财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.88美元，比指引中点高0.05美元，其中0.035美元归因于好于预期的运营结果，0.015美元归因于一次性项目 [36] - 同店第二季度现金NOI增长4.9%，GAAP同店NOI增长5.5%，剔除上年收入反转因素后增长2.3% [37] - 第二季度末，稳定投资组合出租率为91.8%，签约率为93.6%，均较上一季度提高30个基点 [38] - 第二季度租金回收率为97%，办公和生命科学租金回收率为98% [38] - 完成约6.8亿美元收购后，目前流动性约为20亿美元，包括8.6亿美元现金和11亿美元新循环信贷额度的全额可用资金 [39] - 预计2021年资本利息在7700万 - 8200万美元之间，年底净债务与EBITDA比率约为6倍，同店现金NOI全年增长约2% - 2.5% [42] - 预计2021年FFO每股在3.71 - 3.82美元之间，中点为3.77美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度签约22万平方英尺租约，其中三分之二为新租约，目前已签约并承诺17万平方英尺新租约，预计今年晚些时候恢复到疫情前季度运营水平 [23] - 圣地亚哥与一家科技公司达成7.1万平方英尺办公项目开发和租赁协议，One Paseo项目办公部分已全部租出，租金较原承保增长约25% [10] - 西雅图与一家游戏公司签订5.7万平方英尺、7.5年期租约，现金租金比上一份租约高25%，GAAP租金高5% [11] 生命科学业务 - 圣地亚哥托雷松和大学城中心空置率低于2%，租金同比上涨15% - 20%，已签署多笔大额租约，并在多笔交易谈判中 [12][13][14] - 南旧金山生命科学基本面持续收紧，空置率低于1.5%，租金创历史新高，牡蛎角生命科学园区二期已开工建设 [17] - 未来5 - 30个月将交付250万平方英尺生命科学项目，全部建成后生命科学业务可能占总NOI的25% - 30% [20] 住宅业务 - 圣地亚哥One Paseo项目608套住宅目前出租率超过93%，较上季度约75%有所提升，租金自年初以来上涨15% - 20% [21] - 好莱坞最新豪华塔楼Jardine完工仅2个月，出租率达30% [21] 零售业务 - 租金和许可计划在第二季度结束，人流量和租赁情况显著回升 [22] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 办公租赁活动环比几乎增长两倍，本季度完成15笔超10万平方英尺交易，其中12笔为搬迁或扩张交易，目前有118个新租户搜索项目 [49][50] - 生命科学需求旺盛，牡蛎角地区跟踪到超400万平方英尺租户需求，预计第三至四季度将签署超100万平方英尺待决交易 [55] 西雅图 - 转租空间在第二季度下降约17%，市场有196个活跃需求，经纪人跟踪到约440万平方英尺需求，较2020年第四季度增长约80% [53] 洛杉矶 - 第二季度租赁活动接近疫情前水平，西区的Hulu、Snapchat等公司进行了大规模扩张 [56] 圣地亚哥 - 受益于大型科技公司涌入和生命科学市场持续增长，2100 Kettner项目下月将完成主体结构，参观活动增加 [57] 奥斯汀 - 科技繁荣处于早期阶段，苹果、特斯拉、谷歌等公司即将完成办公空间扩张，将带来更多就业机会，提升科技生态系统 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大生命科学投资组合，计划在未来交付多个项目，全部建成后生命科学业务可能占总NOI的25% - 30% [20] - 进入奥斯汀市场，收购Indeed Tower，成为奥斯汀中央商务区第五大A级办公物业所有者，未来将继续在该市场寻找投资机会 [25][26][75] - 公司在资本配置上采取谨慎策略，注重项目的增值潜力和发展机会，近期完成多笔收购，包括土地和办公物业 [24][25][30][32] - 公司认为生命科学市场存在供应过剩风险，但凭借优质物业和合适位置，在转换项目上具有优势 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济反弹速度快于预期，租户租赁讨论和物业参观请求增多，市场信心增强 [7] - 尽管预计市场情况会有波动，但目前市场热情高于疫情以来任何时候 [34] - 德尔塔毒株可能对市场产生影响，但目前市场仍呈现积极态势，人们已恢复业务活动 [61][63] 其他重要信息 - 公司在建筑材料采购和成本控制方面采取积极措施，包括与承包商、供应商合作，增加应急资金，国内采购等 [79][80][81] - 公司认为无家可归问题是加州的严重问题，对部分地区产生影响，但目前未对租赁市场造成明显阻碍 [96][97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 传统办公与实验室空间在各市场的租赁活动情况 - 旧金山办公租赁活动环比几乎增长两倍，有15笔超10万平方英尺交易，118个新租户搜索项目；西雅图转租空间下降，需求增长；南旧金山生命科学需求旺盛；洛杉矶租赁活动接近疫情前水平；圣地亚哥受益于科技和生命科学市场 [49][53][55][56][57] 问题: 第二季度新租赁活动是否适用于传统办公 - 评论是基于租赁面积，不确定疫情前办公和实验室空间的具体占比，但圣地亚哥除Kettner项目外，其他项目均已租出 [59][60] 问题: 德尔塔毒株是否会影响租赁市场 - 无法确定，目前市场呈现积极态势，但情况可能会有变化 [61][63] 问题: 公司在生命科学转换和供应方面的看法 - 公司认为并非所有建筑都适合转换为生命科学用途，自身物业因位置和物理条件合适，具有优势，市场上很多转换项目可能失败 [65][66][67] 问题: 公司是否更关注办公或生命科学收购机会 - 目前没有收购生命科学物业的计划，公司在投资上非常谨慎，注重位置和物理条件 [69][70][71] 问题: 公司对奥斯汀市场的投资意向 - 对奥斯汀市场持积极态度，希望在该市场发展，交易类型涵盖各个领域，但目前没有即将进行的交易 [75] 问题: 公司是否对其他南部或东南部市场感兴趣 - 公司将根据股东利益和市场需求、规模等因素进行机会主义投资，目前专注于现有5个市场，奥斯汀是最新进入的市场 [76][77] 问题: 公司如何应对KOP二期项目的成本和材料问题 - 公司与承包商、供应商合作，增加应急资金，国内采购，对成本预测较为保守，有一套先进的管理模式 [79][80][81] 问题: 圣地亚哥土地收购对Kettner项目的影响 - 土地收购既可以独立开发，也可以为Kettner项目吸引大型租户提供规模和灵活性，对两个项目都有积极影响 [83][84] 问题: 剩余资金的使用计划和如何缩小生命科学业务估值差距 - 剩余资金使用计划仍在制定中，公司将努力让投资界和分析师认可生命科学业务的价值，不排除分拆等方式实现价值 [86][89][90] 问题: 近期小租户租赁市场变化和各市场租户类型 - 旧金山1.5万 - 3.5万平方英尺的小租户活跃，长滩项目也有小租户租赁活动，部分是科技和风险投资支持的公司，也有私营部门企业 [92][93][94] 问题: 旧金山安全、犯罪和无家可归问题是否影响租赁市场 - 有人认为未影响租赁市场，随着人员回流，无家可归者有转移趋势；也有人认为这是严重问题，对部分地区有影响，但目前租赁活动仍在增加 [95][96][97] 问题: 各市场净有效租金变化和按市值计价情况 - 西雅图、奥斯汀租金有望增长，旧金山优质资产租金稳定，洛杉矶部分地区有活动，圣地亚哥部分区域租金将增长；整体投资组合按市值计价较疫情前差距缩小至正负15%左右 [99][100][102][103][104] 问题: 奥斯汀和旧金山租户情绪差异及租赁需求相关性 - 未发现两者之间的相关性，奥斯汀市场活跃，租户乐观，旧金山返回办公室速度较慢，影响租户评估空间需求 [107][108][109] 问题: 第三季度租赁情况和新租户空间升级情况 - 第三季度已签署的17万平方英尺租约均为新租约，新租户正在升级空间，注重人才招聘和保留 [110][111] 问题: 如何促使大型租户在西海岸做出决策和大型项目的长期规划 - 大型科技公司正在扩张，公司认为租户需要评估混合办公模式对办公空间的影响，随着人员回流，决策会逐渐明确 [116][117] 问题: 公司在奥斯汀的扩张计划和Indeed Tower的GAAP收入确认时间 - 公司关注奥斯汀的城市核心和配套设施完善的子市场；Indeed Tower预计今年年底约10万平方英尺租户入住，Indeed的GAAP收入确认可能从明年下半年开始 [119][120] 问题: 公司新开发和再开发项目的资金来源 - 短期内公司有超过8亿美元现金和银行信贷额度，可满足开发需求，也有处置资产等其他资金来源，目前不优先考虑股权融资 [122][123] 问题: 同行对投机性办公开发的乐观态度是否影响公司计划 - 目前不考虑在旧金山进行投机性项目，Flower Mart项目进行了重新规划，降低了开发风险，需等待市场情况改善 [126][127] 问题: 自疫情开始以来土地价值的变化 - 土地价值变化较大，如贝尔维尤土地价格在建筑面积比率基础上翻倍，优质土地因需求和稀缺性价值更高 [129][130]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为10434766千美元，较2020年12月31日的10000708千美元增长4.34%[19] - 2021年第二季度，公司总营收为225983千美元，较2020年同期的219423千美元增长3.0%；上半年总营收为461629千美元，较2020年同期的440751千美元增长4.74%[21] - 2021年第二季度，公司总费用为163593千美元，较2020年同期的182025千美元下降10.12%；上半年总费用为328155千美元，较2020年同期的340363千美元下降3.59%[21] - 2021年第二季度，公司净收入为42880千美元，较2020年同期的24352千美元增长76.09%；上半年净收入为550291千美元，较2020年同期的69770千美元增长688.72%[21] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为35839千美元，较2020年同期的19618千美元增长82.69%；上半年归属于普通股股东的净收入为533470千美元，较2020年同期的59435千美元增长797.57%[21] - 2021年第二季度，基本每股收益为0.30美元，较2020年同期的0.17美元增长76.47%；上半年基本每股收益为4.58美元，较2020年同期的0.53美元增长764.15%[21] - 截至2021年6月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为116451931股，较2020年同期的115084897股增长1.19%；加权平均流通股数（摊薄）为116917463股，较2020年同期的115539725股增长1.19%[21] - 截至2021年6月30日，公司股东权益为5446943千美元，较2020年12月31日的5029943千美元增长8.29%[19] - 截至2021年6月30日，公司非控股权益为246522千美元，较2020年12月31日的247378千美元下降0.35%[19] - 2021年上半年，公司出售可折旧经营性物业获得收益457831千美元[21] - 2021年上半年净收入为550,291,000美元，2020年上半年为69,770,000美元[30] - 2021年上半年经营活动提供净现金216,466,000美元，2020年上半年为224,022,000美元[30] - 2021年上半年投资活动提供净现金95,302,000美元，2020年上半年使用净现金374,341,000美元[30] - 2021年上半年融资活动使用净现金165,134,000美元，2020年上半年提供净现金695,287,000美元[30] - 截至2021年6月30日，公司总资产为10,434,766,000美元，总负债为4,741,301,000美元[34] - 2021年第二季度总营收225,983美元，2020年同期为219,423美元，同比增长约3%[37] - 2021年上半年总营收461,629美元，2020年同期为440,751美元，同比增长约4.7%[37] - 2021年第二季度净利润42,880美元，2020年同期为24,352美元，同比增长约76.1%[37] - 2021年上半年净利润550,291美元，2020年同期为69,770美元，同比增长约688.7%[37] - 2021年6月30日，加权平均基本流通普通股单位为117,602,505，稀释后为118,068,037[37] - 2021年6月30日，合伙人资本余额为5,500,753美元，非控股权益为192,712美元，总资本为5,693,465美元[41] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为216,466美元，2020年同期为224,022美元[44] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为95,302美元，2020年同期使用净现金374,341美元[44] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为165,134美元，2020年同期提供净现金695,287美元[44] - 2021年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为969,764美元，2020年同期为621,312美元[44] - 2021年和2020年Q2公司普通股股东可获得的净利润分别为3583.9万美元和1961.8万美元，上半年分别为5.3347亿美元和5943.5万美元[125] - 2021年和2020年Q2公司基本每股收益分别为0.30美元和0.17美元，上半年分别为4.58美元和0.53美元；摊薄每股收益Q2分别为0.30美元和0.17美元，上半年分别为4.56美元和0.52美元[125] - 2021年和2020年Q2运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为3619.3万美元和1983.8万美元，上半年分别为5.3871亿美元和6022.7万美元[128] - 2021年和2020年Q2运营合伙企业基本每单位收益分别为0.30美元和0.16美元，上半年分别为4.58美元和0.52美元；摊薄每单位收益Q2分别为0.30美元和0.16美元，上半年分别为4.56美元和0.52美元[128] - 2021年和2020年上半年公司支付的利息现金净额分别为4152万美元和2549.4万美元[131] - 2021年和2020年上半年公司运营物业和开发物业支出应计额分别为8549万美元和1.31892亿美元[131] - 2021年和2020年上半年公司普通股股东和普通合伙人应计股息和分配额分别为5945.5万美元和5760万美元[131] - 2021年和2020年上半年初公司现金及现金等价物和受限现金总额分别为8.2313亿美元和7634.4万美元，期末分别为9.69764亿美元和6.21312亿美元[132] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，归属于普通股股东的净利润从19,618千美元增至35,839千美元，增长82.7%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，净收入从24,352千美元增至42,880千美元，增长76.1%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，净营业收入从157,410千美元增至161,369千美元，增长2.5%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，总运营收入从219,423千美元增至225,983千美元[198] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，物业及相关费用从62,013千美元增至64,614千美元[198] - 2021年第二季度净营业收入增加400万美元，增幅2.5%，同店物业增加750万美元，开发物业增加1340万美元，处置物业减少1690万美元[199][200][202] - 2021年第二季度总运营收入增加1020万美元，主要因租金收入费用降低、新租约和续租租金增加、租户报销收入增加等[200] - 2021年第二季度物业及相关费用增加270万美元，主要因物业费用、房地产税和保险费用增加[200] - 2021年第二季度一般及行政费用减少约1410万美元，降幅36.5%，主要因薪酬相关费用和递延薪酬计划调整减少[201][203] - 2021年第二季度折旧和摊销减少650万美元，降幅8.1%[202] - 2021年第二季度毛利息费用增加310万美元，增幅8.4%，主要因平均未偿债务余额增加；资本化利息和递延融资成本减少240万美元，降幅11.9%，主要因符合利息资本化条件的平均开发资产余额减少[202][206] - 2021年第二季度归属于合并物业合伙企业非控股股东权益的净收入增加230万美元，增幅53.1%，主要因两个物业合伙企业的新租约租金提高[207] - 2021年上半年净收入可分配给普通股股东的金额增加4.74亿美元，增幅797.6%；净营业收入增加1582.6万美元，增幅5.0%[210] - 2021年上半年总运营收入为4.61629亿美元，物业及相关费用为1.30567亿美元，净营业收入为3.31062亿美元[211] - 2021年上半年同店物业净营业收入为2.84368亿美元，开发物业为3141.2万美元，处置物业为1528.2万美元[211] - 2021年上半年净营业收入增加1580万美元，增幅5.0%[212] - 2021年上半年同店物业净营业收入增加550万美元[213] - 2021年上半年开发物业净营业收入增加2720万美元[213] - 2021年上半年处置物业净营业收入减少1690万美元[213] - 2021年上半年一般及行政费用减少1110万美元，降幅19.3%[214] - 2021年上半年租赁成本减少120万美元，降幅43.5%[214] - 2021年上半年折旧和摊销减少490万美元，降幅3.2%[215] - 2021年上半年毛利息费用增加640万美元，增幅8.9%[215] - 2021年上半年资本化利息和递延融资成本减少700万美元，降幅16.6%[217] - 2021年和2020年上半年，公司对在建开发项目和未来开发项目分别资本化利息的平均总成本约为18亿美元和22亿美元[217] 公司过往特定时间财务数据 - 截至2019年12月31日，公司普通股股份数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418美元，发行普通股带来权益增加721,794美元[27] - 截至2020年3月31日，公司普通股股份数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年第二季度净收入为24,352美元，发行股份薪酬奖励带来权益增加805美元[27] - 截至2020年6月30日，公司普通股股份数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] 稳定运营物业组合数据 - 截至2021年6月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有118栋建筑，可出租面积14151674平方英尺，租户427个，入住率91.8%，出租率93.6%[49] - 稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，2021年平均入住率70.6%[51] - 截至2021年6月30日，稳定投资组合中有120万平方英尺（占比8.2%）的可用空间，2021年剩余时间和2022年到期租约分别占稳定投资组合已占用面积的2.6%和6.0%，约110万平方英尺（占总年化基础租金收入的6.9%），调整未开始的租约后，2021和2022年剩余到期面积分别为254,545和718,471平方英尺[178] - 截至2021年6月30日，约1,459,413平方英尺（占稳定投资组合面积的10.3%）的租赁空间可用于转租，主要在旧金山湾区，其中7.4%为空置空间，2.9%为已占用空间，2021年和2022年分别有12,146和50,465平方英尺的转租租约到期[179] - 截至2021年6月30日，稳定投资组合包括118处办公物业，约1420万平方英尺可出租面积和1,001套住宅单元，未来开发管道有6个潜在开发地点，约59英亩未开发土地，预计可开发超550万平方英尺[180][181] - 2020年6月30日至2021年6月30日，稳定办公投资组合可出租面积从14,327,872平方英尺变为14,151,674平方英尺，完成开发投入使用增加613,874平方英尺，处置减少837,517平方英尺，重新计量增加47,445平方英尺[183] - 截至2021年6月30日，大洛杉矶、圣地亚哥县、旧金山湾区、大西雅图地区稳定投资组合的入住率分别为86.7%、91.0%、94.7%、96.5%，整体稳定办公投资组合入住率为91.8%[184] - 2021年第二季度和上半年，稳定办公投资组合平均入住率分别为91.7%和91.6%，2020年同期分别为92.8%和93.2%；同店投资组合2021年分别为91.4%和91.1%，2020年同期分别为92.4%和93.0%；住宅投资组合2021年分别为71.9%和70.6%，2020年同期分别为85.0%和89.3%[185] - 公司15大租户截至2021年6月30日的年化基础租金收入总计324,8

收购与投资 - KRC计划以5.8亿美元收购Indeed Tower，预计在6月底完成交易[20] - KRC的总投资为10.8亿美元，其中包括5800万美元的Indeed Tower收购[23] 物业与市场表现 - Indeed Tower总建筑面积约为73万平方英尺，现有57%租赁率，其中42%租赁给Indeed.com，租约至2034年[20] - Austin的历史租金在过去10年内增长约50%，显示出健康的市场基本面[5][16] - Austin的直接空置率为9.5%，与KRC其他市场持平[14] - KRC在Austin的租金增长和空置率表现优于全国平均水平[17] 市场扩张与竞争力 - KRC在Austin的市场份额将使其成为该地区前五大CBD Class A办公楼业主[14] - KRC在Austin的扩展将增加其在该地区的地理多样性，进一步增强其市场竞争力[26] - KRC在Austin的租户重叠率超过80%，与其现有的西海岸市场相似[5] 人口与教育背景 - Austin在千禧一代人口中排名第二，约46%的居民拥有学士学位或更高学历[6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.98美元，包含0.01美元的新冠费用，该费用从过去几个季度来看呈下降趋势，若剔除新冠费用，第一季度FFO为每股0.99美元 [21][29] - 第一季度同店现金NOI下降2.9%，若剔除2020年第一季度470万美元的租约终止付款，现金同店NOI增长率为正0.7%；GAAP同店NOI下降1.4%，反映出入住率和停车收入降低 [23] - 第一季度末，稳定投资组合入住率为91.5%，较上一季度上升30个基点；出租率为93.3%，较上一季度下降100个基点 [24] - 第一季度整体租金收取率为96%，办公和生命科学租金收取率为98%，4月整体租金收取率为95% [24] - 4月公司获得11亿美元可持续发展挂钩信贷安排，期限延长至2025年，定价降低10个基点，若达到年度目标可再节省1个基点，通过accordion功能经贷款人批准可借款至16亿美元，完成修订后增强了流动性，目前净债务与第一季度年化EBITDA之比约为4倍，预计随着现金投入使用该比例将上升 [25] - 预计第二季度FFO每股在0.80 - 0.86美元之间，中点为0.83美元，NOI利润率约为70%，G&A在2200 - 2400万美元之间，资本利息与第一季度相似，直线租金较第一季度下降约600 - 900万美元，季度末入住率在91.3% - 91.5%之间 [26][27][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署超过20万平方英尺租约，其中三分之二为续约，三分之一为新租约，现金租金价差为正4.9%，GAAP租金价差为正15.4% [23] - 零售业务方面，约90%的零售租户租金减免计划延长至5月底，一个月租金延期约为150万美元，非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在业务恢复正常运营前能收到约三分之一 [30] - 办公和生命科学项目方面，One Paseo办公室预计第三季度末开始确认剩余1.6万平方英尺租约的收入；333 Dexter预计年底前剩余51%的63.5万平方英尺项目上线，但收入确认取决于与租户完成TI工作；KOP Phase 1预计年底前确认全部65.6万平方英尺项目的收入；One Paseo住宅目前租赁情况良好，有望达到原年底入住率75% - 80%的高端水平 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图：2021年STEM招聘增长21%，3月有5.7万个职位发布，亚马逊在贝尔维尤有3笔总计超过260万英尺的交易，首次出现西雅图的参观量超过贝尔维尤，市场上有几家后期风投支持的公司有超过10万英尺的需求，专业服务公司在自然租约到期时做出长期承诺，市场上有更多转租空间，但预计会被吸收，目前约有200万平方英尺在建，其中17%已出租且有不错的活动 [40][41] - 旧金山：3月STEM职位发布从2019年的6.4万个增加到6.8万个，经纪人跟踪到约630万平方英尺的需求，目前有17个超过10万平方英尺的租户，其中10个代表增长需求，有十几家律师事务所正在寻找超过1.5万英尺的空间，市场上有大量转租空间，但有活动迹象，预计会有向优质空间的转移 [42][43] - 洛杉矶：卡尔弗城和好莱坞因内容制作商的招聘而保持强劲，好莱坞市场几乎没有空置，伯班克有一定增长，洛杉矶西区有一些转租空间，但预计优质转租空间会被吸收 [45] - 圣地亚哥：德尔马、UTC和小意大利2100 Kettner等子市场表现出色，UTC空置率约为2%，科技和生命科学对空间的竞争导致溢出到其他理想子市场，第一季度生命科学市场净吸收77万平方英尺，空置率从4%降至2%，第一季度湾区生命科学获得创纪录的50亿美元风投资金 [46][47][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置方面，过去十年完成超过120亿美元的交易，重塑投资组合、多元化市场布局并打造有价值的开发管道，上个月出售The Exchange获得11亿美元，为新投资提供资金，公司可指定最多20亿美元的潜在收购项目进行约10亿美元的交换，也可将大量现金用于开发等其他用途 [11][12][35] - 生命科学投资组合战略扩张方面，计划本季度开始建设Kilroy Oyster Point生命科学园区二期，包括3栋楼90万平方英尺的空间，预计总投资9亿美元，已在土地和基础设施上投资约1.5亿美元，还计划在圣地亚哥开发3个新项目，这些项目将为生命科学投资组合增加约170万平方英尺，长期来看KOP的3、4、5期将再增加约180万平方英尺，全部建成并出租后，生命科学和医疗租户的收入占比将从14%提高到超过30% [14][15][16] - 可持续发展和健康方面，公司是可持续房地产和公司运营各可衡量类别中的行业领导者，去年实现碳中和运营，在提升稳定投资组合的健康和 wellness 方面取得重大进展，拥有最多正在进行的Fitwel认证项目 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济学家预测企业盈利、住房和就业增长强劲，全球增长反弹快于预期，这些对房地产有利，公司对租户需求越来越乐观，认为已度过难关 [6] - 各市场物业参观频率显著增加，新需求开始更频繁出现，租户希望续租、扩大员工队伍并升级办公环境 [7] - 生命科学市场需求强劲，公司的开发战略和对可持续发展及健康的承诺得到验证 [9] - 许多科技和媒体公司正在推进重返办公室计划，这将推动对办公空间的需求 [10] 其他重要信息 - 公司与AT&T存在法律纠纷，AT&T在2022年有最多15万平方英尺的收缩选择权，公司认为租户未有效行使该选择权，目前未在第二季度指导中包含相关准备金，仍在收取租金 [31][94][95] - 公司预计剩余开发支出在3 - 3.5亿美元之间，包括启动KOP Phase 2的支出 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产负债表上的现金是否用于1031购买，以及如何部署用于产生收入的资产和未来开发 - 公司有能力在第四季度前进行交换，指定最多20亿美元的潜在收购项目进行约10亿美元的交换，也可将大量现金用于开发等其他用途，下次电话会议或NAREIT会议时可能会提供更明确的方向 [35][36] 问题2: 市场参观活动增加，租户需求回升，各市场科技和其他行业的趋势，以及混合办公模式对空间的影响 - 2021年各子市场职位发布超过2020年，大型科技公司加速重返工作岗位计划，参观活动接近或达到疫情前水平，这些因素将创造需求。西雅图STEM招聘增长21%，有多家公司有大量空间需求，市场上转租空间预计会被吸收；旧金山职位发布增加，有大量需求和租户活动，转租空间有活动迹象；洛杉矶部分市场因内容制作商招聘保持强劲，西区转租空间预计会被吸收；圣地亚哥科技和生命科学竞争空间，生命科学市场表现出色 [37][38][40] 问题3: 各地区市场租金的市场估值，以及与公司投资组合的比较 - 公司认为目前数据点不足，无法评论净有效租金情况。在贝尔维尤，目前租金是市场最高；旧金山优质空间租金与疫情前相当；好莱坞部分产品租金谈判情况良好；圣地亚哥办公和生命科学租金创历史新高；South San Francisco的KOP Phase 2租金预计比Phase 1上涨10%以上 [50][51] 问题4: 第一季度旧金山CBD入住率下降，而湾区其他地区略有上升或持平，这是否反映市场情况及趋势 - 硅谷没有经历像旧金山那样的严重封锁，在交通便利的优质地段表现较好。旧金山优质A类产品租金与疫情前相当，预计下周进入限制最少的层级，公司也在加速员工返回工作岗位的计划。对于公司而言，入住率差异部分是由于季度内的租约滚动情况 [54][55][57] 问题5: 湾区筹集的资金对就业增长和空间需求的影响，能否区分市中心和硅谷 - 目前很多资金集中在市中心，有12家风投支持的公司有活跃需求，两家大公司搁置了迁往东湾的计划，重新专注于旧金山。大型科技公司都承诺返回旧金山工作，今年夏天将有很多活动 [58][59] 问题6: 旧金山转租空间是否会随着租户返回而减少，Salesforce在350 Mission的大部分空间是否会在第二季度或夏天撤出 - 转租空间有积极迹象，小租户和大租户都在关注，目前有53.5万英尺的待成交交易，若完成将是积极的。一些公司在计划返回时会收回空间，部分转租空间因条款限制较难出租。若市场保持目前的节奏，第三和第四季度可能会看到转租空间的吸收 [62][63][65] 问题7: 若无法找到1031交换的收购项目，特别股息和可用于KOP 2开发的资金情况 - 若无法找到收购项目，大约50%（可能略少）的总销售价格可能需要作为特别股息，公司认为这种情况不太可能发生 [66][67] 问题8: 333 Dexter剩余51%的项目租金开始时间是否会推迟到2022年第一季度 - 目前难以确定，希望能在年底前完成，但取决于与租户的TI建设工作 [68][69] 问题9: 公司生命科学投资组合中实验室和办公室租赁的比例，以及租户在签署租约前如何评估房东 - 实验室和办公室的比例因租户而异，难以预测，但预计相关建筑有相当多的实验室空间。租户在选择房东时很看重，生命科学公司通常会长期占用空间，会投入大量资金进行装修，他们希望有现代化的设施来吸引和留住员工，公司认为自己在这方面有优势 [71][72][75] 问题10: 若无法确定新的投资机会，如何看待公司股票作为投资选择，是否会进行大规模股票回购 - 公司会评估所有可能的方向，目前正在寻找符合标准的市场机会，未来几个月会更好地回答这个问题，会谨慎分配资本 [78][79][81] 问题11: The Exchange买家若将其改造成生命科学用途，每英尺还需花费多少，这对公司350万平方英尺的生命科学开发管道的价值创造有何启示 - 粗略估计改造可能每英尺花费100美元或更多，还会有停机时间和租金损失等成本。公司认为出售The Exchange是合适的交易，KOP项目的成本相对较低，租金预计会显著提高，通过开发将创造巨大价值 [83][84][91] 问题12: 公司是否有在核心市场外进行生命科学投资的最新进展 - 公司将在几个月后更好地回答这个问题 [92] 问题13: 与AT&T和DIRECTV的纠纷在资产负债表上是否有预留，对收益有何影响 - 第二季度指导中未包含相关准备金，目前仍在收取租金，需等待法律纠纷的结果 [94][95] 问题14: 在家办公和混合办公模式是否会产生雪球效应，成为公司解决ESG计划中S部分的方式，从而减少对办公空间的需求 - 公司认为这种情况不太可能发生，人们对在家办公感到疲惫，希望回到办公室，虽然会有一些在家办公的选择，但只是少数 [97][98] 问题15: 1031交换取消的可能性及影响，政府是否理解对商业房地产的影响 - 这是一个担忧，公司所属的行业组织正在努力反对取消1031交换，认为取消会对小运营商有害，会使权力向大公司集中，是糟糕的政策 [101][102] 问题16: 9455项目不是实验室交易，Kettner项目的需求和进展情况，以及公司对资产变现的看法 - 9455项目科技公司胜出可能是好事，与该公司有很多合作且可能会有更多合作。Kettner项目现在参观活动增多，有很多兴趣，建筑外壳年中完成，预计会实现高租金和巨大的价值创造。今年不太可能有重大的资产变现，但会对投资组合进行微调 [105][106][107] 问题17: KOP Phase 2的租户需求面积，以及是否有机会从城市收购额外的开发面积 - KOP Phase 2约90万平方英尺，有超过项目交付面积的需求和兴趣。公司不评论是否有机会从城市收购额外开发面积 [112][113][114] 问题18: 用交换销售收益进行收购时，对增值机会和核心A类资产的偏好 - 公司正在考虑多种类型的机会，包括有租赁潜力的核心资产、传统的增值机会和一些新建开发项目，目标是创造价值，而不是以低资本化率购买资产并持有 [116][117] 问题19: 如何理解第二季度指导范围，从第一季度的起点到指导范围低端0.80美元的因素 - 从第一季度调整后的数据到第二季度指导中点，需扣除交换的影响、G&A和Jardine租赁的剩余约0.03美元。指导范围为0.80 - 0.86美元是因为市场仍有很多不确定性，公司希望保留灵活性 [120][121][122]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为103.84353亿美元，较2020年12月31日的100.00708亿美元增长3.84%[19] - 2021年第一季度，公司总营收为2.35646亿美元，较2020年同期的2.21328亿美元增长6.47%[21] - 2021年第一季度，公司总费用为1.64562亿美元，较2020年同期的1.58338亿美元增长3.93%[21] - 2021年第一季度，公司净收入为5.07411亿美元，较2020年同期的4541.8万美元增长1017.15%[21] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为4.97631亿美元，较2020年同期的3981.7万美元增长1149.75%[21] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为4.27美元，较2020年同期的0.37美元增长1054.05%[21] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为4.26美元，较2020年同期的0.37美元增长1051.35%[21] - 截至2021年3月31日，公司普通股加权平均基本流通股数为1.16344375亿股，较2020年同期的1.06875234亿股增长8.86%[21] - 截至2021年3月31日，公司普通股加权平均摊薄流通股数为1.16801384亿股，较2020年同期的1.07389575亿股增长8.76%[21] - 2021年第一季度净收入为507,411千美元，2020年同期为45,418千美元，同比增长1017.16%[28][35] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为144,152千美元，2020年同期为122,940千美元，同比增长17.25%[28] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为812,250千美元，2020年同期使用的净现金为211,412千美元[28] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为92,954千美元，2020年同期提供的净现金为790,562千美元[28] - 截至2021年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为1,686,578千美元，2020年末为778,434千美元，增长116.66%[28] - 截至2021年3月31日，总资产为10,384,353千美元，2020年末为10,000,708千美元，增长3.84%[32] - 截至2021年3月31日，总负债为4,681,461千美元，2020年末为4,723,387千美元，下降0.89%[32] - 2021年第一季度总营收为235,646千美元，2020年同期为221,328千美元，同比增长6.47%[35] - 2021年第一季度总费用为164,562千美元，2020年同期为158,338千美元，同比增长3.93%[35] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为502,517千美元，2020年同期为40,389千美元，同比增长1144.29%[35] - 2021年第一季度净收入为507,411美元，2020年同期为45,418美元[42] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为144,152美元，2020年同期为122,940美元[42] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为812,250美元，2020年同期使用的净现金为211,412美元[42] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为92,954美元，2020年同期提供的净现金为790,562美元[42] - 2021年3月31日预付费用和其他资产净额为50,505千美元，2020年12月31日为53,560千美元[62] - 2021年第一季度利息费用为22,334千美元，2020年同期为14,444千美元[72] - 截至2021年3月31日，公司在市价发行计划下可发售普通股总毛销售价达约2.142亿美元，自计划开始已完成销售3,594,576股[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，非控股普通股赎回总价值分别为7660万美元和6540万美元[76] - 2021年和2020年第一季度所有股份支付计划总薪酬成本分别为960万美元和870万美元[87] - 2021年第一季度公司普通股股东可获得的净利润为497,631,000美元，2020年同期为39,817,000美元；基本每股收益为4.27美元，摊薄后每股收益为4.26美元，2020年分别为0.37美元和0.37美元[113] - 2021年第一季度运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润为502,517,000美元，2020年同期为40,389,000美元；基本每单位收益为4.27美元，摊薄后每单位收益为4.26美元，2020年分别为0.37美元和0.36美元[116] - 2021年第一季度公司支付的利息现金净额为12,387,000美元，2020年同期为10,035,000美元；支付的土地租赁负债相关现金为1,455,000美元，2020年同期为1,332,000美元[119] - 2021年第一季度运营合伙企业支付的利息现金净额为12,387,000美元，2020年同期为10,035,000美元；支付的土地租赁负债相关现金为1,455,000美元，2020年同期为1,332,000美元[121] - 2021年3月31日公司现金及现金等价物和受限现金期初总额为823,130,000美元，期末总额为1,686,578,000美元；2020年同期期初为76,344,000美元，期末为778,434,000美元[120] - 2021年第一季度公司运营和开发物业支出应计额为57,675,000美元，2020年同期为129,251,000美元；租户直接承担的租户改进费用为2,570,000美元，2020年同期为2,081,000美元[119] - 2021年第一季度运营合伙企业运营和开发物业支出应计额为57,675,000美元，2020年同期为129,251,000美元；租户直接承担的租户改进费用为2,570,000美元，2020年同期为2,081,000美元[121] - 2021年第一季度公司应付普通股股东和普通合伙人的股息和分配应计额为59,472,000美元，2020年同期为57,620,000美元；运营合伙企业应付普通合伙人的分配应计额为59,472,000美元，2020年同期为57,620,000美元[119][121] - 2021年第一季度，公司收取了约96%的毛租金账单，排除对部分租户的租金减免后，收取比例为97%，与2020年的收款情况一致[137] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净收入分别为5.07411亿美元、0.45418亿美元，变化率为1017.2%[186] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净营业收入分别为1.69693亿美元、1.57826亿美元，变化率为7.5%[186] - 2021年第一季度和2020年第一季度相比，一般及行政费用增加297.5万美元，变化率为15.6%；租赁成本减少76.4万美元，变化率为 - 52.5%[186] - 2021年第一季度净营业收入为1.69693亿美元，较2020年同期的1.57826亿美元增加1186.7万美元，增幅7.5%[187][188] - 2021年第一季度总运营收入为2.35646亿美元，较2020年同期的2.21328亿美元增加1431.8万美元，增幅6.5%[187][188] - 2021年第一季度物业及相关费用为6595.3万美元，较2020年同期的6350.2万美元增加245.1万美元，增幅3.9%[187][188] - 2021年第一季度一般及行政费用增加约300万美元，增幅15.6%，主要因递延薪酬计划市值调整增加240万美元[190] - 2021年第一季度租赁成本减少80万美元，降幅52.5%，主要因人员变动和租赁活动水平降低[191] - 2021年第一季度折旧和摊销增加160万美元，增幅2.1%[192] - 2021年第一季度毛利息支出增加338万美元，增幅9.4%，主要因平均未偿还债务余额增加[192] - 2021年第一季度资本化利息和递延融资成本减少451万美元，降幅21.1%，主要因平均总成本基础降低[192][194] - 2021年第一季度归属于合并物业合伙企业非控股权益的净收入与2020年同期持平[195] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物约为6.578亿美元，受限现金约为10亿美元，无抵押循环信贷安排下可用资金为11亿美元[201] - 截至2021年3月31日，公司总债务占总市值的33.8%，总市值为11.671199亿美元[207] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，稳定办公物业有117栋，可出租面积14,049,585平方英尺，入住率91.5%，出租率93.3%[47] - 截至2021年3月31日，稳定住宅物业有2个项目，808个单元，平均入住率69.1%[47] - 2021年第一季度新增一个开发项目至稳定投资组合，位于加州圣地亚哥，办公面积160,444平方英尺[48] - 截至2021年3月31日，在建开发项目（租户装修阶段）有3个，预计可出租面积1,576,000平方英尺；在建开发项目（建设中）有2个，预计可出租面积200,000平方英尺[49] - 2021年第一季度出售一处运营物业，位于旧金山，售价10.8亿美元，总收益4.573亿美元[59][60] - 截至2021年3月31日，约10亿美元与物业处置相关的净收益暂由合格中介持有，用于促进1031交换[61] - 2021年和2020年第一季度租金收入分别为2.34656亿美元和2.18633亿美元[90] - 截至2021年3月31日，未来运营租赁最低租金总计6.322074亿美元[91] - 截至2021年3月31日，公司除土地租赁承诺外的承诺约为4.563亿美元[93] - 截至2021年3月31日，土地租赁加权平均剩余租赁期限为54年，加权平均折现率为5.11%[96] - 截至2021年3月31日，土地租赁最低承诺未折现现金流为3.07582亿美元，现值为9761.7万美元[101] - 截至2021年3月31日，公司已计提环境修复负债约7230万美元[103] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，可交易证券公允价值分别为2408.9万美元和2748.1万美元[107] - 2021年第一季度公司完成9455 Towne Centre Drive项目并加入稳定投资组合，该项目办公面积约160,444平方英尺，总投资约9500万美元，已100%出租[141] - 截至2021年3月31日，333 Dexter项目已完成49%并开始创收，剩余两阶段预计2022年下半年稳定运营，该项目办公面积约635,000平方英尺，总投资约4.1亿美元，已100%出租[142] - 截至2021年3月31日，One Paseo（Office）项目已完成建设，约87%开始创收，预计2021年第三季度稳定运营，该项目办公面积285,000平方英尺，总投资约2.05亿美元，已出租93%[142] - 截至2021年3月31日，Kilroy Oyster Point（Phase 1）项目预计2021年第四季度稳定运营，该项目办公面积约656,000平方英尺，总投资约5.7亿美元，已100%出租[142] - 2021年4月，Jardine项目完成建设，该项目住宅单元193个，总投资约1.85亿美元[142] - 截至2021年3月31日，公司未来开发项目管道包括6个项目，位于大西雅图、旧金山湾区和圣地亚哥县，总成本约11亿美元，预计可开发超600万可出租平方英尺，总投资约50 - 70亿美元[143] - 2021年和2020年第一季度，公司分别将1690万美元和2.14亿美元的利息、550万美元和510万美元的内部成本资本化至符合条件的开发项目[147] - 2021年第一季度，公司以10.8亿美元出售旧金山一处运营物业，约每平方英尺1440美元[149] - 2021年第一季度，已开始的租赁

稳定运营物业组合情况 - 2020年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有117栋，可出租面积14620166平方英尺，租户447个，入住率91.2%，出租率94.3%；稳定住宅物业有2处，共808个单元，入住率72.0%[25][174] - 截至2020年12月31日，公司物业总可租面积14,620,166平方英尺，整体入住率91.2%，年化基础租金收入711,622千美元，每平方英尺53.97美元[186] - 旧金山地区32栋建筑可租面积6,276,114平方英尺，入住率94.5%，年化基础租金收入389,078千美元，每平方英尺65.96美元[186] - 大西雅图地区8栋建筑可租面积1,801,790平方英尺，入住率94.7%，年化基础租金收入67,200千美元，每平方英尺39.55美元[186] - 2020年，公司稳定运营物业组合新增三个项目，总可租面积1,207,629平方英尺，整体入住率99%[190] 开发项目纳入稳定投资组合情况 - 2020年全年，公司将四个开发项目纳入稳定投资组合，包括加州旧金山750370平方英尺办公空间、加州好莱坞361388平方英尺办公空间、加州圣地亚哥95871平方英尺零售空间和608个住宅单元[26][175] 在建开发项目情况 - 截至2020年12月31日，处于租户装修阶段的在建开发项目有3个，预计可出租面积1080000平方英尺；在建开发项目有3个，预计可出租面积856000平方英尺，还包括193个住宅单元[27][176] - 在建开发项目中，办公室项目总可出租面积108万平方英尺，整体出租率98%，占用率46%[195] 未来开发项目储备情况 - 截至2020年12月31日，公司未来开发项目储备包括五个潜在开发地点，约61英亩未开发土地[28][129][177] - 未来开发项目中，圣地亚哥县的圣达菲峰会二期和三期可开发面积为60 - 65万平方英尺，旧金山湾区的花市可开发面积为230万平方英尺[198] 公司物业分布及权益情况 - 截至2020年12月31日，公司在华盛顿州有8处稳定办公物业、1个处于租户装修阶段的开发项目和1个未来开发项目；除三个合并房地产合伙企业持有的四处办公物业外，所有物业和开发项目均为100%自有[29] - 公司在大西雅图地区拥有8处稳定的办公物业、1个处于租户装修阶段的开发项目和1个未来开发项目[115] - 2020年12月31日，除8个稳定办公物业、1个处于租户改进阶段的开发项目和1个未来开发项目位于华盛顿州外，公司所有物业和开发项目均位于加利福尼亚州[178] - 公司所有房地产资产权益通过运营合伙企业持有，除14栋办公大楼受五项长期土地租赁限制外，所有物业均为完全所有权[179] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有运营合伙企业99.0%的普通合伙权益，其余1.0%由非关联投资者、公司高管和董事持有[30] - 截至2020年12月31日，有限合伙人拥有运营合伙约1.0%的合伙权益，其中John Kilroy拥有0.7% [145] 公司总债务及市值比例情况 - 截至2020年12月31日，公司总债务占总市值的比例为37.0%，基于公司普通股2020年12月31日收盘价每股57.40美元计算[40] - 2020年12月31日，公司总债务占总市值的37.0%[132] - 截至2020年12月31日，公司约有40亿美元的未偿债务本金，占总市值的37.0% [156] 公司碳中和及可持续发展情况 - 公司在2020年底前实现了2018年承诺的碳中和运营目标[41] - 公司在全球房地产可持续发展基准（GRESB）的北美上市办公类别中，可持续发展表现排名第一达七次，过去八年每年都获得GRESB“绿星”称号[43] - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约[43][107] - 2019年总能耗287,100MWh，可再生能源占比18%，较2018年能耗降低2% [44] - 2019年总取水量833,493m³，较2018年降低2% [44] - 2019年范围1温室气体排放量3,082吨CO₂，较2018年增长6% [45] - 2019年范围2基于位置的温室气体排放量25,438吨CO₂，较2018年降低5% [46] - 2019年范围2基于市场的温室气体排放量24,718吨CO₂，较2018年降低8% [46] - 截至2020年底，公司68%的物业获得LEED认证，69%的合格稳定办公物业获得能源之星认证，100%的合格稳定住宅物业获得能源之星认证 [57] - 公司于2020年实现碳中性运营，承诺于2018年作出[106] 公司租户相关情况 - 截至2020年12月31日，公司15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的49.1% [59][94][201] - 2020年全年，公司收取了约97%的总租金账单，其中前15大租户收取比例为100%[82] - 截至2021年2月1日，公司收取了2021年1月总租金账单的95%，其中前15大租户收取比例为100%[82] - 截至2020年12月31日，按稳定投资组合的年化基础租金收入百分比计算，科技行业租户占比58%，生命科学和医疗行业占13%，媒体行业占11%，金融、保险和房地产行业占7%，专业、商业和其他服务行业占4%，其他行业占7%[97] - 科技公司占公司办公物业组合基础租金的58%[207] - 公司目前正与租户就约15万平方英尺空间的终止选择权进行讨论，公司认为租户未有效行使该选择权[202][213] 公司业务板块情况 - 2020年和2019年公司有一个可报告的业务板块，即办公和生命科学物业板块 [61] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司共雇佣252人，员工中女性占59%，男性占41%，45%为不同族裔 [62] 公司环境修复负债情况 - 截至2020年12月31日，公司合并资产负债表记录的环境修复应计负债约为7130万美元[70] - 截至2020年12月31日，公司已计提约7130万美元的环境修复负债[109] 公司租户处理危险物质情况 - 截至2020年12月31日，约4 - 6%的租户在约1 - 3%的物业总面积上处理危险物质和/或废物[73] 公司面临的风险情况 - 新冠疫情及防控措施可能对公司业务、财务状况、运营结果、现金流、流动性等产生不利影响[78][80][84][85] - 全球市场、经济和地缘政治状况可能对公司及其租户的业务、运营结果、流动性和财务状况产生不利影响[78][86] - 公司所有物业位于加利福尼亚州和华盛顿州大西雅图地区，可能受当地不利经济条件、法规和自然灾害影响[78] - 公司业绩和证券市值受房地产投资和行业趋势风险影响[78] - 公司依赖重要租户，失去重要租户可能对财务状况、运营结果等产生不利影响[78] - 租户所在行业低迷可能减少公司收入和现金流[78] - 公司面临气候变化带来的极端天气、海平面上升、水成本增加等风险[107] - 公司面临环境和健康安全法律法规带来的合规成本和潜在责任[109] - 公司在物业收购、开发和再开发过程中面临多种风险，可能导致减值损失[112] - 公司开发混合用途商业物业面临缺乏经验和合作方风险[116] - 公司的合资企业投资可能受到缺乏决策权、依赖合作方财务状况等因素的不利影响[117] - 投资房地产相关证券可能影响公司向证券持有人支付股息和分配的能力，投资抵押贷款面临借款人违约、抵押房产价值不足等风险[122][123] - 短期流动性投资面临本金损失、赎回受限等风险，且投资可能无法按面值赎回[124] - 物业税可能因重新评估或税率变化而增加，影响公司财务状况和支付能力[125] - 信息安全面临网络攻击等风险，可能导致信息泄露、财务系统受损等后果[127][129] - 未开发土地实际密度可能与估计不一致，受分区、许可等因素影响[129] - 失去关键人员可能损害公司运营和财务表现，影响证券交易价格[130] - 在建项目的完工时间可能受政府限制和新冠疫情下的社交距离要求等不可控因素影响[194][196] 公司财务及证券相关情况 - 2020年全年，公司约99.3%的收入来自租金收入[95] - 截至2020年12月31日，公司总债务约40亿美元，其中530万美元本金将于2021年12月31日支付[132] - 运营合伙企业有7.5亿美元无担保循环信贷安排和票据购买协议，其中财务契约可能限制公司普通股分红[137] - 截至2020年12月31日，公司已发行并流通的普通股为1.16035827亿股[159] - 截至2020年12月31日，公司为未来发行预留了约575.0574万股普通股[160] - 公司要维持REIT身份，每年需向股东分配至少90%的净应税收入（特定调整后且不包括净资本收益），若分配少于100%的净资本收益或90%-100%的净应税收入，将缴纳常规企业所得税，若分配少于85%的普通收入、95%的净资本收益和100%的以前年度未分配收入之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[164][165] - 公司若失去REIT身份，四年内不能选择按REIT纳税，且计算应纳税所得额时不能扣除支付给股东的股息，还可能面临州和地方税增加[163] - 非公司股东（包括个人）在2017年12月31日后至2026年1月1日前，一般可扣除REIT股息（资本利得股息和视为合格股息收入的股息除外）的20%[168] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[169] - 2020年第一、二季度普通股每股股息为0.4850美元，第三、四季度为0.5000美元；2019年第一季度为0.4550美元，第二、三、四季度为0.4850美元[220] - 2020年10月1日 - 10月31日购买股票数量为2,404股，每股均价52.63美元[222] - 2020年12月1日 - 12月31日购买股票数量为1,113股，每股均价61.27美元[222] - 2020年10 - 12月总购买股票数量为3,517股，每股均价55.36美元[222] - 截至报告提交日，公司普通股约有98名登记持有人[219] - 截至报告提交日，运营合伙企业普通股单位有18名登记持有人[224] 公司物业具体数据情况 - 3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业可出租面积151,908平方英尺，2020年12月31日入住率91.9%，年租金6390千美元，每平方英尺年租金45.75美元[183] - 2240 East Imperial Highway物业可出租面积122,870平方英尺，入住率100.0%，年租金3950千美元，每平方英尺年租金32.15美元[183] - 2250 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，入住率100.0%，年租金10206千美元，每平方英尺年租金34.31美元[183] - 2260 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，入住率100.0%，年租金10510千美元，每平方英尺年租金35.18美元[183] - 909 North Pacific Coast Highway物业可出租面积244,136平方英尺，入住率89.4%，年租金8184千美元，每平方英尺年租金37.98美元[183] - 999 North Pacific Coast Highway物业可出租面积128,588平方英尺，入住率93.6%，年租金3854千美元，每平方英尺年租金34.73美元[183] - 1350 Ivar Avenue物业可出租面积16,448平方英尺，入住率100.0%，年租金1013千美元，每平方英尺年租金61.58美元[183] - 1355 Vine Street物业可出租面积183,129平方英尺，入住率100.0%，年租金10909千美元，每平方英尺年租金59.57美元[183] - 1375 Vine Street物业可出租面积159,236平方英尺，入住率100.0%，年租金9805千美元，每平方英尺年租金61.58美元[183] - 1395 Vine Street物业可出租面积2575平方英尺，入住率100.0%，年租金161千美元，每平方英尺年租金62.65美元[183] - 3760 Kilroy Airport Way出租率为94.7%，年租金505.8万美元，每平方英尺租金32.02美元[184] - 3780 Kilroy Airport Way出租率为94.4%，年租金685.6万美元，每平方英尺租金33.47美元[184] - 3840 Kilroy Airport Way出租率为88.9%，年租金555.1万美元，每平方英尺租金32.44美元[184] - 8560 West Sunset Boulevard出租率为94.1%，年租金494.7万美元，每平方英尺租金70.89美元[184] - 8570 West Sunset Boulevard出租率为97.1%，年租金311.3万美元，每平方英尺租金69.79美元[184] - 12100 West Olympic Boulevard出租率为66.0%，年租金603.8万美元，每平方英尺租金60.17美元[184] - 12200 West Olympic Boulevard出租率为90.2%，年租金689.9万美元，每

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.95美元，全年为3.71美元，2020年FFO受益于当前开发项目的贡献增加和稳定投资组合租金提高，但被一次性费用、租户信用评估导致的收入减少和停车收入降低所抵消 [32] - 第四季度FFO因Netflix // On Vine项目11月开始产生收入而受益，但包含0.065美元的特殊项目，其中包括每股0.03美元的新冠费用和0.035美元的15号提案费用 [33] - 现金同店NOI第四季度增长3.9%，全年增长8.3%，主要因旧金山几份大型租约开始生效和免租期结束带来租金收入增加；GAAP同店NOI第四季度下降2.3%，全年下降1.4%，排除新冠相关净费用后，第四季度为正0.6%，全年为1.4% [34] - 第四季度末，稳定投资组合 occupancy为91.2%，leased为94.3%，较第三季度下降100个基点，主要因长滩子市场13.6万平方英尺租约到期；第四季度整体租金收取率超过96%，办公和生命科学租金收取率超过98% [35] - 公司估计2021年G&A在8200万 - 8600万美元之间，NOI利润率预计在70% - 71%之间 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务方面，约90%的零售租户参与租金减免计划至2月底，一个月租金延期约为150万美元，对收益影响较小 [37] - 非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在企业恢复正常运营前只能收到约三分之一 [38] - 2021年剩余待租赁的租约到期面积约为45万平方英尺，第三季度仅有两份超过5万平方英尺的租约到期；洛杉矶地区一租户有在2022年终止最多15万平方英尺租约的选择权，但未有效行使 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和贝尔维尤市场，2020年净科技岗位增长6500个，亚马逊网络服务、微软、谷歌云等公司持续扩张和招聘，微软在贝尔维尤续签租约并租赁额外空间，该地区员工资源丰富，招聘情况优于奥斯汀，公司在贝尔维尤的投资组合基本已出租 [57][59][60] - 旧金山市场，1月的参观活动比3月和4月的总和还多，目前达到疫情前的约70%；预计市场上的转租空间将在2021年被吸收；2020年第二季度至第四季度，湾区五家最大的上市公司新增1.9万个工作岗位，约相当于475万平方英尺的办公空间需求 [61][62] - 生命科学市场，在湾区非常活跃，供应有限，空置率低至2%或更低；南旧金山有超过180家生命科学和生物技术公司，是一个充满活力的增长市场；圣地亚哥的生命科学市场也很活跃，亚马逊和苹果与生命科学公司竞争空间 [24][63][66] - 洛杉矶市场，餐厅活动和对空置零售空间的兴趣有所增加；卡尔弗城、好莱坞和伯班克是市场热点，员工和雇主倾向于在405号高速公路以东寻找空间 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2021年的五个关键目标包括保持强大的财务基础、通过积极管理租约到期和提升可持续性与健康形象来最大化运营投资组合的价值、完成并租赁在建开发项目并为新项目启动做准备、保持灵活性并评估资本配置机会和策略、与政府机构合作积极影响公共政策 [29][30] - 公司认为租户希望回到办公室工作，短期内会调整空间以满足健康和安全需求，长期来看这些偏好将重塑商业房地产设计标准，公司年轻现代的投资组合、开发经验和适应能力将受益 [19][21] - 科技、媒体和生命科学公司是经济需求的驱动因素，它们大多总部位于或致力于西海岸，这些行业的集群将推动对工作空间的强劲需求，公司认为西海岸将在竞争中获胜，特别是生命科学行业为公司带来巨大机会 [22][23][24] - 公司在ESG方面发挥领导作用，去年实现了碳中和运营，领先于加州和联邦标准，并在可持续和健康工作场所的设计和开发方面继续取得进展，获得了多个行业组织的认可 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情给市场带来了挑战，但公司2020年表现强劲，迅速加强了资产负债表，与租户和员工合作采取了健康和安全协议，按计划和预算执行了开发项目，实现了碳中和运营，并提高了股息 [7][8] - 2021年2月，公司看到了一些积极的迹象，将在保持纪律的同时继续差异化竞争，成为行业内的佼佼者和市场领导者 [8] - 公司认为自己有能力应对当前的经济衰退，过去在市场周期中通过进入旧金山和西雅图市场以及增加生命科学业务而脱颖而出，此次将凭借强大的资产负债表、经验丰富的团队和高质量的投资组合再次实现差异化 [27][28] 其他重要信息 - 公司在2020年完成了13亿美元办公空间和371套住宅单元的核心和外壳建设，包括3亿美元的Netflix // On Vine项目；预计到2021年底，将再完成7.7亿美元的办公和生命科学空间以及193套住宅单元的建设 [11] - 公司在建开发项目预计到2021年底将产生约1.4亿美元的年化现金NOI，约20亿美元的投资预计在办公和生命科学领域的现金ROC基础上收益率超过7.5% [12] - 公司未来开发项目管道约为600万平方英尺，其中约40%为生命科学项目，分布在西海岸最具创新驱动和吸引力的子市场；南旧金山的Kilroy Oyster Point项目已获得额外200万平方英尺的开发许可，二期项目今年启动的可能性很大，增量投资约为7.5亿美元，预计到2022年底投入约2.75亿美元 [13][14][15] - 公司在第四季度完成了7600万美元的资产处置，实现了约3600万美元的收益 [15] - 公司连续五年提高股息，五年累计增幅超过40%，是去年仅有的两家提高股息的办公REIT之一 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道关注的交易类型和时间安排 - 公司将继续关注符合其标准的交易，即位置优越、具备合适的条件和合理的财务指标，资本配置策略将保持不变 [44] 问题: DIRECTV决定继续租赁的原因 - DIRECTV在被AT&T收购后有多种业务情景，包括扩张、收缩和保持稳定，公司与他们进行了讨论，具体结果有待进一步明确 [45] 问题: 不提供指引的原因、年末 occupancy范围和租约到期再租赁的信心 - 由于对停车收入、零售收入和住宅收入的可见性不足，且仍处于封锁状态，目前提供指引还为时过早，希望下季度能够提供；预计随着开发项目的租赁上线，2021年occupancy将高于2020年 [53][54][55] 问题: 租赁市场的租户需求和保留租户及新租赁活动的情况 - 2021年1月市场情绪明显更积极；西雅图和贝尔维尤的科技公司持续招聘，市场前景良好；旧金山的参观活动增加，转租空间预计将被吸收，科技公司新增岗位带来办公空间需求；生命科学市场在湾区和圣地亚哥都很活跃；洛杉矶和圣地亚哥的零售活动有所增加 [57][61][63][64][66] 问题: DIRECTV的终止选项细节和其他前15大租户的近期提前到期选项 - DIRECTV有在2022年初终止最多15万平方英尺租约的选项；前15大租户中没有其他重大的收缩选项 [69] 问题: 投资组合的按市值计价情况和吸收潜在租金疲软的能力 - 市场上一些成长型公司会利用机会升级到优质设施，公司认为具有优质产品的机构房东能够保持租金水平，公司的投资组合质量较高，有信心保持租金；2021年租约到期较少，租金约比市场低20% [70][71][73] 问题: 未收取的租金总额和联合办公业务情况 - 约90%的零售租户参与租金减免计划，约70%已采用现金会计；一个月的租金延期约为150万美元，一个季度约为450万美元；联合办公业务方面，公司在危机前规模较小，目前仅有一个租户，按现金会计计算金额 immaterial [77][78][79] 问题: 提前终止租约是否更普遍 - 提前终止租约的问题在每次谈判和每个周期都会出现，但公司由于主要从事新建开发项目，通常不会给予此类让步；同时，也会有关于扩张选项的讨论 [82][83][85] 问题: 洛杉矶租赁率下降的原因和解决措施 - 洛杉矶租赁率下降主要是由于好莱坞哥伦比亚广场7.5万平方英尺的空间空置以及长滩租约到期；目前已有五个实体对该空间表示兴趣，随着疫情影响的缓解，预计市场将好转 [88][89][90] 问题: 在家工作趋势对商业领袖决策和办公空间需求及净有效租金的影响 - 虽然在家工作将成为更普遍的做法，但团队建设和协作仍需要在办公室进行，大型科技公司和员工都认识到办公室的重要性，预计随着疫苗的推出，人们将逐渐回到办公室，办公空间需求将得到支持 [92][94][96] 问题: 加州总部搬迁的长期影响和对租金及租户租赁决策的短期影响 - 以甲骨文为例，其总部搬迁至奥斯汀并不意味着会减少在湾区的业务和空间需求，公司认为总部搬迁的影响取决于具体情况，不一定会对市场产生重大影响 [99][100] 问题: 布莱克韦尔德的重建机会和计划是否会加速 - 公司正在评估该项目，由于洛杉矶的选举和疫情等因素，目前不是优先事项，未来12个月会有更多讨论 [102] 问题: KOP二期的资金来源和之前搁置的资产销售需求 - 公司目前有15亿美元的流动性，足以支持在建项目和KOP二期的开发；市场对优质资产的需求强劲，公司将在未来的电话会议中分享资产处置的想法 [106][112][113] 问题: 未来几年西雅图、圣地亚哥和湾区生命科学市场的供需情况 - 市场上存在一些不切实际的生命科学开发项目，但在传统的生命科学市场，如南旧金山，公司具有优势，供应有限且需求强劲；西雅图的生命科学供应较少，圣地亚哥的UTC地区空置率低，科技和生命科学公司竞争空间 [118][122][125] 问题: 生命科学市场是否有时间窗口以及租赁量何时增长 - 公司认为KOP二期有一个良好的时间窗口，未来几年需求将保持强劲；租赁量预计在疫苗广泛接种、人们回到办公室后会增加，公司1月已签署7.5万平方英尺的租约，现金租金增长10% - 15%，GAAP租金增长20% [128][135][136] 问题: 拥有流动性进行进攻性行动的含义 - 公司可能会在符合其标准的情况下进行收购，但目前市场上有吸引力的收购机会有限，未来情况取决于疫苗的推出和市场的发展 [140][141] 问题: 在当前occupancy水平下，何时会更积极地提高occupancy - 公司不会在本次电话会议上分享相关信息，将根据市场情况灵活调整租金策略 [142] 问题: DIRECTV终止租约是否有终止费用 - 有终止费用 [143] 问题: 生命科学和医疗保健租金中用于实验室空间的比例 - 约25% - 30% [146] 问题: 在监管方面的当前关注事项 - 公司将在今年深入讨论该问题，目前有一个反对15号提案的联盟在扩大，公司将积极反对增税和其他不良政策 [148] 问题: 监管问题是州级还是地方级问题 - 公司需要在多个层面应对不良政策和人员，包括州级和地方级 [153]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.99美元，受益于西雅图333 Dexter 49%股权的全季度贡献以及德尔马One Paseo混合用途项目办公空间的增量GAAP收入，还包括每股0.02美元与租户信用和租金可收回性评估相关的备抵 [24] - 同店现金NOI季度增长3.8%，主要受租金上涨和免租期结束推动；GAAP同店NOI下降1.9%，主要由于上年一次性付款 [25] - 第三季度末，稳定投资组合出租率为92.2%，签约率为95.5% [25] - 8月完成4.25亿美元12年期无担保绿色债券公开发行，年利率2.5%，用部分收益全额偿还1.5亿美元定期贷款安排，目前流动性约14亿美元，包括约6.85亿美元现金和7.5亿美元循环信贷额度，净债务与第三季度年化EBITDA之比为5.6倍 [26] - 为击败15号提案的财产税增加倡议投资每股0.07美元，其中0.03美元已在第二和第三季度支出，0.04美元将在第四季度G&A中体现 [27] - 预计2020年剩余时间开发支出在1亿 - 2亿美元之间，正在就旧金山湾区一栋约7500万美元的建筑出售进行深入谈判，预计本季度晚些时候完成交易 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度租金收取率超过96%，办公和生命科学租金收取率超过98%，稳定投资组合本季度签署约11.5万平方英尺续租租约，租金现金基础上涨15%，GAAP基础上涨34%，2023年前平均年租约到期率约为6.5%，除今年第四季度到期外，到2021年底没有超过6万平方英尺的到期租约 [7][8][9] - 开发业务方面，19亿美元建设项目按计划进行，Netflix On Vine办公项目预计第四季度交付，稳定后预计产生1.4亿美元年化现金净营业收入 [10] - 零售业务方面，过去两个季度为约90%零售租户制定租金减免计划，一个月租金延期约150万美元，非合同停车收入每月约150万美元NOI，预计在居家令解除前收到约三分之一 [30] - 住宅业务方面，One Paseo和Del Mar的28.5万平方英尺办公项目截至10月开始确认59%收入，预计今年剩余时间分阶段确认剩余租赁办公空间收入，7月交付146套住宅单元，整个608套项目目前出租率为51%，租赁势头在过去一个月有所回升，Living // On Vine住宅部分预计2021年第一季度交付 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸生命科学市场目前专用面积约2000万平方英尺，直接空置率在2% - 3%之间，估计当前需求约550万平方英尺 [13] - 近期市场交易显示，西雅图一处多租户建筑成交价为每英尺1000美元，圣莫尼卡一处多租户建筑成交价为每英尺1800美元，旧金山多笔交易价格在每英尺1000 - 1300美元之间 [29] - 旧金山转租空间约700万英尺，80%位于金融区和中市场区域，一半转租空间2023年到期 [90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于维持强大财务基础、主动管理租约到期和稳定投资组合、执行在建开发项目、规划未来开发启动、与政府机构合作影响政策以及为后疫情时代做准备，从可持续性和健康角度提升投资组合质量 [6] - 看好生命科学和健康两大主题，认为生命科学行业受疫情积极影响，未来将持续受益，公司具备服务该市场的能力，生命科学投资组合有价值；健康方面，认为办公物业将对能提供更大、更明亮楼层、更灵活布局和先进操作系统的物业有更高溢价，公司现有投资组合年轻且设计符合需求，拥有全球最多Fitwel认证物业，有经验追求新开发概念，将在市场中具有竞争优势 [11][17][19] - 考虑进入新的生命科学市场，但会保持耐心，等待合适机会 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情持续时间超出预期，但公司财务和运营表现良好，对未来保持乐观，相信科技、媒体和生命科学仍将是经济增长引擎，公司所在市场的智力资本、顶尖大学和优质生活难以复制，是差异化因素 [5][20][21] - 看到一些积极迹象，如人们希望回到工作岗位，城市在解决无家可归等问题上取得进展，15号提案支持率下降，市场有一些大交易正在进行，与科技和生命科学公司就多个市场的开发进行谈判 [34][37][38][40] - 认为疫情后公司和员工会希望回到共享工作空间，预计人均办公面积将增加30% - 40%，但具体情况有待观察 [42] 其他重要信息 - 会议部分信息具有前瞻性，相关声明可参考补充资料包，会议在公司网站直播，可在未来八天通过电话和互联网重播，收益报告和补充资料包已向SEC提交，也可在公司网站获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何对未来乐观，租户是否会回到共享空间以及空间如何演变 - 人们希望回到工作岗位，居家办公导致部分人生产力下降约50%，城市在解决无家可归等问题上取得进展，15号提案支持率下降，市场有大交易进行，与科技和生命科学公司有开发谈判，预计人均办公面积将增加30% - 40% [34][35][37][38][40][42] 问题: 是否考虑出售资产或增加合资企业，以及租户讨论情况和转租空间情况 - 目前无意以当前股价出售股票，Oyster Point Phase 2开发按计划进行，有显著需求，资产出售受疫情影响，租户因寻求灵活性倾向短期续租，趋势可能持续，公司整体租户中大型科技公司未在投资组合中提供转租空间 [47][48][50][53] 问题: 第三季度未收取的2%租金是否计入近期冲销，是否限制未来风险，是否还有其他问题租户 - 0.02美元冲销中，约60%为对有问题租户设立的准备金，40%为转为现金收款并冲销直线租金，50%与办公相关，希望已接近问题尾声，仍在关注零售、健身房和联合办公租户 [55][56] 问题: 新租赁是否会在建筑入住率达到50% - 60%且大部分人返回后才恢复 - 旧金山情况正在改善，人们开始返回工作岗位，但仍有对疫情的恐惧，需要时间，企业房地产高管有计划，预计大型公司会开始考虑长期需求，好莱坞制作恢复，生命科学需求增加 [59][60][62][63] 问题: Flower Mart开发是否有问题或要求 - 公司有开发协议，有较长时间开始开发，不担心限制或禁止，城市希望从该项目获得收入和就业机会，会合作 [64] 问题: 是否担心生命科学市场近期至中期供应增加，是否考虑进入新市场，住宅项目收益率是否变化 - 很多转换项目存在问题，且不在公司主要运营的优质市场，进入新市场在考虑范围内，但会耐心等待合适机会，住宅租金较年初有所下降 [68][69][71][72] 问题: 大交易的规模、市场和时间，Dropbox Studios布局对建筑设计的影响 - 西雅图Facebook、Google、Amazon有租赁活动，旧金山生命科学活跃，好莱坞和卡尔弗城Netflix、Amazon等有扩张，西区Facebook有租赁，圣地亚哥大型科技公司有扩张和需求；公司认为企业在适应办公空间，会增加聚集和协作空间，类似酒店大堂，大楼层板适合这种设计 [74][75][76][77][78][80][82] 问题: 各市场净有效租金较疫情前的下降情况，转租空间对要价租金的影响，同店现金NOI增长是否因费用降低 - 由于数据不足难以确定净有效租金，旧金山优质建筑租金未大幅下降，转租空间通常有折扣，大部分转租空间在特定区域且部分2023年到期，公司直接租赁空间少；同店现金NOI增长主要因租金上涨和免租期结束，而非费用降低 [87][88][90][93] 问题: Flower Mart是否可开发为生命科学资产，是否考虑进入其他生物科技市场，7500万美元资产出售情况 - Flower Mart可以开发为生命科学资产，但不确定生命科学企业是否愿意；公司在评估进入其他市场，但未执行战略；资产出售是疫情前开始的营销过程，每英尺约900美元，交易未完成，受保密协议限制暂无法提供更多细节 [100][101][102][108] 问题: 关于15号提案的民意调查情况 - 多数民意调查有偏差不准确，公司合作的团体历史上在这些问题上的民意调查最准确，15号提案是一场势均力敌的竞争，公司谨慎乐观认为该提案会被否决 [110][111][113] 问题: 租户居家办公生产力问题在不同行业、规模和地区的区别，长滩物业到期情况更新 - 生产和娱乐行业居家办公生产力受影响大，大型科技公司也有类似情况，小型咨询公司居家办公影响较小；长滩物业正在进行中等翻新，有一家信用良好的公司正在将交易提交给高管团队，公司对前景感到乐观 [116][117][119][120]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为99.84608亿美元，较2019年12月31日的89.00094亿美元增长12.19%[19] - 截至2020年9月30日，公司总负债为47.32644亿美元，较2019年12月31日的43.29236亿美元增长9.32%[19] - 截至2020年9月30日，公司总权益为52.51964亿美元，较2019年12月31日的45.70858亿美元增长14.90%[19] - 2020年前三季度，公司总营收为6.69065亿美元，较2019年同期的6.17219亿美元增长8.40%[23] - 2020年前三季度，公司总费用为4.97007亿美元，较2019年同期的4.55681亿美元增长9.07%[23] - 2020年前三季度，公司净收入为1.23841亿美元，较2019年同期的1.37307亿美元下降9.79%[23] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.08463亿美元，较2019年同期的1.22943亿美元下降11.77%[23] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为0.95美元，较2019年同期的1.19美元下降20.17%[23] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为0.95美元，较2019年同期的1.18美元下降19.49%[23] - 2020年前三季度，基本加权平均流通普通股为1.12405817亿股，较2019年同期的1.02252739亿股增长10%[23] - 九个月内，公司2020年净收入为123,841,000美元，2019年为137,307,000美元，同比下降约9.8%[31] - 2020年九个月经营活动提供的净现金为363,980,000美元，2019年为301,390,000美元，同比增长约20.8%[31] - 2020年九个月投资活动使用的净现金为475,701,000美元，2019年为727,184,000美元，同比减少约34.6%[31] - 2020年九个月融资活动提供的净现金为900,686,000美元，2019年为558,680,000美元，同比增长约61.2%[31] - 截至2020年9月30日，公司总资产为9,984,608,000美元，2019年12月31日为8,900,094,000美元，同比增长约12.2%[34] - 截至2020年9月30日，公司总负债为4,732,644,000美元，2019年12月31日为4,329,236,000美元，同比增长约9.3%[34] - 2020年前三季度总收入为669,065,000美元，2019年为617,219,000美元，同比增长约8.4%[38] - 2020年前三季度总费用为497,007,000美元，2019年为455,681,000美元，同比增长约9.1%[38] - 2020年前三季度净收入为123,841,000美元，2019年为137,307,000美元，同比下降约9.8%[38] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为109,955,000美元，2019年为124,998,000美元，同比下降约12.0%[38] - 2020年前九个月净收入为123,841千美元，2019年同期为137,307千美元[47] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为363,980千美元，2019年同期为301,390千美元[47] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为475,701千美元，2019年同期为727,184千美元[47] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为900,686千美元，2019年同期为558,680千美元[47] - 2020年前九个月现金及现金等价物和受限现金净增加788,965千美元，2019年同期为132,886千美元[47] - 2020年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为865,309千美元，2019年同期为303,920千美元[47] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司支付的利息现金净额分别为3589.8万美元和2813.9万美元[140] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司支付的计入土地租赁负债计量的金额分别为468.6万美元和391.7万美元[140] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，公司现金及现金等价物和受限现金期初总额分别为7.6344亿美元和17.1034亿美元，期末总额分别为8.65309亿美元和3.0392亿美元[141][145] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，公司支付的利息现金净额分别为3589.8万美元和2813.9万美元[142] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，公司为计入地面租赁负债计量的金额支付的现金分别为468.6万美元和391.7万美元[142] 普通股相关数据关键指标变化 - 2019年12月31日普通股股份数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418美元，发行普通股带来权益增加721,794美元[27] - 2020年3月31日普通股股份数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年第二季度净收入为24,352美元，非现金股份支付摊销增加权益13,576美元[27] - 2020年6月30日普通股股份数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] - 2020年第三季度净收入为54,071美元，股份支付奖励发行增加权益1,101美元[27] - 2020年9月30日普通股股份数量为115,247,221股，总权益为5,251,964美元[27] - 2020年第一季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元，减少权益58,512美元[27] - 2020年第二季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元，减少权益57,598美元[27] - 2020年第三季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.50美元，减少权益59,706美元[27] - 2018年12月31日普通股数量为100,746,988股，股东权益为3,929,907美元，非控股权益为271,354美元，总权益为4,201,261美元[28] - 2019年第一季度净收入为41,794美元，其中股东权益净收入36,903美元，非控股权益净收入4,891美元[28] - 2019年3月31日普通股数量为100,967,024股，股东权益为3,914,524美元，非控股权益为268,658美元，总权益为4,183,182美元[28] - 2019年第二季度净收入为47,215美元，其中股东权益净收入42,194美元，非控股权益净收入5,021美元[28] - 2019年6月30日普通股数量为100,972,035股，股东权益为3,915,532美元，非控股权益为271,371美元，总权益为4,186,903美元[28] - 2019年第三季度净收入为48,298美元，其中股东权益净收入43,846美元，非控股权益净收入4,452美元[28] - 2019年9月30日普通股数量为106,011,916股，股东权益为4,264,649美元，非控股权益为274,860美元，总权益为4,539,509美元[28] - 2019年第一季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.455美元，股息总额为49,315美元[28] - 2019年第二、三季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元，第二季度股息总额为50,830美元，第三季度股息总额为53,189美元[28] - 2019年第三季度发行普通股5,000,000股，增加股东权益353,904美元[28] - 截至2019年12月31日，普通股单位数量为108,039,574，普通股单位价值4,369,758美元，非控股权益201,100美元，总资本4,570,858美元[42] - 截至2020年9月30日，普通股单位数量为117,178,795，普通股单位价值5,051,368美元，非控股权益200,596美元，总资本5,251,964美元[42] - 2020年5月19日，公司股东批准将授权发行的普通股数量从1.5亿股增加到2.8亿股[87] - 2020年2月18日，公司签订575万股普通股的远期股权销售协议，初始总发行价4.945亿美元，3月25日结算，净收益4.749亿美元[88][89] - 截至2020年9月30日，公司在市价发行计划下已完成3594576股普通股销售，剩余可销售股份总售价约2.142亿美元[93] - 截至2020年9月30日、2019年12月31日和2019年9月30日，公司在运营合伙公司的普通一般合伙权益分别约为98.4%、98.1%和98.1%[96] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，未偿还非控股普通单位赎回总价值分别为1.022亿美元和1.677亿美元[97] - 截至2020年9月30日，公司的2006激励奖励计划登记1070万股普通股可能发行，约160万股可授予[99] - 2020年1月公司授予263,626个受限股票单位（RSUs），其中154,267个为基于绩效的RSUs，109,359个为基于时间的RSUs[100] - 截至2020年9月30日的九个月，2020年基于时间的RSUs有5,148个被没收，基于绩效的RSUs有12,263个被没收[100] - 截至2020年9月30日的九个月，公司为2020年基于绩效的RSU授予确认了320万美元的补偿费用[101] - 2020年基于绩效的RSU授予的总授予日公允价值为1290万美元，基于时间的RSU授予的总授予日公允价值为900万美元[105][106] - 2020年第三季度和截至9月30日的九个月，基于股份的补偿成本分别为780万美元和3000万美元，2019年同期分别为680万美元和2440万美元[108] - 截至2020年9月30日，有4260万美元与未归属激励奖励相关的未确认补偿成本，预计在1.6年的加权平均期间内确认[108] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司普通股股东可获得的净利润分别为4902.8万美元和4384.6万美元；九个月分别为10846.3万美元和12294.3万美元[136] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为4972.8万美元和4458.9万美元；九个月分别为10995.5万美元和12499.8万美元[138] - 2020年10月14日，公司向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付了总计5940万美元的股息、分配和股息等价物[146] - 截至2020年9月30日、2019年12月31日和2019年9月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益分别约为98.4%、98.1%和98.1%[150] - 截至2020年9月30日，与未归属受限普通股和RSU相关的未确认薪酬成本约为4260万美元，预计在1.6年的加权平均期间内确认[182] 公司业务运营相关数据关键指标变化 - 公司是一家在西海岸主要办公和混合用途子市场活跃的房地产投资信托公司，普通股在纽约证券交易所交易[50] - 公司通过Kilroy Realty, L.P.持有房地产资产权益，并通过其开展大部分业务[51] - 截至2020年9月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有114栋建筑，可出租面积14329607平方英尺，租户461个，入住率92.2%，出租率95.5%；稳定住宅物业有1栋建筑，200个单元，平均入住率87.8%[52] - 2020年前9个月，公司将两个开发项目纳入稳定投资组合，分别是加利福尼亚州旧金山750370平方英尺的办公空间和

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.78美元，包含每股0.17美元的遣散费和每股0.05美元的租户信用评估费用，剔除后FFO为每股1美元 [30] - 同店现金NOI增长10.9%，GAAP NOI下降1.3%，剔除收入反转因素，同店GAAP NOI接近增长2% [31] - 第二季度末稳定投资组合的入住率为92.3%，出租率为96% [31] - 4月完成3.5亿美元债务发行，流动性增至13亿美元，包括约5.6亿美元现金和7.5亿美元循环信贷额度 [32] - 第二季度净债务与年化EBITDA的比率为5.7倍（剔除遣散费） [32] - 第二季度所有物业类型的租金收取率为95%，其中办公室为98%，住宅为88%，零售为32%；7月租金收取率为95%，其中办公室为97%，住宅为87%，零售为46% [33][34] - 预计2020年剩余开发支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [35] - 非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在居家令解除前能收到约三分之一 [36] - 预计全年现金同店NOI增长为中个位数 [40] - 预计今年剩余时间每季度G&A约为1800万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合签订了28.6万平方英尺的租约，约四分之三为续租，现金租金率上涨11%，GAAP租金率上涨30% [23] - 2022年前平均年租约到期面积降至4%，约57.5万平方英尺，年初为6%，上季度为5% [9] - 20亿美元的建设项目中，办公室和生命科学部分已出租90%，稳定后每年将产生约1.45亿美元的现金净营业收入 [24] - 6月，西雅图333 Dexter项目31.2万平方英尺（占项目49%）开始确认收入，剩余阶段预计明年上线 [37] - 7月，圣地亚哥One Paseo办公室项目3.6万平方英尺开始确认收入，项目整体收入确认达20%，预计今年剩余时间分阶段确认收入 [37] - 7月，One Paseo交付146套住宅单元，项目共608套单元，目前出租率为38%，过去一个月租赁势头增强 [38] - 预计年底Netflix On Vine项目35.5万平方英尺全部开始确认收入，住宅部分Living On Vine计划2021年第一季度交付 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技、媒体和生命科学公司推动西海岸市场发展，纳斯达克接近历史高位，IPO市场开放，并购活动恢复 [19] - 彭博分析显示，旧金山、硅谷和西雅图在全国100个最大都会区中，最有能力从新冠衰退中快速强劲复苏 [20] - 公司四分之三的年度租金收入来自科技、生命科学和媒体公司 [21] - 湾区和西雅图的上市科技公司表现有韧性，预计复苏更快，生命科学需求增加，较上季度增加近100万平方英尺 [47][50] - 洛杉矶的好莱坞和卡尔弗城子市场对内容制作商的需求强劲 [51] - 旧金山转租市场新增230万平方英尺，目前转租空间约500万平方英尺，直接空置率为5.4%，转租占2.5% [69] - 第二季度，85万平方英尺的转租空间从市场移除或成功转租 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有年轻、可持续的投资组合，注重降低租约到期风险，发展项目资金充足且出租率高 [7][8] - 行业趋势向更新、更高质量的物业发展，公司投资组合符合这些趋势，验证了发展战略和对可持续性及健康的承诺 [14] - 公司采取保守的资产负债表管理方法，根据市场情况灵活确保流动性或把握机会 [39] - 公司考虑根据新的健康标准和租户需求重新设计未来开发项目，如将Flower Mart项目拆分成更小的组件 [101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未来12个月是过渡时期，企业在疫情中摸索，租户会更注重办公场所质量，行业向高质量物业发展 [11][12] - 灵活办公将更普遍，但不会取代办公室，办公室对团队协作和创新仍至关重要 [16][17] - 西海岸市场有吸引力，科技、媒体和生命科学公司的实力和韧性将推动市场复苏 [18] - 租赁活动从3 - 4月的低点有所回升，公司在防御和进攻方面都处于有利地位 [27] 其他重要信息 - 公司被NAIOP评为2020年度开发商，是对公司创新领导能力的认可 [25] - 公司年初选定处置一些较小资产，但受疫情限制，处置时间不确定 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年同店NOI中个位数增长是现金数字吗，是否排除租户租金延期影响 - 是现金数字，未排除租金延期影响，租金延期对同店NOI有负面影响 [43][44] 问题2: 科技公司对租赁市场的看法是否改变，各市场的实力如何排名 - 所有公司都在关注疫情对业务和房地产的影响，很多决策被搁置，待确定员工复工时间和疫苗接种情况 [46] - 湾区和西雅图的上市科技公司有韧性，预计复苏快，西雅图的贝尔维尤市场在转型，亚马逊等公司推动发展，湾区生命科学需求增加 [47][49][50] - 洛杉矶的好莱坞和卡尔弗城子市场需求强劲 [51] 问题3: 旧金山BART系统的情况是否改变租赁动态 - 现在判断交通方式对租赁的影响还为时过早，BART和Caltrain采取了严格清洁措施，很多科技员工居住在旧金山，距离办公室较近 [53][54] 问题4: 好莱坞项目入住率下降的原因是什么 - 是哥伦比亚广场项目中的一家营销公司破产，对入住率产生约50个基点的影响 [62] 问题5: 新旧建筑的租金定价差距如何 - 市场将更明显地区分优质建筑和非优质建筑，优质建筑能获得高额租金溢价，非优质建筑则难以吸引大公司 [63] 问题6: 公司整体投资组合的按市值计价情况如何 - 疫情前，公司整体市场租金低于市场约20%，旧金山约低30%，目前数据不足，但部分续约租金有所提高 [66][67] 问题7: 转租市场情况如何，旧金山转租空间增加会带来什么压力 - 目前市场转租空间约500万平方英尺，疫情期间新增230万平方英尺，旧金山直接空置率为5.4%，转租占2.5%，与互联网泡沫时期不同 [69] - 新增转租空间租期约2.5年，30%为租户预计划搬迁产生，60%的转租空间将在未来三到四年到期 [70][72] - A级资产租金稳定，转租市场有活动，短期转租能为租户提供灵活性 [71][73] 问题8: 公司如何应对2022年前较低的租约到期风险 - 公司与想提前续约的租户合作，根据具体情况进行协商，不会主动与还有多年租期的租户签订长期租约 [75] 问题9: 疫情对西海岸以外的二级科技市场有何影响 - 公司与租户的讨论中未涉及此问题，科技公司在其他市场如奥斯汀和东部的扩张趋势可能不会改变，因为能吸引更广泛的人才 [80] 问题10: 公司是否愿意开展生命科学的投机性开发或转换办公开发计划 - 公司目前没有考虑转换正在规划的项目，但很多建筑设计为可用于生命科学或办公的混合用途 [81] - 明年第一季度可能启动Kilroy Oyster Point的第二阶段生命科学项目，该项目约90万平方英尺，目前正在办理建筑许可 [83][84] 问题11: 本季度Jeff Hawken的终止付款为何如此之高 - 这是根据1996年签订的遗留合同支付的，市场希望公司解决该合同，董事会没有其他选择 [85][86] 问题12: 公司是否还有其他遗留合同 - 公司没有其他遗留合同 [88] 问题13: 近期建筑成本有何变化，建筑成本下降能否抵消租金下降 - 建筑开工和项目设计大幅收缩，预计建筑成本会下降，但租金是否下降不确定，且有很多变量影响结果 [92][93][96] 问题14: 长滩13万平方英尺空置空间的回填讨论进展如何 - 公司正在与三个实体就该空置空间进行讨论，对租赁前景感到乐观 [97] 问题15: 公司是否考虑根据新的健康标准重新设计未来开发项目 - 公司一直在考虑，是可持续性和健康领域的领导者，有专业团队研究，已对部分在建项目进行了调整，如拆分Flower Mart项目 [101][102][103] 问题16: 不同行业在居家办公和混合模式方面是否有差异 - 生命科学行业难以居家办公，小租户可能更倾向于不续约以节省成本，整体上居家办公将更普遍，但会与办公室办公相结合 [108][109] 问题17: 是否有对靠近居民的办公室需求增加的趋势 - 这是过去的趋势，预计将继续，很多公司不愿将空间转租，因为需要灵活性，未来市场情况会有波动 [111] 问题18: 遣散费中除了Jeff还有其他人吗 - 公司进行了一些裁员，会根据疫情情况调整组织规模，确保有足够的人才应对业务 [119][120] 问题19: 办公楼的利用率是否有所恢复 - 5 - 6月利用率有所回升，可达25% - 35%，但由于加州疫情反弹，目前利用率再次下降，人们希望复工，但受安全和政府限制影响 [123] 问题20: 本季度签订的五份约1万平方英尺的新租约能否为第三季度及以后提供方向 - 今年剩余时间和明年第一季度，续约将比新租更受重视，但因市场而异，如圣地亚哥有净增长，旧金山续约占比约50% - 55%，好莱坞有吸纳情况 [124] 问题21: 好莱坞破产营销公司的影响是否已在储备中体现 - 第二季度对收益没有重大财务影响，若该公司无法恢复，下半年将产生影响 [125]