财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金为每股1.73美元，较去年同期增长26.3%，高于指引上限 [10][17] - 预计2022年全年调整后运营资金每股达到6.44美元的中点，较2021年增长27% [13] - 第三季度同店净营业收入（NOI）较去年同期增长18.4%，连续五个季度同店NOI增长达到或超过18% [10] - 第三季度同店收入较2021年第三季度增长14.9%，主要受租金上涨推动 [18] - 第三季度同店运营费用较去年同期增长6.6%，主要由信用卡费用、维修保养和公用事业费用推动，同店工资和福利增长不到1% [19] - 第三季度同店净营业收入利润率扩大214个基点至72.8% [19] - 更新2022年指引，预计同店收入增长在14.25% - 15.25%之间，同店NOI增长在18% - 19%之间，预计2022年核心运营资金每股在6.42 - 6.46美元之间，中点较上一年增长27% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购11家全资门店，花费2.175亿美元，季度结束后又收购7家全资门店，花费1.42亿美元 [11] - 第三季度向合资企业组合增加15家门店，投资5270万美元，季度结束后又投资7家门店，花费2530万美元 [12] - 截至第三季度末，第三方管理组合超过400家门店，较去年增长超过12%，本季度新增25家门店 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 94%的主要市场连续五个季度实现季度两位数收入增长 [9] - 第三季度同店入住率平均为93.1%，2019年第三季度同店入住率平均为90.7% [18] - 10月同店入住率从9月到10月下降60个基点，至91.8%，符合正常季节性下降 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 认为第三方管理平台是强大的战略支柱，可带来费用收入并支持非公开市场收购机会 [12] - 持续通过现有客户租金增长策略（ECRI）提高租金，在数据显示不同情况之前将继续积极提高现有客户租金 [41] - 关注供应情况，由于利率上升和建设成本高，认为短期内新供应不会对市场造成压力 [42] - 收购方面，若资本利率继续上升，全资收购可能在今年剩余时间内不活跃，会考虑与合资伙伴合作，并继续发展第三方平台，具体活动将取决于2023年资本市场走向 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营基本面和指标强劲，高于疫情前水平，进入2023年处于有利地位 [8] - 虽然看到业务回归更正常的季节性趋势，但需求仍然存在，预计春季需求将持续，对2023年年初的入住率水平感到满意 [31][32] - 认为当前入住率水平良好，进入2023年春季处于有利位置，吸取2020 - 2021年入住率过高的教训，当前有一定的可出租空间 [56] 其他重要信息 - 公司连续五年获得《新闻周刊》美国存储中心类别的最佳客户服务奖 [7] - 感谢全体员工在飓风伊恩期间为受影响客户提供支持，佛罗里达州所有门店已恢复营业 [6] - 首席财务官Andrew Gregoire即将退休，将在2023年上半年协助过渡，Alex Gress将接任相关工作 [14][16] - 未保险损失约260万美元，其中100万美元是高于正常趋势的客户保险索赔，160万美元是物业未保险损坏，这些成本无法收回 [34] - 滞纳金和拖欠率已恢复到疫情前正常水平，坏账约占收入的1% [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 费用增长情况及未来管理策略 - 第四季度费用增长受通胀压力和物业税影响，2021年第四季度物业税有近400万美元的优惠，导致今年第四季度物业税同比增长超20%，影响NOI增长，除物业税外，其他费用控制良好 [25][26] - 若不考虑物业税，费用实际增长率与年初至今的增长率相近，若没有物业税影响，第四季度NOI可能增长12% - 13% [28] 问题2: 业务回归季节性趋势的具体表现及对后续季度的影响 - 入住率下降略高于正常季节性，但符合预期，租金表现好于预期，收购业务表现也超出预期，2021年收购的门店在租金和入住率方面表现优于预期 [30] - 公司今年积极提高租金，预计会有租户迁出，但第三季度迁入量比去年高7%，预计需求在春季将持续 [31][32] 问题3: 未保险损失的构成及是否能收回成本 - 未保险损失260万美元，包括100万美元高于正常趋势的客户保险索赔和160万美元物业未保险损坏，这些成本无法收回 [34] 问题4: 第三方管理业务的管道情况及明年净新增预期 - 对第三方管理团队的努力感到满意，行业声誉良好，吸引了很多潜在业主，第四季度管道业务强劲，年底将有新门店开业并使用Life Storage品牌，预计明年将继续保持 [35] 问题5: 截至10月底的需求趋势和入住率数据 - 10月同店迁入量与去年10月基本持平，迁出量持续较高，入住率从9月到10月下降60个基点至91.8%，符合正常季节性下降，10月租金通常会下降，但街道租金与9月基本持平 [38] 问题6: 滞纳金和坏账在本季度及10月的趋势 - 滞纳金和拖欠率已恢复到疫情前正常水平，对收入有利，坏账约占收入的1%，只要不显著上升，公司对此感到满意 [39] 问题7: 公司持续提高租金的能力及ECRI计划情况 - 通过现有客户租金增长策略（ECRI）提高租金，全年积极实施该计划，在数据显示不同情况之前将继续积极提高现有客户租金 [41] - 监测供应情况，由于利率上升和建设成本高，认为短期内新供应不会对市场造成压力 [42] - ECRI计划的增长幅度全年保持在高位数，2023年初将评估后续计划 [47] 问题8: 收购市场的资本回报率（cap rates）趋势 - 从年初到最近在凤凰城完成的交易，cap rates变化约75 - 100个基点，这使得公司能够找到好的交易，目前由于资本市场情况，有更多未完成或未交易的项目重新回到市场，但大多数买家处于观望状态 [44] 问题9: 9月租金下降情况及当前租金动态 - 第三季度整体租金下降不到1%，9月下降约8%，这在年末淡季并非异常情况，与2017 - 2018年情况类似，目前租金趋势回归更正常水平 [46] 问题10: 收购业务的后续计划及稳定交易的预期 - 全资收购方面，今年剩余时间可能不活跃，除非cap rates继续上升，预计卖家愿意交易的最高cap rates在5% - 5.5%之间，会考虑与合资伙伴合作，继续发展第三方平台，具体活动将取决于2023年资本市场走向 [50] 问题11: 收购业务对同店收入的影响 - 2021年收购的门店表现出色，收入增长高于同店，但难以量化对2023年同店收入的具体影响，预计不会有显著增加 [51] 问题12: 信用额度的管理计划及对利率的看法 - 对信用额度的灵活性感到满意，目前资本市场不匹配，愿意维持现状，该部分债务占总债务比例较小，86%的债务为固定利率，未来资本市场开放时会将其转为长期债务，但不急于操作 [52][53] 问题13: 入住率降至何种水平会采取促销和广告措施 - 对当前入住率水平满意，高于疫情前水平，且新供应较少，会在有意义的市场和单元规模进行促销活动，目前认为当前入住率水平进入2023年春季处于有利位置 [56] 问题14: 全年租户实际更替率 - 每月实际租户更替率约为3%，全年约36%的投资组合会发生变化 [58] 问题15: 2023年ECRI计划的展望 - ECRI计划具有灵活性，会根据经济、美联储政策、消费者资产负债表和需求等数据每月或每周评估，预计2023年能够以高于疫情前的水平实施该计划，但具体情况将在1 - 2月决定 [59][60] 问题16: 同店收入增长减速趋势是否会延续到2023年 - 尚未对2023年进行指引，难以确定，认为年初处于有利位置，收入增长将取决于ECRI计划，同时明年旺季可能有更多入住率提升空间，但具体情况需根据后续数据决定 [62]

门店数量情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有或有所有权权益的运营门店1441家，其中1126家为全资拥有，315家在非合并合资企业中，此外还为第三方管理886家门店，总计2327家[156] - 公司运营门店位于41个州和华盛顿特区，多数门店集中在大城市周边以降低运营成本[156] - 截至2022年9月30日，公司运营2327家门店，2021年同期为2027家；2022年三季度和前九个月运营1441家门店，2021年同期为1227家[164][166] - 截至2022年9月30日，公司管理1201家门店，2021年同期为1088家[167] - 2022年前九个月公司收购147家全资门店，2021年全年收购74家[165] - 2022年前九个月收购147家全资门店，2021年同期收购36家[169][173] - 2022年9月30日运营2,327家门店，2021年同期为2,054家[170] 租户相关数据 - 截至2022年9月30日，约136.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[157] - 截至2022年9月30日，已稳定运营门店的租户平均停留时间约为16.0个月[157] 租金相关数据 - 2022年第三季度末，已稳定运营门店现有客户每平方英尺平均年租金为21.52美元，2021年同期为18.26美元[158] - 2022年第三季度末，新租约每平方英尺平均年租金为18.58美元，2021年同期为20.80美元[158] - 两个时期内，所有稳定运营物业的平均折扣占租金收入的百分比分别为3.1%和3.6%[158] 稳定运营门店标准 - 公司认为门店达到稳定运营的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[154] 业务影响因素及季节性 - 公司业务受竞争和季节性影响，入住率通常在夏季因搬家活动增加而较高[153] - 自存业务有季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，历史上7月底入住率最高，2月底和3月初最低[201] 业务板块构成 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[151] 收入情况 - 2022年三季度物业租金收入428787美元，2021年同期为351355美元，增长22.0%；前九个月收入1216639美元，2021年同期为976448美元，增长24.6%[165] - 2022年三季度租户再保险收入47869美元，2021年同期为44258美元，增长8.2%；前九个月收入138093美元，2021年同期为126211美元，增长9.4%[165] - 2022年三季度管理费用和其他收入22246美元，2021年同期为16879美元，增长31.8%；前九个月收入62720美元，2021年同期为47320美元，增长32.5%[165] - 2022年三季度总收入498902美元，2021年同期为412492美元，增长20.9%；前九个月收入1417452美元，2021年同期为1149979美元，增长23.3%[165] - 物业租金收入增长主要源于稳定门店平均费率提高及2022和2021年完成的收购[165] - 截至2022年9月30日的九个月，同店租赁收入为10.75412亿美元，较2021年同期的9.00266亿美元增长19.5%；同店净营业收入为8.19751亿美元，较2021年同期的6.66883亿美元增长22.9%[188] - 2022年第三季度末同店租赁收入为37.1918万美元，较2021年同期的32.2111万美元增长15.5%；同店净营业收入为28.4468万美元，较2021年同期的24.4428万美元增长16.4%[188] - 2022年前九个月净收入为7.01677亿美元，2021年同期为5.939亿美元[191] 物业面积及分布 - 物业总可出租面积为175059140平方英尺，其中REIT自有81883204平方英尺，合资企业拥有24040440平方英尺，管理69135496平方英尺[162] - 物业分布在多个州，其中加利福尼亚州的物业数量最多，为324处，总可出租面积达25954052平方英尺[162] 费用情况 - 2022年第三季度总费用为229,045美元，较2021年同期的186,214美元增加42,831美元，增幅23.0%；前九个月总费用为650,869美元，较2021年同期的549,682美元增加101,187美元，增幅18.4%[169] - 2022年第三季度利息费用为56,245美元，较2021年同期的39,670美元增加16,575美元，增幅41.8%；前九个月利息费用为146,249美元，较2021年同期的120,605美元增加25,644美元，增幅21.3%[175] 收益情况 - 2022年前九个月房地产交易收益为14,249美元，2021年同期为63,883美元，减少49,634美元，降幅77.7%[175] 利息收入情况 - 2022年第三季度利息收入为18,125美元，较2021年同期的11,729美元增加6,396美元，增幅54.5%；前九个月利息收入为52,174美元，较2021年同期的36,871美元增加15,303美元，增幅41.5%[175] 过桥贷款应收款余额 - 2022年9月30日过桥贷款应收款余额增至298,108美元，2021年同期为247,411美元[178] 资金运营情况 - 2022年第三季度归属于普通股股东的资金运营为308,697美元，2021年同期为261,738美元；前九个月为898,742美元，2021年同期为704,110美元[185] 同店数据统计范围 - 同店数据统计范围为869家全资且稳定运营的门店[186] 资金运营计算说明 - 资金运营（FFO）计算可能与其他房地产投资信托或公司不可比，不应替代按照GAAP计算的净收入[184] 现金流量情况 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为9.48021亿美元，2021年同期为7.29268亿美元；投资活动使用的净现金为12.42254亿美元，2021年同期为4.17792亿美元；融资活动提供的净现金为3.12393亿美元，2021年同期使用净现金3.58204亿美元[191] 现金及现金等价物情况 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为8.6991万美元[193] 债务情况 - 截至2022年9月30日，公司债务面值为70.26097亿美元，债务与企业总价值比率为22.4%；固定利率债务与总债务比率为62.2%，固定和浮动利率债务加权平均利率为3.6%[194] 未抵押门店及资产情况 - 截至2022年9月30日，公司有900家未抵押门店，未抵押资产价值为16.636222亿美元，总资产价值为21.568602亿美元[197] 利率变动影响 - 截至2022年9月30日，公司约70亿美元总面值债务中，约27亿美元受浮动利率影响（不包括有利率互换的债务），若LIBOR或SOFR变动100个基点，浮动利率债务利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约2660万美元[203] 运营现金流预期 - 公司预计2022年运营产生正现金流，主要来自租户租金，若运营现金流显著恶化，可能增加对现有信贷额度资金依赖、缩减资本支出计划或寻求其他融资来源[192]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心资金运营为每股1.65美元，较去年同期增长37.5%，高于指导区间上限 [7][11] - 预计2022年调整后每股运营资金达到6.30美元，较2021年增长超24% [11] - 第二季度同店收入较2021年第二季度增长18.9%，主要因租金上涨 [12] - 第二季度同店运营费用仅增长4.3%，同店净运营收入利润率扩大370个基点至73%，同店净运营收入同比增长25.4% [15][16] - 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率从一年前的5.0倍降至4.6倍，债务偿付覆盖率增至5.7倍 [19] - 预计2022年同店收入增长13.25% - 14.25%，同店净运营收入增长16.5% - 17.5%，核心资金运营每股6.27 - 6.33美元，中点较上年增长24.3% [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存业务需求强劲，要价维持在创纪录水平，实现连续21个月租金正增长，同店实现租金每平方英尺同比增长20% [6][7][14] - 第二季度同店入住率平均为94%，较第一季度平均入住率提高40个基点 [13] - 第二季度收购13家全资门店，花费2.626亿美元，第三方管理平台新增17家门店 [8] - 截至第二季度末，包括合资企业在内，第三方管理组合共有385家门店，较去年增长13% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月，今年完成的收购中略超75%为稳定物业，其余25%为租赁物业，未来将提供强劲上行空间 [9] - 目前收购管道强劲，另有2.58亿美元已签约 [10] - 第二季度街道租金平均比去年高近8%，7月略低于去年同期，但仍处历史高位 [47] - 预计今年剩余时间街道租金较去年低0% - 5% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注战略增长，通过收购扩大现有市场规模，发展第三方管理平台 [8] - 提高全资收购指导至8 - 10亿美元 [11] - 因债务市场困难，卖家推出产品有所暂停，竞争较去年略少，成交的交易资本化率可能比六个月前高25 - 40个基点 [27][28][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存需求保持强劲，定价能力持续，预计下半年收入仍将实现两位数增长，但会有所减速 [6][31] - 住房市场放缓不一定对自存业务不利，自存用途增多，需求依然强劲 [36][38] - 对2023年开局持乐观态度，但消费者对利率上升的反应有待观察 [40] 其他重要信息 - 本季度利用信贷工具和发行股权证券支持收购活动，随后对现有信贷工具进行再融资，额度从5亿美元增至12.5亿美元，有效期至2027年1月 [17][18] - 一直关注每家门店的工资和全职员工数量，采用新技术提高效率，控制工资成本 [34] - 收入管理团队表现出色，ECRI策略不断演变，旺季进行更多提价，平均客户提价高于去年 [51][52][54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年租金和入住率的平衡情况如何 - 入住率方面，指导中考虑了正常的周期性趋势，预计从7月到年底下降250个基点；租金方面，由于基数较高，街道租金可能比去年低0% - 5% [22][23] 问题: 是否会将信贷工具期限延长，是否包含在指导中 - 计划将信贷工具期限延长，但目前市场不稳定，待市场情况好转后会回归公开市场，指导中未包含此内容 [24] 问题: 入住率方面，客户行为是否有变化 - 入住率略有下降主要是因为拍卖数量增加，正在回归正常水平，并非地区性问题，未发现异常情况 [26] 问题: 收购指导提高，在阳光地带市场竞争和资本化率情况如何 - 过去几个月卖家推出产品有所暂停，竞争较去年略少；资本化率无重大变化，但买卖价差扩大，成交交易的资本化率可能比六个月前高25 - 40个基点 [27][28][30] 问题: 第四季度同店收入预期以及对2023年的展望 - 下半年收入仍将实现两位数增长，但会有所减速，接近年底时仍接近两位数；2023年开局强劲，暂不准备讨论全年情况 [31][32] 问题: 工资增长情况是否会持续 - 一直关注工资和全职员工数量，采用新技术提高效率，控制工资成本，会继续寻找减少门店工时的方法 [34] 问题: 住房市场放缓对自存业务的影响 - 住房市场放缓不一定对自存业务不利，人们可能因各种原因选择自存，目前需求依然强劲 [36][38] 问题: 如何看待2023年的增长情况 - 预计2023年开局比三个月前预期更强，但消费者对利率上升的反应有待观察 [40] 问题: 不同收入水平客户或不同地区是否有疲软迹象 - 未发现明显地区差异，消费者受通胀影响，但自存业务是必需品，除滞纳金回升至接近疫情前水平外，未发现其他问题 [42][43] 问题: 2022 - 2023年过渡期间入住率情况 - 指导中预计年底入住率在91% - 92%之间，高于历史正常水平，低于去年纪录，有助于2023年开局 [45] 问题: 本季度街道租金情况及7月同比变化 - 本季度街道租金平均比去年高近8%，7月略低于去年同期，但仍处历史高位 [47] 问题: 预计今年剩余时间街道租金情况 - 预计今年剩余时间街道租金较去年低0% - 5% [23][49] 问题: ECRI项目现状及变化，以及对同店净运营收入增长的贡献 - ECRI策略不断演变，利用数据做出更明智决策，旺季进行更多提价；平均客户提价高于去年，贡献比去年更明显 [51][52][54] 问题: 过去几个月ECRI水平和客户反馈是否有变化 - 提价会导致客户反馈和迁出增加，但行业因定价能力强、需求高和入住率高能够推动更多提价，公司仍实现租金增长，策略是优化收入而非单纯追求入住率 [56][57] 问题: 市场开发启动和供应情况 - 与上季度情况类似，对新供应情况感觉良好，未发现建设或规划显著增加，开发仍面临材料价格、审批时间和利率上升等阻碍 [60] 问题: 若公司有正租金增长而同行没有，下半年是否有更大定价权 - 租金增长使公司在现有客户提价方面有更多空间，但街道租金竞争激烈，整体定价权不一定更强 [61]

门店数量与管理情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有或持有1313家运营门店权益，其中1009家为全资拥有，304家在非合并合资企业中，此外还为第三方管理864家门店，总计拥有和/或管理2177家门店[149] - 截至2022年6月30日，公司运营的门店总数为2177家，2021年6月30日为1973家[159] - 截至2022年6月30日，公司为合资企业和第三方管理1168家门店，2021年6月30日为1021家[160] - 2022年上半年公司收购29家全资门店，2021年全年共收购74家门店[158] - 2022年6月30日止三个月和六个月，公司因出售19家门店使物业租金收入分别减少约4,444美元和11,017美元[158] 租户相关数据 - 截至2022年6月30日，约133.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[150] - 截至2022年6月30日已稳定运营的门店，租户平均停留时间约为15.8个月[150] 租金相关数据 - 2022年第二季度末的三个月，稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金为21.01美元，2021年同期为16.90美元[151] - 2022年第二季度末的三个月，新租约每平方英尺平均年租金为20.47美元，与2021年同期持平[151] - 稳定门店在2022年和2021年对应期间的平均折扣分别占租金收入的3.2%和3.6%[151] 门店稳定标准 - 公司认为门店达到稳定状态的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[147] 业务板块构成 - 公司业务主要来自存储运营和租户再保险两个板块[144] 门店位置特点 - 公司门店通常位于人口密集中心周围的显眼位置，这些地区人口增长和收入水平高于平均水平[145] 运营竞争与季节性 - 公司运营面临竞争，入住率存在季节性波动，夏季通常较高[146] - 自存业务存在季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，历史上7月底入住率最高，2月底和3月初最低[194] 营收情况 - 2022年6月30日止三个月和六个月，公司总营收分别为474,988美元和918,550美元，较2021年同期分别增长96,358美元（25.4%）和181,063美元（24.6%）[158] - 2022年6月30日止三个月和六个月，物业租金收入分别为408,044美元和787,852美元，较2021年同期分别增长86,544美元（26.9%）和162,759美元（26.0%）[158] - 2022年6月30日止三个月和六个月，租户再保险收入分别为46,427美元和90,224美元，较2021年同期分别增长4,093美元（9.7%）和8,271美元（10.1%）[158] - 2022年6月30日止三个月和六个月，管理费用及其他收入分别为20,517美元和40,474美元，较2021年同期分别增长5,721美元（38.7%）和10,033美元（33.0%）[158] - 2022年6月30日止三个月和六个月，公司因其他交易费用分别额外获得收入1,095美元和1,483美元[160] 物业可出租面积 - 公司物业总可出租净面积为167,979,562平方英尺，其中REIT自有591,353平方英尺，合资企业拥有75,711平方英尺，管理的有393,422平方英尺[155] 费用情况 - 2022年第二季度总费用为213,572美元，较2021年同期的181,801美元增加31,771美元，增幅17.5%；上半年总费用为421,824美元，较2021年同期的363,468美元增加58,356美元，增幅16.1%[162] - 2022年第二季度房地产运营费用为104,252美元，较2021年同期的89,155美元增加15,097美元，增幅16.9%；上半年为207,794美元，较2021年同期的181,522美元增加26,272美元，增幅14.5%[162] - 2022年第二季度租户再保险费用为7,537美元，较2021年同期的6,735美元增加802美元，增幅11.9%；上半年为14,579美元，较2021年同期的13,896美元增加683美元，增幅4.9%[162] 收益情况 - 2022年第二季度房地产交易收益为14,249美元，2021年同期为0；上半年为14,249美元，较2021年同期的63,883美元减少49,634美元，降幅77.7%[167] - 2022年第二季度利息收入为15,060美元，较2021年同期的12,838美元增加2,222美元，增幅17.3%；上半年为34,049美元，较2021年同期的25,142美元增加8,907美元，增幅35.4%[167] - 2022年第二季度来自非合并房地产实体的收益和股息收入为10,190美元，较2021年同期的8,322美元增加1,868美元，增幅22.4%；上半年为19,287美元，较2021年同期的15,278美元增加4,009美元，增幅26.2%[167] 资金运营情况 - 2022年第二季度归属于普通股股东的资金运营为303,589美元，2021年同期为232,313美元；上半年为590,045美元，2021年同期为442,372美元[178] 贷款应收款情况 - 截至2022年6月30日贷款应收款余额增至349,056美元，2021年同期为247,411美元[171] 同店相关数据 - 公司同店池由870家全资拥有和运营且在最早呈现日历年第一天已稳定的门店组成[179] - 同店租赁收入在2022年3月和6月结束的三个月分别为362,192美元和704,081美元，同比增长21.7%[181] - 同店运营费用在2022年3月和6月结束的三个月分别为83,471美元和168,328美元，同比增长9.3%和8.0%[181] - 同店净运营收入在2022年3月和6月结束的三个月分别为278,721美元和535,753美元，同比增长26.0%和26.7%[181] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动产生的净现金为640,387美元，上年同期为463,688美元；投资活动使用的净现金为570,028美元，上年同期为145,302美元；融资活动使用的净现金为76,387美元，上年同期为386,646美元[184] 现金及等价物情况 - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为58,729美元[186] 债务情况 - 截至2022年6月30日，公司债务面值为6,417,240美元，债务与企业总价值比率为20.9%；固定利率债务占总债务比例为74.8%，加权平均利率为3.1%[188] - 截至2022年6月30日，公司约64亿美元总面值债务中，约16亿美元受可变利率影响，LIBOR或SOFR变动100个基点，可变利率债务利息费用变动约1620万美元/年[197] 评级与资产情况 - 公司目前拥有标准普尔的BBB/稳定评级和穆迪投资者服务公司的Baa2评级[190] - 截至2022年6月30日，公司有782家未抵押门店，未抵押资产价值为15,523,803美元，总资产价值为20,406,054美元[190]

业绩总结 - 截至2022年5月31日，Life Storage在36个州拥有1,114个自储存设施，660,000+客户[4] - 2022年第一季度，Life Storage的同店入住率为94.1%[4] - 2022年第一季度，Life Storage的每股FFO（基金运营收入）增长为33.3%[4] - Life Storage的企业价值为150亿美元，债务与EBITDA比率为4.9倍[4] - 过去五年，Life Storage的同店收入增长为15.6%[4] - Life Storage在过去五年内实现了185%的总回报[4] - 2022年第一季度的调整后每股基金运营收益（Adj. FFO per Share）为$5.42，同比增长65%[13] - 公司在2022年第一季度的净运营收入（NOI）为$687,657，较去年同期增长84%[26] - 2022年同店收入增长率为15.6%，同店费用增长率为2.9%[56] - 2022年公司在同行业中的同店净营业收入（NOI）增长率为27.6%[57] - 2022年公司在同行业中的核心FFO增长率为38.8%[57] 用户数据 - 公司在过去12个月内的平均每店收入为$1,073，同比增长33%[13] - 2022年第一季度的平均每平方英尺租金为$12.64，较去年同期增长3%[13] - 同店街道租金为19.25美元，同比增长9%[60] - 2022年租金每平方英尺年增长率为18.0%[59] - 2022年第一季度的租赁物业占用率为84%[26] 未来展望 - 2022年预计FFO倍数为15.0x[61] - 2022年预计股息收益率为4.0%[61] - 公司在2022年计划开设121家运营门店和4家开发阶段门店[32] - 预计2022年安装的太阳能阵列将增加50%[65] - 计划在未来五年内减少10%的能源消耗[65] - 计划在未来五年内增加200%的可再生能源发电[65] 新产品和新技术研发 - 自助租赁平台的使用率从2018年的不到10%增长到2020年COVID封锁期间的超过50%，目前稳定在约35%[35] - 自助租赁平台的推出使得门店效率显著提升，降低了人工成本[35] - 通过数据驱动的平台，公司能够更好地理解客户行为，从而优化市场营销和收入管理[34] 市场扩张和并购 - 公司在2022年收购了69家门店，增强了其市场规模[31] - 公司在2021年完成了9个扩展项目，预计这些低风险投资的收益率超过8%[26] - 公司在2019年至2021年期间的年均增长率为27%[31] 财务状况 - Life Storage的投资级评级为Moody's Baa2和S&P BBB[4] - 2022年债务到期安排中，未到期债务总额为$600百万，且无债务到期至2023年[52] - 2022年加权平均利率为4.0%，加权平均到期时间为6.3年[52] - 2022年债务服务覆盖率为5.8倍，债务占总资产的比例为37.5%[55] - 2022年公司可用的信用额度为$365百万[53] 负面信息 - Life Storage在佛罗里达州和德克萨斯州的业务区域集中，可能面临经济下行风险[2] - Life Storage的现金流可能不足以满足运营费用、本金、利息和股息的支付要求[2] - 公司在2022年第一季度的管理费用为$5,836，同比增长301%[13]

业绩总结 - 2022年第一季度每股核心FFO增长为34.0%[4] - 2021年同店净营业收入（NOI）增长为92.4%[4] - 2021年公司实现了约30亿美元的管理收入[28] - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增长预计为15%至18%[97] - 2022年第一季度同店收入增长预计为13%至15%[97] - 2022年第一季度同店费用增长预计为6.5%至8%[97] 用户数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有2130个物业，其中995个为全资物业，288个为合资物业，847个为管理物业[26] - 2022年第一季度，Extra Space Storage的占用率在2020年至2022年间保持在95.3%[43] - 2021年收购的物业中，66%的物业为EXR管理或合资店，平均占用率为94%[65] - 第三方管理的门店总数为1000家，约40%的客户和客户数据来自第三方门店[73][74] 财务数据 - 2022年第一季度总资产为19,160,845千美元，较2021年第四季度增加了1,049,175千美元[98] - 2022年第一季度EBITDA为1,267,183千美元，较2021年第四季度增长了78,738千美元[98] - 2022年第一季度总债务为6,480,968千美元，较2021年第四季度增加了53,381千美元[98] - 2022年第一季度利息支出为169,420千美元，较2021年第四季度增加了626千美元[98] - 2022年第一季度净债务与EBITDA比率为6.8倍，利息覆盖率为7.9倍[39] 投资与收购 - 2021年外部增长投资总额为17亿美元，其中全资收购为11.3亿美元，桥接贷款为3.33亿美元，合资投资为1.91亿美元[4] - 2021年投资活动总额达到14.77亿美元[57] - 2022年公司投资的收购金额为8亿美元[97] - 2022年桥接贷款的公司投资金额为1.5亿美元[97] 未来展望 - 2022年净租户保险收入预计为1.525亿至1.545亿美元[97] - 2022年管理费用及其他收入预计为8050万至8150万美元[97] - 2022年第一季度担保债务限制为不超过40%，公司合规[98] 其他信息 - 2021年公司在环境、社会和治理（ESG）方面获得了最高评级，成为美国自存储REIT中表现最佳的公司[15] - 2021年公司在能源消耗方面实现了每平方英尺减少5.7%的目标[16] - 2021年公司温室气体排放每平方英尺减少14.8%[17] - Extra Space Storage在过去10年的总回报率为918.4%[38] - 2022年1年股息增长为50.0%，5年增长为92.3%，10年增长为650.0%[37] - 公司在Glassdoor上的CEO批准率为85%[11]

门店数量情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有1283家运营门店权益，其中995家为全资拥有，288家在非合并合资企业中，此外还为第三方管理847家门店，总计2130家[138] - 截至2022年3月31日，公司运营2130家门店，2021年同期为1969家[148][152] - 截至2022年3月31日，公司管理1135家门店，2021年同期为1032家[149] 租户相关情况 - 截至2022年3月31日，约126.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[139] - 截至2022年3月31日，已稳定运营门店的租户平均停留时间约为14.9个月[139] 租金相关数据 - 2022年第一季度，已稳定运营门店现有客户每平方英尺平均年租金为20.04美元，2021年同期为16.21美元[140] - 2022年第一季度，新租约每平方英尺平均年租金为19.68美元，2021年同期为16.54美元[140] - 两个时期内，所有稳定运营物业的平均折扣占租金收入的比例均为2.9%[140] 门店稳定运营标准 - 公司认为门店达到稳定运营的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[136] 公司业务板块 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[133] 门店位置特点 - 公司门店通常位于人口密集中心周围的显眼位置，这些地区人口增长和收入水平高于平均水平[134] 运营影响因素 - 公司运营受竞争和季节性因素影响，夏季入住率通常较高[135] - 自存业务有季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，7月底入住率最高，2月底和3月初最低[180] 可出租净面积 - 2022年第一季度总可出租净面积为164150618平方英尺，其中自持物业75971028平方英尺，合资物业21882717平方英尺，管理物业66296873平方英尺[144] 营收情况 - 2022年第一季度总营收443562美元，2021年同期为358857美元，同比增长23.6%，其中物业租金收入379808美元，同比增长25.1%；租户再保险收入43797美元，同比增长10.5%；管理费和其他收入19957美元，同比增长27.6%[147] - 物业租金收入增长主要因稳定门店平均费率提高、2022和2021年收购门店以及租赁门店入住率增加，部分被2021年出售门店抵消[147] - 租户再保险收入增长主要因运营门店数量增加[148] - 管理费和其他收入增长主要因管理门店数量和其他交易手续费收入增加[149] 费用情况 - 2022年第一季度总费用208252美元，2021年同期为181667美元，同比增长14.6%，其中物业运营费用103542美元，同比增长12.1%；租户再保险费用7042美元，同比下降1.7%；一般及行政费用29762美元，同比增长26.4%；折旧和摊销费用67906美元，同比增长15.9%[151] - 物业运营费用增长主要因2022和2021年收购门店以及稳定门店费用增加，部分被物业销售费用减少抵消[151] - 租户再保险费用下降因损失控制和收购费用降低；折旧和摊销费用增加因收购新门店[152][154] 其他收入和费用净额 - 2022年第一季度其他收入和费用净额为 - 17,593美元，较2021年的38,311美元减少55,904美元，降幅145.9%[155] 资金运营情况 - 2022年第一季度资金运营（FFO）归属于普通股股东和单位持有人为286,456美元，2021年为210,059美元[164] 同店相关数据 - 同店组合包含870家门店，2022年第一季度同店租金收入341,888美元，较2021年增长21.7%；同店运营费用84,857美元，增长6.8%；同店净运营收入257,031美元，增长27.6%[165] 净利润情况 - 2022年第一季度净利润为217,717美元，2021年为215,501美元[167] 现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供净现金287,465美元，2021年为203,880美元；投资活动使用净现金121,372美元，2021年提供42,595美元；融资活动使用净现金169,621美元，2021年使用311,689美元[170] 现金及现金等价物余额 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物可用余额为65,978美元[172] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司债务面值为6,043,018美元，债务与企业总价值比率为17.1%[173] - 截至2022年3月31日，固定利率债务及其他工具占总债务的比例为80.4%，固定和浮动利率债务加权平均利率为2.8%[173] 利息收支情况 - 2022年第一季度利息费用为42,538美元，较2021年增加1,843美元，增幅4.5%[155] - 2022年第一季度利息收入为18,989美元，较2021年增加6,685美元，增幅54.3%[155] 短期流动性需求解决方案 - 公司计划用经营现金流、手头现金和循环信贷额度借款来满足短期流动性需求[174] 无抵押门店及资产情况 - 截至2022年3月31日，公司有766家无抵押门店，无抵押资产价值为14390115美元，总资产价值为19160844美元[176] 公司评级情况 - 公司目前拥有标普BBB/稳定评级和穆迪Baa2评级，打算管理资产负债表以维持评级[176] 市场风险情况 - 市场风险指市场价格和利率不利变化导致损失的风险，公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[181] 利率风险情况 - 利率风险受多种不可控因素影响，截至2022年3月31日，公司债务总面值约60亿美元，约12亿美元受可变利率影响（不包括有利率互换的债务）[182] - 若LIBOR变动100个基点，可变利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流增减约1180万美元[182]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店收入同比增长21.7%，创历史新高，推动同店净营业收入（NOI）增长27.6% [5] - 核心资金从运营（FFO）增长34%，董事会将第一季度股息提高至每股1.50美元，较上一季度增长20%，较2021年第一季度增长50% [8] - 2022年全年同店收入指引提高至13% - 15%，同店费用指引提高至6.5% - 8%，同店NOI增长范围为15% - 18% [11] - 预计2022年核心FFO在每股8.05 - 8.30美元之间，预计增值收购和完工证明（C of O）商店的摊薄为0.20美元，较原指引下降0.03美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总投资达2.29亿美元，超出预期，完成1.38亿美元过桥贷款，管理平台新增37家门店 [7] - 第一季度第三方管理平台进行187个新物业项目，批准52个新合同，净增19家门店，按此速度全年预计净增75 - 100家门店 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月底入住率较去年同期下降略超100个基点，较3月底略有下降 [29] - 第一季度新客户实现的租金率比去年同期高出15%，近两周降至低个位数到中个位数 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与第三方管理和合资伙伴合作是外部增长战略的重要部分，持续寻找增长机会，各内部和外部增长渠道均有效 [6][7] - 预计通过合资伙伴关系继续进行收购，2022年公司投资指引提高至8亿美元，预计过桥贷款活动增加，指引提高至1.5亿美元 [13] - 收购市场竞争激烈，但随着利率上升，单个交易的竞标者数量可能减少，公司捕获率提高，尤其是非稳定的一次性门店 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面强劲，各市场运营表现出色，公司为夏季租赁旺季做好准备，对2022年充满信心 [5] - 客户行为与预期不同，租户停留时间延长，对现有客户租金上涨通知的迁出率好于预期，有助于实现更好业绩并提高全年预测 [17] - 需求驱动因素多样，包括各种经济情况下的需求，公司认为可以在不同经济周期保持健康需求 [48] 其他重要信息 - 公司通过第三笔公开发行债券将4亿美元循环贷款余额转为定期贷款，进一步优化债务到期结构，释放更多循环信贷额度 [10] - 资产负债表强劲，无抵押资产池约为130亿美元，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.4倍，有多种资本渠道和大量债务融资能力支持未来增长 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与去年预期相比，环境中哪些方面变得更积极或带来了意外惊喜 - 客户行为与最初指引预测不同，租户停留时间延长，对现有客户租金上涨通知的迁出率好于预期，有助于实现更好业绩并提高全年预测 [17] 问题2: 是否在租金上涨通知（ECRIs）上比过去更激进，哪个因素带来了更大的收入增长，进入艰难比较期后是否会改变ECRI策略 - 过去在许多司法管辖区对租金上涨和新店建设有诸多限制，加利福尼亚州的最后两项限制于2月解除，导致客户支付租金与市场价格存在较大差距，公司试图缩小这一差距。未来差距不会这么大，ECRI幅度也会减小 [22] 问题3: 收购指导上调，过去提到更多在合资企业内进行交易，现在似乎更多是全资收购，如何看待收购市场的竞争性质以及利率上升对其他潜在买家的影响 - 公司发现比预期更多符合回报要求的全资收购物业，主要是未稳定的租赁门店，长期来看具有增值潜力。合资企业方面也很活跃，第一季度完成两笔交易，之后又完成一笔，还有12笔计划在今年完成。利率上升时，预期资本化率会上升，但目前尚未看到明显迹象，可能是因为自存仓储市场有大量积压需求和来自不同渠道的资本。不过，看到初始竞标者减少或杠杆买家在过程中退出，但仍有很多买家对物业感兴趣，价格与去年底基本一致，市场交易量很大 [25][26][27] 问题4: 能否分享4月的入住率、迁入率等趋势，以及迁入率与第一季度相比的情况 - 4月底入住率较去年同期下降略超100个基点，较3月底略有下降，属正常情况。第一季度新客户实现的租金率比去年同期高出15%，近两周降至低个位数到中个位数 [29] 问题5: 租金限制解除后，对同店收入指引的影响是否有变化 - 公司提高的指引中已体现这一变化 [30] 问题6: 租金限制解除对同店收入的影响是否从之前所说的50个基点变为100个基点 - 原预计整个投资组合从ECRI获得200个基点的提升，现在可能接近400个基点，在加利福尼亚州原预计50个基点，实际也大幅提高 [31] 问题7: 之前提到的迁出率翻倍是否主要与加利福尼亚州有关 - 这是在所有将租户租金调整至市场水平的地区都会出现的情况，一方面是租金限制使现有租金较低，另一方面是市场租金大幅上涨，即使在没有租金限制的州也会出现类似情况，且这并非新趋势，去年在执行较大幅度租金上涨时就已出现 [32][33] 问题8: 公司未来在评估新交易时是否改变了回报门槛，鉴于债务和股权成本增加以及对经济增长前景的看法，收购意愿是否改变 - 公司未改变承销原则和流程，加权平均资本成本有所上升，但仍能通过全资或合资方式找到符合股东利益的交易 [36] 问题9: 近期是否会更多利用合资企业资本，合资伙伴的意愿如何，他们是否会改变回报门槛和预期 - 公司有优秀的合资伙伴，他们有大量资本和对自存仓储的投资意愿。即使现有伙伴饱和或想暂停，也有很多其他方愿意与公司合作。公司认为限制增长的因素是优质交易的可用性，而非获取资本的能力 [37] 问题10: 指引修订中，利息收入和合资企业收入增加的主要驱动因素是什么 - 利息收入增加的原因包括过桥贷款计划表现良好，保留更多贷款在资产负债表上，出售A部分所需时间更长；假设JCAP投资维持到5月，之后进行混合和延期；以及利率上升使过桥贷款更有利可图。第一季度还有一些一次性交易带来额外收益。股权和收益部分主要是一些合资企业的物业表现出色，使公司进入激励分成阶段，这些合资企业预算制定较早，实际表现预计将超出原估计 [38][39] 问题11: 租户停留时间目前情况如何，与去年相比趋势怎样 - 目前在租客户的平均停留时间约为42个月，超过40个月，这一数据在新冠疫情期间有所增加。已入住和迁出客户的平均停留时间约为16个月，较过去两年增长约10% [40] 问题12: 商业客户需求是否有变化，最后一英里配送业务对公司业务是否有影响 - 最后一英里配送业务对公司业务影响不大。商业客户需求稳定，但随着公司投资组合增长和新增更多多层现代仓储门店，商业客户通常需求的大型外部通道单元在投资组合中的占比变小，商业客户在业务中的占比也逐渐降低 [41][42] 问题13: 当前通胀压力对公司租金上涨的影响有多大，在发出租金上涨通知时如何考虑对消费者资产负债表的影响 - 公司租金调整主要基于需求，难以区分通胀和需求对租金上涨的具体影响。每次发出租金上涨通知时，会保留一个对照组，通过跟踪对照组和收到通知组的迁出率来评估是否过度提价影响业务 [43][45] 问题14: 第三方管理平台的需求如何，管道项目与实际签约的转化率是多少 - 与历史数据相比（排除去年的大型投资组合交易），目前业务进展正常。第一季度进行187个新物业项目，批准52个新合同，净增19家门店，按此速度全年预计净增75 - 100家门店，与过去表现相符且较为强劲 [46] 问题15: 为何需求如此之高，能否持续，以及未来走向如何 - 需求驱动因素多样，包括在各种经济情况下都会出现的需求，如结婚、生育等，以及在经济不景气时的需求，如因负担不起公寓而需要存储物品等。公司认为可以在不同经济周期保持健康需求，历史上在2008 - 2009年和2020 - 2021年都有持续需求 [48] 问题16: 与过去相比，公司应对租户迁出问题的系统是否有所改善，未来会有何不同 - 公司不断改进工具，提高应对能力，以优化业绩 [49] 问题17: 过桥贷款活动高于预期且可能持续，原因是什么，是否可持续 - 这主要是一个关系型业务，随着公司与借款人关系的发展和重复业务的增加，业务自然增长。公司自2019年开展此项业务以来，贷款数量逐年增加，预计将继续增长 [50] 问题18: 4月个位数租金增长是否需要更多营销费用或促销活动来维持，是否体现定价能力 - 需求强劲，营销费用实际上有所下降，客户对租金上涨接受度高 [53] 问题19: 公司可变利率债务占债务结构的25%，未来对可变利率债务有何规划 - 公司长期以来一直持有可变利率债务，通常控制在20% - 30%，以提供收购灵活性。一般在有收购机会时提取循环信贷额度，之后再转为定期贷款。虽然利率上升时可变利率债务成本增加，但过桥贷款项目也为其提供了一定的自然对冲 [54] 问题20: 与上一季度相比，对供应压力的预期有何变化 - 对新交付量的预期有所缓和，预计今年同店组合中新增交付量低于20%，较上一季度有所下降，主要是由于建设融资压力增加和审批积压等因素导致项目延迟或取消。但公司认为由于产品表现强劲和大量资本涌入，未来仍会有更多开发项目，尽管可能需要更长时间 [56][57] 问题21: 合资企业机会增加，是与现有伙伴和资金池合作，还是引入新伙伴 - 今年有两个新的合资伙伴，一个交易已完成，另一个即将完成。公司会平衡各方需求，确保有足够的合资资本 [58] 问题22: 进入合资企业时，是长期合作还是有退出机制，如何考虑合资企业的时间线 - 公司选择合资伙伴时，要求双方有相似的投资标准，合作伙伴通常是保险公司的一般账户、具有无限存续期和持有期的核心基金等，希望与公司一样将资产视为长期持有以获取逐年增长的现金流。虽然不能保证永远持有，但在合作协议中公司有优先购买权，更重要的是选择志同道合、投资目标一致的伙伴 [59][60] 问题23: 第一季度迁入率与迁出率情况如何，第一季度收购的运营物业平均入住率是多少 - 第一季度迁入率比现有客户迁出率低10%，属正常情况。全资收购门店的平均入住率为76%，预计13个月实现经济稳定，合资企业门店入住率更高 [61][62] 问题24: 物业税增长1%，工资增长8%，请解释这两项费用的情况 - 物业税略低于预期，主要是由于税务上诉的时间安排。工资方面，去年底员工工资提高约8%，包括年度加薪和一次性调整，且员工配置基本恢复正常 [63] 问题25: 如何看待整个投资组合的按市值计价情况，目前租金与市场租金的差距如何 - 10%的差距与时间有关，去年夏季以较高租金入住的客户，随着市场租金在秋季和冬季下降、夏季回升，这些客户将面临租金上涨，这将推动未来增长，是租金周期的正常现象 [64]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度调整后每股运营资金为1.41美元，较去年同期增长31.8%，高于指引上限 [13] - 第四季度同店收入同比增长16.9%，同店运营费用仅增长1.9%，同店净营业收入利润率扩大410个基点至72.4%，同店净营业收入同比增长23.9% [14][15][16] - 2021年全年收购总额达23亿美元，其中全资收购17亿美元，全资投资组合增长近20% [8] - 2022年1月月底入住率为93.6%，较2021年1月高80个基点，要价同比上涨26% [10] - 2022年预计调整后每股运营资金在5.93 - 6.03美元之间，中点为5.98美元，较2021年增长18% [10][19] - 2022年预计同店收入增长9.5% - 10.5%，同店净营业收入增长11.5% - 12.5%，全资收购额在5.5 - 6.5亿美元之间 [19] - 截至第四季度末，净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率为4.5倍，低于去年同期的5.4倍；债务偿付覆盖率升至5.5倍，高于去年同期的4.7倍；信贷额度有5亿美元可用，平均债务期限为6.8年，且100%为固定利率债务 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，第四季度新增29家门店，全年新增103家门店，2020年底共有367家门店，2021年收购了31家托管门店，占全资收购量近三分之一 [9] - 微型履约业务处于测试阶段，已在亚特兰大、拉斯维加斯、芝加哥、哥伦布等地布局，本月新开洛杉矶门店，12月有近3万笔发货量，今年1月发货量同比增长35% [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场需求强劲、定价能力强，2022年市场供应预计与2021年持平，约有150 - 160家门店交付，重点关注拉斯维加斯、凤凰城、奥兰多、纽约市等市场 [7][45] - 收购策略聚焦于人口结构和街边费率良好的市场，特别是阳光地带市场，今年在加利福尼亚州已完成6笔收购，另有30笔在合同中 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续在关键市场扩张，如奥斯汀、亚特兰大、坦帕、迈阿密、凤凰城、圣地亚哥和纽约市 [8] - 微型履约业务先吸引客户，观察2022年客户获取情况后再决定是否全面扩张 [31][32] - 吸引更多商业客户，提供叉车、库存跟踪、分拣包装和运输等工具，建设微型履约中心和区域配送中心 [57][58] - 行业方面，大型投资组合交易减少，市场不确定性增加，如资本成本和利率上升 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，入住率和要价同比增长，收购管道强劲 [10] - 对2022年市场供应情况不太担忧，认为是不错的一年 [45] - 微型履约业务有需求和竞争，目前进展符合预期，将逐步推进 [59] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》杂志评为2022年最佳中型雇主之一，被Sustainalytics评为ESG区域顶级公司，首席执行官签署了CEO多元化和包容性行动承诺 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度运营资金指引及运营率回落原因 - 第四季度有300万美元的物业税收益，第一季度该收益消失，且存在物业税正常增长、薪资福利增加和除雪费用等因素 [22] 问题2: 当前投资组合入住率、同比情况及全年入住率假设 - 目前入住率为93.7%，比去年2月高50个基点，较1月略有下降；指引假设夏季入住率与去年持平，峰值略低于96%，且峰值到低谷的降幅比2021年略大 [24][25] 问题3: 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率是否考虑季度内完成的收购 - 考虑了季度内完成的收购 [26] 问题4: 外部增长战略及收购指引相关问题 - 目前大型交易较少，市场较安静，受资本成本和利率不确定性影响，公司对指引感到满意，会根据情况调整，优先完成已签约交易 [29][30] 问题5: 微型履约业务门店开业展望及未来披露情况 - 目前处于测试阶段，先观察吸引客户情况，再决定是否全面扩张；业务在增长，12月有近3万笔发货量，今年1月发货量同比增长35% [31][32] 问题6: 下一代业务费用明细 - 同店组薪资预计同比增长4% - 5%，营销增长约8%，物业税增长6% - 7.25%，公用事业预算增长约5%，其他项目在2% - 3%之间 [35] 问题7: 收购管道关注的市场及组合交易情况 - 关注人口结构和街边费率良好的市场，特别是阳光地带市场，今年在加利福尼亚州开局良好；目前未看到大量1 - 2亿美元的投资组合交易，管道中多为小型交易 [37][39] 问题8: 第四季度和2022年初收购交易的租赁期和收益率预期 - 2021年全年混合资本化率为4.5%，第一季度约为4%，其中9笔在加利福尼亚州，预计第一年仍有增值 [43] 问题9: 市场供应趋势及不同市场情况 - 预计2022年市场供应与2021年持平，约有150 - 160家门店交付，关注拉斯维加斯、凤凰城、奥兰多、纽约市等市场 [45] 问题10: 未来收购融资方式 - 2021年70%的收购资金来自股权融资，今年预计增加杠杆，股权融资占比35% - 40% [49] 问题11: 物业税预期及压力较大的市场 - 第四季度物业税评估和退款情况使今年对比基数较高，2022年在北达拉斯、科林县、俄亥俄州奥县、亚特兰大地区、库克县和弗吉尼亚州等地面临较大物业税压力 [51] 问题12: 客户租赁方式变化 - 约30% - 35%的客户使用无接触应用程序租赁，较疫情前的10% - 12%有所提升，公司内部正在努力提高该比例 [53] 问题13: 商业客户需求水平与2021年初对比 - 商业客户需求增长，公司提供工具吸引更多商业客户，如叉车、库存跟踪等，同时建设微型履约中心和区域配送中心 [57][58] 问题14: 轻速度业务发展趋势与预期对比 - 进展符合预期，目前在进行营销以吸引客户，有竞争也有机会，将逐步推进 [59] 问题15: 租赁资产的典型入住率及2021年第一季度签约资产的平均入住率 - 典型租赁资产入住率在50% - 80%之间，第一季度约25%的租赁资产处于该范围 [62] 问题16: 当前低于街边费率的客户比例及与去年对比 - 约50%的客户低于街边费率，比去年同期高10% [63]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，Life Storage的企业价值为108亿美元，债务与EBITDA比率为5.0倍[3] - 2021年6月30日，调整后的每股基金运营收益（FFO）为4.36美元，同比增长32%[16] - 2021年6月的同店收入增长为4.3%[60] - 2021年6月的同店费用增长为3.6%[60] - 2021年6月的整体出租率为88.1%，可出租面积为2400431平方英尺，NOI为16572万美元[24] - 2021年6月30日，预计稳定的净营业收入（NOI）为2950万美元，每股增量NOI影响为0.17美元[24] - 公司在过去10年中的总股东回报率为488%[7] 用户数据 - 截至2021年6月30日，Life Storage在34个州拥有超过1,000家门店，客户超过575,000人[3] - 同店季度末入住率为95.7%[3] - 2021年6月的客户满意度得分超过93%[73] - 2021年员工满意度得分为72%[73] 市场扩张与并购 - 自2016年以来，Life Storage的门店数量增长了79%，从542家增加到970家[15] - 2021年1月1日至2021年8月31日，公司收购了48家门店，增强了收购管道[29] - 公司在全国建立了超过12000个自存储设施，以满足商业客户的需求[46] - 计划在2021年下半年在洛杉矶和达拉斯开设微履行中心[46] 新产品与技术研发 - 2021年计划安装18个太阳能阵列，较2020年增加50%[72] - 2021年6月，使用自助租赁平台的租赁占比稳定在约30%[42] 财务状况 - 2021年6月的债务服务覆盖率为7.0倍[55] - 2020年债务占总资产的比例为45%[57] - 2020年派息比率为71.8%[52] - 2021年6月，管理费用同比增长235%，达到19,548,000美元[16] - 2020年，第三方管理费收入年增长率为74%[30] - 2021年，预计第三方管理费收入为估算值[30] 信用评级 - Life Storage的信用评级为BBB/Baa2，较之前提升了一个等级[16]