公司业务目标和增长计划 - 公司的基本业务目标是通过增加现金流和资产价值来最大化公司股东和合作伙伴的总回报[25] - 公司通过内部增长和外部增长来实现长期业务增长计划[26] - 公司不断寻求通过出售不符合长期现金流增长特征的资产来提升整体投资组合[27] 市场策略和竞争对手 - 公司的市场策略是集中在美国的15个工业房地产市场，主要侧重于沿海市场[30] - 公司与其他公共工业物业部门REITs、收入导向的非上市REITs、私人房地产基金和其他房地产投资者和开发商竞争[35] 融资策略和资产保护 - 公司的融资策略包括利用来自资产销售、无抵押债务发行、贷款、抵押融资和未担保信贷额度的部分收益，以及根据需要发行额外的股票证券[34] - 公司的董事会确保公司的资产得到妥善保护，保持适当的财务和其他控制，并明智地遵守适用的法律和法规[39] 可持续发展和社会责任 - 公司致力于建立和维护一个社会责任和可持续发展的业务，通过为股东提供长期价值而取得成功[37] 人力资本和公司信息披露 - 公司的人力资本包括157名员工，平均任职时间约为12年，致力于促进多样性和包容性的工作环境[40] - 公司的网站提供公司的年度报告、季度报告、当前报告和修改报告等信息，以及公司治理准则、商业行为准则和道德准则等[42]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，NAREIT每股运营资金为0.60美元，2021年同期为0.52美元；全年来看，2022年为2.28美元，2021年为1.97美元。剔除保险理赔约0.01美元/股的影响后，2022年第四季度和全年FFO每股分别为0.59美元和2.27美元 [27] - 2023年NAREIT FFO每股指引为2.29 - 2.39美元，中点为2.34美元。受一个市场2023年房地产税增加0.02美元/股影响，且要到2024年支付税款时才能从租户处收回 [30] - 2022年全年现金同店NOI增长10.1%，创公司纪录 [20] - 董事会宣布2023年第一季度股息为每股0.32美元，较之前利率增长8.5%，基于2023年预期AFFO的派息率约为70% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第四季度约210万平方英尺的租约开始生效，其中70万平方英尺为新租约，120万平方英尺为续约，30万平方英尺为开发和收购项目的租赁 [11][28] - 租户按面积计算的留存率为81% [11] - 2022年租约起租时实现26.7%的现金租金年增长率，截至2023年已完成今年50%租约到期的续约，现金租金增长率为33%，高于2022年的速度，预计2023年全年现金租金变化率为40% - 50% [19][22] 开发业务 - 2022年投入使用410万平方英尺的开发项目，总投资4.48亿美元，全部100%出租，现金收益率为6.6% [24] - 新启动位于北加州中央山谷斯托克顿的物流中心项目，建设100万平方英尺的配送中心 [24] - 在建开发项目总面积达360万平方英尺，投资5.56亿美元，预计现金收益率为7.3%，整体开发利润率为75% [7] 处置业务 - 2022年第四季度，以5400万美元出售明尼阿波利斯58.1万平方英尺的设施，稳定资本化率为5.3% [25] - 2023年销售指引为5000 - 1.5亿美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE EA数据，年末工业空置率为3%，第四季度完工1.13亿平方英尺，超过净吸纳量9100万平方英尺；全年净吸纳量为4.12亿平方英尺，而完工量为3.7亿平方英尺 [21] - 全国市场租金预计增长5% - 10%，沿海市场接近10%，中西部市场约为5% [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营、收购、建设和融资以在周期中表现出色，其投资组合、土地持有和资产负债表在不同运营环境下都有利于现金流和价值创造 [32] - 2023年开发项目启动将严重依赖新开发项目的租赁情况，预计会在东西海岸高壁垒市场有更多启动项目 [35] - 持续进行投资组合管理，2023年有出售资产的计划，销售指引范围较宽反映投资销售市场的价格发现动态 [25] - 行业竞争方面，目前市场空置率低，房东仍有定价权，公司大部分在建项目集中在佛罗里达、北加州或南加州等市场，预计这些市场因供应有限仍有租金增长空间 [85][99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产市场基本面继续支持目标市场和投资组合内的市场租金增长，公司开局良好，2023年租约租金增长健康 [21][22] - 关注经济和地缘政治形势，为未来挑战和机遇做好准备 [32] - 租户需求正在正常化，回到2019年水平，但全国仍有广泛需求，且近期活动有所增加 [72][73] - 看好市场前景，认为市场将活跃，但租户决策会更谨慎，小空间租赁速度相对较快 [92][93] 其他重要信息 - 公司与ADESA约14年前进行售后回租交易，7个重要地点租约到2028年，之后有2个10年续约选项，截至第四季度，ADESA占公司租金收入的1.8%，其母公司Carvana零售业务面临挑战，但ADESA租金支付正常，公司认为土地和当前租金低于市场，多数场地可高利润率开发 [12][29][44] - 公司与Boohoo的租约自去年8 - 9月生效，Boohoo完成工作后将开始运营，公司对该交易进行了信用增强安排，目前情况良好 [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年开发管道的总体情况及资本化利息相关问题 - 2023年开发项目启动严重依赖新开发项目租赁情况，预计会在东西海岸高壁垒市场有更多启动，但公司不提供启动项目指引 [35] - 资本化利息假设开发项目12个月租赁期，过去公司表现优于此，如果租赁更快且有新启动项目，资本化利息会增加 [50] 问题2: 斯托克顿开发项目的目标用户和需求情况 - 该项目针对大型用户，当前市场对大型建筑需求大，项目位置优越，服务旧金山和东湾市场 [51] 问题3: 同店费用压力及2023年指引考虑因素 - 同店费用压力不大，第四季度费用上升是季节性因素，如除雪和公用事业成本，且这些成本可100%收回 [53] - 2023年部分市场税收增加，但大部分租约为净租约，费用可收回，高入住率下费用泄漏极小 [54] 问题4: 以3%资本化率收购资产的原因及后续计划 - 收购的4.7万平方英尺建筑所在5.5英亩地块，将与公司拥有的14英亩地块合并，开发超过40万平方英尺的A级建筑 [55] - 计划拆除现有建筑进行开发，目前项目处于审批阶段，审批时间通常为18 - 24个月，但公司表现可能更好 [57][58] 问题5: 投资销售市场价格发现动态、资本化率趋势及土地价格情况 - 资本化率有所变动，去年预计上升100个基点，但市场交易数据少，难以确定具体市场的资本化率 [60] - 土地价格因市场位置不同下降20% - 45%，中西部城市下降幅度更大，公司土地价值总体变化不大，因其大部分土地位于沿海城市 [106][119][121] 问题6: 供应链建设和开发方面的缓解情况 - 部分组件情况改善，交付日期更确定且有所提前，但开关设备、屋顶单元等仍需约一年时间，成本方面部分组件下降，部分仍有上升 [40] 问题7: 开发租赁情况及达到6个月租赁目标的可能性 - 相关项目刚完成或即将完成，租赁讨论时间不长，但多个项目有积极讨论 [67] - 宾夕法尼亚、丹佛、纳什维尔、佛罗里达、西雅图和芝加哥等地项目有活跃提案和潜在租户，近期新潜在租户有所增加 [68] 问题8: 老邮政路项目的更新及指引情况 - 主要潜在租户是为联邦政府提供长期合同服务的第三方物流公司，租约已协商好，但因竞争对手抗议而延迟 [90] - 预计该项目在第三季度租赁，考虑到过程不确定性和其他潜在租户情况进行此预测 [70] 问题9: 租赁环境变化及租户竞争情况 - 新空间潜在租户数量略有下降，需求正常化至2019年水平，此前受疫情和通胀等因素干扰 [72] - 全国需求仍然广泛且近期活动增加，小空间租赁速度相对较快 [73][93] 问题10: 开发启动项目的融资来源 - 公司流动性良好，在建开发项目约2.25亿美元，将由支付股息后的7500万美元超额现金流提供资金 [75] - 若有新开发启动项目，因公司已拥有土地，可能通过信贷额度或新销售来融资，且新启动项目可能集中在下半年，今年资金支出不大 [76][77] 问题11: 市场租金增长预期及趋势 - 全国市场租金预计增长5% - 10%，沿海市场接近10%，中西部市场约为5% [96] - 南加州市场租金增长率更高，2023年已签约租约的租金增长率约为3.6%，呈上升趋势 [102] 问题12: 新供应对市场租金增长的影响 - 市场空置率为3%，需求持续，房东仍有定价权，公司大部分在建项目所在市场供应有限，预计租金仍有增长空间 [85][99] 问题13: 55万平方英尺租户搬出的回填情况 - 年末没有该规模的租户搬出 [100] 问题14: 开发收入与租赁及全年进展的关系 - 指引假设开发项目12个月租赁期，若缩短至6个月，每股可增加0.08美元收入，但这不在指引范围内，是理想情况 [101] - 按12个月租赁期假设，今年只有3个项目能在第四季度产生收入，若缩短租赁期可增加收入 [101] 问题15: 租赁价差及平均租金 escalator 情况 - 南加州市场租赁价差更高，2022年剩余约40%的续约来自南加州 [102] - 目前整个投资组合的平均租金 escalator 约为2.9%，2023年已签约租约的该数字约为3.6%，呈上升趋势 [102] 问题16: 土地价值下降情况及公司土地银行价值变化 - 土地价值同比下降，原因是公司提高了预期回报率，资本化率变化约100个基点，回报率提高150个基点 [106] - 公司土地价值总体变化不大，因其大部分土地位于沿海城市，抵消了中西部和非沿海市场的调整 [121] 问题17: 坏账相关问题，包括住房相关租户影响及其他关注租户情况 - 凤凰城经济表现良好，吸收水平创纪录，有台积电和数据中心等投资，对市场有积极影响 [115] - Boohoo租约正常，公司对该交易进行了信用增强安排，目前情况良好 [97] 问题18: 收回ADESA租赁资产后的处理方式 - 若收回资产，公司将对大部分资产进行开发，预计在西雅图、北加州、休斯顿和亚特兰大等地开发，占目前租给ADESA资产组合的约86% [130] 问题19: 老邮政路项目租赁延迟对收益的影响 - 文档未提及明确回答 [131]

财务数据和关键指标变化 - NAREIT每股运营资金（FFO）为0.60美元，2021年第三季度为0.51美元 [20] - 季度末在役 occupancy率为98.3%，较去年同期提高120个基点 [20] - 本季度现金同店净营业收入（NOI）增长8.5%，主要受平均 occupancy率提高、新租约和续租租金上涨等因素推动 [21] - 2022年FFO每股指引范围为2.21 - 2.25美元，中点为2.23美元，较之前指引中点提高0.04美元 [23] - 预计2022年底在役 occupancy率为98% - 98.5%，全年季度末平均在役 occupancy率为98.2% - 98.3% [24] - 第四季度现金同店NOI增长（不包括终止费用）为5% - 6.5%，意味着2022年全年季度平均同店NOI增长为9.3% - 9.7%，较之前财报电话会议中点提高75个基点 [25] - 预计2022年每股资本化利息约为0.12美元，较之前指引高0.02美元，一般及行政费用（G&A）指引保持在3400 - 3500万美元不变 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约330万平方英尺租约已开始，其中70万为新租约，120万为续租约，150万为开发和收购项目的租约 [21] - 按平方英尺计算的租户保留率为65% [21] - 截至昨日，已处理约98%的2022年到期租约，加上2022年开始的新租约，整体现金租金变化率为25% [12] - 截至昨晚，已处理38%的2023年到期租约，现金租金增长率为28% [13] - 2023年开始的新租约和续租约，平均年租金递增率为3.6% [13] 开发业务 - 开发中的项目总面积达370万平方英尺，投资5.71亿美元，预计现金收益率为7.4%，预计整体开发利润率约为78% [16] - 在迈阿密First Park的21.9万平方英尺一号楼租户将扩大一倍空间，该楼将于第一季度交付；在奥兰多34.4万平方英尺First Loop物流园的四栋楼之一预租了4.3万平方英尺 [14] - 在内陆帝国启动了15.5万平方英尺的First Wilson物流中心二期项目，预计投资2900万美元，预计现金收益率为10.5% [15] - 在凤凰城Camelback 303合资企业启动新项目，开发三个投机性配送设施，总面积180万平方英尺，预计GAAP总成本约2.1亿美元，目标现金收益率约5.7%，公司增量现金支出约2000万美元 [17] 收购业务 - 第三季度收购土地和现有建筑，总价值8400万美元，均位于沿海市场 [18] 处置业务 - 出售克利夫兰剩余资产，售价1.07亿美元，出售时的资本化率约为6.4% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE数据，第三季度末工业空置率为2.9%，第三季度净吸纳量为8100万平方英尺，竣工量为1.01亿平方英尺；2022年前九个月净吸纳量为3.19亿平方英尺，超过竣工量2.55亿平方英尺 [10] - 公司核心投资组合季度末 occupancy率为98.3%，现金同店NOI增长8.5% [11] - 达拉斯和凤凰城表现出色，达拉斯年初至今净吸纳量1900万平方英尺，凤凰城2100万平方英尺；达拉斯空置率创30年新低，为3.8%，凤凰城30年来最低空置率为2.7% [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是到2023年底，从15个关键物流市场获得95%的租金收入 [19] - 公司团队致力于通过新的一流项目满足租户需求，推动长期现金流增长和股东价值提升 [28] - 公司将根据市场情况调整增长策略，保持坚实的资产负债表，并合理安排资金 [55] - 行业方面，工业房地产市场基本面强劲，支持市场租金进一步增长，但金融市场面临利率上升、高通胀和极端波动等挑战 [10][28] - 银行定期贷款市场萎缩，建筑融资可用性降低，预计未来几个季度市场可能关闭，2023年初可能重新开放，但利差可能扩大 [34] - 投资销售市场快速变化，公司有处置资产的意愿，但会根据市场定价情况决定 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，支持高 occupancy率和租金增长，尽管金融市场面临挑战，但公司团队将努力满足租户需求，推动长期现金流增长和股东价值提升 [28] - 公司目标市场需求未得到满足，基本面保持强劲，但会密切关注经济形势和资本市场波动 [52] - 公司对未来租金增长前景乐观，尤其是在沿海市场，尽管面临一些不确定性，但租户需求仍然强劲 [56] - 公司认为当前租金增长趋势将持续一段时间，因为市场空置率低，租户选择有限，且电子商务在经济中的占比更大 [87][92] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在10 - K和其他SEC文件中有描述 [5][6] - 非GAAP财务指标的调整可在补充报告和财报发布中找到，相关文件可在公司官网投资者板块获取 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释FFO从第三季度到第四季度下降的原因 - 下降主要有三个原因：一是第三季度确认了与NOI相关的一次性项目，第四季度不再确认，影响1美分；二是第三季度9月底的物业销售，影响2美分；三是主要是信贷额度的利息费用增加，影响2美分 [31][32] 问题2: 如何看待银行从商业房地产贷款市场撤回的情况及影响 - 银行定期贷款市场正在枯竭，公司8月中旬的交易可能是一段时间内最后一笔，市场可能在未来几个季度关闭，2023年初可能重新开放，但利差可能扩大；从宏观层面看，大银行对高资本要求感到沮丧，这使它们在客户最需要时退出市场；建筑融资可用性目前是关键问题，很多银行至少在年底前撤回业务，甚至撤回已发出的条款清单 [34][35][36] 问题3: 如何评价当前资产处置市场，公司未来几个季度的处置意愿和定价预期如何 - 公司对克利夫兰资产的处置执行情况满意，有进一步处置资产的意愿，但会根据市场定价情况决定；市场上有大量新资金进入该领域，预计会有常规规模的收购，但具体定价还需观察 [39][40] 问题4: 当前开发项目预计稳定资本化率为7.4%，考虑当前土地成本、开发成本和租金，未来6 - 12个月新项目的收益率预计如何 - 公司未进行按市值计算的相关计算，目前报告的收益率是基于公司成本基础；由于当前土地公平市场价值高于成本基础，资本化率会低于7.4%；预测收益率较难，公司将在准备开始开发时报告预计收益率；从公司土地持有情况看，多数市场租金增长快于建筑成本，若保持这种情况，收益率将很有吸引力 [42][43][45] 问题5: 新的定期贷款是否消除了公司在可预见未来进入债务市场的需求，未来六个月是否有相关计划 - 从债务到期角度看，假设考虑信贷额度的延期选项，公司到2026年无到期债务；完成当前开发项目所需资金约3.5亿美元，公司信贷额度、未提取的3亿美元定期贷款和明年现金流约7亿美元，是完成开发所需资金的两倍多，还未包括销售收益，因此公司流动性状况良好，有足够资金支持2023年上半年的开发启动 [48] 问题6: 如何看待整体经济环境，公司如何为潜在经济衰退做准备，是否会调整投资上限或更加谨慎 - 公司目标市场需求未得到满足，基本面保持强劲，但会密切关注经济形势和资本市场波动；投资决策主要由地理功能和风险调整后的回报要求驱动，而非投资上限；公司将保持坚实的资产负债表，根据市场情况调整增长策略 [52][54][55] 问题7: 是否有理由放缓开发速度或更加谨慎，如新租约谈判情况是否不如去年 - 目前来看，公司新项目的潜在租户数量可观，尽管与六到九个月前相比有差距，但仍无理由放缓开发速度，公司对捕捉沿海市场租金增长和创造价值的机会感到兴奋 [56] 问题8: Old Post Road项目延迟到第一季度，目前情况如何 - 与潜在租户的讨论仍在进行，原预计第四季度入住，但主要潜在租户（第三方物流供应商）与客户的讨论耗时较长，目前更有可能在第一季度入住；该建筑具备立即入住条件，所在子市场租户选择有限，团队正专注解决该问题 [57][58] 问题9: 第三季度资本化率较2021年提高60个基点，其中克利夫兰资产和市场整体因素各占多少，如何看待更广泛的资本化率扩张 - 公司为计算利润率，将资本化率假设提高了约100个基点；资本化率讨论需按子市场进行，在租金增长最快的子市场，如南加州，资本化率变动不大，其他市场变动较大；不同季度的资本化率难以直接比较，因为涉及不同产品组合、加权平均租约期限、 occupancy率和子市场；公司对克利夫兰资产的处置执行情况满意，并将资金重新分配到租金增长更高的市场 [62][63] 问题10: 除了100个基点的资本化率调整，开发项目的承销是否还有其他调整，不同地区使用的资本化率是多少 - 公司承销基本未变，仍使用保守的输入参数，如12个月的租赁空置期和适度的租金增长预期；根据投资和报告的利润率计算，隐含的资本化率约为4%；约62% - 63%的开发项目集中在佛罗里达和南加州，这两个地区资本化率较低，其他地区略高 [65] 问题11: 2023年到期租约已签约部分现金租金利差提高到28%，剩余到期租约预计情况如何，南加州投资组合表现及全年租金变化预计如何 - 剩余到期租约的潜在租金提升空间较大，但公司未完成预算编制，暂不提供具体数据；最近在洛杉矶签署的几份租约，租金变化范围为90% - 超过200%，但公司无法提供整体预测 [72][73] 问题12: 本季度租户费用报销率提高近500 - 600个基点至89%，是否仅与税收调整有关，是否会恢复到之前水平或部分增长可持续 - 由于公司 occupancy率超过98%，几乎实现了费用的全额回收；预计明年房地产税可能面临压力，但具体情况需在第四季度电话会议中明确；总体而言，由于净租赁结构，费用增加基本能从租户处全额收回 [75][76] 问题13: 如何看待第四季度和未来几个季度同店NOI增长情况，2023年相关情况如何 - 第四季度同店NOI增长中点为5.75%，较第三季度下降约275个基点，主要原因是150个基点的免租期结束和部分大型新租约的免租，以及100个基点的房地产税退款和调整差异；对于2023年，虽未提供正式指引，但仅考虑租金增长和新租约及续租租金增加这两个主要因素，预计同店NOI将至少有一定增长，具体数据将在第四季度电话会议中更新 [78][79] 问题14: 公司是否在考虑未来6 - 12个月的资本筹集选项，如合资伙伴关系或资产处置 - 公司将采取机会主义策略，考虑各种潜在的资本筹集方式；公司拥有坚实的投资组合和资产负债表，有多种资本获取途径，关键是合理选择以实现资金成本最低化；若市场情况恶化，公司可能会放缓开发启动速度 [82][83][84] 问题15: 如何监测租金增长情况，是否会持续多年，是否需要调整沟通预期 - 预计2024年和2025年现金租金增长率将下降；租金增长主要受供需关系影响，如内陆帝国和洛杉矶需求强劲，空置率低，租户选择有限，且房地产在物流成本中占比仅5% - 6%，远低于运输和劳动力成本；与大衰退前相比，当前市场空置率低，投资组合质量更好，有持续的现金流，因此更有能力应对市场变化 [86][87][89] 问题16: 是否会参考公司10 - 12年前的表现进行压力测试，当前情况与当时是否可比 - 当前情况与2008/2009年不可比，但当时空置率需达到较高水平（如20世纪90年代初）才会改变房东和租户的权力平衡，目前市场远未达到该水平，因此对当前租金增长的持续性有信心；此外，电子商务在当前经济中的占比远高于当时，是经济中的重要组成部分 [92] 问题17: 科罗拉多和田纳西已完工但未投入使用的开发项目与租户的沟通情况如何，开发项目完工到租赁的空置期是否会增加 - 整体需求良好，各项目均有多个潜在租户；纳什维尔项目正在与潜在租户交换文件；丹佛项目随着建筑完工活动增加，有新的招标书和提案；迈阿密First Park Miami项目已完工部分仅剩6.6万平方英尺，且已发出租约；西雅图项目正在与多个潜在租户来回回应提案；公司未改变承销假设，平均空置期远低于一年，约为半年；约64%的开发项目按金额计算要到2023年才完工，已有相关咨询，且约62%的项目位于佛罗里达和内陆帝国等市场紧张地区 [96][97][99] 问题18: 过去三个月租户需求、参观情况或租户反馈是否有变化，未来几周预计如何发展 - 整体情绪和氛围未变，大公司决策时间长的情况也未改变；仍有未在2020年和2021年扩张的公司有扩张供应链和业务版图的紧迫感，相关对话活跃；租户搬出公司投资组合大多是因为需要更多空间，公司大多能迅速以更高租金填补这些空间 [101][102] 问题19: 2023年租约签约的租金递增率为3.6%，与2022年相比如何，对整体投资组合有何影响 - 2022年租金递增率为3.3%，2023年提高约30个基点；目前整体投资组合的租金递增率约为2.9%，呈上升趋势 [103] 问题20: 租户观察名单是否有变化，明年坏账准备金的想法如何 - 第三季度坏账费用为18.8万美元，年初至今为2.5万美元，得益于一笔25万美元的先前准备金支付；观察名单上无重要租户；对于明年，需根据经济情况和预算确定，目前无重大信用问题 [105][106] 问题21: 明年凤凰城和德克萨斯等市场的供需平衡情况如何 - 达拉斯和凤凰城今年表现出色，年初至今净吸纳量分别为1900万平方英尺和2100万平方英尺；达拉斯空置率创30年新低，为3.8%，凤凰城30年来最低空置率为2.7%；两个市场有大量人口迁入，空置率低，租金增长强劲；虽有供应增加，但公司在凤凰城的项目具有优势，将密切关注供应情况 [107][108]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为48.64392亿美元，较2021年12月31日的41.79098亿美元增长16.4%[24] - 截至2022年9月30日，公司总负债为23.77948亿美元，较2021年12月31日的19.30726亿美元增长23.1%[24] - 2022年前三季度，公司总营收为3.95315亿美元，较2021年同期的3.54739亿美元增长11.4%[26] - 2022年前三季度，公司净利润为2.97674亿美元，较2021年同期的1.60163亿美元增长85.9%[26] - 2022年前三季度，归属于公司普通股股东的净利润为2.77137亿美元，较2021年同期的1.5658亿美元增长77%[26] - 2022年前三季度，基本和摊薄后每股收益分别为2.10美元和2.10美元，较2021年同期的1.21美元增长73.6%[26] - 2022年前三季度，公司综合收入为3.39239亿美元，较2021年同期的1.68896亿美元增长100.9%[29] - 截至2022年9月30日，公司普通股股本为132.1万美元，较2021年12月31日的131.7万美元增长0.3%[24] - 截至2022年9月30日，公司累计其他综合收益为3639万美元，较2021年12月31日的 - 423.8万美元实现扭亏为盈[24] - 2022年前三季度，公司非控制性权益为7051.3万美元，较2021年12月31日的5356万美元增长31.7%[24] - 截至2021年9月30日九个月，公司净收入为160,163千美元，2022年同期为297,674千美元[38] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为346,022千美元，2021年同期为196,437千美元[38] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为511,467千美元，2021年同期为291,602千美元[38] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为258,500千美元，2021年同期使用43,473千美元[38] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为151,835千美元，2021年同期为61,020千美元[38] - 2022年9月30日公司总资产为4,873,684千美元，2021年12月31日为4,188,333千美元[44] - 2022年9月30日总负债为2,377,948千美元，2021年12月31日为1,930,726千美元[44] - 2022年9月30日合伙人资本总额为2,495,736千美元，2021年12月31日为2,257,607千美元[44] - 2022年前九个月利息费用资本化金额为12,551千美元，2021年同期为8,150千美元[41] - 2022年前九个月支付的经营租赁负债现金为2,571千美元，2021年同期为2,407千美元[41] - 2022年第三季度总营收为139,753千美元，2021年同期为121,082千美元，同比增长15.42%[46] - 2022年前三季度总营收为395,315千美元，2021年同期为354,739千美元，同比增长11.44%[46] - 2022年第三季度净利润为126,875千美元，2021年同期为43,419千美元，同比增长192.10%[46] - 2022年前三季度净利润为297,674千美元，2021年同期为160,163千美元，同比增长85.86%[46] - 2022年第三季度基本每股收益为0.94美元，2021年同期为0.33美元，同比增长184.85%[46] - 2022年前三季度基本每股收益为2.11美元，2021年同期为1.22美元，同比增长72.95%[46] - 2022年第三季度综合收益为151,444千美元，2021年同期为45,105千美元，同比增长235.76%[49] - 2022年前三季度综合收益为339,239千美元，2021年同期为168,896千美元，同比增长100.98%[49] - 2022年前9个月净收入为297,674千美元，2021年同期为160,163千美元[56] - 2022年前9个月经营活动提供的净现金为345,965千美元，2021年同期为196,478千美元[56] - 2022年前9个月投资活动使用的净现金为511,467千美元，2021年同期为291,602千美元[56] - 2022年前9个月融资活动提供的净现金为258,557千美元，2021年同期使用43,514千美元[56] - 2022年和2021年前九个月净收入分别为2.977亿美元和1.602亿美元，同期同店物业平均每日入住率分别为97.9%和95.9%[134] - 2022年和2021年前九个月总营收分别为3.95315亿美元和3.54739亿美元，增长11.4%；总物业费用分别为1.0605亿美元和9838.6万美元，增长7.8%[135][136] - 九个月内折旧和其他摊销总额为1.08712亿美元，较2021年增加1148万美元，增幅11.4%[138] - 九个月内房地产销售收益2022年为8420万美元，2021年为6640万美元[139] - 九个月内利息费用减少130万美元，降幅3.7%，加权平均利率从3.52%降至3.26%，加权平均债务余额从16.155亿美元增至18.717亿美元[140] - 三个月内净收入2022年为1.269亿美元，2021年为4340万美元，同店平均每日入住率2022年为98.1%，2021年为96.7%[145] - 三个月内总营收为1.39753亿美元，较2021年增加1867.1万美元，增幅15.4%[146] - 三个月内总物业费用为3577.5万美元，较2021年增加237.9万美元，增幅7.1%[147] - 三个月内折旧和其他摊销总额为3833.2万美元，较2021年增加518.9万美元，增幅15.7%[149] - 三个月内房地产销售收益2022年为8390万美元，2021年为890万美元[150] - 三个月内利息费用增加320万美元，增幅32.9%，加权平均债务余额从16.4亿美元增至20.301亿美元，加权平均利率从3.31%升至3.36%[151] - 2022年前三季度归属于普通股股东和参与性证券的净利润为2.77137亿美元，2021年同期为1.5658亿美元[180] - 2022年前三季度房地产折旧和其他摊销为1.08001亿美元，2021年同期为0.96907亿美元[180] - 2022年前三季度房地产销售收益（含合资企业）为 - 2.02448亿美元，2021年同期为 - 0.66378亿美元[180] - 2022年前三季度可用于普通股股东和参与性证券的运营资金为2.22548亿美元，2021年同期为1.88285亿美元[180] - 2022年前三季度同店净营业收入为2.57437亿美元，2021年同期为2.32163亿美元，同比增长10.9%[183] - 2022年前三季度同店收入为3.53625亿美元，2021年同期为3.27583亿美元[183] - 2022年前三季度同店物业费用为0.87439亿美元，2021年同期为0.84714亿美元[183] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，应付抵押借款净额为10,377美元，2021年12月31日为79,674美元；高级无抵押票据净额为993,562美元，2021年12月31日为993,021美元；无抵押定期贷款净额为619,061美元，2021年12月31日为458,325美元；无抵押信贷安排为357,000美元，2021年12月31日为79,000美元[75] - 2022年1 - 9月，公司偿还抵押借款67,973美元，截至2022年9月30日，应付抵押借款由账面价值为31,985美元的工业物业作抵押[76] - 2022年8月12日，公司签订3年期无抵押定期贷款（2022 Unsecured Term Loan II），最高本金300,000美元，截至2022年9月30日未借款，未使用部分需支付0.20%的年费[77] - 2022年4月18日，公司签订5年期、425,000美元的无抵押定期贷款（2022 Unsecured Term Loan），取代原定于2022年9月到期的2015 Unsecured Term Loan [78] - 未来五年及以后，公司债务到期本金支付安排为：2022年剩余时间77美元，2023年321美元，2024年335美元，2025年357,349美元，2026年200,364美元，之后1,432,502美元，总计1,990,948美元[79] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务公允价值分别为1,868,349美元和1,691,253美元，账面价值分别为1,990,894美元和1,617,276美元[81] - 截至2022年9月30日，公司12.089亿美元（占总债务60.7%）为固定利率债务，7.82亿美元（占总债务39.3%）为可变利率债务；2021年12月31日，15.383亿美元（占总债务95.1%）为固定利率债务，7900万美元（占总债务4.9%）为可变利率债务[170] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR和SOFR利率提高10%，2022年前九个月利息费用将增加约50万美元；若加权平均固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，2022年前九个月利息费用将增加约390万美元[173] - 截至2022年9月30日，公司债务的估计公允价值约为18.683亿美元[174] 公司房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司拥有421处工业地产，总面积约6480万平方英尺[65] - 2022年前9个月，公司收购10处工业地产和11块土地，总面积约40万平方英尺，总购买价266,910千美元[72] - 2022年前9个月，公司出售8处工业建筑和1块土地，总面积约160万平方英尺，销售总收入124,340千美元，房地产销售收益84,204千美元[73] - 截至2022年9月30日，公司拥有421处工业物业，位于18个州，总面积约6480万平方英尺[120] - 2022年9月30日季度末在役入住率为98.3%，新租和续租现金租金率提高22.8%（第三季度为30.9%）[129] - 2022年9月30日，有18个项目共370万平方英尺的总可租面积正在开发，预计投资超5.7亿美元[129] - 2022年前九个月，收购十处工业地产（约40万平方英尺总可租面积），总价1.22亿美元；收购三块创收土地，总价5650万美元；收购约60.7英亩开发用地，总价8840万美元[130] - 2022年前九个月，开始投机性开发十座工业建筑，共230万平方英尺总可租面积；出售八处工业地产（约160万平方英尺总可租面积）和一块土地，总收入1.243亿美元；合资企业出售391英亩土地，总收入2.55亿美元，公司按比例分成收益7600万美元，赚取激励费2840万美元[130] - 九个月内新租约73个，面积225.3万平方英尺，净租金每平方英尺7.66美元，直线租金增长率39.1%[154] - 三个月内，新租约13份，面积59.6万平方英尺，租金减免173.4万美元；续租约1份，面积1.7万平方英尺，租金减免1.7万美元；开发/收购租约2份，面积133.4万平方英尺，租金减免293万美元；总计16份租约，面积194.7万平方英尺，租金减免468.1万美元[155] - 九个月内，新租约49份，面积183.7万平方英尺，租金减免342.2万美元；续租约4份，面积18.5万平方英尺，租金减免8.9万美元；开发/收购租约16份，面积387.2万平方英尺，租金减免1172.9万美元；总计69份租约，面积589.4万平方英尺，租金减免1524万美元[155][156] - 2022年9月30日后，公司以2650万美元收购一处工业地产和一块土地[184] 公司合资企业相关业务数据关键指标变化 - 公司通过运营合伙企业的全资子公司持有合资企业

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为46.63118亿美元，较2021年12月31日的41.79098亿美元增长11.58%[24] - 截至2022年6月30日，公司总负债为22.91559亿美元，较2021年12月31日的19.30726亿美元增长18.69%[24] - 2022年上半年，公司总营收为2.55562亿美元，较2021年同期的2.33657亿美元增长9.37%[26] - 2022年上半年，公司总费用为1.57645亿美元，较2021年同期的1.46444亿美元增长7.65%[26] - 2022年上半年，公司净收入为1.70799亿美元，较2021年同期的1.16744亿美元增长46.29%[26] - 2022年上半年，归属于公司普通股股东和参与证券的净收入为1.53249亿美元，较2021年同期的1.14134亿美元增长34.27%[26] - 2022年上半年，基本每股收益为1.16美元，较2021年同期的0.88美元增长31.82%[26] - 2022年上半年，摊薄每股收益为1.16美元，较2021年同期的0.88美元增长31.82%[26] - 2022年上半年，公司综合收入为1.87795亿美元，较2021年同期的1.23791亿美元增长51.69%[28] - 2022年上半年，归属于公司的综合收入为1.69849亿美元，较2021年同期的1.21023亿美元增长40.34%[28] - 截至2022年6月30日六个月，公司净收入为170,799,000美元，2021年同期为116,744,000美元[33] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为258,889,000美元，2021年同期为118,484,000美元[33] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为407,915,000美元，2021年同期为161,658,000美元[33] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为225,479,000美元，2021年同期使用73,870,000美元[33] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加76,453,000美元，2021年同期净减少117,044,000美元[33] - 截至2022年6月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为135,233,000美元，2021年同期为82,614,000美元[33] - 2022年上半年利息费用资本化金额为8,434,000美元，2021年同期为4,336,000美元[36] - 2022年上半年支付经营租赁负债的现金为1,706,000美元，2021年同期为1,546,000美元[36] - 2022年上半年普通股股息和单位分配应付金额为40,359,000美元，2021年同期为36,336,000美元[36] - 截至2022年6月30日，公司普通股余额为1,321,000美元，2021年同期为1,291,000美元[31] - 截至2022年6月30日，公司总资产为4672292美元，较2021年12月31日的4188333美元增长11.55%[39] - 2022年上半年，公司总营收为255562美元，较2021年同期的233657美元增长9.37%[41] - 2022年上半年，公司净收入为170799美元，较2021年同期的116744美元增长46.29%[41] - 2022年上半年，公司综合收入为187795美元，较2021年同期的123791美元增长51.70%[44] - 截至2022年6月30日，公司总负债为2291559美元，较2021年12月31日的1930726美元增长18.69%[39] - 截至2022年6月30日，公司合伙人资本总额为2380733美元，较2021年12月31日的2257607美元增长5.45%[39] - 截至2022年6月30日六个月，公司净收入为170,799千美元，2021年同期为116,744千美元[50] - 截至2022年6月30日六个月，经营活动提供的净现金为258,950千美元，2021年同期为118,502千美元[50] - 截至2022年6月30日六个月，投资活动使用的净现金为407,915千美元，2021年同期为161,658千美元[50] - 截至2022年6月30日六个月，融资活动提供的净现金为225,418千美元，2021年同期使用73,888千美元[50] - 2022年上半年折旧为57,454千美元，2021年同期为53,073千美元[50] - 2022年上半年债务发行成本摊销为1,486千美元，2021年同期为1,884千美元[50] - 2022年上半年从无担保定期贷款获得收益165,000千美元，2021年同期无[50] - 2022年上半年从无担保信贷安排获得收益425,000千美元，2021年同期为80,000千美元[50] - 2022年上半年公司净收入分别为1.708亿美元和1.167亿美元[123] - 2022年和2021年上半年总营收分别为2.55562亿美元和2.33657亿美元，增长9.4%；总物业费用分别为7027.5万美元和6499万美元，增长8.1%；总折旧和其他摊销分别为7038万美元和6442.1万美元，增长9.3%[124][125][128] - 2022年和2021年上半年出售房地产收益分别为30万美元和5750万美元[129] - 2022年上半年利息费用减少450万美元，降幅18.4%，加权平均利率从3.63%降至3.20%，加权平均债务余额从16.03亿美元增至17.912亿美元[130] - 2022年上半年债务发行成本摊销减少40万美元，降幅21.1%，主要因2020年为2亿美元无担保定期贷款再融资产生的债务发行成本及2021 - 2022年偿还的抵押贷款[131] - 2022年上半年合资企业收益权益为1.182亿美元，含8640万美元房地产出售收益和3230万美元激励费[132] - 2022年上半年所得税费用增加2270万美元，因合资企业土地出售收益和激励费增加[133] - 2022年和2021年第二季度净收入分别为1.337亿美元和5320万美元，同店物业平均每日入住率分别为98.0%和96.1%[135] - 2022年第二季度总营收1.30049亿美元，较2021年的1.17398亿美元增加1265.1万美元，增幅10.8%[136] - 2022年第二季度总物业费用3486万美元，较2021年的3174.8万美元增加311.2万美元，增幅9.8%[137] - 2022年第二季度折旧和其他摊销费用3647万美元，较2021年的3244.6万美元增加402.4万美元，增幅12.4%[139] - 2022年6月30日，公司现金及现金等价物约1.352亿美元，无担保信贷安排下有4.633亿美元可用借款额度[149] - 2022年上半年，公司经营活动提供的净现金为25.8889亿美元，投资活动使用的净现金为4.07915亿美元，融资活动提供的净现金为2.25479亿美元；运营合伙企业经营活动提供的净现金为25.895亿美元，投资活动使用的净现金为4.07915亿美元，融资活动提供的净现金为2.25418亿美元[155] - 与2021年同期相比，2022年上半年经营活动现金增加1.404亿美元，投资活动现金使用增加2.463亿美元，融资活动现金提供增加2.993亿美元[156] - 截至2022年6月30日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，14.69亿美元（76.7%）为固定利率债务，4.47亿美元（23.3%）为可变利率债务；2021年12月31日，15.383亿美元（95.1%）为固定利率债务，7900万美元（4.9%）为可变利率债务[161] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR和SOFR利率提高10%，2022年上半年利息费用估计增加约10万美元；若2022年上半年加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，利息费用将增加约270万美元[164] - 截至2022年6月30日，公司债务的估计公允价值约为18.516亿美元[165] - 2022年第二季度，公司可供普通股股东和参与性证券的资金运营（FFO）为7417.7万美元，2021年同期为6254.1万美元；2022年上半年，FFO为1.43323亿美元，2021年同期为1.22013亿美元[171] - 2022年第二季度，公司归属于普通股股东和参与性证券的净收入为1.16991亿美元，2021年同期为5193.6万美元；2022年上半年，净收入为1.53249亿美元，2021年同期为1.14134亿美元[171] - 截至2022年6月30日的三个月，同店收入为119,264千美元，2021年同期为111,411千美元[174] - 截至2022年6月30日的六个月，同店收入为238,454千美元，2021年同期为221,595千美元[174] - 截至2022年6月30日的三个月，同店物业费用为29,256千美元，2021年同期为28,164千美元[174] - 截至2022年6月30日的六个月，同店物业费用为59,219千美元，2021年同期为57,732千美元[174] - 截至2022年6月30日的三个月，同店调整前净营业收入为90,008千美元，2021年同期为83,247千美元，同比增长8.1%[174] - 截至2022年6月30日的六个月，同店调整前净营业收入为179,235千美元，2021年同期为163,863千美元，同比增长9.4%[174] - 截至2022年6月30日的三个月，同店净营业收入为87,496千美元，2021年同期为80,012千美元，同比增长9.4%[174] - 截至2022年6月30日的六个月，同店净营业收入为173,700千美元，2021年同期为155,348千美元，同比增长11.8%[174] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司租赁收入为128957美元，较2021年同期的116764美元增长10.44%[41] 房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司拥有422处工业地产，分布在19个州，总可租赁面积约6400万平方英尺[59] - 2022年上半年公司收购7处工业地产和8块土地，总面积约30万平方英尺，总购买价182,730美元[64] - 截至2022年6月30日，公司有一处约30万平方英尺的工业地产待售[65] - 2022年上半年公司出售一块土地，总收益1,390美元，房地产销售收益297美元[66] - 截至2022年6月30日，公司拥有422处工业地产，分布在19个州，总面积约6400万平方英尺[109] - 2022年6月30日，有21个项目共580万平方英尺的总租赁面积正在开发，预计投资超过7.76亿美元[118] - 2022年上半年，收购七处工业地产，总面积约30万平方英尺，总价7730万美元；收购两块创收土地，总价3650万美元；收购约38.8英亩开发用地，总价6890万美元[119] - 合资企业出售位于凤凰城的391英亩土地，总收益2.55亿美元，公司按比例分享收益7600万美元，赚取激励费2840万美元[119] - 2022年6月30日后，公司收购两处工业地产和一块土地，总价35,022美元，不含交易成本[103] - 2022年6月30日后，公司以3500万美元总价收购两个工业地产和一块土地[175] 公司股权及权益相关数据 - 截至2022年6月30日，公司在运营合伙企业的普通合伙人单位所有权权益约为97.7%，非控股权益约为2.3%[56] - 公司通过运营合伙企业的全资应税房地产投资信托子公司持有合资企业43%的权益，第三方持有6% [76] - 2022年3月和6月，合作伙伴在合伙企业收入中的份额分别为14,234美元和14,231美元，2022年6月30日，合并资产负债表中非控股权益项目包含第三方合作伙伴权益14,247美元[84] - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司参与

业绩总结 - 2021年第一季度现金同店净营业收入（NOI）增长14.4%，入住率为98.0%，现金租金率上涨12.7%[3] - 截至目前，2022年到期的租约中已签署72%，现金租金率增加20%[3] - 2022年预计的资金运营收益（FFO）中点指导提高0.01美元，至每股/单位2.10至2.20美元[3] - 2022年第一季度每股股息增加至0.295美元，增长9.3%[3] 开发项目与投资 - 2021年第一季度启动了五个开发项目，总面积为1.3百万平方英尺，预计投资为1.68亿美元[3] - 计划在2022年第二季度启动的开发项目面积为83,000平方英尺，预计投资为2100万美元[3] - 截至2022年3月31日，正在建设中的物业总面积为6,264,204平方英尺，预计投资总额为729.7百万美元，平均每平方英尺成本为117美元，整体出租率为23%[21] - 预计未来在First Park Miami的总投资和建设潜力为450百万美元，预计收益率在中高五位数，开发面积为2.5百万平方英尺[35] 物业详情 - First 121 – Bldgs. C & D位于达拉斯，面积374,306平方英尺，预计投资30.1百万美元，出租率100%，预计现金收益率为7.7%，预计完成时间为2022年第二季度[21] - First Rockdale IV位于纳什维尔，面积500,240平方英尺，预计投资32.2百万美元，出租率0%，预计现金收益率为8.0%，预计完成时间为2022年第二季度[21] - First Park Miami – Bldg. 10位于南佛罗里达，面积198,108平方英尺，预计投资36.5百万美元，出租率0%，预计现金收益率为6.2%，预计完成时间为2023年第一季度[31] - First Rider Logistics Center位于内陆帝国，面积324,379平方英尺，预计投资43.7百万美元，出租率0%，预计现金收益率为9.5%，预计完成时间为2023年第一季度[36] - First Pioneer Logistics Center位于内陆帝国，面积460,805平方英尺，预计投资74.0百万美元，出租率0%，预计现金收益率为9.3%，预计完成时间为2023年第一季度[21] - First Aurora Commerce Center – Bldg. E位于丹佛，面积588,085平方英尺，预计投资52.6百万美元，出租率0%，预计现金收益率为6.0%，预计完成时间为2022年第三季度[21] - First Park 94 – Bldg. D位于芝加哥，面积451,022平方英尺，预计投资37.5百万美元，出租率0%，预计现金收益率为6.3%，预计完成时间为2022年第四季度[28] - First Lehigh Logistics Center位于中央宾夕法尼亚，面积105,000平方英尺，预计投资16.3百万美元，出租率0%，预计现金收益率为6.1%，预计完成时间为2022年第四季度[22] 市场与租金收入 - 截至2022年3月31日，投资组合的租金收入中，沿海市场占比为51%[9] - 2022年目标是95%的租金收入来自15个目标市场，目前约为91%[10] - 2022年完成的开发项目预计收益为6.9%，投资为1.26亿美元[18] 融资与负债 - 2022年第二季度关闭了新的4.25亿美元无担保定期贷款，替换了原定于2022年到期的2.6亿美元定期贷款[3]

财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第一季度NAREIT FFO（房地产投资信托基金运营资金）为每股0.53美元，相比2021年第一季度的0.46美元有所增长 [13] - 现金同店NOI（净营业收入）增长率为14.4%，主要得益于更高的平均入住率、新租约和续租租金的上涨以及租赁中嵌入的租金增长 [13] - 公司预计2022年全年NAREIT FFO为每股2.10至2.20美元，中点为2.15美元，较之前的预测有所上调 [17] - 预计2022年同店NOI现金增长率为7.75%至8.75%，较之前的预测上调50个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度完成了167,000平方英尺的租赁，将迈阿密First Park项目的9号和11号楼出租率提升至70% [8] - 在芝加哥I-55和I-80子市场，公司成功填补了390,000平方英尺的租户搬出，现金租金上涨近30% [7] - 公司预计2022年新租约和续租租金的现金租金增长将在20%至23%之间 [8] - 公司第一季度启动了五个新开发项目，总计130万平方英尺，预计投资约1.68亿美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业地产空置率保持在3%的历史低位，净吸纳量为7600万平方英尺，接近6900万平方英尺的新竣工面积 [7] - 内陆帝国市场的空置率目前为0.2%，公司计划在该市场启动一个83,000平方英尺的项目，预计收益率为9.7% [10] - 公司在第一季度新增了三个内陆帝国和一个北加州的开发地块，总计55百万美元，预计可支持超过70万平方英尺的新开发 [11] 公司战略和发展方向 - 公司通过战略土地储备，计划在未来几年内支持1480万平方英尺的新开发，潜在投资约为20亿美元 [11] - 公司将继续通过债务和股权融资来支持其增长计划，预计未来几年开发项目的规模将显著增加 [67] - 公司计划通过出售低增长资产来优化投资组合，同时通过新开发项目创造更高的价值 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为工业地产的基本面依然强劲，高入住率和租金增长将继续推动业绩 [6] - 公司预计未来几年租金增长将保持强劲，特别是在沿海市场，预计租金增长将在20%至25%之间 [65] - 尽管亚马逊等电商巨头在减少自建仓储，但公司认为电商仍将是工业地产需求的重要驱动力，且需求来源广泛 [82] 其他重要信息 - 公司第一季度完成了一笔4.25亿美元的新定期贷款，用于偿还即将到期的2.6亿美元贷款，剩余资金将用于偿还抵押贷款和信贷额度 [14][15] - 公司预计2022年将资本化约0.09美元的利息支出，G&A费用预计在3350万至3450万美元之间 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于4.25亿美元贷款的利率互换计划 - 公司计划将部分或全部贷款转换为固定利率，预计对FFO的影响已纳入2022年指引 [23] 问题: 开发项目的租赁活动情况 - 公司表示开发项目的租赁活动非常活跃，特别是在即将交付的项目上，市场需求强劲 [24][25][26] 问题: 关于FFO指引上调幅度较小的原因 - 公司表示FFO指引上调主要反映了资本化利息的增加和同店NOI的增长，未来仍有进一步上调的空间 [29][30] 问题: 关于2亿美元潜在开发项目的预期收益率 - 公司预计未来开发项目的收益率将保持强劲，特别是在沿海市场，但未提供具体的利润率预测 [32][33] 问题: 关于债务市场的利差变化 - 公司表示自2021年底以来，公开市场的利差扩大了30至50个基点，但银行市场的利差保持稳定 [37] 问题: 关于建筑材料和劳动力成本的上涨 - 公司表示建筑成本持续上涨，材料交付时间延长，预计项目交付时间将延长约三个月 [38][39] 问题: 关于500 Old Post Road项目的租赁进展 - 公司表示该项目已收到多个租户的意向，预计租金增长将在25%左右 [45][46] 问题: 关于2022年和2023年的租户到期情况 - 公司表示2022年剩余时间内没有重大租户到期，2023年的到期情况也较为平稳 [48] 问题: 关于开发项目的启动节奏 - 公司表示开发项目的启动节奏受到项目准备时间和土地审批的影响，未来将继续保持活跃的开发活动 [50] 问题: 关于租户提前租赁的趋势 - 公司表示租户在项目完工前就开始洽谈租赁，这一趋势较疫情前有所提前 [51][52] 问题: 关于建筑成本的应急预算 - 公司表示在预算中增加了3%至5%的应急费用，以应对未知的成本上涨 [55] 问题: 关于收购策略 - 公司表示第一季度收购的两个项目均为场外交易，预计未来将继续通过债务和股权融资支持收购和开发 [57][58] 问题: 关于租金增长的季度分布 - 公司表示第一季度租金增长较低是由于非沿海市场的租户续租较多，预计未来几个季度的租金增长将加速 [62] 问题: 关于非沿海市场的租金增长 - 公司表示非沿海市场的租金增长超出预期，尽管低于沿海市场，但仍保持强劲 [69][70] 问题: 关于开发项目的土地审批情况 - 公司表示约70%的开发土地已获得审批，剩余30%主要集中在南加州和北加州 [73] 问题: 关于亚马逊减少自建仓储的影响 - 公司表示亚马逊减少自建仓储不会对公司产生重大影响，电商需求依然广泛且强劲 [80][82] 问题: 关于物流和库存趋势 - 公司表示物流需求依然强劲，尽管现货价格下降，库存销售比率预计将上升 [85][87]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为43.78873亿美元，较2021年12月31日的41.79098亿美元增长4.78%[24] - 2022年第一季度，公司总营收为1.25513亿美元，较2021年同期的1.16259亿美元增长7.96%[26] - 2022年第一季度，公司总费用为7806.6万美元，较2021年同期的7378.1万美元增长5.81%[26] - 2022年第一季度，公司净收入为3712.3万美元，较2021年同期的6358.3万美元下降41.61%[26] - 2022年第一季度，归属于公司普通股股东的净收入为3625.8万美元，较2021年同期的6219.8万美元下降41.70%[26] - 2022年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.27美元，较2021年同期的0.48美元下降43.75%[26] - 2022年第一季度，公司综合收入为4832万美元，较2021年同期的7033.8万美元下降31.29%[29] - 截至2022年3月31日，公司总负债为21.06498亿美元，较2021年12月31日的19.30726亿美元增长9.10%[24] - 截至2022年3月31日，公司总权益为22.72375亿美元，较2021年12月31日的22.48372亿美元增长1.07%[24] - 2022年第一季度，公司经营活动产生的现金流量为3712.3万美元，较2021年同期的6358.3万美元下降41.61%[26] - 2022年第一季度净收入为37,123,000美元，2021年同期为63,583,000美元[35][43][46] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为59,898,000美元，2021年同期为41,405,000美元[35] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为203,020,000美元，2021年同期为22,062,000美元[35] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为128,987,000美元，2021年同期使用39,303,000美元[35] - 截至2022年3月31日总资产为4,388,077,000美元，2021年12月31日为4,188,333,000美元[41] - 截至2022年3月31日总负债为2,106,498,000美元，2021年12月31日为1,930,726,000美元[41] - 2022年第一季度综合收入为48,320,000美元，2021年同期为70,338,000美元[46] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股收益为0.28美元，2021年同期为0.48美元[43] - 2022年3月31日止三个月，公司净收入为37123000美元，2021年同期为63583000美元[52] - 2022年3月31日止三个月，经营活动提供的净现金为59929000美元，2021年同期为41400000美元[52] - 2022年3月31日止三个月，投资活动使用的净现金为203020000美元，2021年同期为22062000美元[52] - 2022年3月31日止三个月，融资活动提供的净现金为128956000美元，2021年同期使用39298000美元[52] - 2022年3月31日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为44645000美元，2021年同期为179698000美元[52] - 2022年3月31日止三个月，资本化的利息费用为4069000美元，2021年同期为1923000美元[55] - 2022年3月31日，普通合伙人和有限合伙人应付单位分配为40298000美元，2021年同期为36118000美元[55] - 2022年3月31日，与房地产收购相关的承担负债为151000美元，2021年同期为669000美元[55] - 2022年第一季度公司累计其他综合收益余额为6703美元，较2021年末的 - 4238美元增加[81] - 2022年第一季度公司基本和摊薄每股收益分别为0.27美元和0.27美元，2021年同期分别为0.48美元和0.48美元[83] - 2022年第一季度总营收1.25513亿美元，较2021年增长9254万美元，增幅8.0%，其中同店物业营收增长900万美元，增幅8.2%[119] - 2022年第一季度总物业费用3541.5万美元，较2021年增长217.3万美元，增幅6.5%，其中同店物业费用增长39.6万美元，增幅1.3%[120] - 2022年第一季度折旧和其他摊销费用3391万美元，较2021年增长193.5万美元，增幅6.1%，其中同店物业折旧和摊销增长140万美元，增幅4.7%[122] - 2021年第一季度公司确认3460万美元房地产销售收益[123] - 2022年第一季度利息费用减少300万美元，降幅24.0%，加权平均利率从3.70%降至3.29%，加权平均债务余额从16.019亿美元增至16.903亿美元[124] - 2022年第一季度公司经营活动净现金流入5989.8万美元，投资活动净现金流出2.0302亿美元，融资活动净现金流入1.28987亿美元[136] - 与2021年同期相比，2022年第一季度经营活动现金流入增加1850万美元，投资活动现金流出增加1.81亿美元，融资活动现金流入增加1.683亿美元[136] - 截至2022年3月31日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中15.375亿美元（86.7%）为固定利率债务，2.35亿美元（13.3%）为可变利率债务；截至2021年12月31日，15.383亿美元（95.1%）为固定利率债务，7900万美元（4.9%）为可变利率债务[141] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，预计2022年第一季度利息费用将增加约1万美元；若2022年第一季度加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，利息费用将增加约140万美元[144] - 截至2022年3月31日，公司债务的估计公允价值约为17.588亿美元[146] - 2022年第一季度可用于普通股股东和参与证券的资金从2021年同期的6219.8万美元降至3625.8万美元，资金运营从5947.2万美元增至6914.6万美元[152] - 2022年第一季度同店净营业收入从2021年同期的7533.6万美元增至8620.4万美元，同比增长14.4%[155] 公司业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度租赁收入为124,912,000美元，2021年同期为115,667,000美元[43] - 2022年第一季度新签、续租和开发/收购租赁总面积353.7万平方英尺，加权平均净租金6.93美元/平方英尺，租金增长率25.5%[128] 公司资产相关情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有414处工业地产，分布于19个州，总可租赁面积约6230万平方英尺[61][104] - 2022年第一季度公司收购两个工业地产（约4万平方英尺可租赁面积）和五块土地，总购买价83,709美元[65] - 截至2022年3月31日，应付抵押贷款净额78,924美元，利率4.03% - 4.17%，高级无担保票据净额993,202美元，无担保定期贷款净额458,546美元，无担保信贷额度235,000美元[66] - 2022年4月18日，公司签订425,000美元无担保定期贷款，取代2015年无担保定期贷款[66] - 截至2022年3月31日，未来五年及以后债务本金还款安排为：2022年剩余时间328,680美元，2023年321美元，2024年335美元，2025年235,349美元，2026年200,364美元，之后1,007,502美元，总计1,772,551美元[68] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务公允价值分别为1,758,766美元和1,691,253美元[69] - 其他房地产合伙企业为可变利益实体，截至2022年3月31日，总资产320,613美元，总负债和合伙人资本320,613美元[71][72] - 公司通过全资子公司持有合资企业43%的权益，2022年第一季度和2021年第一季度，从合资企业获得资产管理和开发服务费用分别为73美元和162美元[73][75] - 截至2022年3月31日，公司有21个开发项目在建，总面积约630万平方英尺，预计总投资约729700美元，尚有约374000美元待投入[96] - 2022年3月31日后，公司收购一处工业物业和两块土地，总价29250美元[98] - 2022年4月18日，公司签订425000美元无担保定期贷款协议，2027年10月18日到期[99] - 截至2022年3月31日，公司在运营合伙企业的所有权权益约为97.6%，非控股权益约为2.4%[105] - 2022年第一季度末，公司的在役入住率为98.0%，新租和续租的现金租金率增长了12.7%[113] - 截至2022年3月31日，公司有21个项目正在开发中，总可租赁面积为630万平方英尺，预计投资超过7.25亿美元[113] - 2022年4月18日，公司用4.25亿美元的定期贷款替换了原定于2022年9月到期的2015年无担保定期贷款，新贷款将于2027年10月18日到期[113] - 2022年第一季度，公司收购了两处工业地产，总可租赁面积约4万平方英尺，总价1280万美元；还收购了北加州一块租赁土地，价格1550万美元[114] - 2022年第一季度，公司收购了约35.1英亩用于开发的土地，总价5540万美元[114] - 2022年第一季度，公司开始在五个市场进行投机性开发，五栋工业建筑总面积130万平方英尺[114] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物约4450万美元，无担保信贷安排下可用借款额度为5.103亿美元[130] - 截至2022年3月31日，公司有6840万美元抵押贷款和2.6亿美元无担保定期贷款将于2022年9月到期，4月18日签订4.25亿美元定期贷款替换原有贷款[131] - 2022年3月31日后，公司以2930万美元总价收购一处工业地产和两块土地[156] - 2022年4月18日，公司签订4.25亿美元无担保定期贷款，取代2015年无担保定期贷款，公司获得1.65亿美元差额资金用于一般业务[157] 公司股权及激励相关情况 - 非控股权益包括为换取有限合伙人单位而向运营合伙企业贡献财产的个人和实体的权益，以及根据公司股票激励计划授予的受限有限合伙人单位持有人的权益[77] - 公司通过与第三方的合伙企业持有合资企业的权益，将第三方权益作为非控股权益反映[78] - 2022年第一季度，公司通过“按市价”发售计划发行218,230股普通股，净收益12,823美元，支付销售代理补偿130美元[79] - 2022年第一季度公司授予35867个绩效单位和208454个RLP单位，公允价值约为7266美元[85] - 2022年第一季度公司授予56370个受限股票单位和52887个RLP单位，总公允价值约为6592美元[86] - 2022年第一季度，公司通过“随行就市”发行了218,230股普通股，净收益1280万美元[114] - 2022年第一季度，公司宣布每股普通股或单位的现金股息为0.295美元，较2021年季度利率增长9.3%[114] 公司金融衍生品相关情况 - 公司有6笔利率互换协议，名义价值总计260000美元，固定1个月LIBOR利率为1.79%，2022年9月12日到期；3笔利率互换协议，名义价值总计200000美元，固定1个月LIBOR利率为0.99%，2026年2月2日到期[90] - 截至2022年3月31日，2021年互换协议资产公允价值为10572美元，2015年互换协议负债公允价值为 - 804美元[92] 公司运营相关其他情况 - 截至2022年3月31日，运营合伙企业对公司直接全资子公司的应收款余额为9205美元[94] 公司管理及报告相关情况 - 公司管理层认为2022年可用于普通股股东和参与证券的资金与净收入结合，能提升公众对房地产投资信托基金运营结果的理解[150] - 公司管理层评估认为，截至报告期末公司和运营合伙企业的披露控制和程序有效，且本季度财务报告内部控制无重大变化[160][16

公司基本情况 - 截至2021年12月31日，公司运营中投资组合包含404处工业地产，总可出租面积约6070万平方英尺，分布于19个州[29] - 截至2021年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有约97.8%的所有权权益，有限合伙人持有约2.2%的非控股权益[30] - 截至2021年12月31日，公司有162名员工，其中99%为全职员工，员工平均任期约为11年[41] - 公司董事会成员在性别和种族方面的多元化比例为43%[42] - 2021年12月31日公司拥有410处工业地产，404处投入使用[115] - 404处投入使用工业地产总面积约6070万平方英尺，分布于19个州[115] - 投入使用地产租户超950个，涵盖电商、物流等多种业务[115] - 投入使用地产组合每平方英尺年平均基本租金为5.97美元[115] - 投入使用地产包括稳定入住率（90%出租）、（再）开发后达90%入住率或建成一年等情况[115] - 公司将地产分为四类：大型仓库、区域仓库、轻型工业和研发/灵活空间[116] - 大型仓库面积超10万平方英尺，天花板高至少22英尺，办公空间占比5%-15%[118] - 区域仓库面积小于10万平方英尺，天花板高至少22英尺，办公空间占比5%-15%[118] - 截至2021年12月31日，公司404个在役工业物业总可租赁面积（GLA）为60716000平方英尺，整体入住率为98.1%[120] - 截至2021年12月31日，公司有超950个租户，在役物业约98.1%的GLA已出租，无单一租户或相关租户组占租金收入超6.8%，或占总GLA超5.8%[127] 公司业务策略与计划 - 公司长期业务增长计划包括内部增长、外部增长和投资组合优化[32] - 公司业务策略涵盖组织、市场、租赁和营销、收购/开发、处置和融资等方面[33] 公司面临的竞争与风险 - 公司在收购工业地产和土地开发方面面临竞争，租赁业务也面临显著竞争[34] - 公司运营受美国及所在州和地方市政法律法规约束，但合规对资本支出、运营结果和竞争地位无重大影响[35] - 公司面临多种风险，包括房地产价值波动、租户问题、租赁续约困难等，可能对业务产生不利影响[47] - 公司收购房地产面临投资表现不佳、成本估计不准、竞争激烈等风险，可能无法按有利条件收购且价格可能上涨[51] - 公司购买房产时可能仅获得有限保修，尽职调查未发现问题会降低房产价值，增加资本和租金损失风险[52] - 房地产投资流动性差，公司可能无法适时出售房产，且税法可能限制资产出售[53] - 公司出售房产的能力受竞争和融资等因素影响，若无法按有利条件出售或重新配置资金，会影响财务状况[54] - 公司开发和再开发项目面临融资、材料、施工进度、政府许可等风险，可能增加成本和延误租赁[56] - 公司可能因环境问题产生意外成本和责任，虽进行过环境评估，但不能保证无潜在问题[57][58] - 公司需遵守联邦、州和地方法律法规，尤其是《美国残疾人法案》，可能产生意外费用[62] - 公司定期审查房地产资产减值情况，若确定减值需确认资产减值，可能影响业务和财务状况[64] - 公司参与合资企业面临合作伙伴决策、财务、利益冲突等风险，可能影响项目开发和销售[65][69] - 公司拥有的部分房产受地面租赁影响，违约或终止租赁可能导致房产损失，租金调整可能影响财务状况[67] - 金融市场动荡或影响公司融资能力、流动性、财务状况和经营业绩[71] - 资本和信贷市场价格波动使公司房产估值困难，或致房产价值大幅下降并确认减值损失[72] - 债务融资、杠杆程度和利率上升会减少公司现金流，组织文件未对债务金额或百分比设限[73] - 2023年6月30日后LIBOR或停用，公司债务协议和衍生品合约过渡存风险及成本[74] - 未遵守债务协议契约可能导致违约，使公司面临更高融资成本和费用[75][76] - 信用评级下降会影响公司流动性和业务运营，可能导致借款成本上升或无法进入资本市场[77] - 公司部分债务需一次性还款，目前无债务再融资承诺[78] - 未能有效对冲利率变化会对公司经营业绩、财务状况和现金流产生不利影响[79] - 公司普通股市场价格受盈利、股息、资产价值、市场利率等多种因素影响，波动大[82][84] 公司股权与融资相关 - 公司授权发行2.25亿股普通股和1000万股优先股，优先股发行或影响普通股股东权益[86] - 公司章程规定单一股东或关联股东受益所有权不得超9.8%[91] - 作为REIT公司每年需向股东分配至少90%应税收入[99] - 若2021年12月31日运营合伙企业的有限合伙人单位全部赎回，可支付约1.943亿美元现金或发行2935203股公司普通股[143] - 2021年运营合伙企业因股权补偿发行337685个有限合伙人单位[142] - 2021 - 2022年各季度公司普通股最高和最低收盘价、每股股息/每单位分配情况不同，2022年2月16日公司有333名普通股登记股东，运营合伙企业有122名单位登记持有人[138] - 公司有7.5亿美元无担保循环信贷协议，截至2022年2月17日，该协议下约有5.703亿美元可用于额外借款[33] - 2021年公司修订并重述无担保信贷安排，到期日延至2025年7月7日，借款能力增至7.5亿美元，利差降低32.5个基点；修订并重述2亿美元2020年无担保定期贷款，到期日延至2026年7月7日，利差降低65个基点；偿还6050万美元抵押贷款，无抵押房地产占比增至95.9%；通过“随行就市”发行2513758股普通股，净收益1.458亿美元；宣布每股或每单位年度现金股息1.08美元，较2020年增加8.0%；年末无担保信贷安排可用额度6.663亿美元，现金及现金等价物5860万美元[151] - 公司有2.6亿美元定期贷款和6920万美元抵押贷款将于2022年9月到期[171] - 截至2021年12月31日，公司现金及现金等价物约5860万美元，无担保信贷安排下可用额外借款额度为6.663亿美元[170] - 截至2021年12月31日，公司的合同义务和承诺总计23.6028亿美元，其中1年内到期的为7.32581亿美元[179] - 截至2021年12月31日，公司未结清的信用证和履约保证金总计2490万美元[181] - 截至2021年和2020年12月31日，公司有名义总额为4.6亿美元的衍生工具，用于对冲无担保定期贷款的可变利率风险[193] 公司业务运营数据 - 2021年，公司将7个开发项目共约90万平方英尺GLA的物业转入在役组合，总成本约9820万美元，资本化率为6.6%[124] - 截至2021年12月31日，公司基本完成3个开发项目，约60万平方英尺GLA，预计总投资约9120万美元，已支付7740万美元[124] - 截至2021年12月31日，公司有17个在建开发项目，约580万平方英尺GLA，预计总投资6.335亿美元，已支付2.841亿美元，项目已出租39%[124] - 2021年，公司收购4个工业物业和769.7英亩土地，总价约3.409亿美元，预期稳定资本化率约5.4%[125] - 2021年，公司出售29个工业物业和约290万平方英尺GLA，加权平均资本化率为5.9%，以及一块土地，总销售收益约2.434亿美元[126] - 2021年，公司新签租约102份，面积290.4万平方英尺，净租金每平方英尺7.02美元，租金直线增长38.0%[129] - 2021年，公司续约租约122份，面积690万平方英尺，净租金每平方英尺6.34美元，租金直线增长25.6%，租户续租率74.2%[129] - 2021年，有租金减免的租约共103份，涉及面积456.7万平方英尺，租金减免总额1058万美元[130] - 2021年美国工业房地产市场基本面良好，预计2022年续租和新租的平均净租金现金基础上高于到期和之前的租金[131] - 截至2021年12月31日，公司在役物业所有已签署租约中，2022 - 2031年及以后各年到期租约数量、总可租面积（GLA）及占比、年化基础租金及占比不同，总租约962份，GLA为59176192平方英尺，年化基础租金为344049千美元[132] - 2021年公司年末在役物业入住率为98.1%，较2020年12月31日提高240个基点，新租和续租现金租金率增长16.2% [149] - 2021年公司新增750英亩土地开发管道，总价3亿美元；7处工业物业投入使用，面积约90万平方英尺，成本9820万美元；开始开发16栋投机性建筑和1个定制建筑，总面积580万平方英尺；收购4处工业物业，面积约20万平方英尺，总价3870万美元；出售29处工业物业和1块土地，总收益2.434亿美元；一合资企业出售138英亩土地，公司净收益1020万美元[150] - 2022年1月1日至2月17日，公司收购两栋工业建筑和一块土地，总价约2180万美元[204] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年和2020年公司净收入分别为2.772亿美元和2.002亿美元[152] - 以2016年12月31日投资100美元计，2016 - 2021年公司、标准普尔500指数、富时NAREIT股票REITs指数的累计股东总回报不同[145] - 2021年和2020年同店物业平均入住率分别为96.8%和96.6%[155] - 2021年总营收4.7629亿美元，较2020年的4.48028亿美元增加2826.2万美元，增幅6.3%[157] - 2021年总物业费用1.313亿美元，较2020年的1.19195亿美元增加1210.5万美元，增幅10.2%[158] - 2021年折旧和其他摊销费用1.30953亿美元，较2020年的1.29638亿美元增加131.5万美元，增幅1.0%[160] - 2021年和2020年房地产销售收益分别为1.503亿美元和8680万美元[161] - 2021年利息费用减少720万美元，降幅14.0%，加权平均债务余额为16.319亿美元，2020年为15.935亿美元[162] - 2021年合资企业权益损失0.2万美元，2020年权益收入420万美元[164] - 2021年所得税费用增加250万美元，增幅102.6%[165] - 2021年公司经营活动提供的现金增加2650万美元，投资活动使用的现金增加1.651亿美元，融资活动提供的现金减少4920万美元[176][177] - 2021年运营合伙企业经营活动提供的现金增加2590万美元，投资活动使用的现金增加1.651亿美元，融资活动提供的现金减少4870万美元[176][177] - 2021年和2020年公司的环境支出分别约为100万美元和110万美元，预计2022年支出约为220万美元[182] - 截至2021年12月31日，公司95.1%（15.383亿美元）的债务为固定利率债务，4.9%（7900万美元）为浮动利率债务；2020年该比例为100%（16.027亿美元）[188] - 若与公司浮动利率债务相关的LIBOR利率增加10%，2021年和2020年的利息支出预计分别增加约1万美元和9万美元[190] - 若公司固定利率债务的加权平均利率因再融资增加10%，2021年和2020年的利息支出预计分别增加约560万美元和570万美元[190] - 截至2021年和2020年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为16.913亿美元和17.032亿美元[192] - 2017 - 2021年可用于普通股股东和参与性证券的净收入分别为201,456千美元、163,239千美元、238,775千美元、195,989千美元、270,997千美元[200] - 2017 - 2021年可用于普通股股东和参与性证券的运营资金分别为186,496千美元、199,391千美元、221,136千美元、234,964千美元、255,959千美元[200] - 2020 - 2021年同店收入分别为395,224千美元、419,779千美元[203] - 2020 - 2021年同店物业费用分别为99,434千美元、108,074千美元[203] - 2020 - 2021年调整前同店净营业收入分别为295,790千美元、311,705千美元[203] - 2020 - 2021年同店净营业收入分别为289,199千美元、303,539千美元，排除2020年110万美元保险理赔收益后，2021年同店净营业收入增幅为5.3%[203] 公司内部控制情况 - 公司及运营合伙企业披露控制与程序截至报告期末有效[209][216] - 公司及运营合伙企业截至2021年12月31日财务报告内部控制有效[211][218] - 2021年第四季度公司及运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[213][220]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT每股完全摊薄后运营资金为0.51美元，2020年第三季度为0.49美元，排除约0.04美元保险理赔收入后，2020年第三季度FFO为0.45美元 [15] - 现金基础同店净营业收入（NOI）增长6.9%，主要因平均入住率提高、新租和续租租金上涨、租金上调及坏账费用降低，部分被免租期增加抵消 [15] - 2021年NAREIT FFO指引范围为每股1.93 - 1.97美元，中点提高0.02美元，反映第三季度表现及资本化利息增加 [17] - 预计2021年底在运营物业入住率为96.75% - 97.75%，全年季度末平均入住率为96.5% - 96.8%，中点提高15个基点 [17] - 第四季度现金基础同店NOI增长6% - 7.5%，意味着2021年全年季度平均同店NOI增长4.3% - 4.7%，中点提高25个基点 [17] - 一般及行政费用（G&A）指引为3400 - 3500万美元，中点增加100万美元 [18] - 预计2021年全年资本化约每股0.08美元的利息 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度开始约240万平方英尺的租约，其中50万为新租，140万为续租，50万为开发和收购项目的招租 [15] - 按平方英尺计算的租户保留率为85% [15] - 第三季度现金租金整体上涨22.8%，续租上涨21%，新租上涨27.5%；直线法计算下，整体租金上涨36.2%，续租上涨34.9%，新租上涨39.5% [15] 开发业务 - 第三季度收购3个开发地块，共122英亩，花费5900万美元，可容纳210万平方英尺新开发项目 [9] - 计划第四季度启动3个开发项目，共约80万平方英尺，预计投资1.3亿美元，现金收益率6.3% [11] - 截至目前，在建开发项目共640万平方英尺，总投资约7.25亿美元，现金收益率6%，预计整体开发利润率约65% [11] - 第四季度至今，除新泽西地块外，还在帝国内陆和北加州收购10英亩土地，花费1000万美元 [11] - 目前资产负债表上的土地可支持约1250万平方英尺新开发，凤凰驼峰合资企业份额另有380万平方英尺，总计超1600万平方英尺，代表约17亿美元潜在新投资活动 [11] 销售业务 - 第三季度出售6处房产和4个单元，收入1400万美元 [13] - 第四季度已在底特律出售4栋建筑，收入700万美元，年初至今总收入1.26亿美元 [13] - 预计全年销售总额1.75 - 2.25亿美元，较之前中点1.25亿美元增加7500万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE EA，第三季度美国工业市场净吸纳量为1.2亿平方英尺，竣工量为7900万平方英尺；今年前三个季度，净吸纳量为2.92亿平方英尺，远超1.93亿平方英尺的新增供应量 [7] - 帝国内陆市场空置率低于2%，自2020年初签约该地块以来，市场租金涨幅超80% [9] - 布劳沃德县市场租金自2019年底以来上涨15% - 20% [10] - 新泽西中部市场要价租金较去年上涨34% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 因工业市场基本面强劲、资产负债表状况良好、投资组合增长及创造股东价值机会多，公司将投机性租赁上限提高1.75亿美元，至8亿美元 [8] - 以开发为外部增长主要驱动力，专注补充土地储备，在高壁垒市场寻找新地块 [20] - 处置资产决策旨在实现价值最大化，而非为开发项目融资，但处置所得可用于支持开发 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国工业市场基本面强劲，净吸纳量高、入住率高、租金上涨，公司受益于此 [20] - 供应链问题使租户难以获取进口产品，导致其增加库存、租赁更多空间，推动租金上涨，预计供应链问题将持续，租金压力也将持续 [39][40] - 电子商务若在未来5 - 6年占总销售额比例达50%，将成为比供应链问题更重要的长期驱动力 [44] 其他重要信息 - 7月初完成两项融资交易，一是将信贷额度扩大至7.5亿美元，定价改善为LIBOR加77.5个基点，期限延长5年；二是 refinance 2亿美元定期贷款，新贷款2026年7月到期，利率为LIBOR加85个基点，通过利率互换后固定利率为1.84% [16] - 通过ATM发行110万股普通股，加权平均价格为每股55.35美元，净收益5900万美元，用于支持新投资 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从年初至今的FFO来看，第四季度似乎会减速以达到指引范围中点，原因是什么？ - 一是预计第四季度坏账费用为50万美元，第三季度实际为2.5万美元；二是第四季度受第三季度发行股权的全季度摊薄影响，而第三季度仅为部分摊薄 [22] 问题2: 指引中是否包含未来更多股权发行？ - 不包含未来股权发行，但第三季度发行的股权在季度后期，第四季度全季度计入，因此第四季度股份数量多于第三季度 [23] 问题3: 投机性租赁上限提高1.75亿美元，随着资产负债表规模扩大，如何跟踪其上行空间？设定该上限最重要的指标是什么？ - 2012年设定上限，公式为公司总市值的9%，虽公司资产组合和资产负债表改善，但乘数未变，仍为9%，即公司总交易价值加债务的9% [24] 问题4: 如何计算已使用的投机性租赁上限？计算时使用资产账面价值还是市场价值？ - 新开发项目若租赁不足90%，按比例计入；无租户的远期交易全额计入；收购空置建筑也计入，租赁后从列表中移除；资产租赁达90%后全部移除。目前8亿美元上限中，有2.79亿美元可用，基于账面价值计算 [27][28] 问题5: 考虑到公司良好的租赁情况，持续每年的开发启动实际范围是多少？ - 未来开发水平将高于过去几年，取决于当前土地储备、投机性租赁上限及新开发项目租赁速度，前提是基本面保持良好 [31] 问题6: 随着开发管道增长，资金来源是否主要依靠处置资产，且规模会随管道增长而增加？ - 未来处置资产规模与过去几年指引类似，有时会因收到非邀约报价而超出原指引，但并非为开发项目融资而出售资产 [32][33] 问题7: 第四季度处置资产指引约6000 - 1亿美元，资产定价是否有变化？增加是因开发管道增长及处置资产作为资金来源的吸引力吗？ - 资产定价良好，主要出售15个目标市场外低增长市场的资产，这些市场资产需求强劲，出售并非主要为开发项目融资 [36] 问题8: 第四季度6000 - 1亿美元的处置资产会导致退出某些市场吗？ - 不会整体退出市场 [37] 问题9: 供应链问题对租户及工业空间增量需求有何影响？若持续到2022年，对公司业务有何影响？ - 租户难以获取进口产品，增加库存、租赁更多空间，推动租金上涨；预计供应链问题和租金压力将持续 [39][40] 问题10: 当前高租金和高需求时期是提前透支，未来会有低谷，还是会长期持续？ - 难以预测，若未来5 - 6年电子商务占总销售额比例达50%，将成为比供应链问题更重要的长期驱动力；供应链问题受多种因素影响，难以确定何时解决 [44] 问题11: 鉴于市场基本面强劲，为何不更激进地提高投机性租赁上限？ - 公司注重制定能在周期内表现优异的业务战略和资产组合，坚持现有基本业务计划，当前上限结构对新租赁的纪律要求有益 [47] 问题12: 土地收购方面，土地价格和竞争环境如何？ - 竞争激烈，土地价格持续上涨，沿海市场涨幅高于中部地区，因沿海租金增长更高，预计土地价格将继续上涨 [48] 问题13: 供应链问题对租金上涨的压力与电子商务需求相比是否较小？能否量化50美元租金中供应链相关和基本需求相关的部分？ - 若电子商务占总销售额比例达50%，供应链问题影响将相对较小；无法量化租金中供应链和基本需求相关部分，需求远超供应链挑战带来的压力，主要因过去一年建设停滞和获取商品投入困难 [50][51] 问题14: 租户囤货与卡车司机短缺如何相互影响，对公司业务有何影响？ - 零担运输（LTL）业务繁忙、盈利，运输行业企业可定价；部分成本将转嫁给消费者，影响企业利润，但租户仍会增加库存，因要保证销售 [54] 问题15: 0.08美元的资本化利息趋势如何，2022年随着开发活动增加会怎样？ - 过去几年因开发管道扩大呈上升趋势，2022年难以确定，预计至少为0.08美元，甚至更高 [55] 问题16: 如何看待当前土地储备？是否在某些高端市场土地短缺，购买土地是短期持有并立即开发吗？ - 公司一直在寻找近期可开发的土地机会，当前核心土地储备预计需3 - 5年开发完，但土地储备并非固定，会持续寻找新地块并进行土地销售 [58] 问题17: 目前是否有特别关注并积极收购土地的市场？ - 新投资重点关注约一年前投资者日提到的15个市场，尤其对高壁垒的沿海市场新机会感兴趣 [59] 问题18: 前Pier 1空间的租赁情况如何，与之前相比有无变化？ - 指位于巴尔的摩以北I - 95沿线老邮政路的64.4万平方英尺跨码头建筑，公司因整体入住率超97%，继续寻找长期合适的单一租户；该子市场有两栋可用建筑，另一栋为86万平方英尺今年交付，市场租金持续增长，但暂无进一步更新 [60] 问题19: 第四季度开发项目利润率约100%，但管道内项目利润率约为一半，原因是什么？土地价格上涨情况下，土地定价效率如何，未来购买土地价格趋势怎样？ - 土地价格快速上涨，但租金增长更快，资本化率下降，共同推动高利润率；公司购买土地多为非公开市场交易，基础价格低，且租金增长超预期，资本化率压缩；开发中项目利润率低可能因近期收购地块位置和价格因素 [63][64][65] 问题20: 土地成本占总建筑成本的30% - 35%是否保持稳定？ - 目前整体有所提高，约增加10个百分点 [68] 问题21: 2022年已签约租约在哪些市场表现特别强劲，19%的租金涨幅上下限是多少？ - 已签约的29%租约基本代表公司整体资产组合，2022年到期租约也类似；此前问答和报告中提及的市场租金增长强劲 [71] 问题22: 新租约中的租金 escalators 与2020年或2019年相比有无显著变化？ - 各市场租金 escalators 在3% - 4%范围内，未来一两年会上升 [72] 问题23: 第三季度在帝国内陆收购地块的每亩价格差异较大，原因是什么？ - 不同子市场租金和基础价格不同，但均较去年上涨，预计有盈利空间，收购价格低于市场水平，尤其是获得开发权后 [73] 问题24: 过去一年实际业绩和当前基本面如何影响对2023年的展望，特别是2.6亿美元调整后运营资金（AFFO）目标？ - 租金增长方面，原预计今年12%、2022年8%、2023年6%，今年预计达15%左右，有上行空间；AFFO目标方面，今年预计约2.07亿美元，目标为2.6亿美元，开发项目招租和 refinance 高成本债务的影响将在2022 - 2023年更明显，公司肯定在正轨上，且租金增长有上行空间 [75] 问题25: 第四季度三个开发项目是否都预计在2022年完成？2022年交付量较大，未来几年是否能复制？ - 三个项目预计2022年完成；去年新项目停滞数月，导致今年开工和完工集中，未来交付将更稳定 [77][78] 问题26: 公司表示出售房地产并非为开发项目融资，那么未来开发活动资金来源是留存现金和必要时的增量股权吗？未来股权会是开发资金选项之一吗？ - 出售资产决策旨在实现价值最大化，出售所得可用于开发，但并非为融资而出售；基于目前开发规模，股权将是资金选项之一 [80][81] 问题27: 供应链问题如何影响工业房地产需求曲线，是因过去一年开发不足和需求良好，还是供应链崩溃导致需求增加且会持续到问题解决？ - 公司运营从“即时生产”转向“以防万一”，增加库存需更多仓储空间；除库存增加需求外，各行业净增长也带来需求，特别是食品饮料、运输物流、消费品和传统零售等行业的大公司 [83][84] 问题28: 很多公司表示无库存，供应链问题对需求增加的影响是否被夸大，是否有其他因素驱动需求增加？ - 主要驱动因素是强劲需求，美国消费增长、家庭储蓄高、债务水平低；供应链问题与需求激增有关，因交付链未完全恢复正常；公司租户资本充足、竞争力强，公司物业空间全部被充分利用 [85][87]