财务数据和关键指标变化 - 2018年完成15亿美元新投资，新增8处房产，房地产收入增加1.55亿美元 [8] - 第四季度EBITDA和AFFO每股收益符合2018年第三季度发布的指引 [13] - 调整后EBITDA同比增长17.3%，本季度AFFO每股收益同比增长9.1% [14] - 预计第一季度AFFO每股收益同比增长8%，2019年AFFO每股收益增长区间为7% - 8.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年无可变租金重置，Penn租约去年已重置，下次重置在2023年，其他租约下次重置在2020年 [15] - 截至2018年底，Penn主租约的12个月滚动覆盖率为1.88倍，修订后的Pinnacle主租约为1.83倍，Meadows租约为1.92倍 [16] - Boyd主租约2018年剩余时间的租赁覆盖率预计接近2倍，Eldorado收购Tropicana时租金覆盖率接近2倍 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴吞鲁日市场因2018年6月1日实施禁烟令，经济活动下滑，公司对该地区相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于安全、合理、谨慎地提升AFFO，并逐年提高股息，不盲目追求规模扩张 [44] - 2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 持续关注各类相邻和垂直领域，但尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，进入非游戏领域的交易仍需等待 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前处于经济周期后期，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34] - 公司资产负债表状况良好，84%的债务为固定利率，2019年无债务到期，下一次流动性需求在2020年11月，有足够的灵活性管理业务 [22] 其他重要信息 - 公司聘请投资银行评估战略选择，积极监测相关过程，期望提升资产运营表现 [19] - 第四季度对巴吞鲁日房产相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] - 公司扩大和拓宽了高级管理团队，欢迎Matt Demchyk和Joe Jaffoni加入 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期金融市场波动对与房产卖家的讨论及卖家预期有何影响 - 目前卖家出售意愿不强烈，市场活动与以往基本一致，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34][35] 问题2: 公司股价反弹，是否愿意使用ATM - 不太可能使用ATM，公司预计在不使用ATM的情况下将杠杆率调整到指引范围内，董事会认为公司股权当前收益率与10年期国债仍有450个基点的差距，股权价值仍存在错位 [36] 问题3: 考虑到公司债务成本优势，在当前市盈率差距下是否有机会在收购中具有竞争力，以及三重净租赁行业其他公司是否会关注游戏领域 - 公司专注自身业务，不关注竞争对手，过去一年已完成一些增值交易，证明市盈率差距不影响业务开展，主要目标是安全、合理地提升AFFO和股息 [43][44] - 公司在2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 随着人们关注公司租户稳定性和现金流，公司与其他三重净单一租户净租赁公司的估值差距有望缩小 [48] 问题4: 指引范围的差异是否基于租金是否上涨，是否存在无法达到预期的风险 - 公司采取保守态度，过去几年有过预期未实现的经历，且只有运营商清楚其业务运营表现，因此等待租金实际上涨后再确认收入 [54] 问题5: 公司是否更接近进行非游戏资产交易，可能的交易形式如何 - 进入非游戏领域可能是必然趋势，但公司尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，将继续关注并寻找机会，重点是理性、安全的增长 [56][57] 问题6: 如何看待两个新的好莱坞房产项目，它们如何融入公司投资组合 - 不确定项目发展情况，与Penn的讨论仍在进行中，预计不会纳入主租约，更关注其对现有Penn National业务的影响 [63][64] - York项目是租赁改良项目，公司无参与机会，Morgantown项目由Penn自行开发，主租约中有非竞争条款，若在非竞争区域内开设竞争设施，可变租金将设下限 [65][66] 问题7: 大型房产（如拉斯维加斯房产）是否具有更高的内在或感知价值，会否影响公司估值 - 公司更关注收益的可靠性，而非房产位置，认为区域房产收益更稳定，且区域市场与拉斯维加斯市场在经济周期、现金流生成等方面存在差异，不会为追求估值提升而追逐拉斯维加斯房产 [73][74][78] 问题8: 第四季度商誉减值费用的评估是否仅与巴吞鲁日禁烟令有关，为何在第三季度报告中未提及该费用 - 减值主要与巴吞鲁日市场经济活动下滑和禁烟令有关，2016 - 2017年因洪水带来的经济活动在2018年逐渐消退，禁烟令加速了市场下滑 [86][87] - 公司希望观察市场基本面是否恢复，年末确认市场无法回到之前水平，因此在年末进行减值评估并计提费用 [88] 问题9: 租户对现有房产进行改善投资的机会如何，是否会对覆盖率和或有租金门槛产生压力 - 租户进行重大租赁改良时需向公司询问融资意向，目前老租户认为时机尚早，新租户在第四季度刚加入 [96] - 公司与租户合作盘活未利用或可重新利用的土地，如在圣路易斯出售土地开发娱乐和滑冰中心，这比向现有设施增加资本更具机会 [96] 问题10: 闲置土地交易机会的规模如何，是否是改变游戏规则的因素 - 闲置土地交易并非改变游戏规则的因素，但可在一定程度上提高整体投资组合的效率 [98] 问题11: Casino Queen进行战略活动需要获得公司哪些同意，是否有机会促成更多交易 - 作为房东，任何替代租户都需要公司批准，存在通过这种情况促成更多交易的可能性 [101] 问题12: 2014年年中发行的10亿美元票据明年到期，以目前投资级评级，预计再融资利率是多少 - 预计10年期再融资利率在250 - 260个基点，即略高于5% [106] 问题13: 整体投资组合中，哪些资产在潜在供应增长方面存在风险 - 关注的区域是Blackhawk，因Monarch公司在该市场投入大量资金；波士顿设施和东南部马萨诸塞州设施在购买时已设定固定成本，无潜在风险 [108]

公司债务情况 - 截至2018年12月31日，公司债务为59.031亿美元，其中49.75亿美元为高级无担保票据，利率固定，到期日为2至10年[386] - 2018年12月31日，固定利率长期债务中，2020年到期10亿美元，平均利率4.88%；2021年到期4亿美元，平均利率4.38%；2023年到期5亿美元，平均利率5.38%；之后到期30.75亿美元，平均利率5.38%[388] - 2018年12月31日，可变利率长期债务中，2021年到期5.25亿美元，平均利率4.29%；2023年到期4.02亿美元，平均利率4.14%[388] - 截至2018年12月31日，公司长期债务总额为5.903112亿美元，扣除未摊销债务发行成本等后净额为5.853497亿美元，2017年净额为4.44288亿美元[533] - 截至2018年12月31日，公司未来长期债务最低还款计划为2019年12.3万美元、2020年10.00129亿美元等，总计5.903112亿美元[533] - 2018年12月31日，公司高级无担保信贷安排账面价值为9.27亿美元，公允价值为9.09308亿美元[440] - 2018年12月31日，公司高级无担保票据账面价值为49.75亿美元，公允价值为49.58455亿美元[440] - 2018年12月31日，公司高级无抵押票据未偿还余额为49.75亿美元，包括不同时间发行的多笔票据[540] - 公司高级无抵押信贷安排包括11.75亿美元循环信贷安排和5.25亿美元定期贷款A - 1安排，2018年两次修订后循环承诺总额增至1.175亿美元[534] - 因信贷安排第二次修订，公司记录约100万美元债务提前清偿损失[535] - 2018年12月31日，信贷安排未偿还总额为9.27亿美元，信用证或有负债约40万美元，循环信贷安排可用借款额度为7.726亿美元[536] - 2018年12月31日，伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）贷款适用利差为1.50%，基准利率贷款为0.50%，循环信贷安排未使用部分承诺费费率为0.25%[538] - 2018年5月21日现金要约收购中，公司收到约3.935亿美元（约72%）4.375%高级无抵押票据的要约，记录约250万美元债务提前清偿损失[541] - 公司可赎回高级无抵押票据，赎回价格通常为面值加“全额补偿”溢价及应计未付利息，特定情况下按面值赎回[546] 公司资产情况 - 截至2018年12月31日，公司总资产85.77293亿美元，较2017年的72.46882亿美元有所增长[398] - 2018年12月31日，公司现金及现金等价物账面价值和公允价值均为2578.3万美元[440] - 2018年12月31日，公司递延补偿计划资产账面价值和公允价值均为2270.9万美元[440] - 2018年12月31日，公司抵押贷款应收款账面价值和公允价值均为3.03684亿美元[440] - 截至2018年12月31日，公司投资组合涵盖46个博彩及相关设施，面积约2350万平方英尺，物业100%被占用[412] - 2018年12月31日，公司房地产投资净额为7.33146亿美元，2017年为3.662045亿美元[499] - 2018年12月31日，公司土地使用权净额为6.73207亿美元，2017年为6.40148亿美元[502] - 2018 - 2016年，与地面租赁相关的摊销费用分别为1130万美元、1040万美元和620万美元[502] - 截至2018年12月31日，预计未来地面租赁摊销费用总计6.73207亿美元[503] - 2018年12月31日，公司运营中使用的物业和设备净额为1.00884亿美元，2017年为1.08293亿美元[513] - 2017年12月31日，公司直接融资租赁净投资为2.637639亿美元，包括最低租赁付款应收款3.263387亿美元和无担保残值689.811万美元[520] - 截至2018年和2017年12月31日，好莱坞赌场佩里维尔的博彩牌照账面价值为960万美元，2018年10月1日评估未发生减值[531] 公司财务关键指标变化 - 截至2018年12月31日，公司总负债63.11686亿美元，较2017年的47.88635亿美元有所增长[398] - 2018年公司总营收10.55727亿美元，2017年为9.71307亿美元，2016年为8.28255亿美元[402] - 2018年公司总运营费用4.61917亿美元，2017年为3.65789亿美元，2016年为3.47632亿美元[402] - 2018年公司净收入3.39516亿美元，2017年为3.80598亿美元，2016年为2.89305亿美元[402] - 2018年基本每股收益1.59美元，摊薄后每股收益1.58美元；2017年基本每股收益1.80美元，摊薄后每股收益1.79美元；2016年基本每股收益1.62美元，摊薄后每股收益1.60美元[402] - 2018年末普通股股份为2.14211932亿股，股东权益为22.65607亿美元[405] - 2018年净收入为3.39516亿美元，2017年为3.80598亿美元，2016年为2.89305亿美元[407] - 2018年经营活动提供的净现金为6.54433亿美元，2017年为5.98711亿美元，2016年为5.1437亿美元[407] - 2018年投资活动使用的净现金为15.09784亿美元，2017年提供69.8万美元，2016年使用32.18616亿美元[407] - 2018年融资活动提供的净现金为8.5208亿美元，2017年使用6.06911亿美元，2016年提供26.98927亿美元[407] - 2016 - 2018年公司的博彩税费用分别为5770万美元、5740万美元和5600万美元[477] - 2016 - 2018年公司基本每股收益分别为1.62美元、1.80美元和1.59美元[479] - 2016 - 2018年公司摊薄每股收益分别为1.60美元、1.79美元和1.58美元[479] - 2016 - 2018年用于计算基本每股收益的加权平均普通股股数分别为178594千股、210705千股和213720千股[479] - 2016 - 2018年用于计算摊薄每股收益的加权平均普通股股数分别为180622千股、212752千股和214779千股[479] - 2018、2017、2016年公司总租金费用分别为1890万美元、1580万美元、1100万美元[570] 公司收购与投资情况 - 2016年4月公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[411] - 2018年10月15日公司完成与Penn、Pinnacle和Boyd交易，购买Plainridge Park赌场房地产资产2.5亿美元，向Boyd贷款5770万美元[411] - 2018年10月1日公司以9.64亿美元收购Tropicana部分房地产资产，向Eldorado提供2.46亿美元抵押贷款[414] - 2018年10月15日，公司以约2.509亿美元收购Plainridge Park Casino的不动产资产，初始年租金2500万美元[487] - 2018年10月1日，公司以约9.925亿美元收购Tropicana五家赌场的不动产资产，Eldorado主租赁协议初始年租金8760万美元[489] - 2017年5月1日，公司以8290万美元收购巴利图尼卡赌场和度假村图尼卡赌场的不动产资产[492] - 2016年9月9日，公司以约3.233亿美元从罐头赌场度假村收购草地球场赛马场和赌场的不动产资产[493] - 2016年4月28日，公司收购平纳克尔的大部分房地产资产，增加14处房产至其房地产投资组合[494] - 平纳克尔合并生效时，每股平纳克尔普通股转换为0.85股公司普通股，约发行5600万股公司普通股作为对价[496] - 公司偿还平纳克尔27亿美元债务，支付2.268亿美元交易费用，包含自身2830万美元交易费用，平纳克尔房地产资产购买价为48亿美元[496][497] - 2018年10月1日，公司为Eldorado收购Lumière Place Casino and Hotel提供2.46亿美元有担保抵押贷款，利率约9.00%[514] - 2018年10月15日，公司为Boyd收购Belterra Park提供5770万美元有担保抵押贷款，利率11.11%[517] - 2014年1月，公司以1.407亿美元收购Casino Queen相关不动产，同时提供4300万美元、利率7%的五年期贷款，2017年3月13日该贷款还清，公司又提供1300万美元、利率15%的5.5年期无担保贷款[521][522][523] 公司会计政策与税务情况 - 公司于2018年1月1日采用ASU 2014 - 09，记录了约41万美元的留存收益累计调整[421] - 公司于2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，在合并资产负债表上记录了约1.8亿美元的使用权资产和相关租赁负债[428] - 房地产投资折旧采用直线法，建筑物及建筑物改良的估计使用寿命一般为10至31年[445] - 土地改良折旧估计使用寿命为15年，建筑物及改良为5至31年，家具、固定装置和设备为3至31年[450] - 公司每年10月1日进行年度商誉减值测试[443,455] - 债务发行成本在相关债务的合同期限内摊销至利息费用，公司在合并资产负债表中按扣除未摊销债务发行成本后的净额记录长期债务[463] - 公司按ASC 740核算所得税，根据财务报表账面价值与现有资产和负债的税基之间的差异确定递延所得税资产和负债[466] - 2016年公司确认1000美元的税费和利息，2017年和2018年无[468] - 公司需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东以维持REIT资格[469] 公司减值情况 - 2018年12月31日止年度，公司对巴吞鲁日报告单元记录了5950万美元的商誉减值费用[443] - 2018年第四季度，公司对与皇后赌场的应收贷款记录了150万美元的减值费用[444] - 2018年12月31日止年度，非经常性按公允价值计量的资产中，商誉减值16067000美元，应收贷款减值13000000美元，总计29067000美元[443] - 2018年12月31日止年度，非经常性按公允价值计量的资产总减值费用为60954000美元[443] - 2018年第四季度，因预计无法收回150万美元实物支付利息，公司确认减值损失150万美元，截至2018年12月31日，贷款余额为1300万美元[526] - 2018年，公司对好莱坞赌场巴吞鲁日业务确认5950万美元商誉减值损失，年末商誉余额为1606.7万美元[530] 公司租赁业务情况 - 公司主要业务是收购、融资和拥有房地产并以三净租赁方式租给博彩运营商[412] - 截至2018年12月31日，公司约93%的房地产收入来自与Penn及其收购方Pinnacle的租户租赁[430] - 截至2018年12月31日，公司约3%的房地产收入来自与Eldorado的租户租赁和抵押贷款[430] - 截至2018年12月31日，公司约2%的房地产收入来自与Boyd的租户租赁和抵押贷款[430] - 2018年Pinnacle主租赁协议第四次修订，固定租金每年增加1390万美元[488] - 2018年，因Penn - Pinnacle合并，修订后的Pinnacle主租赁协议整体作为经营租赁处理[519] - 公司承担伊利诺伊州奥罗拉房产相关资本租赁义务，原租赁期限30年，将于2026年终止[550] - 公司从分拆中获得多项经营租赁，部分租金按一定比例调整，如比洛克西繁荣镇赌场土地租赁每5年租金分别增加15%和4%[554] - 截至2018年12月31日，非取消性经营租赁未来最低租赁承诺总计6.16886亿美元，其中2019 - 2023年分别为1551.9万美元、1515.9万美元、1504.2万美元、1502.6万美元、1500.5万美元，之后为5.41135亿美元[570] - 截至2018年12月31日，公司20处房地产投资物业租给Penn子公司，12处租给Penn另一子公司，5处租给Eldorado子公司，3处租给Boyd子公司，此外，草地和赌场女王房地产资产分别租给Penn和运营商[575] - 彭尼和修订后的品尼高主租赁协议义务由Penn及其子公司担保，埃尔多拉多主租赁协议义务由Eldorado及其子公司担保，博伊德主租赁协议义务由Boyd子公司担保[576] - 彭尼主租赁协议租金结构含固定部分（部分满足条件年递增2%）和基于设施表现部分（每五年按4%调整、每月按20%调整）[577] - 修订后的品尼高主租赁协议租金结构含固定部分（部分满足条件年递增2%）