业绩总结 - 公司在2019年的总游戏收入（GGR）超过62亿美元[7] - 2019年，公司的主要租户年净收入约为53亿美元，企业价值为155亿美元[12] - 公司的物业税收入总计为4396百万美元，其中密苏里州的税收为1084百万美元[18] - 公司的租赁条款生成了超过90%的房地产现金净运营收入（NOI）和总收益（TRS EBITDA）[16] - 公司的物业在疫情期间保持100%的入住率[15] 用户数据 - 公司在16个州拥有46个物业，拥有或租赁的土地面积为5638英亩[5] - 公司的租户在各州的游戏税率范围从22%到72.6%不等，显示出强大的税收保护[19] - 公司的多样化收入来源中，没有单一物业的收入超过5.7%[11] 财务状况 - 公司在2020年6月的总企业价值为133亿美元，股息收益率为7.0%[6] - GLPI的债务到期结构良好，所有现有债务均为无担保债务，确保了公司财务的稳健性[23] - 截至2020年3月31日，GLPI的现金余额超过5.59亿美元，4月和5月的租金收集率为98.6%[26] 未来展望 - GLPI在2018年获得投资级别评级，修订了17.5亿美元的循环信贷额度以提供额外流动性[24] - 在COVID-19疫情期间，GLPI从循环信贷中提取了5.31亿美元现金以增强流动性[25] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年收购的Tropicana Las Vegas物业的面积为1,451,842平方英尺，酒店房间数为1,470[36] - GLPI与Penn National达成的交易包括以3.375亿美元的租金抵免收购Tropicana拉斯维加斯酒店和赌场的重建场地[26] 其他新策略 - 自公司成立以来，GLPI每年交易的总价值超过10亿美元，平均收益率超过8.4%[21] - GLPI的总购买价格为72.105亿美元，初始现金收益为5.837亿美元，资本化率为8.46%[22] 财务指标 - FFO（运营资金）和AFFO（调整后的运营资金）是公司用于评估经营表现的重要非GAAP财务指标[37] - AFFO的调整包括股票补偿费用、债务发行成本的摊销等[38] - Adjusted EBITDA定义为净收入减去利息、所得税、折旧等[38] - 公司的FFO和AFFO可能与其他房地产公司使用的定义不完全相同[39] - 公司认为FFO和AFFO提供了对其经营表现的有意义视角[37]

财务数据和关键指标变化 - 公司4月收到近99%的现金租金，Penn、Eldorado和Boyd全额支付，Casino Queen尚未结算 [15] - 本季度末现金头寸近5.6亿美元，通过提取循环信贷额度和4月现金租金收入得以增强 [32] - 公司平均每月利息支出约2350万美元，G&A降至每月200万美元以下，应税子公司费用降至每月100万美元以下，每月平均现金消耗略超2600万美元 [35] - 董事会批准将第二季度股息政策调整为80%股票和20%现金，同时重置季度股息运行率 [18][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Penn National进行一系列交易，包括收购Tropicana Las Vegas、协商新的地面租赁、修改主租赁协议等，以确保租金支付的可预测性和股东经济利益 [11][12][13] - 公司将继续与租户合作，考虑各种替代方案，以应对业务重新开放的不确定性 [49] - 公司认为当前环境是暂时中断，地区市场和租户将引领资产复苏，未来可能有更多有利的资产购买机会 [24][40] - 公司将继续关注增加股东价值，寻找符合高标准的资产，同时考虑在适当时候出售Tropicana Las Vegas以实现价值最大化 [85][86][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司和租户业务造成重大影响，但公司认为其物业对所在州至关重要，预计各州将尽快安全开放赌场 [21] - 公司对未来持乐观态度，相信业务将逐渐恢复，且有机会变得更大、更好、更强 [23][24] - 公司认为体育博彩和互联网博彩将加速发展，有望成为租户的价值驱动因素，增加客流量和改善租赁业绩 [97][98] 其他重要信息 - 公司已提交2020年第一季度10 - Q季度报告 [25] - 公司撤回了财务指导，因月可变租金、资产重置、COVID - 19对租金调整和TRS业绩的影响缺乏可预测性 [31] - 公司暂时解雇了近550名TRS员工，并将继续支付福利至5月底，同时维持最低人员配置以准备重新开放 [16][33] - 公司与Casino Queen就租金延期协议进行建设性对话，预计设施重新开放后达成协议 [36] - 公司获得俄亥俄赛马委员会对Belle Terre Park房地产所有权的批准，并与Boyd合作完成交易 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Penn交易后，如何看待业务重新开放的爬坡情况，以及若租户现金流不佳还有哪些杠杆或创意交易可考虑？ - 公司认为Tropicana交易获得了公平价值，未来可能有其他操作，目前将与租户保持对话，评估各种替代方案，短期妥协需有长期收益 [46][47][49] - 业务重新开放的爬坡情况难以预测，各州情况不同，但公司相信赌场会尽快恢复运营，赌客可能会积极回归 [51][52][53] 问题2: 董事会如何考虑调整股息，在给予其他运营商租金减免情况下的舒适度如何？ - 公司采取保守观点，选择可持续的股息水平，考虑了当前业务的不确定性和各种潜在情况 [63][64] - 董事会认为当前股息政策合理，能使公司回到增长轨道，且公司杠杆率在目标范围内，与银行关系良好 [65][66][67] 问题3: 是否与Boyd、Eldorado讨论过租金延期，是否预计5月收到全额租金？ - 公司希望5月收到全额租金，租户都专注于重新开放，避免违约导致租赁义务或信贷设施加速到期，目前与所有租户保持对话 [68][69] 问题4: 从州层面看，较弱的州预算和潜在的州立法（如税收、扩张、转向在线）会有什么结果？ - 公司认为情况因州而异，难以预测，一些共和党州长领导的州可能更积极推动赌场开放 [71][72] - 互联网博彩和体育博彩可能会加速发展，短期内不太可能大幅提高税率或增加设施，州立法者会先保护传统行业 [73][74] 问题5: 疫情是否改变公司长期杠杆目标？ - 公司认为当前是暂时中断，业务基础良好，董事会在制定股息政策时考虑了杠杆灵活性，目前对杠杆水平感到舒适 [75][76] 问题6: Tropicana的潜在买家兴趣和出售时机如何考虑？ - 公司首要任务是将资产变现，Penn曾有出售安排且有较高兴趣和价格，公司将等待市场复苏，寻找价值最大化机会 [78][79][80] - 从正常市场指标看，该资产有较大增值空间，公司会寻找合适时机出售 [81][82] 问题7: 疫情对公司在博彩行业的并购想法以及是否考虑博彩外业务有何影响？ - 公司认为疫情不改变其雄心，未来将继续关注增加股东价值，寻找符合高标准的资产 [84][85][86] 问题8: 是否可以用部分流动性投资租户新股权，是否有相关限制？ - 存在关联方租户问题，公司拥有租户股权上限为10%，这是讨论过的话题，但目前未采取行动，会在符合REIT约束条件下考虑 [88][89] 问题9: 如何看待体育博彩和无接触博彩在复苏中的发展，以及对公司房地产的影响？ - 租户都在关注互联网博彩平台，认为其是客户获取和保留的来源，预计会增加客流量，提高租赁业绩 [97][98] 问题10: Penn购买Perryville运营权并租赁房地产的资本回报率是多少？ - 该回报率将根据设施实际表现确定，目前尚未确定 [99] 问题11: 公司如何为下一次疫情或潜在复苏做准备，对租户覆盖和杠杆的看法是否改变？ - 公司对业务最终表现乐观，但不确定恢复时间，认为此次经历会影响未来决策，但不确定是否会为未来关闭做计划 [105][106][108] 问题12: 股票与现金股息的安排是何含义，Tropicana变现后是否可能有一次性特别股息？ - 公司将股权分配与非现金租金收入对齐，以创造灵活性，Tropicana变现后会根据市场情况评估资本最佳配置方式 [110][111][114] 问题13: 公司的流动性状况如何，信用设施到期情况及其他灵活性杠杆有哪些，是否有ATM计划及如何考虑使用？ - 11.75亿美元循环信贷额度2023年5月到期，4.49亿美元定期贷款A1明年4月到期，公司有能力承担有担保债务，现有无担保信贷额度有25亿美元的扩展功能，与银行保持良好沟通，无流动性问题 [116][117] 问题14: 未来几个季度股息是否计划保持在AFFO的80%左右？ - 鉴于当前不确定性，公司将股息设定为较低的支付比率，采取更保守的方法，需度过未来几个季度再做评估 [122] 问题15: 疫情是否限制了其他公司向GPI出售房地产的机会，公司对与其他博彩REITs组合的看法是否改变？ - 目前判断还为时过早，公司专注于恢复业务，未来会考虑任何增加股东价值的机会 [125][126] 问题16: 赌场运营商是否将公司视为融资合作伙伴，是否有相关讨论？ - 目前运营商更专注于与现有债权人合作，但未来与公司的讨论可能会增加 [128] 问题17: 公司需要看到什么市场或投资组合情况才能重新制定指导？ - 公司需要业务恢复到更正常的运营状态，包括设施开放、稳定和最终正常化，且各州情况不同，需谨慎提供信息 [131][132][133] 问题18: 疫情是否改变公司对TRS物业的看法，与PENN的协议是否表明有剥离资产的意愿？ - 公司一直愿意在合理情况下剥离TRS物业，同时也会根据情况将资产移入或移出TRS，以实现不同目标 [135][136][137] 问题19: 公司是否对潜在信用损失或房地产价值减记有预期？ - 公司评估了贷款组合，由于将租赁视为经营租赁，且贷款组合期限短，未发现重大影响 [147]

公司收购与交易 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐大部分房地产资产[124] - 2018年10月15日，公司完成与宾恩、顶峰和博伊德的交易，宾恩收购顶峰大部分业务，公司向博伊德贷款5770万美元[124] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购热带娱乐公司部分房地产资产，同时向埃尔多拉多贷款2.46亿美元[125] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾恩收购拉斯维加斯热带赌场酒店度假村房地产资产[131] 公司投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合涵盖44个博彩及相关设施，面积约2210万平方英尺，物业出租率100%[126] 公司业务授权 - 公司授予宾恩至2020年12月31日以3110万美元购买好莱坞赌场佩里维尔业务的独家权利[133] 公司资金提取与流动性增强 - 2020年3月，公司提取剩余循环信贷额度借款超5.3亿美元以增强流动性[133] 公司财务数据关键指标变化 - 季度总收入、营收及各业务收入 - 公司2020年第一季度总收入2.835亿美元，营业收入1.864亿美元，上年同期分别为2.879亿美元和1.708亿美元[135] - 2020年第一季度房地产总收入为2.567亿美元，较2019年同期增加190万美元[136] - 2020年第一季度TRS物业收入较2019年同期减少620万美元，主要受COVID - 19影响[136] - 2020年第一季度总收入为2.83482亿美元，2019年同期为2.87864亿美元；总运营费用2020年为9713.2万美元，2019年为1.17089亿美元[139] - 2020年第一季度总营收为2.83482亿美元，较2019年同期的2.87864亿美元下降438.2万美元，降幅1.5%[152] - 2020年第一季度房地产总收入为2.56723亿美元，较2019年同期的2.54871亿美元增加185.2万美元，增幅0.7%[152] - 2020年第一季度博彩、餐饮及其他收入为2675.9万美元，较2019年同期的3299.3万美元减少623.4万美元，降幅18.9%[152] 公司财务数据关键指标变化 - 运营费用、其他收入和费用、净收入 - 2020年第一季度总运营费用较2019年同期减少2000万美元，主要因2019年第一季度的贷款减值费用、COVID - 19导致TRS物业关闭及折旧和管理费用降低[136] - 2020年第一季度其他收入和费用较2019年同期增加1250万美元，主要因债务清偿费用增加，部分被再融资活动带来的较低利息费用抵消[136] - 2020年第一季度净收入较2019年同期增加390万美元[136] - 2020年第一季度总运营费用为9713.2万美元，较2019年同期的1.17089亿美元减少1995.7万美元，降幅17.0%[157] 公司财务数据关键指标变化 - FFO、AFFO、Adjusted EBITDA - 2020年第一季度FFO为1.51174亿美元，2019年同期为1.48692亿美元；AFFO 2020年为1.8881亿美元，2019年为1.83015亿美元；Adjusted EBITDA 2020年为2.58813亿美元，2019年为2.58419亿美元[145] 公司财务数据关键指标变化 - GLP Capital部门净收入 - 2020年第一季度GLP Capital部门净收入为9650万美元，2019年同期为9080万美元[148] 公司财务数据关键指标变化 - 利息费用、债务清偿损失、所得税费用 - 2020年第一季度利息费用为7200.4万美元，较2019年同期的7672.8万美元减少472.4万美元，降幅6.2%[165] - 2020年第一季度债务清偿损失为1732.9万美元，2019年同期无此项损失[165] - 2020年第一季度所得税费用约为30万美元，有效税率为0.3%；2019年同期所得税费用约为110万美元，有效税率为1.2%[168] 公司财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为1.988亿美元，较2019年同期的2.214亿美元减少2260万美元[170] - 2020年第一季度投资活动使用现金60万美元，2019年同期使用现金30万美元[171] - 2020年第一季度融资活动提供现金3.346亿美元，2019年同期使用现金2.165亿美元[172] 公司财务数据关键指标变化 - TRS Properties资本维护支出 - 2020年和2019年第一季度，TRS Properties资本维护支出分别约为60万美元和50万美元，主要用于老虎机及设备[175] 公司信贷安排与债务情况 - 公司高级无抵押信贷安排包括11.75亿美元循环信贷安排和4.49亿美元定期贷款A - 1安排，2020年3月31日，信贷安排未偿还总额为16.24亿美元，循环信贷安排无可用借款额度[176][177] - 2020年第一季度，公司赎回2.152亿美元4.875%高级无抵押票据和4亿美元4.375%高级无抵押票据，提前偿债损失1730万美元[182] - 2020年3月31日，公司有46.75亿美元高级无抵押票据未偿还，且遵守所有财务契约[183][184] - 2020年3月31日，子公司发行人和母公司担保人房地产投资净额为24.87026亿美元，长期债务净额为62.55714亿美元[187] - 2020年3月31日，公司债务总额62.996亿美元，主要市场风险为利率风险，利率上升可能增加融资成本[193] - 2020年3月31日，固定利率长期债务总额46.75亿美元，加权平均利率分别为5.38%、3.35%和5.13%；可变利率长期债务总额16.236亿美元，加权平均利率分别为1.83%和2.03%[195] 公司税收相关政策 - 《CARES法案》允许2018 - 2020年净经营亏损向前结转五年以退还之前缴纳的所得税[133] - 《CARES法案》将2019 - 2020年可扣除的企业利息费用从调整后应税收入的30%提高到50%[133] - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，否则可能面临联邦企业所得税和4%消费税[188] 公司股息分配 - 2020年4月29日，董事会宣布第二季度股息为每股0.6美元，现金部分不超20%即每股0.12美元，其余以股票支付[189] 公司债务利率风险 - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务与LIBOR挂钩，LIBOR预计2021年底逐步淘汰，可能影响利息费用和收益[190][191] 可变租金情况 - 可变租金方面，2019年可变租金占全年现金租金收入约16%，其中约27%每五年重置，42%每两年重置，31%每月重置[139] - 预计Boyd主租赁和修订后的Pinnacle主租赁每年可变租金分别减少150万美元和500万美元，有效期至2022年4月30日[139]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度公司适度超出营收和调整后EBITDA指引，AFFO超出指引近1% [18] - 全年公司适度超出AFFO指引高端，尽管面临与Penn National Gaming修订后的Pinnacle主租赁协议中未实现全额递增租金的不利因素 [19] - 第四季度末，公司循环信贷额度使用4600万美元，扣除未摊销发行成本后的总杠杆率为5.5倍（过去12个月EBITDA），净杠杆率为5.49倍（过去12个月EBITDA） [30] - 第四季度末，公司约9%的债务为浮动利率，近期公司已要求在3月提前赎回2.15亿美元4.875%的票据（原到期日为今年11月）和4亿美元4.875%的票据（原到期日为明年4月） [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度公司与Boyd和Eldorado Resorts的租赁关系周年，合作互利，Belterra Park设施获批准转入自有房地产类别，Boyd计划对两处资产进行客房翻新投资 [20][22] - 公司与Eldorado就Lumiere物业置换事宜持续讨论，本季度解除了该物业的抵押，Tunica的度假村赌场从Penn主租赁协议中移除，物业数量减少2处，但不影响租金和收入流 [23][24] - 第四季度公司在Penn主租赁协议和Meadows主租赁协议周年时实现全额递增租金，并收到修订后Pinnacle主租赁协议部分递增租金的追补款项 [25] - Casino Queen持续支付占用成本，但低于违约覆盖率，公司密切关注，伊利诺伊州博彩委员会1月会议有其所有权转让议程，公司鼓励其第四季度营收同比显著改善，但初步覆盖率计算结果与营收增长不匹配，将与新管理团队沟通 [27][28] - 应税REIT子公司（TRS）在Perryville和Baton Rouge表现出色，本季度超出指引近80万美元，公司正考虑在Baton Rouge进行潜在适度投资和陆上迁移，路易斯安那州监管机构已批准 [29] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年公司将继续优化与投资者的沟通，专注于达成安全、有吸引力且增值的交易，同时通过加强沟通和改善债务状况提升股权价值，维持投资级评级 [11][12] - 公司认为地区博彩业提供有吸引力的风险调整后现金流，物业100%出租且未来稳定，地区博彩收入比拉斯维加斯大道收入更稳定，市场开始认识到这一点 [10] - 行业持续整合，公司与主要地区博彩运营商有良好关系，将继续作为业务合作伙伴促进其业务增长 [47] - 公司将坚持专注博彩业，只要博彩业有发展空间，同时关注新州博彩合法化机会，如佐治亚州 [61] - 公司会审慎管理资产负债表，高效增值地配置资本，考虑开发或提升现有投资组合、拓展地区博彩以外机会等 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场开始认识到地区博彩资产的价值，公司资产具有稀缺性和长期稳定现金流，未来有提升空间 [41][42] - 体育博彩在已获批市场对业务有积极推动作用，在线博彩受监管框架和社交互动属性限制，不会对公司业务构成类似亚马逊的风险，新泽西模式证明其可吸引更多客户到实体赌场 [67][70] 其他重要信息 - 公司于昨晚提交了SEC Form 10 - K年度报告，今日上午生效，董事会昨晚会议后宣布2020年第一季度股息为每股0.70美元，3月20日支付给3月6日登记在册的股东 [17] - 公司已制定2020年第一季度和全年指引，考虑了Ford租赁协议的两年期可变租金重置，范围低端包含Eldorado递增租金，高端包含多个租赁协议的递增租金 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若近期有合适的大规模收购，公司如何融资，目前融资可用性及目标杠杆指标是多少 - 公司有董事会设定的杠杆指引，舒适杠杆区间为5 - 5.5倍，必要时可适度提高至6倍，会综合考虑股权和债务市场情况，以增值和杠杆中性为原则进行融资 [37][38] 问题2: 公司是否与Landon buildings沟通，如何看待与VG的潜在合并建议 - 公司与相关方有过沟通，但认为目前公司表现出色，暂无与VG合并的优势，双方将保持健康对话 [39][40] 问题3: 公司业务管道情况如何，与前几个季度相比怎样，指引是否考虑提前赎回债务的收益 - 公司业务管道无明显变化，与主要运营商保持良好关系，行业整合带来机会，指引未考虑提前赎回债务的收益，公司在利息费用指引上保持保守 [47][45] 问题4: 类似Bellagio的交易对公司业务模式是否有利，公司股价与其他两家存在差异的原因及缩小差距的策略 - 此类交易对公司资产类别有益，体现了机构资本对博彩资产价值的认可，公司认为自身表现良好，与其他公司差距在缩小，将继续向投资者宣传地区博彩现金流的价值 [51][58] 问题5: 若博彩REIT行业出现类似过去REIT行业的情况，公司会采取什么措施，在线博彩和体育博彩对公司业务的影响及公司的应对策略 - 公司会持续关注未来发展，目前仍专注博彩业，有足够发展空间，体育博彩对业务有积极影响，在线博彩受监管和社交属性限制，不会构成重大风险 [61][70] 问题6: Pinnacle East的1.77租金覆盖率是否包含与Penn上季度讨论的会计调整 - 该数字基于2019年4月底实现递增租金后的过去12个月数据 [72] 问题7: 近期其他交易的高倍数是否提高卖家预期，影响公司交易，Barstool交易中新增餐饮设施产生现金流后，公司是否有收购机会 - 公司认为Bellagio交易是特殊情况，未看到卖家预期大幅提高的情况，Barstool交易中新增设施若规模较小，运营商可能自行投资，大规模项目公司会考虑合作机会 [74][78] 问题8: 公司对2020年租金重置的信心如何，Landon buildings是否提出治理、组成或G&A方面的潜在变化建议 - 公司对租金重置有信心，披露了各租赁协议的四面墙覆盖率供投资者参考，未收到Landon buildings关于治理等方面的具体建议，公司治理情况良好，近期新增一名女性董事 [83][87] 问题9: 公司在设定租赁条款时哪些方面更灵活，哪些更严格，是否仍考虑国际机会 - 每份租赁协议都是独特的谈判，公司追求增值，若租户信用质量较低，会要求相应补偿，公司会考虑所有增值的投资机会，包括国际机会 [89][92] 问题10: 若拉斯维加斯大道有增值机会，公司是否感兴趣，是否会采用更严格的承销标准 - 公司会谨慎考虑拉斯维加斯大道的机会，会采用更严格的承销标准，确保在经济下行时的安全性 [96] 问题11: 鉴于公司股价表现，是否应过度股权化收购交易以降低杠杆，2020年指引中可变租金变化假设能否量化 - 公司会根据市场环境决定资本结构，目前对杠杆水平满意，不披露可变租金变化假设是为避免抢跑租户，指引中已包含一定程度的变化 [99][100] 问题12: TRS物业是否有体育博彩策略，若马里兰州和/或路易斯安那州通过立法 - 公司在马里兰州和路易斯安那州的TRS资产有不同的体育博彩立法情况，公司已与相关团队进行多次讨论，积极参与相关事宜 [104] 问题13: 公司是否会考虑不影响资产负债表的合资项目，Baton Rouge迁移的投资金额能否量化 - 公司历史上在收购方面有创新，未来若合资项目合理会考虑，Baton Rouge迁移投资预计低于2000万美元，主要是为提高运营效率 [107][108]

公司税务处理与REIT相关规定 - 2014年1月1日起公司选择按REIT处理税务，同时与GLP Holdings等联合选择将部分公司作为“应税REIT子公司”[21] - 公司2014年美国联邦所得税申报表选择按REIT处理[98] - 作为REIT，公司需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东[27] - REIT一般可扣除支付的股息，不对分配给股东的净应税收入征美国联邦企业所得税[99] - 未分配净应税收入按常规企业税率征税[100] - 净禁止交易收入按100%征税[100] - 违反资产测试等要求可能被征收至少50,000美元/次的惩罚性税[100] - 公司每年需至少分配85%的普通收入、95%的资本净收益以及任何以前期间未分配的净应税收入，否则将对超出实际分配和已缴纳企业所得税留存金额的部分征收4%的消费税[105] - 公司与TRS之间不符合公平交易条款的交易可能会被征收100%的税[105] - 公司作为REIT，每年至少75%的总收入（排除特定交易）需来自特定房地产相关收入，至少95%的总收入（排除特定交易）需来自符合75%总收入测试的收入及其他股息、利息和证券处置收益[111] - 租金若全部或部分基于任何人的收入或利润，则不符合“房地产租金”定义，但基于固定百分比的总收入或销售额除外；若公司或持有公司10%以上股份的所有者直接或间接持有租户10%以上股份，来自该租户的租金不符合“房地产租金”定义[113] - 公司预计不会收到基于任何人收入或利润的租金（符合规则的固定百分比除外），也不会从关联方租户处收到超过极小金额的租金，且与房地产租赁相关的个人财产租金不会超过该房地产总租金的15%[115] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由“房地产资产”、现金、美国政府证券等构成[118] - 公司持有的任何一家发行人的证券价值不得超过总资产价值的5%[121] - 公司若未能满足75%或95%的总收入测试，在符合特定条件下仍可作为REIT纳税，但需缴纳基于未满足测试金额的税款[117] - 公司一般不能持有应税公司超过10%的证券（按投票权或价值计算），除非双方选择将该公司视为TRS[108] - 公司的TRS一般需就其收益缴纳企业所得税，这可能会减少公司和子公司的现金流及向股东分配的能力[108] - 公司持有任一发行人已发行证券不得超过10%，5%和10%资产测试不适用于特定证券[122] - 自2017年12月31日后，公司持有的TRS证券总价值不得超过总资产的20%[123] - 公司总资产价值中，无不动产抵押或权益担保的公开交易REIT债务工具不得超过25%[124] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（调整后），否则留存部分按普通企业税率征税[131] - 若公司未按要求分配，需支付4%的消费税[133] - 若公司未能满足REIT资格要求，因合理原因且非故意疏忽，每次支付50,000美元罚款可避免取消资格[140] - 《减税与就业法案》将企业所得税税率降至21%，非企业纳税人可扣除高达20%的特定收入[142] - 《减税与就业法案》限制净经营亏损扣除至应税收入的80%，取消净经营亏损结转[142] - 《减税与就业法案》限制企业净利息费用扣除至调整后应税收入的30%[142] - 为符合REIT税收资格，公司流通股价值的50%以上不能由五个或更少个人实际或推定拥有，至少100人须在一个纳税年度的至少335天内实益拥有公司股票，且任何人不得实益或推定拥有超过7%的公司流通股[178] - 公司2014年选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需持续满足资产、收入等多项要求，否则将按普通公司纳税[198] - 若公司未能被视为REIT，将按普通公司税率缴纳美国联邦所得税，可能减少可分配给股东的现金[200] - 美国公司向个人、信托和遗产支付“合格股息”的最高联邦所得税率为20%，REIT支付的普通股息通常无此优惠税率[205] - 2017年12月31日后至2026年1月1日前，个人、信托或遗产股东可扣除从REIT获得普通收入股息总额的20%[205] - 公司每年需至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益）以符合REIT纳税资格，否则可能面临4%的消费税[207] - 即使公司保持REIT资格，仍可能面临美国联邦、州和地方的税收，如TRS子公司需按普通C公司缴纳企业所得税[209] - 为符合REIT纳税资格，公司每个日历季度末至少75%的资产价值需由现金、政府证券和“房地产资产”构成[211] - 公司投资中，其他发行人的投票证券和总价值占比分别不能超过10%，单一发行人证券价值占比不超过5%，TRS证券价值占比不超过20%[211] - REIT相关规定限制公司有效对冲资产和负债的能力，部分套期交易收入可能不被视为“总收入”[213] - 公司处置特定增值资产，在成为REIT后的五年内，需按最高企业税率对内置收益纳税[214] - 公司即使保持REIT身份，也可能承担内置收益税负债，该税会减少REIT应税收入[215] - 为避免内置收益税，公司可能选择不在适用期内进行应税交易出售增值资产，但无法保证不会发生此类交易[216] 公司收购与投资情况 - 2016年4月公司以约48亿美元收购Pinnacle大部分房地产资产[22] - 2018年10月15日公司完成与Penn、Pinnacle和Boyd交易，收购Plainridge Park花费2.5亿美元，向Boyd贷款5770万美元[22] - 2018年10月1日公司以9.64亿美元收购Tropicana相关房地产资产，向Eldorado贷款2.46亿美元[25] 公司投资组合与物业情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合含44个博彩及相关设施，分布在16个州，面积约2210万平方英尺，物业100%被占用[26] - 截至2019年12月31日，19处房产租给Penn子公司，12处租给Penn子公司，5处租给Eldorado子公司，3处租给Boyd子公司[29] - 截至2019年12月31日，公司租户占用物业总面积21,527,097平方英尺，拥有土地面积4,547.5英亩，租赁土地面积798.2英亩，酒店房间总数11,837间[40] - 好莱坞赌场劳伦斯堡拥有73.1英亩土地，租赁32.1英亩土地，有295间酒店客房[40][42] - 好莱坞赌场奥罗拉拥有0.4英亩土地，租赁1.7英亩土地[40][43] - 好莱坞赌场乔利埃特拥有275.6英亩土地，有100间酒店客房[40][44] - 阿戈西赌场奥尔顿拥有0.2英亩土地，租赁3.6英亩土地[40][45] - 好莱坞赌场托莱多拥有42.3英亩土地[40][46] - 好莱坞赌场哥伦布拥有116.2英亩土地[40][47] - 查尔斯镇赛马场好莱坞赌场拥有298.6英亩土地，有153间酒店客房[40][48] - 宾州国家赛马场好莱坞赌场拥有573.7英亩土地，其中181英亩为赛马场用地[40][49] - M度假村拥有83.5英亩土地，有390间酒店客房，租户有权使用4.0英亩土地[40][50] - 公司拥有或租赁多处地产并租给不同公司，如L'Auberge Lake Charles租赁234.5英亩土地，有995间客房酒店[66] - 好莱坞赌场巴吞鲁日有29,000平方英尺博彩空间，859台博彩机和12张赌桌[85] - 好莱坞赌场佩里维尔有34,329平方英尺博彩空间，822台老虎机、13张赌桌、8张扑克桌[86] 公司租赁业务情况 - Penn和Amended Pinnacle主租赁等租金结构含固定部分和基于设施表现部分，部分固定部分满足条件有2%年递增[31][33] - Meadows租赁租金含固定部分和基于设施表现部分，满足条件固定部分最高有5%年递增，租金达3100万美元后降至2%[34] - 公司租户在初始租赁期限到期前未经同意不能终止义务，各租赁协议有不同续租选项[38] 公司业务板块与高管情况 - 公司有两个可报告业务板块，GLP Capital和TRS Properties[90] - 公司高管包括73岁的Peter M. Carlino等5人，分别担任不同职位[91] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有648名全职和兼职员工，主要分布在好莱坞赌场巴吞鲁日和好莱坞赌场佩里维尔[155] - 海员娱乐和联合工会代表好莱坞赌场佩里维尔的145名员工，协议2032年1月到期；北美联合工业服务运输专业和政府工人以及第27地方联合食品和商业工人分别代表部分员工，集体谈判协议分别于2020年和2032年到期，且代表员工均不超过50人[156] 公司面临的风险与挑战 - 博彩和赛马设施的所有权、运营和管理受严格监管，影响公司业务[146][147] - 公司业务受联邦、州和地方法律法规以及博彩法规约束，这些法规变化或不同解释可能对经营业绩产生不利影响[148] - 公司须将90%的净应税收入用于分配以维持REIT资格，这可能限制其利用租赁物业或后续收购物业的租金收入为收购融资的能力[162] - 许多司法管辖区要求收购公司超过5%证券实益所有权的人向博彩当局报告收购情况[170] - 公司大部分收入依赖于Penn及其子公司，Penn业务、财务状况或经营业绩的重大不利事件可能对公司产生同样影响[159] - 公司在投资、收购或开发额外物业时面临竞争，可能无法实现投资目标，且收购可能受融资和股价波动影响[162] - 公司依赖博彩行业，面临行业相关风险，如经济条件、消费者趋势变化、竞争加剧、天气灾害和监管等[164] - 公司于2018年10月1日完成Tropicana收购，10月15日与Boyd签订主租赁协议，若Eldorado或Boyd无法履行义务，公司财务状况可能受重大不利影响[175] - 公司向Eldorado提供2.46亿美元短期贷款，向Boyd提供5770万美元抵押贷款，若二者无法按时履行贷款义务，公司业务和财务状况可能受重大不利影响[176] - 公司普通股市场价格可能波动，股东可能因股价下跌而损失重大投资[189] - 公司作为房地产所有者，可能因环境合规成本和负债而损害投资价值，且租户或运营商可能无法完全赔偿环境负债[190][193] - 公司面临信息技术网络安全漏洞和重大中断风险，可能导致财务报告错误、违反贷款契约等后果[195] 公司治理相关规定 - 公司章程规定，董事只能由股东因正当理由并经75%有表决权的股份投票才能罢免[180] - 股东须实益拥有至少1%的公司流通普通股，才能推荐董事候选人或提出股东提案[180] - 宾夕法尼亚州法律规定，收购20%或以上股份的收购方须以“公平价值”收购所有未持有的流通股[181] 公司债务情况 - 截至2019年12月31日，公司长期债务净额约为57亿美元[217] - 公司未来可能产生资本需求，可能无法以可接受的条件获得额外融资[217] - 公司未来可能产生额外债务，用于再融资或为新收购的房产融资[217] - 额外债务可能使公司现金流用于支付利息和本金，减少可用于支付股息、资本支出和收购的资金[217] - 增加的债务可能限制公司适应市场变化的能力，使其更容易受到经济和行业不利条件的影响[217] - 增加的债务可能限制公司的运营灵活性，包括收购、融资、再融资、合资或出售房产的能力[217] - 额外债务或其他义务可能增加公司杠杆风险，包括无法偿还债务的可能性[217]

财务数据和关键指标变化 - 公司本季度实现营收指引，调整后EBITDA指引超1%，调整后FFO指引超2%以上 [11] - 应税房地产投资信托子公司（TRS）本季度EBITDA近750万美元，比之前指引高11%以上 [19] - 公司2020年11月到期的4.875%票据要约收购参与率达78.5%，节省大量成本 [20] - 新融资使公司债务到期期限延长超一年，平均借款成本降低超18个基点，可变利率债务敞口从15%降至9%以下 [21] - 截至9月30日，公司总杠杆率为5.54倍，净杠杆率为5.52倍；季度末循环信贷额度提取6000万美元，可用额度超11亿美元；本季度无股权增发活动 [22] - 公司基于扶梯收益、再融资利息节省和TRS表现，提高了本年度剩余时间的业绩指引 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 PENN主租赁 - PENN主租赁覆盖因子连续改善，明年2月Tunica度假村物业将从该主租赁中移除 [13] - 修订后的Pinnacle主租赁，截至4月30日租赁年租金覆盖率为1.81倍，实现近97.9万美元的年度运营费率扶梯收益，本季度将实现约65万美元的租金和调整付款 [14] Eldorado主租赁 - Eldorado主租赁覆盖率为1.98，季度环比提高5个基点，10月1日实现全额扶梯收益，Lumiere贷款利率从9.09%升至9.27%，与Eldorado就该物业纳入主租赁的讨论仍在进行中 [15] Boyd主租赁 - Boyd主租赁中西部资产表现良好，截至9月30日，过去12个月覆盖率为1.9倍 [16] Casino Queen物业 - Casino Queen物业覆盖率仍低于租赁要求，但截至9月30日，过去12个月已提高至1.33倍；机构投资者Standard General已获监管批准成为新的有担保贷款人，并已派遣运营人才 [16][17] Meadows租赁 - Meadows租赁在9月30日周年日获得5%的全额扶梯收益，截至9月30日过去12个月覆盖率为2.06 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 路易斯安那州市场，TRS本季度收入同比基本稳定，自6月禁烟令周年以来，开始出现同比增长迹象，巴吞鲁日市场也开始出现稳定迹象 [77][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻找投资机会，但不急于进行非最优交易，注重保护资产负债表，利用自由现金流偿还债务，为未来做准备 [9][10] - 公司目标股息支付率为AFFO的80%，会根据资产负债表状况、去杠杆进度和股票回购等因素综合考虑股息增长 [27][28] - 公司认为私募股权将继续关注博彩及博彩房地产领域的投资机会 [39] - 部分运营商认为美国宏观经济处于后期，倾向保留房地产以应对经济收缩；也有投资者和企业家希望将房地产变现 [45][46] - 公司认为拉斯维加斯房地产可能对公司资产价值有积极影响，但不会为追求增长而过度支付或进行信用稀释的交易 [50][55] - 公司认为Bellagio交易对区域博彩市场卖家预期无直接影响，人们认为Blackstone和Bellagio具有独特性 [62] - 公司持续关注加拿大等国际市场的商业赌场投资机会，优先考虑现金流具有韧性的项目，因非博彩机会现金流韧性不足 [64][65] - 公司不会参与风险过高的交易，如JACK Entertainment的交易，认为此类交易风险过高 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对本季度业绩表示满意，认为各主要租户表现良好，预计2020年将是强劲的一年 [8] - 管理层认为市场环境复杂，需谨慎对待投资机会，追求有质量的增长，不盲目扩张 [9][46] 其他重要信息 - 公司今日上午向美国证券交易委员会提交了10 - Q季度报告 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 在有限的收购环境下，公司如何考虑股息政策及2020年股息增长预期？ - 公司目标股息支付率为AFFO的80%，但会优先考虑资产负债表健康和去杠杆；目前公司有一定灵活性，会综合考虑股息支付、去杠杆和股票回购等因素，历史股息支付率接近80% [27][28][29] 问题2: 在当前可变利率债务和循环信贷额度有限的情况下，5 - 5.5倍的杠杆率区间在2020年是否更倾向于高端？ - 在无交易且当前宏观市场利率环境下，答案是肯定的 [30] 问题3: Resorts Tunica赌场能否有新运营商重新开业？ - 考虑到当地市场动态，可能性极低，且公司不会将其作为独立租赁项目保留 [32][33] 问题4: Pinnacle租赁追溯审计的租金会计处理有无差异？ - 无差异，将从本季度开始支付，年租金97.9万美元，按月支付，并会有一笔追溯调整付款 [34] 问题5: 私募股权是否对博彩领域有更多兴趣？ - 私募股权有大量资金，会继续寻找有潜力的投资机会，预计未来还会参与博彩及博彩房地产投资 [39] 问题6: Pinnacle交易的会计处理及未来结构有无变化？ - 公司与租户合作，确保合并后租赁会计处理无变化，明确了租金覆盖率的计算方式 [41] 问题7: 过去三到六个月，拥有土地的运营商关于出售房地产的讨论是否增多？ - 部分运营商因认为美国经济处于后期，倾向保留房地产；也有投资者和企业家希望变现，市场情况复杂，无单一模式 [45][46] 问题8: 拉斯维加斯房地产对公司资产价值和股票有何影响，是否值得适度溢价收购？ - 公司认为有积极影响，但不会为追求增长而过度支付或进行信用稀释的交易，会优先保护公司价值和现金流 [50][55][57] 问题9: Bellagio交易对非高端赌场或区域市场卖家预期倍数有无影响？ - 区域市场卖家未将Bellagio的17倍估值应用于自身，认为Blackstone和Bellagio具有独特性，无直接关联 [62] 问题10: 公司国际投资机会及与非博彩国内交易的优先级如何？ - 公司关注加拿大等国际市场商业赌场机会，优先考虑现金流有韧性的项目，非博彩机会现金流韧性不足 [64][65] 问题11: Standard General介入Casino Queen后，公司对该贷款回收预期有无变化？ - 时间会给出答案，公司作为无担保贷款人会继续寻求补救措施，同时按时收取租金；Standard General有相关经验，但作为有担保贷款人将主导此事，若有回收需等支票到账 [67] 问题12: 宾夕法尼亚州赌场扩张是否带来投资机会？ - 目前来看，可能有五个项目，但目前暂无可宣布的进展 [68] 问题13: 竞争对手收购JACK Entertainment资产，公司对此类交易的看法及当前交易市场观点？ - 公司认为此类交易风险过高，类似给予交易对手免费期权，公司不会参与 [74] 问题14: 路易斯安那州市场近期趋势如何？ - TRS本季度收入同比基本稳定，自6月禁烟令周年以来，开始出现同比增长迹象，巴吞鲁日市场也开始出现稳定迹象 [77][78] 问题15: MGM资产轻量化战略是否会促使其他运营商重新考虑出售租赁回租策略？ - 这需要时间来验证，目前有PENN和MGM两个案例，但MGM并非纯粹的运营公司，所有运营商都在关注并权衡变现房地产对企业估值的影响 [82][83]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36124 Gaming and Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvan ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度房地产净收入近2.56亿美元，创历史记录 [8] - 截至季度末，按过去12个月计算并调整去年完成的收购后，总杠杆率为5.62倍，净杠杆率为5.59倍 [19] - 债务中15%为可变债务，85%左右为固定利率债务 [19] - 本季度ATM无活动 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 6月30日，Penn主租赁协议下的Tunica度假村停止运营，加速了相关不动产的折旧和摊销，但移除该物业对租赁收入无影响 [9] - 4月30日Pinnacle主租赁协议到期，PENN未达到实现租金递增的水平，可能受天气和其他非经常性因素影响，公司将在接下来几周进一步了解情况 [10] - Eldorado主租赁协议方面，自10月1日收购Tropicana后开始采用OpCo/PropCo模式，目前报告的6月30日季度覆盖率能更好反映资产表现，Eldorado对Tropicana资产运营表现满意，在有新竞争对手的情况下，大西洋城业务的EBITDA同比基本持平 [11][12] - Boyd主租赁协议于4月30 - 5月1日到期，实现了全额租金递增，涉及三处物业、抵押物业和辛辛那提的Belterra Park设施 [13] - Casino Queen受益于伊利诺伊州博彩扩张立法，有管理运营竞争对手设施的机会，还将受益于体育博彩、桌面游戏、税收减免和10年税收抵免，但报告显示其覆盖率在两次报告间有所下降，不过当前季度运营表现有所改善 [14][15] - Meadows租赁协议将于9月30日 - 10月1日到期，公司已从指引上限中移除Meadows的租金递增，正密切关注其资产表现，看是否有可能实现递增 [17] TRS子公司业务 - TRS子公司本季度EBITDA表现达到此前指引，巴吞鲁日的禁烟令于6月1日到期，此前业务有适度回升，但受飓风Barry影响，长期来看，相关赌场管理团队积极改善运营表现 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续评估潜在增值交易，以增加公司46处物业的行业领先基础 [7] - 管理层每日积极与运营商合作，关注从Caesars和Eldorado合并等交易中产生的机会，以及其他运营商合理化资产组合带来的机会 [25] - 对于TRS物业，公司乐于持有，在某些情况下会考虑机会，但直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] - 对于拉斯维加斯大道资产，公司认为其波动性较大，在评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建能长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] - 公司认为其他机构进入博彩房地产资产类别会提升自身资产组合的相对价值，未来交易的增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] - 公司目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] - 公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司本季度表现稳定，超出此前发布的EBITDA和AFFO指引 [7] - 对于伊利诺伊州博彩扩张，影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 其他重要信息 - 公司根据投资者和分析师反馈，增强了信息披露，如现金NOI调节表和主租赁协议详细信息 [8] - Casino Queen的次级贷款前的担保贷款被出售给有丰富博彩经验的战略投资者，公司对其运营表现有信心 [16] - 公司微调并收紧了指引，高低端指引的唯一差异在于Penn主租赁协议11月1日到期时是否能实现全额租金递增，若实现，每月增加45万美元，年化增加540万美元 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场的活动管道情况，以及Caesars和Eldorado合并是否会带来收购机会 - 公司密切关注Caesars和Eldorado合并，也在积极寻找小型增值交易，但目前没有迫在眉睫的交易 [24] - 管理层持续与运营商合作，关注从相关交易和运营商资产组合调整中产生的机会，该领域机会具有偶发性，但公司会全力寻找增长机会 [25] 问题2: TRS物业的运营计划，是否会出售或回租，以及如何考虑管理、出售和再投资 - 公司过去5.5年一直倾向持有TRS物业，因其能利用公司的博彩经验和资产评估能力，直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] 问题3: 如何看待收购拉斯维加斯大道资产的机会，是否会增加资产组合价值 - 公司认为拉斯维加斯大道资产波动性较大，评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] 问题4: 是否能收回上季度对Casino Queen的贷款 - 目前尚不确定，需等待支票兑现，这是一项正在进行的工作 [41] 问题5: 考虑到当前REITs对该领域的兴趣，未来交易的增值水平能否与过去相同 - 其他机构进入会提升公司资产组合相对价值，未来交易增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] 问题6: 是否认为与其他REIT进行并购有价值 - 目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] 问题7: Pinnacle租赁协议是否存在争议，PENN分配公司成本的方式是否有变化 - 公司与主要租户之间不存在争议，正在了解PENN整合后如何看待覆盖率，因3月31日至6月30日覆盖率下降，需要获取更多信息 [50] 问题8: 2019年第二季度Pinnacle投资组合EBITDAR是否同比下降约2500万美元 - 从覆盖率下降与年化租赁收入的关系来看，该计算是合理的，这也是公司询问和了解情况的原因 [51] 问题9: 与3、6、9个月前相比，新进入博彩房地产领域的情况，以及对拉斯维加斯和地区性赌场物业的影响 - 任何关注该资产类别的机构都会带来积极影响，预计会有更多人参与，公司会控制自身能控制的事情，如与更多投资者接触 [57][58] 问题10: 拥有美国原住民赌场租户与传统赌场租户是否有差异 - 在商业环境中没有差异，在主权土地上则无法操作 [59][61] 问题11: 伊利诺伊州博彩扩张对公司租户和资产组合的利弊，以及对覆盖率的中期影响 - 影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 问题12: 如何看待Caesar Eldorado交易中VICI采用的远期销售协议和看跌 - 看涨结构，未来是否会考虑 - 从融资角度，公司一直考虑所有选项，包括远期销售；从资本配置角度，看跌 - 看涨结构需要匹配资金，会降低当前和潜在回报，公司更倾向正常交易，且要考虑对与租户长期合作关系的影响 [73][76] 问题13: 对非博彩资产的关注是否增加 - 关注程度没有变化，公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 问题14: 如何对Eldorado和Caesars合并等大型运营商并购交易中产生的小型交易进行评估，与过去大型交易有何不同 - 关键是要有合适的运营商和可行的商业计划，同时考虑资产位置、市场和主租赁协议结构，公司今年花更多时间与潜在运营伙伴沟通 [79][80][81] 问题15: 在当前利率环境下，是否考虑对定期贷款A进行互换、重铸和延长期限 - 公司会谨慎管理资产负债表，关注信贷市场，鉴于10年期国债利率下降和明年11月到期的10亿美元债务，有机会节省利息并锁定更长期限的利率，但目前暂无具体计划 [82] 问题16: 与运营商沟通时，他们对采用OpCo/PropCo结构是否有顾虑 - 不同运营商有不同商业理念，部分人认为拥有房地产能提供缓冲，但看到OpCo/PropCo并购活动带来的股权价值提升后，一些人开始意识到可以释放部分资产以提高运营杠杆，大多数近期交易都涉及REIT和OpCo/PropCo拆分，更多是等待合适的催化剂 [83][84]

公司资产收购情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle的大部分房地产资产[133] - 2018年10月15日，公司以2.5亿美元从Penn购买Plainridge Park的房地产资产，并向Boyd贷款5770万美元[133][144] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元从Tropicana收购五处房产的不动产资产，并向Eldorado贷款2.46亿美元[134][144] 公司投资组合情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括46个博彩及相关设施，分布在16个州，入住率100%[135] 公司总营收和运营收入情况 - 2019年第二季度，公司总营收和运营收入分别为2.89亿美元和1.708亿美元，上年同期分别为2.542亿美元和1.532亿美元[140] - 2019年上半年，公司总营收和运营收入分别为5.769亿美元和3.415亿美元，上年同期分别为4.983亿美元和3.051亿美元[140] - 2019年Q2总营收2.89013亿美元，2018年同期为2.54221亿美元；2019年上半年总营收5.76877亿美元，2018年同期为4.98271亿美元[150] - 2019年Q2运营收入1.70767亿美元，2018年同期为1.53241亿美元；2019年上半年运营收入3.41542亿美元，2018年同期为3.05092亿美元[150] - 2019年和2018年Q2，公司总收入分别为2.89013亿美元和2.54221亿美元，同比增长13.7%；2019年和2018年H1，公司总收入分别为5.76877亿美元和4.98271亿美元，同比增长15.8%[161] 房地产收入情况 - 2019年第二季度和上半年，房地产总收入分别为2.558亿美元和5.106亿美元，上年同期分别为2.183亿美元和4.276亿美元[141] - 2019年Q2 GLP Capital总营收2.55764亿美元，2018年同期为2.18332亿美元；2019年上半年为5.10635亿美元，2018年同期为4.27636亿美元[150] - 2019年和2018年Q2，GLP Capital房地产总收入分别为2.558亿美元和2.183亿美元，同比增长17.1%；2019年和2018年H1，分别为5.106亿美元和4.276亿美元，同比增长19.4%[161][162] - 2019年3个月和6个月房地产总收入分别为2.55764亿美元和5.10635亿美元[165] TRS物业收入情况 - 2019年第二季度和上半年，TRS物业收入分别下降260万美元和440万美元[141] - 2019年Q2 TRS Properties总营收3324.9万美元，2018年同期为3588.9万美元；2019年上半年为6624.2万美元，2018年同期为7063.5万美元[150] - 2019年3个月和6个月TRS Properties部门博彩、餐饮等收入分别减少260万美元（7.4%）和440万美元（6.2%）[166] 总运营费用情况 - 2019年第二季度和上半年，总运营费用分别增加1730万美元和4220万美元[141] - 2019年3个月和6个月总运营费用分别为1.18246亿美元（增长17.1%）和2.35335亿美元（增长21.8%）[167] 净收入情况 - 2019年第二季度净收入增加100万美元，上半年净收入减少270万美元[144] - 2019年Q2净收入9303.3万美元，2018年同期为9199.8万美元；2019年上半年为1.86043亿美元，2018年同期为1.8877亿美元[154] - 2019年和2018年Q2，GLP Capital净收入分别为9020万美元和8890万美元；2019年和2018年H1，GLP Capital净收入分别为1.81亿美元和1.826亿美元[157][160] 资金运营及相关指标情况 - 2019年Q2资金运营（FFO）为1.58607亿美元，2018年同期为1.16874亿美元；2019年上半年为3.07299亿美元，2018年同期为2.38744亿美元[154] - 2019年Q2调整后资金运营（AFFO）为1.85018亿美元，2018年同期为1.69235亿美元；2019年上半年为3.68033亿美元，2018年同期为3.37936亿美元[154] - 2019年Q2调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2.6087亿美元，2018年同期为2.25128亿美元；2019年上半年为5.19289亿美元，2018年同期为4.46473亿美元[154] - 公司使用FFO、AFFO和Adjusted EBITDA作为非GAAP财务指标衡量经营业绩，且为符合REIT要求需每年分配90%的REIT应税收入[151] - FFO、AFFO和Adjusted EBITDA非GAAP认可术语，与其他公司类似指标可能无可比性，不替代GAAP财务结果呈现[153] - 2019年和2018年Q2，GLP Capital FFO分别为1.558亿美元和1.135亿美元，AFFO分别为1.814亿美元和1.647亿美元，Adjusted EBITDA分别为2.524亿美元和2.154亿美元[157] - 2019年和2018年H1，GLP Capital FFO分别为3.022亿美元和2.323亿美元，AFFO分别为3.603亿美元和3.288亿美元，Adjusted EBITDA分别为5.025亿美元和4.275亿美元[160] GLP Capital净收入增减原因 - 2019年Q2较2018年Q2，GLP Capital净收入增加主要因房地产收入增加3740万美元，部分被运营费用增加1950万美元和其他费用增加1660万美元抵消[157] - 2019年H1较2018年H1，GLP Capital净收入减少主要因房地产收入增加8300万美元，部分被运营费用增加4510万美元和其他费用增加3970万美元抵消[160] 房地产收入增加原因 - 2019年Q2房地产收入增加3740万美元，主要因Tropicana交易和Penn - Pinnacle合并等，部分被租金减少和税收收入调整抵消[163] - 2019年H1房地产收入增加8300万美元，原因与Q2类似[163] GLP Capital运营费用增加原因 - 2019年Q2 GLP Capital运营费用增加主要因折旧和摊销费用增加，部分被房地产税费用减少和退休成本缺失抵消[158] GLP Capital其他费用增加原因 - 2019年Q2 GLP Capital其他费用增加主要因债务再融资和发行导致利息费用增加[158] 各项费用具体变化情况 - 2019年起因会计准则变化不再将租户直接支付的房地产税计入财务报表，3个月和6个月房地产税均降为0[167][168] - 2019年3个月和6个月土地权和地面租赁费用分别增加880万美元（136.3%）和1150万美元（88.6%）[167][169] - 2019年3个月和6个月一般及行政费用分别减少880万美元（35.6%）和800万美元（19.5%）[167][170] - 2019年3个月和6个月折旧费用分别增加4030万美元（146.6%）和7100万美元（127.9%）[167][171] - 2019年6个月因Casino Queen无法偿还贷款，公司注销1300万美元本金[172][173] - 2019年3个月和6个月其他费用分别为7627.5万美元（增长27.9%）和1.52914亿美元（增长35.1%）[174] - 2019年3个月和6个月利息费用分别增加1946.8万美元（34.1%）和4212.8万美元（37.9%）[174] - 2019年第二季度利息费用增加1950万美元，增幅34.1%；上半年增加4210万美元，增幅37.9%[175] 公司债务相关情况 - 2018年5月21日，公司修改高级无担保信贷安排，增加循环信贷承诺至11亿美元，取消定期贷款A安排，记录债务提前清偿损失约100万美元[176] - 2018年5月21日，公司完成现金要约收购，收购约3.935亿美元2018年到期的高级无担保票据，占未偿还票据的72%，记录债务提前清偿损失约250万美元[177] 所得税费用情况 - 2019年第二季度和上半年所得税费用分别约为150万美元和260万美元，有效税率分别为1.5%和1.4%；2018年同期分别约为160万美元和310万美元，有效税率分别为1.7%和1.6%[178] 现金流量情况 - 2019年上半年经营活动提供净现金3.641亿美元，较2018年同期增加5850万美元[180] - 2019年上半年投资活动使用现金140万美元，2018年同期提供现金2750万美元[181] - 2019年上半年融资活动使用现金3.638亿美元，2018年同期使用现金2.177亿美元[182] 应税房地产投资信托物业资本维护支出情况 - 2019年和2018年上半年，应税房地产投资信托物业资本维护支出分别约为150万美元和200万美元[185] 公司信贷及债务余额情况 - 截至2019年6月30日，公司高级无担保信贷安排未偿还余额为8.65亿美元，可用借款额度为8.346亿美元[187] - 截至2019年6月30日，公司有49.75亿美元未偿还高级无担保票据，债务总额为58.411亿美元[189][193]

业绩总结 - 2018年公司的总博彩收入（GGR）超过65亿美元[4] - 2018年Hollywood Casino at Charles Town的GGR为3.34亿美元[5] - 2018年Ameristar St. Charles的GGR为2.67亿美元[6] - 2018年Ameristar Kansas City的GGR为1.96亿美元[7] - 2018年公司的总AFFO（每股可分配资金）增长率为30.8%[3] - 公司的总股东回报率为72.4%[3] - 2019年第一季度，租金覆盖率为1.88倍，显示出强大的现金流稳定性[13] - 公司的主要租户年净收入约为52亿美元，企业价值为115亿美元[9] - 2018年，GLPI的总资产为67.73亿美元，显示出公司强大的资产基础[20] 用户数据 - 2018年12月31日止的最后12个月，密苏里州的总游戏收入为10.9亿美元，税收为2.76亿美元[16] - 2018年12月31日止的最后12个月，路易斯安那州的总游戏收入为7.08亿美元，税收为1.52亿美元[16] 未来展望 - 2019年每股AFFO指导中值为3.415美元，较2014年的2.61美元增长[21] - 2019年第一季度的AFFO派息比率目标为80%，实际为79.6%[23] 新产品和新技术研发 - GLPI自成立以来，年均交易价值超过13亿美元，平均收益率超过8.4%[18] 市场扩张和并购 - 公司的多样化投资组合覆盖16个州，确保现金流的耐久性[8] 负面信息 - GLPI的债务到期结构显示出良好的流动性，2019年到2029年间的债务到期总额为117.5亿美元[24] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年，GLPI获得投资级别交叉评级，显示出强大的资本获取能力[24] - 2018年，GLPI发行了10亿美元的票据，计划在2025年和2028年到期[24] - Penn Master Lease的租户最新收益覆盖率为1.88，Penn Amended Pinnacle Master Lease为1.83[29] - 所有租赁的报告最低租金覆盖率均为1.8，Eldorado Master Lease为1.2[29] - Penn Master Lease的下一个租金重置时间为2023年11月[29] - FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）是公司用于评估经营表现的重要非GAAP财务指标[34] - 公司必须每年分配90%的REIT应税收入以符合REIT资格[34] - AFFO的定义包括排除股票补偿费用和其他非现金费用[35] - FFO和AFFO不应被视为GAAP下的现金流替代指标[36]