财务数据和关键指标变化 - 2021年前9个月调整后EBITDA达7.41亿美元，2020年同期为2.61亿美元，第三季度调整后EBITDA同比增长超165%，达2.03亿美元，2020年同期为7600万美元 [6][13] - 第三季度GAAP每股收益为0.47美元，2020年同期亏损0.18美元；2021年GAAP每股收益为1.96美元，调整后净收入为4.24亿美元 [13] - 第三季度调整后净收入增至1.12亿美元，2020年同期为2700万美元 [13] - 第三季度包括提成在内的总调整后费用为5600万美元，2020年第三季度为800万美元 [13] - 资产规模方面，2021年资产管理规模增长17%，达205亿美元，2020年底为176亿美元；第三季度投资交易完成18亿美元，年初至今总计44亿美元 [7] - 第三季度交易使估计年度净营业收入（NOI）增至4.13亿美元，较去年增加1900万美元；收费资本增至48亿美元，年初至今增长23% [11] - 8月发行6亿美元2030年到期的无担保债券，所得款项用于还清信贷额度和2022年到期的2.96亿美元KWE债券；债务的预估平均利率为3.6%，加权平均期限为6.5年，较年初改善2.5年 [14] - 第三季度回购2500万美元股票，平均价格为每股21.55美元；自2018年初以来，已通过股息或股票回购向股东返还7.5亿美元，约合每股5.40美元，回购1570万股，约占已发行股份总数的10%；5亿美元回购授权中仍有2.13亿美元剩余 [15] - 董事会授权将季度股息提高9%，年化后为每股0.96美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合表现出色，美国市场租金让步在第三季度较2020年第三季度下降63%，新租约租赁价差平均创纪录达27%；同店收入增长8%，NOI增长12%，为过去5年中NOI增长最好的季度；环比来看，第二季度到第三季度收入增长6%，NOI增长8%；美国投资组合的在租租金比疫情前水平高6% [19][20] - 美国山区西部投资组合表现突出，同物业收入增长11%，NOI增长15%，平均租金为每月1366美元 [18] - 都柏林公寓投资组合需求强劲，Clancy Quay在第二季度实现稳定运营，Capital Dock目前出租率达77%，有望在第四季度实现稳定运营，整体入住率正恢复到疫情前水平 [20] 办公业务 - 随着租户返回工作场所，办公物业运营环境改善，公司专注于高增长和关键业务领域的办公租户；欧洲投资组合占办公NOI的71%，第三季度同物业收入增长4%，NOI增长5% [23][24] - 伦敦111 Buckingham Palace Road办公楼，到10月完成约10万平方英尺的租赁交易，包括2万平方英尺待签约，第四季度入住率将从80%提高到100%，租金将比现有租金增长26%，达到疫情前最高租金的40%以上 [24] - 第三季度完成58.5万平方英尺的租赁，年初至今总计150万平方英尺，加权平均租赁期限（WALT）为7.6年；第四季度已完成15.2万平方英尺的租赁，另有60万平方英尺正在积极推进 [25] 投资管理业务 - 收费资本增长至48亿美元，自2018年初以来增长超160% [26] - 全球信贷平台增长迅速，7月宣布一项5亿英镑的欧洲贷款承诺，使全球承诺总额达到30亿美元；第三季度完成4.4亿美元的贷款投资，包括在欧洲的首笔大型工业投资组合贷款；债务平台增长24%，未偿还贷款达14亿美元，未来未出资承诺为1.4亿美元 [26] 工业物流业务 - 欧洲物流行业宏观经济环境良好，英国空置率降至历史最低的3.4%，由于租金增长加速，欧洲各地收益率持续压缩 [28] - 工业投资组合迅速增长，包括待收购资产在内，目前投资组合总价值约11亿美元，涵盖59项资产，公司持股约20% [29] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 房地产交易活跃，第三季度交易量较去年增长150% [8] - 公寓租金持续强劲增长，各地区租金以近年来最快的速度上涨，投资者对高品质租赁住房的需求强劲，导致资本化率压缩，房地产投资组合价值进一步提升 [9] 欧洲市场 - 英国和都柏林的物业表现出色，7月英国取消所有新冠限制，都柏林基本重新开放所有旅行，预计未来6个月办公室将逐渐恢复使用，对投资组合产生积极影响 [10] - 都柏林多户住宅投资组合租赁需求强劲，第三季度入住率增长超400个基点，达到96.6% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是增加现有年度NOI和收费资本，计划未来3年将稳定NOI以每年10% - 15%的速度增长，收费资本和相关费用每年增长15% - 20%，这将推动每股净资产价值和资产管理规模显著增长 [7][33] - 业务聚焦于多户住宅、办公和工业物流三个资产类别，多户住宅是核心业务，工业物流业务在欧美市场有增长潜力，办公业务更看好欧洲市场，因其租赁期限较长，收入确定性高 [41][42] - 公司通过与资金雄厚、流动性强的全球战略合作伙伴建立或扩大投资平台，能够在整个资本结构和广泛的资产类别中创造性地分配资本 [34] - 公司注重开发和租赁项目的完成，计划在2023 - 2024年按时、按预算完成大部分建设项目，预计这些项目完成并稳定运营后，将为公司带来每年1.05亿美元的增量NOI，初始成本收益率约为6% [30] - 在市场竞争方面，公司认为在较小市场如美国山区各州具有竞争优势，因其在这些市场扎根多年，拥有本地团队和资产，且大型机构投资者较少涉足 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对第三季度业绩表示满意，认为房地产基本面持续改善，全球交易市场活跃，机构对房地产的需求仍然很高 [6][8] - 对2022年业务扩张持乐观态度，原因包括经济重新开放后商业环境反弹，交易和融资市场健康；过去18个月与战略合作伙伴建立或扩大了投资平台；全球投资团队完整，内部沟通良好 [34] 其他重要信息 - 公司与加州州立海峡群岛大学建立公私合营项目，将在加利福尼亚州卡马里奥开发589套住宅单元，包括310套自有市场租赁单元、170套通过合资企业建设的经济适用房单元和109套待售联排别墅，计划2024年完成建设，本月晚些时候破土动工 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：从房地产角度如何看待通胀，以及在策略、地理位置和物业类型方面的应对措施 - 公司认为租金增长速度远高于通胀率，在建设和开发方面，大部分项目采用固定价格合同（GMP），且有能力按时、按预算完成项目，因此对通胀不太担忧 [39] - 供应链问题对公司获取原材料影响较小，预计到明年年中，供应链问题将不再是主要问题 [40] 问题2：除多户住宅和办公外，是否会在其他领域投入更多精力 - 公司表示多户住宅是核心业务，同时看好工业物流领域，希望在欧美市场发展该业务 [41] - 美国办公市场因租赁期限较短，对公司资本吸引力不大，而欧洲市场租赁期限较长，更具吸引力 [42] 问题3：多户住宅业务中增值机会的规模和重点投入方向 - 公司在2020年3月决定除非政府强制，否则不停止开发项目的建设和资本支出，因此大部分项目未受影响，目前正陆续有新项目完工 [47] - 美国市场租赁多户住宅投资组合中约40%的单元尚未翻新，翻新成本回报率在15% - 25%之间；在西北部地区，疫情期间持续进行翻新，而在加利福尼亚州和太平洋西北地区，由于租金平稳，翻新进度较慢，目前正重新实施增值计划 [48] 问题4：贷款业务的类型和感兴趣的资金投向 - 贷款业务有望成为收费资本的最大组成部分，公司与合作多年的伙伴进行交易，能够利用公司在股权、建设等方面的经验和资源，同时贷款业务也能提供市场信息 [49][50] - 公司专注于机构级赞助商和优质资产，平均贷款规模为7000万美元；第三季度的贷款涉及酒店、多户住宅、办公楼和工业等多种物业类型，但整个投资组合仍以多户住宅和办公为主，同时也有灵活性投资酒店和零售领域的债务 [51] 问题5：美国山区各州的竞争格局，以及与太平洋西北地区和其他市场的比较 - 公司16 - 17年前开始在这些市场布局，目前在一些较小市场如爱达荷州博伊西是最大的多户住宅业主，在西雅图市场也处于领先地位 [54] - 虽然市场竞争一直存在，但大型机构投资者通常较少涉足这些较小市场，公司凭借本地团队和长期积累的资产，具有竞争优势 [54] 问题6：收购资本化率压缩的情况下，股票回购是否会成为更优先的事项 - 股票回购是公司资本配置决策的一部分，公司认为目前股价具有吸引力，特别是在股息增加后，股票的总收益率机会良好；10月份公司继续进行股票回购，管理层个人也在过去9 - 12个月内购买了公司股票 [55] 问题7：华盛顿特区的经济适用房计划是否是公司的增长途径，以及南加州新项目的情况 - 公司密切关注华盛顿的相关立法，该立法将影响经济适用房的债券额度，在一些市场债券额度减少，使投资变得更具挑战性，但公司有其他方式投资经济适用房，希望立法能带来积极结果 [56] - 南加州项目独特，公司拥有相邻物业5年，且与合作伙伴有能力同时建设市场租赁住房和经济适用房 [56] 问题8：公司平台目前还缺少什么 - 公司认为目前处于正确的市场和业务领域，关键是拥有合适的团队来支持业务增长；过去12 - 20个月在招聘方面取得了成功，吸引了高素质的年轻人才和资深人士加入 [59][60] 问题9：如何看待股息增长与业务增长的关系，以及此次股息增加的驱动因素 - 公司没有正式的股息政策，股息增长与对未来现金流的预期有关 [64] - 今年公司成功降低了无担保债务成本，预计未来3 - 5年资产管理规模将显著增长，基于对未来现金流的乐观预期，公司决定增加股息 [64]

收入和利润（同比环比） - 2021年第三季度总收入为1.144亿美元，其中租金收入为9610万美元，酒店收入为620万美元，投资管理和物业服务费用为970万美元[283] - 2021年第三季度调整后EBITDA为2.027亿美元，较2020年同期的7630万美元增长165.7%[283][284] - 2021年第三季度净收入为7250万美元，而2020年同期净亏损为1970万美元[283][284] - GAAP净利润为6590万美元，而去年同期为净亏损2510万美元[285] - 调整后EBITDA为2.027亿美元，较去年同期的7630万美元大幅增长[285] - 2021年前九个月总营收为3.222亿美元，2020年同期为3.459亿美元[310][311] - 2021年前九个月调整后EBITDA为7.405亿美元，较2020年同期的2.611亿美元大幅增长[310][311][313] - 2021年前九个月归属于普通股东的GAAP净收入为2.757亿美元，2020年同期为净亏损7710万美元[312] - 2021年第三季度调整后EBITDA为2.027亿美元，2020年同期为7630万美元[383] - 2021年前九个月调整后EBITDA为7.405亿美元，2020年同期为2.611亿美元[383] - 2021年第三季度调整后净收入为1.119亿美元，2020年同期为2730万美元[384] - 2021年前九个月调整后净收入为4.235亿美元，2020年同期为8410万美元[384] - 2021年第三季度净收入为7250万美元，2020年同期为净亏损1970万美元[383][384] - 2021年前九个月净收入为2.921亿美元，2020年同期为净亏损6470万美元[383][384] 成本和费用（同比环比） - 2021年第三季度利息支出为4530万美元，较2020年同期的5080万美元下降10.8%[283][284] - 2021年第三季度折旧和摊销费用为3920万美元，较2020年同期的4430万美元下降11.5%[283][284] - 2021年第三季度所得税费用为3060万美元，而2020年同期所得税收益为1280万美元[283][284] - 2021年前九个月利息支出为1.414亿美元，略低于2020年同期的1.5亿美元[310][311] - 2021年前九个月所得税费用为9820万美元，相比2020年同期的1030万美元税收优惠，主要归因于全球税前账面收入增加4.653亿美元[336] - 2021年前九个月有效税率为25.2%，高于2020年同期的13.8%，主要由于高管薪酬不可抵扣、部分海外税收不可抵免及英国利息抵扣限制[336] - 公司因提前清偿2024年票据产生3860万美元债务提前清偿损失，涉及资本化债务成本和债务折扣的溢价及冲销[335] 各条业务线表现 - 多户住宅单位入住率从94.9%微升至95.5%，净营业收入增长10.4%[288] - 办公地产入住率从96.5%略降至95.2%，但净营业收入仍增长3.6%[288] - 酒店收入从310万美元增至620万美元，主要由于Shelbourne酒店恢复运营[291] - 租金收入从1.022亿美元降至9610万美元，主要由于MF种子投资组合去合并化[290] - 资产管理费从550万美元增至930万美元，主要由于欧洲基金II和英国工业资产规模扩大[298] - 公司12,773套同店多户住宅单元在2021年前九个月的入住率从94.8%略微上升至95.5%，净营业收入增长1.6%，总收入增长2.0%[314] - 公司410万平方英尺的同店办公地产在2021年前九个月的入住率从97.1%略微下降至95.8%，净营业收入增长6.3%，总收入增长5.1%[314] - 公司租金收入从2020年前九个月的3.088亿美元下降至2021年同期的2.797亿美元，主要由于MF种子投资组合去合并导致1300万美元租金收入减少[316] - 公司酒店收入从2020年前九个月的1040万美元下降至2021年同期的920万美元，主要由于爱尔兰Shelbourne酒店运营受限[317] - 公司投资管理费从2020年前九个月的1520万美元增长至2021年同期的2540万美元，主要由于欧洲基金和英国工业资产等管理规模扩大[327] - 2021年第三季度合并投资组合净营业收入为6460万美元，共同投资组合为3460万美元[387] - 2021年前九个月合并投资组合净营业收入为1.784亿美元，共同投资组合为8480万美元[387] - 2020年第三季度合并投资组合净营业收入为6760万美元，共同投资组合为2380万美元[387] - 2020年前九个月合并投资组合净营业收入为2.013亿美元，共同投资组合为7650万美元[387] 各地区表现 - 欧元和英镑对美元汇率在2021年第三季度分别贬值2.3%和2.5%，2020年同期则分别升值4.1%和3.4%[308] - 未实现外币折算净损失5030万美元（2021年），而2020年同期为净收益3410万美元，主要因欧元和英镑对美元贬值[339] - 截至2021年9月30日，公司及子公司持有8.408亿美元现金（其中5.691亿美元为英镑或欧元），未合并联营投资组合资产中的现金份额为1.279亿美元[341] - 欧元对美元汇率在2021年前九个月贬值5.3%，英镑贬值1.5%，而2020年同期欧元升值4.5%[339] 管理层讨论和指引 - 公司收购了7.893亿美元房地产资产和4.399亿美元贷款[288] - 发行了6亿美元2030年到期票据，利率为4.75%[288] - 公司收购了19亿美元房地产资产和8.432亿美元贷款（公司份额分别为10亿美元和7550万美元），并出售了14亿美元资产（公司份额为7.876亿美元）[314] - 公司出售英国全资办公物业Friars Bridge Court，获得房地产销售收益7390万美元[314] - 公司发行了12亿美元2029年和2031年票据，用于赎回11.5亿美元2024年票据，导致3860万美元债务提前清偿损失[314] - 公司目前有10项未稳定资产，包括100万平方英尺的商业空间和190套多户住宅单元，预计完成稳定化所需成本为3530万美元[351] - Capital Dock项目的商业面积为27,000平方英尺，多户住宅单元为190套，出租率为66%，预计完成成本为280万美元[353] - 2022年未稳定资产中，The Oaks项目的商业面积为357,000平方英尺，出租率为72%，预计完成成本为930万美元[353] - 公司股票回购计划剩余额度为2.134亿美元，总授权额度为5亿美元[354] - 公司开发中项目预计总成本为12亿美元，截至2021年9月30日已投入4.88亿美元，剩余6.94亿美元预计通过自有资金（3.11亿美元）和项目债务融资完成[344] - 开发项目包括2069套多户住宅、60万平方英尺商业空间及150间酒店客房，预计完成后将转化为收益性资产[344] 其他财务数据 - 2021年第三季度来自非合并投资的收入为1.431亿美元，较2020年同期的1490万美元增长860.4%[283][284] - 2021年第三季度房地产销售净收益为1500万美元，较2020年同期的400万美元增长275%[283][284] - 2021年第三季度归属于非控股权益的净收入为230万美元，较2020年同期的110万美元增长109.1%[283][284] - 2021年第三季度优先股股息和优先股发行成本摊销为430万美元，与2020年同期持平[283][284] - 2021年第三季度归属于普通股东的净收入为6590万美元，2020年同期为净亏损2510万美元[308] - 2021年第三季度综合收入为5520万美元，2020年同期为综合亏损1530万美元[308] - 2021年前九个月房地产销售净收益为4.17亿美元，显著高于2020年同期的4770万美元[310][311] - 2021年前九个月投资管理和物业服务费用为2710万美元，高于2020年同期的2520万美元[310][311] - 公司房地产销售净收益从2020年前九个月的4770万美元大幅增长至2021年同期的4.17亿美元，主要来自MF种子投资组合49%权益出售[324] - 公司利息支出从2020年前九个月的9850万美元下降至2021年同期的9000万美元，主要由于资产出售导致合并物业债务减少[325] - 2021年前九个月，公司经营活动现金流为净流出8470万美元，投资活动现金流为净流出6.803亿美元，融资活动现金流为净流入6.448亿美元[355] - 公司出售MF种子投资组合和Friars Bridge Court办公楼获得4.723亿美元，并收购了8.761亿美元的房地产资产[357] - 公司发行了总计18亿美元的2029年、2030年和2031年票据，并偿还了11.5亿美元的2024年票据[359] - 截至2021年9月30日，公司总债务为54.188亿美元，其中抵押贷款26.86亿美元，高级票据18亿美元[362] - 公司预计未来一年内利息支付为2880万美元，1-3年内利息支付为3.102亿美元[362] - 公司发行了总计12亿美元的2029年、2030年和2031年高级票据，利率分别为4.75%和5%[364] - 2029年票据、2030年票据和2031年票据的年利率分别为4.750%、4.750%和5.000%，分别在每年3月1日和9月1日支付利息[365] - 截至2021年9月30日，2029年票据、2030年票据和2031年票据的账面金额分别为6.02亿美元、6.00亿美元和6.02亿美元[366] - KWE债券的未偿还金额为2.959亿美元（2.198亿英镑），利率为3.95%，已于2021年10月11日全部赎回[367] - KWE票据的未偿还金额为6.364亿美元（5.5亿欧元），年固定票息为3.25%，到期日为2025年[368] - 公司拥有5亿美元的循环信贷额度（Second A&R Facility），截至2021年9月30日未提取任何金额[369][370] - 公司需维持最低合并有形净资产为17亿美元，加上50%的净股权收益[372] - 公司需维持流动性至少为7500万美元[372] - 截至2021年9月30日，公司对合资企业的未履行资本承诺为1.511亿美元，对贷款组合的承诺为1500万美元[379] - 公司提供的担保最大潜在支付金额为1.375亿美元，担保期限至2031年[378] - 截至2021年9月30日，公司已获得1.548亿美元抵押贷款的债务契约豁免，占合并抵押贷款余额的6%[376] - 公司持有3.396亿美元受限现金，其中3.103亿美元用于2021年10月全额赎回KWE债券[341] 同物业表现 - 商业同物业收入从2020年9月的42.3百万美元增长至2021年9月的45.2百万美元，增长6.9%[393] - 商业同物业净营业收入从2020年9月的35.7百万美元增长至2021年9月的39.0百万美元，增长9.2%[393] - 多户市场租金同物业收入从2020年9月的50.5百万美元增长至2021年9月的54.2百万美元，增长7.3%[393] - 多户市场租金同物业净营业收入从2020年9月的32.6百万美元增长至2021年9月的36.3百万美元，增长11.3%[393] - 多户经济适用房同物业收入从2020年9月的9.2百万美元增长至2021年9月的9.6百万美元，增长4.3%[393] - 多户经济适用房同物业净营业收入从2020年9月的6.5百万美元增长至2021年9月的6.6百万美元，增长1.5%[393] - 总同物业收入从2020年9月的102.0百万美元增长至2021年9月的109.0百万美元，增长6.9%[393] - 总同物业净营业收入从2020年9月的74.8百万美元增长至2021年9月的81.9百万美元，增长9.5%[393] - 九个月期间商业同物业收入从2020年的127.5百万美元增长至2021年的130.8百万美元，增长2.6%[393] - 九个月期间商业同物业净营业收入从2020年的107.6百万美元增长至2021年的111.1百万美元，增长3.3%[393] - 2021年Q3同物业收入为109.0百万美元，同比增长6.9%（相比2020年Q3的102.0百万美元）[392] - 2021年Q3同物业净运营收入为81.9百万美元，同比增长9.5%（相比2020年Q3的74.8百万美元）[392] - 2021年Q3同物业折旧及摊销费用为39.2百万美元，同比下降11.5%（相比2020年Q3的44.3百万美元）[392]

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股摊薄收益从去年第二季度的亏损0.30美元增长至本季度的1.53美元 [8] - 调整后净收入从去年的1200万美元增长至本季度的2.65亿美元 [8] - 调整后EBITDA从2020年的7300万美元增长至本季度的4.1亿美元 [8] - 本季度公司完成17亿美元的投资交易，为疫情以来最高水平 [7] - 上半年公司分配5.73亿美元自有资本，79%用于新投资，18%用于资本支出，3%用于股票回购 [7] - 本季度公司估计年度净营业收入（NOI）净增加1400万美元，达到4.03亿美元 [13] - 本季度公司收费资本增加10%，达到45亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 本季度收购增加2800万美元的估计年度NOI [10] - 在美国山区收购3个新社区和1个新资产，增加984个单元和900万美元的估计年度NOI [10] - 在美国山区有2个新机会区开发项目，预计2023年完成后增加500个单元和超过500万美元的NOI [10] - 在欧洲收购两个办公物业，增加1400万美元的估计年度NOI [11] 全球债务平台业务 - 本季度在美国完成2.65亿美元的贷款投资，使债务平台贷款余额达到12亿美元，季度增长25% [26] - 公司在债务平台的投资为1.2亿美元，占比10%，无杠杆年化投资回报率约为12% [26] - 近期获得全球机构投资者7亿美元的承诺，使债务平台总承诺资金超过30亿美元 [27] 欧洲物流业务 - 本季度完成8300万美元的投资，使平台自成立6个月以来的总投资达到5.73亿美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 山区租金增长强劲，多户住宅资产价值持续升值 [8] - 多户住宅投资组合入住率为96%，办公资产入住率为94%，工业投资组合入住率为100% [15] - 山区同物业收入增长9%，NOI增长13%，博伊西和盐湖城等城市租金增长显著 [15] - 太平洋西北地区和加利福尼亚州受疫情相关禁令影响，租金增长受限，但预计第三季度禁令到期后将恢复 [16] 欧洲市场 - 英国和爱尔兰经济重新开放，预计对资产入住率和租金增长产生积极影响 [9] 爱尔兰市场 - 都柏林Clancy Quay公寓社区最后一期稳定，季度末入住率为91%，目前为94%，预计签约租户入住后将达到99% [17] - 爱尔兰国家住房局估计未来20年都柏林需要9万套额外公寓，目前每年完工量远低于需求 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进开发和租赁项目，25亿美元的建设项目正在进行中，预计未来3 - 4年将使估计年度NOI增加约1亿美元 [31] - 将近期资产出售所得资金重新投入美国西部100%自有多户住宅资产 [32] - 新宣布的债务和股权平台持续增长，特别是全球债务平台和欧洲物流平台，所有现有平台的新投资能力约为50亿美元 [32] - 计划未来3年将经常性NOI增长率保持在10% - 15%，收费资本和相关费用增长率保持在15% - 20% [32] - 办公室收购战略聚焦于快速增长行业中资金雄厚的租户，如生命科学、媒体和技术 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心投资市场持续增长，全球流动性和交易量增加，资本市场健康，利率较低，有利于公司锁定有利的房地产融资和再融资 [8][9] - 对美国太平洋西北地区和加利福尼亚州市场的复苏持乐观态度，预计租金增长禁令到期后将恢复 [16] - 对爱尔兰市场基本面持乐观态度，公司在开发管道中有超过1000个单元 [18] - 全球债务业务预计将持续强劲增长，将为投资管理业务的进一步增长做出重要贡献 [27] 其他重要信息 - 本季度完成11.5亿美元无担保债务的再融资，将到期日延长至2029年和2031年，同时每年降低利息支出1000万美元 [14] - 部分赎回2022年到期的KWE债券，进一步降低利息支出，已偿还3.86亿美元，剩余3亿美元将于2022年6月到期 [14] - 自2018年3月以来，已回购并注销1460万股，约占流通股的10%，预计下半年恢复回购 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：下半年股票回购的规模和对股票与净资产价值（NAV）折扣的看法 - 公司于2018年批准2.5亿美元股票回购计划，已完成；去年第四季度批准新的2.5亿美元回购计划，但上半年因禁售期受限；公司认为目前股票具有吸引力，计划下周开始的开放窗口恢复回购 [36] 问题2：多户住宅合资平台关注的市场范围 - 公司专注于美国西部，包括阿尔伯克基、盐湖城、博伊西、亚利桑那州、内华达州等中小城市，以及爱尔兰；同时看好加利福尼亚州的填充城市市场，如圣玛丽亚、圣罗莎、卡马里奥等 [37] 问题3：美国办公投资组合疲软的原因 - 主要是两个资产受租户利用禁令不支付租金的影响，一是Marina View，租户为房地产经纪公司；二是Hamilton Landing，租户为建筑公司；但这两个市场的租赁需求已大幅回升，预计未来几个季度情况将改善 [39] 问题4：新多户住宅合资企业的考虑和出售资产的原因 - 这是与大型亚洲主权财富基金的第四次合作，目的是获取更多核心资本，以便在较低回报门槛的市场中参与竞争，是公司整体战略的一部分；该合资企业为核心加授权，提供了跨回报范围的资本 [43][44] 问题5：开发管道中NOI恢复到疫情前水平的潜在增长机会 - 都柏林的Shelbourne酒店在疫情前预计NOI为1950万美元，目前为900万美元，正常情况下有1000万美元的增长空间；Capital Dock资产稳定后将增加450万美元的NOI；2022 - 2024年完成的其他爱尔兰开发项目将增加3600万美元的NOI，总计约5000万美元 [49][50] 问题6：山区NOI增长的驱动因素 - 入住率略有上升，但主要是租金增长驱动，同时公司在过去1.5年持续对山区投资组合进行增值改造 [51] 问题7：办公租户需求的具体情况、租户规模和租赁时间 - 公司在整个投资组合中都看到了生命科学、科技和媒体租户的需求，主要集中在英国伦敦东南部的郊区资产；租户倾向于低密度、可提供便利设施的低层空间；预计租户将平衡办公室员工密度和在家工作，空间需求将保持稳定 [55][56] 问题8：下一个基金是否有涉足生命科学领域的意愿和增长潜力 - 公司在基金VI中收购了位于加利福尼亚州坎贝尔的Vasona Med - Tech Park，现有现金回报率为14%，预计租金有较大上涨空间；目前基金VI的投资重点是医疗科技、生命科学租户的资产，以及工业聚合战略 [58] 问题9：管理生命科学资产所需的技能和平台是否需要改变 - 公司团队中有经验丰富的房地产专业人员，在该资产类别有经验，无需额外招聘或改变平台 [59] 问题10：未来6 - 9个月是否应积极投资受疫情影响较大的资产 - 由于超低利率环境，市场目前没有明显的困境资产；公司通过债务业务收集了大量市场信息，未发现明显的市场困境；除零售领域外，短期内市场没有明显的困境 [61] 问题11：投资者是否推动公司关注尚未涉足的房地产类型 - 公司目前已涉足几乎所有房地产类型，投资者信任公司的判断，公司的重点是增加经常性净营业收入和投资管理业务的经常性费用，特别是债务业务具有很大的规模增长潜力 [62]

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财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP每股收益为1.21美元，调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为3.47亿美元，调整后净收入为2.23亿美元；全年GAAP每股收益为0.66美元，调整后EBITDA为6.08亿美元，调整后净收入为3.07亿美元 [9] - 2020年底现金达到创纪录的10亿美元，信贷额度可用3亿美元，自2018年底以来现金头寸翻倍，总资产保持不变 [6][9] - 2020年公司以股息和股票回购形式向股东返还1.85亿美元，约合每股1.31美元 [9] - 2020年第四季度完成约8亿美元的资产处置，为公司带来约3亿美元的销售收益；同时完成4亿美元的新投资 [8] - 2021年初公司发行10亿美元无担保债券，平均加权利率4.875%，加权平均期限9年，用于偿还大部分2024年到期的5.875%无担保债券，每年节省利息1000万美元 [10] - 2021年到期债务不足2%，均为物业层面的有担保债务，公司预计进行再融资 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 2020年通过推出两个新平台，成功发展投资管理业务，收费资本达到39亿美元，同比增长30% [6][11] - 贷款平台增长7%，达到7.88亿美元，公司拥有11%的所有权，产生两位数的无杠杆回报 [11] 房地产租赁业务 - 2020年全球办公室和多户住宅物业租金收取率达96%，第四季度达98% [7][15] - 多户住宅组合入住率保持在95.2%，高于2019年底的94.4%，郊区资产占多户住宅净营业收入（NOI）的88%，平均月租金为1684美元 [15] - 全球办公室组合入住率稳定在94.2%，加权平均租约期限为6.5年，第四季度租金收取率为98% [19] 房地产开发业务 - 开发和租赁组合包括4400套多户住宅单元、260万平方英尺商业空间和1家酒店，预计大部分建设在2023年底基本完成 [23] - 美国新收购一个开发项目，将增加172套多户住宅单元；未来12 - 18个月将交付2300套多户住宅单元 [25] - 复古住房合资企业有1800套经济适用房单元处于开发阶段，约800套将于2021年完工 [27] - 都柏林有两个项目将于2021年完工，总面积13.3万平方英尺；2023年有四个项目完工，将增加约1000套多户住宅单元和42.1万平方英尺商业空间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 山区市场是公司最大的地区，占美国市场租金单元近一半，2020年同物业收入增长5%，NOI增长5% [16] - 2020年美国人口增长前四的州为爱达荷州、亚利桑那州、内华达州和犹他州，对山区市场业绩产生积极影响 [16] 英国市场 - 第四季度物流市场吸纳量达1000万平方英尺，宏观供需动态有利于公司 [34] 都柏林市场 - 第四季度租金收取率超过99%，多户住宅入住率为91.3%，较第三季度略有下降，但自11月低点以来有所上升 [17] - 都柏林每年约2000 - 3000套公寓完工，远低于每年4500套的需求，存在结构性短缺 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过新收购、有机NOI增长、完成建设和租赁项目以及降低利息和间接成本来增加经常性现金流，同时利用战略机构合作伙伴关系发展投资平台和收费资本 [28] - 公司在城市物流领域的竞争优势在于经验丰富的专业团队、广泛的网络关系、关注微观市场基本面和目标资产的增值潜力 [34] - 公司核心优势是通过非公开市场交易进行增值收购，与卖家建立良好关系，提供交易确定性 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司在适应新环境的同时实现了有意义的增长，为未来发展奠定了基础 [5] - 2021年公司预计收购活动活跃，将增加净营业收入和费用收入 [6] - 随着电子商务的加速发展和消费者需求的变化，城市物流平台有快速增长的机会 [13] - 公司对开发和租赁项目的租赁情况充满信心，预计完成后将为公司增加1.07亿美元的年度NOI [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及某些非GAAP财务指标，相关说明和与GAAP财务指标的调节可在公司投资者关系网站上的2020年第四季度收益报告中找到 [3] - 电话会议进行直播并将存档，可通过电话回放1周，通过网络直播回放3个月 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：城市物流平台的竞争优势及竞争方式 - 公司在该领域经验丰富，在欧洲有专业团队，拥有广泛的网络关系，关注微观市场基本面和目标资产的增值潜力，英国市场的宏观供需动态有利于公司，且公司有强大的业务增长管道 [34] 问题2：开发管道未来是否会减少或保持在17亿美元左右 - 难以确定，公司目前只有一个新项目在评估中，开发项目周期长，需要专业知识，且建筑成本上升，公司将谨慎选择项目和市场，目前开发管道中的项目大多是在信贷危机期间以低成本收购的土地 [35][36] 问题3：多户住宅方面是否有足够土地用于未来项目 - 有少数低密度项目和一些有多余土地的办公资产正在评估开发潜力 [40] 问题4：2021年如何利用13亿美元的流动性进行收购 - 公司认为将有价值增值收购的机会，核心优势是通过非公开市场交易进行收购，目前评估新机会的管道很强，美国关注有工资、就业和人口增长的市场的郊区低层或灵活产品，欧洲在价值增值基金和工业平台方面有大量机会 [43][45] 问题5：第四季度同店NOI下降是否会在未来季度重复 - 主要是由于应收账款储备，会计规则要求在收入不太可能实现时不确认收入，这是疫情期间的特殊情况，预计未来将恢复正常 [47] 问题6：2021年资产处置收益预期 - 难以预测，计划处置的资产与去年大致相当，市场流动性在第四季度恢复并延续到第一季度，目前出售资产的市场有吸引力，但情况可能变化，同时资本化率持续压缩，房地产受机构投资者青睐，公司有多种选择，目标是继续增加经常性NOI [50][52][53] 问题7：今年大型开发项目的建设、租赁和租金情况以及疫情影响 - Clancy Quay 3已完工，租赁率达50%，高于预算，租金也略高于预算；Capital Dock的办公、零售和多户住宅部分均已完工，预计随着远程办公政策的调整，今年晚些时候对高端公寓的需求将增加 [58] 问题8：多户住宅组合为何选择郊区和山区市场 - 公司基于对人口趋势、就业增长趋势和大学系统的研究，认为这些市场有潜力，而市中心市场成本高、租金增长有限，消费者会寻求低成本替代方案，同时公司采取长期投资策略，喜欢成为市场的首批进入者 [60][62]

债务利率结构 - 截至2020年12月31日，公司83%的合并债务为固定利率，6%为浮动利率带利率上限，11%为无上限浮动利率[372] - 公司合并债务总额51.247亿美元，其中固定利率债务42.29亿美元，浮动利率债务8.957亿美元[375] 利率敏感性分析 - 利率每上升或下降100个基点，2020年公司合并抵押贷款利息支出将增加2240万美元或节省280万美元[373] - 公司可变利率抵押贷款的加权平均执行利率上限为1.66%，平均剩余期限为2.3年[373] 现金及应收款利率 - 公司现金等价物规模为9.651亿美元，平均利率0.01%[375] - 固定利率应收款总额3280万美元，加权平均利率6.28%[375] - 可变利率应收款总额7440万美元，加权平均利率6.33%[375] 外汇风险对冲 - 公司46%的投资账户以外币计价，其中欧元投资95%进行了对冲，英镑投资87%进行了对冲[378] - 汇率波动5%将导致公司净资产价值增加1710万美元或减少1720万美元，10%波动则影响3410万至3450万美元[380] 利率敏感资产 - 利率敏感资产总额107.23亿美元，加权平均利率1.74%[375] 调整后财务指标 - 2020年调整后EBITDA为6.08亿美元，2019年为7.281亿美元，2018年为7.127亿美元，2017年为4.557亿美元，2016年为3.499亿美元[409] - 2020年调整后净利润为3.069亿美元，2019年为4.425亿美元，2018年为3.97亿美元，2017年为2.425亿美元，2016年为1.913亿美元[409] 净收入及利息支出 - 2020年净收入为1.078亿美元，2019年为3.211亿美元，2018年为2.121亿美元，2017年为1.38亿美元，2016年为7650万美元[409] - 2020年利息支出为2.112亿美元，2019年为2.151亿美元，2018年为2.382亿美元，2017年为2.177亿美元，2016年为1.916亿美元[409] 折旧摊销及股权激励 - 2020年折旧和摊销为1.796亿美元，2019年为1.876亿美元，2018年为2.061亿美元，2017年为2.125亿美元，2016年为1.982亿美元[409] - 2020年股权激励费用为3230万美元，2019年为3020万美元，2018年为3710万美元，2017年为3840万美元，2016年为6510万美元[409] 非控股权益 - 2020年非控股权益EBITDA为-750万美元，2019年为-1.076亿美元，2018年为-7800万美元，2017年为-1.738亿美元，2016年为-2.393亿美元[409] - 2020年非控股权益净利润（扣除折旧和摊销前）为-250万美元，2019年为-1.02亿美元，2018年为-7150万美元，2017年为-1.178亿美元，2016年为-1.693亿美元[409] 优先股及税务调整 - 2020年优先股股息及发行成本摊销为-1720万美元，2019年为-260万美元[409] - 2017年一次性税收重计量为-4480万美元[409] 投资组合表现 - 2020年合并投资组合净收入为107.8百万美元，2019年为321.1百万美元，2018年为212.1百万美元[412] - 2020年合并投资组合净营业收入(NOI)为262.3百万美元，2019年为305.2百万美元，2018年为368.3百万美元[412] 同物业表现 - 2020年同物业收入为400.6百万美元，NOI为295.5百万美元；2019年同物业收入为409.3百万美元，NOI为306.7百万美元[415] - 2020年商业同物业收入为149.3百万美元，NOI为128.9百万美元；2019年商业同物业收入为160.0百万美元，NOI为139.4百万美元[415] - 2020年多户市场价组合同物业收入为221.6百万美元，NOI为145.9百万美元；2019年多户市场价组合同物业收入为220.4百万美元，NOI为147.4百万美元[415] - 2020年多户经济适用组合同物业收入为29.7百万美元，NOI为20.7百万美元；2019年多户经济适用组合同物业收入为28.9百万美元，NOI为19.9百万美元[415] 公允价值计量 - 公司对29项非合并投资实体采用公允价值计量，不同假设可能对合并损益表产生重大影响[424] - 房地产收购价格按相对公允价值分配，估值基于管理层采用收益法和市场法的估计[420][421] - 基金投资按公允价值计量，未实现损益反映在收益中[423] - 绩效费用根据底层投资的公允价值变动进行调整，可能产生正向或负向调整[419]

财务数据和关键指标变化 - Q3调整后EBITDA为7600万美元，调整后净收入为2700万美元；全年调整后EBITDA为2.61亿美元，调整后净收入为8400万美元 [10] - 季度末现金为7.93亿美元，信贷额度可用3亿美元，肯尼迪 - 威尔逊及其可自由支配基金的可自由支配购买力总计40亿美元 [11] - Q4到期债务2200万美元，明年到期1.58亿美元，2021年所有到期债务均为无追索权的物业层面融资，预计将进行再融资 [11] - 季度末后通过要约收购成功赎回2022年到期、票面利率3.95%的1.68亿美元KWE无担保债券 [11] - 债务平台新增3亿美元收费资本，较Q2增长9%，2020年至今增长27%，自2018年初以来增长111% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 5月推出20亿美元债务平台，本季度完成3.35亿美元贷款投资，使贷款平台总投资达7.5亿美元，公司在该投资组合中拥有12%的所有权权益 [13] - 未来债务投资机会管道强劲，已签署1.8亿美元的发起机会条款书，还有更多交易正在评估中，短期内有望达到约10亿美元 [13] 房地产租赁业务 - 全球两大资产类别多户住宅和办公楼占Q3开票租金的86%，Q3这两类资产租金收取率为97%，与Q2持平 [17][18] - 全球多户住宅组合平均月租金为1678美元，季度入住率为94.4%，与Q2的94.5%基本持平 [18] - 美国市场多户住宅组合91%为郊区物业，山区州和太平洋西北地区是前两大区域，山区州组合Q3同物业收入增长4%，净营业收入增长5.6% [19] - 美国市场多户住宅同物业净营业收入持平，老式经济适用房组合净营业收入季度增长2.5%，表现显著优于多户住宅同行 [20] - 都柏林多户住宅组合Q3末入住率为93%，与Q2持平，Q2和Q3租金收取率均超99% [20] - 全球办公楼组合Q3末入住率稳定在94.5%，Q2末为95%，加权平均租约期限为7.7年，Q3收取了96%的办公楼租金 [23] - Q3完成36.4万平方英尺商业租赁，加权平均租约期限为6.1年，2020年累计达180万平方英尺，租赁交易管道还有47.8万平方英尺待完成 [25] 房地产开发业务 - 开发项目预计2023年完成，包括4500套多户住宅、280万平方英尺商业物业和一家酒店，公司在开发和租赁组合中拥有59%的所有权权益 [26] - Q3完成英国斯托克利公园5.4万平方英尺郊区办公楼资产开发，完成圣罗莎38度北项目一期120套住宅开发，三个月内近60%的单元已出租 [26] - 完成爱达荷州博伊西市66套多户住宅物业玫瑰木的建设和租赁，目前已100%入住，租金高于预期 [27] - 与安盛的爱尔兰多户住宅合资企业表现强劲，克兰西码头三期租赁情况超预期，季度末已出租20%的单元，目前已达35%，租金高于业务计划 [28] - 格兰奇项目预计2023年新增287套单元，将使格兰奇多户住宅社区增至561套单元，本季度已成功签署施工合同并落实有吸引力的建设融资 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资市场房地产交易量仍较低，市场销售交易较Q2下降40% - 60%，公司在Q2和Q3暂停了资产出售计划 [8] - 第四季度交易量将增加，预计完成大部分2020年资产销售 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于发展投资管理业务和房地产核心业务，通过部署资本和债务平台实现增长，同时注重开发和租赁项目以增加净营业收入 [7] - 公司将继续保持强大的流动性，优先考虑业务增长，合理分配资本用于新投资、资本支出、偿还债务和股票回购 [38][39] - 公司看好低利率环境下房地产市场的投资机会，预计资产资本化率将压缩，将继续寻找高质量资产进行投资和开发 [33][35] - 公司在多户住宅市场战略布局郊区和有增长潜力的地区，避免进入城市中心市场，同时在欧洲市场积极开展工业地产等业务 [67][68][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场环境虽有挑战，但公司凭借强大的流动性、优质资产和战略合作伙伴关系，有能力抓住未来投资机会 [35] - 预计未来18个月交易量将增加，公司将继续执行机会主义策略，为股东创造长期价值 [35] - 对爱尔兰多户住宅市场的长期前景充满信心，受益于年轻增长的人口、公寓结构性短缺和跨国公司的扩张需求 [21] - 认为远程办公不会对公司办公楼租赁业务造成长期影响，公司的郊区办公楼组合具有竞争力 [59][60][61] 其他重要信息 - 季度末后收购三个多户住宅物业，共880套单元，总价1.98亿美元，公司在该投资组合中拥有40%的所有权权益，使山区州多户住宅组合增至9400套单元 [31][32] - 季度末后出售爱尔兰巴戈特广场办公楼物业，以4%的资本化率成交，为公司带来1.65亿美元现金和8500万美元收益 [32][33] - 10月出售物业管理和经纪业务肯尼迪 - 威尔逊物业，每年为公司减少1300万美元的间接费用和薪酬支出，与2018年出售迈尔斯研究公司的交易一起，每年将减少3000万美元成本，简化业务至两大核心业务 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司如何优先分配资本？ - 公司资本分配主要有四个方向：新投资、资本支出、偿还债务和股票回购，同时要保持一定的流动性水平。首要任务是业务增长，会优先考虑有增长机会的投资，股票回购将在较长时间内进行 [38][39][40] 问题2: 爱尔兰资产处置后资金再投入西部公寓是否有更多机会？ - 这取决于具体情况和机会，公司专注于增加净营业收入和净利润，认为在低利率环境下，高质量资产的投资和处置具有吸引力 [42][43] 问题3: 债务平台是否有扩大规模的潜力？ - 随着市场情况变化，债务平台有扩大规模的可能，公司将利用现有市场的专业技能和团队，严格筛选符合要求的投资机会，公司在债务交易方面有丰富经验 [44][45] 问题4: 债务平台的贷款利率和回报情况如何？ - 第三季度投资的六笔贷款整体票面利率约为5%，结合服务费用，公司的年化回报率约为10.5%，且均为无杠杆的现金投资 [50] 问题5: 债务平台是否会采用贷款转股权策略？ - 目前平台尚未采用该策略，但公司有能力和专业知识，会寻找符合标准的机会，投资需在熟悉的市场和产品类型，非办公楼和多户住宅类型需有较大折扣 [52] 问题6: 远程办公趋势对公司美国和都柏林的物业组合有何影响？ - 公司认为远程办公不会成为长期趋势，以微软为例，其业务增长需要更多办公空间，公司的郊区办公楼组合具有防御性 [59][60][61] 问题7: 多户住宅市场是否在向郊区多元化发展，新收购的三个多户住宅物业是否有增值机会及未来贡献如何？ - 公司并非刻意从城市中心市场多元化，而是认为城市中心市场的经济状况不可持续。新收购物业通常有增值部分，如升级设施和翻新单元，目的是增加净营业收入。公司有进入有增长机会市场并形成规模的历史 [65][66][67] 问题8: 在爱尔兰或英国市场，是否有不同物业类型（如工业地产）的投资机会？ - 公司在欧洲工业地产领域有成功经验，在英国看到了小地块价值增值的机会，正与合作伙伴整合资产形成平台，涵盖英国、爱尔兰和少量西班牙市场 [71][72] 问题9: 公司住宅物业不同地区租户行为的变化趋势如何？ - 看到25 - 30岁左右人群从城市向山区州迁移，原因包括生活质量、低州所得税和就业增长，且这种趋势不会减弱，非加州市场将在就业和人口方面实现增长 [75][76][77] 问题10: 如何区分有吸引力的困境资产和有长期问题的资产，如何管理投资风险？ - 公司依靠经验丰富的团队，作为价值投资者有长期投资眼光，与金融机构合作良好。投资时会谨慎选择符合标准的机会，不设定年度资本部署目标，同时在承保假设上保持保守，要有多种退出策略 [79][80][81] 问题11: 疫情前感兴趣的资产或市场，现在是否不再考虑？ - 这取决于价值主张，风险越高折扣需越大。公司在房地产资本结构各层面都有业务，有内置的评估系统，地理上不会超出现有市场范围，认为现有市场有足够机会 [84] 问题12: 未来一年左右公司杠杆率的趋势如何？ - 公司已成功赎回部分欧洲2022年债券，降低了无担保债务水平，随着开发项目产生现金流，业务价值增加，杠杆率将在未来几年下降 [85] 问题13: 美国和英国房地产买卖的资本化率有何差异？ - 房地产投资市场资金充裕，负利率环境将对资本化率产生积极影响，预计房地产价值将上升。公司新建项目稳定后的资本化率通常高于预期，未来建设项目将稳定在有吸引力的资本化率水平 [88][89] 问题14: 由于美欧利率差异，欧洲资本化率是否会低于美国？ - 难以确定，逻辑上有这种可能，但投资者对收益有需求，欧洲资本化率压缩情况需时间观察，不同资产类别和地区的资本化率也有所不同 [90][91][92]

收入和利润（同比环比） - 公司2020年第三季度总收入为1.142亿美元，其中租金收入1.022亿美元，酒店收入310万美元，投资管理和物业服务费用890万美元[292] - 2020年第三季度GAAP净亏损为2510万美元，而2019年同期GAAP净利润为2070万美元[294] - 租金收入从2019年第三季度的1.083亿美元下降至2020年同期的1.022亿美元，降幅5.6%[299] - 酒店收入从2019年第三季度的2510万美元骤降至2020年同期的310万美元，降幅87.6%[301] - 联营投资收入从2019年第三季度的8400万美元下降至2020年同期的1490万美元，降幅82.3%[309] - 2020年第三季度房地产销售净收益为400万美元，较2019年同期的630万美元下降36.5%[306] - 2020年前九个月的总收入为3.444亿美元，相比2019年同期的4.274亿美元[320][321] - GAAP净亏损为7710万美元，而2019年同期GAAP净收入为6620万美元[322] - 租金收入从3.361亿美元下降至3.088亿美元，降幅8.1%，主要由于出售部分资产至AXA合资平台[327][328] - 酒店收入从6290万美元大幅下降至1040万美元，降幅83.5%，主要由于出售两家酒店和Shelbourne酒店因疫情暂停运营[329] - 房地产销售净收益从2.524亿美元下降至4770万美元，降幅81.1%[333] - 公司2020年前九个月归属于普通股东的净亏损为7710万美元，而2019年同期为净收入6620万美元[346] - 2020年第三季度净亏损1970万美元，而2019年同期净利润1940万美元[390][391] - 2020年前九个月净亏损6470万美元，相比2019年同期净利润1.622亿美元[390][391] - 2020年第三季度调整后净收入2730万美元，较2019年同期的7390万美元下降63.1%[391] - 2020年前九个月调整后净收入8410万美元，较2019年同期的2.328亿美元下降63.9%[391] - 2020年第三季度公司净亏损19.7百万美元，而2019年同期净利润为19.4百万美元[397] - 2020年前九个月公司净亏损64.7百万美元，而2019年同期净利润为162.2百万美元[398] 成本和费用（同比环比） - 公司2020年第三季度总支出为1.163亿美元，其中租金支出3350万美元，酒店支出270万美元，薪酬及相关费用2630万美元[292] - 绩效费用减少130万美元，相比2019年同期的1760万美元绩效收入[312] - 费用从2019年的1200万美元降至2020年9月的630万美元，主要由于自由裁量薪酬支出减少[312] - 房地产相关服务费从2019年的430万美元降至2020年的340万美元，主要由于物业服务集团的租赁和经纪费用减少[313] - 利息支出从2019年的1670万美元增至2020年的1800万美元，主要由于货币衍生工具摊销减少[315] - 2020年前九个月利息支出1.513亿美元，较2019年同期的1.628亿美元下降7.1%[390] - 2020年第三季度调整后费用790万美元，较2019年同期的2750万美元下降71.3%[391] - 2020年前九个月调整后费用2330万美元，较2019年同期的7040万美元下降66.9%[391] 调整后EBITDA - 公司2020年第三季度调整后EBITDA为7630万美元，其中合并业务贡献5680万美元，共同投资业务贡献2330万美元[292] - 2020年第三季度调整后EBITDA为7630万美元，较2019年同期的1.425亿美元下降46.5%[294] - 2020年前九个月调整后EBITDA为2.611亿美元，较2019年同期的4.5亿美元下降42%[322] - 2020年第三季度调整后EBITDA为7630万美元，较2019年同期的1.425亿美元下降46.5%[390] - 2020年前九个月调整后EBITDA为2.611亿美元，较2019年同期的4.5亿美元下降42%[390] 利息支出 - 公司2020年第三季度利息支出总计5080万美元，其中合并业务3280万美元，公司业务1800万美元[292] - 利息支出从2019年第三季度的3510万美元下降至2020年同期的3280万美元，降幅6.6%[307] - 利息支出从2019年的1670万美元增至2020年的1800万美元，主要由于货币衍生工具摊销减少[315] - 2020年第三季度利息支出5080万美元，较2019年同期的5180万美元下降1.9%[390] - 2020年全年合并投资组合利息支出为151.3百万美元，较2019年的162.8百万美元下降7.1%[392] 折旧和摊销 - 公司2020年第三季度折旧和摊销总计4430万美元，全部来自合并业务[292] - 2018年全年合并投资组合折旧费用为158.7百万美元，占净营业收入的55.9%[394] - 2020年全年合并投资组合折旧费用为135.1百万美元，较2019年的141.7百万美元下降4.7%[392] 所得税 - 公司2020年第三季度所得税收益为1280万美元[292] - 所得税收益为1280万美元，相比2019年的所得税费用1020万美元[316] - 所得税费用从3510万美元下降至1030万美元，降幅70.7%[344] 非控股权益 - 公司2020年第三季度非控股权益净收入为110万美元[292] 汇率影响 - 欧元兑美元汇率在2020年9月季度上涨4.1%，而2019年同期下跌4.1%[318] - 英镑兑美元汇率在2020年9月季度上涨3.4%，而2019年同期下跌3.2%[318] - 欧元兑美元汇率在2020年前九个月上涨4.5%，而2019年同期下跌4.8%[346] - 英镑兑美元汇率在2020年前九个月下跌2.5%，而2019年同期下跌3.6%[346] 现金和流动性 - 截至2020年9月30日，公司持有7.272亿美元现金，其中4.259亿美元为英镑或欧元外汇现金[349] - 公司拥有3亿美元的循环信贷额度可用资金[349] - 截至2020年9月30日，公司在Second A&R Facility上的未偿还余额为2亿美元，剩余可提取额度为3亿美元[378] - 公司需维持最低流动性7500万美元，截至2020年9月30日，公司符合所有相关条款[380][381] 业务线表现 - 欧洲零售投资组合因疫情导致租金收入减少290万美元[299][300] - 多户住宅物业同店数据：入住率从94.2%提升至94.9%，但净营业收入下降0.6%[299] - 商业地产同店数据：入住率从96.6%降至96.1%，净营业收入下降3.6%[299] - 多户住宅同店物业入住率从94.3%上升至94.7%，净营业收入增长1.0%，总收入增长2.0%[327] - 商业地产同店物业入住率从96.3%上升至96.5%，但净营业收入和总收入均下降4.1%[327] - 2020年第三季度同物业收入为107.6百万美元，同比下降1.6%（2019年同期为109.3百万美元）[397] - 2020年第三季度同物业净运营收入（NOI）为80.5百万美元，同比下降1.7%（2019年同期为81.9百万美元）[397] - 商业同物业收入从2019年第三季度的42.6百万美元下降至2020年第三季度的40.8百万美元，降幅4.2%[398] - 多户市场利率组合同物业收入保持稳定，2020年和2019年第三季度均为59.1百万美元[398] - 2020年前九个月同物业收入为321.3百万美元，同比下降0.3%（2019年同期为322.2百万美元）[398] - 2020年前九个月商业同物业收入从126.6百万美元下降至121.4百万美元，降幅4.1%[398] - 2020年前九个月多户市场利率组合同物业收入从174.5百万美元增长至178.1百万美元，增幅2.1%[398] - 2020年前九个月同物业净运营收入（NOI）为241.5百万美元，同比下降1.1%（2019年同期为244.2百万美元）[398] 资产交易和开发 - 公司收购了9870万美元资产（公司份额为1700万美元），出售了3.784亿美元资产（公司份额为3.773亿美元）[327] - 公司出售欧洲非核心资产获得228.5百万美元，包括英国Pioneer Point多家庭房产[367] - 公司正在开发1,357套多户住宅单元、60万平方英尺商业空间和150间酒店客房，预计总成本为10亿美元[352] - 截至2020年9月30日，已投入3.29亿美元开发成本，预计还需投入6.77亿美元完成项目[353] - 公司预计将通过现金、第三方资金和债务融资完成剩余开发项目，其中2.6亿美元将由公司现金出资[353] - 公司2021年未稳定资产总计5处，商业面积318,000平方英尺，多家庭住宅576套，出租率58%，预计完成成本10.2百万美元[360] - 2022年未稳定资产增至8处，商业面积941,000平方英尺，出租率40%，预计完成成本32.9百万美元[360] - 公司计划在夏威夷和美国西部开发住宅项目，预计总建设成本316.5百万美元[362] 债务和融资 - 截至2020年9月30日，公司总债务5,169.2百万美元，其中抵押贷款2,528.9百万美元，高级票据1,150.0百万美元[371] - 公司预计未来利息支付：1年内73.5百万美元，1-3年545.6百万美元，4-5年168.9百万美元[371] - 公司未履行的资本承诺为98.6百万美元，用于非合并和基金投资[371] - 公司发行了2024年到期的5.875%高级票据，总本金为300.0百万美元，净收入约为290.7百万美元[373] - 公司在2020年9月30日的合并资产负债表中，2024年票据的总金额为11亿美元[374] - KWE拥有约645.4百万美元（基于2020年9月30日汇率）的3.95%固定利率高级无担保债券，到期日为2022年[375] - KWE通过掉期安排将50%的收益转换为欧元，有效利率降至3.35%[375] - KWE在2020年10月15日以101%的面值加应计利息收购了168.1百万美元的KWE债券，占未偿还总额的26.04%[375] - KWE建立了20亿英镑（约26亿美元）的欧元中期票据计划（EMTN），已发行约644.7百万美元（基于2020年9月30日汇率）的3.25%固定利率票据[376] - 公司通过全资子公司延长了5亿美元的循环信贷额度（Second A&R Facility），利率为LIBOR加1.75%至2.50%[377] - 公司为联合投资提供了9860万美元的未履行资本承诺，并为开发项目提供了1.241亿美元的股权承诺[387] 股息和股票回购 - 2020年前九个月公司支付普通股股息92.7百万美元，优先股股息11.9百万美元[369] - 截至2020年9月30日，公司股票回购计划剩余额度17.8百万美元[364] 现金流 - 2020年前九个月运营现金流出5.4百万美元，投资活动现金流入134.2百万美元，融资活动现金流入30.0百万美元[365] 租金收取率 - 2020年第三季度全球投资组合的租金收取率达到93%[352]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为7300万美元，调整后净收入为1200万美元；今年以来调整后EBITDA为1.85亿美元，调整后净收入为5700万美元，业绩主要受交易成交量放缓影响，导致本季度收益降低 [9] - 本季度公司收费资本增加2亿美元，较第一季度增长6%，2020年至今增长17%，自2018年初以来增长94% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理平台 - 持续增长，本季度收费资本增加2亿美元，增长6%，2020年至今增长17%，自2018年初增长94% [10] 债务平台 - 5月与Fairfax Financial推出20亿美元债务平台，第三季度完成两笔共计9000万美元贷款，债务投资管道有2亿美元发起机会已签署条款书，预计该平台去年成交交易将达约7亿美元 [11] 多户住宅业务 - 全球多户住宅组合有3万套单元，包括4600套在建或待出租单元，约88%的NOI来自郊区资产；太平洋西北和山区等地区表现良好，同店收入第二季度增长3%；季度末平均租金为1665美元，入住率为94.5%；第二季度全球多户住宅租金收取率达98% [16][17] 办公业务 - 季度末加权平均入住率为95%，加权平均租约期限为7.4年；73%的全球办公NOI来自单租户或低中高层建筑，近一半来自郊区资产；第二季度办公租金收取率为96% [18][19] 酒店业务 - 都柏林的Shelbourne酒店6月29日重新开业，7月表现优于竞争对手，超65%因疫情取消的预订已在2020年第四季度或2021年重新预订，2021年已预订1.9万个房间晚，占全年预订量的20% [21][22] 开发项目 - 预计到2024年完成4600套多户住宅单元、280万平方英尺商业空间和一处酒店物业；第二季度完成都柏林Clancy Quay最后阶段，交付266套单元，目前已出租15%；美国圣罗莎38 degrees North第一阶段已完成，爱达荷州博伊西的Rosewood预计今年完成，Clara和River Point预计分别在2021年和2022年完成 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度全球房地产投资交易量因疫情大幅下降68%，但公司所在市场交易活动已开始回升，预计第三和第四季度将活跃 [7] - 爱尔兰第二季度有价值约5亿欧元的多户住宅交易，价格高于预期 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续发展投资管理平台，利用低利率环境和市场机会，通过债务和股权投资扩大房地产投资组合 [10][11] - 推进开发项目，按时完成建设并出租，提升资产价值 [26] 行业竞争 - 市场上有大量资本寻求优质房地产资产，公司凭借优质资产、良好租户关系和管理团队优势参与竞争 [32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度全球房地产行业受疫情影响，投资交易量大幅下降，但公司凭借强大流动性暂时暂停资产出售计划，随着利率超低、资本充裕和对收益的追求，市场交易活动开始回升，预计第三和第四季度活跃 [7][8] - 公司多户住宅和办公资产租金收取情况良好，入住率稳定，预计未来将继续保持韧性 [15][17][19] - 低利率环境将持续较长时间，预计会出现有意义的资本化率压缩，为公司带来投资机会 [66] - 未来6 - 12个月债务收购机会可能增加，特别是大型全球金融机构增加贷款损失拨备后 [12] 其他重要信息 - 公司在第二季度决定暂停股票回购计划，优先保持流动性和继续建设项目 [51] - Shelbourne酒店第二季度因关闭未纳入同店统计，重新开业后将在第三季度纳入 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况，如何寻找交易机会及机会集如何 - 公司在疫情初期无交易处于托管状态，当前欧洲经济稳定，对公司欧洲资产兴趣浓厚；低利率环境下，优质的低层郊区办公建筑和多户住宅资产受青睐；公司凭借长期建立的关系网络和可靠的交易对手形象寻找机会 [32][34][40] 问题2: 正常资产投资方面，目前最感兴趣的地区或物业类型 - 正在评估美国西部多户住宅物业；市场混乱初期，债务业务更具吸引力，股权机会通常滞后出现；欧洲的机会来自开发商的流动性需求，如为开发商提供融资或收购项目 [37][38] 问题3: 多户住宅业务中，劳动力住房是否会因刺激政策结束而受影响 - 公司多户住宅项目位于就业增长强劲的市场，租户多为科技及相关行业人员，目前未感觉到租金收取能力会有重大变化，需观察刺激政策最终结果 [42][43] 问题4: 都柏林多户住宅市场租金率自疫情前至今的变化 - 目前租金率保持平稳，Clancy Quay 3期需求是预算的两倍，长期来看公司多户住宅组合表现良好 [45] 问题5: 暂停股票回购计划的原因，未来资本分配优先级及是否考虑恢复回购 - 暂停是为保持流动性和继续建设项目，未来优先寻找能产生最佳风险调整回报的投资机会，未排除恢复回购的可能性 [51] 问题6: 将Shelbourne酒店从第二季度同店池中剔除的原因，重新开业后是否会纳入第三季度同店池 - 第二季度酒店关闭无收入，不纳入同店统计合理，重新开业后将在第三季度纳入 [54] 问题7: 对管理费用资本基金业务的舒适规模及未来理想的资产管理水平 - 公司有能力大幅扩大该平台规模，假设能找到良好风险调整投资，可在现有人员基础上增加数十亿美元管理规模 [55] 问题8: 新基金债务投资的情况，如何看待这些机会的定价和风险，机会是否因银行退出建设融资 - 初期机会为过渡性融资，针对已完工建筑，银行和部分债务基金在该领域活跃度下降，公司凭借对资产和市场的了解，为优质物业和赞助商提供融资，通过管理资产收取费用并为合作伙伴带来回报 [61][62][64] 问题9: 今年剩余时间基金处置和变现的计划 - 有积极的出售计划，正在测试市场，关注少数大型资产，预计低利率将持续，会带来资本化率压缩 [65][66] 问题10: 爱尔兰何时对美国游客开放，对Shelbourne酒店反弹的影响，Clancy Quay的租赁前景 - 爱尔兰政府每两周评估一次，希望在第三季度末或第四季度开放经济，这将有助于酒店；Clancy Quay租赁情况良好，目前出租率达15%，是预期的两倍 [67][68][71] 问题11: 随着更多资本投入机会性投资，收益增长轨迹如何，从债务投资过渡到股权投资时现金流影响如何 - 公司不设定必须投入资本的目标，优先寻找最佳风险调整回报机会；未来12个月将重点发展债务平台，股权机会可能在明年出现，目前难以确定具体来源 [80][81] 问题12: 债务投资的典型收益率 - 无杠杆收益率在4% - 8%之间，考虑费用和结构后，公司通常能获得两位数回报 [83] 问题13: 租户对空间使用的变化及计划 - 部分科技租户虽允许员工在家工作，但仍重视办公室的协作功能；租户倾向于低层郊区办公空间，追求更清洁环境、过滤系统和更多独立办公室；公司办公室开发项目已调整设计以满足需求 [86][87] 问题14: 租赁组合和开发管道的预租百分比，以及项目租赁的时间安排 - 多户住宅业务通常在获得入住证书后开始租赁，目前Clancy Quay和圣罗莎项目租赁情况良好；办公室业务方面，都柏林的Hanover Quay和Kildare Street预计在2022年完工，预计明年下半年有租赁进展 [92][93][94] 问题15: Fairfax Kennedy - Wilson债务平台的发展速度是否超出预期 - 该平台上线速度快于预期，短期内已建立内部基础设施，并有良好的机会管道 [101]