财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司房地产总收入比2020年第四季度高出超1700万美元，主要因2021年6月3日完成Bally's交易使收入增加1000万美元、Pinnacle Boyd等租赁的自动递增条款增加250万美元、收到Perryville租金190万美元、Penn Ohio百分比租金增加260万美元、非现金直线租金和非现金收入增加290万美元，但因Casino Queen租赁现金收款时间问题使租金减少300万美元 [7] - 2021年第四季度，公司博彩收入下降1900万美元，主要因出售Perryville和Baton Rouge业务 [8] - 2021年第四季度，公司运营费用增加3520万美元，主要因2020年有与Caesars交换相关的4140万美元非现金收益，2021年未重复，且2021年有与新Cordish租赁相关的1220万美元非现金信贷损失准备、约590万美元非现金土地租赁增加和土地费率摊销，但部分被Casino Queen贷款400万美元回收、博彩费用1220万美元减少、Baton Rouge业务出售税前收益680万美元和保险收益350万美元抵消 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，Perryville租金记录在TRF部门，2022年起将记录在REIT部门，因公司应税REIT子公司清算 [9] - Maryland live租赁将作为融资应收款核算，未来现金租金将确认为房地产收入的利息收入和应收款变化，公司将在AFFO披露中对收到的现金进行调整 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 区域博彩市场资本化率下降，公司此前做的一笔激进交易资本化率为6.9%，几个月后另一区域房产资本化率降至5.9% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司欢迎Cordish公司成为租户，收购Philly Live和Live Pittsburgh已获批准，部分收购价格由超3亿美元OP单位提供，公司认为这是对自身的信任投票 [5] - 2022年下半年，公司预计完成对Illinois的Valley's Rock Island和Black Hawk的收购，以及Cordish剩余收购，届时公司将拥有55处房产 [6] - 公司不基于资本成本竞争，而是凭借能力和完成复杂交易的能力竞争，注重现金流覆盖和谨慎投资，不做标志性建筑项目 [6] - 公司宣布股息每股增加0.02美元，全年年化增加0.08美元，预计随着交易完成和年度推进，股息将进一步提高 [6] - 公司与Bally's和Cordish等租户有增长路径，也可能与现有租户进行投资合作 [6] - 公司认为区域博彩市场正走向机构化，随着机构资本寻找安全持久收入，预计资本化率将进一步压缩，公司将谨慎考虑资本来源和成本，通过独特方式获取风险调整后回报超过资本成本的项目 [16] - 公司虽关注非博彩资产，但目前未找到能匹配现有业务的项目，不过会持续探索，未来可能会适度涉足其他领域 [23] - 公司与现有租户有潜在合作机会，正在积极讨论资本部署事宜，同时对与Cordish等租户的合作感到兴奋 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年取得的成绩感到满意，认为2022年开局良好，对未来交易完成和业务发展充满信心 [6][135] - 公司认为区域博彩市场有增长潜力，机构化趋势将带来更多机会，但也需谨慎应对竞争和市场变化 [16] - 公司在平衡资产负债表方面取得进展，有近12亿美元未使用循环信贷额度，债务结构合理，能应对市场波动 [11] 其他重要信息 - 公司在2021年使用多种融资工具，包括隔夜股权发行、10年期债券发行、超2.5亿美元ATM发行和博彩REIT行业首次OP单位发行 [11] - 公司预计在交易完成后考虑恢复提供前瞻性指导，目前因交易时间不确定，暂不提供 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待区域博彩市场的机构化趋势 - 区域博彩市场资本化率下降，机构资本寻求安全持久收入，预计资本化率将进一步压缩，公司凭借能力和独特方式竞争，将谨慎考虑资本来源和成本 [16] 问题: Bally's交易推迟至2022年底的原因 - 有三个与Bally's的交易，Quad Cities和Illinois交易预计先完成，Las Vegas Tropicana交易预计较晚完成，推迟可能是因COVID和监管延迟等因素 [22] 问题: 公司关注的休闲生活、消费导向的替代机会有哪些 - 公司一直关注其他领域，但目前未找到能匹配现有业务的项目，不过会持续探索，未来可能会适度涉足其他领域 [23] 问题: 公司对非博彩资产的兴趣和扩张方式 - 公司与现有租户有潜在合作机会，正在积极讨论资本部署事宜，同时对与Cordish等租户的合作感到兴奋，但目前未找到能匹配现有业务的非博彩资产项目 [28] 问题: 公司与Win的关系以及未参与Encore交易的原因 - 公司与Win有过交流，但未就Encore项目进行讨论，该项目不适合公司，公司不参与大型拍卖，更注重通过能力和独特方式完成交易 [32][34] 问题: 公司与Bally、Casino Queen、Cordish等公司的ROFR机会如何发展 - 难以预测，公司会与这些合作伙伴保持密切联系，等待机会出现并提供帮助 [46] 问题: 与Cordish公司的合作机会和合作领域 - 公司愿意在合适机会下与Cordish涉足其他房地产领域，会保持沟通并提供支持 [47] 问题: 有多少大型酒店运营商可能出售区域博彩房地产 - 公司不清楚具体数量，但大城市有一些业主可能因升级结构和税收优惠而出售资产，一些大型上市博彩公司也可能因估值上升和融资需求而出售房地产，公司正在与这些公司进行沟通 [48][50] 问题: 公司对Cordish的股权承诺规模和资产负债表优先级 - 股权承诺取决于具体机会和资金用途，公司对新博彩项目可能会有较大投入，会根据机会和资产负债表情况进行决策，目标是保持杠杆率在5 - 5.5倍之间 [55][57] 问题: 公司在Las Vegas的潜在开发机会 - 公司与Bally就相关项目进行了积极沟通，若能通过部署资本增强交易并符合公司标准，会考虑参与，但目前仅假设为地面租赁，具体情况取决于Bally的计划 [60] 问题: 公司今年是否提供正式前瞻性指导以及CFO角色情况 - 公司将等待交易完成后再考虑提供指导，目前因交易时间不确定暂不提供，公司对现有管理层结构满意，暂无调整CFO角色的计划 [66] 问题: 公司股息未达到0.70美元/股的原因、派息目标和今年额外加息预期 - 公司希望逐步提高股息，目前保留部分现金以应对交易，派息目标接近80%，预计今年股息有较高增长可能性 [75][78] 问题: 公司不提供指导的原因 - 公司认为交易时间不确定，需谨慎对待，将在下次董事会会议讨论该问题，未来可能恢复提供指导 [80] 问题: 公司业务超越博彩的发展方式 - 公司考虑通过混合用途开发或融资等方式涉足其他领域，但需找到有吸引力的项目，注重现金流和现金回报 [89] 问题: 市场对新机会是否更具竞争力 - 特定项目情况特殊，不能代表整体市场，公司业务依赖战略合作，历史上多次通过独特方式完成交易，为股东创造价值 [94][96] 问题: 标准通用收购Bally's对公司现有租赁和机会的影响 - 公司不了解具体情况，Bally's已成立独立委员会并聘请银行家，若有机会参与会尝试，评估时会考虑资产质量、运营商质量等因素 [103] 问题: Bally's成为私人实体对现有租赁结构的影响 - 租赁结构不受影响，若有机会参与会加强租赁，但所有权性质不改变租赁结构 [104] 问题: 与现有租户合作部署资本的资本回报率优势及竞争情况 - 公司认为有优势，现有租赁情况下租户难以寻求其他资金来源，且租户考虑资产归属问题，可能更倾向使用公司资本，同时公司资本可填补运营商资金用途的缺口 [106][108] 问题: 如何看待数字博彩的发展 - 难以预测，Penn在营销支出上较为谨慎并声称已盈利，数字博彩对实体赌场的影响可能是积极的，会吸引更多客户，体育博彩促使租户在公司物业投资建设体育博彩场所 [113][116] 问题: 新租赁是否考虑无上限PPI联动递增条款 - 目前环境下租户不太可能签署无上限CPI条款，公司会争取尽可能大的调整幅度，虽未完全捕捉通胀，但现有租赁条件优于很多三重净租赁 [118][119] 问题: 公司是否考虑国际博彩机会及评估标准 - 公司长期关注国际市场，但因汇率、监管等问题未找到合适机会，评估时会考虑国家法律、产权、税收、现金流等因素 [123][124] 问题: 公司是否与美国原住民部落有合作机会 - 合作较困难，但随着部落商业化发展，机会可能增加，公司一直关注该领域 [126] 问题: 公司是否考虑合资结构及适用情况 - 公司会考虑合资结构，将其作为获取资本和创造价值的工具，目前虽未实施，但会与合适方进行对话 [131]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营收入比2020年同期增加2400万美元，主要因出售佩里维尔业务获利1560万美元（税后1130万美元）、收到佩里维尔租金190万美元、完成巴利交易使收入增加1000万美元、G&A费用减少约700万美元、部分租赁扶梯生效增加150万美元、赌场女王租金增加200万美元 [13][14] - 负面因素包括失去佩里维尔业务、约400万美元的非现金直线租金调整、因托莱多市场竞争和新冠影响导致部分租赁百分比租金降低约200万美元 [15] - 预计自11月1日起，Penn主租赁的全额扶梯生效，将使年租金增加560万美元，其中90万美元将在2021年体现 [18] - 本季度通过ATM计划发行1.82亿美元股权，每股净收益49.75美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 佩里维尔租金记录在TRS部门，待与赌场女王的交易完成后，租赁收入将纳入REIT报告 [16][17] - 各主租赁的更新后12个月覆盖倍数均超过2倍，超过疫情前水平，现金流更有保障且更具价值 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，区域博彩资产的资本化率持续压缩，MGP的大规模并购交易中，部分区域资产交易的资本化率约为6% [26] - 过去一个季度，许多资产类别资本化率压缩了50个基点或更多，公司此前交易的资本化率为8.3%和8%，MGP为7.5% [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于加强资产负债表，为未来机会做准备，预计在明年第一季度完成大部分已宣布交易 [11][12] - 持续寻找机会增加现金流和提升每股长期内在价值，关注区域资产投资，也会考虑非博彩投资，但需满足与资本成本的合理利差、长期租赁确定性、覆盖和信用支持等要求 [27][38][39] - 认为iGaming对实体博彩影响较小，是一种补充，可吸引更多客户到实体店，长期来看实体博彩的相关性和价值将提升 [49][50][51] - 美国区域博彩前景广阔，国内运营商战略扩张、小型优质运营商表现良好且有扩张需求、税法变化可能带来机会，国际市场也有潜力 [45][46][47] - 公司在交易中注重纪律性，不盲目追求高价，通过定制解决方案和创造性结构获取交易机会，避免参与直接拍卖 [100][101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现出色，未来还有更多已宣布交易待完成，预计2021年将以强劲积极的方式结束，对未来发展充满信心 [10][12][155] - 区域博彩资产具有吸引力，公司拥有卓越的区域资产组合，租户覆盖情况良好，为业务提供了额外的安全边际 [21][22][27] 其他重要信息 - 公司与赌场女王关于好莱坞赌场巴吞鲁日的交易待监管批准，完成后将确定TRS业务的税务后果 [16][17][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司股价上升使资本成本改善，是否会改变投资和回报目标，是否会更激进地承销资产？ - 公司认为这并非更激进的问题，而是要获得足够回报，股价上涨使公司货币更有价值，目标是找到与资本成本的利差，同时在交易中注重安全边际和纪律性，确保为股东提供回报 [32][33][35] 问题: 是否看到机构资本关注区域资产的单一资产，是否预计会有新进入者和竞争增加？ - 公司已受到关注，一些结构性因素使其具有竞争优势，但也看到有少量资本涉足，长期来看更多资本进入是必然趋势，目前处于有利时期，未来资产可能会进一步重估 [36][37] 问题: 是否会将ATM收益或整体投资管道用于非博彩领域？ - 公司表示可以考虑，但需满足与资本成本的合理利差、长期租赁确定性、覆盖和信用支持等要求，目前博彩领域机会良好，会继续关注其他领域 [38][39][40] 问题: 当前环境下并购管道情况如何，卖家兴趣水平是否有变化？ - 美国区域博彩前景广阔，国内运营商战略扩张、小型优质运营商表现良好且有扩张需求、税法变化可能带来机会，国际市场也有潜力，预计会有更多交易出现 [45][46][48] 问题: 如何看待iGaming长期对实体博彩的影响，以及公司的长期战略考虑？ - 公司认为目前处于早期阶段，iGaming对实体博彩影响较小，是一种补充，可吸引更多客户到实体店，长期来看实体博彩的相关性和价值将提升，对公司股东有利 [49][50][53] 问题: 公司资产负债表的进攻能力如何，哪些机会更有吸引力和可操作性？ - 公司资产负债表有一定的杠杆能力，特别是ATM收益的推动，将在交易中合理利用资金，机会包括为交易对手提供定制解决方案，获取多样化资产和战略优势，提升每股长期内在价值 [59][60][61] 问题: 公司在处理重大并购交易（如MGP）时的思路，以及错过该交易的影响？ - 公司认为交易需在签署和执行时就有合理回报，MGP交易无法满足公司对股东资金的风险和回报要求，因此放弃，公司对决策有信心，且MGP交易间接使公司受益，使其资产负债表更具机会性 [67][68][74] 问题: 从MGP交易看，目前区域资本化率情况如何？ - 区域资产资本化率持续压缩，资本市场支持，公司此前交易的资本化率为8.3%和8%，MGP为7.5%，部分大型资产交易为6% [26][76] 问题: 与Bally's的合作有哪些近期机会，体育博彩市场增长为公司带来哪些外部增长机会？ - 与Bally's有持续对话，对方有收购和扩张需求，未来有合作机会；体育博彩市场增长方面，目前Penn National资金充裕，公司希望参与其酒店建设等项目，但不确定能否实现 [80][81][82] 问题: 运营商数字化和全渠道建设需求是否会导致拉斯维加斯房产出售，公司是否会参与？ - 公司表示若趋势发展使公司需要资金，会参与相关对话，若能通过购买房地产帮助促进互动业务，会保持开放和创造性，与Bally's就拉斯维加斯Trop场地有相关讨论 [90][91][92] 问题: 公司是否会调整租赁结构，采取更激进的定价或承保方式，以及现有租赁组合是否有修改机会？ - 公司表示承保方式因情况而异，但总体较为保守，目标是避免与租户后期重新谈判，近期交易的租赁条款已延长，需确保租金稳定和租户稳定 [94][95] 问题: 公司交易的竞争情况如何，国内外竞争有何变化？ - 公司不常参与直接拍卖，认为拍卖中赢家可能受损，会通过其他方式完成交易，即使市场有新参与者，公司的REIT结构和创造性解决方案仍有优势，交易有多种类型，差异化交易更可能成功 [100][101][107] 问题: 公司关注的国际博彩机会有哪些吸引力和阻碍，哪些地区机会更可行和有吸引力？ - 吸引力在于扩大租户名单、获得增长机会和拓展地理区域；阻碍主要是各国税收制度不同，可能导致税收流失，且每个国家情况不同，需大量时间和精力；公司认为与美国情况相似的地区机会更可行和有吸引力 [111][112][117] 问题: 与八年前相比，国内博彩房地产资产的机会规模如何？ - 一些容易获取的机会已减少，现在需要深入挖掘，但随着更多地区合法化博彩，会带来新机会，如德克萨斯州等，总体机会规模不同但大致相当 [122][123][124] 问题: 是否有价格会使公司考虑私有化？ - 公司表示作为上市公司，总有一个价格会考虑，但需衡量对股东的利益，目前认为公司还有很大的价值创造空间，不认为会出现合适的价格 [126][127] 问题: 拉斯维加斯本地市场房地产交易活动少的原因，以及大型拉斯维加斯交易对区域资产定价的影响？ - 拉斯维加斯本地市场主要由Red Rock和Boyd等业主持有，他们不愿意出售或价格不合理；大型拉斯维加斯交易对区域资产定价的影响因资产而异，一些被认为与拉斯维加斯大道资产可比的区域资产所有者会关注并改变价值认知 [132][133][139] 问题: 公司多元化是指地理多元化还是考虑非博彩领域，博彩REITs进一步整合是否有意义？ - 公司会考虑非博彩领域，但目前博彩领域机会良好，会继续关注其他领域；对于博彩REITs整合，公司认为若有巨大报价可能会考虑，但目前认为整合对双方优势不大，且可能不利于卖家 [144][145][148]

公司投资组合现状 - 截至2021年9月30日，公司投资组合包含50个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2530万平方英尺，物业入住率达100%[145] 公司收购与出售事件 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐公司大部分房地产资产[147] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购GLP资产，同时凯撒以新的统一三重净租赁协议租赁这些资产[150] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从宾恩收购热带拉斯维加斯相关房地产[154] - 2020年6月15日，公司修订并重述凯撒主租赁协议，第三租赁年起年土地基础租金增至约2360万美元，年建筑基础租金增至约6210万美元[150] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从宾恩收购摩根敦土地，初始年租金300万美元，后续租金按条件递增[156] - 2020年10月27日，公司以约34000万美元从凯撒重新购回热带拉斯维加斯房地产资产，以约14400万美元从巴利购买多佛唐斯酒店及赌场房地产资产，交易于2021年6月3日完成，初始年租金4000万美元，租金按CPI调整[164] - 2020年11月25日，公司以2820万美元将好莱坞巴吞鲁日赌场运营权出售给皇后赌场，保留房地产资产并签订15年初始租期的净租赁协议，初始年租金约2140万美元，前六年每年递增0.5%，第七年起按CPI调整[157][158] - 2020年12月15日，公司宣布宾州行使期权以3110万美元购买好莱坞佩里维尔赌场运营权，交易于2021年7月1日完成，房地产资产出租，初始年租金777万美元，部分租金有递增条款，出售运营资产录得税前收益1560万美元[159] - 2020年12月18日，公司与凯撒完成交换协议，产生4140万美元非现金收益，年建筑基础租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[150][151] - 2021年4月13日，巴利同意以1.5亿美元收购公司非土地房地产资产和宾恩在热带拉斯维加斯的股权，公司将保留土地所有权并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元[155] - 2021年4月13日，公司与巴利达成协议以15000万美元收购其两处赌场房地产资产，预计增加年租金1200万美元，收购预计2022年初完成[164] - 2021年4月13日，巴利同意以15000万美元收购公司非土地房地产资产和宾州股权，公司保留土地并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元，交易预计2022年初完成[164] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从凯撒重新收购热带埃文斯维尔房地产资产，以约1.44亿美元从巴利购买多佛 Downs 酒店和赌场房地产资产，加入新的三重净主租赁协议，年租金4000万美元[153] 租赁协议情况 - 2016年9月9日开始的草地租赁协议初始期限10年，若满足租金覆盖率阈值，基础租金每年最高递增5%，直至租金达3100万美元或10年后降至2%[149] - 2021年5月1日，修订后的顶峰主租赁、博伊德主租赁和贝尔特拉公园租赁实现全额递增，使年化租金增加6.1百万美元；预计2021年11月1日宾州主租赁调整后收入与租金比率将实现全额递增，使年化租金增加5.6百万美元[172] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度，公司总收入2.987亿美元，运营收入2.251亿美元；前九个月总收入9.18亿美元，运营收入6.373亿美元[165] - 2021年前三季度，房地产收入分别为2.833亿美元和8.212亿美元，较去年同期增加1010万美元和3940万美元[166] - 2021年前三季度，博彩、餐饮等收入较去年同期分别减少1900万美元和增加2570万美元[166] - 2021年前三季度，总运营费用较去年同期分别减少3320万美元和450万美元[166] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司其他费用分别减少0.5百万美元和18.2百万美元，主要因2020年同期发生债务清偿费用0.8百万美元和18.1百万美元[171] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司所得税费用分别增加3.0百万美元和9.7百万美元，因好莱坞赌场佩里维尔运营出售收益、TRS部门业绩改善及2020年新冠疫情临时关闭影响[171] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司净收入分别增加21.9百万美元和78.1百万美元，主要因上述差异[171] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司总收入分别为298,712千美元和307,554千美元；九个月分别为918,016千美元和853,004千美元[173] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司净收入分别为149,059千美元和127,126千美元；九个月分别为414,459千美元和336,370千美元[173] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司资金运营（FFO）分别为209,088千美元和182,228千美元；九个月分别为587,753千美元和500,295千美元[177] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司调整后资金运营（AFFO）分别为207,162千美元和194,616千美元；九个月分别为606,687千美元和564,023千美元[177] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）分别为276,686千美元和265,231千美元；九个月分别为819,448千美元和770,904千美元[177] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司REIT部门的一般及行政费用分别为7.1百万美元和6.0百万美元，因2020年第三季度前首席财务官离职产生6.8百万美元遣散费和股票加速费用[167] - 2021年三季度公司总收入为2.98712亿美元，2020年同期为3.07554亿美元，下降2.9%；前九个月总收入为9.18016亿美元，2020年同期为8.53004亿美元，增长7.6%[184] - 2021年三季度房地产总收入为2.833亿美元，2020年同期为2.731亿美元，增长3.7%；前九个月房地产总收入为8.212亿美元，2020年同期为7.818亿美元，增长5.0%[185][186] - 2021年三季度博彩、餐饮等收入为1545.9万美元，2020年同期为3442.5万美元，下降55.1%；前九个月为9681.9万美元，2020年同期为7116.3万美元，增长36.1%[184] - 2021年三季度和前九个月，GLP资本部门净利息支出分别为6596.6万美元和1.97697亿美元，2020年同期分别为6569.8万美元和1.99648亿美元[178][179] - 2021年三季度和前九个月，土地权和地面租赁费用分别增加130万美元和240万美元[180][181] - 2021年第三季度，Bally's主租赁、Perryville租赁和Morgantown租赁增加现金租金收入1270万美元，Casino Queen租赁确认更高租金210万美元，Amended Pinnacle主租赁等租金增加150万美元，但直线租金调整减少400万美元，百分比租金减少220万美元，Caesars主租赁现金租金收入减少70万美元[187] - 2021年前九个月，Bally's主租赁等增加现金租金收入1730万美元，Penn主租赁确认更高百分比租金1260万美元，Casino Queen租赁确认更高租金330万美元，直线租金调整有利790万美元，Amended Pinnacle主租赁等增加房地产收入250万美元，但百分比租金减少370万美元，Caesars主租赁现金租金收入减少200万美元[187] - 2021年第三季度，公司房地产总收入为2.83253亿美元，其中建筑基础租金1.8731亿美元，土地基础租金5189.4万美元，百分比租金3787.5万美元[188] - 2021年前九个月，公司房地产总收入为8.21197亿美元，其中建筑基础租金5.37676亿美元，土地基础租金1.5471亿美元，百分比租金1.13486亿美元[190] - 2021年第三季度和前九个月，博彩、餐饮和其他收入分别减少1900万美元和增加2570万美元，减少原因是出售Hollywood Casino Perryville业务，增加原因是2020年物业因疫情关闭[191] - 2021年第三季度，运营费用为7361.3万美元，较2020年减少3324万美元，降幅31.1%；前九个月运营费用为2.80692亿美元，较2020年减少454.5万美元，降幅1.6%[192] - 2021年第三季度和前九个月，博彩、餐饮和其他费用分别减少1240万美元和增加850万美元，减少原因是出售Hollywood Casino Perryville业务，增加原因是2020年物业因疫情关闭[193] - 2021年第三季度和前九个月，土地使用权和地面租赁费用分别增加130万美元和240万美元，原因是物业表现推动地面租金增加，部分被Evansville交换交易抵消[194] - 2021年第三季度和前九个月，一般和行政费用分别减少940万美元和580万美元，减少原因包括与前首席财务官相关费用及出售业务降低成本等[195] - 2021年第三季度和前九个月，折旧费用分别增加210万美元和500万美元，主要因公司过去一年的收购[196] - 2021年第三季度和前九个月所得税费用分别约为560万美元和1180万美元，2020年同期分别为260万美元和210万美元[200] - 2021年和2020年前九个月经营活动提供的净现金分别为6.16亿美元和3.105亿美元，增加3.055亿美元[202] - 2021年和2020年前九个月投资活动使用现金分别为4.578亿美元和160万美元[203] - 2021年和2020年前九个月融资活动使用现金分别为2.25亿美元和2.298亿美元[204] - 2021年和2020年前九个月TRS物业资本支出分别约为330万美元和160万美元，2021年有160万美元用于资本项目支出[207] 各业务线数据关键指标变化 - 2021年三季度GLP资本部门净收入为1.356亿美元，2020年同期为1.257亿美元，增长990万美元[180] - 2021年前三季度GLP资本部门净收入为3.914亿美元，2020年同期为3.395亿美元，增长5200万美元[181] - 2021年三季度GLP资本部门FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.952亿美元、2.044亿美元和2.681亿美元，2020年同期分别为1.808亿美元、1.912亿美元和2.544亿美元[180] - 2021年前三季度GLP资本部门FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为5.643亿美元、5.929亿美元和7.840亿美元，2020年同期分别为5.034亿美元、5.620亿美元和7.543亿美元[181] - 2021年三季度和前九个月，TRS部门净收入分别为1350.8万美元和2301.9万美元，2020年同期分别为144万美元和 - 310.5万美元[178][179] 失业率情况 - 2020年初失业率约3.5%，4月达到14.7%峰值，截至2021年9月降至约4.8%[163] 公司债务情况 - 2020年第一季度，公司赎回2.152亿美元4.875%高级无抵押票据和4亿美元4.375%高级无抵押票据，债务提前清偿损失1730万美元[199][214] - 截至2021年9月30日，修订后的信贷安排未偿余额为4.24亿美元，信用证下或有负债约40万美元，左轮手枪式信贷额度可用借款能力为11.746亿美元[210] - 截至2021年9月30日，公司有53.75亿美元未偿还高级票据[215] - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末至2023年年中逐步淘汰[220] - 2021年9月30日公司债务为57.998亿美元，主要市场风险敞口是利率风险[223] - 2021年9月30日公司53.75亿美元债务为高级票据，固定利率，到期日约2年至9年半[223] - 2022年到期的固定利率长期债务为0，2023年为5亿美元，2024年为4亿美元，2025年为8.5亿美元，之后为36.25亿美元，总计53.75亿美元[225] - 2023年固定利率长期债务平均利率为5.38%，2024年为3.35%，2025年为5.25%，之后为4.88%[225] - 2023年到期的可变利率长期债务为4.24019亿美元，总计4.24019亿美元[225] - 2023年可变利率长期债务平均利率为3.11%[225] - 2021年9月30日固定利率长期债务公允价值为5.978513亿美元[225] - 2021年9月30日可变利率长期债务公允价值为4.24019亿美元[225] 公司税收资格相关 - 公司一般须每年分配至少90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格[219]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度REIT部门房地产收入较去年同期增加2200万美元，主要因宾夕法尼亚州主租赁的百分比租金增加1100万美元、新的巴利租赁租金收入310万美元、摩根敦相关租金75万美元、赌场女王租金增加340万美元、Pinnacle和Boyd主租赁的自动递增租金120万美元以及非现金直线租金调整和收入增长450万美元；部分被修订租赁导致的百分比租金减少180万美元抵消 [13][14][15] - REIT部门费用较2020年第二季度增加640万美元，主要与非现金项目增加有关 [15] - 第二季度TRS部门净收入和调整后EBITDA分别超过上年水平3370万美元和1430万美元 [16] - 预计11月1日起宾夕法尼亚主租赁实现全额递增，使年化租金增加560万美元，预计在巴吞鲁日交易完成时收回赌场女王第一季度递延租金210万美元 [16] - 本季度通过市价增发股权计划筹集超7000万美元，平均净价超每股47美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - REIT业务线房地产收入增加，费用也有所增加，主要受租赁条款和非现金项目影响 [13][15] - TRS业务线净收入和调整后EBITDA表现强劲，超过上年水平 [16] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年采取进攻性姿态，注重资产负债表实力和资本市场执行，目标是挖掘机会审慎配置股东资本，提升增长和长期内在价值 [19][21] - 区域博彩房地产相比其他投资机会极具吸引力，随着机构化推进，预计会出现更多资本化率压缩 [22][23][30] - 公司与租户保持沟通，有望在未来12个月宣布一些重大扩张项目 [86] - 公司考虑非博彩体验式房地产投资，但因博彩业务收入稳定，寻找合适项目较难 [58][59] - 公司认为运营商对向完全轻资产模式转型态度不一，部分谨慎，部分认可REIT带来的价值 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩行业从疫情中复苏的表现令人惊讶，许多物业创下营收纪录，行业展现出强大韧性 [53][54] - 目前新冠病例增加未对公司业务产生影响，运营商有应对措施，行业具有抗风险能力 [68][69][70] - 公司对今年剩余时间和明年前景持乐观态度 [190] 其他重要信息 - 公司放弃CFO招聘，现有团队能够胜任相关工作，未来可能会指定人员担任 [36][37] - 公司出售TRS资产时，G&A可按约一半进行建模，待巴吞鲁日出售完成后相关项目将全部消失 [44][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否期望其他租赁在今年晚些时候实现租金递增？ - 目前仅预计宾夕法尼亚租赁能实现递增，梅多斯租赁需观察后续表现 [27] 问题: 机构资本是否会对区域资产更感兴趣，区域博彩结构是否会阻碍机构资本进入？ - 区域博彩存在牌照等准入门槛，但资本最终会追求最佳风险调整回报，随着机构化推进，预计会出现更多资本化率压缩，目前区域市场有规模和质量的交易多为非公开市场交易 [29][30][31] 问题: 与巴利的5亿美元投资结束后，是否有其他合作选项或机会？ - 公司与巴利保持良好关系，对话仍在继续，有进一步合作的可能 [35] 问题: CFO招聘进展如何？ - 公司已放弃CFO招聘，现有团队能胜任工作，未来可能会指定人员担任 [36][37] 问题: 出售TRS资产时，如何考虑相关的G&A？ - 可按约一半进行建模，待巴吞鲁日出售完成后相关项目将全部消失 [44][46] 问题: 哪些区域市场在疫情后表现出令人惊讶的优势和韧性？ - 整个行业的复苏都令人惊讶，许多物业创下营收纪录，行业展现出强大韧性 [53][54] 问题: 是否考虑通过债务或股权方式扩展非博彩体验式房地产？ - 公司有考虑，但因博彩业务收入稳定，寻找合适项目较难，会持续关注 [58][59][60] 问题: 运营商是否更愿意在合适情况下转向完全轻资产模式？ - 部分运营商持谨慎态度，希望保持平衡，但总体上越来越多人认识到REIT带来的价值，未来可能会有更多人选择轻资产模式 [65][66][67] 问题: 新冠病例增加是否会影响讨论或时间表？ - 目前未产生影响，运营商有应对措施，行业具有抗风险能力 [68][69][70] 问题: 机构资本长期来看，公司能否从区域市场资本化率压缩中受益，JV是否能帮助机构资本克服监管障碍？ - 公司认为是双赢局面，一方面现有交易能为股东带来良好回报，另一方面若市场重新定价，公司可利用多元化投资组合以更好价格筹集资本；JV是一种可行方式，能利用公司专业能力实现价值 [75][76][79] 问题: 实现主租赁租金递增主要是因为区域博彩运营商的利润率扩张还是收入超过2019年水平？ - 仅宾夕法尼亚租赁预计能实现递增，原因是其业绩出色，营收、EBITDA等均创纪录 [83][84] 问题: 是否有机会为现有租户的扩张或重建项目提供资金？ - 公司与部分租户正在进行相关讨论，希望未来12个月能宣布一些重大扩张项目 [86] 问题: 公共博彩REIT在收购资产时是否因杠杆限制处于劣势，如何竞争？ - 公司会考虑拉斯维加斯资产，市场竞争激烈；目前区域市场CMBS资本形成较少，公司能获得较好的股权回报，且不同类型投资者有不同的杠杆偏好和目标，市场有共存空间 [91][93][95] 问题: 公司是否考虑投资非博彩领域，如何看待所需回报率与核心区域博彩资产的比较？ - 公司持续考虑非博彩投资，所需回报率取决于与资本成本的利差和投资风险，公司在资本成本和资产负债表方面具备条件，会持续关注机会 [102][103] 问题: 为何不指定人员担任CFO，为何不提供年度指引？ - 现有团队表现出色，目前无需指定CFO，未来可能会考虑；今年因存在一些不确定因素，暂不提供指引，预计明年会恢复 [106][107][108] 问题: 拉斯维加斯热带酒店的多余土地是否有开发潜力？ - 该地块有开发潜力，公司与巴利正在合作探讨如何最大化其价值 [114][115] 问题: 过去两个季度的盈利水平是否可持续？ - 目前水平难以持续，但预计约一半的盈利增长将长期保留，这对公司业务模式有利 [117][120] 问题: 是什么推动博彩行业创纪录的营收？ - 主要是人们被压抑的娱乐需求，以及公司精准的营销策略，且人们通常不会放弃娱乐消费 [127][129][132] 问题: 作为宾州公司名誉董事长，目前对宾州公司的参与程度如何，为何出售宾州股票？ - 参与度很低，出售股票是出于政治因素，担心拜登政府提高资本利得税 [133][134][135] 问题: 公司是否会考虑采用建设融资作为新交易的切入点，目前是否有相关机会？ - 公司有考虑，若能识别风险并转化为售后回租交易则可行；公司正在与部分租户讨论扩张项目，也关注新兴博彩州的机会 [143][145][147] 问题: 公司目前债务资本成本如何，是否有提前还款的可能性？ - 目前不急于提前偿还2023年到期的债务，净现值仍为负，但会持续关注，目标是延长债务期限 [151][153] 问题: 如何看待当前博彩行业的并购格局，盈利水平的可持续性是否影响买卖双方？ - 区域市场可供出售的资产不多，卖家出售意愿受资金用途等因素影响，公司需积极寻找机会；目前强劲的业绩使资本提供者有更多空间接近卖家的心理价位，但最终仍取决于卖家需求 [156][157][161] 问题: 随着赌场现金流增加和资本化率压缩，是否会有更多人愿意出售资产？ - 有可能，但仍取决于卖家对资金用途的考虑，公司会考虑提供一些解决方案，但交易需有安全边际 [160][161][162] 问题: 是否可以将每年5亿美元的交易规模作为未来的基准，股息支付率是否会回到78% - 80%的范围？ - 这是公司内部目标，但并非直线增长；公司目标是将股息支付率维持在80%的AFFO，2022年将继续朝着该目标努力 [167][169] 问题: 公司是否愿意现在重新充实资产负债表以抓住未来机会，为何不积极利用债务和股权市场进行合资？ - 公司会根据具体情况进行权衡，目前不希望过度去杠杆，且需考虑资金用途和成本；公司有兴趣进行合资，但需确保有合适的项目和资金使用计划 [173][174][177] 问题: 不提供指引的不确定性是来自现有资产还是外部收购机会？ - 主要是应税REIT子公司出售的时间不确定，公司希望清理完相关事项后再进行预测，也可能存在其他不确定因素 [184][186]

公司投资组合现状 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包含50个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2530万平方英尺，物业出租率达100%[145] 公司房地产收购情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐公司大部分房地产资产[147] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购5处房地产资产[150] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从Penn收购拉斯维加斯热带酒店房地产[154] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从Penn收购摩根敦土地，初始年租金300万美元，后续租金按条件递增[156] - 2020年10月27日，公司子公司以约3.4亿美元从凯撒手中购回热带乐园埃文斯维尔赌场房地产资产，同时以约1.44亿美元从巴利购买多佛唐斯酒店及赌场房地产资产，交易于2021年6月3日完成，资产按巴利主租赁协议出租，初始年租金4000万美元，租金视CPI调整[164] - 2021年4月13日，公司与巴利达成协议以1.5亿美元收购其黑鹰和岩岛赌场房地产资产，预计2022年初完成，将增加年租金1200万美元，收购后首年资产租金覆盖率预计2.25倍，巴利授予公司7年内密歇根、马里兰、纽约和弗吉尼亚潜在交易优先拒绝权[164] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从凯撒重新收购拉斯维加斯热带酒店房地产资产，以约1.44亿美元从巴利购买多佛Downs酒店和赌场房地产资产，新主租赁协议年租金4000万美元，年递增率最高2%[153] 公司房地产出售及租赁协议情况 - 2020年11月25日，公司以2820万美元将好莱坞巴吞鲁日赌场运营权出售给皇后赌场，保留房地产资产并与其签订主租赁协议，初始年租金约2140万美元，租期15年，前6年年租金递增0.5%，第7年起视CPI调整，公司还将完成开发项目并调整租金以实现8.25%收益率，拥有5000万美元内售后回租优先拒绝权，交易预计2021年下半年完成，届时将免除皇后赌场关联公司1300万美元无担保贷款，获400万美元一次性现金付款[157][158] - 2020年12月15日，公司宣布宾州行使期权以3110万美元购买好莱坞佩里维尔赌场运营权，交易于2021年7月1日完成，房地产资产租给宾州，初始年租金777万美元，其中583万美元从第2年至第4年每年递增1.5%，之后每年递增1.25%，第5年起递增条件为前一年CPI至少0.5%[159] - 2021年4月13日，巴利同意以1.5亿美元收购公司非土地房地产资产和Penn在拉斯维加斯热带酒店的股权，公司将保留土地所有权并签订50年土地租赁协议，初始年租金1050万美元[155] - 2021年4月13日，巴利同意以1.5亿美元收购公司非土地房地产资产和宾州在热带乐园拉斯维加斯酒店及赌场的股权，公司保留土地所有权并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元，交易预计2022年初完成[164] 公司租赁协议情况 - 2016年9月9日开始的草地租赁协议初始期限10年，租金含固定和业绩部分，若满足租金覆盖率阈值，基础租金年递增率最高5%，直至租金达3100万美元或10年后降至2%[149] - 2020年9月29日，公司与凯撒就Lumière Place签订新的净租赁协议，初始期限至2033年10月31日，租金年递增率最高2%[152] - 2020年12月18日，公司与凯撒完成交换协议，产生4140万美元非现金收益，年度建筑基础租金增至6250万美元，年度土地租金增至2370万美元[150][151] - 2021年5月1日，修订后的Pinnacle主租赁、Boyd主租赁和Belterra Park租赁实现全额递增，使年化租金增加610万美元，预计11月1日Penn主租赁调整后收入与租金比率将使年化租金增加560万美元[172] 公司财务数据关键指标变化（整体营收、运营收入等） - 2021年上半年，公司总营收和运营收入分别为3.178亿美元和2.121亿美元，上年同期分别为2.62亿美元和1.807亿美元[166] - 2021年第二季度和上半年总营收分别为3.17761亿美元和6.19304亿美元，上年同期分别为2.61968亿美元和5.4545亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年总运营费用分别为1.05637亿美元和2.07079亿美元，上年同期分别为8125.2万美元和1.78384亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年运营收入分别为2.12124亿美元和4.12225亿美元，上年同期分别为1.80716亿美元和3.67066亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年净收入分别为1.38216亿美元和2.654亿美元，上年同期分别为1.1235亿美元和2.09244亿美元[174] - 2021年第二季度和上半年资金运营（FFO）分别为1.95092亿美元和3.78665亿美元，上年同期分别为1.66893亿美元和3.18067亿美元[179] - 2021年第二季度和上半年调整后资金运营（AFFO）分别为2.03805亿美元和3.99525亿美元，上年同期分别为1.80597亿美元和3.69407亿美元[179] - 2021年第二季度和上半年调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）分别为2.76157亿美元和5.42762亿美元，上年同期分别为2.4686亿美元和5.05673亿美元[179] - 2021年第二季度总营收为3.17761亿美元，2020年同期为2.61968亿美元，增长21.3%；上半年总营收为6.19304亿美元，2020年同期为5.4545亿美元，增长13.5%[188] 公司各业务线数据关键指标变化（房地产收入） - 2021年第一季度和上半年，房地产总收入分别为2.741亿美元和5.379亿美元，上年同期分别为2.52亿美元和5.087亿美元，增加主要因宾州主租赁协议百分比租金增加、巴利主租赁协议现金租金收入、皇后赌场租赁协议租金增加、摩根敦租赁协议租金增加及直线租金调整等，部分被修订租赁协议百分比租金降低和凯撒主租赁协议现金租金收入降低抵消[167] - 2021年第二季度房地产总收入为2.741亿美元，2020年同期为2.52亿美元，增长8.8%；上半年房地产总收入为5.379亿美元，2020年同期为5.087亿美元，增长5.7%[189] - 2021年第二季度租金收入为2.74102亿美元，2020年同期为2.45749亿美元，增长11.5%；上半年为5.37944亿美元，2020年同期为4.95156亿美元，增长8.6%[188] - 2021年上半年总租金收入为5.37944亿美元，其中建筑基础租金3.50366亿美元、土地基础租金1.02816亿美元、其他租金75611美元[193] 公司各业务线数据关键指标变化（TRS物业收入） - 2021年第一季度和上半年，TRS物业收入分别增加3370万美元和4460万美元，主要因2021年业绩强劲及2020年受疫情影响物业关闭[167] - 2021年上半年TRS Properties净收入为951.1万美元，2020年同期亏损454.5万美元[183] - 2021年上半年TRS Properties的FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为960.4万美元、1105.6万美元和2694.1万美元，2020年同期分别亏损455.2万美元、142.1万美元和盈利580.5万美元[183] - 2021年3个月和6个月，TRS Properties部门博彩、餐饮及其他收入分别增加3370万美元和4460万美元[194] 公司各业务线数据关键指标变化（博彩、餐饮等收入） - 2021年第二季度博彩、餐饮、饮料及其他收入为4365.9万美元，2020年同期为997.9万美元，增长337.5%；上半年为8136万美元，2020年同期为3673.8万美元，增长121.5%[188] 公司费用相关数据关键指标变化 - 2021年第一季度和上半年，总运营费用分别增加2440万美元和2870万美元，主要因TRS部门费用增加、折旧费用增加、土地权和地面租赁费用增加及一般和行政费用增加，部分被与凯撒交换协议导致的地面租赁费用降低抵消[167] - 2021年第二季度和上半年其他费用较上年同期分别增加120万美元和减少1770万美元，上半年所得税费用增加670万美元，净利润分别增加2590万美元和5620万美元[171] - 2021年3个月和6个月，博彩、餐饮及其他运营费用分别增加1750万美元和2090万美元，涨幅分别为360.7%和98.1%[195] - 2021年3个月和6个月，土地使用权及土地租赁费用分别增加240万美元和110万美元，涨幅分别为41.7%和7.7%[195] - 2021年3个月和6个月，一般及行政费用分别增加360万美元和370万美元，涨幅分别为27.1%和12.6%[195] - 2021年3个月和6个月，利息费用分别增加90万美元和减少70万美元，涨幅分别为1.4%和 - 0.5%[201] - 2021年3个月和6个月，所得税费用分别约为350万美元和620万美元，而2020年同期为所得税收益80万美元和50万美元[204] 公司现金流量数据关键指标变化 - 2021年和2020年上半年，经营活动提供的净现金分别为4.026亿美元和2.297亿美元，增加1.729亿美元[206] - 2021年和2020年上半年，投资活动使用的现金分别为4.898亿美元和110万美元[207] - 2021年和2020年上半年，TRS Properties资本支出分别约为250万美元和110万美元[210] 公司信贷及债务相关情况 - 2020年第一季度公司全额提取循环信贷以增加流动性并偿还高级票据，6月25日修订信贷安排，将约2.24亿美元定期贷款A - 1延期至2023年5月21日，新增2亿美元定期贷款A - 2，还发行5亿美元4.00%无担保高级票据，8月18日又借入2亿美元同类型票据[213] - 2021年6月30日，修订信贷安排下定期贷款A - 2未偿还余额为4.24亿美元，信用证或有负债约40万美元，循环信贷可用借款额度为11.746亿美元[214] - 2021年6月30日，修订信贷安排下LIBOR贷款利率适用利差为1.50%，基准利率贷款为0.50%，循环信贷未使用部分承诺费为0.25%[215] - 2020年第一季度，公司赎回2.152亿美元4.875%高级无担保票据和4亿美元4.375%高级无担保票据，提前偿债损失1730万美元[217] - 2021年6月30日，公司有53.75亿美元高级票据未偿还，且遵守所有财务契约[218][219] - 2021年6月30日，公司债务总额57.998亿美元，面临利率风险，53.75亿美元高级票据为固定利率，到期日2 - 9.5年不等[226] - 2021年6月30日，长期固定利率债务总计53.75亿美元，平均利率分别为5.38%、3.35%、5.25%、4.88%；可变利率债务4.24019亿美元，平均利率2.62%[228] 公司会计估计及税收相关情况 - 公司确定租赁、所得税和房地产投资会计为关键会计估计，若实际情况与假设不同，可能对运营结果和财务状况产生重大不利影响[168][169] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，不足最低金额还将缴纳4%消费税[222] - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末至2023年年中逐步淘汰，可能过渡到SOFR[224] 公司子公司及母公司相关资产情况 - 截至2021年6月30日与2020年12月31日，子公司发行人和母公司担保人房地产投资净额分别为32.02109亿美元和27.20767亿美元，使用权资产和土地权净额分别为2.22805亿美元和1.21866亿美元等[221]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度REIT板块租赁收入较去年同期增加710万美元，主要因非现金租金调整950万美元、来自Penn Master Lease的百分比租金增加320万美元、Morgantown租金75万美元；部分被修订后的Pinnacle、Boyd、Meadows租赁的百分比租金减少210万美元、Caesars过去租金收入减少70万美元、Casino Queen租金收入减少等因素抵消 [14][15] - 第一季度因2020年再融资活动，REIT板块利息费用降低 [16] - TRS业务表现强劲，净收入和调整后EBITDA分别比上一年增加1090万美元和680万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - REIT板块租赁收入有增有减，受多种因素影响，如租金调整、不同租赁协议及租户情况等 [14][15] - TRS业务净收入和调整后EBITDA增长，每客消费和客流量增加 [17] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续使租户名单多元化，与Bally's进行多笔交易，包括Tropicana物业50年地面租赁 [11] - 致力于促成和发起交易，维持资产负债表最佳杠杆水平和充足流动性 [22] - 认为公司交易体现独特技能，不仅参与拍卖，还能创造和发起交易，以能力而非仅靠资金成本竞争 [21] - 看好资产资本化率压缩和倍数扩张，因资产与市场利率存在显著利差，且运营韧性得到验证 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩强劲且成果丰硕，对未来发展持积极态度 [11][12] - 预计租金覆盖率将随着物业开放和运营表现改善而提升，但未给出具体时间 [58][60] - 认为在线体育博彩和iGaming合法化将推动美国博彩业整体增长，公司资产对运营商获取客户和盈利至关重要 [81][83] 其他重要信息 - 公司管理层发言和问答可能包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论有重大差异 [5] - 因七项资产（三项剥离和四项收购）交易待监管批准且时间待定，目前难以提供准确业绩指引，待交易完成后可能恢复提供 [41][96] - 目前没有积极进行CFO招聘，现有团队能覆盖所有业务，未来可能会填补该职位 [98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Tropicana交易过程、市场兴趣及收益最大化情况 - 与Bally's的关系是交易的重要驱动因素，市场有一定兴趣，公司从长远考虑，获得前期现金支付和长期高收益交易，巩固与Bally's的合作 [28] - 该交易将非创收资产转化为创收资产，交易所得资金可用于其他收购，对公司未来发展有益 [29] 问题：对Realty Income收购[NAREIT]的看法及对博彩REIT行业整合的启示 - 三重净租赁并购关键因素包括初始增值、未来增长影响、投资组合多元化和公司规模扩大的影响；Realty Income交易有10%的AFFO增值，但大规模分母对未来增长的影响存疑；这些因素对公司也适用，公司投资组合多元化程度较低，行业内物业数量有限，分母影响可能更大 [31][32] 问题：是否看到价格压力或竞争导致资本化率下降，是否有新资金进入房地产领域 - 目前判断市场资本化率位置还为时尚早，公司交易为非市场交易，各交易有诸多细微差别；从上市公司估值和资金对高收益资产的需求来看，预计未来资本化率会有压缩，公司希望通过努力获取超额回报 [36][37] 问题：TRS业务出售和Bally's初始交易的时间更新 - 暂无更新，预计在今年下半年完成，具体时间取决于监管流程，下季度会有更多信息 [38] 问题：目前不提供业绩指引的主要因素，交易完成后是否会提供更多指引和可见性 - 目前有七项资产交易待完成，交易时间对年度业绩至关重要，难以提供准确指引；交易完成后情况会明朗，可能恢复提供指引 [41][42] 问题：Bally's交易采用地面租赁而非通常的三重净租赁的原因 - 对于Tropicana物业，采用地面租赁是因为Bally's未来有重新开发计划，需要对土地上的资本改进进行更改；该租赁为三重净租赁，公司无物业持有成本，仅收取土地租金 [45] 问题：平衡使用股权或债务为Bally's收购或融资提供资金的理由 - 公司致力于维持资产负债表最佳杠杆水平，目标债务与EBITDA比率为5 - 5.5倍；随着时间推移，对交易可能性有更清晰认识；公司有ATM计划和留存现金流，会适当平衡债务和股权 [47][48] 问题：对Bally's 5亿美元Gamesys交易承诺的未履行义务，以及Black Hawk和Rock Island售后回租交易是否满足部分义务 - 公司希望为该承诺提供资金以换取Bally's 5亿美元售后回租收购，但Bally's有能力通过多种资本形式有效融资；未履行承诺会因Bally's在协议签订至Gamesys交易完成期间筹集超过8.5亿美元的增量股权而减少，目前已筹集7.45亿美元，公司对部分售后回租融资持谨慎乐观态度 [54] 问题：能否选择满足售后回租义务的资产 - 这是公司与Bally's的共同协议 [55] 问题：租金覆盖率低于典型水平，随着部分地区入住限制解除，租金覆盖率改善的潜在趋势 - 各租户此前受疫情影响，租金覆盖率为过去12个月数据；随着物业开放和运营表现良好，预计该数据将继续改善，但未给出具体时间 [58][60] 问题：如何看待Bally's在七个地区的七年优先购买权机会 - 公司和Bally's认为这四个地区在线体育博彩和iGaming对其全渠道战略很重要，无论Bally's何时进行收购，公司都希望与其合作 [64][65] 问题：最大租户和全国博彩公司是否有与公司合作拓展新州业务的意愿 - 公司希望与每个租户合作，会尽力成为积极合作伙伴，但具体交易和机会难以预测；目前Bally's收购活跃，合作愉快 [67] 问题：美国原住民进入商业博彩领域是否是发展新租户的潜在途径，未来是否会有更多部落参与 - 这是很好的机会，公司希望与任何负责任、资金充足的团体合作；美国原住民部落有现金和业务经验，且部分地区开始发展博彩业，预计未来会有更多部落参与 [70][74] 问题：新州在线体育博彩合法化且牌照系统与实体赌场一定程度脱钩，对交易市场和公司增长计划的影响 - 多数州仍将牌照与实体赌场挂钩，部分州存在争议；租户专注于实体赌场建设；总体上美国博彩业将增长；运营商有动力同时拥有线上和线下业务，公司资产对其获取客户和盈利至关重要；这可能导致并购市场出现与预期相反的情况，一些原本期望高价出售资产的业主可能因市场变化而选择出售 [79][85] 问题：公司近期交易多为非市场交易，资产买家群体情况 - 买家群体为常见参与者，私募股权有一定兴趣，但博彩行业需州政府牌照和面临监管，有一定门槛；行业走向机构化是必然趋势，部分资金可能流向运营端并与公司合作 [87][88] 问题：Bally's交易中公司资产负债表策略（5 - 5.5倍杠杆范围）如何影响交易结构，以及对Bally's在三天内偿还融资的担忧 - 目前到Gamesys交易完成还有时间，期间可能有多种因素影响承诺金额；若未来收购资产，公司会通过ATM等途径确保杠杆率在目标范围内；公司认为在交易完成前会有足够时间了解是否需要履行承诺 [93][94] 问题：为何仍不提供业绩指引，何时能提供，CFO招聘情况 - 因七项资产交易待完成，时间不确定，难以提供准确指引；目前没有积极进行CFO招聘，现有团队能覆盖所有业务，未来可能会填补该职位 [96][98] 问题：是否可以提供业绩指引范围 - 由于有七个变动因素，难以制定有意义的范围，范围可能过大而无实际意义 [99] 问题：对Venetian出售价格和拉斯维加斯市场估值的看法 - 公司认为拉斯维加斯市场估值不如自身交易有吸引力；Venetian交易反映了资本化率压缩，其租赁结构、递增条款和内部收益率结构对整个资产类别定价有参考意义 [105] 问题：地区资产和拉斯维加斯资产资本化率存在差距，如何实现两者趋同 - 从底层运营现金流、弹性和租户信用状况看，行业上市公司股价上升，已出现资本化率压缩趋势；公司认为尚未达到压缩中期，与固定收益市场相比，公司现金流优势明显，且有房地产作为抵押；随着市场价格发现机制发挥作用，预计差距会缩小 [110][112] 问题：俄亥俄州10%租金在未来季度的节奏，以及比较基数情况 - 托莱多租金有下限，基本固定，可能下降的只有哥伦布；随着物业开放，预计业绩良好；百分比租金基于当期净收入 [120][121] 问题：鉴于运营商成本大幅降低，收购相关协同效应难以证明，并购环境是否会保持活跃 - 大规模运营商间的并购交易未来会减少，因行业格局基本确定；但资产质量、类型和全渠道布局是运营商关注重点，预计并购环境不会因协同效应而放缓 [128][131]

公司投资组合现状 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包含48个博彩及相关设施，分布在16个州，面积约2430万平方英尺，物业入住率达100%[131] 公司收购与出售交易 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐公司的大部分房地产资产[133] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购GLP资产，同时凯撒以新的统一三重净租赁协议租赁这些资产[136] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾恩收购热带拉斯维加斯相关房地产[139] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从宾恩收购摩根敦土地，初始年租金为300万美元[140] - 2016年4月，公司以2.5亿美元从宾恩购买普莱恩里奇公园赌场的房地产资产[133] - 2020年，公司与博伊德签订贝尔特拉公园贷款协议，贷款金额为5770万美元，后收购该房地产[134] - 公司于2020年11月25日以2820万美元将好莱坞巴吞鲁日赌场运营权售予赌场女王公司，初始年租金约2140万美元，租期15年，前六年租金年增0.5%，第七年起视CPI调整[141] - 2020年12月11日，公司以3110万美元将好莱坞佩里维尔赌场运营权售予Penn，初始年租金7770万美元，部分租金自第二年起按比例递增[143] - 2020年10月27日，公司约3.4亿美元从凯撒手中购回热带乐园埃文斯维尔的不动产资产，预计2021年年中完成交易[148] - 2020年，公司与Bally's达成协议，约1.44亿美元购买多佛唐斯酒店及赌场不动产，预计2021年年中完成交易，年租金4000万美元，年租金涨幅最高2%[149] 公司租赁协议变更 - 2020年6月15日，公司修订并重述凯撒主租赁协议，第三年起年土地基础租金增至约2360万美元，年建筑基础租金增至约6210万美元[136] - 2020年12月18日，公司与凯撒完成交换协议，产生4140万美元非现金收益，年建筑基础租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[136][137] - 2018年10月1日，公司向凯撒提供2.46亿美元贷款，2020年9月29日完成交易并签订新的三重净租赁协议[138] 2021年第一季度财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司总营收3.015亿美元，运营收入2.001亿美元，分别较去年同期的2.835亿美元和1.864亿美元有所增长[151] - 2021年第一季度，房地产总收入2.638亿美元，较去年同期的2.567亿美元增加710万美元[151] - 2021年第一季度，TRS物业收入较去年同期增加1090万美元，主要因2021年业绩良好及2020年受疫情影响物业关闭[155] - 2021年第一季度，总运营费用较去年同期增加430万美元，主要因TRS物业受疫情影响及折旧费用增加[155] - 2021年第一季度，其他费用较去年同期减少1880万美元，因2020年有债务清偿费用[155] - 2021年第一季度，净收入较去年同期增加3030万美元，主要因上述各项因素[155] - 2021年和2020年第一季度总收入分别为3.01543亿美元和2.83482亿美元，同比增长6.4%[156][167] - 2021年和2020年第一季度净收入分别为1.27184亿美元和0.96894亿美元[156][161] - 2021年和2020年第一季度FFO分别为1.83573亿美元和1.51174亿美元[161] - 2021年和2020年第一季度AFFO分别为1.9572亿美元和1.8881亿美元[161] - 2021年和2020年第一季度Adjusted EBITDA分别为2.66605亿美元和2.58813亿美元[161] - 2021年第一季度GLP Capital净收入为1.24048亿美元，2020年同期为0.96521亿美元，增长主要因债务清偿费用、房地产收入增加和利息费用降低[163] - 2021年第一季度TRS Properties净收入为0.03136亿美元，2020年同期为0.00373亿美元，增长因疫情后重新开放及成本降低[163][165][166] - 2021年和2020年第一季度租金收入分别为2.63842亿美元和2.49407亿美元，同比增长5.8%[167] - 2021年和2020年第一季度博彩、餐饮等收入分别为0.37701亿美元和0.26759亿美元，同比增长40.9%[167] - 2021年第一季度GLP Capital房地产总收入为2.63842亿美元，2020年同期为2.56723亿美元，因交换协议土地租赁相关金额减少140万美元[163][168] - 2021年第一季度房地产总收入增加710万美元，即2.8%[169] - 2021年第一季度TRS Properties部门的博彩、餐饮及其他收入增加1090万美元，即40.9%[172] - 2021年第一季度总运营费用增加431万美元，即4.4%[173] - 2021年第一季度其他费用减少1884.8万美元，即21.1%[178] - 2021年第一季度所得税费用约为260万美元，有效税率为2.0%；2020年同期分别为30万美元和0.3%[181] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金增加640万美元，达到2.052亿美元[183] - 2021年第一季度投资活动使用现金100万美元，2020年同期为60万美元[184] - 2021年第一季度融资活动使用现金1.614亿美元，2020年同期提供现金3.346亿美元[185] - 2021年第一季度TRS Properties资本支出约为100万美元，2020年同期为60万美元[188] - 2021年第一季度，子公司发行人和母公司担保人的收入为1.50097亿美元，营业收入为1.0753亿美元，净收入为3695万美元[202] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，修订后的信贷安排未偿还总额为4.24亿美元，左轮手枪式信贷额度可用借款能力为11.746亿美元[192] - 2020年第一季度，公司赎回全部2.152亿美元本金的4.875%高级无抵押票据和4亿美元本金的4.375%高级无抵押票据，提前偿债损失1730万美元[196] - 截至2021年3月31日，公司有53.75亿美元未偿还高级票据，且符合所有财务契约要求[197][198] - 截至2021年3月31日，房地产投资净额为28.12597亿美元，现金及现金等价物为5.14957亿美元，长期债务净额为57.57125亿美元[200] - 截至2021年3月31日，公司债务为57.998亿美元，其中53.75亿美元为固定利率高级票据，到期日为2.5年至10年[206] - 2021年3月31日，固定利率长期债务中，2023 - 2025年及以后到期金额分别为5亿美元、4亿美元、8.5亿美元和36.25亿美元，平均利率分别为5.25%、4.88%、5.38%、3.35%[208] - 2021年3月31日，可变利率长期债务为4.24019亿美元，平均利率为2.53%[208] 公司债务相关规定与风险 - 公司每年需至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配不足100%将对未分配净应税收入缴纳美国联邦企业所得税，分配不足最低金额还将缴纳4%的消费税[203] - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务仅涉及循环信贷和定期贷款A - 2，两者均与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末至2023年年中逐步淘汰[204] 公司信贷安排契约情况 - 修订后的信贷安排包含多项财务契约，公司截至2021年3月31日符合所有要求[193][195]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度业绩良好，各项关键指标均超过2019年第四季度，原因是全额收取了Casino Queen的租金，并结合了460万美元的租金递延协议 [22] - 第四季度净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA均高于上年，具体数据在财报中详细披露 [26] - 凯撒交换交易产生4140万美元的非现金收益 [23] - 本季度有直线租金调整，因会计规则，递延租金较以往减少 [24] - Meadows的百分比租金于10月1日重置，本季度减少50万美元，全年减少210万美元，这是2022年前的最后一次百分比租金重置（不包括俄亥俄州哥伦布和托莱多赌场的百分比增长） [25] - 两个TRS物业业绩强劲，净收入和调整后EBITDA分别比去年增加130万美元和240万美元，每次访问的消费强劲，抵消了客流量的减少 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2020年全额收取租金，与租户加强了关系，如为Penn提供信贷支持，与Caesars、Bally's等进行了多项租赁协议的调整和交易 [12][13][15] - TRS物业业务持续取得强劲成果，净收入和调整后EBITDA同比增长 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为博彩业的真正优势在于地区市场，而非拉斯维加斯，地区博彩物业在投资回报方面更具优势 [10] - 2021年公司的主题是积极进取，在把握机会时保持谨慎纪律，注重实现安全边际 [30] - 公司团队在博彩行业拥有深厚的关系和独特的创新能力，能够为交易对手制定双赢解决方案，这是公司的竞争优势 [31] - 公司继续关注博彩领域的并购机会，同时也会考虑非博彩休闲领域的机会，但认为博彩业在风险回报方面提供了最佳机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是公司自分拆为GLPI以来最成功的年份之一，公司证明了地区博彩的实力，且在困难时期全额收取租金，与租户的合作取得了良好成果 [10][12] - 公司对地区博彩业务和地区REIT业务持乐观态度，认为三重净博彩资产，特别是地区资产，在COVID - 19的考验下表现出了较强的韧性，有望实现机构化和估值压缩 [20][34] - 公司期待2021年继续发展，希望度过疫情，对今年持乐观态度 [178] 其他重要信息 - 公司在2020年进行了多项交易，包括与Penn的会员权益购买协议、与Caesars的租赁协议修订和物业交换、与Bally's的收购协议等 [14][15][18] - 公司完成了股权融资，为价值交易提前融资，资产负债表具有强大的流动性和合理的杠杆率 [29] - 公司长期无担保债务收益率低于同行，这是债务市场对公司商业模式安全性的认可，有利于降低加权平均资本成本 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前并购环境的更新、管道情况以及过去90天的显著变化 - 非博彩方面有很多机会，但公司认为博彩业在风险回报方面提供了最佳机会，博彩领域的并购市场仍然活跃，公司与现有和潜在新运营商有很多讨论 [41] 问题2: Belle of Baton Rouge的现状以及未来是否有增加租金的机会 - 该交易尚未完成，需获得路易斯安那州博彩控制委员会的监管批准，公司打算继续拥有该物业，目前仍在Caesars的租赁协议中，若交易获批，将从Caesars租赁中移除并与新团队签订单独租赁协议，Caesars主租赁协议不会因该物业的移除而调整 [44][45] 问题3: 创建CIO和CDO角色的必要性以及职责划分 - Steve的主要工作是在博彩行业寻找机会，Matt的工作是评估物业在公司投资组合中的位置、估值、融资等相关要素，两人角色不同但协同工作，团队运作良好 [49][50] 问题4: 当前是否有赌场资产正在出售以及这些资产的EBITDA情况 - 有很多机会，包括拉斯维加斯大道上的大型资产、单个小型物业资产以及多物业组合交易，但卖家和买家都在考虑利润率的稳定情况，实际交易情况较为复杂 [54] 问题5: 与Bally's的对话更新，包括潜在销售、其现有赌场组合的状态以及进一步扩张的情况 - 公司与Bally's经常沟通，讨论现有组合内和潜在的扩张机会，Bally's发展迅速且有扩张意愿，公司希望成为其首选合作伙伴 [61][63] 问题6: Casino Queen的业绩更新以及是否希望与其进一步扩张合作 - 目前Casino Queen仍处于单一资产租赁，公司对其管理团队有信心，认为他们有能力管理好物业并实现增长，他们有兴趣收购资产和扩大业务，特别是在体育博彩和iGaming方面 [66][67] 问题7: 如何看待Penn市值超过GLPI约80%这一情况 - 公司认为这是好事，Penn资金充足对公司有利，Penn利用Barstool品牌对公司拥有的实体物业有巨大提升作用，预计Penn将比其他竞争对手更早实现盈利，这对GLPI有益 [74][75][78] 问题8: Trump在Vegas的出售时间和兴趣水平更新 - 有很多人签署保密协议查看该物业，但公司希望找到现金买家，不承担任何风险，目前有一些积极的活动，Fountain Blue的交易对出售有积极信号，债务市场对开发的限制有所放松，公司会等待合适的交易再推进 [80][81][82] 问题9: 公司股息的中期和长期规划 - 公司下周将召开董事会讨论股息，预计下周会有公告，2021年将恢复现金股息，目标是向前推进，但具体金额需等待董事会决定 [88][89] 问题10: Casino Queen租金情况的确认 - 2020年租金已全额收取，2021年有少量递延租金预计在Baton Rouge物业出售完成时收取，交易完成后租金将提高到2140万美元的运行率，在交易完成前的几个季度租金约为360万美元，1月和2月有200万美元递延租金预计在2021年收取 [92][95] 问题11: 除了拥有赌场本身，是否有其他区域物业（如酒店或零售元素）的增长机会 - 有这样的机会，公司与Penn讨论过哥伦布的酒店等开发项目，一些未开发物业也有不同用途的兴趣，但公司的目标是长期增加收入，会谨慎考虑出售 [103][104] 问题12: 如何看待拥有新酒店或参与开发，是否会参与有风险的开发 - 公司会与有信用的租户合作开发新物业，不承担风险，风险将由其他方承担，公司不参与有风险的赌博业务，会避免可避免的风险 [105] 问题13: 考虑到2020年低EBITDA年份，如何看待2021年和2022年的租金递增和可变租金部分 - 2021年大部分情况下预计不会有租金递增，但不排除意外情况，2021年已完成可变租金重置，下一次在2022年，公司有足够数据来了解重置情况 [110] 问题14: 如何看待本土美洲运营商参与交易对买卖市场的影响 - 这是好事，本土美洲部落博彩企业资金充足，有兴趣在博彩行业再投资，公司会继续关注并建立关系，认为这是未来的增长机会 [116] 问题15: 赌场利润率结构变化对估值的长期影响 - 对于新交易，利润率变化不一定改变房东和租户的租金覆盖率和估值倍数，但会增加现金流，从而提高总估值，此外，运营公司的价值还受体育博彩、iGaming等因素影响 [118] 问题16: Penn市值增长和流动性改善是否会改变公司对租金覆盖率的看法 - 租金覆盖率取决于租赁协议和物业本身，不会因Penn的情况而改变，公司历史上一直关注物业层面的覆盖率，未来也会继续关注 [124][125] 问题17: Casino Queen的优先购买权可能带来的机会 - 目前难以确定，Casino Queen专注于完成已宣布的交易，有增长意愿，公司感觉他们有与公司开展更多业务的意图，会持续关注 [129][130] 问题18: 公司未来是否会提供指导，以及是否取决于交易完成和运营环境正常化 - 目前由于TRS交易和Bally's交易的时间不确定，提供指导可能不准确，待这些交易完成后，公司会认真考虑提供指导 [136][137] 问题19: 公司是否需要聘请CFO - 目前公司由Desiree、Matt和Steve组成的团队能够履行CFO职责，不需要额外聘请，但未来会考虑填补该职位，目前没有压力，会积极思考是否填补或更改职位名称以减少管理费用 [139][140][143] 问题20: Casino Queen是否已恢复权责发生制会计，以及相关还款和租金影响 - Casino Queen仍采用现金会计，2021年第一季度不会有460万美元的递延租金收入，第一季度预计会损失第四季度收取的460万美元以及正常租金，除3月的120万美元外 [146][147][150] 问题21: 公司在出售方面是否看到有动力的卖家，还是只是想高价出售 - 博彩行业目前机会不多，需要努力挖掘，交易时机很重要，公司会密切关注机会，等待合适的时机 [158][160][162] 问题22: 对Tropicana感兴趣的人是否都在考虑重新开发计划，以及主要的兴趣来源 - 是的，所有人都在考虑重新开发，因为该地块有很大的开发潜力，感兴趣的人包括传统赌场公司、金融赞助商和第三方房地产开发商等 [165][166] 问题23: 是否有买家有兴趣与公司合作进行现有大道运营的交易，而非重新开发机会 - 不同时间有不同的运营商感兴趣，市场在不断发展，公司愿意考虑任何交易，会与现有和潜在运营商讨论可能的交易 [172]

公司投资组合与物业情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含48个博彩及相关设施，分布于16个州，面积约2430万平方英尺，物业出租率达100%[20] - 截至2020年12月31日，公司33处房地产投资物业租给宾州子公司，7处租给凯撒子公司，4处租给博伊德子公司，1处租给Casino Queen[38] - 截至2020年12月31日，公司租户占用物业总面积达22,978,662平方英尺，自有面积4,820.8英亩，租赁面积788.0英亩，酒店房间总数12,696间[55] - 公司其他物业自有建筑和土地面积23,400平方英尺，TRS部门相关物业总面积1,341,491平方英尺，公司物业总面积达24,343,553平方英尺，自有面积4,921.2英亩，租赁面积788.0英亩，酒店房间总数14,163间[60] 公司收购与资产转让情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[22] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的房地产资产[25] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的房地产资产[29] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从Penn收购Morgantown土地，初始年租金为300万美元，后续租金按条件递增[30] - 公司还曾以2.5亿美元从Penn购买Plainridge Park Casino的房地产资产，并向Boyd提供5770万美元贷款用于收购Belterra Park[23] - 2020年12月18日，Caesars将Waterloo和Bettendorf的房地产资产转让给公司，公司将Tropicana Evansville的房地产资产转让给Caesars并支付570万美元现金，年租金增加约52万美元[26] - 公司将以约3.4亿美元从凯撒收购Tropicana Evansville的不动产资产，以约1.44亿美元从巴利收购多佛唐斯酒店及赌场的不动产资产，预计2021年年中完成交易[31] - 公司将以2820万美元向Casino Queen出售好莱坞赌场巴吞鲁日的运营权，保留不动产所有权并签订主租赁协议，初始年租金约2140万美元，租期15年，前六年每年递增0.5%[32] - 宾州同意以3110万美元从公司购买好莱坞赌场佩里维尔的运营权，交易完成后公司将该设施不动产租给宾州，初始年租金7770万美元，部分租金从第二年到第四年递增1.5%，之后递增1.25%[34] - 2020年4月，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas相关不动产，由Penn附属公司按净租赁运营[60] 公司租赁协议情况 - 2020年6月15日修订的Caesars主租赁协议，第三租赁年起土地年基本租金增至约2360万美元，建筑年基本租金增至约6210万美元[26] - 修订后的凯撒主租赁协议自2020年7月23日起生效，租金变为完全固定性质，大部分从第5年开始固定递增[47] - 宾州主租赁协议租金包括固定部分和基于设施表现的部分，部分固定租金满足条件时每年递增2%，基于表现部分每五年调整为前五年平均净收入超基线部分的4%等[42] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷收购宾州摩根敦开发设施的土地并租回，初始年租金300万美元，前三年每年递增1.5%，之后CPI涨幅至少0.5%时租金递增1.25%[49] - 公司租户作为三净承租人需支付设施维护、保险、税费、公用事业等执行成本[52] - 公司长期租户租赁协议初始期限届满前未经公司同意不得终止，否则可能承担损害赔偿和费用[53] 公司贷款情况 - 2018年10月1日，公司向Caesars提供2.46亿美元贷款，利率在2019年10月1日前为9.09%，之后为9.27%[28] 公司组织架构与人员情况 - 公司董事长兼首席执行官Peter M. Carlino年龄74岁，自2013年11月公司成立起担任该职位[62] - 公司执行副总裁、总法律顾问兼秘书Brandon J. Moore年龄46岁，2014年1月加入公司[63] - 公司高级副总裁、首席会计官兼财务主管Desiree A. Burke年龄55岁，2014年4月加入公司[64] - 公司高级副总裁、首席投资官Matthew Demchyk年龄39岁，2021年1月担任该职位[65] 公司REIT资格与税收情况 - 公司2014年美国联邦所得税申报表选择按房地产投资信托（REIT）处理，2020年公司及其子公司Tropicana LV, LLC选择将其作为应税REIT子公司（TRS）[68] - 公司需将至少90%的年度房地产投资信托应税收入分配给股东以符合REIT资格，否则将按常规企业所得税税率纳税[36] - 未分配净应税收入按常规公司税率征税，净收入来自禁止交易需缴纳100%税，未满足75%和95%毛收入测试需缴纳100%税等[70] - 若未能在每个日历年分配至少85%的普通收入、95%的资本利得净收入和以前期间未分配的净应税收入总和，将对超出部分征收4%的消费税[70] - 若违反资产测试或其他REIT适用要求，维持REIT资格时可能需缴纳至少50,000美元的惩罚性税，特定资产测试失败时按相关非合格资产净收入乘以最高公司税率（目前21%）计算[70] - REIT需满足条件，包括由100个以上人持有受益所有权，每个纳税年度后半期，不超过50%的已发行股票价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有等[75] - 合格REIT子公司的资产、负债和收支项目视为REIT的，不单独缴纳联邦公司所得税，但可能需缴纳州和地方税[76] - 公司一般不能拥有应税公司超过10%的证券（按投票权或价值衡量），除非将其作为TRS，TRS一般需就其收益缴纳公司所得税[77] - 每年至少75%的毛收入（排除特定项目）须来自“房地产租金”等，至少95%的毛收入（排除特定项目）须来自符合75%毛收入测试的收入及其他股息、利息等[80] - 租金需满足一定条件才符合“房地产租金”，如金额不能全部或部分基于任何人的收入或利润，来自关联方租户的租金一般不符合要求[83] - 公司预计不会收到基于任何人收入或利润的租金（特定情况除外），也不会收到超过极小金额的来自关联方租户的租金或个人财产租赁租金超过总租金15%的情况[85] - 公司需满足75%或95%的总收入测试以符合REIT纳税资格，若未满足，在特定条件下可获救济条款[87] - 每季度末，公司至少75%的总资产价值需由特定资产组合构成[88] - 与不动产租赁相关的个人财产租金超总租金15%时，不视为“不动产租金”[89] - 公司持有的单一发行人证券价值不得超总资产价值的5%[90] - 公司持有的单一发行人已发行证券不得超10%（按投票权或价值衡量）[91] - 公司持有的TRS证券及其他非合格资产总价值不得超总资产的20%[92] - 公司总资产价值中，无不动产抵押或权益担保的公开交易REIT债务工具不得超25%[92] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（调整后）及90%的止赎财产税后净收入[97] - 若公司未按要求分配，将对未分配部分征收4%的消费税[101] - 若公司未能满足REIT资格要求，在合理原因且非故意疏忽情况下，支付5万美元罚款可避免取消资格[107] - 美国《减税与就业法案》将企业所得税税率降至21%，非企业纳税人可扣除通过合伙企业和房地产投资信托基金获得的某些收入的20%，净营业亏损扣除限制为应纳税所得额的80%，企业净利息费用扣除限制为“调整后应纳税所得额”的30%，2019 - 2020年该限制提高至50%[109] - 美国公司向个人、信托和遗产等美国股东支付的“合格股息”最高联邦所得税率为20%，2017年12月31日后至2026年1月1日前，个人、信托或遗产股东可扣除从REIT获得的普通收入股息总额的20%[180] - 公司每年需至少分配90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT税收资格，若分配少于100%，将对未分配净应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若实际分配低于规定最低金额，将征收4%的不可扣除消费税[182] - 为符合REIT资格，每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其余投资中，对任何一个发行人的投票证券持有不超过10%，总证券价值持有不超过10%，任何一个发行人的证券价值不超过总资产的5%，一个或多个TRS的证券价值不超过总资产的20%[186] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有560名全职和兼职员工，主要分布在巴吞鲁日好莱坞赌场和佩里维尔好莱坞赌场[129] - 海员娱乐及相关工会代表公司129名员工，协议2032年1月到期；北美联合工业服务运输专业和政府工人以及第27地方联合食品和商业工人分别代表部分员工，集体谈判协议分别于2021年和2033年到期，且在佩里维尔好莱坞赌场代表员工均不超过50人[133] 公司业务风险与影响因素 - 公司业务受博彩、酒精饮料、环境、员工、医疗保健、货币交易、税收、分区和建筑规范以及营销和广告等法律法规的约束，法律变化或解释差异可能影响经营业绩[114][115] - 公司TRS物业有综合责任、财产和业务中断保险，三重净租赁物业由租户购买并维护相关保险[116] - 公司物业受环境法律法规约束，三重净租赁要求租户遵守环境法并在违规时赔偿公司，公司收购前会进行环境尽职调查，目前未发现重大环境问题[117][121] - 公司发起ESG战略以了解租赁物业的环境影响，并对公司总部进行温室气体清单核算，致力于促进可持续实践和环境管理[124][125] - 公司租赁物业采用三重净租赁安排，租户负责维护建筑、控制能源使用和实施环境可持续实践，许多租户已实施节能和环保措施[126] - 公司大部分收入依赖Penn及其子公司，Penn业务、财务状况或经营成果的不利事件可能对公司产生重大不利影响[136] - 若Penn无法履行主租赁协议义务，公司可能难以找到合适承租人，导致租金收入减少，财务状况可能受到重大削弱[137][138] - 公司须分配90%的净应税收入以维持REIT资格，这可能限制其利用租金收入进行收购的能力[140] - 公司48个设施中有1个暂时关闭，临时关闭可能导致可变租金重置金额降低[147] - 公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的不动产资产，实现其重大价值的能力不确定[148] - 任何个人或实体实际或推定拥有超过公司已发行股票价值5%时，通常需向博彩当局报告[151] - 公司宪章规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行各类别和系列股票价值或数量（以更严格者为准）的7% [155] - 公司宪章规定，董事只能由股东因正当理由并经有权投票股份的75%表决通过才能罢免[157] - 股东需实益拥有至少1%的公司已发行普通股，才能推荐董事候选人或提出股东提案[157] - 公司业务受博彩行业影响，行业竞争激烈，替代博彩产品增多可能影响公司业务[142][144] - 公司面临广泛监管，重大交易需提前向博彩当局报告或获批准，监管审批可能延迟或禁止博彩物业转让[150][152][153] - 公司追求非博彩行业战略收购可能不成功或无法达到预期，管理层对非博彩资产专业知识不足[154] - 宾夕法尼亚州法律规定潜在收购方收购20%及以上股份时需按“公允价值”收购所有未持有的流通股[158] - 公司面临未投保或投保不足的损失风险，可能导致投资资本损失、预期未来收入减少或产生意外费用[161] - 公司普通股市场价格可能波动，股东可能因股价下跌而损失大部分投资[165] - 公司作为房地产所有者，需承担环境合规成本和责任，可能损害投资价值[167] - 公司面临网络攻击、网络入侵等安全漏洞风险，可能导致财务报告错误、违反贷款契约等后果[171] - 若公司不符合房地产投资信托基金（REIT）资格或未能保持资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负债[173] - 若公司从Penn、Caesars、Boyd或其子公司获得的收入不被视为合格收入，可能无法符合REIT资格[177] - 若公司或持有10%及以上公司股票的实际或推定所有者实际或推定持有Penn、Caesars、Boyd股票总投票权的10%及以上或总价值的10%及以上，从这些公司获得的租金可能不被视为合格租金[179] - 宾夕法尼亚州法律的反收购条款可能使第三方难以进行敌意收购，保护股东免受不公平收购策略影响[158] 公司财务数据与债务情况 - 截至2020年12月31日，公司长期债务净额约为58亿美元，包括4.24亿美元高级无抵押信贷安排债务、53.75亿美元高级无抵押票据和0.9万美元融资租赁负债[193][196] - 截至2020年12月31日，公司债务为57.999亿美元，其中53.75亿美元为高级无担保票据，有固定利率，到期日为两年半至十年[350] - 2020年12月31日，固定利率长期债务总计53.75亿美元，2023 - 2024年到期的平均利率分别为5.38%和3.35%，2025年到期的平均利率为5.25%，之后到期的平均利率为4.88%[352] - 2020年12月31日，可变利率长期债务总计4.24019亿美元，2023年到期的平均利率为2.02%[352] - 公司债务协议包含多项财务契约，最大总债务与总资产价值比率为60%（特定时期特定收购可增至65%），最低固定费用覆盖率为1.5比1，最大优先担保债务与总资产价值比率为40%，最大无担保债务与无抵押资产价值比率为60%[207] - 市场利率上升可能增加公司现有和未来债务的利息成本，影响股价，使收购融资成本更高，降低当期收益，限制再融资能力[202] - 公司普通股股息收益率可能影响股价，市场利率上升可能使潜在购买者期望更高股息收益率，对股价产生不利影响[203] - 公司大部分债务为固定利率，对可变利率的敞口目前限于循环信贷安排和定期贷款A - 2，两者均与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年12月31日至2023年6月30日逐步淘汰[204] - 公司主要市场风险是利率风险，无国际业务，外汇波动对财务状况

财务数据和关键指标变化 - 本季度收入较去年同期增加近2000万美元，主要与房地产收入有关 [17] - 净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA均远超去年同期 [20] - 两个TRS物业的净收入和调整后EBITDA较去年分别增长280万美元和300万美元 [20] - 10月1日收购摩根敦，该租赁将产生每年300万美元的租金 [21] - 10月宾州充分利用剩余租金信贷，开始以现金支付租金 [21] - 10月1日梅多斯的租赁百分比租金重置，将使年租金降低210万美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 宾州主租赁在哥伦布堡和托莱多的月度百分比租金表现优于去年同期，托莱多受益于底特律市场关闭至8月5日 [18] - 房地产收入受益于非现金直线租金调整，但被顶峰和博伊德主租赁较低的百分比租金抵消，这两个租赁于5月1日重置 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 俄亥俄州宾州的物业表现出色，该州9月创下历史记录，公司在该州的物业也受益 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与租户合作，以支持性方式寻找共同点，帮助租户进行资本重组，增强其资产负债表和应对未来挑战的能力 [32] - 公司计划从2021年第一季度开始恢复全现金股息，并适时重新审视派息率，以实现股息增长 [33] - 公司专注于保护和完善现有现金流，谨慎管理资产负债表，抓住机会进行收购 [34] - 公司认为区域博彩资产具有相对弹性，有助于推动该资产类别的更广泛认可和制度化 [35] - 公司收购资产时注重风险调整后的回报和安全边际，选择有实力的租户并设置合理的租赁条款 [29][30] - 公司目前专注于博彩行业，但如果有符合标准的其他机会也会考虑 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前全面关闭物业的可能性比3月小，物业已实施安全协议，政府也能采取更有针对性的措施 [31] - 公司预计随着时间推移，博彩行业将趋于稳定，区域市场表现良好，未来前景乐观 [59] 其他重要信息 - 公司获得路易斯安那州博彩委员会批准，将河船迁至陆地，并计划在一个有吸引力且价格适中的设施中运营，预计将显著提升该物业的业绩 [14] - 公司收购了圣路易斯的Lumière Place和俄亥俄州的Belterra Park，并拥有并租赁这些物业 [14] - 公司与凯撒达成交换协议，获得爱荷华州的两个物业，同时收购了印第安纳州的Tropicana Evansville和特拉华州的Dover Downs，预计交易将于2021年年中完成，且收购将立即增厚收益 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否会仅通过债务为交易融资 - 公司有多种资金来源选择，包括留存现金流、潜在处置收益、ATM计划和公共债务市场等，预计交易将于2021年年中完成 [38] 问题: 对拉斯维加斯大道资产的兴趣及第三方对Tropicana的兴趣 - 公司收到了超过18份保密协议，但大多是试探性的，公司不急于达成交易，且认为拉斯维加斯大道资产过于波动，不符合公司的投资标准 [40][42] 问题: 博彩REIT可收购资产的剩余潜在市场规模及何时考虑博彩以外的领域 - 从商业博彩整体EBITDA来看，公司渗透率约为35% - 40%，公司认为专注于现有业务计划可带来显著的股东价值增长，进入博彩以外领域的门槛较高 [49][51] 问题: 何时重新发布指引 - 公司将在年底评估不确定性后再做决定 [54] 问题: 公司是否看到博彩行业在疫情后获得更多关注 - 公司认为是的，公司的故事比一年前更受关注，尽管股价尚未充分反映，但预计随着时间推移，博彩行业的稳定性将得到认可 [59] 问题: 如何考虑收购融资与恢复股息及自由现金流使用的关系 - 公司将通过审慎管理资产负债表来平衡这些因素，交易预计于明年年中完成，目前已分享了融资选项 [63] 问题: 多佛 Downs是否有开发机会及如何在承保中考虑 - 该地块有70英亩土地，但周边已开发，目前承保时未考虑开发因素，未来可能会考虑开发机会 [66][67] 问题: 如何对收购资产进行承保以达到预期的覆盖率 - 公司参考了埃文斯维尔的实际EBITDA和Twin River之前公布的数据，并排除了三个疫情月的影响，认为可以达到预期的覆盖率 [70] 问题: 公司路易斯安那项目是否有类似扩张机会及Lumière收购的隐含定价 - 路易斯安那项目是独特情况，该项目将优化场地潜力，且有维京游轮停靠的机会；Lumière收购中，租金和利息支付相同，公司认为资产价值与账面价值一致 [74][79] 问题: 是否考虑扩大区域赌场投资组合及与宾州在体育博彩房地产方面的合作 - 目前不考虑扩大区域赌场投资组合，公司希望专注于租赁收入；公司与宾州等运营商保持沟通，愿意参与租户的扩张项目，但宾州目前可能更关注网络领域 [81][84] 问题: 公司可用土地的情况及开发可能性 - 公司在合理情况下愿意参与开发项目，如在新的许可州投标，但目前未急于开发现有土地 [88][89] 问题: 近期交易活动增加的原因及是否会在年底前达成另一笔交易 - 交易活动是长期与租户和潜在租户沟通的结果，此次交易是特殊情况，目前市场上大型运营商专注于运营，未来是否有更多交易取决于战略需求 [91][98] 问题: 俄亥俄州物业的良好趋势是否持续到10月及长期利润率增长的可持续性 - 公司认为目前的高利润率难以持续，市场将形成新的常态，赌场的人力和营销成本将更加可控，业务将与疫情前不同 [99][103] 问题: Boyd 10月情况是否与公司类似 - 公司的Twin River物业表现持续强劲，预计宾州的情况也会很好，但无内部信息 [105][106] 问题: Casino Queen的租金收取情况及递延租金谈判进展 - 目前租金收取正常，递延租金谈判仍在进行中，希望在未来几个月内解决 [111] 问题: Twin River收购的市场资本化率及市场资本化率趋势 - 目前市场价格发现不足，公司认为此次收购的8.3%资本化率是一笔不错的交易，市场资本化率可能与上市公司定价有关，需等待更多数据点 [115][116] 问题: 公司对Zia Park关闭的权利及该项目对AFFO的影响 - 公司没有权利要求宾州替换Zia Park资产，该租赁为单一租赁，无论设施是否开放，公司都将继续收取租金；Baton Rouge的再开发资本支出将被资本化，不影响AFFO [119][122] 问题: 如何考虑埃文斯维尔潜在的肯塔基州博彩风险及凯撒其他可能出售的资产 - 公司认为埃文斯维尔周边的竞争对其影响有限，目前未发现凯撒有其他资产出售 [126]