房地产项目持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2610万平方英尺，出租率94.0%，入住率92.3%[75] 房地产项目收购与出售 - 2023年1月31日，公司以3550万美元收购Huntington Square购物中心部分物业；5月26日，以3050万美元收购Escondido Promenade 22.3%权益至100%[79][80] - 2023年前9个月，公司出售一处零售物业获1320万美元，收益160万美元；10月12日，以5500万美元收购Mercer on One部分产权；10月27日，以1720万美元出售加州圣莫尼卡一处建筑[81] 股权发行情况 - 2023年第三季度末，公司发行95013股普通股，净收益970万美元；前9个月发行152047股，净收益1590万美元，ATM股权计划剩余发行能力4.358亿美元[82] 债券发行与偿还 - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率高级无抵押票据，利率5.375%，净收益3.457亿美元[83] - 2023年6月1日，公司偿还2.75亿美元2.75%高级无抵押票据[84] - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率优先无担保票据，利率5.375%，净收益3.457亿美元；6月1日，偿还2.75亿美元2.75%优先无担保票据；2024年将有6亿美元3.95%优先无担保票据到期[142] 开发和再开发成本 - 2023年前9个月，公司开发和再开发活动资本化成本分别为1.55亿美元和700万美元，2022年为2.08亿美元和800万美元[86] 租赁情况 - 过去12个月，公司完成200万平方英尺可比空间租赁，出租率与入住率差距1.7%；2023年第三季度约25万平方英尺主力店空间空置[88] - 2023年第三季度，公司签署了总面积56.5万平方英尺的零售空间租约，其中可比空间租约55.3万平方英尺，现金基础平均租金涨幅11%[96] - 2023年前九个月，公司签署了总面积169.3万平方英尺的零售空间租约，其中可比空间租约163.4万平方英尺，现金基础平均租金涨幅9%[97] 可比物业情况 - 截至2023年9月30日的三个月和九个月，分别有95处和94处物业被视为可比物业，8处为不可比物业[101] 第三季度财务数据变化 - 2023年第三季度总物业收入为2.866亿美元，较2022年同期的2.735亿美元增加1320万美元，增幅4.8%[103][104] - 2023年第三季度租金收入为2.863亿美元，较2022年同期的2.732亿美元增加1310万美元，增幅4.8%[103][105] - 2023年第三季度总物业费用为9160万美元，与2022年同期持平[103][106] - 2023年第三季度物业运营收入为1.95亿美元，较2022年同期的1.818亿美元增加1310万美元，增幅7.2%[103][108] - 2023年第三季度折旧和摊销费用为8170万美元，较2022年同期的7710万美元增加460万美元，增幅6.0%[103][111] - 2023年第三季度运营收入为1.001亿美元，较2022年同期的1.917亿美元减少9160万美元，降幅47.8%[103][114] - 2023年第三季度其他利息收入为72.1万美元，较2022年同期的23.4万美元增加48.7万美元，增幅208.1%[103][115] - 截至2023年9月30日的三个月，利息费用增加770万美元，即21.9%，达到4270万美元[116] - 截至2023年9月30日的三个月，合伙企业收入减少60万美元，即29.9%，降至130万美元[117] 前九个月财务数据变化 - 截至2023年9月30日的九个月，总物业收入增加4600万美元，即5.8%，达到8.403亿美元[121] - 截至2023年9月30日的九个月，总物业费用增加660万美元，即2.5%，达到2.674亿美元[124] - 截至2023年9月30日的九个月，物业经营收入增加3940万美元，即7.4%，达到5.729亿美元[126] - 截至2023年9月30日的九个月，一般及行政费用减少140万美元，即3.7%，降至3760万美元[129] - 截至2023年9月30日的九个月，折旧和摊销费用增加1610万美元，即7.2%，达到2.393亿美元[130] - 截至2023年9月30日的九个月，营业收入减少7360万美元，即19.8%，降至2.977亿美元[134] - 截至2023年9月30日的九个月，其他利息收入增加330万美元，达到380万美元[135] - 截至2023年9月30日的九个月，合伙企业收入减少140万美元，即28.4%，降至350万美元[138] 股息支付情况 - 2023年前9个月现金股息支付约2.699亿美元，公司需将至少90%的应税收入作为年度股息分配给股东[140] 现金及债务情况 - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为9820万美元，12.5亿美元循环信贷安排下有5050万美元未偿还，循环信贷安排借款加权平均利率为5.7%[141] - 截至2023年9月30日，公司总债务净额为4.450525亿美元[149] - 截至2023年9月30日，公司计划的本金还款2023年为106.7万美元，2024年为1.20397亿美元，2025年为4804.8万美元，2026年为4555.16万美元，2027年为7438.15万美元，之后为2.014732亿美元[152] 项目建设成本 - Pike & Rose项目四期预计成本1.85 - 2亿美元，2023年9月底开始交付；Santana West一期预计成本3.15 - 3.3亿美元[93] - 公司目前有预计总成本约2.28亿美元的再开发项目，预计未来几年稳定[93] - 公司目前有处于不同建设阶段的开发和重建项目，剩余成本为1.8亿美元，预计未来两年承担大部分成本[143] 现金流情况 - 2023年前9个月，经营活动提供的净现金从2022年同期的4.093亿美元增加3390万美元至4.432亿美元[145] - 2023年前9个月，投资活动使用的净现金从2022年同期的6.702亿美元减少3.815亿美元至2.886亿美元[146] - 2023年前9个月，融资活动提供的净现金从2022年同期的2.443亿美元减少3.925亿美元至使用1.481亿美元[146] 衍生工具使用情况 - 公司可能使用衍生工具管理可变利率风险，一般使用利率互换和国债锁定，且不用于投机目的[154] - 截至2023年9月30日，公司有两份利率互换协议，将霍博肯投资组合的应付抵押贷款利率固定在3.67%；组装街酒店合资企业有两份利率互换协议，将其3900万美元未偿债务中的100%在2025年5月前固定在6.39%，50%在2025年6月至2028年5月固定在6.03%[156] 房地产投资信托基金规定 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需将至少90%的应纳税所得分配给股东以维持资格[157][159] 净收入与运营资金情况 - 2023年第三季度，公司净收入为5939.2万美元，2022年同期为1.58774亿美元；2023年前九个月净收入为1.80127亿美元，2022年同期为2.77969亿美元[161] - 2023年第三季度，公司运营资金（FFO）为1.36966亿美元，2022年同期为1.3095亿美元；2023年前九个月FFO为4.0744亿美元，2022年同期为3.84989亿美元[161] - 2023年第三季度，可供普通股股东的FFO为1.3529亿美元，2022年同期为1.2933亿美元；2023年前九个月为4.02408亿美元，2022年同期为3.80122亿美元[161] 利率变动对债务公允价值和利息费用的影响 - 截至2023年9月30日，公司有38亿美元固定利率债务未偿还，若市场利率提高1.0%，其公允价值将减少约1.492亿美元；若降低1.0%，将增加约1.657亿美元[165] - 截至2023年9月30日，公司有6.505亿美元可变利率债务未偿还，若市场利率提高1.0%，年利息费用将增加约650万美元；若降低1.0%，将减少约650万美元[166]

业绩总结 - 公司每年向股东增加股息[3] - 公司的租金逐年增长，增长率约为2.25%至2.5%[14] - 公司在办公资产方面表现强劲，过去3年的办公空间租赁率达到98%[26] 未来展望 - 公司计划在现有购物中心基础上增加约2000个住宅单位[29] - 公司在20个地点积极进行土地使用权审批，以准备在市场转变时进行开发[32] 新产品和新技术研发 - 公司对于重新开发和发展项目的风险回报方法没有改变，但要求更高的回报率[35] 市场扩张和并购 - 公司在处理困扰的零售商时，考虑到重新租赁空间的经济因素[40] - 公司更倾向于进行一次性收购，而不是与其他公司合作[47] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在通货膨胀的经济环境下，购物中心的租金可能会在计划年度内保持不变[41] - 公司有一个未使用的12.5亿美元信贷额度，为资金提供了很大的空间[53]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第二季度创纪录的FFO每股为1.67美元,超过共识预期和内部预期,同比增长5% [14][15] - 总体可比物业运营收入增长4.6%,剔除终止费影响后现金基础增长4.7% [30] - 整体租赁率和实际入驻率持续改善,分别达到94.3%和92.8% [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 小型商铺租赁率和入驻率继续增长,分别增加20个和40个基点,自2022年第一季度以来累计增加310个基点 [23] - 公司约3,100套公寓在第二季度同比增加11%的物业运营收入 [25] - 办公物业整体租赁率达98%,除正在建设的两个项目外 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司位于旧金山、波士顿、华盛顿特区和迈阿密的四大综合体表现出色,零售租赁率达98%,租户销售额超过2019年水平 [46][47] - 圣塔纳行的租赁洽谈有所进展,公司有信心未来会有租赁成功 [67][69][71] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正积极推进购物中心物业的公寓开发,目前已有500个现成单元和3,000个正在申请规划许可的单元 [55][56] - 公司将继续利用资产变现为未来发展提供资金,包括出售部分综合体权益 [60][61][100] - 公司认为综合体是未来消费者最青睐的产品,将是公司未来发展的关键 [46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为硅谷地区正在逐步稳定,公司在圣塔纳行的租赁洽谈有所进展 [67][69][71] - 尽管零售业破产事件影响,但公司整体表现强劲,有信心全年业绩能超预期 [48] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司是否考虑就大4综合体寻求合资伙伴 [59] **Donald Wood 回答** 公司目前没有考虑就大4综合体寻求合资伙伴,但未来会考虑通过资产变现的方式为未来发展提供资金 [60][61] 问题2 **Michael Goldsmith 提问** 询问圣塔纳行的租赁情况以及对于办公空间需求的影响 [65] **Don Wood 和 Jan Sweetnam 回答** 公司正在与多家潜在租户就圣塔纳行的办公空间进行积极洽谈,认为硅谷地区正在逐步稳定,对于高品质的综合体产品需求旺盛 [67][69][71] 问题3 **Ravi Vaidya 提问** 询问公司的观察名单情况及其潜在的租金调整空间 [80] **Dan G. 和 Wendy Seher 回答** 公司目前观察名单上的风险相对有限,已经成功应对了部分零售商的破产,未来将继续密切关注 [82][83]

房地产项目持有情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺，出租率94.3%，入住率92.8%[74] 资产收购与出售情况 - 2023年1月31日，公司以3550万美元收购Huntington Square购物中心部分产权，合并资产负债表中“经营租赁使用权资产”减少530万美元[78] - 2023年5月26日，公司以3050万美元收购Escondido Promenade 22.3%的权益，使所有权达到100%；上半年出售一处零售物业，售价1320万美元，收益160万美元[79] 股权与票据发行情况 - 2023年上半年，公司发行57,034股普通股，净现金收益620万美元，截至6月30日，ATM股权计划下还有4.456亿美元的普通股发行额度[80] - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率高级无担保票据，利率5.375%，到期日为2028年5月1日，净收益3.457亿美元[81] - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率优先无抵押票据，2023年6月1日偿还2.75亿美元2.75%优先无抵押票据[134] 资本化成本情况 - 2023年上半年，公司开发和再开发活动分别资本化成本1亿美元和500万美元，其他物业改进资本化成本4500万美元和200万美元，租赁活动资本化成本700万美元和200万美元，总资本化成本为1.61亿美元[85] 租赁业务情况 - 过去12个月，公司完成210万平方英尺的可比空间租赁，预计2023年第三季度约30万平方英尺的主力店空间将空置[87] - 2023年第二季度，公司签署60.3万平方英尺零售空间的租约，其中57.6万平方英尺为可比空间租约，现金基础平均租金增长7%[94] - 可比空间新租约12.9万平方英尺，现金基础平均租金增长13%；续约44.7万平方英尺，现金基础平均租金增长5%[94] - 2023年上半年公司签署112.7万平方英尺零售空间租约，其中可比空间租约108.1万平方英尺，现金基础平均租金涨幅9%，新租约37.1万平方英尺，涨幅11%，续约71万平方英尺，涨幅8%，可比空间租户改良和激励费用为每平方英尺27.29美元[95] - 历史上公司每年执行140 - 200万平方英尺零售空间的可比空间租约，预计2023年租约量与历史平均水平一致[97] - 2023年签署的租约通常在接下来两年生效，部分可能到2026年及以后才生效，存在新租户不占用空间和租户不支付租金的风险[98] 项目建设情况 - Pike & Rose的四期项目是一座27.6万平方英尺的办公楼，预计成本1.85 - 2亿美元，2023年底交付；Santana West一期建设包括一座37.6万平方英尺的办公楼，预计成本3.15 - 3.3亿美元[90] - 公司目前有处于不同建设阶段的开发和重建项目，剩余成本为2.19亿美元，预计未来两年承担大部分成本[135] 季度财务数据关键指标变化 - 2023年6月30日止三个月，公司总物业收入增加1660万美元，即6.3%，达到2.807亿美元，购物中心出租率从2022年的92.0%提升至92.8%[101] - 2023年6月30日止三个月，租金收入增加1660万美元，即6.3%，达到2.804亿美元[102] - 2023年6月30日止三个月，总物业费用增加560万美元，即6.7%，达到8800万美元[102] - 2023年6月30日止三个月，物业经营收入增加1100万美元，即6.1%，达到1.927亿美元[105] - 2023年6月30日止三个月，一般及行政费用减少170万美元，即12.4%，降至1190万美元[107] - 2023年6月30日止三个月，折旧及摊销费用增加450万美元，即6.1%，达到7900万美元[108] - 2023年6月30日止三个月，利息费用增加1080万美元，即33.7%，达到4290万美元[111] 上半年财务数据关键指标变化 - 2023年上半年总物业收入为5.537亿美元，较2022年同期的5.209亿美元增加3290万美元，增幅6.3%[117] - 2023年上半年总物业费用为1.758亿美元，较2022年同期的1.692亿美元增加660万美元，增幅3.9%[119] - 2023年上半年物业经营收入为3.78亿美元，较2022年同期的3.517亿美元增加2630万美元，增幅7.5%[122] - 2023年上半年运营收入为1.976亿美元，较2022年同期的1.796亿美元增加1800万美元，增幅10.0%[127] - 2023年上半年其他利息收入为310万美元，较2022年同期的30万美元增加280万美元[128] - 2023年上半年利息费用为8210万美元，较2022年同期的6360万美元增加1850万美元，增幅29.0%[129] - 2023年上半年来自合伙企业的收入为220万美元，较2022年同期的300万美元减少80万美元，降幅27.4%[130] - 2023年上半年经营活动净现金流入2.923亿美元，较2022年同期增加3180万美元[137] - 2023年上半年投资活动净现金流出2.042亿美元，较2022年同期减少9590万美元[138] - 2023年上半年融资活动净现金流出8170万美元，较2022年同期减少1.406亿美元[139] 财务状况相关 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为9810万美元，12.5亿美元循环信贷安排下有3150万美元未偿还[133] - 截至2023年6月30日，公司总债务净额为44.31636亿美元[140] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷安排最高借款额为8050万美元，加权平均利率为5.5%[140] 利率互换协议情况 - 截至2023年6月30日，公司有两笔利率互换协议将霍博肯投资组合的抵押贷款利率固定在3.67%[146] - 公司Assembly Row酒店合资企业有两笔利率互换协议，将3900万美元债务在2025年5月前的利率固定在6.39%，2025年6月至2028年5月50%债务利率固定在6.03%[146] 公司运营规则相关 - 公司计划维持REIT资格，需将至少90%的应纳税所得分配给股东[147] - 公司按NAREIT定义计算运营资金（FFO），FFO可用于评估运营表现，但不代表GAAP下的经营活动现金流[148] 净利润与运营资金情况 - 2023年Q2净利润为6300.4万美元，2022年同期为6446.7万美元；2023年上半年净利润为1.20735亿美元，2022年同期为1.19195亿美元[151] - 2023年Q2可用于普通股股东的运营资金为1.3686亿美元，2022年同期为1.31644亿美元；2023年上半年为2.67118亿美元，2022年同期为2.50792亿美元[151] - 2023年Q2摊薄后每股可用于普通股股东的运营资金为1.67美元，2022年同期为1.65美元；2023年上半年为3.26美元，2022年同期为3.15美元[151] 金融工具与市场风险情况 - 公司使用金融工具会面临市场风险，通过匹配现金流入和流出来管理风险[152] - 公司使用衍生金融工具降低利率风险，用于套期保值而非投机[153] - 2023年6月30日，公司有38亿美元固定利率债务未偿还，若市场利率提高1%，其公允价值将减少约1.638亿美元；若降低1%，将增加约1.826亿美元[155] - 2023年6月30日，公司有6.315亿美元可变利率债务未偿还，若市场利率提高1%，年利息费用将增加约630万美元；若降低1%，将减少约630万美元[156]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度FFO每股1.59美元，高于市场共识和内部预期，较去年第一季度增长6%，是公司有史以来最好的第一季度业绩 [43] - 可比POI增长指标为3.6%，处于2% - 4%初始指引的上限；现金基础上，可比指标（不包括前期租金和条款费用）为5.2%，现金基础可比最低租金增长4% [78] - 整体占用率从去年的91.2%增长140个基点至92.6%，租赁率从93.7%增长50个基点至94.2% [59] - 本季度签署101份可比租约，面积超50万平方英尺，每平方英尺租金34.72美元，较上一租户最后一年现金基础租金高11%，直线基础高24% [72] - 第一季度末总可用流动性为13亿美元，其中循环信贷额度下可用12亿美元，现金1亿美元 [61] - 重申2023年FFO指引为每股6.38 - 6.58美元 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 本季度签署四份杂货交易，包括一份续约和三份新交易 [44] - 小商铺占用率季度环比增加50个基点，自2022年第一季度以来累计增加270个基点 [74] - 零售租赁需求强劲，活动水平超过历史水平20% - 30% [52] 办公业务 - 桑塔纳西区按楼层建设的方式吸引了更多市场关注，过去30 - 60天内咨询和房产参观活动有所增加 [57] 混合用途业务 - 混合用途运营物业的最新完工阶段为季度业绩贡献1000万美元的物业运营收入 [48] - 四个大型混合用途社区的零售租赁占用率达98%，租户销售额远高于2019年水平 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业估计在过去12个月内有超过2800万购物者光顾，约三分之二的租户报告销售额良好，每平方英尺总销售额达700美元，食品和饮料每平方英尺销售额超过1000美元 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大信息披露，为投资者提供更有效分析业务的相关信息 [2] - 倾向于投资供应受限的地区，而非人口增长大的地区 [5] - 计划在现有市场寻找有意义的项目，而非追逐人口增长 [12] - 希望在未来使混合用途项目的经济可行性提高，目前虽不会立即动工，但看好其长期潜力 [39] - 对于增量项目启动，要求内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求与当今消费者和零售商的需求一致，尽管预期租赁活动会放缓，但目前仍保持强劲 [52] - Bed Bath破产虽不令人欢迎，但有利于创造购物中心的增量价值，预计2024年末替换租金将开始增加 [53] - 公司认为其混合用途物业具有差异化优势，各用途需求旺盛，是人们向往的地方 [40] - 尽管零售行业出现租户破产情况，但公司对业务的韧性和稳定性有信心，认为能够平衡风险 [69] 其他重要信息 - 以3550万美元从Seritage Realty Trust收购长岛亨廷顿广场购物中心的收费权益和主力租户租约 [47] - 季度末后，以5.375%的利率 refinance 6月1日到期的2.75亿美元债券，发行3.5亿美元五年期绿色债券，认购情况良好 [56] - 预计明年将对6亿美元债券进行融资或 refinance，计划在今年下半年寻找机会 [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在部署资本时更倾向于城市填充区域还是人口增长区域 - 公司倾向于供应受限的地区，如霍博肯的华盛顿街，而不是人口增长大的地区，因为人口增长大的地区通常会有更多的供应增加 [5] 问题: 从租户那里听到了什么，75个基点的一般储备是否会全部使用 - 零售租赁需求强劲，特别是小商铺，租户决策更注重长期，存在向优质物业转移的趋势，75个基点的储备可能有调整空间 [17][19] 问题: 桑塔纳西区的办公需求情况，以及919项目的租赁进展和初始租金贡献预期 - 桑塔纳西区允许按四层一组出租并开始建设的决策取得了成效，参观人数增加，有与多个租户的洽谈活动；915项目已将楼层交给租户建设，预计明年开始有贡献 [23][26] 问题: 考虑到资本成本上升，如何看待增量项目启动的回报门槛 - 公司要求增量项目的内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点，具体取决于项目风险 [29] 问题: 第四季度续约情况及较低租户改善成本（TIs）是混合因素还是新常态 - 这是多种因素的混合，包括杂货店续约和整体租约组合的影响 [34] 问题: 未来五年混合用途物业的占比，以及混合用途资产租金增长是否快于纯零售资产，零售商和住宅客户对混合用途物业的看法 - 公司希望在合适的地方最大化房地产的使用，但目前这些项目的经济可行性不佳，预计未来会有所改善；混合用途物业需求旺盛，是公司的差异化优势 [38][40] 问题: 小商铺90%的租赁率下，占用率和租赁率的差距，以及未来两年和今年的提升空间 - 小商铺占用率为88%，公司预计将两者都提高，占用率有望超过90%，租赁率有望超过92% [84] 问题: 此前关于将经济占用率推高至93%以上的目标是否因Bed Bath公告和近期破产风险而改变 - 目前9个主力租户盒子中只有一个租约被拒绝，若全面清算，占用率可能接近92%，需看破产程序的进展 [90] 问题: 公司在经济衰退中表现优于同行，但其对餐饮和部分服装等周期性类别暴露略高，这些类别在历史衰退中的表现如何 - 在特定市场中，这些租户在历史和当前都有销售增长，且在通胀期间有提价能力；2008 - 2009年金融危机期间，这些类别是公司表现最好的类别 [94][95] 问题: 上季度提到的约1亿美元处置管道进展如何，是否因债务市场波动而延迟 - 公司有资产处置清单，但需确保获得合理回报，目前因市场不稳定进展较慢，待市场稳定后处置业务有望回升 [99][114] 问题: 美联储暂停加息并可能在2024年第一季度降息，利率的可见性和稳定性是否能缩小买卖价差，从而重启增值收购和增长引擎 - 市场需要一定的稳定性和可预测性，目前买卖价差较大，但未来会有所改变，公司会长期经营并等待市场恢复 [67] 问题: 第一季度FFO略超共识但未调整指引，未来三个月哪些因素会增加或降低对全年预期的信心 - 持续强劲的租赁量是最大的驱动因素，如果租赁管道继续保持强劲，将增加信心 [107] 问题: 目前160个基点的SNO（已签约未占用）指标是否为长期稳定状态 - 公司希望将现有投资组合的SNO指标降至100 - 125个基点，公司的优势在于开发和扩建管道中的SNO规模与现有投资组合相当 [108] 问题: SNO管道中的平均租金是多少 - 总租金可能在20 - 25美元左右，基础租金可能在30 - 35美元左右，具体数字后续提供 [121] 问题: 多年前在加州扩展到西班牙裔中心的情况，以及是否会扩展到更多亚洲和西班牙裔中心 - 与Prime Store的合作很成功，但难以增加更多项目；是否扩展取决于合适的当地合作伙伴和市场情况 [118][123]

业绩总结 - 2023年每股FFO指导范围为6.38美元至6.58美元，较2022年增长约2.5%至4%[108] - 2023年第一季度每股FFO为1.59美元，同比增长6%[108] - 2023年第一季度可比物业收入增长为3.6%[131] - 2023年第一季度现金基础可比物业收入增长为4.3%[131] - 预计2023年全年可比物业收入增长在2%到4%之间[131] 用户数据 - 2023年第一季度签署的租约总面积为504,502平方英尺，现金基础的租金回报率为11%[101] - 102个开放式物业位于9个主要高障碍市场，拥有约3200个商业租户[172] - 平均家庭收入为151,000美元，平均人口为177,000人[172] 未来展望 - 2023年预计可比POI增长范围为1%至4%[105] - 2023年预计额外POI为2%至4%[6] - 2023年预计额外重建/扩展物业收入增长在3%到5%之间[134] 资本支出与投资 - 2023年预计资本支出为2,480万美元，96.9%的可比物业POI来自于此[41] - 预计2023年额外项目的总成本为3300万美元，预计投资回报率为8%[196] - 2023年预计的房地产处置和收购金额为2,000万至2,200万美元[13] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司总流动性为13亿美元，包括现金和未提取的信用额度[64] - 目前剩余约2.5亿美元的支出，涉及7.5亿美元的重建和扩展项目[130] - 2022年净物业收入为900万美元[138] - 2022年物业运营收入（POI）为950万美元[139]

公司财务状况 - 公司在2023年第一季度售出一处零售物业，获得1320万美元，销售收益为160万美元[60] - 公司于2023年第一季度发行了57034股普通股，每股平均价格为111.64美元，净现金收入为620万美元[61] - 公司于2023年4月发行了3.5亿美元的固定利率无抵押债券，到期日为2028年5月1日，利率为5.375%[63] - 截至2023年3月31日，公司总债务净额为438.94亿美元[105] - 公司拥有一项1.25亿美元的循环信贷设施，截至2023年3月31日，已使用60万美元[105] 公司发展策略 - 公司长期增长策略主要通过以下方式实现：增加可比物业组合、通过物业重新开发和扩张增加组合、通过物业收购扩大组合[66] 租赁情况 - 公司在2023年第一季度签署了总计52.4万平方英尺零售空间的租约，包括505万平方英尺的可比空间租约，现金基础上的平均租金增长率为11%[77] 财务表现 - 2023年第一季度，总物业收入增加了6.3%，达到2.731亿美元，较2022年同期的2.568亿美元增加了1.6288亿美元[81] - 租金收入在2023年第一季度增加了6.4%，达到2.728亿美元，主要原因包括2022年和2023年的收购增加了1.01亿美元，非可比物业增加了6.3亿美元，可比物业增加了4.7亿美元[83] - 物业运营收入在2023年第一季度增加了9.0%，达到1.853亿美元，主要受到2022年和2023年的收购、可比物业的租金率和入住率提高的影响[88] 现金流 - 2023年第一季度经营活动现金流净额同比增加3,990万美元，达到14.30亿美元[101] - 2023年第一季度投资活动现金流净额同比增加1,260万美元，达到10.08亿美元[102] - 2023年第一季度融资活动现金流净额同比增加1,940万美元，达到3.13亿美元[103] 公司指标 - 公司计划维持作为REIT的资格，以避免对分红收入征收联邦公司所得税[112] - 公司使用FFO作为评估经营绩效的重要指标，排除了房地产资产价值随时间预测性减少的假设[114] - FFO可用于普通股东的增减不一定导致分配总额的增减，但公司必须分配至少90%的年度应税收入以保持REIT资格[115] 风险提示 - 公司的资产价值可能会受到市场利率变动的影响，主要是由于固定利率债务的公允价值可能会波动[120] - 公司在2023年3月底持有的固定利率债务总额为37亿美元，如果市场利率上涨1.0%，这些债务工具的公允价值将下降约1.631亿美元[120] - 公司在2023年3月底持有的可变利率债务总额为6.6亿美元，如果市场利率上涨1.0%，公司的年度利息支出将增加约660万美元[121]

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Citi's 2023 Global Property CEO Conference Call March 6, 2023 7:15 AM ET Company Participants Donald Wood - Chief Executive Officer Jeff Berkes - President and Chief Operating Officer Dan Guglielmone - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Leah Andress Brady - Vice President, Investor Relations Conference Call Participants Craig Mailman - Citi Investment Research Craig Mailman Welcome everyone to the 7:15 a.m. session at Citi's 2023 Global ...

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Q4 2022 Results Conference Call February 8, 2023 5:00 PM ET Company Participants Leah Brady - Vice President-Investor Relations Donald Wood - Chief Executive Officer Daniel Guglielmone - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Wendy Seher - Executive Vice President and Eastern Region President Jan Sweetnam - Chief Investment Officer Conference Call Participants Juan Sanabria - BMO Capital Markets Craig Schmidt - Bank of America Greg McGinnis ...

Table of Contents FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST FEDERAL REALTY OP LP UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO THE SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-07533 (Federal Realty Investment Trust) Commission file number: 333-26 ...