财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.95美元，全年为3.71美元，2020年FFO受益于当前开发项目的贡献增加和稳定投资组合租金提高，但被一次性费用、租户信用评估导致的收入减少和停车收入降低所抵消 [32] - 第四季度FFO因Netflix // On Vine项目11月开始产生收入而受益，但包含0.065美元的特殊项目，其中包括每股0.03美元的新冠费用和0.035美元的15号提案费用 [33] - 现金同店NOI第四季度增长3.9%，全年增长8.3%，主要因旧金山几份大型租约开始生效和免租期结束带来租金收入增加；GAAP同店NOI第四季度下降2.3%，全年下降1.4%，排除新冠相关净费用后，第四季度为正0.6%，全年为1.4% [34] - 第四季度末，稳定投资组合 occupancy为91.2%，leased为94.3%，较第三季度下降100个基点，主要因长滩子市场13.6万平方英尺租约到期；第四季度整体租金收取率超过96%，办公和生命科学租金收取率超过98% [35] - 公司估计2021年G&A在8200万 - 8600万美元之间，NOI利润率预计在70% - 71%之间 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务方面，约90%的零售租户参与租金减免计划至2月底，一个月租金延期约为150万美元，对收益影响较小 [37] - 非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在企业恢复正常运营前只能收到约三分之一 [38] - 2021年剩余待租赁的租约到期面积约为45万平方英尺，第三季度仅有两份超过5万平方英尺的租约到期；洛杉矶地区一租户有在2022年终止最多15万平方英尺租约的选择权，但未有效行使 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和贝尔维尤市场，2020年净科技岗位增长6500个，亚马逊网络服务、微软、谷歌云等公司持续扩张和招聘，微软在贝尔维尤续签租约并租赁额外空间，该地区员工资源丰富，招聘情况优于奥斯汀，公司在贝尔维尤的投资组合基本已出租 [57][59][60] - 旧金山市场，1月的参观活动比3月和4月的总和还多，目前达到疫情前的约70%；预计市场上的转租空间将在2021年被吸收；2020年第二季度至第四季度，湾区五家最大的上市公司新增1.9万个工作岗位，约相当于475万平方英尺的办公空间需求 [61][62] - 生命科学市场，在湾区非常活跃，供应有限，空置率低至2%或更低；南旧金山有超过180家生命科学和生物技术公司，是一个充满活力的增长市场；圣地亚哥的生命科学市场也很活跃，亚马逊和苹果与生命科学公司竞争空间 [24][63][66] - 洛杉矶市场，餐厅活动和对空置零售空间的兴趣有所增加；卡尔弗城、好莱坞和伯班克是市场热点，员工和雇主倾向于在405号高速公路以东寻找空间 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2021年的五个关键目标包括保持强大的财务基础、通过积极管理租约到期和提升可持续性与健康形象来最大化运营投资组合的价值、完成并租赁在建开发项目并为新项目启动做准备、保持灵活性并评估资本配置机会和策略、与政府机构合作积极影响公共政策 [29][30] - 公司认为租户希望回到办公室工作，短期内会调整空间以满足健康和安全需求，长期来看这些偏好将重塑商业房地产设计标准，公司年轻现代的投资组合、开发经验和适应能力将受益 [19][21] - 科技、媒体和生命科学公司是经济需求的驱动因素，它们大多总部位于或致力于西海岸，这些行业的集群将推动对工作空间的强劲需求，公司认为西海岸将在竞争中获胜，特别是生命科学行业为公司带来巨大机会 [22][23][24] - 公司在ESG方面发挥领导作用，去年实现了碳中和运营，领先于加州和联邦标准，并在可持续和健康工作场所的设计和开发方面继续取得进展，获得了多个行业组织的认可 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情给市场带来了挑战，但公司2020年表现强劲，迅速加强了资产负债表，与租户和员工合作采取了健康和安全协议，按计划和预算执行了开发项目，实现了碳中和运营，并提高了股息 [7][8] - 2021年2月，公司看到了一些积极的迹象，将在保持纪律的同时继续差异化竞争，成为行业内的佼佼者和市场领导者 [8] - 公司认为自己有能力应对当前的经济衰退，过去在市场周期中通过进入旧金山和西雅图市场以及增加生命科学业务而脱颖而出，此次将凭借强大的资产负债表、经验丰富的团队和高质量的投资组合再次实现差异化 [27][28] 其他重要信息 - 公司在2020年完成了13亿美元办公空间和371套住宅单元的核心和外壳建设，包括3亿美元的Netflix // On Vine项目；预计到2021年底，将再完成7.7亿美元的办公和生命科学空间以及193套住宅单元的建设 [11] - 公司在建开发项目预计到2021年底将产生约1.4亿美元的年化现金NOI，约20亿美元的投资预计在办公和生命科学领域的现金ROC基础上收益率超过7.5% [12] - 公司未来开发项目管道约为600万平方英尺，其中约40%为生命科学项目，分布在西海岸最具创新驱动和吸引力的子市场；南旧金山的Kilroy Oyster Point项目已获得额外200万平方英尺的开发许可，二期项目今年启动的可能性很大，增量投资约为7.5亿美元，预计到2022年底投入约2.75亿美元 [13][14][15] - 公司在第四季度完成了7600万美元的资产处置，实现了约3600万美元的收益 [15] - 公司连续五年提高股息，五年累计增幅超过40%，是去年仅有的两家提高股息的办公REIT之一 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道关注的交易类型和时间安排 - 公司将继续关注符合其标准的交易，即位置优越、具备合适的条件和合理的财务指标，资本配置策略将保持不变 [44] 问题: DIRECTV决定继续租赁的原因 - DIRECTV在被AT&T收购后有多种业务情景，包括扩张、收缩和保持稳定，公司与他们进行了讨论，具体结果有待进一步明确 [45] 问题: 不提供指引的原因、年末 occupancy范围和租约到期再租赁的信心 - 由于对停车收入、零售收入和住宅收入的可见性不足，且仍处于封锁状态，目前提供指引还为时过早，希望下季度能够提供；预计随着开发项目的租赁上线，2021年occupancy将高于2020年 [53][54][55] 问题: 租赁市场的租户需求和保留租户及新租赁活动的情况 - 2021年1月市场情绪明显更积极；西雅图和贝尔维尤的科技公司持续招聘，市场前景良好；旧金山的参观活动增加，转租空间预计将被吸收，科技公司新增岗位带来办公空间需求；生命科学市场在湾区和圣地亚哥都很活跃；洛杉矶和圣地亚哥的零售活动有所增加 [57][61][63][64][66] 问题: DIRECTV的终止选项细节和其他前15大租户的近期提前到期选项 - DIRECTV有在2022年初终止最多15万平方英尺租约的选项；前15大租户中没有其他重大的收缩选项 [69] 问题: 投资组合的按市值计价情况和吸收潜在租金疲软的能力 - 市场上一些成长型公司会利用机会升级到优质设施，公司认为具有优质产品的机构房东能够保持租金水平，公司的投资组合质量较高，有信心保持租金；2021年租约到期较少，租金约比市场低20% [70][71][73] 问题: 未收取的租金总额和联合办公业务情况 - 约90%的零售租户参与租金减免计划，约70%已采用现金会计；一个月的租金延期约为150万美元，一个季度约为450万美元；联合办公业务方面，公司在危机前规模较小，目前仅有一个租户，按现金会计计算金额 immaterial [77][78][79] 问题: 提前终止租约是否更普遍 - 提前终止租约的问题在每次谈判和每个周期都会出现，但公司由于主要从事新建开发项目，通常不会给予此类让步；同时，也会有关于扩张选项的讨论 [82][83][85] 问题: 洛杉矶租赁率下降的原因和解决措施 - 洛杉矶租赁率下降主要是由于好莱坞哥伦比亚广场7.5万平方英尺的空间空置以及长滩租约到期；目前已有五个实体对该空间表示兴趣，随着疫情影响的缓解，预计市场将好转 [88][89][90] 问题: 在家工作趋势对商业领袖决策和办公空间需求及净有效租金的影响 - 虽然在家工作将成为更普遍的做法，但团队建设和协作仍需要在办公室进行，大型科技公司和员工都认识到办公室的重要性，预计随着疫苗的推出，人们将逐渐回到办公室，办公空间需求将得到支持 [92][94][96] 问题: 加州总部搬迁的长期影响和对租金及租户租赁决策的短期影响 - 以甲骨文为例，其总部搬迁至奥斯汀并不意味着会减少在湾区的业务和空间需求，公司认为总部搬迁的影响取决于具体情况，不一定会对市场产生重大影响 [99][100] 问题: 布莱克韦尔德的重建机会和计划是否会加速 - 公司正在评估该项目，由于洛杉矶的选举和疫情等因素，目前不是优先事项，未来12个月会有更多讨论 [102] 问题: KOP二期的资金来源和之前搁置的资产销售需求 - 公司目前有15亿美元的流动性，足以支持在建项目和KOP二期的开发；市场对优质资产的需求强劲，公司将在未来的电话会议中分享资产处置的想法 [106][112][113] 问题: 未来几年西雅图、圣地亚哥和湾区生命科学市场的供需情况 - 市场上存在一些不切实际的生命科学开发项目，但在传统的生命科学市场，如南旧金山，公司具有优势，供应有限且需求强劲；西雅图的生命科学供应较少，圣地亚哥的UTC地区空置率低，科技和生命科学公司竞争空间 [118][122][125] 问题: 生命科学市场是否有时间窗口以及租赁量何时增长 - 公司认为KOP二期有一个良好的时间窗口，未来几年需求将保持强劲；租赁量预计在疫苗广泛接种、人们回到办公室后会增加，公司1月已签署7.5万平方英尺的租约，现金租金增长10% - 15%，GAAP租金增长20% [128][135][136] 问题: 拥有流动性进行进攻性行动的含义 - 公司可能会在符合其标准的情况下进行收购，但目前市场上有吸引力的收购机会有限，未来情况取决于疫苗的推出和市场的发展 [140][141] 问题: 在当前occupancy水平下，何时会更积极地提高occupancy - 公司不会在本次电话会议上分享相关信息，将根据市场情况灵活调整租金策略 [142] 问题: DIRECTV终止租约是否有终止费用 - 有终止费用 [143] 问题: 生命科学和医疗保健租金中用于实验室空间的比例 - 约25% - 30% [146] 问题: 在监管方面的当前关注事项 - 公司将在今年深入讨论该问题，目前有一个反对15号提案的联盟在扩大，公司将积极反对增税和其他不良政策 [148] 问题: 监管问题是州级还是地方级问题 - 公司需要在多个层面应对不良政策和人员，包括州级和地方级 [153]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.99美元，受益于西雅图333 Dexter 49%股权的全季度贡献以及德尔马One Paseo混合用途项目办公空间的增量GAAP收入，还包括每股0.02美元与租户信用和租金可收回性评估相关的备抵 [24] - 同店现金NOI季度增长3.8%，主要受租金上涨和免租期结束推动；GAAP同店NOI下降1.9%，主要由于上年一次性付款 [25] - 第三季度末，稳定投资组合出租率为92.2%，签约率为95.5% [25] - 8月完成4.25亿美元12年期无担保绿色债券公开发行，年利率2.5%，用部分收益全额偿还1.5亿美元定期贷款安排，目前流动性约14亿美元，包括约6.85亿美元现金和7.5亿美元循环信贷额度，净债务与第三季度年化EBITDA之比为5.6倍 [26] - 为击败15号提案的财产税增加倡议投资每股0.07美元，其中0.03美元已在第二和第三季度支出，0.04美元将在第四季度G&A中体现 [27] - 预计2020年剩余时间开发支出在1亿 - 2亿美元之间，正在就旧金山湾区一栋约7500万美元的建筑出售进行深入谈判，预计本季度晚些时候完成交易 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度租金收取率超过96%，办公和生命科学租金收取率超过98%，稳定投资组合本季度签署约11.5万平方英尺续租租约，租金现金基础上涨15%，GAAP基础上涨34%，2023年前平均年租约到期率约为6.5%，除今年第四季度到期外，到2021年底没有超过6万平方英尺的到期租约 [7][8][9] - 开发业务方面，19亿美元建设项目按计划进行，Netflix On Vine办公项目预计第四季度交付，稳定后预计产生1.4亿美元年化现金净营业收入 [10] - 零售业务方面，过去两个季度为约90%零售租户制定租金减免计划，一个月租金延期约150万美元，非合同停车收入每月约150万美元NOI，预计在居家令解除前收到约三分之一 [30] - 住宅业务方面，One Paseo和Del Mar的28.5万平方英尺办公项目截至10月开始确认59%收入，预计今年剩余时间分阶段确认剩余租赁办公空间收入，7月交付146套住宅单元，整个608套项目目前出租率为51%，租赁势头在过去一个月有所回升，Living // On Vine住宅部分预计2021年第一季度交付 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸生命科学市场目前专用面积约2000万平方英尺，直接空置率在2% - 3%之间，估计当前需求约550万平方英尺 [13] - 近期市场交易显示，西雅图一处多租户建筑成交价为每英尺1000美元，圣莫尼卡一处多租户建筑成交价为每英尺1800美元，旧金山多笔交易价格在每英尺1000 - 1300美元之间 [29] - 旧金山转租空间约700万英尺，80%位于金融区和中市场区域，一半转租空间2023年到期 [90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于维持强大财务基础、主动管理租约到期和稳定投资组合、执行在建开发项目、规划未来开发启动、与政府机构合作影响政策以及为后疫情时代做准备，从可持续性和健康角度提升投资组合质量 [6] - 看好生命科学和健康两大主题，认为生命科学行业受疫情积极影响，未来将持续受益，公司具备服务该市场的能力，生命科学投资组合有价值；健康方面，认为办公物业将对能提供更大、更明亮楼层、更灵活布局和先进操作系统的物业有更高溢价，公司现有投资组合年轻且设计符合需求，拥有全球最多Fitwel认证物业，有经验追求新开发概念，将在市场中具有竞争优势 [11][17][19] - 考虑进入新的生命科学市场，但会保持耐心，等待合适机会 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情持续时间超出预期，但公司财务和运营表现良好，对未来保持乐观，相信科技、媒体和生命科学仍将是经济增长引擎，公司所在市场的智力资本、顶尖大学和优质生活难以复制，是差异化因素 [5][20][21] - 看到一些积极迹象，如人们希望回到工作岗位，城市在解决无家可归等问题上取得进展，15号提案支持率下降，市场有一些大交易正在进行，与科技和生命科学公司就多个市场的开发进行谈判 [34][37][38][40] - 认为疫情后公司和员工会希望回到共享工作空间，预计人均办公面积将增加30% - 40%，但具体情况有待观察 [42] 其他重要信息 - 会议部分信息具有前瞻性，相关声明可参考补充资料包，会议在公司网站直播，可在未来八天通过电话和互联网重播，收益报告和补充资料包已向SEC提交，也可在公司网站获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何对未来乐观，租户是否会回到共享空间以及空间如何演变 - 人们希望回到工作岗位，居家办公导致部分人生产力下降约50%，城市在解决无家可归等问题上取得进展，15号提案支持率下降，市场有大交易进行，与科技和生命科学公司有开发谈判，预计人均办公面积将增加30% - 40% [34][35][37][38][40][42] 问题: 是否考虑出售资产或增加合资企业，以及租户讨论情况和转租空间情况 - 目前无意以当前股价出售股票，Oyster Point Phase 2开发按计划进行，有显著需求，资产出售受疫情影响，租户因寻求灵活性倾向短期续租，趋势可能持续，公司整体租户中大型科技公司未在投资组合中提供转租空间 [47][48][50][53] 问题: 第三季度未收取的2%租金是否计入近期冲销，是否限制未来风险，是否还有其他问题租户 - 0.02美元冲销中，约60%为对有问题租户设立的准备金，40%为转为现金收款并冲销直线租金，50%与办公相关，希望已接近问题尾声，仍在关注零售、健身房和联合办公租户 [55][56] 问题: 新租赁是否会在建筑入住率达到50% - 60%且大部分人返回后才恢复 - 旧金山情况正在改善，人们开始返回工作岗位，但仍有对疫情的恐惧，需要时间，企业房地产高管有计划，预计大型公司会开始考虑长期需求，好莱坞制作恢复，生命科学需求增加 [59][60][62][63] 问题: Flower Mart开发是否有问题或要求 - 公司有开发协议，有较长时间开始开发，不担心限制或禁止，城市希望从该项目获得收入和就业机会，会合作 [64] 问题: 是否担心生命科学市场近期至中期供应增加，是否考虑进入新市场，住宅项目收益率是否变化 - 很多转换项目存在问题，且不在公司主要运营的优质市场，进入新市场在考虑范围内，但会耐心等待合适机会，住宅租金较年初有所下降 [68][69][71][72] 问题: 大交易的规模、市场和时间，Dropbox Studios布局对建筑设计的影响 - 西雅图Facebook、Google、Amazon有租赁活动，旧金山生命科学活跃，好莱坞和卡尔弗城Netflix、Amazon等有扩张，西区Facebook有租赁，圣地亚哥大型科技公司有扩张和需求；公司认为企业在适应办公空间，会增加聚集和协作空间，类似酒店大堂，大楼层板适合这种设计 [74][75][76][77][78][80][82] 问题: 各市场净有效租金较疫情前的下降情况，转租空间对要价租金的影响，同店现金NOI增长是否因费用降低 - 由于数据不足难以确定净有效租金，旧金山优质建筑租金未大幅下降，转租空间通常有折扣，大部分转租空间在特定区域且部分2023年到期，公司直接租赁空间少；同店现金NOI增长主要因租金上涨和免租期结束，而非费用降低 [87][88][90][93] 问题: Flower Mart是否可开发为生命科学资产，是否考虑进入其他生物科技市场，7500万美元资产出售情况 - Flower Mart可以开发为生命科学资产，但不确定生命科学企业是否愿意；公司在评估进入其他市场，但未执行战略；资产出售是疫情前开始的营销过程，每英尺约900美元，交易未完成，受保密协议限制暂无法提供更多细节 [100][101][102][108] 问题: 关于15号提案的民意调查情况 - 多数民意调查有偏差不准确，公司合作的团体历史上在这些问题上的民意调查最准确，15号提案是一场势均力敌的竞争，公司谨慎乐观认为该提案会被否决 [110][111][113] 问题: 租户居家办公生产力问题在不同行业、规模和地区的区别，长滩物业到期情况更新 - 生产和娱乐行业居家办公生产力受影响大，大型科技公司也有类似情况，小型咨询公司居家办公影响较小；长滩物业正在进行中等翻新，有一家信用良好的公司正在将交易提交给高管团队，公司对前景感到乐观 [116][117][119][120]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为99.84608亿美元，较2019年12月31日的89.00094亿美元增长12.19%[19] - 截至2020年9月30日，公司总负债为47.32644亿美元，较2019年12月31日的43.29236亿美元增长9.32%[19] - 截至2020年9月30日，公司总权益为52.51964亿美元，较2019年12月31日的45.70858亿美元增长14.90%[19] - 2020年前三季度，公司总营收为6.69065亿美元，较2019年同期的6.17219亿美元增长8.40%[23] - 2020年前三季度，公司总费用为4.97007亿美元，较2019年同期的4.55681亿美元增长9.07%[23] - 2020年前三季度，公司净收入为1.23841亿美元，较2019年同期的1.37307亿美元下降9.79%[23] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.08463亿美元，较2019年同期的1.22943亿美元下降11.77%[23] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为0.95美元，较2019年同期的1.19美元下降20.17%[23] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为0.95美元，较2019年同期的1.18美元下降19.49%[23] - 2020年前三季度，基本加权平均流通普通股为1.12405817亿股，较2019年同期的1.02252739亿股增长10%[23] - 九个月内，公司2020年净收入为123,841,000美元，2019年为137,307,000美元，同比下降约9.8%[31] - 2020年九个月经营活动提供的净现金为363,980,000美元，2019年为301,390,000美元，同比增长约20.8%[31] - 2020年九个月投资活动使用的净现金为475,701,000美元，2019年为727,184,000美元，同比减少约34.6%[31] - 2020年九个月融资活动提供的净现金为900,686,000美元，2019年为558,680,000美元，同比增长约61.2%[31] - 截至2020年9月30日，公司总资产为9,984,608,000美元，2019年12月31日为8,900,094,000美元，同比增长约12.2%[34] - 截至2020年9月30日，公司总负债为4,732,644,000美元，2019年12月31日为4,329,236,000美元，同比增长约9.3%[34] - 2020年前三季度总收入为669,065,000美元，2019年为617,219,000美元，同比增长约8.4%[38] - 2020年前三季度总费用为497,007,000美元，2019年为455,681,000美元，同比增长约9.1%[38] - 2020年前三季度净收入为123,841,000美元，2019年为137,307,000美元，同比下降约9.8%[38] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为109,955,000美元，2019年为124,998,000美元，同比下降约12.0%[38] - 2020年前九个月净收入为123,841千美元，2019年同期为137,307千美元[47] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为363,980千美元，2019年同期为301,390千美元[47] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为475,701千美元，2019年同期为727,184千美元[47] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为900,686千美元，2019年同期为558,680千美元[47] - 2020年前九个月现金及现金等价物和受限现金净增加788,965千美元，2019年同期为132,886千美元[47] - 2020年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为865,309千美元，2019年同期为303,920千美元[47] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司支付的利息现金净额分别为3589.8万美元和2813.9万美元[140] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司支付的计入土地租赁负债计量的金额分别为468.6万美元和391.7万美元[140] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，公司现金及现金等价物和受限现金期初总额分别为7.6344亿美元和17.1034亿美元，期末总额分别为8.65309亿美元和3.0392亿美元[141][145] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，公司支付的利息现金净额分别为3589.8万美元和2813.9万美元[142] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，公司为计入地面租赁负债计量的金额支付的现金分别为468.6万美元和391.7万美元[142] 普通股相关数据关键指标变化 - 2019年12月31日普通股股份数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418美元，发行普通股带来权益增加721,794美元[27] - 2020年3月31日普通股股份数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年第二季度净收入为24,352美元，非现金股份支付摊销增加权益13,576美元[27] - 2020年6月30日普通股股份数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] - 2020年第三季度净收入为54,071美元，股份支付奖励发行增加权益1,101美元[27] - 2020年9月30日普通股股份数量为115,247,221股，总权益为5,251,964美元[27] - 2020年第一季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元，减少权益58,512美元[27] - 2020年第二季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元，减少权益57,598美元[27] - 2020年第三季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.50美元，减少权益59,706美元[27] - 2018年12月31日普通股数量为100,746,988股，股东权益为3,929,907美元，非控股权益为271,354美元，总权益为4,201,261美元[28] - 2019年第一季度净收入为41,794美元，其中股东权益净收入36,903美元，非控股权益净收入4,891美元[28] - 2019年3月31日普通股数量为100,967,024股，股东权益为3,914,524美元，非控股权益为268,658美元，总权益为4,183,182美元[28] - 2019年第二季度净收入为47,215美元，其中股东权益净收入42,194美元，非控股权益净收入5,021美元[28] - 2019年6月30日普通股数量为100,972,035股，股东权益为3,915,532美元，非控股权益为271,371美元，总权益为4,186,903美元[28] - 2019年第三季度净收入为48,298美元，其中股东权益净收入43,846美元，非控股权益净收入4,452美元[28] - 2019年9月30日普通股数量为106,011,916股，股东权益为4,264,649美元，非控股权益为274,860美元，总权益为4,539,509美元[28] - 2019年第一季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.455美元，股息总额为49,315美元[28] - 2019年第二、三季度宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元，第二季度股息总额为50,830美元，第三季度股息总额为53,189美元[28] - 2019年第三季度发行普通股5,000,000股，增加股东权益353,904美元[28] - 截至2019年12月31日，普通股单位数量为108,039,574，普通股单位价值4,369,758美元，非控股权益201,100美元，总资本4,570,858美元[42] - 截至2020年9月30日，普通股单位数量为117,178,795，普通股单位价值5,051,368美元，非控股权益200,596美元，总资本5,251,964美元[42] - 2020年5月19日，公司股东批准将授权发行的普通股数量从1.5亿股增加到2.8亿股[87] - 2020年2月18日，公司签订575万股普通股的远期股权销售协议，初始总发行价4.945亿美元，3月25日结算，净收益4.749亿美元[88][89] - 截至2020年9月30日，公司在市价发行计划下已完成3594576股普通股销售，剩余可销售股份总售价约2.142亿美元[93] - 截至2020年9月30日、2019年12月31日和2019年9月30日，公司在运营合伙公司的普通一般合伙权益分别约为98.4%、98.1%和98.1%[96] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，未偿还非控股普通单位赎回总价值分别为1.022亿美元和1.677亿美元[97] - 截至2020年9月30日，公司的2006激励奖励计划登记1070万股普通股可能发行，约160万股可授予[99] - 2020年1月公司授予263,626个受限股票单位（RSUs），其中154,267个为基于绩效的RSUs，109,359个为基于时间的RSUs[100] - 截至2020年9月30日的九个月，2020年基于时间的RSUs有5,148个被没收，基于绩效的RSUs有12,263个被没收[100] - 截至2020年9月30日的九个月，公司为2020年基于绩效的RSU授予确认了320万美元的补偿费用[101] - 2020年基于绩效的RSU授予的总授予日公允价值为1290万美元，基于时间的RSU授予的总授予日公允价值为900万美元[105][106] - 2020年第三季度和截至9月30日的九个月，基于股份的补偿成本分别为780万美元和3000万美元，2019年同期分别为680万美元和2440万美元[108] - 截至2020年9月30日，有4260万美元与未归属激励奖励相关的未确认补偿成本，预计在1.6年的加权平均期间内确认[108] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司普通股股东可获得的净利润分别为4902.8万美元和4384.6万美元；九个月分别为10846.3万美元和12294.3万美元[136] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为4972.8万美元和4458.9万美元；九个月分别为10995.5万美元和12499.8万美元[138] - 2020年10月14日，公司向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付了总计5940万美元的股息、分配和股息等价物[146] - 截至2020年9月30日、2019年12月31日和2019年9月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益分别约为98.4%、98.1%和98.1%[150] - 截至2020年9月30日，与未归属受限普通股和RSU相关的未确认薪酬成本约为4260万美元，预计在1.6年的加权平均期间内确认[182] 公司业务运营相关数据关键指标变化 - 公司是一家在西海岸主要办公和混合用途子市场活跃的房地产投资信托公司，普通股在纽约证券交易所交易[50] - 公司通过Kilroy Realty, L.P.持有房地产资产权益，并通过其开展大部分业务[51] - 截至2020年9月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有114栋建筑，可出租面积14329607平方英尺，租户461个，入住率92.2%，出租率95.5%；稳定住宅物业有1栋建筑，200个单元，平均入住率87.8%[52] - 2020年前9个月，公司将两个开发项目纳入稳定投资组合，分别是加利福尼亚州旧金山750370平方英尺的办公空间和

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.78美元，包含每股0.17美元的遣散费和每股0.05美元的租户信用评估费用，剔除后FFO为每股1美元 [30] - 同店现金NOI增长10.9%，GAAP NOI下降1.3%，剔除收入反转因素，同店GAAP NOI接近增长2% [31] - 第二季度末稳定投资组合的入住率为92.3%，出租率为96% [31] - 4月完成3.5亿美元债务发行，流动性增至13亿美元，包括约5.6亿美元现金和7.5亿美元循环信贷额度 [32] - 第二季度净债务与年化EBITDA的比率为5.7倍（剔除遣散费） [32] - 第二季度所有物业类型的租金收取率为95%，其中办公室为98%，住宅为88%，零售为32%；7月租金收取率为95%，其中办公室为97%，住宅为87%，零售为46% [33][34] - 预计2020年剩余开发支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [35] - 非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在居家令解除前能收到约三分之一 [36] - 预计全年现金同店NOI增长为中个位数 [40] - 预计今年剩余时间每季度G&A约为1800万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合签订了28.6万平方英尺的租约，约四分之三为续租，现金租金率上涨11%，GAAP租金率上涨30% [23] - 2022年前平均年租约到期面积降至4%，约57.5万平方英尺，年初为6%，上季度为5% [9] - 20亿美元的建设项目中，办公室和生命科学部分已出租90%，稳定后每年将产生约1.45亿美元的现金净营业收入 [24] - 6月，西雅图333 Dexter项目31.2万平方英尺（占项目49%）开始确认收入，剩余阶段预计明年上线 [37] - 7月，圣地亚哥One Paseo办公室项目3.6万平方英尺开始确认收入，项目整体收入确认达20%，预计今年剩余时间分阶段确认收入 [37] - 7月，One Paseo交付146套住宅单元，项目共608套单元，目前出租率为38%，过去一个月租赁势头增强 [38] - 预计年底Netflix On Vine项目35.5万平方英尺全部开始确认收入，住宅部分Living On Vine计划2021年第一季度交付 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技、媒体和生命科学公司推动西海岸市场发展，纳斯达克接近历史高位，IPO市场开放，并购活动恢复 [19] - 彭博分析显示，旧金山、硅谷和西雅图在全国100个最大都会区中，最有能力从新冠衰退中快速强劲复苏 [20] - 公司四分之三的年度租金收入来自科技、生命科学和媒体公司 [21] - 湾区和西雅图的上市科技公司表现有韧性，预计复苏更快，生命科学需求增加，较上季度增加近100万平方英尺 [47][50] - 洛杉矶的好莱坞和卡尔弗城子市场对内容制作商的需求强劲 [51] - 旧金山转租市场新增230万平方英尺，目前转租空间约500万平方英尺，直接空置率为5.4%，转租占2.5% [69] - 第二季度，85万平方英尺的转租空间从市场移除或成功转租 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有年轻、可持续的投资组合，注重降低租约到期风险，发展项目资金充足且出租率高 [7][8] - 行业趋势向更新、更高质量的物业发展，公司投资组合符合这些趋势，验证了发展战略和对可持续性及健康的承诺 [14] - 公司采取保守的资产负债表管理方法，根据市场情况灵活确保流动性或把握机会 [39] - 公司考虑根据新的健康标准和租户需求重新设计未来开发项目，如将Flower Mart项目拆分成更小的组件 [101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未来12个月是过渡时期，企业在疫情中摸索，租户会更注重办公场所质量，行业向高质量物业发展 [11][12] - 灵活办公将更普遍，但不会取代办公室，办公室对团队协作和创新仍至关重要 [16][17] - 西海岸市场有吸引力，科技、媒体和生命科学公司的实力和韧性将推动市场复苏 [18] - 租赁活动从3 - 4月的低点有所回升，公司在防御和进攻方面都处于有利地位 [27] 其他重要信息 - 公司被NAIOP评为2020年度开发商，是对公司创新领导能力的认可 [25] - 公司年初选定处置一些较小资产，但受疫情限制，处置时间不确定 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年同店NOI中个位数增长是现金数字吗，是否排除租户租金延期影响 - 是现金数字，未排除租金延期影响，租金延期对同店NOI有负面影响 [43][44] 问题2: 科技公司对租赁市场的看法是否改变，各市场的实力如何排名 - 所有公司都在关注疫情对业务和房地产的影响，很多决策被搁置，待确定员工复工时间和疫苗接种情况 [46] - 湾区和西雅图的上市科技公司有韧性，预计复苏快，西雅图的贝尔维尤市场在转型，亚马逊等公司推动发展，湾区生命科学需求增加 [47][49][50] - 洛杉矶的好莱坞和卡尔弗城子市场需求强劲 [51] 问题3: 旧金山BART系统的情况是否改变租赁动态 - 现在判断交通方式对租赁的影响还为时过早，BART和Caltrain采取了严格清洁措施，很多科技员工居住在旧金山，距离办公室较近 [53][54] 问题4: 好莱坞项目入住率下降的原因是什么 - 是哥伦比亚广场项目中的一家营销公司破产，对入住率产生约50个基点的影响 [62] 问题5: 新旧建筑的租金定价差距如何 - 市场将更明显地区分优质建筑和非优质建筑，优质建筑能获得高额租金溢价，非优质建筑则难以吸引大公司 [63] 问题6: 公司整体投资组合的按市值计价情况如何 - 疫情前，公司整体市场租金低于市场约20%，旧金山约低30%，目前数据不足，但部分续约租金有所提高 [66][67] 问题7: 转租市场情况如何，旧金山转租空间增加会带来什么压力 - 目前市场转租空间约500万平方英尺，疫情期间新增230万平方英尺，旧金山直接空置率为5.4%，转租占2.5%，与互联网泡沫时期不同 [69] - 新增转租空间租期约2.5年，30%为租户预计划搬迁产生，60%的转租空间将在未来三到四年到期 [70][72] - A级资产租金稳定，转租市场有活动，短期转租能为租户提供灵活性 [71][73] 问题8: 公司如何应对2022年前较低的租约到期风险 - 公司与想提前续约的租户合作，根据具体情况进行协商，不会主动与还有多年租期的租户签订长期租约 [75] 问题9: 疫情对西海岸以外的二级科技市场有何影响 - 公司与租户的讨论中未涉及此问题，科技公司在其他市场如奥斯汀和东部的扩张趋势可能不会改变，因为能吸引更广泛的人才 [80] 问题10: 公司是否愿意开展生命科学的投机性开发或转换办公开发计划 - 公司目前没有考虑转换正在规划的项目，但很多建筑设计为可用于生命科学或办公的混合用途 [81] - 明年第一季度可能启动Kilroy Oyster Point的第二阶段生命科学项目，该项目约90万平方英尺，目前正在办理建筑许可 [83][84] 问题11: 本季度Jeff Hawken的终止付款为何如此之高 - 这是根据1996年签订的遗留合同支付的，市场希望公司解决该合同，董事会没有其他选择 [85][86] 问题12: 公司是否还有其他遗留合同 - 公司没有其他遗留合同 [88] 问题13: 近期建筑成本有何变化，建筑成本下降能否抵消租金下降 - 建筑开工和项目设计大幅收缩，预计建筑成本会下降，但租金是否下降不确定，且有很多变量影响结果 [92][93][96] 问题14: 长滩13万平方英尺空置空间的回填讨论进展如何 - 公司正在与三个实体就该空置空间进行讨论，对租赁前景感到乐观 [97] 问题15: 公司是否考虑根据新的健康标准重新设计未来开发项目 - 公司一直在考虑，是可持续性和健康领域的领导者，有专业团队研究，已对部分在建项目进行了调整，如拆分Flower Mart项目 [101][102][103] 问题16: 不同行业在居家办公和混合模式方面是否有差异 - 生命科学行业难以居家办公，小租户可能更倾向于不续约以节省成本，整体上居家办公将更普遍，但会与办公室办公相结合 [108][109] 问题17: 是否有对靠近居民的办公室需求增加的趋势 - 这是过去的趋势，预计将继续，很多公司不愿将空间转租，因为需要灵活性，未来市场情况会有波动 [111] 问题18: 遣散费中除了Jeff还有其他人吗 - 公司进行了一些裁员，会根据疫情情况调整组织规模，确保有足够的人才应对业务 [119][120] 问题19: 办公楼的利用率是否有所恢复 - 5 - 6月利用率有所回升，可达25% - 35%，但由于加州疫情反弹，目前利用率再次下降，人们希望复工，但受安全和政府限制影响 [123] 问题20: 本季度签订的五份约1万平方英尺的新租约能否为第三季度及以后提供方向 - 今年剩余时间和明年第一季度，续约将比新租更受重视，但因市场而异，如圣地亚哥有净增长，旧金山续约占比约50% - 55%，好莱坞有吸纳情况 [124] 问题21: 好莱坞破产营销公司的影响是否已在储备中体现 - 第二季度对收益没有重大财务影响，若该公司无法恢复，下半年将产生影响 [125]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为96.58665亿美元，较2019年12月31日的89.00094亿美元增长8.52%[19] - 2020年第二季度，公司总营收为2.19423亿美元，较2019年同期的2.00492亿美元增长9.44%[23] - 2020年上半年，公司总营收为4.40751亿美元，较2019年同期的4.01694亿美元增长9.72%[23] - 2020年第二季度，公司总费用为1.82025亿美元，较2019年同期的1.49335亿美元增长21.9%[23] - 2020年上半年，公司总费用为3.40363亿美元，较2019年同期的2.99328亿美元增长13.71%[23] - 2020年第二季度，公司净利润为2435.2万美元，较2019年同期的4721.5万美元下降48.42%[23] - 2020年上半年，公司净利润为6977万美元，较2019年同期的8900.9万美元下降21.62%[23] - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净利润为1961.8万美元，较2019年同期的4219.4万美元下降53.5%[23] - 2020年上半年，归属于普通股股东的净利润为5943.5万美元，较2019年同期的7909.7万美元下降24.86%[23] - 2020年第二季度，基本每股收益为0.17美元，较2019年同期的0.41美元下降58.54%[23] - 2020年上半年净收入为69,770,000美元，2019年同期为89,009,000美元[31] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为224,022,000美元，2019年同期为165,660,000美元[31] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为374,341,000美元，2019年同期为417,036,000美元[31] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为695,287,000美元，2019年同期为139,057,000美元[31] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为621,312,000美元，2019年同期为58,715,000美元[31] - 截至2020年6月30日，总资产为9,658,665,000美元，2019年12月31日为8,900,094,000美元[34] - 截至2020年6月30日，总负债为4,405,076,000美元，2019年12月31日为4,329,236,000美元[34] - 2020年上半年总营收为440,751,000美元，2019年同期为401,694,000美元[38] - 2020年上半年总费用为340,363,000美元，2019年同期为299,328,000美元[38] - 2020年上半年归属于普通股股东的净收入为60,227,000美元，2019年同期为80,409,000美元[38] - 2020年上半年净收入为69,770千美元，2019年同期为89,009千美元[45] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为224,022千美元，2019年同期为165,660千美元[45] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为374,341千美元，2019年同期为417,036千美元[45] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为695,287千美元，2019年同期为139,057千美元[45] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司普通股股东可获得的净利润分别为1961.8万美元和4219.4万美元；六个月内，分别为5943.5万美元和7909.7万美元[136] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为1983.8万美元和4290.1万美元；六个月内，分别为6022.7万美元和8040.9万美元[138] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司支付的利息现金净额分别为2549.4万美元和2300.9万美元[140] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司运营物业和开发物业支出应计额分别为13189.2万美元和12950万美元[140] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司期初现金及现金等价物和受限现金总额分别为7634.4万美元和17103.4万美元，期末分别为62131.2万美元和5871.5万美元[141] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司支付利息现金净额分别为25494千美元和23009千美元，资本化利息分别为39952千美元和38780美元[142] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司支付计入土地租赁负债计量的金额分别为2905千美元和2699千美元[142] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司经营物业和开发物业支出应计额分别为131892千美元和129500千美元[142] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金期初总额分别为76344千美元和171034千美元，期末总额分别为621312千美元和58715千美元[144] - 2020年第二季度净运营收入为157410000美元，较2019年同期的141916000美元增长10.9%[204] - 2020年第二季度归属于普通股股东的净收入为19618000美元，较2019年同期的42194000美元下降53.5%[204] - 2020年第二季度一般及行政费用为38597000美元，较2019年同期的19857000美元增长94.4%[204] - 2020年第二季度租赁成本为1330000美元，较2019年同期的2650000美元下降49.8%[204] - 2020年第二季度净营业收入较2019年同期增加1550万美元，增幅10.9%[207] - 2020年第二季度同店物业净营业收入减少170万美元，主要因租金收入减少340万美元、其他物业收入减少140万美元和物业相关费用减少310万美元[208] - 2020年第二季度开发物业净营业收入增加1710万美元，主要因租金收入增加2380万美元和物业相关费用增加660万美元[210] - 2020年第二季度收购物业净营业收入增加210万美元，处置物业净营业收入减少200万美元[210] - 2020年第二季度一般及行政费用较2019年同期增加约1870万美元，增幅94.4%[209] - 2020年第二季度租赁成本较2019年同期减少130万美元，降幅49.8%[209] - 2020年第二季度折旧及摊销较2019年同期增加1180万美元，增幅17.3%[210] - 2020年第二季度总利息支出较2019年同期增加415.7万美元，增幅35.4%，主要因平均未偿还债务余额增加[213] - 2020年第二季度资本化利息和递延融资成本较2019年同期减少40万美元，降幅1.7%，主要因加权平均利率下降[213] - 2020年第二季度归属于合并物业合伙企业非控股股东权益的净收入较2019年同期增加20万美元，增幅5.2%[214] - 2020年上半年归属于普通股股东的净利润为59,435千美元，较2019年的79,097千美元减少19,662千美元，降幅24.9%[217] - 2020年上半年归属于运营合伙企业非控制性普通股单位的净利润为1,072千美元，较2019年的1,571千美元减少499千美元，降幅31.8%[217] - 2020年上半年归属于合并房地产合伙企业非控制性权益的净利润为9,263千美元，较2019年的8,341千美元增加922千美元，增幅11.1%[217] - 2020年上半年净利润为69,770千美元，较2019年的89,009千美元减少19,239千美元，降幅21.6%[217] - 2020年上半年一般及行政费用为57,607千美元，较2019年的43,198千美元增加14,409千美元，增幅33.4%[217] - 2020年上半年租赁成本为2,786千美元，较2019年的4,407千美元减少1,621千美元，降幅36.8%[217] - 2020年上半年折旧和摊销为154,455千美元，较2019年的134,387千美元增加20,068千美元，增幅14.9%[217] - 2020年上半年利息收入和其他净投资损失（收益）为290千美元，较2019年的 - 2,444千美元增加2,734千美元，变化率 - 111.9%[217] - 2020年上半年利息费用为30,328千美元，较2019年的22,970千美元增加7,358千美元，增幅32.0%[217] - 2020年上半年定义的净营业收入为315,236千美元，较2019年的284,358千美元增加30,878千美元，增幅10.9%[217] 普通股股份与股东权益相关数据变化 - 2018年12月31日普通股股份数量为100,746,988股，股东权益总计4,201,261美元[28] - 2019年3月31日普通股股份数量为100,967,024股，股东权益总计4,183,182美元[28] - 2019年6月30日普通股股份数量为100,972,035股，股东权益总计4,186,903美元[28] - 2019年12月31日普通股股份数量为106,016,287股，股东权益总计4,570,858美元[27] - 2020年3月31日普通股股份数量为115,067,924股，股东权益总计5,277,515美元[27] - 2020年6月30日普通股股份数量为115,176,538股，股东权益总计5,253,589美元[27] - 2018 - 2019年宣布的普通股和普通股单位股息为每股/单位0.455美元和0.485美元[28] - 2019 - 2020年宣布的普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元[27] - 截至2020年6月30日，公司普通单位数量为117,111,124，合伙人资本为5,049,844美元，非控股权益为203,745美元，总资本为5,253,589美元[42] 公司债务相关数据变化 - 2020年4月28日，运营合伙企业发行3.5亿美元本金的4.27%高级票据，2031年1月31日到期[73] - 截至2020年6月30日，无担保循环信贷安排未偿还借款为0，剩余借款能力为7.5亿美元，利率为1.16%，年费为0.200% [76] - 截至2019年12月31日，无担保循环信贷安排未偿还借款为2.45亿美元，剩余借款能力为5.05亿美元，利率为2.76% [76] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，未摊销递延融资成本分别为270万美元和340万美元[78] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，无担保定期贷款未偿还借款均为150000000美元，利率分别为1.28%和2.85%[79] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，未摊销递延融资成本分别为500000美元和700000美元[81] - 截至2020年6月30日，各年债务到期本金分别为：2020年剩余时间2594000美元、2021年5342000美元、2022年155554000美元等，总计3681958000美元[84] - 2020年3月和6月三个月及六个月的利息费用分别为15884000美元和30328000美元，2019年同期分别为11727000美元和22970000美元[86] 公司股权相关事件 - 2020年5月19日，公司股东批准将普通股授权发行数量从150000000股增加到280000000股[88] - 2020年2月18日，公司签订5750000股普通股远期股权销售协议，初始总发行价494500000美元，3月25日结算，净收益474900000美元[

业绩总结 - 2020年3月的总GAAP收入中，办公室占比为90.8%[4] - 2020年第一季度，稳定的投资组合租赁率为97.3%[18] - 2020年第一季度，净债务与LQA EBITDA比率为5.6倍[18] 用户数据 - 2020年4月的租金收集率为99%[6] - 2020年5月的租金收集率为96%[7] - 截至2020年3月31日，前十五大租户中约50%的收入来自14家上市公司和9家投资级评级公司[9] 未来展望 - 2020年，预计将交付的现金NOI为1.45亿美元[23] - 未来项目的开始时间将高度依赖于市场条件[24] 新产品和新技术研发 - 2019年，FDA批准的药品数量为48个，为历史第二高[16] 市场扩张 - Flower Mart项目位于Central SOMA，预计项目规模约为230万平方英尺[24] - Kilroy Oyster Point (2-4)项目位于South San Francisco，预计项目规模约为200万平方英尺[24] - Seattle CBD项目预计规模约为92.5万平方英尺[24] 其他新策略 - 2020年，开发项目的总投资额约为20亿美元，整体租赁率约为90%[23] - 2020年第一季度，开发项目的办公室和生命科学租赁率为90%[18]

Kilroy Realty Corporation. (NYSE:KRC) Q1 2020 Earnings Conference Call April 30, 2020 1:00 PM ET Company Participants Tyler Rose - Executive Vice President & Chief Financial Officer John Kilroy - Chairman, President & Chief Executive Officer Robert Paratte - Executive Vice President, Leasing & Business Development Conference Call Participants Jason Green - Evercore Craig Mailman - KeyBanc Capital Markets Jamie Feldman - Bank of America Nick Yulico - Scotiabank John Kim - BMO Capital Markets Blaine Heck - We ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为97.35147亿美元，较2019年12月31日的89.00094亿美元增长约9.38%[19] - 截至2020年3月31日，公司总负债为4.457632亿美元，较2019年12月31日的4.329236亿美元增长约2.96%[19] - 截至2020年3月31日，公司总权益为5.277515亿美元，较2019年12月31日的4.570858亿美元增长约15.46%[19] - 2020年第一季度总营收为2.21328亿美元，较2019年同期的2.01202亿美元增长约9.99%[23] - 2020年第一季度总费用为1.58338亿美元，较2019年同期的1.49993亿美元增长约5.56%[23] - 2020年第一季度净收入为4541.8万美元，较2019年同期的4179.4万美元增长约8.67%[23] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为3981.7万美元，较2019年同期的3690.3万美元增长约7.9%[23] - 2020年第一季度基本每股收益为0.37美元，2019年同期为0.36美元[23] - 2020年第一季度稀释每股收益为0.37美元，2019年同期为0.36美元[23] - 2020年第一季度发行普通股889.711万股，增加额外实收资本7.21705亿美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418,000美元，较2019年的41,794,000美元增长约8.67%[30] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为122,940,000美元，较2019年的99,790,000美元增长约23.20%[30] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为211,412,000美元，较2019年的213,532,000美元减少约0.99%[30] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为790,562,000美元，而2019年为使用1,299,000美元[30] - 截至2020年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为778,434,000美元，较期初的76,344,000美元大幅增长[30] - 截至2020年3月31日，总资产为9,735,147,000美元，较2019年12月31日的8,900,094,000美元增长约9.38%[34] - 截至2020年3月31日，总负债为4,457,632,000美元，较2019年12月31日的4,329,236,000美元增长约2.97%[34] - 2020年第一季度总营收为221,328,000美元，较2019年的201,202,000美元增长约10.00%[38] - 2020年第一季度总费用为158,338,000美元，较2019年的149,993,000美元增长约5.56%[38] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为40,389,000美元，较2019年的37,508,000美元增长约7.68%[38] - 2020年第一季度净收入45418美元，2019年同期为41794美元[45] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为122940美元，2019年同期为99790美元[45] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为211412美元，2019年同期为213532美元[45] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为790562美元，2019年同期使用1299美元[45] - 2020年3月31日，预付费用和其他资产净额为67559000美元，2019年12月31日为55661000美元[70] - 2020年3月31日，无担保循环信贷安排未偿还借款为380000000美元，利率1.85%；2019年12月31日未偿还借款为245000000美元，利率2.76%[74] - 2020年3月31日，无担保定期贷款安排未偿还借款为150000000美元，利率2.03%；2019年12月31日未偿还借款为150000000美元，利率2.85%[77] - 截至2020年3月31日，债务到期本金总额为3713236000美元，其中2020年剩余时间到期3871000美元[80] - 2020年第一季度，总利息费用为35862000美元，资本化利息和递延融资成本为21418000美元，利息费用为14444000美元[82] - 2020年2月18日，公司签订5750000股普通股远期股权销售协议，初始总发行价494500000美元；3月25日结算，净收益474900000美元[83][84] - 2019年公司签订远期股权销售协议出售3147110股普通股，加权平均售价80.08美元；2020年第一季度结算，净收益247300000美元[86][87] - 截至2020年3月31日，公司通过当前市价发行计划已完成3594576股普通股销售，剩余可销售总额约214200000美元[88] - 截至2020年3月31日、2019年12月31日和2019年3月31日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益分别约为98.3%、98.1%和98.0%，非控股权益分别约为1.7%、1.9%和2.0%[90][92] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，未偿还非控股普通股单位的赎回总价值分别为1.149亿美元和1.677亿美元[91] - 2020年和2019年第一季度，所有股份薪酬计划的总薪酬成本分别为870万美元和880万美元[101] - 2020年和2019年第一季度，租金收入分别为2.18633亿美元和1.99382亿美元[102] - 截至2020年3月31日，未来运营租赁的合同最低租金总计7.653199亿美元[103] - 截至2020年3月31日，公司除土地租赁承诺外的承诺约为9.13亿美元[105] - 截至2020年3月31日，土地租赁负债的现值为9824.7万美元，加权平均折现率为5.11%[108][109] - 截至2020年3月31日，公司已计提约8100万美元的环境修复负债[116] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司可交易证券的公允价值分别为1998.4万美元和2709.8万美元[120] - 2020年和2019年第一季度，公司可交易证券的净损益分别为亏损322.6万美元和盈利168.1万美元[121] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司有担保债务净额的账面价值分别为2.57359亿美元和2.58593亿美元，公允价值分别为2.36984亿美元和2.72997亿美元[122] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司无担保债务净额的账面价值分别为30.50103亿美元和30.49185亿美元，公允价值分别为32.47796亿美元和32.52217亿美元[122] - 2020年和2019年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润分别为3927.4万美元和3639.4万美元，基本和摊薄每股收益均分别为0.37美元和0.36美元[124] - 2020年和2019年第一季度，公司运营合伙企业归属于普通合伙人的净利润分别为3984.6万美元和3699.9万美元，基本每股收益均为0.37美元，摊薄每股收益分别为0.36美元和0.36美元[126] - 2020年和2019年第一季度，公司支付的利息现金净额分别为1003.5万美元和470.6万美元[128] - 2020年和2019年第一季度，公司支付的计入土地租赁负债计量的金额分别为133.2万美元和122万美元[128] - 2020年3月31日和2019年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金的期初金额分别为7634.4万美元和1.71034亿美元，期末金额分别为7.78434亿美元和5599.3万美元[129] - 2020年3月31日季度初现金及现金等价物和受限现金为7.6344亿美元，季度末为7.78434亿美元；2019年同期季度初为1.71034亿美元，季度末为5599.3万美元[133] - 2020年4月15日，公司向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付总计5760万美元的股息、分配和股息等价物[134] - 2020年4月28日，公司完成3.5亿美元4.27%无担保优先票据的私募发行，票据2031年1月到期[134] - 截至2020年3月31日、2019年12月31日和2019年3月31日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益分别约为98.3%、98.1%和98.0%[138] - 2020年第一季度净营业收入为1.57826亿美元，较2019年的1.42442亿美元增加1538.4万美元，增幅10.8%[187][190] - 2020年第一季度净收入为4541.8万美元，较2019年的4179.4万美元增加362.4万美元，增幅8.7%[187] - 2020年第一季度一般及行政费用为1901万美元，较2019年的2334.1万美元减少433.1万美元，降幅18.6%[187] - 2020年第一季度租赁成本为145.6万美元，较2019年的175.7万美元减少30.1万美元，降幅17.1%[187] - 2020年第一季度折旧和摊销为7437万美元，较2019年的6613.5万美元增加823.5万美元，增幅12.5%[187] - 2020年第一季度利息收入和其他净投资收益为312.8万美元，较2019年的 - 182.8万美元增加495.6万美元，增幅 - 271.1%[187] - 2020年第一季度利息费用为1444.4万美元，较2019年的1124.3万美元增加320.1万美元，增幅28.5%[187] - 截至报告日期，公司已收取2020年4月约96%的合同租金账单，调整零售租金减免计划后为93%[192] - 2020年第一季度毛利息费用为3586.2万美元，较2019年的3068万美元增加518.2万美元，增幅16.9%[198] - 2020年第一季度资本化利息和递延融资成本为 - 2141.8万美元，较2019年的 - 1943.7万美元减少198.1万美元，降幅10.2%[198] - 2020年第一季度资本化利息和递延融资成本增加200万美元，增幅10.2%，2020年和2019年第一季度资本化利息项目平均总成本分别约为22亿美元和19亿美元[199] - 2020年第一季度合并物业合伙企业非控股权益净收入增加70万美元，增幅16.8%，主要因一处物业新租约租金提高[200] - 截至2020年3月31日，公司总债务占总市值的33.2%，总市值为11.171819亿美元[211] - 2020年4月28日完成3.5亿美元无担保优先票据私募发行，截至该日公司有10亿美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度还有3.7亿美元可用[217] 公司业务线数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，稳定办公物业有114栋，可出租面积14323572平方英尺，租户479个，入住率93.5%，出租率97.3%[50] - 截至2020年3月31日，稳定住宅物业有1栋，共200个单元，入住率93.5%[51] - 2020年第一季度新增两个开发项目至稳定投资组合，分别为旧金山750370平方英尺办公空间和圣地亚哥95871平方英尺零售空间[52] - 截至2020年3月31日，四个可变利益实体的总资产约6.862亿美元，负债约4390万美元，非控股权益约1.919亿美元[62] - 截至2020年3月31日，圣地亚哥One Paseo（住宅一期和二期）项目完成两期，总投资约2.9亿美元，一期70%单元和二期17%单元已出租[143] - 截至2020年3月31日，公司有7个在建项目，如好莱坞Netflix // On Vine项目预计2021年第一季度稳定，总投资约3亿美元[144] - 截至2020年3月31日，公司未来开发管道包括5个项目，位于大西雅图、旧金山湾区和圣地亚哥县，总成本约10亿美元，预计总投资50 - 70亿美元

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (MARK ONE) OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-12675 (Kilroy Realty Corporation) Commission file number 000-54005 (Kilroy Realty, L.P.) KILROY REALTY CORPORATION KILROY REALTY, L.P. ...

Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC) Q4 2019 Earnings Conference Call February 4, 2020 1:00 PM ET Company Participants Tyler Rose - Executive Vice President & Chief Financial Officer John Kilroy - Chairman, President & Chief Executive Officer Michelle Ngo - Senior Vice President & Treasurer Robert Paratte - Executive Vice President, Leasing & Business Development Eliott Trencher - Senior Vice President, Corporate Strategy Conference Call Participants Nick Yulico - Scotiabank Elvis Rodriguez - Bank of Americ ...