Healthcare REITs are hot at the moment, returning 28% on average YTD, compared to 21% for the S&P 500 and 18% for the NASDAQ 100. Among REIT sectors, Healthcare REITs have outperformed all but two (Cannabis and Billboards) YTD.Analyst’s Disclosure: I/we have a beneficial long position in the shares of VNQ either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have ...

公司概况 - HDO 是最大的收入投资者和退休人员社区 拥有超过 8000 名成员 致力于吸引更多成员加入 [1] - 该公司的收入方法在市场波动中仍能产生强劲回报 使退休投资变得简单直接 [1] - 服务特点包括 模型投资组合 买卖警报 优先和婴儿债券投资组合 活跃的聊天室 股息和投资组合跟踪器 以及定期市场更新 [1] - 服务理念强调社区 教育 以及不应单独投资的信念 [1] 分析师披露 - 分析师披露其持有 HR 股票的多头头寸 包括股票所有权 期权或其他衍生品 [2] - 分析师表示文章表达个人观点 未获得除 Seeking Alpha 以外的任何补偿 与文章中提到的任何公司无业务关系 [2] 支持贡献者 - Treading Softly Beyond Saving Philip Mause 和 Hidden Opportunities 是 High Dividend Opportunities 的支持贡献者 [3] - 文章中的推荐并非无限期 公司会密切监控所有头寸 并向会员发布买卖警报 [3] 平台披露 - Seeking Alpha 披露过去的表现不能保证未来的结果 未提供任何投资是否适合特定投资者的建议 [4] - 表达的观点可能不代表 Seeking Alpha 的整体观点 Seeking Alpha 不是持牌证券交易商 经纪人或美国投资顾问或投资银行 [4] - 分析师包括专业投资者和可能未经任何机构或监管机构许可或认证的个人投资者 [4]

领导层变动 - 公司宣布关键领导层变动以增强运营和资本分配的执行力 Rob Hull将担任首席运营官 Ryan Crowley晋升为执行副总裁兼首席投资官 Julie Wilson将担任首席行政官 Austen Helfrich将担任临时首席财务官 这些变动将于10月1日生效 [1] - 公司董事会已成立由Tom Bohjalian领导的搜索委员会以聘请永久首席财务官 并聘请Ferguson Partners协助招聘过程 [1] 领导层背景 - 临时首席财务官Austen Helfrich自2019年加入公司以来 负责公司的合资和处置策略 曾领导公司与Nuveen CBRE Investment Management和KKR的合资项目 此前在Point72 Asset Management负责医疗保健服务领域的投资 [3] - 新任首席运营官Rob Hull自2017年起担任执行副总裁 负责投资 自2021年底起负责公司投资组合的租赁 过去四个季度推动租赁面积超过40万平方英尺 过去三个季度推动入住率提升超过110个基点 [4] - 新任首席投资官Ryan Crowley自2021年起担任高级副总裁 负责投资 自2018年以来完成超过23亿美元的收购 在公司18年职业生涯中参与超过50亿美元的投资交易 [5] - 新任首席行政官Julie Wilson自2021年起担任执行副总裁 负责运营 领导公司超过550名员工中的大部分 并成功领导了公司的合并整合工作 [6] 公司展望 - 公司重申2024年第三季度和全年的指引 包括每股标准化FFO和其他前瞻性指引 将在第三季度财报电话会议上提供2024年预期收益和业务更新的更多评论 [2] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 主要拥有和运营位于领先医院校园附近的医疗门诊大楼 通过物业收购和开发选择性增长其投资组合 作为首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的REIT 公司投资组合包括近675处物业 总面积约4000万平方英尺 集中在15个增长市场 [7]

公司动态 - 公司Healthcare Realty Trust Incorporated与Nuveen Real Estate完成了一项价值1.93亿美元的合资项目，涉及8处物业[1] - 新成立的80/20合资公司获得了约40%的出资价值的担保融资[1] - 此次合资扩展使公司与Nuveen的合资总额超过6亿美元[1] - 公司今年迄今已完成超过8亿美元的合资和资产销售交易，产生了约7亿美元的收益，平均资本化率为6.6%[2] - 公司还有额外的资产销售和合资交易正在合同或意向书中，预计将增加收益至超过10亿美元[2] - 公司计划将收益用于增值、杠杆中性的股票回购和现有资本承诺[2] 行业前景 - 公司总裁兼首席执行官Todd Meredith表示，与Nuveen的合资扩展显示了公司在实现超过10亿美元资本目标的稳步进展[3] - 合资伙伴的日益增长的承诺强化了公司领先的全国运营平台的价值，并突显了公司在利用门诊医疗房地产行业优势方面的能力[3] - 公司将继续利用合资资本的机会，生成收益并增值地分配资本[3] 公司背景 - Healthcare Realty是一家房地产投资信托基金（REIT），主要拥有并运营位于市场领先医院校园周围的医疗门诊大楼[4] - 公司通过物业收购和开发有选择性地扩展其投资组合[4] - 作为首家也是最大的专注于医疗门诊大楼的REIT，公司的投资组合包括近675处物业，总面积约4000万平方英尺，集中在15个增长市场[4]

公司战略与投资机会 - H&R REIT 的重定位战略旨在减少办公资产对整体估值的拖累 并增加住宅和工业资产的占比 目前住宅资产贡献了大部分净营业收入(NOI) 预计未来两年目标价为11加元 [1] - 公司资产配置正逐步向高增长资产类别转移 住宅和工业资产占比已接近三分之二 [17][18] 财务表现与运营数据 - 2024年第二季度 公司同物业净营业收入(NOI)同比增长1.7% 其中零售板块表现突出 增长7.9% 而办公板块因重新分区影响下降1.8% [3][4] - 公司资金运营(FFO)支付比率保持在50%以下 显示出稳健的财务状况 [5] - 公司整体资本化率从6.87%大幅上升至8.67% 反映出市场对办公资产估值的调整 [13] 办公资产估值与市场环境 - 多伦多市中心办公物业估值下调至每平方英尺140加元 导致重新分区物业总估值减少8430万加元 [8] - 公司9处加拿大非重建办公物业采用7.90%的资本化率进行估值 3处美国办公物业采用9.02%的资本化率 [11][12] - 多伦多市中心办公空置率估计为14% 整个多伦多地区为12.6% 显示出办公市场面临挑战 [15] 市场估值与同业比较 - 分析师对H&R的目标股价中位数为11加元 较当前股价有约24%的上涨空间 [20] - 与同业相比 H&R的估值更为保守 Dream Office和Allied Properties采用较低的资本化率(分别为5.74%和4.8%) [13][14] - 公司股价相对于净资产价值(NAV)的折扣为41-49% 显示出较大的安全边际 [20] 未来展望 - 尽管面临经济不确定性 分析师认为11加元的目标价在未来12-14个月内仍可实现 [23] - 公司仍有进一步增持的空间 特别是在市场整体下跌时 [23]

经济衰退迹象 - 消费者支出明显疲软 疫情时期的超额储蓄已完全耗尽 [1] - 个人储蓄率降至2008年以来的最低水平 仅为3.5% [1][2] - 信用卡债务创历史新高 达到1.031万亿美元 [1][3] - 零售盗窃浪潮席卷全国 [1] 美联储加息与衰退历史 - 美联储以空前速度加息至数十年高位 [4] - 历史上 如此陡峭的加息通常会导致经济衰退 [4] - 每次联邦基金利率达到峰值后都会出现衰退 [5] REITs的抗衰退特性 - REITs在衰退期间表现优于标普500指数 提供更好的下行保护 [6] - 剔除酒店、商场和办公楼REITs后 平均表现会更好 [6] - 医疗地产REITs因长期租赁不受衰退影响 反而可能受益于利率下降 [7] NewLake Capital Partners (NLCP) - 专注于大麻种植设施的微型REIT 平均租约剩余14年 [7] - 租金覆盖率为4倍 年租金增长约3% 无杠杆且净现金为正 [8] - 大麻消费在衰退期间保持稳定甚至可能增加 [9] - 提供8.5%的股息收益率 年租金增长3% 保留20%现金流用于收购 [10][11] - FFO和股息自上市以来快速增长 估值低于同行 [12] Healthcare Realty Trust (HR) - 专注于医疗办公楼的领先REIT 位于快速增长市场的医疗集群 [15] - 租约剩余多年 年租金增长约3% 管理层认为物业未充分利用 [20] - 通过资产出售和回购创造价值 今年已筹集4亿美元 [21][22] - 投资级资产负债表 负债率为37% 股息可持续 [23] - 提供7%的股息收益率 预计年现金流增长5% [23] REITs的历史表现 - REITs在大多数常规衰退期间都是良好的投资选择 [24] - 最近的经济衰退（疫情和金融危机）对REITs影响较大 但不代表典型衰退 [25]

公司表现 - 公司2024年第二季度同店NOI增长率为3.5%，多租户NOI增长率为3.9%，符合公司全年指引的上限 [2] - 公司2024年第二季度归一化FFO从上一季度的每股0.39美元下降至0.38美元，主要受Stewart物业收入储备的影响 [2] - 公司2024年第二季度FAD为1.07亿美元，而季度股息为1.18亿美元，FAD仍不足以覆盖股息 [3] - 公司2024年第二季度租户保留率达到85%，较之前季度的70%中段有明显改善 [3] - 公司2024年第二季度运行杠杆率为6.4倍，预计将继续下降 [3] 资本运作 - 公司2024年上半年通过部分合资股权和全资产出售获得4亿美元资本，其中2.95亿美元用于股票回购，平均回购价格为15.89美元，低于当前价格约12% [2] - 公司计划通过合资和资产出售产生超过10亿美元的流动性 [3] - 公司预计将利用资产货币化过程中的新流动性偿还明年夏季到期的2.5亿美元定期贷款 [3] 行业趋势 - 医疗系统收入和运营利润率持续改善，门诊量和收入趋势良好 [3] - 未来十年，医疗保健服务支出预计每年增长5.6%，65岁以上人口增长率将是美国其他人口的9倍以上 [3] - 65岁以上人群是医疗保健服务的最大用户，其支出是45岁以下人群的4倍 [3] - 供应有限和需求上升的结合为租赁势头提供了支持 [3] 投资观点 - 公司同店NOI增长表现良好，但FFO每股下降且调整后持平，表明股票回购未能显著提升FFO [4] - 公司FAD仍不足以覆盖股息，需利用资产货币化的流动性来支付当前分配 [4] - 公司长期面临结构性顺风，结合逐步去杠杆化和利率下降，有望实现正股息覆盖 [4] - 公司仍存在不确定性，尤其是股息覆盖方面 [4]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化每股FFO为0.38美元,剔除之前披露的3百万美元Stewart收入准备金后为0.39美元,达到季度指引上限 [9][19] - 同店NOI在剔除Stewart收入准备金后增长3.5%,多租户NOI增长3.9%,均达到上半年指引区间的高端 [16][20] - 收入增长受益于122,000平方英尺的多租户吸纳和2.9%的现金租金上涨 [21] - 租户保持率从上年同期的79.3%提升至85.5%,现金NOI利润率环比和同比分别提升50和70个基点 [21] - 季度运营费用同比下降近1%,扣除回收后下降近3%,主要来自于劳动力成本和物业税的下降 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多租户组合的占用率环比提升37个基点至85.9%,超出上半年指引上限30%以上 [27][28] - 过去3个季度多租户组合占用率累计提升112个基点,有望实现去年公布的150-200个基点的目标 [29] - 多租户NOI增长3.9%,位于上半年指引区间的高端 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司资产集中在前50大都市区,占比约90%,远高于待售资产的57% [86][87] - 公司资产和合资企业资产的平均租金上涨幅度较高,而待售资产略低 [88] - 公司和合资企业资产的集中度和占用率较高,而待售资产相对较低 [88] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续推进资产出售和合资交易,预计全年将获得超过10亿美元的收益 [11][24] - 公司将把这些收益用于现有资本承诺、股票回购和偿还债务,预计将带来每股0.025美元的年化增厚 [24] - 公司看好行业基本面,预计未来10年医疗服务支出年增长5.6%,65岁以上人群增长9倍于其他人群 [31] - 新开工量较低加上需求上升,为公司未来吸纳带来有利支撑 [30][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年下半年和2025年的前景保持乐观,预计将继续推动多租户占用率和NOI增长 [13][16][34] - 公司预计2024年的FFO指引中值将上调,主要受益于资本配置和运营执行 [10][25] - 公司认为租户保持率在80%-85%区间是可持续的,并将继续推动租户续租和新租赁 [43][44][45] 其他重要信息 - 公司已回购近3亿美元股票,平均溢价率7.5%,较资产出售和合资交易的6.6%有90个基点的正向价差 [12] - 公司将继续保持机会主义的股票回购策略,如果价格处于折价水平 [35] - 公司预计2024年末的杠杆率将降至6.4倍,未来将进一步下降 [18][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **关于Stewart的未来计划** **提问** Stewart在公司资产中的空间占比和租金水平如何,是否有任何合同调整计划? [38] **回答** 公司表示目前还为时尚早,需要等待医院业务重组的结果。但公司认为自身的租金水平是合理的,不存在重大差异。具体的空间占比和调整计划还需进一步观察 [39][40] 问题2 **关于租户保持率的可持续性** **提问** 公司近期的85%租户保持率在未来12-18个月内是否具有可持续性,单租户和多租户的表现如何? [42] **回答** 公司预计多租户保持率将在80%-85%区间,单租户通常会略高一些。公司正在持续提升服务水平,与租户积极互动,预计未来能够保持这一水平 [43][44][45] 问题3 **关于资本配置的优先顺序** **提问** 公司是否会因为大量的吸纳资本支出而导致短期内无法实现股息覆盖? [54][55] **回答** 公司将吸纳资本支出视为收益增强型投资,每投入1美元可获得50%-60%的边际收益回报,是公司最高回报的投资。这部分支出预计将在2025年前使股息覆盖率达到100% [54][55][65][66]

文章核心观点 - 公司本季度收入为3.16亿美元,同比下降6.5% [1] - 公司本季度每股收益为0.38美元,去年同期为-0.22美元 [1] - 公司收入低于分析师预期,但每股收益符合预期 [2] 收入分析 - 租金收入为3.08亿美元,低于分析师预期的3.18亿美元,同比下降6.5% [6] - 利息收入为387万美元,低于分析师预期的471万美元,同比下降8.7% [7] - 其他经营收入为432万美元,高于分析师预期的455万美元,同比增长2.2% [8] 盈利分析 - 每股收益为-0.39美元,低于分析师预期的-0.08美元 [9] 股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨4.6%,优于标普500指数下跌0.4% [10] - 公司目前评级为买入 [10]

文章核心观点 - 公司本季度资金营运(FFO)为每股0.38美元,符合市场预期,但较去年同期下降2.63% [1][2] - 公司本季度收入为3.16亿美元,低于市场预期1.79%,连续4个季度未能达到预期 [3] - 公司股价今年以来涨幅仅1.6%,低于标普500指数14.2%的涨幅 [5][6] 根据相关目录分别进行总结 公司财务表现 - 公司本季度FFO为每股0.38美元,与市场预期一致,但较去年同期下降2.63% [1][2] - 公司本季度收入为3.16亿美元,低于市场预期1.79%,连续4个季度未能达到预期 [3] 股价表现 - 公司股价今年以来涨幅仅1.6%,低于标普500指数14.2%的涨幅 [5][6] - 未来公司股价走势将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [4] 行业展望 - 公司所属的医疗办公楼房地产投资信托行业目前在250多个扎克斯行业中排名前39% [11] - 扎克斯研究显示,排名前50%的行业相比后50%的行业表现要好2倍以上 [11] 同行业公司表现 - 同行业公司Global Medical REIT预计本季度每股收益为0.22美元,同比下降4.4%,收入预计为3.524亿美元,同比下降3.1% [13]