财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度pro forma RevPAR增长0.2%，主要由1%的入住率增长推动，但被0.8%的房价下降部分抵消 [7] - 调整后，pro forma RevPAR增长为1%，优于美国前25大市场的0.7%、-0.4%和-0.5% [8] - 第三季度pro forma酒店EBITDA为4830万美元，同比下降3.4%，EBITDA利润率下降130个基点至36% [25] - 调整后EBITDAre下降8.8%至4520万美元，调整后FFO每股下降10.1%至0.31美元 [27] - 公司预计2019年全年调整后FFO为1.23至1.26美元，调整后EBITDAre为1.833亿至1.864亿美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在Phoenix、Louisville、Indianapolis和Boulder市场表现强劲，Phoenix四家酒店RevPAR增长26.7%，Louisville两家酒店RevPAR增长21.5%，Indianapolis两家酒店RevPAR增长10.6%，Boulder的Marriott酒店RevPAR增长10% [11][13][15][17] - 集团业务需求增长显著，第三季度集团客房需求同比增长18.6% [16] - 公司年内已投资4670万美元用于酒店翻新，平均有效年龄为3.4年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - Phoenix市场RevPAR增长26.7%，主要得益于2018年第三季度的全面翻新和新定价策略 [11][12] - Louisville市场RevPAR增长21.5%，主要得益于会议中心重新开放带来的团体业务增长 [13][14] - Indianapolis市场RevPAR增长10.6%，主要得益于会议中心活动的增加 [15][16] - Boulder市场RevPAR增长10%，主要得益于2018年第二季度的全面翻新 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本回收支持外部增长，第三季度与GIC合作收购了五家酒店和一块土地，总购买价格为2.769亿美元 [21] - 公司计划在未来几年内对收购的酒店进行2300万美元的翻新投资，预计翻新后将带来显著的增长 [56] - 公司继续通过资产管理和资本回收来优化投资组合，年内已出售10家酒店，总售价近1.7亿美元 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在挑战性经营环境中的相对表现感到满意，认为公司通过控制运营费用和创造价值的举措取得了成功 [6] - 管理层预计2020年行业供应增长与2019年相似，约为2%，公司的主要市场供应增长可能略高于行业平均水平 [57] - 管理层对Indianapolis市场持积极看法，预计2020年会议中心活动将增长9% [16] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳健，当前流动性约为3.5亿美元，无到期债务至2022年底，平均剩余期限超过4年 [33] - 公司宣布第三季度普通股股息为每股0.18美元，年化股息为每股0.72美元，AFFO支付比率约为58% [35] - 公司预计2019年资本改善支出为5750万至6250万美元 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何平衡合资企业增长与杠杆水平 - 公司目标杠杆率范围为3.5至4.5倍，预计通过资本回收来支持增长 [42][43] 问题: 新收购酒店的增长前景 - 公司预计新收购的酒店将通过翻新投资实现显著增长，特别是在Portland市场 [72][73] 问题: 品牌忠诚度对公司的影响 - 公司认为品牌忠诚度是推动业绩的关键因素，特别是Hilton和Marriott的忠诚计划 [78][79] 问题: 劳动力成本趋势 - 公司通过市场化的方式控制劳动力成本，合同劳动力占比已降至10%以下 [94][95] 问题: 物业税增长趋势 - 公司预计物业税将在2020年保持中个位数增长，特别是在加州的新收购资产可能面临Prop 13的压力 [97]

投资组合现状 - 截至2019年9月30日，公司投资组合包含70家酒店，共10,803间客房，分布于24个州[166][173] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等，各品牌下不同类型酒店的数量和客房数有差异[167][173] 行业趋势 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计下降0.4%，行业和高档细分市场RevPAR增长在2018财年减速，预计2019财年继续减速[172] 物业交易 - 2019年8月6日，公司以2550万美元购买科罗拉多州西尔弗桑德市拥有88间客房的汉普顿酒店及套房[175] - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总客房数815间，总售价1.35亿美元，扣除200万美元买家信贷后净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[176] - 2019年2月12日，公司出售西弗吉尼亚州查尔斯顿的两家酒店，总售价1160万美元，总收益420万美元[177] - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[217] 酒店运营模式 - 公司酒店运营收入包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，其他运营收入来自会议室及其他客户服务[170] - 公司酒店由第三方管理公司运营，不同管理公司负责的酒店数量和客房数不同，典型管理协议需支付基于酒店收入百分比的基本费用和激励费用[168] - 公司自2011年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，所有酒店租给应税REIT子公司[168] 投资组合策略 - 公司持续考虑优化物业投资组合，评估收购和处置物业的机会，组合构成和规模可能随时间显著变化[174] 第三季度财务数据关键指标变化 - 2019年第三季度总投资组合收入较2018年同期下降870万美元，主要因2018年6月30日后出售物业致收入减少1220万美元及同店收入减少20万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的370万美元增量收入抵消[181] - 2019年第三季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长2.3%，源于2018 - 2019年收购高RevPAR酒店及2018年6月30日后出售低RevPAR酒店[182] - 2019年第三季度总投资组合费用较2018年同期减少470万美元，因2018年6月30日后出售物业致费用减少710万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的140万美元增量费用及同店费用增加100万美元抵消[183] - 2019年第三季度折旧和摊销费用减少170万美元，降幅7.0%，主要因2018年6月30日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的增量折旧费用抵消[184] - 2019年第三季度，适用于普通股和普通单位的AFFO为3247万美元，较2018年同期减少370万美元，降幅10.1%[202][203] - 2019年第三季度，EBITDA为4417.6万美元，2018年同期为7316.6万美元[202][210] - 2019年第三季度，EBITDAre为4420.7万美元，2018年同期为4834万美元[210] - 2019年第三季度，Adjusted EBITDAre为4520.1万美元，较2018年同期减少440万美元，降幅8.8%[210] 前三季度财务数据关键指标变化 - 2019年前三季度总投资组合收入较2018年同期下降1920万美元，因2017年12月31日后出售物业致收入减少3860万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的1370万美元增量收入及同店收入增加570万美元抵消[190] - 2019年前三季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长4.0%，源于同店RevPAR增长1.4%、2018 - 2019年收购高RevPAR酒店及2017年12月31日后出售低RevPAR酒店[191] - 2019年前三季度总投资组合费用较2018年同期减少1120万美元，因2017年12月31日后出售物业致费用减少2080万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的560万美元增量费用及同店费用增加400万美元抵消[192] - 2019年前三季度折旧和摊销费用减少260万美元，降幅3.5%，主要因2017年12月31日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的增量折旧费用抵消[193] - 2019年前三季度公司记录了170万美元的资产减值损失，用于将芝加哥凯悦嘉寓酒店的账面价值减记至估计的净公允价值[195] - 2019年前三季度处置资产净收益较2018年同期减少250万美元，因2019年前三季度出售八家酒店净收益4080万美元，而2018年同期出售八家酒店净收益4260万美元[196] - 2019年前九个月，适用于普通股和普通单位的AFFO为1.03382亿美元，较2018年同期减少630万美元，降幅5.8%[202][204] - 2019年前九个月，EBITDA为1.76989亿美元，2018年同期为1.90808亿美元[210] - 2019年前九个月，EBITDAre为1.39019亿美元，2018年同期为1.48694亿美元[210] - 2019年前九个月，Adjusted EBITDAre为1.44346亿美元，较2018年同期减少710万美元，降幅4.7%[210][211] 流动性与资金安排 - 公司短期流动性需求主要包括酒店运营费用、维护和资本支出等[212] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[213] - 公司预计运营现金流、营运资金、4亿美元循环信贷额度下的短期借款等资金来源能满足未来12个月流动性需求[215] - 2019年4月24日，公司用2018年无担保信贷安排资金偿还了与Compass Bank的2190万美元抵押贷款[216] - 2019年10月24日，公司在2018年无担保信贷安排下借款2.95亿美元，包括2亿美元定期贷款和9500万美元循环信贷额度借款[222] - 2019年9月30日，公司未来12个月计划偿还债务本金370万美元，无债务到期[224] - 2019年9月30日起未来12个月，公司计划偿还债务本金总计370万美元，无债务到期[248] 债务情况 - 公司打算将债务与EBITDA比率限制在不超过6.5倍[226] - 2019年9月30日，公司总债务8.48654亿美元，其中高级无担保信贷安排2.4亿美元，无担保定期贷款4.5亿美元，有担保抵押贷款1.58654亿美元[234] - 2019年9月30日，公司64.8%（5.501亿美元）的债务为固定利率，35.2%（2.986亿美元）为可变利率[247] - 2018年12月31日，公司59.0%（5.691亿美元）的债务为固定利率，41.0%（3.959亿美元）为可变利率[247] 资本支出与现金流 - 2019年前九个月，公司酒店物业资本支出4670万美元，预计2019财年支出5750 - 6250万美元[236] - 2019年前九个月，公司经营活动净现金流入1.19614亿美元，较2018年减少934.6万美元；投资活动净现金流入5679.9万美元，较2018年增加1.0119亿美元；融资活动净现金流出1.73059亿美元，较2018年增加1.14583亿美元[237] 利率衍生协议与风险 - 2019年9月30日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计40万美元[247] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%，公司每年现金流将减少约300万美元[247] - 金融行为监管局（FCA）计划在2021年后停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算所需的利率[246] - 公司主要的利率风险敞口是30天LIBOR，主要使用衍生金融工具管理利率风险[245] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正在监测和评估相关变化和风险[246] 网络安全风险 - 酒店行业和部分品牌近期遭遇网络安全漏洞，公司与品牌和物业管理公司共同管理网络安全风险[244] - 公司董事会持续监督管理层管理网络安全风险的方法[244] 夹层贷款情况 - 截至2019年9月30日，公司为四个酒店开发项目提供夹层贷款，承诺出资5840万美元，已出资3630万美元，其中三笔贷款利率8%，一笔为9%[220]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度报告显示，酒店EBITDA为5520万美元，同比增长27% [17] - 调整后的EBITDAre下降50%至5240万美元，调整后的FFO每股下降67%至037美元 [17] - 公司净债务与调整后EBITDAre的比率降至42倍 [25] - 公司宣布第二季度普通股股息为每股018美元，年度化股息为072美元，AFFO支付比率约为58% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度公司报告的同店RevPAR增长11%，其中房价增长13%，入住率下降02% [8] - 公司整体RevPAR增长12%，其中房价增长12%，入住率增长01% [7] - 公司在多个市场的表现强劲，包括旧金山、亚特兰大、博尔德、巴尔的摩和路易斯维尔 [9][10][11][12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山的三家酒店RevPAR增长124%，主要受益于Moscone会议中心的重开和酒店翻新 [9] - 亚特兰大的四家酒店RevPAR增长43%，超过市场平均水平244个基点 [10] - 博尔德的酒店RevPAR增长近20%，部分受益于2018年第二季度的翻新 [11] - 巴尔的摩的四家酒店RevPAR增长93%，超过竞争组合830个基点 [12] - 路易斯维尔的两家酒店RevPAR增长107%，超过市场平均水平750个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与新加坡主权财富基金GIC成立合资企业，目标是通过资本配置创造价值 [6][18][19][20] - 合资企业将专注于与公司现有资产类型相似的资产，并计划在未来几年内扩大规模 [20][21] - 公司继续推进资本回收计划，2019年上半年已出售8家酒店，总售价为1466亿美元 [14][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度的表现感到满意，尽管经营环境充满挑战，但通过控制运营费用保持了利润率 [7] - 公司预计2019年全年调整后的FFO为120至128美元，调整后的EBITDAre为1796至1879亿美元 [27] - 公司预计2019年全年RevPAR增长为05%至25%，同店RevPAR增长为00%至20% [28] 其他重要信息 - 公司在第二季度投资了1530万美元用于酒店翻新和公共空间改进 [15] - 公司酒店的平均有效年龄为34年，显示出公司对提供最佳客户体验的承诺 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: Silverthorne Hampton酒店是否会被公司单独收购 - 公司表示该酒店符合其收购标准，但由于合资企业的存在，最终选择通过合资企业进行收购 [33] 问题: 合资企业的规模和投资策略 - 公司表示合资企业没有明确的规模目标，但计划在未来几年内扩大规模 [52] 问题: 公司是否会增加开发项目 - 公司表示开发项目将保持机会主义，不会成为主要增长策略 [53] 问题: 同店RevPAR增长预期下调的原因 - 公司表示第二季度的表现略低于预期，预计下半年增长将放缓 [54] 问题: 公司是否会通过合资企业进行更大规模的资产收购 - 公司表示将继续保持其历史收购策略，不会大规模收购 [67] 问题: 公司是否会考虑将现有资产注入合资企业 - 公司表示目前主要关注外部增长策略，但未来可能会考虑将现有资产注入合资企业 [70] 问题: 公司对下半年RevPAR增长的预期 - 公司预计下半年增长将放缓，但仍保持全年RevPAR增长预期 [73][76]

投资组合酒店情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合包含69家酒店，共10715间客房，分布于24个州[149][156] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等，其中万豪旗下酒店33家共5439间客房[150][156] 酒店运营模式 - 公司酒店运营由第三方管理，不同管理公司负责的酒店数量和客房数不同，如Interstate管理公司负责27家酒店4018间客房[151] - 公司自2011年12月31日起选择按REIT纳税，所有酒店租给应税REIT子公司的全资子公司运营[151] 酒店运营收入构成 - 公司酒店运营收入包括客房、餐饮及其他运营收入，其他运营收入来自会议室及客户服务等附属收入[153] 行业RevPAR趋势 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计增长1.0%，公司所在行业和高档细分市场RevPAR增速在2018财年放缓，2019财年预计仍较温和[155] 酒店出售情况 - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总客房数815间，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[158] - 2019年2月12日，公司出售2家酒店，总售价1160万美元，实现总收益420万美元[159] - 2019年2月12日，公司出售两家酒店，总价1160万美元，实现收益420万美元[204] - 2019年4月17日，公司出售六家酒店，毛收入1.35亿美元，净收入1.33亿美元，净收益3660万美元[201] 物业收购与处置策略 - 公司持续评估收购和处置物业的机会，以优化投资组合，其变化会对财务报表产生重大影响[157] 同店酒店定义 - 公司定义同店酒店为截至2019年6月30日拥有且自2018年1月1日以来一直拥有或租赁的物业[162] 2019年第二季度财务数据变化 - 2019年第二季度总投资组合收入较2018年同期下降930万美元，主要因2018年3月31日后出售物业致收入减少1640万美元，部分被2018年收购和开业酒店带来的550万美元增量收入及同店收入增加160万美元抵消[163] - 2019年第二季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长5.6%，源于2018年收购高RevPAR酒店及出售低RevPAR酒店[164] - 2019年第二季度总投资组合费用较2018年同期减少530万美元，主要因2018年3月31日后出售物业致费用减少880万美元，部分被2018年收购带来的200万美元增量费用及同店费用增加150万美元抵消[165] - 2019年第二季度折旧和摊销费用减少120万美元，降幅4.7%，主要因2018年3月31日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018年收购带来的增量折旧费用抵消[166] - 2019年第二季度公司一般及行政费用增加30万美元，增幅5.3%，主要因股份支付增加[168] 2019年上半年财务数据变化 - 2019年上半年总投资组合收入较2018年同期下降1050万美元，主要因2017年12月31日后出售物业致收入减少2640万美元，部分被2018年收购带来的1000万美元增量收入及同店收入增加590万美元抵消[173] - 2019年上半年总投资组合RevPAR较2018年同期增长4.9%，源于同店RevPAR增长2.1%、2018年收购高RevPAR酒店及出售低RevPAR酒店[174] - 2019年上半年总投资组合费用较2018年同期减少650万美元，主要因2017年12月31日后出售物业致费用减少1370万美元，部分被2018年收购带来的420万美元增量费用及同店费用增加300万美元抵消[176] - 2019年上半年折旧和摊销费用减少90万美元，降幅1.8%，主要因2017年12月31日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018年收购带来的增量折旧费用抵消[177] - 2019年上半年公司一般及行政费用减少30万美元，降幅2.6%，主要因股份支付减少[178] 季度盈利指标数据 - 2019年Q2公司GAAP净收入为4906.9万美元，2018年同期为3767.7万美元；2019年上半年为6196.9万美元，2018年同期为4736.8万美元[186] - 2019年Q2公司AFFO适用于普通股和普通单位的金额为3864.8万美元，较2018年同期减少280万美元，降幅6.7%；2019年上半年为7091.2万美元，较2018年同期减少270万美元，降幅3.6%[186][187][188] - 2019年Q2公司FFO适用于普通股和普通单位的金额为3520.2万美元，2018年同期为4147.2万美元；2019年上半年为6565.2万美元，2018年同期为6750.9万美元[186] - 2019年Q2公司EBITDA为8324.4万美元，2018年同期为7314.3万美元；2019年上半年为13281.3万美元，2018年同期为11764.2万美元[194] - 2019年Q2公司EBITDAre为4940.9万美元，2018年同期为5581.2万美元；2019年上半年为9481.2万美元，2018年同期为10035.4万美元[194] - 2019年Q2公司Adjusted EBITDAre为5242万美元，较2018年同期减少270万美元，降幅5.0%；2019年上半年为9914.5万美元，较2018年同期减少280万美元，降幅2.7%[194][195] 流动性需求与资金来源 - 公司短期流动性需求主要包括酒店运营费用、维护和资本支出等，长期需求主要包括酒店收购、翻新等成本[196] - 为符合REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[197] - 公司预计通过运营现金流、4亿美元循环信贷额度等满足流动性需求[198] - 公司认为现有运营现金流、信贷额度等资金来源至少未来12个月能满足持续的流动性需求[199] 债务偿还情况 - 2019年4月11日，公司偿还美国银行1060万美元抵押贷款，产生100万美元债务交易成本[202] - 2019年4月24日，公司偿还指南针银行2190万美元抵押贷款，相关酒店被纳入无抵押财产[200] 房地产贷款情况 - 截至2019年6月30日，公司已全额提供2960万美元房地产贷款，贷款利率为8%[205] 借款情况 - 截至2019年7月24日，公司在2018年无担保信贷安排下借款2.25亿美元，2017年和2018年定期贷款分别有2.25亿美元未偿还[206] 资本支出情况 - 2019年上半年，公司资本支出为3260万美元，预计全年支出5000 - 6000万美元[214] 现金流量情况 - 2019年上半年，公司经营活动净现金流入7530万美元，较2018年减少911.4万美元；投资活动净现金流入1.06428亿美元，较2018年增加1.21414亿美元；融资活动净现金流出1.78422亿美元，较2018年增加1.24351亿美元[216] 债务结构情况 - 截至2019年6月30日，公司总债务为8.3445亿美元，其中66%（5.508亿美元）为固定利率债务，34%（2836万美元）为可变利率债务[212][226] 利率互换情况 - 2019年上半年，公司利率互换公允价值下降1480万美元，利率每上升1%，每年现金流将减少约280万美元[213][226] 未来债务偿还计划 - 2019年6月30日，公司未来12个月计划偿还的债务本金摊销总额为350万美元，无债务到期[227]

业绩总结 - 公司拥有69家酒店，客房总数为10,715间，分布在24个州和33个主要市场[6] - 每间酒店的平均有效年龄为3.3年[6] - 每间客房的酒店EBITDA为18,300美元[7] - 每股调整后的FFO为1.35美元[7] - 总企业价值为23亿美元，市值为12亿美元[7] - 总债务占总企业价值的36.9%[7] - 股息收益率为6.1%[7] - 2018年，公司的累计RevPAR增长率为5.6%，高于STR Upscale的4.4%[20] - 2019年，Marriott Boulder酒店的RevPAR为166美元，市场RevPAR为171美元，年均增长率分别为2.3%和1.9%[30] - 2019年EBITDA利息覆盖比率为5.2倍，显示出良好的财务健康状况[37] 用户数据与市场表现 - 公司在马里奥特国际的酒店占比为56.5%，希尔顿全球占比为20.0%[8] - Hyatt House酒店每间客房的EBITDA为19,400美元，开发成本为195,500美元，预计2019年EBITDA收益率为9.9%[24] - 通过品牌转换，酒店的EBITDA收益率从7.4%提升至10.4%，RevPAR从106.65美元增长至137.02美元，增长幅度为28%[25] - Hampton Inn & Suites酒店的EBITDA收益率为10.1%，整体EBITDA利润率提升了173个基点[29] 未来展望与市场扩张 - 自2014年收购以来，Austin CBD的酒店供应年均增长5.9%[29] - 公司的多元化投资组合中，单一市场对EBITDA的贡献不超过9%[12] - 2018年Hyatt House酒店在运营首月实现RevPAR指数超过100，达到131[24] 财务健康与股东回报 - Summit的总债务为8.349亿美元，净债务与2019年预期EBITDA的比率为4.3倍[37] - Summit的股息收益率为6.1%，自2014年以来股息年复合增长率为11.3%[40] - 自2011年以来，已向普通股东返还超过3.58亿美元的资本[40]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后的FFO为3230万美元，同比增长04% [7] - 每间可供出租客房收入（RevPAR）同比增长29%，其中房价增长23%，入住率增长06% [7] - 营业利润率扩大35个基点，得益于房价驱动的RevPAR增长和持续的费用控制 [8] - 酒店EBITDA为5020万美元，同比增长55%，EBITDA利润率扩大30个基点至362% [21] - 调整后的EBITDAre为4670万美元，与2018年第一季度持平 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司出售了6家酒店，总计815间客房，售价为135亿美元，资本化率为69% [22] - 出售的6家酒店在过去12个月的平均RevPAR为111美元，比公司整体组合低98%，EBITDA利润率为343%，比公司整体组合低280个基点 [23] - 公司还出售了位于查尔斯顿的两家酒店，总计130间客房，售价为1160万美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山的三家酒店RevPAR增长254%，得益于Moscone会议中心的重开和酒店的翻新 [11] - 亚特兰大的四家酒店RevPAR增长337%，受益于超级碗和强劲的会议日程 [12] - 博尔德的万豪酒店RevPAR增长超过27%，调整后的RevPAR增长超过7% [13] - 巴尔的摩的四家酒店RevPAR增长94%，比竞争对手高出250个基点 [14] - 路易斯维尔的两家酒店RevPAR增长20%，得益于会议中心的重开 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行资本回收策略，自2011年IPO以来已出售60家酒店 [24] - 公司投资1720万美元用于酒店翻新和升级，包括客房、大堂、酒吧和健身中心 [17] - 公司拥有69家酒店，平均有效年龄为33年，致力于提供一流的客户体验 [18] - 公司预计2019年全年调整后的FFO为117至129美元每股，调整后的EBITDAre为1772至1895亿美元 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对第一季度的业绩表示满意，认为公司组合的多样性和资本投资将带来长期股东价值 [19] - 管理层对2019年的前景保持乐观，认为公司将继续受益于市场需求和资本回收策略 [31] 其他重要信息 - 公司宣布2019年第一季度每股普通股股息为018美元，年度化股息为072美元，AFFO支付比率约为59% [28] - 公司预计2019年全年RevPAR增长为0%至3%，资本支出预计为4000至5000万美元 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 集团业务的展望 - 集团业务占公司总业务的15%，预计全年增长将较为平衡，第一季度是集团业务的强劲贡献期 [35][36][37] 问题: 资本部署策略 - 公司倾向于在净债务与EBITDA比率接近上限时进行资产出售，接近下限时进行机会性收购 [38][39] 问题: 利润率扩张的驱动因素 - 利润率扩张主要得益于收入增长、减少对OTA的依赖以及控制劳动力成本 [45][46][47] 问题: 消费者对酒店品牌的偏好变化 - 消费者越来越倾向于寻找更具真实性和独特性的酒店体验，公司通过内部设计和翻新项目来满足这一需求 [50][51][52] 问题: 劳动力市场挑战 - 劳动力市场保持稳定，失业率仍然较低，公司通过减少对合同工的依赖来控制成本 [56][57] 问题: 全年收入节奏 - 第一季度表现强劲，第二季度有翻新带来的顺风，下半年可能面临一些逆风，整体节奏较为平衡 [61][62] 问题: 收购市场的变化 - 收购市场竞争激烈，公司仍专注于双位数无杠杆IRR的收购机会，倾向于新建或需要资本投入的资产 [64][65]

公司投资组合情况 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括75家酒店，共11,529间客房，分布在25个州[141][148] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等旗下品牌[142][148] 公司酒店运营模式 - 公司酒店运营由第三方管理，不同管理公司负责不同数量的酒店和客房[143] - 公司自2011年12月31日起选择按REIT纳税，酒店租给应税REIT子公司的全资子公司运营[143] 公司酒店运营收入构成 - 公司酒店运营收入包括客房、餐饮和其他运营收入，其他运营收入来自会议室及其他客户服务[145] 行业及公司RevPAR情况 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计增长1.5%，公司所在行业和高档细分市场RevPAR增速在2018财年放缓[147] - 2019年第一季度总投资组合RevPAR较2018年同期增长4.4%，主要因2018年收购高RevPAR酒店物业及出售低RevPAR酒店[155] - 2019年第一季度入住率为76.4%，较2018年同期增加12个基点；ADR为160.80美元，较2018年同期增长4.3%；RevPAR为122.81美元，较2018年同期增长4.4%[154] 公司酒店出售情况 - 2019年2月12日，公司出售两家酒店，总售价1160万美元，实现总收益420万美元[150] - 2019年4月17日，公司出售六家酒店，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，预计净收益约3660万美元[151] 公司物业评估与优化 - 公司持续评估收购和处置物业的机会，以优化投资组合[149] 公司同店酒店定义 - 公司定义同店酒店为截至2019年3月31日拥有且自2018年1月1日以来一直拥有或租赁的物业[153] 公司第一季度财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总投资组合收入较2018年同期下降120万美元，主要因2017年12月31日后出售物业收入减少930万美元，部分被2018年收购和新开酒店带来的440万美元增量收入及同店收入增加370万美元抵消[154] - 2019年第一季度总投资组合费用较2018年同期减少120万美元，主要因2017年12月31日后出售物业费用减少490万美元，部分被2018年收购带来的220万美元增量费用及同店费用增加150万美元抵消[156] - 2019年第一季度折旧和摊销费用增加30万美元，增幅1.1%，主要因2018年收购带来的增量折旧费用，部分被2017年12月31日后出售物业折旧费用减少抵消[157] - 2019年第一季度公司一般及行政费用减少60万美元，降幅9.3%，主要因股份支付减少[158] - 2019年第一季度资产处置净收益增加420万美元，因该季度出售两家酒店实现净收益420万美元[159] - 2019年第一季度其他收入净额增加50万美元，主要因房地产贷款投资增加带来约30万美元额外利息收入[160] - 2019年第一季度可分配给普通股和普通单位的FFO为3045万美元，2018年为2603.7万美元；AFFO为3226.4万美元，2018年为3213.6万美元[165] - 2019年第一季度可分配给普通股和普通单位的AFFO较上年增加10万美元，增幅0.4%，尽管处置了酒店物业，但同店物业AFFO增加、收购高RevPAR物业及优先股股息降低，部分被利息费用增加抵消[166] - 2019年和2018年第一季度调整后EBITDAre均为4670万美元，物业处置收入减少被同店收入增加和运营费用减少抵消[172] 公司资金流动性及债务情况 - 公司预计用运营现金流、营运资金等满足流动性需求，认为未来12个月资金足以满足需求[176] - 2019年3月19日有2620万美元抵押贷款，为出售房产 defeased 630万美元本金，产生60万美元债务交易成本[177] - 2019年4月11日和24日分别偿还1060万和2190万美元抵押贷款，二季度产生100万美元债务交易成本[178] - 截至2019年3月31日，公司提供2960万美元夹层建设贷款，利率8%，已全额发放[179] - 2019年4月24日，公司高级无担保信贷和定期贷款设施借款2.25亿美元，另有两笔2.25亿美元定期贷款未偿还[180] - 截至2019年3月31日，未来12个月计划偿还债务本金420万美元，无债务到期，当时符合所有契约规定[181][183] - 截至2019年3月31日，公司长期债务及其他合同义务所需支付总额为12.12325亿美元，其中1年内支付5997.2万美元，1 - 3年支付1.25395亿美元，4 - 5年支付6.01032亿美元，超过5年支付4.25926亿美元[196] - 截至2019年3月31日，公司未来12个月计划偿还债务本金摊销总计420万美元，无债务到期[203] 公司利率互换及风险情况 - 2019年第一季度利率互换公允价值下降560万美元，利率互换将部分可变利率债务固定在1.98% - 2.93%[190] - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口为30天伦敦银行同业拆借利率（LIBOR），使用衍生金融工具管理利率风险[200] - 2017年7月，金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司有与美元LIBOR挂钩的重大合同，正监测并评估相关风险[201] - 截至2019年3月31日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[202] - 截至2019年3月31日，公司5.62亿美元（58.1%）债务为固定利率，4.057亿美元（41.9%）为可变利率；2018年12月31日，5.691亿美元（59.0%）债务为固定利率，3.959亿美元（41.0%）为可变利率[202] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约410万美元[202] - 随着固定利率债务到期，将面临利率风险；可变利率债务到期时，由于过去几年低利率，贷款人可能对新融资安排设置利率下限[203] 公司资本支出及现金流情况 - 2019年第一季度酒店物业资本支出1720万美元，预计2019年剩余时间支出2280万 - 4280万美元[191] - 2019年第一季度经营活动净现金流入减少750万美元，投资活动净现金使用减少1250万美元，融资活动净现金使用增加1550万美元[192][193][194]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度调整后FFO为3130万美元，每股摊薄收益为030美元，超出026至029美元的指引区间 [7] - 2018年全年调整后FFO为141亿美元，同比增长51%，每股摊薄收益为135美元，超出131至134美元的指引区间 [9] - 2018年全年酒店EBITDA为2059亿美元，EBITDA利润率为37%，同比下降81个基点 [20] - 2018年第四季度酒店EBITDA为4710万美元，同比下降1%，EBITDA利润率为355%，同比下降61个基点 [21] - 2018年全年调整后EBITDA RE为1965亿美元，同比增长91% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度RevPAR同比下降13%，接近-3%至-1%的指引区间 [7] - 2018年全年RevPAR同比增长08%，超出025%至075%的指引区间 [7] - RevPAR增长主要由日均房价增长13%推动，入住率下降05%部分抵消了增长 [8] - 2018年全年RevPAR指数为1132，市场份额增长40个基点 [8] - 排除正在翻新的酒店，2018年RevPAR指数为1162，市场份额增长210个基点 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场2018年全年RevPAR增长19%，第四季度增长10%，主要受益于新开业的AC酒店表现优异 [9] - 奥兰多Hyatt House酒店第四季度RevPAR指数为128%，市场份额逐月增长 [11] - 南佛罗里达酒店（迈阿密、坦帕、奥兰多）2018年RevPAR增长48%，市场份额增长340个基点 [11] - 明尼阿波利斯市场2018年RevPAR增长107%，市场份额增长250个基点 [12] - 克利夫兰市场2018年RevPAR增长91%，超过市场平均68%的增幅 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年公司完成了8家酒店的出售，总售价为1068亿美元，资本回收率为77% [14] - 公司收购了波士顿Watertown的150间客房酒店，预计第一年收益率为8% [14] - 2018年公司投资6660万美元用于酒店翻新和改造，预计2019年翻新带来的收入损失将逆转 [16] - 公司计划2019年资本支出为4000万至6000万美元，预计RevPAR损失为50个基点 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年展望持乐观态度，预计RevPAR增长0%至3%，调整后FFO为022至034美元 [27] - 公司预计2019年调整后EBITDA RE为1867亿至199亿美元 [27] - 公司预计2019年EBITDA利润率将持平或下降100个基点 [34] 其他重要信息 - 公司资产负债表持续改善，无重大债务到期，流动性超过3亿美元 [22] - 公司2018年完成了825亿美元的债务融资，加权平均利率为427% [23] - 公司2018年第四季度每股股息为018美元，年化股息收益率为62% [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 市场竞争供应情况 - 公司观察到酒店建设成本上升，导致部分项目延迟或重组，预计未来竞争供应将放缓 [32] 问题: 收购市场情况 - 公司预计2019年将更多作为净卖家，尽管收购市场竞争激烈，但价格保持稳定 [33] 问题: 2019年EBITDA利润率展望 - 公司预计2019年EBITDA利润率将持平或下降100个基点 [34] 问题: 非核心资产情况 - 公司表示目前没有非核心资产，未来出售资产将基于机会和回报 [38] 问题: 高端和中高端市场表现差异 - 公司认为市场表现差异主要与特定市场或事件相关，而非结构性因素 [39] 问题: 2019年强弱势市场 - 公司预计旧金山、亚特兰大、博尔德和奥兰多市场将表现强劲 [40] 问题: 2019年RevPAR增长指引 - 公司认为2019年翻新影响减少，市场组合有利，预计RevPAR增长0%至3% [47] 问题: 交易市场情况 - 公司认为当前市场对单笔交易和大规模组合交易都有需求，但情况可能随时变化 [48] 问题: 2019年RevPAR增长信心来源 - 公司认为市场组合有利，翻新影响减少，2017年和2018年收购的资产将继续带来收益 [53] 问题: 2019年费用展望 - 公司预计2019年费用环境与2018年相似，劳动力成本上升，物业税增长中个位数 [55] 问题: 当前RevPAR趋势 - 公司未提供具体数据，但表示市场稳定，对指引和展望保持信心 [56]

利率互换与衍生协议 - 截至2018年12月31日，公司签订四份利率互换协议，名义本金总额为4亿美元，以对冲部分未偿可变利率债务的利率上升风险[80] - 2018年12月31日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计400000000美元[286] 人员与管理风险 - 公司依赖管理层团队运营业务，关键人员流失且无法及时找到合适替代者，可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[81] 网络安全风险 - 公司面临系统安全、数据保护、网络攻击和系统集成等问题，可能导致内部运营或酒店服务中断，减少预期收入、增加费用、损害声誉并影响股价[82] - 公司部分管理人员和公司自身购买了网络保险，但网络攻击仍可能导致公司财产损失，影响经营成果[85] 战略合资企业风险 - 公司参与战略合资企业，缺乏独家决策权、与合作伙伴发生纠纷以及合作伙伴财务状况不佳，可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[87] 工会组织风险 - 工会组织工人的行动可能增加第三方酒店管理公司的行政、劳动和法律费用，影响酒店运营结果，进而对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[89] 综合经营风险 - 经济状况、竞争、酒店运营风险、资本支出需求、酒店开发风险、互联网旅游中介使用增加、未投保和保险不足损失以及消费者偏好变化等因素，都可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[90][91][93][95][98][99][100][102] 酒店运营风险 - 酒店运营面临短期入住率、依赖商务和旅游客源、市场过度建设、能源和运营成本增加、劳动力成本上升、法律法规变化、经济和市场条件不利以及不可预见事件等风险[96] 酒店开发风险 - 酒店开发面临环境问题、建设成本超支和延误、资金短缺、市场需求不确定等风险[97] 消费者偏好风险 - 消费者偏好可能从精选服务型酒店转移，公司酒店组合集中在精选服务型酒店，这可能对公司财务状况、经营成果、现金流或股价产生不利影响[102] 公司股权结构 - 公司拥有运营合伙企业约99.7%的普通股单位，持有全部已发行且流通的6.45% D系列累积可赎回优先股单位和6.25% E系列累积可赎回优先股单位[124] 房地产投资风险 - 房地产投资的流动性不足可能限制公司应对酒店业绩变化和调整投资组合的能力[103] 法律诉讼与监管风险 - 公司可能因政府监管和环境、健康与安全事项的诉讼产生重大成本[105] - 遵守酒店相关法律法规和契约可能影响公司未来收购或翻新能力，导致成本增加或延误[109] 违约风险 - 公司在使用资产的相关条款上违约可能导致损失租赁权益和酒店权益[111] 税收风险 - 公司所在州和地方可能提高所得税和财产税税率或修改税收制度，增加公司税负[112] 利益冲突风险 - 公司作为运营合伙企业的普通合伙人，信托义务可能产生利益冲突[113] 公司控制权限制 - 公司章程规定董事会可发行额外证券，可能限制第三方收购公司控制权[114] - 马里兰州法律规定可能限制第三方收购公司控制权，需董事会或股东批准[115] 股东投票权与董事罢免 - 公司股东投票权有限，公司章程使董事罢免困难[119] 优先股交易情况 - 公司6.45%的D系列累积可赎回优先股和6.25%的E系列累积可赎回优先股分别在纽交所交易[126] 普通股单位赎回与转换 - 截至2019年2月18日，共有259,265个普通股单位可赎回并可转换为普通股在公开市场出售[132] REIT资格与税收 - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率21%缴纳联邦所得税[141] - 为符合REIT资格，公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[138] - 若公司实际向股东支付的金额低于IRC规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[138] 内部控制风险 - 公司可能因无法维持有效的内部控制系统，而不能及时准确地提供财务信息或防止欺诈[125] 证券上市风险 - 公司证券可能无法继续在纽交所或其他全国认可的交易所上市，若被摘牌将面临诸多不利后果[126][127] 现金分配风险 - 公司可分配现金可能不足，需从营运资金、无担保循环信贷安排借款等渠道筹集资金进行分配[128] 股价波动风险 - 公司股票市场价格可能因市场利率变化、季度运营结果等多种因素而波动[129][130] 股权稀释风险 - 公司未来发行债务证券和股权证券可能会稀释现有股东权益并降低普通股市场价格[133] 股权持有限制 - 酒店经理及其股东直接或间接持有的公司流通股不得超过35%[144] - 公司章程规定股东不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行股份[152] 资产投资限制 - 公司对TRS的投资价值不得超过资产总值的20%（2018年1月1日前开始的纳税年度为25%），否则可能面临100%的惩罚性税收[148] REIT资格股份持有要求 - 为符合REIT资格，五个或更少的个人在应税年度的最后半年内不得实益或推定拥有超过50%的已发行和流通股票价值，且至少100人必须在应税年度的至少335天内实益拥有公司资本股票[151] 股息分配规定 - 公司可分配现金和普通股形式的应税股息，只要现金部分至少占总股息的20%，IRS将把股票分配视为股息[154] 资产处置税收风险 - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司部分过往和未来资产处置可能不符合安全港规则[155] 债务结构变化 - 2018年12月31日，公司5.691亿美元（59.0%）的债务为固定利率，3.959亿美元（41.0%）为可变利率；2017年12月31日，3.863亿美元（44.2%）为固定利率，4.868亿美元（55.8%）为可变利率[286] 利率对现金流影响 - 利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约400万美元[286] 债务本金还款计划 - 2018年12月31日，公司2019年的债务本金计划还款约为460万美元[287]