文章核心观点 公司董事会宣布2024年第二季度普通股股息为每股1.62美元，将于2024年6月28日支付给2024年6月14日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 公司总部位于盐湖城，是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托公司，也是标准普尔500指数成分股 [2] - 截至2024年3月31日，公司拥有和/或运营3793个自助存储物业，约260万个存储单元和约2.9亿平方英尺的可出租存储空间，旗下品牌有Extra Space、Life Storage和Storage Express [2] - 公司为客户提供全国范围内位置便利、安全的存储单元，包括船只存储、房车存储和商业存储，是美国最大的自助存储物业运营商 [2] 信息渠道 - 更多信息请访问www.extraspace.com [3]

门店数量与运营情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有或持有2384家运营门店权益，其中1909家为全资拥有，3家在合并合资企业，472家在非合并合资企业，此外还为第三方管理1409家门店，门店总数达3793家[56] - 截至2024年3月31日，约215.5万名租户租赁公司拥有和/或管理的运营门店的存储单元，主要为按月租赁[56] - 截至2024年3月31日已稳定的门店，平均入住时长约为17.4个月[57] - 2024年第一季度运营结果包含2384家门店，2023年同期包含1457家门店[59] - 2023年收购771家全资门店，2024年第一季度又收购6家全资门店[60] - 同店组合包含1,078家门店[66] - 截至2024年3月31日，公司有1677家无抵押门店，无抵押资产价值为32023434美元，总资产价值为37860700美元[70] 租金与收入指标变化 - 2024年第一季度，稳定门店现有客户每平方英尺平均年租金为20.36美元，2023年同期为20.41美元；新租约每平方英尺平均年租金为13.60美元，2023年同期为16.00美元；稳定物业平均折扣率分别为2.2%和2.5%[57] - 2024年第一季度物业租金收入6.88044亿美元，2023年同期为4.33962亿美元，增长2.54082亿美元，增幅58.5%[60] - 2024年第一季度租户再保险收入8134.7万美元，2023年同期为4770.4万美元，增长3364.3万美元，增幅70.5%[60] - 2024年第一季度管理费用和其他收入3014.8万美元，2023年同期为2138.4万美元，增长876.4万美元，增幅41.0%[60] - 2024年第一季度总收入7.99539亿美元，2023年同期为5.0305亿美元，增长2.96489亿美元，增幅58.9%[60] - 2024年第一季度同店租金总收入为414,657美元，较2023年增长1.0%，同店净营业收入为306,807美元，较2023年下降0.5%[66] - 2024年第一季度利息收入为23,573美元，较2023年增长21.3%，主要因过桥贷款余额从507,885美元增至752,336美元及利率上升[63] - 2024年第一季度来自非合并房地产实体的权益收益和股息收入为15,007美元，较2023年增长45.6%，主要因2023年新增154家门店至新老合资企业[63][64] 费用指标变化 - 2024年第一季度总费用为463,711美元，较2023年的239,508美元增长93.6%，其中物业运营、租户再保险、一般及行政、折旧和摊销费用分别增长74.6%、103.6%、25.8%、150.9%[61] - 2024年第一季度所得税费用为6,742美元，较2023年增长56.5%，主要因账面收入增加和与股票奖励相关的永久性税收扣除减少[63][64] 资金与债务情况 - 2024年第一季度资金运营（FFO）为415,570美元，高于2023年的289,076美元[65] - 2024年第一季度经营活动产生的净现金为465,556美元，高于2023年的281,649美元；投资活动使用的净现金为282,071美元，高于2023年的86,339美元；融资活动使用的净现金为233,182美元，低于2023年的242,603美元[68] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物余额为50,816美元[69] - 截至2024年3月31日，公司债务总面值约为115亿美元，高于2023年同期的74亿美元，加权平均利率从4.3%升至4.5%，利息费用增长65.9%[63] - 截至2024年3月31日，公司债务总面值为11,479,914美元，债务与企业总价值比率为27.0%，固定利率债务占总债务的比例为77.2%[69] - 截至2024年3月31日，公司债务总面值约为115亿美元，其中约26亿美元受可变利率影响（不包括有利率互换的债务）[74] - 如果SOFR上升或下降100个基点，可变利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约2620万美元[74] 评级与契约遵守情况 - 公司持有标准普尔的BBB+/稳定评级和穆迪投资者服务公司的Baa2评级，该评级于2023年7月从BBB/稳定上调[70] - 截至2024年3月31日，公司遵守所有金融契约[70] 业务季节性特征 - 自存仓业务在5月至9月实现更多收入和利润，历史上7月底入住率最高，2月底和3月初最低[72]

财务数据和关键指标变化 - 公司同店收入增长1%,符合内部预期 [9] - 公司同店费用增长5.5% [9] - Life Storage同店收入增长1.7%,符合内部预期 [10] - Life Storage同店费用增长6.7%,低于内部预期 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - Extra Space同店池占用率为93.2%,同比增加50个基点 [8] - Life Storage同店池占用率为92%,同比增加220个基点,与Extra Space同店池差距收窄至120个基点 [11] - 公司通过维持较低租金水平的策略,提高Life Storage同店池的占用率,预计未来将提升租金水平,缩小与Extra Space同店池的差距 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务分布广泛,不同市场表现不一,有加速的也有放缓的 [67][68] - 佛罗里达市场是相对较弱的市场,但公司长期看好该地区的发展前景 [73][74][75] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续扩大第三方管理业务,新增97家第三方管理物业,净增72家 [15] - 交易市场较为低迷,公司仅在第一季度批准了3笔交易,收购收益率在中高6%左右 [61][62][63] - 公司的桥贷业务持续增长,第一季度新增164百万美元,超出预期 [15] - 公司将继续优化运营,提高效率,保持良好的财务状况,为未来发展做好准备 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景保持谨慎乐观,认为行业整体表现将与当前相当,不会出现大幅反弹 [47][48] - 公司将密切关注未来几个月的租赁旺季,届时将对全年指引进行调整 [37][38][41] - 公司认为自身有良好的平台和团队,能够在任何外部环境下优化业务表现 [159] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问4月份的经营情况与第一季度末的变化 [25][26][27] **Scott Stubbs 回答** 4月份同店占用率为93.7%,同比增加50个基点,租金水平环比1月份有所改善 [26] 问题2 **Jeff Spector 提问** 询问公司对行业季节性趋势的判断 [36][37][38][39][40][41] **Joe Margolis 回答** 公司对行业季节性趋势有较好的把握,将密切关注未来几个月的租赁旺季 [37][38][41] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问同店收入增速放缓的原因 [46][47][48][49][50] **Scott Stubbs 回答** 主要是由于去年同期的高基数,以及公司对未来经济环境的谨慎预期,而不是新增门店的拖累 [47][48][49][50]

文章核心观点 - 文章介绍Extra Space Storage Inc.2024年第一季度财报情况，虽核心运营资金每股收益超预期但同比下降，营收受收购推动增长，同时分析业绩影响因素并给出全年指引，还提及Public Storage业绩及其他REITs即将发布的财报预期 [1][3][14] 季度业绩详情 - 第一季度核心运营资金每股收益1.96美元，超Zacks共识预期1美分，但同比下降3% [1] - 季度营收7.995亿美元，超Zacks共识预期7.865亿美元，同比增长58.9% [3] - 同店营收同比增长1.0%至4.147亿美元，同店运营费用同比增长5.5%至1.078亿美元，同店净运营收入同比下降0.5%至3.068亿美元 [4] - 截至2024年3月31日，同店平方英尺入住率同比增加50个基点至93.2% [4] - 第一季度利息费用从去年的8010万美元激增至1.329亿美元 [5] 投资组合活动 - 1 - 3月收购五家运营门店和一家在建完工门店，总成本3510万美元 [6] - 与合资伙伴完成一项2040万美元开发项目，公司投资1940万美元 [7] - 为第三方管理平台增加97家门店（净增72家），截至2024年3月31日，管理第三方门店1409家、非合并合资企业门店472家，总计1881家 [8] 资产负债表情况 - 第一季度末现金及现金等价物为5080万美元，低于2023年12月31日的9910万美元 [9] - 截至2024年3月31日，固定利率债务占总债务比例为77.2%，综合加权平均利率为4.5%，加权平均到期期限约4.9年 [10] - 本季度发放1.643亿美元过桥贷款，未出售，季度末未偿还余额为7.523亿美元 [11] - 第一季度未按市价发行股票，截至2024年3月31日有8亿美元可发行额度；未回购普通股，截至该日有5亿美元回购授权 [12] 2024年业绩指引 - 重申核心运营资金每股收益预期在7.85 - 8.15美元之间，Zacks共识预期8.05美元在此范围内 [14] - 全年指引基于同店营收负2%至0.50%增长、同店费用增长4.00 - 5.50%的假设，同店净运营收入预计在负4.25%至负0.50%之间 [15] 其他自存仓REIT表现 - Public Storage 2024年第一季度核心运营资金每股收益4.03美元，未达Zacks共识预期4.07美元，同比下降1.2%；季度营收11.6亿美元，超Zacks共识预期0.4%，同比增长5.8% [16] 即将发布的财报 - Digital Realty Trust和Federal Realty Investment Trust定于5月2日发布财报 [18] - Digital Realty Trust 2024年第一季度核心运营资金每股收益Zacks共识预期为1.63美元，同比下降1.81%，目前Zacks评级为3（持有） [19] - Federal Realty 2024年第一季度核心运营资金每股收益Zacks共识预期为1.65美元，同比增长3.77%，目前Zacks评级为3 [20]

文章核心观点 - 公司2024年第一季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标表现良好，但近一个月股价表现不佳且被Zacks评为卖出评级 [1][2][9] 营收与盈利情况 - 2024年第一季度营收7.9954亿美元，同比增长58.9%，高于Zacks共识预期的7.8647亿美元，超预期1.66% [1][2] - 同期每股收益1.96美元，去年同期为1.46美元，高于共识预期的1.95美元，超预期0.51% [1][2] 关键指标表现 - 同店平方英尺入住率为93.2%，略低于两位分析师平均估计的93.3% [5] - 物业租金6.8804亿美元，高于四位分析师平均估计的6.8218亿美元，同比增长58.6% [5] - 租户保险收入8135万美元，高于四位分析师平均估计的7674万美元，同比增长70.5% [6] - 管理和特许经营费3015万美元，高于四位分析师平均估计的2911万美元，同比增长41% [7] - 摊薄后普通股每股净收益1.01美元，略低于五位分析师平均估计的1.02美元 [8] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为 -6.4%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -2.5% [9] - 股票目前Zacks排名为4（卖出），表明短期内可能跑输大盘 [9]

文章核心观点 - 文章围绕Extra Space Storage和Peakstone Realty Trust两家公司展开，分析了Extra Space Storage季度财报表现、股价走势及未来展望，还提及Peakstone Realty Trust即将公布的财报预期 [1][11] 分组1：Extra Space Storage季度财报表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.96美元，超Zacks共识预期的每股1.95美元，去年同期为每股2.02美元，FFO惊喜率为0.51% [1][2] - 上一季度预期FFO为每股2.03美元，实际为每股2.02美元，惊喜率为 - 0.49%，过去四个季度仅一次超共识FFO预期 [2] - 2024年3月季度营收7.9954亿美元，超Zacks共识预期1.66%，去年同期营收5.0305亿美元，过去四个季度三次超共识营收预期 [3] 分组2：Extra Space Storage股价表现 - 自年初以来，公司股价下跌约14.3%，而标准普尔500指数上涨7.3% [5] 分组3：Extra Space Storage未来展望 - 股价短期走势及未来FFO预期主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [4] - 投资者可参考公司FFO展望及预期变化，实证研究显示近短期股价走势与预期修正趋势强相关 [6][7] - 财报发布前，公司预期修正趋势不利，当前Zacks排名为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [8] - 下一季度当前共识FFO预期为每股2.01美元，营收7.9786亿美元，本财年FFO预期为每股8.05美元，营收32.1亿美元 [9] 分组4：行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后40%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [10] 分组5：Peakstone Realty Trust财报预期 - 公司预计于5月7日公布2024年3月季度财报，预计季度收益为每股0.79美元，同比增长16.2%，过去30天共识每股收益预期上调7% [11][12] - 预计营收6245万美元，较去年同期下降6.7% [12]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度摊薄后普通股股东净利润为每股1.01美元，较上年同期下降30.8%[2] - 2024年第一季度摊薄后普通股股东和单位持有人的运营资金（FFO）为每股1.87美元，核心FFO为每股1.96美元，较上年同期下降3.0%[3] - 2024年第一季度发放1.62美元/股的季度股息[5] - 2024年第一季度完成6亿美元5.4%的2034年到期高级无担保债券公开发行[16] - 截至2024年3月31日，公司固定利率债务占总债务的比例为77.2%，扣除可变利率应收款影响后，有效固定利率债务占比为83.7%[19] - 2024年3月29日，公司向2024年3月15日收盘时登记在册的股东支付第一季度普通股股息每股1.62美元[20] - 2024年核心FFO预计在7.85 - 8.15美元之间[21] - 加权平均一个月SOFR预计为5.20%[21] - 净租户再保险收入预计在2.48 - 2.51亿美元之间[21] - 管理费用和其他收入预计在1.175 - 1.185亿美元之间[21] - 利息收入预计在1.05 - 1.06亿美元之间[21] - 一般和行政费用预计在1.76 - 1.78亿美元之间[21] - 平均每月现金余额预计为6000万美元[21] - 截至2024年3月31日，公司总资产为27480118千美元，较2023年12月31日的27456262千美元略有增长[36] - 2024年第一季度总营收为799539千美元，较2023年同期的503050千美元增长约59%[37] - 2024年第一季度净利润为224074千美元，较2023年同期的208878千美元增长约7%[37] - 2024年第一季度基本和摊薄每股收益均为1.01美元，2023年同期为1.46美元[37] - 预计2024年全年摊薄后普通股股东应占净利润每股在3.86 - 4.16美元之间[39] - 预计2024年全年普通股股东可获得的运营资金在7.53 - 7.83美元之间[39] - 预计2024年全年核心运营资金每股在7.85 - 8.15美元之间[39] 各条业务线数据关键指标变化 - 同店收入增长1.0%，同店净营业收入下降0.5%，截至2024年3月31日同店期末入住率为93.2%，高于上年同期的92.7%[4] - 公司收购5家运营门店和1家在建完工门店，总成本约3510万美元；与合资伙伴完成一个开发项目，公司投资1940万美元[4] - 2024年第一季度发起1.643亿美元的抵押贷款和夹层过桥贷款，季度末未偿还余额约7.523亿美元[4][14] - 截至2024年3月31日，公司为第三方管理1409家门店，非合并合资企业管理472家门店，共计1881家[4][15] - EXR同店1078家，收入增长预计在 - 2.00%至0.50%，费用增长4.00% - 5.50%，NOI增长 - 4.25%至 - 0.50%[21] - 传统LSI同店663家，收入增长预计在2.00% - 4.50%，费用增长6.25% - 7.75%，NOI增长 - 0.25%至4.00%[21] - 截至2024年3月31日，公司在42个州和华盛顿特区拥有并/或运营3793个自存仓门店[35] - 2024年第一季度同店净营业收入为306807千美元，2023年同期为308389千美元[38] - 预计2024年全年同店净营业收入在1206000 - 1254500千美元之间[40] - 预计2024年全年同店租金收入在1640500 - 1683000千美元之间[40]

公司背景 - Extra Space Storage (EXR)是美国领先的自存储房地产投资信托(REIT)[1] 业绩表现 - 在过去的四个季度中，EXR每次都未达到Zacks Consensus Estimate，平均负面惊喜为1.55%[3] - 预计EXR的同店入住率在2024年第一季度末为92.6%，环比下降40个基点[7] - Zacks Consensus Estimate预计EXR季度物业租金收入为6.8218亿美元，较上一季度的6.9698亿美元下降，但较去年同期的4.3396亿美元增加[9] - 预计EXR季度租户保险收入为7674万美元，较上一季度的7042万美元和去年同期的4770万美元增加[9] - 预计季度管理和特许费为2,911万美元，较上一季度的3,038万美元和去年同期的2,138万美元减少[10] - EXR季度营收预计为7.8647亿美元，同比增长56.34%[10] - Zacks Consensus Estimate预计EXR季度核心FFO每股下降至1.95美元，同比下降3.47%[12] 增长策略 - EXR采取了多方面的增长策略，包括战略收购、第三方管理服务和合资企业[3] - EXR在第一季度继续受益于其在关键城市的强势地位和通过有益的收购和第三方管理扩大其地理覆盖范围[4] - EXR不断致力于通过技术整合和提高运营效率来增强客户体验，这有望加强其竞争优势[5] 市场竞争 - 然而，EXR在美国自存储市场中面临激烈竞争，供应过剩影响其提高租金和折扣的能力[6] - 高利率对EXR构成担忧，导致借款成本增加，影响其购买或开发房地产的能力[8] 预测展望 - 根据我们的定量模型预测，本季度EXR的FFO每股不太可能出现惊喜[13] - EXR目前的Zacks排名为4（卖出），盈利预期偏差为-0.15%[14]

文章核心观点 - 自存仓行业供应过剩，租金下降，行业面临困境，Extra Space Storage公司因高估值、高价并购及处于供应过剩市场，是做空的理想候选股，股价可能下跌约30%至公允价值 [1][2][34] 自存仓行业现状 - 自存仓供应严重过剩，街道租金较2022年峰值下降超30%，更多供应还在计划中，将进一步压低租金 [1] - 行业入住率从96%降至90%，3月租金环比下降2%，预示租赁旺季不佳 [9][10] - 过去36个月自存仓供应增加约8.5%，2024年和2025年初还将有近4%的现有供应交付 [16][17] 行业经营模式及问题 - 自存仓企业先提供低价吸引客户，入住后大幅提高租金，REITs此做法更为激进，虽提高利润率和FFO、AFFO，但可持续性存疑 [3][6][7] - 目前当前租金与要价差距大，可能引发租户搬离，且新开发物业租金低，冲击现有高租金模式 [8][9][19] 行业需求变化 - 疫情期间自存仓需求激增，2021年和2022年上半年NOI增长超20%，但需求非永久性，现需求迅速回落 [14] - 自存仓需求受事件驱动，此次供应过剩能否被完全消化不确定，长期可能面临高空置率和租金下调 [15][21] 行业估值情况 - 自存仓REITs交易的AFFO倍数过高，EXR和PSA达18倍左右，而EXR预计FFO和AFFO每股下降，存在明显高估 [22][23][24] EXR适合做空原因 - 高估值，交易价格相对于REIT指数有显著溢价，且增长为负 [22][23] - 2023年初高价收购Life Storage，时机不佳 [28][29] - 业务集中在供应过剩最严重的子市场，如迈阿密、旧金山等，收入受影响大 [31][32][33] 做空成功或失败的关键指标 - 现有客户租金增长放缓是做空论点成立的关键指标，FFO和AFFO每股应下降，同店NOI应为负 [36][37] - 若同店NOI持续为正，可能表明做空论点失败 [37]

文章核心观点 - 公司看好Pacer Industrial Real Estate ETF（INDS）对工业REITs的集中投资，认为其有长期增长潜力，但基于估值目前给予持有评级，后续将密切关注利率预期变化以调整评级 [1][12] 基金概况 - INDS于2018年初开始交易，是专注于工业REITs的基金，主要投资工业仓库和自助存储设施相关REITs [1] - INDS是被动管理型ETF，旨在复制Solactive GPR Industrial Real Estate Index，从GPR 250 Index成分股中筛选，有持仓比例和流动性等筛选规则，每季度重新构建和平衡，以国内投资为主但有显著海外敞口 [2] 前十大持仓 - INDS前两大持仓分别是Prologis和Public Storage，分别代表工业仓储和自助存储，二者权重相近，其余主要为工业REITs，Extra Storage Space除外 [3][4] - 公司认为强调电子商务工业REITs是积极的，该板块比自助存储有更强增长潜力 [4] 投资REITs的原因 - REITs是总回报投资，通常股息收益率高于标准普尔500指数股票平均水平，还有长期资本增值潜力 [5] - REITs通过长期合同和租金调整条款锁定长期收入流，降低业务合同风险 [6] - REITs传统上被视为股票的多元化资产类别，将税收责任转移给股东，可能提供更高收益率，长期表现与价值股相似，回报可能优于低风险债券，与其他资产类别相关性较低，可降低给定风险下的波动性 [7] 股息情况 - INDS支付股息但不平稳，2023年12月未支付，全年股息为1.30美元，较上一年增长35%，原因是2023年9月股息超额支付 [8] 竞争对手 - INDS有多个国内外ETF竞争对手，但没有只专注工业REITs的，分析中包含的更广泛REIT ETF有Vanguard Real Estate ETF、iShares US Real Estate ETF、Real Estate Select Sector SPDR和Global X SuperDividend REIT ETF [10] - 这些基金股息支付都不平稳，SRET收益率最高但总表现最差，INDS自2020年新冠危机以来总回报高于竞争对手，因其专注电子商务分销和物流网络业务 [11][12] 估值与结论 - INDS加权平均预测收入增长率为10%，高于竞争对手平均的4%，但市盈率显示仅折价6%，公司希望看到接近15%的折价才考虑买入评级，因此给予持有评级 [12] - 非抵押REITs在利率下降环境中通常表现更好，若2024年利率下降，INDS可能表现良好 [12] 风险情况 - INDS存在高集中风险，行业特定性和前十大持仓占比67%，业务计划失败或电子商务增长预期变化可能导致业绩大幅下降 [13] - INDS规模小，资产净值仅2.18亿美元，增加了流动性风险，标准差为19%，高于ETF中位数 [14]