公司信息 - 公司为Healthcare Realty Trust Incorporated 是一家专注于医疗门诊建筑的房地产投资信托基金（REIT） 主要资产为位于领先医院校园附近的医疗门诊建筑 公司通过物业收购和开发选择性扩展其投资组合 [3] - 公司投资组合包括近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 分布在15个增长市场 [3] - 公司预计将于2024年8月2日周五上午市场开盘前公布2024年第二季度业绩 [4] 会议信息 - 公司将于2024年8月2日周五中午12点（美国东部时间）举行电话会议 讨论收益结果、季度活动、公司一般运营情况及行业趋势 [2] - 电话会议将通过公司官网www healthcarerealty com的投资者关系栏目进行网络直播 会议结束后可在同一地址观看重播 [2] - 电话会议接入信息：美国境内拨号+1 404 975 4839 接入码445920 其他地区拨号+1 833 470 1428 接入码445920 [1] - 电话会议重播信息：美国境内拨号+1 929 458 6194 接入码752070 其他地区拨号+1 866 813 9403 接入码752070 [5]

公司动态 - 公司将于2024年8月2日中午12点（东部时间）举行电话会议，讨论2024年第二季度财报、季度活动、公司运营情况及行业趋势 [1] - 电话会议将通过公司官网的投资者关系栏目进行网络直播，会议结束后将提供回放 [1] - 公司预计在2024年8月2日上午市场开盘前公布2024年第二季度财报 [3] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金（REIT），专注于医疗门诊大楼的拥有和运营，主要位于市场领先的医院园区附近 [4] - 公司通过物业收购和开发选择性扩展其投资组合 [4] - 作为首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的REIT，公司拥有近700处物业，总面积超过4000万平方英尺，集中在15个增长市场 [4] 投资者关系 - 投资者关系副总裁Ron Hubbard的联系方式为615 269 8290 [5] - 电话会议拨入号码：美国境内+1 404 975 4839，其他地区+1 833 470 1428，接入码均为445920 [5] - 电话会议回放号码：美国境内+1 929 458 6194，其他地区+1 866 813 9403，接入码均为752070 [6]

文章核心观点 - 医疗办公楼(MOB)是一种特殊的房地产资产类别,位于医院附近,为医生和医疗专业人士提供门诊服务 [2][7] - MOB行业需求持续增长,但受到建筑成本上升和融资成本上升的挑战 [10][11] - 公司Healthcare Realty Trust(HR)是一家专注于MOB的房地产投资信托公司,拥有700多处资产,主要集中在大型医院周围的主要市场 [4][12][13] - HR通过收购和开发新资产来扩大其在MOB领域的规模和影响力,在行业内处于领先地位 [16][17] 公司概况 - HR是一家内部管理的房地产投资信托公司,专注于建设、拥有和管理主要位于大型医院周围的门诊医疗大楼 [4] - HR的资产组合总计约700处,总面积超过4000万平方英尺,分布在35个州,其中93%为MOB资产 [4] - HR采取"集群"策略,专注于在主要市场周围拥有大量资产,平均每个市场拥有10.3处MOB,远高于同行 [16][17] - 除了自有资产,HR也是全国最大的医疗资产开发商之一,在过去几年中一直保持较高的开发水平 [19][20] 行业趋势 - MOB是一种复杂的资产类别,受到人口老龄化、技术进步和报销政策变化等因素的驱动,需求持续增长 [10] - 自2021年第二季度以来,MOB供给不足,导致整体出租率上升 [8][9] - 但建筑成本上升和融资成本上升给医疗系统、提供商以及业主带来了挑战 [10] - 人口和就业增长推动了阳光地带市场的增长,将进一步带动该地区的门诊量增加 [10] - 交易量在2023年有所下降,但一旦利率稳定,该行业将再次受到投资者的青睐 [11] 公司近期动态 - 公司采取了一系列措施来应对经营中的挑战,包括大规模出售资产、成立合资企业等 [26][29][30] - 出售资产所得将用于股票回购,帮助缓解公司的股息负担 [30] - 公司的租赁活动也有所改善,特别是在多租户资产上,有助于提升整体出租率 [31] - 公司还成功解决了Steward Health的破产问题,收回了部分拖欠租金 [31] - 但公司的财务状况仍然存在一些隐忧,如高杠杆、股息可持续性等 [34]

运营动态 - Steward Health 已支付了6月和7月的大部分租金 公司预计在第二季度将预留约300万美元的未付破产前租金 其中包括3月的一部分 4月的全部以及5月前五天的租金 5月6日Steward Health申请破产后 5月的租金预计将通过破产程序的结果支付 [4] - 第二季度新签署的租赁合同总计432,000平方英尺 这是连续第四个季度超过400,000平方英尺 第二季度的多租户吸收量为122,000平方英尺 结合第一季度 上半年的多租户吸收量为183,000平方英尺 超过了公司多租户占用率和NOI桥接中提供的90,000至140,000平方英尺的指导范围 在过去三个季度中 多租户占用率增加了371,000平方英尺 代表了约110个基点的正吸收 [5] 资本配置动态 - 公司已从合资企业和资产出售交易中产生了约4亿美元的收益 公司还有额外的资产出售和合资交易正在合同或意向书中 预计将增加收益至超过10亿美元 这包括公司对KKR和Nuveen Real Estate合资企业的资产贡献预期收益 大多数交易预计将在第三季度完成 收益将用于增值 杠杆中性的股票回购和现有资本承诺 [6] - 迄今为止 公司已以2.86亿美元回购了1,800万股普通股 平均价格为每股15.85美元 公司预计第二季度的加权平均流通股约为3.767亿股 比第一季度减少了670万股 [6] 公司概况 - Healthcare Realty 是一家房地产投资信托基金(REIT) 主要拥有和运营位于市场领先医院校园周围的医疗门诊大楼 公司通过物业收购和开发有选择性地扩大其投资组合 作为第一家也是最大的专门从事医疗门诊大楼的REIT Healthcare Realty的投资组合包括近700处物业 总计超过4,000万平方英尺 集中在15个增长市场 [7]

运营动态 - 第二季度新签署的租赁合同总面积达432,000平方英尺，连续第四个季度超过400,000平方英尺 [3] - 第二季度多租户净吸收面积为122,000平方英尺，上半年累计净吸收面积为183,000平方英尺，超出公司预期的90,000至140,000平方英尺范围 [3] - 过去三个季度，多租户净吸收面积累计增加371,000平方英尺，相当于约110个基点的正吸收率 [3] - Steward Health已支付6月和7月的大部分租金，第二季度公司预计将预留约300万美元的未付破产前租金，包括3月部分、4月全部以及5月前五天的租金 [4] 资本配置动态 - 公司通过合资和资产出售交易已获得约4亿美元收益，预计未来通过已签约或意向中的交易将总收益提升至超过10亿美元 [1] - 公司已回购1,800万股普通股，总金额为2.86亿美元，平均价格为每股15.85美元 [1] - 预计第二季度加权平均流通股约为3.767亿股，较第一季度减少670万股 [1] 公司概况 - Healthcare Realty是一家专注于医疗门诊建筑的房地产投资信托基金（REIT），拥有并运营近700处物业，总面积超过4,000万平方英尺，主要集中在15个增长市场 [6] - 公司通过物业收购和开发选择性扩展其投资组合 [6]

公司任命 - Thomas N Bohjalian 被任命为 Healthcare Realty Trust Incorporated 董事会成员 自 2024 年 6 月 25 日起生效 [3] - Bohjalian 被任命为新成立的资本配置委员会成员 [3] - Bohjalian 拥有超过 30 年的房地产和金融经验 曾在 Cohen & Steers 担任执行副总裁 高级投资组合经理和美国房地产及交易部门负责人 负责管理 400 亿美元的资产 [1] - Bohjalian 目前是 BeyondView 的高级房地产顾问 该公司为房地产和其他行业提供交互式可视化软件 [1] - Bohjalian 是特许金融分析师 纽约证券分析师协会成员 拥有东北大学工商管理学士和工商管理硕士学位 [1] 公司评价 - 公司总裁兼首席执行官 Todd Meredith 表示 Bohjalian 在管理房地产投资基金方面的良好记录将对公司继续执行资本配置优先事项 获得运营动力和加速财务表现非常宝贵 [2] - 公司董事长 Knox Singleton 表示 Bohjalian 是投资管理领域备受尊敬的领导者 拥有深厚的房地产专业知识 将为董事会带来额外的投资经验和视角 并加强公司的资本配置专业知识 [4] 公司概况 - Healthcare Realty 是一家房地产投资信托基金 拥有并经营主要位于市场领先医院园区周围的医疗门诊大楼 [5] - 公司通过物业收购和开发有选择地扩大其投资组合 [5] - 作为第一家也是最大的专门从事医疗门诊大楼的房地产投资信托基金 公司的投资组合包括近 700 处物业 总面积超过 4000 万平方英尺 集中在 15 个增长市场 [5]

公司动态 - 公司宣布任命Thomas N Bohjalian为董事会成员 自2024年6月25日起生效 同时被任命为新成立的资本配置委员会成员 [1] - Thomas N Bohjalian拥有超过30年的房地产和金融经验 自2021年12月起担任Apartment Income REIT公司董事会成员 并曾在Cohen & Steers担任执行副总裁 高级投资组合经理和美国房地产及交易部门负责人 负责管理400亿美元的资产 [3] - 公司董事长Knox Singleton表示 Bohjalian在投资管理领域备受尊敬 拥有深厚的房地产专业知识 将为董事会带来额外的投资经验和视角 并加强资本配置能力 [2] - 公司总裁兼首席执行官Todd Meredith表示 Bohjalian在管理房地产投资基金方面的出色业绩将对公司执行资本配置优先事项 获得运营动力和加速财务表现具有重要价值 [4] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金(REIT) 主要拥有和运营位于领先医院园区附近的医疗门诊大楼 通过选择性收购和开发物业来扩大投资组合 [5] - 作为首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的REIT 公司投资组合包括近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [5]

公司与KKR合资企业 - 公司已向KKR合资企业贡献了10处物业 这些物业已产生2 27亿美元收益 [1] - 公司预计将贡献更多物业 使总收益超过3亿美元 [1] - KKR承诺额外投入6亿美元资本 使合资企业潜在价值达到10亿美元 [1] - 公司将保留20%的股权并管理合资企业 继续监督物业的日常运营和租赁 [1] 公司其他交易 - 公司有额外交易正在进行 预计在8月初前产生超过3亿美元的收益 [2] - 公司自2024年4月1日以来已回购超过1 75亿美元的股票 [2] 公司资本分配与运营 - 公司在近期资本分配优先事项上取得进展 资本分配执行情况有望改善股息覆盖率和加速FFO增长 [3] - 公司是一家房地产投资信托基金 主要拥有和运营位于领先医院校园附近的医疗门诊大楼 [3] - 公司通过物业收购和开发选择性增长其投资组合 拥有近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [3] 公司背景 - 公司是首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的房地产投资信托基金 [3] - 更多关于公司的信息可在www healthcarerealty com上找到 [3]

公司与KKR合资企业 - 公司已向KKR合资企业贡献了10处物业 这些物业已产生2.27亿美元收益 [1] - 公司预计将贡献更多物业 使总收益超过3亿美元 [1] - KKR承诺额外投入6亿美元资金 使合资企业潜在价值达到10亿美元 [1] - 公司将保留20%的股权并管理合资企业 继续监督物业的日常运营和租赁 [1] 公司其他交易 - 公司有额外的交易合同和意向书 预计在8月初前产生超过3亿美元的收益 [2] - 公司自2024年4月1日以来已回购超过1.75亿美元的股票 [2] 公司资本分配与运营 - 公司在短期资本分配优先事项上取得进展 资本分配执行有望改善股息覆盖率和加速FFO增长 [3] - 公司是一家房地产投资信托基金 主要拥有和运营位于市场领先医院校园附近的医疗门诊大楼 [3] - 公司通过物业收购和开发选择性增长其投资组合 拥有近700处物业 总面积超过4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [3] 公司背景 - 公司是首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的房地产投资信托基金 [3] - 更多关于公司的信息可在www.healthcarerealty.com上找到 [3]

公司概况 - H&R房地产投资信托拥有382处投资物业，总面积约2700万平方英尺，涵盖零售、工业、住宅和办公物业，分布在加拿大和美国 [1] - 公司物业组合中，零售物业占比最高，共270处，其中236处位于美国，34处位于加拿大 [2] - 工业物业共68处，主要分布在加拿大，其中安大略省有38处，阿尔伯塔省有16处 [2] - 办公物业共20处，其中17处位于加拿大，3处位于美国 [2] - 住宅物业共24处，全部位于美国 [2] 财务表现 - 2024年第一季度，公司同物业净营业收入（NOI）同比增长1.4%，达到1.283亿加元 [11] - 住宅物业NOI同比增长3.2%，工业物业NOI增长5.1%，零售物业NOI增长5.7%，办公物业NOI下降3.7% [11] - 公司2024年第一季度净收入为3180万加元，同比下降66.5% [14] - 公司2024年第一季度FFO为8310万加元，同比下降5.5% [14] - 公司2024年第一季度AFFO为6880万加元，同比下降6.6% [14] 战略调整 - 公司自2021年10月开始实施战略重组计划，逐步剥离零售和办公物业，重点发展住宅和工业物业 [3] - 2021年公司剥离了封闭式购物中心物业，大幅降低了零售物业的占比 [4] - 2024年第一季度，公司继续出售物业，包括多伦多市中心一处办公物业，售价2.325亿加元 [20] - 公司还出售了乔治亚州两处零售物业，售价1030万美元，以及不列颠哥伦比亚省三处工业物业，售价870万加元 [20] 行业比较 - 与Allied Properties和Dream Office相比，H&R的办公物业组合更具优势，加权平均租赁期限为6.6年，高于Allied的5.7年和Dream的5.2年 [26] - H&R办公物业的资本化率为7.45%，高于Allied的4.84%和Dream的5.76% [22][23][25] - H&R的住宅和工业物业占比持续增加，远高于三年前的水平 [28] 未来发展 - 公司正在推进多个住宅开发项目，预计将新增5228套住宅单元 [27] - 公司2024年2月成立了Lantower Residential房地产发展信托，筹集5200万美元用于佛罗里达州两个住宅开发项目 [33] - 公司保留了收购这些项目的选择权，并将获得开发费用和资产管理费用 [33] - 公司预计2026年和2027年的债务到期情况较为紧张，但目前的财务状况支持其度过这一阶段 [29] 估值与投资 - 公司股价较IFRS NAV有50%以上的折价 [30] - 公司股息收益率较高，且派息率较低 [32] - 公司继续被视为办公REIT，但其办公物业组合在同行中表现最佳 [22]