公司投资组合情况 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括75家酒店，共11,529间客房，分布在25个州[141][148] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等旗下品牌[142][148] 公司酒店运营模式 - 公司酒店运营由第三方管理，不同管理公司负责不同数量的酒店和客房[143] - 公司自2011年12月31日起选择按REIT纳税，酒店租给应税REIT子公司的全资子公司运营[143] 公司酒店运营收入构成 - 公司酒店运营收入包括客房、餐饮和其他运营收入，其他运营收入来自会议室及其他客户服务[145] 行业及公司RevPAR情况 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计增长1.5%，公司所在行业和高档细分市场RevPAR增速在2018财年放缓[147] - 2019年第一季度总投资组合RevPAR较2018年同期增长4.4%，主要因2018年收购高RevPAR酒店物业及出售低RevPAR酒店[155] - 2019年第一季度入住率为76.4%，较2018年同期增加12个基点；ADR为160.80美元，较2018年同期增长4.3%；RevPAR为122.81美元，较2018年同期增长4.4%[154] 公司酒店出售情况 - 2019年2月12日，公司出售两家酒店，总售价1160万美元，实现总收益420万美元[150] - 2019年4月17日，公司出售六家酒店，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，预计净收益约3660万美元[151] 公司物业评估与优化 - 公司持续评估收购和处置物业的机会，以优化投资组合[149] 公司同店酒店定义 - 公司定义同店酒店为截至2019年3月31日拥有且自2018年1月1日以来一直拥有或租赁的物业[153] 公司第一季度财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总投资组合收入较2018年同期下降120万美元，主要因2017年12月31日后出售物业收入减少930万美元，部分被2018年收购和新开酒店带来的440万美元增量收入及同店收入增加370万美元抵消[154] - 2019年第一季度总投资组合费用较2018年同期减少120万美元，主要因2017年12月31日后出售物业费用减少490万美元，部分被2018年收购带来的220万美元增量费用及同店费用增加150万美元抵消[156] - 2019年第一季度折旧和摊销费用增加30万美元，增幅1.1%，主要因2018年收购带来的增量折旧费用，部分被2017年12月31日后出售物业折旧费用减少抵消[157] - 2019年第一季度公司一般及行政费用减少60万美元，降幅9.3%，主要因股份支付减少[158] - 2019年第一季度资产处置净收益增加420万美元，因该季度出售两家酒店实现净收益420万美元[159] - 2019年第一季度其他收入净额增加50万美元，主要因房地产贷款投资增加带来约30万美元额外利息收入[160] - 2019年第一季度可分配给普通股和普通单位的FFO为3045万美元，2018年为2603.7万美元；AFFO为3226.4万美元，2018年为3213.6万美元[165] - 2019年第一季度可分配给普通股和普通单位的AFFO较上年增加10万美元，增幅0.4%，尽管处置了酒店物业，但同店物业AFFO增加、收购高RevPAR物业及优先股股息降低，部分被利息费用增加抵消[166] - 2019年和2018年第一季度调整后EBITDAre均为4670万美元，物业处置收入减少被同店收入增加和运营费用减少抵消[172] 公司资金流动性及债务情况 - 公司预计用运营现金流、营运资金等满足流动性需求，认为未来12个月资金足以满足需求[176] - 2019年3月19日有2620万美元抵押贷款，为出售房产 defeased 630万美元本金，产生60万美元债务交易成本[177] - 2019年4月11日和24日分别偿还1060万和2190万美元抵押贷款，二季度产生100万美元债务交易成本[178] - 截至2019年3月31日，公司提供2960万美元夹层建设贷款，利率8%，已全额发放[179] - 2019年4月24日，公司高级无担保信贷和定期贷款设施借款2.25亿美元，另有两笔2.25亿美元定期贷款未偿还[180] - 截至2019年3月31日，未来12个月计划偿还债务本金420万美元，无债务到期，当时符合所有契约规定[181][183] - 截至2019年3月31日，公司长期债务及其他合同义务所需支付总额为12.12325亿美元，其中1年内支付5997.2万美元，1 - 3年支付1.25395亿美元，4 - 5年支付6.01032亿美元，超过5年支付4.25926亿美元[196] - 截至2019年3月31日，公司未来12个月计划偿还债务本金摊销总计420万美元，无债务到期[203] 公司利率互换及风险情况 - 2019年第一季度利率互换公允价值下降560万美元，利率互换将部分可变利率债务固定在1.98% - 2.93%[190] - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口为30天伦敦银行同业拆借利率（LIBOR），使用衍生金融工具管理利率风险[200] - 2017年7月，金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司有与美元LIBOR挂钩的重大合同，正监测并评估相关风险[201] - 截至2019年3月31日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[202] - 截至2019年3月31日，公司5.62亿美元（58.1%）债务为固定利率，4.057亿美元（41.9%）为可变利率；2018年12月31日，5.691亿美元（59.0%）债务为固定利率，3.959亿美元（41.0%）为可变利率[202] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约410万美元[202] - 随着固定利率债务到期，将面临利率风险；可变利率债务到期时，由于过去几年低利率，贷款人可能对新融资安排设置利率下限[203] 公司资本支出及现金流情况 - 2019年第一季度酒店物业资本支出1720万美元，预计2019年剩余时间支出2280万 - 4280万美元[191] - 2019年第一季度经营活动净现金流入减少750万美元，投资活动净现金使用减少1250万美元，融资活动净现金使用增加1550万美元[192][193][194]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度调整后FFO为3130万美元，每股摊薄收益为030美元，超出026至029美元的指引区间 [7] - 2018年全年调整后FFO为141亿美元，同比增长51%，每股摊薄收益为135美元，超出131至134美元的指引区间 [9] - 2018年全年酒店EBITDA为2059亿美元，EBITDA利润率为37%，同比下降81个基点 [20] - 2018年第四季度酒店EBITDA为4710万美元，同比下降1%，EBITDA利润率为355%，同比下降61个基点 [21] - 2018年全年调整后EBITDA RE为1965亿美元，同比增长91% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度RevPAR同比下降13%，接近-3%至-1%的指引区间 [7] - 2018年全年RevPAR同比增长08%，超出025%至075%的指引区间 [7] - RevPAR增长主要由日均房价增长13%推动，入住率下降05%部分抵消了增长 [8] - 2018年全年RevPAR指数为1132，市场份额增长40个基点 [8] - 排除正在翻新的酒店，2018年RevPAR指数为1162，市场份额增长210个基点 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场2018年全年RevPAR增长19%，第四季度增长10%，主要受益于新开业的AC酒店表现优异 [9] - 奥兰多Hyatt House酒店第四季度RevPAR指数为128%，市场份额逐月增长 [11] - 南佛罗里达酒店（迈阿密、坦帕、奥兰多）2018年RevPAR增长48%，市场份额增长340个基点 [11] - 明尼阿波利斯市场2018年RevPAR增长107%，市场份额增长250个基点 [12] - 克利夫兰市场2018年RevPAR增长91%，超过市场平均68%的增幅 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年公司完成了8家酒店的出售，总售价为1068亿美元，资本回收率为77% [14] - 公司收购了波士顿Watertown的150间客房酒店，预计第一年收益率为8% [14] - 2018年公司投资6660万美元用于酒店翻新和改造，预计2019年翻新带来的收入损失将逆转 [16] - 公司计划2019年资本支出为4000万至6000万美元，预计RevPAR损失为50个基点 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年展望持乐观态度，预计RevPAR增长0%至3%，调整后FFO为022至034美元 [27] - 公司预计2019年调整后EBITDA RE为1867亿至199亿美元 [27] - 公司预计2019年EBITDA利润率将持平或下降100个基点 [34] 其他重要信息 - 公司资产负债表持续改善，无重大债务到期，流动性超过3亿美元 [22] - 公司2018年完成了825亿美元的债务融资，加权平均利率为427% [23] - 公司2018年第四季度每股股息为018美元，年化股息收益率为62% [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 市场竞争供应情况 - 公司观察到酒店建设成本上升，导致部分项目延迟或重组，预计未来竞争供应将放缓 [32] 问题: 收购市场情况 - 公司预计2019年将更多作为净卖家，尽管收购市场竞争激烈，但价格保持稳定 [33] 问题: 2019年EBITDA利润率展望 - 公司预计2019年EBITDA利润率将持平或下降100个基点 [34] 问题: 非核心资产情况 - 公司表示目前没有非核心资产，未来出售资产将基于机会和回报 [38] 问题: 高端和中高端市场表现差异 - 公司认为市场表现差异主要与特定市场或事件相关，而非结构性因素 [39] 问题: 2019年强弱势市场 - 公司预计旧金山、亚特兰大、博尔德和奥兰多市场将表现强劲 [40] 问题: 2019年RevPAR增长指引 - 公司认为2019年翻新影响减少，市场组合有利，预计RevPAR增长0%至3% [47] 问题: 交易市场情况 - 公司认为当前市场对单笔交易和大规模组合交易都有需求，但情况可能随时变化 [48] 问题: 2019年RevPAR增长信心来源 - 公司认为市场组合有利，翻新影响减少，2017年和2018年收购的资产将继续带来收益 [53] 问题: 2019年费用展望 - 公司预计2019年费用环境与2018年相似，劳动力成本上升，物业税增长中个位数 [55] 问题: 当前RevPAR趋势 - 公司未提供具体数据，但表示市场稳定，对指引和展望保持信心 [56]

利率互换与衍生协议 - 截至2018年12月31日，公司签订四份利率互换协议，名义本金总额为4亿美元，以对冲部分未偿可变利率债务的利率上升风险[80] - 2018年12月31日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计400000000美元[286] 人员与管理风险 - 公司依赖管理层团队运营业务，关键人员流失且无法及时找到合适替代者，可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[81] 网络安全风险 - 公司面临系统安全、数据保护、网络攻击和系统集成等问题，可能导致内部运营或酒店服务中断，减少预期收入、增加费用、损害声誉并影响股价[82] - 公司部分管理人员和公司自身购买了网络保险，但网络攻击仍可能导致公司财产损失，影响经营成果[85] 战略合资企业风险 - 公司参与战略合资企业，缺乏独家决策权、与合作伙伴发生纠纷以及合作伙伴财务状况不佳，可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[87] 工会组织风险 - 工会组织工人的行动可能增加第三方酒店管理公司的行政、劳动和法律费用，影响酒店运营结果，进而对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[89] 综合经营风险 - 经济状况、竞争、酒店运营风险、资本支出需求、酒店开发风险、互联网旅游中介使用增加、未投保和保险不足损失以及消费者偏好变化等因素，都可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[90][91][93][95][98][99][100][102] 酒店运营风险 - 酒店运营面临短期入住率、依赖商务和旅游客源、市场过度建设、能源和运营成本增加、劳动力成本上升、法律法规变化、经济和市场条件不利以及不可预见事件等风险[96] 酒店开发风险 - 酒店开发面临环境问题、建设成本超支和延误、资金短缺、市场需求不确定等风险[97] 消费者偏好风险 - 消费者偏好可能从精选服务型酒店转移，公司酒店组合集中在精选服务型酒店，这可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[102] 公司股权结构 - 公司拥有运营合伙企业约99.7%的普通股单位，持有全部已发行且流通的6.45% D系列累积可赎回优先股单位和6.25% E系列累积可赎回优先股单位[124] 房地产投资风险 - 房地产投资的流动性不足可能限制公司应对酒店业绩变化和调整投资组合的能力[103] 法律诉讼与监管风险 - 公司可能因政府监管和环境、健康与安全事项的诉讼产生重大成本[105] - 遵守酒店相关法律法规和契约可能影响公司未来收购或翻新能力，导致成本增加或延误[109] 违约风险 - 公司在使用资产的相关条款上违约可能导致损失租赁权益和酒店权益[111] 税收风险 - 公司所在州和地方可能提高所得税和财产税税率或修改税收制度，增加公司税负[112] 利益冲突风险 - 公司作为运营合伙企业的普通合伙人，信托义务可能产生利益冲突[113] 公司控制权限制 - 公司章程规定董事会可发行额外证券，可能限制第三方收购公司控制权[114] - 马里兰州法律规定可能限制第三方收购公司控制权，需董事会或股东批准[115] 股东投票权与董事罢免 - 公司股东投票权有限，公司章程使董事罢免困难[119] 优先股交易情况 - 公司6.45%的D系列累积可赎回优先股和6.25%的E系列累积可赎回优先股分别在纽交所交易[126] 普通股单位赎回与转换 - 截至2019年2月18日，共有259,265个普通股单位可赎回并可转换为普通股在公开市场出售[132] REIT资格与税收 - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率21%缴纳联邦所得税[141] - 为符合REIT资格，公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[138] - 若公司实际向股东支付的金额低于IRC规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[138] 内部控制风险 - 公司可能因无法维持有效的内部控制系统，而不能及时准确地提供财务信息或防止欺诈[125] 证券上市风险 - 公司证券可能无法继续在纽交所或其他全国认可的交易所上市，若被摘牌将面临诸多不利后果[126][127] 现金分配风险 - 公司可分配现金可能不足，需从营运资金、无担保循环信贷安排借款等渠道筹集资金进行分配[128] 股价波动风险 - 公司股票市场价格可能因市场利率变化、季度运营结果等多种因素而波动[129][130] 股权稀释风险 - 公司未来发行债务证券和股权证券可能会稀释现有股东权益并降低普通股市场价格[133] 股权持有限制 - 酒店经理及其股东直接或间接持有的公司流通股不得超过35%[144] - 公司章程规定股东不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行股份[152] 资产投资限制 - 公司对TRS的投资价值不得超过资产总值的20%（2018年1月1日前开始的纳税年度为25%），否则可能面临100%的惩罚性税收[148] REIT资格股份持有要求 - 为符合REIT资格，五个或更少的个人在应税年度的最后半年内不得实益或推定拥有超过50%的已发行和流通股票价值，且至少100人必须在应税年度的至少335天内实益拥有公司资本股票[151] 股息分配规定 - 公司可分配现金和普通股形式的应税股息，只要现金部分至少占总股息的20%，IRS将把股票分配视为股息[154] 资产处置税收风险 - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司部分过往和未来资产处置可能不符合安全港规则[155] 债务结构变化 - 2018年12月31日，公司5.691亿美元（59.0%）的债务为固定利率，3.959亿美元（41.0%）为可变利率；2017年12月31日，3.863亿美元（44.2%）为固定利率，4.868亿美元（55.8%）为可变利率[286] 利率对现金流影响 - 利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约400万美元[286] 债务本金还款计划 - 2018年12月31日，公司2019年的债务本金计划还款约为460万美元[287]