公司物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合中办公物业约1490万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约270万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[22] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包括62处房产，总面积约1880万平方英尺[154] - 截至2019年12月31日，公司办公物业组合有52处办公物业，总面积约1490万平方英尺，稳定办公物业组合的加权平均剩余租赁期限为4.3年[155] - 截至2019年12月31日，公司总在役物业面积14122684平方英尺，出租率95.1%，年化基础租金646923258美元，每平方英尺49.02美元[159] - 同店物业总面积7796671平方英尺，出租率95.8%，年化基础租金370828479美元，每平方英尺49.82美元[159] - 非同店物业总面积5043415平方英尺，出租率97.2%，年化基础租金219728242美元，每平方英尺46.13美元[159] - 租赁提升阶段物业总面积1282598平方英尺，出租率82.4%，年化基础租金56366537美元，每平方英尺56.81美元[159] - 公司在役物业份额面积12202236平方英尺，出租率94.8%，年化基础租金579494839美元，每平方英尺50.79美元[163] - 重新定位、再开发和开发物业总面积727796平方英尺，其中重新定位37671平方英尺，再开发584000平方英尺，开发106125平方英尺[164] - 公司在重新定位、再开发和开发物业中的份额面积为581796平方英尺[164] - 工作室组合由三个物业组成，总面积120万平方英尺，2019年同店工作室平均出租率92.3%，年化基础租金4464.08万美元，每平方英尺41.28美元[184][186] - 土地组合总面积268.14万平方英尺，公司占比232.14万平方英尺，各项目可开发面积占比从0.7%到20.1%不等[191] - 办公室物业空置面积836,005平方英尺，占组合面积6.3%[178] 公司租户情况 - 截至2019年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户占公司办公物业年度化基础租金总额的约38.6%，Netflix和Google两家最大租户占比15.2%[26] - 截至2019年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户约占公司办公物业年基本租金总额的38.6%[92] - 截至2019年12月31日，公司两个最大租户Netflix和Google合计占公司办公物业年基本租金的15.2%[92] - WeWork是重要租户，占公司办公物业年化基础租金份额的1.8%[93] - 截至2019年12月31日，公司办公室投资组合中15大租户的年化基础租金总计2.23636081亿美元，占比38.6%，租赁总面积418.702万平方英尺[166] - Netflix的年化基础租金为4519.1328万美元，占比7.8%，租赁面积72.2245万平方英尺[166] - Google的年化基础租金为4271.7123万美元，占比7.4%，租赁面积57.4949万平方英尺[166] - 科技行业的年化基础租金占比37.8%，租赁面积437.3555万平方英尺；媒体和娱乐行业占比17.1%，租赁面积175.2533万平方英尺[173] - 1万平方英尺及以下的租赁数量为766个，租赁面积264.356万平方英尺，年化基础租金1.27297956亿美元[176] - 大于10万平方英尺的租赁数量为21个，租赁面积412.3914万平方英尺，年化基础租金2.0454397亿美元[176] - 公司办公室投资组合的租赁总面积为1401.4475万平方英尺，年化基础租金总计6.94086206亿美元[176] 公司股权与管理层持股情况 - 截至2019年12月31日，公司高级管理团队按完全摊薄基础计算持有约330万股公司普通股[28] - 截至2020年2月15日，公司有90名普通股登记股东，普通股自2010年6月24日起在纽交所交易，代码“HPP”[196] - 截至2020年2月15日，公司运营合伙企业的普通股单位有15名登记持有人[202] 公司融资与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司通过16次发行和ATM计划累计募资约47亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[28] - 截至2019年12月31日，公司无抵押循环信贷额度总借款能力约6亿美元，已提取7500万美元；日落布朗森工作室等物业担保的循环信贷额度总容量2.35亿美元，已提取500万美元；One Westside和10850 Pico物业担保的建设贷款可提取最高4.146亿美元，已提取560万美元[28] - 基于2019年12月31日公司普通股收盘价37.65美元，公司债务与市值比率约为32.4%[28] - 截至2019年12月31日，公司有6.251亿美元可变利率债务，其中5.395亿美元需进行利率互换[83] - 截至2019年12月31日，A系列优先股的总清算优先权约为980万美元，可能限制公司支付股息的能力[123] 公司员工情况 - 2019年12月31日，公司有347名员工，其中5名员工受集体谈判协议约束[32] - 公司为员工每年提供32小时带薪志愿服务时间[53] 公司业务板块情况 - 公司通过办公物业和工作室物业两个业务板块报告运营结果，业务均在加州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部开展[31] 公司物业环境情况 - 公司所有位于美国的物业均进行了第一阶段环境现场评估，未发现对业务、资产或运营有重大不利影响的已知污染[38] - 公司部分物业含有石棉建筑材料和含铅油漆，可能面临相关损害、罚款或处罚责任[39] - 房产可能存在有害霉菌或空气质量问题，导致责任和修复成本[119] 公司荣誉与可持续发展情况 - 公司在2019年获得全球房地产可持续发展基准（GRESB）五星级评价、能源之星年度合作伙伴、绿色租赁领袖等荣誉，并实现100%无碳电力[47] - 公司致力于通过创新房地产解决方案、跨部门合作和卓越ESG表现建设可持续、健康和公平的社区[42] - 公司的ESG工作由副总裁领导，依靠可持续发展委员会和社会影响委员会两个跨职能、跨地区团队，最终责任由董事会层面的可持续发展委员会承担[55] 公司治理情况 - 公司董事会设有审计、薪酬、提名与公司治理、投资和可持续发展五个委员会[54] - 公司宪章规定任何人实际、受益或推定拥有的普通股不得超过已发行普通股价值或数量的9.8%，所有类别和系列股票总价值的9.8%[126] - 《马里兰州普通公司法》规定，与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后需满足公平价格、超级多数和股东投票等要求[130] - 《马里兰州普通公司法》规定，“控制股”（即与股东控制的其他股份合计后，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）在“控制股收购”中获得的股份，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的肯定票，否则无投票权[130] - 公司宪章消除了董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，除非董事或高级管理人员实际获得不当利益或利润，或被最终判决存在对诉讼原因有重大影响的故意和蓄意不诚实行为[135][136] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[137] - 运营合伙企业协议规定公司及其董事和高级管理人员在善意行事时，不对运营合伙企业的损失、负债或未获得的利益负责，除非存在故意损害或重大过失[125] - 公司董事会可在未获股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率提高，增加债务违约风险[134] 公司面临的风险情况 - 公司的物业位于加州北部和南部、太平洋西北地区和加拿大西部，易受当地经济状况、法规和自然灾害影响[67] - 公司需为物业缴纳财产税，加州的13号提案若被废除或修订，以及其他地区类似立法，可能增加公司物业评估价值或税率[68] - 公司面临的风险包括目标市场不利经济或房地产发展、一般经济状况、租户违约等[64] - 公司的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[63] - 公司温哥华的Bentall Centre物业自2019年收购后由公司管理，运营表现可能下滑[89] - 公司租赁收入很大一部分来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求变化影响[69] - 公司业务战略包括收购表现不佳的办公物业，但可能无法完成符合标准的收购，影响公司增长[70] - 公司未来收购可能无法达到预期回报，面临竞争、成本、融资等多方面风险[72] - 公司可能通过递延税贡献交易收购物业，会导致股东稀释并限制资产出售能力[74] - 公司依赖第三方资金满足资本需求，但可能无法以合理条件获得融资，增加杠杆和违约风险[75] - WeWork若财务状况恶化，可能影响公司财务状况、运营结果、现金流和证券每股交易价格[93] - 若无法续租、出租空置空间或重新出租到期空间，公司财务状况等可能受不利影响[94] - 若实际租金低于要价或出现租约租金下降，公司现金流增长能力将受负面影响[96] - 地面租赁协议终止或到期，公司可能失去物业权益和租金收入[97] - 关键人员流失或无法吸引和留住人才，可能对公司业务产生不利影响[99] - 潜在损失可能未被保险覆盖，公司可能需承担重大成本[100] - IT网络及相关系统故障会对公司财务状况、运营结果、现金流和证券每股交易价格产生不利影响[108] - 经济衰退、利率上升等会导致租金下降或现有租约违约增加，影响公司财务状况[111] - 房地产投资流动性差，公司难以及时应对房产表现的不利变化[112] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，影响财务状况[115] - 遵守法律法规和契约可能使公司产生重大成本，影响财务状况[120] - 房产开发和再开发面临融资、施工、租赁等风险，影响公司财务状况[122] 公司股东与税收情况 - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司必须每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益）[140] - 公司自2010年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税[138] - 若运营合伙企业未能符合联邦所得税目的的合伙企业资格，公司将无法符合REIT资格并遭受其他不利后果[144] - 房地产投资信托基金（REIT）从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[145] - 公司目前拥有两家应税REIT子公司的权益，应税REIT子公司与母公司REIT之间非公平交易的某些交易将征收100%的消费税；公司预计拥有的应税REIT子公司的股票和其他证券的总价值将低于总资产价值的20%[146] - 为维持REIT身份，公司每年需向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益），若分配低于100%的净应税收入，将缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[147] - 2017年后，美国个人、信托和遗产股东可从REIT获得的普通股息中扣除高达20%，假设股东适用37%的最高税率，有效税率一般降至29.6%[149] - 2017年税收立法使美国个人最高联邦所得税税率从39.6%降至37%（2017年12月31日后至2026年1月1日前适用），企业最高税率从35%降至21%[154] - 2017年税收立法允许个人、信托和遗产从REIT获得的非资本利得股息或合格股息收入中扣除高达20%（2017年12月31日后至2026年1月1日前适用）[154] - 2017年税收立法将公司向非美国股东分配中归因于美国房地产权益出售或交换收益的预扣最高税率从35%降至21%[154] - 2017年12月31日后产生的净营业亏损扣除限制为REIT应税收入的80%（不考虑股息支付扣除）[154] 公司未来租赁预期情况 - 公司预计在2020年第一季度，Google将在山麓研究中心额外租赁1.2389万平方英尺，在One Westside额外租赁58.4万平方英尺[167] - 公司预计在2020年第一季度，Nutanix将在1740 Technology额外租赁7163平方英尺[168] - 自2020年6月起，公司将开始每月平均收取34万美元的转租现金租金，自2020年4月起，公司转租GAAP租金将从每月约30万美元增加到约40万美元[170] 公司租约到期情况 - 办公室物业2019 - 2028年及以后各年份到期租约数量从22 - 184个不等，到期租约的年化基础租金从994.45万美元到1.0783亿美元不等，占组合年化基础租金比例从1.5%到17.6%不等[178] - 2019 - 2027年各年份到期租约的年化基础租金每平方英尺从42.96美元到78.07美元不等[178] 公司续约和新租约成本情况 - 2019 - 2018 - 2017年续约和新租约的租户改进和租赁佣金总成本每平方英尺分别为19.40美元、45.44美元、11.09美元和103.04美元、76.18美元、66.13美元[181] - 2019 - 2018 - 2017年续约和新租约的总数量分别为259个、254个、245个[181] 公司股票回购与发行情况 - 2019年第四季度公司回购107,843股普通股，每股均价37.33美元[198] - 2016年1月20日董事会授权最高1亿美元的股票回购计划，2018年3月8日增至2.5亿美元，截至2019年12月31日累计回购5000万美元[199] - 2019年第四季度公司发行384,685股普通股用于限制性股票奖励，其中107,843股被没收，

财务数据和关键指标变化 - 2019年，公司稀释后每股FFO（扣除特定项目）增长9.1%，达到2.03美元；同店和工作室现金NOI分别增长6.5%和10.7% [5] - 第四季度，公司稀释后每股FFO（扣除特定项目）为0.55美元，较去年同期的0.49美元增长12.2% [25] - 2019年全年，同店办公物业NOI在GAAP基础上增长9%，现金基础上增长6.5%；第四季度增长6.8%（GAAP）和10%（现金） [27] - 2019年全年，同店工作室NOI在GAAP基础上增长9.2%，现金基础上增长10.7%；第四季度下降3.1%（GAAP）和1%（现金） [27] - 2019年通过资本循环和再融资，公司加强了资产负债表，年末总流动性超8亿美元 [28] - 公司杠杆率低，为市值的33%；仅50%的债务有担保，6%为浮动利率；除6500万美元贷款外，2022年前无重大债务到期 [29] - 公司给出2020年全年FFO指导范围为2.14 - 2.22美元/稀释股（扣除特定项目），FFO指导中点代表2020年同比增长7.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：2019年签署超250万平方英尺办公租赁协议，GAAP和现金租金价差分别为37%和23%；第四季度签署43.5万平方英尺，价差分别为41%和24% [5] - 办公业务：稳定投资组合租赁率年末升至96.4%，在役投资组合升至95.1%；同店工作室租赁率升至92.3%，租金约增长7%至41美元/平方英尺 [8] - 办公业务：2019年交付2个项目，超40万平方英尺，均100%预租，稳定后每年贡献约2600万美元现金NOI [9] - 办公业务：第四季度开始建设58.4万平方英尺的One Westside项目，已100%预租给谷歌；洛杉矶在建项目共69万平方英尺，85%预租 [10] - 办公业务：洛杉矶未来开发机会管道可新增130万平方英尺办公空间，其中约42万平方英尺的Sunset Gower项目正在进行产权审批 [11] - 资本循环业务：2019年出售非核心校园中心资产，新增100万平方英尺开发机会，包括温哥华Bentall Centre和西雅图Denny Triangle的项目 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，西海岸市场表现出色，科技和媒体行业公司扩张推动需求，媒体公司内容制作支出达1210亿美元，风投投资近1270亿美元，40%流向西海岸 [15][16] - 年末，市场空置率处于历史低位，多数在个位数，净吸纳量和租金同比增长，部分子市场租金增长达两位数 [18] - 第四季度，洛杉矶、旧金山、半岛、北圣何塞、西雅图市中心和温哥华市中心等市场的A类办公物业在空置率、租金和净吸纳量方面有不同表现 [19][20][21] - 2020年公司租赁到期面积约86万平方英尺，占投资组合约6%，已对约45%的面积有租赁协议或意向 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于西海岸核心市场的办公和工作室业务，通过开发、再开发和资本循环实现增长 [32][38][39] - 积极推进ESG倡议，发布首份可持续发展报告，获得多项ESG相关荣誉 [13] - 关注潜在收购机会，包括工作室和核心办公项目，预计年中可能有新交易 [38] - 若加州商业地产税保护措施Prop 13被废除，公司因大部分资产近期重新评估，将具有竞争优势 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸市场条件紧张，公司在2020年办公租赁到期方面进展良好，价值创造项目大多预租，资产负债表强劲，有充足流动性支持业务发展 [32] - 预计2020年市场基本面将保持有利，但需关注宏观经济问题 [18] - 对工作室业务前景乐观，认为内容行业资本投入增长将带来机遇 [70] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会讨论非GAAP财务指标，并与GAAP财务结果进行对账 [4] - 公司的前瞻性声明受风险和不确定性影响，实际结果可能与声明有重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年各主要市场租金增长预期如何？ - 公司预计洛杉矶租金增长4% - 5%，旧金山约3%，半岛4% - 6%，西雅图5% - 6%，温哥华10% - 12% [36] 问题: 旧金山租金增长回调的原因是什么？ - 公司认为是团队较为保守，且市场上有少量转租空间出现，缓解了市场紧张状况 [37] 问题: 2020年投资管道中潜在收购的想法，特别是工作室业务，以及是否会拓展当前市场？ - 公司资产负债表状况良好，有收购能力，正在关注工作室和核心办公等各类交易，预计年中可能有新交易；办公业务不考虑拓展核心市场，工作室业务有可能 [38][39][41] 问题: One Westside项目收益率下降但成本未增加的原因是什么？ - 初始建设成本未确定，有大量应急费用，部分成本略有上升；此外，与邻居协商建设停车结构产生了额外费用，但不影响交易经济可行性 [43][44] 问题: Bentall项目零售空间重新定位的进展、时间和成本如何？ - 公司已聘请建筑师进行全面设计审查，计划将地面零售空间提升至主层并连接各建筑，增加可租赁空间和收益率；目前暂无成本信息，确定后会及时公布 [45] 问题: Sunset Bronson的税收重置情况，以及是否有其他建筑可能面临类似重新评估？ - 工作室的税收调整与IPO有关，公司正在与评估办公室协商；其他物业更可能出现评估值下降的情况；工作室大部分无税收回收，办公物业有一定回收机制，但历史评估调整回收较困难 [48][49][51] 问题: 资本计划方面，收购资金是否有匹配资金，是否会通过处置资产获取资金？ - 公司无重大资产处置计划，未来行动将依靠自由现金流和资产负债表现有机会，且有充足流动性支持 [53][54] 问题: 2020年是否会主动提前续约，目前续约覆盖情况是否正常？ - 公司一直积极关注未来租赁到期情况，目前2020年到期面积约85万平方英尺，已覆盖约45%；2021年到期面积已覆盖约20%，进度提前 [56] 问题: 2020年CapEx支出与2019年相比的趋势如何？ - 最大支出驱动因素是TI费用，与租赁活动和租户报销时间相关，难以预测；预计未来约2年平均支出将下降，虽可能有波动，但结合租赁收入和免租期结束后的影响，对AFFO的影响将非常积极 [58] 问题: 如何看待2020年的业绩展望，是否与2019年类似有超预期表现？ - 公司给出的指导是合理透明的，与模型预测相符；2020年同店资产数量和起始NOI分母增加，虽仍能实现NOI增长，但百分比增长难度加大 [60][61] 问题: 能否提供更多关于2020年低经常性CapEx、更好的AFFO每股增长和FAD股息覆盖的指导？ - 关注AFFO和经常性CapEx支出时，建议看8 - 12个季度；未来两年平均季度支出与2019年相当或略低，FFO增长迅速；预计20 - 21年AFFO相对2019年增长约30%，平均每年12% - 13%；若延长至12个季度，AFFO增长超60%，平均每年超20% [66] 问题: 工作室业务中，长期租赁比例是否增加，Netflix业务变化对需求和空间利用的影响，以及公司如何利用这些变化？ - 公司作为最大的独立工作室所有者，将受益于内容行业资本投入的指数级增长，通过现有长中期租户和短期租赁灵活性来利用市场机会，对该业务前景乐观 [70] 问题: 第四季度租赁价差良好，但整体租赁经济在TI支出方面较低的原因，Harlow项目的租赁时间和费用情况，以及年末到期的23万平方英尺租赁是否计入实际占用率？ - Harlow项目租赁活动强劲，预计第二季度末有更多信息；若第三季度签约，费用可能在21年第一季度末或第二季度初开始计入；TI支出高与谷歌租赁有关，高租金对应高TI补贴；年末大部分空置面积为Del Amo的11.5万平方英尺 [73][74][78][79]

业绩总结 - 2019年第四季度归属于普通股股东的净收入为1360万美元，每股摊薄收益0.09美元，同比下降[14] - 2019年第四季度资金运营收益（FFO）为8540万美元，每股摊薄收益0.55美元，同比增长12.3%[14] - 2019年第四季度总收入为2.169亿美元，同比增长9.3%[14] - 2019年全年净收入为55846千美元，同比下降50.0%[31] - 2019年全年资金运营收益（FFO）为315658千美元，同比增长7.7%[33] 用户数据 - 截至2019年12月31日，公司拥有52个办公物业，总办公面积为14850480平方英尺[18] - 截至2019年12月31日，稳定办公物业的出租率为96.4%[18] - 2019年第四季度同店物业的净运营收入（NOI）为100969千美元，同比增长5.7%[35] - 2019年第四季度同店现金收入为153373千美元，同比增长8.7%[36] 未来展望 - 提供2020年全年的FFO指导为每股摊薄收益2.14至2.22美元[17] - 2020年同店办公室物业现金净运营收入增长预期为5.50%[96] 新产品和新技术研发 - 开始建设584,000平方英尺的One Westside创意办公重建项目，已完全预租给谷歌[16] - Harlow项目的建筑面积为106,125平方英尺，预计在2020年第二季度完成[60] 市场扩张和并购 - 2019年第四季度执行了64项新租约和续租，总面积为434619平方英尺，GAAP租金和现金租金增长分别为41.4%和23.9%[14] - 2019年全年新租赁活动为1785606平方英尺[68] 负面信息 - 2019年第四季度净收入同比下降11.9%[95] - 2019年全年净收入同比下降50.1%[95] 其他新策略和有价值的信息 - 宣布并支付每股0.25美元的季度股息[18] - 发行4亿美元的3.25%高级票据，到期日为2030年1月[18] - 获得穆迪的信用评级上调至Baa2，展望稳定[18] - 截至2019年12月31日，公司债务为2906877美元，市场资本化为8855350美元[18]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.51美元，去年同期为每股摊薄后0.47美元，主要因办公室和工作室投资组合的入住率和租金提高，以及资产收购所致 [31] - 特定项目包括交易相关费用30万美元（每股摊薄后0.00美元），去年同期为20万美元（每股摊薄后0.00美元） [32] - 35个同店办公室物业的NOI在GAAP基础上增长8%，现金基础上增长7.5%，公司连续第三个季度提高全年同店办公室现金NOI指引中点，从4.5%提高到5.5% [32][33] - 同店工作室NOI在GAAP基础上增长22.9%，现金基础上增长29.3%，公司将全年同店工作室现金NOI指引中点提高到7.5% [34] - 公司近期以面值的99.268%发行了4亿美元的优先票据，票面利率3.25%，2030年1月到期，用净收益偿还了2020年4月到期的3亿美元五年期定期贷款以及循环信贷安排的所有未偿还金额，剩余资金用于一般公司用途 [34][35] - 公司预计新项目将使第四季度GAAP NOI较第三季度增加5.5%（第三季度GAAP NOI为1.247亿美元），2020年全年GAAP NOI较年化第三季度GAAP NOI增加6%，随着前期租金减免逐步结束，现金NOI也将有类似增长 [39] - 公司将2019年全年FFO指引范围从每股摊薄后1.98 - 2.04美元（扣除特定项目）提高到2.00 - 2.06美元（扣除特定项目），中点从2.01美元提高到2.03美元 [40] - 特定项目包括与第一和第三季度结果相关的交易费用50万美元，以及一次性债务清偿成本70万美元（其中10万美元与第一季度结果相关，60万美元与第四季度结果相关），总计120万美元（每股摊薄后0.01美元） [41] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第三季度签署超55万平方英尺租约，GAAP租金价差26%，现金租金价差13%；年初至今租赁210万平方英尺，GAAP租金价差35%，现金租金价差22%。若考虑最大交易Github的9.2万平方英尺续租，本季度GAAP租金价差34%，现金租金价差19%；年初至今GAAP租金价差39%，现金租金价差25% [6] - 近100万平方英尺的近期和在建项目已预租89%，本季度市场租赁活动强劲，80%的租约在湾区签署，包括红木海岸333 Twin Dolphin的两笔重大交易，使该资产的租赁比例从48%提高到75% [6] - 2019年到期的剩余52.8万平方英尺租约中，65%已有交易覆盖，租金比市场低19%；2020年到期的剩余86.4万平方英尺租约中，40%已有交易覆盖，租金比市场低21% [7] - 季度末，稳定和运营中的办公室投资组合出租率分别为96.4%和94.7% [8] 工作室业务 - 知名制作公司对日落工作室服务和舞台的需求持续旺盛，季度环比舞台全部满负荷使用，近期对编剧办公室的需求激增，这是过去两年流媒体制作翻倍的结果 [9] - 第三季度末，同店工作室的12个月平均出租率同比提高282个基点至92.5%，12个月平均租金同比增长5.1%至每平方英尺40美元，约50%的工作室平均基本租金（ABR）来自长期租约 [10] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶市场 - 科技和创意公司推动增长，传统行业如航空航天和金融服务收缩，重新定义了租金最高的地段和产品类型，有利于公司投资组合 [19] - 好莱坞地区，本季度A类租金上涨近1%至每平方英尺61美元，A类空置率下降40个基点至6.4%，净吸纳量为2.4万平方英尺，正在就明年交付的Harlow项目进行整体谈判，洛杉矶2019年唯一重要的到期租约是Saatchi & Saatchi在Del Amo的一年租约终止，公司正在探索解决方案 [20] - 稳定的洛杉矶投资组合出租率为98.7%，现有租金比市场低14% [21] 旧金山市场 - 吸收速度受供应限制，市场上680万平方英尺的需求中，一半为10万平方英尺以上的大面积空间，但仅有8个总计190万平方英尺的此类空间可用 [21] - 本季度A类租金上涨1.8%至每平方英尺91美元，同比租金增长11.7%，A类空置率微升20个基点至2.7%，净吸纳量为47.3万平方英尺，已基本解决2019年剩余的到期租约 [22] - 稳定的旧金山投资组合出租率为98.8%，现有租金比市场低30% [22] 半岛市场（包括帕洛阿尔托） - 本季度A类租金上涨2%至每平方英尺90美元，同比增长6.5%，A类空置率下降10个基点至7.4%，净吸纳量为16.3万平方英尺 [23] - 半岛地区2019年剩余到期租约为11.4万平方英尺，均为2.5万平方英尺以下的小面积空间，60%已有交易覆盖，租金比市场低14% [23] - 稳定的半岛投资组合出租率为89%，现有租金比市场低8% [24] 硅谷市场 - 本季度租赁活动活跃，总租赁面积达420万平方英尺，北圣何塞市场持续收紧 [24] - A类租金本季度上涨2.5%至每平方英尺50美元，同比增长16.2%，A类空置率下降20个基点至10.8%，净吸纳量为13.9万平方英尺 [24] - 硅谷2019年剩余到期租约为13.1万平方英尺，均为2.5万平方英尺以下的小面积空间，65%已有交易覆盖，租金比市场低22% [25] - 稳定的硅谷投资组合出租率为97.7%，现有租金比市场低7% [25] 西雅图市中心市场 - 预租赁成为公司获取大面积连续空间的必要手段，需求强劲有利于公司在该市场的所有物业，特别是正在推广的Washington 1000开发项目 [26] - 本季度A类租金上涨2%至每平方英尺47美元，同比上涨5.9%，A类空置率下降60个基点至6.3%，净吸纳量为58.3万平方英尺，2019年西雅图无重大剩余到期租约 [27] - 稳定的西雅图投资组合出租率为95.4%，现有租金比市场低21% [27] 温哥华市中心市场 - 是该地区需求最具竞争力的子市场 [28] - 本季度A类租金维持在每平方英尺61美元，同比上涨10.4%，A类空置率降至2.5%，下降30个基点，净吸纳量为2.2万平方英尺 [28] - Deloitte在Bentall的9.3万平方英尺租约将于第四季度到期，公司计划重新定位该空间并正在就几层进行谈判，2019年温哥华剩余到期租约约4.2万平方英尺，超过90%已有交易覆盖，总体租金比市场低40% [29] - 稳定的温哥华投资组合出租率为97.7%，现有租金比市场低23% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在核心市场战略性地探索办公室和工作室收购机会，同时进行资本循环，第三季度完成了Campus Center的处置，售价4.48亿美元，所得款项主要用于偿还循环贷款，该出售使公司对前黑石、半岛和硅谷资产的处置接近10亿美元，约占原投资组合的三分之一 [14] - 公司致力于提升和整合ESG优先事项，近期宣布投资组合运营几乎完全实现碳中和（86%），目标是到2020年通过购买类似信用额度实现100%碳中和，提前于任何监管要求，公司还积极参与ENERGY STAR和LEED等基准计划，预计到2020年底，60%的投资组合将获得LEED认证，近70%将获得ENERGY STAR认证，今年公司获得了GRESB的5星和绿色之星称号 [15][17] - 工作室业务竞争有限，目前只有一个主要竞争对手和一个开发中的工作室，以及亚马逊的企业园区，市场供应少有利于公司在现有日落工作室投资组合上实现有机增长，公司还在评估工作室组件和其他市场的机会，希望与内容提供商共同成长 [49][50] - 公司认为北景中心不是长期持有的资产，但未来1 - 2年有增值机会，正在评估保留和处置方案；公司高度关注贝尔维尤市场，正在寻找机会进入该市场，认为与公司在西雅图的现有业务具有协同效应 [55][57] - 公司在资本循环中会谨慎决策，优先考虑与现有投资组合相契合的资产和市场，避免因过度追求增长而进行不合理的投资，近期团队关注的机会更多是产生收入的房地产，预计资本循环和再投资的收益率差异较小，未来会有更多增值空间 [62][63] - 公司认为联合办公有一定作用，目前在温哥华、洛杉矶、旧金山和西雅图有WeWork的租赁空间，但大部分为企业租户，公司与WeWork和企业租户保持密切沟通，不担心过度暴露风险，该部分在投资组合中的占比不到1.5% [65][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，各项业务指标强劲，包括租金价差、同店NOI增长、开发和完工情况以及资本循环等，西海岸市场基本面良好且仍在加强，为公司年底的强劲表现和2020年的增长奠定了基础 [5] - 公司预计新项目将在第四季度及以后带来显著的NOI增长，随着前期租金减免逐步结束，现金NOI也将有类似增长 [38][39] - 公司对AFFO增长持谨慎态度，考虑到2020 - 2021年的支出和租户改善（TI）预测的不确定性，TI可能较为波动，但模型显示，如果将2020 - 2021年的TI平均化，AFFO在季度运行率基础上可能比2019年高出40%以上 [85][88] - 公司认为同店增长没有受到特殊资本支出的驱动，具有一定的可重复性 [93] - 公司对出售前黑石投资组合的结果感到满意，认为回报非常成功，虽然处置数量比最初预期略高，但幅度不大，目前没有重大资产处置计划 [94][95] 其他重要信息 - 本月公司交付了位于好莱坞的EPIC创意办公室开发项目，Netflix将全部入驻，该项目不仅带来显著的NOI增长，还体现了公司按时、按预算完成大型复杂城市项目并实现全部预租的能力，展示了公司城市园区概念的发展、对创新和可持续建筑设计的承诺以及对AI相关技术进步的适应性，是公司在好莱坞日落工作室附近交付的第四个项目 [11][12] - 公司正在推进Ferry Building的零售计划，预计12月1日看到完整的内外设计模型，并将进行为期两年多的重建计划 [99] - 公司正在为One Westside项目获取建设贷款，已选定牵头贷款人，预计年底前完成，稳定状态下每平方英尺价值较高 [102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待工作室业务的竞争和供应增加对运营结果和业务增长的影响？ - 竞争有限，目前只有一个主要竞争对手和一个开发中的工作室，以及亚马逊的企业园区，市场供应少有利于公司在现有日落工作室投资组合上实现有机增长，公司还在评估工作室组件和其他市场的机会，希望与内容提供商共同成长 [49][50] 问题2: 如何看待Northview Center资产在公司投资组合中的长期适应性，以及对Bellevue市场的兴趣和机会？ - Northview Center不是长期持有的资产，但未来1 - 2年有增值机会，正在评估保留和处置方案；公司高度关注Bellevue市场，正在寻找机会进入该市场，认为与公司在西雅图的现有业务具有协同效应 [55][57] 问题3: 如何平衡FFO增长与新资本投入可能对增长速度的影响？ - 公司在资本循环中会谨慎决策，优先考虑与现有投资组合相契合的资产和市场，避免因过度追求增长而进行不合理的投资，近期团队关注的机会更多是产生收入的房地产，预计资本循环和再投资的收益率差异较小，未来会有更多增值空间 [62][63] 问题4: 公司对WeWork联合办公的暴露情况，以及对相关空间未来的预期？ - 公司认为联合办公有一定作用，目前在温哥华、洛杉矶、旧金山和西雅图有WeWork的租赁空间，但大部分为企业租户，公司与WeWork和企业租户保持密切沟通，不担心过度暴露风险，该部分在投资组合中的占比不到1.5% [65][67] 问题5: 硅谷和半岛的租户需求管道与可租赁空间和空置率的匹配情况？ - 硅谷和半岛的租户需求机会巨大，公司在租金价值和租赁数量方面表现超出预期，重点项目如333和Metro的租赁情况良好，团队正在执行VSP计划，将小面积空间出租 [69][70] 问题6: EPIC项目是否对第四季度GAAP NOI有贡献，整个项目是否按GAAP基础开始运营，以及其GAAP收益率是多少？ - EPIC项目于10月1日交付，对第四季度GAAP NOI有贡献，整个项目已交付给租户进行装修，稳定现金收益率为9.8%，未转换为稳定GAAP收益率 [74][76] 问题7: 工作室业务中50%的ABR来自长期租约，未来是否会进一步提高这一比例？ - 公司希望推动更多长期租约，但会保持一定灵活性，根据市场需求和回报来衡量入住率，目前租户续租意愿高，信用状况良好 [77][78] 问题8: Las Palmas资产的增长是否高于其他工作室资产？ - 增长情况在各工作室资产中较为一致，各工作室的舞台需求旺盛，ABC、Netflix等客户带来了较高回报，Viacom和HBO也有意与公司签订长期租约 [79][80] 问题9: Washington 1000项目的需求情况如何？ - 该市场目前有550万平方英尺的活跃需求，项目正在进行营销，已就约30万平方英尺进行谈判，并与另外两个租户就各20 - 25万平方英尺进行讨论 [82] 问题10: 2020年AFFO的增长水平与2019年相比如何？ - 公司对AFFO增长持谨慎态度，考虑到2020 - 2021年的支出和租户改善（TI）预测的不确定性，TI可能较为波动，但模型显示，如果将2020 - 2021年的TI平均化，AFFO在季度运行率基础上可能比2019年高出40%以上 [85][88] 问题11: 同店增长是否有未体现在费用线上的资本支出驱动，是否具有可重复性？ - 同店增长没有受到特殊资本支出的驱动，具有一定的可重复性 [93] 问题12: 出售三分之一的Blackstone投资组合与2015年的预期相比如何，是否还有其他处置计划？ - 公司对出售结果感到满意，认为回报非常成功，虽然处置数量比最初预期略高，但幅度不大，目前没有重大资产处置计划 [94][95] 问题13: Ferry Building的零售计划进展如何，有何初步想法？ - 零售计划正在全力推进，预计12月1日看到完整的内外设计模型，并将进行为期两年多的重建计划，具体细节暂未透露 [99] 问题14: One Westside项目的建设贷款获取情况和每平方英尺的定价情况如何？ - 公司正在为该项目获取建设贷款，已选定牵头贷款人，预计年底前完成，稳定状态下每平方英尺价值较高 [102] 问题15: 明年哪些资产将进入同店办公室池？ - 可能是本季度符合同店处理条件的35个资产，具体可在公司披露文件中查看 [104] 问题16: 与租户的提前续约谈判情况如何，是否看到公司因空间不足而转移市场的趋势？ - 公司通常提前1

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...

业绩总结 - 总收入同比增长15.2%，达到2.082亿美元[7] - 净收入归属于普通股东为5880万美元，每股摊薄收益0.38美元，较上年同期的1740万美元（每股0.11美元）显著增长[7] - 不计特定项目的资金运营收益（FFO）为7960万美元，每股摊薄收益0.51美元，较上年同期的7330万美元（每股0.47美元）有所上升[7] - 2019年第三季度净收入为62,955千美元，相较于2018年同期的20,270千美元增长210.5%[23] - 2019年第三季度净运营收入为129,809千美元，较2018年同期的112,892千美元增长15.0%[88] 用户数据 - 稳定和在服务的办公物业的出租率分别为96.4%和94.7%[8] - 同店物业的平均占用率为94.9%，较2018年同期的92.9%上升2.0%[28] - 同店工作室租赁率为92.8%，较2019年6月的92.6%有所上升[12] - 同店物业净运营收入为101,176千美元，较2018年同期的92,495千美元增长9.1%[88] 未来展望 - 将2019年全年的FFO指引上调至每股2.00至2.06美元（不计特定项目）[10] - 办公室和工作室同店现金净运营收入增长假设中点分别上调至5.5%和7.5%[10] 新产品和新技术研发 - Hudson Pacific Properties在2019年第三季度的总重建和开发项目面积为1,013,086平方英尺，其中已租赁面积为886,102平方英尺，整体租赁率为87.5%[54] - Harlow项目的建筑面积为106,125平方英尺，预计于2020年第二季度完成[55] 市场扩张和并购 - 执行了71项新租约和续租，总面积为551,721平方英尺，GAAP租金和现金租金增长分别为26.2%和12.5%[7] - 新租赁活动在2019年第三季度为212,108平方英尺，前九个月为1,470,133平方英尺[64] 负面信息 - 2019年第三季度的运营费用总计为165,851千美元，较2018年同期的144,310千美元增长14.9%[23] - 2019年第三季度利息支出为26,590千美元，较2018年同期的20,131千美元增长32.1%[88] 其他新策略和有价值的信息 - 公司债务总额为2,804,550美元，市场资本化为8,074,653美元，债务占市场资本化比例为34.7%[12] - 获得穆迪的信用评级上调至Baa2，展望稳定[12] - 发行4亿美元的3.25%高级票据，预计到期日为2030年1月[12]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司扣除特定项目后的每股摊薄FFO为0.48美元，去年同期为0.46美元，主要因办公室和工作室投资组合的入住率和租金率提高，以及资产收购 [30] - 32个同店办公室物业第二季度NOI在GAAP基础上增长12.7%，现金基础上增长11.1%，公司连续第二个季度提高全年同店办公室现金NOI指引，中点从3.5%提高到4.5% [31] - 同店工作室NOI在GAAP基础上下降8.1%，现金基础上下降9.3%，但公司将全年同店工作室现金NOI指引中点提高到5.5% [32] - 公司提高并收窄2019年全年FFO指引范围，从每股摊薄1.96 - 2.04美元（扣除特定项目）调整为1.98 - 2.04美元，中点从2美元提高到2.01美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署超50万平方英尺办公室租约，GAAP和现金租金价差分别达48%和27%，年初至今租赁活动达150万平方英尺，GAAP和现金租金价差分别为41%和29% [5] - 已交付租户装修的Maxwell项目，近100万平方英尺的开发和重建项目管道已出租89%，本季度租赁活动集中在稳定和运营中的资产，租赁百分比分别升至96.6%和94.5%，较上季度提高约150个基点 [6] 工作室业务 - 过去12个月，同店工作室投资组合出租率为92.6%，与洛杉矶整体工作室市场持平，过去12个月平均租金上涨5.6%，达每平方英尺39美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶 - 科技和媒体使用持续扩大，第二季度有5笔超过10万平方英尺的交易，好莱坞地区A类空置率下降310个基点至6.8%，租金上涨2.2%至每平方英尺60美元，净吸纳量为7.1万平方英尺 [17] - 2019年剩余14万平方英尺到期租约比市场水平低11%，主要是Saatchi & Saatchi在Del Amo的11.3万平方英尺租约，稳定投资组合出租率为98.8%，现有租金比市场水平低14% [18] 旧金山 - 2019年上半年签署11笔超过10万平方英尺的交易，推动要价租金和预租，该市开发管道到2022年已全部出租，本季度A类空置率下降40个基点至2.5%，租金上涨2.4%至每平方英尺90美元，净吸纳量为21万平方英尺 [19] - 该市场几乎没有到期租约需要处理，稳定投资组合出租率为97.5%，现有租金比市场水平低32% [20] 旧金山半岛 - 本季度表现强劲，A类空置率下降20个基点至7.5%，租金略涨至每平方英尺89美元，净吸纳量为18.2万平方英尺 [21] - 已覆盖28.6万平方英尺剩余2019年到期租约的65%，这些租约比市场水平低16%，稳定投资组合出租率为90.8%，现有租约比市场水平低10% [22] 硅谷 - 本季度表现出色，净吸纳量达280万平方英尺，为该市场历史上季度入住率增幅最大的一次，北圣何塞地区A类空置率下降800个基点至11%，租金上涨3.8%至每平方英尺49美元，净吸纳量为78.7万平方英尺 [23] - 已覆盖超20万平方英尺剩余2019年到期租约的70%，这些租约比市场水平低17%，稳定投资组合出租率为97.6%，现有租约比市场水平低8% [24] 西雅图市中心 - 仍受租户追捧，市场上现有资产没有10万平方英尺的可用空间，公司对Washington 1000项目的租赁前景充满信心，本季度A类空置率基本稳定在6.9%，租金上涨3.9%至每平方英尺40 - 47美元，净吸纳量为49万平方英尺 [25] - 2019年剩余到期租约很少，稳定投资组合出租率为96.9%，现有租约比市场水平低17% [26] 温哥华 - 继续受到加拿大和美国科技租户的强烈关注，预计未来几个月该市将有几笔重大交易宣布，市中心A类空置率下降30个基点至2.8%，租金上涨2.6%至每平方英尺61加元，净吸纳量为6.4万平方英尺 [26] - 已基本覆盖Bentall Centre 11.8万平方英尺剩余到期租约，这些租约比市场水平低27%，该项目出租率为98.2%，现有租约比市场水平低21% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对办公室和工作室投资组合的表现持乐观态度，将继续执行租赁、资本回收、资本市场等业务优先事项 [38] - 积极寻找温哥华的投资机会，可能与黑石集团合作，涉及办公室和工作室领域 [11] - 关注非温哥华地区的工作室市场，如纽约、多伦多 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体租户的强劲增长推动市场持续走强，为公司执行业务优先事项提供了良好机会 [38] - 半岛市场租金季度环比增长，转租空间大幅下降70%，新项目预租率达70%，未来24个月市场前景乐观 [46] 其他重要信息 - 公司发布首份企业责任报告，2019年获得能源之星年度合作伙伴和绿色租赁领袖称号，聘请Natalie Teear为可持续发展和社会影响副总裁 [14] - 6月14日完成额外1.5亿美元高级票据的公开发行，所得款项净额约1.553亿美元，其中1.5亿美元用于偿还循环信贷安排 [32] - 6月5日完成与黑石集团对Bentall Centre的合资收购，这是公司首笔重大非合并房地产投资 [33] - 7月24日和30日分别出售Campus Center的改良设施和土地，总价约1.48亿美元，预计土地出售收益将基本抵消第一季度的减值损失 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室投资组合同店NOI同比下降的原因及“苹果对苹果”的比较数据 - 同店NOI下降主要因固定成本升高，如停车、安保、清洁等服务费用增加，每季度约增加50万美元运营费用，且本季度R&M费用较高；同时，其他物业相关收入较去年第二季度减少约200万美元，因生产周期导致第二季度生产活动放缓 [43] 问题2: 硅谷和半岛市场改善的持续性及未来1 - 2年的市场情况 - 半岛市场租金季度环比增长，转租空间大幅下降，新项目预租率达70%，因城市空间不足，需求向半岛转移，且VC投资、网络安全、航空航天、物流、AI等领域需求旺盛，谷歌和Facebook等公司的园区设施也有增长前景，未来24个月市场前景乐观 [46] 问题3: 是否有其他子市场可进行增值投资 - 公司不打算在加州其他子市场进行增值投资，将继续专注于旧金山的项目 [48] 问题4: Bentall和Washington 1000项目的时间安排和资金投入 - Washington 1000最早2021年底开工；Bentall项目目前处于评估需求阶段，预计2021年第一季度开工 [50] 问题5: Cloud 10、Sunset Gower项目的开工时间及开发项目的资金来源 - Cloud 10项目处于设计阶段，需50%以上预租才会开工，预计未来100天左右完成审批流程；Sunset Gower项目预计2020年第二季度完成审批，2021年开工，开工前需基本完成预租 [53] - 公司资产负债表有较大杠杆空间，不排除出售部分资产，目前不需要额外股权融资 [56] 问题6: 是否会提前为开发项目提供资金及如何管理收益稀释 - 除建筑软成本和审批费用外，不会提前为开发项目提供其他资金 [57] - 公司将根据开发机会和租赁需求决定是否出售资产，两者并非相互排斥 [58] 问题7: 与黑石集团在温哥华的合作关系及是否会拓展到其他市场 - 公司与黑石集团关系良好，合作将基于具体项目，目前在温哥华合作有协同效应，公司在湾区和西雅图还有其他优秀的合资伙伴 [59] 问题8: 土地出售收益是否计入FFO - 土地出售收益不计入FFO [63] 问题9: 工作室业务推动年度租赁与成本增加的关系 - 长期合同使租金收入稳定且同比增长，但生产活动决定其他物业相关收入，本季度该收入下降导致NOI下降，但整体收入未减少 [66] 问题10: 对贝尔维尤市场的看法及与西雅图市场的比较 - 公司独立看待贝尔维尤市场，目前正在评估一个项目，更倾向于西雅图市场，因其机会更多，而贝尔维尤市场机会有限且竞争激烈 [69] 问题11: 温哥华的长期战略、市场交易情况及收购更多空间的机会 - 公司目前正在评估一些办公室和工作室交易，对在温哥华扩大投资组合有信心，将在办公室和工作室领域同时发力 [72] 问题12: 斯坦福医疗搬出后Page Mill的入住率是否会在第三季度受到影响 - 公司正在对该空间进行重新定位和改善，目前已有意向租户对三分之二的空间感兴趣，对租赁前景有信心 [74] 问题13: 是否会因Netflix扩大工作室市场而拓展到其他市场 - 公司正在关注纽约、多伦多等市场，即使Netflix不在这些市场，公司也会进行考察，目前美国部分市场的变化对公司有利 [77] 问题14: Bentall项目的资本投入和时间安排 - 第一年办公室业务投入约2500万美元，第二年大致相同，第三年约300万美元，零售业务预算计划预计年底出台 [80] 问题15: 各市场的净有效租金和同比优惠增长情况 - 洛杉矶、旧金山、半岛、西雅图和温哥华的租金增长预期分别为6% - 8%、10%、5% - 6%、8%和5% - 7% [83] - 各市场优惠基本稳定在每年1个月免租期，洛杉矶和旧金山CBD的TIs从80 - 85美元涨至90 - 95美元，半岛从70 - 75美元涨至80美元，西雅图基本未变，温哥华约为60 - 65美元 [85] 问题16: 非同店投资组合的进展及2019年现金NOI增长预期 - 公司预计非同店投资组合的现金NOI同比增长约30%，目前进展符合预期 [89] 问题17: 办公室业务费用增长下降是暂时现象还是永久节省 - 费用节省并非暂时现象，但不会像同店同比下降那么多，部分节省将持续到年底 [90]

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公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年3月31日公司总资产为73.73628亿美元，较2018年12月31日的70.70879亿美元增长4.28%[22] - 2019年第一季度公司总收入为1.97389亿美元，较2018年同期的1.74118亿美元增长13.36%[25] - 2019年第一季度公司净亏损3689.5万美元，而2018年同期净利润为5256.3万美元[25] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净亏损为3939.2万美元，2018年同期净利润为4857.7万美元[25] - 2019年第一季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.26美元，2018年同期均为0.31美元[25] - 2019年3月31日公司总负债为35.08953亿美元，较2018年12月31日的31.17793亿美元增长12.54%[22] - 2019年第一季度综合亏损为4475.9万美元，2018年同期综合收入为6207.6万美元[27] - 2019年第一季度归属于普通股股东的综合亏损为4721.9万美元，2018年同期综合收入为5799.2万美元[27] - 2019年3月31日公司总权益为37.40244亿美元，较2018年12月31日的38.3013亿美元下降2.35%[22] - 2019年3月31日公司普通股加权平均流通股数（基本和摊薄）为1.54396159亿股，2018年同期分别为1.55626055亿股和1.56714822亿股[25] - 2019年第一季度净亏损3689.5万美元，2018年同期净利润5256.3万美元[34][40][42] - 2019年第一季度经营活动产生的净现金为8944.6万美元，2018年同期为6444.7万美元[34] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为1.28267亿美元，2018年同期提供的净现金为1.33492亿美元[34] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金为3670.1万美元，2018年同期使用的净现金为2.24239亿美元[34] - 截至2019年3月31日，总资产为73.73628亿美元，较2018年12月31日的70.70879亿美元有所增加[37] - 截至2019年3月31日，总负债为35.08953亿美元，较2018年12月31日的31.17793亿美元有所增加[37] - 2019年第一季度总营收为1.97389亿美元，2018年同期为1.74118亿美元[40] - 2019年第一季度总运营费用为1.58523亿美元，2018年同期为1.39021亿美元[40] - 2019年第一季度其他费用为7576.1万美元，2018年同期其他收入为1746.6万美元[40] - 2019年第一季度综合亏损为4475.9万美元，2018年同期综合收入为6207.6万美元[42] - 截至2019年3月31日，公司总资本为3740244美元，较2018年12月31日的3830130美元有所下降[46] - 2019年第一季度净亏损36895000美元，2018年同期净利润为52563000美元[50] - 2019年第一季度经营活动提供净现金89446000美元，2018年同期为64447000美元[50] - 2019年第一季度投资活动使用净现金128267000美元，2018年同期提供净现金133492000美元[50] - 2019年第一季度融资活动提供净现金36701000美元，2018年同期使用净现金224239000美元[50] - 截至2019年3月31日，应收账款为1830万美元，坏账准备为36.2万美元；2018年12月31日，应收账款为1650万美元，坏账准备为250万美元[100] - 截至2019年3月31日，直线租金应收款为1.59亿美元，无坏账准备；2018年12月31日，直线租金应收款为1.424亿美元，无坏账准备[101] - 截至2019年3月31日，预付费用和其他资产净额为8244.1万美元，2018年12月31日为5563.3万美元[102] - 截至2019年3月31日，公司未偿债务总额（含无抵押和有抵押）为27.35237亿美元，2018年12月31日为26.40381亿美元[110] - 2019年第一季度利息费用为2435万美元，2018年同期为2050.3万美元[135] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有六笔利率互换，名义本金总额为8.395亿美元[136] - 2019年1月公司签订的远期利率互换对冲于2月终止，产生约160万美元现金支出[140] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司持有的美国政府证券分别为1.45亿美元和1.469亿美元[143] - 截至2019年3月31日，公司证券账面价值为144,992美元，公允价值为147,913美元[144] - 截至2019年3月31日，公司未来最低基本租金总计4,579,360美元，其中不可撤销租金4,365,475美元，可提前终止期权租金213,885美元[151] - 2019年第一季度，公司或有租金费用为2,514美元，最低租金费用为4,603美元；2018年同期分别为3,095美元和3,337美元[152] - 截至2019年3月31日，公司未来最低租赁付款总额为589,454美元[154] - 截至2019年3月31日，公司衍生资产公允价值为10,463美元，非房地产投资公允价值为3,138美元；2018年12月31日分别为16,687美元和2,713美元[157] - 截至2019年3月31日，公司美国政府证券账面价值为144,992美元，公允价值为147,913美元；2018年12月31日分别为146,880美元和147,686美元[159] - 截至2019年3月31日，公司无担保债务账面价值为2,364,728美元，公允价值为2,354,445美元；2018年12月31日分别为2,274,352美元和2,227,265美元[159] - 截至2019年3月31日，公司有担保债务账面价值为365,237美元，公允价值为357,572美元；2018年12月31日分别为365,381美元和354,109美元[159] - 截至2019年3月31日，公司实质解除债务账面价值为137,417美元，公允价值为136,287美元；2018年12月31日分别为138,223美元和135,894美元[159] - 截至2019年3月31日，公司合资伙伴债务账面价值为66,136美元，公允价值为68,259美元；2018年12月31日账面价值和公允价值均为66,136美元[159] - 2019年第一季度，公司股票薪酬费用化金额为515万美元，资本化金额为2.9万美元，总计517.9万美元；2018年同期分别为433.8万美元、23.2万美元和457万美元[167] - 2019年第一季度，公司基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为3939.2万美元，基本加权平均普通股股数为1.54396159亿股，摊薄后加权平均普通股股数为1.54396159亿股，基本和摊薄后每股亏损均为0.26美元；2018年同期净利润为4857.7万美元，基本加权平均普通股股数为1.55626055亿股，摊薄后加权平均普通股股数为1.56714822亿股，基本和摊薄后每股收益均为0.31美元[170] - 2019年第一季度，公司基本和摊薄后归属于普通合伙人的净亏损为3957.7万美元，基本加权平均普通合伙单位数为1.55120144亿个，摊薄后加权平均普通合伙单位数为1.55120144亿个，基本和摊薄后每股亏损均为0.26美元；2018年同期净利润为4875.4万美元，基本加权平均普通合伙单位数为1.561951亿个，摊薄后加权平均普通合伙单位数为1.57283867亿个，基本和摊薄后每股收益均为0.31美元[172] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，运营合伙企业有392598个A系列优先股合伙权益单位发行并流通，A系列优先股有权获得每年6.25%的优先分配[173][174] - 截至2019年3月31日，可赎回非控股权益中A系列优先股单位余额为981.5万美元，合并实体余额为1.14616亿美元[177] - 2019年第一季度，公司衍生工具对累计其他综合收益的影响为净减少786.4万美元，其中股东权益减少782.7万美元，非控股权益减少3.7万美元[178] - 截至2019年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有的普通合伙单位占比为99.5%，非控股单位占比为0.5%；2018年12月31日占比分别为99.6%和0.4%[181] - 2019年公司未完成任何普通股发行[184] - 公司的市价发行（ATM）计划允许出售至多1.25亿美元普通股，截至2019年3月31日累计出售2010万美元[185] - 2018年3月8日董事会将股票回购计划授权金额增至2.5亿美元，截至2019年3月31日累计回购5000万美元，2019年暂无回购[186] - 2019年第一季度普通股、普通单位、A类优先股单位和绩效单位股息均与2018年持平，分别为0.25美元、0.25美元、0.3906美元和0.25美元[187] - 2019年第一季度现金支付利息净额1354.3万美元，高于2018年的1291.5万美元[195] 公司房地产相关数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有55处物业，总面积达15091196平方英尺，其中办公物业52处，面积13866793平方英尺，工作室物业3处，面积1224403平方英尺[53] - 截至2019年3月31日，公司房地产投资成本为699042万美元（2018年12月31日为705953.7万美元），其中土地131341.1万美元（2018年12月31日为137287.2万美元），建筑物及改良494170.1万美元（2018年12月31日为499177万美元）等[88] - 2019年第一季度公司无房地产收购和处置事项，2019年3月26日公司与黑石集团达成协议，预计在第二季度收购位于加拿大温哥华的145万平方英尺的本塔尔中心物业[89][90] - 截至2019年3月31日，公司有一处名为Campus Center的物业待售，预计售价约1.5亿美元，预计2019年第二季度完成交易[91] - 截至2019年3月31日，与待售房地产相关的资产为9.9821亿美元，负债为73.2万美元[93] - 公司针对2019年3月31日待售的Campus Center办公物业记录了5220万美元的减值费用，2018年同期未确认减值损失[94] - 截至2019年3月31日，公司合并办公物业组合约1390万平方英尺，工作室和土地组合分别为120万和260万平方英尺[203] - 截至2019年3月31日，公司合并在役办公物业组合出租率为92.9%，同店工作室物业过去12个月平均出租率为92.4%[204] - 截至2019年3月31日，公司在役办公物业组合中，同店出租率94.9%，稳定非同店出租率96.2%，租赁期内出租率80.4%；工作室同店出租率92.4%，非同店出租率100%[206] - 2019年3月26日，公司与黑石房地产合作伙伴通过合资企业达成协议，将购买位于加拿大温哥华的145万平方英尺的本塔尔中心物业，预计二季度完成收购[211] - 截至2019年3月31日，公司无收购和处置交易[211][212] - 截至2019年3月31日，公司正在进行的重建和开发项目总面积为109.1317万平方英尺，未来开发项目总面积为169.3212万平方英尺[214] - 截至2019年3月31日，公司有一处符合待售标准的物业，即校园中心物业，包括办公物业和可开发土地，将以约1.5亿美元出售给两个独立买家，预计二季度完成交易[215] - 截至2019年3月31日，公司对持有的待售校园中心办公物业计提了5220万美元的减值准备[215] - 截至2019年3月31日，6605埃莉诺大道和1034西沃德街物业的41496平方英尺以及6660圣莫尼卡大道物业的11200平方英尺未达到同店工作室门槛[209] - 截至201

公司物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司投资组合中办公物业约1390万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约260万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[20] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括55处物业，总面积约1770万平方英尺[157] - 公司办公物业组合包括52处物业，总面积约1390万平方英尺[159] - 截至2018年12月31日，公司稳定办公物业组合的加权平均剩余租赁期限为5.1年[159] - 租赁物业指自收购或重新开发以来，入住率尚未达到92.0%的物业[160] - 截至2018年12月31日，公司在役办公物业总面积为1229.0504万平方英尺，入住率为90.8%，出租率为93.0%[162] - 截至2018年12月31日，公司在役办公物业的年化基本租金为5.39100922亿美元，每平方英尺为48.29美元[162] - 截至2018年12月31日，再开发物业总面积为115.467万平方英尺，开发物业总面积为40.8227万平方英尺，总计156.2897万平方英尺[168] - 截至2018年12月31日，按年化基础租金计算的前15大租户，租赁总面积402.041万平方英尺，占办公组合总面积的28.9%，年化基础租金总计2.01357451亿美元，占办公组合年化基础租金的37.2%[172] - 截至2018年12月31日，办公组合按行业多元化划分，科技行业租赁面积454.7279万平方英尺，占比39.4%，各行业租赁面积占比总和为100%[179] - 截至2018年12月31日，办公组合按租赁面积分布，大于10万平方英尺的租赁面积为356.6919万平方英尺，占办公组合租赁面积的30.4%，年化基础租金为1.60545845亿美元，占办公组合年化基础租金的28.0%，各区间租赁情况总和占比均为100%[180] - 截至2018年12月31日，办公室组合租赁到期情况：2019 - 2027年各年到期租赁面积分别为124.36万、96.42万、125.68万、113.43万、146.88万、124.55万、104.42万、32.06万、40.51万平方英尺，占办公室组合比例分别为9.0%、7.0%、9.1%、8.2%、10.6%、9.0%、7.6%、2.3%、2.9%；此后到期面积181.64万平方英尺，占比13.1%；空置面积211.54万平方英尺，占比15.3%；建筑管理使用面积14.75万平方英尺，占比1.1%；已签约未开始租赁面积57.48万平方英尺，占比4.2%；总计1382.55万平方英尺[183] - 2018 - 2016年办公室物业续约和新租情况：续约方面，2018 - 2016年租赁数量分别为101、110、124份，面积分别为156.07万、86.59万、158.84万平方英尺，租户改善成本每平方英尺分别为30.39、5.46、9.19美元，租赁佣金成本每平方英尺分别为15.05、5.63、7.59美元；新租方面，2018 - 2016年租赁数量分别为153、135、140份，面积分别为180.62万、126.37万、132.18万平方英尺，租户改善成本每平方英尺分别为57.57、50.32、52.56美元，租赁佣金成本每平方英尺分别为18.61、15.81、16.28美元[187] - 截至2018年12月31日，工作室组合情况：包括日落高尔工作室、日落布朗森工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室，总面积122.44万平方英尺，平均出租率分别为90.8%、97.1%、89.2%，年基本租金分别为1735.11万、1192.88万、1332.97万美元，每租赁平方英尺年基本租金分别为35.92、39.90、41.80美元[192] - 截至2018年12月31日，土地组合情况：位于旧金山湾区和洛杉矶，总面积263.96万平方英尺，旧金山湾区占比49.2%，洛杉矶占比50.8%[195] 公司租户情况 - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占总年化基础租金约37.2%，前两大租户谷歌和网飞合计占年化基础租金10.7%[23] - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户占年化基础租金总额的37.2%，两大租户谷歌和网飞合计占10.7%[83] - 谷歌公司在不同物业的租赁面积及到期情况，后续还签订了One Westside项目58.4万平方英尺的新租约[172][173] - Netflix公司在ICON和CUE的租赁面积分别为32.5757万平方英尺和9.4386万平方英尺，预计2019年第四季度在EPIC额外租赁30.2102万平方英尺[172][174] - Square公司预计2019年第一季度额外租赁5.2003万平方英尺[174] - Nutanix公司在不同物业的租赁面积及到期情况，以及在不同时间预计额外租赁的面积[172][175] - Salesforce.com公司不同面积租赁到期情况，且可在2021年8月1日至9月30日通知提前终止7.4966万平方英尺的租赁[172][176] - Regus部分物业租赁到期情况：Techmart 2.74万平方英尺2020年4月30日到期，Gateway 4.50万平方英尺2022年3月31日到期等[181] - Baker McKenzie租赁到期情况：3.44万平方英尺2019年6月25日到期，3.56万平方英尺2029年4月30日到期[181] 公司股权与管理层情况 - 截至2018年12月31日，公司高级管理团队按完全摊薄基础计算持有约290万股普通股[25] - 公司高级管理团队在商业房地产行业平均拥有超25年经验[25] - 公司90%的董事为独立董事，且均为一年任期[51] - 截至2019年2月8日，公司有76名普通股股东，约1.5432亿股普通股流通在外，包括未归属受限股授予[201] - 截至2019年2月8日，运营合伙企业有15名普通股单位登记持有人，869,518个流通在外的普通股单位[209] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过14次发行及ATM计划累计募资约38.1亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[29] - 截至2018年12月31日，公司无抵押循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，已提取4亿美元；建设贷款可提取最高2.57亿美元，已提取50万美元[29] - 基于2018年12月31日公司普通股收盘价29.06美元，公司债务与市值比率约36.8%[29] - 截至2018年12月31日，公司有13.2亿美元可变利率债务，其中8.395亿美元受衍生品影响[76] 公司业务运营相关情况 - 公司主要专注于收购和管理加州北部、南部以及太平洋西北地区的办公物业[29] - 公司与房地产开发商、业主、贷款机构等建立了广泛长期关系，有助于获取投资和租赁机会[29] - 公司50%的办公物业组合获得能源之星认证，所有开发项目均已或即将获得LEED认证[45] - 公司计划到2025年，相比2016年基线，累计减少至少10%的能源和水消耗以及温室气体排放[46] - 公司计划到2025年，相比2016年基线，累计提高至少10%的废物转移率和投资组合的平均能源之星得分[46] - 公司需每年至少分配90%的净应税收入（不包括净资本利得）以维持REIT资格，若分配低于100%的净应税收入（包括净资本利得），将需缴纳联邦企业所得税[66] 公司面临的风险情况 - 公司业务受目标市场不利经济或房地产发展、一般经济状况等因素影响[57] - 公司物业集中在加州北部和南部以及太平洋西北地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响[59] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求变化影响[60] - 公司未来收购可能面临无法获得融资、无法达到预期回报等风险[67] - 会计准则的变化可能对公司财务状况、经营成果和普通股市场价格产生重大影响[69] - 新租赁会计准则自2019年1月1日起对上市公司生效，可能影响未来租约结构和条款，导致入住率和租金收入下降[70] - 实施新财务会计准则可能导致财务报表不准确，影响公司财务状况、经营成果、现金流和证券每股交易价格[71] - 未能有效对冲利率变化可能对公司财务状况、经营成果、现金流、可分配现金和证券每股交易价格产生重大不利影响[72] - LIBOR计算方法改变或被替代，可能影响公司未偿债务的利息费用[75] - 公司的无抵押循环信贷安排、注册高级票据、定期贷款安排和票据购买协议限制公司开展部分业务活动[78] - 公司部分物业运营历史有限，可能无法成功运营[81] - 公司面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金下降[82] - 公司所有物业位于北加州、南加州和太平洋西北地区，这些地区尤其易发生地震[93] - 恐怖活动或战争可能导致经济活动下降，影响公司物业需求和价值，还会增加运营成本、限制资本获取或提高融资成本[94][95] - 公司未来可能面临诉讼，可能产生高额辩护费用、罚款、判决或和解金，影响财务状况和股价[96][97] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况和合作方纠纷等因素影响[98] - 若无法维持有效的内部控制系统，公司可能无法准确报告财务结果，影响声誉和股价[99] - 公司面临网络安全风险，可能导致运营中断、财务报告错误、信息泄露等问题[100][104] - 房地产行业风险包括局部供应过剩、需求减少、经济衰退、利率上升等，会影响公司财务状况和股价[104][105] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时响应物业表现的不利变化，影响财务状况[106][108] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款等，影响物业销售、租赁和开发[109] - 公司部分物业含有石棉和含铅涂料，可能面临相关损害、罚款或处罚责任[112] - 公司物业可能存在有害霉菌或其他空气质量问题，需承担补救成本和责任[115] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律、法规和契约而产生重大成本[116] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》要求，需承担合规成本和可能的罚款[117] - 公司从事物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、许可等风险[119] - 公司董事会可不经股东批准改变投融资政策，或使公司杠杆率提高，增加违约风险[133] - 公司宪章消除了董事和高管对公司及股东的金钱损害赔偿责任，股东对其追责权利有限[134] - 公司自2010年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将面临严重税收后果[139] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，可能导致公司也无法符合相关资产测试[141] - 若公司运营合伙企业未被认定为合伙企业，公司将无法符合REIT资格并面临其他不利后果[145] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[146] - 公司拥有应税REIT子公司有一定限制，与子公司交易若不按公平交易原则进行，需缴纳100%的消费税[147] - 为维持REIT资格，公司可能需在不利市场条件下借款以满足分配要求[149] - 符合REIT要求可能影响公司盈利能力，迫使公司清算或放弃有吸引力的投资[150] 公司优先股相关情况 - 截至2018年12月31日，A系列优先股的总清算优先权约为980万美元，其分配和清算优先权可能限制公司支付普通股股息的能力[121] - 公司章程禁止任何人实际、受益或推定拥有超过9.8%价值或数量（以更严格者为准）的已发行普通股，以及超过9.8%价值的所有类别和系列股票的已发行股份总和[125] - 《马里兰州普通公司法》规定，与“利益相关股东”（通常指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后对这些合并施加公平价格和/或绝大多数股东投票要求[129] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”规定，“控制股”（当与股东控制的其他股份合计时，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）在“控制股收购”中获得的股份，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的所有投票的肯定票（不包括所有利益相关股份），否则无投票权[129] - 公司A系列优先股的相关规定可能限制公司支付股息或进行某些业务组合、资本重组等基本变更的能力[120] 税收相关情况 - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%，适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度[158] - 2017年税收立法将最高企业所得税税率从35%降至21%，并取消累进企业税率结构[158] - 公司股东可对特定的穿透式企业收入扣除高达20%的税款，适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度[158] - 公司向非美国股东分配时的最高预扣税率从35%降至21%[158] 公司股权交易与分配情况 - 公司打算每年分配至少90%的应税收入，按季度向股东支付股息，股息由董事会决定，取决于可用现金流、财务状况和资本要求等因素[202] - 2018年第四季度，公司回购股权证券情况：10月无回购；11月回购163.93万股，每股均价30.48美元；12月回购14.28万股，每股均价28.41美元；总计回购178.21万股，每股均价30.32美元[204] - 2016年1月20日，董事会授权最高1亿美元的股票回购计划，2018年3月8日增加至2.5亿美元，该计划无终止日期[205] - 2018年第四