财务数据和关键指标变化 - 2021年公司全年归一化FFO每股增长4% 2020年相比 主要得益于投资势头 包括创纪录的7 56亿美元收购 [8] - 2021年第四季度同店NOI增长2 7% 全年同店NOI增长2 3% 其中平均入住率下降30个基点 对同店NOI增长产生了两倍的影响 [27] - 2021年FAD支付率为88 1% 低于年初设定的90%目标 预计未来几年支付率将持续改善 [31] - 2021年公司运营费用增长1 6% 低于历史平均水平 主要由于科罗拉多州成功的物业税上诉 若剔除税收返还 运营费用增长2 4% 与全年运营费用增长一致 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购了44个医疗办公楼 MOB 总计210万平方英尺 收购金额7 56亿美元 平均资本化率为5 3% 其中75%的收购扩大了现有集群 [16] - 丹佛市场收购了8个MOB 总计51万平方英尺 目前在该市场拥有20处物业 总计130万平方英尺 成为公司第五大市场 [17] - 纳什维尔市场收购了4栋建筑和一块3英亩的土地 用于未来开发 总价1 06亿美元 其中两栋建筑是公司首次投资于两个独立医院园区附近 [19] - 圣安东尼奥市场通过合资公司收购了5处物业 总价5700万美元 其中4栋建筑毗邻Tenet Health的北中央浸信会医院 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年底公司仅在达拉斯和西雅图两个市场拥有超过100万平方英尺的物业 如今已扩展到5个市场 包括纳什维尔 丹佛和洛杉矶 [10] - 圣地亚哥市场是公司成功进入的新目标市场 2019年首次进入 2021年又收购了两处MOB 目前在该市场投资1 8亿美元 拥有4处物业 [11] - 纳什维尔走廊目前拥有8栋建筑 正在开发第9栋 总计将超过100万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于目标市场的投资策略 通过数据驱动的市场研究 深厚的行业关系和本地市场知识 识别理想的收购目标 [16] - 公司通过选择性进入新目标市场来补充其集群化战略 如圣地亚哥市场的成功进入 [11] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] - 公司正在与德克萨斯州 乔治亚州和北卡罗来纳州的领先医疗系统就多个项目进行洽谈 这些系统希望通过持续投资门诊服务来扩大市场份额 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公楼 MOB 行业具有韧性 受益于人口老龄化和新建筑供应持续低迷 支持稳定的内部增长 [29] - 公司预计2022年及以后 投资组合质量和平台实力将推动有吸引力的FFO每股增长 并能够持续增加股息 [15] - 公司认为医疗提供商财务状况良好 支付方组合的改善抵消了包括劳动力和供应成本在内的通胀压力 [14] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] 其他重要信息 - 公司董事会批准将股息提高2 5% 这是公司长期可持续股息增长目标的一部分 [9] - 公司2021年出售了总价1 88亿美元的物业 平均资本化率为4 9% 这些出售主要用于优化投资组合 [21] - 公司正在孟菲斯进行3400万美元的重新开发项目 目前99%已出租 塔科马1200万美元的建筑扩建预计今年年底完工 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道的分配情况 - 投资管道中约75%为集群内收购 25%为新市场进入 合资公司更多侧重于非集群内收购 [36] - 2021年7 56亿美元的收购金额为总金额 包括合资公司部分 [37] - 预计2022年通过合资公司完成的收购金额约为2亿美元左右 [38] 问题: 开发管道的规模 - 公司计划每年启动7500万至1 25亿美元的新开发项目 预计2022年将有几个项目启动 [40] - 开发项目主要来自现有管道 包括关系 土地持有或现有建筑的扩建 [40] 问题: 2022年G&A费用预期 - 由于激励薪酬计划调整 预计2022年G&A费用将增加350万美元 [42] - 激励薪酬计划从后视型限制性股票计划调整为前瞻型RSU计划 更符合行业惯例 [42] 问题: 通胀对租赁谈判的影响 - 公司认为过去2-3年通胀率在3-4%之间 与现金租赁价差相当 显示出医疗办公楼行业的韧性 [46] - 如果通胀持续推高重置成本 预计租金将随之上涨 [47] 问题: G&A费用调整的影响 - 2022年G&A费用增加350万美元 主要是新旧激励计划重叠所致 预计2023年将有所下降 [48] - 2022年底将有150-200万美元的旧计划摊销结束 [49] 问题: 通胀对交易定价的影响 - 医疗办公楼行业需求旺盛 资本充足 一些买家可能更积极地定价 [58] - 公司预计2022年入住率将提升 现金租赁价差保持强劲 这些因素支撑了MOB的需求 [58] 问题: 集群规模的经济效益 - 25万平方英尺是一个重要门槛 纳什维尔走廊超过100万平方英尺 公司认为50万平方英尺是一个重要节点 [62] - 公司在12个市场拥有超过50万平方英尺的物业 约占NOI的70% [62] 问题: 通胀对租金定价策略的影响 - 公司利用成本上升来推动租金上涨 但需要平衡租户保留和吸引 避免过度提价 [66] - 大多数情况下跟随市场 现金租赁价差在3-4%之间 与长期通胀水平一致 [68] 问题: CPI与租金增长的关系 - 由于投资组合多租户性质和较短租期 固定租金增长更适合 对于10年以上的长期租约 可能会考虑CPI调整 [73] 问题: 大规模资产出售的可能性 - 公司更倾向于逐个资产优化投资组合 而不是大规模出售 [75] - 如果需要大规模资本回收 合资公司是一个选择 但目前没有这样的计划 [76] 问题: 入住率和开发增长预期 - 2022年入住率指导基于12个月滚动平均值 预计将逐步改善 [81] - 开发项目需要长期规划 目前有多个活跃项目 预计2022年开发管道将超过1亿美元 [84] 问题: 同店NOI增长指导范围 - 如果入住率反弹较慢或运营费用上升 可能导致同店NOI增长接近指导范围下限 [85] - 随着历史数据滚动出12个月窗口 预计同店NOI增长将向指导范围上限靠拢 [85] 问题: 续租与新租约期限差异 - 续租平均4年 新租约平均6 5年 主要由于新租约涉及更多装修投入 租户需要更长期限摊销成本 [87] - 这种模式在过去5年保持一致 反映了租户行为 [88] 问题: 未达到3%租金增长的租约特征 - 约11%的租约未达到3%租金增长 主要由于特定交易情况 如市场竞争动态 [92] - 2021年仅迈阿密市场出现负现金租赁价差 但过去4年平均在4 4-8 6%之间 不构成担忧 [93] 问题: 股息增长策略 - 公司目标是实现可持续的年度股息增长 同时降低FAD支付率 [94] - 2021年股息增长不到1% 2022年增长2 5% 更接近正常增长水平 [94]

业绩总结 - 正常化每股FFO为0.43美元，比2020年第三季度的0.41美元增长6.4%[4] - 第三季度租金收入为131,746千美元，较2021年第二季度增长1.0%[18] - 2021年第三季度净收入为2,066千美元，较2021年第二季度下降109.0%[18] - 2021年第三季度的FFO为61,365千美元，较2021年第二季度的59,757千美元增长2.7%[19] - 2021年第三季度的EBITDA为285,720千美元，较2020年第四季度的46,182千美元增长了516.5%[51] 用户数据 - 第三季度的租户保留率为84.2%[42] - 2021年第三季度的现金租赁增长率为3.0%[42] - 2021年第三季度的同店现金NOI为271,153千美元，同比增长2.1%[47] - 2021年第三季度的平均出租率为88.5%，较2020年第四季度的88.7%略有下降[56] - 2021年期末总物业的入住率为87.1%[39] 未来展望 - 预计2021年的资本支出为18,000千美元至23,000千美元，YTD实际为13,539千美元[57] - 2024年预计租赁面积将增加至2,513,484平方英尺，占总建筑面积的17.8%[37] - 2021年重建项目预计将产生7.0%的平均稳定收益率[28] 新产品和新技术研发 - 2021年第三季度的资本支出为5,443千美元，较2021年第二季度的6,077千美元有所减少[22] - 2021年第三季度的物业运营费用为55,518千美元，较2021年第二季度增长7.8%[18] 市场扩张和并购 - 第三季度公司共收购十栋医疗办公楼，交易总额为1.646亿美元，建筑面积为53.2万平方英尺[5] - 年初至今，公司共收购26栋建筑，交易总额为4.811亿美元，平均资本化率为5.3%[7] - 截至2021年9月30日，公司在245个物业中投资了50亿美元，拥有1740万平方英尺的物业[10] 负面信息 - 2021年第三季度的净收入为-2,066千美元，较2021年第二季度的23,096千美元大幅下降[19] - 2021年第三季度现金及现金等价物为16,000千美元，较2021年第二季度下降14.6%[16] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2021年9月30日，公司现金为1600万美元，循环信贷额度可用609.5百万美元[8] - 2021年第三季度的WALT（加权平均租赁期限）为52.5个月，较2021年第二季度的60.3个月有所下降[23] - 公司的物业中，现金净营业收入的93.0%来自于医疗办公大楼[31]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度FFO（Funds from Operations）每股增长6.4%，主要得益于过去12个月内超过8亿美元的收购 [8] - 同店NOI（Net Operating Income）增长目前约为2%，预计未来几个季度将恢复到历史3%的水平 [8][27] - 截至第三季度，FFO每股同比增长3.5%，季度同比增长6.4% [26] - 现金租赁利差为3%，合同内租金增长率为2.91% [28][29] - FAD（Funds Available for Distribution）支付率截至第三季度为87%，预计全年将低于90% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过直接采购模式收购了26个高质量、多租户物业，总价值4.81亿美元，资本化率为5.3% [9] - 公司在现有市场中收购了稳定物业，主要集中在洛杉矶、达拉斯、丹佛和圣地亚哥等高人口增长地区 [10] - 公司在第三季度收购了10处物业，总价值1.65亿美元，主要集中在丹佛和科罗拉多斯普林斯 [22] - 公司预计2021年全年收购金额将达到7亿美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购的物业所在地区人口增长率为5.4%，是全国平均水平的两倍 [20] - 收购物业的人口密度为84.1万，比市场平均水平高50% [21] - 收购物业的中位家庭收入为9.4万美元，比市场平均水平高40% [21] - 78%的收购物业位于校园内或附近，而市场平均水平为35% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过集群策略和合资伙伴关系平衡风险与回报，扩展了投资范围，包括超核心校园物业、增值物业和附近校外物业 [10][11] - 公司计划在未来几年保持每年超过企业价值10%的投资规模 [12] - 公司通过数据驱动的市场研究和深厚的行业关系，专注于高质量MOB（Medical Office Building）物业的收购 [19] - 公司预计2021年将完成2亿美元的资产处置，资本化率为4.1% [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公物业行业的韧性吸引了更多资本，估值呈上升趋势 [8] - 公司预计随着供应链问题的缓解，同店NOI增长将恢复到历史水平 [8] - 公司对未来的增长前景持乐观态度，预计FFO增长将持续强劲 [12] - 公司认为医疗保健行业的强劲需求将继续推动MOB空间的需求 [16] 其他重要信息 - 公司发布了第三份年度企业责任报告，强调了ESG目标和里程碑 [13] - 公司预计2021年开发项目支出为1亿美元，主要集中在纳什维尔、西雅图和达拉斯 [24] - 公司预计2022年开发项目支出将保持在1亿至1.25亿美元之间 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 资本化率的变化趋势 - 公司认为市场对大规模MOB物业的需求推动了资本化率下降，但公司通过资产逐个收购的方式获得了更高的初始回报 [35][37] 问题: 租户延迟入住的影响 - 公司预计随着供应链问题的缓解，入住率将在未来几个季度逐步回升 [38][39] - 延迟入住主要由于供应链问题和许可审批时间延长 [44][45] 问题: 资产处置策略 - 公司计划出售一些无法实现长期增长的物业，预计2021年将完成2亿美元的资产处置 [54][55] 问题: 同店NOI增长展望 - 公司预计同店NOI增长将在未来几个季度逐步恢复到合同内租金增长率的水平 [57][64] 问题: 开发项目支出 - 公司预计2021年开发项目支出为1亿美元，未来几年将保持在1亿至1.25亿美元之间 [91][92] 问题: 租赁利差分布 - 公司未发现租赁利差在不同市场或物业类型之间有显著差异，但小型租户的租赁利差略高 [85][87]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________ FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Hol ...

业绩总结 - 2021年第二季度每股正常化FFO为0.43美元，较2020年第二季度的0.42美元有所增加[4] - 2021年第二季度累计净收入为1,246,617千美元，较2021年第一季度的1,223,521千美元增长1.9%[16] - 2021年第二季度净收入为23,096千美元，较2021年第一季度的24,022千美元下降3.8%[17] - 2021年第二季度租金收入为128,486千美元，较2021年第一季度的128,389千美元增长0.1%[17] - 2021年第二季度总资产为3,964,679千美元，较2021年第一季度的3,854,105千美元增长2.8%[15] 用户数据 - 第二季度同店现金NOI较2020年第二季度增长2.9%，截至2021年6月30日的过去十二个月同店现金NOI增长2.3%[4] - 2021年第二季度的现金NOI为79,850千美元，较2020年第二季度的76,815千美元增长2.7%[47] - 2021年第二季度的多租户平均入住率为87.9%[53] - 2021年第二季度的租户保留率为74.9%[40] - 2021年第二季度的整体占用率为86.9%，与2021年第一季度的87.0%基本持平[36] 未来展望 - 2021年固定费用覆盖比率为4.8倍，远高于要求的1.50倍[23] - 2021年未担保覆盖比率为5.3倍，超过要求的1.75倍[23] - 预计2021年收购现金收益率在5.0%至5.8%之间[54] - 预计2021年处置现金收益率在4.1%至5.3%之间[54] - 预计2021年再开发（稳定后）现金收益率在6.0%至7.5%之间[54] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度正在开发的项目总面积为350,937平方英尺，预算为103,500千美元[26] - 2021年第二季度的资本支出为6,077千美元，较第一季度的2,019千美元显著上升[19] - 2021年第二季度的收购金额为178,508千美元，较第一季度的69,403千大幅增加[19] - 2021年第二季度的租赁佣金支付为3,804千美元，较第一季度的1,193千显著上升[19] - 2021年第二季度的固定租金年增长率为2.99%[39] 市场扩张和并购 - 公司在第二季度收购了八栋医疗办公楼，总投资为2.169亿美元，建筑面积为467,000平方英尺[4] - 截至2021年6月30日，公司在236个物业中投资了49亿美元，拥有1690万平方英尺的物业[8] - 2021年迄今为止，公司共完成546,846平方英尺的物业处置，处置率为59%，销售总价为114,550千美元[25] - 2021年上半年收购活动总计412,824千美元，年初至今净额为362,702千美元[24] - 2021年第二季度收购的物业数量为8，新增面积为439,016平方英尺，占用率为93.9%[37] 负面信息 - 2021年第二季度净收入为39,485千美元，较2020年第二季度的8,230千美元增长380.5%[48] - 2021年第二季度的FAD为48,804千美元，较第一季度的52,944千有所下降[18] - 2021年第二季度的总负债为1,868,425千美元，较2021年第一季度的1,855,996千美元增长0.7%[16] - 2021年第二季度的净投资于销售型租赁资产为0，较2020年第四季度的244,381千美元下降[15] - 2021年第二季度的总现金NOI为67,272千美元，较2020年第二季度的82,480千美元下降18.4%[49]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长2.9%，与历史平均水平3%一致 [12] - 过去12个月同店NOI增长2.3%，高于第一季度的2% [41] - 第二季度停车收入同比增长45%，基本恢复到疫情前水平 [42] - 第二季度FFO每股0.43美元，同比增长0.01美元 [40] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，低于第一季度的5.3倍 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年内已完成4.12亿美元收购，新增110万平方英尺物业 [34] - 开发管道中嵌入超过10亿美元的增长机会 [16] - 在纳什维尔启动一个4,400万美元的LEED认证医疗办公楼开发项目 [36] - 年内完成1.15亿美元资产出售，预计全年出售1.15亿至1.75亿美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 新收购物业平均10英里范围内人口密度超过90万，预计增长5.4%，是美国平均水平的两倍 [32] - 在科罗拉多州与Centura Health合作，新增超过100万平方英尺物业 [33] - 纳什维尔医疗办公楼开发项目将增加45万平方英尺，总规模接近100万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于人口密集、进入壁垒高的市场，通过集群策略增强竞争力 [13][18] - 通过开发项目和合资伙伴关系扩大机会集，提高收益率 [19] - 公司战略强调与领先医疗系统合作，利用本地市场知识和行业关系吸引新租户 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗利用率恢复至或超过疫情前水平，预计将持续增长 [10][11] - 公司预计未来几年将保持稳定的内部增长，并继续扩大收购规模 [14][59] - 医疗政策环境支持报销和保险覆盖扩展，有利于医疗办公楼需求 [26][27] 其他重要信息 - 公司完成第二次GRESB调查，计划发布第三份企业责任报告 [22] - 公司提升Julie Wilson为运营执行副总裁，负责投资组合运营、市场营销、技术和ESG [21] - 公司任命Kara Smith为投资者关系经理，负责未来投资者关系工作 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购市场情况及为何提高收购指引 - 公司收购策略以关系驱动为主，专注于现有市场的集群扩展，年内已完成4.12亿美元收购，预计全年收购5亿至6亿美元 [52][53] 问题: 资产出售收益率及未完全出租资产的影响 - 公司出售的资产多为未完全出租的物业，买家为本地投资者，公司认为这些资产未来增长潜力有限，因此选择出售 [55] 问题: 投资节奏是否可持续及同店负吸收趋势 - 公司认为投资节奏可持续，未来几年计划保持接近企业价值10%的年收购规模 [59] - 同店负吸收主要由于建筑和许可延迟，预计未来将改善 [60] 问题: 大型投资组合的战略考虑 - 公司投资决策基于市场、医疗系统关系和资产质量，优先考虑现有市场扩展和新市场进入 [64][65] 问题: 公司规模扩展的考虑 - 公司认为规模扩展有助于提高市场知识和运营效率，同时资本成本优势将继续保持 [67] 问题: 第二季度减值原因 - 减值与纳什维尔重建项目相关，公司计划拆除现有建筑以建设新物业 [70] 问题: 租约续签及租金增长趋势 - 公司预计租金增长将继续保持在3%左右，近期续签租约的租金增长略高于历史平均水平 [73][74] 问题: 合资伙伴关系及费用结构 - 合资伙伴关系帮助公司扩大投资机会集，特别是在低入住率和非核心市场资产 [76][77] 问题: 入住率恢复及目标入住率 - 公司预计入住率将逐步恢复，长期目标为80%至90%，多租户物业的自然摩擦使其难以达到95%以上 [83][85] 问题: 市场整体定价及低质量资产溢价 - 公司认为高质量资产资本化率已降至低5%，低质量资产资本化率在6%以上，投资组合溢价明显 [87] 问题: 下半年同店增长预期 - 公司预计下半年同店增长可能接近2%，但仍处于2%至3%的指引范围内 [91] 问题: 租期缩短及租金增长策略 - 公司认为较短租期有助于更快提高租金，预计租金增长和现金租赁利差将保持在3%至4% [93][94] 问题: 潜在并购机会 - 公司对所有相关机会持开放态度，但不会对特定交易进行推测 [97] 问题: 租赁需求及医院决策速度 - 公司观察到高需求专科如骨科、心脏病学和癌症治疗，医院决策速度正在加快 [104][106] 问题: 管理层继任计划 - 公司董事会每年审查继任计划，确保有足够的管理层深度应对意外情况 [113][114] 问题: 通胀对建筑成本的影响 - 公司预计建筑成本将继续以4%至6%的年增长率上升，这对现有资产有利 [118][120]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________ FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO（Funds From Operations）同比增长2.6%，主要得益于外部投资的加速和投资组合的潜在收入增长 [39] - 第一季度FFO环比增长170万美元，主要由于第四季度3.37亿美元收购的全面贡献，抵消了130万美元的G&A增长 [40] - 当前同店NOI（Net Operating Income）增长率为2%，预计将回升至长期平均水平的3% [40] - 第一季度维护性资本支出（CapEx）降至840万美元，低于2020年第四季度的2110万美元 [45] - 净债务与EBITDA的比率为5.3倍，处于目标范围5至5.5倍之间 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 门诊量已恢复至疫情前水平的95%，部分市场如纳什维尔已完全恢复，而湾区则滞后几个月 [9] - 65岁以上人群的疫苗接种率较高（83%至少接种一剂），推动了医疗需求的回升 [10] - 公司预计随着疫苗接种率的提升，租赁活动将在未来几个季度加速 [11] - 医疗办公大楼（MOB）市场高度竞争，资本追逐有限的供应，尤其是医院周边的优质物业 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2021年已收购10栋建筑，总价值1.29亿美元，平均资本化率为5.5% [29] - 收购主要集中在核心市场，如圣地亚哥、达拉斯、亚特兰大、华盛顿特区和丹佛 [29] - 公司在亚特兰大和橙县等地通过收购扩展了现有物业集群 [30][31] - 不同地区的资本化率差异较大，非校园物业的资本化率比校园物业高40至90个基点 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资医院周边的物业，同时选择性投资高收益的非校园物业，以平衡风险和回报 [14] - 公司计划在2021年启动多个开发项目，预计外部增长和内部表现的加速将推动FFO和FAD的增长 [15] - 公司通过本地关系和长期信誉在竞争激烈的MOB市场中占据优势 [13] - 公司预计未来几年将每年启动2至3个开发项目，目标年开发量在5000万至1亿美元之间 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对门诊量的恢复表示乐观，预计这将推动内部增长 [8] - 随着疫苗接种率的提升，患者流量恢复正常，乐观的医疗服务提供者重新参与增长计划 [11] - 公司预计未来几年老龄化人口将推动医疗需求的长期增长 [21] - 拜登政府的政策，如扩大ACA补贴和降低保费，预计将对医疗服务提供者产生积极影响 [22] 其他重要信息 - 公司在第一季度出售了三处物业，总价值3400万美元，资本化率为4.8%，并将收益重新投资于具有长期增长潜力的MOB [34] - 公司在孟菲斯和西雅图启动了重新开发项目，预计将带来7.5%和6%的稳定收益率 [35][36] - 公司预计未来几年将保持强劲的收购和开发节奏，推动每股收益的增长 [48] 问答环节所有的提问和回答 问题: 停车场收入对同店NOI的影响 - 目前停车场收入约为2020年第一季度的80%，预计未来将逐步恢复至正常水平，对同店NOI的影响约为50至60个基点 [52] 问题: 本地集群对利润率的影响 - 本地集群主要带来收入增长和租赁优势，而非显著的运营成本节约 [54][55] 问题: 开发项目的交付预期 - 公司预计每年启动2至3个开发项目，目标年开发量在5000万至1亿美元之间 [56] 问题: 不同专科的患者流量恢复情况 - 专科医生的患者流量已基本恢复正常，尤其是牙科和皮肤科等专科 [58] 问题: 租赁活动的地区差异 - 租赁活动的增长主要集中在较早恢复正常的市场，如纳什维尔和德克萨斯州 [59][60] 问题: 租赁活动的预期 - 第一季度租赁活动强劲，现金租赁利差略高于全年3%至4%的指导范围 [63] 问题: 收购管线的活动与定价 - 公司2021年已收购10栋建筑，总价值1.29亿美元，平均资本化率为5.5%，预计未来将继续保持强劲的收购节奏 [66][67] 问题: 出售物业的动机 - 出售物业主要是为了优化资产组合，将资金重新投资于更具增长潜力的MOB [70][71] 问题: FFO增长的阻力 - FFO增长的主要阻力包括停车收入减少、运营费用波动以及疫情期间的入住率下降 [117][118] 问题: 停车场收入占总收入的比例 - 停车场收入占总收入的比例不到2% [122][124] 问题: 租赁保留率的变化 - 租赁保留率在第一季度有所上升，主要由于疫情后租户恢复运营并寻求扩展 [127][128] 问题: 租赁结构中的CPI调整 - 公司租赁结构中CPI调整的比例不到5%，大多数租赁采用固定租金增长 [137][138] 问题: 合资企业与资产负债表交易的差异 - 合资企业主要用于具有增值潜力的物业或非校园物业，而资产负债表交易则主要用于核心校园物业 [140][143]

企业概况 - 企业价值为62亿美元，拥有228个物业，管理面积为1650万平方英尺[3] - 医疗房地产市场总价值为1.6万亿美元[9] - 医疗办公室市场的规模为1700亿美元，占市场的37%[15] 物业及市场数据 - 95%的物业为医疗办公室和门诊，87%位于医院校园内或相邻[3] - 在前100个大都市区中，97%的物业位于医院校园内或相邻[14] - 91%的医疗房地产的门诊物业与投资级评级的医疗提供者相关联[5] - 医院拥有的设施占市场的52%，总价值为2390亿美元[16] - 医疗保健支出占GDP的比例在2018年为17.7%[18] 业绩表现 - 2020年，医疗办公室的同店净营业收入增长率为2.9%[14] - 同店净营业收入增长率为3.00%，总收入增长率为2.50%[39] - 2021年第一季度的现金租赁差额为4.4%[44] - 2021年第一季度的固定费用覆盖比率为4.7倍，债务服务覆盖比率为5.2倍[51] 租赁及续约情况 - 同店租金续约率为88.5%，平均租户保留率为84.4%[41] - 2021年第一季度的平均租金续签率为70%[49] - Healthcare Realty的租赁物业中，82%的合同租赁为在位合同，18%为到期租赁[38] 投资与收购 - 2014-2020年累计新投资达21亿美元，其中收购占90%（18.83亿美元）[29] - 2020年Healthcare Realty收购了29栋建筑，投资金额为5.47亿美元，2021年截至目前收购了10栋建筑，投资金额为1.29亿美元[34] - Healthcare Realty在2019年至今共收购了56栋建筑，总投资达10亿美元，建筑面积达到290万平方英尺[36] 未来展望 - 预计前100个大都市区的人口年均增长率为5.5%[14] - 2018年，65岁以上人口占比为17.7%，预计到2028年将增长至19.7%[18] - 医疗保健就业自2009年以来增长了15%，其中门诊护理中心增长49%[18] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司总债务为455.6亿美元，综合债务成本为3.08%[49] - 净债务与调整后EBITDA的比率为5.3倍，净债务与企业价值的比率为26.1%[51] - 2020年公司Fungibility Score的平均值为7.7[48]

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