债务结构与利率风险 - 截至2020年12月31日，公司9.457亿美元总未偿债务中，4.848亿美元为可变利率债务，占比约51.26%[142] - 公司对4亿美元可变利率债务进行利率互换和利率区间交易，利率上升100个基点，年度利息费用将增加80万美元[142] - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务本金为9.499亿美元，其中固定利率4.651亿美元，浮动利率4.848亿美元；有三个浮动转固定利率互换，总名义金额4.5亿美元，两个利率上限期权，总名义金额2.5亿美元[295] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务本金为9.912亿美元，其中固定利率5.049亿美元，浮动利率4.863亿美元；有两个浮动转固定利率互换，总名义金额3亿美元，两个利率上限期权，总名义金额2.5亿美元[296] - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为4.799亿美元和5.055亿美元[297] - 截至2020年12月31日，公司利率互换和利率上限期权的负债公允价值合计为2980万美元[298] - 若LIBOR利率曲线瞬间上升100个基点，可变利率债务利息费用增加84.8万美元，固定利率债务公允价值减少1360万美元[299] - 若LIBOR利率曲线瞬间下降100个基点，可变利率债务利息费用减少84.8万美元，固定利率债务公允价值增加1410.7万美元[299] 债务到期与再融资风险 - 截至2020年12月31日，公司未偿债务融资安排可能要求在2021 - 2026年到期时进行约9.213亿美元的一次性或“气球式”付款[145] - 公司债务存在再融资风险，若信贷环境受限或再融资时利率上升，将影响现金流和向股东分配的能力[145] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款可能使公司难以融资或再融资房产，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[146] 债务条款限制 - 公司部分未偿抵押贷款可能包含锁定期条款，限制公司出售、处置或再融资房产的能力[143] - 公司部分抵押贷款可能有“出售即付”条款，影响房产收购、出售和融资方式[147] 风险对冲限制 - 公司遵守REIT要求可能限制有效对冲风险的能力，部分套期保值交易收入可能不被视为符合75%或95%总收入测试的合格收入[144] 利率变化影响 - 公司可能受LIBOR报告实践、确定方法或替代参考利率变化的不利影响，影响融资成本和财务状况[148] 法律法规合规成本与限制 - 公司遵守法律法规可能增加成本或限制业务机会，环境法律法规合规成本可能影响净收入和可分配现金[150] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，否则合规成本可能影响经营业绩、财务状况和向股东分配的能力[160] - 公司需遵守《公平住房修正案法案》，否则可能面临罚款、赔偿、律师费、诉讼成本和整改成本[161] - 公司需遵守因COVID - 19大流行颁布的联邦、州和地方法律法规，违规可能导致高额成本或业务中断[162] 税收政策影响 - 2017年12月22日签署的《减税与就业法案》（TCJA）将企业和个人税率降低，限制净业务利息费用扣除不得超过企业“调整后应税收入”的30%，适用于个人的多数变更为临时措施，有效期为2017年12月31日至2026年1月1日[165] - REIT支付的股息一般不符合15%的最高减税税率（应税收入高于特定门槛的为20%），但根据TCJA，REIT的定期股息可享受20%的扣除，实际按个人边际税率的80%征税，最高税率为29.6%，收入高于20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）的纳税人还需缴纳3.8%的医疗保险附加税[167] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得），未分配的应税收入和净资本利得需缴纳美国联邦所得税，分配不足还需缴纳4%的不可扣除消费税[174] - 每个日历季度末，公司至少75%的总资产须由房地产资产、政府证券以及现金或现金等价物组成，持有单一发行人的证券不得超过公司总资产价值的5%或该发行人已发行证券投票权或价值的10%[176] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的惩罚性税，禁止交易一般指销售或处置库存或主要用于向客户销售的非止赎财产[177] - 公司与应税REIT子公司（TRS）的非公平交易将产生100%的消费税，公司虽打算进行公平交易，但无法保证不产生消费税[179] - 若公司运营合伙企业IROP不被视为美国联邦所得税目的的合伙企业或被忽视实体，其收入将被征税，这会减少分配给公司的金额，导致公司失去REIT资格并缴纳企业所得税[181] - 外国投资者普通收入分配需缴纳30%美国预扣税，除非有适用条约减免[183] - 若公司未能被认定为“国内控制”，外国投资者出售股票收益可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [184] - 外国投资者收到资本利得股息，若归因于美国不动产权益销售收益，可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [185] REIT资格维持要求 - 为维持REIT资格，五个或更少个人不得在应税年度后半段拥有超50%已发行和流通股票价值[189] 股权限制与业务合并规定 - 公司章程禁止任何人实益或推定拥有超9.8%已发行普通股或资本股票价值或股数[190] - 马里兰州普通公司法禁止公司与持股10%或以上的“利益相关股东”进行业务合并五年[192] - 五年期限过后，业务合并需获公司董事会推荐，并经80%有表决权股票持有者和三分之二非利益相关股东投票赞成[194][196] 股权发行与控制权变更 - 公司董事会可不经股东批准发行额外普通股或优先股，可能延迟或阻止控制权变更[199] 现金流依赖与股东索赔权 - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业IROP及其子公司现金流，股东索赔权在IROP及其子公司债务之后[200] 董事责任与赔偿 - 马里兰州普通公司法规定，董事在善意履职情况下无责任，公司将为董事和高管提供最大程度赔偿[201] 其他风险 - 公司可能遭受未投保或超出保险范围的损失，部分损失无法投保或投保成本高[204] - 公司资产公允价值下降可能需确认减值损失，影响财务状况和股价[205] - 美国会计准则变化可能对公司财务状况和经营成果产生重大影响[206] - 公司发行新股可能导致现有普通股股东股权被稀释[209]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，归属普通股股东的净收入为1330万美元，低于2019年第四季度的2380万美元，主要因2020年第四季度房地产资产出售收益为940万美元，低于2019年第四季度的2070万美元 [35] - 2020年全年，归属普通股股东的净收入为1480万美元，低于2019年全年的4590万美元，原因是2020年全年房地产资产出售收益为760万美元，低于2019年全年的3520万美元 [36] - 第四季度核心FFO增至2080万美元，较2019年第四季度的1860万美元增长11.7%；2020年全年核心FFO增至7590万美元，较2019年的6850万美元增长10.8% [37] - 第四季度核心FFO每股为0.22美元，较去年第四季度的0.20美元增长10%；2020年全年核心FFO每股为0.80美元，高于2019年全年的0.76美元 [37] - 截至2020年12月31日，标准化净债务与调整后EBITDA的比率为8.2倍，低于第三季度的9.1倍 [47] - 2021年EPS指引为每股摊薄0.04 - 0.08美元，核心FFO指引为每股0.78 - 0.82美元，基于2021年1.026亿股和单位流通在外的假设 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 同店业务 - 第四季度同店平均入住率同比增加250个基点至94.9%，每单位平均有效月租金季度增长2.6% [9] - 第四季度同店NOI增长4.4%，全年增长3.1% [10] - 第四季度同店租金收入增长5.4%，平均月租金为1117美元，较去年第四季度增长2.6%，自第三季度以来年化增长率加速至4% [38] - 2020年全年同店收入增长3.6%，几乎完全由平均租金率3.4%的增长推动 [39] - 第四季度同店运营费用增长7.3%，主要因房地产税和保险增加，以及疫情导致的维修保养和合同服务延迟增加；全年总运营费用仅增长4.5%，处于原2020年指引范围低端 [43][44] 增值业务 - 自2018年1月增值计划启动至2020年12月，已完成3719个单位的翻新，室内翻新成本加权平均投资回报率为18.3% [13] - 2020年第四季度完成230个单位翻新，全年完成1004个单位翻新，与未翻新单位相比，第四季度实现平均租金溢价21%，2020年实现18.8% [25] 资本循环业务 - 2020年第四季度出售三项资产，总售价5970万美元，调整后综合经济资本化率为5%，退出查塔努加和巴吞鲁日市场，实现净销售收益780万美元 [29] - 购买阿拉巴马州亨茨维尔一处421个单位的房产，总价9400万美元，首年承保资本化率为5.12%，将亨茨维尔的业务规模从178个单位扩大到599个单位 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年1月总投资组合平均入住率为95.2%，较去年1月底提高290个基点，已收取1月租金的96.9%，与12月租金收取情况一致 [11] - 第四季度同店新租约租金率增长4.5%，续约租金率增长1.6%，综合租约租金率增长3.3%；年初至今第一季度，新租约增长7.7%，续约租金率增长4.4%，同店组合综合租约租金率增长5.4% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先考虑人员需求，保护居民和员工健康，为有财务困难的居民提供灵活性，同时专注于提高入住率、推动租赁流量、保持财务灵活性和降低杠杆，加强资产负债表 [8][9] - 推进增值资本循环计划，2020年下半年市场条件稳定和翻新单位需求反弹后恢复活动，预计2021年翻新约1300个单位 [12][13] - 探索专注于新多户住宅开发的合资企业关系，通过优先股投资和与第三方开发商的合资企业提供资金，目标是核心非门户市场，特别是东南部和更广泛的阳光地带地区，预计这些投资将实现约20%的无杠杆内部收益率 [15][16] - 继续在非门户市场的中等郊区社区发展和加强业务，特别是阳光地带地区，该地区过去10年占美国人口增长的75%，预计未来10年将增加1900万居民 [31][32] - 行业竞争方面，公司所在市场资产类别有利，市场受欢迎，资本化率降至4.5%，某些情况下甚至低于4%，竞争激烈 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司面临全球疫情带来的意外挑战，但团队坚持不懈，专注实现目标，取得了强劲的第四季度和全年业绩，为长期成功奠定了更好基础 [7] - 预计2021年市场将逐步复苏，行业基本面将改善，公司有信心凭借有韧性的资产组合和非门户市场的布局，受益于人口迁移和就业趋势，特别是在阳光地带 [17] - 虽然公司业务表现良好，但仍存在不确定性，如驱逐禁令的持续时间和结束方式，因此2021年的指引较为保守 [61][62] 其他重要信息 - 公司宣布扩大董事会规模并进一步多元化，任命Lisa Washington，她拥有超过25年的公司治理和上市公司合规经验 [21] - 2021年第一季度起，公司计划改变核心FFO的定义，不再排除股票薪酬费用和递延融资成本的摊销，目前发布的2021年核心FFO指引未反映这些调整，将在报告第一季度业绩时提供所有历史结果并更新指引 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于合资企业的详细情况及为何在当前股价有利时选择合资而非直接发行股权进行收购 - 公司认为合资并非复杂结构，而是额外的增长途径，当前一些历史类型资产的价格不太合理，新建筑在投资组合中有机会，且公司资产负债表去杠杆后处于更有利位置，愿意承担一定风险 [57][58] 问题2: 合资企业主要关注开发还是较新的物业，以及优先级如何 - 公司会同时考虑，以获得最佳风险调整回报，目前尚未进行任何交易，仍在探索中 [59] 问题3: 为何2021年的指引较为保守 - 公司认为自身处于良好位置，投资组合布局合理，但仍存在不确定性，如驱逐禁令，因此指引反映了部分不确定性，同时会持续评估市场条件并更新指引 [61][62] 问题4: 如何对合资企业交易进行承保，投资规模或平台占企业价值的比例，以及是否愿意扩展到更多A类资产 - 公司目前为该计划确定的目标不超过1亿美元，认为这将对新建筑非常有增值作用，是在喜欢的市场中分配资本和实现增长的好方式，会以有限和谨慎的方式进行 [68][70] 问题5: 对通过ATM或资本循环为初始优先股投资提供资金的看法 - 公司将其视为资本循环计划的一部分，不会为了资助该计划而发行股权，但资金具有可替代性，会继续利用机会并通过资本循环实现增长 [72][73] 问题6: 何时达到净债务与调整后EBITDA比率为中7倍的目标，以及2021年底预计的杠杆水平 - 公司仍有望在2022年底前实现该目标，2021年底杠杆率预计从目前的8.2%略微降至7%以上 [77][78] 问题7: 为何在疫情和驱逐禁令仍存在不确定性且杠杆取得进展的情况下，现在是执行合资企业计划的合适时机 - 公司认为疫情会结束，目前一些贷款人退出，开发商对资本需求增加，提供了更好的定价机会，且公司杠杆降低后更愿意承担一定风险，会谨慎探索 [79][80] 问题8: 价值增加管道中两个仍未启动项目的重启触发因素，以及现有投资组合中是否有机会增加更多项目 - 阿什维尔社区市场依赖旅游和服务业，目前市场情况无法实现18% - 20%的翻新回报；罗利的物业情况类似，但未来可能会加入增值管道，此外，公司认为如ND、印第安纳波利斯、俄克拉荷马城和达拉斯等市场的社区最终也可能加入增值管道 [83][85] 问题9: 如何考虑以每股14美元的发行价格筹集资本的成本 - 公司在筹集股权资本时，会考虑资产的资本化率，确保从收益和资产净值角度具有增值作用，同时也会考虑增量去杠杆化 [86][87] 问题10: B类市场的趋势以及近期利率预期变化对资产竞争的影响 - 市场资本化率面临压力，降至4.5%，某些情况下甚至低于4%，竞争激烈，自去年第四季度以来，由于此前市场上许多交易搁置，需求被释放，更多人变得更加激进 [91][92] 问题11: 考虑合资企业的情况下，对市场中A类资产供应动态的看法 - 公司认为不能消除新供应带来的担忧，但会有针对性地选择能够吸收新供应的地点和市场，并确保物业位置优越和管理得当 [94] 问题12: 抵押贷款到期时，是否会将其再融资为抵押贷款还是转向无担保资产负债表 - 公司将转向无担保资产负债表，不会用抵押贷款进行再融资 [95]

公司物业整体情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,805个单元，总房地产资产为18.70632亿美元，加权平均入住率为94.4%，月平均每单元租金为1,113美元，净营业收入为3155.4万美元[95][97][98] - 公司同一门店组合包括51处多户公寓物业，共14189个单元[98] 疫情对公司业务影响 - 2020年前九个月，公司因新冠疫情影响，让263名居民加入延期付款计划，延期支付租金达50万美元[101] 物业收购与出售 - 2020年2月，公司以5120万美元收购位于德克萨斯州麦金尼的251个单元物业[102] - 2020年4月，公司放弃收购佐治亚州亚特兰大三个A级社区的非约束性意向书[103] - 2020年9月30日止三个月，公司将三处物业归类为待售；10月27日，以2000万美元出售田纳西州查塔努加的172个单元物业；还签订协议将出售田纳西州查塔努加123个单元物业（1430万美元）和路易斯安那州巴吞鲁日264个单元物业（2540万美元），预计11月完成交易[104] - 2020年11月初，公司预计以9500万美元收购阿拉巴马州亨茨维尔421个单元物业，该收购还包括一块可额外开发337个单元的毗连地块[105] 公司股票发行与结算 - 2020年2月20日，公司与承销商达成协议，发行1040万股普通股，每股价格14.688美元，2月24日完成发行[106] - 2020年3月31日，公司通过发行340万股股票，结算了远期销售协议下的5000万美元；截至9月30日，还有690万股待结算，若实物结算，按10月22日远期价格计算，将额外获得9880万美元收益[107] 公司物业翻新升级 - 公司价值提升计划选定23处物业共7076个单元进行翻新和升级，截至2020年9月30日，已完成3489个单元的翻新和升级[108] 2020年第三季度公司物业数量及单元数量变化 - 2020年第三季度公司物业数量从57个增至58个，增幅1.8%，单元数量从15,536个增至15,805个，增幅1.7%[110] 2020年第三季度公司租金及物业收入变化 - 2020年第三季度公司同店物业平均有效月租金从1,082美元增至1,106美元，增幅2.2%，非同店物业从1,110美元增至1,167美元，增幅5.2%[110] - 2020年第三季度公司租金及其他物业收入从5110万美元增至5400万美元，增幅5.8%，主要因同店收入增加140万美元和非同店收入增加160万美元[110][111] 2020年第三季度公司各项费用变化 - 2020年第三季度公司物业运营费用从2050万美元增至2210万美元，增幅7.7%，主要因同店费用增加130万美元和非同店费用增加30万美元[110][112] - 2020年第三季度公司物业管理费用从190万美元增至210万美元，增幅9.3%，主要因基于股票的薪酬增加[110][113] - 2020年第三季度公司一般及行政费用从310万美元降至290万美元，降幅6.5%，主要因薪酬和差旅费减少[110][114] - 2020年第三季度公司折旧和摊销费用从1340万美元增至1520万美元，增幅13.4%，主要因增值物业折旧费用增加130万美元和新收购物业折旧费用60万美元[110][115] - 2020年第三季度公司利息费用从980万美元降至890万美元，降幅8.9%，主要因利率降低[110][116] 2020年第三季度公司收入及权益分配变化 - 2020年第三季度公司净收入从491.2万美元降至109.2万美元，降幅77.8%[110] - 2020年第三季度分配给非控股权益的收入从4.9万美元增至2000美元，增幅95.9%[110] 2020年第三季度公司资产减值与收益情况 - 2020年第三季度，公司因预期出售路易斯安那州巴吞鲁日的房产记录了180万美元的减值费用；2019年同期，因出售阿肯色州小石城的两处房产获得240万美元收益[117] 截至2020年9月30日九个月公司各项收入及费用变化 - 截至2020年9月30日的九个月，公司合并投资组合的租金和其他物业收入从1.514亿美元增至1.572亿美元，增长580万美元，增幅3.9%[117][118] - 截至2020年9月30日的九个月，公司物业运营费用从6050万美元增至6280万美元，增长230万美元，增幅3.9%[117][119] - 截至2020年9月30日的九个月，公司物业管理费用从580万美元增至630万美元，增长50万美元，增幅9.3%[117][120] - 截至2020年9月30日的九个月，公司一般及行政费用从980万美元增至1190万美元，增长210万美元，增幅21.6%[117][121] - 截至2020年9月30日的九个月，公司折旧和摊销费用从3860万美元增至4530万美元，增长670万美元，增幅17.3%[117][122] - 截至2020年9月30日的九个月，公司利息费用从2940万美元降至2760万美元，减少180万美元，降幅5.9%[117][123] 截至2020年9月30日九个月公司资产减值与收益情况 - 截至2020年9月30日的九个月，公司因预期出售路易斯安那州巴吞鲁日的房产记录了180万美元的减值费用；2019年同期，因出售阿肯色州小石城的两处房产和伊利诺伊州芝加哥的一处房产获得1450万美元收益[117][124] 公司资金运营与核心资金运营情况 - 2020年第三季度，公司的资金运营（FFO）为1808.7万美元，每股0.19美元；核心资金运营（CFFO）为1942.7万美元，每股0.20美元[129] - 2019年第三季度，公司的资金运营（FFO）为1263.1万美元，每股0.14美元；核心资金运营（CFFO）为1699.9万美元，每股0.19美元[129] 2020年前三季度公司现金流情况 - 2020年前三季度资金运营现金流为6.06亿美元，2019年同期为5.94亿美元[138] - 2020年前三季度投资活动现金流为-7.84亿美元，2019年同期为-7.52亿美元[138] - 2020年前三季度融资活动现金流为2.05亿美元，2019年同期为1.53亿美元[138] 2020年前三季度公司同店业务数据变化 - 2020年前三季度同店租金及其他物业收入为1.41亿美元，2019年同期为1.37亿美元，同比增长3.0%[135] - 2020年前三季度同店净营业收入为8484.3万美元，2019年同期为8268.5万美元，同比增长2.6%[135] - 2020年前三季度同店平均有效月租金为1101美元，2019年同期为1061美元，同比增长3.7%[135] 公司现金及现金等价物和受限现金情况 - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1710万美元和1550万美元[138] 2020年前三季度公司现金流来源与流出方向 - 2020年前三季度资金运营现金流主要来自物业的持续运营[138] - 2020年前三季度投资活动现金流出主要是一项物业收购和资本支出[139] - 2020年前三季度融资活动现金流入主要是9950万美元的无担保信贷安排提款和5000万美元的远期销售协议结算[140]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为110万美元，较2019年第三季度的490万美元有所下降，本季度净收入受180万美元资产减值影响，去年同期净收入受益于240万美元资产出售净收益 [30] - 第三季度核心FFO增至1940万美元，较2019年第三季度的1700万美元增长14.3%，核心FFO每股0.20美元，较去年第三季度的0.19美元增长5.2% [31] - 第三季度同店NOI增长50个基点，全年至今总运营费用增长3.6%，预计2020年总运营费用低于年初指引 [32][37][38] - 截至9月30日，流动性为2.17亿美元，债务超10亿美元，2023年前无重大债务到期，第三季度末正常化净债务与调整后EBITDA之比为9.1倍，低于第二季度的9.2倍 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总投资组合平均入住率从去年的93.5%提高60个基点至94.1%，截至10月27日，入住率达95%，较去年10月底提高250个基点 [11][12] - 第三季度同店投资组合（不包括增值社区）平均入住率为94.6%，目前为95.3% [17] - 第三季度同店投资组合新租约租金上涨1.8%，续租租金上涨0.5%，综合租金上涨1.1%，第四季度新租约租金上涨7.4%，续租租金上涨1.3%，综合租金上涨3.9% [18] - 第三季度完成237套单元翻新，全年至今完成774套，平均租金溢价超18%，预计第四季度完成约275套，全年约1050套 [19][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 亨茨维尔市场过去三年有机市场租金平均增长6.6%，该市场房产99%已入住 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取谨慎方法将资本重新分配到人口结构良好、租金增长健康、入住率稳定或上升的市场，退出或减少在不太可行市场的业务 [13] - 计划在2021年上半年启动四个社区的增值项目，并继续评估另外两个社区的机会 [20] - 退出查塔努加和巴吞鲁日市场，出售三处资产预计获得5900万美元收益，同时收购阿拉巴马州亨茨维尔一处421单元房产，总价9500万美元 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司能够管理近期波动，为业务长期成功做规划，2020年底将专注于居民留存以保持高入住率 [15] - 虽有疫情反弹担忧，但公司会关注各州限制变化，遵守严格安全措施，保护员工和居民福祉 [15] - 灵活运营和投资模式以及强大资本状况使公司能够成功应对当前环境 [15] 其他重要信息 - 公司团队被评为Shelters to Shutters行业年度合作伙伴，该组织帮助当地社区提供就业和住房机会以减少无家可归问题 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 无回答内容 [50]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，IRT拥有58个社区，15,805个单位，资产总额为19亿美元[3] - 同店净营业收入（NOI）同比增长1.2%，平均有效租金为1,098美元，平均入住率为93.0%[4] - 2020年第二季度，IRT的租金收集率保持稳定，租金收集率为94.9%[10] - 截至2020年6月30日，公司在58个地点的整体出租率为93.5%[25] - 2020年第二季度，IRT的业务申请同比增长9.6%[22] 用户数据 - IRT在南部市场的物业占比为52%，该地区的平均有效月租金比IRT整体市场高出10%[23] - 2020年第二季度南部市场的物业入住率为93.9%[24] - IRT市场的人口增长率为1.07%，高于全国平均水平0.48%[46] - 2019年IRT市场的就业增长率为1.92%，高于全国平均水平1.40%[46] 未来展望 - 预计2020年下半年将完成约500个单位的翻新，总计约1,050个单位[32] - 预计剩余单位的物业重建将解锁额外410万美元的年净营业收入，投资回报率为15-20%[45] - 未来的经营策略和决策可能会受到市场需求、租金压力和经济波动的影响[91] 新产品和新技术研发 - 目前已识别出23个社区进行重建，其中17个项目正在进行，6个项目暂停，投资回报率为15.7%[4] - 目前正在进行的项目总投资预计约为6600万美元，预计年净营业收入（NOI）将增加1070万美元[32] 市场扩张和并购 - 在“村庄”项目中，翻新后资产价值为6560万美元，较收购时增加53%[36] - 在“峡谷岭”项目中，翻新后资产价值为9220万美元，较收购时增加90%[39] 负面信息 - 由于COVID-19等因素，公司的财务状况和运营结果可能会受到重大影响[91] - 2020年第二季度Class B物业的空置率为6.2%，Class A物业的空置率为11.1%[47] 其他新策略和有价值的信息 - IRT的管理团队平均拥有20年的行业经验，推动了长期利润增长[19] - IRT的资本结构简单，流动性充足，且没有显著的短期债务到期[11] - 通过持续评估投资组合，公司寻求额外的价值增值机会[40]

公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,805个单元，总房地产资产为18.64182亿美元，净营业收入为3110.1万美元[90][93][94] - 截至2020年6月30日，公司同店组合包括54处多户公寓物业，共14,748个单元[94] - 公司物业分布在佐治亚州、北卡罗来纳州等13个州，无海外业务且业务无季节性[90] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值，投资策略聚焦非门户城市特定子市场[91] 公司疫情应对情况 - 2020年2 - 6月，公司受COVID - 19疫情影响，为应对疫情采取运营和政策调整，与260名租户达成延期付款计划，租户延期支付租金40万美元[95][96][97] 公司物业收购与放弃情况 - 2020年2月，公司以5120万美元收购位于德克萨斯州麦金尼的251个单元物业[98] - 2020年4月，公司放弃收购佐治亚州亚特兰大三个A级社区的非约束性意向书[99] 公司股票发行情况 - 2020年2月20日，公司与承销商达成协议，发行1040万股普通股，每股价格14.688美元，2月24日完成发行[100] - 2020年3月31日，公司通过发行340万股股票结算了5000万美元的远期销售协议，截至6月30日，还有690万股待结算，若实物结算将获额外收益9980万美元[101] 公司物业翻新升级情况 - 公司价值增值计划确定23处物业的7136个单元进行翻新和升级，截至2020年6月30日，已完成3252个单元的翻新和升级[102] 公司第二季度财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司合并投资组合的租金及其他物业收入从5080万美元增至5210万美元，增长2.4%[104][105] - 2020年第二季度，物业运营费用从2010万美元增至2100万美元，增长4.5%，主要因同店和非同店物业运营费用增加[104][106] - 2020年第二季度，净营业收入从3077.6万美元增至3111.3万美元，增长1.1%[104] - 2020年第二季度，其他收入从10.8万美元增至18.1万美元，增长67.6%[104] 公司上半年财务数据关键指标变化 - 2020年上半年，公司合并投资组合的租金及其他物业收入从1.003亿美元增至1.032亿美元，增长2.9%[110][112] - 2020年上半年，物业运营费用从3995.8万美元增至4071.1万美元，增长1.9%[110] - 2020年上半年，净营业收入从6035.5万美元增至6253.2万美元，增长3.6%[110] - 2020年上半年，其他收入从18.3万美元增至37.5万美元，增长104.9%[110] - 2020年上半年，总公司及其他费用从3568.8万美元增至4378.3万美元，增长22.7%[110] - 2020年上半年，净收入从1742.2万美元降至42.5万美元，下降97.6%[110] - 2020年上半年物业运营费用从4000万美元增至4070万美元，增加70万美元[113] - 2020年上半年物业管理费用从390万美元增至420万美元，增加30万美元[114] - 2020年上半年一般及行政费用从660万美元增至900万美元，增加240万美元[115] - 2020年上半年折旧和摊销费用从2520万美元增至3010万美元，增加490万美元[116] - 2020年上半年利息费用从1960万美元降至1870万美元，减少90万美元[117] 公司资金运营相关数据 - 2020年第二季度资金运营（FFO）为1595.5万美元，核心资金运营（CFFO）为1803.6万美元；2020年上半年FFO为3030.6万美元，CFFO为3560.8万美元[122][123] 公司同店业务数据关键指标变化 - 2020年第二季度同店净营业收入为2896.3万美元，2020年上半年为5841.8万美元，同比分别增长1.2%和4.0%[128] - 2020年第二季度同店租金及其他物业收入为4817.6万美元，2020年上半年为9606.9万美元，同比分别增长1.7%和3.1%[128] - 2020年第二季度同店总物业运营费用为1921.3万美元，2020年上半年为3765.1万美元，同比分别增长2.3%和1.8%[128] - 2020年第二季度同店平均有效月租金为每单位1098美元，2020年上半年为1093美元，同比分别增长4.0%和4.4%[128] 公司REIT应税收入分配要求 - 公司需将至少90%的REIT应税收入用于分配[130] 公司现金流及现金等价物相关数据 - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1820万美元和1880万美元[131] - 2020年上半年经营活动现金流为3433.9万美元，2019年为3610万美元[131] - 2020年上半年投资活动现金流为 - 6768.8万美元，2019年为 - 2815.2万美元[131] - 2020年上半年融资活动现金流为3707.7万美元，2019年为 - 515.3万美元[131] - 2020年上半年现金及现金等价物和受限现金净变化为372.8万美元，2019年为279.5万美元[131] - 2020年上半年公司从无担保信贷安排提取6550万美元，远期销售协议结算获得5000万美元，偿还无担保信贷安排3900万美元[133] - 截至2020年6月30日，公司使用现金及现金等价物1170万美元[136] 公司合同承诺与表外安排情况 - 2020年2月18日提交的2019年年报中合同承诺自提交后无重大变化[134] - 2020年上半年无对公司财务状况等有重大影响的表外安排[135]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度归属于普通股股东的净收入为78.9万美元，低于2019年第二季度的1470万美元，2019年二季度受益于1210万美元的资产出售净收益 [31] - 2020年第二季度核心FFO增至1800万美元，较2019年第二季度的1690万美元增长6.8% [32] - 2020年第二季度核心FFO每股0.19美元，与2019年第二季度持平 [32] - 2020年第二季度因新冠疫情计提坏账准备72.3万美元，其中69万美元与54个同店组合相关，该准备金占第二季度总收入的1.4% [33][34] - 截至季度末，总流动性约为2.48亿美元，包括无限制现金、无担保信贷额度的额外额度以及2月份远期股权发行剩余部分的未来收益 [15] - 第二季度末净债务总计75.1万美元，2020年第一季度为33.7万美元，2019年第二季度为23.6万美元 [34] - 剔除坏账准备金，第二季度租金和其他物业收入增长3.1%，而报告显示为1.7% [35] - 第二季度末，公司持有略超10亿美元的债务，到2023年才有重大债务到期，季度末经调整的净债务与EBITDA比率为9.2倍 [40] - 若使用远期股权融资的剩余收益去杠杆，净债务与调整后EBITDA的比率将降至8.2倍 [41] - 公司董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，相当于第二季度17美分AFFO的71%派息率 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第二季度租赁流量同比增长27% [10] - 第二季度同店组合新租约租金上涨1.4%，续租租金上涨2.4%，综合租金上涨1.9%；7月新租约上涨1.1%，续租租金上涨0.7%，综合租金上涨0.9% [21] - 第二季度将37%的参观转化为申请，产生3237份申请，而2019年第二季度转化率为29%，产生2841份申请 [25] 增值项目业务 - 自2.5年前启动以来，已完成3252个单元的翻新，总投资回报率为16%，未来还有3884个单元待翻新 [13] - 2020年第二季度完成227个单元的翻新，并看到稳定的租金溢价 [27] - 预计2020年下半年完成约500个单元的翻新，全年总计约1050个单元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，总投资组合入住率为94.1%，自去年年底以来提高了160个基点；7月租金收取率约为97.2%，与6月一致 [14] - 第二季度总投资组合平均入住率从第一季度的92.5%提高到92.9%，7月平均入住率较第二季度再提高90个基点至93.8% [19][20] - 第二季度同店组合（不包括增值社区）平均入住率为94.3%，截至目前为94.8% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期目标是成为非门户市场领先的中端多户住宅所有者和运营商，增值计划是战略基础，会根据市场情况调整投资时机和规模 [12][16] - 下半年公司将继续优先考虑居民留存和入住率，同时适当推动租金增长；继续进行成本缓解工作；评估未来资本循环活动；预计下半年利率环境较低，利息费用也会降低 [44][45] - 交易市场方面，目前判断市场情况还为时过早，市场上有很多资本，部分市场竞争激烈，公司会分析市场并寻找适合投资组合的交易 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是受新冠疫情影响的第一个完整季度，给所有利益相关者带来挑战，未来道路仍不确定，但公司对逐步复苏感到鼓舞 [8] - 公司对下半年持谨慎乐观态度，有能力应对当前环境，但情况多变，州和地方计划可能随时改变 [14] - 尽管疫情未结束，但公司有信心通过团队努力增加流量、转化租约和提高入住率，未来将继续谨慎管理社区，支持入住率并尽可能降低成本 [26] 其他重要信息 - 公司采取多项措施应对疫情，包括保护员工和居民健康、为有财务困难的居民提供付款计划、暂停驱逐、严格遵守CDC指南和安全措施等 [9][24] - 公司调整营销方式，从传统互联网列表服务转向付费搜索、社交媒体和展示广告，并按单元类型设计活动，以提高营销效率 [23] - 公司租赁团队采用线上线下相结合的混合模式，提高参观申请转化率 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于增值翻新项目，能否保持或提高入住率，以及目前续约率情况 - 公司每周监控增值项目，若租金下降会根据实时信息决策；在部分入住率达94%以上且未来60天风险敞口极小的物业，续约率为2% - 4% [49][50] 问题2: 下半年在交易市场上的机会，包括买卖双方情况 - 目前判断市场情况还为时过早，市场上有很多资本，部分市场竞争激烈，公司会分析市场并寻找适合投资组合的交易 [51][52] 问题3: 1亿美元未结算的远期股权收益的使用顺序 - 目前还无法确定，公司会选择能为公司带来最佳回报的方式，重点是去杠杆，但如果有机会进行增值投资也会考虑 [54][55] 问题4: 目前哪些市场可以推动租金增长，是否更倾向租金增长而非入住率 - 亨茨维尔市场过去几个季度表现良好，有显著的就业增长和高工资岗位增长；亚特兰大市场虽有供应压力，但公司资产表现良好，这两个市场是公司希望在合适情况下拓展的市场 [56] - 公司更注重物业层面，通过调整租约到期时间，在入住率高且租约到期少的物业上推动租金增长 [57][58] 问题5: 重启的5个物业和未重启的6个物业的动态差异，以及重启需要看到什么条件 - 暂停的5个项目是供应问题，租赁季推迟导致库存积压，需求回升后重启；另外6个项目因市场不确定性，公司打算观望未来几个月情况后再决定是否重启 [60][61] 问题6: 未重启的6个项目是否是因为对租金增长信心不足 - 主要问题不是对租金增长信心不足，而是市场仍存在不确定性，翻新会对入住率造成压力，公司希望在有足够流量和需求时再进行翻新 [62][63] 问题7: 近期市场上新冠病例增加是否对流量等有显著影响，以及联邦补贴到期后是否有更多租户申请租金延期 - 8月租金周六才到期，目前情况还不明确，预计政府会出台刺激措施；公司员工和居民中未出现新冠病例，公司物业所在地区并非热点地区 [64][65] 问题8: 增值市场受影响是否会带来机会，公司是否愿意发行远期股权获取增值社区 - 公司认为增值市场会有机会，过去三年很多项目都被定位为增值项目，但部分项目未达到预期租金，下半年可能会出现相关机会 [68][69]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净亏损37.2万美元，而2019年第一季度净收入为250万美元 [27] - 第一季度核心业务增长至1760万美元，较2019年第一季度的1600万美元增长10% [27] - 第一季度核心资金运营每股收益为0.19美元，高于2019年第一季度的0.18美元 [27] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长7%，主要由4.7%的收入增长推动 [28] - 同店社区第一季度平均入住率为92.7%，仅比去年低10个基点 [28] - 这些物业的租金同比上涨，本季度平均有效月租金为1089美元，自去年第一季度以来上涨4.9% [28] - 非增值同店社区第一季度租金上涨3.6% [28] - 同店运营费用在2020年第一季度仅增长1.3% [29] - 一般和行政费用在本季度增加230万美元，主要是由于与授予符合退休条件员工的股票奖励相关的170万美元基于股票的补偿费用 [30] - 截至3月31日，公司拥有5700万美元的无限制现金，通过无担保信贷安排约有1亿美元的额外额度，以及1.02亿美元的远期股权发行剩余收益 [30] - 第一季度末，公司负债略超过10亿美元，直到2023年才有重大债务到期 [33] - 2021年有7600万美元的债务到期，但公司有足够的流动性来偿还或再融资 [33] - 季度末，公司的正常化净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为9倍 [33] - 第一季度，公司总投资组合的资本支出为1030万美元，即每单位84美元 [34] - 公司原计划2020年为增值计划预算2120万美元，现在预计投资1100万美元，节省1020万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 增值计划方面，截至第一季度末，成本阶段1、2和3已完成3025个单元 [24] - 第二季度，公司对增值计划采取了更有选择性的方法，暂停或推迟了11个增值社区的装修工作 [25] - 剩余12处房产的投资回报率达到19.7%，升级后的单元仍有强劲需求 [25] - 预计2020年完成1100个单元，约为之前估计的50% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，18个市场中除2个外，同店NOI均增长，8个市场的NOI增长超过10%，4个市场（包括印第安纳波利斯、夏洛特、查塔努加和巴吞鲁日）的NOI增长达到15%或更高 [20] - 4月，公司收取了98%的账单租金，包括与有需要的家庭签订的139个付款计划 [11] - 截至5月6日，公司已收取约90%的5月租金，与4月同期的收款情况一致 [11] - 4月租赁流量下降，通常4月是租赁季节的开始，但公司虚拟游览的转化率更高，42%高于去年的30% [24] - 4月最后两周的流量反弹了34%，预计随着限制的解除，租赁流量将有所改善 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保护员工和居民的福祉，为有经济困难的居民提供付款计划、免除滞纳金和暂停驱逐等支持 [7][8] - 采取措施保护业务并保持显著的流动性，包括严格管理成本结构，暂时暂停部分增值计划 [9] - 董事会调整了股息政策，从2020年第二季度开始，将季度股息从每股0.18美元调整为0.12美元，以增加财务灵活性并加速去杠杆化 [14] - 公司拥有明确的投资策略，专注于中端市场的多户社区，提供经济实惠的高品质产品 [16] - 公司将平衡适当的租金增长策略与保持入住率的需求 [13] - 公司将继续评估市场，在增值和资本回收计划上更加谨慎和有选择性 [17][26] - 公司将积极与居民互动，满足他们的住房和付款需求，同时提供安全的居住环境 [37] - 公司将管理成本，减少当前运营环境中不需要的费用 [37] - 公司将在不确定时期重新评估战略举措，为市场和经济的逐步复苏做准备 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司居民产生了重大影响，但公司有信心应对挑战，因为公司拥有合适的团队和资产组合，专注于非门户市场，这些市场受疫情影响较小且恢复较快 [15] - 公司的中端市场多户社区具有吸引力，需求强劲，在住房拥有率下降时往往受益 [16] - 公司拥有灵活的投资机会，尽管目前暂停了部分增值和资本回收计划，但在市场条件改善时可以重新启动 [17] - 公司拥有强大的资产负债表，充足的流动性和直到2023年才到期的重大债务，能够承受当前的危机 [17] - 随着各州放宽限制，公司预计租赁流量将改善，但经济复苏的轨迹可能在一段时间内受到抑制 [12][13] 其他重要信息 - 公司提醒电话中可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 参与者可能会讨论非公认会计原则（GAAP）的财务指标，相关信息可在公司网站的投资者关系部分找到 [5] - 公司不会主动更新前瞻性陈述，除非法律要求 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5月和6月入住率是否会增加 - 公司认为入住率会提高，基于保留率和租赁流量开始回升，假设一切开始开放，预计会有更多流量 [40][41] 问题2: 如何考虑结算剩余的远期股权以及用于降低杠杆或进行收购 - 目前公司保持灵活性，取决于经济复苏情况。如果用于去杠杆，杠杆率将有大约一个季度的改善，到2020年底，净债务与EBITDA之比应低于8倍 [43] 问题3: 计算杠杆率改善时对NOI做了哪些运营假设 - 这只是基于当前情况的基本假设，没有对未来NOI的假设 [44][47] 问题4: 各市场或投资组合中的收款情况是否有差异 - 公司在旅游和休闲行业暴露程度较高的市场（如威尔明顿、默特尔比奇、奥兰多）以及一些有新供应的A类社区看到收款压力，这些社区的优惠措施有所增加 [49] 问题5: 增值服务收入流未来的影响如何 - 市场竞争激烈，如果竞争对手降低宠物租金、代客垃圾处理或其他便利设施的成本，公司将仔细考虑如何竞争。目前没有收到太多反馈，根据续约率和近期流量，预计业务会很快恢复 [50] 问题6: 投资销售市场开放时，假设利率保持不变，资本回报率将如何稳定 - 目前交易较少，数据点有限。但在复苏后的短期内，资本回报率将与危机前相同或更低，主要是因为利率较低，多户住宅仍然是最具弹性和可预测的投资类型 [53][54] 问题7: 假设2020年物业层面的NOI与2019年持平或下降，是否会对各城市的物业税产生重大影响 - 公司希望会有影响，但各城市都需要资金，所以不确定是否会有影响 [55] 问题8: 4月和5月初新租约的租金变化，以及翻新和未翻新单元的差异 - 第二季度，非增值同店物业的新租约租金上涨1%，续约租金上涨2%，总体上涨约1.9%；增值物业的新租约租金上涨8.1%，续约租金上涨3.6%，总体上涨4.8% [58] 问题9: 如何核算拖欠款项，对今年FFO的影响如何 - 公司尚未做出决定，需要时间与审计师和会计师评估适当的会计处理方法，更多信息将在第二季度财报电话会议上提供 [60] 问题10: 在一些市场，特别是不太受机构关注的市场，是否有机会整合一些高杠杆的增值参与者 - 公司认为会有机会，但目前还处于早期阶段，市场上交易很少，公司将利用流动性寻找机会 [61][62]

公司物业资产情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,805个单元，总房地产资产为18.5676亿美元，平均有效月租金为1100美元，净营业收入为3.1452亿美元[86][87][88] - 截至2020年3月31日，公司同店组合包括54处多户公寓物业，共14,748个单元[89] - 2020年2月，公司以5120万美元收购位于德克萨斯州麦金尼的251个单元[92] - 公司已确定23处物业的7136个单元进行翻新和升级，截至2020年3月31日，已完成3025个单元的翻新和升级[97] - 2020年4月，公司让此前宣布的关于收购佐治亚州亚特兰大三个A级社区的非约束性意向书到期，未产生财务处罚[93] - 2020年3月31日止三个月，同店物业数量和合并物业数量均与2019年同期持平，同店物业单元数量和合并物业单元数量分别减少75个，降幅分别为0.0%和 - 0.5%[99] 公司股权发行情况 - 2020年2月20日，公司与承销商达成协议，发行1040万股普通股，每股价格14.688美元，2月24日完成发行[94] - 2020年3月31日，公司通过发行340万股结算了5000万美元的远期销售协议，截至该日，还有690万股待结算，若实物结算将按2020年5月4日的远期价格获得1亿美元收益[96] 公司股息政策调整 - 公司宣布自2020年第二季度起，将普通股季度股息从每股0.18美元降至每股0.12美元，此举每年可留存约2300万美元用于加速去杠杆[98] 公司运营和政策变化 - 受COVID - 19疫情影响，公司采取了延迟或取消资本回收活动、资本支出以及支持受影响居民等运营和政策变化[90][91] 公司投资策略 - 公司的投资策略包括在非门户城市关键子市场扩大规模、增加现有物业现金流和收购优质物业[87][88] 财务数据关键指标变化（2020年3月31日止三个月） - 2020年3月31日止三个月，公司合并投资组合的租金及其他物业收入增至5120万美元，较2019年同期的4950万美元增加170万美元，增幅3.4%[99][100] - 2020年3月31日止三个月，物业运营费用降至1970万美元，较2019年同期的1990万美元减少20万美元，降幅0.7%[99][101] - 2020年3月31日止三个月，物业管理费用增至220万美元，较2019年同期的180万美元增加40万美元，增幅18.9%[99][102] - 2020年3月31日止三个月，一般及行政费用增至540万美元，较2019年同期的310万美元增加230万美元，增幅73.0%[99][103] - 2020年3月31日止三个月，折旧及摊销费用增至1480万美元，较2019年同期的1240万美元增加240万美元，增幅19.1%[99][104] - 2020年3月31日止三个月，利息费用降至950万美元，较2019年同期的970万美元减少20万美元，降幅2.3%[99][105] - 2020年3月31日止三个月，净收入为 - 37.4万美元，较2019年同期的256.6万美元减少281万美元，降幅109.5%[99] - 2020年3月31日止三个月，资金营运所得（FFO）为1435.1万美元，较2019年同期的1488.4万美元减少53.3万美元[110] - 2020年3月31日止三个月，核心资金营运所得（CFFO）为1757.2万美元，较2019年同期的1597.4万美元增加159.8万美元[110] 财务数据关键指标变化（2020年第一季度） - 2020年第一季度租金及其他物业收入4789.3万美元，较2019年的4574.6万美元增长4.7%[114] - 2020年第一季度净营业收入2945.5万美元，较2019年的2753.6万美元增长7.0%，NOI利润率为61.5%，较2019年的60.2%增长1.3%[114] - 2020年第一季度平均有效月租金为每单位1089美元，较2019年的1038美元增长4.9%[114] 公司现金流情况 - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为6210万美元和1620万美元[116] - 2020年第一季度经营活动现金流为1168.4万美元，投资活动现金流为 - 5917万美元，融资活动现金流为9522.9万美元[116] - 2020年第一季度融资活动现金流入主要源于6550万美元的无担保信贷安排提款和5000万美元的远期销售协议结算[118] 公司现金需求与流动性安排 - 公司主要现金需求包括投资、偿还债务、物业维护、支付运营费用和分配股息等[119] - 公司计划通过使用现金及现金等价物、现有和未来无担保融资、经营活动现金、物业销售净收益和股权证券销售收益等满足流动性需求[119] 公司表外安排与会计政策情况 - 截至2020年3月31日的三个月内，无对公司财务状况等有重大影响的表外安排[120] - 自2019年年度报告提交以来，公司关键会计政策和市场风险无重大变化[121][122]

业绩总结 - 2020年第一季度可分配给普通股的净亏损为40万美元，相较于2019年第一季度的净收入250万美元[7] - 2020年第一季度每股摊薄收益为0.00美元，相较于2019年第一季度的0.03美元[7] - 2020年第一季度总收入为51,350千美元，较2019年同期的49,540千美元增长3.6%[34] - 2020年第一季度净收入为(374)千美元，而2019年同期为2,566千美元，显示出亏损[34] - 2020年第一季度核心运营资金（CFFO）为1760万美元，较2019年第一季度的1600万美元有所增加[8] - 2020年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2410万美元，较2019年第一季度的2470万美元有所下降[8] 用户数据 - 2020年4月30日的平均入住率为92.7%，较2019年4月的94.1%下降[16] - 2020年3月31日的期末入住率为92.7%，较2019年12月31日的92.5%略有上升[31] - 同店的平均有效月租金为1,089美元，较2019年12月31日的1,083美元有所上升[31] - 2020年同店组合净营业收入为29,455千美元，较2019年增长7.0%[40] 未来展望 - 预计2020年第二季度的季度普通股股息将从每股0.18美元（年率0.72美元）减少至每股0.12美元（年率0.48美元）[17] - 截至2020年3月31日，公司的流动性总额约为2.58亿美元，包括无条件现金和未使用的信用额度[22] 资本支出与负债 - 2020年第一季度的资本支出为130万美元，平均每单位84美元[23] - 截至2020年3月31日，公司总负债为1,127,967千美元，较2019年12月31日的1,044,349千美元增长8.0%[32] - 截至2020年3月31日，公司的总债务为1,049,541千美元，债务占总资产的比例为53.8%[31] 市场表现 - 2020年第一季度租金和其他物业收入增长4.7%，物业运营费用增长1.3%[12] - 2020年3月31日的租金及其他物业收入为51,156千美元，较2019年12月31日的51,250千美元略降[31] - 2020年3月31日的净运营收入为31,419千美元，NOI利润率为61.4%[31] 新产品与技术研发 - 在进行的项目中，"The Village at Auburn"的租金溢价为179美元，租金增长率为17.3%[42] - "Pointe at Canyon Ridge"的单位完成率为72.1%，租金溢价为182美元，租金增长率为19.0%[42] - "Haverford"的单位完成率为77.5%，租金溢价为85美元，租金增长率为10.0%[42] 其他信息 - IRT的EBITDA和调整后的EBITDA是非GAAP财务指标，EBITDA定义为净收入加上利息费用、所得税费用、折旧和摊销费用[49] - IRT的FFO和CFFO是非GAAP财务指标，FFO计算时排除了房地产相关的折旧和摊销费用、房地产销售的损益等[50] - IRT的净债务为992,105千美元，较2019年3月31日的981,890千美元有所增加[55]