财务数据和关键指标变化 - 第三季度年化实现1.64亿美元协同效应，为预计3.3 - 3.6亿美元G&A协同效应的50%，是原预计季度节省的两倍，预计在未来三个季度平均实现剩余50%的G&A协同效应 [21] - 第三季度备考FFO每股0.39美元，运行率FFO每股0.40美元，包含近1200万美元或每股超0.03美元的非现金合并相关按市值计价利息费用 [23] - 第三季度因利率上升，现金利息费用增加约0.01美元 [24] - 运行率备考债务与EBITDA比率为6.3倍，假设资产出售定期贷款全额偿还，9月30日该贷款未偿还余额为4.23亿美元，季度末后又完成1.36亿美元资产出售，预计年底前完成剩余资产出售以偿还定期贷款 [25] - 9月底，81%的未偿债务为固定利率，不包括即将偿还的资产出售定期贷款，季度末后完成2.5亿美元额外利率互换，当前固定债务比率超过85%，预计保持固定与浮动比率在该范围内 [26] - 同店NOI在第三季度增长2.8%，高于去年的2%，过去四个季度均实现环比改善，同店物业占总投资组合现金NOI的83% [27] - 第三季度同店每平方英尺占用收入增长4.4%，由同比50个基点的入住率吸收和2.9%的现金租赁利差推动 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 资产销售业务 - 自与HTA合并以来，已出售29处房产，总价9.22亿美元，资本化率4.6%，预计年底前完成与特别股息相关的剩余交易，使总额超过11亿美元，资本化率约4.8% [33] 开发业务 - 通过与HTA合并，获得奥兰多和罗利的两个活跃开发项目，预算共计1.14亿美元，加上遗留HR项目，目前有2.09亿美元的活跃开发和再开发项目正在进行，预计2023年每季度为这些项目提供约2000 - 2500万美元资金 [36] - 长期嵌入式开发管道通过合并增加至约20亿美元，已确定超3亿美元的近期潜在项目 [37] 租赁业务 - 已将近75%的遗留HTA投资组合过渡给第三方经纪人，组合当前多租户入住率为85%，提高到90%将产生超5700万美元的年度NOI [39][42] 各个市场数据和关键指标变化 - MOB交易的债务成本在5%以上至6%中期，目前MOB资本化率约为同一水平 [10] - 医疗办公楼市场处于价格发现期，可能持续到今年剩余时间和明年，债务成本大幅增加导致资本化率在6%左右，获得融资变得更困难，尤其是大型投资组合 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 资产销售方面，优先完成资产出售目标，目前已接近10亿美元，年底有望达到11亿美元，未来将有选择性地出售资产，收益可重新投资于开发项目、选择性收购或机会性股票回购 [10][11] - 整合和组织调整方面，已实现近50%的预期G&A节省，目标是实现每年3300 - 3600万美元的G&A协同效应，运营上通过调整租赁和运营团队、提高物业管理和维护效率、加速建设时间等方式提高NOI [12][13] - 租赁业务方面，将遗留HTA投资组合过渡到公司成熟的租赁平台，利用第三方经纪人增加交易流量和市场知识，提高投资组合入住率 [39] - 开发业务方面，认为开发是有意义的投资领域，有机会获得更高的风险调整后回报，将继续推进现有开发和再开发项目，并关注长期嵌入式开发管道中的潜在项目 [36] 行业竞争 - 医疗办公楼市场因债务成本上升和融资难度增加处于价格发现期，公司需在该环境中谨慎进行资产销售和收购决策 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 资本市场环境具有挑战性，债务成本大幅上升，包括基础利率和信用利差，大多数银行收紧了资金供应，这使得市场处于价格发现模式 [8][9] - 医疗系统面临劳动力成本和可用性问题，利润率受到挑战，但强大的系统有能力应对部分问题，且可能需要依靠第三方资本和运营商来实现战略计划 [125][126] 未来前景 - 公司对合并后的早期成功感到鼓舞，预计通过入住率提高、租金增长和不断扩大的开发管道，在医疗办公领域实现最快增长 [18] - 认为有机会将成功的ESG实践应用于更大的投资组合 [19] - 尽管面临利率上升和运营费用增加等挑战，但公司有信心通过提高入住率和租金增长等方式实现3% - 5%的运营增长 [54] 其他重要信息 - 公司近期发布了第四份年度企业责任报告，GRESB评分为80分，较去年有显著提高，在同行中处于领先地位 [19] - 约92%的租约有费用转嫁给租户的条款，这有助于抵消运营费用的增加，公司在约一半的遗留HR物业安装了实时电力监测系统，平均能源消耗降低了8%，目前有超1000万美元的可持续性资本项目正在进行 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2.5亿美元新利率互换的利率是多少，为何不进行更多互换以减少浮动利率风险？ - 2.5亿美元利率互换的综合利率略高于4%，约为4.12%，期限为4.5 - 5年，这使银行债务的固定比例超过50%，公司采取真正的对冲立场，而非预测未来利率走势，目前不打算将固定比例提高到100%，以便在利率下降时受益 [47][48] 问题2: 第三季度调整后运行率FAD约为0.33美元，如何将其作为明年的基础，与年初预计的1.48 - 1.49美元有何不同？ - 利率是主要不确定因素，对债务成本、收购和处置活动以及增值产生影响，公司认为关键增长因素是入住率提升，预计运营增长为3% - 5%，但需考虑利率和通胀及运营费用的影响，每1%的利率变化会使整体增长降低约1.5% [50][54][55] 问题3: 租赁和运营团队的重新调整具体指什么，为何历史上是分开的，目前租赁管道情况如何，对近期入住率提升和已签约但未入住的积压情况有何看法，为何HTA投资组合的租赁利差较低，能缩小多少差距？ - 重新调整是将两个投资组合整合，让租赁总监管理更多优质资产，集中在少数市场，同时将遗留HTA投资组合过渡到使用第三方经纪人的模式，这是组织流程的优化，过去三个月取得了令人鼓舞的成果 [59][60] - 第三季度运营结果主要是两个公司的简单合并，尚未体现合并带来的绩效提升，但Healthcare Realty的投资组合在过去两三个季度入住率有所提升，HTA的入住率也开始改善，已签约但未入住的面积略超50万平方英尺，占总面积的约1.5% [62][63] - HTA投资组合租赁利差较低是因为之前没有像Healthcare Realty那样专注于此，通过重新调整租赁团队、增加市场覆盖和采用经纪人模式，公司认为可以缩小差距，使其接近历史运营水平 [65][66] 问题4: 资产处置方面，剩余约1亿美元的处置与仍有超4亿美元的定期贷款如何对应，2023年进一步处置的预期如何，20亿美元开发管道中3亿美元近期项目的时间安排、资金投入节奏、预期收益率以及与6%债务成本的对比情况如何？ - 第三季度末未偿还的4.23亿美元定期贷款已通过10月完成的1.36亿美元资产出售和11月计划完成的约1亿美元资产出售逐步偿还，预计12月完成全额偿还 [72] - 2023年资产处置预计在2.5 - 3亿美元范围内，但会根据市场价格发现情况逐季变化，公司将谨慎进行资产出售，寻找合适的价格和机会重新配置资本 [74] - 2023年预计为当前开发管道提供约2000 - 2500万美元资金，3亿美元近期项目可能在2023年底开始，2024年加大资金投入，每季度2500 - 5000万美元，预期收益率为7% - 8%，高于当前6%的债务成本，公司对这些项目有较高的控制权和规划能力 [79][83] 问题5: 本季度以4.6%的资本化率出售资产，是时机合适还是资产本身有特殊情况，从内部收益率（IRR）角度看，买家和公司如何进行评估，市场情况在过去六个月有何变化？ - 4.6%的资本化率是一个阶段性结果，最终目标是达到4.8%，出售资产的整体入住率在80%以上，部分资产的资本化率在6%左右，不存在因资产入住率或租金增长潜力导致的明显差异 [87][90] - 从IRR角度看，资本化率和增长预期是重要因素，市场普遍预期业务增长在2% - 3%，由于资本化率上升，无杠杆IRR从7%左右提高到8%，公司因集群模式和市场规模优势，认为有机会将增长率从2% - 3%的低端提升到3%或更高 [93][97] 问题6: 1%的利息费用增加对FFO产生1.5%的影响，是指1%的利率增加吗，合并公司目前26%的投资组合租金增长率在0% - 3%之间，改善这一情况需要多长时间，4.8%的平均资本化率与市场上6%左右的范围有何定义上的区别，是否为回顾性数字，是否会在明年这个时候恢复提供FFO组成部分的指导？ - 是指1个百分点（100个基点）的利率增加对FFO产生1.5%的影响 [101] - 改善租金增长率分布需要多年时间，因为要考虑加权平均租约期限，但公司在过去七八年一直关注这一问题，有信心逐步提高，这是一个长期的组织和管理过程 [103][104] - 4.8%和6%的资本化率都是基于第一年NOI计算的现金资本化率，不考虑直线租金，两者实际差异较小，约20 - 30个基点 [109][110] - 公司概念上支持恢复提供FFO组成部分的指导，但不确定是否能在明年这个时候实现，这取决于市场情况，可能会先更注重运营方面的信息披露 [113][114] 问题7: 合并时提到的长期嵌入式开发管道20亿美元中，是否有与合并相关的增量机会，3亿美元的近期机会是否会因医疗系统运营环境不佳而取消，是否有可能增长？ - 20亿美元的开发管道是两个公司管道的合并，公司认为还有更多潜在机会，将通过对投资组合的再开发来增加这一数字 [120][121] - 3亿美元的近期项目并非合同锁定，部分可能会延迟或取消，但大多数项目与有增长计划的医疗系统相关，公司与这些项目有深入沟通，对其前景有较高信心，同时，医疗系统面临的挑战也可能为公司带来机会 [123][124][127] 问题8: 本季度资本支出（CapEx）似乎较高，公司对CapEx相对于FED指导的看法是否有变化，与遗留HTA投资组合的租赁活动或CapEx需求是否有关，潜在租户是否要求更多的租户改进（TI）以换取更高的租赁利差和租金，行业内MOB开发是否有延迟，是否有其他开发商的项目转向公司，如何权衡开发的未来收益率与回购股票？ - CapEx会季度波动，通常按过去12个月计算，合并后情况更复杂，年初至今两家公司的综合维护CapEx接近16%，这是合并初期预期的长期趋势，若入住率吸收和资本投入带来增长，是值得的，第四季度通常是CapEx较高的季度 [132][133] - 从趋势上看，租户要求更多TI的情况不明显，正常情况下这属于维护CapEx，没有明显上升趋势，但在再开发项目中可能会有较大资金投入，公司的租赁分析基于IRR和 hurdle rates，会平衡TI投入与租金回报 [135][137] - 行业内部分开发商因债务市场变化和收益率倒挂可能面临困难，公司可能会获得一些调整后收益率更符合当前资本成本的项目机会，公司的开发管道优势在于对项目的控制能力 [139][140][141] - 权衡开发的未来收益率与回购股票时，主要考虑时间范围，短期内多余资金可能用于股票回购，长期来看开发项目可能带来更高收益率，但股票回购也有增长影响，具体决策取决于资产处置的多余收益情况 [144][145] 问题9: 之前选择9500万美元收购而非回购股票的内部讨论情况如何，遗留HTA投资组合的同店NOI增长趋势与之前FAD桥梁中的预期相比如何，是否符合预期？ - 之前的收购决策是基于当时的资本化率和资本成本，现在市场情况已发生变化，未来第四季度不会有大规模收购活动，当前决策会更加谨慎 [149] - 遗留HTA投资组合的同店NOI增长跟随租赁和入住率的改善趋势，之前增长约1%，现在开始上升到2%以上，预计随着入住率继续提高，可达到2.5% - 3%，与公司预期相符 [151] 问题10: 本季度FAD未覆盖股息，即使备考后覆盖也较紧，未来12个月如何考虑股息政策，医院运营商在新租赁方面的想法如何，本季度租赁速度与前两个季度相比似乎有所放缓，原因是什么？ - 提供的运行率FAD未反映未来运营改善和增长潜力，关键是未来运营增长和利率变化的平衡，公司会在每个季度评估股息政策，目前不对此过度担忧，认为有改善的途径 [159][160][161] - 租赁速度没有实质性变化，与医生团体和医院团体的沟通活跃，租赁但未入住的面积保持稳定，市场上仍有因COVID导致的积压需求，尽管医疗系统面临劳动力和成本挑战，但向门诊服务转移的趋势可能增加对公司物业的需求 [163][164][165] 问题11: 考虑到当前债务成本，新开发项目需要的回报率门槛是多少，市场租金是否能支持开发，若能找到符合条件的收购机会，适合合资（JV）和计入资产负债表的项目组合有何差异？ - 新开发项目的回报率目标是在当前MOB资本化率（约6%）基础上高出100 - 200个基点，即7% - 8%，公司与有增长计划的医疗系统合作，他们愿意为新建筑支付较高租金，市场租金通常能够支持开发 [170][171] - 收购决策首先考虑资产负债表，但在某些情况下，JV收购可用于平衡风险和回报，特别是对于非核心、增值型或离校园较远的项目，同时会考虑地理因素和与JV合作伙伴的一致性 [174][176][178]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为141.95443亿美元，较2021年12月31日的42.58919亿美元大幅增长[14] - 2022年前三季度，公司实现总收入5.94575亿美元，较2021年同期的3.98393亿美元增长49.24%[15] - 2022年前三季度，公司总费用为6.28893亿美元，较2021年同期的3.37784亿美元增长86.18%[15] - 2022年前三季度，公司净收入为7697.3万美元，较2021年同期的4505.2万美元增长69.08%[15] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入为7666.1万美元，较2021年同期的4505.2万美元增长69.05%[15] - 2022年前三季度，基本每股收益为0.36美元，较2021年同期的0.31美元增长16.13%[15] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为0.35美元，较2021年同期的0.31美元增长12.90%[15] - 2022年前三季度，公司综合收入为9.255亿美元，较2021年同期的5.0471亿美元增长83.37%[16] - 截至2022年9月30日，公司股东权益为77.27213亿美元，较2021年12月31日的21.85116亿美元大幅增长[14] - 截至2022年9月30日，公司非控制性权益为1118.13万美元，而2021年12月31日为0[14] - 截至2022年9月30日，公司总权益为78.39026亿美元，2021年12月31日为21.85116亿美元[19] - 2022年前九个月净收入为7.6973亿美元，2021年同期为4.5052亿美元[21] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1.26659亿美元，2021年同期为1.70255亿美元[21] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为14.25834亿美元，2021年同期使用的净现金为3.6467亿美元[21] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为15.08085亿美元，2021年同期提供的净现金为1.95112亿美元[21] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为5758.3万美元，2021年同期为1600万美元[21] - 2022年前九个月支付利息8338.2万美元，2021年同期为4065.3万美元[22] - 2022年前三季度，公司支付普通股股东股息7205.2万美元，较2021年同期的4402.2万美元增长63.67%[17] - 2021年12月31日公司股东权益总额为2185116千美元[19] - 2022年发行普通股净收入22855千美元[19] - 2022年合并对价转移金额为5576463千美元，非控股权益为110702千美元[19] - 2022年收购非控股权益1266千美元[19] - 2022年普通股赎回金额为248千美元[19] - 2022年基于股份的薪酬为16772千美元[19] - 2022年净收入为76973千美元，其中非控股权益为312千美元[19] - 2022年股息支付给普通股股东为166451千美元[19] - 2022年9月30日公司股东权益总额为7839026千美元[19] - 2021年9月30日公司股东权益总额为2115333千美元[19] 公司各业务线数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司在695处房地产的总投资约为142亿美元，总面积约4070万平方英尺[24] - 截至2022年9月30日，公司在33处合资房地产中拥有约49%的加权平均所有权权益[24] - 截至2022年9月30日，约400万（占比1.1%）运营合伙单位由非控股股东持有[29] - 2022年第一季度，公司将2021年第四季度通过售后回租交易收购的两座医疗办公楼重新分类，融资应收款共计7390万美元分配至土地、建筑物及改良项目[35] - 截至2022年9月30日，房地产应收票据净额总计7900万美元[36] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，公司分别确认两笔融资应收款相关收入200万美元和590万美元[37] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，公司确认房地产应收票据利息收入130万美元[40] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，按Topic 606核算的其他营业收入分别为405.7万美元和927万美元，2021年同期分别为296.9万美元和734.7万美元[42] - 2022年7月20日合并完成，原HR普通股按1:1比例转换为原HTA A类普通股，原HTA宣布每股4.82美元特别股息[46] - 合并交易中，考虑转移金额为5.576463亿美元，包括发行的隐含原HR普通股价值5.569057亿美元和原HTA受限股票奖励公允价值740.6万美元[50] - 初步估计收购资产公允价值为11.177186亿美元，承担负债公允价值为5.635425亿美元，可辨认净资产为5.541761亿美元，商誉约为1.454亿美元[53] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，公司发生合并相关成本分别为7940万美元和9260万美元[58] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，合并报表收入为1.574亿美元，净亏损为2060万美元[59] - 2022年第三季度总营收3.52744亿美元，2021年同期为3.32465亿美元；2022年前九个月总营收10.54809亿美元，2021年同期为9.82192亿美元[62] - 2022年第三季度净利润1.15496亿美元，2021年同期亏损1493万美元；2022年前九个月净利润1.6012亿美元，2021年同期亏损7975.4万美元[62] - 2022年前九个月公司房地产收购总价3.7719亿美元，现金对价3.7313亿美元[63] - 2022年前九个月公司合资企业收购总价1.00975亿美元，现金对价9917.3万美元，公司所有权占比50%[67] - 2022年前九个月公司对非合并合资企业新投资1.67479亿美元，2021年同期为4961.2万美元[69] - 2022年前九个月公司房地产资产处置总售价8.92447亿美元，净收益8.66498亿美元，收益1.97277亿美元[70] - 截至2022年9月30日，公司有6处房产被列为待售资产，净值1.85074亿美元；截至2021年12月31日为5.7万美元[74] - 2022年第三季度公司经营租赁收入2.989亿美元，2021年同期为1.317亿美元；2022年前九个月经营租赁收入5.781亿美元，2021年同期为3.886亿美元[76] - 2022年3月30日，公司作为土地出租人签订一份销售型租赁协议，土地价值180万美元从开发用地重分类至其他资产[77] - 2022年10月，公司收购佛罗里达州杰克逊维尔一处房产，价格360万美元；处置得克萨斯州达拉斯和休斯顿房产，总价1.36025亿美元[65][73] - 截至2022年9月30日，公司不可撤销经营租赁未来租赁付款总额为5548139000美元，其中2022年为243946000美元，2023年为937733000美元等[78] - 截至2022年9月30日，公司有243处物业，总面积1780万平方英尺，持有75份预付土地租赁[79] - 截至2022年9月30日，公司未来租赁付款（主要为168份非预付土地租赁），经营租赁未折现总额957932000美元，融资租赁未折现总额407389000美元，经营租赁负债268840000美元，融资租赁负债72378000美元[80] - 2022年第三季度和前九个月，公司总租赁费用分别为6507000美元和12533000美元，2021年同期分别为2557000美元和7453000美元[81] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司其他资产净额分别为438235000美元和185673000美元，2022年为房地产贷款交易额外注资1500万美元[82] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应付账款和应计负债分别为231018000美元和86108000美元[83] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司其他负债分别为203398000美元和67387000美元[84] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应付票据和债券分别为5570139000美元和1801325000美元，部分债务有效利率如15亿美元无担保信贷安排为3.99%等[86] - 2022年2月，公司分别偿还加利福尼亚州和科罗拉多州的抵押票据，支付金额分别为1260万美元和640万美元[89][90] - 公司在合并中进行交换要约，提供最多2.5亿美元2025年到期、3.875%利率的高级票据等用于交换旧票据[91] - 2025年到期3.875%高级票据投标和同意金额为2.35016亿美元，占未偿本金总额94.01%；2028年到期3.625%高级票据为2.90246亿美元，占96.75%；2030年到期2.400%高级票据为2.97507亿美元，占99.17%；2031年到期2.050%高级票据为2.98858亿美元，占99.62%[92] - 公司承担的遗留高级票据本金总额为25.5亿美元，包括2026年到期6亿美元、2027年到期5亿美元、2030年到期6.5亿美元、2031年到期8亿美元[93] - 公司原7亿美元循环信贷安排终止，原2亿美元和1.5亿美元定期贷款安排继续并修订，原10亿美元循环信贷安排扩大至15亿美元，原3亿美元和2亿美元定期贷款安排继续并修订，新增3.5亿美元延迟提取定期贷款安排和3亿美元定期贷款安排[94][96] - 截至2022年9月30日，公司有15笔未到期利率衍生品指定为利率风险现金流量套期，名义本金总额6.75亿美元，加权平均利率1.57%[99] - 2022年第四季度，公司新增两笔总额2.5亿美元利率互换，指定为利率风险现金流量套期，均于2027年到期[100] - 截至2022年9月30日，指定为套期工具的利率互换公允价值为1613.6万美元[102] - 2022年第三季度，利率互换在AOCI上确认损失608.3万美元，从AOCI重分类至利息费用损失76.3万美元；2022年前九个月，利率互换在AOCI上确认损失1290.5万美元，从AOCI重分类至利息费用损失267.2万美元[104][105] - 公司预计未来12个月，480万美元与活跃利率互换相关金额将从AOCI重分类减少利息费用，60万美元与已结算利率互换相关金额将从AOCI摊销增加利息费用[105] - 截至2022年9月30日，净资产头寸衍生品公允价值（含应计利息，不含非履约风险调整）为1650万美元，公司未为此提供抵押品且未违约[107] - 2022年第三季度，公司继续对达拉斯和华盛顿的医疗办公楼进行重建，截至9月30日，分别已投入约1110万美元和1030万美元[109][110] - 截至2022年9月30日，田纳西州纳什维尔、佛罗里达州奥兰多、北卡罗来纳州罗利和华盛顿特区的项目分别已投入约1530万美元、1060万美元、1530万美元和200万美元[111][112][113][115] - 2022年前九个月和2021年全年，公司普通股期初余额分别为150457433股和139487375股，期末余额分别为380572290股和150457433股[116] - 公司的普通股“按市价出售”（ATM）发行计划总销售金额最高可达7.5亿美元，截至2022年9月30日，该计划仍有7.5亿美元额度可供发行[117] - 2022年前九个月，公司宣布并支付普通股股息共计每股0.93美元；2022年11月2日，宣布每股0.31美元的季度普通股股息[118] - 2022年第三季度和前九个月，基本每股收益分别为0.08美元和0.36美元，摊薄后每股收益分别为0.08美元和0.35美元[121] - 2022年前九个月和2021年，公司基于股份的激励计划期末股份分别为2001997股和1775351股[124] - 2022年1月3日，公司向高管授予限制性股票单位（RSUs），授予日公允价值为970万美元，共294932个，为期五年归属[126] - 约43%的RSUs基于两个市场表现条件归属，绝对和相对总股东回报（TSR）组件授予日加权平均公允价值分别为30.56美元和41.30美元；其余57%基于运营表现条件归属，授予日公允价值为31

财务数据和关键指标变化 - HR归一化每股运营资金（FFO）从第二季度的0.21美元增至0.45美元，涨幅4.7% [22] - HR每股可分配资金（FAD）同比增长11%，本季度FAD派息率降至83%，过去12个月为86% [23] - HTA第二季度归一化FFO为1.01亿美元，即每股0.43美元，本季度FAD派息率为92%，预计合并后公司FAD派息率将保持在90%以下 [23] - HTA第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长1.6%，高于第一季度的0.8%；HR同比季度同店NOI增长3.3%，主要因收入增长3.4%，但被运营费用增长3.5%抵消 [23] - 运营费用增长从第一季度的6.6%放缓至本季度，主要因物业税退款；剔除物业税，运营费用同比增长5.3%，主要驱动因素是公用事业费用 [24] - 第二季度每平方英尺已出租面积收入同比增长2.8%，与现有合同规定的2.89%的增长率基本一致 [24] - 第二季度现金租赁利差为3.4%，符合预期，处于3% - 4%的历史区间 [25] - 整体收入增长得益于平均入住率提高50个基点 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产销售和合资项目方面，已完成4.33亿美元房产交易，另有6.13亿美元处于合同阶段，预计8月底完成，综合资本化率略低于4.8%，预计第三季度末完成剩余销售，使总额超过11亿美元；未来几个季度计划额外出售价值5亿 - 10亿美元的房产 [14][15] - 投资活动方面，今年合并后公司的收购额为4.17亿美元，综合资本化率为5.2%；自上次财报发布以来，又完成7笔投资，金额为5800万美元，均位于现有市场 [16] - 开发和再开发项目方面，目前有1.81亿美元的项目正在进行中，约一半已获资金；未来12 - 18个月，预计启动1亿 - 2亿美元的再开发和开发项目；长期来看，随着HTA投资组合的加入，预计每年开发启动规模将达到3亿美元 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 合并后投资组合在拥有超过100万平方英尺物业的市场占比几乎翻倍，在14个市场拥有无与伦比的规模，达拉斯是最大市场，拥有近400万平方英尺物业 [9] - 超过四分之三的物业位于西雅图、达拉斯、亚特兰大等有吸引力的沿海和阳光地带市场 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成与HTA的转型合并，认为扩大规模有巨大优势，可提高运营效率、增强市场知识并利用更深厚的关系加速租赁和投资势头 [8] - 未来几个季度关注四个关键绩效指标：完成大部分资产销售以支付11亿美元特别现金股息；推进公司整合以实现年度协同效应；保持租赁势头，第二季度HTA和HR均有强劲租赁业绩；利用扩大的关系增加投资步伐 [11] - 计划出售额外房产以优化投资组合，并将所得款项重新投资于医疗办公大楼（MOB），通过规模、集群和扩大的关系创造最大价值 [13] - 专注于目标市场和集群，通过资产循环利用进行投资，预计今年投资5亿 - 7.5亿美元 [18] - 行业方面，MOB市场需求稳定，医院和第三方对MOB空间需求强劲，推动租赁和开发活动增加 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临债务成本上升、地缘政治动荡和创纪录通胀等挑战，但公司对合并后的前景感到兴奋，认为能为投资者、租户和合作伙伴展示新公司的实力和优势 [6] - 预计美国门诊医疗需求未来十年将加速增长，公司投资组合集中在高增长市场，有望受益于这一趋势 [10] - 对未来几个季度的租赁吸收情况持乐观态度，认为将带来显著的NOI和每股价值增长；将HTA的多租户入住率提高到与HR相同水平，再将两个投资组合的多租户入住率提高到90%，将产生5600万美元的年度NOI [26] 其他重要信息 - 第二季度完成了HTA和HR银行信贷安排的重铸，新的合并信贷安排包括6.5亿美元新定期贷款，用于偿还现有循环信贷安排的约5.5亿美元未偿余额并支付剩余交易成本 [27] - 合并时提取了11亿美元资产出售定期贷款，用于向HTA股东支付每股4.82美元的特别股息，预计用合资和资产销售所得款项偿还该贷款 [27] - 本季度提供了更新的估值披露，包括合并后公司的预估资产净值（NAV）时间表和2023年FAD的更新增值桥梁 [28] - 董事会授权了5亿美元的股票回购计划 [28] - 7月，HR和HTA分别宣布并支付了0.01美元和0.09美元的季度临时股息，HR剩余的0.109美元临时股息于上周宣布，本季度HR股东将获得总计0.31美元的股息，预计未来维持原HR的股息政策和节奏 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：11亿美元资产处置延迟的原因是什么？ - 公司认为这并非重大延迟，目前进展与之前沟通的一致；市场具有挑战性，使用债务的买家需应对与最初承销不同的债务条款 [33] 问题2：合并后公司在校园内和校园外物业的理想比例是多少？非核心投资组合未来可能出售的部分是什么？ - 合并后约68%的物业位于校园内或相邻位置，长期目标是将这一比例提高到75%左右；目前正在进行的资产销售将使校园外物业比例略有增加；随着资产出售和新投资的进行，将逐步实现长期目标 [35][36] 问题3：公司能否改变医疗办公业务的增长模式，实现类似其他房地产投资信托（REIT）行业的高增长？ - 医疗办公业务本质上是非周期性的，不会突然转变为周期性业务；但公司可以逐步提高增长水平，维持3%以上的增长率；公司将利用自身优势，在租金增长、现金租赁利差和同店NOI等方面体现增长 [39][40][41] 问题4：HTA 2023年FAD预计增加4500万美元的来源是什么？ - 假设HTA同店基础上实现低至中个位数的增长，加上2021年完成的收购项目的全部影响、一些开发项目（包括当前支付建设贷款类型的开发项目）的全部影响以及今年假设的一些增量收购；由于当前股价原因，已削减了部分收购假设，将原预计的3.9亿美元下调至3.7亿美元 [44][45] 问题5：2000万美元净投资活动减少是否适用于2022年？ - 大部分减少将体现在2023年，但2022年也会有一部分 [47] 问题6：按预估基础计算，公司杠杆率目前处于什么水平，是否仍预计达到6% - 6.5%的范围？ - 公司仍有信心达到6% - 6.5%的目标范围，资产出售定期贷款目前利率较高，但预计本季度末将全额偿还，合并后应处于目标范围内 [49] 问题7：6月10日提交的代理招股说明书中，各独立公司到2026年的预测数据在考虑计划剥离之前是否仍然有效？ - 这些数据的有效性取决于外部增长的规模，但由于公司处于资产循环阶段，而非净外部增长，且能够以增值方式进行资产出售和再投资，因此外部增长对整体结果影响不大；主要变化因素是利率调整，公司提供了更新的增值桥梁以明确这一点 [52][53] 问题8：6月10日的预测数据高于当时市场共识的原因是什么？ - 在合并期间，市场对公司业绩的预期可能存在较大差异，不同人对合并带来的净外部增长和一般及行政费用（G&A）等方面的假设不同，导致共识数据存在差异 [55] 问题9：HTA高级管理层中谁负责日常整合工作？ - 公司设立了整合团队，运营执行副总裁Julie Wilson是整合工作的负责人，她与HTA的相关人员（如首席会计官David Gershenson等）密切协调；整体上，原Healthcare Realty的领导层主导整合工作 [58] 问题10：随着时间推移和债务市场波动，资产销售的资产池是否发生变化，是否需要做出除价格外的其他让步以实现4.8%的资本化率？ - 资产池没有发生重大变化，公司将交易拆分为多个较小规模的交易，看到了更广泛的买家群体；没有为实现该资本化率做出重大让步 [60] 问题11：最终出售或即将出售的资产质量是否高于最初承销的资产？ - 并非如此，出售的资产与整体组合相似，但有一些偏好，如更多校园外和单租户资产，以及一些微型医院资产，出售这些资产有助于提高合并后组合的质量 [63] 问题12：一个月前新闻稿中提到的6亿美元资产是否仍计划近期出售，还是会纳入合并后HR的第二阶段计划？ - 这部分资产将在完成与特别股息相关的资产销售和合资交易后，作为优化投资组合的一部分进行处理；部分交易预计在2022年完成，部分可能延续到2023年 [66][67] 问题13：2023年HR独立FAD估计下降近10%，而HTA下降6%，原因是什么，尽管两者杠杆率差异不大且收购活动未变？ - 主要原因是利率变化，HR资本结构中固定利率占比约70% - 75%，而HTA目前几乎100%为固定利率；因此利率变化对HR的影响更大；合并后，固定利率占比将达到80% - 85% [69][70] 问题14：11亿美元资产销售中显示的4400万美元FAD移除是否意味着4%的收益率，如何与报告的4%资本化率相匹配？ - 这是FAD数据，差异在于维护资本支出（CapEx）的影响 [71] 问题15：CapEx假设是否仍为NOI的12.5%？ - 大致在这个范围内 [74] 问题16：股票回购计划如何平衡增加的杠杆，未来会有多激进？ - 公司将使用资产处置所得款项进行评估，根据股票收益率和投资回报率决定是回购股票还是进行开发或收购；目前不会为了回购股票而增加杠杆，目标债务与EBITDA比率为6 - 6.5倍；当前股票隐含资本化率在高5%左右 [77][78] 问题17：对HTA多租户投资组合入住率提升有信心的原因是什么，尽管过去入住率一直停滞不前？ - 公司采用与HTA历史不同的租赁方法，积极与经纪社区合作，利用规模和集群优势吸引更多租户；市场上替代成本上升，供应减少，需求增加；HTA租赁百分比已同比提高70个基点，且两个投资组合中有大量租赁正在建设中，预计完工后将转化为入住率增长 [80][81][83] 问题18：考虑到通胀，公司预计市值调整是否会加速，如何平衡与客户关系的管理？ - 公司认为有积极因素推动租金上涨，如替代成本和建设成本显著上升，使现有物业成为更具成本效益的选择；公司认为3% - 4%的现金租赁利差是可行的，偶尔达到3% - 5%也是可能的 [85][86] 问题19：公司目前资本成本上升，市场估值倍数下降，如何实现增值增长，催化剂是什么？ - 公司需要在资产销售和合资项目、协同效应实现以及租赁业务等方面持续展示进展和成功；近期关键是租赁业务的增长势头和运营改善；开发业务也有望创造长期价值；最终需要通过执行和展示合并带来的运营效益，恢复市场对公司的信心，以实现外部增长 [91][92][93] 问题20：实现增值增长需要多长时间，合并后租赁业务是否有显著变化？ - 公司认为合并后租赁业务将产生更强大的效果，不仅能增加入住率，还能加强租金增长；同时，合并提供了更多资产销售和资本配置的机会，可以将出售资产所得资金重新投资于更高收益的项目 [96][97][98] 问题21：增值桥梁页面是否包括额外资产销售和股票回购的内容？ - 不包括股票回购内容；假设的是净投资活动转向资产循环，即出售资产并重新投资于新的收购项目；具体是否进行股票回购将取决于资产处置所得款项和股价情况 [100] 问题22：资本循环的增值幅度是多少，2022 - 2023年从增值资本循环中获得的增值在1.45亿美元中占多少？ - 收购和处置之间的利差约为30 - 40个基点；从增值资本循环中获得的增值大致在0.02 - 0.03亿美元范围内，但具体数字会随时间累积 [101][102] 问题23：如何考虑股票回购与投资的关系，特别是在当前股价下？ - 公司认为回购股票是一项有吸引力的投资，不仅因为当前股价具有吸引力，还因为HTA入住率提升带来的潜在上行空间；公司将比较收购、开发等投资项目的内部收益率（IRR）与回购股票的预期收益率，进行临床决策；目前股价下，回购股票可能是优先选择 [107] 问题24：MOB市场出现较大买卖价差时，通常需要多长时间才能缩小？ - 难以根据历史经验确定，通常可能需要6 - 12个月，但目前市场情况特殊；市场上有大量资金寻求优质资产，但买家需要应对不断上升的债务成本；具体时间难以预测，可能需要更长时间 [109][110] 问题25：股票回购计划是否仅为3个月授权，为何5月授权后又重新授权？ - 重新授权是因为合并完成，新的Healthcare Realty董事会需要进行授权；通常授权时间为一年 [113][114] 问题26：补充材料中预期FFO组成部分页面被移除，能否确认同店NOI增长预期是否不变或更高？ - 公司撤回该页面是因为认为单独提供HR的指导对投资者帮助不大；未来几个季度将提供更多更新；目前来看，租赁业务和现金租赁利差情况没有重大变化，综合考虑合同规定的增长率，在入住率不变的情况下，同店NOI增长率在2.5% - 3%之间是合理的；如果入住率上升，可能会推动增长率提高 [115] 问题27：能否提供2023年FFO的大致指导？ - 公司希望能够提供相关指导，但目前仍在进行期初资产负债表和估值信息的处理，尚未有具体数据；由于需要对HTA超过31亿美元的债务进行市值调整，这将对FFO结果产生重大影响，导致潜在结果范围较广；公司更关注FAD增长，认为其更能反映公司的潜在价值和现金流 [118][119] 问题28：达到每年3亿美元开发启动规模的大致时间框架是多久？ - 公司看到医疗系统对开发项目有大量需求，结合自身和HTA的项目管道，认为能够实现每年2亿 - 3亿美元的开发启动规模；可能不会在2023年实现，但预计到2024年能够较快达到这一目标 [123][124]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _______________ FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended: June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Realty Trust Incorporated) HEALTHCARE REALTY TRUST INCORPORATED (Exact name of Registrant as ...

企业概况 - 企业价值为60亿美元，拥有263个物业，管理面积为1480万平方英尺[2] - 96%的物业为医疗办公室和门诊，84%位于医院校园内或相邻[2] - 93%的医疗房地产物业与投资级评级的医疗服务提供者相关联[3] 市场与用户数据 - 医疗办公室和门诊市场的总价值为4600亿美元[6] - 公司在医疗房地产市场的总价值为1.6万亿美元[7] - 公司在前100个大都市区的10英里内的平均人口为832,000人，预计人口增长率为4.6%[19] 投资与收购 - 公司在2021年的净投资超过历史平均水平的2.5倍，总投资为2.34亿美元[39] - 公司在2021年的收购金额为3.3亿美元，开发支出为2900万美元，总支出为3.59亿美元，处置金额为1.25亿美元[39] - 自2019年以来，医疗房地产共收购108栋建筑，总金额为20亿美元，面积达520万平方英尺[49] 物业与租金 - 公司在2021年医疗办公楼的总面积为15.2M平方英尺，医院拥有的设施占52%（2390亿美元）[24] - 医疗办公楼的租金覆盖率为9倍，显示出公司在租金方面的缓冲能力[35] - 租户续约率为83.4%[51] 财务表现 - 同店收入增长率为3.0%[51] - 总收入增长率为2.50%[52] - 净债务与企业价值比率为31.3%[70] 未来展望 - 发展管道总额为12.3亿美元，预计每年启动75百万至125百万美元的项目[42] - 当前重建和开发项目总预算为98300千美元，预计稳定收益率在5.8%至11.0%之间[43] - 2021年可用的总投资机会为546个，面积4370万平方英尺，涉及金额42亿美元[44]

________________________ FORM 10-Q UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings, LP) _________________________ HEALTHCARE TRUST OF AMERICA, INC. HEALTHCARE TRUST OF AMERICA HOLDINGS, LP (Exact name of registrant as sp ...

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长2.9%，受健康的营收增长推动 [8] - 归一化每股运营资金（FFO）同比增长3.6%，达到0.43美元，季度FFO增长主要来自净投资活动贡献的240万美元，但被210万美元的一般及行政费用（G&A）增加部分抵消 [33] - 同店平均入住率环比增加40个基点至89.2%，同比增加20个基点，费用报销增长7.9%，推动同店收入较2021年第一季度增长4.3% [35] - 同店组合的合同扶梯率为2.94%，本季度现金租赁利差为3.4% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今已投资3.41亿美元，收购17处医疗办公物业（MOB），涉及8笔交易，混合资本化率为5.1%，大部分位于目标市场并与领先医疗系统合作，三分之二与2021年的收购项目处于集群中 [19] - 其中1.01亿美元通过与Teachers的合资企业购买，超过50%的投资位于校外 [20] 处置业务 - 年初至今处置业务贡献1.1亿美元，混合资本化率为4.2%，平均销售资本化率与平均收购资本化率之间实现了90个基点的正向轮换 [20] 开发与再开发业务 - 在纳什维尔投资4400万美元进行10.6万平方英尺的开发项目，已获得医院扩建支持，50%的建筑已租给医院赞助的综合妇女服务项目，预计2023年下半年完工 [21] - 有四个总计5300万美元的再开发项目正在进行中，预计在现有市场产生8% - 11%的增量回报 [22] - 有几个总计超过3亿美元的大规模开发项目处于高级规划阶段，大部分位于现有集群内，预计回报率比可比收购资本化率高100 - 200个基点，其中超过1亿美元的项目可能在2022年启动 [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 战略方向 - 推进与HTA的战略合并，合并后将成为领先的纯医疗办公房地产投资信托基金（MOB REIT），实现规模运营，加速增长，将年均每股可分配资金（FAD）增长率从过去三年的4.5%提升至5% - 7% [12][13] - 实施集群战略，通过增加集群的规模和数量，为医疗系统和供应商提供更多解决方案，支持其门诊战略，从而为股东带来更多投资机会、入住率提升和租金增长 [24][28] - 进行资产出售和合资企业交易，以筹集资金用于完成与HTA的交易、匹配高收益开发项目和增值资产收购，并实施5亿美元的股票回购计划 [14][15] 行业竞争 - 公司认为与HTA的战略合并能使其在行业中占据更有利的竞争地位，通过规模效应和集群战略实现加速增长，超越竞争对手 [12][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于积极的供应商情绪，预计未来几个季度将实现稳定的吸纳增长 [8] - 对2022年前景持乐观态度，强劲的空间需求推动了投资组合入住率的提升和对开发的兴趣增加 [9] - 对与HTA的战略合并充满信心，认为这将为公司带来规模、稳定性和加速增长的机会，为股东创造更大价值 [17] 其他重要信息 - 公司收到Party F的三次非邀约收购提议，董事会一致拒绝，认为与HTA的战略合并能为股东提供更高价值 [10][11] - 已为新的15亿美元循环信贷额度和15亿美元定期贷款获得承诺，包括6.5亿美元的新定期贷款，用于偿还现有循环信贷额度的未偿款项和支付交易成本 [39] - 构建了12.5亿美元的资产出售定期贷款，用于支持为HTA特别股息提供资金的资产出售和合资企业的时间安排，预计5月中旬完成文件签署 [40] 问答环节所有提问和回答 问题1: 资产出售和合资企业交易的相关细节，包括是否涉及现有Teachers关系、资产来源和目标资产类型 - 目前处于意向书阶段，未披露相关方信息，待达成最终协议后会进一步披露 [47] - 资产出售的目标资产通常具有较高比例的校外物业、单租户物业、较长的租赁期限和较低的租金合同扶梯率；合资企业与现有Teachers合资企业类似，更多倾向于校外、增值型资产，但仍与公司市场和集群战略紧密相关 [48][49] - 所有资产目前均为HTA所有 [50] 问题2: 如何通过与HTA的合并为股东实现Party F提出的每股31.75美元的价值 - 公司对合并后的加速增长有信心，认为通过整合公司、投资组合和团队，能够为股东创造远超Party F提议的价值，且资产出售和合资企业交易的迹象表明公司有能力为股东创造价值 [52][53][54] 问题3: 资产出售和合资企业规模扩大至17亿美元（净额16亿美元）后，2%的FAD accretion是否会改变 - 目前展示的2% accretion是交易宣布时的基础数据，额外的5000万美元资产出售和合资企业交易被视为一种增值方式，若能以指导范围的中点（约5.2%）进行再投资，将增加约30个基点的accretion [58] 问题4: 出售或合资的资产是否包括低入住率的开发项目，以及是否看到资本化率扩大的迹象 - 出售或合资资产组合的平均入住率超过90%，不包括低入住率的开发项目 [59] - 相关对话持续进行，市场对当前资本化率仍有浓厚兴趣，公司对资本化率的深度和市场前景持乐观态度 [60][62] 问题5: 宏观通胀趋势对公司投资组合和续租租金的影响 - 随着通胀上升，公司在一定程度上看到了提高租金的迹象，但由于医疗办公物业的租赁期限较长（平均约五年），变化不会像其他行业那样迅速 [66] - 建设成本和置换成本的通胀是推动租金上涨的最终驱动力，从长期来看，公司认为能够实现与或高于长期通胀率的增长 [67][68] 问题6: 董事会拒绝Party F提议的原因，以及如何看待股东对与HTA合并交易的批准 - 董事会已明确拒绝Party F的提议，不会透露具体细节或猜测其后续行动，董事会会认真审查任何非邀约提议 [74][75] - 公司与许多股东进行了积极沟通，对说服股东相信与HTA的战略合并符合其最佳利益充满信心，本周提交的合并委托书为与股东进一步沟通提供了机会 [75][76][77] 问题7: 租户对战略合并的看法，以及是否存在租户行使购买选择权的风险 - 目前租户表现出好奇和兴奋，尚未出现令人担忧的迹象 [81] - 虽然投资组合中存在近10亿美元的潜在购买选择权，但执行的可能性较低，尤其是在当前市场环境下 [82] 问题8: 如何确定5000万美元的额外处置规模，以及资金再部署和开发项目加速的时间安排 - 通过对投资组合的深入研究和分析，确定那些不符合集群战略的资产进行处置，5000万美元并非固定数字，但有足够的空间 [83][84] - 资金再部署没有紧迫性，预计在交易完成后的下半年开始，用于匹配其他收购和开发项目，开发项目的加速将逐步进行，预计在12个月内从1亿美元的项目规模提升至2亿美元或更多 [85][86] 问题9: HR单独能否实现合并后5% - 7%的FAD每股增长 - 与HTA合并能够显著扩大机会集，包括利用双方非集群的单建筑物业建立新集群，以及扩大现有集群规模，从而比单独发展更快地实现增长目标 [92][93][94] 问题10: 收入协同效应对潜在FAD每股增长或交易accretion的量化影响 - 公司在更新资料的第6页阐述了入住率提升、租金增长、再开发扩张和直接收购采购等因素如何推动增长，从过去三年的4.5%提升至5% - 7%，并以西雅图的案例展示了集群发展的成功模式 [96][97] 问题11: 资产出售加权平均4.8%的资本化率在直接资产出售和合资企业池之间是否存在显著差异 - 两者差异不大，范围较窄 [101] 问题12: 如何看待合并后13人董事会的规模，以及HR股东如何从新董事会中受益 - 合并后董事会扩大是常见现象，引入HTA的董事会成员具有价值，因为他们了解HTA的投资组合、团队和员工，公司也有新候选人加入董事会，认为能带来巨大价值 [103] - 公司会随着时间自然缩减董事会规模，目前已将合适的人员安排在合适的委员会中，认为合并后的董事会将带来巨大价值 [104] 问题13: 董事会规模缩小是否会来自遗留的HR董事，两年后是否会形成以遗留HTA为主的董事会 - 公司不会具体评论个别董事会成员，认为董事会规模的缩减将是自然和平衡的过程，不会区分HR和HTA的派系 [105] 问题14: 若授权股票回购，公司是否会在与HTA合并后杠杆融资进行回购 - 公司不会排除任何可能性，但股票回购授权主要是为了利用资产出售和合资企业的超额收益，即使进行回购，对杠杆水平的影响也将是非常有限和适度的 [109][110] 问题15: 从HTA角度看，合并消息是否导致了意外的人员流动，以及公司采取了哪些留任措施 - 可能存在少量人员流动，但没有达到令人担忧的程度，属于正常情况 [112] - 公司董事会和管理团队都意识到留住合适人员的重要性，并正在采取措施确保员工的积极性和留任意愿，但不会透露具体细节 [112] 问题16: 合资企业/资产出售计划最初的设想是什么，是否因Party F的提议或与投资者的对话而进行了修改 - 合资企业和资产出售的概念从合并讨论初期就存在，公司最初谨慎设定规模，避免过度承诺 [117] - 目前的扩大是基于前期的成功，这一举措不仅能让更多股东感到安心，也符合公司的增值战略，当前事件并未改变公司的观点，但起到了积极作用 [118]

合并与战略 - 医疗房地产公司与美国医疗信托公司达成180亿美元的战略合并[34] - 合并后预计实现3300万至3600万美元的总管理费用节省，预计在12个月内实现100%[8] - 合并后将维持HR当前的分红政策[5] - 合并预计将在2022年第三季度完成，需经过HR和HTA股东的批准[5] - 合并后形成高质量的医疗办公楼房地产投资信托（MOB REIT），实现市场规模的显著提升[34] 资产与市场 - 合并公司股权价值为116亿美元，总企业价值为176亿美元[5] - 合并后将拥有727个物业，面积达4400万平方英尺，医疗办公楼面积为4200万平方英尺，是第二大医疗办公楼投资组合的两倍[7] - 合并后前20大市场的医疗办公楼总面积为29,381平方英尺，占总投资组合的70.4%[35] - 合并后前20大健康系统的医疗办公楼总面积为23,002平方英尺，占总投资组合的55.1%[35] - 合并公司在14个市场中拥有超过100万平方英尺的物业，平均比下一个最大竞争对手大50%以上[19] 未来展望与机会 - 合并后将与57家美国前100大医疗系统建立关系，增强未来增长机会[21] - 合并后的开发管道超过20亿美元，预计收益率比收购收益高出100-200个基点[26] - 合并将带来超过20亿美元的嵌入式开发管道投资机会[34] - 合并预计将提升公司在市场中的竞争力和投资组合多样性[34] 财务状况 - 2022年净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[32] - 总债务占企业价值（TEV）的比例为28.4%[32] - 合并后将增强资本获取能力和资产负债表的强度[34] - 合并预计将产生显著的成本协同效应，并具备运营上升空间[34]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings, LP) HEALTHCARE TRUST OF AMERICA, I ...

企业概况 - 企业价值为65亿美元，拥有258个物业，管理面积为1780万平方英尺[2] - 2021年12月31日的总资产为65亿美元，物业总面积为1780万平方英尺[2] - 公司的医疗办公室建筑平均面积为69000平方英尺，95%为多租户物业[5] 市场分析 - 医疗办公室和门诊市场的总价值为4600亿美元[6] - 医疗房地产市场的总价值为1.6万亿美元[7] - 医疗办公楼市场总规模为4600亿美元，其中投资者拥有的市场占37%（1700亿美元）[18] - 医疗办公楼的年均销售额为110亿美元，每年新开发项目的投资额在90亿到120亿美元之间[19] 物业分布 - 96%的物业为医疗办公室和门诊，85%位于医院校园内或相邻[2] - 公司的物业中，72%为医疗办公室，55%为多租户物业[5] - 公司的物业中，60.3%位于校园内，25.1%位于相邻区域[13] - 公司的物业中，85.4%位于250码以内的距离[13] 财务指标 - 2021年，固定费用覆盖比率为5.2倍，债务服务覆盖比率为5.9倍[60] - 2021年，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，净债务与企业价值的比率为27.4%[60] - 2021年，公司的总债务为467.6亿美元，平均债务成本为2.78%[58] - 2021年，现金租赁利差的加权平均值为3.6%，相比2012年的1.0%显著增长[54] 租户和收入 - 医疗房地产的租金覆盖比率为9倍，显示出强大的租金缓冲能力[30] - 同一物业的净营业收入增长预计为3.00%[48] - 公司同一物业的平均入住率为84.9%[50] - 2021年，租户保留率的平均值为83.4%[53] 投资与开发 - 公司拥有超过12亿美元的嵌入式再开发管道，预计每年启动7500万到1.25亿美元的项目[37] - 在开发中的项目总面积为350,937平方英尺，预算为107,400,000美元，预计稳定收益率为7.0%[38] - 自2019年以来，公司共收购了91栋建筑，总金额为17亿美元，面积为460万平方英尺[45] 未来展望 - 预计人口增长率在不同市场中为4.6%至5.5%[16] - 医疗行业的就业增长速度快于整体经济，自2009年以来医疗行业就业增长显著[24]