财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后季度资金运营每股收益为1.37美元，同比增长35.6% [13] - 第三季度同店收入同比加速增长至17.4%，高于第二季度的14.7% [13] - 同店平均入住率较去年同期提高220个基点，第三季度每平方英尺现有费率同比上涨14%，较第二季度的8%和第一季度的1%大幅加速 [14] - 同店运营费用本季度仅增长3.5%，互联网营销费用下降5%，工资和福利略有降低 [15] - 同店净营业收入利润率扩大390个基点至70.7%，同店净营业收入同比增长24.3% [16] - 10月股息增加16%，此前1月股息增加4%，去年股息增长7% [16] - 第三季度末净债务与经常性EBITDA比率为3.9倍，10月完成债券发行后为5.1倍；9月30日债务偿付覆盖率增至6.3倍，季度末信贷额度可用资金为5亿美元 [18] - 预计2021年同店收入增长12.5% - 13.5%，除房产税外其他费用增长1.75% - 2.75%，房产税增长6.75% - 7.75%，同店净营业收入增长17% - 18% [20] - 预计2021年调整后每股运营资金为4.92 - 4.96美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理投资组合季度末共有357家门店，今年收购的27家门店由公司管理，占已完成收购量的30% - 36%，第三季度新增30家管理门店 [10] - 仓库业务包括面向大企业的企业业务和微履行中心的Lightspeed产品，企业业务更成熟，微履行中心目前在亚特兰大、芝加哥、拉斯维加斯等地有布局，哥伦布门店开业数月已签约10个客户 [38][40][41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司持续在奥斯汀、亚特兰大、坦帕、迈阿密、凤凰城、圣地亚哥、西雅图和大纽约市等关键市场扩张，收购的门店约75%位于阳光地带各州 [8][9] - 10月入住率为94.4%，较去年10月提高120个基点，预计年底入住率比去年12月高50个基点 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是实现创纪录的收购量，今年已完成或签订合同并预计年底前完成的全资收购超过17亿美元，新增115家门店，全资投资组合增长近20%，预计混合第一年资本化率在4.5%左右，稳定资本化率平均约5.5% [8][9][23] - 持续扩大第三方管理投资组合，吸引业主和开发商，该组合是强大的收购渠道 [10] - 关注微履行业务发展，利用房地产和技术优势，拓展企业和电商客户 [38][40][41] - 公司希望增加在加利福尼亚和西海岸市场的业务，但该市场收购难度较大 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表现出色，入住率创纪录，定价能力强，预计未来将继续保持增长趋势 [7] - 尽管市场供应有所增加，但由于材料成本上升和分包工作延迟，预计2022年交付量与2021年相似，未来18个月情况良好 [50][51] - 公司对2022年租金增长持乐观态度，60%的客户租金仍低于市场水平，有提升空间 [63] 其他重要信息 - 本季度公司门店数量突破1000家 [7] - 公司连续四年被《新闻周刊》评为仓储中心最佳客户服务团队 [7] - 公司今日发布首份可持续发展报告，强调多项ESG举措 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已完成和签订合同的收购情况，稳定状态下的预期和资金安排及杠杆率变化 - 公司已完成融资和债务发行，当前收购管道和已完成交易资金充足；混合第一年资本化率约4.5%，稳定资本化率平均约5.5%，部分在6%或5%以下，取决于地理位置；今年上半年完成的交易均达到或超过预期 [23][24] 问题2: 收购更多阳光地带市场门店后，未来利润率和每平方英尺费率的变化 - 过去几年收购的门店规模更大、收入更高、每平方英尺费率更好，平均每平方英尺费率呈上升趋势，预计这一趋势将持续 [26][27] 问题3: 第四季度隐含指导及与本季度每股运营资金的差异原因 - 第四季度入住率会因季节性因素下降，但仍高于去年；同店比较难度增加；本季度股权融资和第四季度初的债务发行，以及大部分第四季度收购延迟至12月，导致每股运营资金受影响 [31][32] 问题4: 债券发行和收购后的预计杠杆率及近期杠杆目标 - 债券发行和收购后的杠杆率为预计值，公司希望将杠杆率保持在5 - 6倍之间 [34] 问题5: 公司对加利福尼亚和西海岸市场的当前立场 - 该市场收购难度大，卖家较少，但公司会抓住机会，已在圣地亚哥和萨克拉门托有所布局，长期看好该市场 [36] 问题6: 微履行业务的门店数量、发展前景和先发优势 - 仓库业务包括企业业务和微履行中心Lightspeed产品，企业业务更成熟，有增长机会；微履行中心目前在多地有布局，哥伦布门店已签约10个客户，公司认为该业务有发展潜力 [38][40][41] 问题7: 维修和维护费用上升的原因及对明年的影响 - 费用上升有风暴损坏和扩张项目成本注销等特殊因素，此外去年因找不到承包商导致费用降低，形成较高对比基数；预计明年该费用压力不大 [42][43] 问题8: 2022年各项费用的预期 - 门店小时工资面临压力；房产税情况明年会好于今年；由于ESG投资和太阳能投资，公用事业费用将得到控制；维修和维护费用压力不大；目前保险费用无明显压力；互联网广告费用需视情况而定 [46][47][48] 问题9: 公司对当前市场供应的看法及需关注的市场 - 今年市场供应多于2020年，但低于2019年，因材料成本上升和分包工作延迟，预计2022年交付量与2021年相似，约150家左右；纽约地区和拉斯维加斯供应有所增加，其他市场如纳什维尔、罗利等仍在消化新供应 [50][51] 问题10: 10月入住率、客户停留时间、租金上涨对入住率的影响及疫情对客户行为的影响 - 10月入住率为94.4%，较去年10月提高120个基点，预计年底入住率比去年12月高50个基点；疫情期间客户停留时间增加，租金上涨效果较好，将继续保持积极的租金上涨策略 [55] 问题11: 2022年收购量是否会保持高位 - 不确定2022年收购量是否会像2021年一样高，但预计卖家会比往年多；公司将继续关注第三方管理投资组合，从合作伙伴处收购门店，不追求高价的公开市场交易 [56][57] 问题12: 供应链中断是否导致企业业务的入站量增加 - 企业业务与供应链关系不大，主要是为服务技术人员提供设备；微履行业务因供应链问题，来自电商客户的咨询增加 [61][62] 问题13: 现有租金是否还有上涨空间 - 60%的客户租金仍低于市场水平，公司预计2022年将积极提高现有客户租金 [63] 问题14: 布鲁克林合资企业的资产和投资细节 - 公司购买了合资伙伴的部分股份，仍有另一个合作伙伴，未来可能收购剩余股份；该合资企业与开发商合作良好，未来可能有类似机会 [66][67] 问题15: 第三方管理平台是否盈利及未来收购交易管道的前景 - 该平台盈利，利润率约40%；随着平台规模扩大，预计将与业主建立更好的关系，带来更多收购机会 [68][69] 问题16: 现有租金与市场租金的关系、与历史水平的比较以及有多少客户有资格在2022年提高租金 - 所有客户在满足一定时间条件后都有资格提高租金；目前约60%的客户租金低于市场水平，30%多高于市场水平，整体略低于市场租金；预计明年租金将是增长的关键因素 [73][74][75] 问题17: 高于市场租金的客户是否也会继续提高租金 - 无论客户租金高于还是低于市场水平，只要符合条件都会提高租金 [77] 问题18: 本季度收入增长中，现有客户租金增长和新入住租金增长的贡献比例 - 两者贡献大致相当，现有客户租金增长和新入住租金增长均处于中等至较高水平 [78]

门店数量情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有或持有1227家运营门店权益，其中966家为全资拥有，4家在合并合资企业，257家在非合并合资企业，此外还为第三方管理827家门店，总计拥有和/或管理2054家门店[143] - 截至2021年9月30日，公司运营1227家门店，2020年同期为1188家[151] - 截至2021年9月30日，公司运营2054家门店，2020年同期为1906家[154] - 截至2021年9月30日，公司为合资企业和第三方管理1088家门店，2020年同期为971家[155] - 2021年9月30日公司运营2054家门店，2020年9月30日为1906家[158] 租户相关数据 - 截至2021年9月30日，约125.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[144] - 截至2021年9月30日已稳定运营的门店，租户平均停留时间约为15.3个月[144] 租金相关数据 - 2021年第三季度，稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金（扣除折扣和坏账后）为18.44美元，2020年同期为15.74美元[145] - 2021年第三季度，新租约每平方英尺平均年租金为20.93美元，2020年同期为14.98美元[145] - 稳定物业在2021年和2020年同期的平均折扣分别占租赁收入的3.5%和3.6%[145] 门店稳定标准 - 公司认为门店达到稳定状态的标准为当前年份1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年份1月1日前已开业三年[141] 公司业务板块 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[138] 公司运营影响因素 - 公司运营受竞争和季节性影响，夏季入住率通常较高[140] - 公司为应对新冠疫情实施多种措施，虽部分限制解除且门店入住率创新高，但业务仍可能受疫情及相关政府限制影响[142] 门店收购与出售情况 - 2021年前三季度公司收购36家全资门店，2020年全年收购23家[153] - 2021年3月公司将16家全资门店出售给非合并合资企业，2020年12月将4家全资门店出售给第三方[153] - 2021年前三季度公司收购36家全资门店，2020年全年收购23家门店[157,160] - 2021年前三季度公司出售16家门店给新成立的非合并合资企业，确认总收益64,804美元[162] 收入情况 - 2021年第三季度物业租金收入351355美元，2020年同期为290423美元，同比增长21.0%；前三季度收入976448美元，2020年同期为856438美元，同比增长14.0%[153] - 2021年第三季度租户再保险收入44258美元，2020年同期为39294美元，同比增长12.6%；前三季度收入126211美元，2020年同期为107985美元，同比增长16.9%[153] - 2021年第三季度管理费用和其他收入16879美元，2020年同期为13307美元，同比增长26.8%；前三季度收入47320美元，2020年同期为38299美元，同比增长23.6%[153] - 2021年第三季度总收入412492美元，2020年同期为343024美元，同比增长20.3%；前三季度收入1149979美元，2020年同期为1002722美元，同比增长14.7%[153] - 2021年第三季度同店租金收入318,448美元，较2020年同期的268,889美元增长18.4%；前九个月同店租金收入892,100美元，较2020年同期的795,207美元增长12.2%[174] 费用情况 - 2021年第三季度总费用为186,214美元，较2020年同期增加6,397美元，增幅3.6%；前三季度总费用为549,682美元，较2020年同期增加17,351美元，增幅3.3%[157] - 2021年前三季度利息费用为120,605美元，较2020年同期减少7,005美元，降幅5.5%[162] - 2021年前三季度利息收入为36,871美元，较2020年同期增加30,383美元，增幅468.3%[162] - 2021年前三季度来自非合并房地产实体的权益收益和股息收入为23,533美元，较2020年同期增加7,841美元，增幅50.0%[162] - 2021年前三季度所得税费用为16,330美元，较2020年同期增加6,317美元，增幅63.1%[162] - 2021年第三季度同店运营费用75,909美元，较2020年同期的79,090美元下降4.0%；前九个月同店运营费用228,691美元，较2020年同期的233,699美元下降2.1%[174] 资金运营与净运营收入情况 - 2021年第三季度归属于普通股股东的资金运营为261,738美元，2020年同期为179,717美元；前三季度为704,110美元，2020年同期为517,828美元[171] - 2021年第三季度同店净运营收入242,539美元，较2020年同期的189,799美元增长27.8%；前九个月同店净运营收入663,409美元，较2020年同期的561,508美元增长18.1%[174] 现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动产生的净现金为729,268美元，较2020年同期的583,267美元增加；投资活动使用的净现金为417,792美元，较2020年同期的363,845美元增加；融资活动使用的净现金为358,204美元，较2020年同期的209,581美元增加[179] 现金及债务情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为65,565美元[181] - 截至2021年9月30日，公司债务面值为5,614,222美元，债务与总企业价值比率为19.1%；固定利率债务占总债务的比例为80.4%，固定和浮动利率债务的加权平均利率为2.8%[182] - 截至2021年9月30日，公司有担保固定利率债务937,030美元，加权平均利率3.3%；有担保浮动利率债务587,192美元，加权平均利率1.5%；无担保固定利率债务3,575,000美元，加权平均利率3.1%；无担保浮动利率债务515,000美元，加权平均利率1.5%[186] - 截至2021年9月30日，未抵押门店总数为701家，未抵押资产总价值为12,131,905美元，总资产价值为17,432,073美元[186] 公司评级情况 - 公司目前拥有标准普尔的BBB/稳定评级和穆迪投资者服务公司的Baa2评级[185] 公司运营现金流预期 - 公司预计2021年运营将产生正现金流，若运营现金流显著恶化，可能增加对现有信贷额度的依赖、缩减资本支出计划或寻求其他融资来源[180] 新冠疫情对资本市场影响 - 新冠疫情对资本市场有负面影响，公司预计当前资本市场混乱对其满足义务、到期债务及年度增长计划无重大影响，但长期或加剧的负面趋势影响不确定[190] 公司风险情况 - 除已披露内容，公司目前无与非合并实体或金融伙伴关系，无重大融资、流动性、市场或信用风险[191] 自存业务季节性情况 - 自存业务有季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，7月底入住率最高，2月底和3月初最低[192] 市场风险情况 - 市场风险指市场价格和利率不利变化导致损失的风险，公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[193] 利率风险情况 - 利率风险受多种不可控因素影响，截至2021年9月30日，公司债务总面值约56亿美元，约11亿美元受可变利率影响（不含利率互换债务）[194] - 若LIBOR增减100个基点，可变利率债务利息费用增减约1100万美元，将使未来收益和现金流每年增减约1100万美元[194] 同店池情况 - 公司同店池包含860家全资运营且在最早呈现日历年首日已稳定的门店[171] 物业面积情况 - 公司物业分布在多个州，共有970处物业，净可出租面积74617779平方英尺；合资企业拥有257处物业，净可出租面积19446081平方英尺；管理827处物业，净可出租面积64923357平方英尺；总计2054处物业，净可出租面积158987217平方英尺[149]

业绩总结 - 2021年第二季度每股核心FFO增长33.3%[3] - 2021年截至目前的核心每股FFO增长为26.6%[63] - 2021年第二季度同店净营业收入（NOI）增长20.2%[5] - 2021年第二季度EXR的收入增长为13.6%[57] - 2021年EXR的平均出租率为96.8%[65] - 过去10年，公司的总股东回报率为1,160.8%[27] 用户数据 - 2021年6月30日，公司不动产总数为1,973个，其中958个为完全拥有，247个为合资企业，768个为管理物业[16] - 2021年EXR的租金活动显示，平均每店租金在2021年逐月增长[67] - 2021年EXR的折扣趋势显示，折扣占租金收入的比例在逐渐减少[70] 财务状况 - 2021年6月30日，公司无担保资产价值为95亿美元[34] - 2021年6月30日，公司加权平均利率为2.8%[33] - 2021年6月30日，公司利息覆盖比率为7.0倍[31] - 2021年第二季度每股股息增长38.9%[26] - 2021年EXR的管理费用收入为6600万美元[51] 投资与收购 - 2020年外部增长投资总额为9.08亿美元，其中优先股和票据购买为4.53亿美元，完全拥有的收购为2.97亿美元[4] - 2021年EXR的收购策略强调地理多样化和高增长市场[47] - 2021年EXR的桥接贷款策略中，已获得6300万美元的收购合同[54] 信用评级 - 2021年6月30日，公司获得标准普尔全球的BBB评级和穆迪投资者服务的Baa2评级[34] 其他信息 - FFO（基金运营收益）被定义为根据美国公认会计原则（GAAP）计算的净收入，排除经营店铺销售的损益和可折旧房地产资产的减值，增加与房地产相关的折旧和摊销[73] - Core FFO（核心基金运营收益）排除与公司运营无关的收入和费用以及非现金利息，提供更贴近公司运营表现的指标[74] - 公司认为FFO是补充净收入的重要披露，能够更准确反映房地产资产的价值[73] - Core FFO的计算不应被视为NAREIT定义的FFO的替代[76]

业绩总结 - 第二季度净收入为5750万美元，每股摊薄收益为0.74美元，同比增长57.5%[5] - 调整后的每股运营资金(FFO)为1.20美元，同比增长27.7%[5] - 2021年第二季度租金收入为163,096千美元，较2020年同期的128,828千美元增长了26.6%[28] - 2021年第二季度总运营收入为187,262千美元，较2020年同期的147,013千美元增长了27.4%[28] - 2021年第二季度每股收益（基本）为0.75美元，较2020年同期的0.52美元增长了44.2%[28] - 2021年第二季度净运营收入为98,534千美元，较2020年同期的81,949千美元增长20.2%[30] - 2021年上半年总运营收入为276,783千美元，较2020年同期的249,451千美元增长11.0%[33] 用户数据 - 2021年第二季度同店收入同比增长14.7%，同店净运营收入(NO)同比增长20.2%[5] - 2021年第二季度同店运营费用同比增长3.9%[11] - 2021年第二季度的同店年化每平方英尺租金为15.34美元，较2021年第一季度的14.87美元增长了3.1%[45] - 2021年第二季度的平均季度入住率为96.8%，相比2020年的92.2%提升了4.6个百分点[59] 未来展望 - 2021年同店收入指导范围为10.50%至11.50%[20] - 截至2021年6月30日，公司的总债务占总资产的比例为38.1%，低于60%的要求[52] - 截至2021年6月30日，公司的总无担保资产与总无担保债务的比例为256.3%，高于150%的要求[52] 新产品和新技术研发 - 公司在第二季度收购了17家门店，总价为2.675亿美元[6] - 公司在第三方管理平台上新增了26家门店，管理总数达到340家[16] 市场扩张和并购 - 2021年上半年投资了创纪录的5.34亿美元用于全资门店收购[7] - Life Storage的总投资物业数量为970个，其中630个为自有物业，104个为合资企业[62] 负面信息 - 第二季度同店运营费用同比增长3.9%，主要由于房地产税和维修成本增加[11] - 2021年第二季度的同店出租率为95.1%，较2020年同期的95.2%略有下降[54] 其他新策略和有价值的信息 - 公司董事会批准每股0.74美元的季度股息，年化为2.96美元[19] - 公司的债务总额为150,457万美元[58] - Moody's和S&P分别给予Life Storage投资级评级Baa2和BBB[60]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金为1.20美元，同比增长27.7% [10] - 第二季度同店收入同比加速增长至14.7%，超过第一季度7.3%的两倍 [10] - 同店入住率平均季度增加420个基点，推动租金上涨和新租赁折扣降低 [10] - 第二季度同店现有客户租金同比增长8.3%，高于第一季度的1.3% [11] - 同店租赁收入折扣占比同比下降60%，至本季度的1.4% [11] - 同店运营费用本季度同比仅增长3.9% [11] - 同店净营业收入利润率扩大320个基点，第二季度同店净营业收入同比增长20.2% [12] - 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率降至5倍，债务偿付覆盖率在6月30日增至5.3倍 [13] - 预计2021年同店收入增长10.5% - 11.5%，除房产税外其他费用增长2.25% - 3.25%，房产税增长6.75% - 7.75%，同店净营业收入增长13.5% - 14.5% [14] - 预计2021年调整后每股运营资金在4.69 - 4.79美元之间 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 仓储业务：平均季度入住率比去年高420个基点，第二季度增长170个基点，截至6月底净有效费率提高超50% [4] - 收购业务：上半年完成5.34亿美元全资收购，已与去年总收购量持平，预计混合第一年资本化率为4.5%，近三分之一处于租赁期，约70%位于阳光地带 [5] - 第三方管理业务：季度末第三方管理组合达340家门店，7月新增19家，团队今年评估管理机会数量创纪录，管道持续增长 [6] - 仓库即服务业务：该业务与商业客户相关的租金收入年初至今增长近30%，年化运营率达1400万美元，包括900万美元的年费收入 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计有145 - 150个新交付项目，2020年约为50个，2019年为170个，2019年为峰值 [18] - 预计2022年交付量与2021年相似 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购和第三方管理扩大业务版图，利用深厚关系进行非公开市场收购 [5] - 持续推进仓库即服务业务，其技术支持的企业和Lightspeed产品的潜在客户管道不断增长 [7] - 注重成本控制，通过技术减少门店人力需求，进行太阳能项目以降低成本 [37] - 行业较为分散，有很多小型经营者，公司认为当前是整合的好时机 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求强劲，入住率创纪录，定价能力强，成本控制严格，推动利润率显著扩张 [4] - 对2021年和2022年新供应情况感到乐观，认为建设成本和审批困难将限制供应增长 [18] - 预计下半年收购活动将保持强劲，因卖家增多且公司资金成本较低 [28] - 认为加拿大市场有机会，待边境重新开放将派团队寻找交易 [31] 其他重要信息 - 招聘员工有挑战，主要是兼职岗位人员流动率较高，公司通过技术和运营调整缓解影响 [34] - 公司在努力提高利润率，除成本控制外，收购优质资产、发展技术和第三方管理业务也有助于提升利润率 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月费率增长和入住率趋势，以及下半年入住率预期 - 7月入住率略有上升，费率同比仍增长超50%，与第二季度末趋势无实质变化；下半年指导中预计入住率下降250个基点，年底同店入住率略高于去年 [17] 问题2: 对2022年供应情况的看法，以及新供应是否会向二级市场转移 - 2022年交付量预计与2021年相似，目前未看到二级市场供应显著增加，但随着入住率稳定，预计会出现这种情况 [18] 问题3: 下半年指导中预计入住率下降250个基点是否符合历史情况，是否保守，有无迹象表明会出现下降 - 目前未看到下降迹象，该下降幅度是历史最高值，仅在一年出现过，因此认为是保守估计 [21] 问题4: 在德尔塔变种病毒上升的市场中，消费者行为有无变化 - 需求仍然强劲，8月是关键观察月，通常是净迁出月，需到本月下旬了解更多情况 [23] 问题5: 客户停留时间变长的原因 - 消费者储蓄状况良好，经济强劲；新冠带来新的存储需求，如工作地点不确定、建筑和装修积压；更多企业使用存储服务 [24] 问题6: 提高收购预期的原因，以及在更多资金涌入和资本化率压缩情况下寻找理想交易的能力 - 目前是寻找交易的好时机，卖家增多，公司有深厚关系可进行非公开市场交易，且资金成本处于较好水平，预计下半年收购活动强劲 [28] 问题7: 多伦多市场投资情况更新 - 因边境关闭和美国业务繁忙，未专注加拿大收购和品牌推广；已结束与当地合作伙伴关系；认为加拿大市场有机会，边境开放后将派团队寻找交易 [31] 问题8: 招聘员工对门店的影响 - 行业招聘有挑战，主要是兼职岗位人员流动率较高，公司通过技术和运营调整缓解影响，运营团队表现出色，能及时招聘到合适人员 [34] 问题9: 公司在提高利润率方面还有多少空间 - 公司注重利润率，通过技术降低人力成本、开展太阳能项目等控制成本；收购优质资产、发展技术和第三方管理业务也有助于提升利润率，认为仍有提升空间 [38] 问题10: 收购目标资产的类型、质量、收益率，以及如何平衡市场活动和资产价格 - 目标资产类型多样，希望第一年有增值；虽资本化率压缩，但资金成本改善，只要交易能为公司带来增值就会收购 [41] 问题11: 7月入住率具体增幅，以及指导中250个基点入住率下降的起始点 - 7月入住率增幅不到10个基点，仍为95%；250个基点下降以6月30日入住率为起始点 [45] 问题12: 新租赁门店客户需求来源，以及开发租赁期加速填充的持续时间 - 需求强劲，满入住情况下租赁门店会更快填充；难以确定需求持续时间，建设成本高和速度慢会抑制新供应 [47] 问题13: 新租赁设施的入住需求中，有多少来自传统驾驶距离之外，以及呼叫中心引导客户的情况 - 目前无确切统计数据，但因门店已满，将客户安排到第二或第三选择门店的情况更常见，运营团队和呼叫中心在努力协调 [48]

门店数量情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有或持有1205家运营门店权益，其中952家为全资拥有，6家在合并合资企业，247家在非合并合资企业，此外还为第三方管理768家门店，总计1973家[135] - 截至2021年6月30日，公司运营1973家门店，2020年同期为1878家[145] - 截至2021年6月30日，公司管理1021家门店，2020年同期为951家[146] - 2021年6月30日公司运营1973家门店，2020年6月30日运营1878家门店[150] - 截至2021年6月30日，未抵押门店总数为647家[177] 租户相关情况 - 截至2021年6月30日，约121.5万名租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[136] - 截至2021年6月30日已稳定运营的门店，租户平均停留时间约为15.3个月[136] 租金相关数据 - 2021年第二季度末的三个月，稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金为17.09美元，2020年同期为15.69美元[137] - 2021年第二季度末的三个月，新租约每平方英尺平均年租金为20.65美元，2020年同期为12.81美元[137] - 上述期间，所有稳定物业的平均折扣占租金收入的比例分别为3.5%和3.2%[137] 门店稳定标准 - 公司认为门店达到稳定状态的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[133] 公司业务板块 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[130] 门店位置特点 - 公司门店通常位于人口密集中心周围的显眼位置，这些地区人口增长和收入水平高于平均水平[131] 疫情影响情况 - 公司受COVID - 19疫情影响，虽部分政府限制解除且门店入住率创新高，但业务仍可能受疫情及相关政府措施影响[134] 门店收购情况 - 2021年上半年公司收购24家全资门店，2020年全年收购23家门店[144] - 2021年上半年公司收购24家全资门店，2020年全年收购23家门店，导致物业运营费用分别增加3345美元和5972美元，部分被工资和营销费用减少所抵消[149] 各业务线收入情况 - 2021年Q2物业租金收入32.15万美元，同比增长15.1%；上半年收入62.51万美元，同比增长10.4%[144] - 2021年Q2租户再保险收入4.23万美元，同比增长20.7%；上半年收入8.20万美元，同比增长19.3%[144] - 2021年Q2管理费用及其他收入1.48万美元，同比增长15.1%；上半年收入3.04万美元，同比增长21.8%[144] - 2021年Q2总营收37.86万美元，同比增长15.7%；上半年收入73.75万美元，同比增长11.8%[144] 各业务线费用情况 - 2021年Q2物业运营费用8.92万美元，同比增长0.1%；上半年费用18.15万美元，同比增长1.2%[147] - 2021年Q2租户再保险费用0.67万美元，同比下降1.8%；上半年费用1.39万美元，同比增长2.7%[147] - 2021年Q2总费用18.18万美元，同比增长2.6%；上半年费用36.35万美元，同比增长3.1%[147] 房地产交易及收益情况 - 2021年上半年房地产交易收益为63883美元，较2020年增长100%；利息费用为40240美元，较2020年减少1.9%；非现金利息费用为0，较2020年减少100%；利息收入为12838美元，较2020年增长669.2%；来自非合并房地产实体的收益和股息收入为8322美元，较2020年增长65%；非合并房地产企业的收益为6251美元，较2020年增长100%；所得税费用为5421美元，较2020年增长70.6%；其他收入和费用净额为18250美元，较2020年减少52.9%[153] - 2021年上半年公司向新成立的非合并合资企业出售16家门店，确认总收益64804美元，部分被应收账款和太阳能资产出售损失抵消[153] - 2021年6月公司出售其在两个非合并合资企业中的权益，获得现金收益1888美元，记录收益525美元；WICNN JV LLC和GFN JV, LLC合资企业出售17家门店，公司记录收益5739美元[159] 利息收入增加原因 - 2021年上半年利息收入增加主要是由于贷款利息以及2020年7月购买的本金为103000美元的高级夹层应收票据和2020年11月购买的300000美元JCAP优先股的利息[157] 资金运营情况 - 2021年第二季度和上半年归属于普通股股东的资金运营为232313美元和442372美元，2020年同期为166814美元和338111美元[164] 同店业务数据 - 公司同店组合包括860家全资拥有和运营的门店，2021年第二季度和上半年同店租金收入分别为294772美元和573653美元，较2020年同期增长13.6%和9%；同店运营费用分别为74848美元和152736美元，较2020年同期减少2.3%和1.2%；同店净营业收入分别为219924美元和420917美元，较2020年同期增长20.2%和13.2%；季度末同店平方英尺入住率为97%，2020年同期为94.2%[165] - 2021年第二季度和上半年同店收入增加是由于平均入住率和新老客户平均费率提高，第二季度还因滞纳金增加和坏账减少，部分被更高折扣抵消；同店费用降低是由于工资和营销费用减少，部分被财产税和信用卡处理费增加抵消[165] 资金运营定义 - 资金运营（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入，不包括运营门店销售的损益和可折旧房地产资产的减值减记，加上房地产相关折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[161] 净利润情况 - 2021年上半年净利润为394,080美元，2020年同期为227,419美元[167] 现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供净现金463,688美元，2020年同期为392,073美元；投资活动使用净现金145,302美元，2020年同期为111,868美元；融资活动使用净现金386,646美元，2020年同期为289,187美元[170] 现金及现金等价物情况 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为56,006美元[172] 债务情况 - 截至2021年6月30日，公司债务面值为5,396,746美元，债务与总企业价值比率为18.9%；固定利率债务占总债务比例为72.7%，固定和浮动利率债务加权平均利率为2.8%[173] - 截至2021年6月30日，担保固定利率债务为950,841美元，利率3.2%；担保浮动利率债务为871,904美元，利率1.6%；无担保固定利率债务为2,975,000美元，利率3.2%；无担保浮动利率债务为599,000美元，利率1.4%[177] 公司评级情况 - 公司目前拥有标准普尔的BBB/稳定评级和穆迪投资者服务公司的Baa2评级[176] 未抵押资产情况 - 截至2021年6月30日，未抵押资产总价值为10,676,376美元，总资产价值为16,469,940美元[177] 业务季节性情况 - 自存仓业务有季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，历史上7月底入住率最高，2月底和3月初最低[182] 浮动利率债务影响情况 - 截至2021年6月30日，公司约54亿美元总面值债务中，约15亿美元受浮动利率影响（不含利率互换债务），若LIBOR变动100个基点，浮动利率债务利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约1470万美元[184] 现金流预期情况 - 公司预计2021年经营活动产生正现金流，若经营现金流显著恶化，可能增加对现有信贷额度的依赖、缩减资本支出或寻求其他融资来源[171]

业绩总结 - 2021年第一季度每股核心FFO增长21.0%[3] - 同店净营业收入（NOI）增长6.5%[3] - 2021年第一季度同店表现中，收入增长4.6%，费用下降0.2%[55] - 2021年第一季度的平均出租率为96.8%[59] - 2021年第一季度，租金折扣占租金收入的比例为2%[64] - 2020年股息每股增长69.5%，从0.59美元增至1.00美元[26] - 过去10年，股东总回报率为803.8%[3] 用户数据 - 2021年第一季度的物业总数为1,969个，其中完全拥有的物业937个，合资物业263个，管理物业763个[15] - 2021年收购的平均出租率为90%[46] 财务指标 - 2021年3月31日的加权平均利率为2.7%[33] - 2021年3月31日的固定费用比率为5.0x[31] - 2021年3月31日的利息覆盖比率为6.3x[34] - 2021年3月31日，公司的信用评级为Baa2（穆迪）和BBB（标准普尔）[36] 投资与收购 - 2020年外部增长投资总额为9.08亿美元，其中优先股和票据购买4.53亿美元，完全拥有的收购2.97亿美元[3] - 2021年，第三方管理平台的收购额达到14亿美元[51] - 2021年，预计大部分收购将为非稳定性物业[45] 未来展望 - 2020年和2021年，项目交付预计将低于2019年[38] - 2021年第一季度，开发项目的回报率约为9.7%[55] 其他信息 - 公司提出的核心FFO（Core FFO）与之前的调整后FFO（FFO as adjusted）在定义上没有变化[68] - 核心FFO排除了与公司运营无关的收入和费用，以及非现金利息[68] - 公司认为核心FFO为投资者提供了更接近房地产行业目标的运营表现指标[69] - 核心FFO不应被视为NAREIT定义的FFO的替代品[70] - FFO不代表根据GAAP确定的经营活动产生的现金，且不应被视为公司业绩的替代指标[70]

门店数量情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有或持有1206家运营门店权益，其中937家为全资拥有，6家在合并合资企业，263家在非合并合资企业，此外还为第三方管理763家门店，总计1969家[137] - 截至2021年3月31日的三个月，公司运营1206家门店，2020年同期为1176家[145] - 2021年3月31日运营1969家门店，2020年同期为1852家[147] - 截至2021年3月31日管理1032家门店，2020年同期为925家[148] - 截至2021年3月31日，公司未抵押门店数量为619家[176] 租户相关情况 - 截至2021年3月31日，约118万租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[138] - 截至2021年3月31日，已稳定门店的租户平均停留时间约为15.4个月[138] 租金相关数据变化 - 2021年第一季度，已稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金为16.35美元，2020年同期为16.11美元[139] - 2021年第一季度，新租约每平方英尺平均年租金为16.57美元，2020年同期为14.65美元[139] - 2021年第一季度和2020年同期，所有已稳定物业的平均折扣分别占租金收入的2.8%和3.3%[139] 门店稳定状态标准 - 公司认为门店达到稳定状态的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[136] 公司业务板块 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[134] 公司运营影响因素 - 公司运营受COVID - 19疫情影响，虽部分政府限制解除，但客户仍可能受疫情及相关政府措施影响支付租金或续租能力[132] - 公司运营存在季节性波动，夏季入住率通常较高，且面临市场竞争[136] - 自存仓业务存在季节性波动，5月至9月实现的收入和利润占比较大[181] 营收数据变化 - 2021年第一季度总营收358,857美元，较2020年同期的332,452美元增长7.9%，其中物业租金收入303,593美元，增长5.9%；租户再保险收入39,619美元，增长17.9%；管理费和其他收入15,645美元，增长28.9%[146] - 2021年第一季度物业租金收入增加主要因稳定门店入住率提高带来11,575美元增长，以及2021和2020年完成门店收购带来5,596美元增长，2021年第一季度收购9家全资门店，2020年全年收购23家[146] - 租户再保险收入增加主要因2021年3月31日运营1969家门店（2020年同期为1852家）及入住率提高[147] - 管理费和其他收入增加主要因截至2021年3月31日管理1032家门店（2020年同期为925家）及其他交易手续费收入增加[148] - 2021年第一季度同店租金收入为278,881美元，较2020年增长4.6%；同店净营业收入为200,992美元，较2020年增长6.5%[166] 费用数据变化 - 2021年第一季度总费用181,667美元，较2020年同期的175,261美元增长3.7%，其中物业运营费用92,367美元，增长2.3%；租户再保险费用7,161美元，增长7.2%；一般及行政费用23,540美元，增长2.3%；折旧及摊销费用58,599美元，增长6.0%[149] - 2021年第一季度物业运营费用增加主要因2021和2020年完成门店收购带来2,627美元增长，部分被稳定门店费用减少抵消，2021年第一季度收购9家全资门店，2020年全年收购23家[151] - 2021年第一季度租户再保险费用增加主要因运营门店数量增加和入住率提高，2021年3月31日运营1969家门店，2020年同期为1852家[152] - 一般及行政费用增加主要因管理额外门店，未观察到特定薪资、差旅或其他费用的重大趋势[153] - 折旧及摊销费用增加因收购新门店，2021年第一季度收购9家全资门店，2020年全年收购23家[154] 其他收益及费用数据变化 - 2021年第一季度房地产交易收益为63,883美元，较2020年增长100.0%[155] - 2021年第一季度利息费用为40,695美元，较2020年减少8.3%，平均利率从3.3%降至2.7%[155][156] - 2021年第一季度非现金利息费用为0，较2020年减少100.0%[155] - 2021年第一季度利息收入为12,304美元，较2020年增长635.0%[155] - 2021年第一季度来自非合并房地产实体的收益和股息收入为6,956美元，较2020年增长37.9%[155] - 2021年第一季度所得税费用为4,137美元，较2020年增长89.9%[155] 资金相关数据 - 2021年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的运营资金为210,059美元，2020年为171,297美元[164] - 2021年第一季度经营活动产生的净现金为203,880美元，2020年为189,256美元；投资活动产生的净现金为42,595美元，2020年为 - 60,573美元；融资活动使用的净现金为 - 311,689美元，2020年为 - 101,486美元[169] - 公司预计2021年经营活动产生正现金流，主要来自租户租金[170] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为60,330美元[171] 债务相关情况 - 截至2021年3月31日，公司债务面值为5,321,362美元，债务与企业总价值比率为22.1%[172] - 截至2021年3月31日，固定利率债务和其他工具占总债务的比例为67.0%，固定利率债务总额为3,563,435美元[172] - 截至2021年3月31日，固定和浮动利率债务的加权平均利率为2.7%[172] - 截至2021年3月31日，公司有担保固定利率债务为1,038,435美元，加权平均利率为3.2%；有担保浮动利率债务为890,927美元，加权平均利率为1.6%；无担保固定利率债务为2,525,000美元，加权平均利率为3.5%；无担保浮动利率债务为867,000美元，加权平均利率为1.4%[176] - 截至2021年3月31日，公司总债务面值约为53亿美元，其中约18亿美元受浮动利率影响（不包括有利率互换的债务）[183] - 若LIBOR上升或下降100个基点，浮动利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约1760万美元[183] 公司评级情况 - 公司目前获得标普的BBB/稳定评级和穆迪投资者服务公司的Baa2评级[175]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 001-32269 EXTRA SPACE STORAGE INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 20-1076777 (State or other jurisdic ...

门店数量情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有或持有1188家运营门店权益，其中935家为全资拥有，6家在合并合资企业，247家在非合并合资企业，此外还为第三方管理718家门店，总计1906家[147] - 截至2020年9月30日，公司运营1188家门店，2019年同期为1167家[156] - 截至2020年9月30日，公司运营1906家门店，2019年同期为1797家[158] - 截至2020年9月30日，公司为合资企业和第三方管理971家门店，2019年同期为877家[159] - 公司物业分布在多个地区，共有1906处物业，总可出租净面积达147520743平方英尺[153] 租户相关情况 - 截至2020年9月30日，约114万租户在公司拥有和/或管理的运营门店租赁存储单元，主要为按月租赁[148] - 截至2020年9月30日已稳定运营的门店，租户平均停留时间约为15.7个月[148] 租金相关指标变化 - 2020年第三季度，稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金为16.03美元，2019年同期为16.36美元[149] - 2020年第三季度，新租约每平方英尺平均年租金为15.41美元，2019年同期为14.29美元[149] - 2020年和2019年第三季度，所有稳定物业的平均折扣分别占租金收入的3.5%和3.8%[149] 门店稳定标准 - 公司认为门店达到稳定状态的标准为当前年度1月1日起全年入住率达到80%，或在当前年度1月1日前已开业三年[146] 疫情对业务影响 - 新冠疫情在2020年第二季度对公司业务影响显著，包括新租赁和退租减少、新客户租金率降低等，第三季度情况有所好转[141] 业务板块情况 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，主要收入来自存储运营和租户再保险两个业务板块[144] 运营成本优势 - 公司门店主要位于人口密集中心周围，通过规模经济降低运营成本[145][147] 收入相关指标变化 - 2020年第三季度总收入343024美元，2019年同期为337505美元，同比增长1.6%；前九个月总收入1002722美元，2019年同期为972653美元，同比增长3.1%[157] - 2020年第三季度物业租金收入290423美元，2019年同期为290917美元，同比下降0.2%；前九个月收入856438美元，2019年同期为841504美元，同比增长1.8%[157] - 2020年第三季度租户再保险收入39294美元，2019年同期为33588美元，同比增长17.0%；前九个月收入107985美元，2019年同期为95086美元，同比增长13.6%[157] - 2020年第三季度管理费用和其他收入13307美元，2019年同期为13000美元，同比增长2.4%；前九个月收入38299美元，2019年同期为36063美元，同比增长6.2%[157] 门店收购与开发情况 - 2020年前九个月公司收购10家全资门店并完成1家合并合资门店的开发，2019年收购21家门店并新增27处租赁物业[157] - 2020年前九个月公司收购10家全资门店并完成1家合并合资门店开发，2019年收购21家门店并新增27处租赁物业[161][164] 管理费用情况 - 2020年前九个月管理费用增加3500美元，部分被2019年非经常性交易费用减少2100美元所抵消[159] 总费用相关指标变化 - 2020年第三季度和前九个月总费用分别为179,817美元和532,331美元，较2019年同期分别增长4,950美元（2.8%）和28,786美元（5.7%）[161] 利息费用相关指标变化 - 2020年第三季度和前九个月利息费用分别为(42,213)美元和(127,610)美元，较2019年同期分别减少4,695美元（10.0%）和14,106美元（10.0%），主要因平均可变利率降低，2020年第三季度平均可变利率为1.8%，2019年同期为3.4%[165][167] 权益收益和股息收入相关指标变化 - 2020年第三季度和前九个月权益收益和股息收入分别为5,605美元和15,692美元，较2019年同期分别增长2,901美元（107.3%）和7,237美元（85.6%），主要因SmartStop优先股股息收入增加[165][170] 运营资金相关指标变化 - 2020年第三季度和前九个月来自普通股股东的运营资金分别为179,717美元和517,828美元，2019年同期分别为170,595美元和492,893美元[175] 同店相关指标变化 - 同店组合包含863家门店，2020年第三季度和前九个月同店租赁收入分别为271,717美元和804,469美元，较2019年同期分别下降1.5%和0.9%[176] - 2020年第三季度和前九个月同店运营费用分别为79,266美元和234,828美元，较2019年同期分别增长1.5%和2.0%[176] - 2020年第三季度和前九个月同店净运营收入分别为192,451美元和569,641美元，较2019年同期分别下降2.7%和2.1%[176] - 2020年第三季度末和前九个月季度末同店平方英尺入住率均为95.9%，2019年同期为93.8%[176] - 2020年同店租金收入第三季度为271,717美元，2019年同期为275,963美元；前九个月为804,469美元，2019年同期为812,048美元[178] - 2020年同店净营业收入第三季度为192,451美元，2019年同期为197,872美元；前九个月为569,641美元，2019年同期为581,823美元[178] 所得税费用相关指标变化 - 2020年第三季度和前九个月所得税费用分别为(4,657)美元和(10,013)美元，较2019年同期分别增长14.9%和16.7%，因应税REIT子公司收入增加[165][171] 净利润相关指标变化 - 2020年第三季度净利润为123,854美元，2019年同期为115,995美元；2020年前九个月净利润为351,273美元，2019年同期为330,844美元[178] 现金流量相关指标变化 - 2020年前九个月经营活动产生的净现金为583,267美元，2019年同期为544,466美元；投资活动使用的净现金为363,845美元，2019年同期为356,377美元；融资活动使用的净现金为209,581美元，2019年同期为194,064美元[179] 现金及现金等价物余额情况 - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物余额为74,803美元[183] 债务相关情况 - 截至2020年9月30日，公司债务面值为5,302,752美元，债务与企业总价值比率为26.5%；固定利率债务与总债务比率为77.7%，固定和可变利率债务加权平均利率为3.0%[184] - 截至2020年9月30日，公司约53亿美元总面值债务中，约12亿美元受可变利率影响（不包括有利率互换的债务），若LIBOR变动100个基点，可变利率债务利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约1180万美元[192] 业务季节性波动情况 - 自存仓业务存在季节性波动，5月至9月实现更多收入和利润，历史上7月底入住率最高，2月底和3月初最低[190] 现金流预期情况 - 公司预计2020年经营活动产生正现金流，主要来自租户租金，若现金流显著恶化，可能增加对现有信贷额度依赖、缩减资本支出或寻求其他融资来源[182] 折旧和摊销费用相关指标变化 - 2020年前九个月折旧和摊销费用为167,705美元，2019年同期为165,116美元[178][179]