何？ - 单一租户长期租赁资本化率上升较多，多租户短期租赁资本化率上升但较稳定；市场上买家减少，交易清淡，公司对开发保持谨慎 [56][57][58] 问题: 收购和开发的回报率门槛有无变化？ - 公司因资本成本上升，将开发项目收益率门槛从年初的5%左右提高到6%以上；对增值项目会更谨慎，可能停止部分增值项目，转向自有开发 [62][63][65] 问题: 港口活动转移对公司业务有无影响？ - 公司未直接参与港口相关建筑开发和收购，可能间接受益；公司在一些港口入口市场受益于制造业回流和近岸外包，如圣地亚哥南部、埃尔帕索、菲尼克斯、图森等 [67][69][70] 问题: 地平线西2和3开发项目情况如何？ - 奥兰多市场强劲，地平线西项目整体表现良好；地平线西2和3项目租赁时间稍长，未达90%入住率门槛，但不影响整体；地平线西4项目将于1月交付，已100%出租 [73][74][75] 问题: 未来收购与开发的规划如何？ - 公司近期未积极参与收购市场，若有收购需是独特项目；公司在土地收购上更谨慎，会放弃一些高价或周边地块，寻找优质填充地块 [76][77][78] 问题: 哪些市场的租金增长令人惊讶？ - 坦帕、拉斯维加斯、奥斯汀等市场租金增长强劲；公司整体租金增长良好，尽管今年无加州大型租约到期的利好，但表现仍优于去年 [80][82][83] 问题: 公司在当前股价下的杠杆参数和融资计划如何？ - 公司有增加债务的灵活性，已发行5.25亿美元债务；考虑扩大循环信贷额度以增加流动性和灵活性；未完全放弃未来获取股权融资的可能性，取决于市场情况 [85][87][88] 问题: 何时会面临租金增长的艰难比较？ - 公司已连续8年实现两位数租金增长，目前可能已面临一定艰难比较；但市场需求和供应情况将影响租金增长，若需求保持，租金有望继续上涨 [92][94][96] 问题: 新开发项目的租赁时间和建设成本有何变化？ - 建设成本较峰值下降5% - 10%，交付时间略有加快；市场需求良好，本季度租赁面积超50万平方英尺，但租户决策时间变长 [100][102][103] 问题: 小空间租赁是否意味着更高风险？公司投资组合在衰退中的表现如何？ - 公司前10大租户占比低，租户多元化；历史坏账率从几年前的40个基点降至20个基点；与金融危机和新冠疫情期间相比，公司目前市场和租户结构更优，预计表现更好 [105][106][111] 问题: 公司投资组合租金增长与市场相比如何？ - 亚特兰大市场租金同比增长18%，公司在亚特兰大现金租金年初至今增长超25%，GAAP增长超31%；公司产品与市场不同，有助于避免同质化，推动租金上涨 [116][117][118] 问题: 开发项目的承保标准有何变化？ - 公司提高了新开发项目的收益率门槛，从年初的5%左右提高到6%以上；租赁和建设时间标准无变化 [120][121] 问题: 公司是否提供投资组合的嵌入式市场数据？ - 公司未正式披露2023年投资组合的按市值计价数据，因市场租金变化大，且认为除非需求大幅下降，市场不会有太大变化 [123] 问题: 开发项目的利息支出对收益的影响如何？ - 目前不认为利息支出会对收益产生重大影响，但需关注市场情况和开发项目数量变化；若开发项目数量减少，资本化成本将相应下降 [125][126][127] 问题: 若现在发行相同类型债务，成本与之前相比如何？ - 若现在发行长期固定利率债务，成本可能在6%左右；公司正在考虑一些短期融资选项以增加灵活性 [129][130][131] 问题: 公司投资组合中已签订租约和已开始租约的租赁价差是否存在差异？ - 公司租金数据在多个季度保持稳定，现金租金和GAAP租金均呈上升趋势；从签约到起租的时间间隔通常较短，未看到明显变化 [132]

财务总体数据 - 2022年前三季度公司总收入为3.57185亿美元，2021年同期为3.02103亿美元[29] - 2022年前三季度净利润为1.47586亿美元，2021年同期为8572.7万美元[29] - 2022年前三季度归属于普通股股东的净利润为1.47511亿美元，2021年同期为8566.8万美元[29] - 2022年前三季度基本每股收益为3.49美元，2021年同期为2.14美元[29] - 2022年前三季度稀释每股收益为3.48美元，2021年同期为2.13美元[29] - 截至2022年9月30日，公司总权益为19.90186亿美元[31] - 2022年前三季度利息费用为2685.1万美元，2021年同期为2487.3万美元[29] - 2022年前三季度房地产投资销售收益为4099.9万美元，2021年同期无此项收益[29] - 2022年前三季度其他综合收益为3982.6万美元，2021年同期为827.6万美元[29] - 2022年前三季度总综合收益为1.87337亿美元，2021年同期为9394.4万美元[29] - 2022年前九个月净收入为147,586美元，2021年为85,727美元[34] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为276,551美元，2021年为241,166美元[34] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为385,554美元，2021年为320,515美元[34] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为109,458美元，2021年为79,575美元[34] - 2022年第三季度净收入为37,817,000美元，2021年同期为30,792,000美元；2022年前九个月净收入为147,586,000美元，2021年同期为85,727,000美元[163] - 2022年第三季度资金运营（FFO）每股1.77美元，2021年同期为1.55美元，增长14.2%；2022年前九个月FFO每股5.18美元，2021年同期为4.47美元，增长15.9%[168] - 2022年第三季度物业净营业收入（PNOI）为90,827,000美元，较2021年同期增加15,660,000美元，增长20.8%；2022年前九个月PNOI为259,232,000美元，较2021年同期增加42,019,000美元，增长19.3%[163][165][166][169][171] - 2022年第三季度同店PNOI（不含租赁终止收入）较2021年同期增长6.6%，2022年前九个月增长7.2%[172] - 2022年第三季度同店平均入住率为98.3%，2021年同期为97.8%；2022年前九个月同店平均入住率为98.1%，2021年同期为97.3%[173] - 截至2022年9月30日，入住率为98.5%，过去四个季度末入住率在97.4% - 98.5%之间[174] - 2022年第三季度新租和续租租金平均增长39.4%（占运营组合总面积的4.6%）；2022年前九个月平均增长36.4%（占运营组合总面积的14.4%）[175] - 2022年第三季度和前九个月租赁终止费收入分别为24,000美元和2,397,000美元，2021年同期分别为353,000美元和947,000美元[176] - 2022年第三季度和前九个月公司分别记录了198,000美元和128,000美元的坏账租金准备金，2021年同期分别为256,000美元和346,000美元的坏账租金回收[177] - 截至2022年9月30日，公司总资产为3,962,323,000美元，较2021年12月31日增加746,987,000美元；总负债增加328,261,000美元至1,972,137,000美元；总股本增加418,726,000美元至1,990,186,000美元[185] 房地产运营数据 - 2022年前九个月租赁收入（经营租赁）为267,423,000美元，2021年为225,780,000美元[41] - 2022年前九个月房地产运营收入为357,020,000美元，2021年为302,063,000美元[41] - 2022年前九个月折旧费用为92,159,000美元，2021年为77,604,000美元[46] - 截至2022年9月30日，房地产物业总值为4,829,854,000美元，净值为3,708,646,000美元[47] - 公司将2021年和2022年前九个月的房地产收购视为类似可辨认资产组的收购，资本化了收购成本[49][52] - 2022年前三季度，在位租赁无形资产摊销费用分别为254.1万美元和720.4万美元，2021年同期分别为164.7万美元和438.5万美元；高于和低于市场租赁无形资产摊销使租金收入在2022年前三季度分别增加60.5万美元和195.7万美元，2021年同期分别增加23万美元和70.4万美元[56] - 2022年前三季度，公司收购资产总面积275万平方英尺，总成本4.82051亿美元，其中运营性物业收购面积170.6万平方英尺，成本3.5913亿美元；增值性物业收购面积104.4万平方英尺，成本1.22921亿美元[58] - 2022年前三季度收购物业的租赁在收购时加权平均剩余租赁期限约为3.9年，同期公司在九个城市收购286英亩开发用地，花费7764.5万美元[62] - 2021年公司收购资产总面积180.6万平方英尺，总成本2.79225亿美元[64] - 2021年收购物业的租赁在收购时加权平均剩余租赁期限约为2.9年，同年公司在奥斯汀、休斯顿等地收购365.8英亩开发用地，花费4106.5万美元[69] - 2022年和2021年前三季度，商誉和其他无形资产均未发生减值[70] - 截至2022年9月30日，公司没有将任何物业归类为待售；截至2021年12月31日，有一处运营性物业归类为待售，并于2022年第一季度出售并确认收益[71] - 2022年前三季度公司出售运营性物业，销售损益计入持续经营业务，公司不认为2022年的销售构成战略转变[73] - 2022年前9个月房地产投资销售总收益4099.9万美元，涉及总面积28.7万平方英尺的三处房产；2021年一处房产销售收益3885.9万美元，面积28.4万平方英尺[74] - 2022年前三季度，公司执行新租约和续租约面积达730.4万平方英尺，占运营组合总面积5069.8万平方英尺的14.4%，平均租金较原租约提高36.4%[147] - 截至2022年9月30日，同物业（2021年1月1日至2022年9月30日持有的运营物业）的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）同比增长7.2%[148] - 截至2022年9月30日，公司运营组合的出租率为99.0%，入住率为98.5%；截至10月25日，出租率为99.3%，入住率为98.7%[149] - 2022年前三季度，公司收购四个增值项目，面积104.4万平方英尺，花费1.229亿美元；收购286英亩开发用地，花费7760万美元[152] - 2022年前三季度，公司启动13个开发项目，面积231.7万平方英尺；将11个开发和增值项目（233.4万平方英尺）转入房地产物业，成本3.241亿美元[152] - 截至2022年9月30日，公司开发和增值项目有27个，面积493.4万平方英尺，预计总投资6.008亿美元，已投资4.09亿美元[152] - 2022年前三季度，公司完成对Tulloch Corporation的收购，该公司拥有14个运营物业，面积170.6万平方英尺，还有两块土地共10.5英亩[153] - 2022年前三季度，公司出售28.7万平方英尺运营物业，总销售额5240万美元，确认房地产投资销售收益4100万美元[154] - 2022年前9个月房地产物业增加7.04568亿美元，主要因收购14处运营物业、11个项目转移、资本改进和开发成本投入，部分被运营物业处置抵消[186] - 2022年前9个月收购运营物业成本3.5913亿美元，收购增值物业成本1.22921亿美元，还收购286英亩开发用地花费7764.5万美元[187][194] - 2022年前9个月公司对现有物业进行资本改进花费2929.7万美元，开发和增值物业转移后产生成本934.6万美元[188] - 2022年前9个月公司出售28.7万平方英尺运营物业，获得毛销售收入5241万美元，确认房地产投资销售收益4099.9万美元[189] - 截至2022年9月30日，公司对开发和增值物业投资为5.78575亿美元，高于2021年12月31日的5.04614亿美元[190] - 2022年前9个月开发总资本投入3.95313亿美元，部分被前期预付开发支出和收购土地成本抵消[190] - 2022年第三季度和前9个月，公司分别资本化内部开发成本238.8万美元和747.4万美元，高于2021年同期的203.1万美元和531.1万美元[191] - 2022年前9个月有11个开发和增值项目转移至房地产物业，转移时总投资3.24086亿美元[194] - 截至2022年9月30日，租赁项目累计成本2.41354亿美元，预计总成本2.692亿美元；在建项目累计成本1.67663亿美元，预计总成本3.316亿美元[197] - 2022年6月公司收购Tulloch Corporation，承担6000万美元贷款并发行186.8809万股普通股[187] - 截至2022年9月30日九个月，累计折旧增加8559.1万美元，主要因折旧费用，部分被出售28.7万平方英尺的三个运营物业抵消[201] - 截至2022年9月30日九个月，待售房地产资产减少569.5万美元，2022年3月31日已出售此前待售物业[202] - 潜在开发项目总估计建筑面积794.4万平方英尺，截至9月30日累计成本1.69558亿美元[200] - 2022年转移至房地产物业的建筑总面积233.4万平方英尺，累计转移成本3.24086亿美元[200] 债务与融资情况 - 2022年9月30日其他资产总计2.41163亿美元，高于2021年12月31日的1.8222亿美元[77] - 2022年9月30日净债务总计16.97728亿美元，高于2021年12月31日的14.51778亿美元[78] - 截至2022年9月30日，4.25亿美元无担保银行信贷安排有1.2亿美元可变利率借款，加权平均利率3.752%；5000万美元无担保银行信贷安排余额3588.3万美元，利率3.918%[81][82] - 2022年1月公司达成1.5亿美元高级无担保票据私募协议，4月发行，固定利率3.03%，期限10年[84] - 2022年2月公司偿还7500万美元无担保定期贷款[85] - 2022年3月公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，利率SOFR加1.3%，有效固定利率3.06%；同时完成1亿美元高级无担保定期贷款再融资，有效固定利率1.80%[86][87] - 2022年6月公司收购Tulloch Corporation时承担6000万美元贷款，当月无 penalty 偿还[88] - 2022年8月公司完成1.25亿美元高级无担保定期贷款，7500万美元和5000万美元部分有效固定利率分别为4.00%和4.09%[89] - 2022年7月公司达成1.5亿美元两笔高级无担保票据私募协议，10月发行，利率分别为4.90%和4.95%[90][91] - 截至2022年9月30日，公司其他负债总计8345.9万美元，较2021年12月31日的8233.8万美元有所增加[94] - 截至2022年9月30日，公司有七笔利率互换未到期，用于对冲无担保贷款的可变现金流[100] - 公司估计未来十二个月将有1277.8万美元从其他综合收入（损失）重新分类为利息费用的减少[101] - 2022年前九个月，公司签订两笔新定期贷款和三份互换协议，均以SOFR为指数；还对两笔现有定期贷款进行再融资，将指数从LIBOR改为SOFR，并修改相关互换协议[104] - 截至2022年9月30日，利率互换资产公允价值为4112.8万美元，2021年12月31日为223.7万美元；利率互换负债公允价值为0，2021年12月31日为93.5万美元[107] - 2022年第三季度，衍生品在其他综合收入（损失）中确认的收入为1816.2万美元，2021年为24.7万美元；2022年前九个月为3951.7万美元，2021年为501.5万美元[107] - 20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）超出指引17%，每股FFO达1.72美元，较2021年第二季度的1.47美元增长17%，实现连续37个季度每股FFO高于上年同期 [8][15] - 季度平均入住率为98.1%，较2021年第二季度提高130个基点，季末出租率达99.1%，入住率达98.5%，均创公司纪录 [9] - 季度续租利差表现强劲，GAAP续租利差为37%，现金续租利差超22%，年初至今GAAP和现金续租利差分别为35%和22% [9] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长率达9.5%，创历史新高，年初至今为9% [9] - 2022年FFO每股指引上调至6.84 - 6.96美元，中点较之前指引提高0.15美元，较2021年增长13.3% [11][21] - 债务与总市值比率为19.5%，调整后债务与EBITDA比率降至4.95倍，利息和固定费用覆盖率升至9.1倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，2022年开发启动项目预计增至3亿美元，公司将密切关注租赁结果并适时更新指引 [12] - 收购业务方面，公司完成对Tulloch Corporation的收购，该投资组合包括14处物业，总面积170万平方英尺，85%的NOI来自旧金山湾区，15%来自萨克拉门托 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场租金普遍上涨，如佛罗里达州租金涨幅达40%，拉斯维加斯、奥斯汀等市场也有显著增长 [42] - 达拉斯市场在建面积较大，但公司认为大部分建设项目与自身业务不构成竞争，公司在达拉斯北部靠近DFW机场区域的物业已全部出租，并实现了良好的租金增长 [56][58] - 凤凰城市场公司物业也已全部出租，公司在第二季度收购的一处空置建筑也已在当季完成全部出租 [158] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过提高租金和新开发项目创造价值，以应对市场和用户对工业产品的需求 [10] - 鉴于第二季度初资本市场的变化，公司对新建筑投资采取谨慎态度，但仍在评估新的开发地块 [13] - 公司认为工业市场过去几年过热，当前市场的担忧从长期来看有利于市场的持续健康发展，且在市场低迷期可能出现更好的收购机会 [31][33] - 行业竞争方面，新进入工业开发市场的企业数量增加，市场竞争加剧，但公司凭借多元化的租户结构和优质的物业组合，认为自身能够更好地应对市场变化 [32][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司上半年的业绩感到自豪，认为物业运营表现强劲，但资本市场和整体环境在第二季度变得不稳定 [24][25] - 尽管市场可能面临波动，但公司对未来仍持乐观态度，认为最后一英里浅湾配送空间和阳光地带市场存在长期积极的趋势，如人口迁移、物流链演变等 [27] - 公司预计2023年FFO将在2022年创纪录的基础上实现13%的增长，且对2023年的前景感到乐观，尤其是在温和衰退的情况下，公司有望抓住机会并恢复全速发展 [45][46] 其他重要信息 - 建筑成本持续上涨，钢材价格总体上涨约35% - 40%，且不同时间波动较大，建筑材料报价难以长期维持，交付时间也延长，如订购电气面板需11个月才能交付 [70][71] - 租户续租时间有所提前，部分租户因市场情况变化选择提前续约，且公司认为这一趋势可能会持续增加 [128][129] - 租户库存方面，总体上租户仍面临库存短缺问题，部分租户希望增加库存水平，且第三方物流（3PL）需求显著增加，已进入公司本季度前十大租户名单 [134][137][138] - 租金 escalators 方面，历史上为2.5% - 3%，如今已普遍提高到4%，且尚未看到与消费者物价指数（CPI）挂钩的情况 [162] 问答环节所有提问和回答 问题: 工业板块是否整体免疫，还是公司投资组合表现不同 - 公司认为最后一英里物流可能处于早期阶段，相对更具抗风险能力，但工业板块并非完全免疫，目前公司未感受到市场下滑，但会对资本和规划保持谨慎 [30][31] 问题: 利率上升和股价下跌对未来投资决策的影响 - 公司在第二季度初股市变动和预期利率上升后，减少了核心投资收购和增值收购的积极投标，因获取资本受限且处于资产定价发现阶段，但仍积极关注土地投资 [34] - 公司资产负债表强劲且灵活，已锁定一些债务条款，未来将根据市场情况在股权融资和债务融资之间灵活切换，优先考虑开发项目的价值增值 [36][37] 问题: 对2023年的展望及信心水平 - 公司对2023年持乐观态度，基于2022年租金增长、新开发项目交付以及租户需求等因素，预计FFO将继续增长，除非出现严重的经济衰退影响需求 [40][42][45] 问题: 增加开发启动项目指引与市场担忧的关系 - 公司开发项目主要响应市场需求，由实地团队根据租赁情况和租户需求提出，目前开发管道进展良好，尽管公司整体更加谨慎，但仍会根据市场情况灵活调整 [48][49] 问题: 是否考虑出售达拉斯市场的土地以转向沿海市场 - 公司不认为达拉斯市场的建设会促使其退出该市场，因为大部分建设项目与公司业务不构成竞争，且公司在达拉斯的物业出租情况良好，租金增长可观，对该市场持乐观态度 [56][57][58] 问题: 增加债务负担对提高股息的影响 - 公司董事会通常在下个季度评估股息调整，鉴于今年业绩良好，预计股息将增加，尽管债务利息支出有所增加，但物业净营业收入的增长足以覆盖，且公司会确保有足够的股息覆盖率 [64][65][66] 问题: 建筑成本增加情况及对项目决策的影响 - 建筑成本持续上升，过去约24个月钢材等价格涨幅约35% - 40%，且不同材料价格波动和交付时间问题给项目带来挑战，但租金上涨使公司能够维持项目收益率，公司不会因成本增加而改变开发策略，而是努力管理成本结构 [70][73][80] 问题: 未来开发启动项目是否会因资本和定价因素放缓 - 公司会对资本更加谨慎，可能会重新考虑一些项目的规模和时机，但目前开发管道进展良好，需求仍然存在，若市场放缓，可能是由于特定阶段的租赁情况不如预期，而非公司主动停止开发 [82][86] 问题: 公司的债务容量和杠杆水平 - 公司目前EBITDA增长迅速，有助于抵消债务增加的影响，最新一轮锁定的债务预计可支撑到年底，公司会持续评估2023年的债务需求，内部希望将债务与EBITDA比率控制在6倍以下，目前仍处于较低水平 [89][90][94] 问题: 是否会出售部分资产以进行资本配置调整 - 公司此前已出售一些资产，目前有少量资产在市场上待售，主要是租户密集型服务中心建筑和不适合公司的小型资产，公司希望将这些资产置换为核心市场的开发土地，以实现更高的收益率 [100][101][103] 问题: 未来开发项目的收益率和利差趋势 - 公司认为建筑成本有望随着更多开发商减少开发而趋于稳定，土地获取方面公司会提前锁定，以降低风险，目前开发收益率保持良好，与市场资本化率的利差仍较为可观，公司将继续以当前市场租金进行项目评估，不预测未来租金 [109][112][114] 问题: 资产定价变化情况 - 多租户、短期租赁资产的资本化率上升约20 - 35个基点，长期、类债券资产的资本化率上升约75个基点，市场目前处于价格发现阶段，公司会等待机会，希望保留资金以应对可能的市场困境 [120][121][122] 问题: 租户续约时间是否有变化 - 租户续约时间有所提前，部分租户因市场情况变化选择提前续约，公司认为这一趋势可能会持续增加，且公司会与租户保持沟通，不试图过度猜测市场 [127][128][129] 问题: 租户是否面临与公用事业成本相关的经济问题 - 公司尚未收到租户关于公用事业成本的具体投诉，但考虑到整体成本上升，预计租户可能会面临压力 [131][132] 问题: 租户库存情况及亚马逊空间返还情况 - 租户总体上仍面临库存短缺问题，部分租户希望增加库存水平，且第三方物流（3PL）需求显著增加，已进入公司本季度前十大租户名单 [134][137][138] - 公司与亚马逊的合作中，大部分租赁租金到期时间较晚，目前没有收到亚马逊返还或终止租赁的意向，市场上亚马逊返还空间的数量可能接近1000万平方英尺，且亚马逊今年仍可能租赁约4000万平方英尺的空间 [139][140][141] 问题: 修订同店指引的关键因素及下半年租赁利差预期 - 公司业绩提升主要来自物业净营业收入，与其他分析师模型中认为的一般及行政费用（G&A）和利息因素关系较小，具体差异可线下沟通 [145][146] - 公司预计下半年租赁利差将与前几个季度相似，短期内未看到不利因素，2023年的情况将在后续进一步评估 [147][148][149] 问题: 3PL需求增长情况及电商业务是否放缓 - 3PL需求显著增加，但公司没有具体量化数据，电商业务方面，亚马逊等公司增长放缓，且电商与3PL业务存在融合，公司看到来自多个行业的广泛需求，且租户结构多元化有助于降低风险 [152][153][154] 问题: 从供应角度看，哪些市场令人担忧 - 目前没有特定市场让公司担忧，尽管主要市场如亚特兰大、达拉斯、凤凰城的供应数据较高，但公司物业出租情况良好，供应主要集中在城市边缘和大型仓库，公司更关注需求和可能的黑天鹅事件或深度衰退对需求的影响 [157][158][159] 问题: 租金 escalators 趋势及是否考虑通胀因素 - 租金 escalators 历史上为2.5% - 3%，如今已普遍提高到4%，且尚未看到与消费者物价指数（CPI）挂钩的情况，公司会关注市场动态并适时调整 [162][163][165] 问题: 股权市场开放的障碍及资本成本差异的考量 - 公司认同股权融资在某些情况下可能更具成本效益，但会考虑市场对公司净资产价值（NAV）的看法，目前认为与市场预期的差距不大，会根据市场情况灵活调整融资方式 [166][167][170]

收入情况 - 2022年Q2房地产运营收入为1.18498亿美元，2021年同期为9956.2万美元；2022年上半年为2.3145亿美元，2021年同期为1.97479亿美元[29] - 2022年Q2净收入为4616.5万美元，2021年同期为2757.8万美元；2022年上半年为1.09769亿美元，2021年同期为5493.5万美元[29] - 2022年Q2归属于普通股股东的净收入为4613.9万美元，2021年同期为2755.8万美元；2022年上半年为1.09719亿美元，2021年同期为5489.7万美元[29] - 2022年Q2全面收益为5298万美元，2021年同期为2629.5万美元；2022年上半年为1.32388亿美元，2021年同期为6184.8万美元[29] - 2022年上半年净收入为109,769美元，2021年为54,935美元[36] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为176,152美元，2021年为141,410美元[36] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为261,138美元，2021年为145,545美元[36] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为86,148美元，2021年为42,679美元[36] - 2022年上半年租赁收入（经营租赁）为173,876,000美元，2021年为147,740,000美元[43] - 2022年上半年房地产运营收入为231,450,000美元，2021年为197,479,000美元[43] - 2022年上半年，公司出售房地产投资收益为4099.9万美元，2021年同期无此项收益[29] - 2022年上半年，高于和低于市场租赁无形资产的摊销使租金收入分别增加了3个月50.7万美元、6个月135.2万美元，2021年同期分别为24.5万美元和47.4万美元[58] - 2022年6月30日止六个月，同物业（2021年1月1日至2022年6月30日期间持有的经营性物业）的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）同比增长7.6%[152] - 2022年Q2和H1的PNOI分别为8622.9万美元和1.68405亿美元，较2021年同期分别增长20.2%和18.6%[167][173][174] - 2022年Q2和H1的Same PNOI（不含租赁终止收入）较2021年同期分别增长7.7%和7.6%[167][175] - 2022年Q2和H1新租及续租租金分别平均增长37.2%和35.2%，涉及面积分别占总面积的4.8%和10.0%[180] - 2022年Q2和H1的租赁终止费收入分别为97.9万美元和237.3万美元，2021年同期分别为1.8万美元和59.4万美元[181] 股权与股息 - 截至2022年6月30日，公司发行385,538股普通股，净收入7417.9万美元；发行1,868,809股普通股用于购买房地产，净收入3.03682亿美元[31] - 2022年上半年，公司宣布普通股股息每股1.1美元，总计9398.7万美元[31] - 2022年3月31日止三个月，公司通过连续普通股发行计划发行385,538股普通股，净收益7420万美元；2022年6月30日止六个月，公司完成1亿美元高级无抵押定期贷款和1.5亿美元高级无抵押票据的私募[150] 综合收益与损失 - 截至2022年6月30日，公司累计其他综合收益为2397.1万美元，2021年同期为累计其他综合损失380.1万美元[31][33] - 2022年第二季度，公司累计其他综合收益（损失）期末余额为23,971千美元，较期初的17,130千美元有所增加[95] - 公司预计未来十二个月将有741.6万美元从其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的减少[100] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，利率互换在其他综合收益（损失）中确认的收入（损失）及重新分类至利息费用的损失有不同金额[109] 费用情况 - 2022年上半年，公司利息费用为1708万美元，2021年同期为1645.7万美元[29] - 2022年上半年，公司加权平均流通股数为4172.9万股，2021年同期为3987.1万股[29] - 2022年上半年折旧费用为60,107,000美元，2021年为51,005,000美元[48] - 2022年上半年，现有租赁无形资产摊销费用分别为3个月219.8万美元、6个月466.3万美元，2021年同期分别为130.7万美元和273.8万美元[58] - 员工股份支付成本在2022年3月和6月分别为298.9万美元和555万美元，2021年同期分别为218.9万美元和433.3万美元[125] - 董事股份支付费用在2022年3月和6月分别为7.3万美元和10.6万美元，2021年同期分别为70.4万美元和70.7万美元[126] - 2022年上半年授予股份的公允价值为956万美元，归属股份的总公允价值为1712.4万美元[128] - 2022年Q2和H1分别记录了3.6万美元的坏账准备金和7万美元的坏账回收，2021年同期分别为1.2万美元和9万美元的坏账回收[182] - 2022年上半年，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加53,539,000美元[205] - 2022年上半年，公司分别为三个月和六个月资本化内部开发成本261.7万美元和508.6万美元，2021年同期分别为159.1万美元和328万美元[197] 房地产收购与出售 - 2022年上半年，公司收购资产总面积245.1万平方英尺，总成本4.60924亿美元，其中运营性物业170.6万平方英尺，成本3.5913亿美元，增值性物业74.5万平方英尺，成本1.01794亿美元[60] - 2022年上半年，公司还以5475.1万美元收购了迈阿密、休斯顿等地共177.5英亩开发用地[64] - 2021年，公司收购资产总面积180.6万平方英尺，总成本2.79225亿美元，其中运营性物业76万平方英尺，成本1.08149亿美元，增值性物业104.6万平方英尺，成本1.71076亿美元[65] - 2021年，公司以4106.5万美元收购了奥斯汀、休斯顿等地共365.8英亩开发用地[70] - 2022年上半年收购的物业租赁加权平均剩余租期约为3.7年，2021年收购的物业租赁加权平均剩余租期约为2.9年[63][69] - 截至2022年6月30日，公司无被分类为待售的物业；截至2021年12月31日，有一处运营性物业被分类为待售并于2022年第一季度出售[71] - 2022年上半年，公司出售物业总面积28.7万平方英尺，净销售价格5100.6万美元，实现收益4099.9万美元[75] - 2021年，公司出售一处物业，面积28.4万平方英尺，净销售价格4426万美元，实现收益3885.9万美元[75] - 2022年6月30日后，公司以约2110万美元收购南卡罗来纳州格林维尔的Access Point 3[138] - 2022年6月30日后，公司分别以约480万美元和120万美元收购圣安东尼奥和格林维尔的两块土地[139] - 2022年6月30日止六个月，公司收购三处增值物业，面积74.5万平方英尺，花费1.018亿美元；收购177.5英亩开发用地，花费5480万美元[155] - 2022年6月30日止六个月，公司开始九个开发项目的建设，面积147.5万平方英尺；将五个开发和增值物业（面积151.7万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本2.401亿美元[156] - 2022年6月30日止六个月，公司完成对Tulloch Corporation的收购，其工业房地产投资组合包括14处经营性物业，面积170.6万平方英尺及两块土地，共10.5英亩[157] - 2022年6月30日止六个月，公司出售28.7万平方英尺经营性物业，总销售收益5240万美元，确认房地产投资销售收益4100万美元[158] - 2022年上半年，房地产物业增加6.09亿美元，主要因收购14处运营物业、5个项目从开发和增值物业转入、物业资本改善及开发和增值项目后续成本，部分被运营物业处置抵消[190] - 2022年上半年，公司收购运营物业总面积170.6万平方英尺，总成本3.59亿美元，收购时承担6000万美元贷款并发行186.88万股普通股[191] - 2022年上半年，公司出售28.7万平方英尺运营物业，总销售额5241万美元，确认房地产投资销售收益4099.9万美元[193] - 2022年上半年，公司收购增值物业总面积74.5万平方英尺，总成本1.02亿美元[198] - 2022年上半年，公司以5475.1万美元收购177.5英亩开发用地，部分被五个开发和增值项目转入房地产物业抵消，转入时总投资2.4亿美元[199] - 2022年期间，转入房地产物业的累计成本为240,143,000美元，总面积1,517,000平方英尺[204] - 2022年上半年，待售房地产资产减少5,695,000美元，截至6月30日无待售物业[206] 资产与负债情况 - 截至2022年6月30日，房地产物业总值为4,709,876,000美元，净值为3,620,720,000美元[49] - 截至2022年6月30日，公司其他资产总计218,066千美元，较2021年12月31日的182,220千美元有所增加[76] - 截至2022年6月30日，公司债务净额为1,623,536千美元，较2021年12月31日的1,451,778千美元有所增加[78] - 截至2022年6月30日，公司应付账款和应计费用总计156,208千美元，较2021年12月31日的109,760千美元有所增加[91] - 截至2022年6月30日，公司其他负债总计85,899千美元，较2021年12月31日的82,338千美元有所增加[92] - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为555.5万美元，2021年12月31日为439.3万美元[132] - 截至2022年6月30日，无担保银行信贷安排账面价值为2.06419亿美元，公允价值为2.03888亿美元[132] - 截至2022年6月30日，无担保债务账面价值为14.2亿美元，公允价值为13.33855亿美元[132] - 截至2022年6月30日，公司总资产为38.52亿美元，较2021年12月31日增加6.36亿美元；总负债为18.66亿美元，增加2.22亿美元；总股本为19.86亿美元，增加4.15亿美元[189] - 截至2022年6月30日，公司对开发和增值物业投资为5.54亿美元，较2021年12月31日的5.05亿美元有所增加，2022年上半年开发总投资2.83亿美元[194] - 截至2022年6月30日，租赁中项目总面积126万平方英尺，在建项目总面积334.9万平方英尺，各项目有相应预计总成本和建筑转换日期[201] - 截至2022年6月30日，预期开发项目累计成本为161,510,000美元，总面积达7,703,000平方英尺[204] - 截至2022年6月30日，租赁成本（主要是佣金）净额为84,890,000美元，高于去年底的74,579,000美元[208] - 截至2022年6月30日，已收购的在租租约无形资产净额为25,278,000美元，高于去年底的18,523,000美元[208] - 截至2022年6月30日，已收购的高于市场租金租约无形资产净额为308,000美元，低于去年底的377,000美元[208] - 截至2022年6月30日，直线租金应收款为55,648,000美元，高于去年底的51,970,000美元[208] - 截至2022年6月30日，利率互换资产为24,912,000美元，远高于去年底的2,237,000美元[208] 贷款与融资 - 2022年1月，公司达成1.5亿美元高级无抵押票据私募协议，固定利率3.03%，期限10年，4月20日发行出售[83] - 2022年2月，公司偿还7500万美元无抵押定期贷款，有效固定利率3.03%；3月，完成1亿美元高级无抵押定期贷款，期限6.5年，有效固定利率3.06% [84][85] - 2022年3月，公司完成1亿美元高级无抵押定期贷款再融资，当前利率SOFR加85个基点，有效固定利率1.80% [86] - 2022年6月，公司收购Tulloch Corporation时承担6000万美元贷款，当月无 penalty 偿还[87

总体财务数据 - 2022年第一季度公司总收入为112,974美元，2021年同期为97,931美元[30] - 2022年第一季度净利润为63,604美元，2021年同期为27,357美元[30] - 2022年第一季度归属于普通股股东的基本每股收益为1.54美元，2021年同期为0.69美元[30] - 2022年第一季度公司净收入为6.3604亿美元，2021年同期为2.7357亿美元；PNOI为8.2176亿美元，较2021年同期增加1.186亿美元，增幅16.9%[156][160] - 2022年第一季度，FFO每股为1.68美元，2021年同期为1.45美元，同比增长15.9%[159] - 2022年第一季度，Same PNOI（不含租赁终止收入）为7.2668亿美元，较2021年同期增长7.4%[156][161] - 2022年第一季度，归属公司普通股股东的净收入为6358万美元（每股基本和摊薄收益1.54美元），2021年同期为2733.9万美元（每股基本和摊薄收益0.69美元）[199] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为82,264美元，2021年同期为78,822美元[34] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为114,145美元，2021年同期为63,919美元[34] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为33,206美元，2021年同期使用14,856美元[34] 股权与合资企业 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在两个合资企业安排中拥有控股权[39] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在Miramar土地拥有95%控股权，在Speed Distribution Center拥有99%控股权[39] - 公司对Industry Distribution Center II的50%不可分割的共同租户权益采用权益法核算[40] 房地产建设与运营 - 2022年第一季度，公司完成了Otay Mesa土地上519,000平方英尺的Speed Distribution Center建设并转入运营组合[39] - 2022年第一季度租赁收入为8494.5万美元，2021年同期为7338.2万美元；房地产运营收入为1.12952亿美元，2021年同期为9791.7万美元[42] - 截至2022年3月31日，房地产物业总值为4.18708亿美元，累计折旧1.06119亿美元，净值为3.12589亿美元；截至2021年12月31日，总值为4.051325亿美元，累计折旧1.035617亿美元，净值为3.015708亿美元[48] - 公司将开发和增值型物业转移至房地产物业的条件为：开发物业在90%入住率或外壳建设完成后一年较早者；增值型物业在90%入住率或收购后一年较早者[49] - 公司确定2021年和2022年前三个月的房地产物业收购为类似可辨认资产组的收购，而非业务收购，因此将收购成本资本化[50] - 2022年第一季度，公司收购位于休斯顿的Cypress Preserve 1 & 2价值增值型物业，面积51.6万平方英尺，成本5446.2万美元[57] - 2021年公司收购运营性物业总面积76万平方英尺，成本1.08149亿美元；收购价值增值型物业总面积104.6万平方英尺，成本1.71076亿美元；全年收购资产总面积180.6万平方英尺，总成本2.79225亿美元[61] - 2022年第一季度收购物业的租赁加权平均剩余租期约为4.6年，2021年收购物业的租赁加权平均剩余租期约为2.9年[60][64] - 2022年第一季度公司出售房地产净销售价格为3.8133亿美元，实现收益3.0352亿美元[70] - 2022年第一季度公司执行新租约和续租约面积255.3万平方英尺，占总面积5.4%，平均租金较原租约提高33.5%[139] - 截至2022年3月31日，同物业的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）较2021年同期增长7.4%[140] - 截至2022年3月31日，运营组合出租率98.8%，入住率97.9%，高于2021年同期的98.3%和97.2%[141] - 2022年第一季度公司收购休斯顿51.6万平方英尺增值物业，花费5450万美元，还收购菲尼克斯50.2英亩开发用地，花费1360万美元[143] - 2022年第一季度公司开始六个城市的六个开发项目，面积95.3万平方英尺，还将圣地亚哥和格林维尔的两个开发和增值物业（67.5万平方英尺）转入房地产物业，成本8320万美元[143] - 截至2022年3月31日，开发和增值项目有26个（469.9万平方英尺），预计总投资5.887亿美元，截至该日还有1.686亿美元待投资[145] - 2022年第一季度公司出售24.5万平方英尺运营物业，总销售收益3910万美元，确认房地产投资销售收益3040万美元[146] - 2022年第一季度，房地产物业增加9078.5万美元，主要因两个项目从开发和增值物业转入、物业资本改进及后续开发成本，部分被运营物业处置抵消[174] - 2022年第一季度，公司对现有物业进行了872.6万美元的资本改进，后续开发和增值物业支出522.6万美元[175][176] - 2022年第一季度，公司出售24.5万平方英尺运营物业，获得3911万美元销售收入，确认3035.2万美元房地产投资销售收益[177] - 2022年3月31日，公司对开发和增值物业的总投资为5.49584亿美元，高于2021年12月31日的5.04614亿美元[178] - 2022年前三个月，开发总投资为1.27112亿美元，主要包括成本1.2531亿美元和后续转入房地产物业的成本522.6万美元[178] - 2022年和2021年截至3月31日的三个月，公司分别资本化内部开发成本246.9万美元和168.9万美元[179] - 2022年截至3月31日的三个月，公司收购了价值5446.2万美元的增值物业和价值1358.8万美元的开发土地，同时有两个项目转入房地产物业，总投资8323.1万美元[180] - 截至2022年3月31日的三个月，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加2557.3万美元，主要因折旧费用，部分被出售两个运营物业抵消[185] - 截至2022年3月31日的三个月，待售房地产资产减少569.5万美元，2022年3月31日无待售物业[186] - 2022年3月31日，公司租赁面积百分比为98.8%，2021年3月31日为98.3%；2022年3月31日入住率为97.9%，2021年3月31日为97.2%[202] - 2022年第一季度，同物业平均入住率为97.8%，2021年同期为97.1%；同物业平均租金为每平方英尺6.87美元，2021年同期为6.45美元[203][204] 费用相关 - 2022年第一季度折旧费用为2939.2万美元，2021年同期为2514.7万美元[47] - 2022年第一季度，就地租赁无形资产摊销费用为246.5万美元，2021年同期为143.1万美元；高于和低于市场租赁无形资产摊销使租金收入分别增加84.5万美元和22.9万美元[56] - 2022年第一季度员工股票薪酬成本为256.1万美元，其中69.1万美元计入开发成本；2021年同期为214.4万美元，其中55万美元计入开发成本[115] - 2022年第一季度董事股票薪酬费用为3.3万美元，2021年同期为3000美元[115] - 2022年第一季度授予股份的公允价值为701.3万美元，归属股份的总公允价值为1712.4万美元[117] - 2022年第一季度，利息费用减少16.6万美元，固定利率利息费用减少35.5万美元，可变利率利息费用增加19.6万美元[206] - 2022年第一季度，固定利率无抵押债务利息费用增加42万美元，源于公司无抵押债务活动[208] - 2022年第一季度无担保债务利息费用增加部分被有担保债务利息费用减少抵消[209] - 2022年第一季度有担保债务利息费用较2021年同期减少72.1万美元[209] 资产与负债情况 - 截至2022年3月31日，其他资产总计2.05529亿美元，较2021年12月31日的1.8222亿美元有所增加[71] - 截至2022年3月31日，公司债务净额为14.64516亿美元，较2021年12月31日的14.51778亿美元略有上升[73] - 2022年3月31日，4.25亿美元无担保银行信贷安排有1.83亿美元可变利率借款，加权平均利率为1.168%[75] - 2022年3月31日，5000万美元无担保银行信贷安排余额为1431.3万美元，利率为1.227%[76] - 2022年2月，公司偿还7500万美元无担保定期贷款，有效固定利率为3.03%[78] - 2022年3月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款，有效固定利率为3.06%[79] - 2022年3月，公司完成1亿美元高级无担保定期贷款再融资，有效固定利率为1.80%[80][82] - 截至2022年3月31日，长期债务计划本金还款总额为12.72128亿美元[82] - 截至2022年3月31日，应付账款和应计费用总计1.26708亿美元，较2021年12月31日的1.0976亿美元有所增加[82] - 截至2022年3月31日，公司其他负债总计7912.2万美元，较2021年12月31日的8233.8万美元有所下降[84] - 2022年3月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为571.8万美元，2021年12月31日为439.3万美元[121] - 2022年3月31日，无担保银行信贷安排账面价值为1.97313亿美元，公允价值为1.9728亿美元；2021年12月31日账面价值为2.0921亿美元，公允价值为2.09202亿美元[121] - 2022年3月31日，无担保债务账面价值为12.7亿美元，公允价值为12.51686亿美元；2021年12月31日账面价值为12.45亿美元，公允价值为12.67702亿美元[121] - 2022年3月31日，公司总资产为33.44735亿美元，较2021年12月31日增加1.29399亿美元；总负债为16.70346亿美元，增加2647万美元；总权益为16.74389亿美元，增加1.02929亿美元[173] - 租赁成本（主要是佣金）2022年3月31日为1.24493亿美元，2021年12月31日为1.16772亿美元[187] - 收购的在位租赁无形资产2022年3月31日为3236.2万美元，2021年12月31日为3156.1万美元[187] - 直线租金应收款2022年3月31日为5424.8万美元，2021年12月31日为5197万美元[187] - 2022年第一季度，无抵押银行信贷安排净额减少1174.9万美元，主要因还款2.29187亿美元及产生新的债务发行成本，部分被借款2.1729亿美元和债务发行成本摊销抵消[189] - 2022年第一季度，无抵押债务净额增加2451.4万美元，主要因3月完成1亿美元高级无抵押定期贷款及债务发行成本摊销，部分被2月偿还7500万美元定期贷款和新的债务发行成本抵消[190] - 2022年第一季度，有抵押债务净额减少2.7万美元，源于定期本金还款2.3万美元和溢价摊销，部分被债务发行成本摊销抵消[191] - 2022年第一季度，额外实收资本增加6950.8万美元，主要因公司持续普通股发行计划发行普通股及与股份支付相关活动[195] 利率互换与衍生品 - 2022年第一季度，累计其他综合收益（损失）期末余额为1713万美元，期初余额为130.2万美元，其他综合收益 - 利率互换为1582.8万美元[85] - 截至2022年3月31日，公司有五笔利率互换未到期，均用于对冲无担保贷款的可变现金流[90] - 公司估计未来十二个月将有235.2万美元从其他综合收益重新分类为利息费用的减少[91] - 2022年第一季度，公司签订了一笔以SOFR为指数的新定期贷款及相关互换，并将一笔现有定期贷款的指数从LIBOR改为SOFR [94] - 截至2022年3月31日，利率互换资产公允价值为1713万美元，较2021年12月31日的223.7万美元大幅增加；利率互换负债公允价值为0，2021年12月31日为93.5万美元[97] - 2022年第一季度，利率互换在其他综合收益中确认的收入为1495.2万美元，从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的（收入）损失为87.6万美元[97] - 若公司在2022年3月31日违约，需按1724.8万美元的终止价值结算衍生品协议下的义务[99] 股份相关 - 2022年第一季度，基本每股收益计算中，归属于普通股股东的净收入为6358万美元，加权平均流通股数为4124.6

融资与债务 - 2021年公司发行1551181股普通股，净收益2.712亿美元；完成5000万美元高级无抵押定期贷款，固定利率1.55%；私募1.25亿美元高级无抵押票据，固定利率2.74%[54] - 2021年无担保银行信贷安排净额增加8287.2万美元，无担保债务净额增加1.34862亿美元，有担保债务净额减少7685.1万美元[80] - 2021年额外实收资本增加2.76767亿美元，主要因普通股发行和基于股票的薪酬[83] - 2021年固定利率无担保债务利息支出较2020年增加290.7万美元，新增无担保债务加权平均利率2.50%，总额4.5亿美元[89] - 2020 - 2021年偿还部分无担保贷款，加权平均利率3.22%，总额1.45亿美元；偿还部分有担保债务，加权平均利率4.43%，总额1.19802亿美元[89] - 2021年6月29日，公司修订并重述了无担保银行信贷安排，额度分别扩大至4.25亿美元和5000万美元[103] - 2021年，公司进行多项债务操作，包括关闭5000万美元高级无担保定期贷款、偿还4080万美元和3310万美元抵押贷款等[105] - 截至2021年12月31日，公司总债务（扣除债务发行成本）为14.51778亿美元，2020年为13.10895亿美元[103] - 截至2021年12月31日，一年内到期的债务本金余额为7500万美元，利息为3677.6万美元；一年以上到期的本金余额为11.7亿美元，利息为1.79019亿美元[103] - 截至2022年2月16日，公司根据销售协议已出售226.1105万股普通股，总收益3.68147亿美元，还可出售总价达3.81853亿美元的普通股[107] - 2021年，公司通过连续普通股发行计划发行并出售155.1181万股普通股，总收益2.74209亿美元，净收益2.71155亿美元[107] - 可变利率无担保银行信贷安排到期日为2025年7月，截至2021年12月31日，4.25亿美元额度中余额为1.83亿美元，5000万美元额度中余额为2621万美元，加权平均利率为0.88%[110] - 固定利率无担保债务2022 - 2026年及之后各期金额分别为7.5万、11.5万、12万、14.5万、14万和65万美元，总计124.5万美元，加权平均利率为3.11%[110] - 固定利率有担保债务2022 - 2026年各期金额分别为11.5万、11.9万、12.2万、12.8万和167.2万美元，总计215.6万美元，加权平均利率为3.85%[110] - 基于2021年12月31日止十二个月的加权平均余额，可变利率无担保银行信贷安排加权平均利率变动10%（约9个基点），利息费用和现金流每年将增减约18.4万美元[110] - 公司无担保银行信贷安排、无担保定期贷款及相关利率互换与LIBOR挂钩[110] 租赁业务 - 2021年公司执行978.9万平方英尺运营物业的租赁，占总租赁面积的20.8%；新租和续租平均租金较之前上涨31.2%[54] - 2021年12月31日运营组合出租率为98.7%，高于2020年的98.0%；2022年2月15日出租率为98.1%，入住率为97.1%[54] - 2021年12月31日按平方英尺计算，2022年到期的租约占运营组合的13.1%，2022年2月15日降至10.7%[54] - 2021年新租和续租租金平均涨幅为31.2%（占总租赁面积的20.8%）[61] - 2021年公司签订174份租约，涉及567.7万平方英尺，总租金减免1100.7万美元；2020年签订179份租约，涉及496.5万平方英尺，总租金减免754.8万美元[85] - 2021年末运营投资组合的租赁面积百分比为98.7%，入住率为97.4%；2020年末分别为98.0%和97.3%[85] - 公司大部分租赁包含租金定期上调，租户需按比例承担运营费用，可降低公司运营费用上涨风险[110] 物业运营收入 - 2021年同物业（2020年1月1日至2021年12月31日持有的运营物业）的物业净运营收入（不含租赁终止收入）较2020年增长6.8%[54] - 2021年净收入为1.57638亿美元，物业净运营收入为2.95233亿美元，同物业净运营收入（不含租赁终止收入）为2.60456亿美元[58] - 2021年归属普通股股东的净收入为1.57557亿美元，2020年为1.08363亿美元，2019年为1.21662亿美元[61] - 2021年每股运营资金（FFO）为6.09美元，2020年为5.38美元，同比增长13.2%[61] - 截至2021年12月31日，PNOI较2020年增加3512.5万美元，增幅13.5%[61] - 2021年同店PNOI（不含租赁终止收入）较2020年增长6.8%[61] - 2021年同店平均入住率为97.6%，2020年为97.0%；2021年12月31日入住率为97.4%[61] - 2021年租赁终止费收入为141.1万美元，2020年为70.9万美元[61] - 2021年公司记录的坏账租金净回收为47.5万美元，2020年为坏账租金净准备金276.3万美元[61] - 2021年PNOI增加3512.5万美元，房地产投资销售收益为3885.9万美元，折旧和摊销费用增加1074万美元[85] - 2021年归属于普通股股东的净利润为1.57557亿美元，每股基本收益3.91美元，摊薄后每股收益3.90美元，2020年分别为1.08363亿美元、2.77美元和2.76美元[85] 物业收购与开发 - 2021年公司收购180.6万平方英尺运营和增值物业及365.8英亩土地，总花费3.203亿美元；开始17个开发项目，面积280.6万平方英尺[54] - 2021年公司将10个城市的17个开发和增值物业（268.8万平方英尺）转入房地产物业，转移成本2.723亿美元[54] - 截至2021年12月31日，开发和增值项目有21个（390.5万平方英尺），预计总成本5.247亿美元，其中1.481亿美元有待投资；截至2022年2月15日，这些项目已出租49%[54] - 2021年公司总投资于开发和增值物业为5.04614亿美元，2020年为3.59588亿美元[70] - 2021年公司收购运营物业总成本为1.08149亿美元，收购增值物业总成本为1.71076亿美元[70][71] - 租赁项目总面积120.8万平方英尺，2021年累计成本1.84223亿美元，预计总成本1.936亿美元[73] - 在建项目总面积269.7万平方英尺，2021年累计成本1.92388亿美元，预计总成本3.311亿美元[73] - 潜在开发项目总面积693.7万平方英尺，2021年累计成本1.28003亿美元[73] - 2021年转入房地产投资组合项目总面积268.8万平方英尺，累计成本2.72292亿美元[76] - 开发项目成本包含8870万美元开发义务和1030万美元租户改良义务[76] - 2021年有成本从潜在开发（主要是土地）转入在建项目，负金额代表土地库存成本转入[76] - 2021年有成本从房地产物业转入其他项目[76] 物业出售 - 2021年公司出售28.4万平方英尺运营物业，总销售收益4510万美元，确认房地产投资销售收益3890万美元[56] - 2021年有一处运营物业重新分类为待售房地产资产并出售，总面积28.4万平方英尺[77] - 截至2021年12月31日，公司有一处运营物业Metro Business Park被归类为待售，于2022年第一季度出售[95] - 2021年公司出售Jetport Commerce Park，面积28.4万平方英尺，售价4510万美元，收益3890万美元；2020年出售两处物业，面积12.6万平方英尺，售价2100万美元，收益1310万美元[95] 费用与收益变动 - 2021年利息费用减少98.2万美元，其中可变利率利息费用减少65.2万美元，固定利率利息费用减少95.3万美元[87] - 2021年资本化利息较2020年减少62.3万美元，原因是开发支出和借款利率变化[90] - 2021年折旧和摊销费用较2020年增加1074万美元，主要因2020 - 2021年收购和转移的经营性物业[92] - 2021年房地产投资销售收益较2020年增加2571.4万美元[92] - 2021年房地产改良总额3789.5万美元，2020年为3025.5万美元[92] - 2021年资本化租赁成本总额3338.1万美元，2020年为1819.9万美元[94] 财务状况与现金流 - 2021年房地产、开发和增值物业累计折旧增加8028.9万美元，主要因折旧费用1.0491亿美元[77] - 2021年待售房地产资产增加569.5万美元，2021年底有一处物业待售并于2022年一季度出售[77] - 2021年其他资产增加3264.1万美元，总额达1.8222亿美元[79] - 2021年应付账款和应计费用增加4018.7万美元，其他负债增加1252.1万美元[82] - 2021年超过收益的分配减少1161.1万美元，累计其他综合收益增加1205.4万美元[83] - 2021年经营活动提供的净现金为2.56492亿美元，当年公司发放普通股股息1.31759亿美元[100] - 截至2021年12月31日，公司已知的其他重大现金需求为1270.86万美元，均为一年内到期[107] - 公司预计未来流动性来源和需求与2021年一致，现有资金能满足短期和长期业务活动[100] 会计政策与风险 - 2020年公司采用ASU 2020 - 04中与概率和未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流有效性评估相关的套期会计权宜方法[99] - 公司认为LIBOR向替代利率过渡不会对合并财务报表产生重大影响，但会持续监控和评估相关风险[105] - 若通胀导致公司一般及行政费用或利率上升，增加的成本无法转嫁给租户，可能对公司经营业绩产生不利影响[110] - 公司财务业绩受物业所在市场的总体经济状况影响[110] - 经济衰退或新冠疫情可能导致部分租户无法支付租金，增加租金坏账准备金[110][112] - 经济衰退或新冠疫情可能影响公司续租、重新出租或出租开发空间的能力，导致空置率上升或租金下降，对现金流产生不利影响[110][112]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流（FFO）超出预期，同比增长17%，全年增长13%，连续35个季度实现每股FFO同比增长 [7] - 季度平均入住率为97.3%，较2020年第四季度提高40个基点，年末出租率达98.7%，入住率为97.4% [7] - 季度续租利差GAAP为31.5%，现金为18%；全年GAAP为31.2%，现金为18.4% [8] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长6.4%，全年增长5.7% [8] - 第四季度每股FFO为1.62美元，超出预期，较2020年第四季度的1.38美元增长17.4% [11] - 第四季度发行1.2亿美元股权，平均价格为每股205美元；10月偿还3300万美元到期抵押贷款，利率为4.1% [11] - 年末后，同意私募发行1.5亿美元高级无抵押票据，固定利率3.03%，期限10年；同意1亿美元高级无抵押定期贷款，总有效固定利率3.06%，期限6.5年 [11] - 债务与总市值之比创历史新低，为13%；债务与EBITDA之比为5.2倍，利息和固定费用覆盖率为8.5倍 [12] - 全年坏账为净正数47.5万美元，租户还款情况良好 [12] - 年内第二次提高股息，从每股0.90美元增至1.10美元，增幅22%，预计2022年股息增长率将正常化 [12] - 2022年第一季度FFO预计在每股1.59 - 1.65美元之间，全年在每股6.56 - 6.70美元之间，中点较2021年增长9% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 预计2022年开发启动资金为2.5亿美元，低于2021年的3.41亿美元，但2021年包含圣地亚哥一个9000万美元的大型定制项目 [13][14] - 2022年运营和增值收购预计为7600万美元，处置预计为7000万美元 [13] - 预计发行3.75亿美元无担保债务，偿还7500万美元债务，发行1.2亿美元普通股 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿出租率为95.9%，预计2022年NOI占比低于11%，较2021年下降130个基点 [9] - 达拉斯有5500万平方英尺在建项目，接近历史记录，去年吸纳量为4000万平方英尺，超60%在南达拉斯和北沃思堡 [50] - 亚特兰大年底有超3500万平方英尺在建项目，其中浅湾项目为7.6万平方英尺 [50] - 休斯顿去年吸纳量为2800万平方英尺，目前有超1800万平方英尺在建项目，40%已出租 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将专注于通过开发和增值投资创造价值，以应对市场需求 [8] - 公司拥有多元化的租金来源，前十大租户仅占租金的7.6% [9] - 公司会密切关注租赁结果，并根据市场情况更新开发启动指导 [10] - 公司已收购多个新地块，并在管道中有更多项目，同时进行增值和直接投资 [10] - 工业市场竞争激烈，有大量资金追逐优质工业产品，公司需在竞争中寻找机会 [33] - 公司倾向于根据市场需求进行开发，避免盲目追求大规模收购 [24] - 公司会定期评估和调整投资组合，出售表现不佳或已达到价值最大化的资产 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年的业绩感到满意，将把这种势头延续到2022年 [15] - 公司认为市场上有多个积极趋势，如电子商务和最后一英里配送的加速发展，将为公司带来更多需求 [15] - 传统租户对最后一英里配送空间的需求仍然存在，特别是在快速增长的阳光地带市场 [15] - 供应链问题可能会持续到2022年，市场仍将处于供应紧张状态，需求将继续增长 [18][20] - 公司对未来前景持乐观态度，相信凭借财务实力、团队经验和优质的投资组合，能够保持增长势头 [14][15] 其他重要信息 - 会议中提及的财务指标如PNOI和FFO为非GAAP指标，具体定义和与GAAP结果的调整可参考公司网站和SEC报告 [4] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，存在已知和未知风险，实际结果可能与预期有重大差异 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链何时恢复正常 - 公司认为供应链问题可能会持续到2022年，期间可能会有改善，但仍会面临挑战 租户普遍认为当前需求强劲，对业务前景乐观 公司预计市场供应紧张和需求增长的情况将持续，可能要到明年才会改变 [18][19][20] 问题2: 公司看似处于良好增长环境，但为何仍保持保守态度 - 公司管理层较为保守，97%的平均入住率若能达到预算，将是公司历史上第二高的年份 外部环境如供应链短缺和市场紧张，可能会对公司发展带来挑战 公司希望在开发和收购方面保持谨慎，避免盲目追求目标 [23][24] 问题3: 为何开发商会出售圣地亚哥的物业，公司认为还有哪些类似交易机会 - 该物业由大型养老基金持有，已达到其持有周期，且有大型租户破产 公司在尽职调查期间引入了新租户，目前出租率达65% 公司看好该物业的地理位置，认为随着时间推移，可能会有更多制造业近岸转移到墨西哥，同时圣地亚哥的传统工业用户也在向边境地区转移 [26][27][28] 问题4: 与2021年相比，当前较高的借款利率对公司有何影响，如何进行资本配置 - 公司年初已锁定2.5亿美元贷款，利率略高于3%，这将在一定程度上缓冲利率上升的影响 公司只有一笔到期抵押贷款，利率超过4%，预计新贷款成本将低于此 公司会继续关注市场情况，根据利率变化调整资本配置，同时保持保守的资产负债表 [30][31] 问题5: 债务市场利率上升对资本化率有何影响 - 目前尚未看到资本化率有明显变化，但不同市场之间的资本化率差异可能会缩小 市场上有大量资金追逐优质工业产品，竞争激烈，导致资产价格较高 [32][33] 问题6: 如何看待某租户减少对工业物业的需求 - 公司认为即使该租户减少需求，市场上仍有其他竞争对手的需求，不会出现大幅下降 电子商务和配送需求持续增长，将推动更多零售商转向线上和线下结合的模式，增加对物流空间的需求 [35][36][37] 问题7: 公司能否达到2021年的开发水平，市场租金增长能否维持开发收益率 - 公司希望市场强劲，租赁活动增加，从而超过2022年2.5亿美元的开发启动指导 公司在开发收益率的测算中使用当前的建设成本和租金率，虽然前期可能会出现收益率下降，但交付后通过租赁可以弥补 公司将根据市场租赁情况调整开发速度，同时努力寻找增值机会 [39][40][41] 问题8: 近岸转移趋势如何，劳动力成本、通胀和招聘短缺对其有何影响 - 公司看到一些租户从加利福尼亚州迁至亚利桑那州、内华达州、得克萨斯州和佛罗里达州 由于劳动力短缺和成本上升，公司更看好近岸转移到墨西哥的趋势，但这需要时间 与在美国其他地区开设工厂相比，将供应商从中国迁至墨西哥可能更具吸引力 [43][44] 问题9: 供应链问题和近岸转移对话是否影响户外和家居建筑租户的房地产决策 - 公司看到一些租户在近岸转移和物流方面进行战略调整，如德国汽车公司在亚特兰大租赁物业 家居建筑行业的需求在佛罗里达州、佐治亚州和亚利桑那州等地有所增加，公司也看到更多单租户租赁整栋建筑的情况，这有助于加快开发进度 [45][46] 问题10: 为何2022年NOI指导中点与2021年相似，是否有潜在逆风因素 - 公司预计2022年平均入住率为97%，这将是历史上第二高的年份，NOI增长主要依赖租金率的提高 公司在制定预算时较为保守，特别是在开发和投机性租赁方面 实际情况可能会根据市场租金增长情况有所变化 [48][49] 问题11: 市场上浅湾产品的供应情况如何，是否有地区供应成为担忧因素 - 总体而言，浅湾产品的供应相对较少 以达拉斯和亚特兰大为例，虽然有大量在建项目，但浅湾产品占比较小 市场竞争主要集中在大型仓库项目上，公司更注重根据市场需求进行开发 [50][51][52] 问题12: 公司处置物业的决定因素是什么，如何判断物业价值是否最大化 - 公司会考虑物业的位置、租户结构、建筑状况等因素 如坦帕的物业有很多小租户、非喷淋建筑，凤凰城的物业是服务中心 公司希望通过处置表现不佳的物业，将资金投入到更有价值的开发项目中 [56][57][58] 问题13: 休斯顿市场的暴露度下降是由于出售资产还是其他市场增长 - 主要是由于其他市场的租金增长和发展 公司仍然看好休斯顿市场，但希望保持地理多元化的投资组合 目前休斯顿市场的NOI占比已降至11%以下，未来可能会继续下降 [59] 问题14: 能源市场变化对休斯顿市场的关键驱动因素有何影响 - 休斯顿市场在过去两年有所改善，去年吸纳量创历史记录 目前市场上有超1800万平方英尺在建项目，40%已出租 公司未看到石油和天然气公司对市场需求的增加，能源相关租户更多是绿色能源领域，如电动巴士和电池制造，主要分布在凤凰城、格林维尔和亚特兰大等市场 [60][61] 问题15: 2022年坏账准备金的情况如何，与Peloton的租赁情况怎样 - 2021年公司出现坏账回收47.5万美元的异常情况，今年进入时坏账准备金减少 2022年坏账指导为150万美元，占收入的0.33%，是基于历史平均水平 公司在南佛罗里达州和其他一两个市场向Peloton出租了空间，但该租户不是前十大租户，目前没有出现问题 [63][64][65] 问题16: 公司理想的休斯顿市场暴露度是多少 - 公司希望休斯顿市场的暴露度低于11%，未来一两年可能会降至10%以下 公司希望在每个市场都有一定的发展空间，以应对潜在的机会 [66] 问题17: 目前开发管道的租赁情况如何，与2021年相比有何不同 - 公司的开发收入部分已通过现有和前期租赁得到覆盖，但开发项目大多是投机性的，难以准确预测 公司在制定预算时对开发和投机性租赁较为保守，但运营和开发都有增长空间 收购和处置预计基本持平，若有额外收购将对业绩有积极影响 [69][70][72] 问题18: 能否分享整个投资组合的按市值计价（mark-to-market）情况，包括GAAP和现金基础 - 公司难以准确提供按市值计价的数据 工业市场的按市值计价比办公和零售市场更难 公司2020年GAAP按市值计价为22%，2021年为31%，预计2022年在20%以上 现金基础上预计在十几%，市场租金增长和年度租金涨幅的提高将有助于提升GAAP租金增长 [76][77] 问题19: 目前高于3%租金涨幅的租赁占比是多少，能否在各市场实现4%的涨幅 - 公司每年约有14% - 15%的租赁到期 由于市场紧张，公司认为可以在市场需要时推动4%的租金涨幅 过去12 - 18个月，不同市场的租金涨幅情况有所变化 供应链问题导致建设成本上升和交付时间延长，但对公司拥有的5000多万平方英尺物业有利，有助于维持租金涨幅 市场上的免租期也在减少 [78][79]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流（FFO）每股1.55美元，超预期，较2020年第三季度的1.36美元增长14%，连续34个季度实现每股FFO同比增长 [7][13] - 季度平均入住率97.1%，较2020年第三季度提高50个基点，季末出租率达98.8%，入住率97.6%，高于预期 [8] - 季度续租利差创纪录，GAAP为37.4%，现金为23.9%，年初至今GAAP为31%，现金为18.5% [8] - 现金同店净营业收入（NOI）本季度增长5.2%，年初至今增长5.6% [8] - 债务与总市值之比低于17%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.7倍，利息和固定费用覆盖率增至超8.5倍 [15] - 2021年前三季度坏账为净正数34.6万美元 [15] - 上调2021年FFO指引至每股6.01 - 6.05美元，较之前指引提高0.15美元，2021年FFO每股中点较2020年增长12.1% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，2021年预计开发启动金额提高至3.4亿美元，创年度纪录 [11] - 建设中项目的稳定收益率有所下降，季度环比下降50个基点，但仍有望达到6.7%的收益率 [30][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场出租率96.7%，租金占比降至12%，较去年下降140个基点，预计将继续缩小 [10] - 工业市场需求强劲，租金上涨，部分市场如洛杉矶租金在本季度翻倍 [25] - 市场上限利率降至3% - 4% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过开发和增值投资创造价值，以应对市场对工业产品的强劲需求 [9] - 开发启动受市场需求拉动，公司收购新地块并推进增值和直接投资项目 [11] - 公司在开发中注重卡车停车场等配套设施建设，以满足市场需求 [25][26] - 公司产品类型与大型盒子开发商有所区别，浅湾产品开发难度较大，但有助于获得较高的开发收益率 [39][42] - 公司考虑出售部分老旧建筑以优化投资组合，目前有三处物业正在推进出售流程 [45] - 公司在开发和收购之间寻求平衡，优先考虑开发项目，尤其是在现有园区内的开发，收购倾向于有增值潜力的相邻建筑或物业，对大规模并购持谨慎态度 [84][85][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，第三季度业绩强劲，展示了投资组合和工业市场的韧性 [7] - 市场需求旺盛，电子商务和最后一英里配送趋势加速，有利于公司入住率和租金增长 [8] - 供应链问题导致建设成本上升、交付延迟，但租金增长能够弥补部分影响，公司开发收益率有望保持在较高水平 [21][23] - 市场供应紧张，有利于公司提高租金，但也对开发收益率造成一定压力 [33] - 公司对未来前景持乐观态度，认为团队、运营策略和市场的结合将推动公司持续发展 [19] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调节信息可在公司网站投资者页面和SEC定期报告中查询 [4] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，存在已知和未知风险，实际结果可能与陈述有重大差异 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发收益率回升至7%的原因及未来是否会更高 - 成本增加和交付延迟问题仍然存在，建设成本虽有一定缓和但仍高于年初，收益率回升主要是租金增长弥补了成本上升的影响，公司在开发评估时通常不假设租金增长，目前开发收益率有望保持在6% - 7%，并可能超过中6%水平 [20][21][23] 问题2: 新开发项目是否更注重卡车停车场 - 公司在开发中既关注建筑本身，也重视卡车停车场等配套设施，在一些园区会对闲置土地进行硬化处理，以提供拖车存储或停车功能，如在坦帕、亚特兰大等地的项目，以及在达拉斯收购的物业也具备较多拖车存储空间 [25][26][28] 问题3: 建设中项目收益率季度环比下降50个基点的原因 - 这主要是成本增加以及使用当前市场或前期租金进行评估的结果，虽然收益率有所下降，但如果能达到6.7%的收益率，仍比市场上限利率高出275 - 300个基点，且不同市场和项目的收益率存在差异 [30][31][34] 问题4: 现有租金与市场租金的价差及二季度末情况 - 公司通常不披露该信息，不同空间情况有所不同，但第三季度现金租金上涨24%，年初至今上涨18% - 19%，公司认为工业市场租金仍有增长空间 [35] 问题5: 公司产品是否仍未被其他资本关注，以及上限利率压缩是否会促使公司更多出售资产 - 目前不同类型产品的上限利率已趋同，公司产品并非未被关注，但浅湾产品开发难度较大，土地获取和规划许可较难，不过这也有助于获得较高开发收益率；公司有出售部分老旧建筑的计划，目前市场处于卖方市场，出售物业可优化投资组合 [39][44][45] 问题6: 公司计划购买多少土地用于开发 - 公司一直在寻找合适的土地，但获取优质土地越来越困难，目前有一定的土地储备，可满足未来几年的开发需求，同时也会关注增值项目，购买土地后会尽快启动开发以减少持有成本 [48][49][51] 问题7: 三季度现金和GAAP同店数据差异的原因及何时恢复正常 - 主要是圣地亚哥东湖物业的一笔交易导致，公司提前终止与低信用租户的租约并获得大额终止费，同时将该物业租给亚马逊并提供了一定免租期，导致三季度该物业有GAAP租金但无现金租金，预计四季度差异将缩小 [51][52][54] 问题8: 今年3.4亿美元的开发启动金额是否已达上限 - 公司认为未达到上限，市场需求旺盛，建设和土地价格上涨有助于提高开发金额，团队有能力承担更多开发项目，但会保持谨慎，确保项目符合市场需求和风险承受能力 [56][57][59] 问题9: 租户结构变化是否有助于提高租金和上限利率 - 市场紧张是推动租金上涨的主要因素，租户结构变化有一定影响，公司传统租户仍有空间需求，同时电商租户逐渐增多，公司通过主动拓展租户资源，有望推动租金上涨，且电商租户对租金敏感度相对较低 [60][62][63] 问题10: 奥兰多租金下降的原因 - 主要是一笔租赁业务导致，Aetna租户搬出一处带有办公组件的物业，重新出租时减少了办公装修，市场整体情况良好，奥兰多年至今租金增长处于20%以上 [65] 问题11: 开发项目的最大限制因素是土地获取还是投机风险 - 土地是一个因素，但公司开发模式主要是由市场需求拉动，确保市场有需求后才会进行开发，以降低开发风险，目前市场需求旺盛，推动开发启动金额增加 [67][69][70] 问题12: 开发租赁租金与初始评估的对比情况及历史情况 - 目前租金通常高于初始评估，公司一般参考几个月前或当前市场租金进行评估，租赁时间稍长可能获得更高租金，整体公司开发收益率超过预期，目前比预期高出10 - 25个基点 [71][72][73] 问题13: 未来几个季度或2022年如何决定股权发行和债务融资的比例 - 目前股权和债务价格都有吸引力，公司会同时利用两者，预计2022年可能更倾向于股权融资，公司债务与EBITDA比率降至4.67倍，表现良好，且近期到期债务较少，融资策略将保持相对稳定 [74][75] 问题14: 目前租金递增情况及与几年前的对比 - 租金递增情况有所改善，过去为2% - 3%，现在为3% - 4%，且因市场和租户租赁面积、租期不同而有所差异，较大面积和较长租期的租赁，租户对租金递增的抵触较大，GAAP续租利差能更好反映租金递增和免租期等因素，有助于创造价值 [76][77] 问题15: 假日季是否有库存补货加速或供应链延迟限制情况，以及是否导致零售商租户扩租 - 公司看到部分租户有扩租情况，但目前租户仍在努力满足当前需求，增加库存的需求尚未完全释放，预计未来会有一波库存增加和空间需求增长，供应链问题预计要到2023年年中至后期才能得到解决 [79][80][82] 问题16: 开发与收购或并购大型投资组合交易的机会如何变化 - 公司仍优先考虑开发项目，尤其是在现有园区内的开发，其风险回报具有吸引力；收购倾向于有增值潜力的相邻建筑或物业；对大规模并购持谨慎态度，因为竞争激烈且价格较高，公司更愿意进行分散的、有计算风险的开发项目 [84][85][89]

融资与股权 - 2021年前三季度，公司通过持续普通股发行计划发行966,608股普通股，净收益1.524亿美元；还完成5000万美元高级无抵押定期贷款和1.25亿美元高级无抵押票据的私募[118] - 2021年前九个月，额外实收资本增加1.55695亿美元，公司通过连续普通股发行计划发行96.6608万股普通股，净收益为1.52429亿美元[182] - 2019年12月20日公司设立新的连续普通股发行计划，最高总销售价7.5亿美元，截至2021年10月27日已售1676532股，总收益2.48148亿美元，还可售最高总销售价5.01852亿美元的股份[234] - 2021年前9个月，公司按每股159.54美元的平均价格发行并出售966608股普通股，总收益1.5421亿美元，扣除发行成本后净收益1.52429亿美元[235] - 2021年3月，公司完成5000万美元高级无抵押定期贷款，有效固定利率1.55%[223] - 2021年6月，公司完成1.25亿美元高级无抵押票据私募，固定利率2.74%[225] - 2021年9月，公司完成1亿美元高级无抵押定期贷款再融资，有效固定利率2.10%[227] - 2020 - 2021年获得新的无担保债务总计4.5亿美元，加权平均利率2.50%[198] - 2020 - 2021年偿还无担保债务总计1.45亿美元，加权平均利率3.22%[199] - 2021年6月29日，公司修订并重述信贷安排，额度扩大至4.25亿美元和5000万美元[217] 租赁业务 - 2021年前三季度，公司执行了731.1万平方英尺的新租约和续约租约，占总平方英尺的15.7%，新租约和续约租约的平均租金较之前上涨31.1%[119] - 2021年第三季度和前九个月，新租和续租租金分别平均增长37.4%（占总面积4.9%）和31.1%（占总面积15.7%）[147] - 2021年前九个月，公司签署139份带免租期的租约，涉及面积445.2万平方英尺，总免租金额842.2万美元[190] - 2021年第三季度和前九个月，租赁终止费收入分别为35.3万美元和94.7万美元，高于2020年同期的19.2万美元和66.1万美元[148] 物业运营收入 - 截至2021年9月30日，同物业（2020年1月1日至2021年9月30日期间持有的经营性物业）的物业净营业收入（不包括租赁终止收入）较2020年同期增长6.4%[120] - 2021年第三季度和前九个月，物业净运营收入（PNOI）分别为7516.7万美元和2.17213亿美元，较2020年同期增长14.1%和12.4%[136][138][141][143] - 2021年第三季度和前九个月，同物业PNOI（不含租赁终止收入）较2020年同期分别增长6.9%和6.4%[138][144] - 2021年第三季度和前九个月，物业净营业收入（PNOI）分别增加929.6万美元（14.1%）和2404.3万美元（12.4%）[186][187] 出租与入住率 - 截至2021年9月30日，公司投资组合的出租率为98.8%，入住率为97.6%，较2020年9月30日的97.8%和96.4%有所提高；截至10月26日，出租率为98.7%，入住率为97.1%[121] - 2021年第三季度和前九个月，同物业平均入住率分别为97.7%和97.5%，高于2020年同期的97.0%和96.9%[145] - 截至2021年9月30日，入住率为97.6%，上四个季度末入住率在96.4% - 97.3%之间[146] - 2021年9月30日，公司租赁面积占比为98.8%，入住率为97.6%，高于2020年同期的97.8%和96.4%[191] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，同店平均入住率分别为97.7%和97.5%，2020年同期分别为97.0%和96.9%[192] 物业收购 - 2021年前三季度，公司收购了4处增值物业，面积49.9万平方英尺，花费3660万美元；还收购了101英亩开发用地，花费1190万美元[123] - 2021年前三季度，公司收购了74万平方英尺的经营性物业，花费1.04亿美元[125] - 2021年公司收购运营物业总面积74万平方英尺，总成本1.04006亿美元[159] - 2021年公司收购增值物业总面积49.9万平方英尺，总成本3659.7万美元[164] - 2021年前9个月，公司以1191万美元收购101英亩开发用地[164] 物业开发与建设 - 2021年前三季度，公司开始建设16个开发项目，面积262.9万平方英尺；还将13个开发项目和增值收购项目（192.8万平方英尺）转入房地产物业，转移时成本为1.97亿美元[124] - 2021年前9个月，公司将13个开发和增值项目转移至房地产资产，总投资1.96961亿美元[160] - 2021年前9个月开发总资本投入1.89955亿美元[160] - 2021年累计向房地产物业转移开发和增值物业建筑面积达192.8万平方英尺，累计成本为1.96961亿美元[172] - 截至2021年9月30日，租赁中项目总面积142.1万平方英尺，在建项目总面积252万平方英尺，预计开发项目总面积491.2万平方英尺[169] 财务指标与收益 - 2021年第三季度和前九个月，公司净收入分别为3.0792亿美元和8.5727亿美元，较2020年同期的2.4411亿美元和7.1196亿美元有所增长[138] - 2021年第三季度和前九个月，可分配给普通股股东的资金运营（FFO）分别为6306.8万美元和1.79695亿美元，较2020年同期的5361.1万美元和1.56844亿美元增长，每股FFO分别增长14.0%和11.8%[140] - 2021年第三季度和前九个月，归属于公司普通股股东的净收入分别为3077.1万美元（每股基本和摊薄收益0.76美元）和8566.8万美元（每股基本收益2.14美元，摊薄收益2.13美元），高于2020年同期[186] 资产与负债 - 截至2021年9月30日，公司总资产为29.8501亿美元，较2020年12月31日增加2.64207亿美元；总负债增至15.6527亿美元，增加1.14985亿美元；总股本增至14.1974亿美元，增加1.49222亿美元[156] - 2021年前9个月房地产资产增加3.25246亿美元，主要因项目转移、运营物业收购、资本改进和使用权资产等[157] - 截至2021年9月30日，公司对开发和增值物业投资3.52344亿美元，较2020年末的3.59588亿美元有所下降[160] - 截至2021年9月30日的九个月，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加了7569.9万美元[173] - 截至2021年9月30日的九个月，无担保银行信贷安排净额减少6547.5万美元，无担保债务净额增加1.34722亿美元，有担保债务净额减少4352.7万美元[176][177][178] - 截至2021年9月30日，总债务净额为13.36615亿美元，2020年12月31日为13.10895亿美元[216] 成本与费用 - 2021年前9个月公司对现有和收购物业进行资本改进支出2606.9万美元，对开发和增值物业支出725.1万美元[158] - 2021年第三季度和前9个月，公司分别资本化内部开发成本203.1万美元和531.1万美元，2020年同期分别为144.7万美元和505.2万美元[163] - 2021年截至9月30日的三个月利息费用增加6.9万美元，九个月减少27.7万美元[195] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司可变利率利息费用分别减少14.1万美元和86.7万美元[195] - 2021年截至9月30日的三个月，公司固定利率利息费用增加12.4万美元，九个月减少28.6万美元[195] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，固定利率无担保债务利息费用分别增加122.3万美元和264万美元[196] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，资本化利息分别减少8.6万美元和87.6万美元[200] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，折旧和摊销费用分别增加305.2万美元和825.2万美元[201] - 九个月内房地产改良总支出2021年为2.6069亿美元，2020年为2.0764亿美元[204] - 九个月内资本化租赁成本2021年为2.4652亿美元，2020年为1.469亿美元[206] 现金流与股息 - 2021年前九个月经营活动提供净现金2.41166亿美元，发放普通股股息9524万美元[214] - 2021年前九个月，分配超过收益增加1471.1万美元，原因是普通股股息1.00379亿美元超过归属于公司普通股股东的净收入8566.8万美元[183] 行业指标说明 - 公司有一个可报告板块——工业物业，主要位于美国阳光地带主要地区，公司主要使用运营资金（FFO）和物业净营业收入（PNOI）来衡量运营结果[128] - FFO和PNOI是评估公司房地产资产投资和运营结果的补充行业报告指标，公司计算的PNOI和FFO可能与其他房地产投资信托不可比[134] 风险与影响因素 - 公司预计LIBOR至少在2023年6月30日前基本维持现有形式，相关合同有替代利率条款，过渡预计不会对合并财务报表产生重大影响[230][232] - 公司多数租约包含租金定期增长条款，租户需支付运营费用，可降低公司受通胀影响，但通胀导致的行政费用和利率上升可能影响公司经营业绩[238] - 经济状况和疫情可能导致租户无法支付租金、增加空置率、降低租金，从而对公司现金流产生不利影响[239] 其他 - 2021年前三季度，公司无物业销售[126] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司无分类为待售的房产[208] - 2021年和2020年前九个月无房产销售[210] - 2021年第三季度和前九个月，公司分别录得未收租金净回收25.6万美元和34.6万美元，而2020年同期为未收租金净储备44.6万美元和166.6万美元[149] - 截至2021年9月30日的9个月里，除无担保银行信贷额度、无担保债务和有担保债务的变化外，公司固定的不可撤销义务无重大变化[237] - 公司预计现有现金余额、经营现金流、无担保银行信贷额度借款、新债务收益和/或股权工具发行收益足以满足公司短期和长期的各项业务活动[236] - 截至2021年9月30日，公司可变利率无担保银行信贷额度余额为6101.6万美元，加权平均利率为0.86%；固定利率无担保债务总额为12.45亿美元，加权平均利率为3.11%；固定利率有担保债务总额为3549万美元，加权平均利率未明确给出[241] - 基于2021年前9个月的加权平均余额，若可变利率无担保银行信贷额度的加权平均利率变化10%（约9个基点），利息费用和现金流每年将增减约5.5万美元[242] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，同店平均租金分别为每平方英尺6.62美元和6.49美元，2020年同期分别为6.19美元和6.13美元[193]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）每股1.47美元，高于指引范围，较去年同期的1.33美元增长10.5%，连续33个季度同比增长 [7][13] - 第二季度平均入住率为96.8%，较2020年第二季度提高20个基点，季末出租率达98.3%，入住率达96.8% [8] - 季度续租利差处于历史最佳水平，GAAP为31.2%，现金为16.2%，年初至今GAAP为28%，现金为16% [8] - 本季度现金同店净营业收入（NOI）增长5.6%，年初至今增长5.8% [8] - 2021年第三季度FFO指引预计为每股1.46 - 1.50美元，全年为5.83 - 5.93美元，较之前指引每股提高0.09美元，2021年FFO每股中点较2020年增长9.3% [17] - 债务与总市值之比为17%，债务与EBITDA之比为4.9倍，利息和固定费用覆盖率提高至超过8倍 [16] - 上半年坏账为净正9万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，将2021年预计开发启动金额提高至2.75亿美元，创公司年度启动金额纪录 [11] - 租赁业务续租利差表现良好，入住率和出租率处于较高水平 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场出租率为96.5%，占租金的12.3%，较去年下降150个基点，预计将继续缩小 [10] - 主要市场的资本化率下降了50 - 70个基点 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过开发和增值投资创造价值，以应对市场对工业产品的强劲需求 [9] - 公司计划调整投资组合分配，减少休斯顿市场的暴露，增加在加州、丹佛、拉斯维加斯、迈阿密、奥斯汀和达拉斯等市场的投资 [34][35][36] - 工业市场竞争激烈，活跃开发商数量较前几年大幅增加 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，市场环境积极，公司对未来前景持乐观态度 [6][19] - 电子商务和最后一英里配送趋势加速，为公司带来了良好的市场机遇 [8] - 尽管面临劳动力短缺和建筑成本上升等挑战，但尚未对租赁业务产生影响，且市场需求强劲，预计高入住率和出租率将持续几个季度 [27][28][63] 其他重要信息 - 第二季度发行了6000万美元股权，平均价格超过每股162美元，并发行和出售了1.25亿美元的10年期高级无担保票据，固定利率为2.74% [14] - 6月修订并重述了无担保信贷安排，额度从3.95亿美元增加到4.75亿美元，利率利差降至22.5个基点，并纳入了与可持续发展相关的指标 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发收益率情况及是否面临压力 - 尽管建筑成本上升和交付时间延长，但市场积极，租金增长抵消了部分压力，目前开发收益率仍能维持，但预计未来仍有下行压力，不过仍有盈利空间 [22][24] 问题2: 劳动力短缺是否对租户租赁空间产生影响 - 较大租户会更关注劳动力问题，对公司而言，劳动力短缺主要体现在建筑成本上升上，目前尚未影响租赁业务 [26][27][28] 问题3: 开发启动金额增加后的资金来源及对收购管道的影响 - 公司有良好的资本获取渠道，包括发行股权和债务市场，处置资产更多是为了优化投资组合，而非满足资金需求，目前资本状况良好 [30][32][33] 问题4: 公司目前重点拓展的市场 - 公司希望减少休斯顿市场的暴露，增加在加州、丹佛、拉斯维加斯、迈阿密、奥斯汀和达拉斯等市场的投资，会根据投资组合分配和市场机会进行调整 [34][35][36] 问题5: 亚特兰大土地收购情况及其他关注的市场 - 本季度在亚特兰大的收购是对之前地块的补充，还有一些地块正在进行分区和许可工作，亚特兰大市场有较好的增长空间；其他关注的市场包括夏洛特、奥斯汀、凤凰城和达拉斯等，目前正在对数百英亩土地进行尽职调查 [39][40][42] 问题6: 租户保留率与租金增长的平衡 - 公司通常希望长期保留表现良好的租户，但由于市场环境变化，租户扩张和市场租金上涨导致租户保留率下降，目前租户保留率约为70%，去年接近80%；同时，这也是改善租户信用质量的好时机 [44][45][48] 问题7: 市场中最后一英里配送设施的建设情况及租户使用空间的变化 - 公司看到越来越多的3PL、零售租户为配送业务租赁空间，市场对快速交付的需求增加，公司的建筑位置优越，适合满足这种需求，洛杉矶和纽约等城市领先，达拉斯、凤凰城、亚特兰大和迈阿密等城市也在跟进 [50][52][54] 问题8: 增值物业与稳定物业的收益率差异及不同市场的增值机会 - 历史上，开发项目收益率约为7%，市场收益率降至4%，增值项目收益率约为5.5% - 6%；目前市场对工业物业的需求旺盛，增值项目的收益率差距正在缩小；增值项目的操作模式通常与开发商合作，在获得入住证书后收购 [56][57][58] 问题9: 市场中产品供应与消费需求的脱节问题 - 需求旺盛，但供应链因港口积压和Delta变种等问题受阻，短期内难以解决，这也给公司的开发管道带来压力，但对所有竞争对手影响相同，预计高入住率和出租率将持续几个季度 [61][62][63] 问题10: 土地储备的定制开发机会及公司的意愿 - 公司在圣地亚哥有一个为亚马逊定制开发的项目，预计明年第一季度交付；公司看到越来越多的定制开发需求，租户规模也在增大，如果能管理好建设风险，公司愿意参与更多此类项目 [64][65][67] 问题11: 土地收购情况，包括地块类型、收购时间和开发支持能力 - 公司由各地团队寻找土地机会，通常通过与经纪人合作等方式，目前有数百英亩土地处于合同期内，预计年底前完成收购，还有一些地块将在2022年完成；公司会尽量减少建设、分区和许可等风险，理想情况下收购后尽快开工 [71][73][74] 问题12: 土地收购时间增加的原因 - 可用土地减少，现在需要进行更多的重新分区、收购企业和整合土地等工作，才能使土地具备开发条件，导致土地收购时间从过去的3 - 6个月增加到18 - 24个月 [80][81][78]