公司基本信息 - 公司于2013年2月13日成立，11月1日完成从PENN的分拆[439] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司总资产为109.30386亿美元，2021年为106.90449亿美元[427] - 截至2022年12月31日，公司总负债为68.1229亿美元，2021年为73.00309亿美元[427] - 截至2022年12月31日，公司普通股发行和流通股数为2.6072703亿股，2021年为2.47206937亿股[428] - 截至2022年12月31日，公司总权益为41.18096亿美元，2021年为33.9014亿美元[428] - 2022年，公司投资性房地产净值为77.07935亿美元，2021年为77.77551亿美元[427] - 2022年，公司租赁融资应收款净值为19.03195亿美元，2021年为12.0167亿美元[427] - 2022年，公司现金及现金等价物为2.39083亿美元，2021年为7.24595亿美元[427] - 2022年，公司长期债务净额为61.28468亿美元，2021年为65.52372亿美元[427] - 2022年总营收为13.11685亿美元，2021年为12.16351亿美元，2020年为11.53165亿美元[431] - 2022年净收入为7.03285亿美元，2021年为5.34086亿美元，2020年为5.05711亿美元[431] - 2022年归属于普通股股东的基本每股收益为2.71美元，2021年为2.27美元，2020年为2.31美元[431] - 2022年经营活动提供的净现金为9.20126亿美元，2021年为8.03778亿美元，2020年为4.28077亿美元[437] - 2022年投资活动使用的净现金为3.54488亿美元，2021年为10.30834亿美元，2020年为0.9487亿美元[437] - 2022年融资活动使用的净现金为10.5115亿美元，2021年提供的净现金为4.43069亿美元，2020年为0.63169亿美元[437] - 2022年末现金及现金等价物为2.39083亿美元，2021年末为7.24595亿美元，2020年末为4.86451亿美元[437] - 2022年发行普通股净收益为6.11256亿美元，2021年为6.62338亿美元，2020年为3.20873亿美元[437] - 2022年支付股息7.70858亿美元，2021年为6.33901亿美元，2020年为2.30522亿美元[437] - 2022年12月31日，使用权资产和土地权净值为8.34067亿美元，2021年为8.51819亿美元[529] - 2022年，公司记录了270万美元的加速土地权摊销[531] - 截至2022年12月31日，未来土地权摊销费用总计6.52824亿美元[532] - 2022年12月31日，公司经营租赁负债现值为1.81965亿美元[533] - 2022年租赁总成本为4909.3万美元，2021年为3859.7万美元[536] - 2022年12月31日，经营租赁加权平均剩余租赁期限为51.09年，加权平均折现率为6.6%[537] - 2022年12月31日，融资租赁负债现值为5379.2万美元[538] - 2022年12月31日，公司高级无担保票据公允价值为57.15963亿美元，2021年为66.45574亿美元[544] - 2022年12月31日，公司长期债务净额为61.28468亿美元，2021年为65.52372亿美元[546] - 截至2022年12月31日，公司高级无抵押票据未偿还余额为61.75亿美元，2021年12月13日发行8亿美元3.25%高级无抵押票据，发行价为面值的99.376% [562] - 公司401(k)计划为员工选择性工资递延提供50%的匹配缴款，最高为符合条件员工薪酬的6%，2022年匹配缴款为10万美元，2021年和2020年均为30万美元[571] - 公司非合格递延薪酬计划为参与者提供匹配缴款，2022年、2021年和2020年分别为50万美元、50万美元和70万美元；2022年和2021年递延薪酬负债分别为2580万美元和3380万美元，信托资产分别为2740万美元和3450万美元[572] 债务结构与到期情况 - 截至2022年12月31日，公司债务为61.756亿美元，其中6.175亿美元为高级无担保票据，固定利率，到期日约为1至9年[406] - 2022年12月31日，长期固定利率债务中，2023年到期5亿美元，平均利率5.38%；2024年到期4亿美元，平均利率3.35%；2025年到期8.5亿美元，平均利率5.25%；2026年到期9.75亿美元，平均利率5.38%；之后到期34.5亿美元，平均利率4.36%[408] 公司业务交易与资产变动 - 2020年公司与Tropicana LV, LLC选择将其作为应税房地产投资信托子公司（TRS）；GLP Capital向Cordish的关联方发行7366683个新运营合伙单位（OP Units）[440] - 2021年7月1日公司将好莱坞赌场佩里维尔的运营业务出售给PENN并将房地产出租；12月17日将好莱坞赌场巴吞鲁日的运营业务出售给Casino Queen并出租房地产；同年GLP Holdings, Inc.并入GLP Capital [441] - 2016年4月公司以约48亿美元收购Pinnacle大部分房地产资产；2018年10月修订Pinnacle主租赁协议；公司以2.5亿美元从PENN购买Plainridge Park Casino房地产资产；向Boyd贷款5770万美元，2020年5月收购Belterra Park房地产[445] - 2018年10月1日公司以9.64亿美元从Tropicana收购房地产资产；2020年6月15日修订并重述Caesars主租赁协议；12月18日再次修订，Caesars转让Waterloo和Bettendorf房地产资产，公司转让Tropicana Evansville房地产资产并支付570万美元现金，非现金收益4140万美元[447][450][451] - 2018年10月1日公司向Caesars贷款2.46亿美元用于收购Horseshoe St. Louis；2020年9月29日完成交易并签订新租赁协议，租金条款于2021年12月1日调整[452] - 2021年6月3日公司以约3.4亿美元从Caesars重新收购Tropicana Evansville房地产资产，以约1.44亿美元从Bally's购买Dover Downs Hotel & Casino房地产资产，加入新的Bally's主租赁协议[453] - 2022年4月1日公司以1.5亿美元从Bally's收购其在科罗拉多州黑鹰市的三家赌场和伊利诺伊州岩岛的Bally's Quad Cities Casino & Hotel的土地和房地产资产，加入现有Bally's主租赁协议，年租金增加1200万美元[455] - 2023年Meadows租赁协议终止，相关房地产纳入与PENN的新主租赁协议[446] - 2023年1月3日，公司以6.35亿美元收购Bally's的土地和房地产资产，初始年租金增加4850万美元，租金涨幅基于CPI，下限1%，上限2%，CPI需达0.5%阈值[456] - 公司曾同意为Bally's收购预存最高2亿美元，2022年9月存入，2023年1月3日结算时抵减该金额并支付900万美元交易费，公司还有权在2024年12月31日前以7.71亿美元收购Bally's Lincoln的不动产资产，额外租金5880万美元[457] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从PENN收购Tropicana Las Vegas相关不动产[458] - 2022年9月26日，Bally's以约1.45亿美元收购Tropicana Las Vegas的建筑资产和PENN股权，公司获税前收益6740万美元，税后5280万美元，公司保留土地所有权并签订初始年租金1050万美元、初始期限50年的地面租赁协议[459] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从PENN收购Morgantown土地，再租回给PENN，初始期限20年，有6个5年续租选项[460] - 2021年12月17日，公司以2820万美元出售Hollywood Casino Baton Rouge运营权，获税前收益680万美元，税后亏损770万美元，保留不动产所有权并与Casino Queen签订初始年租金2140万美元、初始期限15年的租赁协议，前6年租金年增0.5%，后续按CPI调整[461] - 2021年7月1日，公司以3110万美元出售Hollywood Casino Perryville运营权，获税前收益1560万美元，税后1130万美元，保留不动产所有权并与PENN签订租赁协议，该协议2023年终止[464] - 2021年12月29日和2022年3月1日，公司分别完成对Live! Casino & Hotel Maryland和Live! Casino & Hotel Philadelphia、Live! Casino Pittsburgh不动产资产的收购，总价约18.1亿美元，签订初始期限39年的租赁协议，Maryland Live! Lease年租金7500万美元，Pennsylvania Live! Master Lease年租金5000万美元，第二年起租金年增1.75%[465] - 2022年公司完成出售多余土地，售价约350万美元，账面价值680万美元，记录了减值费用[507] - 2022年9月26日公司完成出售Tropicana Las Vegas建筑，税前收益6740万美元，税后收益5280万美元[508] - 2022年3月1日公司以6.89亿美元收购Live! Casino & Hotel Philadelphia和Live! Casino Pittsburgh的房地产资产[510] - 2022年4月1日公司以1.5亿美元收购Bally's在Black Hawk和Rock Island的赌场房地产[511] 公司投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括57个博彩及相关设施权益，分布在17个州，面积约2780万平方英尺，物业100%被占用[442] - 截至2022年12月31日，公司57处房产投资组合按地理位置分散在17个州[504] - 截至2022年12月31日，公司19处房地产投资物业租给PENN子公司，12处租给PENN另一子公司，6处租给Caesars子公司，3处租给Boyd子公司，6处租给Bally's子公司，2处租给Cordish子公司，2处租给Casino Queen子公司，还有其他单物业净租赁安排[573] 公司租赁业务相关 - PENN主租赁协议期限至2033年10月31日，之后有三个5年续约选项[444] - 公司根据ASC 842核算租赁投资，对租赁进行分类，融资应收款按实际利率确认收入，经营租赁租金收入按直线法确认[482][483][484] - 2022年公司房地产集体收入中约65%、11%、9%、8%和5%分别来自与PENN、Cordish、Caesars、Boyd和Bally's的租户租赁[504] - 截至2022年12月31日，公司投资租赁、应收融资款净额为19.03195亿美元，2021年为12.0167亿美元[520] - 截至2022年12月31日，未来五年公司应收融资款的最低租赁付款额分别为2023年12722.2万美元、2024年12928.6万美元、2025年13153.2万美元、2026年13381.6万美元、2027年13614.1万美元，之后为6.018531亿美元[522] - 2022年公司在Pennsylvania Live! Master Lease上记录了3230万美元的初始信用损失准备金[526] - 截至2022年12月31日，公司投资租赁、应收融资款按发放年份的摊余成本基础为2022年6.80826亿美元、2021年12.22369亿美元，总计19.03195亿美元[526] - PENN相关租赁义务由PENN及其子公司共同担保，Caesars等相关租赁义务由母公司和子公司共同担保[574] - PENN主租赁租金含固定和业绩相关部分，部分固定租金满足条件有2%年递增，业绩部分每五年按4%调整、每月按20%调整，好莱坞托莱多赌场年租金下限2290万美元[575] - 2020年7月23日修订后的凯撒主租赁生效，新初始租赁期至2038年9月，第5 - 6年租金递增1.25%，第7 - 8年递增1.75%，第9年及以后递增2%[578] - 2020年12月18日公司与凯撒完成交换协议，公司支付570万美元现金，租金每年增加52万美元，记录非现金收益4140万美元[579] - 博伊德主租赁租金含固定和业绩相关部分，部分固定租金满足条件有2%年递增，业绩部分每两年按4%调整[580] - 2020年9月29日公司收购马蹄铁圣路易斯房地产，2021年12月1日起租金年递增率调整为第2 - 5年1.25%，第6 - 7年1.75%，之后2%[582] - 梅多斯租赁含固定和业绩相关部分，固定租金满足条件年递增最高5%，租金达3100万美元后递增率降为2%，2023年该租赁终止[583] - 摩根敦租赁初始现金租金300万美元，开业后前三年每年递增1.5%，第四年起CPI

财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第三季度房地产收入较2021年第三季度增长超5000万美元，其中Live!交易增加现金租金收入约3100万美元，Bally's Quad Cities和Black Hawk房产增加300万美元，Pinnacle、Boyd、Belterra和PENN租赁的扶梯增加300万美元现金租金，租赁投资和直线租金调整的非现金收入增长1000万美元 [15][16] - 运营费用减少5700万美元，主要因出售Trop Las Vegas大楼获利6740万美元，抵消了去年出售Perryville的1480万美元收益，同时2021年出售TRS业务导致G&A费用下降，但土地租赁和土地使用权摊销产生约200万美元非现金费用 [17] - 公司给出2022年每股稀释后运营单位（OP units）指引为3.52 - 3.54美元，不包括待定交易影响 [18] - 本季度完成ATM股权融资、远期股权交易，加强了资产负债表，杠杆率处于目标范围内 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心博彩三重净租赁业务模式与潜在交易伙伴的对话活跃，因金融市场和经济变化，运营商对公司售后回租方案的认可度提高 [22] - 从机构化角度看，地区博彩房地产在房地产投资中表现出色，公司业务模式在不确定性中保持稳定，现金流具有韧性，未来机构化程度有望提高 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Bally's完成拉斯维加斯Tropicana物业交易并开始50年地面租赁，正推进Tiverton和Biloxi交易，待罗德岛最终批准；与Penn Entertainment合作，允许其将Aurora和Joliet物业从现有主租赁中移出并迁至更有利位置，还将为哥伦布的酒店提供资金，双方正讨论拉斯维加斯M酒店的新塔楼项目，这些交易将整合新物业并签订更固定条款的新主租赁协议 [10][12][13] - 公司建立了项目管道，包括Bally's Lincoln资产、Penn的开发项目、巴吞鲁日的陆地开发项目等，未来将合理部署资金，决策保持谨慎，致力于增加每股现金流、保护现金流质量和提升每股内在价值 [28][29] - 公司在融资方面，为Bally's交易安排了6亿美元的5年期延迟提取定期贷款，本季度通过ATM计划和远期股权交易发行了1.69亿美元股权，增强了收购能力 [26][27] - 行业方面，资本市场变化导致借贷成本上升，卖家估值预期与买家借贷成本存在脱节，新项目融资困难，公司在交易中需谨慎考虑风险和回报 [46][47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境存在不确定性，资本市场和利率环境变化对业务有影响，但公司核心业务模式具有韧性，与租户合作紧密，有信心应对挑战 [22][24][59] - 未来前景方面，公司对已开展的项目和潜在机会感到兴奋，预计今年剩余时间和明年业务表现良好，将继续寻找增长机会，提升股东价值 [13][28][29] 其他重要信息 - 公司宣布管理层职位晋升，强调内部仍以合作模式运作，各成员平等参与决策，职位调整是对长期工作的认可 [35][36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 管理层职位晋升原因 - 公司表示时间推移凸显了实际情况，此次调整是为明确职位，内部运作模式不变，团队仍以合作方式决策，职位调整基于员工长期技能和表现 [35][36][37] 问题2: 现有和潜在开发项目的金额和经济情况 - 巴吞鲁日项目预计总花费6000万美元，已投入超2000万美元，2023年完工还需4000万美元；伊利诺伊州Aurora河船搬迁项目已承诺投入2.25亿美元，其他项目承诺投入3.5亿美元，这些项目的资本化率将根据当前利率和时间确定 [39][40] 问题3: 若伊利诺伊州项目未达预期回报，公司对这两个物业的覆盖情况是否有信心 - 公司表示预计项目会有回报，Aurora项目有隐含资本化率，且项目纳入表现良好的主租赁协议，对覆盖情况有信心 [43] 问题4: 当前资本市场环境下，交易管道是否变化，卖家估值预期是否重置 - 公司称交易活动活跃，但卖家估值预期与当前资本市场存在脱节，可能会有短暂停滞，同时新的绿地开发项目增多，但公司需谨慎考虑风险和回报 [46][47][48] 问题5: 随着公司规模扩大，是否有必要增加对拉斯维加斯大道资产的投资 - 公司表示对大道资产无偏见，过去因成本原因更看重地区市场，但疫情后发现大道资产更具韧性，只要能获得合理回报和有效管理资产负债表，会考虑投资 [50][51] 问题6: 管理层职位晋升对Steve和Matt的角色、报告结构和决策能力是否有影响 - 公司强调内部以合作模式运作，职位调整不影响他们的职责，所有决策由团队共同参与 [53][54] 问题7: 团队对利率环境的看法及对业务的影响，以及ATM股权融资和持有现金的想法 - 公司表示股权融资用于未来PENN交易和明年到期的5亿美元债券，利率环境需谨慎对待，融资时选择合适的资本化率是挑战，将根据市场情况决定资金部署 [56][59] 问题8: 为何林肯项目因比洛克西项目未完成，若比洛克西项目可用，需提前多久通知，对资产负债表策略有何影响 - 因Bally's未获得贷款人同意，无法出售林肯房地产，公司有至2024年12月31日以原协商条款收购林肯的选择权；通知时间需查看协议，公司与Bally's保持沟通，理解其贷款人同意流程的复杂性，认为比洛克西和蒂弗顿收购是好项目，林肯项目最终会纳入投资组合 [63][64][65] 问题9: 明年到期的5亿美元债券的再融资选择，是否考虑发行10年期无担保债券或短期债券 - 公司尚未决定，可能使用自由现金流和明年8月到期的远期股权，10年期债券利率可能约7.5%，但不一定按此收益率发行 [68] 问题10: 纽约市新赌场的前景，公司是否可能参与，对东北地区资产有何影响 - 公司认为会有影响，已与潜在开发商进行对话，关注项目进展，认为部分项目融资可能有困难 [69][70] 问题11: Bally's和Cordish公司的进一步潜在机会，以及对非博彩投资的兴趣 - 与Bally's保持沟通，目前重点是完成已签约项目；与Cordish在博彩领域有持续对话，未达成交易；在非博彩领域，公司以提升每股内在价值为决策依据，虽有对话但未找到符合要求的项目，未来6 - 12个月可能有机会 [75][76][77] 问题12: 开发项目的过程及是否可复制给其他运营商 - 公司表示致力于与租户合作，帮助他们实现目标，如与Penn的交易，过程复杂但达成了对双方有利的结果，包括租赁调整和资产整合，未来会继续支持租户 [81][82][83] 问题13: 罗德岛资产的监管进程 - 公司已提交所有申请和文件，是罗德岛首个REIT，正与监管机构密切合作，乐观认为不会有问题，希望年底完成，可能在明年1月初完成资产交易 [86][87] 问题14: 本季度的远期股权融资是否会成为未来首选的融资方式 - 公司认为是，因业务模式需要在股权发行和现金需求之间有较长时间间隔，远期股权融资可有效预融资机会，为资产负债表提供灵活性，是未来增长的工具 [92][93] 问题15: 以信贷方式发放贷款或票据作为业务增长途径的利弊 - 公司表示贷款拥有房产有一定合理性，但不是银行，不以直接贷款为业务，历史上有贷款转房产的案例，贷款可作为解决问题或大型交易的一部分，也可作为安全措施，但最终目标是拥有房地产 [95][96][97] 问题16: 在当前环境下，贷款业务是否更有利 - 公司认为是 [98] 问题17: 对于规模较小的博彩运营商，是否会因再融资问题更快调整预期，是否有更多机会 - 公司希望如此，认为当前利率成本与运营商预期不同，对话很重要，需等待价格发现，市场有机会但存在买卖价差 [101][102][103] 问题18: 贷款拥有机会与直接房地产购买的占比情况 - 难以区分，交易需根据具体情况解决问题，最终目标是拥有房地产，开发项目可能先寻求贷款解决方案，再进行售后回租或两步流程 [105][106] 问题19: 新的Penn租赁协议减少了可变租金暴露，未来是否满意当前水平，是否会进一步降低 - 公司将可变租金比例从约12%降至约6%，交易减少了收入重置和百分比租金重置的暴露，增加了固定租金的保证扶梯，对当前位置满意，未来可变租金不多 [107] 问题20: 小型Bally's交易的债务需求，以及融资利率情况 - 小型交易需要6亿美元债务融资，来自9月签订的新定期贷款信贷协议，利率与无担保信贷安排的浮动利率相同 [111][112] 问题21: Penn交易中3.5亿美元潜在开发资金的资本化率如何确定 - 采用非公开动态定价结构，基于与永久资本成本的利差，确保为股东提供适当利差，未提前锁定未来项目的资本化率，以应对市场波动 [113] 问题22: Penn项目的资金提供是否有条件，如哥伦布酒店扩建是否必须使用公司资金 - 完全由Penn自行决定是否接受公司资金和开展项目 [116] 问题23: 新的Penn租赁协议中，可变租金部分目前情况如何，下一次重置时间和预期调整范围 - 剩余PENN租赁的百分比租金将于2023年11月重置，为期5年，因包含疫情期间，预计明年百分比租金会下降，但未量化具体金额，未来可能上升；调整范围是非公开数字，目前未知，可能在2023年第四季度发布指引时公布 [121][126] 问题24: 林肯项目未获得贷款人同意的原因 - 公司只能推测，可能是Bally's提出修正案时市场出现问题，涉及还款、费用和其他定性变化未达成一致，预计未来2年双方会重新协商或重新制定信贷安排以促成交易 [128][129]

公司投资组合现状 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含57个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2780万平方英尺，物业出租率达100%[177] 公司收购与出售业务 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment Inc.的大部分房地产资产[179] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的房地产资产[182] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从PENN收购拉斯维加斯热带酒店不动产[191] - 2020年6月15日，公司修订并重述Caesars主租赁协议，第三年起年土地基本租金增至约2360万美元，年建筑基本租金增至约6210万美元[183] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从PENN收购宾夕法尼亚州摩根敦土地，租回给PENN初始年租金300万美元，租金按条件递增[193] - 2020年12月18日，公司与Caesars完成交换协议，年建筑基本租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[184] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从Caesars重新购回Tropicana Evansville的房地产资产，以约1.44亿美元从Bally's购买Dover Downs Hotel & Casino的房地产资产[186] - 2021年7月1日，PENN以3110万美元收购佩里维尔好莱坞赌场运营权，公司将不动产租回给PENN初始年租金777万美元，部分租金按条件递增[195] - 2021年12月，公司以约18.1亿美元从Cordish收购三处赌场不动产，签订马里兰和宾夕法尼亚租赁协议，初始年租金分别为7500万美元和5000万美元，租金每年递增1.75%[196][197] - 2021年12月17日，公司以2820万美元出售巴吞鲁日好莱坞赌场运营权，获680万美元税前收益，同时签订初始年租金约2140万美元的15年租赁协议，租金按条件递增[194] - 2022年4月1日，公司以1.5亿美元从Bally's收购其在科罗拉多州黑鹰市的三家赌场和伊利诺伊州岩岛市的赌场酒店的土地和房地产资产[187] - 2022年6月28日，公司宣布将以10亿美元收购Bally's Twin River Lincoln Casino Resort和Bally's Tiverton Casino & Hotel，预计增量租金为7630万美元[188] - 若未获得收购Lincoln所需的第三方同意和批准，公司将以6.35亿美元收购Biloxi和Tiverton，总租金为4850万美元[189] - 公司可在2024年12月31日前，在获得所需同意的情况下，以7.71亿美元收购Lincoln，额外租金为5880万美元[189] - 公司为Bally's收购预付最高2亿美元定金，将于首次交割或2023年12月31日前偿还，同时有900万美元交易费[190] - 2022年9月26日，Bally's以约1.45亿美元收购公司建筑资产和PENN股权，公司获6740万美元税前收益，同时签订初始年租金1050万美元的50年土地租赁协议[192] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度和前九个月，公司总收入分别为3.338亿美元和9.753亿美元，运营收入分别为3.176亿美元和7.545亿美元，较去年同期增长[200] - 2022年前九个月，房地产总收入增加1.541亿美元，主要因新增租赁协议增加现金租金收入1.195亿美元等因素[201] - 2022年前九个月，净收入增加8920万美元，主要因房地产收入增加、运营费用减少等因素[203] - 2022年第三季度总收入3.33818亿美元，2021年同期为2.98712亿美元，同比增长11.8%；2022年前九个月总收入9.75297亿美元，2021年同期为9.18016亿美元，同比增长6.2%[208][217] - 2022年第三季度净收入2.26219亿美元，2021年同期为1.49059亿美元；2022年前九个月净收入5.03698亿美元，2021年同期为4.14459亿美元[208] - 2022年第三季度运营收入3.17566亿美元，2021年同期为2.25099亿美元；2022年前九个月运营收入7.54459亿美元，2021年同期为6.37324亿美元[208] - 2022年第三季度FFO为2.32842亿美元，2021年同期为2.09088亿美元；2022年前九个月FFO为6.28423亿美元，2021年同期为5.87753亿美元[213] - 2022年第三季度AFFO为2.35040亿美元，2021年同期为2.07162亿美元；2022年前九个月AFFO为6.85225亿美元，2021年同期为6.06687亿美元[213] - 2022年第三季度Adjusted EBITDA为3.08795亿美元，2021年同期为2.76686亿美元；2022年前九个月Adjusted EBITDA为9.09656亿美元，2021年同期为8.19448亿美元[213] - 2022年第三季度租金收入2.96779亿美元，2021年同期为2.83253亿美元，同比增长4.8%；2022年前九个月租金收入8.74130亿美元，2021年同期为8.21197亿美元，同比增长6.4%[217] - 2022年第三季度房地产利息收入3703.9万美元，2021年同期为0；2022年前九个月房地产利息收入1.01167亿美元，2021年同期为0[217] - 2022年第三季度和前九个月博彩、餐饮等收入为0，2021年同期分别为1545.9万美元和9681.9万美元，降幅均为100%[217] - 2022年净收入增加主要归因于总收入增加和运营费用降低，但被利息费用和所得税费用增加部分抵消[214][215] - 2022年前三季度房地产总收入增加1.541亿美元，增幅18.8%；第三季度增加5060万美元，增幅17.9%[219] - 2022年前三季度博彩、餐饮、饮料及其他收入减少9680万美元，第三季度减少1550万美元，因2021年出售部分赌场运营业务[223] - 2022年前三季度总运营费用减少5985.4万美元，降幅21.3%；第三季度减少5736.1万美元，降幅77.9%[224] - 2022年前三季度博彩、餐饮、饮料及其他费用减少4810万美元，第三季度减少580万美元，因2021年出售部分赌场运营业务[225] - 2022年前三季度土地使用权和土地租赁费用增加1280万美元，第三季度增加230万美元，因收购相关地产及土地使用权摊销增加[226] - 2022年前三季度一般及行政费用减少600万美元，第三季度减少100万美元，主要因出售部分赌场运营业务[227] - 2022年前三季度和第三季度出售物业分别实现税前收益6740万美元和6740万美元，2021年同期为1560万美元[228] - 2022年前三季度土地减值损失330万美元，因出售多余土地收益低于资产账面价值[229] - 2022年前三季度折旧费用增加190万美元，第三季度减少30万美元，因收购和出售业务影响[230] - 2022年前三季度信用损失拨备总计2890万美元，对宾夕法尼亚州租赁投资计提3290万美元拨备，对马里兰州租赁投资拨备减少400万美元[231][232] - 2022年第三季度和前九个月利息费用分别增加610万美元和2150万美元，增幅为8.7%和10.2%，主要因发行额外无担保优先票据[234][235] - 2022年前九个月债务清偿损失为220万美元，因GLP Capital签订新信贷协议[234][236] - 2022年第三季度和前九个月所得税费用分别为1530万美元和1640万美元，较上一年同期增加，主要因2022年出售建筑获利[237] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为6.995亿美元，较上一年同期增加8350万美元，主要因客户现金收入增加及各项现金支出减少[241] - 2022年前九个月投资活动使用现金3.47亿美元，较上一年同期减少，主要用于收购房地产资产及资本支出，部分被出售资产所得抵消[242] - 2022年前九个月融资活动使用现金10.181亿美元，较上一年同期大幅增加，主要因股息支付、非控股权益分配、偿还长期债务等[243] - 2022年和2021年前九个月资本支出分别约为1650万美元和330万美元，主要用于好莱坞赌场巴吞鲁日的陆地开发项目[245] 公司信贷协议情况 - 2022年9月2日，GLP Capital签订6亿美元定期贷款信贷协议，期限至2027年9月2日，利率根据信用评级而定，当前SOFR贷款适用利差为1.30%，基准利率贷款为0.30%，承诺费为0.25%[246][247][250] - 2022年5月13日，GLP Capital终止原高级无担保信贷安排，签订17.5亿美元循环信贷协议，期限至2026年5月，可选择两次六个月延期，产生220万美元债务清偿损失[253][254] - 截至2024年12月31日，GLP Capital有权将现有循环信贷协议下最多7亿美元的承诺重新分配至新的循环信贷安排，该安排贷款每年摊销1%[255][256] - 截至2022年9月30日，信贷协议下无未偿还金额，信用证或有负债约40万美元，可用借款额度为17.496亿美元[258] - 循环信贷下贷款的利率，SOFR贷款适用利差为0.725% - 1.40%，当前为1.05%；基准利率贷款适用利差为0.0% - 0.4%，当前为0.05%；循环信贷承诺的设施费为0.125% - 0.30%，当前为0.25%[259] 公司债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有61.75亿美元未偿还高级无抵押票据[262] - 截至2022年9月30日，公司债务为61.756亿美元，其中61.75亿美元为高级无抵押票据，利率固定，到期日1 - 9.25年不等[274] - 2022年9月30日数据显示，长期固定利率债务在2022年10月1日 - 12月31日到期名义金额为0，2023年1月1日 - 12月31日为500000千美元，2024年1月1日 - 12月31日为400000千美元，2025年1月1日 - 12月31日为850000千美元，2026年1月1日 - 12月31日为975000千美元，之后为3450000千美元，总计6175000千美元，公允价值为5508238千美元[276] - 2023年1月1日 - 12月31日长期固定利率债务平均利率为5.38%，2024年为3.35%，2025年为5.25%，2026年为5.38%，之后为4.36%[276] 公司股权资金筹集 - 2022年7月1日，公司筹集约3.508亿美元股权资金；2022年第三季度，通过ATM计划出售200万股普通股，筹集净收益1.044亿美元；截至2022年9月30日，ATM计划剩余可发行额度为1.57亿美元；公司还签订了最高6亿美元的定期贷款信贷协议[269] - 2022年8月，公司签订最高1.05亿美元的远期销售协议，若截至2022年9月30日进行实物结算，将发行1284556股，收到约6480万美元净现金收益[270] 公司REIT税收相关 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配低于100%将对未分配净应税收入缴纳美国联邦企业所得税，若低于最低金额还需缴纳4%的消费税[267] 公司资金充足性评估 - 基于当前运营和预期收益，公司认为运营产生的现金、手头现金及信贷协议下的17.5亿美元额度足以满足债务偿还、资本支出、营运资金和股息需求[268] 公司内部控制情况 - 截至2022年9月30日，公司管理层认为披露控制和程序有效[278] - 本季度公司财务报告内部控制无重大变化[279] - 截至2022年9月30日，公司披露控制与程序有效，能确保按规定时间记录、处理、汇总、评估和报告信息，并传达给管理层[278] - 本季度公司财务报告内部控制无重大影响的变化[279] 公司法律诉讼信息 - 法律诉讼信息参考本季度报告第一部分合并财务报表附注“注11：承诺与或有事项”[281]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司房地产总收入比2021年第二季度高出超5200万美元，主要因完成Cordish Live!交易、Bally's交易、出售Baton Rouge和Perryville运营权并回租房地产、实现部分租赁的租金递增以及百分比租金重置等 [11] - 运营费用减少约1600万美元，主要因出售TRS业务导致博彩费用和NG&A费用下降2800万美元，但也有与Cordish租赁相关的信贷损失准备、新收购的租赁增加和土地租金、摊销费用和土地减值费用等抵消因素 [12] - 公司发布2022年全年AFFO每股摊薄收益和OP单位的指引，范围在3.50 - 3.54美元，不包括待定交易（除Tropicana外）的影响 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在处理复杂交易时，凭借自身能力而非资本成本参与竞争，这是公司的优势之一 [15] - 公司核心目标是为股东增加长期每股内在价值，在当前市场环境下，凭借稳健的资产组合、现金流、资产负债表和资本市场纪律，积极寻找有吸引力的风险调整后回报的机会 [16][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场波动带来机会，公司凭借良好的财务状况和团队能力，能够在市场中把握机会，为股东创造价值 [16] - 公司预计未来可能与租户开展更多合作项目，对未来业务发展持乐观态度 [29] 其他重要信息 - 公司与Bally's的交易规模超10亿美元，加上过去八个月与Cordish的交易，新业务总计约27亿美元，潜在可达31亿美元 [9] - 公司近期银行支持的股权融资超额认购超五倍，反映出股东的强劲支持，同时已启动延迟提取定期贷款流程，以支持Bally's交易的融资和税务结构安排 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会因高收益债券市场吸引力下降，从现有或潜在租户处获得更多机会 - 公司表示拥有良好的资产负债表和流动性，与租户保持联系，当前市场背景可能带来更多机会，但公司更注重通过构建租赁条款、信用增强等结构为股东带来有吸引力的风险调整后回报，会积极把握机会并保持资金平衡 [23][26] 问题2: Bally's交易的监管审批情况，以及能否同时推进Lincoln和Tiverton项目 - 监管方面，Rhode Island需确定REIT结构的许可方式，预计Lincoln和Tiverton会同时获批或都不获批；Bally's因未与贷款方达成共识撤回了相关修正案，若交易转向Biloxi，公司将获得Lincoln的两年期权 [31][33] 问题3: Tropicana交易的预计完成时间和再开发机会，以及Baton Rouge的建设进度和预算情况 - Tropicana交易的监管流程接近尾声，预计未来几个月完成；再开发由Bally's主导，公司有兴趣但不参与具体流程；Baton Rouge建设预计2023年第一季度完成，受宏观经济和劳动力情况影响存在一些挑战 [41][44] 问题4: Bally's交易的税务结构及公司担保债务的金额 - 税务结构上，Bally's将入股公司运营合伙企业，公司为其部分债务提供担保以延迟纳税，但担保债务金额需根据资产税务基础和尽职调查结果确定 [48][50] 问题5: 公司对股权、ATM的使用以及在当前环境下执行更多交易的能力 - 公司对当前杠杆水平满意，目标是保持在5 - 5.5倍的杠杆范围内，若有合适机会，会考虑使用ATM工具，但不会为了去杠杆而过度去杠杆 [51] 问题6: 近期哪些城市或州可能合法化或增加全规模赌场牌照，以及公司现有租户是否有扩张机会 - 公司密切关注游戏市场扩张，认为Chicago和New York近期可能性较大，也在监测Georgia和Alabama等州；公司与部分租户就酒店扩张机会进行积极讨论，预计未来12个月可能会有重大投资 [55][56] 问题7: 公司设施在经济衰退时的信心来源，以及Bally's Rhode Island交易是否会按时完成 - 历史数据显示，地区性资产在衰退中表现较好，因其收入主要集中在博彩业务，固定运营成本低、州税率高，且公司在交易中注重租金覆盖；Bally's Rhode Island交易目标是年底完成，但因监管流程存在不确定性，需进一步观察 [61][66] 问题8: 公司AFFO每股指引范围的驱动因素，以及除7月股权发行外是否有其他资本市场假设 - 指引范围受利率、百分比租金、Ohio房产表现、Meadows物业重置、Tropicana交易时间和租金递增等因素影响；除7月股权发行外，无其他资本市场假设 [74][76] 问题9: 在利率上升环境下，公司如何考虑交易时机 - 房地产市场存在买卖价差，公司通过结构设计和锁定资本成本，确保交易回报超过门槛，只要能实现回报并锁定成本，就会积极开展业务，不会因宏观因素错过机会 [79][80] 问题10: Bally's交易中，转向Hard Rock Biloxi交易与同时获得Lincoln和Tiverton的时间差异 - 从监管角度看，时间差异不大；若Rhode Island批准租赁，关键在于是否获得Lincoln的贷款方同意，这将决定是购买Tiverton和Lincoln还是Tiverton和Biloxi [81] 问题11: 如何为Bally's交易的剩余部分融资，以及融资时间的决定因素 - 融资方面，公司已发行股权，Tropicana出售预计带来1.5亿美元收入，剩余部分主要通过银行债务融资；融资时间与监管流程相关，预计下季度有更新 [87] 问题12: 公司AFFO指引中各因素对下半年中点4.6亿美元的具体影响 - 公司表示无法提供详细分解，Tropicana交易可能在下半年完成或不完成，影响不确定；百分比租金取决于是否达到调整后收入与租金比率；FFO利率受收益率曲线变化影响大，难以预测 [89][93] 问题13: 若Bally's两个Rhode Island物业交易完成，是否会影响后续对Biloxi物业的收购 - 若两个Rhode Island物业交易完成，Biloxi不在此次交易范围内，但不排除未来Bally's选择出售租赁时公司参与的可能性 [102] 问题14: Meadows租赁重置的截止日期 - Meadows租赁重置的日期在租赁文件第14页有说明，大概是9月 [106] 问题15: 若Bally's替代交易包含Biloxi，在期权到期前是否需要提前获得贷款方同意 - 公司正在协商最终文件，Bally's是否需主动寻求贷款方同意尚未明确，两年的期权期限为其与银行协商提供了时间 [111] 问题16: 随着利率上升和市场调整，公司的业务咨询量是否有变化 - 业务咨询量保持稳定，但讨论角度有所变化，公司的资本成本优势和交易意愿在当前高收益市场环境下更具吸引力；与现有租户关于物业再投资的讨论增多 [114][115] 问题17: 公司从Bally's相关开发项目中可能获得的潜在收益 - 公司认为土地价值可能会因开发情况提升，但具体情况尚不确定，公司会等待Bally's明确方案后再评估是否有参与机会 [120]

公司投资组合现状 - 2022年6月30日，公司投资组合包含57个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2900万平方英尺，物业入住率达100%[142] 公司收购与出售交易 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment Inc.的大部分房地产资产[144] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的房地产资产[147] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购拉斯维加斯热带乐园相关不动产[156] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从Penn收购宾夕法尼亚州摩根敦在建博彩设施的土地，回租给Penn，初始年租金300万美元，开业后租金按条件递增[158] - 2020年11月25日，公司以2820万美元将巴吞鲁日好莱坞赌场运营权出售给Casino Queen，2021年12月17日完成交易，产生税前收益680万美元，税后亏损770万美元，同时签订初始年租金约2140万美元、为期15年的主租赁协议，租金按条件递增[159] - 2020年12月15日，Penn以3110万美元从公司购买佩里维尔好莱坞赌场运营权，2021年7月1日完成交易，房地产资产以初始年租金7770万美元租回给Penn，部分租金按条件递增[160] - 2020年12月18日，公司与Caesars完成交换协议，年建筑基础租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[149] - 2021年4月13日，Bally's同意以1.5亿美元收购公司非土地不动产资产和Penn在拉斯维加斯热带乐园的股权，公司保留土地所有权并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元[157] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从Caesars重新购回Tropicana Evansville的房地产资产，以约1.44亿美元从Bally's购买Dover Downs Hotel & Casino的房地产资产[151] - 2021年12月6日，公司同意以约18.1亿美元从Cordish收购相关不动产资产，2021年12月29日完成马里兰现场赌场酒店收购，2022年3月1日完成费城和匹兹堡现场赌场收购，租赁协议初始年租金分别为7500万美元和5000万美元，第二年起租金每年递增1.75%[161][162] - 2022年4月1日，公司以1.5亿美元从Bally's收购其在科罗拉多州黑鹰市的三家黑鹰赌场和伊利诺伊州岩岛市的Bally's Quad Cities Casino & Hotel的土地和房地产资产[152] - 2022年6月28日，公司宣布将以10亿美元收购Bally's Twin River Lincoln Casino Resort和Bally's Tiverton Casino & Hotel的房地产资产，预计增量租金为7630万美元[153] - 若未及时获得收购Lincoln的第三方同意和批准，公司将以6.35亿美元收购Hard Rock Hotel & Casino Biloxi和Tiverton的房地产资产，总租金为4850万美元[154] 公司收购相关安排 - 公司同意根据Bally's的选择，预先支付高达2亿美元的定金，将于交易完成或2023年12月31日较早时退还，并在交易完成时扣除900万美元的交易费用[155] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司总收入和运营收入分别为3.265亿美元和2.371亿美元，2021年同期分别为3.178亿美元和2.121亿美元；2022年上半年，公司总收入和运营收入分别为6.415亿美元和4.369亿美元，2021年同期分别为6.193亿美元和4.122亿美元[165] - 2022年第二季度，房地产总收入增加5240万美元至3.265亿美元，主要因新增租赁协议增加现金租金收入4500万美元等；2022年上半年，房地产总收入增加1.035亿美元，主要因新增租赁协议增加现金租金收入8390万美元等[166] - 2022年第二季度和上半年，博彩、餐饮等收入分别减少4370万美元和8140万美元，主要因2021年出售相关赌场运营权；总运营费用分别减少1620万美元和250万美元；其他费用分别增加1000万美元和1760万美元；所得税费用分别减少260万美元和500万美元；净利润分别增加1760万美元和1210万美元[169] - 2022年Q2和H1总收入分别为3.26513亿美元和6.41479亿美元，较2021年同期的3.17761亿美元和6.19304亿美元分别增长2.8%和3.6%[171][180] - 2022年Q2和H1净收入分别为1.55787亿美元和2.77479亿美元，较2021年同期的1.38216亿美元和2.654亿美元分别增长12.7%和4.6%[171] - 2022年Q2和H1来自房地产的总收入分别为3.26513亿美元和6.41479亿美元，较2021年同期的2.74102亿美元和5.37944亿美元分别增长19.1%和19.2%[180][181] - 2022年Q2和H1租金收入分别为2.89574亿美元和5.77351亿美元，较2021年同期的2.74102亿美元和5.37944亿美元分别增长5.6%和7.3%[180] - 2022年Q2和H1房地产利息收入分别为3693.9万美元和6412.8万美元，2021年同期无此项收入[180] - 2022年Q2和H1博彩、食品、饮料及其他收入为0，2021年同期分别为4365.9万美元和8136万美元[180] - 2022年Q2和H1运营资金（FFO）分别为2.15281亿美元和3.95581亿美元，较2021年同期的1.95092亿美元和3.78665亿美元分别增长10.3%和4.5%[176] - 2022年Q2和H1调整后运营资金（AFFO）分别为2.31557亿美元和4.50185亿美元，较2021年同期的2.03805亿美元和3.99525亿美元分别增长13.6%和12.7%[176] - 2022年Q2和H1调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）分别为3.07555亿美元和6.00861亿美元，较2021年同期的2.76157亿美元和5.42762亿美元分别增长11.4%和10.7%[176] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，房地产总收入分别增加5240万美元（19.1%）和1.035亿美元（19.2%）[182] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，博彩、餐饮及其他收入分别减少4370万美元和8140万美元[186] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，运营费用分别为8941.6万美元和2.04586亿美元，较上年同期分别减少1622.1万美元（15.4%）和249.3万美元（1.2%）[187] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，博彩、餐饮及其他费用分别减少2240万美元和4230万美元[188] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，土地使用权及土地租赁费用分别增加350万美元和1050万美元[189] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，一般及行政费用分别减少460万美元和500万美元[190] - 2022年截至6月30日的三个月，公司因出售多余土地产生330万美元减值损失[192] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，折旧费用分别增加180万美元和220万美元[193] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，信用损失拨备分别为220万美元和2890万美元[194] - 2022年3月31日，公司在宾夕法尼亚州现场主租赁上记录了3230万美元的初始预期信用损失准备金，马里兰州现场租赁的预期信用损失准备金减少了560万美元[195] - 2022年第二季度和上半年利息费用分别增加780万美元和1540万美元，增幅分别为11.1%和10.9%[197][198][199] - 2022年第二季度利息收入增加4.8万美元，增幅为88.9%；上半年利息收入减少5.4万美元，降幅为30.3%[197][198] - 2022年第二季度和上半年债务清偿损失均为220万美元[197][198][200] - 2022年第二季度和上半年所得税费用分别为100万美元和120万美元，较上年同期的350万美元和620万美元有所下降[201] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为4.585亿美元，较上年同期增加5590万美元[204] - 2022年上半年投资活动使用现金2.891亿美元，较上年同期的4.898亿美元减少[205] - 2022年上半年融资活动使用现金8.877亿美元，较上年同期的2.482亿美元增加[207] - 2022年和2021年上半年资本支出分别约为1000万美元和250万美元[209] 公司债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有61.75亿美元的未偿还高级无担保票据[215] - 截至2022年6月30日，公司债务为65.697亿美元，主要市场风险为利率风险[226] - 截至2022年6月30日，61.75亿美元债务为高级票据，固定利率，到期时间1.5 - 9.5年[226] - 2022年6月30日，长期固定利率债务在不同时间段到期金额分别为：2023年5亿美元、2024年4亿美元、2025年8.5亿美元、2026年9.75亿美元、之后34.5亿美元，总计61.75亿美元，平均利率分别为5.38%、3.35%、5.25%、5.38%、4.36%[228] - 2022年6月30日，长期可变利率债务到期金额为3940万美元，平均利率4.33%[228] - 公司信贷协议的设施费年利率范围为0.125% - 0.3%，当前费率为0.25%[228] 公司资金与融资计划 - 基于当前运营水平和预期收益，公司认为运营产生的现金、手头现金及信贷协议下的13.6亿美元额度将足以满足预期偿债、资本支出、营运资金和股息需求，预计出售非土地房地产资产将获得1.5亿美元收益[221] - 公司宣布与Bally's达成收购协议，收购资产约10亿美元，计划通过债务、股权和OP单位混合融资[222] - 2022年7月1日，公司筹集约3.51亿美元股权收益，并预计在交易完成前筹集剩余款项[222] 公司会计估计与内部控制 - 公司将租赁会计、租赁投资等确定为关键会计估计，2022年第二季度和上半年这些估计无重大变化[168][170] - 截至2022年6月30日，公司披露控制和程序有效[229] - 本季度公司财务报告内部控制无重大变化[230] 公司法律诉讼信息 - 法律诉讼信息参考本季度报告中“注11：承诺和或有事项”[232] 公司发展规划 - 公司预计通过收购更多博彩设施来扩大投资组合[172]

财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第一季度房地产总收入比2021年第一季度高出超5100万美元，主要因Cordish交易使现金租金收入增加约2300万美元、2021年6月Bally's交易使现金租金收入增加1000万美元、出售巴吞鲁日和佩里维尔业务并回租物业使现金租金收入增加370万美元、Pinnacle Boyd、Belterra和Penn租约实现递增使收入增加290万美元、非现金直线租金及投资和租赁调整带来900万美元收入增长 [17] - 公司运营费用增加1370万美元，主要为与新Cordish租约相关的2670万美元信贷损失拨备、土地租赁权摊销带来约700万美元非现金土地租赁总额增加，部分被博彩费用减少1900万美元抵消 [18] - 因去年7月1日和12月17日出售业务，公司博彩收入和博彩费用均为零；REIT的G&A费用较2021年第一季度增加，主要因非现金股票薪酬费用和2020年奖金冲回，2021年该数字人为偏低 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 - 博彩REIT行业中，交易的资本化率在实时重新定价和变动，过去几个月内达成的交易在临近成交时，资本化率有25 - 50个基点的变动 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成收购Cordish Companies旗下费城和匹兹堡的Live! Casino & Hotel房地产资产，2021年12月完成收购马里兰州Live!物业；本季度还完成与Bally's在岩岛和黑鹰的两处物业交易；公司2011年分拆时拥有24处物业，目前增至55处，未来将继续增加 [10][12] - 公司与Casino Queen在巴吞鲁日投资建设滑坡设施，预计2023年第二季度开业 [13] - 公司计划短期内建议董事会恢复发布业绩指引，有望在下个季度经董事会批准后实施；还准备建议董事会提高股息，并预计在未来几周内公开宣布 [14][15] - 公司今年除巴吞鲁日项目外，还计划尽可能与现有租户增加投资合作，目前与所有租户都有相关对话，虽结果未知但沟通频率增加 [21][37] - 公司业务模式考虑了宏观不确定性和资本市场波动，租赁覆盖范围增加，反映出运营韧性，为租金支付提供安全缓冲；公司注重资产负债表实力，采用匹配融资策略和资本市场纪律，未来交易融资将保持同样的纪律性，以锁定交易增值，目标是为股东增加长期每股内在价值 [24][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2022年和2023年业务发展良好，对未来充满信心 [15] - 公司认为博彩行业收入具有高度粘性，即使在经济衰退和高油价等情况下，人们也不会轻易放弃博彩娱乐消费，公司对行业前景不担忧 [134][135] 其他重要信息 - 公司在计算信贷损失时需考虑经济因素，宾夕法尼亚Live!主租约产生近2700万美元信贷拨备，这是因新租约首次设置准备金，且采用第三方计算和储备模型，该拨备为非现金费用，在调整后资金流中会加回，公司预计不会产生实际损失 [84][86] - 公司正在与一组贷款人讨论建立新的信贷安排，计划在下个季度对定期贷款A进行再融资，目前不考虑对冲可变利率债务风险 [89] - 公司认为可参考VG近期债券交易来估计自身无担保债务的定价，预计10年期债券发行利率约为5.25%，30年期约为5 5/8% [95] - 公司租约包含对租户新竞争的半径限制，可在一定程度上保护公司免受新市场竞争影响；与Cordish公司未来七年的新博彩开发项目有合作约定，与其他租户也有一些优先查看项目的安排 [111][113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司G&A费用较高，是否会在第二季度降至较低水平 - 公司表示第二季度G&A费用会降至较低水平，因第一季度受非现金项目影响，如股票薪酬费用通常在第一季度较高，后续会有所下降 [36] 问题2: 公司提到的与现有租户的投资机会，能否谈谈Tropicana相关情况 - 公司称目前无法确定具体项目，与所有租户都有相关对话，随着公司资本成本优势日益明显，对话频率增加，但最终取决于租户决策；关于Tropicana，其交易与Bally's相关，目前有很多障碍需克服，公司会积极推动，若有进展会及时公布 [37][44] 问题3: 租约中包含租金递增下限或与CPI挂钩的无上限递增条款，与常规租约结构相比，公司支付的资本化率有何差异 - 公司以Cordish租约为例，该租约有固定递增条款，资本化率为6.9%，但每个交易都因资产、运营商、租赁覆盖范围、信用支持等因素而异，难以单独分析某一因素的影响；市场上新租约有与CPI挂钩并设上限的条款，这是公司与交易对手实时讨论的内容 [47][48] 问题4: 博彩REIT行业过去几年资本化率压缩，随着利率快速上升，这种情况是否会逆转 - 公司表示目前确实看到资本化率实时变动，过去几个月内达成的交易在临近成交时，资本化率有25 - 50个基点的变动；市场存在相互矛盾的力量，一方面债务成本上升可能使公司对租户更具吸引力，另一方面博彩现金流的弹性和持久性吸引了大量投资者；公司认为需等待后续交易来确定市场清算价格，作为上市公司，在与私人投资者的竞争中，目前的处境比一两个月前更好 [53][55] 问题5: 公司是否看到有新的机构资本对区域博彩市场感兴趣 - 公司称有人关注该市场，但进入该市场面临有限牌照和监管等挑战，公司在这些方面具有优势；基于相对风险调整后的回报，市场对该领域有一定兴趣 [56] 问题6: 与Cordish的合作，能否谈谈其未来可能的业务规模和合作前景 - 公司表示无法预测Cordish的具体计划，该公司在全国积极开展业务，不仅涉及新物业，还可能参与现有物业收购，公司对合作前景持乐观态度，但目前无法提供更多信息 [60][64] 问题7: Cordish参与的Caesars和Pompano的大型综合开发项目，公司是否会考虑参与 - 公司称与Cordish的合作主要围绕博彩开发，但对于此类综合项目，Cordish可能会与公司讨论；公司不会拒绝任何有经济意义的项目，但目前博彩行业表现出色，寻找同等或接近的非博彩项目难度较大，未来可能会涉足其他领域，但目前尚未有计划 [66][68] 问题8: 公司是否希望建立一个与现有租户进行投资活动的正式计划或目标 - 公司表示有相关目标，但最终取决于租户的优先级和时间安排，公司会积极与租户沟通，目前该领域的活动比以往有所增加，预计今年能与部分租户达成有意义的投资合作 [74] 问题9: 好莱坞赌场巴吞鲁日项目的预算是否有变化，项目进展如何 - 公司称项目预算较之前大幅增加，不仅因成本上升，还因项目规模扩大；项目进展顺利，钢构已搭建完成，桩基工程也已完成，目标是2023年第二季度完工，但目前无法提供具体预算数字，预计45天后能有更明确的信息 [76][78] 问题10: 本季度近2700万美元的信贷拨备与宾夕法尼亚Live!主租约有关，该拨备是如何产生的，两处宾夕法尼亚Live!物业的租金覆盖情况如何 - 公司称该拨备是宾夕法尼亚新租约首次设置的准备金，是考虑经济因素并采用第三方计算和储备模型得出的结果；马里兰州物业的租金覆盖情况优于宾夕法尼亚物业，但无法提供具体数字；该拨备为非现金费用，公司预计不会产生实际损失 [84][86] 问题11: 鉴于利率上升，公司是否有计划对定期贷款A进行再融资或对冲可变利率债务风险 - 公司表示正在与一组贷款人讨论建立新的信贷安排，计划在下个季度对定期贷款A进行再融资，目前不考虑对冲可变利率债务风险 [89] 问题12: 从当前债务市场来看，公司无担保债务的定价可能是多少 - 公司认为可参考VG近期债券交易来估计自身无担保债务的定价，预计10年期债券发行利率约为5.25%，30年期约为5 5/8% [95] 问题13: 拉斯维加斯大道市场有新的供应，这对公司的交易承销有何影响 - 公司称大道市场对公司的影响有限，除特定交易外，公司有明确的交易安排；2022年博彩REIT行业的并购活动将继续，但交易规模和范围会有所不同，可能会出现小至1亿美元、大至10亿美元的交易，除大道市场和大型企业并购外，不太可能出现大规模交易 [96][98] 问题14: 5月部分租约的百分比租金重置情况如何 - 公司称尚未收到相关认证，无法提供具体信息，但可参考报告中Pinnacle和Boyd物业过去12个月的租金覆盖情况，分别为2.29倍和2.93倍，而达到递增条件只需1.8倍 [100] 问题15: 宾夕法尼亚信贷拨备增加是由于哪些假设变化导致的 - 公司称宾夕法尼亚租约为本季度新签，首次设置准备金导致拨备金额较大；准备金根据经济因素确定，使用第三方计算和储备模型；未来准备金会受利率环境和生活成本等经济因素影响，但公司预计不会产生实际损失 [105][106] 问题16: 公司在交易市场中，是否对现有租户有合同保护，以防止新买家进入 - 公司称租约包含对租户新竞争的半径限制，可在一定程度上保护公司免受新市场竞争影响；与Cordish公司未来七年的新博彩开发项目有合作约定，与其他租户也有一些优先查看项目的安排 [111][113] 问题17: 公司对与其他非博彩REIT进行并购有何看法，有哪些一般参数或要求 - 公司称对于非博彩领域的并购，需考虑业务模式的持久性和弹性、与公司资本成本的风险调整后利差以及是否符合公司的竞争优势；目前筛选标准严格，尚未找到有实际操作意义的机会 [123][124] 问题18: 通胀环境对公司租户及其客户有何影响 - 公司认为博彩行业收入具有高度粘性，即使在经济衰退和高油价等情况下，人们也不会轻易放弃博彩娱乐消费，公司对行业前景不担忧；过去除2008年外，在每次衰退中，公司博彩设施的收入都有所增长，疫情期间租金覆盖也从未低于1.4倍 [134][135] 问题19: 马萨诸塞州合法化体育博彩，若博彩收入增加，公司与运营商的租约是否会重新谈判以获取更多收益 - 公司称与Penn的租约已对相关活动进行了明确界定，有效定位了赌场内外的活动，并将手机端活动纳入计算，该租约的可变租金结构很重要；对于其他较新的租约，若没有可变租金结构，体育博彩对租金经济后果的影响较小，但会增加设施的覆盖范围和运营健康状况 [144][148] - 公司认为体育博彩行业仍处于早期阶段，预计不会对实体赌场业绩产生重大影响，整体博彩活动会增加 [150]

公司投资组合现状 - 截至2022年3月31日，公司投资组合包含53个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2850万平方英尺，物业入住率达100%[137] 公司历史收购与出售业务 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment Inc.的大部分房地产资产[139] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元现金收购Tropicana的部分房地产资产[142] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从Penn收购Tropicana Las Vegas相关房地产[147] - 2020年5月，公司以Belterra Park贷款收购其房地产，年租金包含固定部分和基于设施业绩的部分，固定部分最高年递增2%，业绩部分每两年调整为前两年平均年净收入超过合同基线部分的4%[140] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷收购宾夕法尼亚州摩根敦在建博彩设施土地，租回给宾州关联方，初始年租金300万美元，后续租金按条件递增[149] - 2020年11月25日，公司以2820万美元出售好莱坞赌场巴吞鲁日业务给赌场女王，2021年12月17日完成交易，产生税前收益680万美元，税后亏损770万美元，同时签订初始年租金约2140万美元的主租赁协议，租期15年，有续租选项，租金按条件递增[150] - 2020年12月15日，宾州行使期权以3110万美元购买好莱坞赌场佩里维尔业务，2021年7月1日完成交易，房地产资产租回给宾州，初始年租金777万美元，部分租金按条件递增[151] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元现金从Caesars重新收购Tropicana Evansville的房地产资产，以约1.44亿美元现金从Bally's收购Dover Downs Hotel & Casino的房地产资产[146] - 2021年4月13日，Bally's同意以1.5亿美元收购公司Tropicana Las Vegas的非土地房地产资产和Penn的股权，公司将保留土地所有权并签订50年地面租赁协议，初始年租金为1050万美元[148] - 2021年12月6日，公司同意以约18.1亿美元收购科迪什旗下赌场房地产资产，2021年12月29日完成马里兰现场赌场收购，2022年3月1日完成费城和匹兹堡赌场收购，初始年租金分别为7500万美元和5000万美元，第二年起租金每年递增1.75%[152] 公司租赁协议调整 - 2016年9月9日开始的The Meadows租赁协议，若满足租金覆盖率阈值，基础租金每年最多递增5%，直至租金达3100万美元或10年后降至2%[141] - 2020年6月15日，公司修订并重述Caesars主租赁协议，第三租赁年起年土地基础租金增至约2360万美元，年建筑基础租金增至约6210万美元[143] - 2020年12月18日，公司与Caesars完成交换协议，年建筑基础租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[144] 2022年第一季度财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度，公司总收入3.15亿美元，营业收入1.998亿美元，上年同期分别为3.015亿美元和2.001亿美元[155] - 2022年第一季度，房地产总收入增加5110万美元至3.15亿美元，主要因新增租赁协议增加现金租金收入3890万美元等[156] - 2022年第一季度，博彩等收入减少3770万美元，因2021年出售部分赌场业务[156] - 2022年第一季度，总运营费用增加1370万美元，主要因信贷损失准备、土地权利和地面租赁费用增加等，部分被出售业务导致的费用减少抵消[156] - 2022年第一季度，其他费用增加760万美元，因收购借款增加导致利息费用增加；所得税费用减少240万美元，因出售赌场业务；净利润减少550万美元[156] - 2022年第一季度净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.217亿美元、1.803亿美元、2.186亿美元和2.933亿美元，上年同期分别为1.272亿美元、1.836亿美元、1.957亿美元和2.666亿美元[165] - 2022年第一季度总营收为3.14966亿美元，上年同期为3.01543亿美元，同比增长4.5%，其中房地产收入增长5112.4万美元，增幅19.4%，博彩、餐饮等收入减少3770.1万美元，降幅100%[168] - 2022年第一季度房地产总收入增加5110万美元，主要得益于新增租赁、租金全额递增、租赁投资增值、租金调整和地面租金收入增加[170] - 2022年第一季度博彩、餐饮等收入减少3770万美元，原因是2021年出售了好莱坞赌场佩里维尔和巴吞鲁日的业务[175] - 2022年第一季度总运营费用为1.1517亿美元，上年同期为1.01442亿美元，同比增长13.5%，其中博彩、餐饮等费用减少1992.6万美元，降幅100%[176] - 2022年第一季度土地使用权和地面租赁费用增加700万美元，原因是收购房地产导致租金费用增加、土地使用权摊销增加和土地捐赠加速冲销[179] - 2022年第一季度一般和行政费用减少40万美元，主要是出售业务降低费用，但因业绩和股权奖励估值提高增加了成本[180] - 2022年第一季度折旧费用增加40万美元，房地产折旧增加230万美元，其他折旧减少180万美元[181] - 2022年第一季度信用损失拨备总计2670万美元，对宾夕法尼亚直播主租赁记录初始CECL储备3230万美元，马里兰直播租赁CECL储备减少560万美元[182][183] - 2022年第一季度其他费用为7790万美元，上年同期为7028.9万美元，同比增长10.8%，其中利息费用增加750.9万美元，增幅10.7%，利息收入减少102万美元，降幅82.3%[184] - 2022年第一季度利息支出增加750万美元，原因是发行额外无抵押优先票据[185] - 2022年第一季度所得税费用约为20万美元，2021年同期为260万美元，减少原因是2021年出售部分赌场业务[186] - 2022年和2021年第一季度经营活动提供的净现金分别为2.332亿美元和2.052亿美元，增加2800万美元[190] - 2022年和2021年第一季度投资活动使用的现金分别为1.314亿美元和100万美元，2022年主要用于收购房地产资产[191] - 2022年和2021年第一季度融资活动使用的现金分别为6.703亿美元和1.614亿美元，2022年主要用于股息支付、非控股权益分配等[192] - 2022年和2021年第一季度资本支出分别约为240万美元和100万美元，主要与一个开发项目有关[194] 公司债务情况 - 截至2022年3月31日，修订后的信贷安排未偿还总额为4.24亿美元，循环信贷额度可用借款能力为11.746亿美元[196] - 截至2022年3月31日，公司有61.75亿美元未偿还高级无抵押票据[199] - 截至2022年3月31日，公司债务为65.997亿美元，主要市场风险是利率风险[210] - 截至2022年3月31日，公司债务总额为65.997亿美元，其中61.75亿美元为固定利率的高级票据[210] - 固定利率长期债务在2023 - 2026年及以后到期金额分别为5亿美元、4亿美元、8.5亿美元、9.75亿美元和34.5亿美元，平均利率分别为5.38%、3.35%、5.25%、5.38%和4.36%，2022年3月31日公允价值为6.18627亿美元[212] - 可变利率长期债务在2023年到期金额为4.24019亿美元，平均利率为4.71%，2022年3月31日公允价值为4.24019亿美元[212] 公司财务相关其他情况 - 公司使用FFO、AFFO和Adjusted EBITDA等非GAAP财务指标衡量经营业绩，但这些指标不代表GAAP定义的现金流等，且可能与其他公司不可比[161][164] - 公司预计运营产生的现金等将足以满足债务服务等需求，还预计出售资产获得1.5亿美元收益[206] - 截至2022年3月31日，公司披露控制和程序有效，能确保信息按规定时间记录、处理、汇总、评估和报告，并传达给管理层[213] - 本季度公司财务报告内部控制无重大变化[214] - 公司面临的市场风险主要是利率风险，源于债务义务，无国际业务，外汇波动对财务状况和经营成果影响不显著[209] - 利率上升会使公司收购融资成本增加，提高可变利率债务成本，限制债务再融资能力或增加再融资利息支出[210] - 公司可能通过利率互换协议管理利率风险，但REITs相关规定限制其对冲资产和负债的能力[210] - 法律诉讼信息参考季报第一部分合并财务报表附注“注11：承诺和或有事项”[216] - 债务义务表格按财年列示名义金额和加权平均利率，名义金额用于计算合同付款，加权平均利率基于2022年3月31日的隐含远期LIBOR利率[211]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司房地产总收入比2020年第四季度高出超1700万美元，主要因2021年6月3日完成Bally's交易使收入增加1000万美元、Pinnacle Boyd等租赁的自动递增条款增加250万美元、收到Perryville租金190万美元、Penn Ohio百分比租金增加260万美元、非现金直线租金和非现金收入增加290万美元，但因Casino Queen租赁现金收款时间问题使租金减少300万美元 [7] - 2021年第四季度，公司博彩收入下降1900万美元，主要因出售Perryville和Baton Rouge业务 [8] - 2021年第四季度，公司运营费用增加3520万美元，主要因2020年有与Caesars交换相关的4140万美元非现金收益，2021年未重复，且2021年有与新Cordish租赁相关的1220万美元非现金信贷损失准备、约590万美元非现金土地租赁增加和土地费率摊销，但部分被Casino Queen贷款400万美元回收、博彩费用1220万美元减少、Baton Rouge业务出售税前收益680万美元和保险收益350万美元抵消 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，Perryville租金记录在TRF部门，2022年起将记录在REIT部门，因公司应税REIT子公司清算 [9] - Maryland live租赁将作为融资应收款核算，未来现金租金将确认为房地产收入的利息收入和应收款变化，公司将在AFFO披露中对收到的现金进行调整 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 区域博彩市场资本化率下降，公司此前做的一笔激进交易资本化率为6.9%，几个月后另一区域房产资本化率降至5.9% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司欢迎Cordish公司成为租户，收购Philly Live和Live Pittsburgh已获批准，部分收购价格由超3亿美元OP单位提供，公司认为这是对自身的信任投票 [5] - 2022年下半年，公司预计完成对Illinois的Valley's Rock Island和Black Hawk的收购，以及Cordish剩余收购，届时公司将拥有55处房产 [6] - 公司不基于资本成本竞争，而是凭借能力和完成复杂交易的能力竞争，注重现金流覆盖和谨慎投资，不做标志性建筑项目 [6] - 公司宣布股息每股增加0.02美元，全年年化增加0.08美元，预计随着交易完成和年度推进，股息将进一步提高 [6] - 公司与Bally's和Cordish等租户有增长路径，也可能与现有租户进行投资合作 [6] - 公司认为区域博彩市场正走向机构化，随着机构资本寻找安全持久收入，预计资本化率将进一步压缩，公司将谨慎考虑资本来源和成本，通过独特方式获取风险调整后回报超过资本成本的项目 [16] - 公司虽关注非博彩资产，但目前未找到能匹配现有业务的项目，不过会持续探索，未来可能会适度涉足其他领域 [23] - 公司与现有租户有潜在合作机会，正在积极讨论资本部署事宜，同时对与Cordish等租户的合作感到兴奋 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年取得的成绩感到满意，认为2022年开局良好，对未来交易完成和业务发展充满信心 [6][135] - 公司认为区域博彩市场有增长潜力，机构化趋势将带来更多机会，但也需谨慎应对竞争和市场变化 [16] - 公司在平衡资产负债表方面取得进展，有近12亿美元未使用循环信贷额度，债务结构合理，能应对市场波动 [11] 其他重要信息 - 公司在2021年使用多种融资工具，包括隔夜股权发行、10年期债券发行、超2.5亿美元ATM发行和博彩REIT行业首次OP单位发行 [11] - 公司预计在交易完成后考虑恢复提供前瞻性指导，目前因交易时间不确定，暂不提供 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待区域博彩市场的机构化趋势 - 区域博彩市场资本化率下降，机构资本寻求安全持久收入，预计资本化率将进一步压缩，公司凭借能力和独特方式竞争，将谨慎考虑资本来源和成本 [16] 问题: Bally's交易推迟至2022年底的原因 - 有三个与Bally's的交易，Quad Cities和Illinois交易预计先完成，Las Vegas Tropicana交易预计较晚完成，推迟可能是因COVID和监管延迟等因素 [22] 问题: 公司关注的休闲生活、消费导向的替代机会有哪些 - 公司一直关注其他领域，但目前未找到能匹配现有业务的项目，不过会持续探索，未来可能会适度涉足其他领域 [23] 问题: 公司对非博彩资产的兴趣和扩张方式 - 公司与现有租户有潜在合作机会，正在积极讨论资本部署事宜，同时对与Cordish等租户的合作感到兴奋，但目前未找到能匹配现有业务的非博彩资产项目 [28] 问题: 公司与Win的关系以及未参与Encore交易的原因 - 公司与Win有过交流，但未就Encore项目进行讨论，该项目不适合公司，公司不参与大型拍卖，更注重通过能力和独特方式完成交易 [32][34] 问题: 公司与Bally、Casino Queen、Cordish等公司的ROFR机会如何发展 - 难以预测，公司会与这些合作伙伴保持密切联系，等待机会出现并提供帮助 [46] 问题: 与Cordish公司的合作机会和合作领域 - 公司愿意在合适机会下与Cordish涉足其他房地产领域，会保持沟通并提供支持 [47] 问题: 有多少大型酒店运营商可能出售区域博彩房地产 - 公司不清楚具体数量，但大城市有一些业主可能因升级结构和税收优惠而出售资产，一些大型上市博彩公司也可能因估值上升和融资需求而出售房地产，公司正在与这些公司进行沟通 [48][50] 问题: 公司对Cordish的股权承诺规模和资产负债表优先级 - 股权承诺取决于具体机会和资金用途，公司对新博彩项目可能会有较大投入，会根据机会和资产负债表情况进行决策，目标是保持杠杆率在5 - 5.5倍之间 [55][57] 问题: 公司在Las Vegas的潜在开发机会 - 公司与Bally就相关项目进行了积极沟通，若能通过部署资本增强交易并符合公司标准，会考虑参与，但目前仅假设为地面租赁，具体情况取决于Bally的计划 [60] 问题: 公司今年是否提供正式前瞻性指导以及CFO角色情况 - 公司将等待交易完成后再考虑提供指导，目前因交易时间不确定暂不提供，公司对现有管理层结构满意，暂无调整CFO角色的计划 [66] 问题: 公司股息未达到0.70美元/股的原因、派息目标和今年额外加息预期 - 公司希望逐步提高股息，目前保留部分现金以应对交易，派息目标接近80%，预计今年股息有较高增长可能性 [75][78] 问题: 公司不提供指导的原因 - 公司认为交易时间不确定，需谨慎对待，将在下次董事会会议讨论该问题，未来可能恢复提供指导 [80] 问题: 公司业务超越博彩的发展方式 - 公司考虑通过混合用途开发或融资等方式涉足其他领域，但需找到有吸引力的项目，注重现金流和现金回报 [89] 问题: 市场对新机会是否更具竞争力 - 特定项目情况特殊，不能代表整体市场，公司业务依赖战略合作，历史上多次通过独特方式完成交易，为股东创造价值 [94][96] 问题: 标准通用收购Bally's对公司现有租赁和机会的影响 - 公司不了解具体情况，Bally's已成立独立委员会并聘请银行家，若有机会参与会尝试，评估时会考虑资产质量、运营商质量等因素 [103] 问题: Bally's成为私人实体对现有租赁结构的影响 - 租赁结构不受影响，若有机会参与会加强租赁，但所有权性质不改变租赁结构 [104] 问题: 与现有租户合作部署资本的资本回报率优势及竞争情况 - 公司认为有优势，现有租赁情况下租户难以寻求其他资金来源，且租户考虑资产归属问题，可能更倾向使用公司资本，同时公司资本可填补运营商资金用途的缺口 [106][108] 问题: 如何看待数字博彩的发展 - 难以预测，Penn在营销支出上较为谨慎并声称已盈利，数字博彩对实体赌场的影响可能是积极的，会吸引更多客户，体育博彩促使租户在公司物业投资建设体育博彩场所 [113][116] 问题: 新租赁是否考虑无上限PPI联动递增条款 - 目前环境下租户不太可能签署无上限CPI条款，公司会争取尽可能大的调整幅度，虽未完全捕捉通胀，但现有租赁条件优于很多三重净租赁 [118][119] 问题: 公司是否考虑国际博彩机会及评估标准 - 公司长期关注国际市场，但因汇率、监管等问题未找到合适机会，评估时会考虑国家法律、产权、税收、现金流等因素 [123][124] 问题: 公司是否与美国原住民部落有合作机会 - 合作较困难，但随着部落商业化发展，机会可能增加，公司一直关注该领域 [126] 问题: 公司是否考虑合资结构及适用情况 - 公司会考虑合资结构，将其作为获取资本和创造价值的工具，目前虽未实施，但会与合适方进行对话 [131]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营收入比2020年同期增加2400万美元，主要因出售佩里维尔业务获利1560万美元（税后1130万美元）、收到佩里维尔租金190万美元、完成巴利交易使收入增加1000万美元、G&A费用减少约700万美元、部分租赁扶梯生效增加150万美元、赌场女王租金增加200万美元 [13][14] - 负面因素包括失去佩里维尔业务、约400万美元的非现金直线租金调整、因托莱多市场竞争和新冠影响导致部分租赁百分比租金降低约200万美元 [15] - 预计自11月1日起，Penn主租赁的全额扶梯生效，将使年租金增加560万美元，其中90万美元将在2021年体现 [18] - 本季度通过ATM计划发行1.82亿美元股权，每股净收益49.75美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 佩里维尔租金记录在TRS部门，待与赌场女王的交易完成后，租赁收入将纳入REIT报告 [16][17] - 各主租赁的更新后12个月覆盖倍数均超过2倍，超过疫情前水平，现金流更有保障且更具价值 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，区域博彩资产的资本化率持续压缩，MGP的大规模并购交易中，部分区域资产交易的资本化率约为6% [26] - 过去一个季度，许多资产类别资本化率压缩了50个基点或更多，公司此前交易的资本化率为8.3%和8%，MGP为7.5% [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于加强资产负债表，为未来机会做准备，预计在明年第一季度完成大部分已宣布交易 [11][12] - 持续寻找机会增加现金流和提升每股长期内在价值，关注区域资产投资，也会考虑非博彩投资，但需满足与资本成本的合理利差、长期租赁确定性、覆盖和信用支持等要求 [27][38][39] - 认为iGaming对实体博彩影响较小，是一种补充，可吸引更多客户到实体店，长期来看实体博彩的相关性和价值将提升 [49][50][51] - 美国区域博彩前景广阔，国内运营商战略扩张、小型优质运营商表现良好且有扩张需求、税法变化可能带来机会，国际市场也有潜力 [45][46][47] - 公司在交易中注重纪律性，不盲目追求高价，通过定制解决方案和创造性结构获取交易机会，避免参与直接拍卖 [100][101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现出色，未来还有更多已宣布交易待完成，预计2021年将以强劲积极的方式结束，对未来发展充满信心 [10][12][155] - 区域博彩资产具有吸引力，公司拥有卓越的区域资产组合，租户覆盖情况良好，为业务提供了额外的安全边际 [21][22][27] 其他重要信息 - 公司与赌场女王关于好莱坞赌场巴吞鲁日的交易待监管批准，完成后将确定TRS业务的税务后果 [16][17][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司股价上升使资本成本改善，是否会改变投资和回报目标，是否会更激进地承销资产？ - 公司认为这并非更激进的问题，而是要获得足够回报，股价上涨使公司货币更有价值，目标是找到与资本成本的利差，同时在交易中注重安全边际和纪律性，确保为股东提供回报 [32][33][35] 问题: 是否看到机构资本关注区域资产的单一资产，是否预计会有新进入者和竞争增加？ - 公司已受到关注，一些结构性因素使其具有竞争优势，但也看到有少量资本涉足，长期来看更多资本进入是必然趋势，目前处于有利时期，未来资产可能会进一步重估 [36][37] 问题: 是否会将ATM收益或整体投资管道用于非博彩领域？ - 公司表示可以考虑，但需满足与资本成本的合理利差、长期租赁确定性、覆盖和信用支持等要求，目前博彩领域机会良好，会继续关注其他领域 [38][39][40] 问题: 当前环境下并购管道情况如何，卖家兴趣水平是否有变化？ - 美国区域博彩前景广阔，国内运营商战略扩张、小型优质运营商表现良好且有扩张需求、税法变化可能带来机会，国际市场也有潜力，预计会有更多交易出现 [45][46][48] 问题: 如何看待iGaming长期对实体博彩的影响，以及公司的长期战略考虑？ - 公司认为目前处于早期阶段，iGaming对实体博彩影响较小，是一种补充，可吸引更多客户到实体店，长期来看实体博彩的相关性和价值将提升，对公司股东有利 [49][50][53] 问题: 公司资产负债表的进攻能力如何，哪些机会更有吸引力和可操作性？ - 公司资产负债表有一定的杠杆能力，特别是ATM收益的推动，将在交易中合理利用资金，机会包括为交易对手提供定制解决方案，获取多样化资产和战略优势，提升每股长期内在价值 [59][60][61] 问题: 公司在处理重大并购交易（如MGP）时的思路，以及错过该交易的影响？ - 公司认为交易需在签署和执行时就有合理回报，MGP交易无法满足公司对股东资金的风险和回报要求，因此放弃，公司对决策有信心，且MGP交易间接使公司受益，使其资产负债表更具机会性 [67][68][74] 问题: 从MGP交易看，目前区域资本化率情况如何？ - 区域资产资本化率持续压缩，资本市场支持，公司此前交易的资本化率为8.3%和8%，MGP为7.5%，部分大型资产交易为6% [26][76] 问题: 与Bally's的合作有哪些近期机会，体育博彩市场增长为公司带来哪些外部增长机会？ - 与Bally's有持续对话，对方有收购和扩张需求，未来有合作机会；体育博彩市场增长方面，目前Penn National资金充裕，公司希望参与其酒店建设等项目，但不确定能否实现 [80][81][82] 问题: 运营商数字化和全渠道建设需求是否会导致拉斯维加斯房产出售，公司是否会参与？ - 公司表示若趋势发展使公司需要资金，会参与相关对话，若能通过购买房地产帮助促进互动业务，会保持开放和创造性，与Bally's就拉斯维加斯Trop场地有相关讨论 [90][91][92] 问题: 公司是否会调整租赁结构，采取更激进的定价或承保方式，以及现有租赁组合是否有修改机会？ - 公司表示承保方式因情况而异，但总体较为保守，目标是避免与租户后期重新谈判，近期交易的租赁条款已延长，需确保租金稳定和租户稳定 [94][95] 问题: 公司交易的竞争情况如何，国内外竞争有何变化？ - 公司不常参与直接拍卖，认为拍卖中赢家可能受损，会通过其他方式完成交易，即使市场有新参与者，公司的REIT结构和创造性解决方案仍有优势，交易有多种类型，差异化交易更可能成功 [100][101][107] 问题: 公司关注的国际博彩机会有哪些吸引力和阻碍，哪些地区机会更可行和有吸引力？ - 吸引力在于扩大租户名单、获得增长机会和拓展地理区域；阻碍主要是各国税收制度不同，可能导致税收流失，且每个国家情况不同，需大量时间和精力；公司认为与美国情况相似的地区机会更可行和有吸引力 [111][112][117] 问题: 与八年前相比，国内博彩房地产资产的机会规模如何？ - 一些容易获取的机会已减少，现在需要深入挖掘，但随着更多地区合法化博彩，会带来新机会，如德克萨斯州等，总体机会规模不同但大致相当 [122][123][124] 问题: 是否有价格会使公司考虑私有化？ - 公司表示作为上市公司，总有一个价格会考虑，但需衡量对股东的利益，目前认为公司还有很大的价值创造空间，不认为会出现合适的价格 [126][127] 问题: 拉斯维加斯本地市场房地产交易活动少的原因，以及大型拉斯维加斯交易对区域资产定价的影响？ - 拉斯维加斯本地市场主要由Red Rock和Boyd等业主持有，他们不愿意出售或价格不合理；大型拉斯维加斯交易对区域资产定价的影响因资产而异，一些被认为与拉斯维加斯大道资产可比的区域资产所有者会关注并改变价值认知 [132][133][139] 问题: 公司多元化是指地理多元化还是考虑非博彩领域，博彩REITs进一步整合是否有意义？ - 公司会考虑非博彩领域，但目前博彩领域机会良好，会继续关注其他领域；对于博彩REITs整合，公司认为若有巨大报价可能会考虑，但目前认为整合对双方优势不大，且可能不利于卖家 [144][145][148]

公司投资组合现状 - 截至2021年9月30日，公司投资组合包含50个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2530万平方英尺，物业入住率达100%[145] 公司收购与出售事件 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐公司大部分房地产资产[147] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购GLP资产，同时凯撒以新的统一三重净租赁协议租赁这些资产[150] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从宾恩收购热带拉斯维加斯相关房地产[154] - 2020年6月15日，公司修订并重述凯撒主租赁协议，第三租赁年起年土地基础租金增至约2360万美元，年建筑基础租金增至约6210万美元[150] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从宾恩收购摩根敦土地，初始年租金300万美元，后续租金按条件递增[156] - 2020年10月27日，公司以约34000万美元从凯撒重新购回热带拉斯维加斯房地产资产，以约14400万美元从巴利购买多佛唐斯酒店及赌场房地产资产，交易于2021年6月3日完成，初始年租金4000万美元，租金按CPI调整[164] - 2020年11月25日，公司以2820万美元将好莱坞巴吞鲁日赌场运营权出售给皇后赌场，保留房地产资产并签订15年初始租期的净租赁协议，初始年租金约2140万美元，前六年每年递增0.5%，第七年起按CPI调整[157][158] - 2020年12月15日，公司宣布宾州行使期权以3110万美元购买好莱坞佩里维尔赌场运营权，交易于2021年7月1日完成，房地产资产出租，初始年租金777万美元，部分租金有递增条款，出售运营资产录得税前收益1560万美元[159] - 2020年12月18日，公司与凯撒完成交换协议，产生4140万美元非现金收益，年建筑基础租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[150][151] - 2021年4月13日，巴利同意以1.5亿美元收购公司非土地房地产资产和宾恩在热带拉斯维加斯的股权，公司将保留土地所有权并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元[155] - 2021年4月13日，公司与巴利达成协议以15000万美元收购其两处赌场房地产资产，预计增加年租金1200万美元，收购预计2022年初完成[164] - 2021年4月13日，巴利同意以15000万美元收购公司非土地房地产资产和宾州股权，公司保留土地并签订50年地面租赁协议，初始年租金1050万美元，交易预计2022年初完成[164] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从凯撒重新收购热带埃文斯维尔房地产资产，以约1.44亿美元从巴利购买多佛 Downs 酒店和赌场房地产资产，加入新的三重净主租赁协议，年租金4000万美元[153] 租赁协议情况 - 2016年9月9日开始的草地租赁协议初始期限10年，若满足租金覆盖率阈值，基础租金每年最高递增5%，直至租金达3100万美元或10年后降至2%[149] - 2021年5月1日，修订后的顶峰主租赁、博伊德主租赁和贝尔特拉公园租赁实现全额递增，使年化租金增加6.1百万美元；预计2021年11月1日宾州主租赁调整后收入与租金比率将实现全额递增，使年化租金增加5.6百万美元[172] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度，公司总收入2.987亿美元，运营收入2.251亿美元；前九个月总收入9.18亿美元，运营收入6.373亿美元[165] - 2021年前三季度，房地产收入分别为2.833亿美元和8.212亿美元，较去年同期增加1010万美元和3940万美元[166] - 2021年前三季度，博彩、餐饮等收入较去年同期分别减少1900万美元和增加2570万美元[166] - 2021年前三季度，总运营费用较去年同期分别减少3320万美元和450万美元[166] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司其他费用分别减少0.5百万美元和18.2百万美元，主要因2020年同期发生债务清偿费用0.8百万美元和18.1百万美元[171] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司所得税费用分别增加3.0百万美元和9.7百万美元，因好莱坞赌场佩里维尔运营出售收益、TRS部门业绩改善及2020年新冠疫情临时关闭影响[171] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司净收入分别增加21.9百万美元和78.1百万美元，主要因上述差异[171] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司总收入分别为298,712千美元和307,554千美元；九个月分别为918,016千美元和853,004千美元[173] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司净收入分别为149,059千美元和127,126千美元；九个月分别为414,459千美元和336,370千美元[173] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司资金运营（FFO）分别为209,088千美元和182,228千美元；九个月分别为587,753千美元和500,295千美元[177] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司调整后资金运营（AFFO）分别为207,162千美元和194,616千美元；九个月分别为606,687千美元和564,023千美元[177] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）分别为276,686千美元和265,231千美元；九个月分别为819,448千美元和770,904千美元[177] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司REIT部门的一般及行政费用分别为7.1百万美元和6.0百万美元，因2020年第三季度前首席财务官离职产生6.8百万美元遣散费和股票加速费用[167] - 2021年三季度公司总收入为2.98712亿美元，2020年同期为3.07554亿美元，下降2.9%；前九个月总收入为9.18016亿美元，2020年同期为8.53004亿美元，增长7.6%[184] - 2021年三季度房地产总收入为2.833亿美元，2020年同期为2.731亿美元，增长3.7%；前九个月房地产总收入为8.212亿美元，2020年同期为7.818亿美元，增长5.0%[185][186] - 2021年三季度博彩、餐饮等收入为1545.9万美元，2020年同期为3442.5万美元，下降55.1%；前九个月为9681.9万美元，2020年同期为7116.3万美元，增长36.1%[184] - 2021年三季度和前九个月，GLP资本部门净利息支出分别为6596.6万美元和1.97697亿美元，2020年同期分别为6569.8万美元和1.99648亿美元[178][179] - 2021年三季度和前九个月，土地权和地面租赁费用分别增加130万美元和240万美元[180][181] - 2021年第三季度，Bally's主租赁、Perryville租赁和Morgantown租赁增加现金租金收入1270万美元，Casino Queen租赁确认更高租金210万美元，Amended Pinnacle主租赁等租金增加150万美元，但直线租金调整减少400万美元，百分比租金减少220万美元，Caesars主租赁现金租金收入减少70万美元[187] - 2021年前九个月，Bally's主租赁等增加现金租金收入1730万美元，Penn主租赁确认更高百分比租金1260万美元，Casino Queen租赁确认更高租金330万美元，直线租金调整有利790万美元，Amended Pinnacle主租赁等增加房地产收入250万美元，但百分比租金减少370万美元，Caesars主租赁现金租金收入减少200万美元[187] - 2021年第三季度，公司房地产总收入为2.83253亿美元，其中建筑基础租金1.8731亿美元，土地基础租金5189.4万美元，百分比租金3787.5万美元[188] - 2021年前九个月，公司房地产总收入为8.21197亿美元，其中建筑基础租金5.37676亿美元，土地基础租金1.5471亿美元，百分比租金1.13486亿美元[190] - 2021年第三季度和前九个月，博彩、餐饮和其他收入分别减少1900万美元和增加2570万美元，减少原因是出售Hollywood Casino Perryville业务，增加原因是2020年物业因疫情关闭[191] - 2021年第三季度，运营费用为7361.3万美元，较2020年减少3324万美元，降幅31.1%；前九个月运营费用为2.80692亿美元，较2020年减少454.5万美元，降幅1.6%[192] - 2021年第三季度和前九个月，博彩、餐饮和其他费用分别减少1240万美元和增加850万美元，减少原因是出售Hollywood Casino Perryville业务，增加原因是2020年物业因疫情关闭[193] - 2021年第三季度和前九个月，土地使用权和地面租赁费用分别增加130万美元和240万美元，原因是物业表现推动地面租金增加，部分被Evansville交换交易抵消[194] - 2021年第三季度和前九个月，一般和行政费用分别减少940万美元和580万美元，减少原因包括与前首席财务官相关费用及出售业务降低成本等[195] - 2021年第三季度和前九个月，折旧费用分别增加210万美元和500万美元，主要因公司过去一年的收购[196] - 2021年第三季度和前九个月所得税费用分别约为560万美元和1180万美元，2020年同期分别为260万美元和210万美元[200] - 2021年和2020年前九个月经营活动提供的净现金分别为6.16亿美元和3.105亿美元，增加3.055亿美元[202] - 2021年和2020年前九个月投资活动使用现金分别为4.578亿美元和160万美元[203] - 2021年和2020年前九个月融资活动使用现金分别为2.25亿美元和2.298亿美元[204] - 2021年和2020年前九个月TRS物业资本支出分别约为330万美元和160万美元，2021年有160万美元用于资本项目支出[207] 各业务线数据关键指标变化 - 2021年三季度GLP资本部门净收入为1.356亿美元，2020年同期为1.257亿美元，增长990万美元[180] - 2021年前三季度GLP资本部门净收入为3.914亿美元，2020年同期为3.395亿美元，增长5200万美元[181] - 2021年三季度GLP资本部门FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.952亿美元、2.044亿美元和2.681亿美元，2020年同期分别为1.808亿美元、1.912亿美元和2.544亿美元[180] - 2021年前三季度GLP资本部门FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为5.643亿美元、5.929亿美元和7.840亿美元，2020年同期分别为5.034亿美元、5.620亿美元和7.543亿美元[181] - 2021年三季度和前九个月，TRS部门净收入分别为1350.8万美元和2301.9万美元，2020年同期分别为144万美元和 - 310.5万美元[178][179] 失业率情况 - 2020年初失业率约3.5%，4月达到14.7%峰值，截至2021年9月降至约4.8%[163] 公司债务情况 - 2020年第一季度，公司赎回2.152亿美元4.875%高级无抵押票据和4亿美元4.375%高级无抵押票据，债务提前清偿损失1730万美元[199][214] - 截至2021年9月30日，修订后的信贷安排未偿余额为4.24亿美元，信用证下或有负债约40万美元，左轮手枪式信贷额度可用借款能力为11.746亿美元[210] - 截至2021年9月30日，公司有53.75亿美元未偿还高级票据[215] - 公司大部分债务为固定利率，可变利率债务与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末至2023年年中逐步淘汰[220] - 2021年9月30日公司债务为57.998亿美元，主要市场风险敞口是利率风险[223] - 2021年9月30日公司53.75亿美元债务为高级票据，固定利率，到期日约2年至9年半[223] - 2022年到期的固定利率长期债务为0，2023年为5亿美元，2024年为4亿美元，2025年为8.5亿美元，之后为36.25亿美元，总计53.75亿美元[225] - 2023年固定利率长期债务平均利率为5.38%，2024年为3.35%，2025年为5.25%，之后为4.88%[225] - 2023年到期的可变利率长期债务为4.24019亿美元，总计4.24019亿美元[225] - 2023年可变利率长期债务平均利率为3.11%[225] - 2021年9月30日固定利率长期债务公允价值为5.978513亿美元[225] - 2021年9月30日可变利率长期债务公允价值为4.24019亿美元[225] 公司税收资格相关 - 公司一般须每年分配至少90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格[219]