财务数据和关键指标变化 - 本季度房地产净收入近2.56亿美元，创历史记录 [8] - 截至季度末，按过去12个月计算并调整去年完成的收购后，总杠杆率为5.62倍，净杠杆率为5.59倍 [19] - 债务中15%为可变债务，85%左右为固定利率债务 [19] - 本季度ATM无活动 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 6月30日，Penn主租赁协议下的Tunica度假村停止运营，加速了相关不动产的折旧和摊销，但移除该物业对租赁收入无影响 [9] - 4月30日Pinnacle主租赁协议到期，PENN未达到实现租金递增的水平，可能受天气和其他非经常性因素影响，公司将在接下来几周进一步了解情况 [10] - Eldorado主租赁协议方面，自10月1日收购Tropicana后开始采用OpCo/PropCo模式，目前报告的6月30日季度覆盖率能更好反映资产表现，Eldorado对Tropicana资产运营表现满意，在有新竞争对手的情况下，大西洋城业务的EBITDA同比基本持平 [11][12] - Boyd主租赁协议于4月30 - 5月1日到期，实现了全额租金递增，涉及三处物业、抵押物业和辛辛那提的Belterra Park设施 [13] - Casino Queen受益于伊利诺伊州博彩扩张立法，有管理运营竞争对手设施的机会，还将受益于体育博彩、桌面游戏、税收减免和10年税收抵免，但报告显示其覆盖率在两次报告间有所下降，不过当前季度运营表现有所改善 [14][15] - Meadows租赁协议将于9月30日 - 10月1日到期，公司已从指引上限中移除Meadows的租金递增，正密切关注其资产表现，看是否有可能实现递增 [17] TRS子公司业务 - TRS子公司本季度EBITDA表现达到此前指引，巴吞鲁日的禁烟令于6月1日到期，此前业务有适度回升，但受飓风Barry影响，长期来看，相关赌场管理团队积极改善运营表现 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续评估潜在增值交易，以增加公司46处物业的行业领先基础 [7] - 管理层每日积极与运营商合作，关注从Caesars和Eldorado合并等交易中产生的机会，以及其他运营商合理化资产组合带来的机会 [25] - 对于TRS物业，公司乐于持有，在某些情况下会考虑机会，但直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] - 对于拉斯维加斯大道资产，公司认为其波动性较大，在评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建能长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] - 公司认为其他机构进入博彩房地产资产类别会提升自身资产组合的相对价值，未来交易的增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] - 公司目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] - 公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司本季度表现稳定，超出此前发布的EBITDA和AFFO指引 [7] - 对于伊利诺伊州博彩扩张，影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 其他重要信息 - 公司根据投资者和分析师反馈，增强了信息披露，如现金NOI调节表和主租赁协议详细信息 [8] - Casino Queen的次级贷款前的担保贷款被出售给有丰富博彩经验的战略投资者，公司对其运营表现有信心 [16] - 公司微调并收紧了指引，高低端指引的唯一差异在于Penn主租赁协议11月1日到期时是否能实现全额租金递增，若实现，每月增加45万美元，年化增加540万美元 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场的活动管道情况，以及Caesars和Eldorado合并是否会带来收购机会 - 公司密切关注Caesars和Eldorado合并，也在积极寻找小型增值交易，但目前没有迫在眉睫的交易 [24] - 管理层持续与运营商合作，关注从相关交易和运营商资产组合调整中产生的机会，该领域机会具有偶发性，但公司会全力寻找增长机会 [25] 问题2: TRS物业的运营计划，是否会出售或回租，以及如何考虑管理、出售和再投资 - 公司过去5.5年一直倾向持有TRS物业，因其能利用公司的博彩经验和资产评估能力，直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] 问题3: 如何看待收购拉斯维加斯大道资产的机会，是否会增加资产组合价值 - 公司认为拉斯维加斯大道资产波动性较大，评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] 问题4: 是否能收回上季度对Casino Queen的贷款 - 目前尚不确定，需等待支票兑现，这是一项正在进行的工作 [41] 问题5: 考虑到当前REITs对该领域的兴趣，未来交易的增值水平能否与过去相同 - 其他机构进入会提升公司资产组合相对价值，未来交易增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] 问题6: 是否认为与其他REIT进行并购有价值 - 目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] 问题7: Pinnacle租赁协议是否存在争议，PENN分配公司成本的方式是否有变化 - 公司与主要租户之间不存在争议，正在了解PENN整合后如何看待覆盖率，因3月31日至6月30日覆盖率下降，需要获取更多信息 [50] 问题8: 2019年第二季度Pinnacle投资组合EBITDAR是否同比下降约2500万美元 - 从覆盖率下降与年化租赁收入的关系来看，该计算是合理的，这也是公司询问和了解情况的原因 [51] 问题9: 与3、6、9个月前相比，新进入博彩房地产领域的情况，以及对拉斯维加斯和地区性赌场物业的影响 - 任何关注该资产类别的机构都会带来积极影响，预计会有更多人参与，公司会控制自身能控制的事情，如与更多投资者接触 [57][58] 问题10: 拥有美国原住民赌场租户与传统赌场租户是否有差异 - 在商业环境中没有差异，在主权土地上则无法操作 [59][61] 问题11: 伊利诺伊州博彩扩张对公司租户和资产组合的利弊，以及对覆盖率的中期影响 - 影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 问题12: 如何看待Caesar Eldorado交易中VICI采用的远期销售协议和看跌 - 看涨结构，未来是否会考虑 - 从融资角度，公司一直考虑所有选项，包括远期销售；从资本配置角度，看跌 - 看涨结构需要匹配资金，会降低当前和潜在回报，公司更倾向正常交易，且要考虑对与租户长期合作关系的影响 [73][76] 问题13: 对非博彩资产的关注是否增加 - 关注程度没有变化，公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 问题14: 如何对Eldorado和Caesars合并等大型运营商并购交易中产生的小型交易进行评估，与过去大型交易有何不同 - 关键是要有合适的运营商和可行的商业计划，同时考虑资产位置、市场和主租赁协议结构，公司今年花更多时间与潜在运营伙伴沟通 [79][80][81] 问题15: 在当前利率环境下，是否考虑对定期贷款A进行互换、重铸和延长期限 - 公司会谨慎管理资产负债表，关注信贷市场，鉴于10年期国债利率下降和明年11月到期的10亿美元债务，有机会节省利息并锁定更长期限的利率，但目前暂无具体计划 [82] 问题16: 与运营商沟通时，他们对采用OpCo/PropCo结构是否有顾虑 - 不同运营商有不同商业理念，部分人认为拥有房地产能提供缓冲，但看到OpCo/PropCo并购活动带来的股权价值提升后，一些人开始意识到可以释放部分资产以提高运营杠杆，大多数近期交易都涉及REIT和OpCo/PropCo拆分，更多是等待合适的催化剂 [83][84]

公司资产收购情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle的大部分房地产资产[133] - 2018年10月15日，公司以2.5亿美元从Penn购买Plainridge Park的房地产资产，并向Boyd贷款5770万美元[133][144] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元从Tropicana收购五处房产的不动产资产，并向Eldorado贷款2.46亿美元[134][144] 公司投资组合情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括46个博彩及相关设施，分布在16个州，入住率100%[135] 公司总营收和运营收入情况 - 2019年第二季度，公司总营收和运营收入分别为2.89亿美元和1.708亿美元，上年同期分别为2.542亿美元和1.532亿美元[140] - 2019年上半年，公司总营收和运营收入分别为5.769亿美元和3.415亿美元，上年同期分别为4.983亿美元和3.051亿美元[140] - 2019年Q2总营收2.89013亿美元，2018年同期为2.54221亿美元；2019年上半年总营收5.76877亿美元，2018年同期为4.98271亿美元[150] - 2019年Q2运营收入1.70767亿美元，2018年同期为1.53241亿美元；2019年上半年运营收入3.41542亿美元，2018年同期为3.05092亿美元[150] - 2019年和2018年Q2，公司总收入分别为2.89013亿美元和2.54221亿美元，同比增长13.7%；2019年和2018年H1，公司总收入分别为5.76877亿美元和4.98271亿美元，同比增长15.8%[161] 房地产收入情况 - 2019年第二季度和上半年，房地产总收入分别为2.558亿美元和5.106亿美元，上年同期分别为2.183亿美元和4.276亿美元[141] - 2019年Q2 GLP Capital总营收2.55764亿美元，2018年同期为2.18332亿美元；2019年上半年为5.10635亿美元，2018年同期为4.27636亿美元[150] - 2019年和2018年Q2，GLP Capital房地产总收入分别为2.558亿美元和2.183亿美元，同比增长17.1%；2019年和2018年H1，分别为5.106亿美元和4.276亿美元，同比增长19.4%[161][162] - 2019年3个月和6个月房地产总收入分别为2.55764亿美元和5.10635亿美元[165] TRS物业收入情况 - 2019年第二季度和上半年，TRS物业收入分别下降260万美元和440万美元[141] - 2019年Q2 TRS Properties总营收3324.9万美元，2018年同期为3588.9万美元；2019年上半年为6624.2万美元，2018年同期为7063.5万美元[150] - 2019年3个月和6个月TRS Properties部门博彩、餐饮等收入分别减少260万美元（7.4%）和440万美元（6.2%）[166] 总运营费用情况 - 2019年第二季度和上半年，总运营费用分别增加1730万美元和4220万美元[141] - 2019年3个月和6个月总运营费用分别为1.18246亿美元（增长17.1%）和2.35335亿美元（增长21.8%）[167] 净收入情况 - 2019年第二季度净收入增加100万美元，上半年净收入减少270万美元[144] - 2019年Q2净收入9303.3万美元，2018年同期为9199.8万美元；2019年上半年为1.86043亿美元，2018年同期为1.8877亿美元[154] - 2019年和2018年Q2，GLP Capital净收入分别为9020万美元和8890万美元；2019年和2018年H1，GLP Capital净收入分别为1.81亿美元和1.826亿美元[157][160] 资金运营及相关指标情况 - 2019年Q2资金运营（FFO）为1.58607亿美元，2018年同期为1.16874亿美元；2019年上半年为3.07299亿美元，2018年同期为2.38744亿美元[154] - 2019年Q2调整后资金运营（AFFO）为1.85018亿美元，2018年同期为1.69235亿美元；2019年上半年为3.68033亿美元，2018年同期为3.37936亿美元[154] - 2019年Q2调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2.6087亿美元，2018年同期为2.25128亿美元；2019年上半年为5.19289亿美元，2018年同期为4.46473亿美元[154] - 公司使用FFO、AFFO和Adjusted EBITDA作为非GAAP财务指标衡量经营业绩，且为符合REIT要求需每年分配90%的REIT应税收入[151] - FFO、AFFO和Adjusted EBITDA非GAAP认可术语，与其他公司类似指标可能无可比性，不替代GAAP财务结果呈现[153] - 2019年和2018年Q2，GLP Capital FFO分别为1.558亿美元和1.135亿美元，AFFO分别为1.814亿美元和1.647亿美元，Adjusted EBITDA分别为2.524亿美元和2.154亿美元[157] - 2019年和2018年H1，GLP Capital FFO分别为3.022亿美元和2.323亿美元，AFFO分别为3.603亿美元和3.288亿美元，Adjusted EBITDA分别为5.025亿美元和4.275亿美元[160] GLP Capital净收入增减原因 - 2019年Q2较2018年Q2，GLP Capital净收入增加主要因房地产收入增加3740万美元，部分被运营费用增加1950万美元和其他费用增加1660万美元抵消[157] - 2019年H1较2018年H1，GLP Capital净收入减少主要因房地产收入增加8300万美元，部分被运营费用增加4510万美元和其他费用增加3970万美元抵消[160] 房地产收入增加原因 - 2019年Q2房地产收入增加3740万美元，主要因Tropicana交易和Penn - Pinnacle合并等，部分被租金减少和税收收入调整抵消[163] - 2019年H1房地产收入增加8300万美元，原因与Q2类似[163] GLP Capital运营费用增加原因 - 2019年Q2 GLP Capital运营费用增加主要因折旧和摊销费用增加，部分被房地产税费用减少和退休成本缺失抵消[158] GLP Capital其他费用增加原因 - 2019年Q2 GLP Capital其他费用增加主要因债务再融资和发行导致利息费用增加[158] 各项费用具体变化情况 - 2019年起因会计准则变化不再将租户直接支付的房地产税计入财务报表，3个月和6个月房地产税均降为0[167][168] - 2019年3个月和6个月土地权和地面租赁费用分别增加880万美元（136.3%）和1150万美元（88.6%）[167][169] - 2019年3个月和6个月一般及行政费用分别减少880万美元（35.6%）和800万美元（19.5%）[167][170] - 2019年3个月和6个月折旧费用分别增加4030万美元（146.6%）和7100万美元（127.9%）[167][171] - 2019年6个月因Casino Queen无法偿还贷款，公司注销1300万美元本金[172][173] - 2019年3个月和6个月其他费用分别为7627.5万美元（增长27.9%）和1.52914亿美元（增长35.1%）[174] - 2019年3个月和6个月利息费用分别增加1946.8万美元（34.1%）和4212.8万美元（37.9%）[174] - 2019年第二季度利息费用增加1950万美元，增幅34.1%；上半年增加4210万美元，增幅37.9%[175] 公司债务相关情况 - 2018年5月21日，公司修改高级无担保信贷安排，增加循环信贷承诺至11亿美元，取消定期贷款A安排，记录债务提前清偿损失约100万美元[176] - 2018年5月21日，公司完成现金要约收购，收购约3.935亿美元2018年到期的高级无担保票据，占未偿还票据的72%，记录债务提前清偿损失约250万美元[177] 所得税费用情况 - 2019年第二季度和上半年所得税费用分别约为150万美元和260万美元，有效税率分别为1.5%和1.4%；2018年同期分别约为160万美元和310万美元，有效税率分别为1.7%和1.6%[178] 现金流量情况 - 2019年上半年经营活动提供净现金3.641亿美元，较2018年同期增加5850万美元[180] - 2019年上半年投资活动使用现金140万美元，2018年同期提供现金2750万美元[181] - 2019年上半年融资活动使用现金3.638亿美元，2018年同期使用现金2.177亿美元[182] 应税房地产投资信托物业资本维护支出情况 - 2019年和2018年上半年，应税房地产投资信托物业资本维护支出分别约为150万美元和200万美元[185] 公司信贷及债务余额情况 - 截至2019年6月30日，公司高级无担保信贷安排未偿还余额为8.65亿美元，可用借款额度为8.346亿美元[187] - 截至2019年6月30日，公司有49.75亿美元未偿还高级无担保票据，债务总额为58.411亿美元[189][193]

业绩总结 - 2018年公司的总博彩收入（GGR）超过65亿美元[4] - 2018年Hollywood Casino at Charles Town的GGR为3.34亿美元[5] - 2018年Ameristar St. Charles的GGR为2.67亿美元[6] - 2018年Ameristar Kansas City的GGR为1.96亿美元[7] - 2018年公司的总AFFO（每股可分配资金）增长率为30.8%[3] - 公司的总股东回报率为72.4%[3] - 2019年第一季度，租金覆盖率为1.88倍，显示出强大的现金流稳定性[13] - 公司的主要租户年净收入约为52亿美元，企业价值为115亿美元[9] - 2018年，GLPI的总资产为67.73亿美元，显示出公司强大的资产基础[20] 用户数据 - 2018年12月31日止的最后12个月，密苏里州的总游戏收入为10.9亿美元，税收为2.76亿美元[16] - 2018年12月31日止的最后12个月，路易斯安那州的总游戏收入为7.08亿美元，税收为1.52亿美元[16] 未来展望 - 2019年每股AFFO指导中值为3.415美元，较2014年的2.61美元增长[21] - 2019年第一季度的AFFO派息比率目标为80%，实际为79.6%[23] 新产品和新技术研发 - GLPI自成立以来，年均交易价值超过13亿美元，平均收益率超过8.4%[18] 市场扩张和并购 - 公司的多样化投资组合覆盖16个州，确保现金流的耐久性[8] 负面信息 - GLPI的债务到期结构显示出良好的流动性，2019年到2029年间的债务到期总额为117.5亿美元[24] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年，GLPI获得投资级别交叉评级，显示出强大的资本获取能力[24] - 2018年，GLPI发行了10亿美元的票据，计划在2025年和2028年到期[24] - Penn Master Lease的租户最新收益覆盖率为1.88，Penn Amended Pinnacle Master Lease为1.83[29] - 所有租赁的报告最低租金覆盖率均为1.8，Eldorado Master Lease为1.2[29] - Penn Master Lease的下一个租金重置时间为2023年11月[29] - FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）是公司用于评估经营表现的重要非GAAP财务指标[34] - 公司必须每年分配90%的REIT应税收入以符合REIT资格[34] - AFFO的定义包括排除股票补偿费用和其他非现金费用[35] - FFO和AFFO不应被视为GAAP下的现金流替代指标[36]

财务数据和关键指标变化 - Q1实现近2.55亿美元房地产收入 [11] - 因Penn - Pinnacle合并等，Boyd占用成本季度减少33万美元，该数字将贯穿全年 [12] - 对Casino Queen母公司的次级贷款全额核销 [13] - 预计Q2有非现金费用以反映资产减记，但不影响Penn租金收入 [15] - 因马里兰州立法行动，降低应税REIT子公司的业绩指引 [16] - 季度末总杠杆率为5.6倍，净杠杆率为5.57倍，符合债务契约 [17] - 因俄亥俄州赌场业务疲软，收入指引有适度下降 [18] - 指引下限包含Eldorado Resorts和Boyd物业的扶梯条款，上限移除Meadows扶梯条款 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产投资组合100%出租，租户租金支付正常 [11] - 应税REIT子公司因马里兰州立法，业绩指引降低 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司严格筛选项目，追求盈利业务为股东创造价值，既关注大型项目，也重视稳健小交易提升AFFO和股息 [9][25] - 考虑与企业家合作，综合评估运营能力、信用增强、市场风险等因素确定交易价格和潜在业务价值 [59] - 行业竞争方面，新投资者进入或压缩行业资本化率，增强公司购买力，但非游戏行业投资者进入游戏领域多失败，且进入存在牌照等障碍，公司管理团队经验丰富，目标是做优质交易 [46][47][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务繁忙，虽不确定环境有重大变化，但市场上有很多小项目，且激进主义活动和低借贷成本等因素使市场有良好出售环境，非正式讨论或推动更多交易 [22][24] - 区域博彩资产比拉斯维加斯资产更稳定可靠，因能为所在州带来税收和就业，会以某种形式保留，公司将持续向市场宣传业务优势 [37][39][40] - 公司主要专注游戏业务，也关注休闲业务，但难找到像游戏业务一样现金流稳定持久的项目，未来可能拓展新领域 [64] 其他重要信息 - 今日提交了10 - Q季度财务报告，Q1新闻稿对房地产投资组合披露更友好，因会计声明和Penn - Pinnacle交易使租赁分类调整 [10][11] - 向Casino Queen母公司贷款1300万美元，其5月支付租金，目前正寻找买家但进程放缓，公司密切关注 [12][13] - Penn宣布关闭密西西比州Tunica度假村设施，不影响公司租金收入 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司业务繁忙的原因及环境变化 - 公司认为并非业务大量涌入，有一些大公司项目公开，周边也有很多州的物业在考察，不确定环境有重大变化，激进主义活动使部分项目公开，交易倍数、低借贷成本和股权估值表现良好使出售环境好，非正式讨论或推动更多交易 [22][24] 问题2: 指引中Pinnacle扶梯条款位置 - Pinnacle扶梯条款在指引高端，不在低端 [26][27] 问题3: 若大公司出售资产，对物业EBITDA影响的预期 - 需视物业位置而定，如拉斯维加斯物业与区域物业情况不同，且无统一模板，要考虑新运营商策略和数据库访问等因素 [30][31][32] 问题4: Casino Queen的风险敞口 - 占公司EBITDA的1.4%，公司希望新买家能改善运营，维持每年1400多万美元租金收入，公司会尽力影响结果 [34] 问题5: 区域博彩的下行风险及公司在资本结构中的位置 - 区域物业比拉斯维加斯物业更稳定，公司物业和运营商优质，租户高级无担保票据收益率在5.07% - 5.81%，公司股权股息收益率为6.71%，租户会优先支付租金，区域博彩资产因税收和就业因素会被保留，公司40/46的物业在主租赁协议中，目标是将更多资本投入主租赁增强信用的项目 [37][38][41] 问题6: 另一家REIT对游戏资产感兴趣的看法 - 新投资者进入或压缩行业资本化率，增强公司购买力，但非游戏行业投资者进入游戏领域多失败，进入存在牌照等障碍，公司管理团队经验丰富，目标是做优质交易 [46][47][49] 问题7: 是否会接管Casino Queen运营并放入TRS - 公司正在探索所有选项 [50] 问题8: 指引高低端差异原因 - 差异全部来自扶梯条款 [53] 问题9: Tunica资产关闭对5年重置和隐含倍数的影响 - 目前不影响租赁收入，Tunica资产对2023年Q4可变租金重置影响不大，最坏情况隐含倍数仍低于10倍 [55][57] 问题10: 与企业家合作的承保思路 - 综合考虑运营商运营能力、信用增强、市场风险等因素确定交易价格和潜在业务价值，平衡公共租户信用增强和潜在增长机会 [59] 问题11: 运营商方面的需求情况 - 运营商选择范围较窄，部分公司在某些州已达上限，但有非传统非公共运营商仍对游戏领域感兴趣并投入资金 [61][62][63] 问题12: 非游戏休闲业务的活动水平 - 公司主要专注游戏业务，也关注休闲业务，但难找到像游戏业务一样现金流稳定持久的项目，未来可能拓展新领域 [64] 问题13: Tunica关闭对租金覆盖率的敏感性 - 影响不大，Penn关闭该设施预计可提高市场利润率，对公司投资组合有增强作用 [67] 问题14: 指引中与Penn俄亥俄州赌场相关的金额及影响 - 需由Penn方面解答，与2月指引相比，本季度指引负面影响近100万美元 [68][72] 问题15: Lumiere实现真正租赁或寻找替代物业的进展 - 与运营伙伴Eldorado有讨论，但无重大进展，有进展会告知 [74] 问题16: 房东对租赁可签署性和租户出售运营的影响力 - 每份租约对继任租户有不同规定，包括牌照、运营历史、规模等方面 [75]

资产收购 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle的大部分房地产资产[134] - 2018年10月15日，公司以2.5亿美元从Penn收购Plainridge Park的房地产资产，并向Boyd贷款5770万美元[134][146] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元从Tropicana收购五处房产的房地产资产，并向Eldorado贷款2.46亿美元[135][146] 投资组合情况 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括46个博彩及相关设施，分布在16个州，入住率100%[136] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度，公司总营收2.879亿美元，营业收入1.708亿美元，分别较上年同期的2.441亿美元和1.519亿美元有所增长[143] - 2019年第一季度，总运营费用较上年同期增加2490万美元，主要因贷款减值和折旧费用增加[146] - 2019年第一季度，其他收入和费用较上年同期增加2310万美元，主要因债务再融资和发行导致利息费用增加[146] - 2019年第一季度，净收入较上年同期减少380万美元[146] - 2019年第一季度总收入为2.87864亿美元，2018年同期为2.4405亿美元，同比增长18.0%，其中房地产收入为2.54871亿美元，同比增长21.8%，博彩、餐饮等收入为3299.3万美元，同比下降5.0%[164] - 2019年第一季度总运营费用为1.17089亿美元，2018年同期为9219.9万美元，同比增长27.0%[152] - 2019年第一季度运营收入为1.70775亿美元，2018年同期为1.51851亿美元，同比增长12.5%[152] - 2019年第一季度净收入为9301万美元，2018年同期为9677.2万美元，同比下降3.9%[156] - 2019年第一季度资金运营（FFO）为1.48692亿美元，2018年同期为1.2187亿美元，同比增长22.0%[156] - 2019年第一季度调整后资金运营（AFFO）为1.83015亿美元，2018年同期为1.68701亿美元，同比增长8.5%[156] - 2019年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2.58419亿美元，2018年同期为2.21345亿美元，同比增长16.8%[156] - 2019年第一季度经营活动净现金流入为2.214亿美元，较2018年同期的1.858亿美元增加3570万美元[180] - 2019年和2018年第一季度，投资活动分别使用现金030万美元和提供现金1740万美元[181] - 2019年和2018年第一季度，融资活动分别使用现金2.165亿美元和1.868亿美元[182] - 2019年和2018年第一季度所得税费用分别约为110万美元和150万美元，有效税率分别为1.2%和1.5% [178] 各业务线数据关键指标变化 - 2019年第一季度，房地产总收入2.549亿美元，较上年同期的2.093亿美元增加4560万美元[143] - 2019年第一季度，TRS Properties收入较上年同期减少180万美元[143] - GLP Capital板块2019年第一季度净收入为9080万美元，2018年同期为9370万美元，同比下降3.1%[159] - GLP Capital板块2019年第一季度FFO为1.46445亿美元，2018年同期为1.18814亿美元，同比增长23.3%[158] - GLP Capital板块2019年第一季度AFFO为1.78893亿美元，2018年同期为1.6408亿美元，同比增长9.0%[158] - 2019年和2018年第一季度，公司GLP Capital部门房地产总收入分别为2.549亿美元和2.093亿美元[165] - 2019年第一季度租金收入较2018年同期增加4560万美元，增幅21.8%，主要因Tropicana交易和Penn - Pinnacle合并等[166] - 2019年第一季度博彩、餐饮及其他收入较2018年同期减少180万美元，降幅5.0%，因好莱坞赌场巴吞鲁日店收入下降[169] - 2019年第一季度土地权和地面租赁费用较2018年同期增加270万美元，增幅41.6%，因2018年10月收购六项长期地面租赁权[172] - 2019年第一季度折旧费用较2018年同期增加3060万美元，增幅109.6%，达5860万美元，因新增房地产资产及资产重分类[173] - 2019年第一季度公司对Casino Queen的1300万美元无担保贷款全额计提减值损失[174][175] - 2019年第一季度利息费用较2018年同期增加2270万美元，增幅41.9%，因2018年发行高级无担保票据及增加循环信贷额度借款[177] - 2019年和2018年第一季度，TRS物业资本维护支出分别约为50万美元和80万美元[184] 债务情况 - 公司高级无担保信贷安排包括11.75亿美元循环信贷安排和5.25亿美元A - 1定期贷款安排[185] - 截至2019年3月31日，信贷安排未偿还总额为8.66亿美元，可用借款额度为8.336亿美元[186] - 截至2019年3月31日，公司有49.75亿美元未偿还高级无担保票据[188] - 截至2019年3月31日，公司债务为58.421亿美元，其中49.75亿美元高级无担保票据为固定利率[192] - 固定利率长期债务中，2020 - 2023年及以后到期金额分别为1亿美元、4000万美元、5000万美元和3.075亿美元，平均利率分别为4.88%、4.38%、5.38%、5.38%[194] - 可变利率长期债务中，2021年和2023年到期金额分别为5250万美元和3410万美元，平均利率分别为4.1%、3.97%[194] 公司控制和程序情况 - 截至2019年3月31日，公司披露控制和程序有效[195]

财务数据和关键指标变化 - 2018年完成15亿美元新投资，新增8处房产，房地产收入增加1.55亿美元 [8] - 第四季度EBITDA和AFFO每股收益符合2018年第三季度发布的指引 [13] - 调整后EBITDA同比增长17.3%，本季度AFFO每股收益同比增长9.1% [14] - 预计第一季度AFFO每股收益同比增长8%，2019年AFFO每股收益增长区间为7% - 8.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年无可变租金重置，Penn租约去年已重置，下次重置在2023年，其他租约下次重置在2020年 [15] - 截至2018年底，Penn主租约的12个月滚动覆盖率为1.88倍，修订后的Pinnacle主租约为1.83倍，Meadows租约为1.92倍 [16] - Boyd主租约2018年剩余时间的租赁覆盖率预计接近2倍，Eldorado收购Tropicana时租金覆盖率接近2倍 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴吞鲁日市场因2018年6月1日实施禁烟令，经济活动下滑，公司对该地区相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于安全、合理、谨慎地提升AFFO，并逐年提高股息，不盲目追求规模扩张 [44] - 2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 持续关注各类相邻和垂直领域，但尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，进入非游戏领域的交易仍需等待 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前处于经济周期后期，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34] - 公司资产负债表状况良好，84%的债务为固定利率，2019年无债务到期，下一次流动性需求在2020年11月，有足够的灵活性管理业务 [22] 其他重要信息 - 公司聘请投资银行评估战略选择，积极监测相关过程，期望提升资产运营表现 [19] - 第四季度对巴吞鲁日房产相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] - 公司扩大和拓宽了高级管理团队，欢迎Matt Demchyk和Joe Jaffoni加入 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期金融市场波动对与房产卖家的讨论及卖家预期有何影响 - 目前卖家出售意愿不强烈，市场活动与以往基本一致，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34][35] 问题2: 公司股价反弹，是否愿意使用ATM - 不太可能使用ATM，公司预计在不使用ATM的情况下将杠杆率调整到指引范围内，董事会认为公司股权当前收益率与10年期国债仍有450个基点的差距，股权价值仍存在错位 [36] 问题3: 考虑到公司债务成本优势，在当前市盈率差距下是否有机会在收购中具有竞争力，以及三重净租赁行业其他公司是否会关注游戏领域 - 公司专注自身业务，不关注竞争对手，过去一年已完成一些增值交易，证明市盈率差距不影响业务开展，主要目标是安全、合理地提升AFFO和股息 [43][44] - 公司在2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 随着人们关注公司租户稳定性和现金流，公司与其他三重净单一租户净租赁公司的估值差距有望缩小 [48] 问题4: 指引范围的差异是否基于租金是否上涨，是否存在无法达到预期的风险 - 公司采取保守态度，过去几年有过预期未实现的经历，且只有运营商清楚其业务运营表现，因此等待租金实际上涨后再确认收入 [54] 问题5: 公司是否更接近进行非游戏资产交易，可能的交易形式如何 - 进入非游戏领域可能是必然趋势，但公司尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，将继续关注并寻找机会，重点是理性、安全的增长 [56][57] 问题6: 如何看待两个新的好莱坞房产项目，它们如何融入公司投资组合 - 不确定项目发展情况，与Penn的讨论仍在进行中，预计不会纳入主租约，更关注其对现有Penn National业务的影响 [63][64] - York项目是租赁改良项目，公司无参与机会，Morgantown项目由Penn自行开发，主租约中有非竞争条款，若在非竞争区域内开设竞争设施，可变租金将设下限 [65][66] 问题7: 大型房产（如拉斯维加斯房产）是否具有更高的内在或感知价值，会否影响公司估值 - 公司更关注收益的可靠性，而非房产位置，认为区域房产收益更稳定，且区域市场与拉斯维加斯市场在经济周期、现金流生成等方面存在差异，不会为追求估值提升而追逐拉斯维加斯房产 [73][74][78] 问题8: 第四季度商誉减值费用的评估是否仅与巴吞鲁日禁烟令有关，为何在第三季度报告中未提及该费用 - 减值主要与巴吞鲁日市场经济活动下滑和禁烟令有关，2016 - 2017年因洪水带来的经济活动在2018年逐渐消退，禁烟令加速了市场下滑 [86][87] - 公司希望观察市场基本面是否恢复，年末确认市场无法回到之前水平，因此在年末进行减值评估并计提费用 [88] 问题9: 租户对现有房产进行改善投资的机会如何，是否会对覆盖率和或有租金门槛产生压力 - 租户进行重大租赁改良时需向公司询问融资意向，目前老租户认为时机尚早，新租户在第四季度刚加入 [96] - 公司与租户合作盘活未利用或可重新利用的土地，如在圣路易斯出售土地开发娱乐和滑冰中心，这比向现有设施增加资本更具机会 [96] 问题10: 闲置土地交易机会的规模如何，是否是改变游戏规则的因素 - 闲置土地交易并非改变游戏规则的因素，但可在一定程度上提高整体投资组合的效率 [98] 问题11: Casino Queen进行战略活动需要获得公司哪些同意，是否有机会促成更多交易 - 作为房东，任何替代租户都需要公司批准，存在通过这种情况促成更多交易的可能性 [101] 问题12: 2014年年中发行的10亿美元票据明年到期，以目前投资级评级，预计再融资利率是多少 - 预计10年期再融资利率在250 - 260个基点，即略高于5% [106] 问题13: 整体投资组合中，哪些资产在潜在供应增长方面存在风险 - 关注的区域是Blackhawk，因Monarch公司在该市场投入大量资金；波士顿设施和东南部马萨诸塞州设施在购买时已设定固定成本，无潜在风险 [108]

公司债务情况 - 截至2018年12月31日，公司债务为59.031亿美元，其中49.75亿美元为高级无担保票据，利率固定，到期日为2至10年[386] - 2018年12月31日，固定利率长期债务中，2020年到期10亿美元，平均利率4.88%；2021年到期4亿美元，平均利率4.38%；2023年到期5亿美元，平均利率5.38%；之后到期30.75亿美元，平均利率5.38%[388] - 2018年12月31日，可变利率长期债务中，2021年到期5.25亿美元，平均利率4.29%；2023年到期4.02亿美元，平均利率4.14%[388] - 截至2018年12月31日，公司长期债务总额为5.903112亿美元，扣除未摊销债务发行成本等后净额为5.853497亿美元，2017年净额为4.44288亿美元[533] - 截至2018年12月31日，公司未来长期债务最低还款计划为2019年12.3万美元、2020年10.00129亿美元等，总计5.903112亿美元[533] - 2018年12月31日，公司高级无担保信贷安排账面价值为9.27亿美元，公允价值为9.09308亿美元[440] - 2018年12月31日，公司高级无担保票据账面价值为49.75亿美元，公允价值为49.58455亿美元[440] - 2018年12月31日，公司高级无抵押票据未偿还余额为49.75亿美元，包括不同时间发行的多笔票据[540] - 公司高级无抵押信贷安排包括11.75亿美元循环信贷安排和5.25亿美元定期贷款A - 1安排，2018年两次修订后循环承诺总额增至1.175亿美元[534] - 因信贷安排第二次修订，公司记录约100万美元债务提前清偿损失[535] - 2018年12月31日，信贷安排未偿还总额为9.27亿美元，信用证或有负债约40万美元，循环信贷安排可用借款额度为7.726亿美元[536] - 2018年12月31日，伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）贷款适用利差为1.50%，基准利率贷款为0.50%，循环信贷安排未使用部分承诺费费率为0.25%[538] - 2018年5月21日现金要约收购中，公司收到约3.935亿美元（约72%）4.375%高级无抵押票据的要约，记录约250万美元债务提前清偿损失[541] - 公司可赎回高级无抵押票据，赎回价格通常为面值加“全额补偿”溢价及应计未付利息，特定情况下按面值赎回[546] 公司资产情况 - 截至2018年12月31日，公司总资产85.77293亿美元，较2017年的72.46882亿美元有所增长[398] - 2018年12月31日，公司现金及现金等价物账面价值和公允价值均为2578.3万美元[440] - 2018年12月31日，公司递延补偿计划资产账面价值和公允价值均为2270.9万美元[440] - 2018年12月31日，公司抵押贷款应收款账面价值和公允价值均为3.03684亿美元[440] - 截至2018年12月31日，公司投资组合涵盖46个博彩及相关设施，面积约2350万平方英尺，物业100%被占用[412] - 2018年12月31日，公司房地产投资净额为7.33146亿美元，2017年为3.662045亿美元[499] - 2018年12月31日，公司土地使用权净额为6.73207亿美元，2017年为6.40148亿美元[502] - 2018 - 2016年，与地面租赁相关的摊销费用分别为1130万美元、1040万美元和620万美元[502] - 截至2018年12月31日，预计未来地面租赁摊销费用总计6.73207亿美元[503] - 2018年12月31日，公司运营中使用的物业和设备净额为1.00884亿美元，2017年为1.08293亿美元[513] - 2017年12月31日，公司直接融资租赁净投资为2.637639亿美元，包括最低租赁付款应收款3.263387亿美元和无担保残值689.811万美元[520] - 截至2018年和2017年12月31日，好莱坞赌场佩里维尔的博彩牌照账面价值为960万美元，2018年10月1日评估未发生减值[531] 公司财务关键指标变化 - 截至2018年12月31日，公司总负债63.11686亿美元，较2017年的47.88635亿美元有所增长[398] - 2018年公司总营收10.55727亿美元，2017年为9.71307亿美元，2016年为8.28255亿美元[402] - 2018年公司总运营费用4.61917亿美元，2017年为3.65789亿美元，2016年为3.47632亿美元[402] - 2018年公司净收入3.39516亿美元，2017年为3.80598亿美元，2016年为2.89305亿美元[402] - 2018年基本每股收益1.59美元，摊薄后每股收益1.58美元；2017年基本每股收益1.80美元，摊薄后每股收益1.79美元；2016年基本每股收益1.62美元，摊薄后每股收益1.60美元[402] - 2018年末普通股股份为2.14211932亿股，股东权益为22.65607亿美元[405] - 2018年净收入为3.39516亿美元，2017年为3.80598亿美元，2016年为2.89305亿美元[407] - 2018年经营活动提供的净现金为6.54433亿美元，2017年为5.98711亿美元，2016年为5.1437亿美元[407] - 2018年投资活动使用的净现金为15.09784亿美元，2017年提供69.8万美元，2016年使用32.18616亿美元[407] - 2018年融资活动提供的净现金为8.5208亿美元，2017年使用6.06911亿美元，2016年提供26.98927亿美元[407] - 2016 - 2018年公司的博彩税费用分别为5770万美元、5740万美元和5600万美元[477] - 2016 - 2018年公司基本每股收益分别为1.62美元、1.80美元和1.59美元[479] - 2016 - 2018年公司摊薄每股收益分别为1.60美元、1.79美元和1.58美元[479] - 2016 - 2018年用于计算基本每股收益的加权平均普通股股数分别为178594千股、210705千股和213720千股[479] - 2016 - 2018年用于计算摊薄每股收益的加权平均普通股股数分别为180622千股、212752千股和214779千股[479] - 2018、2017、2016年公司总租金费用分别为1890万美元、1580万美元、1100万美元[570] 公司收购与投资情况 - 2016年4月公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[411] - 2018年10月15日公司完成与Penn、Pinnacle和Boyd交易，购买Plainridge Park赌场房地产资产2.5亿美元，向Boyd贷款5770万美元[411] - 2018年10月1日公司以9.64亿美元收购Tropicana部分房地产资产，向Eldorado提供2.46亿美元抵押贷款[414] - 2018年10月15日，公司以约2.509亿美元收购Plainridge Park Casino的不动产资产，初始年租金2500万美元[487] - 2018年10月1日，公司以约9.925亿美元收购Tropicana五家赌场的不动产资产，Eldorado主租赁协议初始年租金8760万美元[489] - 2017年5月1日，公司以8290万美元收购巴利图尼卡赌场和度假村图尼卡赌场的不动产资产[492] - 2016年9月9日，公司以约3.233亿美元从罐头赌场度假村收购草地球场赛马场和赌场的不动产资产[493] - 2016年4月28日，公司收购平纳克尔的大部分房地产资产，增加14处房产至其房地产投资组合[494] - 平纳克尔合并生效时，每股平纳克尔普通股转换为0.85股公司普通股，约发行5600万股公司普通股作为对价[496] - 公司偿还平纳克尔27亿美元债务，支付2.268亿美元交易费用，包含自身2830万美元交易费用，平纳克尔房地产资产购买价为48亿美元[496][497] - 2018年10月1日，公司为Eldorado收购Lumière Place Casino and Hotel提供2.46亿美元有担保抵押贷款，利率约9.00%[514] - 2018年10月15日，公司为Boyd收购Belterra Park提供5770万美元有担保抵押贷款，利率11.11%[517] - 2014年1月，公司以1.407亿美元收购Casino Queen相关不动产，同时提供4300万美元、利率7%的五年期贷款，2017年3月13日该贷款还清，公司又提供1300万美元、利率15%的5.5年期无担保贷款[521][522][523] 公司会计政策与税务情况 - 公司于2018年1月1日采用ASU 2014 - 09，记录了约41万美元的留存收益累计调整[421] - 公司于2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，在合并资产负债表上记录了约1.8亿美元的使用权资产和相关租赁负债[428] - 房地产投资折旧采用直线法，建筑物及建筑物改良的估计使用寿命一般为10至31年[445] - 土地改良折旧估计使用寿命为15年，建筑物及改良为5至31年，家具、固定装置和设备为3至31年[450] - 公司每年10月1日进行年度商誉减值测试[443,455] - 债务发行成本在相关债务的合同期限内摊销至利息费用，公司在合并资产负债表中按扣除未摊销债务发行成本后的净额记录长期债务[463] - 公司按ASC 740核算所得税，根据财务报表账面价值与现有资产和负债的税基之间的差异确定递延所得税资产和负债[466] - 2016年公司确认1000美元的税费和利息，2017年和2018年无[468] - 公司需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东以维持REIT资格[469] 公司减值情况 - 2018年12月31日止年度，公司对巴吞鲁日报告单元记录了5950万美元的商誉减值费用[443] - 2018年第四季度，公司对与皇后赌场的应收贷款记录了150万美元的减值费用[444] - 2018年12月31日止年度，非经常性按公允价值计量的资产中，商誉减值16067000美元，应收贷款减值13000000美元，总计29067000美元[443] - 2018年12月31日止年度，非经常性按公允价值计量的资产总减值费用为60954000美元[443] - 2018年第四季度，因预计无法收回150万美元实物支付利息，公司确认减值损失150万美元，截至2018年12月31日，贷款余额为1300万美元[526] - 2018年，公司对好莱坞赌场巴吞鲁日业务确认5950万美元商誉减值损失，年末商誉余额为1606.7万美元[530] 公司租赁业务情况 - 公司主要业务是收购、融资和拥有房地产并以三净租赁方式租给博彩运营商[412] - 截至2018年12月31日，公司约93%的房地产收入来自与Penn及其收购方Pinnacle的租户租赁[430] - 截至2018年12月31日，公司约3%的房地产收入来自与Eldorado的租户租赁和抵押贷款[430] - 截至2018年12月31日，公司约2%的房地产收入来自与Boyd的租户租赁和抵押贷款[430] - 2018年Pinnacle主租赁协议第四次修订，固定租金每年增加1390万美元[488] - 2018年，因Penn - Pinnacle合并，修订后的Pinnacle主租赁协议整体作为经营租赁处理[519] - 公司承担伊利诺伊州奥罗拉房产相关资本租赁义务，原租赁期限30年，将于2026年终止[550] - 公司从分拆中获得多项经营租赁，部分租金按一定比例调整，如比洛克西繁荣镇赌场土地租赁每5年租金分别增加15%和4%[554] - 截至2018年12月31日，非取消性经营租赁未来最低租赁承诺总计6.16886亿美元，其中2019 - 2023年分别为1551.9万美元、1515.9万美元、1504.2万美元、1502.6万美元、1500.5万美元，之后为5.41135亿美元[570] - 截至2018年12月31日，公司20处房地产投资物业租给Penn子公司，12处租给Penn另一子公司，5处租给Eldorado子公司，3处租给Boyd子公司，此外，草地和赌场女王房地产资产分别租给Penn和运营商[575] - 彭尼和修订后的品尼高主租赁协议义务由Penn及其子公司担保，埃尔多拉多主租赁协议义务由Eldorado及其子公司担保，博伊德主租赁协议义务由Boyd子公司担保[576] - 彭尼主租赁协议租金结构含固定部分（部分满足条件年递增2%）和基于设施表现部分（每五年按4%调整、每月按20%调整）[577] - 修订后的品尼高主租赁协议租金结构含固定部分（部分满足条件年递增2%）