财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.05美元，包含负的0.11美元提前债务赎回成本和正的0.06美元一次性项目，调整后每股FFO为1.10美元，较上季度增加0.12美元，同比增长12% [15] - 同店第四季度现金NOI增长9.8%，调整后增长6.1%；GAAP同店NOI增长10.5%，调整后增长3.5% [15][16] - 第四季度末，稳定投资组合的入住率为91.9%，出租率为93.9% [16] - 出售Sabre Springs Corporate Center后，公司流动性约为14亿美元，包括2.9亿美元现金和11亿美元循环信贷额度的全部可用资金 [16] - 净债务与第四季度年化EBITDA之比为5.8倍 [16] - 2022年预计处置收益2 - 5亿美元，资本利息约7000 - 8000万美元，G&A约8200 - 8700万美元 [18] - 同店现金NOI增长预计在4.5% - 5.5%之间 [18] - 预计年末办公投资组合入住率约为91% - 92%，住宅投资组合入住率超过90% [19] - 预计2022年FFO每股在4.35 - 4.55美元之间，中点为4.45美元，同比增长13% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公和生命科学业务方面，333 Dexter项目剩余51%（约63.5万平方英尺）预计在第三季度上线；2100 Kettner项目预计年底前约10万平方英尺开始租赁活动；三个生命科学重建项目预计约25万平方英尺在第四季度初上线 [20] - 住宅业务方面，公司在好莱坞和圣地亚哥拥有超过1000套豪华住宅单元，表现良好，稳定投资组合出租率为93.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市社区吸引年轻、受过教育的工人，部分市场住宅租赁创纪录，租金达到历史新高，如圣地亚哥的One Paseo项目已全部入住 [5] - 好莱坞的Jardine项目租赁加速，目前出租率接近85%，上季度约为60%多 [6] - 生命科学设施和实验室空间需求持续增长，市场空置率低于2%，租金接近或超过历史记录 [6] - 奥斯汀租赁活动接近疫情前水平，租金持续上涨 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司的五个关键目标包括完成在建开发项目的租赁，适时启动新开发项目；最大化运营投资组合的价值，积极管理租赁续约，提升可持续性和健康性；寻找独特的外部增长机会，监测市场动态并评估资本配置决策；保持保守的财务基础，确保有足够的流动性；与政府机构等合作，积极影响公共政策 [14] - 公司认为其投资组合运营平台和开发管道将使其在市场中脱颖而出，成为一流的所有者、运营商和开发商 [7] - 公司快速扩张的生命科学平台使其在西海岸最受欢迎的生命科学市场占据领先地位 [9] - 进入奥斯汀市场是公司持续增长的重要新市场，公司计划在该市场进行更多开发活动 [10][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济在2021年的复苏，公司核心原则得到验证，市场潜在经济状况持续改善，去年推动市场成功的趋势依然稳固 [4][5] - 新冠疫情正迅速成为可管理的病毒，大型雇主已开始制定员工返回办公室的正式计划，多数雇主预计办公空间需求稳定或增长 [24][25][28] - 公司对市场活动和租赁对话感到鼓舞，尽管奥密克戎减缓了参观活动，但第一季度情况已开始好转 [28] - 公司认为未来将有更多现代空间建设需求，市场将出现分化，具备良好位置、设施和可持续性的建筑将更受欢迎 [63][64] 其他重要信息 - 公司在ESG方面的努力为公司、租户和员工带来价值，使其成为更具创新性和前瞻性的公司，行业多次认可其在可持续性方面的领导地位 [13] - 公司预计直线租金在4000 - 5000万美元之间，FAS 141收入与2021年范围相近 [58] - 公司估计投资组合市值较市场价值低约15%，其中圣地亚哥约低20%，洛杉矶约低15%，旧金山和西雅图约低10% - 15% [84] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租户返回公司投资组合的最新情况及对租赁活动的影响 - 大型雇主已开始制定员工返回办公室的正式计划，多数雇主预计办公空间需求稳定或增长，奥密克戎减缓了参观活动，但第一季度情况已开始好转 [24][25][28] 问题: 对入住率指导范围的理解及租赁率增长预期 - 公司在去年11 - 12月签署了多笔重要租约，目前租赁活动势头良好，随着一些因素的改善，租赁情况将在全年得到提升，且租赁执行与实际入住之间存在滞后 [30][31] 问题: 已签约但未入住的租约是否会在2022年贡献FFO - 约20万平方英尺已签约但未入住的租约可能在第四季度贡献FFO [36] 问题: 公司寻找独特外部增长机会的具体含义 - 公司一直在关注多个市场，目前对奥斯汀市场兴趣浓厚，预计未来一两个季度会有相关进展，可能是开发机会 [37][38][39] 问题: 公司未来的资本筹集计划及相关思路的变化 - 公司目前无意以当前股价出售股票，预计资产出售3 - 5亿美元，将保持保守的杠杆水平，谨慎发行股权 [44] 问题: 设立资本市场职位的原因及预期效果 - 随着公司业务增长，沟通需求增加，该职位人员熟悉行业、市场和投资者，能更好地向外界解释公司情况 [45] 问题: 与旧金山官员就改善生活质量和促进员工返回办公室的讨论情况 - 公司认为旧金山和洛杉矶存在地方检察官不执法的问题，导致犯罪和毒品问题严重，目前有针对这两位检察官的召回运动，公司参与其中，希望改善情况 [50][52] 问题: 旧金山当前情况对租赁讨论的影响 - 尽管存在问题，但租赁势头正在回升，优质空间的租赁情况良好，租户更倾向于高品质、具备设施的空间 [56][57] 问题: 2022年指导中直线租金和FAS 141收入的预期范围 - 直线租金预计在4000 - 5000万美元之间，FAS 141收入与2021年范围相近 [58] 问题: 假设疫情结束后，公司市场的开发周期情况及是否有更多机会 - 目前难以预测，但租户对优质空间的需求增加，公司凭借开发能力和土地储备处于有利地位，预计会有更多现代空间建设需求 [62][63][64] 问题: 公司哪些市场存在更多老旧或过时空间 - 旧金山的中央SoMa地区、奥斯汀以及全国范围内都存在老旧建筑，租户更倾向于新的现代建筑，这些老旧建筑可能面临改造或淘汰 [65][66] 问题: 旧金山租赁率下降及2023年到期租约的情况 - 第四季度旧金山租赁率下降是由于一个租户提前终止租约，2023年最大的到期租约与西雅图的West 8th项目有关，目前尚不确定租户是否续约，公司对两种情况都有评估；旧金山2023年到期的租约规模较小，团队正在进行提前续约讨论 [67][72][74] 问题: 租赁谈判与疫情前相比的差异 - 租赁谈判中，租户更关注入住时间，对于扩张、收缩、提前终止等条款讨论较少；对于独立建筑，租户会关注未来的扩张空间；租户改善成本的讨论与租金相关，公司市场的租金能够对应或超过成本增长 [78] 问题: 公司目标处置的物业情况及定价指导 - 处置物业的主题是不符合战略或无法增加价值的资产，目前不会透露具体物业，市场定价普遍较强 [81] 问题: 公司投资组合的市值评估及各市场情况 - 公司估计投资组合市值较市场价值低约15%，其中圣地亚哥约低20%，洛杉矶约低15%，旧金山和西雅图约低10% - 15% [84] 问题: 处置对FFO的12%拖累的时间和节奏或年化数字 - 假设在年中达到中点，其中Sabre Springs项目出售对2022年的影响约为0.02美元 [87][88] 问题: 入住率情况，是否第一季度降至指导中点并保持 - 第一季度入住率会因圣地亚哥的租约到期而下降，第三季度有开发项目上线，洛杉矶的一些小租户搬离也会有影响 [89] 问题: 各办公地点的定价能力及旧金山此次复苏与以往周期的差异 - 定价能力较强的子市场包括贝尔维尤 - 西雅图市场、奥yster Point生命科学市场、奥斯汀和圣地亚哥；旧金山此次复苏滞后是因为城市关闭时间长和雇主未推动员工返回办公室，目前雇主开始制定计划，情况有望改善 [94][96] 问题: 奥斯汀市场关注的子市场及投资组合规模愿景 - 关注的子市场包括CBD及其周边地区、Domain及其周边地区；没有设定特定的投资组合规模目标，希望进行明智的交易 [98] 问题: 圣地亚哥生命科学市场的迁移速度和子市场吸引力 - 迁移速度很快，生命科学市场从Torrey Pines扩展到UTC，现在向I - 56、I - 15走廊发展，科技公司的竞争促使生命科学公司加快行动 [103][104] 问题: 圣达菲峰会项目破土动工的等待因素 - 公司已准备好，正在协商施工合同，预计下季度开始施工，已获得许可证，建筑设计已完成并获批 [106] 问题: 圣达菲峰会项目的租金与核心市场的比较 - 该项目租金比Torrey和UTC核心市场更具价值，能产生更好的收益率 [108] 问题: 低质量办公物业的最终走向及公司是否参与 - 这些物业可能转为住宅或精品办公空间，公司目前不积极寻求参与，但不排除特殊情况 [112] 问题: 公司租赁执行量低于2017 - 2018年平均水平的原因及恢复预期 - 2017 - 2018年是市场高峰期，疫情导致2020年租赁停滞，2021年开始缓慢恢复，目前第一季度租赁活动势头良好，预计随着市场基本面改善，全年租赁情况将提升 [116]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.98美元，较上一季度增加0.10美元，主要受收购、One Paseo办公室和住宅项目的NOI贡献以及0.015美元的租赁终止费推动 [28] - 第三季度同店现金NOI增长16.6%，GAAP同店NOI增长3.2%；调整终止付款后，同店现金NOI增长3.7%，同店GAAP NOI增长2.2% [29][30] - 第三季度末，稳定投资组合的入住率为91.5%，出租率为93.9%，入住率较上一季度下降30个基点 [31] - 预计2021年资本利息约为8000万美元，同店现金NOI增长在5% - 5.5%之间，年末办公组合入住率约为91.5%，住宅入住率超过80% [36] - 预计2021年FFO每股在3.74 - 3.80美元之间，中点为3.77美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度签署的租约比2021年前两个季度的总和还多，自第二季度以来，签署了近60万平方英尺的开发、新租约和续租约 [9] - 在圣地亚哥的UTC子市场签署了一份7.1万平方英尺的长期租约，用于新开发项目，项目开工一个月后已100%出租 [11] 生命科学业务 - 第三季度签署了3份租约，总计33万平方英尺的总部空间，与圣地亚哥的上市公司签订，按市值计算租金增长约45%，平均租期约12年 [12] - 将在未来30个月交付250万平方英尺的先进生命科学设施，Kilroy Oyster Point的未来三个阶段将使生命科学投资组合再增加150 - 200万平方英尺 [21] 住宅业务 - One Paseo项目的608套单元已全部出租，租金自年初以来上涨了25%；好莱坞豪华塔楼Jardine已出租超过60%，远超预期 [13] 各个市场数据和关键指标变化 圣地亚哥 - 大型科技和当地风投支持的公司非常活跃，2100 Kettner项目的活动显著增加，上周有3次参观，昨天收到一份RFP，正在推行多租户策略 [50][51] 洛杉矶 - 市场积极消息集中在卡尔弗城、好莱坞和西洛杉矶，西洛杉矶的转租空间减少，游戏、媒体和科技公司持续扩张 [52] 旧金山 - 转租空间从900万平方英尺降至700万平方英尺，第三季度签署了225万平方英尺的租约，今年迄今达到390万平方英尺，为2019年第四季度以来的最高水平 [54][55] 南旧金山 - Kilroy Oyster Point项目的第二阶段已启动，预计2023年左右交付时需求强劲，在建项目要么已全部出租，要么大部分空间已承诺 [58][59] 西雅图 - 市中心的转租空间持续下降，A类优质、位置优越的产品租金略有上涨，Rainier Square新项目正在出租，West 8th收购项目前景良好 [60] 奥斯汀 - 公司对当地市场感到鼓舞，目前有超过20万平方英尺的租约处于文件处理阶段，CBD有两笔总计超过90万平方英尺的大型待决交易，Domain子市场有一笔超过30万平方英尺的科技交易已完成 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续向生命科学平台分配资本，扩大圣地亚哥的生命科学业务，未来将交付大量生命科学设施，使生命科学和医疗保健租户在NOI中的占比达到25% - 30% [17][22] - 优先完成在建开发项目，并为未来开发项目做好定位，有26亿美元的在建项目计划在未来两年内完成，这些项目稳定后将产生约1.7亿美元的增量现金NOI [23] - 关注市场需求变化，提供符合租户需求的工作环境，包括位置、规模、现代设计、健康环境和轻松氛围等 [24] - 行业竞争方面，科技和生命科学租户之间的竞争健康，两者都在寻求更现代、高效的工作环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自疫情开始一年半多以来，西海岸城市正在复兴，居民重新回到城市公寓，餐厅、酒吧等场所恢复热闹，更多公司回到办公室 [5][6][7] - 科技和生命科学公司持续繁荣，股价接近历史高位，风投融资有望创纪录，这推动了人才竞争、职位发布增长和房地产采购增加 [8] - 市场条件改善，公司租赁业务表现强劲，未来前景乐观，预计将实现强劲增长和价值创造 [9][25] 其他重要信息 - 公司在GRESB排名中连续八年被评为美洲所有公开交易公司、所有资产类别的可持续发展第一名 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下市场的租赁动态 - 办公室仍将是工作生态系统的中心，混合工作模式将成为常态，对空间需求的净影响较小，员工对健康、安全和 wellness的重视将导致对优质建筑的需求增加 [41][43][44] - 各市场活动持续增加，奥斯汀的办公室入住率接近50%，旧金山和圣何塞约为20%，但增长较快 [45][48] - 房地产高管关注混合工作模式及其对未来办公空间需求的影响 [49] 问题2: 请说明Oyster Point的市场租金情况以及KOP Phase 1剩余NOI的GAAP确认时间 - Oyster Point的市场租金目前达到每平方英尺7美元净租金，且有望超过该水平 [64] - KOP Phase 1中，Cytokinetics已于10月初开始确认收入，Stripe占用的其余两栋楼将于11月开始确认收入 [66] 问题3: 开发管道扩张过程中是否遇到供应链中断问题 - 存在一些供应链中断问题，但公司几年前就决定减少对海外供应商的依赖，目前仍依赖钢铁进口，公司会选择没有拥堵的港口，并对建设成本进行预测，目前项目成本控制良好 [68][69] 问题4: 2022年初的大型租户搬离情况如何 - 预计该租户的租金比市场水平低20% - 25%，公司已与租户进行沟通，并在积极寻找新租户，目前有很多活动 [71][72] 问题5: 请确认圣地亚哥搬离租户的面积以及2022年是否还有其他大型搬离情况 - 搬离租户的面积约为12.5 - 13万平方英尺，2022年没有其他大型搬离情况 [75][76] 问题6: 考虑到建设的多年前置时间，现在开始增量项目的想法如何 - 公司将在明年开始Santa Fe Summit项目的第一阶段，约30万平方英尺，如果其中一个阶段租出，可能会开始两个阶段；Flower Mart项目已获得所有授权，但要等旧金山市场稳定后再启动；SIX0项目约一年后可启动；圣莫尼卡26街的项目可能明年启动 [78][79][80] 问题7: 如何在奥斯汀市场实现增长 - 公司团队正在积极开展工作，希望能在本季度或明年完成一些项目，但出于竞争原因，暂不公开具体情况 [82] 问题8: 洛杉矶市场的情况如何，如何提高入住率 - 洛杉矶市场较大，由多个子市场组成，西洛杉矶的活动增加，大租户和小租户都有积极迹象，随着市场放松，需求将增加 [87][88][89] 问题9: 公司的租赁期限情况如何，何时能回到7 - 10年的水平 - 公司的平均租赁期限为9.5年，其中圣地亚哥签署的租约平均超过11年，续约租约的期限在4年以上 [95] 问题10: 请介绍南旧金山生命科学的需求情况、KOP 2的时间预期以及该地区的基础设施问题 - 市场需求仍然强劲，目前需求约为400万平方英尺，租金正在上涨；公司正在与各方讨论交通解决方案，Genentech有强大的渡轮服务 [98][99] 问题11: 奥斯汀地区的管理团队情况如何 - 公司已确定内部人员负责奥斯汀地区的资产管理和租赁工作，正在积极招聘更多人员，目前有几个优秀的候选人 [100][101][103] 问题12: 如何考虑Flower Mart项目在办公和住宅之间的转换 - 项目有很大的灵活性，可以根据市场情况在办公、住宅和零售之间进行切换，公司将在未来几个季度观察市场情况后再做决定 [104][105][107] 问题13: 公司租赁期限较短的原因是什么 - 补充材料中显示的平均租赁期限为4.3年，是指稳定投资组合的租约，加上圣地亚哥的重建租约后，平均租赁期限为9.5年 [109][110] 问题14: 公司投资组合中Class B项目的占比以及转租空间情况 - 公司没有Class B项目；最大的转租空间是350 Mission sales force的转租，部分已被吸收，剩余部分仍在市场上 [114][115] 问题15: 如何看待湾区硅谷和旧金山CBD市场的复苏差异 - 硅谷市场活动活跃，存在“贫富差距”，与旧金山市场相互影响，旧金山CBD市场开始开放，需求和活动持续增加 [118][119]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为104.71517亿美元，较2020年12月31日的100.00708亿美元增长4.71%[19] - 截至2021年9月30日，公司总负债为47.80879亿美元，较2020年12月31日的47.23387亿美元增长1.22%[19] - 截至2021年9月30日，公司总权益为56.90638亿美元，较2020年12月31日的52.77321亿美元增长7.83%[19] - 2021年第三季度，公司总营收为2.32326亿美元，较2020年同期的2.28314亿美元增长1.76%[21] - 2021年前三季度，公司总营收为6.93955亿美元，较2020年同期的6.69065亿美元增长3.72%[21] - 2021年第三季度，公司总费用为1.63704亿美元，较2020年同期的1.56644亿美元增长4.50%[21] - 2021年前三季度，公司总费用为4.91859亿美元，较2020年同期的4.97007亿美元下降1.04%[21] - 2021年第三季度，公司净收入为5349.3万美元，较2020年同期的5407.1万美元下降1.07%[21] - 2021年前三季度，公司净收入为6.03784亿美元，较2020年同期的1.23841亿美元增长387.56%[21] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为4.98美元，较2020年同期的0.95美元增长424.21%[21] - 2021年前九个月净收入为603,784千美元，2020年同期为123,841千美元[30] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为407,560千美元，2020年同期为363,980千美元[30] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为637,116千美元，2020年同期为475,701千美元[30] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为232,115千美元，2020年同期提供的净现金为900,686千美元[30] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少461,671千美元，2020年同期净增加788,965千美元[30] - 2021年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为361,459千美元，2020年同期为865,309千美元[30] - 截至2021年9月30日，公司总资产为104.72亿美元，较2020年12月31日的100.01亿美元增长4.71%[34] - 截至2021年9月30日，公司总负债为47.81亿美元，较2020年12月31日的47.23亿美元增长1.22%[34] - 2021年前三季度，公司总营收为6.94亿美元，较2020年同期的6.69亿美元增长3.72%[37] - 2021年前三季度，公司总费用为4.92亿美元，较2020年同期的4.97亿美元下降1.00%[37] - 2021年前三季度，公司净收入为6.04亿美元，较2020年同期的1.24亿美元增长384.99%[37] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为5.86亿美元，较2020年同期的1.10亿美元增长432.14%[37] - 2021年前三季度，普通股股东基本每股净收入为4.98美元，较2020年同期的0.95美元增长424.21%[37] - 截至2021年9月30日，公司总资本为56.91亿美元，较2020年12月31日的52.77亿美元增长7.89%[34] - 2021年前九个月净收入为603784000美元，2020年同期为123841000美元 [45] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为407560000美元，2020年同期为363980000美元 [45] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为637116000美元，2020年同期为475701000美元 [45] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为232115000美元，2020年同期提供的净现金为900686000美元 [45] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净利润分别为4702.8万美元和4902.8万美元，前九个月分别为5.80498亿美元和1.08463亿美元[125] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为0.40美元和0.42美元，前九个月分别为4.98美元和0.95美元；摊薄每股收益第三季度分别为0.40美元和0.42美元，前九个月分别为4.96美元和0.95美元[125] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净收入分别为4748.8万美元和4972.8万美元；2021年和2020年前九个月分别为5.86198亿美元和1.09955亿美元[128] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为0.40美元和0.42美元；2021年和2020年前九个月分别为4.98美元和0.95美元[128] - 2021年和2020年第三季度摊薄每股收益分别为0.40美元和0.42美元；2021年和2020年前九个月分别为4.96美元和0.94美元[128] - 2021年和2020年前九个月支付的利息现金净额（扣除资本化利息）分别为4783.2万美元和3589.8万美元[131][133] - 2021年和2020年前九个月支付的包含在土地租赁负债计量中的金额分别为493.9万美元和468.6万美元[131][133] - 2021年和2020年前九个月经营物业和开发物业支出应计额分别为7989.1万美元和1.54253亿美元[131][133] - 2021年和2020年前九个月租户直接资助的租户改进费用分别为817.9万美元和911.8万美元[131][133] - 2021年前九个月可分配给普通股股东的净收入为5.80498亿美元，较2020年的1.08463亿美元增加4.72035亿美元，增幅435.2%[207] - 2021年前九个月净营业收入为4.96685亿美元，较2020年的4.78327亿美元增加1835.8万美元，增幅3.8%[207] - 2021年前九个月总运营收入增加2489万美元，增幅3.7%，主要因同店物业运营收入增加1159.6万美元和开发物业运营收入增加5637.5万美元[209] - 2021年前九个月物业及相关费用增加653.2万美元，增幅3.4%，主要因开发物业费用增加1521.8万美元和同店物业费用增加157.4万美元[209] - 2021年前九个月一般及行政费用减少670万美元，降幅8.8%，主要因薪酬相关费用净减少[211] - 2021年前九个月租赁成本减少140万美元，降幅37.1%，主要因租赁间接费用减少和租赁活动水平降低[212] - 2021年前九个月折旧和摊销减少360万美元，降幅1.6%[213] - 2021年前九个月利息费用增加1003.3万美元，增幅20.1%，主要因平均债务余额增加；资本化利息和递延融资成本减少280万美元，降幅4.6%，主要因符合利息资本化条件的平均开发资产余额减少[213][214] - 截至2021年9月30日的九个月，合并房地产合伙企业中非控股权益应占净收入增加410万美元，增幅30.1%[217] - 上述净收入增加主要因房地产合伙企业经营业绩增强[217] - 2021年和2020年9月30日止九个月报告金额包含100 First LLC、303 Second LLC和Redwood LLC非控股权益的净收入份额[217] 公司普通股股份及股东权益相关数据变化 - 截至2020年12月31日，公司普通股股份数量为116,035,827股，股东权益总计5,277,321美元[25] - 截至2021年3月31日，公司普通股股份数量为116,450,370股，股东权益总计5,702,892美元[25] - 截至2021年6月30日，公司普通股股份数量为116,454,210股，股东权益总计5,693,465美元[25] - 截至2021年9月30日，公司普通股股份数量为116,461,683股，股东权益总计5,690,638美元[25] - 2021年第一季度净收入为497,631美元，第二季度为35,839美元，第三季度为47,028美元[25] - 2021年第一季度发放股份薪酬奖励增加额外实收资本1,950美元，第二季度增加645美元，第三季度增加650美元[25] - 2021年第一季度股份薪酬非现金摊销增加额外实收资本9,604美元，第二季度增加11,193美元，第三季度增加11,477美元[25] - 2021年第一季度回购普通股、股票期权和受限股单位减少额外实收资本21,134美元，第三季度减少282美元[25] - 2021年第一季度向非控股股东分配减少非控股股东权益11,680美元，第二季度减少4,692美元，第三季度减少7,922美元[25] - 2021年第一季度宣布普通股每股股息0.50美元，减少留存收益60,002美元；第二季度宣布股息减少留存收益58,877美元；第三季度宣布每股股息0.52美元，减少留存收益61,236美元[25] - 2019年12月31日公司普通股数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年3月31日公司普通股数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年6月30日公司普通股数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] - 2020年9月30日公司普通股数量为115,247,221股，总权益为5,251,964美元[27] - 截至2021年9月30日，公司普通股数量为1.18亿股，较2020年12月31日的1.17亿股增长0.36%[41] - 2021年前三季度，公司向普通股股东每股宣派股息0.52美元[41] - 截至2020年9月30日，合作伙伴资本余额为5251964美元，普通股单位数量为117178795 [42] 公司稳定运营物业组合数据 - 截至2021年9月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有121栋，可出租面积15199178平方英尺，租户430个，入住率91.5%，出租率93.9% [50] - 截至2021年9月30日，稳定住宅物业项目有3个，单位1001个，平均入住率74.0% [52] - 截至2021年9月30日，稳定投资组合有121处办公物业，约1520万可出租平方英尺和1001个住宅单元[180] - 截至2021年9月30日，稳定投资组合中130万可出租平方英尺（8.5%）为可用空间，2021年剩余时间和2022年到期租约分别占已占用面积1.0%和6.8%，代表约110万可出租平方英尺或5.5%的年化基础租金收入[177] - 截至2021年9月30日，约134.6万可出租平方英尺（8.9%）可用于转租，其中6.1%为空置空间，2.8%为已占用空间；2021年约2,861平方英尺租约到期，2022年约47,136平方英尺租约到期[178] - 2020年9月30日至2021年9月30日，稳定办公投资组合可出租面积从1432.96万平方英尺变为1519.92万平方英尺，涉及收购、开发完成、处置和重新计量等变动[183] - 截至2021年9月30日，稳定办公投资组合整体入住率91.5%，不同地区入住率在86.4% - 97.2%之间[184] - 2021年第三季度和前九个月，稳定办公投资组合平均入住率分别为91.7%和91.7%，同店投资组合分别为91.3%和91.2%，住宅投资组合分别为79.9%和74.0%[185] - 截至2021年9月30日，15个最大租户年化基础租金收入总计35.04万美元，占总年化基础租金收入47.5%，占用可出租面积623.46万平方英尺，占比40.0%[188] - 截至2021年9月30日，公司稳定办公投资组合中，同店物业有111栋，可出租面积13,518,871平方英尺；稳定开发物业9栋，可出租面积1,141,081平方英尺；收购物业1栋，可出租面积539,226平方英尺；总稳定投资组合共121栋，可出租面积15,199,178平方英尺[19

业绩总结 - 每股净收入为0.30美元[5] - 每股FFO为0.88美元[5] - 收入为2.26亿美元[5] - 净收入可分配给普通股东为35,839千美元，同比增长76.3%[12] - 净运营收入为161,369千美元，同比增长1.8%[15] - 调整后的EBITDA为137,316千美元，较2021年第一季度下降7.2%[6] - 2021年第二季度租金收入为224,473千美元，同比增长2.6%[12] - 2021年第二季度总支出为163,593千美元，同比下降10.1%[12] 用户数据 - 稳定投资组合在季度末的占用率为91.8%，租赁率为93.6%[5] - 第二季度收取的合同租金账单的97%已收回，包括办公室和生命科学领域的98%[5] - 2021年第二季度的平均出租率为91.4%，较2020年的92.4%下降了1.0个百分点[17] - 2021年第二季度新签租约数量为10个，涉及面积为138,543平方英尺，租约保留率为39.1%[25] 未来展望 - 2021年全年的FFO每股预期范围为3.71至3.82美元，预计中点为3.77美元[7] - 2021年同店现金净运营收入（NOI）增长预期为2.0%至2.5%[8] - 截至2021年6月30日，公司的未来开发管道总可开发面积为约3,000,000平方英尺[40] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度，Kilroy Realty Corporation在进行中的开发项目总可租赁面积为2,220,000平方英尺，投资总额为18.05亿美元，出租率为86%[39] - Kilroy Oyster Point - Phase 1的预计可租赁面积为656,000平方英尺，投资总额为5.7亿美元，已达到100%的出租率[39] 市场扩张和并购 - 2021年第二季度的资本支出总额为47,395千美元，其中资本改善为14,457千美元，租户改善及租赁佣金为32,938千美元[28] - 2021年第一季度完成的物业处置为1栋，租赁面积为750,370平方英尺，销售价格为1.08亿美元[35] 负面信息 - 每股稀释后的净收入可分配给普通股东为0.30美元，较2021年第一季度的4.26美元大幅下降[6] - 每股稀释后的资金运营（FFO）为0.88美元，较2021年第一季度的0.98美元下降了10.2%[6] - 2021年第二季度的利息支出为21,390千美元，同比增长34.5%[12] 其他新策略和有价值的信息 - 截至报告日期，总流动性约为20亿美元，包括现金和现金等价物4.65亿美元[5] - 固定费用覆盖比率是调整后的EBITDA与总利息费用的比率，显示了公司偿债能力[65] - 可分配资金（FAD）被认为是公司流动性的有用补充指标，提供了公司满足现金需求和向股东分配的能力的额外视角[58]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.88美元，比指引中点高0.05美元，其中0.035美元归因于好于预期的运营结果，0.015美元归因于一次性项目 [36] - 同店第二季度现金NOI增长4.9%，GAAP同店NOI增长5.5%，剔除上年收入反转因素后增长2.3% [37] - 第二季度末，稳定投资组合出租率为91.8%，签约率为93.6%，均较上一季度提高30个基点 [38] - 第二季度租金回收率为97%，办公和生命科学租金回收率为98% [38] - 完成约6.8亿美元收购后，目前流动性约为20亿美元，包括8.6亿美元现金和11亿美元新循环信贷额度的全额可用资金 [39] - 预计2021年资本利息在7700万 - 8200万美元之间，年底净债务与EBITDA比率约为6倍，同店现金NOI全年增长约2% - 2.5% [42] - 预计2021年FFO每股在3.71 - 3.82美元之间，中点为3.77美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度签约22万平方英尺租约，其中三分之二为新租约，目前已签约并承诺17万平方英尺新租约，预计今年晚些时候恢复到疫情前季度运营水平 [23] - 圣地亚哥与一家科技公司达成7.1万平方英尺办公项目开发和租赁协议，One Paseo项目办公部分已全部租出，租金较原承保增长约25% [10] - 西雅图与一家游戏公司签订5.7万平方英尺、7.5年期租约，现金租金比上一份租约高25%，GAAP租金高5% [11] 生命科学业务 - 圣地亚哥托雷松和大学城中心空置率低于2%，租金同比上涨15% - 20%，已签署多笔大额租约，并在多笔交易谈判中 [12][13][14] - 南旧金山生命科学基本面持续收紧，空置率低于1.5%，租金创历史新高，牡蛎角生命科学园区二期已开工建设 [17] - 未来5 - 30个月将交付250万平方英尺生命科学项目，全部建成后生命科学业务可能占总NOI的25% - 30% [20] 住宅业务 - 圣地亚哥One Paseo项目608套住宅目前出租率超过93%，较上季度约75%有所提升，租金自年初以来上涨15% - 20% [21] - 好莱坞最新豪华塔楼Jardine完工仅2个月，出租率达30% [21] 零售业务 - 租金和许可计划在第二季度结束，人流量和租赁情况显著回升 [22] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 办公租赁活动环比几乎增长两倍，本季度完成15笔超10万平方英尺交易，其中12笔为搬迁或扩张交易，目前有118个新租户搜索项目 [49][50] - 生命科学需求旺盛，牡蛎角地区跟踪到超400万平方英尺租户需求，预计第三至四季度将签署超100万平方英尺待决交易 [55] 西雅图 - 转租空间在第二季度下降约17%，市场有196个活跃需求，经纪人跟踪到约440万平方英尺需求，较2020年第四季度增长约80% [53] 洛杉矶 - 第二季度租赁活动接近疫情前水平，西区的Hulu、Snapchat等公司进行了大规模扩张 [56] 圣地亚哥 - 受益于大型科技公司涌入和生命科学市场持续增长，2100 Kettner项目下月将完成主体结构，参观活动增加 [57] 奥斯汀 - 科技繁荣处于早期阶段，苹果、特斯拉、谷歌等公司即将完成办公空间扩张，将带来更多就业机会，提升科技生态系统 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大生命科学投资组合，计划在未来交付多个项目，全部建成后生命科学业务可能占总NOI的25% - 30% [20] - 进入奥斯汀市场，收购Indeed Tower，成为奥斯汀中央商务区第五大A级办公物业所有者，未来将继续在该市场寻找投资机会 [25][26][75] - 公司在资本配置上采取谨慎策略，注重项目的增值潜力和发展机会，近期完成多笔收购，包括土地和办公物业 [24][25][30][32] - 公司认为生命科学市场存在供应过剩风险，但凭借优质物业和合适位置，在转换项目上具有优势 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济反弹速度快于预期，租户租赁讨论和物业参观请求增多，市场信心增强 [7] - 尽管预计市场情况会有波动，但目前市场热情高于疫情以来任何时候 [34] - 德尔塔毒株可能对市场产生影响，但目前市场仍呈现积极态势，人们已恢复业务活动 [61][63] 其他重要信息 - 公司在建筑材料采购和成本控制方面采取积极措施，包括与承包商、供应商合作，增加应急资金，国内采购等 [79][80][81] - 公司认为无家可归问题是加州的严重问题，对部分地区产生影响，但目前未对租赁市场造成明显阻碍 [96][97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 传统办公与实验室空间在各市场的租赁活动情况 - 旧金山办公租赁活动环比几乎增长两倍，有15笔超10万平方英尺交易，118个新租户搜索项目；西雅图转租空间下降，需求增长；南旧金山生命科学需求旺盛；洛杉矶租赁活动接近疫情前水平；圣地亚哥受益于科技和生命科学市场 [49][53][55][56][57] 问题: 第二季度新租赁活动是否适用于传统办公 - 评论是基于租赁面积，不确定疫情前办公和实验室空间的具体占比，但圣地亚哥除Kettner项目外，其他项目均已租出 [59][60] 问题: 德尔塔毒株是否会影响租赁市场 - 无法确定，目前市场呈现积极态势，但情况可能会有变化 [61][63] 问题: 公司在生命科学转换和供应方面的看法 - 公司认为并非所有建筑都适合转换为生命科学用途，自身物业因位置和物理条件合适，具有优势，市场上很多转换项目可能失败 [65][66][67] 问题: 公司是否更关注办公或生命科学收购机会 - 目前没有收购生命科学物业的计划，公司在投资上非常谨慎，注重位置和物理条件 [69][70][71] 问题: 公司对奥斯汀市场的投资意向 - 对奥斯汀市场持积极态度，希望在该市场发展，交易类型涵盖各个领域，但目前没有即将进行的交易 [75] 问题: 公司是否对其他南部或东南部市场感兴趣 - 公司将根据股东利益和市场需求、规模等因素进行机会主义投资，目前专注于现有5个市场，奥斯汀是最新进入的市场 [76][77] 问题: 公司如何应对KOP二期项目的成本和材料问题 - 公司与承包商、供应商合作，增加应急资金，国内采购，对成本预测较为保守，有一套先进的管理模式 [79][80][81] 问题: 圣地亚哥土地收购对Kettner项目的影响 - 土地收购既可以独立开发，也可以为Kettner项目吸引大型租户提供规模和灵活性，对两个项目都有积极影响 [83][84] 问题: 剩余资金的使用计划和如何缩小生命科学业务估值差距 - 剩余资金使用计划仍在制定中，公司将努力让投资界和分析师认可生命科学业务的价值，不排除分拆等方式实现价值 [86][89][90] 问题: 近期小租户租赁市场变化和各市场租户类型 - 旧金山1.5万 - 3.5万平方英尺的小租户活跃，长滩项目也有小租户租赁活动，部分是科技和风险投资支持的公司，也有私营部门企业 [92][93][94] 问题: 旧金山安全、犯罪和无家可归问题是否影响租赁市场 - 有人认为未影响租赁市场，随着人员回流，无家可归者有转移趋势；也有人认为这是严重问题，对部分地区有影响，但目前租赁活动仍在增加 [95][96][97] 问题: 各市场净有效租金变化和按市值计价情况 - 西雅图、奥斯汀租金有望增长，旧金山优质资产租金稳定，洛杉矶部分地区有活动，圣地亚哥部分区域租金将增长；整体投资组合按市值计价较疫情前差距缩小至正负15%左右 [99][100][102][103][104] 问题: 奥斯汀和旧金山租户情绪差异及租赁需求相关性 - 未发现两者之间的相关性，奥斯汀市场活跃，租户乐观，旧金山返回办公室速度较慢，影响租户评估空间需求 [107][108][109] 问题: 第三季度租赁情况和新租户空间升级情况 - 第三季度已签署的17万平方英尺租约均为新租约，新租户正在升级空间，注重人才招聘和保留 [110][111] 问题: 如何促使大型租户在西海岸做出决策和大型项目的长期规划 - 大型科技公司正在扩张，公司认为租户需要评估混合办公模式对办公空间的影响，随着人员回流，决策会逐渐明确 [116][117] 问题: 公司在奥斯汀的扩张计划和Indeed Tower的GAAP收入确认时间 - 公司关注奥斯汀的城市核心和配套设施完善的子市场；Indeed Tower预计今年年底约10万平方英尺租户入住，Indeed的GAAP收入确认可能从明年下半年开始 [119][120] 问题: 公司新开发和再开发项目的资金来源 - 短期内公司有超过8亿美元现金和银行信贷额度，可满足开发需求，也有处置资产等其他资金来源，目前不优先考虑股权融资 [122][123] 问题: 同行对投机性办公开发的乐观态度是否影响公司计划 - 目前不考虑在旧金山进行投机性项目，Flower Mart项目进行了重新规划，降低了开发风险，需等待市场情况改善 [126][127] 问题: 自疫情开始以来土地价值的变化 - 土地价值变化较大，如贝尔维尤土地价格在建筑面积比率基础上翻倍，优质土地因需求和稀缺性价值更高 [129][130]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为10434766千美元，较2020年12月31日的10000708千美元增长4.34%[19] - 2021年第二季度，公司总营收为225983千美元，较2020年同期的219423千美元增长3.0%；上半年总营收为461629千美元，较2020年同期的440751千美元增长4.74%[21] - 2021年第二季度，公司总费用为163593千美元，较2020年同期的182025千美元下降10.12%；上半年总费用为328155千美元，较2020年同期的340363千美元下降3.59%[21] - 2021年第二季度，公司净收入为42880千美元，较2020年同期的24352千美元增长76.09%；上半年净收入为550291千美元，较2020年同期的69770千美元增长688.72%[21] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为35839千美元，较2020年同期的19618千美元增长82.69%；上半年归属于普通股股东的净收入为533470千美元，较2020年同期的59435千美元增长797.57%[21] - 2021年第二季度，基本每股收益为0.30美元，较2020年同期的0.17美元增长76.47%；上半年基本每股收益为4.58美元，较2020年同期的0.53美元增长764.15%[21] - 截至2021年6月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为116451931股，较2020年同期的115084897股增长1.19%；加权平均流通股数（摊薄）为116917463股，较2020年同期的115539725股增长1.19%[21] - 截至2021年6月30日，公司股东权益为5446943千美元，较2020年12月31日的5029943千美元增长8.29%[19] - 截至2021年6月30日，公司非控股权益为246522千美元，较2020年12月31日的247378千美元下降0.35%[19] - 2021年上半年，公司出售可折旧经营性物业获得收益457831千美元[21] - 2021年上半年净收入为550,291,000美元，2020年上半年为69,770,000美元[30] - 2021年上半年经营活动提供净现金216,466,000美元，2020年上半年为224,022,000美元[30] - 2021年上半年投资活动提供净现金95,302,000美元，2020年上半年使用净现金374,341,000美元[30] - 2021年上半年融资活动使用净现金165,134,000美元，2020年上半年提供净现金695,287,000美元[30] - 截至2021年6月30日，公司总资产为10,434,766,000美元，总负债为4,741,301,000美元[34] - 2021年第二季度总营收225,983美元，2020年同期为219,423美元，同比增长约3%[37] - 2021年上半年总营收461,629美元，2020年同期为440,751美元，同比增长约4.7%[37] - 2021年第二季度净利润42,880美元，2020年同期为24,352美元，同比增长约76.1%[37] - 2021年上半年净利润550,291美元，2020年同期为69,770美元，同比增长约688.7%[37] - 2021年6月30日，加权平均基本流通普通股单位为117,602,505，稀释后为118,068,037[37] - 2021年6月30日，合伙人资本余额为5,500,753美元，非控股权益为192,712美元，总资本为5,693,465美元[41] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为216,466美元，2020年同期为224,022美元[44] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为95,302美元，2020年同期使用净现金374,341美元[44] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为165,134美元，2020年同期提供净现金695,287美元[44] - 2021年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为969,764美元，2020年同期为621,312美元[44] - 2021年和2020年Q2公司普通股股东可获得的净利润分别为3583.9万美元和1961.8万美元，上半年分别为5.3347亿美元和5943.5万美元[125] - 2021年和2020年Q2公司基本每股收益分别为0.30美元和0.17美元，上半年分别为4.58美元和0.53美元；摊薄每股收益Q2分别为0.30美元和0.17美元，上半年分别为4.56美元和0.52美元[125] - 2021年和2020年Q2运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为3619.3万美元和1983.8万美元，上半年分别为5.3871亿美元和6022.7万美元[128] - 2021年和2020年Q2运营合伙企业基本每单位收益分别为0.30美元和0.16美元，上半年分别为4.58美元和0.52美元；摊薄每单位收益Q2分别为0.30美元和0.16美元，上半年分别为4.56美元和0.52美元[128] - 2021年和2020年上半年公司支付的利息现金净额分别为4152万美元和2549.4万美元[131] - 2021年和2020年上半年公司运营物业和开发物业支出应计额分别为8549万美元和1.31892亿美元[131] - 2021年和2020年上半年公司普通股股东和普通合伙人应计股息和分配额分别为5945.5万美元和5760万美元[131] - 2021年和2020年上半年初公司现金及现金等价物和受限现金总额分别为8.2313亿美元和7634.4万美元，期末分别为9.69764亿美元和6.21312亿美元[132] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，归属于普通股股东的净利润从19,618千美元增至35,839千美元，增长82.7%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，净收入从24,352千美元增至42,880千美元，增长76.1%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，净营业收入从157,410千美元增至161,369千美元，增长2.5%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，总运营收入从219,423千美元增至225,983千美元[198] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，物业及相关费用从62,013千美元增至64,614千美元[198] - 2021年第二季度净营业收入增加400万美元，增幅2.5%，同店物业增加750万美元，开发物业增加1340万美元，处置物业减少1690万美元[199][200][202] - 2021年第二季度总运营收入增加1020万美元，主要因租金收入费用降低、新租约和续租租金增加、租户报销收入增加等[200] - 2021年第二季度物业及相关费用增加270万美元，主要因物业费用、房地产税和保险费用增加[200] - 2021年第二季度一般及行政费用减少约1410万美元，降幅36.5%，主要因薪酬相关费用和递延薪酬计划调整减少[201][203] - 2021年第二季度折旧和摊销减少650万美元，降幅8.1%[202] - 2021年第二季度毛利息费用增加310万美元，增幅8.4%，主要因平均未偿债务余额增加；资本化利息和递延融资成本减少240万美元，降幅11.9%，主要因符合利息资本化条件的平均开发资产余额减少[202][206] - 2021年第二季度归属于合并物业合伙企业非控股股东权益的净收入增加230万美元，增幅53.1%，主要因两个物业合伙企业的新租约租金提高[207] - 2021年上半年净收入可分配给普通股股东的金额增加4.74亿美元，增幅797.6%；净营业收入增加1582.6万美元，增幅5.0%[210] - 2021年上半年总运营收入为4.61629亿美元，物业及相关费用为1.30567亿美元，净营业收入为3.31062亿美元[211] - 2021年上半年同店物业净营业收入为2.84368亿美元，开发物业为3141.2万美元，处置物业为1528.2万美元[211] - 2021年上半年净营业收入增加1580万美元，增幅5.0%[212] - 2021年上半年同店物业净营业收入增加550万美元[213] - 2021年上半年开发物业净营业收入增加2720万美元[213] - 2021年上半年处置物业净营业收入减少1690万美元[213] - 2021年上半年一般及行政费用减少1110万美元，降幅19.3%[214] - 2021年上半年租赁成本减少120万美元，降幅43.5%[214] - 2021年上半年折旧和摊销减少490万美元，降幅3.2%[215] - 2021年上半年毛利息费用增加640万美元，增幅8.9%[215] - 2021年上半年资本化利息和递延融资成本减少700万美元，降幅16.6%[217] - 2021年和2020年上半年，公司对在建开发项目和未来开发项目分别资本化利息的平均总成本约为18亿美元和22亿美元[217] 公司过往特定时间财务数据 - 截至2019年12月31日，公司普通股股份数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418美元，发行普通股带来权益增加721,794美元[27] - 截至2020年3月31日，公司普通股股份数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年第二季度净收入为24,352美元，发行股份薪酬奖励带来权益增加805美元[27] - 截至2020年6月30日，公司普通股股份数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] 稳定运营物业组合数据 - 截至2021年6月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有118栋建筑，可出租面积14151674平方英尺，租户427个，入住率91.8%，出租率93.6%[49] - 稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，2021年平均入住率70.6%[51] - 截至2021年6月30日，稳定投资组合中有120万平方英尺（占比8.2%）的可用空间，2021年剩余时间和2022年到期租约分别占稳定投资组合已占用面积的2.6%和6.0%，约110万平方英尺（占总年化基础租金收入的6.9%），调整未开始的租约后，2021和2022年剩余到期面积分别为254,545和718,471平方英尺[178] - 截至2021年6月30日，约1,459,413平方英尺（占稳定投资组合面积的10.3%）的租赁空间可用于转租，主要在旧金山湾区，其中7.4%为空置空间，2.9%为已占用空间，2021年和2022年分别有12,146和50,465平方英尺的转租租约到期[179] - 截至2021年6月30日，稳定投资组合包括118处办公物业，约1420万平方英尺可出租面积和1,001套住宅单元，未来开发管道有6个潜在开发地点，约59英亩未开发土地，预计可开发超550万平方英尺[180][181] - 2020年6月30日至2021年6月30日，稳定办公投资组合可出租面积从14,327,872平方英尺变为14,151,674平方英尺，完成开发投入使用增加613,874平方英尺，处置减少837,517平方英尺，重新计量增加47,445平方英尺[183] - 截至2021年6月30日，大洛杉矶、圣地亚哥县、旧金山湾区、大西雅图地区稳定投资组合的入住率分别为86.7%、91.0%、94.7%、96.5%，整体稳定办公投资组合入住率为91.8%[184] - 2021年第二季度和上半年，稳定办公投资组合平均入住率分别为91.7%和91.6%，2020年同期分别为92.8%和93.2%；同店投资组合2021年分别为91.4%和91.1%，2020年同期分别为92.4%和93.0%；住宅投资组合2021年分别为71.9%和70.6%，2020年同期分别为85.0%和89.3%[185] - 公司15大租户截至2021年6月30日的年化基础租金收入总计324,8

收购与投资 - KRC计划以5.8亿美元收购Indeed Tower，预计在6月底完成交易[20] - KRC的总投资为10.8亿美元，其中包括5800万美元的Indeed Tower收购[23] 物业与市场表现 - Indeed Tower总建筑面积约为73万平方英尺，现有57%租赁率，其中42%租赁给Indeed.com，租约至2034年[20] - Austin的历史租金在过去10年内增长约50%，显示出健康的市场基本面[5][16] - Austin的直接空置率为9.5%，与KRC其他市场持平[14] - KRC在Austin的租金增长和空置率表现优于全国平均水平[17] 市场扩张与竞争力 - KRC在Austin的市场份额将使其成为该地区前五大CBD Class A办公楼业主[14] - KRC在Austin的扩展将增加其在该地区的地理多样性，进一步增强其市场竞争力[26] - KRC在Austin的租户重叠率超过80%，与其现有的西海岸市场相似[5] 人口与教育背景 - Austin在千禧一代人口中排名第二，约46%的居民拥有学士学位或更高学历[6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.98美元，包含0.01美元的新冠费用，该费用从过去几个季度来看呈下降趋势，若剔除新冠费用，第一季度FFO为每股0.99美元 [21][29] - 第一季度同店现金NOI下降2.9%，若剔除2020年第一季度470万美元的租约终止付款，现金同店NOI增长率为正0.7%；GAAP同店NOI下降1.4%，反映出入住率和停车收入降低 [23] - 第一季度末，稳定投资组合入住率为91.5%，较上一季度上升30个基点；出租率为93.3%，较上一季度下降100个基点 [24] - 第一季度整体租金收取率为96%，办公和生命科学租金收取率为98%，4月整体租金收取率为95% [24] - 4月公司获得11亿美元可持续发展挂钩信贷安排，期限延长至2025年，定价降低10个基点，若达到年度目标可再节省1个基点，通过accordion功能经贷款人批准可借款至16亿美元，完成修订后增强了流动性，目前净债务与第一季度年化EBITDA之比约为4倍，预计随着现金投入使用该比例将上升 [25] - 预计第二季度FFO每股在0.80 - 0.86美元之间，中点为0.83美元，NOI利润率约为70%，G&A在2200 - 2400万美元之间，资本利息与第一季度相似，直线租金较第一季度下降约600 - 900万美元，季度末入住率在91.3% - 91.5%之间 [26][27][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署超过20万平方英尺租约，其中三分之二为续约，三分之一为新租约，现金租金价差为正4.9%，GAAP租金价差为正15.4% [23] - 零售业务方面，约90%的零售租户租金减免计划延长至5月底，一个月租金延期约为150万美元，非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在业务恢复正常运营前能收到约三分之一 [30] - 办公和生命科学项目方面，One Paseo办公室预计第三季度末开始确认剩余1.6万平方英尺租约的收入；333 Dexter预计年底前剩余51%的63.5万平方英尺项目上线，但收入确认取决于与租户完成TI工作；KOP Phase 1预计年底前确认全部65.6万平方英尺项目的收入；One Paseo住宅目前租赁情况良好，有望达到原年底入住率75% - 80%的高端水平 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图：2021年STEM招聘增长21%，3月有5.7万个职位发布，亚马逊在贝尔维尤有3笔总计超过260万英尺的交易，首次出现西雅图的参观量超过贝尔维尤，市场上有几家后期风投支持的公司有超过10万英尺的需求，专业服务公司在自然租约到期时做出长期承诺，市场上有更多转租空间，但预计会被吸收，目前约有200万平方英尺在建，其中17%已出租且有不错的活动 [40][41] - 旧金山：3月STEM职位发布从2019年的6.4万个增加到6.8万个，经纪人跟踪到约630万平方英尺的需求，目前有17个超过10万平方英尺的租户，其中10个代表增长需求，有十几家律师事务所正在寻找超过1.5万英尺的空间，市场上有大量转租空间，但有活动迹象，预计会有向优质空间的转移 [42][43] - 洛杉矶：卡尔弗城和好莱坞因内容制作商的招聘而保持强劲，好莱坞市场几乎没有空置，伯班克有一定增长，洛杉矶西区有一些转租空间，但预计优质转租空间会被吸收 [45] - 圣地亚哥：德尔马、UTC和小意大利2100 Kettner等子市场表现出色，UTC空置率约为2%，科技和生命科学对空间的竞争导致溢出到其他理想子市场，第一季度生命科学市场净吸收77万平方英尺，空置率从4%降至2%，第一季度湾区生命科学获得创纪录的50亿美元风投资金 [46][47][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置方面，过去十年完成超过120亿美元的交易，重塑投资组合、多元化市场布局并打造有价值的开发管道，上个月出售The Exchange获得11亿美元，为新投资提供资金，公司可指定最多20亿美元的潜在收购项目进行约10亿美元的交换，也可将大量现金用于开发等其他用途 [11][12][35] - 生命科学投资组合战略扩张方面，计划本季度开始建设Kilroy Oyster Point生命科学园区二期，包括3栋楼90万平方英尺的空间，预计总投资9亿美元，已在土地和基础设施上投资约1.5亿美元，还计划在圣地亚哥开发3个新项目，这些项目将为生命科学投资组合增加约170万平方英尺，长期来看KOP的3、4、5期将再增加约180万平方英尺，全部建成并出租后，生命科学和医疗租户的收入占比将从14%提高到超过30% [14][15][16] - 可持续发展和健康方面，公司是可持续房地产和公司运营各可衡量类别中的行业领导者，去年实现碳中和运营，在提升稳定投资组合的健康和 wellness 方面取得重大进展，拥有最多正在进行的Fitwel认证项目 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济学家预测企业盈利、住房和就业增长强劲，全球增长反弹快于预期，这些对房地产有利，公司对租户需求越来越乐观，认为已度过难关 [6] - 各市场物业参观频率显著增加，新需求开始更频繁出现，租户希望续租、扩大员工队伍并升级办公环境 [7] - 生命科学市场需求强劲，公司的开发战略和对可持续发展及健康的承诺得到验证 [9] - 许多科技和媒体公司正在推进重返办公室计划，这将推动对办公空间的需求 [10] 其他重要信息 - 公司与AT&T存在法律纠纷，AT&T在2022年有最多15万平方英尺的收缩选择权，公司认为租户未有效行使该选择权，目前未在第二季度指导中包含相关准备金，仍在收取租金 [31][94][95] - 公司预计剩余开发支出在3 - 3.5亿美元之间，包括启动KOP Phase 2的支出 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产负债表上的现金是否用于1031购买，以及如何部署用于产生收入的资产和未来开发 - 公司有能力在第四季度前进行交换，指定最多20亿美元的潜在收购项目进行约10亿美元的交换，也可将大量现金用于开发等其他用途，下次电话会议或NAREIT会议时可能会提供更明确的方向 [35][36] 问题2: 市场参观活动增加，租户需求回升，各市场科技和其他行业的趋势，以及混合办公模式对空间的影响 - 2021年各子市场职位发布超过2020年，大型科技公司加速重返工作岗位计划，参观活动接近或达到疫情前水平，这些因素将创造需求。西雅图STEM招聘增长21%，有多家公司有大量空间需求，市场上转租空间预计会被吸收；旧金山职位发布增加，有大量需求和租户活动，转租空间有活动迹象；洛杉矶部分市场因内容制作商招聘保持强劲，西区转租空间预计会被吸收；圣地亚哥科技和生命科学竞争空间，生命科学市场表现出色 [37][38][40] 问题3: 各地区市场租金的市场估值，以及与公司投资组合的比较 - 公司认为目前数据点不足，无法评论净有效租金情况。在贝尔维尤，目前租金是市场最高；旧金山优质空间租金与疫情前相当；好莱坞部分产品租金谈判情况良好；圣地亚哥办公和生命科学租金创历史新高；South San Francisco的KOP Phase 2租金预计比Phase 1上涨10%以上 [50][51] 问题4: 第一季度旧金山CBD入住率下降，而湾区其他地区略有上升或持平，这是否反映市场情况及趋势 - 硅谷没有经历像旧金山那样的严重封锁，在交通便利的优质地段表现较好。旧金山优质A类产品租金与疫情前相当，预计下周进入限制最少的层级，公司也在加速员工返回工作岗位的计划。对于公司而言，入住率差异部分是由于季度内的租约滚动情况 [54][55][57] 问题5: 湾区筹集的资金对就业增长和空间需求的影响，能否区分市中心和硅谷 - 目前很多资金集中在市中心，有12家风投支持的公司有活跃需求，两家大公司搁置了迁往东湾的计划，重新专注于旧金山。大型科技公司都承诺返回旧金山工作，今年夏天将有很多活动 [58][59] 问题6: 旧金山转租空间是否会随着租户返回而减少，Salesforce在350 Mission的大部分空间是否会在第二季度或夏天撤出 - 转租空间有积极迹象，小租户和大租户都在关注，目前有53.5万英尺的待成交交易，若完成将是积极的。一些公司在计划返回时会收回空间，部分转租空间因条款限制较难出租。若市场保持目前的节奏，第三和第四季度可能会看到转租空间的吸收 [62][63][65] 问题7: 若无法找到1031交换的收购项目，特别股息和可用于KOP 2开发的资金情况 - 若无法找到收购项目，大约50%（可能略少）的总销售价格可能需要作为特别股息，公司认为这种情况不太可能发生 [66][67] 问题8: 333 Dexter剩余51%的项目租金开始时间是否会推迟到2022年第一季度 - 目前难以确定，希望能在年底前完成，但取决于与租户的TI建设工作 [68][69] 问题9: 公司生命科学投资组合中实验室和办公室租赁的比例，以及租户在签署租约前如何评估房东 - 实验室和办公室的比例因租户而异，难以预测，但预计相关建筑有相当多的实验室空间。租户在选择房东时很看重，生命科学公司通常会长期占用空间，会投入大量资金进行装修，他们希望有现代化的设施来吸引和留住员工，公司认为自己在这方面有优势 [71][72][75] 问题10: 若无法确定新的投资机会，如何看待公司股票作为投资选择，是否会进行大规模股票回购 - 公司会评估所有可能的方向，目前正在寻找符合标准的市场机会，未来几个月会更好地回答这个问题，会谨慎分配资本 [78][79][81] 问题11: The Exchange买家若将其改造成生命科学用途，每英尺还需花费多少，这对公司350万平方英尺的生命科学开发管道的价值创造有何启示 - 粗略估计改造可能每英尺花费100美元或更多，还会有停机时间和租金损失等成本。公司认为出售The Exchange是合适的交易，KOP项目的成本相对较低，租金预计会显著提高，通过开发将创造巨大价值 [83][84][91] 问题12: 公司是否有在核心市场外进行生命科学投资的最新进展 - 公司将在几个月后更好地回答这个问题 [92] 问题13: 与AT&T和DIRECTV的纠纷在资产负债表上是否有预留，对收益有何影响 - 第二季度指导中未包含相关准备金，目前仍在收取租金，需等待法律纠纷的结果 [94][95] 问题14: 在家办公和混合办公模式是否会产生雪球效应，成为公司解决ESG计划中S部分的方式，从而减少对办公空间的需求 - 公司认为这种情况不太可能发生，人们对在家办公感到疲惫，希望回到办公室，虽然会有一些在家办公的选择，但只是少数 [97][98] 问题15: 1031交换取消的可能性及影响，政府是否理解对商业房地产的影响 - 这是一个担忧，公司所属的行业组织正在努力反对取消1031交换，认为取消会对小运营商有害，会使权力向大公司集中，是糟糕的政策 [101][102] 问题16: 9455项目不是实验室交易，Kettner项目的需求和进展情况，以及公司对资产变现的看法 - 9455项目科技公司胜出可能是好事，与该公司有很多合作且可能会有更多合作。Kettner项目现在参观活动增多，有很多兴趣，建筑外壳年中完成，预计会实现高租金和巨大的价值创造。今年不太可能有重大的资产变现，但会对投资组合进行微调 [105][106][107] 问题17: KOP Phase 2的租户需求面积，以及是否有机会从城市收购额外的开发面积 - KOP Phase 2约90万平方英尺，有超过项目交付面积的需求和兴趣。公司不评论是否有机会从城市收购额外开发面积 [112][113][114] 问题18: 用交换销售收益进行收购时，对增值机会和核心A类资产的偏好 - 公司正在考虑多种类型的机会，包括有租赁潜力的核心资产、传统的增值机会和一些新建开发项目，目标是创造价值，而不是以低资本化率购买资产并持有 [116][117] 问题19: 如何理解第二季度指导范围，从第一季度的起点到指导范围低端0.80美元的因素 - 从第一季度调整后的数据到第二季度指导中点，需扣除交换的影响、G&A和Jardine租赁的剩余约0.03美元。指导范围为0.80 - 0.86美元是因为市场仍有很多不确定性，公司希望保留灵活性 [120][121][122]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为103.84353亿美元，较2020年12月31日的100.00708亿美元增长3.84%[19] - 2021年第一季度，公司总营收为2.35646亿美元，较2020年同期的2.21328亿美元增长6.47%[21] - 2021年第一季度，公司总费用为1.64562亿美元，较2020年同期的1.58338亿美元增长3.93%[21] - 2021年第一季度，公司净收入为5.07411亿美元，较2020年同期的4541.8万美元增长1017.15%[21] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为4.97631亿美元，较2020年同期的3981.7万美元增长1149.75%[21] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为4.27美元，较2020年同期的0.37美元增长1054.05%[21] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为4.26美元，较2020年同期的0.37美元增长1051.35%[21] - 截至2021年3月31日，公司普通股加权平均基本流通股数为1.16344375亿股，较2020年同期的1.06875234亿股增长8.86%[21] - 截至2021年3月31日，公司普通股加权平均摊薄流通股数为1.16801384亿股，较2020年同期的1.07389575亿股增长8.76%[21] - 2021年第一季度净收入为507,411千美元，2020年同期为45,418千美元，同比增长1017.16%[28][35] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为144,152千美元，2020年同期为122,940千美元，同比增长17.25%[28] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为812,250千美元，2020年同期使用的净现金为211,412千美元[28] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为92,954千美元，2020年同期提供的净现金为790,562千美元[28] - 截至2021年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为1,686,578千美元，2020年末为778,434千美元，增长116.66%[28] - 截至2021年3月31日，总资产为10,384,353千美元，2020年末为10,000,708千美元，增长3.84%[32] - 截至2021年3月31日，总负债为4,681,461千美元，2020年末为4,723,387千美元，下降0.89%[32] - 2021年第一季度总营收为235,646千美元，2020年同期为221,328千美元，同比增长6.47%[35] - 2021年第一季度总费用为164,562千美元，2020年同期为158,338千美元，同比增长3.93%[35] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为502,517千美元，2020年同期为40,389千美元，同比增长1144.29%[35] - 2021年第一季度净收入为507,411美元，2020年同期为45,418美元[42] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为144,152美元，2020年同期为122,940美元[42] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为812,250美元，2020年同期使用的净现金为211,412美元[42] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为92,954美元，2020年同期提供的净现金为790,562美元[42] - 2021年3月31日预付费用和其他资产净额为50,505千美元，2020年12月31日为53,560千美元[62] - 2021年第一季度利息费用为22,334千美元，2020年同期为14,444千美元[72] - 截至2021年3月31日，公司在市价发行计划下可发售普通股总毛销售价达约2.142亿美元，自计划开始已完成销售3,594,576股[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，非控股普通股赎回总价值分别为7660万美元和6540万美元[76] - 2021年和2020年第一季度所有股份支付计划总薪酬成本分别为960万美元和870万美元[87] - 2021年第一季度公司普通股股东可获得的净利润为497,631,000美元，2020年同期为39,817,000美元；基本每股收益为4.27美元，摊薄后每股收益为4.26美元，2020年分别为0.37美元和0.37美元[113] - 2021年第一季度运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润为502,517,000美元，2020年同期为40,389,000美元；基本每单位收益为4.27美元，摊薄后每单位收益为4.26美元，2020年分别为0.37美元和0.36美元[116] - 2021年第一季度公司支付的利息现金净额为12,387,000美元，2020年同期为10,035,000美元；支付的土地租赁负债相关现金为1,455,000美元，2020年同期为1,332,000美元[119] - 2021年第一季度运营合伙企业支付的利息现金净额为12,387,000美元，2020年同期为10,035,000美元；支付的土地租赁负债相关现金为1,455,000美元，2020年同期为1,332,000美元[121] - 2021年3月31日公司现金及现金等价物和受限现金期初总额为823,130,000美元，期末总额为1,686,578,000美元；2020年同期期初为76,344,000美元，期末为778,434,000美元[120] - 2021年第一季度公司运营和开发物业支出应计额为57,675,000美元，2020年同期为129,251,000美元；租户直接承担的租户改进费用为2,570,000美元，2020年同期为2,081,000美元[119] - 2021年第一季度运营合伙企业运营和开发物业支出应计额为57,675,000美元，2020年同期为129,251,000美元；租户直接承担的租户改进费用为2,570,000美元，2020年同期为2,081,000美元[121] - 2021年第一季度公司应付普通股股东和普通合伙人的股息和分配应计额为59,472,000美元，2020年同期为57,620,000美元；运营合伙企业应付普通合伙人的分配应计额为59,472,000美元，2020年同期为57,620,000美元[119][121] - 2021年第一季度，公司收取了约96%的毛租金账单，排除对部分租户的租金减免后，收取比例为97%，与2020年的收款情况一致[137] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净收入分别为5.07411亿美元、0.45418亿美元，变化率为1017.2%[186] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净营业收入分别为1.69693亿美元、1.57826亿美元，变化率为7.5%[186] - 2021年第一季度和2020年第一季度相比，一般及行政费用增加297.5万美元，变化率为15.6%；租赁成本减少76.4万美元，变化率为 - 52.5%[186] - 2021年第一季度净营业收入为1.69693亿美元，较2020年同期的1.57826亿美元增加1186.7万美元，增幅7.5%[187][188] - 2021年第一季度总运营收入为2.35646亿美元，较2020年同期的2.21328亿美元增加1431.8万美元，增幅6.5%[187][188] - 2021年第一季度物业及相关费用为6595.3万美元，较2020年同期的6350.2万美元增加245.1万美元，增幅3.9%[187][188] - 2021年第一季度一般及行政费用增加约300万美元，增幅15.6%，主要因递延薪酬计划市值调整增加240万美元[190] - 2021年第一季度租赁成本减少80万美元，降幅52.5%，主要因人员变动和租赁活动水平降低[191] - 2021年第一季度折旧和摊销增加160万美元，增幅2.1%[192] - 2021年第一季度毛利息支出增加338万美元，增幅9.4%，主要因平均未偿还债务余额增加[192] - 2021年第一季度资本化利息和递延融资成本减少451万美元，降幅21.1%，主要因平均总成本基础降低[192][194] - 2021年第一季度归属于合并物业合伙企业非控股权益的净收入与2020年同期持平[195] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物约为6.578亿美元，受限现金约为10亿美元，无抵押循环信贷安排下可用资金为11亿美元[201] - 截至2021年3月31日，公司总债务占总市值的33.8%，总市值为11.671199亿美元[207] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，稳定办公物业有117栋，可出租面积14,049,585平方英尺，入住率91.5%，出租率93.3%[47] - 截至2021年3月31日，稳定住宅物业有2个项目，808个单元，平均入住率69.1%[47] - 2021年第一季度新增一个开发项目至稳定投资组合，位于加州圣地亚哥，办公面积160,444平方英尺[48] - 截至2021年3月31日，在建开发项目（租户装修阶段）有3个，预计可出租面积1,576,000平方英尺；在建开发项目（建设中）有2个，预计可出租面积200,000平方英尺[49] - 2021年第一季度出售一处运营物业，位于旧金山，售价10.8亿美元，总收益4.573亿美元[59][60] - 截至2021年3月31日，约10亿美元与物业处置相关的净收益暂由合格中介持有，用于促进1031交换[61] - 2021年和2020年第一季度租金收入分别为2.34656亿美元和2.18633亿美元[90] - 截至2021年3月31日，未来运营租赁最低租金总计6.322074亿美元[91] - 截至2021年3月31日，公司除土地租赁承诺外的承诺约为4.563亿美元[93] - 截至2021年3月31日，土地租赁加权平均剩余租赁期限为54年，加权平均折现率为5.11%[96] - 截至2021年3月31日，土地租赁最低承诺未折现现金流为3.07582亿美元，现值为9761.7万美元[101] - 截至2021年3月31日，公司已计提环境修复负债约7230万美元[103] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，可交易证券公允价值分别为2408.9万美元和2748.1万美元[107] - 2021年第一季度公司完成9455 Towne Centre Drive项目并加入稳定投资组合，该项目办公面积约160,444平方英尺，总投资约9500万美元，已100%出租[141] - 截至2021年3月31日，333 Dexter项目已完成49%并开始创收，剩余两阶段预计2022年下半年稳定运营，该项目办公面积约635,000平方英尺，总投资约4.1亿美元，已100%出租[142] - 截至2021年3月31日，One Paseo（Office）项目已完成建设，约87%开始创收，预计2021年第三季度稳定运营，该项目办公面积285,000平方英尺，总投资约2.05亿美元，已出租93%[142] - 截至2021年3月31日，Kilroy Oyster Point（Phase 1）项目预计2021年第四季度稳定运营，该项目办公面积约656,000平方英尺，总投资约5.7亿美元，已100%出租[142] - 2021年4月，Jardine项目完成建设，该项目住宅单元193个，总投资约1.85亿美元[142] - 截至2021年3月31日，公司未来开发项目管道包括6个项目，位于大西雅图、旧金山湾区和圣地亚哥县，总成本约11亿美元，预计可开发超600万可出租平方英尺，总投资约50 - 70亿美元[143] - 2021年和2020年第一季度，公司分别将1690万美元和2.14亿美元的利息、550万美元和510万美元的内部成本资本化至符合条件的开发项目[147] - 2021年第一季度，公司以10.8亿美元出售旧金山一处运营物业，约每平方英尺1440美元[149] - 2021年第一季度，已开始的租赁

稳定运营物业组合情况 - 2020年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有117栋，可出租面积14620166平方英尺，租户447个，入住率91.2%，出租率94.3%；稳定住宅物业有2处，共808个单元，入住率72.0%[25][174] - 截至2020年12月31日，公司物业总可租面积14,620,166平方英尺，整体入住率91.2%，年化基础租金收入711,622千美元，每平方英尺53.97美元[186] - 旧金山地区32栋建筑可租面积6,276,114平方英尺，入住率94.5%，年化基础租金收入389,078千美元，每平方英尺65.96美元[186] - 大西雅图地区8栋建筑可租面积1,801,790平方英尺，入住率94.7%，年化基础租金收入67,200千美元，每平方英尺39.55美元[186] - 2020年，公司稳定运营物业组合新增三个项目，总可租面积1,207,629平方英尺，整体入住率99%[190] 开发项目纳入稳定投资组合情况 - 2020年全年，公司将四个开发项目纳入稳定投资组合，包括加州旧金山750370平方英尺办公空间、加州好莱坞361388平方英尺办公空间、加州圣地亚哥95871平方英尺零售空间和608个住宅单元[26][175] 在建开发项目情况 - 截至2020年12月31日，处于租户装修阶段的在建开发项目有3个，预计可出租面积1080000平方英尺；在建开发项目有3个，预计可出租面积856000平方英尺，还包括193个住宅单元[27][176] - 在建开发项目中，办公室项目总可出租面积108万平方英尺，整体出租率98%，占用率46%[195] 未来开发项目储备情况 - 截至2020年12月31日，公司未来开发项目储备包括五个潜在开发地点，约61英亩未开发土地[28][129][177] - 未来开发项目中，圣地亚哥县的圣达菲峰会二期和三期可开发面积为60 - 65万平方英尺，旧金山湾区的花市可开发面积为230万平方英尺[198] 公司物业分布及权益情况 - 截至2020年12月31日，公司在华盛顿州有8处稳定办公物业、1个处于租户装修阶段的开发项目和1个未来开发项目；除三个合并房地产合伙企业持有的四处办公物业外，所有物业和开发项目均为100%自有[29] - 公司在大西雅图地区拥有8处稳定的办公物业、1个处于租户装修阶段的开发项目和1个未来开发项目[115] - 2020年12月31日，除8个稳定办公物业、1个处于租户改进阶段的开发项目和1个未来开发项目位于华盛顿州外，公司所有物业和开发项目均位于加利福尼亚州[178] - 公司所有房地产资产权益通过运营合伙企业持有，除14栋办公大楼受五项长期土地租赁限制外，所有物业均为完全所有权[179] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有运营合伙企业99.0%的普通合伙权益，其余1.0%由非关联投资者、公司高管和董事持有[30] - 截至2020年12月31日，有限合伙人拥有运营合伙约1.0%的合伙权益，其中John Kilroy拥有0.7% [145] 公司总债务及市值比例情况 - 截至2020年12月31日，公司总债务占总市值的比例为37.0%，基于公司普通股2020年12月31日收盘价每股57.40美元计算[40] - 2020年12月31日，公司总债务占总市值的37.0%[132] - 截至2020年12月31日，公司约有40亿美元的未偿债务本金，占总市值的37.0% [156] 公司碳中和及可持续发展情况 - 公司在2020年底前实现了2018年承诺的碳中和运营目标[41] - 公司在全球房地产可持续发展基准（GRESB）的北美上市办公类别中，可持续发展表现排名第一达七次，过去八年每年都获得GRESB“绿星”称号[43] - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约[43][107] - 2019年总能耗287,100MWh，可再生能源占比18%，较2018年能耗降低2% [44] - 2019年总取水量833,493m³，较2018年降低2% [44] - 2019年范围1温室气体排放量3,082吨CO₂，较2018年增长6% [45] - 2019年范围2基于位置的温室气体排放量25,438吨CO₂，较2018年降低5% [46] - 2019年范围2基于市场的温室气体排放量24,718吨CO₂，较2018年降低8% [46] - 截至2020年底，公司68%的物业获得LEED认证，69%的合格稳定办公物业获得能源之星认证，100%的合格稳定住宅物业获得能源之星认证 [57] - 公司于2020年实现碳中性运营，承诺于2018年作出[106] 公司租户相关情况 - 截至2020年12月31日，公司15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的49.1% [59][94][201] - 2020年全年，公司收取了约97%的总租金账单，其中前15大租户收取比例为100%[82] - 截至2021年2月1日，公司收取了2021年1月总租金账单的95%，其中前15大租户收取比例为100%[82] - 截至2020年12月31日，按稳定投资组合的年化基础租金收入百分比计算，科技行业租户占比58%，生命科学和医疗行业占13%，媒体行业占11%，金融、保险和房地产行业占7%，专业、商业和其他服务行业占4%，其他行业占7%[97] - 科技公司占公司办公物业组合基础租金的58%[207] - 公司目前正与租户就约15万平方英尺空间的终止选择权进行讨论，公司认为租户未有效行使该选择权[202][213] 公司业务板块情况 - 2020年和2019年公司有一个可报告的业务板块，即办公和生命科学物业板块 [61] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司共雇佣252人，员工中女性占59%，男性占41%，45%为不同族裔 [62] 公司环境修复负债情况 - 截至2020年12月31日，公司合并资产负债表记录的环境修复应计负债约为7130万美元[70] - 截至2020年12月31日，公司已计提约7130万美元的环境修复负债[109] 公司租户处理危险物质情况 - 截至2020年12月31日，约4 - 6%的租户在约1 - 3%的物业总面积上处理危险物质和/或废物[73] 公司面临的风险情况 - 新冠疫情及防控措施可能对公司业务、财务状况、运营结果、现金流、流动性等产生不利影响[78][80][84][85] - 全球市场、经济和地缘政治状况可能对公司及其租户的业务、运营结果、流动性和财务状况产生不利影响[78][86] - 公司所有物业位于加利福尼亚州和华盛顿州大西雅图地区，可能受当地不利经济条件、法规和自然灾害影响[78] - 公司业绩和证券市值受房地产投资和行业趋势风险影响[78] - 公司依赖重要租户，失去重要租户可能对财务状况、运营结果等产生不利影响[78] - 租户所在行业低迷可能减少公司收入和现金流[78] - 公司面临气候变化带来的极端天气、海平面上升、水成本增加等风险[107] - 公司面临环境和健康安全法律法规带来的合规成本和潜在责任[109] - 公司在物业收购、开发和再开发过程中面临多种风险，可能导致减值损失[112] - 公司开发混合用途商业物业面临缺乏经验和合作方风险[116] - 公司的合资企业投资可能受到缺乏决策权、依赖合作方财务状况等因素的不利影响[117] - 投资房地产相关证券可能影响公司向证券持有人支付股息和分配的能力，投资抵押贷款面临借款人违约、抵押房产价值不足等风险[122][123] - 短期流动性投资面临本金损失、赎回受限等风险，且投资可能无法按面值赎回[124] - 物业税可能因重新评估或税率变化而增加，影响公司财务状况和支付能力[125] - 信息安全面临网络攻击等风险，可能导致信息泄露、财务系统受损等后果[127][129] - 未开发土地实际密度可能与估计不一致，受分区、许可等因素影响[129] - 失去关键人员可能损害公司运营和财务表现，影响证券交易价格[130] - 在建项目的完工时间可能受政府限制和新冠疫情下的社交距离要求等不可控因素影响[194][196] 公司财务及证券相关情况 - 2020年全年，公司约99.3%的收入来自租金收入[95] - 截至2020年12月31日，公司总债务约40亿美元，其中530万美元本金将于2021年12月31日支付[132] - 运营合伙企业有7.5亿美元无担保循环信贷安排和票据购买协议，其中财务契约可能限制公司普通股分红[137] - 截至2020年12月31日，公司已发行并流通的普通股为1.16035827亿股[159] - 截至2020年12月31日，公司为未来发行预留了约575.0574万股普通股[160] - 公司要维持REIT身份，每年需向股东分配至少90%的净应税收入（特定调整后且不包括净资本收益），若分配少于100%的净资本收益或90%-100%的净应税收入，将缴纳常规企业所得税，若分配少于85%的普通收入、95%的净资本收益和100%的以前年度未分配收入之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[164][165] - 公司若失去REIT身份，四年内不能选择按REIT纳税，且计算应纳税所得额时不能扣除支付给股东的股息，还可能面临州和地方税增加[163] - 非公司股东（包括个人）在2017年12月31日后至2026年1月1日前，一般可扣除REIT股息（资本利得股息和视为合格股息收入的股息除外）的20%[168] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[169] - 2020年第一、二季度普通股每股股息为0.4850美元，第三、四季度为0.5000美元；2019年第一季度为0.4550美元，第二、三、四季度为0.4850美元[220] - 2020年10月1日 - 10月31日购买股票数量为2,404股，每股均价52.63美元[222] - 2020年12月1日 - 12月31日购买股票数量为1,113股，每股均价61.27美元[222] - 2020年10 - 12月总购买股票数量为3,517股，每股均价55.36美元[222] - 截至报告提交日，公司普通股约有98名登记持有人[219] - 截至报告提交日，运营合伙企业普通股单位有18名登记持有人[224] 公司物业具体数据情况 - 3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业可出租面积151,908平方英尺，2020年12月31日入住率91.9%，年租金6390千美元，每平方英尺年租金45.75美元[183] - 2240 East Imperial Highway物业可出租面积122,870平方英尺，入住率100.0%，年租金3950千美元，每平方英尺年租金32.15美元[183] - 2250 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，入住率100.0%，年租金10206千美元，每平方英尺年租金34.31美元[183] - 2260 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，入住率100.0%，年租金10510千美元，每平方英尺年租金35.18美元[183] - 909 North Pacific Coast Highway物业可出租面积244,136平方英尺，入住率89.4%，年租金8184千美元，每平方英尺年租金37.98美元[183] - 999 North Pacific Coast Highway物业可出租面积128,588平方英尺，入住率93.6%，年租金3854千美元，每平方英尺年租金34.73美元[183] - 1350 Ivar Avenue物业可出租面积16,448平方英尺，入住率100.0%，年租金1013千美元，每平方英尺年租金61.58美元[183] - 1355 Vine Street物业可出租面积183,129平方英尺，入住率100.0%，年租金10909千美元，每平方英尺年租金59.57美元[183] - 1375 Vine Street物业可出租面积159,236平方英尺，入住率100.0%，年租金9805千美元，每平方英尺年租金61.58美元[183] - 1395 Vine Street物业可出租面积2575平方英尺，入住率100.0%，年租金161千美元，每平方英尺年租金62.65美元[183] - 3760 Kilroy Airport Way出租率为94.7%，年租金505.8万美元，每平方英尺租金32.02美元[184] - 3780 Kilroy Airport Way出租率为94.4%，年租金685.6万美元，每平方英尺租金33.47美元[184] - 3840 Kilroy Airport Way出租率为88.9%，年租金555.1万美元，每平方英尺租金32.44美元[184] - 8560 West Sunset Boulevard出租率为94.1%，年租金494.7万美元，每平方英尺租金70.89美元[184] - 8570 West Sunset Boulevard出租率为97.1%，年租金311.3万美元，每平方英尺租金69.79美元[184] - 12100 West Olympic Boulevard出租率为66.0%，年租金603.8万美元，每平方英尺租金60.17美元[184] - 12200 West Olympic Boulevard出租率为90.2%，年租金689.9万美元，每