财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度GAAP每股收益为0.21美元，去年同期为0.69美元；全年GAAP每股收益达创纪录的1.04美元，较2017年的0.83美元增长25% [9] - 2018年全年调整后EBITDA达创纪录的7.13亿美元，较2017年的4.56亿美元增长56%；调整后净收入达创纪录的3.97亿美元，较去年的2.43亿美元增长63% [10] - 2018年公司通过股息和股票回购向股东返还创纪录的2.9亿美元资本，相当于每股约2美元；自2011年首次派息以来，股息每股增长425%至0.84美元；自2016年初以来，共回购1400万股，平均价格为18.41美元，总计回购2.55亿美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 市场利率多户住宅投资组合本季度表现强劲，同物业收入增长5%，净营业收入（NOI）增长6%，优于其他上市房地产公司本季度平均2.5%的NOI增长率 [11] - 山区州投资组合表现最佳，同物业收入和NOI均增长超7%；公司在该地区拥有20处房产和5700个单元，是按NOI计算的第二大多户住宅地区 [12][13] 商业地产（主要为办公资产）业务 - 全球商业投资组合本季度表现良好，同物业收入和NOI均增长2%；整体稳定商业投资组合出租率达94% [16][17] - 美国地区，本季度同物业入住率提高3%；资产管理团队本季度完成21万平方英尺的办公租赁，全年共完成34笔办公租赁交易，涉及近80万可出租平方英尺，租金增长6% [17] - 欧洲地区，本季度完成65笔租赁交易，涉及100万可出租平方英尺，租金增长17%；全年完成195笔商业租赁交易，涉及310万平方英尺，增加1300万美元年租金，较之前租金增长12% [18] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 博伊西租金去年涨幅居全国前列且仍具吸引力和相对可负担性，约67%迁入该市的人年龄在40岁以下，许多人从旧金山等高成本城市迁移而来 [13][14] - 盐湖城有Adobe、Intel、Facebook和Microsoft等全球科技公司推动经济增长；犹他州普罗沃 - 奥勒姆子市场连续第二年被米尔肯研究所评为美国表现最佳城市之一 [14][15] 欧洲市场 - 英国伦敦2018年仍是全球房地产投资首选城市；2018年伦敦市中心写字楼吸纳量达1400万平方英尺，超过2016年和2017年水平且远高于十年平均水平 [23] - 爱尔兰2018年GDP预计增长近9%，2019年预计增长4.5%，过去三年平均GDP增长率为6.1%，是欧盟最高，几乎是欧元区平均水平2.1%的三倍；失业率降至5.3%；2018年都柏林写字楼市场创纪录，吸纳量达390万平方英尺 [43][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 增长物业NOI：一是通过增值资产管理计划提高稳定投资组合的收入；二是完成开发项目并实现租赁 [20] - 扩大投资管理和收费业务：目前拥有22亿美元收费资本，目标是在2019年筹集大量新的收费资本 [38][48] - 执行资本回收和资产出售计划：出售非核心资产和已实现增值的资产，回收资本并重新配置到其他战略机会 [20] 行业竞争 - 公司多户住宅投资组合表现优于其他上市房地产公司，通过提前进入市场、执行增值策略和资产优化管理保持竞争优势 [11][76] - 在欧洲市场，公司通过稳定资产、完成开发项目和积极租赁，在写字楼和多户住宅领域取得进展，利用当地经济增长和市场需求保持竞争力 [32][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2018年业绩感到满意，认为业务在2019年及未来处于有利地位 [57] - 预计2019年将从资产出售中获得4 - 5亿美元现金，部分用于资助资本支出和开发计划，其余用于偿还债务和新投资 [57] - 对在2019年筹集大量新的收费资本充满信心，且不会大幅增加间接费用，有望实现高利润率增长 [48] 其他重要信息 - 2018年第四季度出售Meyers Research业务，获得4000万美元收益；公司2019年起始时的基本工资支出为五年来最低，同时保持约10亿美元的高流动性，包括现金和5亿美元未提取的循环信贷额度 [53][54] - 2019年1月以1.2亿美元出售太浩湖丽思卡尔顿酒店，公司在该投资中获得3700万美元现金利润，其中1300万美元将于2019年第一季度确认 [55][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：伦敦市长推动多户住宅租金管制对公司业务和战略有何影响？ - 公司在伦敦多户住宅领域仅拥有一处资产Pioneer Point，预计不会受到影响；多户住宅市场在伦敦和都柏林均供应不足，公司对都柏林项目感到兴奋 [60][61] 问题2：其他地区采用类似租金管制协议是否会有影响？ - 以加州和洛杉矶为例，虽然存在租金管制，但公寓每年有50% - 60%的单元周转，可将空置单元租金调整至市场水平，因此影响不大 [63] 问题3：2019年资产出售目标和资产类型是什么？ - 继续出售非核心资产和已实现全部价值的资产；认为2019年房地产市场销售机会良好，计划实现净现金流入4 - 5亿美元 [64][65] 问题4：2019年4 - 5亿美元资产出售所得是否会降低杠杆率？ - 公司计划偿还KWE收购产生的2亿美元四年期定期贷款剩余的7500万美元，以及欧洲的一些资产层面债务；2019年仅有两笔债务到期，均在进行再融资；公司平均债务成本约4%，平均剩余期限略低于六年，90%以上债务为固定或对冲利率 [68][71] 问题5：2018年核心公寓同店增长强劲，2019年能否持续，增长来自资产层面工作还是市场因素？ - 公司目标是持续跑赢市场200个基点左右，假设市场增长约2%，希望实现4%的收入增长；通过提前进入市场、增加资产价值和翻新单元来实现增长 [74][75] 问题6：都柏林作为未来发展重点，成本通胀是否会影响开发回报，如何应对风险？ - 公司在爱尔兰项目有固定价格合同和早期设计确定性模板，与承包商和分包商有深厚关系，且拥有自己的施工管理团队，能够控制成本和工期，降低成本超支风险 [80][81] 问题7：欧洲和美国市场免租期趋势如何？ - 伦敦和都柏林的租赁需求超过十年平均水平，公司租赁交易中免租期与市场平均水平相当；英国办公室租赁期限长，租户希望锁定空间和成本，公司资产团队积极与租户合作，租赁价格高于现有租金 [86][87] 问题8：英国脱欧对需求和租户态度有何影响？ - 公司未观察到明显影响，租户更关注可控制的成本确定性；英国仍是全球投资者愿意投资的地方，去年房地产投资创纪录达640亿美元 [92][94] 问题9：爱尔兰市场资本化率利差和包括提成在内的资本化率利差情况如何？ - 公司可在不同市场根据债务成本和资产回报率分配资本；爱尔兰和美国市场债务成本不同，部分资产稳定资本化率在7% - 8%，利差较高 [97][98] 问题10：请详细介绍Vintage Housing开发项目？ - 公司认为美国西海岸缺乏经济适用房和老年住房，通过与合作伙伴和Vintage Housing合作，利用税收抵免计划和免税债券融资，以很少或无股权投入提供高质量住房；预计未来几年完成数千个单元，产生前期费用和长期现金流，目标是在未来一两年内达到1万个单元 [99][101] 问题11：是否会继续出售北加州多户住宅并重新投资到其他地区？ - 今年没有计划出售旧金山湾区大型多户住宅资产，但有少量资产计划出售并重新配置到更高回报机会 [102]