财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长2.9%，受健康的营收增长推动 [8] - 归一化每股运营资金（FFO）同比增长3.6%，达到0.43美元，季度FFO增长主要来自净投资活动贡献的240万美元，但被210万美元的一般及行政费用（G&A）增加部分抵消 [33] - 同店平均入住率环比增加40个基点至89.2%，同比增加20个基点，费用报销增长7.9%，推动同店收入较2021年第一季度增长4.3% [35] - 同店组合的合同扶梯率为2.94%，本季度现金租赁利差为3.4% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今已投资3.41亿美元，收购17处医疗办公物业（MOB），涉及8笔交易，混合资本化率为5.1%，大部分位于目标市场并与领先医疗系统合作，三分之二与2021年的收购项目处于集群中 [19] - 其中1.01亿美元通过与Teachers的合资企业购买，超过50%的投资位于校外 [20] 处置业务 - 年初至今处置业务贡献1.1亿美元，混合资本化率为4.2%，平均销售资本化率与平均收购资本化率之间实现了90个基点的正向轮换 [20] 开发与再开发业务 - 在纳什维尔投资4400万美元进行10.6万平方英尺的开发项目，已获得医院扩建支持，50%的建筑已租给医院赞助的综合妇女服务项目，预计2023年下半年完工 [21] - 有四个总计5300万美元的再开发项目正在进行中，预计在现有市场产生8% - 11%的增量回报 [22] - 有几个总计超过3亿美元的大规模开发项目处于高级规划阶段，大部分位于现有集群内，预计回报率比可比收购资本化率高100 - 200个基点，其中超过1亿美元的项目可能在2022年启动 [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 战略方向 - 推进与HTA的战略合并，合并后将成为领先的纯医疗办公房地产投资信托基金（MOB REIT），实现规模运营，加速增长，将年均每股可分配资金（FAD）增长率从过去三年的4.5%提升至5% - 7% [12][13] - 实施集群战略，通过增加集群的规模和数量，为医疗系统和供应商提供更多解决方案，支持其门诊战略，从而为股东带来更多投资机会、入住率提升和租金增长 [24][28] - 进行资产出售和合资企业交易，以筹集资金用于完成与HTA的交易、匹配高收益开发项目和增值资产收购，并实施5亿美元的股票回购计划 [14][15] 行业竞争 - 公司认为与HTA的战略合并能使其在行业中占据更有利的竞争地位，通过规模效应和集群战略实现加速增长，超越竞争对手 [12][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于积极的供应商情绪，预计未来几个季度将实现稳定的吸纳增长 [8] - 对2022年前景持乐观态度，强劲的空间需求推动了投资组合入住率的提升和对开发的兴趣增加 [9] - 对与HTA的战略合并充满信心，认为这将为公司带来规模、稳定性和加速增长的机会，为股东创造更大价值 [17] 其他重要信息 - 公司收到Party F的三次非邀约收购提议，董事会一致拒绝，认为与HTA的战略合并能为股东提供更高价值 [10][11] - 已为新的15亿美元循环信贷额度和15亿美元定期贷款获得承诺，包括6.5亿美元的新定期贷款，用于偿还现有循环信贷额度的未偿款项和支付交易成本 [39] - 构建了12.5亿美元的资产出售定期贷款，用于支持为HTA特别股息提供资金的资产出售和合资企业的时间安排，预计5月中旬完成文件签署 [40] 问答环节所有提问和回答 问题1: 资产出售和合资企业交易的相关细节，包括是否涉及现有Teachers关系、资产来源和目标资产类型 - 目前处于意向书阶段，未披露相关方信息，待达成最终协议后会进一步披露 [47] - 资产出售的目标资产通常具有较高比例的校外物业、单租户物业、较长的租赁期限和较低的租金合同扶梯率；合资企业与现有Teachers合资企业类似，更多倾向于校外、增值型资产，但仍与公司市场和集群战略紧密相关 [48][49] - 所有资产目前均为HTA所有 [50] 问题2: 如何通过与HTA的合并为股东实现Party F提出的每股31.75美元的价值 - 公司对合并后的加速增长有信心，认为通过整合公司、投资组合和团队，能够为股东创造远超Party F提议的价值，且资产出售和合资企业交易的迹象表明公司有能力为股东创造价值 [52][53][54] 问题3: 资产出售和合资企业规模扩大至17亿美元（净额16亿美元）后，2%的FAD accretion是否会改变 - 目前展示的2% accretion是交易宣布时的基础数据，额外的5000万美元资产出售和合资企业交易被视为一种增值方式，若能以指导范围的中点（约5.2%）进行再投资，将增加约30个基点的accretion [58] 问题4: 出售或合资的资产是否包括低入住率的开发项目，以及是否看到资本化率扩大的迹象 - 出售或合资资产组合的平均入住率超过90%，不包括低入住率的开发项目 [59] - 相关对话持续进行，市场对当前资本化率仍有浓厚兴趣，公司对资本化率的深度和市场前景持乐观态度 [60][62] 问题5: 宏观通胀趋势对公司投资组合和续租租金的影响 - 随着通胀上升，公司在一定程度上看到了提高租金的迹象，但由于医疗办公物业的租赁期限较长（平均约五年），变化不会像其他行业那样迅速 [66] - 建设成本和置换成本的通胀是推动租金上涨的最终驱动力，从长期来看，公司认为能够实现与或高于长期通胀率的增长 [67][68] 问题6: 董事会拒绝Party F提议的原因，以及如何看待股东对与HTA合并交易的批准 - 董事会已明确拒绝Party F的提议，不会透露具体细节或猜测其后续行动，董事会会认真审查任何非邀约提议 [74][75] - 公司与许多股东进行了积极沟通，对说服股东相信与HTA的战略合并符合其最佳利益充满信心，本周提交的合并委托书为与股东进一步沟通提供了机会 [75][76][77] 问题7: 租户对战略合并的看法，以及是否存在租户行使购买选择权的风险 - 目前租户表现出好奇和兴奋，尚未出现令人担忧的迹象 [81] - 虽然投资组合中存在近10亿美元的潜在购买选择权，但执行的可能性较低，尤其是在当前市场环境下 [82] 问题8: 如何确定5000万美元的额外处置规模，以及资金再部署和开发项目加速的时间安排 - 通过对投资组合的深入研究和分析，确定那些不符合集群战略的资产进行处置，5000万美元并非固定数字，但有足够的空间 [83][84] - 资金再部署没有紧迫性，预计在交易完成后的下半年开始，用于匹配其他收购和开发项目，开发项目的加速将逐步进行，预计在12个月内从1亿美元的项目规模提升至2亿美元或更多 [85][86] 问题9: HR单独能否实现合并后5% - 7%的FAD每股增长 - 与HTA合并能够显著扩大机会集，包括利用双方非集群的单建筑物业建立新集群，以及扩大现有集群规模，从而比单独发展更快地实现增长目标 [92][93][94] 问题10: 收入协同效应对潜在FAD每股增长或交易accretion的量化影响 - 公司在更新资料的第6页阐述了入住率提升、租金增长、再开发扩张和直接收购采购等因素如何推动增长，从过去三年的4.5%提升至5% - 7%，并以西雅图的案例展示了集群发展的成功模式 [96][97] 问题11: 资产出售加权平均4.8%的资本化率在直接资产出售和合资企业池之间是否存在显著差异 - 两者差异不大，范围较窄 [101] 问题12: 如何看待合并后13人董事会的规模，以及HR股东如何从新董事会中受益 - 合并后董事会扩大是常见现象，引入HTA的董事会成员具有价值，因为他们了解HTA的投资组合、团队和员工，公司也有新候选人加入董事会，认为能带来巨大价值 [103] - 公司会随着时间自然缩减董事会规模，目前已将合适的人员安排在合适的委员会中，认为合并后的董事会将带来巨大价值 [104] 问题13: 董事会规模缩小是否会来自遗留的HR董事，两年后是否会形成以遗留HTA为主的董事会 - 公司不会具体评论个别董事会成员，认为董事会规模的缩减将是自然和平衡的过程，不会区分HR和HTA的派系 [105] 问题14: 若授权股票回购，公司是否会在与HTA合并后杠杆融资进行回购 - 公司不会排除任何可能性，但股票回购授权主要是为了利用资产出售和合资企业的超额收益，即使进行回购，对杠杆水平的影响也将是非常有限和适度的 [109][110] 问题15: 从HTA角度看，合并消息是否导致了意外的人员流动，以及公司采取了哪些留任措施 - 可能存在少量人员流动，但没有达到令人担忧的程度，属于正常情况 [112] - 公司董事会和管理团队都意识到留住合适人员的重要性，并正在采取措施确保员工的积极性和留任意愿，但不会透露具体细节 [112] 问题16: 合资企业/资产出售计划最初的设想是什么，是否因Party F的提议或与投资者的对话而进行了修改 - 合资企业和资产出售的概念从合并讨论初期就存在，公司最初谨慎设定规模，避免过度承诺 [117] - 目前的扩大是基于前期的成功，这一举措不仅能让更多股东感到安心，也符合公司的增值战略，当前事件并未改变公司的观点，但起到了积极作用 [118]

合并与战略 - 医疗房地产公司与美国医疗信托公司达成180亿美元的战略合并[34] - 合并后预计实现3300万至3600万美元的总管理费用节省，预计在12个月内实现100%[8] - 合并后将维持HR当前的分红政策[5] - 合并预计将在2022年第三季度完成，需经过HR和HTA股东的批准[5] - 合并后形成高质量的医疗办公楼房地产投资信托（MOB REIT），实现市场规模的显著提升[34] 资产与市场 - 合并公司股权价值为116亿美元，总企业价值为176亿美元[5] - 合并后将拥有727个物业，面积达4400万平方英尺，医疗办公楼面积为4200万平方英尺，是第二大医疗办公楼投资组合的两倍[7] - 合并后前20大市场的医疗办公楼总面积为29,381平方英尺，占总投资组合的70.4%[35] - 合并后前20大健康系统的医疗办公楼总面积为23,002平方英尺，占总投资组合的55.1%[35] - 合并公司在14个市场中拥有超过100万平方英尺的物业，平均比下一个最大竞争对手大50%以上[19] 未来展望与机会 - 合并后将与57家美国前100大医疗系统建立关系，增强未来增长机会[21] - 合并后的开发管道超过20亿美元，预计收益率比收购收益高出100-200个基点[26] - 合并将带来超过20亿美元的嵌入式开发管道投资机会[34] - 合并预计将提升公司在市场中的竞争力和投资组合多样性[34] 财务状况 - 2022年净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[32] - 总债务占企业价值（TEV）的比例为28.4%[32] - 合并后将增强资本获取能力和资产负债表的强度[34] - 合并预计将产生显著的成本协同效应，并具备运营上升空间[34]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings, LP) HEALTHCARE TRUST OF AMERICA, I ...

企业概况 - 企业价值为65亿美元，拥有258个物业，管理面积为1780万平方英尺[2] - 2021年12月31日的总资产为65亿美元，物业总面积为1780万平方英尺[2] - 公司的医疗办公室建筑平均面积为69000平方英尺，95%为多租户物业[5] 市场分析 - 医疗办公室和门诊市场的总价值为4600亿美元[6] - 医疗房地产市场的总价值为1.6万亿美元[7] - 医疗办公楼市场总规模为4600亿美元，其中投资者拥有的市场占37%（1700亿美元）[18] - 医疗办公楼的年均销售额为110亿美元，每年新开发项目的投资额在90亿到120亿美元之间[19] 物业分布 - 96%的物业为医疗办公室和门诊，85%位于医院校园内或相邻[2] - 公司的物业中，72%为医疗办公室，55%为多租户物业[5] - 公司的物业中，60.3%位于校园内，25.1%位于相邻区域[13] - 公司的物业中，85.4%位于250码以内的距离[13] 财务指标 - 2021年，固定费用覆盖比率为5.2倍，债务服务覆盖比率为5.9倍[60] - 2021年，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，净债务与企业价值的比率为27.4%[60] - 2021年，公司的总债务为467.6亿美元，平均债务成本为2.78%[58] - 2021年，现金租赁利差的加权平均值为3.6%，相比2012年的1.0%显著增长[54] 租户和收入 - 医疗房地产的租金覆盖比率为9倍，显示出强大的租金缓冲能力[30] - 同一物业的净营业收入增长预计为3.00%[48] - 公司同一物业的平均入住率为84.9%[50] - 2021年，租户保留率的平均值为83.4%[53] 投资与开发 - 公司拥有超过12亿美元的嵌入式再开发管道，预计每年启动7500万到1.25亿美元的项目[37] - 在开发中的项目总面积为350,937平方英尺，预算为107,400,000美元，预计稳定收益率为7.0%[38] - 自2019年以来，公司共收购了91栋建筑，总金额为17亿美元，面积为460万平方英尺[45] 未来展望 - 预计人口增长率在不同市场中为4.6%至5.5%[16] - 医疗行业的就业增长速度快于整体经济，自2009年以来医疗行业就业增长显著[24]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司全年归一化FFO每股增长4% 2020年相比 主要得益于投资势头 包括创纪录的7 56亿美元收购 [8] - 2021年第四季度同店NOI增长2 7% 全年同店NOI增长2 3% 其中平均入住率下降30个基点 对同店NOI增长产生了两倍的影响 [27] - 2021年FAD支付率为88 1% 低于年初设定的90%目标 预计未来几年支付率将持续改善 [31] - 2021年公司运营费用增长1 6% 低于历史平均水平 主要由于科罗拉多州成功的物业税上诉 若剔除税收返还 运营费用增长2 4% 与全年运营费用增长一致 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购了44个医疗办公楼 MOB 总计210万平方英尺 收购金额7 56亿美元 平均资本化率为5 3% 其中75%的收购扩大了现有集群 [16] - 丹佛市场收购了8个MOB 总计51万平方英尺 目前在该市场拥有20处物业 总计130万平方英尺 成为公司第五大市场 [17] - 纳什维尔市场收购了4栋建筑和一块3英亩的土地 用于未来开发 总价1 06亿美元 其中两栋建筑是公司首次投资于两个独立医院园区附近 [19] - 圣安东尼奥市场通过合资公司收购了5处物业 总价5700万美元 其中4栋建筑毗邻Tenet Health的北中央浸信会医院 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年底公司仅在达拉斯和西雅图两个市场拥有超过100万平方英尺的物业 如今已扩展到5个市场 包括纳什维尔 丹佛和洛杉矶 [10] - 圣地亚哥市场是公司成功进入的新目标市场 2019年首次进入 2021年又收购了两处MOB 目前在该市场投资1 8亿美元 拥有4处物业 [11] - 纳什维尔走廊目前拥有8栋建筑 正在开发第9栋 总计将超过100万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于目标市场的投资策略 通过数据驱动的市场研究 深厚的行业关系和本地市场知识 识别理想的收购目标 [16] - 公司通过选择性进入新目标市场来补充其集群化战略 如圣地亚哥市场的成功进入 [11] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] - 公司正在与德克萨斯州 乔治亚州和北卡罗来纳州的领先医疗系统就多个项目进行洽谈 这些系统希望通过持续投资门诊服务来扩大市场份额 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公楼 MOB 行业具有韧性 受益于人口老龄化和新建筑供应持续低迷 支持稳定的内部增长 [29] - 公司预计2022年及以后 投资组合质量和平台实力将推动有吸引力的FFO每股增长 并能够持续增加股息 [15] - 公司认为医疗提供商财务状况良好 支付方组合的改善抵消了包括劳动力和供应成本在内的通胀压力 [14] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] 其他重要信息 - 公司董事会批准将股息提高2 5% 这是公司长期可持续股息增长目标的一部分 [9] - 公司2021年出售了总价1 88亿美元的物业 平均资本化率为4 9% 这些出售主要用于优化投资组合 [21] - 公司正在孟菲斯进行3400万美元的重新开发项目 目前99%已出租 塔科马1200万美元的建筑扩建预计今年年底完工 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道的分配情况 - 投资管道中约75%为集群内收购 25%为新市场进入 合资公司更多侧重于非集群内收购 [36] - 2021年7 56亿美元的收购金额为总金额 包括合资公司部分 [37] - 预计2022年通过合资公司完成的收购金额约为2亿美元左右 [38] 问题: 开发管道的规模 - 公司计划每年启动7500万至1 25亿美元的新开发项目 预计2022年将有几个项目启动 [40] - 开发项目主要来自现有管道 包括关系 土地持有或现有建筑的扩建 [40] 问题: 2022年G&A费用预期 - 由于激励薪酬计划调整 预计2022年G&A费用将增加350万美元 [42] - 激励薪酬计划从后视型限制性股票计划调整为前瞻型RSU计划 更符合行业惯例 [42] 问题: 通胀对租赁谈判的影响 - 公司认为过去2-3年通胀率在3-4%之间 与现金租赁价差相当 显示出医疗办公楼行业的韧性 [46] - 如果通胀持续推高重置成本 预计租金将随之上涨 [47] 问题: G&A费用调整的影响 - 2022年G&A费用增加350万美元 主要是新旧激励计划重叠所致 预计2023年将有所下降 [48] - 2022年底将有150-200万美元的旧计划摊销结束 [49] 问题: 通胀对交易定价的影响 - 医疗办公楼行业需求旺盛 资本充足 一些买家可能更积极地定价 [58] - 公司预计2022年入住率将提升 现金租赁价差保持强劲 这些因素支撑了MOB的需求 [58] 问题: 集群规模的经济效益 - 25万平方英尺是一个重要门槛 纳什维尔走廊超过100万平方英尺 公司认为50万平方英尺是一个重要节点 [62] - 公司在12个市场拥有超过50万平方英尺的物业 约占NOI的70% [62] 问题: 通胀对租金定价策略的影响 - 公司利用成本上升来推动租金上涨 但需要平衡租户保留和吸引 避免过度提价 [66] - 大多数情况下跟随市场 现金租赁价差在3-4%之间 与长期通胀水平一致 [68] 问题: CPI与租金增长的关系 - 由于投资组合多租户性质和较短租期 固定租金增长更适合 对于10年以上的长期租约 可能会考虑CPI调整 [73] 问题: 大规模资产出售的可能性 - 公司更倾向于逐个资产优化投资组合 而不是大规模出售 [75] - 如果需要大规模资本回收 合资公司是一个选择 但目前没有这样的计划 [76] 问题: 入住率和开发增长预期 - 2022年入住率指导基于12个月滚动平均值 预计将逐步改善 [81] - 开发项目需要长期规划 目前有多个活跃项目 预计2022年开发管道将超过1亿美元 [84] 问题: 同店NOI增长指导范围 - 如果入住率反弹较慢或运营费用上升 可能导致同店NOI增长接近指导范围下限 [85] - 随着历史数据滚动出12个月窗口 预计同店NOI增长将向指导范围上限靠拢 [85] 问题: 续租与新租约期限差异 - 续租平均4年 新租约平均6 5年 主要由于新租约涉及更多装修投入 租户需要更长期限摊销成本 [87] - 这种模式在过去5年保持一致 反映了租户行为 [88] 问题: 未达到3%租金增长的租约特征 - 约11%的租约未达到3%租金增长 主要由于特定交易情况 如市场竞争动态 [92] - 2021年仅迈阿密市场出现负现金租赁价差 但过去4年平均在4 4-8 6%之间 不构成担忧 [93] 问题: 股息增长策略 - 公司目标是实现可持续的年度股息增长 同时降低FAD支付率 [94] - 2021年股息增长不到1% 2022年增长2 5% 更接近正常增长水平 [94]

业绩总结 - 正常化每股FFO为0.43美元，比2020年第三季度的0.41美元增长6.4%[4] - 第三季度租金收入为131,746千美元，较2021年第二季度增长1.0%[18] - 2021年第三季度净收入为2,066千美元，较2021年第二季度下降109.0%[18] - 2021年第三季度的FFO为61,365千美元，较2021年第二季度的59,757千美元增长2.7%[19] - 2021年第三季度的EBITDA为285,720千美元，较2020年第四季度的46,182千美元增长了516.5%[51] 用户数据 - 第三季度的租户保留率为84.2%[42] - 2021年第三季度的现金租赁增长率为3.0%[42] - 2021年第三季度的同店现金NOI为271,153千美元，同比增长2.1%[47] - 2021年第三季度的平均出租率为88.5%，较2020年第四季度的88.7%略有下降[56] - 2021年期末总物业的入住率为87.1%[39] 未来展望 - 预计2021年的资本支出为18,000千美元至23,000千美元，YTD实际为13,539千美元[57] - 2024年预计租赁面积将增加至2,513,484平方英尺，占总建筑面积的17.8%[37] - 2021年重建项目预计将产生7.0%的平均稳定收益率[28] 新产品和新技术研发 - 2021年第三季度的资本支出为5,443千美元，较2021年第二季度的6,077千美元有所减少[22] - 2021年第三季度的物业运营费用为55,518千美元，较2021年第二季度增长7.8%[18] 市场扩张和并购 - 第三季度公司共收购十栋医疗办公楼，交易总额为1.646亿美元，建筑面积为53.2万平方英尺[5] - 年初至今，公司共收购26栋建筑，交易总额为4.811亿美元，平均资本化率为5.3%[7] - 截至2021年9月30日，公司在245个物业中投资了50亿美元，拥有1740万平方英尺的物业[10] 负面信息 - 2021年第三季度的净收入为-2,066千美元，较2021年第二季度的23,096千美元大幅下降[19] - 2021年第三季度现金及现金等价物为16,000千美元，较2021年第二季度下降14.6%[16] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2021年9月30日，公司现金为1600万美元，循环信贷额度可用609.5百万美元[8] - 2021年第三季度的WALT（加权平均租赁期限）为52.5个月，较2021年第二季度的60.3个月有所下降[23] - 公司的物业中，现金净营业收入的93.0%来自于医疗办公大楼[31]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度FFO（Funds from Operations）每股增长6.4%，主要得益于过去12个月内超过8亿美元的收购 [8] - 同店NOI（Net Operating Income）增长目前约为2%，预计未来几个季度将恢复到历史3%的水平 [8][27] - 截至第三季度，FFO每股同比增长3.5%，季度同比增长6.4% [26] - 现金租赁利差为3%，合同内租金增长率为2.91% [28][29] - FAD（Funds Available for Distribution）支付率截至第三季度为87%，预计全年将低于90% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过直接采购模式收购了26个高质量、多租户物业，总价值4.81亿美元，资本化率为5.3% [9] - 公司在现有市场中收购了稳定物业，主要集中在洛杉矶、达拉斯、丹佛和圣地亚哥等高人口增长地区 [10] - 公司在第三季度收购了10处物业，总价值1.65亿美元，主要集中在丹佛和科罗拉多斯普林斯 [22] - 公司预计2021年全年收购金额将达到7亿美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购的物业所在地区人口增长率为5.4%，是全国平均水平的两倍 [20] - 收购物业的人口密度为84.1万，比市场平均水平高50% [21] - 收购物业的中位家庭收入为9.4万美元，比市场平均水平高40% [21] - 78%的收购物业位于校园内或附近，而市场平均水平为35% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过集群策略和合资伙伴关系平衡风险与回报，扩展了投资范围，包括超核心校园物业、增值物业和附近校外物业 [10][11] - 公司计划在未来几年保持每年超过企业价值10%的投资规模 [12] - 公司通过数据驱动的市场研究和深厚的行业关系，专注于高质量MOB（Medical Office Building）物业的收购 [19] - 公司预计2021年将完成2亿美元的资产处置，资本化率为4.1% [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公物业行业的韧性吸引了更多资本，估值呈上升趋势 [8] - 公司预计随着供应链问题的缓解，同店NOI增长将恢复到历史水平 [8] - 公司对未来的增长前景持乐观态度，预计FFO增长将持续强劲 [12] - 公司认为医疗保健行业的强劲需求将继续推动MOB空间的需求 [16] 其他重要信息 - 公司发布了第三份年度企业责任报告，强调了ESG目标和里程碑 [13] - 公司预计2021年开发项目支出为1亿美元，主要集中在纳什维尔、西雅图和达拉斯 [24] - 公司预计2022年开发项目支出将保持在1亿至1.25亿美元之间 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 资本化率的变化趋势 - 公司认为市场对大规模MOB物业的需求推动了资本化率下降，但公司通过资产逐个收购的方式获得了更高的初始回报 [35][37] 问题: 租户延迟入住的影响 - 公司预计随着供应链问题的缓解，入住率将在未来几个季度逐步回升 [38][39] - 延迟入住主要由于供应链问题和许可审批时间延长 [44][45] 问题: 资产处置策略 - 公司计划出售一些无法实现长期增长的物业，预计2021年将完成2亿美元的资产处置 [54][55] 问题: 同店NOI增长展望 - 公司预计同店NOI增长将在未来几个季度逐步恢复到合同内租金增长率的水平 [57][64] 问题: 开发项目支出 - 公司预计2021年开发项目支出为1亿美元，未来几年将保持在1亿至1.25亿美元之间 [91][92] 问题: 租赁利差分布 - 公司未发现租赁利差在不同市场或物业类型之间有显著差异，但小型租户的租赁利差略高 [85][87]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________ FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Hol ...

业绩总结 - 2021年第二季度每股正常化FFO为0.43美元，较2020年第二季度的0.42美元有所增加[4] - 2021年第二季度累计净收入为1,246,617千美元，较2021年第一季度的1,223,521千美元增长1.9%[16] - 2021年第二季度净收入为23,096千美元，较2021年第一季度的24,022千美元下降3.8%[17] - 2021年第二季度租金收入为128,486千美元，较2021年第一季度的128,389千美元增长0.1%[17] - 2021年第二季度总资产为3,964,679千美元，较2021年第一季度的3,854,105千美元增长2.8%[15] 用户数据 - 第二季度同店现金NOI较2020年第二季度增长2.9%，截至2021年6月30日的过去十二个月同店现金NOI增长2.3%[4] - 2021年第二季度的现金NOI为79,850千美元，较2020年第二季度的76,815千美元增长2.7%[47] - 2021年第二季度的多租户平均入住率为87.9%[53] - 2021年第二季度的租户保留率为74.9%[40] - 2021年第二季度的整体占用率为86.9%，与2021年第一季度的87.0%基本持平[36] 未来展望 - 2021年固定费用覆盖比率为4.8倍，远高于要求的1.50倍[23] - 2021年未担保覆盖比率为5.3倍，超过要求的1.75倍[23] - 预计2021年收购现金收益率在5.0%至5.8%之间[54] - 预计2021年处置现金收益率在4.1%至5.3%之间[54] - 预计2021年再开发（稳定后）现金收益率在6.0%至7.5%之间[54] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度正在开发的项目总面积为350,937平方英尺，预算为103,500千美元[26] - 2021年第二季度的资本支出为6,077千美元，较第一季度的2,019千美元显著上升[19] - 2021年第二季度的收购金额为178,508千美元，较第一季度的69,403千大幅增加[19] - 2021年第二季度的租赁佣金支付为3,804千美元，较第一季度的1,193千显著上升[19] - 2021年第二季度的固定租金年增长率为2.99%[39] 市场扩张和并购 - 公司在第二季度收购了八栋医疗办公楼，总投资为2.169亿美元，建筑面积为467,000平方英尺[4] - 截至2021年6月30日，公司在236个物业中投资了49亿美元，拥有1690万平方英尺的物业[8] - 2021年迄今为止，公司共完成546,846平方英尺的物业处置，处置率为59%，销售总价为114,550千美元[25] - 2021年上半年收购活动总计412,824千美元，年初至今净额为362,702千美元[24] - 2021年第二季度收购的物业数量为8，新增面积为439,016平方英尺，占用率为93.9%[37] 负面信息 - 2021年第二季度净收入为39,485千美元，较2020年第二季度的8,230千美元增长380.5%[48] - 2021年第二季度的FAD为48,804千美元，较第一季度的52,944千有所下降[18] - 2021年第二季度的总负债为1,868,425千美元，较2021年第一季度的1,855,996千美元增长0.7%[16] - 2021年第二季度的净投资于销售型租赁资产为0，较2020年第四季度的244,381千美元下降[15] - 2021年第二季度的总现金NOI为67,272千美元，较2020年第二季度的82,480千美元下降18.4%[49]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长2.9%，与历史平均水平3%一致 [12] - 过去12个月同店NOI增长2.3%，高于第一季度的2% [41] - 第二季度停车收入同比增长45%，基本恢复到疫情前水平 [42] - 第二季度FFO每股0.43美元，同比增长0.01美元 [40] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，低于第一季度的5.3倍 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年内已完成4.12亿美元收购，新增110万平方英尺物业 [34] - 开发管道中嵌入超过10亿美元的增长机会 [16] - 在纳什维尔启动一个4,400万美元的LEED认证医疗办公楼开发项目 [36] - 年内完成1.15亿美元资产出售，预计全年出售1.15亿至1.75亿美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 新收购物业平均10英里范围内人口密度超过90万，预计增长5.4%，是美国平均水平的两倍 [32] - 在科罗拉多州与Centura Health合作，新增超过100万平方英尺物业 [33] - 纳什维尔医疗办公楼开发项目将增加45万平方英尺，总规模接近100万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于人口密集、进入壁垒高的市场，通过集群策略增强竞争力 [13][18] - 通过开发项目和合资伙伴关系扩大机会集，提高收益率 [19] - 公司战略强调与领先医疗系统合作，利用本地市场知识和行业关系吸引新租户 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗利用率恢复至或超过疫情前水平，预计将持续增长 [10][11] - 公司预计未来几年将保持稳定的内部增长，并继续扩大收购规模 [14][59] - 医疗政策环境支持报销和保险覆盖扩展，有利于医疗办公楼需求 [26][27] 其他重要信息 - 公司完成第二次GRESB调查，计划发布第三份企业责任报告 [22] - 公司提升Julie Wilson为运营执行副总裁，负责投资组合运营、市场营销、技术和ESG [21] - 公司任命Kara Smith为投资者关系经理，负责未来投资者关系工作 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购市场情况及为何提高收购指引 - 公司收购策略以关系驱动为主，专注于现有市场的集群扩展，年内已完成4.12亿美元收购，预计全年收购5亿至6亿美元 [52][53] 问题: 资产出售收益率及未完全出租资产的影响 - 公司出售的资产多为未完全出租的物业，买家为本地投资者，公司认为这些资产未来增长潜力有限，因此选择出售 [55] 问题: 投资节奏是否可持续及同店负吸收趋势 - 公司认为投资节奏可持续，未来几年计划保持接近企业价值10%的年收购规模 [59] - 同店负吸收主要由于建筑和许可延迟，预计未来将改善 [60] 问题: 大型投资组合的战略考虑 - 公司投资决策基于市场、医疗系统关系和资产质量，优先考虑现有市场扩展和新市场进入 [64][65] 问题: 公司规模扩展的考虑 - 公司认为规模扩展有助于提高市场知识和运营效率，同时资本成本优势将继续保持 [67] 问题: 第二季度减值原因 - 减值与纳什维尔重建项目相关，公司计划拆除现有建筑以建设新物业 [70] 问题: 租约续签及租金增长趋势 - 公司预计租金增长将继续保持在3%左右，近期续签租约的租金增长略高于历史平均水平 [73][74] 问题: 合资伙伴关系及费用结构 - 合资伙伴关系帮助公司扩大投资机会集，特别是在低入住率和非核心市场资产 [76][77] 问题: 入住率恢复及目标入住率 - 公司预计入住率将逐步恢复，长期目标为80%至90%，多租户物业的自然摩擦使其难以达到95%以上 [83][85] 问题: 市场整体定价及低质量资产溢价 - 公司认为高质量资产资本化率已降至低5%，低质量资产资本化率在6%以上，投资组合溢价明显 [87] 问题: 下半年同店增长预期 - 公司预计下半年同店增长可能接近2%，但仍处于2%至3%的指引范围内 [91] 问题: 租期缩短及租金增长策略 - 公司认为较短租期有助于更快提高租金，预计租金增长和现金租赁利差将保持在3%至4% [93][94] 问题: 潜在并购机会 - 公司对所有相关机会持开放态度，但不会对特定交易进行推测 [97] 问题: 租赁需求及医院决策速度 - 公司观察到高需求专科如骨科、心脏病学和癌症治疗，医院决策速度正在加快 [104][106] 问题: 管理层继任计划 - 公司董事会每年审查继任计划，确保有足够的管理层深度应对意外情况 [113][114] 问题: 通胀对建筑成本的影响 - 公司预计建筑成本将继续以4%至6%的年增长率上升，这对现有资产有利 [118][120]