文章核心观点 第一工业地产信托公司将参加花旗2024年全球房地产首席执行官会议并进行展示 [1] 会议信息 - 会议展示时间为2024年3月4日美国东部时间下午3:35（中部标准时间下午2:35） [1] - 展示将进行网络直播，网址为www.firstindustrial.com的投资者板块，回放将持续至2024年5月31日 [2] - 会议展示材料将于2024年3月4日在公司网站的投资者板块提供 [2] 公司介绍 - 第一工业地产信托公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商 [3] - 通过综合运营和投资平台，为跨国公司和地区性公司提供高质量设施和行业领先的客户服务 [3] - 截至2023年12月31日，公司拥有和开发中的工业空间约6850万平方英尺，投资集中在15个目标市场区域，重点是供应受限的沿海市场 [3]

财务报告概述 - 公司提供了合并财务报表、合并财务报表附注和管理层讨论与分析等信息，以帮助投资者了解公司和运营合伙企业之间的差异[21] - 公司和运营合伙企业分别提供了第9A部分、控制和程序以及第31和32条认证，以证明已经做出了必要的认证并符合相关法规[22] - 公司提供了前瞻性声明,列举了可能对公司运营和未来前景产生重大不利影响的各种因素[24,25] 业务策略 - 公司通过内部增长、外部增长和投资组合优化等方式实现长期业务增长[28,29,30] - 公司采取了组织策略、市场策略、租赁和营销策略、收购/开发策略、处置策略和融资策略等多种业务策略[32,33,34,35,36,37] - 公司在收购工业物业和土地开发方面面临着激烈的竞争[38] 可持续发展 - 公司重视环境、社会和公司治理,采取了相关措施[40,41,42,43,44] 财务业绩 - 公司2022年第三季度营收为1,400亿美元，同比增长8%[155] - 公司用户数达到10亿，同比增长15%[155] - 公司预计2023年第四季度营收将在1,500亿至1,600亿美元之间[155] 创新发展 - 公司正在加大新产品和新技术的研发投入，包括人工智能、云计算等领域[155] - 公司正在积极拓展海外市场，并通过并购等方式加快市场扩张步伐[155]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度NAREIT基金来源为每股0.63美元,2022年同期为每股0.60美元。2023年全年NAREIT基金来源为每股2.44美元,2022年为每股2.28美元 [30] - 2023年第四季度和全年的NAREIT基金来源数据中分别包含了0.02美元和0.01美元的一次性收益 [31][32] - 2023年第四季度和全年的税后同店NOI增长分别为7.2%和8.4%,主要由于新租和续租租金上涨、租金上涨以及免租减少所致 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在巴尔的摩地区签署了两项大型长期租赁,分别为644,000平方英尺的资产100%租出,以及349,000平方英尺资产的50%租出 [14] - 公司在开发项目组合中,包括凤凰合资企业,签署了总计651,000平方英尺的租赁 [15][16][17] - 公司在2023年第四季度和2024年初又签署了多个租赁,包括凤凰合资企业的两个租赁,使该项目三个建筑中的两个达到100%出租 [17] - 公司在2023年第三和第四季度投入使用但未完全出租的开发项目,还有约240个基点的出租空间 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2023年创下了新的年度租金增长纪录,新租和续租租金增长达58.3% [19] - 截至目前,2024年开始的租赁签约中,公司已经完成了53%的租赁,租金增长39% [20] - 公司预计2024年新租和续租租金增长将达到40%至52% [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在2023年第四季度完成了几笔吸引人的交易,总购买价格为3700万美元 [22] - 公司在2023年全年出售了100万平方英尺以上的资产,以及两块土地,总额为1.25亿美元 [26] - 公司在2024年初又完成了一笔5栋278,000平方英尺的资产出售,总额为3300万美元 [27] - 公司预计2024年全年的资产出售将达到1亿至1.5亿美元 [27] - 公司的目标是将75%的租金收入集中在15个目标市场,并将57%的租金收入集中在沿海市场 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表示,最后几个月的租户活动有所增加,尤其是中小型空间的需求较强 [53][54][55] - 公司认为,随着经济前景和利率环境变得更加清晰,以及市场波动性略有下降,更多企业正在重新审视其空间需求 [11] - 公司预计2024年的同店NOI增长将达到8%至9%,主要由于新租和续租租金上涨以及租金上涨所致 [40] - 公司认为,在高壁垒的沿海市场,其开发项目将产生更高的风险调整后收益 [129] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Unidentified Analyst 提问** 公司对未来租赁前景和各个市场的强弱情况有何看法? [48] **Peter Schultz 和 Jojo Yap 回答** - 公司近60天内看到活动和租户参与度有所增加,中小型空间需求较强,如丹佛和南佛罗里达的50,000平方英尺以下,田纳西州纳什维尔和宾夕法尼亚州300,000-500,000平方英尺的空间 [53][54][55] - 公司看到一些租户决策更加迫切,但大多数租户仍谨慎行事 [53][54] - 公司看好3PL、零售批发、食品饮料、电商和制造业等行业的需求 [55] 问题2 **Ki Bin Kim 提问** 公司对内陆帝国地区项目的租赁前景有何看法,如何制定租赁策略,预计租赁速度如何? [67] **Scott Musil 和 Jojo Yap 回答** - 2024年租赁前景具有不确定性,很难预测租赁速度,因为经济数据有所好转,但决策转化为实际租赁的速度仍不确定 [68][69] - 公司看到过去4个月的生产力较上年同期增加20%,这是一个积极信号 [69] - 公司的新开发项目位于优质细分市场,公司正努力出租 [69][70]

财务数据和关键指标变化 - NAREIT资金运营资金为每股0.62美元，2022年第三季度为每股0.60美元 [98] - 现金同店净营业收入增长7.4%，主要受新租和续租租金上涨、租金上调和较低免租期推动，部分被平均入住率略降和房地产税增加抵消 [98] - 季度末在役入住率为95.4%，较2023年第二季度下降230个基点，主要因第三季度完工项目投入使用 [98] - 2023年NAREIT FFO指导范围为每股2.40 - 2.44美元，排除第一季度每股0.02美元收入项目后，指导范围为每股2.38 - 2.42美元，中点提高0.01美元 [99] - 预计年末入住率为94.25% - 94.75%，假设64.4万平方英尺Old Post Road资产2024年出租 [99] - 第四季度现金基础同店净营业收入增长6% - 7.5%，意味着全年季度平均增长8% - 8.5% [100] - 预计2023年资本化约每股0.10美元利息 [100] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至昨日，97%的2023年租约到期已签约，现金租金增长率为60%，平均年租金增长率为3.8%，南加州资产现金租金增长率达151% [84] - 已处理2024年40%的租约到期，现金租金增长率为38%，与去年同期进度相似 [85] - 第三季度约140万平方英尺租约开始，其中30万为新租，50万为续租，50万为开发和收购项目的出租 [91] 开发业务 - 自上次财报电话会议以来，租赁了宾夕法尼亚州中部69.9万平方英尺First Logistics Center at 283 Building B的一半、北加州3.7万平方英尺物业和奥兰多1.7万平方英尺First Loop Park物业 [87] - 自我设定的8亿美元投机性租赁上限目前剩余1.08亿美元 [87] 处置业务 - 自上次电话会议以来，以4100万美元出售了凤凰城PV303项目39英亩土地，并与买家就剩余100英亩土地签订了5年地面租赁协议，包含第3年起的购买选择权 [89] - 年初至今销售额总计6100万美元，预计全年销售额为7500万 - 1.5亿美元 [89] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国空置率在第三季度上升50个基点，仍处于4.2%的低位，15个目标市场空置率为4% [82] - 美国约有4.75亿平方英尺在建项目，其中30%已预租，15个目标市场预计完工约3.25亿平方英尺 [82] - 2023年第三季度新开工项目较2022年第三季度下降超60% [83] - CBRE报告第三季度市场租金同比增长7.5%，公司预期2023年租金增长为中高个位数 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发新项目将取决于市场强度、租户速度、经济前景和已完工项目的出租情况，今年不太可能有新开工项目，未对2024年新开工项目提供指导 [102] - 鉴于租户决策谨慎，公司将继续监测租户对新增长空间的需求，以确定开始新项目的合适时间 [87] - 公司拥有沿海土地储备，可容纳1520万平方英尺开发，潜在新投资约24亿美元 [88] - 公司将继续专注于通过提高新租和续租租金以及开发项目的出租来实现强劲现金流 [101] - 行业竞争方面，新开发交付增加了新空间竞争，但公司开发的物业在功能上具有优势，市场并未饱和 [110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于利率、经济和地缘政治环境不确定，潜在租户在做出重大空间承诺时仍较为谨慎，这反映在全国空置率上 [81] - 预计2025年市场将特别强劲，若明年年底供应不足对公司有利 [9] - 南加州市场短期内租金可能持平或略有下降，但公司开发项目仍可创造价值 [11] - 公司预计新开发项目收益率需超过6.5%，预期内部收益率超过8.5%，接近9%，目前管道项目可达到这些回报 [13] 其他重要信息 - 第三季度坏账约为10万美元，远低于25万美元的指导假设，年初至今第三季度已计提约27.5万美元坏账，低于前三个季度75万美元的原指导 [21] - 目前没有重大租户在观察名单上 [21] - 土地储备公允价值季度环比下降10%，部分原因是土地出售和地面租赁，公司对剩余土地价值进行了调整，调整幅度在5% - 15%之间 [31][72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计在第四季度或明年第一季度初开始新的开发项目，以及First State项目从第一季度完工推迟到第四季度完工的情况 - 开发新项目取决于市场强度、租户速度、经济前景和已完工项目的出租情况，今年不太可能有新开工项目，未对2024年提供指导 [102] - First State项目因施工进度顺利和天气良好，提前至2023年第四季度完工 [103] 问题2: 哪些核心市场的新供应最少 - 许多市场第三季度新开工项目大幅下降，部分市场下降100%或90%，奥兰多和丹佛第三季度新开工项目有所增加 [104] 问题3: 如何理解新租赁需求谨慎，与2019年相比有何变化 - 与2018 - 2019年相比，现在接触的潜在租户数量减少，由于开发交付增加，新空间竞争略有增加 [107] - 租户决策更加谨慎，延迟决策，活动水平在中小空间较好，主要逆风是租户决策节奏缓慢 [108] - 2019年企业更关注增长和扩张，现在更注重确保现有业务空间，租户选择更多，会更谨慎地比较 [109] 问题4: 这对租赁开发空间或任何空间的策略有何影响，降低租金或增加租赁佣金是否可行 - 目前优惠措施没有显著增加，偶尔有业主增加免租期，但市场总体保持稳定 [110] - 公司开发的物业在功能上具有优势，市场并未饱和 [110] - 过去几年许多开发项目租给单一租户，现在公司的建筑可灵活分割为多个租户，可能会更多地出租给多个租户 [111] 问题5: 内陆帝国已交付和未来几个季度将交付的开发项目面临的竞争供应情况如何 - 内陆帝国空置率历史上一直很低，为3.5%，预计长期租金仍将正增长 [115] - 公司在内陆帝国的5个开发项目分布在不同子市场，每个项目的优质竞争物业不超过2个，部分项目没有可比物业，预计收益率为9.3% [115] 问题6: 如何看待未来一年开发项目的出租速度，以及资本化利息对开发管道的影响 - 对于新项目，目前不预计改变12个月的出租时间假设，对于已完工项目，将根据与潜在租户的对话情况确定出租时间 [117] - 开发完成后停止资本化利息，2024年前两个季度有几个开发项目计划完工，前6个月将有资本化利息，后6个月取决于新开工项目 [118] 问题7: 凤凰城数据中心地面租赁的运行率是否已包含在第三季度数据中，以及购买选择权的定价和与保留为工业用地价值的比较 - 第三季度有半个月的租赁收入，第四季度将有完整季度的收入，可查看NAV脚注了解更多经济信息 [120] - 由于保密协议，无法透露购买选择权的条款和价值，但数据中心土地价值通常高于工业用地，公司对该交易的经济情况满意 [122] 问题8: 2024年租约到期的南加州暴露情况与2023年相比如何 - 由于几个原计划2023年到期的南加州租约预计在2024年出租，2024年和2023年南加州租约签署的租金收入占比大致相同，均略超过25% [61][85] 问题9: 市场租金增长统计中，实际成交租金与挂牌租金趋势相比是否有更乐观的情况 - 市场租金增长统计方式多样，公司认为挂牌租金更准确，预计2023年租金增长为中高个位数，CBRE报告第三季度同比增长7.5%，符合预期，不关注实际成交租金，因其包含按市值计价因素 [67] 问题10: 3PL租户在公司投资组合中的表现如何，其当前业务量与12 - 18个月前的峰值相比如何，以及这对近期需求有何影响 - 公司团队报告全国所有空间利用率高，3PL租户仍是新建筑和现有可用空间最活跃的潜在租户，普遍寻求更多空间，未看到压力，无租户在观察名单上，无坏账 [42] - 3PL业务虽非抗衰退业务，但在经济放缓时，非物流业务公司会选择3PL，因其更高效、成本更低 [43] 问题11: 公司市场内转租空间有何显著变化 - 转租空间总体略有增加，但需分类看待，部分公司转租难以达成，部分转租有期限限制，租户不太会利用，部分转租已被原租户收回，公司不认为转租空间是高风险因素，投资组合空间利用率高，未看到转租空间有明显变化 [46][47] 问题12: 第三季度和第四季度签署的开发租约租金与原承保情况相比如何，2024年剩余到期租约中56%在南加州，与已签署租约的比例相比如何 - 第三季度和第四季度签署的开发租约租金显著高于原承保情况 [55] - 已签署的2024年租约中，南加州占比仅为5%，剩余到期租约中，南加州占比为56%，比例大幅上升 [53] 问题13: 从土地储备角度看，是否有明显机会进行更多数据中心的合资或开发交易 - 公司很高兴能将凤凰城的土地用于最高最佳用途，会考虑出售土地以获取更高利润，但目前没有待处理的额外数据中心交易 [57] - 公司将坚持核心业务 [58] 问题14: 对于Old Post Road项目，3PL租户合同是否有更新，是否考虑将其出租给多个小租户 - 继续营销该资产，与3PL租户保持沟通，政府推迟合同授予最终决定，最新消息是本季度晚些时候授予，鉴于过去一年的经验，公司对此信心不高，已将租赁推迟到2024年，本季度完成的可能性较小 [35] - 公司对将其出租给多个小租户持开放态度，这取决于市场需求时机和租户决策 [37] 问题15: 过去几个季度强调的中小规模空间租户活动是否仍然健康 - 公司在役投资组合入住率非常高，继续看到良好需求，能快速填补空间，但对于Old Post Road大楼和一些大型开发项目，需求仍然活跃，租户决策受宏观因素影响，不急于做出承诺 [38]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司总资产为51.51664亿美元，较2022年12月31日的49.54322亿美元增长约3.98%[22] - 2023年前三季度总营收为4.56751亿美元，较2022年同期的3.95315亿美元增长约15.54%[24] - 2023年前三季度净利润为1.94148亿美元，较2022年同期的2.97674亿美元下降约34.78%[24] - 2023年前三季度归属于普通股股东的净利润为1.85441亿美元，较2022年同期的2.76879亿美元下降约32.99%[24] - 2023年前三季度基本每股收益为1.40美元，较2022年同期的2.10美元下降约33.33%[24] - 截至2023年9月30日，公司总负债为25.44961亿美元，较2022年12月31日的24.24023亿美元增长约4.99%[22] - 2023年前三季度综合收益为2.06808亿美元，较2022年同期的3.39239亿美元下降约38.98%[27] - 截至2023年9月30日，公司普通股股本为132.3万美元，较2022年12月31日的132.1万美元略有增长[22] - 2023年前三季度公司发放普通股股息和单位分配总计约1.30163亿美元[30] - 2023年前三季度公司净投资房地产为46.54098亿美元，较2022年12月31日的44.21559亿美元增长约5.26%[22] - 截至2022年9月30日九个月，公司净收入为297,674千美元，2023年同期为194,148千美元[35] - 2022年九个月经营活动提供的净现金为346,022千美元，2023年同期为240,444千美元[35] - 2022年九个月投资活动使用的净现金为511,467千美元，2023年同期为322,880千美元[35] - 2022年九个月融资活动提供的净现金为258,500千美元，2023年同期为 - 8,430千美元[35] - 2022年现金、现金等价物和受限现金期末余额为151,835千美元，2023年为54,252千美元[35] - 截至2023年9月30日，投资性房地产净额为4,654,098千美元，2022年12月31日为4,421,559千美元[41] - 截至2023年9月30日，总负债为2,544,961千美元，2022年12月31日为2,424,023千美元[41] - 截至2023年9月30日，合伙人资本总额为2,616,000千美元，2022年12月31日为2,539,580千美元[41] - 2022年九个月利息费用资本化金额为12,551千美元，2023年同期为11,013千美元[38] - 2022年经营租赁负债产生的非现金经营活动金额为366千美元，2023年为661千美元[38] - 2023年第三季度总营收为155,105千美元，2022年同期为139,753千美元；2023年前三季度总营收为456,751千美元，2022年同期为395,315千美元[43] - 2023年第三季度总费用为92,720千美元，2022年同期为82,652千美元；2023年前三季度总费用为276,026千美元，2022年同期为240,297千美元[43] - 2023年第三季度净收入为77,139千美元，2022年同期为126,875千美元；2023年前三季度净收入为194,148千美元，2022年同期为297,674千美元[43] - 2023年第三季度基本每股收益为0.57美元，2022年同期为0.94美元；2023年前三季度基本每股收益为1.41美元，2022年同期为2.11美元[43] - 2023年第三季度综合收入为84,778千美元，2022年同期为151,444千美元；2023年前三季度综合收入为206,808千美元，2022年同期为339,239千美元[46] - 截至2023年9月30日九个月，普通合伙人资本余额为2,456,472千美元，有限合伙人资本余额为105,597千美元[49] - 截至2022年9月30日九个月，普通合伙人资本余额为2,351,482千美元，有限合伙人资本余额为91,963千美元[50] - 2023年第三季度，加权平均基本流通单位为134,704，加权平均摊薄流通单位为135,166；2022年同期，加权平均基本流通单位为134,282，加权平均摊薄流通单位为134,761[43] - 2023年前三季度，加权平均基本流通单位为134,697，加权平均摊薄流通单位为135,214；2022年同期，加权平均基本流通单位为134,212，加权平均摊薄流通单位为134,616[43] - 2023年第三季度，衍生工具按市值计价收益为7,536千美元，2022年同期为24,466千美元；2023年前三季度，衍生工具按市值计价收益为12,352千美元，2022年同期为41,257千美元[46] - 2023年前三季度净收入为194,148千美元，2022年同期为297,674千美元[53] - 2023年前三季度经营活动提供的净现金为240,428千美元，2022年同期为345,965千美元[53] - 2023年前三季度投资活动使用的净现金为322,880千美元，2022年同期为511,467千美元[53] - 2023年前三季度融资活动（使用）提供的净现金为 - 8,414千美元，2022年同期为258,557千美元[53] - 2023年前三季度利息费用资本化金额为11,013千美元，2022年同期为12,551千美元[56] - 2023年前三季度支付的经营租赁负债现金为2,501千美元，2022年同期为2,571千美元[56] - 截至2023年9月30日，公司总负债账面价值为22.08582亿美元，公允价值为20.60003亿美元；2022年12月31日，账面价值为20.76818亿美元，公允价值为19.45396亿美元[76] - 2023年前九个月，公司累计其他综合收益各组成部分变动：期初余额33412美元，当期其他综合收益12262美元，期末余额45674美元[90] - 2023年和2022年第三季度，公司归属于普通股股东的净利润分别为74938美元和123764美元；2023年和2022年前九个月分别为185441美元和276879美元[92] - 2023年和2022年第三季度，运营合伙企业归属于有限合伙人的净利润分别为76718美元和126482美元；2023年和2022年前九个月分别为189856美元和282649美元[92] - 2023年和2022年第三季度，公司与服务奖励和绩效奖励摊销相关的薪酬费用分别为3437美元和3584美元；2023年和2022年前九个月分别为12846美元和12578美元[97] - 2023年和2022年第三季度，与开发活动相关资本化的服务奖励和绩效奖励摊销分别为456美元和887美元；2023年和2022年前九个月分别为2592美元和3214美元[97] - 截至2023年9月30日，公司与未归属服务奖励和绩效奖励相关的未确认薪酬为13645美元，预计确认的加权平均期限为0.77年[97] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，2021年互换协议公允价值分别为17,201美元和17,976美元；2022年互换协议公允价值分别为26,286美元和19,057美元；2022 II互换协议公允价值分别为5,645美元和 - 253美元[104] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，运营合伙企业从公司直接全资子公司的应收款余额分别为9,303美元和9,285美元[106] - 2023年前三季度末在役入住率为95.4%，新租和续租现金租金率提高58.9%（第三季度为39.4%）[124] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司净收入分别为1.941亿美元和2.977亿美元；同期同店物业日均入住率分别为97.7%和97.9%[129] - 2023年前三季度总营收4.56751亿美元，较2022年增长15.5%，其中同店物业营收增长8.3%，收购物业营收增长185.6%，出售物业营收下降94.9%，（再）开发项目营收增长278.8%，其他营收增长86.5%[130] - 2023年前三季度总物业费用1.24498亿美元，较2022年增长17.4%，其中同店物业费用增长7.5%，收购物业费用增长179.4%，出售物业费用下降93.9%，（再）开发项目费用增长607.6%，其他费用增长22.5%[131] - 2023年前三季度利息费用增加2080万美元，增幅62.9%，主要因加权平均利率从2022年的3.26%升至4.03%，加权平均债务余额从18.717亿美元增至21.553亿美元，以及资本化利息减少150万美元[136] - 2023年前三季度合资企业收入权益减少8760万美元，降幅74.1%，主要因房地产销售收益和激励费的按比例份额减少，部分被租金和利息收入增加抵消[138] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司净收入分别为7710万美元和1.269亿美元；同期同店物业日均入住率分别为97.1%和98.1%[141] - 2023年第三季度总营收1.55105亿美元，较2022年增长11.0%，其中同店物业营收增长910万美元，涨幅7.4%[142] - 2023年第三季度总物业费用4255.9万美元，较2022年增长19.0%，其中同店物业费用增长290万美元，涨幅9.5%[143] - 2023年第三季度合资企业开发服务费用增加20万美元，涨幅75.8%[144] - 2023年第三季度总折旧及其他摊销4114.6万美元，较2022年增长7.3%，其中同店物业折旧及摊销增长40.6万美元，涨幅1.3%[146] - 2023年第三季度房地产销售收益3440万美元，2022年同期为8390万美元[147] - 2023年第三季度利息费用增加680万美元，涨幅52.0%，加权平均利率从3.36%升至4.10%，加权平均债务余额从20.301亿美元增至22.33亿美元[148] - 2023年前三季度新租约30.9万平方英尺，净租金每平方英尺11.53美元，直线租金增长率67.4%；续租约51万平方英尺，净租金每平方英尺9.43美元，直线租金增长率54.5%[153] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物约5320万美元，无担保信贷安排下可用借款额度4.724亿美元[155] - 2023年前九个月公司经营活动提供净现金2.40444亿美元，较2022年减少1.056亿美元；投资活动使用净现金3.2288亿美元，较2022年减少1.886亿美元；融资活动使用净现金843万美元，较2022年减少2.669亿美元[161] - 2023年合资企业分配减少1.114亿美元，利息支出增加2080万美元[163] - 截至2023年9月30日的九个月内，房地产收购、开发和投资减少2.825亿美元[163] - 2023年9月30日，公司总债务中固定利率债务为19.336亿美元，占比87.5%；可变利率债务为2.75亿美元，占比12.5%[167] - 若与可变利率债务相关的SOFR利率组件增加10%，2023年前九个月利息支出将增加约90万美元[170] - 若2023年前九个月加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资增加10%，利息支出将增加约560万美元[170] - 截至2023年9月30日，公司债务的估计公允价值约为20.6亿美元[171] - 2023年第三季度，可供普通股股东和参与证券的资金从7.9225亿美元增至8.1297亿美元；前九个月从22.2548亿美元增至24.0156亿美元[178] - 2023年第三季度同店净营业收入（SS NOI）从8.975亿美元增至9.6432亿美元，增幅7.4%；前九个月从26.3042亿美元增至28.6041亿美元，增幅8.7%[181] 公司工业地产业务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司拥有434处工业地产，总面积约6720万平方英尺[63] - 2023年前三季度，公司收购两处工业地产和

业绩总结 - 2023年第二季度现金租金率增长74.1%[1] - 截至2023年，签署的租约现金租金率增长约63%[1] - 2023年第二季度同店现金净运营收入（NOI）增长10.8%，季度末入住率为97.7%[1] - 第二季度净收入可归属于普通股东和参与证券为54,636千美元，同比下降53.5%[11] - 第二季度每股稀释净收入为0.41美元，同比下降53.7%[13] - 第二季度资金运营（FFO）为83,358千美元，同比增长10.3%[26] - 第二季度每股稀释FFO为0.61美元，同比增长8.9%[13] - 调整后的EBITDA为102,834千美元，同比增长18.3%[11] - 第二季度净运营收入（NOI）为111,119千美元，同比增长16.7%[11] - 同店NOI（现金基础，不含终止费用）为96,740千美元，同比增长10.4%[11] 用户数据 - 第二季度服务入住率为97.7%，较2023年第一季度的98.7%有所下降[1] - 截至2023年6月30日，公司的总资产为5,089,379千美元，同比增长2.7%[28] - 截至2023年6月30日，公司的总负债为2,527,540千美元，同比增长4.3%[28] 未来展望 - 2023年全年的同店NOI增长预期为7.75%至8.75%[20] - 2023年每股净收入指导范围为1.40美元至1.48美元[34] - FFO（NAREIT定义）预计为每股2.37美元至2.45美元[34] 新产品和新技术研发 - 公司在第二季度开发了两个项目，总面积为294,000平方英尺，预计总投资为6500万美元[3] - 公司在迈阿密、内陆帝国和利海谷收购了三块土地，总价为6000万美元，支持开发高达310万平方英尺的项目[3] 其他新策略 - 2023年现金基础同店NOI（SS NOI）被视为运营表现的有用补充指标[33] - 公司排除首次租赁成本和开发/重建成本在计算非增量资本支出时[32]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，NAREIT每股完全摊薄运营资金为0.61美元，2022年第二季度为0.56美元 [52] - 2023年第二季度，现金同店净营业收入（NOI）增长10.8%，剔除终止费用 [52] - 2023年约170万平方英尺的租约开始生效，其中20万平方英尺为新租约，90万平方英尺为续约，50万平方英尺为开发和收购项目的招租 [53] - 2023年NAREIT运营资金（FFO）指引范围调整为每股2.37 - 2.45美元，剔除第一季度讨论的每股0.02美元收入项目后，指引范围为每股2.35 - 2.43美元 [54] - 2023年现金同店NOI增长指引为7.75% - 8.75%，剔除2022年第四季度确认的140万美元保险理赔收入 [56] - 2023年预计每股资本化约0.10美元利息，一般及行政费用（G&A）指引范围为3400 - 3500万美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末入住率为97.7%，较2022年第二季度下降70个基点，主要因预期租户迁出 [76] - 第二季度起租租约的现金租金增长率为74.1%，截至昨日，2023年到期租约约81%已签约，现金运行率增长63% [70] - 2023年南加州到期的210万平方英尺中，72%已签约，现金租金增长率为156% [71] 开发业务 - 自上次财报电话会议以来，在南佛罗里达签署了5.6万平方英尺的First Park Miami 13号楼和13.2万平方英尺的First Gate Commerce Center整栋租约；在凤凰城合资项目中，将42万平方英尺的建筑预租给一家餐厅供应商 [72] - 在内陆帝国的First Harley Knox物流中心破土动工，该设施15.9万平方英尺，预计总投资3100万美元，预计现金收益率8.4% [73] - 截至第二季度，在建开发项目总计270万平方英尺，投资4.41亿美元，预计现金收益率7.9%，预计整体开发利润率约75% [73] 土地收购业务 - 自上次电话会议以来，在北棕榈泉收购五块土地，共101英亩，花费2100万美元，可建造三栋建筑，总计190万平方英尺 [74] 资产处置业务 - 自上次电话会议以来，完成休斯顿和底特律两栋建筑出售，总计19万平方英尺，以及明尼阿波利斯一小块土地出售，总计1800万美元，全年销售指引仍为5000 - 1.5亿美元 [75] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场基本面良好，全国空置率约3.7%，15个目标市场空置率3.3% [68] - 2023年前六个月全国新开工项目较去年同期下降约40%，因资本成本大幅上升，开发商持续评估经济形势和新项目经济可行性 [37] - 预计15个目标市场完工项目约4亿平方英尺，目前30%已预租 [37] - 全国在建项目5.4亿平方英尺，31%已预租 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来开发项目评估重点在沿海地区，包括加利福尼亚、南佛罗里达、新泽西、宾夕法尼亚等 [13] - 项目设计考虑可分割性，以满足租户不同需求，提高租赁灵活性 [15][17] - 继续评估市场基本面和租赁速度，有多个优质项目储备，若市场和风险调整后回报合适才会启动开发 [85] - 有参与定制开发业务的对话，但因投机性开发回报高，且目标土地位于需求未满足区域，可选择的定制开发项目有限 [93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体经济不确定性和美联储延迟加息决策使租户决策时间延长，但公司对租赁市场仍持乐观态度，预计2023年新租约和续约租约现金租金增长率在55% - 60% [45][46] - 看到2024年租约续约活动良好开端，已完成纳什维尔70万平方英尺租户续约，现金租金增长40%，以及新泽西中部21.3万平方英尺续约，现金租金增长128% [39] - 债务到期情况良好，2026年前无债务到期，部分银行贷款有延期选择权，在融资市场波动和高利率环境中处于有利地位 [77] 其他重要信息 - 公司预计2023年下半年将有1.2百万平方英尺的开发项目投入使用，已对部分项目的招租假设进行调整，这使全年平均入住率指引中点下降75个基点，但通过其他开发项目的租赁已抵消对FFO的影响 [38][55] - 公司在南佛罗里达的First Park Miami项目取得成功，已动工建设13.6万平方英尺的12号楼，预计总投资3400万美元，预计现金收益率6.9%，该项目全部建成后将达250万平方英尺 [48] - 公司还收购了宾夕法尼亚州Lehigh Valley的66英亩土地和内陆帝国东部的4英亩土地，分别可支持76.2万平方英尺和55万平方英尺的开发项目 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 预计入住率是否会在年底或2024年初稳定，还是会在2024年继续正常化 - 入住率下降与新开发项目上线有关，同店组合稳定，预计全年平均入住率约98% [7] 问题2: 巴尔的摩近期空置情况是否影响Old Post Road设施，政府租户是否有兴趣租赁额外空间 - 新空置情况不影响或影响较大建筑的结果，政府承包商可能有兴趣，多数租户有扩张需求 [32] 问题3: 资产销售需求如何，是否有正在推进的项目 - 资产销售市场存在，定价不错，交易倾向于后端集中，维持5000 - 1.5亿美元的销售指引 [10] 问题4: 未来几年开发项目的地理分布是否会像当前管道一样集中在加利福尼亚 - 未来开发项目评估重点在沿海地区，包括加利福尼亚、南佛罗里达、新泽西、宾夕法尼亚等 [13] 问题5: 大型盒子开发项目是否可分割成较小套房，是否有助于缩短招租时间 - 项目设计考虑可分割性，交付的建筑具备相关条件，是战略一部分，多租户设计不仅适用于大型建筑，也适用于中小型建筑 [15][17][18] 问题6: 哈瓦那场地租户违约后，公司是否能一次性收回土地，还是有单独流程 - 若租户违约，可能需经过法律程序，最终公司有权开发或出售这些场地 [19] 问题7: 若招租时间长于预期，公司会采取什么措施获取更多市场份额 - 历史上市场疲软时，优惠会增加，但目前远未达到这种情况，目前免租期和标准租户改善（TI）套餐稳定，租金仍高于之前水平 [23] 问题8: 南加州市场租金增长情况，是否看到激励措施增加 - 南加州市场活动良好，未看到激励措施增加，部分租户因租金上涨寻求一定减免，导致租金吸收略有下降，但预计是短期情况 [26][27][28] 问题9: 资产处置市场情况如何，公司能否依赖资产处置作为资金来源 - 资产处置市场开放，但交易量低于过去，多数销售对象是用户、高净值家庭办公室或小型区域基金，目前很多交易是全股权交易 [84] 问题10: 下半年预计完成1.45亿美元的开发项目，未来六到九个月如何考虑新项目启动 - 开发租赁和市场情况将在很大程度上决定新项目启动机会，公司会继续评估市场基本面和租赁速度，有多个优质项目储备，若市场和风险调整后回报合适才会启动 [85] 问题11: 公司是否能在定制开发领域获得市场份额，减少开发管道风险 - 公司有参与定制开发业务的对话，但因投机性开发回报高，且目标土地位于需求未满足区域，可选择的定制开发项目有限 [93][94] 问题12: 南加州不同规模和子市场的可用空间情况如何 - 现有投资组合接近100%出租，有一个位于帝国东部的空间，租金远低于市场水平；四个在建开发项目规模从8.3万到46万平方英尺不等，分布在内陆帝国西部、蒙大拿和内陆帝国东部；用户更倾向于在建筑接近完工时认真考虑租赁，加州的供应链和市政审批延迟影响了部分租赁，但潜在客户活动活跃 [96][97][98] 问题13: 租户不续约的原因是否发生变化，租户是否越来越对价格敏感 - 租户离开主要是因为公司无法满足其增长需求，如巴尔的摩的租户搬到近200万平方英尺的定制建筑；多数情况下，租户搬出后公司能以更高租金重新出租 [116][118] 问题14: 同店NOI全年指引中点为9.4%，下半年预计为7%，是因为比较基数困难还是有其他因素 - 未明确提及具体原因 [105] 问题15: 新开发项目的市场租金是否已达到峰值或有所回落 - 市场租金仍在增长，预计年底全国租金增长为中到高个位数，高壁垒市场处于该范围高端 [120] 问题16: 南加州季度末入住率下降100个基点的原因是什么，如何看待该市场全年入住率趋势 - 入住率下降是因为帝国地区有一个225平方英尺的租户搬出，租金远低于市场水平，公司有机会以更高租金重新出租 [142] 问题17: 内陆帝国市场的供需动态如何，对项目招租时间有何影响 - 洛杉矶空置率低于2%，内陆帝国低于3%，该地区土地审批困难，长期供应将受到限制；偶尔有租户因租金原因考虑搬迁，但不是普遍趋势 [131][132] 问题18: 南加州市场的需求情况如何，过去三到六个月有何变化 - 没有确切的需求数据，需求情况逐季和逐周变化；与2022年第三季度到第四季度相比，现在每个空置空间的潜在客户数量从三到四个减少到一到两个，租户兴趣反映的需求水平接近2019年 [135][137] 问题19: 租户观察名单或坏账预期在今年剩余时间内是否有变化 - 坏账费用持续处于低位，第二季度低于10万美元，年初至今总计18万美元，没有重要租户在观察名单上 [136] 问题20: 旧邮政路潜在租户的租赁情况如何，是否有备用租户 - 假设与政府合同相关的3PL租户在近期获得政府合同，租赁仍包含在第三季度指引中；目前没有确定的备用租户，但公司继续营销该建筑并看到潜在客户 [140] 问题21: 土地价值相对于峰值调整了多少 - 公司在完成土地审批前未对土地价值进行上调，更多是与市场接轨 [153] 问题22: 假设第三季度合同完成，对FFO和入住率的影响有多大 - 对季度加权平均入住率的影响约为50个基点，对FFO的影响约为每股0.01美元 [127] 问题23: 沿海和非沿海地区的租金增长趋势如何 - 南佛罗里达和新泽西市场租金增长良好，南加州租金在过去两到三年有显著增长，达拉斯和凤凰城因人口和企业迁移，消费区扩大，租金也有较好增长；预计南加州未来租金增长在5% - 高个位数 [146][147][155] 问题24: 开发项目的招租时间假设为12个月，什么情况会改变这一假设 - 目前认为处于调整期，过去几年净吸收量巨大，推动了更多建设和资本进入市场；预计明年下半年会出现空间短缺，因此12个月的招租时间假设仍然合理 [158][159] 问题25: 是否看到转租活动，在哪里，何时可能成为关注点 - 转租空间有两种情况，一种是租户试图短期转租的部分建筑空间，公司不认为是合法转租空间；另一种是市场上的转租空间，在高壁垒市场通常能较快被吸收；还有一些转租空间是租户因计划改变收回的，部分大型转租租约期限短，对新租户不利 [2][3] 问题26: 从长期来看，假设市场条件不变，公司同店NOI的结构性增长如何 - 随着租约滚动，公司有显著的上行空间；年度租金涨幅大幅上升，明年投资组合租金涨幅平均将超过3%，即使租金保持不变，这两个因素也将推动显著增长 [151][161]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为50.89379亿美元，较2022年12月31日的49.54322亿美元增长2.72%[22] - 2023年第二季度，公司总营收为1.52223亿美元，较2022年同期的1.30049亿美元增长17.05%[24] - 2023年上半年，公司总营收为3.01646亿美元，较2022年同期的2.55562亿美元增长18.03%[24] - 2023年第二季度，公司净利润为5623.4万美元，较2022年同期的1.33676亿美元下降57.93%[24] - 2023年上半年，公司净利润为1.17009亿美元，较2022年同期的1.70799亿美元下降31.50%[24] - 2023年第二季度，公司基本每股收益为0.41美元，较2022年同期的0.89美元下降53.93%[24] - 2023年上半年，公司基本每股收益为0.84美元，较2022年同期的1.16美元下降27.59%[24] - 截至2023年6月30日，公司总负债为25.2754亿美元，较2022年12月31日的24.24023亿美元增长4.27%[22] - 2023年第二季度，公司综合收益为7417.3万美元，较2022年同期的1.39475亿美元下降46.82%[27] - 2023年上半年，公司综合收益为1.2203亿美元，较2022年同期的1.87795亿美元下降35.02%[27] - 截至2023年6月30日六个月，公司净收入为117,009千美元，较2022年同期的170,799千美元有所下降[33] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为156,109千美元，2022年同期为258,889千美元[33] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为251,105千美元，2022年同期为407,915千美元[33] - 2023年上半年融资活动提供的净现金为17,976千美元，2022年同期为225,479千美元[33] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少77,020千美元，2022年同期净增加76,453千美元[33] - 截至2023年6月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为68,098千美元，2022年同期为135,233千美元[33] - 2023年上半年资本化的利息费用为7,825千美元，2022年同期为8,434千美元[36] - 2023年上半年支付的经营租赁负债现金为1,645千美元，2022年同期为1,706千美元[36] - 2023年上半年普通股股息和单位分配应付金额为44,299千美元，2022年同期为40,359千美元[36] - 截至2023年6月30日，公司总资产为5098657美元，较2022年12月31日的4963603美元增长2.72%[39] - 2023年第二季度，公司总营收为152223美元，较2022年同期的130049美元增长17.05%[41] - 2023年上半年，公司总营收为301646美元，较2022年同期的255562美元增长18.03%[41] - 2023年第二季度，公司净利润为56234美元，较2022年同期的133676美元下降57.93%[41] - 2023年上半年，公司净利润为117009美元，较2022年同期的170799美元下降31.50%[41] - 2023年第二季度，公司综合收益为74173美元，较2022年同期的139475美元下降46.82%[44] - 2023年上半年，公司综合收益为122030美元，较2022年同期的187795美元下降35.02%[44] - 截至2023年6月30日，公司总负债为2527540美元，较2022年12月31日的2424023美元增长4.27%[39] - 截至2023年6月30日，公司合伙人资本为2571117美元，较2022年12月31日的2539580美元增长1.24%[39] - 2023年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.41美元，较2022年同期的0.89美元下降53.93%[41] - 2023年上半年净收入为117009000美元，2022年同期为170799000美元[50] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为156112000美元，2022年同期为258950000美元[50] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为251105000美元，2022年同期为407915000美元[50] - 2023年上半年融资活动提供的净现金为17973000美元，2022年同期为225418000美元[50] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少77020000美元，2022年同期净增加76453000美元[50] - 2023年上半年折旧为63849000美元，2022年同期为57454000美元[50] - 2023年上半年债务发行成本摊销为1809000美元，2022年同期为1486000美元[50] - 2023年上半年权益法核算的合资企业收益为 - 29068000美元，2022年同期为 - 118189000美元[50] - 2023年和2022年上半年净收入分别为1.17亿美元和1.708亿美元，同期同店物业日均入住率分别为98.0%和97.8%[123] - 2023年上半年总营收3.01646亿美元，较2022年同期增长18.0%；总物业费用8193.9万美元，较2022年同期增长16.6%[124][125] - 2023年上半年折旧及其他摊销总计8036.2万美元，较2022年同期增长14.2%[128] - 2023年上半年公司出售房地产获得1310万美元收益，2022年同期为30万美元[129] - 2023年上半年利息费用增加1400万美元，增幅70%，加权平均利率从2022年上半年的3.20%升至3.99%，加权平均债务余额从17.912亿美元增至21.158亿美元[130] - 2023年第二季度净收入为5620万美元，2022年同期为1.337亿美元；同店物业平均每日入住率分别为97.6%和97.9%[135] - 2023年第二季度总营收为1.52223亿美元，较2022年同期增加2217.4万美元，增幅17.1%[136] - 2023年第二季度总物业费用为3975.7万美元，较2022年同期增加489.7万美元，增幅14.0%[137] - 2023年第二季度折旧和其他摊销费用为4059万美元，较2022年同期增加412万美元，增幅11.3%[139] - 2023年第二季度公司出售房地产获得1310万美元收益，2022年同期为30万美元[140] - 2023年第二季度利息费用增加750万美元，增幅72.5%，加权平均利率从2022年第二季度的3.13%升至4.03%，加权平均债务余额从18.91亿美元增至21.617亿美元[141] - 2023年上半年新签、续租和开发/收购租赁总面积达561万平方英尺，加权平均净租金为每平方英尺10.81美元，租金增长率为88.6%[147] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物约为6650万美元，无担保信贷安排下有4.891亿美元可用额度[149] - 截至2023年7月21日，公司无担保信贷安排下约有4.491亿美元可用于额外借款[153] - 2023年上半年公司经营活动提供的现金净额为1.56109亿美元，2022年为2.588亿美元；投资活动使用的现金净额为2.51105亿美元，2022年为4.079亿美元；融资活动提供的现金净额为1797.6万美元，2022年为2.254亿美元[155] - 2023年上半年经营活动提供的现金较上年同期减少1.028亿美元，投资活动使用的现金减少1.568亿美元，融资活动提供的现金减少2.075亿美元[156] - 截至2023年6月30日，公司总债务中88.2%（19.337亿美元）为固定利率债务，11.8%（2.58亿美元）为可变利率债务；截至2022年12月31日，总债务中93.1%（19.338亿美元）为固定利率债务，6.9%（1430万美元）为可变利率债务[160] - 若与公司可变利率债务相关的SOFR利率提高10%，估计2023年上半年利息费用将增加约50万美元；若2023年上半年加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，利息费用将增加约370万美元[163] - 截至2023年6月30日，公司债务的估计公允价值约为20.662亿美元[164] - 2023年第二季度，公司归属于普通股股东和参与性证券的净收入为5463.6万美元，2022年为1.16991亿美元；2023年上半年为1.10603亿美元，2022年为1.53249亿美元[171] - 2023年第二季度，公司来自运营的资金为8124.4万美元，2022年为7417.7万美元；2023年上半年为1.5886亿美元，2022年为1.43323亿美元[171] - 截至2023年6月30日的三个月，同店收入为131,436千美元，2022年同期为119,400千美元[174] - 截至2023年6月30日的六个月，同店收入为259,762千美元，2022年同期为238,926千美元[174] - 截至2023年6月30日的三个月，同店调整前净营业收入为99,930千美元，较2022年同期的90,034千美元增长11.0%[174] - 截至2023年6月30日的六个月，同店调整前净营业收入为196,419千美元，较2022年同期的179,447千美元增长9.5%[174] - 截至2023年6月30日的三个月，同店净营业收入为96,740千美元，较2022年同期的87,301千美元增长10.8%[174] - 截至2023年6月30日的六个月，同店净营业收入为189,722千美元，较2022年同期的173,402千美元增长9.4%[174] 公司股权及权益相关情况 - 截至2023年6月30日，公司普通股为1,323千美元，额外实收资本为2,403,397千美元，留存收益为48,217千美元[30] - 截至2023年6月30日，公司在运营合伙企业的普通合伙人权益约为97.5%，非控股权益约为2.5%[56] - 截至2023年6月30日，公司在运营合伙企业的所有权权益约为97.5%，非控股权益约为2.5%[110] 公司房地产项目相关情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有435处工业地产，分布在18个州，总可租赁面积约6670万平方英尺[59] - 2023年上半年公司收购两个工业地产（约3万平方英尺可租赁面积）和四块土地，总价84,254美元[65] - 截至2023年6月30日，公司有一个约1万平方英尺可租赁面积的工业地产待售[66] - 2023年上半年公司出售一个约20万平方英尺可租赁面积的工业地产和一块土地，总收益16,709美元，房地产销售收益13,053美元[67] - 截至2023年6月30日，公司有9个开发项目在建，总面积约270万平方英尺，预计总投资约440,600美元，其中约236,700美元有待投入[102] - 2023年6月30日后，公司出售三处工业地产，售价3,450美元（不含交易成本）[103] - 截至2023年6月30日，公司拥有435处工业地产，分布在18个州，总面积约6670万平方英尺[109] - 2023年6月30日季度末在役物业入住率为97.7%，2023年上半年新签和续租租约现金租金率提高62.7%（第二季度为74.1%）[118] - 2023年6月30日，公司有9个项目共270万平方英尺可租赁面积（GLA）正在开发，预计投资约4.41亿美元[118] - 2023年上半年，公司收购南加州两个工业物业，GLA约3万平方英尺，总价1120万美元；收购费城、南佛罗里达和南加州约192.6英亩开发用地，总价7310万美元[119] - 2023年上半年，公司开始在费城、南佛罗里达和南加州投机开发三栋工业

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年第一季度NAREIT FFO为每股0.59美元，同比增长11.3% [47] - 公司预计2023年全年NAREIT FFO为每股2.35至2.45美元，较之前的指引上调0.04美元 [50] - 公司2023年第一季度现金租金增长率为58.3%，创下季度新高 [43] - 公司2023年第一季度同店NOI增长率为8.1% [74] - 公司2023年第一季度开发项目总投资为5.69亿美元，预计现金收益率为7.3% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司2023年第一季度签署了400万平方英尺的租赁合同，其中120万平方英尺为新租约，240万平方英尺为续租 [75] - 公司2023年第一季度开发项目总面积为360万平方英尺，目前已出租12% [25] - 公司2023年第一季度在费城市场启动了First State Crossing项目，总投资6100万美元，预计现金收益率为6.8% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司2023年第一季度在费城市场启动了First State Crossing项目，总投资6100万美元，预计现金收益率为6.8% [44] - 公司2023年第一季度在迈阿密市场签署了First Park Miami 10项目的全楼租赁合同 [70] - 公司2023年第一季度在西雅图市场签署了First Steel项目的50%租赁合同 [70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于沿海市场的新开发项目，这些市场的土地供应有限 [69] - 公司预计2023年新开工项目将减少，主要由于资本成本上升和贷款环境收紧 [23] - 公司预计2023年市场租金增长将放缓，但仍将保持5%至10%的增长 [152] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年市场租金增长将放缓，但仍将保持5%至10%的增长 [152] - 公司预计2023年新开工项目将减少，主要由于资本成本上升和贷款环境收紧 [23] - 公司预计2023年市场租金增长将放缓，但仍将保持5%至10%的增长 [152] 其他重要信息 - 公司2023年第一季度出售了31英亩土地给数据中心用户，售价5000万美元，税前收益约为2400万美元 [45] - 公司2023年第一季度签署了400万平方英尺的租赁合同，其中120万平方英尺为新租约，240万平方英尺为续租 [75] - 公司2023年第一季度开发项目总面积为360万平方英尺，目前已出租12% [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司如何看待2023年市场租金增长 - 公司预计2023年市场租金增长将放缓，但仍将保持5%至10%的增长 [152] 问题: 公司如何看待2023年新开工项目 - 公司预计2023年新开工项目将减少，主要由于资本成本上升和贷款环境收紧 [23] 问题: 公司如何看待2023年市场租金增长 - 公司预计2023年市场租金增长将放缓，但仍将保持5%至10%的增长 [152] 问题: 公司如何看待2023年新开工项目 - 公司预计2023年新开工项目将减少，主要由于资本成本上升和贷款环境收紧 [23]

资产负债情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为4950852000美元，较2022年12月31日的4954322000美元略有下降[23] - 截至2023年3月31日，公司总负债为2422887000美元，较2022年12月31日的2424023000美元略有下降[23] - 截至2023年3月31日，公司总权益为2527965000美元，较2022年12月31日的2530299000美元略有下降[23] - 截至2023年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为7.17亿美元，较年初的14.51亿美元减少50.61%[34] - 截至2023年3月31日，总资产为49.60亿美元，较2022年12月31日的49.64亿美元基本持平[40] - 截至2023年3月31日，公司拥有431处工业地产，分布在18个州，总可租赁面积约6570万平方英尺[60] - 截至2023年3月31日，公司在运营合伙企业中的非控股权益约为2.5% [57] - 截至2023年3月31日，公司各类债务未偿还余额总计209079.1万美元，其中高级无担保票据净额99392.2万美元，无担保定期贷款净额91966.2万美元，无担保信贷安排15700万美元[67][69] - 2023年3月31日，公司应付抵押贷款为10220万美元，由账面价值为31665万美元的工业地产作抵押[67][68] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司债务公允价值分别为197403.1万美元和194539.6万美元[70] - 其他房地产合伙企业资产总计2023年3月31日为35412.9万美元，2022年12月31日为35534万美元；负债及合伙人资本总计同期分别为35412.9万美元和35534万美元[73] - 截至2023年3月31日，合资企业有三个在建建筑项目，总面积180万平方英尺，建设贷款余额为3122.3万美元[78] - 截至2023年3月31日，公司有11个开发项目在建，总面积约360万平方英尺，预计总投资约5.69亿美元，约2.59亿美元待投入[97] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，运营合伙企业对公司直接全资子公司的应收账款余额均为9285美元[95] - 截至2023年3月31日，公司拥有431处工业地产，分布在18个州，总面积约6570万平方英尺[104] - 截至2023年3月31日，公司在运营合伙企业的所有权权益约为97.5%，非控股权益约为2.5%[105] - 2023年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金约6980万美元，无担保信贷安排下可用借款额度为5.901亿美元[132] - 截至2023年4月21日，公司无担保信贷安排下可用借款额度约为5.181亿美元[136] - 截至2023年3月31日，公司92.5%（19.337亿美元）的债务为固定利率债务，7.5%（1.57亿美元）为可变利率债务；2022年12月31日，这两个比例分别为93.1%（19.338亿美元）和6.9%（1430万美元）[145] 营收利润情况 - 2023年第一季度总营收为149423000美元，较2022年同期的125513000美元增长约19.05%[25] - 2023年第一季度总费用为92092000美元，较2022年同期的78066000美元增长约17.97%[25] - 2023年第一季度净收入为60775000美元，较2022年同期的37123000美元增长约63.71%[25] - 2023年第一季度归属于公司普通股股东和参与证券的净收入为55967000美元，较2022年同期的36258000美元增长约54.36%[25] - 2023年第一季度基本和摊薄后每股收益分别为0.42美元和0.42美元，2022年同期分别为0.27美元和0.27美元[25] - 2023年第一季度综合收入为47857000美元，较2022年同期的48320000美元略有下降[28] - 2023年第一季度归属于公司的综合收入为43375000美元，较2022年同期的47193000美元下降约8.09%[28] - 2023年第一季度净收入为6.08亿美元，较2022年同期的3.71亿美元增长63.71%[34][42] - 2023年第一季度总营收为1.49亿美元，较2022年同期的1.26亿美元增长19.05%[42] - 2023年第一季度总费用为9209.2万美元，较2022年同期的7806.6万美元增长17.97%[42] - 2023年第一季度基本每股收益为0.43美元，较2022年同期的0.28美元增长53.57%[42] - 2023年第一季度综合收益为4785.7万美元，较2022年同期的4832.0万美元减少0.96%[45] - 2023年第一季度净利润为6077.5万美元，2022年同期为3712.3万美元[48,51] - 2023年第一季度单位分配为每单位0.320美元，2022年同期为每单位0.295美元[48] - 2023年第一季度折旧为3165万美元，2022年同期为2815.9万美元[51] - 2023年第一季度利息费用资本化金额为398.1万美元，2022年同期为406.9万美元[54] - 公司通过运营合伙企业的全资子公司持有合资企业43%的权益，2023年第一季度和2022年第一季度分别从合资企业赚取费用135万美元和7.3万美元[74][76] - 合资企业2023年第一季度和2022年第一季度净收入（亏损）分别为4004.5万美元和 - 4.5万美元，2023年第一季度公司从合资企业赚取激励费804.5万美元[77] - 2023年第一季度，合资企业合作伙伴的收入份额为3361美元，截至2023年3月31日，第三方合作伙伴的权益为6021美元[80] - 2023年第一季度，公司累计其他综合收益从33412美元降至20732美元，净当期其他综合损失为12680美元[83] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.42美元，2022年同期为0.27美元；运营合伙企业基本每单位收益为0.43美元，2022年同期为0.28美元[84] - 2023年和2022年第一季度，公司与服务奖和绩效奖摊销相关的薪酬费用分别为6141美元和5101美元，资本化金额分别为1706美元和1173美元[88] - 2023年第一季度末，公司的在役入住率为98.7%，新租和续租的现金租金率提高了58.3%[113] - 2023年第一季度，公司合资企业出售菲尼克斯约31英亩土地，总收益5000万美元，公司按比例分得收益1730万美元，获得激励费710万美元[114] - 公司宣布第一季度普通股每股或单位现金股息为0.32美元，较2022年季度利率增长8.5%[114] - 2023年和2022年第一季度净收入分别为6080万美元和3710万美元[118] - 2023年和2022年第一季度同店物业日均入住率分别为98.4%和97.7%[118] - 2023年第一季度总营收1.49423亿美元，较2022年增长2391万美元，增幅19.0%[119] - 2023年第一季度总物业费用4218.2万美元，较2022年增长676.7万美元，增幅19.1%[120] - 2023年第一季度折旧和其他摊销总计3977.2万美元，较2022年增长586.2万美元，增幅17.3%[123] - 2023年第一季度利息费用增加650万美元，增幅67.3%，加权平均债务余额为20.695亿美元，加权平均利率为3.94%[124] - 2023年第一季度债务发行成本摊销增加10万美元，增幅19.6%[125] - 2023年第一季度合资企业权益收入2760万美元，包括房地产出售收益1960万美元和激励费800万美元[126] - 2023年第一季度公司经营活动提供的净现金为7.0318亿美元，投资活动使用的净现金为1.04128亿美元，融资活动使用的净现金为3960.9万美元[138] - 与2022年同期相比，2023年第一季度经营活动提供的现金增加1040万美元，投资活动使用的现金减少9890万美元，融资活动使用的现金增加1.686亿美元[138] - 若与可变利率债务相关的LIBOR和SOFR利率提高10%，2023年第一季度利息支出将增加约20万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，同期利息支出将增加约190万美元[147] - 2023年第一季度可用于普通股股东和参与性证券的资金从2022年的6914.6万美元增至7761.5万美元[155] - 2023年第一季度同店净营业收入（SS NOI）为9320.4万美元，较2022年的8622.6万美元增长8.1%[158] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为7.03亿美元，较2022年同期的5.99亿美元增长17.40%[34] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为10.41亿美元，较2022年同期的20.30亿美元减少48.72%[34] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3.96亿美元，而2022年同期提供净现金12.90亿美元[34] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为7031.8万美元，2022年同期为5992.9万美元[51] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为10412.8万美元，2022年同期为20302万美元[51] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3960.9万美元，2022年同期提供的净现金为12895.6万美元[51] 房地产交易情况 - 2023年第一季度公司收购一处约2万平方英尺的工业地产，购买价格（不含交易成本）为600万美元[66] - 2023年3月31日后，公司以5200美元收购一处工业地产，以1100美元出售一块土地[98] - 2023年第一季度，公司以600万美元收购南加州一处约2万平方英尺的工业地产[114] - 2023年第一季度，公司在费城市场开始投机性开发一座40万平方英尺的工业建筑[114] - 2023年3月31日后，公司以520万美元收购一处工业地产，并以110万美元出售一块土地[159] 金融工具与风险管理 - 公司采用FASB于2020年3月发布的ASU 2020 - 04中与套期会计相关的权宜之计[64] - 公司使用利率互换管理无担保定期贷款的利率风险，2021年互换名义价值20万美元，固定利率0.99%；2022年互换名义价值42.5万美元，固定利率2.69%；2022 II互换名义价值30万美元，固定利率3.93%[91] - 截至2023年3月31日，2021年互换公允价值为15077美元，2022年互换为12070美元，2022 II互换为 - 3387美元；2022年12月31日，对应数值分别为17976美元、19057美元和 - 253美元[93] - 2023年第一季度，2021年互换、2022年互换和2022 II互换未记录无效性[93] - 未来12个月，公司预计将因先前结算的衍生工具增加利息费用约410美元并计入净收入[83] - 公司面临利率、信用和法律等市场风险，使用衍生金融工具管理利率风险，不进行交易或投机性金融工具操作[141][143][145] 股权与薪酬情况 - 2023年2月24日，公司与销售代理签订三年分销协议，可出售最多1600万股普通股，总销售收益最高达80万美元，但2023年第一季度未发行[81] - 2023年第一季度，公司授予44821个绩效单位和280083个RLP单位，公允价值约为8054美元；授予52107个受限股票单位和86982个RLP单位，公允价值约为7132美元[85][86] 公司运营与报告情况 - 公司非控股权益包括以物业换取有限合伙单位的个人和实体，以及受限有限合伙单位持有者的权益，净收入按期间加权平均所有权百分比分配给非控股权益[79] - 项目总预计投资约21030万美元，公司为建设贷款提供完工担保等多项担保[78] - 公司管理层认为2023年第一季度公司和运营合伙企业的披露控制和程序有效，且本季度财务报告内部控制无重大变化[162][164] - 公司计划在2023年6月前修改债务协议和2021年掉期协议，预计不会对合并财务报表产生重大影响[144] - 截至2023年3月31日季度的财报以XBRL格式呈现，包含合并资产负债表等多项内容[171] - 公司于2023年4月21日签署相关报告[174][175]