公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,805个单元，总房地产资产为18.64182亿美元，净营业收入为3110.1万美元[90][93][94] - 截至2020年6月30日，公司同店组合包括54处多户公寓物业，共14,748个单元[94] - 公司物业分布在佐治亚州、北卡罗来纳州等13个州，无海外业务且业务无季节性[90] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值，投资策略聚焦非门户城市特定子市场[91] 公司疫情应对情况 - 2020年2 - 6月，公司受COVID - 19疫情影响，为应对疫情采取运营和政策调整，与260名租户达成延期付款计划，租户延期支付租金40万美元[95][96][97] 公司物业收购与放弃情况 - 2020年2月，公司以5120万美元收购位于德克萨斯州麦金尼的251个单元物业[98] - 2020年4月，公司放弃收购佐治亚州亚特兰大三个A级社区的非约束性意向书[99] 公司股票发行情况 - 2020年2月20日，公司与承销商达成协议，发行1040万股普通股，每股价格14.688美元，2月24日完成发行[100] - 2020年3月31日，公司通过发行340万股股票结算了5000万美元的远期销售协议，截至6月30日，还有690万股待结算，若实物结算将获额外收益9980万美元[101] 公司物业翻新升级情况 - 公司价值增值计划确定23处物业的7136个单元进行翻新和升级，截至2020年6月30日，已完成3252个单元的翻新和升级[102] 公司第二季度财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司合并投资组合的租金及其他物业收入从5080万美元增至5210万美元，增长2.4%[104][105] - 2020年第二季度，物业运营费用从2010万美元增至2100万美元，增长4.5%，主要因同店和非同店物业运营费用增加[104][106] - 2020年第二季度，净营业收入从3077.6万美元增至3111.3万美元，增长1.1%[104] - 2020年第二季度，其他收入从10.8万美元增至18.1万美元，增长67.6%[104] 公司上半年财务数据关键指标变化 - 2020年上半年，公司合并投资组合的租金及其他物业收入从1.003亿美元增至1.032亿美元，增长2.9%[110][112] - 2020年上半年，物业运营费用从3995.8万美元增至4071.1万美元，增长1.9%[110] - 2020年上半年，净营业收入从6035.5万美元增至6253.2万美元，增长3.6%[110] - 2020年上半年，其他收入从18.3万美元增至37.5万美元，增长104.9%[110] - 2020年上半年，总公司及其他费用从3568.8万美元增至4378.3万美元，增长22.7%[110] - 2020年上半年，净收入从1742.2万美元降至42.5万美元，下降97.6%[110] - 2020年上半年物业运营费用从4000万美元增至4070万美元，增加70万美元[113] - 2020年上半年物业管理费用从390万美元增至420万美元，增加30万美元[114] - 2020年上半年一般及行政费用从660万美元增至900万美元，增加240万美元[115] - 2020年上半年折旧和摊销费用从2520万美元增至3010万美元，增加490万美元[116] - 2020年上半年利息费用从1960万美元降至1870万美元，减少90万美元[117] 公司资金运营相关数据 - 2020年第二季度资金运营（FFO）为1595.5万美元，核心资金运营（CFFO）为1803.6万美元；2020年上半年FFO为3030.6万美元，CFFO为3560.8万美元[122][123] 公司同店业务数据关键指标变化 - 2020年第二季度同店净营业收入为2896.3万美元，2020年上半年为5841.8万美元，同比分别增长1.2%和4.0%[128] - 2020年第二季度同店租金及其他物业收入为4817.6万美元，2020年上半年为9606.9万美元，同比分别增长1.7%和3.1%[128] - 2020年第二季度同店总物业运营费用为1921.3万美元，2020年上半年为3765.1万美元，同比分别增长2.3%和1.8%[128] - 2020年第二季度同店平均有效月租金为每单位1098美元，2020年上半年为1093美元，同比分别增长4.0%和4.4%[128] 公司REIT应税收入分配要求 - 公司需将至少90%的REIT应税收入用于分配[130] 公司现金流及现金等价物相关数据 - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1820万美元和1880万美元[131] - 2020年上半年经营活动现金流为3433.9万美元，2019年为3610万美元[131] - 2020年上半年投资活动现金流为 - 6768.8万美元，2019年为 - 2815.2万美元[131] - 2020年上半年融资活动现金流为3707.7万美元，2019年为 - 515.3万美元[131] - 2020年上半年现金及现金等价物和受限现金净变化为372.8万美元，2019年为279.5万美元[131] - 2020年上半年公司从无担保信贷安排提取6550万美元，远期销售协议结算获得5000万美元，偿还无担保信贷安排3900万美元[133] - 截至2020年6月30日，公司使用现金及现金等价物1170万美元[136] 公司合同承诺与表外安排情况 - 2020年2月18日提交的2019年年报中合同承诺自提交后无重大变化[134] - 2020年上半年无对公司财务状况等有重大影响的表外安排[135]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度归属于普通股股东的净收入为78.9万美元，低于2019年第二季度的1470万美元，2019年二季度受益于1210万美元的资产出售净收益 [31] - 2020年第二季度核心FFO增至1800万美元，较2019年第二季度的1690万美元增长6.8% [32] - 2020年第二季度核心FFO每股0.19美元，与2019年第二季度持平 [32] - 2020年第二季度因新冠疫情计提坏账准备72.3万美元，其中69万美元与54个同店组合相关，该准备金占第二季度总收入的1.4% [33][34] - 截至季度末，总流动性约为2.48亿美元，包括无限制现金、无担保信贷额度的额外额度以及2月份远期股权发行剩余部分的未来收益 [15] - 第二季度末净债务总计75.1万美元，2020年第一季度为33.7万美元，2019年第二季度为23.6万美元 [34] - 剔除坏账准备金，第二季度租金和其他物业收入增长3.1%，而报告显示为1.7% [35] - 第二季度末，公司持有略超10亿美元的债务，到2023年才有重大债务到期，季度末经调整的净债务与EBITDA比率为9.2倍 [40] - 若使用远期股权融资的剩余收益去杠杆，净债务与调整后EBITDA的比率将降至8.2倍 [41] - 公司董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，相当于第二季度17美分AFFO的71%派息率 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第二季度租赁流量同比增长27% [10] - 第二季度同店组合新租约租金上涨1.4%，续租租金上涨2.4%，综合租金上涨1.9%；7月新租约上涨1.1%，续租租金上涨0.7%，综合租金上涨0.9% [21] - 第二季度将37%的参观转化为申请，产生3237份申请，而2019年第二季度转化率为29%，产生2841份申请 [25] 增值项目业务 - 自2.5年前启动以来，已完成3252个单元的翻新，总投资回报率为16%，未来还有3884个单元待翻新 [13] - 2020年第二季度完成227个单元的翻新，并看到稳定的租金溢价 [27] - 预计2020年下半年完成约500个单元的翻新，全年总计约1050个单元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，总投资组合入住率为94.1%，自去年年底以来提高了160个基点；7月租金收取率约为97.2%，与6月一致 [14] - 第二季度总投资组合平均入住率从第一季度的92.5%提高到92.9%，7月平均入住率较第二季度再提高90个基点至93.8% [19][20] - 第二季度同店组合（不包括增值社区）平均入住率为94.3%，截至目前为94.8% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期目标是成为非门户市场领先的中端多户住宅所有者和运营商，增值计划是战略基础，会根据市场情况调整投资时机和规模 [12][16] - 下半年公司将继续优先考虑居民留存和入住率，同时适当推动租金增长；继续进行成本缓解工作；评估未来资本循环活动；预计下半年利率环境较低，利息费用也会降低 [44][45] - 交易市场方面，目前判断市场情况还为时过早，市场上有很多资本，部分市场竞争激烈，公司会分析市场并寻找适合投资组合的交易 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是受新冠疫情影响的第一个完整季度，给所有利益相关者带来挑战，未来道路仍不确定，但公司对逐步复苏感到鼓舞 [8] - 公司对下半年持谨慎乐观态度，有能力应对当前环境，但情况多变，州和地方计划可能随时改变 [14] - 尽管疫情未结束，但公司有信心通过团队努力增加流量、转化租约和提高入住率，未来将继续谨慎管理社区，支持入住率并尽可能降低成本 [26] 其他重要信息 - 公司采取多项措施应对疫情，包括保护员工和居民健康、为有财务困难的居民提供付款计划、暂停驱逐、严格遵守CDC指南和安全措施等 [9][24] - 公司调整营销方式，从传统互联网列表服务转向付费搜索、社交媒体和展示广告，并按单元类型设计活动，以提高营销效率 [23] - 公司租赁团队采用线上线下相结合的混合模式，提高参观申请转化率 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于增值翻新项目，能否保持或提高入住率，以及目前续约率情况 - 公司每周监控增值项目，若租金下降会根据实时信息决策；在部分入住率达94%以上且未来60天风险敞口极小的物业，续约率为2% - 4% [49][50] 问题2: 下半年在交易市场上的机会，包括买卖双方情况 - 目前判断市场情况还为时过早，市场上有很多资本，部分市场竞争激烈，公司会分析市场并寻找适合投资组合的交易 [51][52] 问题3: 1亿美元未结算的远期股权收益的使用顺序 - 目前还无法确定，公司会选择能为公司带来最佳回报的方式，重点是去杠杆，但如果有机会进行增值投资也会考虑 [54][55] 问题4: 目前哪些市场可以推动租金增长，是否更倾向租金增长而非入住率 - 亨茨维尔市场过去几个季度表现良好，有显著的就业增长和高工资岗位增长；亚特兰大市场虽有供应压力，但公司资产表现良好，这两个市场是公司希望在合适情况下拓展的市场 [56] - 公司更注重物业层面，通过调整租约到期时间，在入住率高且租约到期少的物业上推动租金增长 [57][58] 问题5: 重启的5个物业和未重启的6个物业的动态差异，以及重启需要看到什么条件 - 暂停的5个项目是供应问题，租赁季推迟导致库存积压，需求回升后重启；另外6个项目因市场不确定性，公司打算观望未来几个月情况后再决定是否重启 [60][61] 问题6: 未重启的6个项目是否是因为对租金增长信心不足 - 主要问题不是对租金增长信心不足，而是市场仍存在不确定性，翻新会对入住率造成压力，公司希望在有足够流量和需求时再进行翻新 [62][63] 问题7: 近期市场上新冠病例增加是否对流量等有显著影响，以及联邦补贴到期后是否有更多租户申请租金延期 - 8月租金周六才到期，目前情况还不明确，预计政府会出台刺激措施；公司员工和居民中未出现新冠病例，公司物业所在地区并非热点地区 [64][65] 问题8: 增值市场受影响是否会带来机会，公司是否愿意发行远期股权获取增值社区 - 公司认为增值市场会有机会，过去三年很多项目都被定位为增值项目，但部分项目未达到预期租金，下半年可能会出现相关机会 [68][69]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净亏损37.2万美元，而2019年第一季度净收入为250万美元 [27] - 第一季度核心业务增长至1760万美元，较2019年第一季度的1600万美元增长10% [27] - 第一季度核心资金运营每股收益为0.19美元，高于2019年第一季度的0.18美元 [27] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长7%，主要由4.7%的收入增长推动 [28] - 同店社区第一季度平均入住率为92.7%，仅比去年低10个基点 [28] - 这些物业的租金同比上涨，本季度平均有效月租金为1089美元，自去年第一季度以来上涨4.9% [28] - 非增值同店社区第一季度租金上涨3.6% [28] - 同店运营费用在2020年第一季度仅增长1.3% [29] - 一般和行政费用在本季度增加230万美元，主要是由于与授予符合退休条件员工的股票奖励相关的170万美元基于股票的补偿费用 [30] - 截至3月31日，公司拥有5700万美元的无限制现金，通过无担保信贷安排约有1亿美元的额外额度，以及1.02亿美元的远期股权发行剩余收益 [30] - 第一季度末，公司负债略超过10亿美元，直到2023年才有重大债务到期 [33] - 2021年有7600万美元的债务到期，但公司有足够的流动性来偿还或再融资 [33] - 季度末，公司的正常化净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为9倍 [33] - 第一季度，公司总投资组合的资本支出为1030万美元，即每单位84美元 [34] - 公司原计划2020年为增值计划预算2120万美元，现在预计投资1100万美元，节省1020万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 增值计划方面，截至第一季度末，成本阶段1、2和3已完成3025个单元 [24] - 第二季度，公司对增值计划采取了更有选择性的方法，暂停或推迟了11个增值社区的装修工作 [25] - 剩余12处房产的投资回报率达到19.7%，升级后的单元仍有强劲需求 [25] - 预计2020年完成1100个单元，约为之前估计的50% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，18个市场中除2个外，同店NOI均增长，8个市场的NOI增长超过10%，4个市场（包括印第安纳波利斯、夏洛特、查塔努加和巴吞鲁日）的NOI增长达到15%或更高 [20] - 4月，公司收取了98%的账单租金，包括与有需要的家庭签订的139个付款计划 [11] - 截至5月6日，公司已收取约90%的5月租金，与4月同期的收款情况一致 [11] - 4月租赁流量下降，通常4月是租赁季节的开始，但公司虚拟游览的转化率更高，42%高于去年的30% [24] - 4月最后两周的流量反弹了34%，预计随着限制的解除，租赁流量将有所改善 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保护员工和居民的福祉，为有经济困难的居民提供付款计划、免除滞纳金和暂停驱逐等支持 [7][8] - 采取措施保护业务并保持显著的流动性，包括严格管理成本结构，暂时暂停部分增值计划 [9] - 董事会调整了股息政策，从2020年第二季度开始，将季度股息从每股0.18美元调整为0.12美元，以增加财务灵活性并加速去杠杆化 [14] - 公司拥有明确的投资策略，专注于中端市场的多户社区，提供经济实惠的高品质产品 [16] - 公司将平衡适当的租金增长策略与保持入住率的需求 [13] - 公司将继续评估市场，在增值和资本回收计划上更加谨慎和有选择性 [17][26] - 公司将积极与居民互动，满足他们的住房和付款需求，同时提供安全的居住环境 [37] - 公司将管理成本，减少当前运营环境中不需要的费用 [37] - 公司将在不确定时期重新评估战略举措，为市场和经济的逐步复苏做准备 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司居民产生了重大影响，但公司有信心应对挑战，因为公司拥有合适的团队和资产组合，专注于非门户市场，这些市场受疫情影响较小且恢复较快 [15] - 公司的中端市场多户社区具有吸引力，需求强劲，在住房拥有率下降时往往受益 [16] - 公司拥有灵活的投资机会，尽管目前暂停了部分增值和资本回收计划，但在市场条件改善时可以重新启动 [17] - 公司拥有强大的资产负债表，充足的流动性和直到2023年才到期的重大债务，能够承受当前的危机 [17] - 随着各州放宽限制，公司预计租赁流量将改善，但经济复苏的轨迹可能在一段时间内受到抑制 [12][13] 其他重要信息 - 公司提醒电话中可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 参与者可能会讨论非公认会计原则（GAAP）的财务指标，相关信息可在公司网站的投资者关系部分找到 [5] - 公司不会主动更新前瞻性陈述，除非法律要求 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5月和6月入住率是否会增加 - 公司认为入住率会提高，基于保留率和租赁流量开始回升，假设一切开始开放，预计会有更多流量 [40][41] 问题2: 如何考虑结算剩余的远期股权以及用于降低杠杆或进行收购 - 目前公司保持灵活性，取决于经济复苏情况。如果用于去杠杆，杠杆率将有大约一个季度的改善，到2020年底，净债务与EBITDA之比应低于8倍 [43] 问题3: 计算杠杆率改善时对NOI做了哪些运营假设 - 这只是基于当前情况的基本假设，没有对未来NOI的假设 [44][47] 问题4: 各市场或投资组合中的收款情况是否有差异 - 公司在旅游和休闲行业暴露程度较高的市场（如威尔明顿、默特尔比奇、奥兰多）以及一些有新供应的A类社区看到收款压力，这些社区的优惠措施有所增加 [49] 问题5: 增值服务收入流未来的影响如何 - 市场竞争激烈，如果竞争对手降低宠物租金、代客垃圾处理或其他便利设施的成本，公司将仔细考虑如何竞争。目前没有收到太多反馈，根据续约率和近期流量，预计业务会很快恢复 [50] 问题6: 投资销售市场开放时，假设利率保持不变，资本回报率将如何稳定 - 目前交易较少，数据点有限。但在复苏后的短期内，资本回报率将与危机前相同或更低，主要是因为利率较低，多户住宅仍然是最具弹性和可预测的投资类型 [53][54] 问题7: 假设2020年物业层面的NOI与2019年持平或下降，是否会对各城市的物业税产生重大影响 - 公司希望会有影响，但各城市都需要资金，所以不确定是否会有影响 [55] 问题8: 4月和5月初新租约的租金变化，以及翻新和未翻新单元的差异 - 第二季度，非增值同店物业的新租约租金上涨1%，续约租金上涨2%，总体上涨约1.9%；增值物业的新租约租金上涨8.1%，续约租金上涨3.6%，总体上涨4.8% [58] 问题9: 如何核算拖欠款项，对今年FFO的影响如何 - 公司尚未做出决定，需要时间与审计师和会计师评估适当的会计处理方法，更多信息将在第二季度财报电话会议上提供 [60] 问题10: 在一些市场，特别是不太受机构关注的市场，是否有机会整合一些高杠杆的增值参与者 - 公司认为会有机会，但目前还处于早期阶段，市场上交易很少，公司将利用流动性寻找机会 [61][62]

公司物业资产情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,805个单元，总房地产资产为18.5676亿美元，平均有效月租金为1100美元，净营业收入为3.1452亿美元[86][87][88] - 截至2020年3月31日，公司同店组合包括54处多户公寓物业，共14,748个单元[89] - 2020年2月，公司以5120万美元收购位于德克萨斯州麦金尼的251个单元[92] - 公司已确定23处物业的7136个单元进行翻新和升级，截至2020年3月31日，已完成3025个单元的翻新和升级[97] - 2020年4月，公司让此前宣布的关于收购佐治亚州亚特兰大三个A级社区的非约束性意向书到期，未产生财务处罚[93] - 2020年3月31日止三个月，同店物业数量和合并物业数量均与2019年同期持平，同店物业单元数量和合并物业单元数量分别减少75个，降幅分别为0.0%和 - 0.5%[99] 公司股权发行情况 - 2020年2月20日，公司与承销商达成协议，发行1040万股普通股，每股价格14.688美元，2月24日完成发行[94] - 2020年3月31日，公司通过发行340万股结算了5000万美元的远期销售协议，截至该日，还有690万股待结算，若实物结算将按2020年5月4日的远期价格获得1亿美元收益[96] 公司股息政策调整 - 公司宣布自2020年第二季度起，将普通股季度股息从每股0.18美元降至每股0.12美元，此举每年可留存约2300万美元用于加速去杠杆[98] 公司运营和政策变化 - 受COVID - 19疫情影响，公司采取了延迟或取消资本回收活动、资本支出以及支持受影响居民等运营和政策变化[90][91] 公司投资策略 - 公司的投资策略包括在非门户城市关键子市场扩大规模、增加现有物业现金流和收购优质物业[87][88] 财务数据关键指标变化（2020年3月31日止三个月） - 2020年3月31日止三个月，公司合并投资组合的租金及其他物业收入增至5120万美元，较2019年同期的4950万美元增加170万美元，增幅3.4%[99][100] - 2020年3月31日止三个月，物业运营费用降至1970万美元，较2019年同期的1990万美元减少20万美元，降幅0.7%[99][101] - 2020年3月31日止三个月，物业管理费用增至220万美元，较2019年同期的180万美元增加40万美元，增幅18.9%[99][102] - 2020年3月31日止三个月，一般及行政费用增至540万美元，较2019年同期的310万美元增加230万美元，增幅73.0%[99][103] - 2020年3月31日止三个月，折旧及摊销费用增至1480万美元，较2019年同期的1240万美元增加240万美元，增幅19.1%[99][104] - 2020年3月31日止三个月，利息费用降至950万美元，较2019年同期的970万美元减少20万美元，降幅2.3%[99][105] - 2020年3月31日止三个月，净收入为 - 37.4万美元，较2019年同期的256.6万美元减少281万美元，降幅109.5%[99] - 2020年3月31日止三个月，资金营运所得（FFO）为1435.1万美元，较2019年同期的1488.4万美元减少53.3万美元[110] - 2020年3月31日止三个月，核心资金营运所得（CFFO）为1757.2万美元，较2019年同期的1597.4万美元增加159.8万美元[110] 财务数据关键指标变化（2020年第一季度） - 2020年第一季度租金及其他物业收入4789.3万美元，较2019年的4574.6万美元增长4.7%[114] - 2020年第一季度净营业收入2945.5万美元，较2019年的2753.6万美元增长7.0%，NOI利润率为61.5%，较2019年的60.2%增长1.3%[114] - 2020年第一季度平均有效月租金为每单位1089美元，较2019年的1038美元增长4.9%[114] 公司现金流情况 - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为6210万美元和1620万美元[116] - 2020年第一季度经营活动现金流为1168.4万美元，投资活动现金流为 - 5917万美元，融资活动现金流为9522.9万美元[116] - 2020年第一季度融资活动现金流入主要源于6550万美元的无担保信贷安排提款和5000万美元的远期销售协议结算[118] 公司现金需求与流动性安排 - 公司主要现金需求包括投资、偿还债务、物业维护、支付运营费用和分配股息等[119] - 公司计划通过使用现金及现金等价物、现有和未来无担保融资、经营活动现金、物业销售净收益和股权证券销售收益等满足流动性需求[119] 公司表外安排与会计政策情况 - 截至2020年3月31日的三个月内，无对公司财务状况等有重大影响的表外安排[120] - 自2019年年度报告提交以来，公司关键会计政策和市场风险无重大变化[121][122]

业绩总结 - 2020年第一季度可分配给普通股的净亏损为40万美元，相较于2019年第一季度的净收入250万美元[7] - 2020年第一季度每股摊薄收益为0.00美元，相较于2019年第一季度的0.03美元[7] - 2020年第一季度总收入为51,350千美元，较2019年同期的49,540千美元增长3.6%[34] - 2020年第一季度净收入为(374)千美元，而2019年同期为2,566千美元，显示出亏损[34] - 2020年第一季度核心运营资金（CFFO）为1760万美元，较2019年第一季度的1600万美元有所增加[8] - 2020年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2410万美元，较2019年第一季度的2470万美元有所下降[8] 用户数据 - 2020年4月30日的平均入住率为92.7%，较2019年4月的94.1%下降[16] - 2020年3月31日的期末入住率为92.7%，较2019年12月31日的92.5%略有上升[31] - 同店的平均有效月租金为1,089美元，较2019年12月31日的1,083美元有所上升[31] - 2020年同店组合净营业收入为29,455千美元，较2019年增长7.0%[40] 未来展望 - 预计2020年第二季度的季度普通股股息将从每股0.18美元（年率0.72美元）减少至每股0.12美元（年率0.48美元）[17] - 截至2020年3月31日，公司的流动性总额约为2.58亿美元，包括无条件现金和未使用的信用额度[22] 资本支出与负债 - 2020年第一季度的资本支出为130万美元，平均每单位84美元[23] - 截至2020年3月31日，公司总负债为1,127,967千美元，较2019年12月31日的1,044,349千美元增长8.0%[32] - 截至2020年3月31日，公司的总债务为1,049,541千美元，债务占总资产的比例为53.8%[31] 市场表现 - 2020年第一季度租金和其他物业收入增长4.7%，物业运营费用增长1.3%[12] - 2020年3月31日的租金及其他物业收入为51,156千美元，较2019年12月31日的51,250千美元略降[31] - 2020年3月31日的净运营收入为31,419千美元，NOI利润率为61.4%[31] 新产品与技术研发 - 在进行的项目中，"The Village at Auburn"的租金溢价为179美元，租金增长率为17.3%[42] - "Pointe at Canyon Ridge"的单位完成率为72.1%，租金溢价为182美元，租金增长率为19.0%[42] - "Haverford"的单位完成率为77.5%，租金溢价为85美元，租金增长率为10.0%[42] 其他信息 - IRT的EBITDA和调整后的EBITDA是非GAAP财务指标，EBITDA定义为净收入加上利息费用、所得税费用、折旧和摊销费用[49] - IRT的FFO和CFFO是非GAAP财务指标，FFO计算时排除了房地产相关的折旧和摊销费用、房地产销售的损益等[50] - IRT的净债务为992,105千美元，较2019年3月31日的981,890千美元有所增加[55]

债务结构与利率风险 - 截至2019年12月31日，公司9.856亿美元未偿债务中，4.863亿美元为可变利率债务，占比约49.34%[118] - 公司对4亿美元可变利率债务进行利率互换和利率区间交易，利率每上升100个基点，年利息费用将增加150万美元[118] - 截至2019年12月31日，公司未偿债务融资安排可能要求在2021 - 2026年到期时进行约9.553亿美元的一次性或“气球式”付款[121] - 2017年7月，英国监管机构宣布计划在2021年底前逐步淘汰LIBOR利率，公司与LIBOR挂钩的债务基准利率将使用替代利率确定[125] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务本金为9.912亿美元，其中固定利率债务5.049亿美元，浮动利率债务4.863亿美元[263] - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务本金为9.914亿美元，其中固定利率债务5.857亿美元，浮动利率债务4.057亿美元[263] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为5.055亿美元和5.771亿美元[264] - 截至2019年12月31日，公司一份利率互换合约资产公允价值为100万美元，另一份利率互换合约和利率区间合约负债公允价值合计780万美元[265] - 若LIBOR利率曲线瞬间上升100个基点，可变利率债务利息费用将增加147.4万美元，固定利率债务公允价值将减少1809.8万美元[266] - 若LIBOR利率曲线瞬间下降100个基点，可变利率债务利息费用将减少137.7万美元，固定利率债务公允价值将增加1892.7万美元[266] 环境法规风险 - 当地分区和使用法律、环境法规等政府要求可能限制或增加公司开发、扩张等活动成本，不遵守规定可能导致罚款等后果[127] - 联邦、州和地方法律对房地产环境相关活动进行监管，可能使公司承担污染场地调查或修复成本，无论是否有过错[128] - 环境法律可能对物业使用或业务运营方式施加限制，不遵守会受到制裁，某些建筑材料相关物质可能导致索赔[131] - 若物业未正确连接水或污水系统或系统完整性受损，公司可能产生重大修复成本和面临私人损害索赔[132] - 物业价值可能受附近输电线路影响，公司可能面临电磁场相关损害索赔[133] - 公司物业可能存在室内空气质量、水分渗透和霉菌问题，相关保险政策通常排除某些霉菌相关索赔[136] 税务政策影响 - 2017年12月22日《减税与就业法案》（TCJA）签署成法，企业和个人税率降低，净商业利息费用扣除限制在企业“调整后应税收入”的30%，多数适用于个人的变化是暂时的，适用于2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度[142] - REIT支付的股息一般不符合现行法律规定的15%（应税收入高于一定门槛为20%）的股息减税税率，但根据TCJA，REIT的定期股息可享受20%的扣除，按个人边际税率的80%征税，最高税率为37%，即股息最高税率为29.6%，调整后总收入超过20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）的纳税人还需缴纳3.8%的医疗保险附加税[145] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得），未分配的应税收入和净资本利得需缴纳美国联邦所得税，分配不足部分需缴纳4%的不可扣除消费税[152] - 每个日历季度末，公司至少75%的总资产必须由房地产资产、政府证券以及现金或现金等价物组成，单一发行人的证券持有量一般不超过公司总资产价值的5%或该发行人已发行证券投票权或价值的10%[154] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的惩罚性税，禁止交易一般指除止赎财产外，以库存形式持有或主要为在正常业务过程中出售给客户而持有的财产的销售或其他处置[155] - 公司处置财产的能力因REIT身份受到很大限制，出售或处置被视为库存或主要为在正常业务过程中出售给客户而持有的财产（除止赎财产和TRS外）所确认的任何收益需缴纳100%的税[156] - 使用应税REIT子公司（TRS）会增加公司整体税务负担，TRS需就其应税收入缴纳美国联邦和州所得税，与TRS进行的非公平交易需缴纳100%的消费税[157] - 若公司运营合伙企业IROP不被视为美国联邦所得税目的的合伙企业或被忽视实体，其收入将被征税，这会减少IROP向公司的分配，导致公司失去REIT资格并缴纳公司层面的税[158] - 外国投资者普通收入分配需缴纳30%美国预扣税，除非有适用条约减免[160] - 若公司不符合“国内控制”REIT条件，外国投资者出售股票收益可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [161] 合规风险 - 公司需遵守《公平住房修正案法案》（FHAA），未遵守可能导致罚款、赔偿私人诉讼当事人、支付律师费等成本[139] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，未遵守可能导致消除无障碍障碍的成本、禁令救济、罚款或赔偿损失，影响公司经营业绩、财务状况和向股东分配的能力[137] REIT资格维持条件 - 为维持REIT资格，五个或更少个人不得在应税年度后半段拥有超50%已发行和流通股票价值[166] 股权限制与业务合并规定 - 公司章程禁止任何人受益或推定拥有超9.8%已发行普通股或资本股票价值或股数[167] - 马里兰州普通公司法规定，与持股10%或以上的利益相关股东的业务合并五年内受限[169][170] - 五年期限过后，业务合并需获公司董事会推荐，并经至少80%有表决权股票持有者和三分之二非利益相关股东投票赞成[172][174] 股东权利与控制权 - 股东对公司政策和运营变更控制权有限，仅对选举或罢免董事等特定事项有投票权[173][175] 股权相关风险 - 公司授权但未发行的普通股和优先股可能阻止控制权变更[176] - 若发行新股，现有普通股股东持股比例可能被稀释[180] - 普通股销售或销售预期可能对股价产生不利影响[181] - 市场利率上升可能对公司普通股市场价格产生不利影响[182] - 公司部分分配可能包含美国联邦所得税目的的资本返还[183] - 未来发行债务证券或优先股可能对公司普通股交易价格产生不利影响[184] - 公司未设定最低股息支付水平，无法保证未来支付股息的能力和金额[186]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，归属普通股股东的净收入为2380万美元，高于2018年第四季度的1460万美元；全年归属普通股股东的收入为4590万美元，高于2018年全年的2630万美元 [26] - 2019年第四季度，核心FFO增至1860万美元，较2018年第四季度的1660万美元增长12%；摊薄后每股核心FFO为0.20美元，高于2018年第四季度的0.19美元。全年核心FFO增至6850万美元，较2018年的6510万美元增长5%；摊薄后每股核心FFO为0.76美元，高于2018年全年的0.74美元 [27] - 2020年公司预计每股收益在0.08 - 0.11美元之间，核心FFO在0.79 - 0.82美元之间 [32] - 2019年底公司拥有57处房产，总资产约18亿美元；第四季度，经调整后的净债务与EBITDA之比为8.9倍；年末，91%的债务为固定利率或通过利率互换进行套期保值，到2024年之前无重大到期债务；截至年底，按总资产计算，51%的资产无抵押，高于2018年第四季度的44% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自增值计划启动以来，公司已完成2715套公寓的翻新，内部装修成本的加权平均投资回报率为18.5%；截至年底，共有23个项目正在进行或筹备中，涉及7136套公寓；翻新后公寓的平均租金溢价为18.3%，高于去年的15.8% [10] - 2019年第四季度，同店净营业收入（NOI）增长9.6%，全年增长7.7% [9] - 2019年第四季度，同店收入增长6.3%，全年增长5.7%，主要受平均租金上涨5.1%的推动 [28] - 2019年第四季度，同店运营费用增长1.2%，全年增长2.7%；可控运营费用全年增长1.7%；房地产税和保险等不可控运营费用全年增长4.4% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，除奥兰多外，公司所有18个市场的同店NOI均实现增长；亚特兰大、罗利 - 达勒姆、路易斯维尔、哥伦布、印第安纳波利斯、默特尔比奇、威尔明顿和夏洛特市场的季度NOI增长均超过10% [15][16] - 亚特兰大市场第四季度同店平均有效月租金增长7.3%，全年增长7.9%；同店NOI季度增长11.8%，全年增长7.9%；平均入住率较2018年第四季度提高2.3个百分点，达到93.8% [18] - 夏洛特市场第四季度同店NOI增长11.6%，全年增长10.1%，受收入增长7.2%的推动；该季度平均入住率为96.3%，租金上涨3.9% [19] - 2019年第四季度，整体投资组合平均入住率为92.6%，较2018年第四季度提高60个基点；全年平均入住率为93.2%，较2018年下降10个基点；剔除增值项目后，同店投资组合第四季度平均入住率保持在93.7%，全年为94.3% [20] - 2019年第四季度，同店投资组合的新租约租金上涨2.3%，续租租金上涨4.4%，综合租约租金上涨3.3%；2020年第一季度第一个月，同店投资组合的新租约租金上涨3.7%，续租租金上涨3.2%，综合租约租金上涨3.4% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进有机增长计划，特别是增值计划，预计2020年完成4400套公寓的翻新，每季度完成500 - 700套 [12] - 持续执行资本循环计划，评估市场和社区，出售不符合核心标准的社区，重新投资于关键市场以扩大业务 [11] - 计划继续开发和探索技术，以改善居民生活并提高社区运营效率 [13] - 加强可持续发展平台建设，成立跨职能可持续发展小组，采取包括采购环保产品和进行能源审计等举措 [14] - 行业竞争方面，奥斯汀市场竞争激烈，公司因难以在该市场实现增长和规模扩张而出售了当地一处房产 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司加速发展的一年，有机增长计划和增值计划取得了强劲成果；宏观经济环境良好，支持家庭形成和工资增长，推动了租金上涨，预计2020年宏观基本面仍将有利 [7][8] - 公司对2020年的业绩充满信心，认为有合适的团队和流程来执行计划；房地产基本面将保持强劲，将通过资本循环计划提升投资组合 [37] 其他重要信息 - 2019年10月1日，公司在罗利收购了一处318套公寓的社区；12月17日，出售了德克萨斯州奥斯汀的一处300套公寓的社区，实现出售收益2070万美元 [22] - 2020年2月，公司收购了达拉斯麦金尼郊区一处251套公寓的社区，该社区目前出租率为81%，预计6月满租，第二年稳定资本回报率为5.7% [23] - 2020年公司预计收购金额在5000万 - 1亿美元之间，处置金额最高可达1亿美元 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若今年仅完成达拉斯的收购，达到处置指导上限的可能性有多大 - 资本循环计划的基础是买卖匹配，若仅收购一处达拉斯房产，处置资产金额更可能在5000万美元左右，而非1亿美元 [40][41] 问题2: 可能出售的非核心表现不佳的房产位于哪些市场，这些市场的价格与过去相比有何趋势 - 价格在所有市场都有所上涨，资本循环不仅考虑表现不佳的市场，还包括无法实现增长的市场，如奥斯汀市场 [42] 问题3: 2021年到期的7100万美元有担保债务的利率是多少，今年是否有部分可提前偿还，指导中是否有相关假设 - 这些到期债务的平均利率约为3.8% - 3.9%，约2000万 - 3000万美元可提前偿还；指导中考虑了部分提前偿还债务的再融资预期，但影响较小 [44][45] 问题4: 根据2020年指导预期，年底净债务与EBITDA比率预计是多少 - 2019年该比率下降约0.5倍，预计2020年也会有相同幅度的下降 [46] 问题5: 同店收入指导显示增速较第四季度有所放缓，对于2020年非翻新单元的租金增长和入住率有何假设 - 2020年非增值社区的入住率预计保持在94%左右；租金增长预计新租约和续租综合为3% - 3.5% [48] 问题6: 今年在达拉斯的收购与过去几年收购的B级产品不同，未来A类和B类收购的构成应如何看待 - 公司仍主要专注于收购和运营B级资产，达拉斯的收购是因为该社区与现有社区相邻，可实现协同效应并减少竞争 [49] 问题7: 目前增值资产和处于租赁期的A类资产的价格差异如何 - 两者的资本回报率差距已大幅缩小，各市场A类和B类资产的资本回报率都在压缩 [50] 问题8: 公司交易价格隐含4.8%的资本回报率，而稳定收购的回报率为5.5% - 6%，为何不加大投资策略力度 - 资产目前需求旺盛，公司不想为了增长而增长，希望在实现增值的情况下进行收购，同时继续控制杠杆比率并覆盖股息 [57] 问题9: CBRE预计2020年新交付单元数量大幅增加，新建筑主要建在哪里，建的是什么类型 - 大部分新建筑位于城市中心，如亚特兰大的中城和巴克黑德，因为这些地方的租金足以覆盖建设成本 [58] 问题10: 除了Vale垃圾服务，投资组合中还有哪些其他附属收入机会 - 公司正在探索智能家居技术，还推出了让居民报告租金支付以改善信用的服务，不断寻找增加收入的途径 [60] 问题11: 有六个市场只有一处资产，是否考虑出售这些资产，资金会重新投入现有市场还是新市场 - 公司会不断评估投资组合，目前专注于发展现有市场；亨茨维尔市场因人口和就业增长以及供应有限，基本面良好，公司正在积极寻求在该市场增加资产 [61] 问题12: 指导中是否考虑了房地产税上诉成功的因素 - 公司有税务顾问协助评估税务情况，会考虑上诉成功的可能性并将其纳入指导 [64] 问题13: 收购的麦金尼社区目前的资本回报率或NOI收益率是多少，短期内是否会稀释收益 - 目前约为5.1%，可能接近盈亏平衡 [66] 问题14: 从租赁角度如何进行收入管理，非增值投资组合的稳定入住率能否达到95% - 96%，是否仍在优化租约到期时间 - 公司通过入住率和租金增长来优化收入；非增值投资组合去年的入住率在94%左右，公司认为有提升空间，随着一些增值项目的完成，入住率有望达到95%左右 [68] 问题15: 哪些市场的房地产税结果好于预期 - 俄亥俄州的房地产税增长低于预期，是影响最大的市场 [70] 问题16: 第四阶段的翻新管道主要是通过收购还是现有投资组合中的资产，现有资产翻新的时机如何确定 - 若有第四阶段，大部分将来自现有资产；第三阶段部分新增资产是因为收购的资产适合翻新计划且当地有翻新团队；翻新过程会对入住率产生短期压力，所以分阶段进行以管理投资组合和实现长期增长 [73] 问题17: 不同市场之间的专业知识可转移性如何 - 专业知识具有很强的可转移性，不同市场的流程相同，主要差异在于当地人员和供应商 [77]

公司物业规模与运营情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有并运营57处多户公寓物业，共15,536个单元，约444名员工[108] - 截至2019年9月30日，公司同店组合包括49处多户公寓物业，共13,397个单元[112] - 公司价值提升计划共涉及20处物业的6331个单元，占2019年9月30日总单元数的41%[113] - 截至2019年9月30日，公司正在翻新14处物业，已完成4553个单元中的2364个[114] 公司物业财务指标（季度） - 2019年第三季度，公司物业总净营业收入为3041.3万美元，加权平均入住率92.8%，平均月租金1084美元[111] - 2019年第三季度，公司租赁及其他物业收入从4864.4万美元增至5105.7万美元，增长5.0%，主要因同店租金增长271.1万美元，非同店收入减少29.8万美元[119][120] - 2019年第三季度，公司物业运营费用从1979.2万美元增至2054.6万美元，增长3.8%，主要因同店费用增加72.1万美元[119][122] - 2019年第三季度，公司净营业收入从2885.2万美元增至3051.1万美元，增长5.8%，同店增长8.1%，非同店下降7.5%[119] - 2019年第三季度，公司其他收入从13.5万美元增至24.2万美元，增长79.3%[119][121] - 2019年第三季度，公司净收入从483.6万美元增至491.2万美元，增长1.6%[119] - 2019年第三季度资金运营（FFO）为1263.1万美元，每股0.14美元；核心资金运营（CFFO）为1699.9万美元，每股0.19美元[140] 公司物业财务指标（前三季度） - 2019年前三季度，公司租赁及其他物业收入从1.40994亿美元增至1.5137亿美元，增长7.4%，同店和非同店收入分别增长665.4万美元和372.2万美元[127] - 2019年前三季度，公司物业运营费用从5691.3万美元增至6050.4万美元，增长6.3%，同店和非同店费用分别增加155.4万美元和203.7万美元[127] - 2019年前三季度，公司净营业收入从8408.1万美元增至9086.6万美元，增长8.1%，同店和非同店分别增长7.0%和14.8%[127] - 2019年前三季度，公司其他收入从42.9万美元降至42.5万美元，下降0.9%[127] - 2019年前三季度，公司净收入从1188.1万美元增至2233.4万美元，增长88.0%[127] - 2019年前九个月租赁及其他物业收入增至1.514亿美元，较2018年同期的1.41亿美元增加1040万美元，主要因同店收入增加670万美元（平均有效月租金增长5.2%，平均入住率下降30个基点）和非同店收入增加370万美元[128] - 2019年前九个月物业运营费用增至6050万美元，较2018年同期的5690万美元增加360万美元，因同店费用增加160万美元和非同店费用增加200万美元[130] - 2019年前九个月物业管理费用增至580万美元，较2018年同期的490万美元增加90万美元，主要因人员和技术投入增加[132] - 2019年前九个月一般及行政费用增至980万美元，较2018年同期的820万美元增加160万美元，主要因公司规模扩大[133] - 2019年前九个月折旧和摊销费用增至3860万美元，较2018年同期的3360万美元增加500万美元，因增值计划资本支出和资本回收活动[134] - 2019年前九个月利息费用增至2940万美元，较2018年同期的2610万美元增加330万美元，因无担保信贷安排和定期贷款余额增加1.053亿美元[135] - 2019年前九个月资金运营（FFO）为4087.5万美元，每股0.45美元；核心资金运营（CFFO）为4985.6万美元，每股0.55美元[141] 公司物业买卖情况 - 2019年4月，公司出售芝加哥一处370单元物业，获4200万美元，净收益1230万美元[116] - 2019年7月，公司出售小石城两处物业，获5650万美元，净收益220万美元[116] - 2019年4月、7月和10月，公司分别在亚特兰大、坦帕和罗利购买物业，花费2800万、4800万和5290万美元[117] 公司信贷安排情况 - 2019年5月9日，公司完成3.5亿美元无担保信贷安排，有权增至6亿美元，到期日为2023年5月9日[118] - 截至2019年9月30日，基于杠杆率，无担保循环信贷安排的利差为155个基点[118] 公司财务指标同比情况 - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，租赁及其他物业收入分别为4368.6万美元和4097.5万美元，同比增长6.6%；九个月分别为1.2828亿美元和1.21626亿美元，同比增长5.5%[146] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，净营业收入分别为2641.8万美元和2442.8万美元，同比增长8.1%；九个月分别为7777万美元和7267万美元，同比增长7.0%[146] - 2019年和2018年截至9月30日，平均有效月租金每单位分别为1078美元和1020美元，同比增长5.7%；九个月分别为1058美元和1005美元，同比增长5.2%[146] - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1550万美元和1590万美元[149] - 2019年和2018年截至9月30日的九个月，经营活动产生的现金流量分别为5935.7万美元和5731.5万美元[149] - 2019年和2018年截至9月30日的九个月，投资活动产生的现金流量分别为 - 7517.3万美元和 - 18243万美元[149] - 2019年和2018年截至9月30日的九个月，融资活动产生的现金流量分别为1531.8万美元和12640.6万美元[149] 公司现金需求与流动性计划 - 公司主要现金需求包括进行投资、偿还债务、维持物业、支付运营费用、分配收益等[148][152] - 公司计划通过使用现金及现金等价物、现有和未来无担保融资、经营活动产生的现金、物业销售净现金收益、股票销售收益等满足流动性需求[152] 公司会计政策变更 - 2019年1月1日起，公司采用了几项新的会计准则并修订了会计政策[154] 净运营收入定义 - 公司将净运营收入（NOI）作为运营表现的补充指标，定义为总物业收入减去总物业运营费用，不包括利息、折旧等费用[143] 其他收入对比 - 2019年和2018年前九个月其他收入均为40万美元[129]

公司物业规模与人员情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,734个单元，约有460名员工[106] - 截至2019年6月30日，公司同店组合包括50处多户公寓物业，共13,697个单元[110] 公司物业经营数据 - 2019年上半年，公司物业总净营业收入为30,490,000美元，加权平均入住率为94.0%，平均有效月租金为1,058美元[109] - 2019年Q2平均入住率为94.1%，同比增长0.1%；H1为93.3%，同比下降0.5%[144] - 2019年Q2每单位平均有效月租金为1,062美元，同比增长5.3%；H1为1,053美元，同比增长4.8%[144] 公司物业买卖情况 - 2019年4月，公司出售位于芝加哥的370单元物业，售价4200万美元，录得收益1210万美元；同月，以2800万美元购买位于亚特兰大的224单元物业[112] - 2019年7月18日，公司出售位于小石城的两处物业，售价5650万美元；同月，以4800万美元购买位于坦帕的264单元物业[112] 公司物业增值改造情况 - 截至2019年6月30日，公司确定12处物业的3929个单元进行第一、二期增值改造，已完成1950个单元[113] - 2019年7月，公司确定8处物业共2402个单元作为第三期增值改造项目[114] 公司信贷安排情况 - 2019年5月9日，公司完成3.5亿美元无担保信贷安排，有权将额度增至6亿美元，到期日为2023年5月9日[115] - 截至2019年6月30日，基于杠杆比率，无担保循环信贷安排的利差为155个基点[115] 公司租赁及其他物业收入情况 - 2019年第二季度，公司租赁及其他物业收入从4673.4万美元增至5084.8万美元，增幅8.8%，主要因同店租金和入住率提升及非同店物业数量变化[117][118] - 2019年上半年，公司租赁及其他物业收入从9235万美元增至1.00313亿美元，增幅8.6%，同店和非同店收入均有增长[126] - 2019年上半年租赁及其他物业收入增至1.003亿美元，较2018年同期的9240万美元增加790万美元，其中同店收入增加390万美元，非同店收入增加400万美元，同店平均有效月租金增长4.8%，平均入住率下降50个基点[127] - 2019年Q2租赁及其他物业收入44,255美元，同比增长5.4%；H1为86,918美元，同比增长4.7%[144] 公司物业运营费用情况 - 2019年第二季度，公司物业运营费用从1870.3万美元增至2007.2万美元，增幅7.3%，同店和非同店费用均增加[117][120] - 2019年上半年，公司物业运营费用从3712.1万美元增至3995.8万美元，增幅7.6%，同店和非同店费用均上升[126] - 2019年上半年物业运营费用增至4000万美元，较2018年同期的3710万美元增加290万美元，其中同店费用增加90万美元，非同店费用增加200万美元[129] 公司净营业收入情况 - 2019年第二季度，公司净营业收入从2803.1万美元增至3077.6万美元，增幅9.8%[117] - 2019年上半年，公司净营业收入从5522.9万美元增至6035.5万美元，增幅9.3%[126] - 2019年Q2净营业收入26,735美元，同比增长6.9%；H1为52,512美元，同比增长6.0%[144] 公司其他收入情况 - 2019年第二季度，公司其他收入从15.5万美元降至10.8万美元，降幅30.3%[117][119] - 2019年上半年，公司其他收入从29.4万美元降至18.3万美元，降幅37.8%[126] - 2019年上半年其他收入降至20万美元，较2018年同期的30万美元减少10万美元[128] 公司净收入情况 - 2019年第二季度，公司净收入从354.5万美元增至1485.6万美元，增幅319.1%[117] - 2019年上半年，公司净收入从704.5万美元增至1742.2万美元，增幅147.3%[126] 公司其他费用情况 - 2019年上半年物业管理费用增至390万美元，较2018年同期的330万美元增加60万美元[130] - 2019年上半年一般及行政费用增至660万美元，较2018年同期的560万美元增加100万美元[131] - 2019年上半年折旧及摊销费用增至2520万美元，较2018年同期的2280万美元增加240万美元[132] - 2019年上半年利息费用增至1960万美元，较2018年同期的1690万美元增加270万美元，主要因无担保信贷安排和定期贷款余额增加1.318亿美元[133] 公司资金运营所得情况 - 2019年第二季度资金运营所得（FFO）为1336万美元，核心资金运营所得（CFFO）为1688.3万美元；2019年上半年FFO为2824.4万美元，CFFO为3285.7万美元[138][139] - 2018年第二季度FFO为1509.5万美元，CFFO为1638.6万美元；2018年上半年FFO为2979.6万美元，CFFO为3197.2万美元[138][139] 公司净运营收入定义 - 公司将净运营收入（NOI）作为运营表现的补充衡量指标，定义为总物业收入减去总物业运营费用，不包括利息、折旧摊销等费用[141] 公司NOI利润率情况 - 2019年Q2 NOI利润率为60.4%，同比增长0.9%；H1为60.4%，同比增长0.7%[144] 公司现金及现金流情况 - 截至2019年6月30日和2018年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1880万美元和1790万美元[147] - 2019年H1经营活动现金流为36,100美元，投资活动现金流为 - 28,152美元，融资活动现金流为 - 5,153美元[147] - 2019年H1公司向普通股股东和非控股权益支付了3260万美元的分红，经营活动产生的现金流（不包括其他资产和负债的变化）为3310万美元[150] 公司合同承诺与表外安排情况 - 自2019年2月22日提交2018年年报以来，公司的合同承诺没有重大变化[151] - 2019年上半年公司没有对财务状况、经营成果等有重大影响的表外安排[152]

公司物业持有情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,880套单元[82][84] - 截至2019年3月31日，公司同店组合包括50处多户公寓物业，共13,697套单元[86] - 2019年第一季度与2018年同期相比，公司物业数量从56处增至58处，增幅3.6%，单元数量从15280套增至15880套，增幅3.9%[90] 公司物业交易情况 - 2019年4月，公司以2800万美元收购亚特兰大一处224套单元的物业[87] - 2019年4月，公司以4200万美元出售芝加哥一处370套单元的物业，预计获利约1250万美元[88] 公司物业翻新情况 - 公司已确定14处物业的4297套单元进行翻新升级，截至2019年3月31日，已完成1590套[89] 公司物业财务指标（整体） - 2019年第一季度，公司物业总净营业收入为2960.8万美元，亚特兰大占比13.0%，达勒姆占比12.0% [85] - 2019年第一季度，公司物业总平均有效月租金为1042美元，亚特兰大每套1136美元，达勒姆每套1140美元[85] - 2019年第一季度，公司物业总期末入住率为93.9%，亚特兰大95.7%，达勒姆93.5%[85] 公司财务指标变化（整体） - 2019年第一季度与2018年同期相比，公司净收入从3500万美元降至2566万美元，降幅26.7%[90] - 2019年第一季度租赁及其他物业收入从2018年同期的4560万美元增至4950万美元，增长390万美元，其中同店收入因平均有效月租金增长4.4%增加150万美元，非同店收入增加240万美元[91] - 2019年和2018年第一季度其他收入均为10万美元，基本保持一致[92] - 2019年第一季度物业运营费用从2018年同期的1840万美元增至1990万美元，增长150万美元，其中同店费用增加30万美元，非同店费用增加120万美元[93] - 2019年第一季度物业管理费用从2018年同期的170万美元增至180万美元，增长10万美元[94] - 2019年第一季度利息费用从2018年同期的830万美元增至970万美元，增长140万美元，主要是由于无担保信贷安排和定期贷款余额增加1.217亿美元[96] 公司资金运营指标 - 2019年第一季度资金运营（FFO）为1488.4万美元，每股0.17美元；核心资金运营（CFFO）为1597.4万美元，每股0.18美元；2018年同期FFO为1470.1万美元，每股0.17美元，CFFO为1558.6万美元，每股0.18美元[101] 同店组合财务指标变化 - 同店组合净营业收入（NOI）从2018年第一季度的2453.1万美元增至2019年同期的2577.7万美元，增长5.1%；NOI利润率从59.8%增至60.4%，增长0.6%；平均入住率从93.7%降至92.5%，下降1.2%；平均有效月租金从1000美元增至1044美元，增长4.4%[105] 公司现金相关指标 - 2019年3月31日和2018年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1620万美元和1600万美元[108] - 2019年第一季度经营活动现金流为1420.4万美元，投资活动现金流为 - 812.7万美元，融资活动现金流为 - 597万美元；2018年同期经营活动现金流为1583.8万美元，投资活动现金流为 - 9425.1万美元，融资活动现金流为7983.8万美元[108] 公司股息与现金流情况 - 2019年第一季度公司向普通股股东和非控股权益支付了1640万美元的股息，经营活动产生的现金流（不包括其他资产和负债的变化）为1610万美元[111] 公司合同与安排情况 - 2019年2月22日提交的截至2018年12月31日的10 - K表年度报告包含合同承诺表，自提交该报告以来合同承诺无重大变化[112] - 截至2019年3月31日的三个月内无对公司财务状况等有重大影响的资产负债表外安排[113] 公司会计准则与政策情况 - 自2019年1月1日起公司采用多项新会计准则并修订会计政策[114] - 管理层与董事会审计委员会讨论关键会计政策及判断和估计[114] 公司市场风险情况 - 2018年10 - K表年度报告包含市场风险的定性和定量讨论，截至2019年3月31日的三个月内市场风险无重大变化[115]