文章核心观点 - 华尔街分析师预测联邦房地产投资信托公司即将发布的季度财报，预计每股收益和营收同比增长，同时分析了关键指标预测及收益预测修正对股价的影响 [1][3] 公司业绩预测 - 预计季度每股收益为1.65美元，同比增长3.8% [1] - 预计营收达2.8713亿美元，同比增长5.2% [1] 收益预测修正 - 过去30天季度每股收益共识估计向下修正0.1% [2] 关键指标预测 - 预计“租金收入”达2.8666亿美元，同比变化+5.1% [6] - 预计“租金收入 - 其他”达1369万美元，同比变化+13.7% [7] - 预计“租金收入 - 百分比租金”达476万美元，同比变化+4.9% [8] - 预计“租金收入 - 成本补偿”达5348万美元，同比变化+5.4% [9] - 预计“折旧和摊销”达8279万美元，去年同期为7864万美元 [10] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报+4.4%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 - 4.1% [11] - 基于Zacks排名3（持有），公司未来表现可能与整体市场一致 [11]

公司业绩与市场表现 - 公司将于2024年5月2日盘后公布2024年第一季度财报 市场对其表现充满期待 [1] - 上一季度公司FFO每股收益为1.64美元 符合市场预期 主要得益于健康的租赁活动 但高利息支出对业绩形成拖累 [2] - 过去四个季度中 公司三次超出市场预期 一次符合预期 平均超出幅度为1.55% [3] - 预计公司2024年第一季度FFO每股收益为1.65美元 同比增长3.77% 但过去一周市场预期下调了1美分 [16] 美国零售地产市场环境 - 2024年第一季度美国零售地产空置率保持在4.7% 净吸纳量大幅下降至370万平方英尺 远低于上一季度的1250万平方英尺 也低于十年季度平均水平 主要受门店关闭影响 [4] - 由于高建筑成本 新零售开发处于低位 第一季度完工量为580万平方英尺 环比下降32% [5] - 第一季度平均租金要价环比增长0.9% 同比增长2.7% 达到每平方英尺24.07美元 高增长的二级和三级市场表现良好 [6] 公司基本面分析 - 公司拥有高质量零售物业组合 主要位于华盛顿特区至波士顿 旧金山和洛杉矶等主要沿海市场 这些物业位于主要大都市区的第一环郊区 具有较高的家庭平均收入和消费能力 有助于公司现金流的稳定增长 [7] - 公司多年来保持高出租率 得益于其物业的优质地理位置和强大的人口结构 多元化的零售租户组合预计为第一季度贡献了稳定的租金收入 [8] - 公司专注于混合用途物业 通过结合住宅 零售和办公空间吸引多样化租户 创造活跃氛围 这种多元化策略有助于公司抵御单一行业的波动和不确定性 [9] - 2023年公司租户破产数量有所增加 导致29万平方英尺的锚定空间空置 其中3.8万平方英尺已重新出租 预计将影响公司出租率 [10] - 预计公司出租率为94.1% 环比下降10个基点 每平方英尺租金同比增长3.4% [11] 财务预测 - 市场预计公司第一季度总收入为2.8843亿美元 同比增长5.63% 其中租金收入预计为2.8666亿美元 高于去年同期的2.728亿美元 [12][13] - 商业最低租金收入预计为1.8803亿美元 高于去年同期的1.8134亿美元 成本补偿租金收入预计为5348万美元 高于去年同期的5072万美元 [14] - 高利率环境对公司构成挑战 预计第一季度利息支出同比增长9% [15] 其他值得关注的REIT股票 - Omega Healthcare Investors (OHI) 预计将于5月2日公布财报 目前Zacks评级为3 Earnings ESP为+1.85% [20] - Medical Properties Trust (MPW) 预计将于5月9日公布财报 目前Zacks评级为3 Earnings ESP为+3.22% [21]

文章核心观点 - 通胀比专家预期更难控制，介绍两种让投资组合跑赢通胀的方法 [1] 具体内容 - 对于收益型投资者，通胀是大敌，但有一些派息逐年增长且增速超通胀的优质股票，视频将介绍两支派息增长股，其中一支连续56年提高股息，或助投资组合收益跑赢通胀 [2] - 股票价格采用2024年4月25日下午价格，视频于2024年4月27日发布 [3]

文章核心观点 联邦房地产投资信托基金将在2024年5月2日收盘后发布第一季度财报并于同日举行财报电话会议 [1] 公司信息 - 公司是优质零售物业的所有者、运营商和再开发商，主要位于华盛顿特区到波士顿以及旧金山和洛杉矶等主要沿海市场 [2] - 公司成立于1962年，使命是通过投资零售需求超过供应的社区实现长期可持续增长 [2] - 公司专长于打造城市混合用途社区，如加州圣何塞的桑塔纳排、马里兰州北贝塞斯达的派克与玫瑰以及马萨诸塞州萨默维尔的装配排 [2] - 公司拥有102处物业，约3300个租户，商业面积2600万平方英尺，约3100套住宅单元 [2] - 公司已连续56年提高向股东支付的季度股息，是房地产投资信托行业中最长记录 [3] - 公司是标准普尔500指数成分股，股票在纽约证券交易所交易，代码为FRT [3] 财报发布及会议信息 - 公司将于2024年5月2日收盘后发布2024年第一季度财报 [1] - 公司将于2024年5月2日下午5点（美国东部时间）举行第一季度财报电话会议 [1][2] - 电话会议直播可通过“FRT 2024年第一季度财报电话会议”或公司网站观看，拨号号码为1 - 877 - 407 - 9208或1 - 201 - 493 - 6784 [2] - 电话会议网络直播回放将在会议结束30分钟后在公司网站提供，电话回放可在2024年5月16日前通过拨打844 - 512 - 2921或412 - 317 - 6671获取，密码为13745637 [2] 联系方式 - 投资者咨询联系副总裁Leah Andress Brady，电话301.998.8265，邮箱[email protected] [4] - 媒体咨询联系高级总监Brenda Pomar，电话301.998.8316，邮箱[email protected] [4]

股息王地位 - Federal Realty Investment Trust (FRT)是一家连续50多年支付稳定股息的美国零售房地产投资信托公司[1] - FRT的股息王地位和对防御性现金流的关注使其成为一个吸引人的投资案例，至少应该被追求收益的投资者考虑，他们不希望为了额外的基点收益而牺牲安全边际[2] 市值表现 - FRT在过去5年的市值下降比同行和更广泛的房地产投资信托市场更多[4]

公司业绩 - Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) 是一家受欢迎的 passsive income 投资者的首选，因为其 FFO 和股息增长的可见性以及长期升值潜力[1]。 - Federal Realty Investment 在过去半个多世纪中拥有良好的业绩记录，即使在经济衰退期间也能实现股息增长[3]。 - Federal Realty Investment 在 2023 年展示了健康的基础 FFO 增长，房地产市场表现坚挺，租金收入持续增长[11]。 房地产组合 - Federal Realty Investment 的房地产组合包括商业和住宅单位，主要集中在纽约、费城、迈阿密等主要大都市城市，这些城市具有积极的人口迁移和高收入水平，表明租金增长潜力较高[7]。 2024年展望 - Federal Realty Investment 在 2024 年的指导中暗示 FFO 将以低个位数的年增长率增长，预计每股 FFO 在 2024 年将达到 6.65-6.87 美元，对应 15.0x 的 FFO 倍数[19]。 股息情况 - Federal Realty Investment 提供了稳定的股息给 passsive income 投资者，目前的股息率为 4.3%[24]。

业绩总结 - 公司2023年实现了创纪录的每股收益6.55美元[7] - 公司预计在2024年将继续保持FFO每股增长的领先地位[16] - 公司在2023年成功控制了成本，实现了1%的年度成本增长[66] 用户数据 - 公司拥有更好的物业，租户销售额和盈利能力更高，租户表现也更好[54] - 公司现有租金约为30至31美元，但新签订的租约通常在37至40美元左右[53] - 公司在租金每平方英尺方面表现强劲[51] 未来展望 - 公司CEO表示，公司在过去20年中一直能够提高租金[52] - 公司认为有许多高质量的购物中心机会，可以通过改善和开发来创造价值[77] - 公司预计到2025年，所有购物中心的同店净营业额增长率将达到2%[89] 新产品和新技术研发 - 公司利用Placer AI数据等工具来更好地了解租户需求，提高租赁效率[47] 市场扩张和并购 - 公司的混合用途资产为公司提供了实验室，帮助提高整个资产组合的绩效[30] - 公司拥有四个大型混合用途资产，价值远高于股价所反映的100美元[39] 负面信息 - 公司在2023年后并未看到租户在租约谈判过程中拖延时间的迹象[82] 其他新策略和有价值的信息 - 公司致力于在一块土地上集合一群租户，为他们提供最高的整体生产力，从而继续提高租金[56] - 公司注重资本的回报率，强调每一美元的支出都需要有回报[70]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年FFO每股为6.55美元,创历史新高,同比增长3.6% [12] - 2023年第四季度FFO每股为1.64美元,同比增长3.8% [12] - 2023年全年物业运营收益(POI)增长7.2%,第四季度增长6.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司零售业务租赁表现强劲,2023年全年完成2百万平方英尺的租赁,超过2015-2019年5年平均水平25% [15] - 第四季度零售租赁同比现金增长12%,同比直线增长23% [14] - 零售物业整体出租率为94.2%,其中大型店铺为96%,小型店铺为90.7% [16][17] - 公司预计未来12-18个月内,小型店铺出租率还可提高100个基点,大型店铺出租率还可提高200个基点 [17] - 公司混合用途物业中的住宅和办公物业出租率均达96% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为高品质资产在城郊地区的供需格局短期内不会发生变化 [13] - 公司平均在租金为31.60美元/平方英尺,第四季度新签租约平均租金为44.57美元/平方英尺,全年平均为36.75美元/平方英尺 [14] - 2023年全年百分比租金和溢租总额达1930万美元,创历史新高 [14] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司看好未来收购机会,认为2024年将是较好的收购年,并有能力利用自身优势进行有价值的收购 [47][48][49][50] - 公司将继续专注于零售为主的混合用途物业,并利用自身的重新开发和改造能力来提升收购物业的价值 [50][51][99] - 公司认为高品质资产在城郊地区的供需格局短期内不会发生变化,有利于公司持续提升租金水平 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司CEO认为2023年是公司历史上收益最高的一年,尽管受到了利息成本上升的拖累 [12] - 公司预计2024年FFO每股将达6.65-6.87美元,同比增长3%-5% [31] - 公司预计2024年可比物业运营收益增长2.5%-4%,中值为3.25% [31] - 公司预计2024年末整体出租率将达到93%左右,较2022年末的92.2%有所提升 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问公司办公物业租赁情况,特别是Santana West项目的进展 [37] **Donald Wood 回答** 公司正在与一家大型金融科技公司就Santana West项目达成租赁协议,预计很快就能签约。同时公司也在与其他潜在租户就Pike & Rose项目进行洽谈 [38] 问题2 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司在选择租户时是否会更加谨慎,尤其是对于高负债的租户 [40] **Donald Wood 回答** 公司在选择租户时会考虑租户的信用状况和财务状况,尤其是对于需要公司投入大量资本的租户。公司会更倾向于选择信用良好、财务稳健的租户 [41][42] 问题3 **Steve Sakwa 提问** 询问公司未来是否有提升租金水平的空间,以及对2024年租金增长的预期 [44] **Donald Wood 回答** 公司认为未来仍有提升租金水平的空间,主要体现在合同中的租金增幅条款以及对优质资产的控制能力。公司预计2024年租金增长将保持良好水平 [45]

公司基本信息 - 2024年2月7日，公司有297名全职员工和7名兼职员工[33] - 公司自1962年成立以来持续按季分红，普通股股息连续56年增长[24] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，代码为“FRT”[143] - 截至2024年2月7日，公司普通股有2034名登记持有人[144] 房地产项目情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺商业面积[24] - 截至2023年12月31日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺商业面积[116] - 截至2023年12月31日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺商业面积，出租率94.2%，入住率92.2%[156] - 截至2023年12月31日，公司与他人共同持有19个以零售为主的房地产项目，还拥有Assembly Row酒店部分权益[68] - 截至2023年12月31日，公司有3300份商业租约和3100份住宅租约，无单一租户占年化基础租金超2.7%[117] - 2023年公司签署209.1万平方英尺零售空间租约，其中202.7万平方英尺可比空间租约现金基础平均租金涨幅10%[123] - 2022年公司签署204.8万平方英尺零售空间租约，其中198.5万平方英尺可比空间租约现金基础平均租金涨幅6%[124] - 公司预计2024年可比空间租约成交量与历史平均水平（每年140 - 200万平方英尺）一致[126] - 公司商业地产租约一般3 - 10年，部分与主力租户的租约可能更长，住宅租约一般一年或更短，2023年住宅租约占总租金收入约9.7%[121] - 亚利桑那州Camelback Colonnade物业面积64.2万平方英尺，平均每平方英尺租金18.47美元，出租率90%[130] - 加利福尼亚州Santana Row物业面积120.6万平方英尺，平均每平方英尺租金57.98美元，出租率99%[131] - 康涅狄格州Greenwich Avenue物业面积3.5万平方英尺，平均每平方英尺租金96.19美元，出租率100%[131] - 哥伦比亚特区Friendship Center物业面积5.4万平方英尺，平均每平方英尺租金28.43美元，出租率100%[131] - 佛罗里达州CocoWalk物业面积27.7万平方英尺，平均每平方英尺租金46.70美元，出租率100%[131] - 亚利桑那州Chandler Gateway物业出租率达100%，面积26.2万平方英尺，平均每平方英尺租金11.15美元[130] - 加利福尼亚州Azalea物业出租率100%，面积22.6万平方英尺，平均每平方英尺租金30.13美元[130] - 加利福尼亚州East Bay Bridge物业出租率100%，面积44万平方英尺，平均每平方英尺租金20.45美元[130] - 加利福尼亚州Hastings Ranch Plaza物业出租率100%，面积27.3万平方英尺，平均每平方英尺租金9.15美元[130] - 加利福尼亚州Olivo at Mission Hills物业出租率100%，面积15.6万平方英尺，平均每平方英尺租金34.13美元[131] - 伊利诺伊州Crossroads Highland Park物业1993年收购，面积16.8万平方英尺，平均每平方英尺租金23.72美元，出租率96%[132] - 马里兰州Bethesda Row物业1993 - 2006/2008/2010年收购，面积52.9万平方英尺，平均每平方英尺租金58.78美元，出租率92%[132] - 马萨诸塞州Assembly Row/Assembly Square Marketplace物业2005 - 2011/2013年收购，面积121.2万平方英尺，平均每平方英尺租金39.63美元，出租率96%[133] - 密歇根州Gratiot Plaza物业1973年收购，面积21.6万平方英尺，平均每平方英尺租金13.43美元，出租率78%[133] - 新泽西州Brick Plaza物业1989年收购，面积40.7万平方英尺，平均每平方英尺租金22.39美元，出租率94%[133] - 伊利诺伊州Finley Square物业1995年收购，面积28.1万平方英尺，平均每平方英尺租金20.35美元，出租率53%[132] - 马里兰州Courthouse Center物业1997年收购，面积3.7万平方英尺，平均每平方英尺租金26.15美元，出租率73%[132] - 马萨诸塞州Linden Square Wellesley物业2006年收购，面积22.4万平方英尺，平均每平方英尺租金50.81美元，7个单元出租率86%[133] - 新泽西州Brook 35物业2014年收购，面积9.8万平方英尺，平均每平方英尺租金39.97美元，出租率89%[133] - 新泽西州Hoboken物业2019/2020/2022年收购，面积17.1万平方英尺，平均每平方英尺租金58.81美元，129个单元出租率100%[133] - 公司商业地产总面积2603.9万平方英尺，平均每平方英尺租金31.60美元，出租率94%；住宅地产共3104套，出租率96%[135] - 特洛伊山房产面积21万平方英尺，每平方英尺租金23.07美元，出租率98%[134] - 新鲜草地皇后区房产面积40.8万平方英尺，每平方英尺租金39.96美元，出租率98%[134] - 乔治敦购物中心房产面积14.7万平方英尺，每平方英尺租金42.72美元，出租率91%[134] - 麦克林切斯特布鲁克房产面积8.9万平方英尺，每平方英尺租金27.01美元，出租率81%[135] - 2023年12月31日，房地产项目出租率94.2%，入住率92.2%[24] - 截至2023年12月31日，公司锚定租户空间出租率为96.0%，入住率为93.9%[52] - 2023年底物业可租赁商业面积出租率94.2%，入住率92.2%[194] - 2023年12月31日购物中心的出租率为92.2%，2022年12月31日为92.8%[201] 公司策略 - 公司经营策略包括提高租金、维持租户多元化、监控租户商品组合等[29] - 投资策略是将资本投入到风险调整回报率超过长期加权平均资本成本的项目[30] - 融资策略包括维持合理杠杆、管理可变利率债务、利用市场机会再融资等[32] - 公司当前业务计划聚焦投资优质零售物业，主要通过重建和收购实现[111] 公司面临的风险 - 通胀、高利率和经济状况恶化给公司和租户带来风险[41] - 公司租户在12个州和哥伦比亚特区开展业务，物业地理集中，当地经济或房地产市场下滑可能产生重大不利影响[54] - 零售业务从实体转向线上可能对公司现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响[53] - 租户零售业务不成功可能导致公司物业收入减少或受限[51] - 公司净收入依赖“锚定”租户的成功和持续存在，其业务下滑或破产会产生不利影响[52] - 公司开发活动存在风险，如项目无法完成或现金流未超账面价值可能导致减值[57] - 公司再开发和收购物业可能无法达到预期表现，存在多种风险[61] - 众多商业开发商和房地产公司与公司竞争，可能限制公司购买新物业和从租户获取足够收入的能力[46][66] - 公司可能因租户破产无法收回欠款，且续租或重新出租空间可能遇到困难或延迟[55][56] - 房地产投资流动性差，公司可能无法在适当时候出售物业，难以应对经济变化[67] - 公司目前为所有房产购买综合保险，但政策有覆盖限制，保险可用性可能降低、价格可能上涨[69][70] - 气候变化、自然灾害和公共卫生危机可能对公司现金流和经营业绩产生不利影响[72][73] - 对企业社会责任相关指标和报告的关注增加，可能给公司带来额外成本和新风险[74] - 公司债务和相关限制可能对业务和财务状况产生不利影响，如限制运营活动、影响偿债和融资能力等[77][79] - 公司信用评级变化会影响借款能力和条款，不利变化可能产生重大不利影响[82] - 公司增长依赖债务或股权资本，若无法获得可能限制增长[83] - 截至2023年12月31日，公司约8.536亿美元债务为可变利率，利率上升会增加利息支出、减少现金流[84] - 公司现有和未来联合投资可能面临特殊风险，如合作伙伴破产、利益冲突等[68] - 公司使用利率互换和国债锁定管理可变利率风险，套期活动存在对手方违约等风险[85] - 2024年1月发行2029年到期3.25%可交换优先票据，已与期权对手方进行封顶看涨交易，存在对手方违约风险[86][87] - 环境法律法规可能降低公司房产价值或盈利能力，气候变化相关法规可能增加资本支出[88][89] - 《1990年美国残疾人法案》可能要求公司对现有或新收购房产采取补救措施[90] - 租户收入可能受法律法规负面影响，进而影响公司收入[91] - 公司面临网络威胁风险，采取多种措施防范但无法保证成功阻止重大网络安全事件[113] - 公司可能在未获股东批准的情况下调整投资、融资等经营策略，可能对财务状况和经营成果产生不利影响[110] 公司税收情况 - 作为REIT，公司一般对分配给股东的应税收入免联邦所得税，但需每年至少分配90%应税收入[39] - 公司需满足至少95%的总收入来自合格租金等条件才能符合REIT资格，否则将按公司税率征税[93] - 公司限制单一股东持股不超过9.8%以维持REIT资格，董事会可个案豁免或经股东投票取消限制[94][95] - 税收法律变化可能影响公司REIT资格及投资者税收后果[96] - 公司可能需额外举债以符合REIT分配要求，可能面临不利借款条件[102] 公司财务数据 - 截至2023年12月31日，公司有大约46亿美元未偿还债务，其中约5.191亿美元由8个房地产项目的全部或部分作担保，约87.0%的债务为固定利率或通过利率互换协议固定[77] - 2023年第一季度公司普通股最高售价115.08美元，最低90.44美元，每股股息1.080美元；第四季度最高107.61美元，最低85.59美元，每股股息1.090美元[144] - 2022年第一季度公司普通股最高售价140.51美元，最低113.10美元，每股股息1.070美元；第四季度最高112.34美元，最低87.79美元，每股股息1.080美元[144] - 2023年和2022年公司普通股每股年度股息分别为4.33美元和4.29美元，已连续56年提高年度股息率[147] - 2023年第四季度未因赎回downREIT运营合伙单位发行普通股，2023年出售的未注册股权证券已在10 - Q表季度报告中披露[151] - 2023年有5930股受限普通股被前员工没收，因股票补偿相关归属事件为纳税而扣留股份可能被视为回购股份[152] - 2023年和2022年可收回性相关调整分别使租金收入减少0.4百万美元和增加4.1百万美元[169] - 截至2023年和2022年12月31日，分别约28%和31%租户的租金收入按现金基础确认[169] - 截至2023年和2022年12月31日，直线租金应收款余额分别为1.384亿美元和1.266亿美元[169] - 2022 - 2023年收购物业总价5.091亿美元，340万美元（占比1%）分配至高于市场租赁资产，3990万美元（占比8%）分配至低于市场租赁负债[171] - 2023年1月31日以3550万美元收购Huntington Square购物中心部分产权及土地权益，合并资产负债表中“使用权资产净值”减少530万美元[176] - 2023年5月26日以3050万美元收购Escondido Promenade 22.3%权益，使所有权达100%[177] - 2023年10月12日以5500万美元收购Mercer on One购物中心部分土地权益，3780万美元“使用权资产净值”分配至“经营性房地产”，“融资租赁负债”减少5500万美元[177] - 2023年出售零售物业及部分物业总价3040万美元，净收益约970万美元[178] - 2023年出售普通股137.2889万股，加权平均股价101.89美元，净现金收益1.383亿美元[179] - 2023年4月12日发行3.5亿美元固定利率高级无抵押票据，票面利率5.375%，净收益3.457亿美元[180] - 2024年1月11日发行4.85亿美元可交换高级票据，净收益约4.71亿美元[183] - 2023年总资本化成本3.12亿美元，2022年为4.25亿美元[186] - 2023年总物业收入为11.3亿美元，较2022年的10.7亿美元增加5780万美元，增幅5.4%[198][201] - 2023年总物业费用为3.631亿美元，较2022年的3.568亿美元增加630万美元，增幅1.8%[198][204] - 2023年物业经营收入为7.691亿美元，较2022年的7.176亿美元增加5150万美元，增幅7.2%[198][206] - 2023年运营收入为4.065亿美元，较2022年的5.264亿美元减少1.199亿美元，降幅22.8%[198][213] - 2023年净收入为2.472亿美元，较2022年的3.957亿美元减少1.484亿美元，降幅37.5%[198] - 2023年现金股息支付约3.609亿美元，公司维持12.5亿美元的无担保循环信贷额度[218] - 2023年4月12日发行3.5亿美元利率5.375%的优先无担保票据，2023年12月2

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股为1.65美元,超出共识预期和内部预期,同比增长4% [33] - 第三季度物业运营收入(POI)同比增长7%,前9个月同比增长7.5% [36] - 第三季度可比POI增长3.8%,剔除期间租金和特殊费用后同比增长3.8%,前9个月同比增长4.6% [36] - 整体租赁率94%,同比增长70个基点,实际入驻率92.3%,同比增长50个基点 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁方面,第三季度签署100份可比租约,租金上涨11%,按直线法上涨21% [18] - 新租赁平均租期8.8年,包括续租后平均租期16年,平均合同租金增长率2.5% [19] - 新租赁平均租金每平方英尺34.51美元,原租金31.17美元 [18] - 新租赁平均租赁成本每平方英尺31.19美元,包括续租31.19美元 [19] - 大型混合用途物业方面,零售租赁率97%,住宅租赁率98%,办公租赁率97% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 高收入社区周边物业的租户销售同比大幅好于低收入社区周边物业 [30][31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于在美国主要城市郊区的高品质零售中心房地产,在租赁和运营方面保持优势 [11][16][28] - 公司通过收购、重新开发等方式不断优化资产组合,2021-2022年新增10亿美元核心资产 [22][24] - 公司认为未来几年将有更多收购机会,但目前暂未看到合适标的 [61][62] - 公司在大型混合用途物业方面表现出色,零售、住宅和办公租赁率均达97%以上 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前是拥有高品质零售房地产的好时机,需求超过供给 [11] - 公司在租赁、租金增长和占用率方面表现出色,预计未来18个月-2年内还有进一步提升空间 [13][15][16] - 管理层对公司业务基本面保持乐观,但认为利率上升将对利润造成一定压力 [17] - 公司将继续优化资产组合,关注未来可能出现的收购机会 [61][62] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否会出售更多之前不太可能出售的资产,如Santa Monica Third Street Promenade [57] **Donald Wood 回答** Santa Monica Third Street Promenade是一个独特的资产,公司已从中获得了很高的收益率,但由于疫情影响该街道发生了一些变化,公司目前没有计划出售其他类似的优质资产 [58] 问题2 **Steve Sakwa 提问** 公司是否会考虑收购同行出售的一些大型购物中心资产 [61] **Donald Wood 回答** 公司目前没有收购大型购物中心的计划,但预计未来1-3年内银行业面临的债务到期问题可能会带来一些收购机会,公司会密切关注 [62] 问题3 **Juan Sanabria 提问** 公司签约但未入驻的管线预计何时可以贡献收益 [64] **Donald Wood 回答** 约10%将在第四季度贡献收益,其余主要在2024年陆续贡献 [65]