When I think of retirees, I picture most being the guy in the picture above. Somewhere on a beach in a foreign country enjoying the fruits of your labor. Contributing analyst to the iREIT+Hoya Capital investment group. The Dividend Collectuh is not a registered investment professional nor financial advisor and these articles should not be taken as financial advice. This is for educational purposes only and I encourage everyone to do their own due diligence. I'm a Navy veteran who enjoys dividend investing i ...

Federal Realty (FRT) is poised to ride the growth curve on its properties' upscale locations with well-off communities and favorable demographics. Efforts to diversify its portfolio and strengthen its mixed-use assets, backed by a solid balance sheet, seem encouraging for long-term growth. However, higher e-commerce adoption and the choppiness in the job market raise concerns. What's Aiding Federal Realty? Federal Realty owns properties in the first-ring suburbs of the nine major metropolitan markets of the ...

Best-in-class REIT ranks among best employers in both the Washington, D.C. and Greater Bay Areas NORTH BETHESDA, Md., Sept. 16, 2024 /PRNewswire/ -- Federal Realty Investment Trust (NYSE: FRT) has been named to both The Washington Post and The San Francisco Chronicle's prestigious 2024 Top Workplaces lists. These awards recognize Federal's leadership in fostering a workplace that prioritizes employee satisfaction, well-being, and long-term success. Based entirely on employee feedback, these honors underscor ...

文章核心观点 公司是美国历史最悠久的购物中心REIT之一，凭借优质的物业组合、多元化的收入来源和强大的资产负债表，自1967年以来每年都能增加股息，尽管曾受COVID影响，但已强劲复苏，未来公司有望凭借行业供需关系和自身优势实现持续增长 [3][5][6] 公司概况 - 公司是购物中心REIT，成立于1962年，是美国最古老的REIT之一，至今只有三任CEO，现任CEO自1998年加入公司，2002年起担任CEO [3] - 公司主要分布在沿海地区，包括波士顿到华盛顿特区、佛罗里达、北加州、南加州和亚利桑那等地 [3] 公司优势 - 公司打造了高质量的物业组合，选址在人口密集、居民消费能力强且有进入壁垒的地区，以确保租金增长 [4] - 公司收入来源多元化，包括杂货店、大型零售商、混合用途物业（住宅和办公）等，最大租户收入占比不到3% [4] - 公司不仅通过现有物业实现内部增长，还利用强大的资产负债表进行收购和开发，主要是在现有购物中心基础上进行扩建，增加住宅等资产 [5] - 公司自1967年以来每年都增加股息，仅在COVID期间受影响，但之后已强劲复苏，目前业绩远超2019年水平 [5][6] 行业现状与展望 - 自金融危机以来，美国零售供应增长极少，导致露天购物中心市场需求超过供应，这种供需关系在可预见的未来将持续 [6][7] - 后COVID时代经济刺激政策逐渐消退，消费将回归正常化，高质量的物业和有消费能力的地区将更具优势 [7][8] 问答环节要点 消费者状态 - 房东与零售商不同，零售商业绩与支付租金之间存在缓冲，目前零售商签约和扩张意愿未明显下降 [11] - 公司注重租户质量，选择各品类中最好的运营商，以确保在经济下行时受影响较小 [11][12] 投资组合 - 公司的“四大”混合用途资产（Santana Row、Pike & Rose、Bethesda Row、Assembly Row）为公司带来了住宅、办公和零售的综合收益，并将经验推广到其他102个资产 [15] - 公司住宅和办公收入各占约9% - 10%，未来这一比例预计保持稳定，公司仍将以零售业务为主 [16] 住宅开发 - 目前购买比建设更划算，公司利用市场低谷期进行住宅项目的规划和审批，为未来建设做准备 [17] - 公司有12个住宅开发机会，首个项目在宾夕法尼亚州Bala Cynwyd的购物中心，正在建设中，预计收益率为7%，后续还有新泽西州Hoboken的小项目 [18] - 公司倾向于将住宅开发项目放在资产负债表内，以确保对底线产生影响 [21] 资金来源 - 公司通过ATM计划每年发行1 - 1.5亿美元股权，每年回收资产约1.2亿美元，并考虑对“四大”资产进行合资 [23] - 由于公共市场未充分反映“四大”资产价值，合资是未来可考虑的选项，但目前并非必要 [24] 收购机会 - 年初利率情况改善，公司抓住机会进行了近3亿美元的资产收购，如弗吉尼亚州的Virginia Gateway项目 [25] - 尽管卖家对价格期望可能上升，但公司股价上涨、资本成本降低，仍有信心找到有吸引力的收购机会 [26] 快速问答 - 预计美联储降息后房地产交易数量将增加，可能在今年第四季度开始回升 [27][28] - 目前空间需求稳定 [28] - 未来一年AI支出计划保持不变 [29]

会议主要讨论的核心内容 - 公司是一家历史悠久的购物中心房地产投资信托,自1962年成立以来一直保持稳定经营,经历了多个经济周期 [1][2][3] - 公司的投资策略是在人口密集、收入水平较高的沿海地区布局,并通过多元化的租户结构来维持现金流的稳定性 [3][4][5] - 公司在过去60年中一直保持每年增加股息的记录,这在经历了多次经济周期和重大事件后仍能实现 [5] - 公司在疫情期间受到一定影响,但已经实现了强劲的复苏,并预计未来几年内行业供需格局将保持有利 [6][7][8] 问答环节重要的提问和回答 - 分析师询问公司对当前消费者状况的看法,公司表示预计未来几年经济将呈现正常化,不会像疫情期间那样高涨,但仍有韧性,关键在于经营者的质量 [10][11][12][13][14] - 分析师问及公司住宅和办公物业的发展计划,公司表示将继续通过自持开发的方式增加这些业态,以提升整体现金流的增长潜力 [15][16][17][18][19][20][21][22] - 分析师询问公司未来的收购计划,公司表示将保持谨慎,关注在当前利率环境下能够实现收益增厚的机会 [29][30][31][32]

Looking for good dividend stocks? These three stocks easily top the S&P 500's average yield. Are you looking for dividends? That's a tough one today, given the market's shockingly low 1.3% or so yield. But if you are willing to look, and perhaps make some reasonable risk/reward trade-offs, you can find great companies with yields well above that of the S&P 500 index. Here's why you might want to consider adding Federal Realty Investment Trust (FRT -0.42%), Realty Income (O 0.11%), and Toronto-Dominion Bank ...

NORTH BETHESDA, Md., Sept. 5, 2024 /PRNewswire/ -- Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) will announce third quarter 2024 earnings in a press release to be issued after market close on Wednesday, October 30, 2024. The Company will host a conference call on Wednesday, October 30 at 5:00 PM ET. Investor Inquiries: Media Inquiries: Leah Andress Brady Brenda Pomar Vice President, Investor Relations Senior Director, Corporate Communications 301.998.8265 301.998.8316 [email protected] [email protected] Event ...

文章核心观点 - 联邦房地产投资信托基金（Federal Realty Investment Trust）是优质且有韧性的房地产投资信托基金，股息连续增长56年，虽近期股价上涨但仍具吸引力，普通股适合长期投资，价值型投资者也可考虑C系列优先股 [2][9] 公司概况 - 公司是历史悠久的购物中心房地产投资信托基金，在房地产投资信托基金成为广泛认可的资产类别之前就已存在，有56年提高股息的记录 [3] 市场与租户优势 - 公司物业位于东西海岸、芝加哥和凤凰城等一级市场，这些市场进入壁垒高、空地稀缺，形成竞争护城河，周边居民常光顾 [4] - 公司物业周边3英里范围内总收入达104亿美元，租户有稳定消费群体，在人口密度和家庭收入中位数方面优于同行 [4] - 公司前十大租户包括TJX、Ahold Delhaize、思科和NetApp等折扣零售商、杂货店和办公租户 [7] 租金与业绩表现 - 公司优质房地产使其能比同行更频繁提高租金，每年合同租金涨幅2.25%，是购物中心行业最高之一 [5] - 公司可比物业收入同比增长2.9%，现金和公认会计原则基础上的混合租赁利差分别为10%和23% [5] - 公司租赁率较上年提高100个基点至95.3%，小商铺入住率提高230个基点，是重要收入驱动力 [5] 财务与估值情况 - 公司资产负债表强劲，标准普尔和穆迪给予BBB +/Baa1信用评级，净债务与EBITDA比率为5.8倍，预计2025年降至5倍中段，固定费用覆盖率为3.6倍 [7] - 公司当前股价115美元，股息收益率3.8%，派息率64%，远期市盈率与FFO之比为16.9，低于历史平均的21.2 [7] 发展战略与项目 - 公司战略重点是通过选择性收购和高价值重建项目提升投资组合，近期收购弗吉尼亚门户和皮诺尔维斯塔十字路口，初始收益率超7% [5] - 公司通过增加住宅单元最大化房地产价值，住宅单元占总平均基本租金（ABR）的12%，如巴拉辛维德购物中心有217个单元在建 [5] - 巴拉辛维德是9500万美元的混合用途重建项目，预计稳定回报率7%，混合用途办公室占总ABR的11% [6] 投资建议 - 公司普通股对长期投资者有价值，股息收益率近4%，分析师预计FFO每股年增长率为中个位数，有望回归历史估值，实现超越市场的回报 [8] - 价值型投资者可考虑C系列优先股，当前收益率5.7%，股息可累积，当前股价21.94美元，较面值25美元折价9% [8]

公司概况 - Federal Realty Investment Trust (FRT) 是一家专注于零售物业的房地产投资信托基金 (REIT)，拥有多元化的租户组合，主要分布在美国 [2] - FRT 是唯一一家连续55年增加股息的REIT，股息增长历史稳定，当前股息收益率为3.8% [2] - 公司股价在2023年9月跌破每股100美元后反弹，目前受益于潜在的降息预期，可能为REIT行业创造更有利的经营环境 [2] 财务表现 - FRT 在2023年第二季度财报中表现强劲，FFO（运营资金）每股为1.69美元，超出预期0.01美元，营收同比增长5.5%至2.96亿美元 [7] - 公司通过新增122份租约和近60万平方英尺的零售空间增加了收入来源，小型商铺的租赁率从91.4%提升至92.5% [7] - FRT 的流动性因出售圣莫尼卡第三街长廊的资产而增强，获得5200万美元，现金及等价物增至1.032亿美元 [7] 投资组合与策略 - FRT 的投资组合仅包含102处物业，覆盖超过3300家商业租户，主要集中在高收入地区，平均家庭年收入为15.2万美元 [4] - 公司租户多样化，前十大租户仅占年化基础租金的14.3%，主要租户包括TJX、Cisco、CVS Pharmacy和The Home Depot等 [4][5] - FRT 的住宅物业占年化基础租金的12%，覆盖3100多个单位，整体物业出租率为93.1%，租赁率为95.3% [6] 估值与市场前景 - FRT 当前的P/FFO（价格与运营资金比率）为17.38倍，高于行业平均的14.19倍，表明其估值可能偏高 [10] - 华尔街对FRT的平均目标价为120.97美元，潜在上涨空间为5.19%，但Seeking Alpha的量化评级为“持有” [10] - 降息可能成为FRT的积极催化剂，因为低利率环境有助于降低债务成本并推动增长 [11][12] 股息与收益 - FRT 在2023年8月将季度股息提高0.9%至每股1.10美元，股息收益率为3.8%，FFO覆盖率为153.6%，表明股息支付能力强劲 [14] - 过去十年股息复合年增长率（CAGR）为3.4%，过去五年为1.34%，尽管增长缓慢，但稳定性为长期投资者提供了可靠的收入来源 [14] - 假设从2015年开始投资1万美元并每月追加500美元，到2023年年度股息收入将从362美元增长至2874美元 [15] 风险与挑战 - FRT 对混合用途办公物业的敞口可能面临风险，因为远程办公趋势可能导致办公空间需求下降 [8][9] - 预计到2025年，约3260万美国人将远程工作，办公物业需求可能持续下降至2026年 [8][9]

文章核心观点 联邦房地产投资信托公司（FRT）股价近三个月上涨18.2%跑赢行业，二季度运营资金表现超预期，上调2024年业绩指引，公司凭借优质资产、良好租赁活动等实现增长，但面临电商和租户破产等风险，同时推荐了其他零售房地产投资信托公司 [1][2][7] 公司股价表现 - 过去三个月公司股价上涨18.2%，跑赢行业14.4%的涨幅 [1] 财务业绩 - 2024年二季度运营资金每股1.69美元，超Zacks共识预期的1.68美元，反映出健康的租赁活动和超预期的收入增长 [1] - 公司将2024年运营资金每股预期从6.67 - 6.87美元上调至6.70 - 6.88美元，Zacks共识预期为6.81美元 [2] 业务发展 - 公司优质零售资产组合位于华盛顿特区到波士顿、旧金山和洛杉矶等主要沿海市场，租户基础多样，租赁活动良好，2024年二季度签署124份租约，租赁零售面积600,669平方英尺 [2] - 2024年二季度初至8月1日，公司收购两处总面积88万平方英尺、占地129英亩的资产，花费2.75亿美元，同时出售加州圣莫尼卡第三街长廊剩余资产，获得1.03亿美元 [3] - 公司专注于通过住宅和办公物业实现投资组合多元化，探索混合用途开发选项 [4] 财务状况 - 2024年二季度末公司现金和信贷额度总流动性达13亿美元，2024年无债务到期，2026年前无重大到期债务 [5] 股息政策 - 公司自1962年成立以来持续支付股息，2024年8月1日的最新一次上调标志着连续57年增加普通股股息，鉴于公司坚实的运营平台、运营资金增长预测和资产负债表实力，预计股息率在未来可持续 [6] 风险因素 - 电商普及度提高和潜在租户破产可能对公司造成压力，宏观经济不确定性也令人担忧 [7] 其他推荐股票 - 零售房地产投资信托行业中排名较好的股票有Regency Centers（REG）和Simon Property Group（SPG），目前均为Zacks排名2（买入） [8] - Regency Centers 2024年运营资金每股Zacks共识预期在过去一个月微升至4.22美元 [8] - Simon Property 2024年运营资金每股Zacks共识预期在过去一个月微升至12.85美元 [9]