公司信息 - EastGroup Properties, Inc.将于2024年4月24日举行第一季度收益电话会议和网络直播[1] - 公司计划在2024年4月23日市场收盘后发布本季度的财务结果[2] - EastGroup是一家自管的股权房地产投资信托公司，专注于在美国主要Sunbelt市场开发、收购和运营工业物业[4]

公司公告 - EastGroup Properties宣布每股1.27美元的季度现金股息，将于2024年4月15日支付给2024年3月28日登记在册的普通股股东 [1] - 这是公司连续第177次季度股息分配，年化股息率为每股5.08美元 [1] - 公司已连续31年增加或维持股息，其中28年增加股息，包括过去12年每年增加 [1] 公司概况 - EastGroup Properties是S&P Mid-Cap 400和Russell 1000指数的成分股，是一家自我管理的房地产投资信托基金 [2] - 公司专注于在美国主要Sunbelt市场（佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州）开发、收购和运营工业地产 [2] - 公司目标是成为市场领先的供应商，提供功能性、灵活性和高质量的商业分销空间，主要服务于对位置敏感的客户（通常在20,000至100,000平方英尺范围内） [2] - 公司增长战略基于拥有位于供应受限的子市场中、靠近主要交通设施的优质分销设施 [2] - 公司目前投资组合包括开发项目和增值收购，总面积约为5900万平方英尺 [2]

文章核心观点 - 投资者关注Pebblebrook Hotel（PEB）和EastGroup Properties（EGP）两只股票 ，基于估值指标PEB是更优价值选择 [1][9] 寻找价值股方法 - 寻找价值股的最佳方式是结合强劲的Zacks排名和风格评分系统价值类别中的出色评级 ，Zacks排名针对盈利预期修正趋势为正的公司 ，风格评分根据特定特征对公司进行评级 [2] 公司Zacks排名情况 - Pebblebrook Hotel和EastGroup Properties目前Zacks排名均为2（买入） ，该系统强调盈利预期修正为正的公司 ，两只股票盈利前景向好 [3] 价值投资者关注点 - 价值投资者关注能显示公司在当前股价水平是否被低估的可靠估值指标 [4] 风格评分系统价值类别指标 - 风格评分系统的价值类别通过多个关键指标识别被低估的公司 ，包括市盈率、市销率、盈利收益率、每股现金流等基本面指标 [5] 公司估值指标对比 - PEB的预期市盈率为10.62 ，EGP为21.56 ；PEB的PEG比率为0.76 ，EGP为2.84 [6] - PEB的市净率为0.69 ，EGP为3.18 [7] 公司价值评级情况 - 基于上述指标 ，PEB价值评级为B ，EGP为F [8]

公司业务活动 - 公司宣布最近的业务活动[1] 公司业绩数据 - 公司CEO表示，2024年第一季度至今，公司的出租率和租赁趋势与去年底持续，出租率达到97.9%，占用率为97.6%[2] - 公司在2024年第一季度至今与191,730股普通股签订了前向股权出售协议，预计可获得约59,628,000美元的总收益[3] 公司活动安排 - 公司将于2024年3月4日下午5:00在Citi 2024全球房地产CEO大会上进行管理层演讲[4]

公司基本信息 - Pebblebrook Hotel (PEB) 和 EastGroup Properties (EGP) 是两家上市公司，PEB 的 Zacks Rank 为 2 (Buy)，而 EGP 的 Zacks Rank 为 3 (Hold) [3] 估值比较 - PEB 目前的前瞻市盈率为 10.16，而 EGP 的前瞻市盈率为 22.13，PEB 的 PEG 比率为 0.73，而 EGP 的 PEG 比率为 2.61 [6] 价值评级 - PEB 的市净率为 0.64，而 EGP 的市净率为 3.26，根据这些指标，PEB 的价值评级为 A，而 EGP 的价值评级为 F [7] 投资建议 - 基于其稳固的盈利前景和估值数据，PEB 目前被认为是更优质的价值投资选项 [8]

公司股权与融资 - 2023年公司发行4094896股普通股，净收益6.91478亿美元；关闭1亿美元无担保债务，有效固定利率5.27%；将无担保银行信贷额度从4.75亿美元扩大到6.75亿美元[105] - 2023年公司通过连续普通股发行计划发行409.4896万股普通股，加权平均价格为每股170.77美元，获得净收入6.91478亿美元[145] - 2023年公司通过ATM计划出售409.4896万股普通股，加权平均价格为每股170.77美元，总收益6.99304亿美元，净收益6.91478亿美元[178] - 2023年公司与金融机构就40.6041万股普通股签订远期股权销售协议，加权平均初始远期价格为每股183.92美元，截至2023年12月31日未结算[179] - 2023年12月31日后，公司通过发行27.2342万股普通股部分结算未完成远期股权销售协议，净收益4936.4万美元，结算时加权平均远期价格为每股181.26美元[180] - 截至2024年2月14日，Current 2023 ATM计划下约4.40322亿美元普通股仍可出售[181] 物业租赁情况 - 2023年公司执行812.9万平方英尺运营物业的租赁，占总面积14.7%；新租和续租平均租金较之前上涨55%；摊薄后普通股股东净收入为每股4.42美元，较2022年增长1.4%[106] - 2023年末和2022年末运营组合出租率均为98.7%，2023年末入住率为98.2%，2022年末为98.3%[107] - 截至2024年2月13日，运营组合出租率97.8%，入住率97.6%；截至2023年12月31日，按年化基本租金计算约10.5%的租约将于2024年到期，截至2月13日降至9.1%[108] - 2023年同店平均入住率为98.4%，2022年为98.3%；2023年末入住率为98.2%[127][129] - 2023年同店平均租金为每平方英尺7.58美元，2022年为7.08美元；2023年新租和续租租金平均增长55.0%[128][130] - 2023年末和2022年末运营组合的租赁面积百分比均为98.7%，2023年末入住率为98.2%，2022年末为98.3%[152] - 2023年公司签订91份租约，涉及328.2万平方英尺，租金减免总额754.3万美元；2022年签订114份租约，涉及479.8万平方英尺，租金减免总额737.8万美元[151] 物业开发与收购 - 2023年公司购买328.3英亩土地，花费7066.4万美元；开始11个开发项目，面积243.5万平方英尺；将13个开发和增值项目（234.1万平方英尺）转为房地产物业，转移成本2.71568亿美元[110][111] - 截至2023年12月31日，开发和增值项目有18个（407.7万平方英尺），预计总成本5.757亿美元，截至该日还有2.00776亿美元待投资；截至2月13日，这些项目已出租24%[111] - 2023年公司收购98.7万平方英尺运营物业，花费1.65116亿美元；无增值物业收购[112] - 2023年公司出售23.1万平方英尺运营物业和11.9英亩土地，总销售额4315万美元；确认房地产投资销售收益1796.5万美元，非运营房地产销售收益44.6万美元[113] - 2023年公司收购5处运营物业，总面积98.7万平方英尺，总成本1.65116亿美元；出售运营物业23.1万平方英尺，获得毛收入3840万美元，确认投资收益1796.5万美元[133][135] - 2023年公司在开发和增值物业上的总投资为6.39647亿美元，较2022年的5.38449亿美元增加；购买328.3英亩开发用地，花费7066.4万美元；出售11.9英亩土地，获得毛收入4750万美元，确认收益44.6万美元[136][137][138] 财务指标表现 - 2023年物业净营业收入为4.13321亿美元，2022年为3.54031亿美元，2021年为2.95233亿美元[122] - 2023年归属普通股股东的净收入为2.00491亿美元，摊薄后每股收益4.42美元，2022年分别为1.86182亿美元和4.36美元[124] - 2023年摊薄后每股运营资金（FFO）为7.79美元，较2022年的7.00美元增长11.3%；剔除特定收益后为7.70美元，较2022年增长10.0%[124] - 2023年物业净营业收入（PNOI）较2022年增加5929万美元，增幅16.7%[125] - 2023年同店PNOI（剔除租赁终止收入）较2022年增长6.6%[126] - 2023年末总资产为45.19213亿美元，较2022年末增加4.83376亿美元；总负债降至19.10579亿美元，减少1.71819亿美元；总股本增至26.08634亿美元，增加6.55195亿美元[131] - 2023年归属普通股股东的净利润为2.00491亿美元，2022年为1.86182亿美元[148] - 2023年PNOI较2022年增加5929万美元，新增和增值属性房产贡献2982.1万美元，同属性房产运营贡献1955.7万美元，收购贡献969.4万美元[148] - 2023年公司房地产投资销售收益为1796.5万美元，2022年为4099.9万美元[149] - 2023年折旧和摊销费用较2022年增加1744万美元，利息费用增加949.7万美元[150] - 2023年可变利率利息费用较2022年减少79.2万美元，固定利率利息费用增加1413.1万美元[153][154][155] - 2023年房地产改良支出为5355万美元，2022年为3944.4万美元；资本化租赁成本2023年为3167.2万美元，2022年为3685.3万美元[158] - 2023年经营活动提供的净现金为3.38202亿美元，公司发放普通股股息2.25625亿美元[160] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司未偿还的固定利率无担保债务本金总额为16.8亿美元[163] - 公司6.25亿美元无担保银行信贷安排于2023年1月从4.25亿美元增加2亿美元，到期日为2025年7月30日，利率为SOFR加76.5个基点，年费15个基点[164] - 公司5000万美元无担保银行信贷安排到期日为2025年7月30日，利率为SOFR加77.5个基点，年费15个基点，截至2023年12月31日无未偿余额[165] - 截至2023年12月31日，公司总即时流动性约7.12608亿美元，包括4026.3万美元现金及现金等价物和6.72345亿美元无担保信贷安排即时可用额度[174] - 截至2023年12月31日，公司已知合同和其他义务的其他重大现金需求为1.71688亿美元，均为一年内到期[182] - 截至2023年12月31日，固定利率无担保债务本金到期支付总计16.8亿美元，加权平均利率为3.37%[190] - 假设无担保银行信贷安排余额为1亿美元，利率变动10%（约62个基点），利息费用和现金流每年将增减约62万美元[191] - 截至2023年12月31日，公司有两个无担保银行信贷安排，无借款余额，加权平均利率为6.19%[190] - 截至2023年12月31日，公司固定利率无担保债务本金总计1680万美元，加权平均利率为3.37%[190] - 假设无担保银行信贷安排余额为1亿美元，利率变动10%（约62个基点），利息费用和现金流每年将增减约62万美元[191] 风险与应对 - 多数公司租约含租金递增安排，租户需按比例承担运营费用，可降低公司受通胀等因素导致的运营费用增加影响[192] - 经济状况影响公司财务结果，经济不佳可能导致租户无法支付租金、增加空置率和降低租金，进而影响现金流[193] - 公司面临利率变化风险，目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低借款成本[189] - 公司通过发行股权和使用固定利率债务（包括通过利率互换转为有效固定利率的可变利率债务）来替代短期银行借款[189] - 公司利率互换情况在合并财务报表附注12中讨论[189] 报告相关说明 - 本报告第8项所需信息参考公司年度报告10 - K表第39页起的合并财务报表[194] - 最近两个财年各季度合并损益及综合收益表无重大追溯调整[194]

行业现状 - 2021 - 2023年疫情后，除办公领域外商业地产环境良好，工业地产表现最强 [2] - 2023年12月工业地产租金同比上涨7.4%，全国空置率4.6%与11月持平 [3] - 工业地产租金涨幅为各商业地产领域最高，空置率最低，南加州租金涨幅达两位数，中西部最低为3 - 5% [4] 行业展望 - 2024年工业地产租金增长将放缓，空置率将上升，但长期需求驱动因素仍积极 [5][6] - 由于2023和2024年开工量低，2025和2026年交付量将下降，工业地产后续几年表现会更好 [7] STAG Industrial公司情况 - 历史上专注价值型工业地产，目标市场为二三线城市，过去十年改善了投资组合和资产负债表 [10] - 2023年现金租金增长超30%，直线租金增长超40%，租户续租率高，空置率低 [12] - 资产负债表显著改善，净债务与EBITDA比率降至4.9倍，固定费用覆盖率5.7倍 [14] - 大部分债务为固定利率，加权平均利率3.7%，今年到期债务再融资不会大幅增加利息支出 [15] - 派息率降至70%以下，有望随现金流增长提高股息 [16] - 估值较工业REIT同行有显著折扣，预计有至少15%的倍数扩张空间，加上股息和增长有望实现两位数总回报 [17][18] Modiv Industrial公司情况 - 为市值约1.85亿美元的微型股，专注制造物业，租约期限长 [19][20] - 44处物业组合加权平均剩余租约约14年，年租金递增约2.5%，现金流稳定可靠 [22][23] - 专注对经济有永久价值的稳定行业，对租户选择严格 [24][25] - 净债务与EBITDA比率6.7倍，随着资产组合调整和租金递增会下降，2027年1月前几乎无债务到期 [26] - 派息率约90%，随着资产组合调整和资产负债表去杠杆化会下降，股息收益率约7.7%有吸引力且可能安全 [28] - 管理层与股东利益高度一致，过去一年频繁在公开市场购买股票 [29] 总体结论 - 2024年工业地产热度降温但仍是投资者最青睐的房地产形式，需求放缓和供应增加使今年表现一般，但2025年后租金增长前景好 [30][31] - STAG和MDV适合寻求高月收入和高上行空间的投资者 [31]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度资金来源(FFO)同比增长11.5%,全年增长11.3% [9] - 2023年第四季度末占用率上升50个基点至98.2% [10] - 2023年第四季度租赁率上升20个基点至98.7% [11] - 2023年第四季度再租赁价差创纪录,GAAP价差62%,现金价差43% [12] - 2023年第四季度现金同店NOI同比增长7.5%,全年增长8% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司租户集中度下降,前10大租户占比从2022年第四季度的8.6%下降至7.9% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州市场表现相对较弱,旧金山和洛杉矶地区出现一些空置 [117][118][119][120][121] - 其他市场如佛罗里达、拉斯维加斯、亚特兰大等表现较好 [122][123] 公司战略和发展方向 - 公司将继续关注通过提升租金、开发和收购来创造价值 [14] - 由于资本市场环境,公司看到了更多战略性收购机会,已完成了6笔收购 [33][34][35][36][37][38][39] - 2024年公司计划启动3亿美元的新开发项目,但可能会更多集中在下半年 [16][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为行业供给下降将有利于公司继续提升租金和创造开发机会 [17][18][127][128][129][130][131][132][133] - 公司认为长期趋势如人口迁移、近岸制造和物流链变化将为公司带来利好 [54][55][56][57][58] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Craig Mailman 提问** 公司在收购环境方面的情况如何,与开发相比有何优势? [31][32] **Marshall Loeb 回答** 公司最近完成了6笔收购,平均楼龄1.5年,GAAP收益率约6.5%,相比开发具有一定优势 [33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44] 问题2 **Samir Khanal 提问** 公司对未来开发启动的计划如何,是否会根据市场供给情况进行调整? [126][127][128][129][130][131][132][133] **Marshall Loeb 回答** 公司将根据市场需求情况谨慎调整开发启动节奏,预计2024年开发启动规模为3亿美元,可能会更多集中在下半年 [16][127][128][129][130][131][132][133] 问题3 **Ronald Kamdem 提问** 公司是否看到一些潜在的收购机会,是否有一些"有动力"的卖家? [184][185][186][187][188] **Marshall Loeb 回答** 公司虽然未看到广泛的"困境"资产,但发现一些卖家由于资本需求等原因较为"有动力",公司可以利用自身的资金优势进行收购 [184][185][186][187][188]

文章核心观点 - 介绍EastGroup Properties 2023年第四季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及市场预期对比，还提及关键指标对判断公司财务健康的作用和公司股价表现 [1][2][3] 营收情况 - 2023年第四季度营收1.4915亿美元，同比增长14.9%，与Zacks共识预期的1.4933亿美元相比，意外下降0.12% [1][2] - 房地产运营收入1.4903亿美元，高于七位分析师平均预估的1.4828亿美元，同比增长14.8% [5] - 其他收入0.12百万美元，低于三位分析师平均预估的0.24百万美元，同比增长186.1% [6] 每股收益情况 - 2023年第四季度每股收益2.03美元，去年同期为0.89美元，与共识预期的2.01美元相比，意外增长1.00% [1][2] - 摊薄后每股净收益1.35美元，高于六位分析师平均预估的1.08美元 [6] 股价表现 - 过去一个月EastGroup Properties股价回报率为 -0.6%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 +5.6%，目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [7]

公司业绩表现 - EastGroup Properties 2023年第四季度每股运营资金（FFO）为2.03美元，超出Zacks共识预期的2.01美元，同比增长11.5% [1] - 公司第四季度营收为1.4915亿美元，略低于Zacks共识预期的0.12%，但较去年同期的1.2984亿美元增长14.9% [3] - 过去四个季度中，公司三次超出FFO共识预期，三次超出营收共识预期 [2][3] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌1.3%，同期标普500指数上涨3.9% [5] - 当前Zacks评级为3（持有），预计未来表现将与市场持平 [8] - 下一季度共识FFO预期为2.01美元，营收预期为1.5219亿美元；本财年共识FFO预期为8.28美元，营收预期为6.2509亿美元 [9] 行业比较 - CTO Realty预计2023年第四季度每股收益为0.36美元，同比下降2.7%，营收预期为2563万美元，同比增长13.8% [12] - REIT和股权信托-其他行业目前在Zacks行业排名中位列前45%，研究表明前50%行业的表现优于后50%行业超过2倍 [10]