财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为4700万美元，摊薄后每股0.17美元，包含每股0.01美元的租户应收账款核销费用和直线租金补贴的非现金减少，其他影响结果的项目包括租赁终止收入的净0.02美元影响和税收优惠的0.01美元影响 [44] - 截至2020年12月31日，公司流动性为16亿美元，包括5.27亿美元现金和11亿美元未动用的信贷额度，总债务约22亿美元，净债务1600万美元，总债务加权平均利率3.9%，加权平均到期期限8.2年，净债务与总市值之比为37.2%，净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍 [46][47] - 2020年公司实现将G&A费用降至6000万美元的目标，不包括一次性遣散费，较之前的运行率减少800万美元，预计2021年NEO年度股权薪酬将至少减少390万美元 [50][51] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第四季度签署33份新租约和续约租约，总面积约41.3万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约35.8万平方英尺，大纽约都会区办公物业约3.7万平方英尺，零售物业约1.8万平方英尺 [28] - 除Centric租约外，2020年第四季度曼哈顿办公物业新租约和续约租约活动约14.6万平方英尺，新租约和扩张租约的租户来自医疗保健、技术和金融领域，承诺增加员工数量并扩大在纽约市的办公室 [31] - 2020年第三季度，曼哈顿办公物业新租约现金租金较之前的递增租金下降6.4%，整个投资组合的新租约和续约办公租约下降5.4%，零售租约租金下降43.3%，估计目前投资组合的净有效租金较疫情前水平下降10% - 15% [32][33][34] - 总投资组合租赁率为88.7%，较上一季度下降100个基点，入住率85.9%，与第三季度持平 [36] 观景台业务 - 2020年第四季度观景台收入为500万美元，包括130万美元的未使用门票递延收入、旅游合作伙伴的收入以及150万美元的礼品店固定许可费，费用为560万美元，预计每季度运营费用约600 - 700万美元 [19] - 截至2月14日，观景台累计客流量接近2019年同期的9%，略高于2月份8%的流量预测，预计到2021年底达到2019年客流量的60%，到2022年底恢复到100% [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市物业建筑利用率在疫情反弹前达到近15%，目前约为12%，大纽约都会区物业建筑利用率在疫情反弹前达到近40%，目前约为31% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用灵活的资产负债表、稳定的收款水平和成功实施的成本降低措施，寻求通过回购股票和外部增长机会来部署资本，投资团队积极评估价值机会，重点关注纽约市的办公、零售和多户住宅领域 [10][17][18] - 公司在ESG方面表现出色，获得GRESB五星级评级和绿星认可、Fitwel认证、WELL健康安全评级，其投资组合100%由可再生风能供电，认为这在以租户为导向的市场中提供了竞争优势 [14][15][16] - 公司认为租户将更加关注能够帮助他们实现健康建筑、能源效率和ESG目标的强大房东，其在这些领域的领导地位对吸引和留住优质租户至关重要 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境短期内仍面临挑战，但公司相信纽约市办公行业的长期前景，随着疫苗的广泛分发，租户有返回办公室的意愿，公司有望实现长期增长并为股东创造价值 [11][12][13] - 公司预计2022年第一季度将触底，之后开始增长，届时疫苗广泛分发，人们将开始长期规划，租赁市场有望恢复活力，零售和旅游业也将逐渐正常化 [25][74][77] 其他重要信息 - 2020年第四季度，公司董事会新增Grant Hill，使董事会成员增至九人，过去两年新增的三名董事会成员为董事会带来了数字商务、房地产投资和品牌方面的专业知识 [11] - 公司参与GRESB房地产评估获得五星级评级和绿星认可，得分88分，位居所有受访者前20%，并获得公开披露A评级，其670万平方英尺的曼哈顿投资组合获得Fitwel认证，被评为Fitwel冠军 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何权衡股票回购和新投资机会，市场上的潜在交易管道如何 - 公司会权衡资本的所有部署选择，以实现股东价值最大化并保持资产负债表的灵活性，收购重点是纽约市的办公、零售和多户住宅，目前资产价格不稳定且呈下降趋势，认为处于潜在重置的早期阶段，更多机会将出现，投资团队已开始发现一些有趣的情况 [55][56] 问题2: 租户如何进行空间规划，与之前相比有何变化 - 租户最关注的是健康的工作场所、健康的建筑和室内环境质量，公司在这些方面是行业领导者，关于空间设计，这主要由租户驱动，大多数租户关注疫苗接种后的世界，目前未看到现有租户、新租户或正在谈判的租户有激进的空间配置和家具布局变化 [60][61][62] 问题3: 如何从增加杠杆的角度考虑股票回购 - 公司在资产负债表管理上一直很谨慎，资本部署决策会与董事会积极讨论，以实现股东价值最大化，会关注业务发展、观景台表现等因素，认为有机会增加杠杆并带来长期价值时会这么做，同时也会考虑公司补充流动性的能力 [64][65][66] 问题4: 纽约市房地产家族业主的观点和出售意愿是否有变化 - 这些家族正在进行会议讨论，一些资产面临资本需求和分配问题，部分家族开始认识到与公司合作的机会，公司会综合权衡各种机会，发行股票或单位会基于对投资组合和目标投资组合的同等估值 [69][70][71] 问题5: 2022年第一季度触底具体指什么 - 触底是指疫苗广泛分发和接种，人们感到可以开始规划未来，不再每天进行调整，租赁市场方面，短期续约行为将减少，人们将开始长期规划，商业零售也将恢复确定性，旅游业也将逐渐正常化 [74][75][76] 问题6: 租赁率和入住率未来趋势如何 - 2021年租赁率接近89%，有31.1万平方英尺已知租户空置，7.8万平方英尺租户未决定，有39.3万平方英尺已签署但未开始的租约，约27.8万平方英尺租约应在年底前合法开始，2022年和2023年到期的租约分别占投资组合的5.5%和7%，公司有新的扩张、续约活动管道，95%的曼哈顿空间已重新开发，有25.8万平方英尺预建空间可供租赁 [81][82] 问题7: 观景台表现与股息恢复的触发点是什么 - 股息决策与应税收入相关，观景台业务是一个驱动因素，但不是唯一因素，还涉及净运营亏损、维修扣除等其他因素，公司未就客流量或收入与股息恢复的具体关联进行沟通，将继续监测观景台的假设增长和费用运行率 [84][85] 问题8: 观景台礼品店租赁结构是否有更新 - 观景台礼品店租赁协议已重新谈判，目前每年支付600万美元，已调整为百分比租金协议，在低客流量期间减少了固定部分约一半，随着客流量恢复而增加，同时延长了许可协议 [86][87] 问题9: 公司对多户住宅投资的关注重点是什么，当前是否是进行机会性投资的窗口期 - 公司主要关注可参与的100%或大部分为市场租金的多户住宅物业，以及能够有效管理并度过低迷期的物业，还关注有问题的公寓项目，认为当前机会窗口较大，不会因2022年第一季度触底而关闭，公司已组建团队并从长远角度看待投资机会 [89][90][92] 问题10: 如何吸引当地客户参观观景台 - 公司的观景台营销团队在PR、营销、品牌、社交和数字等方面非常活跃，通过行动提高了美国国内的广告价值等效性，品牌强大且口碑良好，客流量稳步增长，认为不需要进行价格促销，通过用户生成内容、社交媒体和品牌建设来推广观景台 [97][98][100] 问题11: 纽约市一些老旧或低质量办公楼是否会不再用作办公，公司是否感兴趣 - 目前办公楼转住宅的情况还处于早期，公司会根据配置和价格是否合适来考虑，从收购和投资角度会关注，但办公楼转住宅对业主来说是重大投资，需要谨慎考虑 [104][105] 问题12: 曼哈顿是否会面临更高的结构性空置或更多过时办公楼，公司投资组合内租金与市场相比情况如何 - 老旧办公楼将面临显著的重新开发成本以满足租户对室内环境质量、可持续性、能源效率和当地法律的要求，公司认为会面临更高的结构性空置，公司曼哈顿办公投资组合的净有效租金较疫情前水平下降10% - 15%，但每个交易情况不同，会受到空间、位置、租户信用等因素影响 [106][107][109]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司净亏损820万美元，核心运营资金为3490万美元[154] - 2020年9月30日同店物业现金净营业收入（不含租赁终止费）较2019年第三季度增长9.3%[154] - 截至2020年9月30日公司流动性资金为15亿美元，其中现金3.73亿美元，循环信贷额度可用11亿美元，且2024年前无债务到期[154] - 2020年第三季度及截至10月30日，公司回购1950万美元普通股，年初至今累计回购1.341亿美元，加权平均价格分别为每股6.31美元和8.30美元[154] - 截至2020年9月30日，公司总债务约20亿美元，加权平均利率4.0%，加权平均到期期限8.3年，其中93.7%为固定利率债务，6.3%为浮动利率债务[160] - 2020年3月公司通过两次融资筹集3亿美元净收益，并从11亿美元无担保循环信贷额度中提取5.5亿美元，9月偿还该笔借款[162] - 截至2020年10月30日，公司租金总账单收款率为85%、94%、93%，租金递延率为4%、0%、0%，保证金收款率为8%、1%、0%，未收款但有保证金覆盖比例为1%、2%、3%，未收款比例为2%、3%、4%[171] - 2020年2月至5月，帝国大厦观景台年化运营费用从3500万美元降至约1400万美元，降幅60%[173] - 公司采取成本削减措施，包括高管薪酬减少430万美元、2021年高管年度股权薪酬减少390万美元、物业运营费用减少2600万美元、计划资本支出减少2400万美元等[176][177][178][179] - 2020年第三季度与2019年同期相比，总营收从19287.3万美元降至14657.5万美元，降幅24.0%；运营收入从4527.9万美元降至1192.8万美元，降幅73.7%；净亏损从盈利2678.4万美元变为亏损1226.9万美元，降幅145.8%[183] - 2020年总营收4.57829亿美元，较2019年的5.3641亿美元下降7858.1万美元，降幅14.6%[204] - 2020年总运营费用4.18594亿美元，较2019年的4.28816亿美元增加1022.2万美元，增幅2.4%[204] - 2020年运营收入3923.5万美元，较2019年的1.07594亿美元下降6835.9万美元，降幅63.5%[204] - 2020年净亏损2359.9万美元，较2019年的净利润5557万美元减少7916.9万美元，降幅142.5%[204] - 截至2020年9月30日，公司有现金及现金等价物约3.731亿美元，无担保循环信贷额度可用11亿美元[226] - 截至2020年9月30日，公司总合并债务约20亿美元，加权平均利率4.0%，加权平均到期期限8.3年，合并净债务与总市值之比为46.3%[228] - 2020年3月修订的无担保循环信贷和定期贷款安排，包括11亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度，定期贷款已全额借入，3月循环信贷额度借款5.5亿美元已于9月偿还[230][231] - 2020年前两个月天文台收入经调整后从2019年同期的1270万美元增至1440万美元，增幅13.2%[206] - 减值费用反映了410万美元潜在节能项目和210万美元开发项目的前期支出核销[216] - 公司预计将按季度向股东分配股息，每年至少分配REIT应纳税收入的90%[224] - 截至2020年9月30日，公司总杠杆率33.2%，低于60%上限；有担保债务10.2%，低于40%上限；固定费用覆盖率2.8x，高于1.50x下限；无抵押利息覆盖率5.2x，高于1.75x下限；无担保杠杆率28.2%，低于60%上限[247] - 2020年前九个月资本支出3561.8万美元，2019年同期为9926.6万美元[253] - 截至2020年9月30日，预计现有租赁协议下租户改善和租赁佣金额外成本约1.301亿美元[255] - 2020年前九个月和2019年同期向股东分配和支付股息分别为6540万美元和9640万美元[262] - 董事会重新授权在2020年12月31日前回购不超过5亿美元A类普通股和运营合伙企业的ES、250和60系列运营合伙单位[263] - 截至2020年和2019年9月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.28亿美元和3.303亿美元[266] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金减少3480万美元至1.636亿美元，2019年同期为1.984亿美元[267] - 2020年前九个月投资活动提供的净现金减少3.237亿美元，变为使用1.134亿美元，2019年同期为提供2.103亿美元[268] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金增加4.554亿美元至1.062亿美元，2019年同期为使用3.492亿美元[269] - 2020年和2019年前九个月净营业收入分别为7215.4万美元和1.03656亿美元，2020年和2019年全年分别为2.35891亿美元和2.86263亿美元[274] - 2020年和2019年第三季度，运营资金分别为3096.9万美元和6985.3万美元，2020年和2019年前九个月分别为1.17169亿美元和1.87085亿美元[282] - 2020年和2019年第三季度，调整后运营资金分别为3292.6万美元和7181万美元，2020年和2019年前九个月分别为1.23042亿美元和1.92958亿美元[282] - 2020年和2019年第三季度，核心运营资金分别为3489.6万美元和7181万美元，2020年和2019年前九个月分别为1.28106亿美元和1.92958亿美元[284] - 2020年前两个月天文台收入增长13.2%（调整2019年第一季度关闭的102层观景台影响后）[293] - 截至2020年9月30日，公司浮动利率债务为1.25亿美元，占总企业价值的3.3%[299] - 公司签订了名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，截至2020年9月30日公允价值为 - 1020万美元[302] - 若短期利率提高1%，截至2020年9月30日的九个月利息费用将增加约130万美元[303] - 截至2020年9月30日，18亿美元固定利率债务的加权平均年利率为4.02%，到期日至2035年3月17日[303] - 截至2020年9月30日，公司未偿债务公允价值约为21亿美元，比历史账面价值高约1.184亿美元[304] 各条业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司签署18份新租、续租和扩租租约，可出租面积247449平方英尺[154] - 2020年第三季度公司收取94%的账单，其中写字楼租户96%，零售租户84%；截至10月31日，10月账单收取率为93%，写字楼租户94%，零售租户86%[154] - 截至2020年9月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的写字楼和零售空间[155] - 2002年至2020年9月30日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约9.421亿美元用于重建和重新定位[160] - 截至2020年9月30日，公司投资组合出租率为89.7%，其中2.6%的租约将于2020年到期，6.2%的租约将于2021年到期[168] - 2020年第三季度，租赁收入为13990.9万美元，较2019年同期的15022.5万美元下降6.9%[183] - 2020年第三季度，观景台收入为441.9万美元，较2019年同期的3757.5万美元下降88.2%[183] - 2020年第三季度，租赁终止费用为33.1万美元，较2019年同期的236.1万美元下降86.0%[183] - 2020年第三季度，第三方管理及其他费用为28.3万美元，较2019年同期的30.4万美元下降6.9%[183] - 2020年第三季度，其他收入及费用为163.3万美元，较2019年同期的240.8万美元下降32.2%[183] - 2020年前九个月新签、扩建和续约租赁数量64个，总面积459,033平方英尺，租赁佣金成本435.6万美元，租户改善成本2048.6万美元[251] - 2019年全年签署了130万可出租平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2020年前九个月签署了50万可出租平方英尺[286] - 由于每个季度签署的租约数量相对较少，一两个较大的租约可能对该时期的平均租金、租户装修和租赁佣金成本产生不成比例的正负影响[287] - 截至2020年9月30日，公司投资组合中有约100万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的10.3%[288] - 占公司投资组合净可租赁面积2.6%和6.2%的租约将分别在2020年和2021年到期，预计分别占该期间年化租金的2.7%和6.6%[288] - 2020年第三季度天文台接待约3万名游客，较2019年第三季度的104.2万名减少97.1%[294] - 截至2020年9月30日的三个月，天文台收入为440万美元，其中包括200万美元递延收入和120万美元礼品店固定许可费[295]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为3500万美元，即摊薄后每股0.12美元，扣除了每股0.02美元的租户应收账款准备金和直线租金余额的非现金减少额，并排除了320万美元的一次性费用 [28] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）较2019年第三季度实现9.3%的现金NOI增长，主要得益于较低的物业运营费用和免租期结束，部分被较低的收入所抵消 [28] - 第三季度记录了多项一次性项目，包括130万美元的减值费用、80万美元的一次性遣散费、120万美元的一次性应计费用以及580万美元的租金收入减少（FFO影响为0.02美元） [29] - 截至2020年9月30日，公司拥有15亿美元的流动性，包括3.73亿美元现金和11亿美元未动用的信贷额度；总债务约为20亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率为4%，加权平均到期期限为8.3年 [30] - 净债务与总市值之比为46.3%，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，2024年11月前无债务到期 [31] - 2020年第三季度和截至10月27日，公司以每股6.36美元的加权平均价格回购了1840万美元的普通股；年初至今，以每股8.33美元的加权平均价格回购了总计1.329亿美元的普通股 [32] - 预计2020年G&A费用为6000万美元（不包括一次性遣散费），较去年同期减少800万美元；预计2021年G&A费用约为5800万美元 [32] - 截至9月30日，公司物业运营费用较去年同期减少2600万美元，预计2021年起每年实现400万美元的永久性成本降低 [33] - 预计2020年建筑改善资本支出较2019年减少约2400万美元 [33] - 天文台费用年化运行率预计为2500万美元，较疫情前的3500万美元年化运行率下降1000万美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼租赁业务 - 第三季度签署了18份新租约和续租约，总面积约24.7万平方英尺，其中曼哈顿写字楼物业约13.7万平方英尺，大纽约都会区写字楼物业约10.5万平方英尺，零售组合约5000平方英尺 [23] - 季度内重要租约包括与利丰在帝国大厦签署的10.35万平方英尺新办公租约，以及与伯克利保险在大都会中心签署的6.32万平方英尺新办公租约 [23] - 季度末后，与Centric Brands在帝国大厦签署了21.2万平方英尺新办公租约 [24] - 除利丰和Centric租约外，第三季度曼哈顿写字楼组合新租赁活动因疫情影响减少，预计第四季度租赁量也将降低 [25] - 第三季度曼哈顿写字楼物业新租约现金租金率较之前的递增租金上涨6.9%，整个组合的新租约和续租约下降5.1% [25] - 总组合租赁率为89.7%，较上一季度增加10个基点；入住率为85.9%，第三季度环比增加30个基点 [25] - 已签署但未开始的租约面积为45.94万平方英尺 [25] - 第三季度收取了2020年第三季度总账单的94%，其中写字楼租户为96%，零售租户为84% [26] 天文台业务 - 2020年第三季度天文台收入为440万美元，包括200万美元的递延收入和120万美元的礼品店固定许可费 [18] - 2020年第三季度天文台费用为590万美元，年化运行率从疫情前的3500万美元降至2500万美元 [18] - 截至10月25日，月累计参观人数接近2019年同期的6%，低于10%的10月流量预测 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 大纽约都会区写字楼市场，核心中城市场转租供应增加，租金预计下降 [36] - 公司在大纽约都会区的物业，威彻斯特郡的租户入驻率达到45%，康涅狄格州的租户入驻率达到55%，纽约市建筑的入驻率仍低于15% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续调整以促进租户顺利重返、收取租金、管理天文台参观、协助当地零售租户生存并确保员工安全 [7] - 利用灵活的资产负债表、成功的收款情况、成本削减措施和新管理团队成员，寻找利用资产负债表灵活性、回购股票和追求外部增长的机会 [9] - 专注于能源效率和室内环境质量的再开发工作，使公司在行业中具有竞争优势，获得WELL健康安全评级，是美国首个实现该评级的商业投资组合 [10][13] - 继续进行股票回购活动，因其股价在公开市场上大幅折价 [15] - 评估部署资本进行外部增长的机会，重点关注能够发挥资产负债表实力和再开发专业知识的领域 [16] - 持续优化运营费用，包括G&A费用、物业运营费用、资本支出和天文台业务成本 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境仍具挑战性，前景不确定，但公司为长期发展所做的工作使其处于有利地位 [10] - 预计2022年第一季度知道业务底部，之后开始增长 [21] - 对纽约市的未来充满信心，相信疫情过后公司将变得更强大 [19][20] - 认为旅游将回归，天文台业务将随着纽约市的自由旅行恢复而增长 [48] 其他重要信息 - 公司的披露是为响应SEC因疫情对业务变化的特殊额外披露要求，预计恢复正常业务运营后不会保持相同的披露水平 [5] - 公司讨论了非GAAP财务指标，如FFO、调整后和核心FFO、NOI、现金NOI和EBITDA，并在公司网站上提供了这些指标与最直接可比GAAP指标的定义和调节 [5] - 公司参与房地产评估，预计11月下旬公布最终结果时会有良好表现 [14] - 公司将增加ESG领导行动和承诺的沟通，以适应不断变化的环境并实现长期股东价值 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司产品在当前市场环境中的定位、维持租金的能力以及租户概况是否有变化 - 公司产品传统上定价低于A类，优于B类，位置优越且经过现代化改造，具有吸引力的价值主张 [37] - 目前租赁活动有限，难以判断趋势，平均净有效租金较第二季度仅下降约3%，更多是在让步而非降低表面租金 [37] - 看到租户在保留资本，公司自身也在努力保留资本，同时公司的再开发空间对此有帮助 [37] - 市场转租供应增加，公司内部本季度也有一些增加，但大部分是预期内的 [37] 问题2: 进入第四季度和明年，天文台递延门票销售对收入的提振情况 - 未使用门票是业务的一部分，本季度的200万美元递延收入高于往常，预计未来几个季度每季度有几十万美元，到明年第二季度该数字将耗尽 [38] - 公司已改为限时票务，减少了未使用门票的问题 [38] 问题3: 如何确定股票回购的节奏和时机 - 公司与董事会协商后，会谨慎评估所有选项，将股票回购视为资本配置决策，根据资产负债表、可用资本和其他可能的用途来决定 [40] - 认为纽约经济和业务状况不会迅速反弹，这也是回购节奏的原因之一 [40] 问题4: 天文台礼品店租金是否有被削减的风险 - 公司会与所有租户讨论业务前景，可能会与礼品店运营商进行讨论，不排除月租金调整的可能性，但预计不会出现无租金的情况 [41] 问题5: 如何看待未收取或未处理的租金以及解决方案 - 公司将继续评估，部分有保证金覆盖，会与租户继续沟通以尝试收取 [43] - 对于食品供应商等需要支持的租户，会寻求双赢解决方案 [43] 问题6: 公司在股票回购和新投资时对净债务与EBITDA比率的目标或上限 - 公司不设定具体目标，更关注资本可用性 [44] - 市场资金变得更有选择性，公司会谨慎耐心地部署资本，股票回购活动反映了这一点 [44] 问题7: 郊区写字楼需求是否有真正的回升 - 看到一些来自纽约市的租户在疫情后开设卫星办公室和潜在搬迁的活动，但不是主要趋势 [45] - 公司已与纽约市租户签署了三份租约，总面积近1万平方英尺，还有一些正在洽谈的租户，总面积近4万平方英尺 [45] 问题8: 天文台收入和活动的增长是否足以改变预期和预测 - 公司对旅游回归和纽约市的未来有信心，认为目前看到了稳定增长 [48] - 假设的增长目标仍如更新后的投资者演示文稿第18页所示，社交媒体的好评鼓励更多人参观 [48] - 公司会在11 - 12月重新审视假设布局，认为跟踪纽约市的航班进出情况是判断业务增长的好数据 [48] 问题9: 帝国大厦的利丰租约对1359百老汇即将到期的空间有何影响 - 预计2021年底将收回1359百老汇超过5.5万平方英尺的空间，这在预期之内 [49] - 总体而言，该租约对公司是净利好，将利丰锁定在帝国大厦约8年的长期租约中 [49] 问题10: 获得WELL评级是否需要对投资组合进行额外投资 - 公司无需进行额外投资，WELL评级是对公司在室内环境质量和提供安全健康工作空间方面领先地位的验证 [52] 问题11: 明年最大未知租户 vacate 的真正搬迁风险和租约规模 - 曼哈顿未知租约大多低于1万平方英尺，大纽约都会区写字楼组合中有两个租户各超过2万平方英尺，其余相对较小 [53] - 未知租约总计约8万平方英尺在曼哈顿，6.2万平方英尺在大纽约都会区 [53] 问题12: 已知搬迁的规模和情况 - 2021年曼哈顿最大的已知 vacate 是年底从利丰收回超过6.5万平方英尺的空间 [55] - 帝国大厦和其他物业的一些塔楼楼层预计将有良好需求 [55] 问题13: 天文台是否实施了新的营销或定价策略以推动流量 - 公司目前表现优于所有竞争对手，未调整定价，也不打算调整 [58] - 仅在高峰时段略微提高了价格，这是重新开放时的计划，并未导致该时段的参观人数减少 [58] - 认为无需打折，相信能吸引追求干净、安全和不拥挤体验的游客 [58] 问题14: Centric直接租约的终止费用能否量化以及是否会在第四季度记录 - 该交易在租赁期内现金流中性至略为正，但无法提供更多细节 [59] - 相关费用将在剩余租赁期内分摊，不会集中记录 [60]

财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度公司净亏损1280万美元，核心运营资金为3950万美元[151] - 截至2020年6月30日，公司总流动性为14亿美元，其中现金8.73亿美元，循环信贷额度可用5.5亿美元[151] - 2020年第二季度公司回购5200万美元普通股，加权平均股价7.99美元/股；截至7月31日，累计回购1.19亿美元，加权平均股价8.67美元/股[151] - 2020年第二季度收取总账单的84%，其中写字楼租户86%，零售租户75%；截至7月31日，7月总账单收取91%，写字楼租户95%，零售租户74%[151] - 截至2020年6月30日，公司总债务约25亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均到期期限6.9年，固定利率债务占73.3%，可变利率债务占26.7%[156] - 2020年3月，公司通过两次融资筹集3亿美元净收益，并从11亿美元无担保循环信贷额度中提取5.5亿美元以增强流动性[159] - 截至2020年7月31日，4月至7月租金总账单的收取比例分别为83.2%、83.1%、91.3%、86.2% [167] - 2020年5月，帝国大厦观景台年化运营费用从2月的3500万美元降至约1400万美元，降幅60% [172] - 2021年公司将减少390万美元的高管年度股权薪酬，其中马尔金减少270万美元，杜雷尔斯减少120万美元[178] - 2020年下半年公司物业运营费用一次性节省1200万美元，年度永久性成本降低400万美元[178] - 与2019年相比，2020年建筑改善计划资本支出减少2400万美元[179] - 2020年第二季度与2019年同期相比，租金收入从14107.1万美元降至13799.9万美元，降幅2.2% [182] - 2020年第二季度与2019年同期相比，观景台收入从3289.5万美元降至8.6万美元，降幅99.7% [182] - 2020年第二季度与2019年同期相比，租赁终止费从36.3万美元增至103.3万美元，增幅184.6% [182] - 2020年上半年与2019年同期相比，净收入从1893万美元降至 - 1961.8万美元，降幅203.6% [182] - 2020年总营收3.11254亿美元，较2019年的3.43537亿美元下降9.4%，其中租赁收入2.86112亿美元，增长0.6%，天文台收入1963万美元，下降63.3%[201] - 2020年总运营费用2.83947亿美元，较2019年的2.81222亿美元下降1.0%，其中物业运营费用7121.8万美元，增长14.4%，一般及行政费用3410万美元，增长13.6%[201] - 2020年运营收入2730.7万美元，较2019年的6231.5万美元下降56.2%，净亏损1133万美元，较2019年的净利润2878.6万美元下降139.4%[201] - 2020年前两个月天文台收入经调整后从2019年同期的1270万美元增至1440万美元，增长13.2%，但全年因疫情关闭而大幅下降[202] - 截至2020年6月30日，公司有现金及现金等价物约8.73亿美元，无抵押循环信贷额度可用5.5亿美元[221] - 截至2020年6月30日，公司总合并债务约25亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均到期期限6.9年，净债务与总市值之比为43.7%[223] - 2020年上半年资本支出2388.4万美元，预计承担约1.323亿美元租户改善和租赁佣金费用[246] - 2020年和2019年上半年向证券持有人分别分配6430万美元和6420万美元[253] - 截至2020年6月30日和2019年，现金及现金等价物和受限现金分别为9.318亿美元和4.134亿美元[256] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为7440万美元，较2019年同期的8930万美元减少1490万美元[257] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为7970万美元，较2019年同期提供的1.194亿美元减少1.991亿美元[259] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为6.655亿美元，较2019年同期使用的6610万美元增加7.316亿美元[260] - 2020年第二季度净收入为亏损1961.8万美元，2019年同期为1893万美元；2020年上半年净收入为亏损1133万美元，2019年同期为2878.6万美元[265] - 2020年第二季度净营业收入为7506.6万美元，2019年同期为9672.7万美元；2020年上半年净营业收入为1.63737亿美元，2019年同期为1.82607亿美元[266] - 2020年第二季度FFO归属于普通股股东和非控股权益为3043.1万美元，2019年同期为6251.8万美元；2020年上半年为8209.9万美元，2019年同期为1.17232亿美元[272] - 2020年第二季度调整后FFO归属于普通股股东和非控股权益为3238.9万美元，2019年同期为6447.6万美元；2020年上半年为8601.5万美元，2019年同期为1.21148亿美元[272] - 2020年第二季度核心FFO归属于普通股股东和非控股权益为3949.8万美元，2019年同期为6447.6万美元；2020年上半年为9321万美元，2019年同期为1.21148亿美元[272] - 2020年前两个月天文台收入增长13.2%[279] - 截至2020年6月30日，公司浮动利率债务为6.75亿美元，占企业总价值的14.5%[283] - 若短期利率提高1%，2020年上半年利息支出将增加约680万美元[287] - 截至2020年6月30日，18亿美元未偿还固定利率债务的加权平均利率为4.02%，到期日至2035年3月17日[287] - 截至2020年6月30日，未偿还债务的公允价值约为26亿美元，比历史账面价值高约1.144亿美元[288] 各条业务线数据关键指标变化 - 同店物业现金净营业收入（不含租赁终止费）较2019年第二季度增长18.0%，排除新冠相关租金递延因素后增长9.9%[151] - 2020年第二季度总投资组合签署19份新租约、续租和扩租协议，可出租面积113431平方英尺，平均起始租金64.43美元/平方英尺[151] - 截至2020年6月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的写字楼和零售空间[152] - 2002年至2020年6月30日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约9.336亿美元用于重建和重新定位[156] - 截至2020年6月30日，公司投资组合的出租率为89.6%，其中3.4%的租约将于2020年到期，6.6%的租约将于2021年到期[164] - 2020年上半年，写字楼物业新签、扩建和续约租约48份，总面积216,710平方英尺，租赁佣金成本254.8万美元等[245] - 2020年上半年，零售物业新签、扩建和续约租约6份，总面积45,864平方英尺，租赁佣金成本199.7万美元等[245] - 19年全年签署了130万可出租平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2020年上半年签署了30万可出租平方英尺[273] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中有约110万可出租平方英尺的空间可供出租，占净可出租平方英尺的10.4%；2020年和2021年到期的租约分别占净可出租平方英尺的3.4%和6.6%，预计分别占该期间年化租金的3.5%和7.1%[276] 融资与信贷安排 - 2020年3月，公司修订现有信贷协议，新的无抵押循环信贷和定期贷款安排包括11亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度，已全额借入定期贷款并借入5.5亿美元循环信贷[224][225] - 2020年3月，公司还签订了1.75亿美元的高级无抵押定期贷款安排，可增加至最高2.25亿美元[231][232] - 无抵押循环信贷额度初始到期日为2021年8月，可选择延长最多两个六个月期限，定期贷款安排于2025年3月到期[230] - 定期贷款融资利率为浮动利率，可选伦敦银行同业拆借利率加1.5% - 2.2%利差或基准利率加0.5% - 1.2%利差，获投资级评级后利差有调整[233] - 定期贷款融资到期日为2026年12月31日，2020年12月31日前提前还款需支付2.0%本金的费用，2021年12月31日前提前还款需支付1.0%本金的费用[234] - 信贷安排包含多项财务契约，如总负债与总资产价值的最高杠杆比率不超过60%等[234] - 2020年3月17日，公司发行1.75亿美元高级无抵押票据，包括1亿美元3.61%的G系列票据和7500万美元3.73%的H系列票据[238] - 截至2020年6月30日，公司各项财务契约指标均达标，最大总杠杆率34.2%，最大有担保债务8.2%等[241] 天文台业务相关 - 2020年3月16日，公司因新冠疫情关闭帝国大厦天文台，二季度全季度关闭，7月20日重新开放[278] - 天文台收入和门票销售取决于游客数量、门票价格、季节趋势、竞争和天气趋势等因素[280] 其他事项 - 卡塔尔投资局子公司Q REIT Holding LLC至2021年8月有优先共同投资权，若完成合资交易可延长30个月，再完成一次可再延长30个月[222] - 公司签订了名义价值为2.65亿美元的利率LIBOR互换协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期[286] - 公司认为物业重新开发和定位完成后，长期入住率和租金将提高，但短期可能因装修和重新定位导致入住率下降[277] - 公司2019年12月31日年度报告中披露的关键会计估计无重大变化[281]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为3900万美元，即摊薄后每股0.14美元，其中扣除了每股0.03美元的租户应收账款准备金和直线租金余额的非现金减少额，不包括300万美元的遣散费和400万美元的减值费用 [47] - 截至6月30日，公司总债务约为25亿美元（毛额）和16亿美元（净额），总债务加权平均利率为3.41%，加权平均到期期限为6.9年，合并净债务与总市值之比为43.7%，合并净债务与EBITDA之比为5.2倍 [52] - 预计2020年G&A费用为6000万美元（不包括一次性遣散费），较之前披露的6800万美元的G&A运行率降低约12%，预计2021年G&A运行率约为5800万美元 [55][58] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署19份新租约和续约租约，总面积约11.3万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约5.2万平方英尺，大纽约都会区办公物业约4.7万平方英尺，零售组合约1.4万平方英尺 [33] - 新租约和续约办公物业的租金现金基础上较上一现金递增租金上涨2.8%，曼哈顿办公物业新租约现金租金差价为8.7% [34] - 总投资组合出租率为89.6%，较上一季度下降150个基点，入住率在第二季度环比下降310个基点 [35] 天文台业务 - 2020年前两个月天文台收入同比增长13.2%（不包括102层天文台的影响），3月16日关闭，7月20日86层天文台重新开放，仍等待102层开放许可 [60][61] - 预计天文台游客量将逐渐回升，到2022年恢复正常水平，最初本地游客占比高，随后区域、国内游客增加，最终恢复到约2/3为国际游客的典型游客组合 [65] - 天文台典型年化费用运行率从2月的3500万美元降至5月的1400万美元，第二季度费用总计400万美元，重新开放后年化费用运行率约为2550万美元 [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场受疫情和居家令影响，第二季度新租赁活动减少，预计第三和第四季度租赁量仍较低，7月曼哈顿租赁参观量约为2019年同期的40% [37][109] - 租金收取方面，第二季度收取了84%的总账单，7月截至24日收取了90%的总账单，办公租户收取率高于零售租户 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来三到四年内寻找外部增长机会，利用资产负债表优势、买入并持有理念和重建专业知识创造长期股东价值 [20] - 持续进行股票回购，截至7月28日，已以每股8.67美元的加权平均价格回购了1.19亿美元的普通股 [16] - 实施成本削减措施，包括降低运营成本、G&A费用、资本支出和裁员，以应对当前环境，保存资产负债表并为长期发展做准备 [23][24] - 公司在能源效率、室内环境质量和可持续性方面的领导地位和创新是竞争优势，其建筑的位置、价值和室内环境质量的独特组合使其具有竞争力 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对纽约市的未来充满信心，认为纽约市将再次复苏，办公室建筑对团队和租户仍然重要，年轻有动力的人将继续来到纽约创造价值 [11] - 认为疫情商业环境分为四个阶段，当前环境将继续演变，但公司做好了应对各种挑战的准备 [30] - 相信天文台业务在疫情过后将更加强大，成为纽约市的标志性品牌 [67] 其他重要信息 - 公司披露了一些特殊额外信息以响应SEC因疫情导致业务变化的要求，预计恢复正常业务运营后不会保持相同的披露水平 [6] - 公司实施了健康和安全协议，包括体温检查、戴口罩、保持社交距离等，同时拥有全面的室内环境质量计划 [43][44] - 对于受疫情影响较大的本地零售租户，公司将把2020年剩余的固定租金转换为百分比租金结构，并在规定期限内偿还固定租金与百分比租金的差额 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否考虑拓展纽约都会区以外的市场进行资本部署 - 公司将自己视为机会主义者，不想限制选择，会耐心谨慎地评估所有选项以创造股东价值，虽然在纽约有特定技能，但也会考虑其他市场和投资方式 [72][73] 问题: 零售组合租户在疫情持续下的生存能力 - 食品服务面临特定挑战，需要人员回到办公楼才能维持运营，店内用餐受防疫协议限制，但公司认为强大的租户租金有保障，小租户可能会失败，随着人们返回办公室，会有新业务或租户进入，零售租金可能会下调，部分大型零售空间需要重新开发 [74][75][76] 问题: 外部增长机会的节奏是否变慢 - 公司认为房地产决策要创造长期价值需经历一个周期，预计未来三到四年会出现购买机会，目前团队已在积极寻找机会，包括重新审视之前未参与的交易 [79][80][81] 问题: 股票价格对资本部署决策的影响 - 公司会仔细考虑资本分配，将现金用于股票回购、股息、外部再投资等，同时与卡塔尔投资局合作，利用其资本和自身专业知识，认为随着公司表现提升，股价会改善，也会通过合资企业进行更大规模的投资 [84][85][86] 问题: 如何看待当前和未来的信用风险和减记 - 公司只会对未支付的租金进行减记，会积极处理租户的延期支付请求，目前租金收取情况良好，会根据租户的欠款情况、保证金余额、解决路径和生存能力评估减记情况，未来会继续密切关注并在必要时进行减记 [88][90][92] 问题: 如何看待费用降低和租户费用回收减少的情况 - 预计2020年下半年运营费用较2019年下半年减少1200万美元，2021年消除400万美元的经常性人员和其他费用，费用降低会导致运营费用递增减少，但不是全部 [94][95] 问题: 天文台重新开放后的游客流量和定价情况 - 游客数量符合预期，与全球其他塔楼运营商的重新开放情况一致，目前未改变门票价格，也不打算改变，游客评价良好，随着纽约市其他景点重新开放，预计游客量会增加 [97][98][99] 问题: 天文台何时提高500人容量限制 - 500人容量是一个任意设定的数字，公司可根据需求和协议执行情况灵活调整，会在确保协议得到遵守并通知相关部门后再考虑增加容量 [103][104][105] 问题: 郊区和城市的租赁需求情况以及租户类型 - 7月曼哈顿租赁参观量约为2019年同期的40%，公司收到了一些提案和已批准的交易，仍有一些交易在谈判中，预计第三季度租赁量较低，租户类型广泛，包括金融、医疗保健、专业服务等行业 [109][110][112] 问题: 帝国大厦资本改进项目不经济的原因及其他物业情况 - 帝国大厦的热电联产项目因纽约市地方法律97中设定的温室气体排放系数任意值导致评估收费过高，使其不经济，公司会尝试与相关部门沟通解决，目前没有其他类似项目受到影响 [113][114][116] 问题: 运营成本节约是否会被未来的高税收吞噬 - 高税收是一个风险，美国所有城市都受到疫情的不利影响，纽约市预算中有一些可削减的部分，未来市议会人员变动可能带来新的发展，公司在进行新资本投入时会谨慎考虑 [120][121][122] 问题: 资本支出节约中有多少会在2021年体现 - 公司接近重建计划尾声，预计2020年资本支出减少，会优先完成疫情前开始的能产生收入的工作，将可延长设备或系统使用寿命的工作推迟，整体情况良好 [123][124]

2020年第一季度财务关键数据 - 2020年第一季度公司净收入为450万美元，核心运营资金为5370万美元[147] - 2020年第一季度与2019年同期相比，租金收入从14341.7万美元增至14811.3万美元，增幅3.3%；观景台收入从2056.9万美元降至1954.4万美元，降幅5.0%；租赁终止费从38.8万美元降至21.1万美元，降幅45.6%；第三方管理及其他费用从32万美元增至34.6万美元，增幅8.1%；其他收入和费用从259.9万美元降至201万美元，降幅22.7%；总收入从16729.3万美元增至17022.4万美元，增幅1.8%[176] - 2020年第一季度与2019年同期相比，物业运营费用从4295.5万美元降至4146.8万美元，降幅3.5%；地面租金费用持平为233.1万美元；一般及行政费用从1402.6万美元增至1595.1万美元，增幅13.7%；观景台费用从757.5万美元增至815.4万美元，增幅7.6%；房地产税从2823.2万美元增至2925.4万美元，增幅3.6%；折旧和摊销基本持平为4609.3万美元；总运营费用从14121.7万美元降至14325.1万美元，降幅1.4%；营业收入从2607.6万美元增至2697.3万美元，增幅3.4%[176] - 2020年第一季度与2019年同期相比，利息收入从373.9万美元降至63.7万美元，降幅83.0%；利息费用从2068.9万美元降至1961.8万美元，降幅5.2%；提前偿债损失为8.6万美元；税前收入从912.6万美元降至790.6万美元，降幅13.4%；所得税费用从73万美元降至38.2万美元，降幅47.7%；净利润从985.6万美元降至828.8万美元，降幅15.9%；私人永久优先股单位分配从23.4万美元降至105万美元，降幅348.7%；非控股股东应占净利润从394.5万美元降至274.3万美元，降幅30.5%；普通股股东应占净利润从567.7万美元降至449.5万美元，降幅20.8%[176] - 2020年第一季度经营活动净现金流入为6480万美元，较2019年减少1310万美元[233] - 2020年第一季度投资活动净现金使用量为4060万美元，较2019年增加2940万美元[235] - 2020年第一季度融资活动净现金流入为7.501亿美元，较2019年增加7.83亿美元[236] - 2020年和2019年第一季度净营业收入分别为8867.1万美元和8588万美元[240][241] - 2020年和2019年第一季度可分配给普通股股东和非控股权益的资金从运营分别为5166.8万美元和5471.4万美元[246] - 2020年和2019年第一季度基本和摊薄加权平均股份及运营合伙单位分别为292645和298049[249] 融资与债务情况 - 2020年第一季度末完成数笔融资，净增收益3亿美元，从无担保循环信贷安排提取5.5亿美元，增强了资产负债表和现金余额[147][158] - 为应对新冠疫情，公司通过两笔融资筹集3亿美元净收益，并从11亿美元无担保循环信贷安排中提取5.5亿美元，目前资产负债表上持有超10亿美元现金，信贷安排还有5.5亿美元未使用额度[158] - 截至2020年3月31日，总投资组合包含1010万平方英尺的办公和零售空间，总债务约25亿美元，加权平均利率3.60%，加权平均期限7.2年，其中78.0%为固定利率债务，22.0%为浮动利率债务；现金及现金等价物约10亿美元；净债务与总市值之比约为35.5%[150][155] - 截至2020年3月31日，公司有现金及现金等价物约10.09亿美元，无担保循环信贷额度可用5.5亿美元[196] - 截至2020年3月31日，公司总合并债务约25亿美元，加权平均利率3.60%，加权平均到期期限7.2年；不包括本金摊销，2021年前无债务到期，有两次六个月展期选择权；合并净债务与总市值之比约为35.5%[198] - 新修订的无担保循环信贷和定期贷款安排包括11亿美元循环信贷安排和2.15亿美元定期贷款安排，公司已全额借入定期贷款安排，并在循环信贷安排中借款5.5亿美元，该安排可在特定情况下将最高总本金增加至17.5亿美元[200] - 定期贷款安排未偿还金额的浮动利率，依杠杆率，欧元美元利率加1.20% - 1.75%利差或基准利率加0.20% - 0.75%利差；若获投资级评级，依信用评级，欧元美元利率加0.85% - 1.65%利差或基准利率加0.0% - 0.65%利差；循环信贷安排未偿还金额的浮动利率，依杠杆率，欧元美元利率加1.10% - 1.50%利差或基准利率加0.10% - 0.50%利差；若获投资级评级，依信用评级，欧元美元利率加0.825% - 1.55%利差或基准利率加0.0% - 0.55%利差[201][203] - 循环信贷安排初始到期日为2021年8月，可选择最多两次各6个月展期，首次和第二次展期需分别支付未偿还承诺的0.0625%和0.075%展期费；定期贷款安排于2025年3月到期[205] - 高级无担保定期贷款安排初始本金为1.75亿美元，公司已全额借入，可申请增加至最高2.25亿美元[207] - 高级无担保定期贷款安排未偿还金额的浮动利率，依杠杆率，伦敦银行同业拆借利率加1.5% - 2.2%利差或基准利率加0.5% - 1.2%利差；若获投资级评级，依信用评级，伦敦银行同业拆借利率加1.4% - 2.25%利差或基准利率加0.4% - 1.25%利差[208] - 高级无担保定期贷款安排于2026年12月31日到期，若在2020年12月31日或之前提前还款，需支付本金2.0%的提前还款费；若在2020年12月31日之后但在2021年12月31日或之前提前还款，需支付本金1.0%的提前还款费[209] - 2020年3月17日，公司发行并出售总计1.75亿美元高级无担保票据，包括1亿美元3.61%的G系列高级票据（2032年3月17日到期）和7500万美元3.73%的H系列高级票据（2035年3月17日到期）[212][213] - 截至2020年3月31日，公司总杠杆率35.4%（要求低于60%）、有担保债务8.4%（要求低于40%）、固定费用覆盖率3.6x（要求高于1.50x）、无担保利息覆盖率6.9x（要求高于1.75x）、无担保杠杆率30.7%（要求低于60%），均符合财务契约[219] - 截至2020年3月31日，公司浮动利率债务占总企业价值的10.4%，为5.5亿美元的无抵押循环信贷额度借款[261] - 公司3.9亿美元无抵押定期贷款的LIBOR利率通过利率互换协议分别固定在2.1485%和2.958%[261] - 公司签订了名义价值总计3.9亿美元的利率LIBOR互换协议，将LIBOR利率固定在2.1485% - 2.9580%之间，于2022年8月24日至2026年7月1日到期[264] - 截至2020年3月31日，20亿美元未偿还固定利率债务的加权平均年利率为3.60%，到期日至2035年3月17日[265] - 截至2020年3月31日，公司未偿还债务的公允价值约为26亿美元，比历史账面价值高约1.046亿美元[266] - LIBOR预计在2021年底前可用，之后可能会停用，停用后相关债务和互换协议将采用替代浮动利率[267] 物业投资与运营情况 - 自2002年至2020年3月31日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约9.295亿美元用于重建和重新定位；预计2018 - 2020年在物业公共区域和设施上花费约4000万美元，截至2020年3月31日已支出2970万美元[155] - 截至2020年3月31日，总投资组合入住率88.7%，计入未开始的已签约租约后出租率91.1%；曼哈顿写字楼投资组合入住率90.0%，计入未开始的已签约租约后出租率92.6%；零售投资组合入住率88.5%，计入未开始的已签约租约后出租率94.0%；帝国大厦入住率93.7%，计入未开始的已签约租约后出租率95.4%[147] - 截至2020年3月31日，公司投资组合的出租率为91.1%，其中6.8%的租约将于2020年到期，6.6%的租约将于2021年到期[164] - 2020年第一季度，办公物业新签、扩建和续约租约31份，总面积117,481平方英尺，租赁佣金成本154.6万美元，租户改善成本781.8万美元；零售物业新签、扩建和续约租约4份，总面积31,662平方英尺，租赁佣金成本146.5万美元，租户改善成本721.5万美元[221] - 截至2020年3月31日，公司预计现有租赁协议下的租户改善和租赁佣金额外成本约1.461亿美元，计划通过运营现金流、手头现金、额外物业层面抵押贷款融资和无担保循环信贷安排借款来支付[222] - 19年全年公司签署了130万平方英尺可出租面积的新租约、扩租和续租协议，2020年第一季度签署了10万平方英尺[250] - 截至2020年3月31日，公司投资组合中有约90万平方英尺可出租面积待租，占净可出租面积的8.9%；2020年和2021年到期租约分别占净可出租面积的6.8%和6.6%，预计分别占该时期年化租金的6.8%和6.9%[254] 帝国大厦观景台业务情况 - 2020年前两个月，帝国大厦观景台收入经调整后增长13.2%，从2019年同期的1270万美元增至1440万美元，2020年3月16日关闭[149] - 2020年3月16日，帝国大厦观景台关闭，年化运营费用从2月的3500万美元降至约1400万美元，降幅60%，预计5月达到该水平[170] - 预计7月1日重新开放观景台，开放时入场人数为2019年水平的20%，8月至2021年3月为40%，2021年复活节为60%，6月为75%，8月为90%，2022年1月恢复到满员[171] - 2020年前两个月，观景台收入经调整后从1270万美元增至1440万美元，增幅13.2%[178] - 2020年前两个月天文台收入增长13.2%，2020年第一季度天文台收入为1950万美元，较2019年第一季度的2060万美元下降5.0%[256][257] - 2020年第一季度天文台接待约42.2万名游客，较2019年第一季度的60.1万名游客减少29.8%[257] 租金收取与延期情况 - 截至2020年4月30日，公司收取了4月总租金的72%，其中写字楼租户为78%，零售租户为46%；若使用保证金，收取比例将达79%，写字楼租户为86%，零售租户为46%；已收到186个租户的租金延期申请，占年租金收入约32%，3个租户约占8.8%并已达成延期协议[166] 成本缩减与费用预计 - 公司预计缩减建筑运营成本将使运营费用比2019年水平降低约25%，即每年约4000 - 4500万美元[159] 股息与股份回购情况 - 公司宣布每股股息为0.105美元[149] - 截至2020年4月30日，公司回购890万股，平均每股价格9.31美元，总计8300万美元[147] - 2020年和2019年第一季度向证券持有人的分配和股息分别为3270万美元和3190万美元[229] - 董事会重新授权在2020年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定运营合伙单位[230] - 2020年3月和4月分别回购6570778股和2345129股，均价分别为9.54美元和8.66美元，4月剩余可回购金额约4.17023亿美元[231] 现金及等价物情况 - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为10.459亿美元和3.047亿美元[232]

股票与股息信息 - 2020年2月24日，公司A类普通股在纽交所的最后成交价为每股13.25美元[134] - 截至2020年2月24日，公司有557名A类普通股登记持有人和624名B类普通股登记持有人[134] - 2019年每股0.42美元的股息，所得税分类为31.4%作为符合199A条款扣除条件的应税普通股息，68.6%作为资本返还[134] 股东回报情况 - 假设2013年10月7日投资100美元且股息再投资，公司A类普通股、标准普尔500指数、MSCI美国房地产投资信托指数、富时NAREIT股票房地产投资信托办公室指数在不同时间有不同的累计总股东回报金额，如公司A类普通股在某时间点为102.36美元等[135][138] 股权计划相关 - 2019年5月16日，公司股东批准2019年股权奖励计划，授权发行约1100万股普通股[139] - 截至2019年12月31日，股权补偿计划下可供未来发行的证券数量为11518603股[141] - 截至2019年12月31日，公司在相关计划下发行了346115股限制性股票和8496980个长期激励计划单位[141] 物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有9处曼哈顿办公物业，涵盖约760万平方英尺的可出租办公空间[11] - 公司曼哈顿办公物业的底层和/或相邻楼层的零售空间总计511984平方英尺[11] - 截至2019年12月31日，公司零售物业可出租面积共717,579平方英尺，整体出租率约90.3%[13] - 2002 - 2006年全面接管曼哈顿办公物业日常管理后至2019年12月31日，公司在这些物业上投资约9.186亿美元[13] 物业节能情况 - 公司约60%的投资组合面积获得能源之星认证，帝国大厦节能改造后能源使用量较改造前降低43%，每年节省能源成本超690万美元[13] 股权持有与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司高管按完全摊薄计算持有11.8%的普通股[15] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务总额约17亿美元，加权平均利率4.03%，加权平均到期期限8.3年[15] - 截至2019年12月31日，公司无担保循环和定期信贷安排下可用借款额度约11亿美元，现金及现金等价物和短期投资为2.339亿美元，合并净债务占企业价值的25.2%[15] 办公租赁情况 - 2020年公司曼哈顿约7.4%（约558,246平方英尺）的办公租赁到期，当前加权平均基础租金为每平方英尺54.43美元[16] - 公司计划整合空置办公空间出租给大型租户，预计回报率约10%[16] 租户扩张情况 - 自2013年以来，公司租户在其投资组合内共扩张204次，总面积超160万平方英尺[17] 天文台业务情况 - 2019年公司完成帝国大厦观景台的多年重新规划和开发，2019年7月开放的二楼沉浸式博物馆面积达10,000平方英尺[17] - 过去十年天文台业务年收入中，第一季度占比约16% - 18%，第二季度占比26.0% - 28.0%，第三季度占比31.0% - 33.0%，第四季度占比23.0% - 25.0%[29] 业务板块管理 - 公司报告可分为房地产和天文台两个业务板块，分别独立管理[20] 物业合规情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，目前认为现有物业基本符合要求，无需大量资本支出[20] 物业污染与契约情况 - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号土壤被污染，虽已控制但可能影响房产转售和融资[21] - 纽约哈里森马马罗内克大道500号房产前业主进行了自愿补救行动，现业主需遵守相关契约[21] 保险情况 - 公司为曼哈顿和纽约大都市区的物业购买综合保险，帝国大厦通过全资子公司ESRT Captive Insurance额外投保[24] - ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供每次事故超过8亿美元损失的12亿美元恐怖主义保险，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - 公司在商业保险市场购买了超过100万美元免赔额、限额为5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险[24] - ESRT Captive Insurance为NBCR提供超过5000万美元保单、限额为19.5亿美元的保险，仅承担TRIPRA规定的19%共保责任及20%的上一年保费免赔额[24] 纳税情况 - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，符合相关要求可免联邦所得税[27] - 若未能符合REIT资格且无法定救济，将按普通公司税率缴纳联邦所得税，后续四年可能无法重新获得资格[27] 通胀影响情况 - 公司认为通胀带来的增长至少可部分被合同租金增长和费用上调抵消，通胀未对历史财务状况和经营成果产生重大影响[28] 员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有831名员工，其中136名为经理和专业人员[30] 办公地点情况 - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼，在曼哈顿和大纽约都会区还有6个区域租赁和物业管理办公室[30] 公司网站情况 - 公司网站为http://www.empirestaterealtytrust.com，会在网站免费提供相关报告及修订文件[31] - 公司网站已发布审计委员会章程、薪酬委员会章程等治理文件[31]

2019年第三季度整体财务数据 - 2019年第三季度公司实现净收入1590万美元，核心运营资金为7180万美元[141] 投资组合租赁数据 - 2019年9月30日，总投资组合入住率为89.4%，计入已签约未开始的租约后出租率为91.7%[141] - 2019年第三季度，公司签署25份租约，代表388,686可出租平方英尺，按市值计算的现金租金较之前全额递增的现金租金增长23.9%[141] - 截至2019年9月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的办公和零售空间[145] - 截至2019年9月30日，公司投资组合中有约80万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的8.3%[241] - 2019年和2020年到期的租约分别占净可租赁面积的3.3%和7.7%，预计分别占该期间年化租金的3.1%和8.2%[241] 帝国大厦观景台业务数据 - 2019年第三季度，帝国大厦观景台收入从2018年同期的4020万美元降至3760万美元，降幅6.6%；净营业收入从3140万美元降至2850万美元，降幅9.2%[143] - 过去十年，公司年度观景台收入第一季度占比16.0% - 18.0%，第二季度占比26.0% - 28.0%，第三季度占比31.0% - 33.0%，第四季度占比23.0% - 25.0%[146] - 2019年前三季度天文台收入9103.9万美元，较2018年的9669.1万美元下降5.8%，因102层观景台关闭和游客减少 [174][179] - 2019年第三季度，帝国大厦观景台收入为3760万美元，较2018年第三季度的4020万美元下降6.6%[245] - 2019年第三季度，观景台接待游客约104.2万人次，较2018年第三季度的116.7万人次下降10.7%[245] - 截至2019年9月30日的九个月，观景台收入降至9100万美元，较2018年同期的9670万美元下降5.8%[246] - 截至2019年9月30日的九个月，观景台接待游客约261.1万人次，较2018年同期的286万人次下降8.7%[246] 公司投资情况 - 2002年至2019年9月30日，公司在曼哈顿办公物业投资约9.032亿美元用于重建和重新定位[148] - 公司预计在三年内在帝国大厦项目上总共投资约1.65亿美元，截至2019年9月30日已支出1.378亿美元[148] 公司债务与现金流数据 - 截至2019年9月30日，公司总债务约17亿美元，加权平均利率4.03%，加权平均到期期限8.5年，均为固定利率债务[150] - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物和短期投资为2.937亿美元，合并净债务与总市值之比约为24.1%[150] - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物和短期投资约为2.937亿美元，无担保循环信贷安排下可用额度为11亿美元[195] - 截至2019年9月30日，公司总合并债务约为17亿美元，加权平均利率为4.03%（不包括折扣），加权平均期限为8.5年，合并净债务与总市值之比约为24.1%[198] - 2017年8月，公司通过运营合伙企业签订了一项修订和重述的高级无担保循环信贷和定期贷款安排，包括11亿美元的循环信贷安排和2.65亿美元的定期贷款安排，在特定情况下可将最高总本金增加至17.5亿美元[199] - 2019年8月，公司以现金结算了2.5亿美元本金、利率为2.625%的可交换优先票据[204] - 截至2019年9月30日，公司遵守了无担保循环信贷安排中的财务契约，最大总杠杆率为26.7%，最大有担保债务为9.6%，最低固定费用覆盖率为4.1倍，最低无抵押利息覆盖率为6.3倍，最大无担保杠杆率为20.1%，最低有形净资产为18.33218亿美元[205] - 截至2019年9月30日，公司2.65亿美元无担保定期贷款的LIBOR利率通过利率互换协议固定在2.1485%[251] - 公司签订了名义价值总计5.15亿美元的利率LIBOR互换协议，固定LIBOR利率在2.1485%至2.9580%之间，到期日在2022年8月24日至2026年7月1日之间[253] - 截至2019年9月30日，17亿美元未偿还固定利率债务的加权平均年利率为4.03%，到期日至2033年3月22日[254] - 截至2019年9月30日，公司未偿还债务的公允价值约为18亿美元，比历史账面价值高约1.002亿美元[255] 2019年前三季度整体财务指标变化 - 2019年前三季度总营收53.641亿美元，较2018年的53.2202亿美元增长0.8%，其中租金收入4.34713亿美元，同比增长17.5% [174] - 2019年前三季度运营费用42.8816亿美元，较2018年的39.9835亿美元增长7.2%，主要因物业运营、行政等费用增加 [174] - 2019年前三季度运营收入10.7594亿美元，较2018年的13.2367亿美元下降18.7% [174] - 2019年前三季度利息收入9907万美元，较2018年的7209万美元增长37.4%，主要因利率和短期定期存款时间因素 [174][190] - 2019年前三季度利息支出6.0712亿美元，较2018年的5.8774亿美元增长3.3%，因未偿本金余额增加 [174][191] - 2019年前三季度所得税费用1219万美元，较2018年的3330万美元下降63.4%，因天文台业务收入降低和运营费用增加 [174][192] - 2019年前三季度净利润5.557亿美元，较2018年的7.7472亿美元下降28.3% [174] - 2019年前三季度归属于普通股股东的净利润3.2646亿美元，较2018年的4.2761亿美元下降23.7% [174] - 2019年前三季度租赁终止费用3112万美元，较2018年的2164万美元增长43.8% [174] 租赁相关成本数据 - 2019年前九个月，新租赁、扩张和续约的租赁佣金成本为1607.1万美元，租户改善成本为5253.3万美元，总计6860.4万美元；2018年分别为1322.3万美元、4877.4万美元和6199.7万美元[210] - 截至2019年9月30日，公司预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为1.442亿美元[212] 公司分配与股息数据 - 2019年和2018年前九个月，公司向证券持有人的分配和股息分别为9640万美元和9600万美元[218] 公司股份相关决策 - 公司董事会授权在2019年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业单位[219] 房地产投资信托资格要求 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[193][216] 运营合伙企业单位交换要约 - 2019年9月，运营合伙企业发起要约，以1500万个新发行的2019系列私募优先股单位按一对一的方式交换未偿还的ES系列、60系列、250系列和PR系列运营合伙企业单位，2019系列优先股单位清算优先权为每股13.52美元，每年可获累计优先现金分红每股0.70美元，要约将于2019年11月22日到期[222] 现金及受限现金数据 - 截至2019年和2018年9月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为3.303亿美元和2.841亿美元[223] 各活动净现金数据 - 2019年前9个月经营活动提供的净现金增加1100万美元，达到1.984亿美元，2018年同期为1.874亿美元[224] - 2019年前9个月投资活动提供的净现金增加7.799亿美元，达到2.103亿美元，2018年同期为净使用现金5.696亿美元[225] - 2019年前9个月融资活动提供的净现金减少4.853亿美元，达到净使用现金3.492亿美元，2018年同期为提供净现金1.361亿美元[226] 不同时期净收入、FFO及调整后FFO数据 - 2019年和2018年9月30日止季度净收入分别为2678.4万美元和2923万美元，前9个月分别为5557万美元和7747.2万美元[231][238] - 2019年和2018年9月30日止季度归属于普通股股东和非控股权益的FFO分别为6985.3万美元和7100万美元，前9个月分别为1.87085亿美元和1.97291亿美元[238] - 2019年和2018年9月30日止季度归属于普通股股东和非控股权益的调整后FFO分别为7181万美元和7295.7万美元，前9个月分别为1.92958亿美元和2.03164亿美元[238] 新租约、扩租和续租协议及股数数据 - 2018年全年和2019年前9个月，公司均签署了100万平方英尺的新租约、扩租和续租协议[239] - 基本加权平均股数和稀释加权平均股数在不同时期分别为298151、297478、298117、297180和298151、297478、298117、297181[239]

财务数据关键指标变化 - 2019年第二季度公司净收入为1110万美元，核心运营资金为6450万美元[134] - 公司宣布每股股息为0.105美元[138] - 2019年上半年租赁收入28.4488亿美元，较2018年的24.6349亿美元增长15.5%，主要因租金率提高，但租户费用报销减少[167] - 2019年上半年天文台收入5.3464亿美元，较2018年的5.645亿美元下降5.3%，主要因102层观景台关闭和恶劣天气导致游客减少[167,172] - 2019年上半年租赁终止费用75.1万美元，较2018年的97.9万美元下降23.3%[167] - 2019年上半年第三方管理及其他费用65.1万美元，较2018年的83.9万美元下降22.4%，因管理的物业减少[167,174] - 2019年上半年其他收入及费用418.3万美元，较2018年的718.4万美元下降41.8%，因2018年收到280万美元和解金[167,175] - 2019年上半年总运营费用2.81222亿美元，较2018年的2.61971亿美元增长7.3%，主要因折旧和摊销增加[167] - 2019年上半年运营收入6231.5万美元，较2018年的8382.9万美元下降25.7%[167] - 2019年上半年利息收入763.8万美元，较2018年的372.4万美元增长105.1%，因利率提高和短期定期存款时间安排[167,183] - 2019年上半年利息费用4128.6万美元，较2018年的3811.6万美元增长8.3%，因未偿还本金余额增加[167,184] - 2019年上半年净收入2878.6万美元，较2018年的4824.2万美元下降40.3%[167] - 2019年和2018年上半年，公司向证券持有人分别分配了6420万美元和6390万美元的股息[211] - 截至2019年和2018年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为4.134亿美元和3.105亿美元，2019年上半年经营活动提供的净现金降至8930万美元，较2018年同期减少2040万美元[214][215] - 2019年上半年投资活动提供的净现金为1.194亿美元，较2018年上半年使用的净现金4.986亿美元增加了6.18亿美元[217] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为6610万美元，较2018年上半年提供的净现金1.692亿美元减少了2.353亿美元[218] - 2019年第二季度净运营收入（NOI）为9.6727亿美元，2018年同期为10.1982亿美元；2019年上半年NOI为18.2607亿美元，2018年同期为18.8194亿美元[223] - 2019年第二季度资金运营（FFO）归属于普通股股东和非控股权益为6.2518亿美元，2018年同期为6.8999亿美元；2019年上半年为11.7232亿美元，2018年同期为12.6291亿美元[229] - 2019年第二季度调整后资金运营（Modified FFO）归属于普通股股东和非控股权益为6.4476亿美元，2018年同期为7.0957亿美元；2019年上半年为12.1148亿美元，2018年同期为13.0207亿美元[229] - 2019年第二季度核心资金运营（Core FFO）归属于普通股股东和非控股权益为6.4476亿美元，2018年同期为7.0957亿美元；2019年上半年为12.1148亿美元，2018年同期为13.0207亿美元[229] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年6月30日，总投资组合出租率为90.2%，计入未开始的已签租约后为92.2%；曼哈顿写字楼组合出租率为90.7%，计入后为93.0%；零售组合出租率为90.5%，计入后为92.3%；帝国大厦出租率为93.5%，计入后为95.2%[134] - 公司共签署55份租约，涉及可出租面积261,052平方英尺，新租、续租和扩租的按市值计算的现金租金较之前全额递增的现金租金增长12.2%[134] - 2019年第二季度帝国大厦观景台收入为3290万美元，较2018年第二季度下降6.6%；净营业收入为2450万美元，较2018年第二季度下降10.9%[136] - 2019年上半年新签、扩建和续约租约82份，总面积528,754平方英尺，租赁佣金成本7730万美元，租户改善成本2.8123亿美元，总成本3.5853亿美元[203] - 2018年全年公司签署了100万平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2019年上半年签署了60万平方英尺[230] - 截至2019年6月30日，公司投资组合中有约80万平方英尺的可租赁空间，占净可租赁面积的7.6%[232] - 2019年和2020年到期的租约分别占公司投资组合净可租赁面积的5.1%和6.9%，预计分别占该期间年化租金的4.6%和7.2%[233] - 2019年第二季度帝国大厦观景台收入为3290万美元，较2018年同期的3520万美元下降6.6%[235] - 2019年第二季度观景台接待游客约96.8万人次，较2018年同期的104.9万人次下降7.7%[235] - 2019年上半年观景台收入降至5350万美元，较2018年同期的5650万美元下降5.3%[236] - 截至2019年6月30日的六个月内，观景台接待游客约156.9万人次，较2018年同期的169.3万人次下降7.3%[236] 投资与项目情况 - 2002年至2019年6月30日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约8.914亿美元用于重建和重新定位[141] - 帝国大厦多阶段资本项目预计三年总投资约1.65亿美元，截至2019年6月30日已支出1.196亿美元[141] 债务与现金流情况 - 截至2019年6月30日，公司约2.5亿美元债务将于2019年到期，总债务约19亿美元，加权平均利率3.84%，加权平均期限7.6年，均为固定利率债务[143] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物和短期投资为5.253亿美元，合并净债务与总市值之比约为23.6%[143] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物和短期投资约为5.253亿美元，无担保循环信贷安排下可用额度为11亿美元[188] - 截至2019年6月30日，公司总合并债务约为19亿美元，加权平均利率为3.84%（不包括折扣），加权平均到期期限为7.6年，2019年到期债务为2.5亿美元，合并净债务与总市值之比约为23.6%[191] - 2017年8月，公司通过运营合伙企业签订了修订和重述的高级无担保循环信贷和定期贷款安排，包括11亿美元的循环信贷安排和2.65亿美元的定期贷款安排，特定情况下可将最高总本金金额增至17.5亿美元[193] - 无担保循环信贷安排初始到期日为2021年8月，可选择最多延长两个六个月期限，第一次和第二次延期需分别支付未偿还承诺的0.0625%和0.075%作为延期费，定期贷款安排于2022年8月到期[194] - 截至2019年6月30日，公司在最大总杠杆率（29.6%）、最大有担保债务（9.3%）、最低固定费用覆盖率（3.9倍）、最低无抵押利息覆盖率（5.7倍）、最大无担保杠杆率（23.6%）和最低有形净资产（18.21329亿美元）等财务指标上均符合要求[199] - 截至2019年6月30日，公司预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为9390万美元[205] - 截至2019年6月30日，公司2.65亿美元无担保定期贷款安排的LIBOR利率通过利率互换协议固定在2.1485%[241] - 公司签订了总名义价值为5.15亿美元的利率LIBOR互换协议，固定LIBOR利率在2.1485%至2.9580%之间[244] - 截至2019年6月30日，所有利率互换被指定为现金流套期，公允价值为 - 2290万美元[244] - 截至2019年6月30日，19亿美元未偿还固定利率债务的加权平均年利率为3.84%[245] - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务的公允价值约为20亿美元，比历史账面价值高约6230万美元[246] 公司决策与风险情况 - 董事会授权在2019年12月31日前回购不超过5亿美元的A类普通股和运营合伙企业单位[212] - 公司认为完成物业的重建和重新定位后，长期来看入住率和租金将增加，但短期内可能因装修和重新定位导致入住率下降[234] - 自2018年12月31日以来，公司的市场风险敞口没有重大变化[247]

财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度公司净收入为570万美元，核心运营资金为5670万美元[127] - 2019年第一季度总营收为167,293千美元，较2018年的167,271千美元微增22千美元，其中租金收入为143,417千美元，同比增长17.3%[136] - 2019年第一季度总运营费用为141,217千美元，较2018年的133,107千美元增长8,110千美元，增幅6.1%[136] - 2019年第一季度运营收入为26,076千美元，较2018年的34,164千美元减少8,088千美元，降幅23.7%[136] - 2019年第一季度净收入为9,856千美元，较2018年的18,058千美元减少8,202千美元，降幅45.4%[137] - 2019年第一季度净收入为985.6万美元，2018年同期为1805.8万美元；净营业收入2019年为8588万美元，2018年为8621.2万美元[193] - 2019年第一季度末净收入为985.6万美元，2018年为1805.8万美元；2019年第一季度FFO为5471.4万美元，2018年为5729.2万美元；2019年第一季度Modified FFO为5667.2万美元，2018年为5925万美元；2019年第一季度Core FFO为5667.2万美元，2018年为5925万美元[199] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金增加930万美元，达到7790万美元；投资活动使用的净现金减少3290万美元，至1120万美元；融资活动提供的净现金减少2.304亿美元，至使用3290万美元[186][187][188] - 2019年和2018年第一季度向股东的分配和股息分别为3190万美元和3180万美元[181] - 截至2019年3月31日和2018年3月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为3.047亿美元和7.522亿美元[185] 投资组合出租率情况 - 2019年3月31日，总投资组合出租率为88.8%，含已签约未开始的租约出租率为91.5%；曼哈顿写字楼组合出租率为88.9%，含已签约未开始的租约出租率为92.2%；零售组合出租率为90.7%，含已签约未开始的租约出租率为92.3%；帝国大厦出租率为92.9%，含已签约未开始的租约出租率为94.1%[127] 租约签署情况 - 公司共签署34份租约，代表308,051平方英尺可出租面积，新租、续租和扩租的按市值计算的现金租金较之前全额递增的现金租金增长13.4%；曼哈顿写字楼组合签署21份新租约，代表153,506平方英尺可出租面积，按市值计算的现金租金较之前全额递增的现金租金增长21.1%[127] - 公司与联邦存款保险公司签署一份续租租约，总面积119,226平方英尺，占投资组合年化租金的1.3%[127] - 2019年第一季度新签、扩张和续约租约数量为32份，2018年同期为39份；总面积2019年为300,408平方英尺，2018年为253,626平方英尺[173] - 2018年全年签署100万可出租平方英尺的新租约、续租和扩租协议，2019年第一季度签署30万可出租平方英尺[200] 帝国大厦观景台业务数据 - 2019年第一季度帝国大厦观景台收入为2060万美元，较2018年第一季度的2120万美元下降3.2%；净营业收入为1300万美元，较2018年第一季度的1390万美元下降6.6%[127] - 2019年第一季度帝国大厦观景台收入为2060万美元，较2018年第一季度的2120万美元下降3.2%；2019年第一季度接待约60.1万名游客，较2018年第一季度的64.4万名游客下降6.7%[205] - 2019年第一季度102层观景台关闭进行升级，可能关闭长达9个月；2018年第一季度102层观景台电梯因更换机械和安装新的高速玻璃电梯而关闭[206] 公司投资情况 - 2002年至2019年3月31日，公司在曼哈顿写字楼物业上共投资约8.769亿美元（不包括租户装修成本和租赁佣金）[132] - 公司预计在三年内在帝国大厦项目上总共投资约1.6亿美元，截至2019年3月31日已支出1.051亿美元[132] 公司债务情况 - 截至2019年3月31日，公司约有2.5亿美元债务将于2019年到期，总债务约为19亿美元，加权平均利率为3.84%（不包括折扣），加权平均到期期限为7.8年，且均为固定利率债务；公司现金及现金等价物和短期投资为5.929亿美元，合并净债务与总市值之比约为21.6%[134] - 截至2019年3月31日，公司总合并债务约19亿美元，加权平均利率3.84%（不包括折扣），加权平均到期期限7.8年[161] - 2019年公司约有2.5亿美元债务到期，截至2019年3月31日，合并净债务与总市值之比约为21.6%[161] - 2017年8月公司通过运营合伙企业签订了修订和重述的高级无担保循环信贷和定期贷款安排，包括11亿美元循环信贷额度和2.65亿美元定期贷款额度[163] - 无担保循环信贷额度初始到期日为2021年8月，可选择最多延长两个六个月期限，定期贷款额度于2022年8月到期[164] - 截至2019年3月31日，公司遵守无担保循环信贷额度的财务契约，包括最大总杠杆率29.6%、最大有担保债务率9.3%等[168] - 截至2019年3月31日，无可变利率债务，2.65亿美元无担保定期贷款安排的LIBOR利率通过利率互换协议固定在2.1485%[210] - 签订了总名义价值为5.15亿美元的利率LIBOR互换协议，将LIBOR利率固定在2.1485% - 2.9580%之间，到期日在2022年8月24日至2026年7月1日之间[213] - 截至2019年3月31日，19亿美元未偿还固定利率债务的加权平均利率为每年3.84%，到期日至2033年3月22日[214] - 截至2019年3月31日，未偿还债务的公允价值约为19亿美元，比该日的历史账面价值约多1800万美元[215] 公司资金及额度情况 - 截至2019年3月31日，公司有现金及现金等价物和短期投资约5.929亿美元，无担保循环信贷额度下有11亿美元可用[158] 租赁相关成本情况 - 2019年第一季度租赁佣金成本为434.2万美元，租户改善成本为1656.9万美元，总计2091.1万美元；2018年同期分别为383.5万美元、1267.3万美元和1650.8万美元[173] - 截至2019年3月31日，公司预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为9940万美元[175] 资本支出情况 - 2019年第一季度资本支出为3014.9万美元，2018年同期为2691.6万美元[175] 股东分配及回购情况 - 公司宣布每股股息为0.105美元[127] - 董事会授权在2019年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙单位[182] 投资组合面积及到期租约情况 - 截至2019年3月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的办公和零售空间[129] - 截至2019年3月31日，约90万可出租平方英尺的空间可供出租，占投资组合净可出租面积的8.5%；2019年和2020年到期的租约分别占净可出租面积的6.3%和6.8%，预计分别占该时期年化租金的6.0%和7.1%[202][203] 公司市场风险情况 - 公司市场风险自2018年12月31日以来无重大变化[216] 公司REIT资格要求 - 为符合REIT资格，公司须每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[179]