运营动态 - 第二季度新签署的租赁合同总面积达432,000平方英尺，连续第四个季度超过400,000平方英尺 [3] - 第二季度多租户净吸收面积为122,000平方英尺，上半年累计净吸收面积为183,000平方英尺，超出公司预期的90,000至140,000平方英尺范围 [3] - 过去三个季度，多租户净吸收面积累计增加371,000平方英尺，相当于约110个基点的正吸收率 [3] - Steward Health已支付6月和7月的大部分租金，第二季度公司预计将预留约300万美元的未付破产前租金，包括3月部分、4月全部以及5月前五天的租金 [4] 资本配置动态 - 公司通过合资和资产出售交易已获得约4亿美元收益，预计未来通过已签约或意向中的交易将总收益提升至超过10亿美元 [1] - 公司已回购1,800万股普通股，总金额为2.86亿美元，平均价格为每股15.85美元 [1] - 预计第二季度加权平均流通股约为3.767亿股，较第一季度减少670万股 [1] 公司概况 - Healthcare Realty是一家专注于医疗门诊建筑的房地产投资信托基金（REIT），拥有并运营近700处物业，总面积超过4,000万平方英尺，主要集中在15个增长市场 [6] - 公司通过物业收购和开发选择性扩展其投资组合 [6]

公司任命 - Thomas N Bohjalian 被任命为 Healthcare Realty Trust Incorporated 董事会成员 自 2024 年 6 月 25 日起生效 [3] - Bohjalian 被任命为新成立的资本配置委员会成员 [3] - Bohjalian 拥有超过 30 年的房地产和金融经验 曾在 Cohen & Steers 担任执行副总裁 高级投资组合经理和美国房地产及交易部门负责人 负责管理 400 亿美元的资产 [1] - Bohjalian 目前是 BeyondView 的高级房地产顾问 该公司为房地产和其他行业提供交互式可视化软件 [1] - Bohjalian 是特许金融分析师 纽约证券分析师协会成员 拥有东北大学工商管理学士和工商管理硕士学位 [1] 公司评价 - 公司总裁兼首席执行官 Todd Meredith 表示 Bohjalian 在管理房地产投资基金方面的良好记录将对公司继续执行资本配置优先事项 获得运营动力和加速财务表现非常宝贵 [2] - 公司董事长 Knox Singleton 表示 Bohjalian 是投资管理领域备受尊敬的领导者 拥有深厚的房地产专业知识 将为董事会带来额外的投资经验和视角 并加强公司的资本配置专业知识 [4] 公司概况 - Healthcare Realty 是一家房地产投资信托基金 拥有并经营主要位于市场领先医院园区周围的医疗门诊大楼 [5] - 公司通过物业收购和开发有选择地扩大其投资组合 [5] - 作为第一家也是最大的专门从事医疗门诊大楼的房地产投资信托基金 公司的投资组合包括近 700 处物业 总面积超过 4000 万平方英尺 集中在 15 个增长市场 [5]

公司动态 - 公司宣布任命Thomas N Bohjalian为董事会成员 自2024年6月25日起生效 同时被任命为新成立的资本配置委员会成员 [1] - Thomas N Bohjalian拥有超过30年的房地产和金融经验 自2021年12月起担任Apartment Income REIT公司董事会成员 并曾在Cohen & Steers担任执行副总裁 高级投资组合经理和美国房地产及交易部门负责人 负责管理400亿美元的资产 [3] - 公司董事长Knox Singleton表示 Bohjalian在投资管理领域备受尊敬 拥有深厚的房地产专业知识 将为董事会带来额外的投资经验和视角 并加强资本配置能力 [2] - 公司总裁兼首席执行官Todd Meredith表示 Bohjalian在管理房地产投资基金方面的出色业绩将对公司执行资本配置优先事项 获得运营动力和加速财务表现具有重要价值 [4] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金(REIT) 主要拥有和运营位于领先医院园区附近的医疗门诊大楼 通过选择性收购和开发物业来扩大投资组合 [5] - 作为首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的REIT 公司投资组合包括近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [5]

公司与KKR合资企业 - 公司已向KKR合资企业贡献了10处物业 这些物业已产生2 27亿美元收益 [1] - 公司预计将贡献更多物业 使总收益超过3亿美元 [1] - KKR承诺额外投入6亿美元资本 使合资企业潜在价值达到10亿美元 [1] - 公司将保留20%的股权并管理合资企业 继续监督物业的日常运营和租赁 [1] 公司其他交易 - 公司有额外交易正在进行 预计在8月初前产生超过3亿美元的收益 [2] - 公司自2024年4月1日以来已回购超过1 75亿美元的股票 [2] 公司资本分配与运营 - 公司在近期资本分配优先事项上取得进展 资本分配执行情况有望改善股息覆盖率和加速FFO增长 [3] - 公司是一家房地产投资信托基金 主要拥有和运营位于领先医院校园附近的医疗门诊大楼 [3] - 公司通过物业收购和开发选择性增长其投资组合 拥有近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [3] 公司背景 - 公司是首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的房地产投资信托基金 [3] - 更多关于公司的信息可在www healthcarerealty com上找到 [3]

公司与KKR合资企业 - 公司已向KKR合资企业贡献了10处物业 这些物业已产生2.27亿美元收益 [1] - 公司预计将贡献更多物业 使总收益超过3亿美元 [1] - KKR承诺额外投入6亿美元资金 使合资企业潜在价值达到10亿美元 [1] - 公司将保留20%的股权并管理合资企业 继续监督物业的日常运营和租赁 [1] 公司其他交易 - 公司有额外的交易合同和意向书 预计在8月初前产生超过3亿美元的收益 [2] - 公司自2024年4月1日以来已回购超过1.75亿美元的股票 [2] 公司资本分配与运营 - 公司在短期资本分配优先事项上取得进展 资本分配执行有望改善股息覆盖率和加速FFO增长 [3] - 公司是一家房地产投资信托基金 主要拥有和运营位于市场领先医院校园附近的医疗门诊大楼 [3] - 公司通过物业收购和开发选择性增长其投资组合 拥有近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [3] 公司背景 - 公司是首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的房地产投资信托基金 [3] - 更多关于公司的信息可在www.healthcarerealty.com上找到 [3]

公司概况 - H&R房地产投资信托拥有382处投资物业，总面积约2700万平方英尺，涵盖零售、工业、住宅和办公物业，分布在加拿大和美国 [1] - 公司物业组合中，零售物业占比最高，共270处，其中236处位于美国，34处位于加拿大 [2] - 工业物业共68处，主要分布在加拿大，其中安大略省有38处，阿尔伯塔省有16处 [2] - 办公物业共20处，其中17处位于加拿大，3处位于美国 [2] - 住宅物业共24处，全部位于美国 [2] 财务表现 - 2024年第一季度，公司同物业净营业收入（NOI）同比增长1.4%，达到1.283亿加元 [11] - 住宅物业NOI同比增长3.2%，工业物业NOI增长5.1%，零售物业NOI增长5.7%，办公物业NOI下降3.7% [11] - 公司2024年第一季度净收入为3180万加元，同比下降66.5% [14] - 公司2024年第一季度FFO为8310万加元，同比下降5.5% [14] - 公司2024年第一季度AFFO为6880万加元，同比下降6.6% [14] 战略调整 - 公司自2021年10月开始实施战略重组计划，逐步剥离零售和办公物业，重点发展住宅和工业物业 [3] - 2021年公司剥离了封闭式购物中心物业，大幅降低了零售物业的占比 [4] - 2024年第一季度，公司继续出售物业，包括多伦多市中心一处办公物业，售价2.325亿加元 [20] - 公司还出售了乔治亚州两处零售物业，售价1030万美元，以及不列颠哥伦比亚省三处工业物业，售价870万加元 [20] 行业比较 - 与Allied Properties和Dream Office相比，H&R的办公物业组合更具优势，加权平均租赁期限为6.6年，高于Allied的5.7年和Dream的5.2年 [26] - H&R办公物业的资本化率为7.45%，高于Allied的4.84%和Dream的5.76% [22][23][25] - H&R的住宅和工业物业占比持续增加，远高于三年前的水平 [28] 未来发展 - 公司正在推进多个住宅开发项目，预计将新增5228套住宅单元 [27] - 公司2024年2月成立了Lantower Residential房地产发展信托，筹集5200万美元用于佛罗里达州两个住宅开发项目 [33] - 公司保留了收购这些项目的选择权，并将获得开发费用和资产管理费用 [33] - 公司预计2026年和2027年的债务到期情况较为紧张，但目前的财务状况支持其度过这一阶段 [29] 估值与投资 - 公司股价较IFRS NAV有50%以上的折价 [30] - 公司股息收益率较高，且派息率较低 [32] - 公司继续被视为办公REIT，但其办公物业组合在同行中表现最佳 [22]

公司基本面分析 - 公司Healthcare Realty (HR) 的资产质量较高，运营市场具有长期增长潜力，支持稳定的净营业收入(NOI)增长 [2] - 公司估值较低，P/FFO、P/CFO、EV/EBITDA等倍数均处于较低水平，且提供8%的股息收益率，对股息投资者具有吸引力 [2] - 2024年第一季度财报表现强劲，多租户NOI同比增长2.8%，现金NOI利润率同比扩大约30个基点 [5] - 每股FFO达到0.39美元，接近2024年指引的上限，管理层确认2024年多租户NOI增长目标为4.5% [6] 财务与流动性管理 - 公司净债务与EBITDA比率为6.4倍，处于较高水平 [6] - 季度股息超过自由可用资金(FAD)生成，迫使公司通过股权或资产融资来维持现有股息 [6] - 2025年和2026年债务到期规模约为19亿美元，加权平均利率低于5%，若以当前利率再融资，可能面临150个基点的利率上升风险 [14] - 公司与KKR达成战略合资协议，通过出售医疗办公楼(MOB)资产获得3亿美元流动性，并计划在未来90天内再获得3亿美元 [8] 资本运作与股东回报 - 公司将50%至55%的额外收益用于股票回购，以维持债务与EBITDA比率在6至6.5倍的目标范围内 [9] - 董事会授权新的5亿美元股票回购计划，4月以每股14美元的价格回购300万股，隐含资本化率为8%，FFO收益率为11% [9] - 公司通过资产出售和股票回购加速改善股息覆盖率，但FAD仍低于季度股息 [11][16] 资产出售与未来现金流 - 公司出售了部分高质量MOB资产，资本化率约为6.5%，未来现金流将减少 [13] - 资产出售导致未来租金收入基础缩小，进一步加剧股息覆盖率的不可持续性 [16] 行业与市场环境 - 医疗办公楼行业环境改善，支持公司NOI增长目标 [6] - 公司资产出售的资本化率与市场利率环境相比具有吸引力，显示其资产组合的高质量 [15]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元,位于指引范围的上端 [1][2] - 第一季度净收入受到2.5亿美元商誉减记的影响 [2] - 同店现金NOI增长加速至3%,高于上一季度的2.7% [2] - 现金NOI利润率同比提升30个基点,主要得益于运营费用增长低于平均租金上涨2.8% [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多租户业务第一季度NOI增长2.8%,高于2023年全年2.3%的增长 [2] - 多租户业务第一季度吸纳57,000平方英尺,占比17个基点,与公司去年11月公布的5个季度吸纳目标150-200个基点的进度一致 [3] - 多租户业务新签租约面积达480,000平方英尺,但由于到期面积较高导致退租也较多 [3] - 多租户业务未来12个月到期面积将降至每季度100万平方英尺左右,低于第一季度的160万平方英尺 [3] - 多租户业务未签约未入驻租约面积占比170个基点,为未来吸纳提供支撑 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在7个主要市场拥有高质量稳定的资产组合,包括奥斯汀、西雅图、费城和洛杉矶等 [4] - 这些资产主要位于或毗邻主要医院校区 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司当前两大重点是资本配置和运营动能 [1][2] - 公司将通过出售资产和成立合资公司获得300-600百万美元的资金,并用于无负债回购股票,以加快每股FFO增长和提高股息覆盖率 [2][4] - 公司与KKR成立合资公司,公司将贡献12处资产,总资产价值3.83亿美元,对应6.6%的收益率,KKR将出资80%,公司获得3亿美元现金 [4][5] - 公司还在洽谈其他300百万美元的资产出售交易,预计收益率在6.5%-6.75%之间 [2][4] - 公司看好医疗办公楼的供需前景,人口老龄化和医疗需求上升推动需求,而建筑和融资成本上升限制了新开发 [3] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对多租户业务的吸纳目标和NOI增长目标保持信心,预计下半年将加速实现 [2][3] - 公司认为当前股价与资产净值存在较大差距,通过资产出售和合资的方式进行无负债回购具有显著的每股FFO和股息增长潜力 [4][5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Yulico提问** 询问KKR合资交易的背景和过程 [4] **Todd Meredith回答** 公司从去年秋季开始与潜在合作方进行接触,随着债券市场和股票市场环境的改善,公司在今年初加快了交易进程。公司选择了一个代表性的稳定资产组合与KKR合作,未来也可能继续向该合资公司贡献更多资产或进行新的收购 [4] 问题2 **Austin Wurschmidt提问** 询问公司是否还有更多资产出售计划 [5][6] **Todd Meredith回答** 公司还有更多资产出售和合资交易在洽谈中,将根据市场环境的变化继续评估和执行 [5][6] 问题3 **Juan Sanabria提问** 询问资产出售和合资交易对公司每股收益的影响 [7][8] **Todd Meredith回答** 公司认为这些交易将是有益的,因为可以使用收益偿还成本较高的浮动利率债务,并进行无负债的股票回购,从而提升每股收益 [7][8]

财务表现 - 公司2024年第一季度营收为3.2681亿美元 同比下降1.8% [1] - 每股收益(EPS)为0.39美元 去年同期为-0.23美元 [1] - 营收低于Zacks共识预期的3.3143亿美元 差距为-1.40% [2] - EPS超出Zacks共识预期0.38美元 超出幅度为+2.63% [2] 细分收入 - 租金收入为3.1808亿美元 低于三位分析师平均预期的3.2650亿美元 同比下降1.9% [5] - 利息收入为454万美元 低于两位分析师平均预期的471万美元 [5] - 其他运营收入为419万美元 低于两位分析师平均预期的470万美元 同比下降9.3% [5] 股票表现 - 过去一个月公司股价上涨6.1% 同期Zacks S&P 500指数下跌0.4% [7] - 公司目前Zacks评级为2级(买入) 表明其可能在短期内跑赢大盘 [7] 财务指标 - 稀释后每股净收益为-0.82美元 低于三位分析师平均预期的-0.12美元 [6]

公司基本信息 - 公司名称为Healthcare Realty Trust Incorporated，总部位于田纳西州纳什维尔[1] - 公司股票在纽约证券交易所上市，交易代码为HR[1] 公司财务公告 - 公司于2024年4月30日发布了第一季度股息公告[2] 公司管理层信息 - 公司执行副总裁兼首席财务官J. Christopher Douglas签署了报告[4]