财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR同比下降83%，但逐周改善，6月RevPAR同比下降75%，较4月的90%下降有所改善 [7] - 7月整体入住率超过41%，较4月初的11%显著提升，初步数据显示7月RevPAR同比下降67% [8] - 第二季度市场占有率显著提升，RevPAR指数达到143%，较第一季度提升20个百分点，较2019年同期提升近30个百分点 [9] - 6月周末入住率较平日高出近10个百分点，平均入住率超过41%，周末RevPAR较平日高出30% [11] - 7月周末入住率在“自驾游”市场达到58% [11] - 长期住宿酒店表现优异，第二季度入住率为38%，RevPAR较整体组合高出76% [12] - 6月长期住宿酒店入住率约为48%，7月初步数据显示入住率达到60% [13] - 郊区和机场酒店入住率分别为37%和35%，表现优于整体组合 [13] - 7月城市酒店入住率较6月提升近1000个基点，为危机以来最大单月环比改善 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 长期住宿酒店占公司总客房数的近四分之一，第二季度表现优异 [12] - 郊区和机场酒店占公司总客房数的三分之一以上，第二季度表现优于整体组合 [13] - 城市酒店在行业复苏中表现滞后，但7月入住率显著改善 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 周末表现优于平日，主要由于居家令放松和休闲旅游增加，特别是在“自驾游”市场 [10] - 7月城市酒店入住率显著改善，特别是波特兰和夏洛特市场表现突出 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推迟非必要的资本支出和普通股股息分配，第二季度节省近3000万美元，全年预计节省6000万美元 [16] - 公司目前拥有约2.7亿美元的流动性，现金消耗率显著降低，预计可支持超过三年的运营 [17] - 公司通过修改信贷协议，增加了1.15亿美元的借款额度，目前总流动性约为2.7亿美元 [20] - 公司加权平均利率略低于3.5%，加权平均到期期限约为3.5年，无债务到期至2022年11月 [21] - 公司通过精简员工和调整服务，第二季度现金消耗率从每月1000万至1200万美元降至6月的750万美元和7月的700万美元 [21] - 公司预计行业复苏将较为缓慢，特别是企业旅行的恢复可能推迟 [26] - 公司对长期旅行需求保持乐观，认为其多样化的酒店组合和高效运营模式将在未来表现优异 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为休闲旅游和“自驾游”需求正在引领行业复苏 [12] - 公司预计企业旅行的恢复将推迟，但相信随着时间的推移和医疗解决方案的出现，旅行需求将逐步恢复 [26] - 公司对长期旅行需求保持乐观，认为其多样化的酒店组合和高效运营模式将在未来表现优异 [27] 其他重要信息 - 公司目前仅有一家酒店关闭，即旧金山的Holiday Inn Express & Suites [23] - 公司继续关注员工和客人的健康与安全，与品牌合作伙伴和管理公司合作解决复杂的监管和品牌标准问题 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 品牌标准和运营灵活性 - 公司正在与品牌合作伙伴和管理公司合作，随着入住率的提升，逐步恢复服务和员工配置 [30][31][32] 问题: 资产出售和交易市场 - 公司目前没有具体的资产出售计划，但愿意在合适的价格和市场条件下出售资产 [34][35] - 第二季度的合同终止付款与几年前的一项小型资产出售有关 [36] 问题: 降低现金消耗的措施 - 公司通过提高入住率和精简员工，显著降低了现金消耗率 [39][40] - 公司在收入管理方面表现优异，RevPAR指数超过140% [41] 问题: 市场需求变化 - 公司未看到需求显著下降，但需求改善的速度有所放缓 [43][44][45] - 企业旅行需求仍然零星，主要集中在本地和区域市场 [47][48] 问题: 次级贷款更新 - 公司已将次级贷款的利息支付延期至2020年9月15日，并预计将行使延期选项 [50] 问题: 城市和郊区市场策略 - 公司将继续根据市场需求调整组合，重点关注郊区和“自驾游”市场 [52][53] - 预计未来12至18个月内新增供应有限，这对公司有利 [55] 问题: 城市市场入住率改善 - 7月城市市场入住率显著改善，特别是波特兰和夏洛特市场 [57][58] 问题: 竞争供应情况 - 大多数竞争酒店已经重新开业，供应增加对需求改善速度有一定影响 [62][63] 问题: 需求改善趋势 - 公司未看到需求显著下降，但需求改善的速度有所放缓 [65][66] 问题: 工会劳动力影响 - 工会劳动力问题可能成为西海岸和芝加哥市场的挑战，但公司仅有一家工会酒店 [67] 问题: 次级贷款酒店运营情况 - 三笔次级贷款涉及的酒店均已开业，运营表现与整体组合一致 [70] 问题: 公司未来展望 - 公司对未来旅行需求保持乐观，认为其高效运营模式和多样化组合将在未来表现优异 [72][73][74][75]

酒店投资组合情况 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括72家酒店，共11288间客房，分布在23个州，其中67家酒店拥有100%股权，5家酒店拥有51%控股权[195] - 截至2020年6月30日，公司酒店组合包括72家酒店，共11288间客房[231] 酒店运营受疫情影响情况 - 2020年上半年，受新冠疫情影响，公司每间可售房收入（RevPAR）同比下降53.4%，酒店运营收入从2019年上半年的1.054亿美元降至2020年上半年的1970万美元[204] - 2020年3月25日，公司因疫情暂停部分酒店运营，暂时停止6家共934间客房的全面运营能力，另有9家共1278间客房的酒店引导客人至姐妹酒店；二季度，5家共682间客房和4家共506间客房的酒店重新开业[205][207] 财务资金相关情况 - 2020年上半年，公司在4亿美元无抵押循环信贷安排上额外净借款1.25亿美元；截至2020年7月31日，公司手头有1.173亿美元合并无限制现金，4亿美元无抵押循环信贷安排还有1.5亿美元未提取额度[209] - 公司修改2018年无抵押信贷安排、2017年定期贷款和2018年定期贷款的贷款协议，获得至2021年3月31日的财务契约豁免，修改或豁免2021年最后三个季度的某些财务契约合规要求，并获得4亿美元无抵押循环信贷安排下额外1.5亿美元借款能力[209] - 公司修改合资企业信贷协议，获得至2021年3月31日的财务契约豁免，修改某些财务契约措施至2022年6月30日，并获得额外资金用于弥补运营费用赤字和各种资本支出[209] - 公司暂停普通股和运营合伙单位的股息宣告和支付，预计每季度节省1900万美元现金，年化节省7500万美元[209] - 公司推迟2020年所有非必要资本改善项目，预计将此前计划的总资本支出至少减少3500万美元，较此前提供的2020年总资本支出指导范围中点减少超50%[209] - 公司修订6亿美元高级无担保信贷安排，可额外预支1亿美元，抵押后还可再预支5000万美元[210][213] - 公司修订2.25亿美元2018年定期贷款和2.25亿美元2017年定期贷款，修订内容与6亿美元高级无担保信贷安排类似[215][216] - 公司修订2亿美元合资企业信贷安排，在特定期间内可额外预支，预支额度有相关限制[218][219] - 2020年4月13日，万豪允许公司使用160万美元FF&E储备金支付酒店营运资金，释放890万美元用于一般运营，需在规定时间内补足[223] - 2020年上半年，公司在4亿美元循环信贷工具上净借款1.25亿美元，并修订贷款协议增加1.5亿美元借款额度[259] - 2020年6月30日，公司现金及现金等价物为1.246亿美元，加上修订贷款协议增加的1.5亿美元借款额度，有望满足流动性需求[263] - 2020年7月31日，公司在2018年无担保信贷安排下有4.2亿美元未偿还贷款，子公司合资企业在合资企业信贷安排下有1.415亿美元未偿还贷款[266][267] - 2020年6月30日起未来十二个月，公司计划偿还债务本金380万美元，无债务到期[268] - 2020年6月30日，公司总债务为11.67368亿美元，包括高级无担保信贷安排、合资企业信贷安排、无担保定期贷款和有担保抵押贷款[276] - 2020年上半年经营活动净现金使用2083.1万美元，2019年为提供7530万美元，减少9613.1万美元[280] - 2020年上半年投资活动净现金使用2103.5万美元，2019年为提供10642.8万美元，减少12746.3万美元[280] - 2020年上半年融资活动净现金提供11524.5万美元，2019年为使用17842.2万美元，增加29366.7万美元[280] - 2020年6月30日长期债务及其他合同义务总计13.48069亿美元，其中一年内到期4924万美元[282] - 2020年6月30日，4.0628亿美元的当前预计利息需在一年内支付[282] 成本削减措施情况 - 2020年4月，公司对高管和独立董事分别实施25%的基本工资和费用临时削减，暂时解雇约25%的公司级员工，对大部分非高管员工实施临时减薪，并实施临时招聘冻结[209] - 公司所有酒店采取全面成本削减措施，包括减少劳动力和临时取消某些服务及设施，随着入住率提高，部分劳动力成本和服务设施已有限恢复[209] 税收优惠及法案影响情况 - 公司预计TRS承租人2020年产生净运营亏损，可从CARES法案的NOL结转条款获得100万美元未来税收优惠[225] - CARES法案对企业所得税法有多项临时修改，如允许NOL向前结转五年、提高净利息费用扣除限额等[227] 业务预期及资金需求情况 - 公司预计2020年全年经营业绩将受到不利影响，但业务自4月下旬开始的初步复苏将持续到下半年，并在多年内逐步改善[229] - 公司认为业务复苏带来的正经营现金流、手头现金和信贷安排额度可满足至少未来十二个月的运营资金需求[229] 投资组合优化情况 - 公司持续评估收购和处置酒店物业的机会，以优化投资组合[232] 二季度财务关键指标变化情况 - 2020年第二季度总营收25436美元，较2019年同期的142930美元减少117494美元，降幅82.2%；同店营收22912美元，较2019年同期的139340美元减少116428美元，降幅83.6%[236] - 2020年第二季度总运营成本23336美元，较2019年同期的72523美元减少49187美元，降幅67.8%；同店运营成本21672美元，较2019年同期的69895美元减少48223美元，降幅69.0%[236] - 2020年第二季度入住率24.3%，较2019年同期的81.8%下降70.3%；同店入住率23.8%，较2019年同期的81.9%下降70.9%[236] - 2020年第二季度物业税、保险及其他费用为11466美元，较2019年同期增加771美元，增幅7.2%[238] - 2020年第二季度管理费用为644美元，较2019年同期减少3814美元，降幅85.6%[238] - 2020年第二季度AFFO适用于普通股和普通单位为 - 2592.2万美元，2019年同期为3864.8万美元，减少6460万美元，降幅167.1%[250] - 2020年第二季度FFO适用于普通股和普通单位为 - 2827.3万美元，2019年同期为3520.2万美元[250] - 2020年第二季度FFO每股/每单位为 - 0.27美元，2019年同期为0.34美元[250] - 2020年第二季度AFFO每股/每单位为 - 0.25美元，2019年同期为0.37美元[250] - 2020年第二季度调整后EBITDAre为-1279.1万美元，较2019年同期减少6520万美元，降幅124.4%[257] 上半年财务关键指标变化情况 - 2020年上半年总营收133821美元，较2019年同期的281882美元减少148061美元，降幅52.5%；同店营收122759美元，较2019年同期的268753美元减少145994美元，降幅54.3%[242] - 2020年上半年总运营成本87229美元，较2019年同期的144760美元减少57531美元，降幅39.7%；同店运营成本80898美元，较2019年同期的136056美元减少55158美元，降幅40.5%[242] - 2020年上半年入住率42.8%，较2019年同期的79.0%下降45.8%；同店入住率42.6%，较2019年同期的79.2%下降46.3%[242] - 2020年上半年物业税、保险及其他费用为23164美元，较2019年同期增加1061美元，增幅4.8%[245] - 2020年上半年管理费用为3716美元，较2019年同期减少5888美元，降幅61.3%[245] - 2019年收购酒店带来620万美元增量折旧，同店组合折旧费用增加120万美元，2018年12月31日后出售酒店物业使折旧费用减少210万美元[246] - 2020年上半年因新冠疫情记录250万美元信贷损失拨备[246] - 2020年上半年因新冠疫情对一项购买期权记录80万美元资产减值损失，2019年对凯悦嘉寓酒店记录170万美元减值费用[246] - 2019年上半年出售八家酒店实现4080万美元净收益[246] - 2020年第一季度所得税费用170万美元，包括210万美元离散非现金递延所得税[246] - 2020年上半年AFFO适用于普通股和普通单位为 - 1265.3万美元，2019年同期为7091.2万美元，减少8360万美元，降幅117.8%[251] - 2020年上半年FFO适用于普通股和普通单位为 - 1847.5万美元，2019年同期为6565.2万美元[250] - 2020年上半年FFO每股/每单位为 - 0.18美元，2019年同期为0.63美元[250] - 2020年上半年AFFO每股/每单位为 - 0.12美元，2019年同期为0.68美元[250] - 2020年上半年调整后EBITDAre为1395.9万美元，较2019年同期减少8520万美元，降幅85.9%[257] - 2020年上半年，因短期利率降低和远期收益率曲线持续趋平，公司利率互换公允价值下降2010万美元[278] - 2020年上半年酒店物业资本支出为1590万美元，预计2020年减少至少3500万美元，全年预计支出2500万美元[279] 房地产开发贷款情况 - 公司为四个房地产开发项目提供夹层贷款，最高可达5840万美元，截至2020年6月30日已提供4070万美元[262] 信贷损失情况 - 因新冠疫情，公司预计信贷损失260万美元，已在2020年6月30日记录为信贷损失准备金[264] REIT资格要求情况 - 为符合REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[261] 债务利率情况 - 2020年6月30日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[289] - 2020年6月30日，4.69亿美元（46.9%）的债务为固定利率，6.199亿美元（53.1%）为可变利率[289] - 2019年12月31日，5.492亿美元（53.7%）的债务为固定利率，4.735亿美元（46.3%）为可变利率[289] - 利率上升1.0%，公司每年现金流将减少约620万美元[289]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度财报显示，由于COVID-19疫情的影响，3月中旬需求急剧下降，导致传统的财务指标变得无关紧要 [6] - 4月初步结果显示，RevPAR同比下降约89%，但4月下半月的入住率比上半月高出4个百分点 [10] - 公司目前的流动性接近3亿美元，即使在极端的低需求环境下，也能维持超过两年的运营 [11] - 公司每月的现金消耗率从1500万美元降至1100万美元，主要得益于入住率的稳定 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司72家酒店中有6家关闭，另有9家酒店被整合到相邻的双品牌酒店中 [8] - 公司暂停了所有非必要的资本支出和普通股息分配，预计每年将节省超过1亿美元的现金 [9] - 公司约50%的业务是休闲旅游，而团体业务和国际需求占比较小 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月RevPAR下降约60%，其中城市市场的下降速度比郊区市场更快 [28] - 4月郊区市场的表现优于城市市场，且5月初的入住率有所回升 [29] - 公司关闭的6家酒店包括Hampton Inn & Suites Silverthorne、Hyatt Place Minneapolis Downtown等 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取了多项措施应对疫情，包括调整员工薪资、暂停资本支出、修改银行信贷协议等 [9] - 公司预计休闲旅游和自驾游需求将是最先恢复的业务领域 [11] - 公司与品牌合作伙伴共同探讨未来的运营标准，特别是清洁和卫生方面的改进 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管未来充满不确定性，但公司具备灵活性和恢复能力，能够在需求回升时快速恢复业务 [11] - 公司预计休闲旅游需求将率先恢复，且公司的高效运营模式将有助于抓住这一机会 [11] - 管理层对品牌合作伙伴的支持表示满意，并认为疫情为公司提供了改进运营模式的机会 [12] 其他重要信息 - 公司修改了约11亿美元的债务协议，包括6亿美元的信贷额度和两笔2.25亿美元的定期贷款 [14] - 公司目前的加权平均利率为3%，加权平均到期期限接近4年 [17] - 公司预计在需求恢复正常后，将逐步恢复酒店的服务和设施 [18] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司酒店组合中自驾游和飞行游的比例 - 公司没有具体的自驾游和飞行游比例数据，但所有酒店都可以通过自驾到达，且部分传统飞行游市场正在转向自驾游 [24][25] 问题: 未来房价的走势 - 公司认为目前的房价在极端情况下保持得较好，但未来的需求预测仍不确定 [26] 问题: 城市和郊区市场的表现差异 - 3月RevPAR下降约60%，城市市场下降更快，特别是旧金山市场 [28] - 4月郊区市场表现优于城市市场，且5月初的入住率有所回升 [29] 问题: 公司关闭的酒店名单 - 公司关闭的6家酒店包括Hampton Inn & Suites Silverthorne、Hyatt Place Minneapolis Downtown等 [30] 问题: 公司信贷额度的使用条件 - 公司目前有1.45亿美元现金，并保留了1.5亿美元的信贷额度，其中前1亿美元通过资产质押获得，后5000万美元需要通过抵押资产获得 [31][32] 问题: 疫情对品牌和业主关系的影响 - 公司认为疫情促使品牌和业主重新审视运营模式，未来可能会有更高的利润率 [39][40] 问题: 公司组合中长住酒店的比例 - 公司约20%-25%的酒店是长住酒店，未来可能会继续增加这一比例 [41] 问题: 公司开发项目的夹层贷款情况 - 公司对开发项目的夹层贷款合作伙伴表示满意，并可能延长贷款期限 [46] 问题: 公司恢复运营后的成本控制 - 公司预计在低入住率下，EBITDA损失为RevPAR损失的1.5倍到2倍 [53] 问题: 公司组合中大学相关需求的比例 - 公司酒店组合中大学相关需求占比较小 [62] 问题: 公司对郊区物业的并购机会 - 公司认为目前郊区物业的业主普遍面临困境，但短期内并购机会有限 [67] 问题: 公司恢复运营后的分销策略 - 公司预计未来将更倾向于休闲旅游和数字化分销渠道 [69]

酒店投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合包括72家酒店，共11,288间客房，分布在23个州，其中67家酒店拥有100%股权，5家酒店通过合资企业拥有51%控股权[181] - 截至2020年3月31日，公司酒店组合包括72家酒店，共11288间客房，其中2家为高档酒店（280间客房），60家为高端酒店（9537间客房），10家为中高档酒店（1471间客房）[209] 酒店运营数据变化 - 2020年第一季度，受COVID - 19疫情影响，公司每间可售房收入（RevPAR）较2019年同期下降21.8%，酒店运营收入从2019年第一季度的5020万美元降至2020年第一季度的2970万美元[189] - 2020年第一季度与2019年同期相比，公司总投资组合和同店投资组合收入均下降，总投资组合收入下降3.0567亿美元（22.0%），同店投资组合收入下降2.9565亿美元（22.8%）[214] - 2020年第一季度与2019年同期相比，公司总投资组合和同店投资组合费用均下降，总投资组合费用下降8344万美元（11.6%），同店投资组合费用下降6933万美元（10.5%）[214] - 2020年第一季度与2019年同期相比，公司总投资组合和同店投资组合入住率、平均每日房价和每间可售房收入均下降，入住率分别下降1502和1520个基点，平均每日房价分别下降2.7%和5.9%，每间可售房收入分别下降21.8%和24.6%[214] 酒店运营调整情况 - 2020年3月17日至4月3日，公司暂时暂停6家共934间客房酒店的全面运营能力，截至5月11日仍处于暂停状态；另有9家共1278间客房酒店接受预订，但引导客人前往姐妹酒店入住[190] 公司资金借贷情况 - 2020年第一季度，公司在4亿美元无抵押循环信贷额度上额外净借款1亿美元，4月1日又额外借款2500万美元；截至4月30日，公司有1.443亿美元合并无限制现金，4亿美元循环信贷额度还有1.5亿美元未提取额度[192] - 2020年第一季度，公司在4亿美元无担保循环信贷安排上净借款1亿美元，4月1日额外借款2500万美元，3月31日后修订贷款协议增加1.5亿美元借款能力[231] - 截至2020年4月30日，公司在2018年无担保信贷安排上借款4.2亿美元，子公司合资企业在合资企业信贷安排上借款1.4亿美元[239][240] 公司现金节省措施 - 2020年5月，公司暂停普通股和运营合伙单位的股息宣告和支付，预计每季度节省1900万美元现金，年化节省7500万美元[192] 公司资本支出调整 - 公司推迟2020年所有非必要资本改善项目，预计将使原计划资本支出至少减少3500万美元，较原指导范围中点减少超50%[192] - 2020年第一季度，公司酒店物业资本支出为1110万美元，预计2020年资本支出为2500万美元，较原计划减少至少3500万美元[251] 公司人员成本削减 - 公司对高管和董事会独立董事分别实施25%的临时基本工资和费用削减[192] - 公司暂时解雇约25%的企业级员工，并对大部分未被解雇员工实施临时减薪[192] 公司招聘冻结措施 - 公司实施企业级新职位临时招聘冻结[192] 公司信贷协议修订 - 2020年5月7日，公司修订6亿美元高级无抵押信贷安排的贷款协议，对某些财务和其他契约进行豁免或调整[193][194] - 第一修正案允许借款人在现有循环信贷安排下额外预支1亿美元，在对所有无抵押财产提交抵押和相关担保协议后，还可再预支5000万美元[196] - 2020年5月7日，运营合伙企业对2.25亿美元的2018年定期贷款和2017年定期贷款分别进行第三修正案和第二修正案修订[198][199] - 2020年4月1日至2021年3月31日，2018年无担保信贷安排的所有财务和其他契约被豁免；2021年4月1日至12月31日，部分财务契约进行调整；2022年最大杠杆比率提高并逐季下调[200] 公司资金支持情况 - 2020年4月13日，万豪同意公司使用160万美元FF&E储备账户现金支付旗下七家万豪品牌酒店营运资金需求，还返还890万美元用于一般运营目的[202] 公司税收优惠情况 - 公司预计TRS承租人2020年产生净运营亏损，可从《CARES法案》的净运营亏损结转条款中获得100万美元未来税收优惠[203] - 《CARES法案》对企业税收规定进行多项调整，包括取消80%应税收入限制、允许净运营亏损向前结转五年、提高净利息费用扣除限额等[205] 公司各项费用变化 - 2020年第一季度物业税、保险及其他费用为1169.8万美元，较2019年同期增加29万美元，增幅2.5%[217] - 2020年第一季度管理费为307.2万美元，较2019年同期减少207.4万美元，降幅40.3%[217] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为2707.9万美元，较2019年同期增加154.3万美元，增幅6.0%[217] - 2020年第一季度公司一般及行政费用为466.8万美元，较2019年同期减少132.2万美元，降幅22.1%[217] - 2020年第一季度信用损失拨备为253万美元，较2019年同期增加253万美元，增幅100.0%[217] - 2020年第一季度资产减值损失为78.2万美元，较2019年同期增加78.2万美元，增幅100.0%[217] - 2020年第一季度资产处置净损失为3000美元，较2019年同期减少416.9万美元，降幅100.1%[217] - 2020年第一季度利息费用为1101.2万美元，较2019年同期增加16万美元，增幅1.5%[217] - 2020年第一季度其他收入净额为210.6万美元，较2019年同期增加80.5万美元，增幅61.9%[217] - 2020年第一季度所得税费用为196.8万美元，较2019年同期增加161.8万美元，增幅462.3%[217] 公司调整后EBITDAre变化 - 2020年第一季度调整后EBITDAre为2675万美元，较2019年同期的4672.5万美元减少2000万美元，降幅42.8%[230] 公司夹层贷款情况 - 公司为四个房地产开发项目提供夹层贷款，最高可达5840万美元，截至2020年3月31日已提供3910万美元[235] 公司现金及借款能力情况 - 2020年3月31日公司现金及现金等价物为1.313亿美元，加上修订贷款协议增加的1.5亿美元借款能力，有望满足流动性需求[236] 公司信贷损失预计 - 截至2020年3月31日，公司预计信贷损失为250万美元，作为信贷损失拨备入账[237] 公司债务偿还计划 - 2020年3月31日起未来十二个月，公司计划偿还债务本金380万美元，无债务到期[241] - 截至2020年3月31日，未来十二个月计划债务本金摊销支付总计380万美元，无债务到期[262] 公司利率互换公允价值变化 - 2020年第一季度，公司利率互换公允价值因短期利率降低和收益率曲线持续扁平化下降1900万美元[249] 公司现金流变化 - 2020年第一季度经营活动净现金为730.6万美元，较2019年同期的3024万美元减少2293.4万美元；投资活动净现金为-1272万美元，较2019年同期的-1031.6万美元减少240.4万美元；融资活动净现金为9544.5万美元，较2019年同期的-2154.1万美元增加1.16986亿美元[252] - 经营活动现金流减少，主要因调整非现金项目后净收入减少1890万美元，以及营运资金净变化410万美元[253] - 投资活动现金流使用增加，主要因资产处置收益减少1130万美元和房地产净贷款资金增加150万美元，部分被资本支出减少620万美元和在建酒店物业投资减少420万美元抵消[253] - 融资活动现金流增加，主要因净借款增加1.164亿美元[253] 公司长期债务及合同义务情况 - 截至2020年3月31日，长期债务及其他合同义务总计13.33104亿美元，其中一年内到期5078万美元，1 - 3年到期56350.1万美元，4 - 5年到期44551.6万美元，超过5年到期27330.7万美元[254] 公司利率衍生协议情况 - 截至2020年3月31日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[261] 公司债务利率结构变化 - 截至2020年3月31日，考虑利率衍生协议后，公司5.484亿美元（48.0%）债务为固定利率，5.934亿美元（52.0%）为可变利率；2019年12月31日，5.492亿美元（53.7%）为固定利率，4.735亿美元（46.3%）为可变利率[261] 公司利率风险情况 - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约590万美元[261] - 固定利率债务到期后将面临利率风险，可变利率债务到期后，因过去几年低利率，新融资安排可能有利率下限[262] 公司网络安全情况 - 公司未经历重大网络安全损失，通过与特许经营商和物业管理公司合作管理网络安全风险，维持网络安全保险和赔偿条款，并由董事会监督[257]

业绩总结 - 公司拥有72家酒店，客房总数为11,288间，分布在23个州和34个主要市场[6] - 每间酒店的平均收入每可用房间（RevPAR）为128美元[7] - 酒店每间的EBITDA为19,100美元[7] - 调整后的每股基金运营收益（Adjusted FFO per Share）为1.25美元[7] - 总企业价值为23亿美元，市值为12亿美元[7] - 总债务占总企业价值的40.2%[7] - 公司股息收益率为6.3%[7] - 主要品牌特许经营商中，万豪国际占56.5%，希尔顿占22.3%[8] - 公司在过去八年中，RevPAR的年复合增长率（CAGR）超出STR高档酒店基准121个基点[20] - 2019年的总债务与优先股占总企业价值的50.2%[7] 用户数据 - Summit Pro Forma的CAGR为5.0%，而STR Upscale的CAGR为3.8%[21] - 2019年INN Select-Service的GOP Margin为48.5%，全美全服务酒店为36.8%[23] - Hyatt House在运营首月实现RevPAR指数超过100，竞争组中排名第一，RevPAR指数为130[25] - AC Hotel by Marriott Atlanta Downtown的RevPAR从106.65美元增长至134.52美元，增长幅度为26%[26] - Hampton Inn & Suites的EBITDA收益率为9.3%，整体EBITDA利润率扩展了113个基点[30] - HIS Austin的RevPAR从150美元增长至171美元，年复合增长率为2.5%[31] 未来展望 - Summit的目标杠杆率为3.5x至4.5x的净债务与EBITDA比率[33] - 2020年预计的股息支付比率为56%[38] - Summit的股息收益率为6.3%，自2014年以来的股息年复合增长率为8.9%[40] - 过去五年，Summit的总股东回报率为26%[42]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司报告了pro forma RevPAR下降0.2%，其中入住率增长1.1%，但房价下降1.2% [6] - 2019年全年，pro forma RevPAR增长1%，入住率和房价均增长0.5% [7] - 2019年全年，pro forma酒店EBITDA为2.154亿美元，同比下降0.3%，EBITDA利润率收缩78个基点至37.6% [19] - 2019年第四季度，pro forma酒店EBITDA下降5.9%至4640万美元，EBITDA利润率收缩218个基点至34.7% [20] - 2019年全年，调整后的EBITDAre为1.853亿美元，同比下降5.7%，调整后的FFO每股下降7.5%至1.25美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年，公司在路易斯维尔的两家酒店RevPAR增长13.7%，主要得益于肯塔基国际会议中心的重开 [10] - 2019年，公司在凤凰城的四家酒店RevPAR增长9.8%，其中北斯科茨代尔的Courtyard和Springhill Suites贡献了16%的RevPAR增长 [11] - 2019年，公司在旧金山的酒店RevPAR增长8.5%，主要得益于Moscone中心的重开 [12] - 2019年，公司在亚特兰大的四家酒店RevPAR增长7.8%，主要得益于超级碗和强劲的会议需求 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，公司在波特兰的资产表现较弱，导致pro forma RevPAR下降 [6] - 2019年，公司在博尔德的Marriott酒店RevPAR增长14.1%，远超博尔德子市场的2.8%增长 [9] - 2019年，公司在路易斯维尔的市场份额平均增加了580个基点 [10] - 2019年，公司在凤凰城的市场份额增加了630个基点 [11] - 2019年，公司在旧金山的市场份额增加了357个基点 [12] - 2019年，公司在亚特兰大的市场份额增加了580个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本回收策略，2019年出售了10家酒店，总售价为1.684亿美元，并通过与GIC的合资企业收购了5家酒店和土地，总购买价为2.769亿美元 [14] - 公司在2019年投资了5930万美元用于酒店翻新和改造，过去6年累计投资近3亿美元 [15] - 公司通过高质量的翻新、优越的地理位置和创新的收入管理策略，持续获得市场份额 [7] - 公司计划在2020年投资5000万至7000万美元用于资本改进，预计将导致RevPAR下降40个基点 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2020年的前景持谨慎态度，预计pro forma和同店RevPAR增长在-2%至1%之间，调整后的EBITDAre预计在1.776亿至1.904亿美元之间 [25] - 公司预计2020年第一季度将面临较大的挑战，主要由于亚特兰大和旧金山的市场表现较弱 [26] - 公司对未来的资本投资保持灵活性，预计可以推迟25%的资本支出预算 [32] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳健，截至2019年底，公司拥有约3.65亿美元的流动性，债务到期日为2022年底，加权平均利率为3.95% [23] - 公司宣布2019年第四季度每股普通股股息为0.18美元，年化股息收益率为6.4% [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资本投资的灵活性和收购策略 - 公司表示资本投资具有高度灵活性，预计可以推迟25%的资本支出预算，并且收购策略倾向于寻找需要大规模翻新的资产 [32] 问题: 关于2020年的费用增长和EBITDA增长预期 - 公司预计2020年运营费用增长在2.5%至3%之间，同店EBITDA增长预计持平 [35] 问题: 关于2020年第一季度的市场表现 - 公司表示2020年第一季度将面临较大的挑战，主要由于亚特兰大和旧金山的市场表现较弱 [26] 问题: 关于收购管道和资本市场的波动 - 公司表示与GIC的合资企业仍在积极寻找收购机会，但资本市场的波动尚未对交易市场产生显著影响 [40][43] 问题: 关于公司平台的扩展能力 - 公司表示可以在不增加大量资源的情况下将平台规模扩大50% [45] 问题: 关于2020年城市会议日历的表现 - 公司预计2020年第二和第三季度的城市会议日历表现较好，尤其是芝加哥、波特兰和堪萨斯城 [48] 问题: 关于品牌忠诚度计划的经济性 - 公司表示品牌忠诚度计划的增长带来了额外的成本，但公司仍在与品牌保持积极的合作关系 [51] 问题: 关于供应增长的影响 - 公司表示供应增长的影响比预期的更为严重，尤其是在品牌模糊和产品相似性增加的背景下 [56] 问题: 关于房地产税上诉的成功率 - 公司表示在房地产税上诉方面取得了一定的成功，尤其是在一些市场 [60]

利率互换与套期保值 - 2019年12月31日，公司签订四份利率互换协议，名义本金总额为4亿美元，用于对冲部分未偿可变利率债务的利率上升风险，且利率互换处于负债状态，总额为1620万美元[91] - 利率套期保值可能成本高昂，可用的利率套期保值工具可能与所寻求保护的利率风险不直接对应，套期保值期限可能与相关负债期限不匹配，套期保值交易对手的信用质量可能下降，对手方可能违约[94] - 2019年12月31日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计40万美元[277] 合资企业投资 - 2019年7月，公司与新加坡主权财富基金GIC成立合资企业，公司作为普通合伙人和资产管理人，计划投资有限合伙企业股权资本的51%，GIC投资剩余的49%，截至2019年12月31日，合资企业拥有2019年收购的五家酒店物业[100] - 合资企业投资可能因缺乏独家决策权、与合作伙伴的纠纷以及合作伙伴的财务状况而受到不利影响[99] 公司运营风险 - 公司依赖关键人员，关键人员的流失且无法及时找到合适替代者，可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[92] - 系统安全风险、数据保护漏洞、网络攻击和系统集成问题可能扰乱公司内部运营或酒店服务，减少预期收入、增加费用、损害声誉并影响股价[93] - 有组织的劳工行动可能增加第三方酒店管理公司的行政、劳工和法律费用，对酒店物业的经营业绩产生不利影响[103] - 冠状病毒或其他高传染性疾病的爆发可能减少酒店客人数量、扰乱运营，对公司业务、财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响[104] - 酒店行业竞争激烈，公司酒店与其他酒店及替代住宿方式竞争，可能影响入住率、平均每日房价和每间可售房收入[106] - 酒店开发面临时间、预算等风险，公司无法保证开发项目能按时或按预算完成，可能对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[114] - 公司酒店可能面临未投保或投保不足的损失，若发生重大损失，保险可能不足以弥补运营损失或投资的全部市值及重置成本[116] - 消费者偏好可能从精选服务型酒店转移，公司酒店组合集中于此类酒店，这可能对财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[118] - 房地产投资的流动性不足可能限制公司应对酒店业绩不利变化或调整投资组合的能力[120] - 公司可能因环境、健康和安全方面的政府监管和诉讼产生重大成本，包括污染清理、合规成本及违规罚款等[122] - 遵守酒店相关的法律法规和契约可能影响公司未来收购或翻新能力，导致成本增加、延误并影响增长战略[127] - 公司在某些酒店所在的使用权资产上有固定义务，若违约可能导致损失和财务影响[129] 税务与监管风险 - 公司所在州和地方可能提高所得税和财产税税率或修改税收制度，增加公司州和地方税负债[130] - 公司作为运营合伙企业的普通合伙人，其信托义务可能与股东利益产生冲突[131] - 公司章程和马里兰州法律的相关规定可能限制第三方收购公司控制权的能力，影响公司证券市场价格[133][134] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下改变重大政策、撤销REIT资格，这可能对股东回报产生不利影响[139][140] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本利得）[158] - 若公司实际向股东支付的金额低于美国国内税收法典（IRC）规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[158] - 公司支付给股东的股息不可在计算应税收入时扣除，需按21%的常规公司税率缴纳联邦所得税[161] - 公司运营合伙企业若被视为应按公司征税的公开交易合伙企业，将无法满足75%的总收入测试及某些资产测试，无法继续符合REIT资格[162] - 酒店经理及其股东直接或间接持有的公司流通股不得超过35%，否则可能影响公司REIT资格[163] - 公司持有的TRS资产价值不得超过总资产的20%，TRS与母公司REIT的非公平交易可能需缴纳100%的消费税[166] - 公司子公司REIT若不符合资格，公司可能面临更高税收，且无法继续符合REIT资格，子公司REIT证券价值不得超过公司总资产的20% [167] - 公司章程规定股东受益或推定持有的任何类别或系列流通股价值或数量不得超过9.8% [171] - 公司发放的应税股息可选择以现金和普通股支付，只要现金至少占总股息的20%，IRS将视股票分配为股息[173] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司过去和未来的部分资产处置可能不符合安全港规定[174] - 公司在物业买卖中收到的违约金性质的付款，IRS可能不允许在REIT总收入测试中忽略不计[175] 股权与证券相关 - 公司持有运营合伙企业约99.8%的普通股单位，以及全部已发行和流通的6.45% D系列累积可赎回优先股单位和6.25% E系列累积可赎回优先股单位[143] - 截至2020年2月18日，共有204,065个普通股单位可赎回并可转换为公司普通股在公开市场出售[152] - 公司普通股在纽约证券交易所（NYSE）以“INN”为代码交易，6.45% D系列累积可赎回优先股以“INN - PD”为代码交易，6.25% E系列累积可赎回优先股以“INN - PE”为代码交易[146] - 公司证券可能无法满足NYSE或其他全国认可交易所的持续上市要求，若被摘牌将面临重大不利后果[146][147] - 公司股票市场价格可能因市场利率变化、季度运营结果、行业估值变化等多种因素而波动[149][150] 财务与内部控制 - 公司是控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债和股息，股东的债权在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来负债及义务[141][142] - 若公司无法维持有效的内部控制系统，可能无法及时准确地编制和报告财务信息或防止欺诈[145] - 公司可分配现金可能不足以按预期水平进行分配，可能会使用借款或其他来源的资金进行分配[148] 债务结构与利率风险 - 公司主要的市场风险是利率风险，主要利率敞口为30天LIBOR，FCA计划在2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率[275][276] - 2019年12月31日，公司5.492亿美元（占比53.7%）的债务为固定利率，4.735亿美元（占比46.3%）为浮动利率[277] - 2018年12月31日，公司5.691亿美元（占比59.0%）的债务为固定利率，3.959亿美元（占比41.0%）为浮动利率[278] - 浮动利率债务增加主要归因于合资企业信贷安排[278] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%，公司每年现金流将减少约470万美元[278] - 固定利率债务到期后将面临利率风险[279] - 2019年12月31日，公司2020年计划偿还的债务本金约为370万美元[279]

业绩总结 - 公司拥有72家酒店，客房总数为11,288间，分布在23个州和34个主要市场[6] - 每间酒店的平均收入每可用房间（RevPAR）为128美元[7] - 酒店每间的EBITDA为19,300美元[7] - 调整后的每股基金运营收益（Adjusted FFO per Share）为1.35美元[7] - 总企业价值为24亿美元，市值为13亿美元[7] - 总债务占总企业价值的40.1%[7] - 公司股息收益率为6.0%[7] - 2019年酒店EBITDA收益率为9.0%，较上年增长18%[25] - 酒店EBITDA每间客房为17,600美元，新增客房168间[25] - 酒店EBITDA利润率从36.4%提升至42.5%，增长611个基点[26] - 2019年股息支付比率为57%[40] 用户数据 - 公司在过去七年中，累计RevPAR增长超出STR高档酒店基准117个基点，年复合增长率为5.6%[20] - 2014年9月至2019年9月，Hampton Inn & Suites的RevPAR从150美元增长至169美元，年复合增长率为2.5%[31] - 2019年市场RevPAR从157美元增长至178美元，年复合增长率为2.5%[31] - 2019年9月，Hampton Inn & Suites的酒店EBITDA为580万美元，EBITDA利润率为41.6%[31] 市场展望与策略 - 2019年预计酒店EBITDA收益率为9.0%，较上年增长18%[25] - 2019年目标净债务与EBITDA比率为5.0倍，目标杠杆为3.5倍至4.5倍[33] - 通过收购和处置，酒店每间客房的EBITDA从9,700美元提升至19,300美元，增长99%[35] 负面信息 - 单一市场对公司EBITDA的贡献不超过10%[13]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度pro forma RevPAR增长0.2%，主要由1%的入住率增长推动，但被0.8%的房价下降部分抵消 [7] - 调整后，pro forma RevPAR增长为1%，优于美国前25大市场的0.7%、-0.4%和-0.5% [8] - 第三季度pro forma酒店EBITDA为4830万美元，同比下降3.4%，EBITDA利润率下降130个基点至36% [25] - 调整后EBITDAre下降8.8%至4520万美元，调整后FFO每股下降10.1%至0.31美元 [27] - 公司预计2019年全年调整后FFO为1.23至1.26美元，调整后EBITDAre为1.833亿至1.864亿美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在Phoenix、Louisville、Indianapolis和Boulder市场表现强劲，Phoenix四家酒店RevPAR增长26.7%，Louisville两家酒店RevPAR增长21.5%，Indianapolis两家酒店RevPAR增长10.6%，Boulder的Marriott酒店RevPAR增长10% [11][13][15][17] - 集团业务需求增长显著，第三季度集团客房需求同比增长18.6% [16] - 公司年内已投资4670万美元用于酒店翻新，平均有效年龄为3.4年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - Phoenix市场RevPAR增长26.7%，主要得益于2018年第三季度的全面翻新和新定价策略 [11][12] - Louisville市场RevPAR增长21.5%，主要得益于会议中心重新开放带来的团体业务增长 [13][14] - Indianapolis市场RevPAR增长10.6%，主要得益于会议中心活动的增加 [15][16] - Boulder市场RevPAR增长10%，主要得益于2018年第二季度的全面翻新 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本回收支持外部增长，第三季度与GIC合作收购了五家酒店和一块土地，总购买价格为2.769亿美元 [21] - 公司计划在未来几年内对收购的酒店进行2300万美元的翻新投资，预计翻新后将带来显著的增长 [56] - 公司继续通过资产管理和资本回收来优化投资组合，年内已出售10家酒店，总售价近1.7亿美元 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在挑战性经营环境中的相对表现感到满意，认为公司通过控制运营费用和创造价值的举措取得了成功 [6] - 管理层预计2020年行业供应增长与2019年相似，约为2%，公司的主要市场供应增长可能略高于行业平均水平 [57] - 管理层对Indianapolis市场持积极看法，预计2020年会议中心活动将增长9% [16] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳健，当前流动性约为3.5亿美元，无到期债务至2022年底，平均剩余期限超过4年 [33] - 公司宣布第三季度普通股股息为每股0.18美元，年化股息为每股0.72美元，AFFO支付比率约为58% [35] - 公司预计2019年资本改善支出为5750万至6250万美元 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何平衡合资企业增长与杠杆水平 - 公司目标杠杆率范围为3.5至4.5倍，预计通过资本回收来支持增长 [42][43] 问题: 新收购酒店的增长前景 - 公司预计新收购的酒店将通过翻新投资实现显著增长，特别是在Portland市场 [72][73] 问题: 品牌忠诚度对公司的影响 - 公司认为品牌忠诚度是推动业绩的关键因素，特别是Hilton和Marriott的忠诚计划 [78][79] 问题: 劳动力成本趋势 - 公司通过市场化的方式控制劳动力成本，合同劳动力占比已降至10%以下 [94][95] 问题: 物业税增长趋势 - 公司预计物业税将在2020年保持中个位数增长，特别是在加州的新收购资产可能面临Prop 13的压力 [97]

投资组合现状 - 截至2019年9月30日，公司投资组合包含70家酒店，共10,803间客房，分布于24个州[166][173] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等，各品牌下不同类型酒店的数量和客房数有差异[167][173] 行业趋势 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计下降0.4%，行业和高档细分市场RevPAR增长在2018财年减速，预计2019财年继续减速[172] 物业交易 - 2019年8月6日，公司以2550万美元购买科罗拉多州西尔弗桑德市拥有88间客房的汉普顿酒店及套房[175] - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总客房数815间，总售价1.35亿美元，扣除200万美元买家信贷后净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[176] - 2019年2月12日，公司出售西弗吉尼亚州查尔斯顿的两家酒店，总售价1160万美元，总收益420万美元[177] - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[217] 酒店运营模式 - 公司酒店运营收入包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，其他运营收入来自会议室及其他客户服务[170] - 公司酒店由第三方管理公司运营，不同管理公司负责的酒店数量和客房数不同，典型管理协议需支付基于酒店收入百分比的基本费用和激励费用[168] - 公司自2011年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，所有酒店租给应税REIT子公司[168] 投资组合策略 - 公司持续考虑优化物业投资组合，评估收购和处置物业的机会，组合构成和规模可能随时间显著变化[174] 第三季度财务数据关键指标变化 - 2019年第三季度总投资组合收入较2018年同期下降870万美元，主要因2018年6月30日后出售物业致收入减少1220万美元及同店收入减少20万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的370万美元增量收入抵消[181] - 2019年第三季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长2.3%，源于2018 - 2019年收购高RevPAR酒店及2018年6月30日后出售低RevPAR酒店[182] - 2019年第三季度总投资组合费用较2018年同期减少470万美元，因2018年6月30日后出售物业致费用减少710万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的140万美元增量费用及同店费用增加100万美元抵消[183] - 2019年第三季度折旧和摊销费用减少170万美元，降幅7.0%，主要因2018年6月30日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的增量折旧费用抵消[184] - 2019年第三季度，适用于普通股和普通单位的AFFO为3247万美元，较2018年同期减少370万美元，降幅10.1%[202][203] - 2019年第三季度，EBITDA为4417.6万美元，2018年同期为7316.6万美元[202][210] - 2019年第三季度，EBITDAre为4420.7万美元，2018年同期为4834万美元[210] - 2019年第三季度，Adjusted EBITDAre为4520.1万美元，较2018年同期减少440万美元，降幅8.8%[210] 前三季度财务数据关键指标变化 - 2019年前三季度总投资组合收入较2018年同期下降1920万美元，因2017年12月31日后出售物业致收入减少3860万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的1370万美元增量收入及同店收入增加570万美元抵消[190] - 2019年前三季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长4.0%，源于同店RevPAR增长1.4%、2018 - 2019年收购高RevPAR酒店及2017年12月31日后出售低RevPAR酒店[191] - 2019年前三季度总投资组合费用较2018年同期减少1120万美元，因2017年12月31日后出售物业致费用减少2080万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的560万美元增量费用及同店费用增加400万美元抵消[192] - 2019年前三季度折旧和摊销费用减少260万美元，降幅3.5%，主要因2017年12月31日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的增量折旧费用抵消[193] - 2019年前三季度公司记录了170万美元的资产减值损失，用于将芝加哥凯悦嘉寓酒店的账面价值减记至估计的净公允价值[195] - 2019年前三季度处置资产净收益较2018年同期减少250万美元，因2019年前三季度出售八家酒店净收益4080万美元，而2018年同期出售八家酒店净收益4260万美元[196] - 2019年前九个月，适用于普通股和普通单位的AFFO为1.03382亿美元，较2018年同期减少630万美元，降幅5.8%[202][204] - 2019年前九个月，EBITDA为1.76989亿美元，2018年同期为1.90808亿美元[210] - 2019年前九个月，EBITDAre为1.39019亿美元，2018年同期为1.48694亿美元[210] - 2019年前九个月，Adjusted EBITDAre为1.44346亿美元，较2018年同期减少710万美元，降幅4.7%[210][211] 流动性与资金安排 - 公司短期流动性需求主要包括酒店运营费用、维护和资本支出等[212] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[213] - 公司预计运营现金流、营运资金、4亿美元循环信贷额度下的短期借款等资金来源能满足未来12个月流动性需求[215] - 2019年4月24日，公司用2018年无担保信贷安排资金偿还了与Compass Bank的2190万美元抵押贷款[216] - 2019年10月24日，公司在2018年无担保信贷安排下借款2.95亿美元，包括2亿美元定期贷款和9500万美元循环信贷额度借款[222] - 2019年9月30日，公司未来12个月计划偿还债务本金370万美元，无债务到期[224] - 2019年9月30日起未来12个月，公司计划偿还债务本金总计370万美元，无债务到期[248] 债务情况 - 公司打算将债务与EBITDA比率限制在不超过6.5倍[226] - 2019年9月30日，公司总债务8.48654亿美元，其中高级无担保信贷安排2.4亿美元，无担保定期贷款4.5亿美元，有担保抵押贷款1.58654亿美元[234] - 2019年9月30日，公司64.8%（5.501亿美元）的债务为固定利率，35.2%（2.986亿美元）为可变利率[247] - 2018年12月31日，公司59.0%（5.691亿美元）的债务为固定利率，41.0%（3.959亿美元）为可变利率[247] 资本支出与现金流 - 2019年前九个月，公司酒店物业资本支出4670万美元，预计2019财年支出5750 - 6250万美元[236] - 2019年前九个月，公司经营活动净现金流入1.19614亿美元，较2018年减少934.6万美元；投资活动净现金流入5679.9万美元，较2018年增加1.0119亿美元；融资活动净现金流出1.73059亿美元，较2018年增加1.14583亿美元[237] 利率衍生协议与风险 - 2019年9月30日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计40万美元[247] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%，公司每年现金流将减少约300万美元[247] - 金融行为监管局（FCA）计划在2021年后停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算所需的利率[246] - 公司主要的利率风险敞口是30天LIBOR，主要使用衍生金融工具管理利率风险[245] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正在监测和评估相关变化和风险[246] 网络安全风险 - 酒店行业和部分品牌近期遭遇网络安全漏洞，公司与品牌和物业管理公司共同管理网络安全风险[244] - 公司董事会持续监督管理层管理网络安全风险的方法[244] 夹层贷款情况 - 截至2019年9月30日，公司为四个酒店开发项目提供夹层贷款，承诺出资5840万美元，已出资3630万美元，其中三笔贷款利率8%，一笔为9%[220]