财务数据和关键指标变化 - 第二季度REIT部门房地产收入较去年同期增加2200万美元，主要因宾夕法尼亚州主租赁的百分比租金增加1100万美元、新的巴利租赁租金收入310万美元、摩根敦相关租金75万美元、赌场女王租金增加340万美元、Pinnacle和Boyd主租赁的自动递增租金120万美元以及非现金直线租金调整和收入增长450万美元；部分被修订租赁导致的百分比租金减少180万美元抵消 [13][14][15] - REIT部门费用较2020年第二季度增加640万美元，主要与非现金项目增加有关 [15] - 第二季度TRS部门净收入和调整后EBITDA分别超过上年水平3370万美元和1430万美元 [16] - 预计11月1日起宾夕法尼亚主租赁实现全额递增，使年化租金增加560万美元，预计在巴吞鲁日交易完成时收回赌场女王第一季度递延租金210万美元 [16] - 本季度通过市价增发股权计划筹集超7000万美元，平均净价超每股47美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - REIT业务线房地产收入增加，费用也有所增加，主要受租赁条款和非现金项目影响 [13][15] - TRS业务线净收入和调整后EBITDA表现强劲，超过上年水平 [16] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年采取进攻性姿态，注重资产负债表实力和资本市场执行，目标是挖掘机会审慎配置股东资本，提升增长和长期内在价值 [19][21] - 区域博彩房地产相比其他投资机会极具吸引力，随着机构化推进，预计会出现更多资本化率压缩 [22][23][30] - 公司与租户保持沟通，有望在未来12个月宣布一些重大扩张项目 [86] - 公司考虑非博彩体验式房地产投资，但因博彩业务收入稳定，寻找合适项目较难 [58][59] - 公司认为运营商对向完全轻资产模式转型态度不一，部分谨慎，部分认可REIT带来的价值 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩行业从疫情中复苏的表现令人惊讶，许多物业创下营收纪录，行业展现出强大韧性 [53][54] - 目前新冠病例增加未对公司业务产生影响，运营商有应对措施，行业具有抗风险能力 [68][69][70] - 公司对今年剩余时间和明年前景持乐观态度 [190] 其他重要信息 - 公司放弃CFO招聘，现有团队能够胜任相关工作，未来可能会指定人员担任 [36][37] - 公司出售TRS资产时，G&A可按约一半进行建模，待巴吞鲁日出售完成后相关项目将全部消失 [44][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否期望其他租赁在今年晚些时候实现租金递增？ - 目前仅预计宾夕法尼亚租赁能实现递增，梅多斯租赁需观察后续表现 [27] 问题: 机构资本是否会对区域资产更感兴趣，区域博彩结构是否会阻碍机构资本进入？ - 区域博彩存在牌照等准入门槛，但资本最终会追求最佳风险调整回报，随着机构化推进，预计会出现更多资本化率压缩，目前区域市场有规模和质量的交易多为非公开市场交易 [29][30][31] 问题: 与巴利的5亿美元投资结束后，是否有其他合作选项或机会？ - 公司与巴利保持良好关系，对话仍在继续，有进一步合作的可能 [35] 问题: CFO招聘进展如何？ - 公司已放弃CFO招聘，现有团队能胜任工作，未来可能会指定人员担任 [36][37] 问题: 出售TRS资产时，如何考虑相关的G&A？ - 可按约一半进行建模，待巴吞鲁日出售完成后相关项目将全部消失 [44][46] 问题: 哪些区域市场在疫情后表现出令人惊讶的优势和韧性？ - 整个行业的复苏都令人惊讶，许多物业创下营收纪录，行业展现出强大韧性 [53][54] 问题: 是否考虑通过债务或股权方式扩展非博彩体验式房地产？ - 公司有考虑，但因博彩业务收入稳定，寻找合适项目较难，会持续关注 [58][59][60] 问题: 运营商是否更愿意在合适情况下转向完全轻资产模式？ - 部分运营商持谨慎态度，希望保持平衡，但总体上越来越多人认识到REIT带来的价值，未来可能会有更多人选择轻资产模式 [65][66][67] 问题: 新冠病例增加是否会影响讨论或时间表？ - 目前未产生影响，运营商有应对措施，行业具有抗风险能力 [68][69][70] 问题: 机构资本长期来看，公司能否从区域市场资本化率压缩中受益，JV是否能帮助机构资本克服监管障碍？ - 公司认为是双赢局面，一方面现有交易能为股东带来良好回报，另一方面若市场重新定价，公司可利用多元化投资组合以更好价格筹集资本；JV是一种可行方式，能利用公司专业能力实现价值 [75][76][79] 问题: 实现主租赁租金递增主要是因为区域博彩运营商的利润率扩张还是收入超过2019年水平？ - 仅宾夕法尼亚租赁预计能实现递增，原因是其业绩出色，营收、EBITDA等均创纪录 [83][84] 问题: 是否有机会为现有租户的扩张或重建项目提供资金？ - 公司与部分租户正在进行相关讨论，希望未来12个月能宣布一些重大扩张项目 [86] 问题: 公共博彩REIT在收购资产时是否因杠杆限制处于劣势，如何竞争？ - 公司会考虑拉斯维加斯资产，市场竞争激烈；目前区域市场CMBS资本形成较少，公司能获得较好的股权回报，且不同类型投资者有不同的杠杆偏好和目标，市场有共存空间 [91][93][95] 问题: 公司是否考虑投资非博彩领域，如何看待所需回报率与核心区域博彩资产的比较？ - 公司持续考虑非博彩投资，所需回报率取决于与资本成本的利差和投资风险，公司在资本成本和资产负债表方面具备条件，会持续关注机会 [102][103] 问题: 为何不指定人员担任CFO，为何不提供年度指引？ - 现有团队表现出色，目前无需指定CFO，未来可能会考虑；今年因存在一些不确定因素，暂不提供指引，预计明年会恢复 [106][107][108] 问题: 拉斯维加斯热带酒店的多余土地是否有开发潜力？ - 该地块有开发潜力，公司与巴利正在合作探讨如何最大化其价值 [114][115] 问题: 过去两个季度的盈利水平是否可持续？ - 目前水平难以持续，但预计约一半的盈利增长将长期保留，这对公司业务模式有利 [117][120] 问题: 是什么推动博彩行业创纪录的营收？ - 主要是人们被压抑的娱乐需求，以及公司精准的营销策略，且人们通常不会放弃娱乐消费 [127][129][132] 问题: 作为宾州公司名誉董事长，目前对宾州公司的参与程度如何，为何出售宾州股票？ - 参与度很低，出售股票是出于政治因素，担心拜登政府提高资本利得税 [133][134][135] 问题: 公司是否会考虑采用建设融资作为新交易的切入点，目前是否有相关机会？ - 公司有考虑，若能识别风险并转化为售后回租交易则可行；公司正在与部分租户讨论扩张项目，也关注新兴博彩州的机会 [143][145][147] 问题: 公司目前债务资本成本如何，是否有提前还款的可能性？ - 目前不急于提前偿还2023年到期的债务，净现值仍为负，但会持续关注，目标是延长债务期限 [151][153] 问题: 如何看待当前博彩行业的并购格局，盈利水平的可持续性是否影响买卖双方？ - 区域市场可供出售的资产不多，卖家出售意愿受资金用途等因素影响，公司需积极寻找机会；目前强劲的业绩使资本提供者有更多空间接近卖家的心理价位，但最终仍取决于卖家需求 [156][157][161] 问题: 随着赌场现金流增加和资本化率压缩，是否会有更多人愿意出售资产？ - 有可能，但仍取决于卖家对资金用途的考虑，公司会考虑提供一些解决方案，但交易需有安全边际 [160][161][162] 问题: 是否可以将每年5亿美元的交易规模作为未来的基准，股息支付率是否会回到78% - 80%的范围？ - 这是公司内部目标，但并非直线增长；公司目标是将股息支付率维持在80%的AFFO，2022年将继续朝着该目标努力 [167][169] 问题: 公司是否愿意现在重新充实资产负债表以抓住未来机会，为何不积极利用债务和股权市场进行合资？ - 公司会根据具体情况进行权衡，目前不希望过度去杠杆，且需考虑资金用途和成本；公司有兴趣进行合资，但需确保有合适的项目和资金使用计划 [173][174][177] 问题: 不提供指引的不确定性是来自现有资产还是外部收购机会？ - 主要是应税REIT子公司出售的时间不确定，公司希望清理完相关事项后再进行预测，也可能存在其他不确定因素 [184][186]

公司投资组合现状 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包含50个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2530万平方英尺，物业出租率达100%[145] 公司房地产收购情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐公司大部分房地产资产[147] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购5处房地产资产[150] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从Penn收购拉斯维加斯热带酒店房地产[154] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从Penn收购摩根敦土地，初始年租金300万美元，后续租金按条件递增[156] - 2020年10月27日，公司子公司以约3.4亿美元从凯撒手中购回热带乐园埃文斯维尔赌场房地产资产，同时以约1.44亿美元从巴利购买多佛唐斯酒店及赌场房地产资产，交易于2021年6月3日完成，资产按巴利主租赁协议出租，初始年租金4000万美元，租金视CPI调整[164] - 2021年4月13日，公司与巴利达成协议以1.5亿美元收购其黑鹰和岩岛赌场房地产资产，预计2022年初完成，将增加年租金1200万美元，收购后首年资产租金覆盖率预计2.25倍，巴利授予公司7年内密歇根、马里兰、纽约和弗吉尼亚潜在交易优先拒绝权[164] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从凯撒重新收购拉斯维加斯热带酒店房地产资产，以约1.44亿美元从巴利购买多佛Downs酒店和赌场房地产资产，新主租赁协议年租金4000万美元，年递增率最高2%[153] 公司房地产出售及租赁协议情况 - 2020年11月25日，公司以2820万美元将好莱坞巴吞鲁日赌场运营权出售给皇后赌场，保留房地产资产并与其签订主租赁协议，初始年租金约2140万美元，租期15年，前6年年租金递增0.5%，第7年起视CPI调整，公司还将完成开发项目并调整租金以实现8.25%收益率，拥有5000万美元内售后回租优先拒绝权，交易预计2021年下半年完成，届时将免除皇后赌场关联公司1300万美元无担保贷款，获400万美元一次性现金付款[157][158] - 2020年12月15日，公司宣布宾州行使期权以3110万美元购买好莱坞佩里维尔赌场运营权，交易于2021年7月1日完成，房地产资产租给宾州，初始年租金777万美元，其中583万美元从第2年至第4年每年递增1.5%，之后每年递增1.25%，第5年起递增条件为前一年CPI至少0.5%[159] - 2021年4月13日，巴利同意以1.5亿美元收购公司非土地房地产资产和Penn在拉斯维加斯热带酒店的股权，公司将保留土地所有权并签订50年土地租赁协议，初始年租金1050万美元[155] - 2021年4月13日，巴利同意以1.5亿美元收购公司非土地房地产资产和宾州在热带乐园拉斯维加斯酒店及赌场的股权，公司保留土地所有权并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元，交易预计2022年初完成[164] 公司租赁协议情况 - 2016年9月9日开始的草地租赁协议初始期限10年，租金含固定和业绩部分，若满足租金覆盖率阈值，基础租金年递增率最高5%，直至租金达3100万美元或10年后降至2%[149] - 2020年9月29日，公司与凯撒就Lumière Place签订新的净租赁协议，初始期限至2033年10月31日，租金年递增率最高2%[152] - 2020年12月18日，公司与凯撒完成交换协议，产生4140万美元非现金收益，年度建筑基础租金增至6250万美元，年度土地租金增至2370万美元[150][151] - 2021年5月1日，修订后的Pinnacle主租赁、Boyd主租赁和Belterra Park租赁实现全额递增，使年化租金增加610万美元，预计11月1日Penn主租赁调整后收入与租金比率将使年化租金增加560万美元[172] 公司财务数据关键指标变化（整体营收、运营收入等） - 2021年上半年，公司总营收和运营收入分别为3.178亿美元和2.121亿美元，上年同期分别为2.62亿美元和1.807亿美元[166] - 2021年第二季度和上半年总营收分别为3.17761亿美元和6.19304亿美元，上年同期分别为2.61968亿美元和5.4545亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年总运营费用分别为1.05637亿美元和2.07079亿美元，上年同期分别为8125.2万美元和1.78384亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年运营收入分别为2.12124亿美元和4.12225亿美元，上年同期分别为1.80716亿美元和3.67066亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年净收入分别为1.38216亿美元和2.654亿美元，上年同期分别为1.1235亿美元和2.09244亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年资金运营（FFO）分别为1.95092亿美元和3.78665亿美元，上年同期分别为1.66893亿美元和3.18067亿美元[179] - 2021年第二季度和上半年调整后资金运营（AFFO）分别为2.03805亿美元和3.99525亿美元，上年同期分别为1.80597亿美元和3.69407亿美元[179] - 2021年第二季度和上半年调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）分别为2.76157亿美元和5.42762亿美元，上年同期分别为2.4686亿美元和5.05673亿美元[179] - 2021年第二季度总营收为3.17761亿美元，2020年同期为2.61968亿美元，增长21.3%；上半年总营收为6.19304亿美元，2020年同期为5.4545亿美元，增长13.5%[188] 公司各业务线数据关键指标变化（房地产收入） - 2021年第一季度和上半年，房地产总收入分别为2.741亿美元和5.379亿美元，上年同期分别为2.52亿美元和5.087亿美元，增加主要因宾州主租赁协议百分比租金增加、巴利主租赁协议现金租金收入、皇后赌场租赁协议租金增加、摩根敦租赁协议租金增加及直线租金调整等，部分被修订租赁协议百分比租金降低和凯撒主租赁协议现金租金收入降低抵消[167] - 2021年第二季度房地产总收入为2.741亿美元，2020年同期为2.52亿美元，增长8.8%；上半年房地产总收入为5.379亿美元，2020年同期为5.087亿美元，增长5.7%[189] - 2021年第二季度租金收入为2.74102亿美元，2020年同期为2.45749亿美元，增长11.5%；上半年为5.37944亿美元，2020年同期为4.95156亿美元，增长8.6%[188] - 2021年上半年总租金收入为5.37944亿美元，其中建筑基础租金3.50366亿美元、土地基础租金1.02816亿美元、其他租金75611美元[193] 公司各业务线数据关键指标变化（TRS物业收入） - 2021年第一季度和上半年，TRS物业收入分别增加3370万美元和4460万美元，主要因2021年业绩强劲及2020年受疫情影响物业关闭[167] - 2021年上半年TRS Properties净收入为951.1万美元，2020年同期亏损454.5万美元[183] - 2021年上半年TRS Properties的FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为960.4万美元、1105.6万美元和2694.1万美元，2020年同期分别亏损455.2万美元、142.1万美元和盈利580.5万美元[183] - 2021年3个月和6个月，TRS Properties部门博彩、餐饮及其他收入分别增加3370万美元和4460万美元[194] 公司各业务线数据关键指标变化（博彩、餐饮等收入） - 2021年第二季度博彩、餐饮、饮料及其他收入为4365.9万美元，2020年同期为997.9万美元，增长337.5%；上半年为8136万美元，2020年同期为3673.8万美元，增长121.5%[188] 公司费用相关数据关键指标变化 - 2021年第一季度和上半年，总运营费用分别增加2440万美元和2870万美元，主要因TRS部门费用增加、折旧费用增加、土地权和地面租赁费用增加及一般和行政费用增加，部分被与凯撒交换协议导致的地面租赁费用降低抵消[167] - 2021年第二季度和上半年其他费用较上年同期分别增加120万美元和减少1770万美元，上半年所得税费用增加670万美元，净利润分别增加2590万美元和5620万美元[171] - 2021年3个月和6个月，博彩、餐饮及其他运营费用分别增加1750万美元和2090万美元，涨幅分别为360.7%和98.1%[195] - 2021年3个月和6个月，土地使用权及土地租赁费用分别增加240万美元和110万美元，涨幅分别为41.7%和7.7%[195] - 2021年3个月和6个月，一般及行政费用分别增加360万美元和370万美元，涨幅分别为27.1%和12.6%[195] - 2021年3个月和6个月，利息费用分别增加90万美元和减少70万美元，涨幅分别为1.4%和 - 0.5%[201] - 2021年3个月和6个月，所得税费用分别约为350万美元和620万美元，而2020年同期为所得税收益80万美元和50万美元[204] 公司现金流量数据关键指标变化 - 2021年和2020年上半年，经营活动提供的净现金分别为4.026亿美元和2.297亿美元，增加1.729亿美元[206] - 2021年和2020年上半年，投资活动使用的现金分别为4.898亿美元和110万美元[207] - 2021年和2020年上半年，TRS Properties资本支出分别约为250万美元和110万美元[210] 公司信贷及债务相关情况 - 2020年第一季度公司全额提取循环信贷以增加流动性并偿还高级票据，6月25日修订信贷安排，将约2.24亿美元定期贷款A - 1延期至2023年5月21日，新增2亿美元定期贷款A - 2，还发行5亿美元4.00%无担保高级票据，8月18日又借入2亿美元同类型票据[213] - 2021年6月30日，修订信贷安排下定期贷款A - 2未偿还余额为4.24亿美元，信用证或有负债约40万美元，循环信贷可用借款额度为11.746亿美元[214] - 2021年6月30日，修订信贷安排下LIBOR贷款利率适用利差为1.50%，基准利率贷款为0.50%，循环信贷未使用部分承诺费为0.25%[215] - 2020年第一季度，公司赎回2.152亿美元4.875%高级无担保票据和4亿美元4.375%高级无担保票据，提前偿债损失1730万美元[217] - 2021年6月30日，公司有53.75亿美元高级票据未偿还，且遵守所有财务契约[218][219] - 2021年6月30日，公司债务总额57.998亿美元，面临利率风险，53.75亿美元高级票据为固定利率，到期日2 - 9.5年不等[226] - 2021年6月30日，长期固定利率债务总计53.75亿美元，平均利率分别为5.38%、3.35%、5.25%、4.88%；可变利率债务4.24019亿美元，平均利率2.62%[228] 公司会计估计及税收相关情况 - 公司确定租赁、所得税和房地产投资会计为关键会计估计，若实际情况与假设不同，可能对运营结果和财务状况产生重大不利影响[168][169] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，不足最低金额还将缴纳4%消费税[222] - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末至2023年年中逐步淘汰，可能过渡到SOFR[224] 公司子公司及母公司相关资产情况 - 截至2021年6月30日与2020年12月31日，子公司发行人和母公司担保人房地产投资净额分别为32.02109亿美元和27.20767亿美元，使用权资产和土地权净额分别为2.22805亿美元和1.21866亿美元等[221]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度REIT板块租赁收入较去年同期增加710万美元，主要因非现金租金调整950万美元、来自Penn Master Lease的百分比租金增加320万美元、Morgantown租金75万美元；部分被修订后的Pinnacle、Boyd、Meadows租赁的百分比租金减少210万美元、Caesars过去租金收入减少70万美元、Casino Queen租金收入减少等因素抵消 [14][15] - 第一季度因2020年再融资活动，REIT板块利息费用降低 [16] - TRS业务表现强劲，净收入和调整后EBITDA分别比上一年增加1090万美元和680万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - REIT板块租赁收入有增有减，受多种因素影响，如租金调整、不同租赁协议及租户情况等 [14][15] - TRS业务净收入和调整后EBITDA增长，每客消费和客流量增加 [17] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续使租户名单多元化，与Bally's进行多笔交易，包括Tropicana物业50年地面租赁 [11] - 致力于促成和发起交易，维持资产负债表最佳杠杆水平和充足流动性 [22] - 认为公司交易体现独特技能，不仅参与拍卖，还能创造和发起交易，以能力而非仅靠资金成本竞争 [21] - 看好资产资本化率压缩和倍数扩张，因资产与市场利率存在显著利差，且运营韧性得到验证 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩强劲且成果丰硕，对未来发展持积极态度 [11][12] - 预计租金覆盖率将随着物业开放和运营表现改善而提升，但未给出具体时间 [58][60] - 认为在线体育博彩和iGaming合法化将推动美国博彩业整体增长，公司资产对运营商获取客户和盈利至关重要 [81][83] 其他重要信息 - 公司管理层发言和问答可能包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论有重大差异 [5] - 因七项资产（三项剥离和四项收购）交易待监管批准且时间待定，目前难以提供准确业绩指引，待交易完成后可能恢复提供 [41][96] - 目前没有积极进行CFO招聘，现有团队能覆盖所有业务，未来可能会填补该职位 [98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Tropicana交易过程、市场兴趣及收益最大化情况 - 与Bally's的关系是交易的重要驱动因素，市场有一定兴趣，公司从长远考虑，获得前期现金支付和长期高收益交易，巩固与Bally's的合作 [28] - 该交易将非创收资产转化为创收资产，交易所得资金可用于其他收购，对公司未来发展有益 [29] 问题：对Realty Income收购[NAREIT]的看法及对博彩REIT行业整合的启示 - 三重净租赁并购关键因素包括初始增值、未来增长影响、投资组合多元化和公司规模扩大的影响；Realty Income交易有10%的AFFO增值，但大规模分母对未来增长的影响存疑；这些因素对公司也适用，公司投资组合多元化程度较低，行业内物业数量有限，分母影响可能更大 [31][32] 问题：是否看到价格压力或竞争导致资本化率下降，是否有新资金进入房地产领域 - 目前判断市场资本化率位置还为时尚早，公司交易为非市场交易，各交易有诸多细微差别；从上市公司估值和资金对高收益资产的需求来看，预计未来资本化率会有压缩，公司希望通过努力获取超额回报 [36][37] 问题：TRS业务出售和Bally's初始交易的时间更新 - 暂无更新，预计在今年下半年完成，具体时间取决于监管流程，下季度会有更多信息 [38] 问题：目前不提供业绩指引的主要因素，交易完成后是否会提供更多指引和可见性 - 目前有七项资产交易待完成，交易时间对年度业绩至关重要，难以提供准确指引；交易完成后情况会明朗，可能恢复提供指引 [41][42] 问题：Bally's交易采用地面租赁而非通常的三重净租赁的原因 - 对于Tropicana物业，采用地面租赁是因为Bally's未来有重新开发计划，需要对土地上的资本改进进行更改；该租赁为三重净租赁，公司无物业持有成本，仅收取土地租金 [45] 问题：平衡使用股权或债务为Bally's收购或融资提供资金的理由 - 公司致力于维持资产负债表最佳杠杆水平，目标债务与EBITDA比率为5 - 5.5倍；随着时间推移，对交易可能性有更清晰认识；公司有ATM计划和留存现金流，会适当平衡债务和股权 [47][48] 问题：对Bally's 5亿美元Gamesys交易承诺的未履行义务，以及Black Hawk和Rock Island售后回租交易是否满足部分义务 - 公司希望为该承诺提供资金以换取Bally's 5亿美元售后回租收购，但Bally's有能力通过多种资本形式有效融资；未履行承诺会因Bally's在协议签订至Gamesys交易完成期间筹集超过8.5亿美元的增量股权而减少，目前已筹集7.45亿美元，公司对部分售后回租融资持谨慎乐观态度 [54] 问题：能否选择满足售后回租义务的资产 - 这是公司与Bally's的共同协议 [55] 问题：租金覆盖率低于典型水平，随着部分地区入住限制解除，租金覆盖率改善的潜在趋势 - 各租户此前受疫情影响，租金覆盖率为过去12个月数据；随着物业开放和运营表现良好，预计该数据将继续改善，但未给出具体时间 [58][60] 问题：如何看待Bally's在七个地区的七年优先购买权机会 - 公司和Bally's认为这四个地区在线体育博彩和iGaming对其全渠道战略很重要，无论Bally's何时进行收购，公司都希望与其合作 [64][65] 问题：最大租户和全国博彩公司是否有与公司合作拓展新州业务的意愿 - 公司希望与每个租户合作，会尽力成为积极合作伙伴，但具体交易和机会难以预测；目前Bally's收购活跃，合作愉快 [67] 问题：美国原住民进入商业博彩领域是否是发展新租户的潜在途径，未来是否会有更多部落参与 - 这是很好的机会，公司希望与任何负责任、资金充足的团体合作；美国原住民部落有现金和业务经验，且部分地区开始发展博彩业，预计未来会有更多部落参与 [70][74] 问题：新州在线体育博彩合法化且牌照系统与实体赌场一定程度脱钩，对交易市场和公司增长计划的影响 - 多数州仍将牌照与实体赌场挂钩，部分州存在争议；租户专注于实体赌场建设；总体上美国博彩业将增长；运营商有动力同时拥有线上和线下业务，公司资产对其获取客户和盈利至关重要；这可能导致并购市场出现与预期相反的情况，一些原本期望高价出售资产的业主可能因市场变化而选择出售 [79][85] 问题：公司近期交易多为非市场交易，资产买家群体情况 - 买家群体为常见参与者，私募股权有一定兴趣，但博彩行业需州政府牌照和面临监管，有一定门槛；行业走向机构化是必然趋势，部分资金可能流向运营端并与公司合作 [87][88] 问题：Bally's交易中公司资产负债表策略（5 - 5.5倍杠杆范围）如何影响交易结构，以及对Bally's在三天内偿还融资的担忧 - 目前到Gamesys交易完成还有时间，期间可能有多种因素影响承诺金额；若未来收购资产，公司会通过ATM等途径确保杠杆率在目标范围内；公司认为在交易完成前会有足够时间了解是否需要履行承诺 [93][94] 问题：为何仍不提供业绩指引，何时能提供，CFO招聘情况 - 因七项资产交易待完成，时间不确定，难以提供准确指引；目前没有积极进行CFO招聘，现有团队能覆盖所有业务，未来可能会填补该职位 [96][98] 问题：是否可以提供业绩指引范围 - 由于有七个变动因素，难以制定有意义的范围，范围可能过大而无实际意义 [99] 问题：对Venetian出售价格和拉斯维加斯市场估值的看法 - 公司认为拉斯维加斯市场估值不如自身交易有吸引力；Venetian交易反映了资本化率压缩，其租赁结构、递增条款和内部收益率结构对整个资产类别定价有参考意义 [105] 问题：地区资产和拉斯维加斯资产资本化率存在差距，如何实现两者趋同 - 从底层运营现金流、弹性和租户信用状况看，行业上市公司股价上升，已出现资本化率压缩趋势；公司认为尚未达到压缩中期，与固定收益市场相比，公司现金流优势明显，且有房地产作为抵押；随着市场价格发现机制发挥作用，预计差距会缩小 [110][112] 问题：俄亥俄州10%租金在未来季度的节奏，以及比较基数情况 - 托莱多租金有下限，基本固定，可能下降的只有哥伦布；随着物业开放，预计业绩良好；百分比租金基于当期净收入 [120][121] 问题：鉴于运营商成本大幅降低，收购相关协同效应难以证明，并购环境是否会保持活跃 - 大规模运营商间的并购交易未来会减少，因行业格局基本确定；但资产质量、类型和全渠道布局是运营商关注重点，预计并购环境不会因协同效应而放缓 [128][131]

公司投资组合现状 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包含48个博彩及相关设施，分布在16个州，面积约2430万平方英尺，物业入住率达100%[131] 公司收购与出售交易 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐公司的大部分房地产资产[133] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购GLP资产，同时凯撒以新的统一三重净租赁协议租赁这些资产[136] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾恩收购热带拉斯维加斯相关房地产[139] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从宾恩收购摩根敦土地，初始年租金为300万美元[140] - 2016年4月，公司以2.5亿美元从宾恩购买普莱恩里奇公园赌场的房地产资产[133] - 2020年，公司与博伊德签订贝尔特拉公园贷款协议，贷款金额为5770万美元，后收购该房地产[134] - 公司于2020年11月25日以2820万美元将好莱坞巴吞鲁日赌场运营权售予赌场女王公司，初始年租金约2140万美元，租期15年，前六年租金年增0.5%，第七年起视CPI调整[141] - 2020年12月11日，公司以3110万美元将好莱坞佩里维尔赌场运营权售予Penn，初始年租金7770万美元，部分租金自第二年起按比例递增[143] - 2020年10月27日，公司约3.4亿美元从凯撒手中购回热带乐园埃文斯维尔的不动产资产，预计2021年年中完成交易[148] - 2020年，公司与Bally's达成协议，约1.44亿美元购买多佛唐斯酒店及赌场不动产，预计2021年年中完成交易，年租金4000万美元，年租金涨幅最高2%[149] 公司租赁协议变更 - 2020年6月15日，公司修订并重述凯撒主租赁协议，第三年起年土地基础租金增至约2360万美元，年建筑基础租金增至约6210万美元[136] - 2020年12月18日，公司与凯撒完成交换协议，产生4140万美元非现金收益，年建筑基础租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[136][137] - 2018年10月1日，公司向凯撒提供2.46亿美元贷款，2020年9月29日完成交易并签订新的三重净租赁协议[138] 2021年第一季度财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司总营收3.015亿美元，运营收入2.001亿美元，分别较去年同期的2.835亿美元和1.864亿美元有所增长[151] - 2021年第一季度，房地产总收入2.638亿美元，较去年同期的2.567亿美元增加710万美元[151] - 2021年第一季度，TRS物业收入较去年同期增加1090万美元，主要因2021年业绩良好及2020年受疫情影响物业关闭[155] - 2021年第一季度，总运营费用较去年同期增加430万美元，主要因TRS物业受疫情影响及折旧费用增加[155] - 2021年第一季度，其他费用较去年同期减少1880万美元，因2020年有债务清偿费用[155] - 2021年第一季度，净收入较去年同期增加3030万美元，主要因上述各项因素[155] - 2021年和2020年第一季度总收入分别为3.01543亿美元和2.83482亿美元，同比增长6.4%[156][167] - 2021年和2020年第一季度净收入分别为1.27184亿美元和0.96894亿美元[156][161] - 2021年和2020年第一季度FFO分别为1.83573亿美元和1.51174亿美元[161] - 2021年和2020年第一季度AFFO分别为1.9572亿美元和1.8881亿美元[161] - 2021年和2020年第一季度Adjusted EBITDA分别为2.66605亿美元和2.58813亿美元[161] - 2021年第一季度GLP Capital净收入为1.24048亿美元，2020年同期为0.96521亿美元，增长主要因债务清偿费用、房地产收入增加和利息费用降低[163] - 2021年第一季度TRS Properties净收入为0.03136亿美元，2020年同期为0.00373亿美元，增长因疫情后重新开放及成本降低[163][165][166] - 2021年和2020年第一季度租金收入分别为2.63842亿美元和2.49407亿美元，同比增长5.8%[167] - 2021年和2020年第一季度博彩、餐饮等收入分别为0.37701亿美元和0.26759亿美元，同比增长40.9%[167] - 2021年第一季度GLP Capital房地产总收入为2.63842亿美元，2020年同期为2.56723亿美元，因交换协议土地租赁相关金额减少140万美元[163][168] - 2021年第一季度房地产总收入增加710万美元，即2.8%[169] - 2021年第一季度TRS Properties部门的博彩、餐饮及其他收入增加1090万美元，即40.9%[172] - 2021年第一季度总运营费用增加431万美元，即4.4%[173] - 2021年第一季度其他费用减少1884.8万美元，即21.1%[178] - 2021年第一季度所得税费用约为260万美元，有效税率为2.0%；2020年同期分别为30万美元和0.3%[181] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金增加640万美元，达到2.052亿美元[183] - 2021年第一季度投资活动使用现金100万美元，2020年同期为60万美元[184] - 2021年第一季度融资活动使用现金1.614亿美元，2020年同期提供现金3.346亿美元[185] - 2021年第一季度TRS Properties资本支出约为100万美元，2020年同期为60万美元[188] - 2021年第一季度，子公司发行人和母公司担保人的收入为1.50097亿美元，营业收入为1.0753亿美元，净收入为3695万美元[202] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，修订后的信贷安排未偿还总额为4.24亿美元，左轮手枪式信贷额度可用借款能力为11.746亿美元[192] - 2020年第一季度，公司赎回全部2.152亿美元本金的4.875%高级无抵押票据和4亿美元本金的4.375%高级无抵押票据，提前偿债损失1730万美元[196] - 截至2021年3月31日，公司有53.75亿美元未偿还高级票据，且符合所有财务契约要求[197][198] - 截至2021年3月31日，房地产投资净额为28.12597亿美元，现金及现金等价物为5.14957亿美元，长期债务净额为57.57125亿美元[200] - 截至2021年3月31日，公司债务为57.998亿美元，其中53.75亿美元为固定利率高级票据，到期日为2.5年至10年[206] - 2021年3月31日，固定利率长期债务中，2023 - 2025年及以后到期金额分别为5亿美元、4亿美元、8.5亿美元和36.25亿美元，平均利率分别为5.25%、4.88%、5.38%、3.35%[208] - 2021年3月31日，可变利率长期债务为4.24019亿美元，平均利率为2.53%[208] 公司债务相关规定与风险 - 公司每年需至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配不足100%将对未分配净应税收入缴纳美国联邦企业所得税，分配不足最低金额还将缴纳4%的消费税[203] - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务仅涉及循环信贷和定期贷款A - 2，两者均与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末至2023年年中逐步淘汰[204] 公司信贷安排契约情况 - 修订后的信贷安排包含多项财务契约，公司截至2021年3月31日符合所有要求[193][195]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度业绩良好，各项关键指标均超过2019年第四季度，原因是全额收取了Casino Queen的租金，并结合了460万美元的租金递延协议 [22] - 第四季度净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA均高于上年，具体数据在财报中详细披露 [26] - 凯撒交换交易产生4140万美元的非现金收益 [23] - 本季度有直线租金调整，因会计规则，递延租金较以往减少 [24] - Meadows的百分比租金于10月1日重置，本季度减少50万美元，全年减少210万美元，这是2022年前的最后一次百分比租金重置（不包括俄亥俄州哥伦布和托莱多赌场的百分比增长） [25] - 两个TRS物业业绩强劲，净收入和调整后EBITDA分别比去年增加130万美元和240万美元，每次访问的消费强劲，抵消了客流量的减少 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2020年全额收取租金，与租户加强了关系，如为Penn提供信贷支持，与Caesars、Bally's等进行了多项租赁协议的调整和交易 [12][13][15] - TRS物业业务持续取得强劲成果，净收入和调整后EBITDA同比增长 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为博彩业的真正优势在于地区市场，而非拉斯维加斯，地区博彩物业在投资回报方面更具优势 [10] - 2021年公司的主题是积极进取，在把握机会时保持谨慎纪律，注重实现安全边际 [30] - 公司团队在博彩行业拥有深厚的关系和独特的创新能力，能够为交易对手制定双赢解决方案，这是公司的竞争优势 [31] - 公司继续关注博彩领域的并购机会，同时也会考虑非博彩休闲领域的机会，但认为博彩业在风险回报方面提供了最佳机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是公司自分拆为GLPI以来最成功的年份之一，公司证明了地区博彩的实力，且在困难时期全额收取租金，与租户的合作取得了良好成果 [10][12] - 公司对地区博彩业务和地区REIT业务持乐观态度，认为三重净博彩资产，特别是地区资产，在COVID - 19的考验下表现出了较强的韧性，有望实现机构化和估值压缩 [20][34] - 公司期待2021年继续发展，希望度过疫情，对今年持乐观态度 [178] 其他重要信息 - 公司在2020年进行了多项交易，包括与Penn的会员权益购买协议、与Caesars的租赁协议修订和物业交换、与Bally's的收购协议等 [14][15][18] - 公司完成了股权融资，为价值交易提前融资，资产负债表具有强大的流动性和合理的杠杆率 [29] - 公司长期无担保债务收益率低于同行，这是债务市场对公司商业模式安全性的认可，有利于降低加权平均资本成本 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前并购环境的更新、管道情况以及过去90天的显著变化 - 非博彩方面有很多机会，但公司认为博彩业在风险回报方面提供了最佳机会，博彩领域的并购市场仍然活跃，公司与现有和潜在新运营商有很多讨论 [41] 问题2: Belle of Baton Rouge的现状以及未来是否有增加租金的机会 - 该交易尚未完成，需获得路易斯安那州博彩控制委员会的监管批准，公司打算继续拥有该物业，目前仍在Caesars的租赁协议中，若交易获批，将从Caesars租赁中移除并与新团队签订单独租赁协议，Caesars主租赁协议不会因该物业的移除而调整 [44][45] 问题3: 创建CIO和CDO角色的必要性以及职责划分 - Steve的主要工作是在博彩行业寻找机会，Matt的工作是评估物业在公司投资组合中的位置、估值、融资等相关要素，两人角色不同但协同工作，团队运作良好 [49][50] 问题4: 当前是否有赌场资产正在出售以及这些资产的EBITDA情况 - 有很多机会，包括拉斯维加斯大道上的大型资产、单个小型物业资产以及多物业组合交易，但卖家和买家都在考虑利润率的稳定情况，实际交易情况较为复杂 [54] 问题5: 与Bally's的对话更新，包括潜在销售、其现有赌场组合的状态以及进一步扩张的情况 - 公司与Bally's经常沟通，讨论现有组合内和潜在的扩张机会，Bally's发展迅速且有扩张意愿，公司希望成为其首选合作伙伴 [61][63] 问题6: Casino Queen的业绩更新以及是否希望与其进一步扩张合作 - 目前Casino Queen仍处于单一资产租赁，公司对其管理团队有信心，认为他们有能力管理好物业并实现增长，他们有兴趣收购资产和扩大业务，特别是在体育博彩和iGaming方面 [66][67] 问题7: 如何看待Penn市值超过GLPI约80%这一情况 - 公司认为这是好事，Penn资金充足对公司有利，Penn利用Barstool品牌对公司拥有的实体物业有巨大提升作用，预计Penn将比其他竞争对手更早实现盈利，这对GLPI有益 [74][75][78] 问题8: Trump在Vegas的出售时间和兴趣水平更新 - 有很多人签署保密协议查看该物业，但公司希望找到现金买家，不承担任何风险，目前有一些积极的活动，Fountain Blue的交易对出售有积极信号，债务市场对开发的限制有所放松，公司会等待合适的交易再推进 [80][81][82] 问题9: 公司股息的中期和长期规划 - 公司下周将召开董事会讨论股息，预计下周会有公告，2021年将恢复现金股息，目标是向前推进，但具体金额需等待董事会决定 [88][89] 问题10: Casino Queen租金情况的确认 - 2020年租金已全额收取，2021年有少量递延租金预计在Baton Rouge物业出售完成时收取，交易完成后租金将提高到2140万美元的运行率，在交易完成前的几个季度租金约为360万美元，1月和2月有200万美元递延租金预计在2021年收取 [92][95] 问题11: 除了拥有赌场本身，是否有其他区域物业（如酒店或零售元素）的增长机会 - 有这样的机会，公司与Penn讨论过哥伦布的酒店等开发项目，一些未开发物业也有不同用途的兴趣，但公司的目标是长期增加收入，会谨慎考虑出售 [103][104] 问题12: 如何看待拥有新酒店或参与开发，是否会参与有风险的开发 - 公司会与有信用的租户合作开发新物业，不承担风险，风险将由其他方承担，公司不参与有风险的赌博业务，会避免可避免的风险 [105] 问题13: 考虑到2020年低EBITDA年份，如何看待2021年和2022年的租金递增和可变租金部分 - 2021年大部分情况下预计不会有租金递增，但不排除意外情况，2021年已完成可变租金重置，下一次在2022年，公司有足够数据来了解重置情况 [110] 问题14: 如何看待本土美洲运营商参与交易对买卖市场的影响 - 这是好事，本土美洲部落博彩企业资金充足，有兴趣在博彩行业再投资，公司会继续关注并建立关系，认为这是未来的增长机会 [116] 问题15: 赌场利润率结构变化对估值的长期影响 - 对于新交易，利润率变化不一定改变房东和租户的租金覆盖率和估值倍数，但会增加现金流，从而提高总估值，此外，运营公司的价值还受体育博彩、iGaming等因素影响 [118] 问题16: Penn市值增长和流动性改善是否会改变公司对租金覆盖率的看法 - 租金覆盖率取决于租赁协议和物业本身，不会因Penn的情况而改变，公司历史上一直关注物业层面的覆盖率，未来也会继续关注 [124][125] 问题17: Casino Queen的优先购买权可能带来的机会 - 目前难以确定，Casino Queen专注于完成已宣布的交易，有增长意愿，公司感觉他们有与公司开展更多业务的意图，会持续关注 [129][130] 问题18: 公司未来是否会提供指导，以及是否取决于交易完成和运营环境正常化 - 目前由于TRS交易和Bally's交易的时间不确定，提供指导可能不准确，待这些交易完成后，公司会认真考虑提供指导 [136][137] 问题19: 公司是否需要聘请CFO - 目前公司由Desiree、Matt和Steve组成的团队能够履行CFO职责，不需要额外聘请，但未来会考虑填补该职位，目前没有压力，会积极思考是否填补或更改职位名称以减少管理费用 [139][140][143] 问题20: Casino Queen是否已恢复权责发生制会计，以及相关还款和租金影响 - Casino Queen仍采用现金会计，2021年第一季度不会有460万美元的递延租金收入，第一季度预计会损失第四季度收取的460万美元以及正常租金，除3月的120万美元外 [146][147][150] 问题21: 公司在出售方面是否看到有动力的卖家，还是只是想高价出售 - 博彩行业目前机会不多，需要努力挖掘，交易时机很重要，公司会密切关注机会，等待合适的时机 [158][160][162] 问题22: 对Tropicana感兴趣的人是否都在考虑重新开发计划，以及主要的兴趣来源 - 是的，所有人都在考虑重新开发，因为该地块有很大的开发潜力，感兴趣的人包括传统赌场公司、金融赞助商和第三方房地产开发商等 [165][166] 问题23: 是否有买家有兴趣与公司合作进行现有大道运营的交易，而非重新开发机会 - 不同时间有不同的运营商感兴趣，市场在不断发展，公司愿意考虑任何交易，会与现有和潜在运营商讨论可能的交易 [172]

公司投资组合与物业情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含48个博彩及相关设施，分布于16个州，面积约2430万平方英尺，物业出租率达100%[20] - 截至2020年12月31日，公司33处房地产投资物业租给宾州子公司，7处租给凯撒子公司，4处租给博伊德子公司，1处租给Casino Queen[38] - 截至2020年12月31日，公司租户占用物业总面积达22,978,662平方英尺，自有面积4,820.8英亩，租赁面积788.0英亩，酒店房间总数12,696间[55] - 公司其他物业自有建筑和土地面积23,400平方英尺，TRS部门相关物业总面积1,341,491平方英尺，公司物业总面积达24,343,553平方英尺，自有面积4,921.2英亩，租赁面积788.0英亩，酒店房间总数14,163间[60] 公司收购与资产转让情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[22] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的房地产资产[25] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的房地产资产[29] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从Penn收购Morgantown土地，初始年租金为300万美元，后续租金按条件递增[30] - 公司还曾以2.5亿美元从Penn购买Plainridge Park Casino的房地产资产，并向Boyd提供5770万美元贷款用于收购Belterra Park[23] - 2020年12月18日，Caesars将Waterloo和Bettendorf的房地产资产转让给公司，公司将Tropicana Evansville的房地产资产转让给Caesars并支付570万美元现金，年租金增加约52万美元[26] - 公司将以约3.4亿美元从凯撒收购Tropicana Evansville的不动产资产，以约1.44亿美元从巴利收购多佛唐斯酒店及赌场的不动产资产，预计2021年年中完成交易[31] - 公司将以2820万美元向Casino Queen出售好莱坞赌场巴吞鲁日的运营权，保留不动产所有权并签订主租赁协议，初始年租金约2140万美元，租期15年，前六年每年递增0.5%[32] - 宾州同意以3110万美元从公司购买好莱坞赌场佩里维尔的运营权，交易完成后公司将该设施不动产租给宾州，初始年租金7770万美元，部分租金从第二年到第四年递增1.5%，之后递增1.25%[34] - 2020年4月，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas相关不动产，由Penn附属公司按净租赁运营[60] 公司租赁协议情况 - 2020年6月15日修订的Caesars主租赁协议，第三租赁年起土地年基本租金增至约2360万美元，建筑年基本租金增至约6210万美元[26] - 修订后的凯撒主租赁协议自2020年7月23日起生效，租金变为完全固定性质，大部分从第5年开始固定递增[47] - 宾州主租赁协议租金包括固定部分和基于设施表现的部分，部分固定租金满足条件时每年递增2%，基于表现部分每五年调整为前五年平均净收入超基线部分的4%等[42] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷收购宾州摩根敦开发设施的土地并租回，初始年租金300万美元，前三年每年递增1.5%，之后CPI涨幅至少0.5%时租金递增1.25%[49] - 公司租户作为三净承租人需支付设施维护、保险、税费、公用事业等执行成本[52] - 公司长期租户租赁协议初始期限届满前未经公司同意不得终止，否则可能承担损害赔偿和费用[53] 公司贷款情况 - 2018年10月1日，公司向Caesars提供2.46亿美元贷款，利率在2019年10月1日前为9.09%，之后为9.27%[28] 公司组织架构与人员情况 - 公司董事长兼首席执行官Peter M. Carlino年龄74岁，自2013年11月公司成立起担任该职位[62] - 公司执行副总裁、总法律顾问兼秘书Brandon J. Moore年龄46岁，2014年1月加入公司[63] - 公司高级副总裁、首席会计官兼财务主管Desiree A. Burke年龄55岁，2014年4月加入公司[64] - 公司高级副总裁、首席投资官Matthew Demchyk年龄39岁，2021年1月担任该职位[65] 公司REIT资格与税收情况 - 公司2014年美国联邦所得税申报表选择按房地产投资信托（REIT）处理，2020年公司及其子公司Tropicana LV, LLC选择将其作为应税REIT子公司（TRS）[68] - 公司需将至少90%的年度房地产投资信托应税收入分配给股东以符合REIT资格，否则将按常规企业所得税税率纳税[36] - 未分配净应税收入按常规公司税率征税，净收入来自禁止交易需缴纳100%税，未满足75%和95%毛收入测试需缴纳100%税等[70] - 若未能在每个日历年分配至少85%的普通收入、95%的资本利得净收入和以前期间未分配的净应税收入总和，将对超出部分征收4%的消费税[70] - 若违反资产测试或其他REIT适用要求，维持REIT资格时可能需缴纳至少50,000美元的惩罚性税，特定资产测试失败时按相关非合格资产净收入乘以最高公司税率（目前21%）计算[70] - REIT需满足条件，包括由100个以上人持有受益所有权，每个纳税年度后半期，不超过50%的已发行股票价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有等[75] - 合格REIT子公司的资产、负债和收支项目视为REIT的，不单独缴纳联邦公司所得税，但可能需缴纳州和地方税[76] - 公司一般不能拥有应税公司超过10%的证券（按投票权或价值衡量），除非将其作为TRS，TRS一般需就其收益缴纳公司所得税[77] - 每年至少75%的毛收入（排除特定项目）须来自“房地产租金”等，至少95%的毛收入（排除特定项目）须来自符合75%毛收入测试的收入及其他股息、利息等[80] - 租金需满足一定条件才符合“房地产租金”，如金额不能全部或部分基于任何人的收入或利润，来自关联方租户的租金一般不符合要求[83] - 公司预计不会收到基于任何人收入或利润的租金（特定情况除外），也不会收到超过极小金额的来自关联方租户的租金或个人财产租赁租金超过总租金15%的情况[85] - 公司需满足75%或95%的总收入测试以符合REIT纳税资格，若未满足，在特定条件下可获救济条款[87] - 每季度末，公司至少75%的总资产价值需由特定资产组合构成[88] - 与不动产租赁相关的个人财产租金超总租金15%时，不视为“不动产租金”[89] - 公司持有的单一发行人证券价值不得超总资产价值的5%[90] - 公司持有的单一发行人已发行证券不得超10%（按投票权或价值衡量）[91] - 公司持有的TRS证券及其他非合格资产总价值不得超总资产的20%[92] - 公司总资产价值中，无不动产抵押或权益担保的公开交易REIT债务工具不得超25%[92] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（调整后）及90%的止赎财产税后净收入[97] - 若公司未按要求分配，将对未分配部分征收4%的消费税[101] - 若公司未能满足REIT资格要求，在合理原因且非故意疏忽情况下，支付5万美元罚款可避免取消资格[107] - 美国《减税与就业法案》将企业所得税税率降至21%，非企业纳税人可扣除通过合伙企业和房地产投资信托基金获得的某些收入的20%，净营业亏损扣除限制为应纳税所得额的80%，企业净利息费用扣除限制为“调整后应纳税所得额”的30%，2019 - 2020年该限制提高至50%[109] - 美国公司向个人、信托和遗产等美国股东支付的“合格股息”最高联邦所得税率为20%，2017年12月31日后至2026年1月1日前，个人、信托或遗产股东可扣除从REIT获得的普通收入股息总额的20%[180] - 公司每年需至少分配90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT税收资格，若分配少于100%，将对未分配净应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若实际分配低于规定最低金额，将征收4%的不可扣除消费税[182] - 为符合REIT资格，每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其余投资中，对任何一个发行人的投票证券持有不超过10%，总证券价值持有不超过10%，任何一个发行人的证券价值不超过总资产的5%，一个或多个TRS的证券价值不超过总资产的20%[186] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有560名全职和兼职员工，主要分布在巴吞鲁日好莱坞赌场和佩里维尔好莱坞赌场[129] - 海员娱乐及相关工会代表公司129名员工，协议2032年1月到期；北美联合工业服务运输专业和政府工人以及第27地方联合食品和商业工人分别代表部分员工，集体谈判协议分别于2021年和2033年到期，且在佩里维尔好莱坞赌场代表员工均不超过50人[133] 公司业务风险与影响因素 - 公司业务受博彩、酒精饮料、环境、员工、医疗保健、货币交易、税收、分区和建筑规范以及营销和广告等法律法规的约束，法律变化或解释差异可能影响经营业绩[114][115] - 公司TRS物业有综合责任、财产和业务中断保险，三重净租赁物业由租户购买并维护相关保险[116] - 公司物业受环境法律法规约束，三重净租赁要求租户遵守环境法并在违规时赔偿公司，公司收购前会进行环境尽职调查，目前未发现重大环境问题[117][121] - 公司发起ESG战略以了解租赁物业的环境影响，并对公司总部进行温室气体清单核算，致力于促进可持续实践和环境管理[124][125] - 公司租赁物业采用三重净租赁安排，租户负责维护建筑、控制能源使用和实施环境可持续实践，许多租户已实施节能和环保措施[126] - 公司大部分收入依赖Penn及其子公司，Penn业务、财务状况或经营成果的不利事件可能对公司产生重大不利影响[136] - 若Penn无法履行主租赁协议义务，公司可能难以找到合适承租人，导致租金收入减少，财务状况可能受到重大削弱[137][138] - 公司须分配90%的净应税收入以维持REIT资格，这可能限制其利用租金收入进行收购的能力[140] - 公司48个设施中有1个暂时关闭，临时关闭可能导致可变租金重置金额降低[147] - 公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的不动产资产，实现其重大价值的能力不确定[148] - 任何个人或实体实际或推定拥有超过公司已发行股票价值5%时，通常需向博彩当局报告[151] - 公司宪章规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行各类别和系列股票价值或数量（以更严格者为准）的7% [155] - 公司宪章规定，董事只能由股东因正当理由并经有权投票股份的75%表决通过才能罢免[157] - 股东需实益拥有至少1%的公司已发行普通股，才能推荐董事候选人或提出股东提案[157] - 公司业务受博彩行业影响，行业竞争激烈，替代博彩产品增多可能影响公司业务[142][144] - 公司面临广泛监管，重大交易需提前向博彩当局报告或获批准，监管审批可能延迟或禁止博彩物业转让[150][152][153] - 公司追求非博彩行业战略收购可能不成功或无法达到预期，管理层对非博彩资产专业知识不足[154] - 宾夕法尼亚州法律规定潜在收购方收购20%及以上股份时需按“公允价值”收购所有未持有的流通股[158] - 公司面临未投保或投保不足的损失风险，可能导致投资资本损失、预期未来收入减少或产生意外费用[161] - 公司普通股市场价格可能波动，股东可能因股价下跌而损失大部分投资[165] - 公司作为房地产所有者，需承担环境合规成本和责任，可能损害投资价值[167] - 公司面临网络攻击、网络入侵等安全漏洞风险，可能导致财务报告错误、违反贷款契约等后果[171] - 若公司不符合房地产投资信托基金（REIT）资格或未能保持资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负债[173] - 若公司从Penn、Caesars、Boyd或其子公司获得的收入不被视为合格收入，可能无法符合REIT资格[177] - 若公司或持有10%及以上公司股票的实际或推定所有者实际或推定持有Penn、Caesars、Boyd股票总投票权的10%及以上或总价值的10%及以上，从这些公司获得的租金可能不被视为合格租金[179] - 宾夕法尼亚州法律的反收购条款可能使第三方难以进行敌意收购，保护股东免受不公平收购策略影响[158] 公司财务数据与债务情况 - 截至2020年12月31日，公司长期债务净额约为58亿美元，包括4.24亿美元高级无抵押信贷安排债务、53.75亿美元高级无抵押票据和0.9万美元融资租赁负债[193][196] - 截至2020年12月31日，公司债务为57.999亿美元，其中53.75亿美元为高级无担保票据，有固定利率，到期日为两年半至十年[350] - 2020年12月31日，固定利率长期债务总计53.75亿美元，2023 - 2024年到期的平均利率分别为5.38%和3.35%，2025年到期的平均利率为5.25%，之后到期的平均利率为4.88%[352] - 2020年12月31日，可变利率长期债务总计4.24019亿美元，2023年到期的平均利率为2.02%[352] - 公司债务协议包含多项财务契约，最大总债务与总资产价值比率为60%（特定时期特定收购可增至65%），最低固定费用覆盖率为1.5比1，最大优先担保债务与总资产价值比率为40%，最大无担保债务与无抵押资产价值比率为60%[207] - 市场利率上升可能增加公司现有和未来债务的利息成本，影响股价，使收购融资成本更高，降低当期收益，限制再融资能力[202] - 公司普通股股息收益率可能影响股价，市场利率上升可能使潜在购买者期望更高股息收益率，对股价产生不利影响[203] - 公司大部分债务为固定利率，对可变利率的敞口目前限于循环信贷安排和定期贷款A - 2，两者均与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年12月31日至2023年6月30日逐步淘汰[204] - 公司主要市场风险是利率风险，无国际业务，外汇波动对财务状况

财务数据和关键指标变化 - 本季度收入较去年同期增加近2000万美元，主要与房地产收入有关 [17] - 净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA均远超去年同期 [20] - 两个TRS物业的净收入和调整后EBITDA较去年分别增长280万美元和300万美元 [20] - 10月1日收购摩根敦，该租赁将产生每年300万美元的租金 [21] - 10月宾州充分利用剩余租金信贷，开始以现金支付租金 [21] - 10月1日梅多斯的租赁百分比租金重置，将使年租金降低210万美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 宾州主租赁在哥伦布堡和托莱多的月度百分比租金表现优于去年同期，托莱多受益于底特律市场关闭至8月5日 [18] - 房地产收入受益于非现金直线租金调整，但被顶峰和博伊德主租赁较低的百分比租金抵消，这两个租赁于5月1日重置 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 俄亥俄州宾州的物业表现出色，该州9月创下历史记录，公司在该州的物业也受益 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与租户合作，以支持性方式寻找共同点，帮助租户进行资本重组，增强其资产负债表和应对未来挑战的能力 [32] - 公司计划从2021年第一季度开始恢复全现金股息，并适时重新审视派息率，以实现股息增长 [33] - 公司专注于保护和完善现有现金流，谨慎管理资产负债表，抓住机会进行收购 [34] - 公司认为区域博彩资产具有相对弹性，有助于推动该资产类别的更广泛认可和制度化 [35] - 公司收购资产时注重风险调整后的回报和安全边际，选择有实力的租户并设置合理的租赁条款 [29][30] - 公司目前专注于博彩行业，但如果有符合标准的其他机会也会考虑 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前全面关闭物业的可能性比3月小，物业已实施安全协议，政府也能采取更有针对性的措施 [31] - 公司预计随着时间推移，博彩行业将趋于稳定，区域市场表现良好，未来前景乐观 [59] 其他重要信息 - 公司获得路易斯安那州博彩委员会批准，将河船迁至陆地，并计划在一个有吸引力且价格适中的设施中运营，预计将显著提升该物业的业绩 [14] - 公司收购了圣路易斯的Lumière Place和俄亥俄州的Belterra Park，并拥有并租赁这些物业 [14] - 公司与凯撒达成交换协议，获得爱荷华州的两个物业，同时收购了印第安纳州的Tropicana Evansville和特拉华州的Dover Downs，预计交易将于2021年年中完成，且收购将立即增厚收益 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否会仅通过债务为交易融资 - 公司有多种资金来源选择，包括留存现金流、潜在处置收益、ATM计划和公共债务市场等，预计交易将于2021年年中完成 [38] 问题: 对拉斯维加斯大道资产的兴趣及第三方对Tropicana的兴趣 - 公司收到了超过18份保密协议，但大多是试探性的，公司不急于达成交易，且认为拉斯维加斯大道资产过于波动，不符合公司的投资标准 [40][42] 问题: 博彩REIT可收购资产的剩余潜在市场规模及何时考虑博彩以外的领域 - 从商业博彩整体EBITDA来看，公司渗透率约为35% - 40%，公司认为专注于现有业务计划可带来显著的股东价值增长，进入博彩以外领域的门槛较高 [49][51] 问题: 何时重新发布指引 - 公司将在年底评估不确定性后再做决定 [54] 问题: 公司是否看到博彩行业在疫情后获得更多关注 - 公司认为是的，公司的故事比一年前更受关注，尽管股价尚未充分反映，但预计随着时间推移，博彩行业的稳定性将得到认可 [59] 问题: 如何考虑收购融资与恢复股息及自由现金流使用的关系 - 公司将通过审慎管理资产负债表来平衡这些因素，交易预计于明年年中完成，目前已分享了融资选项 [63] 问题: 多佛 Downs是否有开发机会及如何在承保中考虑 - 该地块有70英亩土地，但周边已开发，目前承保时未考虑开发因素，未来可能会考虑开发机会 [66][67] 问题: 如何对收购资产进行承保以达到预期的覆盖率 - 公司参考了埃文斯维尔的实际EBITDA和Twin River之前公布的数据，并排除了三个疫情月的影响，认为可以达到预期的覆盖率 [70] 问题: 公司路易斯安那项目是否有类似扩张机会及Lumière收购的隐含定价 - 路易斯安那项目是独特情况，该项目将优化场地潜力，且有维京游轮停靠的机会；Lumière收购中，租金和利息支付相同，公司认为资产价值与账面价值一致 [74][79] 问题: 是否考虑扩大区域赌场投资组合及与宾州在体育博彩房地产方面的合作 - 目前不考虑扩大区域赌场投资组合，公司希望专注于租赁收入；公司与宾州等运营商保持沟通，愿意参与租户的扩张项目，但宾州目前可能更关注网络领域 [81][84] 问题: 公司可用土地的情况及开发可能性 - 公司在合理情况下愿意参与开发项目，如在新的许可州投标，但目前未急于开发现有土地 [88][89] 问题: 近期交易活动增加的原因及是否会在年底前达成另一笔交易 - 交易活动是长期与租户和潜在租户沟通的结果，此次交易是特殊情况，目前市场上大型运营商专注于运营，未来是否有更多交易取决于战略需求 [91][98] 问题: 俄亥俄州物业的良好趋势是否持续到10月及长期利润率增长的可持续性 - 公司认为目前的高利润率难以持续，市场将形成新的常态，赌场的人力和营销成本将更加可控，业务将与疫情前不同 [99][103] 问题: Boyd 10月情况是否与公司类似 - 公司的Twin River物业表现持续强劲，预计宾州的情况也会很好，但无内部信息 [105][106] 问题: Casino Queen的租金收取情况及递延租金谈判进展 - 目前租金收取正常，递延租金谈判仍在进行中，希望在未来几个月内解决 [111] 问题: Twin River收购的市场资本化率及市场资本化率趋势 - 目前市场价格发现不足，公司认为此次收购的8.3%资本化率是一笔不错的交易，市场资本化率可能与上市公司定价有关，需等待更多数据点 [115][116] 问题: 公司对Zia Park关闭的权利及该项目对AFFO的影响 - 公司没有权利要求宾州替换Zia Park资产，该租赁为单一租赁，无论设施是否开放，公司都将继续收取租金；Baton Rouge的再开发资本支出将被资本化，不影响AFFO [119][122] 问题: 如何考虑埃文斯维尔潜在的肯塔基州博彩风险及凯撒其他可能出售的资产 - 公司认为埃文斯维尔周边的竞争对其影响有限，目前未发现凯撒有其他资产出售 [126]

房地产收购与交易 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[139] - 2018年10月15日，公司完成与Penn、Pinnacle和Boyd交易，购买Plainridge Park房地产资产花费2.5亿美元，向Boyd贷款5770万美元[139] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana旗下房地产资产，向Caesars贷款2.46亿美元，贷款利率前期为9.09%，后为9.27%[140][141] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从Penn收购Tropicana Las Vegas相关房地产[142] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾州收购了拉斯维加斯热带乐园的不动产资产[160] - 2020年5月，公司以Belterra Park房地产抵偿贷款，当前年租金640万美元，其中270万美元在满足条件下有最高2%的年递增[139] 投资组合情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合涵盖46个博彩及相关设施，面积约2410万平方英尺，物业100%被占用[144] 租约相关情况 - 2020年9月29日，公司与Caesars就Lumière Place签订新租约，年租金2260万美元，满足条件有最高2%年递增[141] - 2020年7月23日，修订并重述的Caesars主租约生效，第三年起年土地基础租金约2360万美元，建筑基础租金约6210万美元[143] - 2020年因疫情和修订凯撒主租赁协议，预计无租金上调；可变租金约占2019年全年现金租金收入的16%，其中27%每五年重置、42%每两年重置、31%每月重置[158] - 截至2020年9月30日的三个月，宾州主租赁协议的百分比租金增加470万美元；九个月则减少320万美元[158] - 修订后的平纳克尔主租赁协议和博伊德主租赁协议在2020年4月30日重置，分别减少年可变租金500万美元和150万美元；梅多斯租赁协议在2020年10月重置，每年降低可变租金210万美元[158] - 2020年7月23日修订并重述的凯撒主租赁协议生效，初始期限从15年延长至20年，第三租赁年起取消可变租金部分，土地基础租金增至约2360万美元，建筑基础租金设定为约6210万美元[158] 经济环境与疫情影响 - 2020年美国经济受疫情冲击，失业率从年初约3.5%升至4月峰值14.7%，后降至7.9%[149] - 2020年3月中旬美国赌场全面关闭，虽多数已重新开放，但无法预测复苏是否持续或未来是否会再次关闭[158] 公司收益来源 - 公司主要收益源于与Penn、Boyd和Caesars的三重净主租约租金收入[145] 财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司总营收3.076亿美元，运营收入2.007亿美元，去年同期分别为2.876亿美元和1.876亿美元；前九个月总营收8.53亿美元，运营收入5.678亿美元，去年同期分别为8.645亿美元和5.292亿美元[152] - 2020年第三季度和前九个月，房地产总收入分别为2.731亿美元和7.818亿美元，去年同期分别为2.56亿美元和7.666亿美元，分别增加1710万美元和1520万美元[154] - 2020年第三季度，TRS物业收入增加280万美元，前九个月减少2670万美元；这些物业于2020年3月中旬因疫情关闭，巴吞鲁日好莱坞赌场于5月18日重新开放，佩里维尔好莱坞赌场于6月19日重新开放[154] - 2020年第三季度和前九个月，总运营费用分别增加690万美元和减少5010万美元；第三季度增加主要是由于前首席财务官离职的遣散费和基于股票的薪酬加速费用680万美元；前九个月减少主要是由于REIT部门折旧和土地使用权摊销费用减少2400万美元以及2019年的贷款减值费用1300万美元[154] - 2020年第三季度和前九个月，其他收入和费用分别减少2500万美元和1950万美元，主要是由于2019年第三季度和2020年第一季度的再融资活动导致利息费用降低以及债务清偿费用减少[154] - 2020年第三季度和前九个月，净收入分别增加3660万美元和5980万美元，主要是由于上述各项差异[154] - 截至2020年9月30日的三个月，总收入为3.07554亿美元，2019年同期为2.87612亿美元；九个月总收入为8.53004亿美元，2019年同期为8.64489亿美元[159] - 截至2020年9月30日的三个月，资金运营（FFO）为1.82228亿美元，2019年同期为1.45631亿美元；九个月FFO为5.00295亿美元，2019年同期为4.5293亿美元[164] - 截至2020年9月30日的三个月，调整后资金运营（AFFO）为1.94616亿美元，2019年同期为1.86506亿美元；九个月AFFO为5.64023亿美元，2019年同期为5.54539亿美元[164] - 截至2020年9月30日的三个月，调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2.65231亿美元，2019年同期为2.60472亿美元；九个月Adjusted EBITDA为7.70904亿美元，2019年同期为7.79761亿美元[164] - 2020年前三季度GLP Capital净收入为3.395亿美元，2019年同期为2.694亿美元[167][169] - 2020年前三季度GLP Capital的FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为5.034亿美元、5.620亿美元和7.543亿美元，2019年同期分别为4.457亿美元、5.436亿美元和7.555亿美元[167][169] - 2020年第三季度GLP Capital净收入为1.257亿美元，2019年同期为8850万美元[168] - 2020年第三季度GLP Capital的FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.808亿美元、1.912亿美元和2.544亿美元，2019年同期分别为1.435亿美元、1.833亿美元和2.530亿美元[168] - 2020年前三季度总营收为8.53004亿美元，2019年同期为8.64489亿美元，同比下降1.3%[171] - 2020年第三季度总营收为3.07554亿美元，2019年同期为2.87612亿美元，同比增长6.9%[171] - 2020年前三季度房地产总收入为7.818亿美元，2019年同期为7.666亿美元，同比增长2.0%[172][173] - 2020年第三季度房地产总收入为2.731亿美元，2019年同期为2.560亿美元，同比增长6.7%[172][173] - 2020年前三季度租金收入为7.62711亿美元，2019年同期为7.45030亿美元，同比增长2.4%[171] - 2020年第三季度租金收入为2.67555亿美元，2019年同期为2.48789亿美元，同比增长7.5%[171] - 2020年第三季度和前九个月博彩、餐饮及其他收入分别增加280万美元（8.9%）和减少2670万美元（27.3%）[175] - 2020年第三季度和前九个月博彩、餐饮及其他费用分别减少40万美元（2.0%）和1720万美元（30.3%）[177] - 2020年第三季度和前九个月土地使用权及土地租赁费用分别减少100万美元（11.1%）和1160万美元（34.6%）[178] - 2020年第三季度和前九个月一般及行政费用分别增加750万美元（49.7%）和350万美元（7.2%）[179] - 2020年前九个月折旧费用减少1170万美元（6.4%）至1.72亿美元[180] - 2020年第三季度和前九个月利息费用分别减少490万美元（6.6%）和1670万美元（7.3%）[184] - 2020年前九个月债务清偿损失为1810万美元[186] - 2020年第三季度和前九个月所得税费用分别约为260万美元和210万美元，上年同期分别为120万美元和380万美元[187] - 2020年和2019年前九个月经营活动提供的净现金分别为3.105亿美元和5.837亿美元[189] - 2020年和2019年前九个月TRS物业资本维护支出分别约为160万美元和230万美元[194] - 2020年前九个月与2019年全年相比，收入从5.75451亿美元降至4.32735亿美元，运营收入从3.8417亿美元降至3.01136亿美元，利息费用从3.0152亿美元降至2.11657亿美元，净利润从6173.4万美元增至7134万美元[205] 债务相关情况 - 2020年6月25日，公司将2.24亿美元A - 1定期贷款延期，并新增2亿美元A - 2定期贷款，A - 2定期贷款于2023年5月21日到期；此外，公司发行4%、5亿美元高级无抵押票据，于2031年1月15日到期；8月又发行2亿美元4%高级无抵押票据，所得款项用于偿还A - 1定期贷款[153] - 2020年3月30日，公司与债权人达成协议，允许将租户以非现金资产支付租金的公允价值计入净营业收入；截至9月30日，公司轻松通过所有债务契约[153] - 2020年前十个月，除皇后赌场（Casino Queen）外，公司已收齐租户的所有合同租金，目前正与皇后赌场就延期租金协议进行协商[153] - 《CARES法案》允许净运营亏损（NOL）结转和转回，以抵消2021年前应税收入的100%；允许2018 - 2020年发生的NOL转回至前五年以获得退税；将2019 - 2020年企业利息费用扣除限额从调整后应税收入的30%提高到50% [153] - 2020年第一季度公司全额提取循环信贷以增加流动性并偿还部分高级无担保票据，6月25日修订信贷安排，将约2.24亿美元定期贷款A - 1的到期日延至2023年5月21日，新增2亿美元定期贷款A - 2，还发行5亿美元4.000%无担保高级票据，8月18日又借入2亿美元4.000%无担保高级票据[196] - 截至2020年9月30日，修订后的信贷安排未偿还余额为4.24亿美元，信用证或有负债约40万美元，循环信贷可用借款额度为11.746亿美元[197] - 截至2020年9月30日，公司有53.75亿美元未偿还高级无担保票据，且遵守所有相关财务契约[200][202] - 与2019年12月31日相比，2020年9月30日房地产投资净额从25.14806亿美元增至26.77215亿美元，现金及现金等价物从4281万美元增至7874.2万美元，长期债务净额从57.37962亿美元增至57.52252亿美元等[203] - 截至2020年9月30日，公司债务为57.999亿美元，面临利率风险，其中53.75亿美元高级无担保票据为固定利率，利率上升会增加融资成本和再融资难度[210] - 截至2020年9月30日，长期固定利率债务总计53.75亿美元，平均利率有5.38%、3.35%、4.95%等；长期可变利率债务总计4.24019亿美元，平均利率2.32%[212] 股息分配情况 - 2020年第一季度公司董事会宣布每股0.70美元现金股息，第二和第三季度宣布每股0.60美元季度股息，现金部分不超20%即每股0.12美元，其余每股0.48美元以普通股支付[207] REIT税收相关情况 - 公司通常需每年分配至少90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配不足100%将面临联邦企业所得税，若低于最低分配额将面临4%的消费税[206] 利率风险与过渡情况 - 公司大部分债务为固定利率，循环信贷和定期贷款A - 2与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末逐步淘汰，可能影响利息费用和收益，预计过渡到SOFR[208]

财务数据和关键指标变化 - 公司截至7月收到了99%的合同租金 [9] - 二季度末公司拥有未提取的循环信贷额度11.75亿美元，资产负债表上有7400万美元现金，明年4月有2.24亿美元的A1定期贷款到期，2023年前无其他到期债务 [26] - 二季度公司杠杆率相对于EBITDA略有上升，原因是疫情导致EBITDA略有下降而非债务增加 [27] - 二季度股息80%以股票形式发放，发行约270万股，0.60美元的季度股息支付率为71%，是公司有史以来最低，AFFO为0.84美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦布和俄亥俄州业务自6月重新开业后，百分比租金超出预期 [19] - 应税REIT子公司的两个运营资产运营表现远超3、4月情景规划时的假设 [19] - 7月公司TRS物业的交易量同比增长近6%，EBITDA同比增长超30% [83] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业真正的优势在于地区性物业，其现金投资回报率更好，抗风险能力远超拉斯维加斯的目的地物业，地区性物业长期被低估 [10][11] - 在三网租赁领域，公司能几乎100%收取租金，租户多为知名上市公司，盈利情况透明 [12] - 公司会根据经济情况对拉斯维加斯的房产采取不同策略，包括部分出售、售后回租等，目标是实现价值最大化 [40] - 公司对非博彩相关资产持开放态度，但会谨慎行事，关注其是否符合公司竞争优势、是否有持久品质、是否有有吸引力的风险调整后回报等因素 [44][96] - 公司认为疫情可能为新的售后回租业务创造机会，但目前还言之过早 [107][109] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为本季度表现强劲，超出了3、4月最乐观的情景假设，公司和租户有能力度过当前前所未有的疫情 [17][18] - 公司预计地区性博彩资产和运营伙伴将引领该资产类别的复苏，租户正常化后将实现该资产类别中最强的四面墙租赁义务覆盖率 [28] - 目前行业的利润率水平可能不可持续，但公司认为运营费用已永久性降低，这将带来利润率的改善和四面墙覆盖率的提高 [55][83] 其他重要信息 - 首席财务官Steve Snyder即将退休，他在GLPI和Penn工作多年，为两家公司做出了重要贡献 [14][15] - 公司与Penn合作制定了租金信贷计划，帮助其在资本市场取得显著表现 [21] - 公司与新凯撒团队合作进行了租赁修订，帮助其获得印第安纳州资产置换的最终监管批准 [22] - 公司获得俄亥俄赛马委员会批准，将贝尔特拉公园的房地产资产纳入资产负债表，不再对该资产提供贷款 [23] - 公司与所有租户密切合作，为其提供非支付契约的必要救济，帮助其恢复正常运营 [24] - 赌场女王通过薪资保护计划获得贷款，公司6月收到约25万美元的部分租金，并预计与新业主达成递延租金协议，年底前全额收回租金 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前的股息水平是否合适，未来派息率如何考虑？ - 公司会根据未来情况谨慎决策，预计秋季情况良好，会尽快恢复到正常派息率，但目前无法做出承诺 [30] 问题2: 并购环境如何，业务管道和公司意愿怎样？ - 行业有一定并购活动的可能性，公司的售后回租结构有价值，但目前运营商主要关注生存和重新开业，何时有战略原因推动资产交易尚不确定，公司会争取参与相关讨论 [31][32] 问题3: GLPI和博彩REIT在三网租赁领域的定位如何，疫情前后有何变化？ - 公司认为其地位比以往更好，博彩业务是国家支持的业务，收入稳定可靠，疫情证明了这一点 [33][34] 问题4: 如何看待拉斯维加斯热带乐园的交易，公司有何计划？ - 公司会根据经济情况考虑各种机会，包括部分出售、售后回租等，目标是实现价值最大化，目前拉斯维加斯情况尚未稳定，需耐心等待 [40][41] 问题5: 疫情后公司对非博彩相关资产的看法是否改变？ - 公司对非博彩相关资产持开放态度，但会谨慎行事，需等待情况稳定，目前公司认为博彩业务现金流稳定，优势明显 [44][45] 问题6: 赌场危机后若出现高利润低营收的新常态，租金调整机制如何应对？ - 这一情况对公司有影响，公司需等待观察，预计行业利润率会有永久性改善，可关注与新凯撒的租赁修订中关于未来同店销售增长的条款，公司大部分租金与EBITDA挂钩，会采取措施保护现金流 [54][56][57] 问题7: 若凯撒决定将热带乐园埃文斯维尔从租赁中置换并出售，公司是否会竞标？ - 公司表示有兴趣，该资产表现良好，是优质资产，公司拥有该资产，会关注整个过程 [60] 问题8: TRS物业中巴吞鲁日的长期战略重要性如何，是否会留在投资组合中？ - 公司是REIT，最终可能会朝着这个方向发展，但巴吞鲁日有机会将赌场迁至陆地，公司已进行相关规划，若获得批准，将谨慎投入资金，该物业有发展空间 [64][65] 问题9: CFO招聘有何要求？ - Steve Snyder认为这不是合适的讨论场合，可单独沟通 [69] 问题10: 是否会重组与赌场女王的租赁协议？ - 公司正在与赌场女王的管理层和债务持有人进行讨论，DraftKings的交易对物业表现有积极影响，有望改善租金覆盖率，公司希望租赁协议未来能有更好的状况 [74] 问题11: 若当前环境持续，地区性物业未来一两个月的增长情况如何？ - 目前难以判断，7月公司TRS物业的交易量和EBITDA同比增长，但这种情况可能不可持续，行业已证明有能力实现社交距离，运营费用已永久性降低，这将带来利润率和四面墙覆盖率的改善 [83] 问题12: TRS物业交易量增长的人口统计学特征是什么，刺激政策的影响如何？ - 人口统计学特征显示，顾客年龄稍年轻，男性居多，桌游参与度高于历史水平，未评级玩家参与度更高，消费更高，更多是周中、白天的业务，目前难以判断刺激政策的影响 [85] 问题13: 公司对与博彩相关的硬资产（如体育场馆、场外投注站）有何考虑？ - 公司花了很多时间讨论这些机会和潜在威胁，这将在各州逐步展开，情况不一，公司会关注其是否符合公司竞争优势等因素，谨慎行动 [95][96] 问题14: 拉斯维加斯热带乐园是否有可能继续由公司持有并引入运营商？ - 公司会考虑所有可能性，目前市场尚未稳定，需耐心等待，最终结果可能会有合作方带来资金 [97][98][101] 问题15: 疫情是否为公司创造了新的收购机会，如酒店运营商出售房地产？ - 公司希望如此，若市场定价错位持续，可能是机会，但目前还太早，公司会积极沟通，售后回租不仅能实现资产负债表套利，还能提供永久性资本 [107][109] 问题16: 获得Lumiere Place赌场所有权的租赁安排如何，为何不放入运营商的主租赁协议？ - 目前该物业根据一次性单一租赁协议转让给公司，未来是否改变尚不确定，租户新凯撒承诺对该设施进行资本投资，该物业是关键资产，公司对其价值有信心 [113][114][115] 问题17: 公司是否考虑免除租户租赁协议中的资本支出责任以改善其短期流动性？ - 公司租赁协议中的资本支出要求仅为收入的1%，租户容易满足，不是主要问题，与同行情况不同 [118] 问题18: 若未及时找到CFO继任者，是否会任命临时CFO？ - 公司目前无法回答，会采取明智合理的措施，正在内部讨论相关替代方案 [121] 问题19: 租赁修改的窗口是否关闭，未来是否还有机会？ - 这是一个持续的过程，取决于租户和公司的需求，双方会进行权衡和谈判，公司会在合理情况下利用机会 [128] 问题20: 近期活动对公司收购交易定价有何影响，是否提高了回报门槛？ - 目前来看，风险调整后的回报与资本成本的关系未改变，但对风险的定义和看法可能会影响近期合作的交易对手类型，公司有有效的资本市场，了解资本成本 [131][132] 问题21: 之前提到的业绩可持续性问题，是指州法规变化、行业增长模式还是竞争导致的利润率变化？ - 目前处于不确定时期，难以预测未来，当前情况带来了一些希望，但可能转瞬即逝，无法给出具体答案 [137][138] 问题22: 若竞争对手重新推出自助餐等低利润率业务，公司如何保持利润率？ - 行业已大幅整合，由大型上市公司主导，数据分析能力提高，公司认为行业更加注重盈利能力，利润率改善具有一定可持续性，虽然个别物业可能会有变化，但整体行业纪律性更强 [140][141][143] 问题23: 公司如何考虑提高派息率？ - 公司会尽快恢复到之前的派息率，前提是现金流量稳定，决策考虑因素不变，公司作为REIT，注重为股东创造收入 [154][156] 问题24: 美国未来赌场发展前景如何，州政府和开发商的意愿怎样？ - 现有州可能存在宪法或立法限制，但仍有发展潜力，如佐治亚州是个机会，市场上也有一些新的赌场正在开发，不过新市场机会有限，州政府需平衡预算，赌场开发的现金流回报时间较长 [163][165][167]

公司收购与投资 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐大部分房地产资产[134] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购热带娱乐公司的房地产资产[135] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾恩处收购热带拉斯维加斯赌场酒店度假村相关房地产[137] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的房地产资产[153] 公司贷款与融资 - 2018年10月1日，公司向凯撒娱乐贷款2.46亿美元，利率在2019年10月1日前为9.09%，之后至到期为9.27%[135] - 2020年6月25日，公司将2.24亿美元A - 1定期贷款延期，新增2亿美元A - 2定期贷款，并发行4%、5亿美元的高级无抵押票据[147] 公司物业情况 - 2020年6月30日，公司投资组合涵盖45个博彩及相关设施，面积约2330万平方英尺，物业入住率100%[139] - 公司全资运营的TRS物业于2020年3月中旬关闭，巴吞鲁日物业于5月18日重新开放，佩里维尔物业于6月19日重新开放[144] - 好莱坞赌场巴吞鲁日于2020年5月18日重新向公众开放，好莱坞赌场佩里维尔于2020年6月19日重新开放[170] 失业率情况 - 2020年初失业率约3.5%，4月达到峰值14.7%，第二季度降至11.1%[143] 公司与宾恩合作相关 - 公司授予宾恩在2020年12月31日前以3110万美元购买好莱坞赌场佩里维尔业务的独家权利，成交后初始年租金777万美元[144] - 宾恩将行使与公司两份主租赁协议的下一个五年续约权，并修改宾夕法尼亚州格兰特维尔好莱坞赌场主租赁协议条款[144] - 公司授予宾恩在两份主租赁协议租期结束时额外行使五年续约期的选择权[144] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度公司总营收2.62亿美元，运营收入1.81亿美元，去年同期分别为2.89亿美元和1.71亿美元；2020年上半年总营收5.46亿美元，运营收入3.67亿美元，去年同期分别为5.77亿美元和3.42亿美元[146] - 2020年第二季度和上半年总运营费用分别减少3700万美元和5700万美元，主要因TRS Properties运营费用降低及REIT部门折旧和摊销费用减少[152] - 2020年第二季度其他收入和费用减少710万美元，上半年增加540万美元，主要因再融资活动使利息费用降低，但部分被债务清偿费用抵消[152] - 2020年第二季度和上半年净收入分别增加1930万美元和2320万美元[152] - 2020年和2019年Q2公司净利润分别为1.1235亿美元和0.93033亿美元，H1分别为2.09244亿美元和1.86043亿美元[159] - 2020年和2019年Q2公司FFO分别为1.66893亿美元和1.58607亿美元，H1分别为3.18067亿美元和3.07299亿美元[159] - 2020年和2019年Q2公司AFFO分别为1.80597亿美元和1.85018亿美元，H1分别为3.69407亿美元和3.68033亿美元[159] - 2020年和2019年Q2公司Adjusted EBITDA分别为2.4686亿美元和2.6087亿美元，H1分别为5.05673亿美元和5.19289亿美元[159] - 2020年第二季度和上半年总收入分别为2.62亿美元和5.45亿美元，较2019年同期分别下降9.4%和5.4%[166] - 2020年第二季度和上半年运营费用分别为8125万美元和1.78亿美元，较2019年同期分别下降31.3%和24.2%[172] - 2020年第二季度和上半年利息费用分别减少700万美元（9.2%）和1180万美元（7.7%）[182] - 2020年第二季度所得税收益约80万美元，2019年同期为所得税费用150万美元；2020年上半年所得税收益约50万美元，2019年同期为所得税费用260万美元[185] - 2020年和2019年上半年经营活动提供的净现金分别为2.297亿美元和3.641亿美元，减少1.344亿美元[187] - 2020年和2019年上半年投资活动使用现金分别为110万美元和140万美元[188] - 2020年和2019年上半年融资活动使用现金分别为1.814亿美元和3.638亿美元[189] 房地产收入数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年房地产总收入分别为2.52亿美元和5.09亿美元，去年同期分别为2.56亿美元和5.11亿美元，主要因百分比租金降低所致[147] - 2020年第二季度和上半年房地产总收入分别为2.52亿美元和5.09亿美元，较2019年同期分别下降1.5%和0.4%，主要因百分比租金降低、地面租赁总收入下降等因素，部分被直线租金递延减少和建筑基础租金增加所抵消[167][168] TRS Properties业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年TRS Properties收入分别减少2330万美元和2950万美元，主要受COVID - 19影响[152] - 2020年第二季度TRS Properties总营收997.9万美元，运营亏损148.2万美元[154] - 2020年和2019年上半年TRS物业资本维护支出分别约为110万美元和150万美元[191] GLP Capital业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度GLP Capital总营收2.52亿美元，运营收入1.82亿美元[154] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital净利润分别为1.173亿美元和0.902亿美元，H1分别为2.138亿美元和1.81亿美元[163][164] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital FFO分别为1.718亿美元和1.558亿美元，H1分别为3.226亿美元和3.022亿美元[163][164] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital AFFO分别为1.836亿美元和1.814亿美元，H1分别为3.708亿美元和3.603亿美元[163][164] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital Adjusted EBITDA分别为2.46亿美元和2.524亿美元，H1分别为4.999亿美元和5.025亿美元[163][164] - 2020年Q2和H1 GLP Capital净利息费用分别较2019年同期减少890万美元和1360万美元[163][164] - 2020年H1 GLP Capital债务清偿损失为1730万美元[164] 博彩、餐饮及其他业务数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年博彩、餐饮及其他收入分别为998万美元和3674万美元，较2019年同期分别下降70.0%和44.5%，主要受COVID - 19影响，相关物业于2020年3月中旬关闭[166][170] - 2020年第二季度和上半年博彩、餐饮及其他费用分别下降1430万美元（74.7%）和1680万美元（44.1%），因COVID - 19导致相关物业于2020年3月中旬关闭[172][173] 其他费用数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年土地使用权及地面租赁费用分别下降940万美元（62.0%）和1060万美元（43.4%），主要因物业关闭加速摊销费用和租户地面租赁租金降低[172][174] - 2020年第二季度和上半年一般及行政费用分别下降280万美元（17.3%）和400万美元（12.1%），主要因COVID - 19导致物业关闭使工资费用降低和公司奖金应计额减少[172][175] - 2020年第二季度和上半年折旧费用分别下降1050万美元（15.4%）至5740万美元和1250万美元（9.9%）至1.14亿美元，主要因物业关闭加速折旧费用[172][176] 公司历史减值冲销 - 2019年上半年公司对Casino Queen Loan全额1300万美元进行了减值冲销[180] 公司债务清偿损失 - 2020年第一季度赎回2.152亿美元4.875%高级无抵押票据和4亿美元4.375%高级无抵押票据，产生1730万美元债务清偿损失[183][197] 公司信贷安排情况 - 截至2020年6月30日，修订后的信贷安排未偿还余额为6.49亿美元，左轮手枪式信贷安排可用借款额度为11.746亿美元[194] 公司未偿还高级无抵押票据情况 - 截至2020年6月30日，公司有51.75亿美元未偿还高级无抵押票据[199] 公司REIT税收资格相关 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格[202] 公司普通股股息情况 - 2020年第二季度公司普通股股息为每股0.60美元，现金部分不超20%即每股0.12美元，其余每股0.48美元以普通股支付[203] 公司债务利率情况 - 公司多数债务为固定利率，可变利率债务仅涉及循环信贷和定期贷款A - 1，二者与LIBOR挂钩，LIBOR预计2021年末逐步淘汰[204][205] - 公司面临利率风险，2020年6月30日债务达58.249亿美元，其中51.75亿美元为固定利率高级票据[207] - 2020年6月30日，固定利率长期债务中2023年到期5亿美元，平均利率5.38%；2024年到期4亿美元，平均利率3.35%；之后到期42.75亿美元，平均利率4.99%[209] - 2020年6月30日，可变利率长期债务中2021年到期22498.1万美元，平均利率1.93%；2023年到期42401.9万美元，平均利率2.26%[209]