财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店NOI增长2.8%，收入增长2.7%，运营费用增长2.6%，标志着利润率同比扩张 [26] - 第一季度现金租赁利差平均为3.1%，超过70%的租赁利差达到3%或更高 [27] - 第一季度维护性资本支出降至2490万美元，占NOI的11.8% [29] - 第一季度FFO每股为0.40美元，较第四季度的0.41美元下降0.01美元，主要由于可变利率债务的利息支出增加 [31] - 2023年FFO指导范围为每股1.60至1.65美元，假设两个项目的收入贡献为零 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度多租户租赁活动显著增加，预计2024年多租户吸收率将翻倍至100至200个基点 [3][40] - 第一季度同店物业的入住率同比增加50个基点至89%，多租户总入住率略高于85% [27] - 第一季度租赁活动增加，预计2024年NOI增长将加速至4%至6% [3][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗办公大楼（MOB）市场需求强劲，债务和股权投资者都在重新分配资金到MOB领域 [42] - 最近几个月，MOB的资本化率下降了25至50个基点，顶级MOB的交易资本化率现在在5.5%至6%之间 [42][77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过合资企业（JV）加速外部增长，预计2024年总投资额将超过10亿美元 [11][46] - 公司预计2024年FFO每股增长5%至7%，主要由于医疗服务的长期需求增长和健康系统对门诊服务需求的加速 [12][47] - 公司正在与蓝筹投资者会面，计划在未来6至9个月内成立一个或多个资产价值在5亿至10亿美元之间的合资企业 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2023年是公司的一个关键转折点，预计2024年FFO每股增长5%至7% [12] - 管理层预计通胀软化和短期利率下降将增强公司的增长前景 [12][47] - 管理层预计2024年多租户吸收率将翻倍至100至200个基点，NOI增长将加速至4%至6% [3][40] 其他重要信息 - 公司计划在2023年下半年举办投资者日，进一步与投资者沟通增长战略 [13] - 公司预计2024年开发活动将增加，计划在2024年启动并完成多个开发项目 [104] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何通过合资企业为股东带来增值 - 公司通过种子组合的形成资本化率和合资企业结构来增强回报，利用合作伙伴的资本和专业知识来创造收益 [17][18] 问题: 如何平衡股票回购与投资机会 - 公司会评估股票回购与新投资的回报，预计将更多关注外部增长机会 [19][20] 问题: 合资企业的投资范围和结构 - 公司目前有两个合资企业，分别为50-50和80-20的结构，未来合资企业的结构将根据合作伙伴的需求进行调整 [22] 问题: 2024年FFO增长的驱动因素 - 2024年FFO增长的5%至7%主要来自同店增长，外部收购的贡献较小 [92][121] 问题: 资本化率下降的原因 - 资本化率下降是由于债务融资市场的有利趋势和机构投资者对MOB领域的兴趣增加 [24][42] 问题: 开发活动的展望 - 公司预计2024年开发活动将增加，计划在2024年启动并完成多个开发项目 [104] 问题: 股票回购与外部增长的平衡 - 公司会评估股票回购与新投资的回报，预计将更多关注外部增长机会 [19][20]

财务表现 - 公司2023年第一季度净亏损为8807.8万美元，而2022年同期净利润为4222.7万美元[16] - 公司2023年第一季度总资产为135.69亿美元，较2022年底的138.5亿美元下降2%[15] - 2023年第一季度股东权益为73.59亿美元，较2022年底的75.71亿美元下降2.8%[15] - 公司2023年第一季度每股基本亏损为0.23美元，而2022年同期每股盈利为0.28美元[16] - 公司2023年第一季度净亏损为8807.8万美元，而2022年同期净利润为4222.7万美元[20] - 公司2023年第一季度综合亏损为9890.3万美元，而2022年同期综合收益为4847.2万美元[17] - 公司2023年第一季度总收入为3.329亿美元，较2022年同期的1.429亿美元增长133%[16] - 公司2023年第一季度净亏损为8712.5万美元，而2022年同期净利润为4222.7万美元[156] 租金与收入 - 2023年第一季度租金收入为3.24亿美元，同比增长134%[16] - 2023年第一季度公司支付普通股股息每股0.31美元，总计1.19亿美元[18] - 2023年第一季度公司支付了1.18052亿美元的股息，较2022年同期的4676.8万美元大幅增加[20] - 2023年第一季度公司确认的租赁收入为3.241亿美元，较2022年同期的1.385亿美元大幅增长[70] - 2023年第一季度租金收入同比增长1.856亿美元，增幅达134.0%，主要得益于并购贡献的1.802亿美元[160] - 2023年第一季度利息收入同比增长230万美元，增幅达118.3%，主要来自并购中获得的应收票据利息[161] 折旧与摊销 - 2023年第一季度折旧和摊销费用为1.84亿美元，同比增长241%[16] - 公司2023年第一季度折旧和摊销费用为1.84479亿美元，较2022年同期的5404.1万美元大幅增加[20] - 2023年第一季度折旧和摊销费用同比增长1.304亿美元，增幅达241.4%，主要受并购影响[163] 利息支出 - 公司2023年第一季度利息支出为6375.9万美元，同比增长367%[16] - 公司2023年第一季度利息支付为7508.2万美元，较2022年同期的1622.7万美元大幅增加[20] - 2023年第一季度利息费用同比增长5010万美元，增幅达366.7%，主要受并购影响[165] 现金流 - 公司2023年第一季度运营活动产生的现金流为6919万美元，较2022年同期的4377.1万美元有所增长[20] - 公司2023年第一季度投资活动产生的现金流为4156万美元，而2022年同期为负11.3267亿美元[20] - 公司2023年第一季度融资活动使用的现金流为1.2177亿美元，而2022年同期为7901.5万美元[20] - 公司经营活动产生的现金流从2022年第一季度的4380万美元增加到2023年第一季度的6920万美元[132] 房地产投资 - 公司2023年第一季度房地产投资净值为120.56亿美元，较2022年底的124.12亿美元下降2.9%[15] - 截至2023年3月31日，公司总资产约为139亿美元，拥有681处房地产，总面积约为3990万平方英尺[21] - 公司在合并中获得的房地产投资初步估值为87.3亿美元，包括土地、建筑物和租赁无形资产[55] - 截至2023年3月31日，公司自有房地产物业总数为681处，总投资额为136.28亿美元，总面积为3985.5万平方英尺，出租率为87.5%[158] 合并与收购 - 公司在2022年7月20日完成了与HTA的合并，合并后公司更名为Healthcare Realty Trust Incorporated，并在纽约证券交易所上市[47][49] - 合并后，公司初步估计分配了2.573亿美元至商誉，主要归因于预期的协同效应和成本节约[59] - 合并交易中，Legacy HR被视为会计收购方，其历史财务报表成为合并后公司的历史财务报表[50] - 合并交易中，Legacy HR普通股的隐含发行价值为55.69亿美元，基于2022年7月20日的每股收盘价24.37美元[52] - 合并交易中，初步估计的商誉为2.573亿美元，代表购买价格超过净有形和无形资产公允价值的超额部分[59] 股息与股票 - 公司宣布并支付了每股0.31美元的普通股股息，并计划在2023年6月2日支付相同的股息[97] - 公司截至2023年3月31日的ATM股票发行计划中仍有7.5亿美元的股票可供发行[95] - 公司截至2023年3月31日拥有14笔未到期的利率衍生品，总金额为10亿美元，加权平均利率为3.17%[85] - 公司预计在未来12个月内将有950万美元的利率互换相关金额从累计其他综合收益中重新分类为利息费用[89] 信用风险与准备金 - 公司在2023年第一季度记录了520万美元的信贷损失准备金，用于应对夹层贷款的信用风险[39][40] - 公司在2023年第一季度为夹层贷款计提了519.6万美元的信用损失准备金[39][40] - 公司在2023年第一季度确认了200万美元的房地产票据应收利息收入，但将5410万美元的房地产票据置于非应计状态，未确认任何利息收入[43] 物业运营与开发 - 公司在2023年第一季度投入1690万美元用于物业开发和再开发[93] - 公司计划在2023年投入1690万美元用于物业的开发和再开发，1120万美元用于首次租户改进和收购的资本支出[135] - 公司2023年第一季度处置了总价值为2.088亿美元的房地产资产，净收益为1.492亿美元，总面积为45.1471万平方英尺[65] - 截至2023年3月31日，公司持有待售的房地产资产净值为325.1万美元，其中包括510万美元的减值费用[67] 租赁与合同 - 截至2023年3月31日，公司未来五年内的非可取消经营租赁付款总额为34.09亿美元，2028年及以后的租赁付款为18.544亿美元[71] - 公司在2023年第一季度的总租赁费用为854.9万美元，其中经营租赁费用为510.7万美元，可变租赁费用为213.6万美元[74] - 公司约92%的租赁面积允许部分运营费用回收，其中28%采用修改后的总租赁结构，64%采用净租赁结构[138] 其他资产与负债 - 截至2023年3月31日，公司的其他资产总额为5.344亿美元，主要包括房地产应收票据、直线租金应收款和预付资产[75] - 截至2023年3月31日，公司的应付账款和应计负债总额为1.552亿美元，主要包括应计财产税、应付账款和资本支出[77] - 公司截至2023年3月31日的应付票据和债券总额为53.62亿美元，较2022年12月31日的53.52亿美元略有增加[80] 衍生品与利率 - 公司截至2023年3月31日的衍生品公允价值净负债为216万美元[87] - 公司截至2023年3月31日拥有10亿美元的利率衍生品，加权平均利率为3.17%[131] 员工与股权激励 - 公司在2023年第一季度授予了270,494股非归属股票，授予日期公允价值为540万美元[100] - 公司于2023年1月4日向高级管理层授予了165,174股限制性股票单位（RSUs），授予日期公允价值为370万美元[104] - 截至2023年3月31日，公司未归属的限制性股票单位（RSU）为363,250股，加权平均授予日公允价值为28.57美元[106] - 2023年1月，公司修改了激励补偿结构，授予448,249个LTIP-C单位，授予日公允价值为710万美元，五年归属期[107] - 43%的LTIP-C单位基于市场表现条件归属，绝对和相对TSR部分的加权平均授予日公允价值分别为12.24美元和13.98美元[108] - 57%的LTIP-C单位基于运营表现条件归属，授予日公允价值为20.21美元，基于公司股价[110] - 截至2023年3月31日，公司员工股票购买计划（ESPP）中可行使的股票期权为183,426股[112] - 公司预计未来非归属股票的摊销总额为4480万美元，其中2023年为1050万美元[112] 现金与信贷 - 2023年第一季度公司现金及现金等价物为4994.1万美元，较2022年底的6096.1万美元下降18%[15] - 公司在合并中获得的现金及现金等价物为3743.7万美元，受限现金为11.2亿美元[55] - 截至2023年3月31日，公司拥有11亿美元的无担保信贷额度和4990万美元的现金[122] - 2023年第一季度，公司通过投资活动获得4160万美元的现金流入，其中包括3150万美元的收购[125][126] 物业销售与处置 - 2023年第一季度，公司处置了六处房产，总售价为2.088亿美元，现金收益为1.492亿美元[127] - 公司2023年第一季度房地产销售收益为100.7万美元，较2022年同期的4478.4万美元下降98%[16] - 公司2023年第一季度确认了2620万美元的房地产减值，主要由于出售四处物业和三处物业及一块土地重新分类为待售[166] 合资企业与投资 - 截至2023年3月31日，公司在34个合资房地产项目中的加权平均持股比例约为44%[21] - 公司在2023年第一季度对未合并合资企业的投资为3277.46万美元，期间新增投资382.4万美元，并确认了78万美元的权益损失[63] - 公司有三家未合并的VIE，包括两笔应收票据和一家合资企业，最大损失敞口分别为3115万美元、600万美元和6603.8万美元[29][30] 应收票据与贷款 - 截至2023年3月31日，公司持有的房地产应收票据净值为1.473亿美元[36] - 公司截至2023年3月31日的未偿还贷款总额为1.47亿美元，其中夹层贷款为5411.9万美元，抵押贷款为1.01亿美元[37] - 截至2023年3月31日，公司持有的房地产应收票据净值为1.473亿美元，其中包括5442万美元的公平价值折扣和费用[36][37] 其他收入与费用 - 公司在2023年第一季度通过停车收入、管理费收入和其他杂项收入获得了461.8万美元的收入，同比增长86.6%[45] - 公司在2023年第一季度确认了150万美元的租赁融资应收利息收入，基于租赁条款的隐含利率[41] - 2023年第一季度物业运营费用同比增长6460万美元，增幅达112.4%，主要受并购影响[162] 未来计划与预期 - 公司预计2023年将有15%的租约到期，涉及1169份租约，总面积达330万平方英尺[137] - 公司未行使的购买期权涉及47处物业，总房地产投资为12.205亿美元[139] - 公司预计2023年将有950万美元的利率互换相关金额从累计其他综合收益中重新分类为利息费用[89] 运营资金与净营业收入 - 公司2023年第一季度的FFO（运营资金）为1.279亿美元，较2022年同期的5540万美元大幅增加[147] - 公司2023年第一季度的Normalized FFO（调整后运营资金）为1.528亿美元，较2022年同期的6470万美元增长[147] - 公司2023年第一季度的FAD（可分配资金）为1.259亿美元，较2022年同期的5700万美元显著增加[147] - 公司2023年第一季度Same Store Cash NOI（同店现金净营业收入）为1.786亿美元，较2022年同期的1.736亿美元有所增长[155]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化FFO为每股0.42美元，与第三季度持平，包括1200万美元的非现金利息费用调整[18] - 第四季度现金利息费用环比增加520万美元，主要由于浮动利率债务利率上升及平均债务余额增加[18] - 第四季度G&A费用环比减少450万美元，全年实现3500万美元的成本削减[18] - 第四季度同店NOI同比增长2.7%，全年同店NOI增长2.5%，主要受收入增长3.3%和运营费用增长4.6%驱动[21] - 第四季度现金租赁利差平均为3.5%，高于第三季度的2.9%，80%的租赁利差超过3%[22] - 第四季度同店物业的入住率环比上升10个基点至89.3%，总组合入住率为87.7%[22] - 第四季度运营费用增长4.6%，较第三季度的7.9%大幅下降，主要受益于成功的物业税上诉[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成与合并相关的资产出售，筹集了11亿美元的特殊现金股息[4] - 公司预计2023年将进入稳定的资本回收模式，优化投资组合并将收益主要用于再开发项目[5] - 公司预计2023年同店NOI增长将超过3%，假设费用增长放缓且入住率稳步提升[13] - 公司签署了超过60万平方英尺的租赁合同，相当于约150个基点的总吸收率，预计大部分将在2023年上半年实现[14] - 公司拥有超过2.3亿美元的活跃再开发管道和3.5亿美元的近期潜在管道，长期嵌入式管道为17亿美元[15] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗办公大楼（MOB）市场基本面保持良好，门诊设施需求强劲，医疗就业同比增长近4%[11] - 公司预计MOB资本化率将从去年11月的高点下降至6%左右[10] - 公司在凤凰市场拥有35栋建筑，总面积150万平方英尺，处于市场中心地位[64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的主要战略是加速同店NOI增长，通过扩大平台规模来捕捉超额吸收和租金增长[16] - 公司预计在通胀缓和和利率稳定后，将通过增值收购来增强增长[16] - 公司预计2023年将进行2亿至3亿美元的资产出售，以优化投资组合的长期增长预期[30] - 公司专注于开发和再开发项目，目标回报率分别比稳定收购资本化率高100至200个基点和8%至11%[31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为医疗行业是最大、最稳定且增长最快的就业领域之一，门诊服务增长更快[11] - 管理层看到通胀压力和劳动力成本有所缓解的迹象，尤其是对医疗系统而言[12] - 管理层对公司的长期前景持乐观态度，预计随着通胀缓和和利率稳定，公司将增加增值收购[16] 其他重要信息 - 公司预计2023年FAD支付比率将处于90%以上的高位，主要由于资本支出和平均利率上升[25] - 公司预计2023年杠杆率将趋向于6.4倍的低端，主要由于投资组合的潜在增长[26] - 公司已进入6亿美元的新利率互换，预计固定利率债务将保持在85%左右[27] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于FAD支付比率和股息覆盖率的长期目标 - 公司预计2023年FAD支付比率将处于90%以上的高位，长期目标是将其降至80%以下[37][50][51] 问题: 关于开发和再开发项目的年度启动计划 - 公司预计2023年下半年将启动3.5亿美元的开发项目，2024年可能启动6个新项目，总金额约2亿美元[55] 问题: 关于同店运营费用的改善趋势 - 公司第四季度运营费用增长4.6%，较第三季度的7.9%大幅下降，主要受益于成功的物业税上诉[23][60] 问题: 关于利率上升对FAD的影响 - 公司预计2023年FAD支付比率将处于90%以上的高位，主要由于资本支出和平均利率上升[25][37] 问题: 关于资产出售和资本市场的预期 - 公司预计2023年将进行2亿至3亿美元的资产出售，以优化投资组合的长期增长预期[30][114] 问题: 关于医疗系统的空间整合趋势 - 公司认为医疗系统将继续关注如何将更多服务转移到门诊环境，以降低成本和提高效率[115] 问题: 关于同店NOI增长的加速时间表 - 公司预计2023年同店NOI增长将在2.5%至3.5%之间，并预计在2024年继续加速[87] 问题: 关于利率互换对利息费用的影响 - 公司预计2023年利率互换到期将对每股收益产生约0.005美元的影响[113] 问题: 关于租户保留率的下降原因 - 公司认为租户保留率下降至75%至76%主要是由于HTA团队在过去几年的销售过程中分心，导致客户服务评分较低[126]

公司房地产投资 - 公司于2022年收购了33栋医疗办公楼，总购买价格为5.046亿美元，加权平均资本化率为5.3%[18] - 公司于2022年出售了44处房产，销售总额为12亿美元，其中包括10处房产转入合资企业，公司保留了非控股权益[20] - 公司的房地产投资总额约为140.79亿美元，拥有688处房地产物业，占地面积40117平方英尺，出租率为87.7%[10] - 公司的房地产投资主要集中在医疗办公楼和门诊服务设施，位于与领先医疗系统相关的急救医院校园附近[17] - 公司的房地产组合主要位于高增长市场，租户包括30多个医生专业领域，手术、影像、癌症和诊断中心等[17] - 公司的房地产投资占用率为87.8%[10] - 公司在2022年收购了33个医疗办公楼，总购买价格为5.046亿美元，加权平均资本化率为5.3%[18] - 公司2022年出售了44个物业，销售总额为12亿美元，加权平均资本化率为4.8%[20] 公司租赁情况 - 公司的租赁合同截至2022年底剩余平均年限约为4.5年，最长至2052年[14] - 公司的租赁合同剩余年限的加权平均为4.5年，到2052年到期[14] - 公司的房地产组合租户多样化，2022年没有任何租户占据公司整体收入的10%以上[13] - 公司的房地产组合租给了多样化的租户群体，没有任何租户占公司合并收入的10%以上[13] 公司经营策略 - 公司的经营策略是专注于拥有和运营医疗服务交付设施，通过租赁、管理、收购、融资、开发和重新开发这些设施来实现稳定增长的收入[17] - 公司的业务策略是专注于拥有位于急救医院附近的设施，以降低长期风险[17] 公司流动性和资本来源 - 公司认为其流动性和资本来源足以满足现金需求，通过手头现金、运营现金流、资产处置、股权和债务发行以及商业信贷等方式来满足流动性需求[16] - 公司认为其流动性和资本来源足以满足现金需求[16] 公司员工福利 - 公司的员工数量为583人，包括会计师、维护工程师、物业经理、租赁人员、建筑师、行政人员、投资团队和公司管理团队[37] - 公司为员工提供健康福利和401(k)计划，自雇佣第一天起生效[38] 公司治理和透明度 - 公司通过参与年度GRESB评估等方式来跟踪和传达其ESG绩效[46] - 公司的董事会致力于在公司各个方面整合ESG原则[45] - 公司通过其网站免费提供公司的代理声明、年度报告、季度报告、8-K报告等信息[48] - 公司已采纳关于董事会运作的公司治理原则[49] - 公司设有审计委员会、薪酬委员会和提名和公司治理委员会[50] - 公司的执行官信息可在报告的第三部分找到[51] 公司环境法规 - 公司拥有、开发或管理的物业运营将继续受到各种联邦、州和地方环境法律、法规和条例的监管[34] - 公司已对其目前拥有的几乎所有物业进行了环境现场评估[36] 公司竞争与合作 - 公司与其他REITs、房地产合作伙伴和金融机构等竞争，以获取房地产物业[22]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度年化实现1.64亿美元协同效应，为预计3.3 - 3.6亿美元G&A协同效应的50%，是原预计季度节省的两倍，预计在未来三个季度平均实现剩余50%的G&A协同效应 [21] - 第三季度备考FFO每股0.39美元，运行率FFO每股0.40美元，包含近1200万美元或每股超0.03美元的非现金合并相关按市值计价利息费用 [23] - 第三季度因利率上升，现金利息费用增加约0.01美元 [24] - 运行率备考债务与EBITDA比率为6.3倍，假设资产出售定期贷款全额偿还，9月30日该贷款未偿还余额为4.23亿美元，季度末后又完成1.36亿美元资产出售，预计年底前完成剩余资产出售以偿还定期贷款 [25] - 9月底，81%的未偿债务为固定利率，不包括即将偿还的资产出售定期贷款，季度末后完成2.5亿美元额外利率互换，当前固定债务比率超过85%，预计保持固定与浮动比率在该范围内 [26] - 同店NOI在第三季度增长2.8%，高于去年的2%，过去四个季度均实现环比改善，同店物业占总投资组合现金NOI的83% [27] - 第三季度同店每平方英尺占用收入增长4.4%，由同比50个基点的入住率吸收和2.9%的现金租赁利差推动 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 资产销售业务 - 自与HTA合并以来，已出售29处房产，总价9.22亿美元，资本化率4.6%，预计年底前完成与特别股息相关的剩余交易，使总额超过11亿美元，资本化率约4.8% [33] 开发业务 - 通过与HTA合并，获得奥兰多和罗利的两个活跃开发项目，预算共计1.14亿美元，加上遗留HR项目，目前有2.09亿美元的活跃开发和再开发项目正在进行，预计2023年每季度为这些项目提供约2000 - 2500万美元资金 [36] - 长期嵌入式开发管道通过合并增加至约20亿美元，已确定超3亿美元的近期潜在项目 [37] 租赁业务 - 已将近75%的遗留HTA投资组合过渡给第三方经纪人，组合当前多租户入住率为85%，提高到90%将产生超5700万美元的年度NOI [39][42] 各个市场数据和关键指标变化 - MOB交易的债务成本在5%以上至6%中期，目前MOB资本化率约为同一水平 [10] - 医疗办公楼市场处于价格发现期，可能持续到今年剩余时间和明年，债务成本大幅增加导致资本化率在6%左右，获得融资变得更困难，尤其是大型投资组合 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 资产销售方面，优先完成资产出售目标，目前已接近10亿美元，年底有望达到11亿美元，未来将有选择性地出售资产，收益可重新投资于开发项目、选择性收购或机会性股票回购 [10][11] - 整合和组织调整方面，已实现近50%的预期G&A节省，目标是实现每年3300 - 3600万美元的G&A协同效应，运营上通过调整租赁和运营团队、提高物业管理和维护效率、加速建设时间等方式提高NOI [12][13] - 租赁业务方面，将遗留HTA投资组合过渡到公司成熟的租赁平台，利用第三方经纪人增加交易流量和市场知识，提高投资组合入住率 [39] - 开发业务方面，认为开发是有意义的投资领域，有机会获得更高的风险调整后回报，将继续推进现有开发和再开发项目，并关注长期嵌入式开发管道中的潜在项目 [36] 行业竞争 - 医疗办公楼市场因债务成本上升和融资难度增加处于价格发现期，公司需在该环境中谨慎进行资产销售和收购决策 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 资本市场环境具有挑战性，债务成本大幅上升，包括基础利率和信用利差，大多数银行收紧了资金供应，这使得市场处于价格发现模式 [8][9] - 医疗系统面临劳动力成本和可用性问题，利润率受到挑战，但强大的系统有能力应对部分问题，且可能需要依靠第三方资本和运营商来实现战略计划 [125][126] 未来前景 - 公司对合并后的早期成功感到鼓舞，预计通过入住率提高、租金增长和不断扩大的开发管道，在医疗办公领域实现最快增长 [18] - 认为有机会将成功的ESG实践应用于更大的投资组合 [19] - 尽管面临利率上升和运营费用增加等挑战，但公司有信心通过提高入住率和租金增长等方式实现3% - 5%的运营增长 [54] 其他重要信息 - 公司近期发布了第四份年度企业责任报告，GRESB评分为80分，较去年有显著提高，在同行中处于领先地位 [19] - 约92%的租约有费用转嫁给租户的条款，这有助于抵消运营费用的增加，公司在约一半的遗留HR物业安装了实时电力监测系统，平均能源消耗降低了8%，目前有超1000万美元的可持续性资本项目正在进行 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2.5亿美元新利率互换的利率是多少，为何不进行更多互换以减少浮动利率风险？ - 2.5亿美元利率互换的综合利率略高于4%，约为4.12%，期限为4.5 - 5年，这使银行债务的固定比例超过50%，公司采取真正的对冲立场，而非预测未来利率走势，目前不打算将固定比例提高到100%，以便在利率下降时受益 [47][48] 问题2: 第三季度调整后运行率FAD约为0.33美元，如何将其作为明年的基础，与年初预计的1.48 - 1.49美元有何不同？ - 利率是主要不确定因素，对债务成本、收购和处置活动以及增值产生影响，公司认为关键增长因素是入住率提升，预计运营增长为3% - 5%，但需考虑利率和通胀及运营费用的影响，每1%的利率变化会使整体增长降低约1.5% [50][54][55] 问题3: 租赁和运营团队的重新调整具体指什么，为何历史上是分开的，目前租赁管道情况如何，对近期入住率提升和已签约但未入住的积压情况有何看法，为何HTA投资组合的租赁利差较低，能缩小多少差距？ - 重新调整是将两个投资组合整合，让租赁总监管理更多优质资产，集中在少数市场，同时将遗留HTA投资组合过渡到使用第三方经纪人的模式，这是组织流程的优化，过去三个月取得了令人鼓舞的成果 [59][60] - 第三季度运营结果主要是两个公司的简单合并，尚未体现合并带来的绩效提升，但Healthcare Realty的投资组合在过去两三个季度入住率有所提升，HTA的入住率也开始改善，已签约但未入住的面积略超50万平方英尺，占总面积的约1.5% [62][63] - HTA投资组合租赁利差较低是因为之前没有像Healthcare Realty那样专注于此，通过重新调整租赁团队、增加市场覆盖和采用经纪人模式，公司认为可以缩小差距，使其接近历史运营水平 [65][66] 问题4: 资产处置方面，剩余约1亿美元的处置与仍有超4亿美元的定期贷款如何对应，2023年进一步处置的预期如何，20亿美元开发管道中3亿美元近期项目的时间安排、资金投入节奏、预期收益率以及与6%债务成本的对比情况如何？ - 第三季度末未偿还的4.23亿美元定期贷款已通过10月完成的1.36亿美元资产出售和11月计划完成的约1亿美元资产出售逐步偿还，预计12月完成全额偿还 [72] - 2023年资产处置预计在2.5 - 3亿美元范围内，但会根据市场价格发现情况逐季变化，公司将谨慎进行资产出售，寻找合适的价格和机会重新配置资本 [74] - 2023年预计为当前开发管道提供约2000 - 2500万美元资金，3亿美元近期项目可能在2023年底开始，2024年加大资金投入，每季度2500 - 5000万美元，预期收益率为7% - 8%，高于当前6%的债务成本，公司对这些项目有较高的控制权和规划能力 [79][83] 问题5: 本季度以4.6%的资本化率出售资产，是时机合适还是资产本身有特殊情况，从内部收益率（IRR）角度看，买家和公司如何进行评估，市场情况在过去六个月有何变化？ - 4.6%的资本化率是一个阶段性结果，最终目标是达到4.8%，出售资产的整体入住率在80%以上，部分资产的资本化率在6%左右，不存在因资产入住率或租金增长潜力导致的明显差异 [87][90] - 从IRR角度看，资本化率和增长预期是重要因素，市场普遍预期业务增长在2% - 3%，由于资本化率上升，无杠杆IRR从7%左右提高到8%，公司因集群模式和市场规模优势，认为有机会将增长率从2% - 3%的低端提升到3%或更高 [93][97] 问题6: 1%的利息费用增加对FFO产生1.5%的影响，是指1%的利率增加吗，合并公司目前26%的投资组合租金增长率在0% - 3%之间，改善这一情况需要多长时间，4.8%的平均资本化率与市场上6%左右的范围有何定义上的区别，是否为回顾性数字，是否会在明年这个时候恢复提供FFO组成部分的指导？ - 是指1个百分点（100个基点）的利率增加对FFO产生1.5%的影响 [101] - 改善租金增长率分布需要多年时间，因为要考虑加权平均租约期限，但公司在过去七八年一直关注这一问题，有信心逐步提高，这是一个长期的组织和管理过程 [103][104] - 4.8%和6%的资本化率都是基于第一年NOI计算的现金资本化率，不考虑直线租金，两者实际差异较小，约20 - 30个基点 [109][110] - 公司概念上支持恢复提供FFO组成部分的指导，但不确定是否能在明年这个时候实现，这取决于市场情况，可能会先更注重运营方面的信息披露 [113][114] 问题7: 合并时提到的长期嵌入式开发管道20亿美元中，是否有与合并相关的增量机会，3亿美元的近期机会是否会因医疗系统运营环境不佳而取消，是否有可能增长？ - 20亿美元的开发管道是两个公司管道的合并，公司认为还有更多潜在机会，将通过对投资组合的再开发来增加这一数字 [120][121] - 3亿美元的近期项目并非合同锁定，部分可能会延迟或取消，但大多数项目与有增长计划的医疗系统相关，公司与这些项目有深入沟通，对其前景有较高信心，同时，医疗系统面临的挑战也可能为公司带来机会 [123][124][127] 问题8: 本季度资本支出（CapEx）似乎较高，公司对CapEx相对于FED指导的看法是否有变化，与遗留HTA投资组合的租赁活动或CapEx需求是否有关，潜在租户是否要求更多的租户改进（TI）以换取更高的租赁利差和租金，行业内MOB开发是否有延迟，是否有其他开发商的项目转向公司，如何权衡开发的未来收益率与回购股票？ - CapEx会季度波动，通常按过去12个月计算，合并后情况更复杂，年初至今两家公司的综合维护CapEx接近16%，这是合并初期预期的长期趋势，若入住率吸收和资本投入带来增长，是值得的，第四季度通常是CapEx较高的季度 [132][133] - 从趋势上看，租户要求更多TI的情况不明显，正常情况下这属于维护CapEx，没有明显上升趋势，但在再开发项目中可能会有较大资金投入，公司的租赁分析基于IRR和 hurdle rates，会平衡TI投入与租金回报 [135][137] - 行业内部分开发商因债务市场变化和收益率倒挂可能面临困难，公司可能会获得一些调整后收益率更符合当前资本成本的项目机会，公司的开发管道优势在于对项目的控制能力 [139][140][141] - 权衡开发的未来收益率与回购股票时，主要考虑时间范围，短期内多余资金可能用于股票回购，长期来看开发项目可能带来更高收益率，但股票回购也有增长影响，具体决策取决于资产处置的多余收益情况 [144][145] 问题9: 之前选择9500万美元收购而非回购股票的内部讨论情况如何，遗留HTA投资组合的同店NOI增长趋势与之前FAD桥梁中的预期相比如何，是否符合预期？ - 之前的收购决策是基于当时的资本化率和资本成本，现在市场情况已发生变化，未来第四季度不会有大规模收购活动，当前决策会更加谨慎 [149] - 遗留HTA投资组合的同店NOI增长跟随租赁和入住率的改善趋势，之前增长约1%，现在开始上升到2%以上，预计随着入住率继续提高，可达到2.5% - 3%，与公司预期相符 [151] 问题10: 本季度FAD未覆盖股息，即使备考后覆盖也较紧，未来12个月如何考虑股息政策，医院运营商在新租赁方面的想法如何，本季度租赁速度与前两个季度相比似乎有所放缓，原因是什么？ - 提供的运行率FAD未反映未来运营改善和增长潜力，关键是未来运营增长和利率变化的平衡，公司会在每个季度评估股息政策，目前不对此过度担忧，认为有改善的途径 [159][160][161] - 租赁速度没有实质性变化，与医生团体和医院团体的沟通活跃，租赁但未入住的面积保持稳定，市场上仍有因COVID导致的积压需求，尽管医疗系统面临劳动力和成本挑战，但向门诊服务转移的趋势可能增加对公司物业的需求 [163][164][165] 问题11: 考虑到当前债务成本，新开发项目需要的回报率门槛是多少，市场租金是否能支持开发，若能找到符合条件的收购机会，适合合资（JV）和计入资产负债表的项目组合有何差异？ - 新开发项目的回报率目标是在当前MOB资本化率（约6%）基础上高出100 - 200个基点，即7% - 8%，公司与有增长计划的医疗系统合作，他们愿意为新建筑支付较高租金，市场租金通常能够支持开发 [170][171] - 收购决策首先考虑资产负债表，但在某些情况下，JV收购可用于平衡风险和回报，特别是对于非核心、增值型或离校园较远的项目，同时会考虑地理因素和与JV合作伙伴的一致性 [174][176][178]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为141.95443亿美元，较2021年12月31日的42.58919亿美元大幅增长[14] - 2022年前三季度，公司实现总收入5.94575亿美元，较2021年同期的3.98393亿美元增长49.24%[15] - 2022年前三季度，公司总费用为6.28893亿美元，较2021年同期的3.37784亿美元增长86.18%[15] - 2022年前三季度，公司净收入为7697.3万美元，较2021年同期的4505.2万美元增长69.08%[15] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入为7666.1万美元，较2021年同期的4505.2万美元增长69.05%[15] - 2022年前三季度，基本每股收益为0.36美元，较2021年同期的0.31美元增长16.13%[15] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为0.35美元，较2021年同期的0.31美元增长12.90%[15] - 2022年前三季度，公司综合收入为9.255亿美元，较2021年同期的5.0471亿美元增长83.37%[16] - 截至2022年9月30日，公司股东权益为77.27213亿美元，较2021年12月31日的21.85116亿美元大幅增长[14] - 截至2022年9月30日，公司非控制性权益为1118.13万美元，而2021年12月31日为0[14] - 截至2022年9月30日，公司总权益为78.39026亿美元，2021年12月31日为21.85116亿美元[19] - 2022年前九个月净收入为7.6973亿美元，2021年同期为4.5052亿美元[21] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1.26659亿美元，2021年同期为1.70255亿美元[21] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为14.25834亿美元，2021年同期使用的净现金为3.6467亿美元[21] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为15.08085亿美元，2021年同期提供的净现金为1.95112亿美元[21] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为5758.3万美元，2021年同期为1600万美元[21] - 2022年前九个月支付利息8338.2万美元，2021年同期为4065.3万美元[22] - 2022年前三季度，公司支付普通股股东股息7205.2万美元，较2021年同期的4402.2万美元增长63.67%[17] - 2021年12月31日公司股东权益总额为2185116千美元[19] - 2022年发行普通股净收入22855千美元[19] - 2022年合并对价转移金额为5576463千美元，非控股权益为110702千美元[19] - 2022年收购非控股权益1266千美元[19] - 2022年普通股赎回金额为248千美元[19] - 2022年基于股份的薪酬为16772千美元[19] - 2022年净收入为76973千美元，其中非控股权益为312千美元[19] - 2022年股息支付给普通股股东为166451千美元[19] - 2022年9月30日公司股东权益总额为7839026千美元[19] - 2021年9月30日公司股东权益总额为2115333千美元[19] 公司各业务线数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司在695处房地产的总投资约为142亿美元，总面积约4070万平方英尺[24] - 截至2022年9月30日，公司在33处合资房地产中拥有约49%的加权平均所有权权益[24] - 截至2022年9月30日，约400万（占比1.1%）运营合伙单位由非控股股东持有[29] - 2022年第一季度，公司将2021年第四季度通过售后回租交易收购的两座医疗办公楼重新分类，融资应收款共计7390万美元分配至土地、建筑物及改良项目[35] - 截至2022年9月30日，房地产应收票据净额总计7900万美元[36] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，公司分别确认两笔融资应收款相关收入200万美元和590万美元[37] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，公司确认房地产应收票据利息收入130万美元[40] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，按Topic 606核算的其他营业收入分别为405.7万美元和927万美元，2021年同期分别为296.9万美元和734.7万美元[42] - 2022年7月20日合并完成，原HR普通股按1:1比例转换为原HTA A类普通股，原HTA宣布每股4.82美元特别股息[46] - 合并交易中，考虑转移金额为5.576463亿美元，包括发行的隐含原HR普通股价值5.569057亿美元和原HTA受限股票奖励公允价值740.6万美元[50] - 初步估计收购资产公允价值为11.177186亿美元，承担负债公允价值为5.635425亿美元，可辨认净资产为5.541761亿美元，商誉约为1.454亿美元[53] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，公司发生合并相关成本分别为7940万美元和9260万美元[58] - 2022年截至9月30日的三个月和九个月，合并报表收入为1.574亿美元，净亏损为2060万美元[59] - 2022年第三季度总营收3.52744亿美元，2021年同期为3.32465亿美元；2022年前九个月总营收10.54809亿美元，2021年同期为9.82192亿美元[62] - 2022年第三季度净利润1.15496亿美元，2021年同期亏损1493万美元；2022年前九个月净利润1.6012亿美元，2021年同期亏损7975.4万美元[62] - 2022年前九个月公司房地产收购总价3.7719亿美元，现金对价3.7313亿美元[63] - 2022年前九个月公司合资企业收购总价1.00975亿美元，现金对价9917.3万美元，公司所有权占比50%[67] - 2022年前九个月公司对非合并合资企业新投资1.67479亿美元，2021年同期为4961.2万美元[69] - 2022年前九个月公司房地产资产处置总售价8.92447亿美元，净收益8.66498亿美元，收益1.97277亿美元[70] - 截至2022年9月30日，公司有6处房产被列为待售资产，净值1.85074亿美元；截至2021年12月31日为5.7万美元[74] - 2022年第三季度公司经营租赁收入2.989亿美元，2021年同期为1.317亿美元；2022年前九个月经营租赁收入5.781亿美元，2021年同期为3.886亿美元[76] - 2022年3月30日，公司作为土地出租人签订一份销售型租赁协议，土地价值180万美元从开发用地重分类至其他资产[77] - 2022年10月，公司收购佛罗里达州杰克逊维尔一处房产，价格360万美元；处置得克萨斯州达拉斯和休斯顿房产，总价1.36025亿美元[65][73] - 截至2022年9月30日，公司不可撤销经营租赁未来租赁付款总额为5548139000美元，其中2022年为243946000美元，2023年为937733000美元等[78] - 截至2022年9月30日，公司有243处物业，总面积1780万平方英尺，持有75份预付土地租赁[79] - 截至2022年9月30日，公司未来租赁付款（主要为168份非预付土地租赁），经营租赁未折现总额957932000美元，融资租赁未折现总额407389000美元，经营租赁负债268840000美元，融资租赁负债72378000美元[80] - 2022年第三季度和前九个月，公司总租赁费用分别为6507000美元和12533000美元，2021年同期分别为2557000美元和7453000美元[81] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司其他资产净额分别为438235000美元和185673000美元，2022年为房地产贷款交易额外注资1500万美元[82] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应付账款和应计负债分别为231018000美元和86108000美元[83] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司其他负债分别为203398000美元和67387000美元[84] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应付票据和债券分别为5570139000美元和1801325000美元，部分债务有效利率如15亿美元无担保信贷安排为3.99%等[86] - 2022年2月，公司分别偿还加利福尼亚州和科罗拉多州的抵押票据，支付金额分别为1260万美元和640万美元[89][90] - 公司在合并中进行交换要约，提供最多2.5亿美元2025年到期、3.875%利率的高级票据等用于交换旧票据[91] - 2025年到期3.875%高级票据投标和同意金额为2.35016亿美元，占未偿本金总额94.01%；2028年到期3.625%高级票据为2.90246亿美元，占96.75%；2030年到期2.400%高级票据为2.97507亿美元，占99.17%；2031年到期2.050%高级票据为2.98858亿美元，占99.62%[92] - 公司承担的遗留高级票据本金总额为25.5亿美元，包括2026年到期6亿美元、2027年到期5亿美元、2030年到期6.5亿美元、2031年到期8亿美元[93] - 公司原7亿美元循环信贷安排终止，原2亿美元和1.5亿美元定期贷款安排继续并修订，原10亿美元循环信贷安排扩大至15亿美元，原3亿美元和2亿美元定期贷款安排继续并修订，新增3.5亿美元延迟提取定期贷款安排和3亿美元定期贷款安排[94][96] - 截至2022年9月30日，公司有15笔未到期利率衍生品指定为利率风险现金流量套期，名义本金总额6.75亿美元，加权平均利率1.57%[99] - 2022年第四季度，公司新增两笔总额2.5亿美元利率互换，指定为利率风险现金流量套期，均于2027年到期[100] - 截至2022年9月30日，指定为套期工具的利率互换公允价值为1613.6万美元[102] - 2022年第三季度，利率互换在AOCI上确认损失608.3万美元，从AOCI重分类至利息费用损失76.3万美元；2022年前九个月，利率互换在AOCI上确认损失1290.5万美元，从AOCI重分类至利息费用损失267.2万美元[104][105] - 公司预计未来12个月，480万美元与活跃利率互换相关金额将从AOCI重分类减少利息费用，60万美元与已结算利率互换相关金额将从AOCI摊销增加利息费用[105] - 截至2022年9月30日，净资产头寸衍生品公允价值（含应计利息，不含非履约风险调整）为1650万美元，公司未为此提供抵押品且未违约[107] - 2022年第三季度，公司继续对达拉斯和华盛顿的医疗办公楼进行重建，截至9月30日，分别已投入约1110万美元和1030万美元[109][110] - 截至2022年9月30日，田纳西州纳什维尔、佛罗里达州奥兰多、北卡罗来纳州罗利和华盛顿特区的项目分别已投入约1530万美元、1060万美元、1530万美元和200万美元[111][112][113][115] - 2022年前九个月和2021年全年，公司普通股期初余额分别为150457433股和139487375股，期末余额分别为380572290股和150457433股[116] - 公司的普通股“按市价出售”（ATM）发行计划总销售金额最高可达7.5亿美元，截至2022年9月30日，该计划仍有7.5亿美元额度可供发行[117] - 2022年前九个月，公司宣布并支付普通股股息共计每股0.93美元；2022年11月2日，宣布每股0.31美元的季度普通股股息[118] - 2022年第三季度和前九个月，基本每股收益分别为0.08美元和0.36美元，摊薄后每股收益分别为0.08美元和0.35美元[121] - 2022年前九个月和2021年，公司基于股份的激励计划期末股份分别为2001997股和1775351股[124] - 2022年1月3日，公司向高管授予限制性股票单位（RSUs），授予日公允价值为970万美元，共294932个，为期五年归属[126] - 约43%的RSUs基于两个市场表现条件归属，绝对和相对总股东回报（TSR）组件授予日加权平均公允价值分别为30.56美元和41.30美元；其余57%基于运营表现条件归属，授予日公允价值为31

财务数据和关键指标变化 - HR归一化每股运营资金（FFO）从第二季度的0.21美元增至0.45美元，涨幅4.7% [22] - HR每股可分配资金（FAD）同比增长11%，本季度FAD派息率降至83%，过去12个月为86% [23] - HTA第二季度归一化FFO为1.01亿美元，即每股0.43美元，本季度FAD派息率为92%，预计合并后公司FAD派息率将保持在90%以下 [23] - HTA第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长1.6%，高于第一季度的0.8%；HR同比季度同店NOI增长3.3%，主要因收入增长3.4%，但被运营费用增长3.5%抵消 [23] - 运营费用增长从第一季度的6.6%放缓至本季度，主要因物业税退款；剔除物业税，运营费用同比增长5.3%，主要驱动因素是公用事业费用 [24] - 第二季度每平方英尺已出租面积收入同比增长2.8%，与现有合同规定的2.89%的增长率基本一致 [24] - 第二季度现金租赁利差为3.4%，符合预期，处于3% - 4%的历史区间 [25] - 整体收入增长得益于平均入住率提高50个基点 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产销售和合资项目方面，已完成4.33亿美元房产交易，另有6.13亿美元处于合同阶段，预计8月底完成，综合资本化率略低于4.8%，预计第三季度末完成剩余销售，使总额超过11亿美元；未来几个季度计划额外出售价值5亿 - 10亿美元的房产 [14][15] - 投资活动方面，今年合并后公司的收购额为4.17亿美元，综合资本化率为5.2%；自上次财报发布以来，又完成7笔投资，金额为5800万美元，均位于现有市场 [16] - 开发和再开发项目方面，目前有1.81亿美元的项目正在进行中，约一半已获资金；未来12 - 18个月，预计启动1亿 - 2亿美元的再开发和开发项目；长期来看，随着HTA投资组合的加入，预计每年开发启动规模将达到3亿美元 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 合并后投资组合在拥有超过100万平方英尺物业的市场占比几乎翻倍，在14个市场拥有无与伦比的规模，达拉斯是最大市场，拥有近400万平方英尺物业 [9] - 超过四分之三的物业位于西雅图、达拉斯、亚特兰大等有吸引力的沿海和阳光地带市场 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成与HTA的转型合并，认为扩大规模有巨大优势，可提高运营效率、增强市场知识并利用更深厚的关系加速租赁和投资势头 [8] - 未来几个季度关注四个关键绩效指标：完成大部分资产销售以支付11亿美元特别现金股息；推进公司整合以实现年度协同效应；保持租赁势头，第二季度HTA和HR均有强劲租赁业绩；利用扩大的关系增加投资步伐 [11] - 计划出售额外房产以优化投资组合，并将所得款项重新投资于医疗办公大楼（MOB），通过规模、集群和扩大的关系创造最大价值 [13] - 专注于目标市场和集群，通过资产循环利用进行投资，预计今年投资5亿 - 7.5亿美元 [18] - 行业方面，MOB市场需求稳定，医院和第三方对MOB空间需求强劲，推动租赁和开发活动增加 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临债务成本上升、地缘政治动荡和创纪录通胀等挑战，但公司对合并后的前景感到兴奋，认为能为投资者、租户和合作伙伴展示新公司的实力和优势 [6] - 预计美国门诊医疗需求未来十年将加速增长，公司投资组合集中在高增长市场，有望受益于这一趋势 [10] - 对未来几个季度的租赁吸收情况持乐观态度，认为将带来显著的NOI和每股价值增长；将HTA的多租户入住率提高到与HR相同水平，再将两个投资组合的多租户入住率提高到90%，将产生5600万美元的年度NOI [26] 其他重要信息 - 第二季度完成了HTA和HR银行信贷安排的重铸，新的合并信贷安排包括6.5亿美元新定期贷款，用于偿还现有循环信贷安排的约5.5亿美元未偿余额并支付剩余交易成本 [27] - 合并时提取了11亿美元资产出售定期贷款，用于向HTA股东支付每股4.82美元的特别股息，预计用合资和资产销售所得款项偿还该贷款 [27] - 本季度提供了更新的估值披露，包括合并后公司的预估资产净值（NAV）时间表和2023年FAD的更新增值桥梁 [28] - 董事会授权了5亿美元的股票回购计划 [28] - 7月，HR和HTA分别宣布并支付了0.01美元和0.09美元的季度临时股息，HR剩余的0.109美元临时股息于上周宣布，本季度HR股东将获得总计0.31美元的股息，预计未来维持原HR的股息政策和节奏 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：11亿美元资产处置延迟的原因是什么？ - 公司认为这并非重大延迟，目前进展与之前沟通的一致；市场具有挑战性，使用债务的买家需应对与最初承销不同的债务条款 [33] 问题2：合并后公司在校园内和校园外物业的理想比例是多少？非核心投资组合未来可能出售的部分是什么？ - 合并后约68%的物业位于校园内或相邻位置，长期目标是将这一比例提高到75%左右；目前正在进行的资产销售将使校园外物业比例略有增加；随着资产出售和新投资的进行，将逐步实现长期目标 [35][36] 问题3：公司能否改变医疗办公业务的增长模式，实现类似其他房地产投资信托（REIT）行业的高增长？ - 医疗办公业务本质上是非周期性的，不会突然转变为周期性业务；但公司可以逐步提高增长水平，维持3%以上的增长率；公司将利用自身优势，在租金增长、现金租赁利差和同店NOI等方面体现增长 [39][40][41] 问题4：HTA 2023年FAD预计增加4500万美元的来源是什么？ - 假设HTA同店基础上实现低至中个位数的增长，加上2021年完成的收购项目的全部影响、一些开发项目（包括当前支付建设贷款类型的开发项目）的全部影响以及今年假设的一些增量收购；由于当前股价原因，已削减了部分收购假设，将原预计的3.9亿美元下调至3.7亿美元 [44][45] 问题5：2000万美元净投资活动减少是否适用于2022年？ - 大部分减少将体现在2023年，但2022年也会有一部分 [47] 问题6：按预估基础计算，公司杠杆率目前处于什么水平，是否仍预计达到6% - 6.5%的范围？ - 公司仍有信心达到6% - 6.5%的目标范围，资产出售定期贷款目前利率较高，但预计本季度末将全额偿还，合并后应处于目标范围内 [49] 问题7：6月10日提交的代理招股说明书中，各独立公司到2026年的预测数据在考虑计划剥离之前是否仍然有效？ - 这些数据的有效性取决于外部增长的规模，但由于公司处于资产循环阶段，而非净外部增长，且能够以增值方式进行资产出售和再投资，因此外部增长对整体结果影响不大；主要变化因素是利率调整，公司提供了更新的增值桥梁以明确这一点 [52][53] 问题8：6月10日的预测数据高于当时市场共识的原因是什么？ - 在合并期间，市场对公司业绩的预期可能存在较大差异，不同人对合并带来的净外部增长和一般及行政费用（G&A）等方面的假设不同，导致共识数据存在差异 [55] 问题9：HTA高级管理层中谁负责日常整合工作？ - 公司设立了整合团队，运营执行副总裁Julie Wilson是整合工作的负责人，她与HTA的相关人员（如首席会计官David Gershenson等）密切协调；整体上，原Healthcare Realty的领导层主导整合工作 [58] 问题10：随着时间推移和债务市场波动，资产销售的资产池是否发生变化，是否需要做出除价格外的其他让步以实现4.8%的资本化率？ - 资产池没有发生重大变化，公司将交易拆分为多个较小规模的交易，看到了更广泛的买家群体；没有为实现该资本化率做出重大让步 [60] 问题11：最终出售或即将出售的资产质量是否高于最初承销的资产？ - 并非如此，出售的资产与整体组合相似，但有一些偏好，如更多校园外和单租户资产，以及一些微型医院资产，出售这些资产有助于提高合并后组合的质量 [63] 问题12：一个月前新闻稿中提到的6亿美元资产是否仍计划近期出售，还是会纳入合并后HR的第二阶段计划？ - 这部分资产将在完成与特别股息相关的资产销售和合资交易后，作为优化投资组合的一部分进行处理；部分交易预计在2022年完成，部分可能延续到2023年 [66][67] 问题13：2023年HR独立FAD估计下降近10%，而HTA下降6%，原因是什么，尽管两者杠杆率差异不大且收购活动未变？ - 主要原因是利率变化，HR资本结构中固定利率占比约70% - 75%，而HTA目前几乎100%为固定利率；因此利率变化对HR的影响更大；合并后，固定利率占比将达到80% - 85% [69][70] 问题14：11亿美元资产销售中显示的4400万美元FAD移除是否意味着4%的收益率，如何与报告的4%资本化率相匹配？ - 这是FAD数据，差异在于维护资本支出（CapEx）的影响 [71] 问题15：CapEx假设是否仍为NOI的12.5%？ - 大致在这个范围内 [74] 问题16：股票回购计划如何平衡增加的杠杆，未来会有多激进？ - 公司将使用资产处置所得款项进行评估，根据股票收益率和投资回报率决定是回购股票还是进行开发或收购；目前不会为了回购股票而增加杠杆，目标债务与EBITDA比率为6 - 6.5倍；当前股票隐含资本化率在高5%左右 [77][78] 问题17：对HTA多租户投资组合入住率提升有信心的原因是什么，尽管过去入住率一直停滞不前？ - 公司采用与HTA历史不同的租赁方法，积极与经纪社区合作，利用规模和集群优势吸引更多租户；市场上替代成本上升，供应减少，需求增加；HTA租赁百分比已同比提高70个基点，且两个投资组合中有大量租赁正在建设中，预计完工后将转化为入住率增长 [80][81][83] 问题18：考虑到通胀，公司预计市值调整是否会加速，如何平衡与客户关系的管理？ - 公司认为有积极因素推动租金上涨，如替代成本和建设成本显著上升，使现有物业成为更具成本效益的选择；公司认为3% - 4%的现金租赁利差是可行的，偶尔达到3% - 5%也是可能的 [85][86] 问题19：公司目前资本成本上升，市场估值倍数下降，如何实现增值增长，催化剂是什么？ - 公司需要在资产销售和合资项目、协同效应实现以及租赁业务等方面持续展示进展和成功；近期关键是租赁业务的增长势头和运营改善；开发业务也有望创造长期价值；最终需要通过执行和展示合并带来的运营效益，恢复市场对公司的信心，以实现外部增长 [91][92][93] 问题20：实现增值增长需要多长时间，合并后租赁业务是否有显著变化？ - 公司认为合并后租赁业务将产生更强大的效果，不仅能增加入住率，还能加强租金增长；同时，合并提供了更多资产销售和资本配置的机会，可以将出售资产所得资金重新投资于更高收益的项目 [96][97][98] 问题21：增值桥梁页面是否包括额外资产销售和股票回购的内容？ - 不包括股票回购内容；假设的是净投资活动转向资产循环，即出售资产并重新投资于新的收购项目；具体是否进行股票回购将取决于资产处置所得款项和股价情况 [100] 问题22：资本循环的增值幅度是多少，2022 - 2023年从增值资本循环中获得的增值在1.45亿美元中占多少？ - 收购和处置之间的利差约为30 - 40个基点；从增值资本循环中获得的增值大致在0.02 - 0.03亿美元范围内，但具体数字会随时间累积 [101][102] 问题23：如何考虑股票回购与投资的关系，特别是在当前股价下？ - 公司认为回购股票是一项有吸引力的投资，不仅因为当前股价具有吸引力，还因为HTA入住率提升带来的潜在上行空间；公司将比较收购、开发等投资项目的内部收益率（IRR）与回购股票的预期收益率，进行临床决策；目前股价下，回购股票可能是优先选择 [107] 问题24：MOB市场出现较大买卖价差时，通常需要多长时间才能缩小？ - 难以根据历史经验确定，通常可能需要6 - 12个月，但目前市场情况特殊；市场上有大量资金寻求优质资产，但买家需要应对不断上升的债务成本；具体时间难以预测，可能需要更长时间 [109][110] 问题25：股票回购计划是否仅为3个月授权，为何5月授权后又重新授权？ - 重新授权是因为合并完成，新的Healthcare Realty董事会需要进行授权；通常授权时间为一年 [113][114] 问题26：补充材料中预期FFO组成部分页面被移除，能否确认同店NOI增长预期是否不变或更高？ - 公司撤回该页面是因为认为单独提供HR的指导对投资者帮助不大；未来几个季度将提供更多更新；目前来看，租赁业务和现金租赁利差情况没有重大变化，综合考虑合同规定的增长率，在入住率不变的情况下，同店NOI增长率在2.5% - 3%之间是合理的；如果入住率上升，可能会推动增长率提高 [115] 问题27：能否提供2023年FFO的大致指导？ - 公司希望能够提供相关指导，但目前仍在进行期初资产负债表和估值信息的处理，尚未有具体数据；由于需要对HTA超过31亿美元的债务进行市值调整，这将对FFO结果产生重大影响，导致潜在结果范围较广；公司更关注FAD增长，认为其更能反映公司的潜在价值和现金流 [118][119] 问题28：达到每年3亿美元开发启动规模的大致时间框架是多久？ - 公司看到医疗系统对开发项目有大量需求，结合自身和HTA的项目管道，认为能够实现每年2亿 - 3亿美元的开发启动规模；可能不会在2023年实现，但预计到2024年能够较快达到这一目标 [123][124]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _______________ FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended: June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Realty Trust Incorporated) HEALTHCARE REALTY TRUST INCORPORATED (Exact name of Registrant as ...

企业概况 - 企业价值为60亿美元，拥有263个物业，管理面积为1480万平方英尺[2] - 96%的物业为医疗办公室和门诊，84%位于医院校园内或相邻[2] - 93%的医疗房地产物业与投资级评级的医疗服务提供者相关联[3] 市场与用户数据 - 医疗办公室和门诊市场的总价值为4600亿美元[6] - 公司在医疗房地产市场的总价值为1.6万亿美元[7] - 公司在前100个大都市区的10英里内的平均人口为832,000人，预计人口增长率为4.6%[19] 投资与收购 - 公司在2021年的净投资超过历史平均水平的2.5倍，总投资为2.34亿美元[39] - 公司在2021年的收购金额为3.3亿美元，开发支出为2900万美元，总支出为3.59亿美元，处置金额为1.25亿美元[39] - 自2019年以来，医疗房地产共收购108栋建筑，总金额为20亿美元，面积达520万平方英尺[49] 物业与租金 - 公司在2021年医疗办公楼的总面积为15.2M平方英尺，医院拥有的设施占52%（2390亿美元）[24] - 医疗办公楼的租金覆盖率为9倍，显示出公司在租金方面的缓冲能力[35] - 租户续约率为83.4%[51] 财务表现 - 同店收入增长率为3.0%[51] - 总收入增长率为2.50%[52] - 净债务与企业价值比率为31.3%[70] 未来展望 - 发展管道总额为12.3亿美元，预计每年启动75百万至125百万美元的项目[42] - 当前重建和开发项目总预算为98300千美元，预计稳定收益率在5.8%至11.0%之间[43] - 2021年可用的总投资机会为546个，面积4370万平方英尺，涉及金额42亿美元[44]

________________________ FORM 10-Q UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings, LP) _________________________ HEALTHCARE TRUST OF AMERICA, INC. HEALTHCARE TRUST OF AMERICA HOLDINGS, LP (Exact name of registrant as sp ...