公司零售物业整体情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有68处零售物业，总可租面积约1180万平方英尺，2018年为77处物业，总可租面积约1346万平方英尺[127][128] - 公司在6个州拥有68处物业，总可租赁面积（GLA）为11,832,570平方英尺，其中德州占比45.7%，佛罗里达州占比16.7%[140] 平台经济数据指标 - 截至2019年9月30日，平台经济入住率为95.6%，2018年为93.7%；每平方英尺年化基础租金为18.20美元，2018年为17.19美元[128] 社区和邻里中心业务数据指标 - 社区和邻里中心方面，2019年有48处物业，总可租面积630.25万平方英尺，经济入住率95.3%，每平方英尺年化基础租金19.39美元；2018年有46处物业，总可租面积543.51万平方英尺，经济入住率94.0%，每平方英尺年化基础租金19.15美元[133] 权力中心业务数据指标 - 权力中心方面，2019年有20处物业，总可租面积553.01万平方英尺，经济入住率96.0%，每平方英尺年化基础租金16.80美元；2018年有31处物业，总可租面积802.83万平方英尺，经济入住率94.0%，每平方英尺年化基础租金15.82美元[133] 同期同店物业业务数据指标 - 同期同店物业方面，2019年有60处物业，总可租面积1079.86万平方英尺，经济入住率95.8%，每平方英尺年化基础租金17.87美元；2018年有60处物业，总可租面积1043.95万平方英尺，经济入住率94.6%，每平方英尺年化基础租金17.85美元[135] - 2019年前三季度同期同店物业有58处，总可租面积1054.87万平方英尺，经济入住率95.8%，每平方英尺年化基础租金17.48美元；2018年有58处物业，总可租面积1018.95万平方英尺，经济入住率94.5%，每平方英尺年化基础租金17.46美元[138] 公司战略与面临风险 - 2019年前三季度，公司继续执行战略，探索处置非核心市场或价值已最大化的零售物业，并将销售所得重新投入目标市场的战略零售物业[124] - 公司面临有吸引力的投资机会的激烈竞争，可能导致购买价格大幅上涨，影响资金再投资能力，且处置活动可能导致财务运营业绩稀释[124] 公司财务评估关注点与指标 - 管理层评估财务状况和运营绩效时关注能否以优惠条件为到期债务再融资或获得新融资、未来利率上升等方面[125] - 公司评估财务状况和运营绩效的指标包括物业净营业收入、调整后净营业收入、适用于普通股的资金运营、调整后适用于普通股的资金运营等[126] 租赁到期与续约情况 - 截至2019年9月30日，经济占用的多租户零售平台租赁到期情况显示，2019 - 2024年到期租赁的GLA占比分别为0.4%、6.5%、10.7%、13.2%、10.9%、14.7%[143] - 2019年前9个月，公司多租户零售平台68处零售物业到期GLA为1,307,607平方英尺，其中988,599平方英尺重新租赁，保留率约76.0%[147] - 2019年前9个月执行的可比续约租赁中，租金较之前合同上涨4.8%，可比新租赁租金上涨7.5%[148] 公司物业收购与处置情况 - 2019年第三季度，公司收购4处零售物业，总收购价格为223,122美元，总面积597,900平方英尺[152] - 2019年第三季度，公司处置5处零售物业，总处置价格为157,250美元，总面积877,500平方英尺[153] 公司核心市场与发展计划 - 公司确定的核心市场包括亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等多个城市[154] - 公司有增加租金收入的计划，包括最大化再开发机会和增加可租赁面积[155] 公司团队运营策略 - 公司物业管理团队通过维护租户关系、控制费用和投资可持续项目提升消费者购物体验[157] - 公司租赁人员专注以优惠租金出租物业，建立更有利的租户组合[158] 公司财务数据关键指标变化（租赁净收入） - 2019年第三季度租赁净收入为5676.8万美元，较2018年同期减少199.8万美元；前九个月租赁净收入为1.67312亿美元，较2018年同期减少1382.7万美元[162,164,165] - 2019年第三季度租赁净收入为46,041美元，较2018年同期的44,019美元增长2,022美元，增幅4.6%；2019年前九个月租赁净收入为130,487美元，较2018年同期的126,870美元增长3,617美元，增幅2.9%[186] 公司财务数据关键指标变化（折旧和摊销费用） - 2019年第三季度折旧和摊销费用为2425.3万美元，较2018年同期减少543.1万美元；前九个月折旧和摊销费用为7180.7万美元，较2018年同期减少596.1万美元[162,166,167] 公司财务数据关键指标变化（物业运营费用） - 2019年前九个月物业运营费用为2296.9万美元，较2018年同期减少289.5万美元[162,169] 公司财务数据关键指标变化（房地产税） - 2019年前九个月房地产税为2700.9万美元，较2018年同期减少73.3万美元[162,170] 公司财务数据关键指标变化（一般及行政费用） - 2019年第三季度和前九个月一般及行政费用分别为837.9万美元和2578.8万美元，较2018年同期分别减少124.9万美元和82.9万美元[162,171] 公司财务数据关键指标变化（净利息费用） - 2019年第三季度净利息费用为607.7万美元，与2018年同期基本持平；前九个月净利息费用为1718.2万美元，较2018年同期减少186.5万美元[162,172,173] 公司财务数据关键指标变化（债务清偿净损失） - 2019年第三季度和前九个月债务清偿净损失分别为209.2万美元和290.1万美元，2018年同期分别为4万美元和收益1069.3万美元[162,174,175] 公司财务数据关键指标变化（投资性房地产出售和转让净收益） - 2019年第三季度和前九个月投资性房地产出售和转让净收益分别为2678.1万美元和3244.3万美元，2018年同期分别为1347.6万美元和5174.1万美元[162,179,180] 公司财务数据关键指标变化（非合并实体权益亏损） - 2019年第三季度和前九个月非合并实体权益亏损分别增加61.5万美元和274.7万美元[162,181] 公司财务数据关键指标变化（终止经营业务净亏损） - 2019年前九个月终止经营业务净亏损为2550万美元，主要与2016年6月出售的学生住房业务的赔偿索赔有关[162,182] 公司财务数据关键指标变化（同店相关数据） - 2019年和2018年第三季度及前九个月符合同店标准的全资零售物业分别为49处和47处[184] - 2019年第三季度同店调整后净营业收入（NOI）为32,267美元，较2018年同期的31,215美元增长1,052美元，增幅3.4%；2019年前九个月同店调整后NOI为91,260美元，较2018年同期的87,867美元增长3,393美元，增幅3.9%[186][187] 公司财务数据关键指标变化（净收入） - 2019年第三季度净收入为24,926美元，2018年同期为8,947美元；2019年前九个月净收入为9,705美元，2018年同期为66,342美元[184] 公司财务数据关键指标变化（资金运营相关） - 2019年第三季度适用普通股股东的资金运营（FFO）为26,599美元，2018年同期为30,674美元；2019年前九个月为58,728美元，2018年同期为106,007美元[195] - 2019年第三季度调整后FFO适用普通股股东为28,083美元，2018年同期为30,278美元；2019年前九个月为85,813美元，2018年同期为93,659美元[195] 公司开发、再开发和租赁活动成本 - 2019年前九个月开发、再开发和租赁活动的直接成本分别为3,647美元、9,807美元和4,920美元，间接成本分别为948美元、1,197美元和0美元，总成本为20,519美元[197] 公司资金用途与流动性需求 - 公司短期资金主要用于支付运营、公司和交易准备费用、物业资本支出、向股东分配以及支付债务利息和本金[199] - 公司预计通过运营现金流、合资企业投资分配、零售物业销售以及无担保定期贷款和循环信贷协议的可用额度来满足短期流动性需求[199] 公司股东分红情况 - 2019年前九个月，公司宣布向股东发放现金分红总计4020万美元，实际支付3980万美元[204] 公司债务到期情况 - 截至2019年9月30日，公司应付抵押贷款在2019 - 2023年及以后的到期金额分别为0、4.1万、0、5.0034万、4.1138万、4.433万美元，总计17.6502万美元[207] 公司无担保定期贷款情况 - 截至2019年9月30日，公司未偿还的无担保定期贷款本金余额为40万美元，其中9万和6万美元的可变利率债务分别互换为2.5510%和2.5525%的固定利率，其余按1个月伦敦银行同业拆借利率加1.20%计算[208] 公司现金流量情况 - 2019年前九个月，经营活动提供现金8618.9万美元，较2018年的1.01691亿美元减少1550.2万美元；投资活动使用现金1.99652亿美元，较2018年的提供7140.2万美元减少2.71054亿美元；融资活动使用现金3257.3万美元，较2018年的1.59585亿美元减少1.27012亿美元[210] - 2019年前九个月，经营活动现金减少主要因营运资金波动、处置21处零售物业和转移2处零售物业，部分被收购10处零售物业抵消[211] - 2019年前九个月，投资活动使用现金主要用于收购物业、资本支出等，部分被出售物业等收入抵消；2018年前九个月，投资活动提供现金主要来自出售物业和有价证券[212][213] - 2019年前九个月，融资活动使用现金主要用于支付分红、偿还债务等，部分被债务所得抵消；2018年前九个月，融资活动使用现金主要用于回购股份、支付分红等，部分被债务所得抵消[214][215] 公司非合并实体第三方抵押贷款债务情况 - 截至2019年9月30日，公司非合并实体的第三方抵押贷款债务为2.588亿美元[218] 公司长期债务及义务情况 - 截至2019年9月30日，公司长期债务（包括固定利率和可变利率债务本金及利息）、经营租赁义务和融资租赁义务的未来支付总额为6.4974亿美元[220] 公司可变利率债务情况 - 截至2019年9月30日，公司债务中包括4亿美元的未偿还可变利率定期贷款，其中1.5亿美元已互换为固定利率；若市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用及未来收益和现金流的年度增减约为250万美元[223] 公司利率协议过渡情况 - 公司无担保信贷额度、定期贷款和利率互换与美元伦敦银行同业拆借利率（USD - LIBOR）挂钩，但相关协议允许过渡到新替代利率，预计从USD - LIBOR过渡到有担保隔夜融资利率（SOFR）不会对合并财务报表产生重大影响[228] 公司利率互换协议情况 - 截至2019年9月30日，公司两份有效利率互换协议中，5年期固定部分名义金额总计150,000美元，2019年9月30日公允价值为161美元，2018年12月31日为1,637美元；其中一份固定利率为1.3510%，名义金额90,000美元，另一份固定利率为1.3525%，名义金额60,000美元[229] - 2019年第三季度，公司签订四份利率互换协议，将取代2019年12月1日到期的两份利率互换协议；两份名义金额为100,000美元，固定利率2.68%，有效期从2019年12月2日至2023年12月21日；另外两份名义金额为50,000美元，固定利率分别为2.69%和2.70%，有效期从2019年12月2日至2024年6月21日[230]

公司零售物业整体情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有71处零售物业，总可租赁面积约1210万平方英尺，2018年为78处物业，总可租赁面积约1390万平方英尺[120][121] - 2019年和2018年多租户零售平台经济入住率分别为94.3%和93.0%，每平方英尺年化基本租金分别为17.82美元和16.95美元[121] - 2019年6月30日，公司多租户零售平台物业地理分布中，南大西洋地区物业30处，总可租赁面积500.5万平方英尺，占比41.4%；西南地区（主要是得克萨斯州）物业29处，总可租赁面积526.2万平方英尺，占比43.4%[130] 各业务线零售物业情况 - 社区和邻里中心2019年和2018年物业数量分别为48处和46处，总可租赁面积分别为610.8万平方英尺和542.3万平方英尺，经济入住率分别为95.3%和93.0%，每平方英尺年化基本租金分别为18.94美元和19.04美元[125] - 权力中心2019年和2018年物业数量分别为23处和32处，总可租赁面积分别为600.4万平方英尺和850.4万平方英尺，经济入住率分别为93.3%和93.0%，每平方英尺年化基本租金分别为16.63美元和15.59美元[126] - 同期同店物业2019年和2018年物业数量均为64处，总可租赁面积分别为1142.3万平方英尺和1106.9万平方英尺，经济入住率分别为94.4%和93.5%，每平方英尺年化基本租金分别为17.33美元和17.24美元[128] 公司零售物业战略与风险 - 2019年上半年，公司继续执行战略，探索处置非核心市场或价值已最大化的零售物业，并将销售所得重新投入目标市场的战略零售物业，但面临投资机会竞争激烈问题[117] - 公司面临诸多风险，如市场、政治和经济波动，执行战略交易、处置和收购机会的能力，高级管理团队或关键人员流失等[113] - 截至2019年6月30日的三个月内，公司继续执行战略，收购核心市场零售物业并探索处置非核心市场或价值已最大化的零售物业[140] - 公司确定的核心市场包括亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等多个城市及地区[147] - 公司制定协调计划，通过最大化再开发机会、开发地块、与租户合作扩大可出租面积、挖掘短期和特色租赁机会等方式增加租金收入[148] 公司零售物业租约情况 - 2019 - 2028年及以后各年份到期租约数量从65到250不等，到期租约GLA从142,689到1,789,864平方英尺，到期租约ABR从3,910到28,785美元，各年份到期租约占总GLA比例从1.2%到15.6%，占总ABR比例从1.9%到14.3%[132] - 截至2019年6月30日的六个月内，公司多租户零售平台71处零售物业到期GLA为1,211,689平方英尺，其中939,909平方英尺重新出租，续租率约77.5%[136] - 可比续约租约租金较之前合同租金涨幅：所有租户为5.3%，锚定租户为4.8%，非锚定租户为5.9%；可比新租约租金涨幅：所有租户和非锚定租户均为7.8%[137] 公司零售物业收购与处置情况 - 2019年4 - 6月，公司收购零售物业总花费55,892美元，总面积211,500平方英尺[141] - 2019年4 - 5月，公司处置零售物业总收入32,950美元，总面积274,000平方英尺[143] - 2019年6月24日，公司清算在Downtown Railyard Venture, LLC的全部权益，获得3000万美元现金对价，此前已对该投资计提2990万美元减值[144] - 2019年6月14日，公司就UHC的赔偿索赔达成3000万美元最终和解，并于截至6月30日的三个月内支付，在该三个月和六个月内分别确认1200万和2550万美元相关损失[145] 公司财务指标关注要点 - 评估公司财务状况和经营业绩时，管理层关注能否以优惠条件为到期债务再融资或获得新融资、未来利率上升等方面[118] - 公司关注的财务指标包括物业净营业收入、调整后净营业收入、适用于普通股的资金运营、调整后适用于普通股的资金运营等[119] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年Q2和H1租赁净收入分别为5550.9万美元和1.10544亿美元，较2018年同期减少452.5万美元和1182.9万美元[154][156] - 2019年Q2折旧和摊销费用为2469.2万美元，较2018年同期增加143.8万美元；H1为4755.4万美元，较2018年同期减少53万美元[154][157][158] - 2019年Q2和H1物业运营费用分别为703.5万美元和1450.9万美元，较2018年同期减少142.8万美元和313.9万美元[154][160] - 2019年Q2和H1房地产税分别为895.8万美元和1800.9万美元，较2018年同期减少71.3万美元和102.1万美元[154][161] - 2019年Q2和H1净利息支出分别为562.7万美元和1110.5万美元，较2018年同期减少82.4万美元和198.8万美元[154][162] - 2019年Q2和H1债务清偿净损失分别为80.9万美元和80.9万美元，2018年H1债务清偿净收益为1069.7万美元[154][163] - 2019年Q2和H1投资性房地产出售和转让净收益均为566.2万美元，2018年Q2和H1分别为1796万美元和3826.5万美元[154][164][165] - 2019年Q2非合并实体权益损失为107.9万美元，较2018年同期增加36.8万美元；H1为62万美元，较2018年同期减少213.2万美元[154][166][167] - 2019年Q2和H1终止经营业务净亏损分别为1200万美元和2550万美元，2018年同期无此项亏损[154][168] - 2019年Q2和H1调整后净运营收入（NOI）分别为3761.6万美元和7376.6万美元，2018年同期分别为4005.7万美元和8159.5万美元[170] - 2019年第二季度同店调整后净营业收入（NOI）较2018年同期增加170万美元，增幅5.1%；2019年上半年同店调整后NOI较2018年同期增加270万美元，增幅4.2%[171][172] - 2019年第二季度可分配给普通股股东的运营资金（FFO）为1666.9万美元，2018年同期为3163.9万美元；2019年上半年FFO为3212.6万美元，2018年同期为7533.3万美元[178] - 2019年第二季度调整后运营资金（Modified FFO）为2978.6万美元，2018年同期为3089.6万美元；2019年上半年Modified FFO为5772.8万美元，2018年同期为6338.2万美元[178] - 2019年上半年公司零售物业开发、再开发和租赁活动使用的资本资源总计1364.9万美元，其中开发成本271.8万美元，再开发成本801.9万美元，租赁成本291.2万美元[180] - 2019年上半年公司宣布向股东发放现金分红总计2680万美元，实际支付2640万美元[187] - 2019年第二季度租赁收入净额为4796.8万美元，2018年同期为4673.5万美元，增幅2.6%；2019年上半年租赁收入净额为9537.1万美元，2018年同期为9352万美元，增幅2.0%[171] - 2019年第二季度其他物业收入为816万美元，2018年同期为490万美元，增幅66.5%；2019年上半年其他物业收入为1271万美元，2018年同期为873万美元，增幅45.6%[171] - 2019年第二季度物业运营费用为6642万美元，2018年同期为6759万美元，降幅1.7%；2019年上半年物业运营费用为13474万美元，2018年同期为14199万美元，降幅5.1%[171] - 2019年第二季度房地产税为8203万美元，2018年同期为8183万美元，增幅0.2%；2019年上半年房地产税为16431万美元，2018年同期为16169万美元，增幅1.6%[171] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日，公司应付抵押贷款的到期情况为：2019年剩余时间到期5027万美元，2020年到期4100万美元，2021年无到期，2022年到期4133.9万美元，2023年到期6788万美元，之后到期总计20048.9万美元[190] - 截至2019年6月30日，公司无担保定期贷款未偿本金余额为3.52亿美元，其中两笔2.5亿美元5年期贷款互换为固定利率，利率分别为2.5510%和2.5525%，其余为浮动利率，利率为3.6400%[191] - 截至2019年6月30日，公司未合并实体的第三方抵押贷款债务为2.588亿美元[201] - 截至2019年6月30日，公司长期债务总计6.29773亿美元，其中固定利率债务本金3.50489亿美元，浮动利率债务本金2.02亿美元，利息7728.4万美元[203] - 截至2019年6月30日，公司债务包括3.52亿美元未偿浮动利率定期贷款，其中1.5亿美元已互换为固定利率；若浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用将增减约200万美元[206] 公司现金流量情况 - 2019年和2018年上半年，公司经营活动产生的现金流量分别为5300万美元和6530万美元，减少了1230万美元[193][194] - 2019年上半年，公司投资活动使用现金1.24亿美元，主要用于收购投资性房地产等；2018年上半年，投资活动提供现金2280万美元，主要来自出售投资性房地产[195][196] - 2019年和2018年上半年，公司融资活动使用现金分别为4110万美元和4640万美元[193][197][198] 公司其他财务相关情况 - 公司无重大表外安排[200] - 公司有两笔利率互换合约，名义金额总计1.5亿美元，截至2019年6月30日公允价值为46.2万美元[211] - 公司无担保信贷额度和定期贷款以美元伦敦银行同业拆借利率（USD - LIBOR）为基准，但相关协议允许过渡到新替代利率，预计从USD - LIBOR过渡到有担保隔夜融资利率（SOFR）不会对合并财务报表产生重大影响[210]

公司业务概况 - 公司是一家主要的零售房地产投资信托公司，拥有、租赁、重新开发、收购和管理关键增长市场中具有良好人口统计特征的露天购物中心[110] - 公司确定10 - 15个核心市场，包括亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等城市的大都市区[132] 零售物业数量及面积变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有73处零售物业，总可租赁面积约1230万平方英尺，2018年为81处物业，总可租赁面积约1415万平方英尺[114][115] - 社区和邻里中心方面，2019年有47处物业，总可租赁面积568.29万平方英尺，2018年有48处物业，总可租赁面积543.34万平方英尺[118] - 必要性动力中心方面，2019年有26处物业，总可租赁面积656.84万平方英尺，2018年有33处物业，总可租赁面积871.74万平方英尺[118] - 同期同店物业方面，2019年有68处物业，总可租赁面积1170.90万平方英尺，2018年同样68处物业，总可租赁面积1157.22万平方英尺[120] - 从地域分布看，截至2019年3月31日，南大西洋地区物业31处，总可租赁面积510.04万平方英尺，占比41.7%；西南地区物业30处，总可租赁面积531.38万平方英尺，占比43.4%；西部地区物业11处，总可租赁面积171.20万平方英尺，占比13.9%；东部地区物业1处，总可租赁面积12.50万平方英尺，占比1.0%[122] 零售物业经济入住率及租金变化 - 2019年第一季度，公司多租户零售平台经济入住率为94.3%，2018年为92.8%；每平方英尺年化基础租金为17.79美元，2018年为16.61美元[115] - 社区和邻里中心方面，2019年经济入住率95.0%，每平方英尺年化基础租金19.27美元；2018年经济入住率92.7%，每平方英尺年化基础租金17.59美元[118] - 必要性动力中心方面，2019年经济入住率93.6%，每平方英尺年化基础租金16.45美元；2018年经济入住率92.9%，每平方英尺年化基础租金15.99美元[118] - 同期同店物业方面，2019年经济入住率94.2%，每平方英尺年化基础租金17.26美元；2018年经济入住率93.0%，每平方英尺年化基础租金16.96美元[120] 租约情况 - 2019 - 2024年到期租约数量分别为112、229、260、257、228、168份，对应到期租约GLA分别为34.2万、95.0078万、134.5703万、160.1359万、136.395万、173.4967万平方英尺，占总GLA百分比分别为3.0%、8.2%、11.7%、13.9%、11.8%、15.0%[124] - 2019年第一季度，公司85.2219万平方英尺到期租约中70.553万平方英尺重新出租，续租率约82.7%[127] - 2019年第一季度，可比续约租约38份，新合同租金每平方英尺14.89美元，较之前增长5.1%；可比新租约7份，新合同租金每平方英尺26.29美元，较之前增长6.4%[128] 物业收购与处置策略 - 公司在2019年第一季度继续执行处置非核心市场或价值已最大化零售物业的策略，并计划将销售所得资金重新投入目标市场的战略零售物业[111] - 2019年1月31日和3月20日，公司分别以2.325万美元和6.35万美元收购两处零售物业，总面积16.8万平方英尺[131] 公司关注因素及面临风险 - 公司评估财务状况和运营绩效时关注未来利率上升、经营活动现金流用于分配的可用性、对非控股公司的股权和债务证券投资、联邦税收目的的房地产投资信托地位以及联邦、州或地方税法变化等因素[112] - 公司面临市场、政治和经济波动、战略交易执行能力、资产处置和收购能力、高级管理团队或关键人员流失、政府法规和会计标准变化等多种风险[107] 财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年同期相比，租赁净收入从6.2339万美元降至5.5035万美元，减少7304美元；其他物业收入从419美元增至451美元，增加32美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，总运营费用从5.1643万美元降至4.791万美元，减少3733美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，净收入从3.4232万美元降至 - 9499美元，减少4.3731万美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，租赁净收入和其他物业收入减少730万美元，主要因2018年1月1日以来处置16处零售物业减少1200万美元，部分被收购5处零售物业增加400万美元和55处同店物业增加70万美元抵消[141] - 2019年第一季度物业运营费用和折旧摊销合计减少370万美元，主要因处置16处零售物业减少580万美元、55处同店物业减少90万美元，收购5处零售物业增加300万美元部分抵消该降幅[143] - 2019年第一季度，净利息支出减少120万美元，因2018年处置3处零售物业减少70万美元、还清一处零售物业抵押贷款减少70万美元、向贷款人交出2处零售物业减少60万美元，2018年3月31日后公司定期贷款余额增加使利息支出增加80万美元部分抵消该降幅[144] - 2018年第一季度，公司因交出Stonecrest Marketplace确认债务清偿收益1080万美元，2019年第一季度无此类交易[145] - 2018年第一季度，公司确认投资性房地产出售和转让净收益1830万美元、资产转让收益180万美元、部分征用出售收益20万美元[146] - 2018年第一季度，公司确认非合并实体权益损失200万美元，主要因IAGM出售Bryant Square损失390万美元[147] - 2019年第一季度，同店调整后净营业收入为3354.3万美元，较2018年同期的3235.3万美元增加119万美元，增幅3.7%，主要因出租空置空间和更有利租赁条款增加约100万美元、信用损失和坏账费用净减少约20万美元[152] - 2019年第一季度，公司开发、再开发和租赁活动的资本资源使用总额为787.4万美元，其中开发83.3万美元、再开发491万美元、租赁213.1万美元[154] - 2019年第一季度，公司宣布向股东现金分红1340万美元，支付1300万美元[161] - 截至2019年3月31日，公司应付抵押贷款在2019 - 2023年及以后到期金额分别为0、4100万美元、1249.1万美元、5050.4万美元、4153.7万美元、6788万美元，总计2.13412亿美元[164] - 2019年第一季度，经营活动现金流入2147.8万美元，较2018年同期的2731.7万美元减少583.9万美元，主要因营运资金波动和处置16处物业，收购5处物业部分抵消该降幅[167][168] - 2019年第一季度投资活动使用现金9400万美元，主要用于收购投资性房地产8540万美元等[169] - 2018年第一季度投资活动提供现金1.143亿美元，主要源于出售投资性房地产所得1.198亿美元[170] - 2019年第一季度融资活动使用现金1380万美元，主要用于支付分红1300万美元等[171] - 2018年第一季度融资活动使用现金1390万美元，主要用于支付分红1340万美元和偿还抵押贷款本金50万美元[172] - 截至2019年3月31日，非合并实体有第三方抵押贷款债务2.753亿美元[175] - 截至2019年3月31日，长期债务总计6.58027亿美元，其中固定利率债务本金3.63412亿美元，可变利率债务本金2.02亿美元[177] - 截至2019年3月31日，总资产25.24782亿美元，较2018年末的25.36006亿美元略有下降[180] - 2019年第一季度总收益5639.1万美元，低于2018年同期的6383.4万美元[180] - 2019年第一季度运营活动提供净现金2147.8万美元，低于2018年同期的2731.7万美元[180] 利率风险管理 - 截至2019年3月31日，未偿还可变利率定期贷款3.52亿美元，其中1.5亿美元已互换为固定利率，市场利率变动1%，可变利率债务利息费用年增减约200万美元[187] - 公司评估利率现金流风险，维持风险管理控制系统监测利率现金流风险[188] - 公司使用多种技术监测利率风险，评估现有固定和可变利率贷款提前再融资或延期的可能性[189] - 公司使用金融工具对冲贷款利率变动风险，面临信用风险和市场风险[190] - 2017年7月金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司认为从USD - LIBOR过渡到SOFR不会对合并财务报表产生重大影响[191] - 截至2019年3月31日，公司有两个利率互换合约，名义金额总计150,000美元[192] - 第一个利率互换合约，银行支付1 - Month LIBOR，公司支付固定利率1.3510%，名义金额90,000美元，2019年3月31日公允价值657美元，2018年12月31日公允价值983美元[192] - 第二个利率互换合约，银行支付1 - Month LIBOR，公司支付固定利率1.3525%，名义金额60,000美元，2019年3月31日公允价值436美元，2018年12月31日公允价值654美元[192] - 两个利率互换合约5年期固定部分名义金额总计150,000美元，2019年3月31日公允价值1,093美元，2018年12月31日公允价值1,637美元[192] - 公司通过持续识别和监测利率敞口变化评估利率现金流风险[188] - 公司使用分析技术（包括现金流敏感性分析）估计利率变化对未来现金流的预期影响[188]

公司物业规模与运营数据 - 截至2018年12月31日，公司管理71处零售物业，总可租赁面积约1210万平方英尺[16] - 2018年12月31日，公司多租户零售平台经济入住率为94.0%，每平方英尺年化基本租金为17.59美元[17] - 截至2018年12月31日，公司有117名员工[31] - 截至2018年12月31日，约40.3%的年化基础租金收入来自位于得克萨斯州的物业，其中休斯顿、奥斯汀、达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿和圣安东尼奥都会区的物业分别贡献12.8%、12.0%、8.6%和6.9%[68] - 截至2018年12月31日，零售物业的出租率为94.0%[72] - 截至2018年12月31日，占零售物业到期可出租总面积11359259平方英尺约6.5%和8.3%的租约分别将于2019年和2020年到期（未考虑任何续租选择权）[72] - 截至2018年12月31日，约54%的总年化基础租金收入由非锚定租户产生[98] - 截至2018年12月31日，公司多租户零售平台共有71处物业，总可出租面积为12081296平方英尺，经济入住率为94.0%，每平方英尺平均基本租金为17.59美元[185] - 截至2018年12月31日，公司多租户零售平台中，西南地区物业可出租面积占比44.0%，南大西洋地区占比40.8%[186] - 截至2018年12月31日，公司多租户零售平台前10大租户总基本租金为43746美元，其中Kroger占比3.5%[188] - 2018 - 2028年各年到期租约数量从66 - 254个不等，到期租约总面积从399,660 - 1,659,219平方英尺不等，到期租约平均基本租金（ABR）从7,736 - 30,510美元不等，各年到期租约总面积占比从3.5% - 14.5%不等，到期ABR占比从3.9% - 15.4%不等，每平方英尺ABR从14.30 - 21.47美元不等，总计到期租约1,891个，总面积11,359,259平方英尺，ABR为197,981美元，每平方英尺17.43美元[189] - 截至2018年12月31日，公司房产抵押总计2.129亿美元[191] - 截至2019年3月1日，公司有148,375名登记股东[206] 公司战略与市场定位 - 公司确定10 - 15个核心市场，位于亚特兰大、奥斯汀等大都市地区[22] - 公司策略包括在核心市场收购零售物业、处置非核心或价值最大化的物业、进行物业再开发、保持低杠杆和灵活资本结构[22][23][24][25] 公司面临的竞争与风险 - 公司商业房地产零售市场竞争激烈，面临其他物业所有者和电商零售商竞争[27] - 公司业务、财务状况等可能受多种风险因素的重大不利影响[40] - 约12.8%的年化基础租金收入集中在休斯顿都会区，油价长期低迷或产生负面影响[41] - 零售购物从实体店向电商的转变或对公司收入和现金流产生不利影响[43] - 公司虽评估战略交易机会，但交易不一定发生，即便发生也不一定能增加股东价值或提供流动性[44] - 公司出售资产可能因经济、市场和资产特定问题无法按可接受条款进行[45] - 公司难以保证能识别有吸引力的收购机会并完成交易，面临众多竞争对手[46][48] - 公司扩张、开发和重新开发物业面临多种风险，可能影响财务状况和经营业绩[51][53] - 公司依赖信息技术，面临网络攻击、安全问题或其他中断的风险[53][54][55] - 公司面临诉讼，不利结果可能对现金流、财务状况和经营业绩产生负面影响[59] - 房地产投资存在流动性差、受经济条件影响等风险，资产可能面临减值费用[60][62] - 租户可能因多种因素延迟租约开始、拒绝续租、拖欠租金或破产，影响公司财务状况和现金流[63][64] - 租户违约或破产时，公司可能面临执行房东权利的延迟和高额成本，且可能无法全额收回剩余租金[65][67] - 公司面临成本增加超过收入增加、经济放缓时固定成本占比高难降成本的风险[66] - 公司平台存在地理集中风险，特定市场物业供应增加而需求未相应增长会影响财务状况[68] - 公司在租赁市场面临众多竞争对手，部分对手资源更多、成本更低、效率更高[70] - 公司可能需为保留和吸引租户进行重大物业改善支出，资金不足会影响业务[73][74] - 自然灾害和恶劣天气可能损坏物业、影响运营和租户支付租金能力，损失可能未投保或保费高[77] - 公司零售物业面临来自众多购物场所、电商网站和目录以及其他零售中心的竞争，可能影响租户现金流和租金支付[93] - 经济低迷可能导致零售租户违约增加，影响公司业务、财务状况和经营业绩[96] - 公司物业依赖锚定租户的运营成功，失去重要租户可能导致收入减少和其他租户租金调整[97] - 零售租约中的排他性条款可能限制潜在租户数量和类型[99] - 零售租约中的共同租赁条款可能使租户减少租金或取消租约[102] - 金融市场波动和经济条件可能影响公司获得债务融资的能力和成本[103] - 经济条件可能导致商业房地产价值下降，影响贷款抵押品价值[104] - 债务服务会减少可分配资金，违约可能导致公司失去抵押资产[105] - 无法以优惠利率借款可能导致公司无法在贷款到期时进行再融资[107] - 公司现有或未来债务协议中的契约可能限制运营，不遵守可能导致违约，加速债务偿还并对财务状况产生重大不利影响[109][110] - 抵押协议中的条款可能限制公司出售房产的能力，影响出售价格和业务、财务状况及运营结果[111][112] - 只付利息的债务可能增加违约风险，减少可分配给股东的资金[114] - 利率上升会增加债务支付金额，影响公司向股东分配资金的能力，还可能迫使公司出售房产[116][117] - LIBOR及其他利率基准可能受监管指导或改革影响，导致公司债务协议利率表现不同[118] - 公司使用衍生金融工具对冲利率波动，可能成本高昂且无效，还面临信用、基差和法律执行风险[119][120] - 市场利率上升可能降低对公司普通股的需求，导致其价值下降，还会增加借款成本，减少运营结果和可用于分配的现金[143] 公司税务相关情况 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，符合条件时分配给股东的应税收入一般免联邦所得税[30] - 为继续符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（经某些调整）[164] - 若公司未能符合REIT资格，将按普通公司纳税，这会大幅减少可用于向股东分配的资金[161] - REIT的净禁止交易收入需缴纳100%的税，公司未来资产处置可能面临此税[166] - 公司曾暂停DRP，若DRP购买价格被视为折扣超过5%，或IRS认定普通股分配价值过高，公司可能被视为支付了优惠股息，从而无法符合REIT资格[168] - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%（2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度）[182] - 2017年税收立法将累进企业税率结构改为21%的统一企业税率[182] - 2017年税收立法允许个人、信托和遗产扣除最多20%从公司获得的非资本利得股息或合格股息收入的普通股息（2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度）[182] - 2017年税收立法将分配给非美国股东的与美国房地产权益出售或交换收益相关的预扣税率从35%降至21%[182] - 2017年税收立法将2017年12月31日之后产生的净营业亏损扣除限制为公司REIT应纳税所得额的80%[182] - 为符合REIT要求，公司需至少100人在一个纳税年度的至少335天内受益拥有公司资本股票[172] - 为符合REIT资格，每个纳税年度后半年内，不得有5个或更少个人直接或间接实益拥有超过50%的已发行普通股[152] 公司高管与组织架构 - 公司高管包括总裁兼首席执行官Thomas P. McGuinness等[35][36][38][39] 公司财务指标与分配情况 - 公司使用非GAAP财务指标FFO，但GAAP指标对经营业绩更具相关性[58] - 2018年5月9日，公司宣布普通股估计价值为每股3.14美元[130] - 2018年3月2日，董事会批准将年度分配率从每股0.0695美元提高至每股0.0716美元，2018日历年总分配为每股0.0711美元；2018年11月7日，董事会批准将年度分配率从每股0.0716美元提高至每股0.0737美元[131] - 公司支付股息的能力取决于财务状况、贷款契约条款以及以有吸引力的利率收购、融资、开发或再开发和租赁额外房产的能力[133] - 若公司经营活动现金流不足以支付分配，可能降低分配或从其他来源筹集资金，使用借款会产生额外利息费用[136][138] - 发行额外的股权证券会稀释现有股东的投资和权益，且股东对公司发行额外股份无投票权[139][141][142] - 股东对公司政策和运营的控制有限，董事会可在未获股东投票的情况下修改某些政策[140] - 2018年和2017年公司分别支付现金分红5420万美元和5340万美元，分别为每股0.071美元和0.069美元[208] - 2018年公司分红中每股0.028美元（约39%）为普通股息，每股0.043美元（约61%）为非应税资本返还；2017年公司分红每股0.069美元（100%）为非应税资本返还[208] - 直接以记名方式持股的股东可随时更改分红支付方式，无需支付费用[210] 公司合规与法律限制 - 遵守环境法律法规未对公司业务产生重大不利影响，但无法预测意外环境事件或法规变化的影响[29] - 公司章程禁止任何人或团体持有超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的已发行股份或普通股股份，除非获得董事会前瞻性或追溯性豁免[128] - 公司宪章限制任何人拥有的普通股数量，任何个人或团体不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行股份[152] - 公司董事会可发行优先股，条款可能会使现有普通股股东权利处于次要地位或阻止第三方收购公司[154] - 马里兰州法律规定，“商业组合”条款禁止公司与“利益相关股东”（直接或间接实益拥有公司10%或以上有表决权股票的人）进行某些商业组合，期限为股东成为利益相关股东后的5年[159] - 2018年12月31日，公司存于某些金融机构的现金、现金等价物和受限现金超过联邦保险水平[160] - 公司宪章规定的9.8%股权限制可能会限制业务合并机会和股东买卖股票的能力[169] - 公司章程限制股东受益或推定拥有公司股票超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）[173] 公司业务性质与相关规定 - 公司主要通过全资或多数控股子公司从事房地产收购和持有业务，各子公司至少60%的资产为房地产，因此认为自身及子公司不属于《投资公司法》第3(a)(1)条定义的投资公司[145] - 为符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的豁免规定，实体需将至少55%的总资产投资于“房地产抵押及其他留置权和权益”，并将另外25%的总资产投资于符合条件的房地产投资或其他与房地产相关的资产，其余20%的资产可由杂项资产组成[146] - 若公司或子公司需根据《投资公司法》注册为投资公司，将面临诸多合规要求和限制，会对普通股价值、分配能力及业务和投资策略的可持续性产生负面影响[144] 公司历史事件 - 2015年公司剥离Xenia，向股东分配其95%的普通股股份；2016年剥离Highlands，向股东分配其100%的普通股股份[126] 公司分红历史与方式 - 公司自2005年10月起支付现金分红，2015年10月起改为按季度分红，分红滞后一个季度支付[207] 公司证券销售情况 - 近期公司未销售未注册证券[214] 2018年租户情况 - 2018年公司未出现对经营业绩有重大影响的租户破产或应收账款核销情况[192] 2018年5月普通股估计价值 - 2018年5月9日，公司宣布截至2018年5月1日的普通股估计每股价值为3.14美元[195]