财务指标定义 - 调整后EBITDA是指未计利息、税项、折旧及摊销前的利润，公司管理层用其分析业务[14] - 调整后净收入是指未计折旧、摊销、股份支付等的净收入，公司管理层用其分析业务[15] - 资本化率是指投资前一年的净营业收入除以购买或销售价格，仅包含创收物业数据[16] - 共同投资组合净营业收入指公司在共同投资组合业务板块中拥有权益的物业产生的净营业收入份额[17] - 合并投资组合净营业收入指公司在合并投资组合业务板块中拥有权益的物业产生的净营业收入[18] - 净营业收入是指从物业收入中扣除某些物业费用后的收入，公司管理层用其评估和比较物业表现[22] - 房地产资产管理规模指公司提供监督、投资管理服务等的物业和其他资产的总估计公允价值[28] - 同物业指肯尼迪威尔逊在两个比较期间均拥有权益的稳定合并和非合并物业，用于分析公司运营表现[29] 绩效分配相关 - 公司董事会薪酬委员会批准并预留20% - 35%的绩效分配给特定非高管员工[25] - 绩效分配与公司基于基金或投资工具的累计表现获得的共同投资分配有关，受限于有限合伙人的优先回报门槛[24] 2023年第三季度财务数据关键指标变化 - 2023年第三季度GAAP普通股股东净亏损9220万美元，2022年同期净利润1640万美元[291] - 2023年第三季度调整后EBITDA为3320万美元，2022年同期为1.659亿美元[291] - 2023年第三季度出售一处合并多户住宅物业获利3760万美元，公司份额为2010万美元[293] - 2023年第三季度出售英国、美国和爱尔兰零售资产总价5200万美元，净亏损约400万美元[293] - 2023年第三季度17663套同物业多户住宅单元入住率从93.5%微升至93.6%，净营业收入增长2.8%，总收入增长3.6%[295] - 2023年第三季度460万平方英尺同物业办公房地产入住率从94.5%升至94.9%，净营业收入下降0.4%，总收入增长0.5%[295] - 2023年第三季度合并投资组合租赁收入为1.024亿美元，2022年同期为1.109亿美元，减少850万美元[297] - 2023年第三季度合并投资组合收入240万美元，占比2%；净亏损（收入）220万美元，占比2%；调整后EBITDA 370万美元，占比11%[295] - 2022年第三季度合并投资组合收入 - 810万美元，占比 - 6%；净亏损（收入） - 330万美元，占比 - 50%；调整后EBITDA - 960万美元，占比 - 6%[296] - 2023年第三季度共同投资组合收购建设贷款组合中剩余的3.574亿美元建设贷款[295] - 2023年第三季度酒店收入为1660万美元，较2022年同期的1400万美元增加260万美元，主要因都柏林旅游增加[298] - 2023年第三季度房地产销售净收益为3040万美元，较2022年同期的3700万美元减少660万美元，2023年收益与美国西部一处多户住宅物业出售有关[299] - 2023年第三季度租金支出为3840万美元，与2022年同期的3860万美元基本持平，虽租金收入下降，但因物业面临通胀压力，租金支出未变[300] - 2023年第三季度酒店费用增至980万美元，较2022年同期的860万美元增加120万美元，主要因酒店活动水平提高[301] - 2023年第三季度折旧和摊销降至3880万美元，较2022年同期的4610万美元减少730万美元，主要因美国西部一处办公物业租赁相关无形资产在2022年第四季度已全额摊销[302] - 2023年第三季度利息支出为4080万美元，较2022年同期的3310万美元增加770万美元，主要因合并物业债务水平和市场利率上升[303] - 2023年第三季度其他损失为490万美元，而2022年同期为其他收入2380万美元，2023年主要因未指定利率上限和掉期合约的公允价值损失[304] - 2023年第三季度投资管理费收入为1550万美元，较2022年同期的1120万美元增加430万美元，主要因管理资产规模增加[305] - 2023年第三季度贷款收入增至610万美元，较2022年同期的300万美元增加310万美元，但因市场情况记录了250万美元的一般准备金[307] - 2023年第三季度综合亏损为1.195亿美元，而2022年同期为1300万美元，主要因欧元和英镑兑美元贬值导致外币未实现损失[319] 2023年前九个月财务数据关键指标变化 - 2023年前九个月GAAP归属于普通股股东净亏损9400万美元，2022年同期为净收入4220万美元[323] - 2023年前九个月调整后EBITDA为3.192亿美元，2022年同期为4.444亿美元[323] - 2023年前九个月15648套同物业多户住宅入住率从94.2%降至93.6%，净营业收入增长3.3%，总收入增长4.1%[326] - 2023年前九个月430万平方英尺同物业写字楼入住率从93.7%升至94.7%，净营业收入增长1.0%，总收入增长1.3%[326] - 公司合并投资组合出售资产产生约1.15亿美元净收益，非核心资产出售产生约2000万美元净收益[326] - 公司共同投资组合出售1.9亿美元工业及其他资产（公司占比13%），收回3440万美元贷款投资[326] - 净收入和调整后EBITDA下降主要因公允价值和业绩分配减少、优先股股息增加[324] - 公司债务利息支出因合同利率变化而增加，但利率衍生品公允价值增加抵消了部分影响，有效利率4.3%，较合同利率节省约70个基点[325] - 2023年前九个月租金收入3.156亿美元，2022年同期为3.244亿美元[321][322] - 2023年前九个月酒店收入4270万美元，2022年同期为3320万美元[321][322] - 2023年前三季度公司总收入4600万美元，较2022年的 - 1.33亿美元增长1%；净亏损3000万美元，亏损率为3%，较2022年的 - 3.16亿美元亏损率98%有所收窄；调整后EBITDA为500万美元[328] - 2023年前三季度合并投资组合板块租金收入降至3.156亿美元，较2022年同期的3.244亿美元减少880万美元；酒店收入增至4270万美元，较2022年同期的3320万美元增加950万美元；房地产销售净收益增至1.386亿美元，较2022年同期的5080万美元大幅增长[329][330][331] - 2023年前三季度租金费用增至1.137亿美元，较2022年同期的1.107亿美元增加300万美元；酒店费用增至2740万美元，较2022年同期的2050万美元增加690万美元；薪酬费用增至3640万美元，较2022年同期的2980万美元增加660万美元[332][333][334] - 2023年前三季度折旧和摊销降至1.183亿美元，较2022年同期的1.327亿美元减少1440万美元；利息费用增至1.19亿美元，较2022年同期的9280万美元增加2620万美元；其他收入降至710万美元，较2022年同期的2970万美元减少2260万美元[336][337][338] - 2023年前三季度联合投资组合板块投资管理费用收入增至4560万美元，较2022年同期的3350万美元增加1210万美元；贷款收入增至1450万美元，较2022年同期的800万美元增加650万美元[339][340] - 2023年前三季度联合投资组合板块未合并投资收入亏损6970万美元，较2022年同期的盈利1.484亿美元大幅下降，主要因多项资产公允价值下降[343] - 2023年前三季度联合投资组合板块业绩分配应计额减少3620万美元，主要因美国西部两只混合基金公允价值下降；2022年同期业绩分配应计额增加50万美元[344][346] - 2023年前三季度联合投资组合费用降至2610万美元，较2022年同期的4800万美元减少2190万美元；公司费用降至4350万美元，较2022年同期的4530万美元减少180万美元[347][348] - 2023年前三季度公司利息费用增至7350万美元，较2022年同期的6800万美元增加550万美元；其他收入增至1740万美元，较2022年同期的1640万美元增加100万美元[349] - 2023年前三季度公司所得税收益为1330万美元，较2022年同期的所得税费用2250万美元大幅减少；有效税率为22.6%，较2022年同期的26.4%有所下降[350] - 2023年前三季度归属普通股股东净亏损9400万美元，2022年为净利润4220万美元[352] - 2023年前三季度综合亏损9120万美元，2022年为3910万美元[352][353] - 2023年前三季度欧元兑美元汇率变动为 - 1.2%，2022年为 - 13.9%；英镑兑美元汇率变动为0.9%，2022年为 - 17.6%[353] - 2023年前三季度公司通过ATM计划发行170万股，加权平均价格为每股18.07美元，净收益2990万美元[355] - 2023年和2022年前九个月，递延薪酬计划分别记录700万美元和690万美元[370] - 2023年和2022年前九个月，绩效分配共享计划分别记录 - 550万美元和320万美元[371] - 2023年前九个月，经营活动净现金使用量为270万美元，2022年为470万美元[376][377] - 2023年前九个月，投资活动净现金使用量为2060万美元，2022年为3.588亿美元[376][378][379] - 2023年前九个月，融资活动净现金使用量为8800万美元，2022年融资活动提供净现金3.073亿美元[376][380][382] - 2023年前九个月，公司收到安排建设贷款组合的费用790万美元[377] - 2023年前九个月，公司从出售美国西部多户住宅物业等获得2.826亿美元投资收入[378] 公司资产与负债情况 - 截至2023年9月30日，公司及合并子公司有合并现金3.309亿美元，未合并共同投资组合资产现金1.002亿美元，循环信贷额度可用3.543亿美元[356] - 截至2023年9月30日，公司有受限现金6480万美元[356] - 截至2023年9月30日，公司总合同现金义务为53.206亿美元，其中借款52.84亿美元，运营租赁1040万美元，土地租赁2620万美元[383] - 预计利息支付：1年以内4130万美元，1 - 3年4.087亿美元，4 - 5年1.324亿美元，5年以后1.304亿美元[383] - 2021年公司发行多期高级票据，2029年、2030年和2031年到期票据在2023年9月30日合并资产负债表中的金额分别为6.016亿美元、6亿美元和6.017亿美元[385][386][387] - 截至2023年9月30日，KWE未偿还票据为5.024亿美元，年利率3.25%，2025年到期[388] - 公司有5亿美元循环信贷额度，截至2023年9月30日，已使用1.457亿美元，可用3.543亿美元[389][390] - 截至2023年9月30日，公司提供担保的最大潜在未来付款金额为1.45亿美元，担保在2031年前到期[398] - 截至2023年9月30日，公司对合资企业投资的未履行资本承诺为2.369亿美元，对贷款组合的为9320万美元，另有6680万美元股权承诺[399] - 2023年9月30日，公司合并现金为1.64亿美元，共同投资组合无现金，公司现金为1.669亿美元，总计3.309亿美元[414] - 2022年12月31日，公司合并现金为3.167亿美元，共同投资组合无现金，公司现金为1.226亿美元，总计4.393亿美元[414] - 2023年9月30日，公司总资产为79.103亿美元，其中合并资产为51.453亿美元，共同投资组合资产为24.707亿美元，公司资产为2.943亿美元[414] - 2022年12月31日，公司总资产为82.718亿美元，其中合并资产为56.399亿美元，共同投资组合资产为23.875亿美元，公司资产为2.444亿美元[414] - 2023年9月30日，公司总负债为58.58亿美元，其中合并负债为34.729亿美元，公司负债为23.851亿美元[414] - 2022年12月31日，公司总负债为62.614亿美元，其中合并负债为36.81亿美元，公司负债为25.804亿美元[414] - 2023年9月30日，公司权益为20.523亿美元，其中合并权益为16.724亿美元，共同投资组合权益为24.707亿美元，公司权益为 - 20.908亿美元[414] 公司开发项目情况 - 截至2023年9月30日，公司正在积极开发1462套多户住宅单元和40万平方英尺商业可出租面积，预计总成本约5.92亿美元，已发生成本4.85亿美元，预计还需花费1.36亿美元[360] - 公司VHH平台正在开发或稳定1765套经济适用和/或年龄限制多户住宅单元，预计完成后无现金股权基础，将获得1240万美元现金[361] - 公司目前有9项资产处于

财务数据和关键指标变化 - 公司Q2合并收入同比增长8%,主要由于酒店收入和贷款收入增加 [12] - 公司Q2实现GAAP每股收益0.28美元,上年同期为-0.07美元 [13] - 公司Q2调整后EBITDA为1.95亿美元,上年同期为1.18亿美元 [13] - 公司Q2调整后净收益为8600万美元,上年同期为4100万美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 多户型住宅业务 - 公司全球多户型住宅物业NOI为4.58亿美元,其中公司份额为2.62亿美元,占比57% [17] - 公司多户型住宅物业总计超过37,000套单元,包括4,800套处于租赁或开发阶段 [17] - 公司美国同店物业收入和NOI分别增长4%和3% [18] - 公司美国同店物业租金上涨5%,在市场租金下仍有7%的折扣空间 [18] - 公司美国西南和西北地区同店NOI分别增长7%和6% [19] - 公司爱尔兰公寓物业98%出租,需求强劲 [22] - 公司Vintage Housing平价公寓NOI增长7%,入住率96.5% [22] 信贷业务 - 公司Q2信贷业务规模增长86%,达到65亿美元,包括19亿美元未来资金承诺 [23] - 公司收购了太平洋西部银行4.1亿美元的贷款组合,主要为多户型住宅和学生公寓贷款 [23][24] - 公司信贷业务有20亿美元的额外投资能力,未来有望进一步扩张 [24] - 公司在欧洲信贷投资方面也有5亿美元的承诺和未来资金 [27] 工业地产业务 - 公司全球工业地产资产111处,面积1100万平方英尺,出租率99% [28] - 公司英国工业地产租金收入同比增长54%,年租期平均5.5年 [28] - 公司英国工业地产现有租金较市场价低26%,有较大增长空间 [29] - 公司美国工业地产租金上涨68.6%,2023年完成了26.6万平方英尺的租赁 [30] 办公物业业务 - 公司核心办公物业面积380万平方英尺,主要位于优质郊区和低层建筑 [31] - 公司今年上半年完成了260万平方英尺的全球商业物业租赁,是去年同期的2倍 [32] 开发和待租物业 - 公司预计开发和待租物业将为公司贡献9900万美元的年度NOI [36] - 公司夏威夷Kona Village度假村已于7月1日开业,获得LEED v4 Gold认证 [33][34] - 公司预计2023年下半年将在都柏林交付750套公寓,在美国完成172套公寓 [35] - 公司预计2024年将在加利福尼亚完成310套市场租赁和170套平价公寓 [36] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划通过三大方向扩大资产管理规模、净运营收入和费用收入: 1) 拓展全球信贷业务,利用银行和非传统贷款机构收缩的机会 [9] 2) 多户型住宅业务将持续带来现金流增长,开发项目将增加稳定资产 [10] 3) 专注发展11个物业、1100万平方英尺的全球物流地产业务 [10] - 公司过去35年的投资历史显示,在市场动荡时期能发现独特的投资机会 [38] - 公司有丰富的全球网络关系,70%以上的收购为非公开市场交易 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来将有大量信贷投资机会,传统贷款机构和非传统贷款机构收缩 [9] - 公司认为美国多户型住宅郊区物业将持续提供优质生活,同时开发项目将增加稳定资产 [10] - 公司对欧洲物流地产行业前景保持高度信心,认为行业基本面强劲 [28][29] - 公司认为都柏林办公物业市场需求强劲,新建高品质物业将受到青睐 [56] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone提问** PacWest交易扩大了公司在美国的地理覆盖范围,公司是否计划在这些新市场进行股权投资,还是仅限于债权投资? [41] **Matt Windisch回答** 公司目前专注于持有50%-55%贷款成本比的公寓和学生公寓贷款,会先学习这些新市场。未来如果进入这些市场,最可能的产品类型是多户型住宅。但公司不会急于深入这些市场,而是会谨慎评估。 [43][44] 问题2 **Conor Peaks提问** 公司开发物业带来的NOI预计将增加至9900万美元,请问2023年和2024年开发项目交付的具体情况如何?另外,请提供Coopers Cross办公项目的进展和需求情况。 [52] **Bill McMorrow和Mary Ricks回答** 2023年下半年,公司将在都柏林交付750套公寓,在美国完成172套公寓。预计这些新增物业将带来约2000万美元的NOI。Coopers Cross办公项目的租赁需求很好,都柏林Class A写字楼空置率仅2%,公司有信心顺利出租。 [53][55][56] 问题3 **Josh Dennerlein提问** 公司目前的负债水平相对较高,管理层对此有何评论?随着开发项目陆续交付,负债水平会有何变化? [71] **Bill McMorrow回答** 公司在2-3年前就锁定了较低的平均4.3%的利率,大幅低于市场水平。随着开发项目完工并产生收益,这些项目的贷款成本比通常只有40%-50%,公司整体负债水平将逐步下降。公司还将

2023年第二季度财务整体数据 - 2023年第二季度公司总营收1.465亿美元，其中合并业务1.221亿美元，共同投资业务0.238亿美元，公司业务0.006亿美元[288] - 2023年第二季度公司净收入4730万美元，其中合并业务6900万美元，共同投资业务1090万美元，公司业务亏损3260万美元[288] - 2023年第二季度公司调整后EBITDA为1.951亿美元，其中合并业务1.562亿美元，共同投资业务3510万美元，公司业务380万美元[288] - 公司总营收中，租金收入1.066亿美元，酒店收入1550万美元，投资管理费1910万美元，贷款收入470万美元，其他收入60万美元[288] - 公司总费用1.331亿美元，其中租金费用3870万美元，酒店费用970万美元，薪酬及相关费用3700万美元，业绩分配补偿亏损110万美元，一般及行政费用870万美元，折旧及摊销费用4010万美元[288] - 公司利息费用6600万美元，其中合并业务4100万美元，公司业务2500万美元[288] - 公司提前偿债损失170万美元，均来自合并业务[288] - 公司其他收入2430万美元，其中合并业务1300万美元，公司业务1130万美元[288] - 公司所得税拨备1030万美元，其中合并业务620万美元，公司业务410万美元[288] 员工业绩分配政策 - 公司董事会薪酬委员会批准将某些混合基金和独立账户投资所获业绩分配的20% - 35%分配给非高管员工[23] 2023年Q2与2022年Q2关键财务指标对比 - GAAP普通股股东净收入2023年Q2为3900万美元，2022年Q2为亏损900万美元；调整后EBITDA 2023年Q2为1.951亿美元，2022年Q2为1.184亿美元[290] - 2023年Q2租金收入为1.066亿美元，较2022年同期的1.093亿美元减少270万美元[294] - 2023年Q2酒店收入为1550万美元，较2022年同期的1270万美元增加280万美元[295] - 2023年Q2房地产销售净收益为8900万美元，较2022年同期的1190万美元大幅增加[296] - 2023年Q2租金费用增至3870万美元，酒店费用增至970万美元，较2022年同期均有增加[297] - 2023年Q2折旧和摊销降至4010万美元，较2022年同期的4330万美元减少[298] - 2023年Q2利息费用为4100万美元，较2022年同期的3070万美元增加[299] - 2023年第二季度资产管理费收入为1910万美元，2022年同期为1100万美元，增长主要源于730万美元的安排费及更多管理资产带来的更高基础管理费[303] - 2023年第二季度贷款及其他收入增至470万美元，2022年同期为270万美元，增长归因于全球房地产债务平台的增长和利率上升[304] - 2023年第二季度非合并投资收入为亏损140万美元，2022年同期为盈利3070万美元，减少主要因公允价值下降[305] - 2023年第二季度业绩分配应计额减少770万美元，2022年同期减少870万美元，增减受不同基金公允价值变动影响[306][308] - 2023年第二季度联合投资组合费用降至1150万美元，2022年同期为1280万美元，减少因公司费用分配降低[309] - 2023年第二季度公司费用增至1540万美元，2022年同期为1500万美元，增长因酌情奖金补偿费用增加[310] - 2023年第二季度利息费用为2500万美元，2022年同期为2250万美元，增长因公司债务余额和利率上升[311] - 2023年第二季度其他收入增至1130万美元，2022年同期为80万美元，增长源于利率上限和掉期的公允价值收益[312] - 2023年第二季度所得税费用为1030万美元，2022年同期为40万美元，有效税率从80.0%降至17.9%，增长因全球税前账面收入增加5810万美元[313] - 2023年第二季度综合收益为5700万美元，2022年同期为亏损4480万美元，主要受外币汇率和相关套期保值损益影响，欧元和英镑兑美元汇率分别变动0.6%和3.0%（2023年）、 - 5.1%和 - 7.0%（2022年）[315] 2023年Q2物业数据 - 2023年Q2 16767套同物业多户住宅入住率从94.1%降至93.1%，净营业收入增长1.8%，总收入增长2.9%[292] - 2023年Q2 450万平方英尺同物业办公地产入住率从93.5%升至94.6%，净营业收入下降2.2%，总收入下降0.9%[292] 2023年Q2资产出售情况 - 2023年Q2公司在合并投资组合中出售资产获约9500万美元净收益，同时非核心资产出售净亏损约100万美元[292] 2023年上半年财务整体数据 - 2023年上半年GAAP归属于普通股股东净亏损180万美元，2022年同期为净收入2580万美元[320] - 2023年上半年调整后EBITDA为2.86亿美元，2022年同期为2.785亿美元[320] - 2023年上半年归属于普通股股东净收入减少，主要因公允价值和业绩分配减少、优先股股息增加，调整后EBITDA增加因利息收入和债务平台费用增加[321] - 2023年上半年15862套同物业多户住宅单元入住率从94.4%降至93.5%，净营业收入增长3.4%，总收入增长4.5%[322] - 2023年上半年430万平方英尺同物业办公地产入住率从93.4%升至94.5%，净营业收入增长2.1%，总收入增长1.8%[322] - 合并投资组合出售资产获约9500万美元净收益，非核心资产出售获约2400万美元净收益[322] - 共同投资组合收购建设贷款组合，出售1.32亿美元工业及其他资产，收回980万美元贷款投资[322] - 2023年上半年总营收2.787亿美元，其中租金收入2.132亿美元、酒店收入2610万美元等[317] - 2023年上半年总费用2.576亿美元，其中租金费用7530万美元、酒店费用1760万美元等[317] - 公司债务有效利率4.3%，较合同利率节省约60个基点[321] - 2023年上半年公司总收入2.1亿美元，同比增长1%；净收入2.1亿美元，同比增长117%；调整后EBITDA为3.8亿美元，同比增长1%[324] 2023年上半年各业务板块数据对比 - 2023年上半年合并投资组合板块租金收入2.132亿美元，较2022年同期减少30万美元；酒店收入2610万美元，较2022年同期增加690万美元；房地产销售净收益1.082亿美元，较2022年同期增加9440万美元[325][326][327] - 2023年上半年合并投资组合板块租金费用7530万美元，较2022年同期增加320万美元；酒店费用1760万美元，较2022年同期增加570万美元；薪酬费用2320万美元，较2022年同期增加520万美元[328][329][330] - 2023年上半年合并投资组合板块折旧和摊销费用7950万美元，较2022年同期减少710万美元；利息费用7820万美元，较2022年同期增加1850万美元；其他收入1200万美元，较2022年同期增加610万美元[332][333][334] - 2023年上半年共同投资组合板块投资管理费用收入3010万美元，较2022年同期增加780万美元；贷款及其他收入840万美元，较2022年同期增加340万美元[335][336] - 2023年上半年共同投资组合板块非合并投资收入430万美元，较2022年同期减少1.318亿美元，主要因公允价值下降及业绩分配减少[337] - 2023年上半年共同投资组合板块费用2470万美元，较2022年同期减少1800万美元，主要因薪酬分配减少[342] - 2023年上半年公司费用2940万美元，较2022年同期减少80万美元，主要因酌情奖金薪酬费用降低；利息费用5010万美元，较2022年同期增加610万美元；其他收入930万美元，较2022年同期增加580万美元[343][344][345] - 2023年上半年公司所得税费用640万美元，较2022年同期减少220万美元，有效税率为25.7%，高于2022年同期的18.0%[346] 其他综合收益相关 - 其他综合收益的变化主要由外币汇率变化和相关外汇套期保值的损益驱动[347] - 2023年上半年归属普通股股东净亏损180万美元，2022年同期净利润2580万美元；综合收益2830万美元，2022年同期亏损2610万美元[348] - 2023年上半年欧元和英镑兑美元汇率分别上涨1.9%和5.0%，2022年同期分别下跌7.9%和10.0%[348] 股权发行与回购 - 2023年上半年公司通过ATM计划发行170万股普通股，加权平均价格为每股18.07美元，总收益3000万美元[351] - 公司在2022年5月设立了最高2亿美元的“按市价发行”（ATM）计划[351] - 截至2023年6月30日，公司股票回购计划剩余1.314亿美元额度[362] 公司资金相关 - 截至2023年6月30日，公司及子公司拥有3.87亿美元合并现金，其中1.176亿美元为欧元或英镑外币；未合并投资组合资产现金份额为1.138亿美元；循环信贷额度可用3.509亿美元[352] - 公司短期流动性需求主要包括运营费用、股息支付、债务利息等，预计通过现有现金、投资收益、房地产销售和循环信贷额度满足[350] 公司开发项目情况 - 截至2023年6月30日，公司有2220套多户住宅单元和40万平方英尺商业可出租面积正在开发，预计总成本约8.03亿美元，已花费6.12亿美元，还需2.19亿美元[355] - 公司VHH平台有2189套经济适用和/或年龄限制多户住宅单元正在开发或稳定中，预计完成后无现金股权基础，将获得2070万美元现金[356] - 公司目前有7项资产共90万平方英尺商业面积和150间酒店客房处于未稳定状态，预计完成稳定工作成本为4570万美元[360] 公司信用评级情况 - 2022年10月，标准普尔将公司列入负面信用观察名单；2023年2月，将公司评级从“BB+”下调至“BB”，并维持负面信用观察[354] 公司薪酬计划记录 - 2023年和2022年上半年，公司递延薪酬计划分别记录530万美元和500万美元[363] - 2023年和2022年上半年，公司绩效分配共享计划分别记录50万美元和980万美元[364] 员工共同投资计划 - 员工共同投资计划中，员工投资资金上限为公司股权的1.5%[365] 公司现金流情况 - 2023年和2022年上半年，公司经营活动净现金使用量分别为230万美元和2150万美元[367][368] - 2023年和2022年上半年，公司投资活动净现金使用量分别为5980万美元和4.754亿美元[367][369][370] - 2023年和2022年上半年，公司融资活动净现金提供量分别为510万美元和4.601亿美元[367][371][373] 公司债务相关 - 截至2023年6月30日，公司合同现金义务总额为54.116亿美元，其中借款53.699亿美元[374] - 假设债务持有至到期，预计利息支付：1年以内8160万美元，1 - 3年3.987亿美元，4 - 5年1.178亿美元，5年以后1.235亿美元[374] - 未完成资本承诺：非合并和基金投资2.41亿美元，贷款投资1.005亿美元[374] - 2021年2月11日，公司发行5亿美元4.750%的2029年到期优先票据和5亿美元5.000%的2031年到期优先票据；3月15日，额外发行各1亿美元的2029年和2031年票据；8月23日，发行6亿美元4.750%的2030年到期优先票据[376][377] - 截至2023年6月30日，2029年、2030年和2031年票据在公司合并资产负债表中的金额分别为6.016亿美元、6亿美元和6.017亿美元[378] - 截至2023年6月30日，KWE未偿还票据为5.183亿美元，年利率3.25%，2025年到期[379] - 2020年3月25日，公司通过子公司将5亿美元循环信贷额度延期至2024年3月25日，可选择再延长一年；截至2023年6月30日，已使用1.491亿美元，可用3.509亿美元[380][381] - 第二修订和重述信贷协议要求公司维持多项财务比率，包括最高综合杠杆率不超过65%、最低固定费用覆盖率不低于1.70:1.00等，截至2023年6月30日，公司均符合要求[383][384] - 票据契约限制公司在资产负债表杠杆率大于1.50:1.00时新增债务[385] - KWE票据要求KWE维持多项财务指标，包括综合净负债不超过总资产价值的60%等，截至2023年6月30日，公司均符合要求[386] - 截至2023年6月30日，公司为担保贷款提供的最大潜在未来付款金额为1.399亿美元，担保期限至2031年[389] - 截至2023年6

财务数据和关键指标变化 - 公司资产总管理规模达230亿美元，较2020年底增加50亿美元 [10] - 公司综合收入同比增长6%，主要受租金和酒店收入增加推动 [17] - 公司一季度物业净营业收入、贷款收入和基础管理费增加4%，达到1.27亿美元，按年计算为5.08亿美元 [17] - GAAP每股收益为亏损0.30美元，调整后息税折旧及摊销前利润为9100万美元 [17] - 季度末，公司综合现金为3.49亿美元，5亿美元信贷额度中已提取2.49亿美元，本季度偿还信贷额度3400万美元 [18] - 公司97%的债务为固定或对冲状态，加权平均到期期限为5.6年，有效利率为4.3% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅业务是公司最大的业务板块，占全球投资组合的54%，为公司带来2.7亿美元的年度净营业收入 [20] - 全球市场租金组合一季度同店收入增长6%，净营业收入增长5% [20] - 美国西部郊区公寓社区租赁价差增长5%，同店收入增长6.4%，净营业收入增长5.4% [20] - 科罗拉多州资产净营业收入增长15%，新墨西哥州较小但不断增长的投资组合同店净营业收入增长23% [21] - 太平洋西北地区入住率保持稳定，同店收入增长8%，净营业收入增长10% [21] - 都柏林地区入住率达99%，预计第三季度交付约1000套正在开发的公寓 [22] - 复古住房经济适用房组合入住率为97%，同店净营业收入增长5% [22] 工业业务 - 全球工业投资组合总面积达1100万平方英尺，超过80%为位于英国的机构级最后一英里资产 [24] - 英国工业空置率低至2.7%，租户对优质资产需求强劲，租金有望进一步增长 [24] - 本季度完成63.7万平方英尺的租赁交易，平均租期7.6年，租金增长50%，现有租金仍比市场水平低30% [32] 办公业务 - 公司综合办公投资组合面积为390万平方英尺，主要为优质甲级写字楼 [25] - 2023年租赁活动有所增加，截至4月完成38万平方英尺的全球办公租赁，加权平均租期6.2年，是去年同期的两倍多 [25] - 全球同店办公净营业收入增长6%，欧洲办公投资组合入住率为95%，加权平均租约期限为8年 [35] 投资管理业务 - 一季度收费资本增至60亿美元，主要得益于债务和物流平台的增长 [30] - 一季度完成1.13亿美元的新浮动利率贷款发放和融资，平台规模增长5%至28亿美元，平均利差为390个基点，贷款价值比为50% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球房地产交易市场本季度保持低迷，美国交易成交量估计下降60% [11] - 英国工业空置率低至2.7%，显著低于长期平均水平 [24] - 英国和爱尔兰的办公市场与美国不同，英国整体办公市场空置率为8%，爱丁堡空置率为2% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于完成和租赁几个大型开发项目，预计开发和租赁组合将为公司带来9700万美元的额外净营业收入，其中70%预计在2024年底前稳定 [13][14] - 利用投资管理平台的势头，以轻资产方式增加经常性费用收入，债务和物流战略自2020年推出后增长迅速 [14] - 多户住宅业务作为最大的资产类别，随着美国和都柏林5000套公寓的开发完成，预计将实现收入和现金流增长 [15] - 公司在债务平台上具有独特优势，不依赖银行系统，主要使用保险公司和主权财富资金，能够吸引高质量赞助商，市场份额有望扩大 [46] - 公司办公投资组合表现优于其他美国上市办公房地产投资信托基金，主要得益于英国和爱尔兰市场供应有限、租户对优质资产需求强劲以及公司资产的ESG优势 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对全球投资组合的表现感到满意，预计未来将受益于开发项目的完成和租赁、投资管理平台的增长以及多户住宅业务的持续发展 [10][13][15] - 尽管房地产交易市场低迷，但公司将保持耐心，等待合适的投资机会，并利用自身优势和合作伙伴关系寻找非公开市场交易 [11][39][40] - 公司对债务平台的未来增长前景持积极态度，预计随着银行贷款收紧，平台将有更多机会 [46][47] - 公司认为多户住宅市场需求将保持强劲，特别是在美国和爱尔兰，由于住房供应不足和购房成本高，租赁需求将持续增长 [11][15][22] 其他重要信息 - 公司预计7月至年底在美国和都柏林交付近1500套多户住宅单元、150间客房的海滨科纳村度假村以及都柏林的一个综合用途物业 [10] - 公司在过去3年中已在长期增值建设开发项目上投入5亿美元资本 [12] - 公司完成1.18亿美元的全资资产出售，为公司带来8200万美元现金 [13] - 公司完成330套公寓的翻新，平均成本为1.2万美元，租金提高21%，美国还有6000套公寓待翻新 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 夏威夷酒店的初始预订情况以及员工招聘情况如何？ - 目前酒店有大量预订，平均每日房价远高于预期，需求旺盛 员工招聘方面，虽然岛上劳动力供应有限，但现场团队和合作方已完成大部分员工招聘，预计7月1日开业 [44] 问题2: 债务平台的战略定位如何，合作伙伴是否有变化？ - 公司债务平台不依赖银行系统，主要使用保险公司和主权财富资金，在市场交易成交量下降的情况下，能够吸引高质量赞助商，市场份额有所扩大 合作伙伴对平台的投资需求仍然强劲，预计今年贷款偿还水平较低 [46][47][48] 问题3: 公司办公投资组合表现优于其他美国上市办公房地产投资信托基金的原因是什么？ - 英国和爱尔兰的办公市场与美国不同，供应有限，租户对优质资产需求强劲 公司的办公资产具有ESG优势和高品质设施，能够吸引企业租户 [50] 问题4: 公司一季度股票发行的考虑是什么，未来是否有更多需求？ - 公司认为在当前环境下增加一些流动性是合理的，利用了股票指数纳入带来的高成交量进行发行 未来公司有多种方式创造额外流动性，将谨慎考虑未来的股票发行计划 [55][56] 问题5: 公司在爱尔兰的投资意愿如何，都柏林多户住宅的资本化率是多少？ - 公司在多户住宅业务方面对爱尔兰市场有很大的投资意愿，当地市场需求旺盛，入住率高，且公司与合作伙伴关系良好，基础资产成本较低 都柏林多户住宅的资本化率在低4%的范围内 [57][59] 问题6: 公司是否有购买现有债务的意愿，如何考虑？ - 公司已经有一些债务平台的资产是通过购买获得的，并且部分是折价购买 公司认为未来几个季度银行业可能会出现机会，将密切关注并准备好资金 [61] 问题7: 复古住房平台的未来增长预期如何？ - 公司自2015年以来一直持有该平台，表现超出预期 未来将继续通过免税债券融资和税收抵免来开发新项目，每年预计增加三到四个新资产 由于租金与地区中等收入挂钩，随着工资通胀，平台的租金增长速度高于预期 [70] 问题8: 市场上是否有大量经济适用房供应，对公司平台有何影响？ - 公司所在市场没有出现经济适用房供应过剩的情况，入住率达到97%，大部分项目在开业前已预租50% - 60%，甚至有等待名单 某些州获得税收抵免和债券分配的难度增加，市场可能存在供应不足的情况 [72]

薪酬分配政策 - 公司董事会薪酬委员会批准预留20% - 35%的绩效分配给非高管员工[21] 2023年第一季度财务整体数据 - 2023年第一季度，公司总营收13.22亿美元，其中合并业务11.72亿美元，共同投资业务1.47亿美元，公司业务0.3亿美元[260] - 2023年第一季度，公司来自非合并投资的收入为5700万美元，其中主要共同投资1.64亿美元，绩效分配 - 1.07亿美元[260] - 2023年第一季度，公司房地产销售净收益为1.92亿美元[260] - 2023年第一季度，公司总费用12.45亿美元，其中合并业务9.73亿美元，共同投资业务1.32亿美元，公司业务1.4亿美元[260] - 2023年第一季度，公司利息支出6.23亿美元，债务提前清偿收益100万美元[260] - 2023年第一季度，公司其他收入（损失）为 - 300万美元，所得税（拨备）收益为3900万美元[260] - 2023年第一季度，公司净收入（损失）为 - 2870万美元，归属于非控股股东的净收入为 - 4200万美元，优先股股息为 - 7900万美元[260] - 2023年第一季度，归属于公司普通股股东的净（损失）收入为 - 4080万美元[260] - 2023年第一季度，公司调整后EBITDA为9.09亿美元，其中合并业务7.14亿美元，共同投资业务2.81亿美元，公司业务 - 860万美元[260] 关键财务指标同比变化 - GAAP归属于普通股股东的净收入在2023年和2022年第一季度分别为亏损4080万美元和盈利3480万美元[262] - 调整后EBITDA在2023年和2022年第一季度分别为9090万美元和1.601亿美元[262] - 2023年第一季度租金收入为1.066亿美元，较2022年同期增加240万美元[266] - 2023年第一季度酒店收入为1060万美元，较2022年同期增加410万美元[267] - 2023年第一季度房地产销售净收益为1920万美元，较2022年同期的190万美元大幅增加[268] - 2023年第一季度投资管理费为1100万美元，较2022年同期的1130万美元略有下降[275] - 2023年第一季度贷款及其他收入为370万美元，较2022年同期的230万美元有所增加[277] - 2023年第一季度非合并投资收入为570万美元，较2022年同期的1.054亿美元下降[278] - 2023年第一季度业绩分配应计额减少1070万美元，2022年同期增加2720万美元[279][281] - 2023年第一季度共同投资组合费用降至1320万美元，较上一时期的2990万美元减少[282] - 2023年第一季度公司费用降至1400万美元，较2022年同期的1520万美元减少[283] - 2023年第一季度利息费用为2510万美元，较2022年同期的2150万美元增加[284] - 2023年第一季度其他损失降至200万美元，2022年同期为其他收入270万美元[285] - 2023年第一季度所得税收益为390万美元，2022年同期所得税费用为820万美元；2023年第一季度有效税率为11.9%，2022年为17.0%[286] - 2023年第一季度综合（亏损）收入为亏损2870万美元，2022年同期为收入1870万美元[288] 物业业务数据 - 2023年第一季度16163套同物业多户住宅入住率从94.7%降至93.9%，净营业收入增长5.0%，总收入增长6.3%[265] - 2023年第一季度440万平方英尺同物业写字楼入住率从92.9%升至94.6%，净营业收入增长6.1%，总收入增长3.8%[265] 资产收购与出售 - 2023年第一季度公司收购1760万美元房地产资产和8.64亿美元贷款，出售2.754亿美元资产[265] 股权发行与收益 - 2023年第一季度公司通过股权销售计划发行160万股，加权平均价格为每股18.11美元，总收益为2930万美元[291] 开发项目成本与预算 - 截至2023年3月31日，开发项目已产生成本8.61亿美元，预计还需3.19亿美元完成，其中9700万美元预计由公司现金提供[296] - 公司多个市场利率开发或再开发项目预计总成本11.52亿美元，已发生成本8.61亿美元，待完成成本3.19亿美元[301] - 公司预计用9700万美元现金支付项目剩余成本份额，项目债务融资无保障[302] 租赁项目情况 - 公司有6项资产共80万平方英尺商业面积处于租赁阶段，预计完成成本2640万美元[303] 股票回购计划 - 公司股票回购计划从2.5亿美元扩大到5亿美元，截至2023年3月31日，剩余1.314亿美元可用于回购[308] 递延薪酬与绩效分配记录 - 2023年和2022年第一季度，公司递延薪酬计划分别记录280万美元和320万美元[309] - 2023年和2022年第一季度，公司绩效分配共享计划分别记录160万美元和1180万美元[310] 现金流量情况 - 2023年和2022年第一季度，公司经营活动净现金使用量分别为6700万美元和5890万美元[314][315] - 2023年第一季度，公司投资活动净现金流入3690万美元，主要因出售非核心资产获1.119亿美元[314][316] - 2022年第一季度投资活动使用净现金2.463亿美元，包括收购1.037亿美元房地产资产等[317] - 2023年第一季度融资活动使用净现金6100万美元，包括发行普通股获2930万美元等[318] - 2022年第一季度融资活动提供净现金2.514亿美元，包括发行永久优先股获2.979亿美元等[319] 合同现金义务与债务情况 - 截至2023年3月31日，公司合同现金义务总计56.651亿美元，含借款、租赁等[320] - 2021年公司发行多期高级票据，2029、2030、2031年到期票据本金分别为6.017亿、6亿、6.018亿美元[322][324] - 截至2023年3月31日，KWE未偿还票据为5.142亿美元，年利率3.25%，2025年到期[325] - 截至2023年3月31日，公司在循环信贷额度上有2.485亿美元未偿还，可用额度2.515亿美元[327] 财务比率与契约要求 - 第二修订和重述信贷协议要求公司维持多项财务比率，如最大综合杠杆比率不超65%等[329] - 票据契约限制公司在特定情况下产生额外债务，最大资产负债表杠杆比率不超1.5[330] - KWE票据要求维持多项财务指标，如综合净负债不超总资产价值60%等[331] - 截至2023年3月31日，公司符合所有契约计算要求[334] 担保与承诺情况 - 截至2023年3月31日，公司担保的未来最大潜在付款额（未折现）为1.38亿美元，担保在2031年到期[335] - 截至2023年3月31日，公司对合资企业投资的未履行资本承诺为2.442亿美元，对贷款组合的未履行资本承诺为1790万美元，另有8260万美元与合并和非合并开发项目相关的股权承诺[336] 多期财务数据对比 - 2023年第一季度净亏损2870万美元，2022年同期净利润4000万美元，2021年同期净亏损160万美元，2020年同期净亏损590万美元，2019年同期净利润160万美元[339] - 2023年第一季度调整后EBITDA为9090万美元，2022年同期为1.601亿美元，2021年同期为1.276亿美元，2020年同期为1.12亿美元，2019年同期为1.202亿美元[339] - 2023年第一季度调整后净收入为530万美元，2022年同期为8540万美元，2021年同期为4700万美元，2020年同期为4480万美元，2019年同期为5390万美元[340] 投资组合净营业收入 - 2023年第一季度合并投资组合净营业收入为7080万美元，共同投资组合净营业收入为4150万美元[342] - 2022年第一季度合并投资组合净营业收入为6940万美元，共同投资组合净营业收入为3870万美元[343] - 2021年第一季度合并投资组合净营业收入为5320万美元，共同投资组合净营业收入为2640万美元[343] - 2020年第一季度合并投资组合净营业收入为7030万美元，共同投资组合净营业收入为2990万美元；2019年第一季度合并投资组合净营业收入为7200万美元，共同投资组合净营业收入为1650万美元[344] 资产负债权益情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为81.5亿美元，较2022年12月31日的82.718亿美元下降1.47%[345] - 截至2023年3月31日，公司总负债为61.786亿美元，较2022年12月31日的62.614亿美元下降1.32%[345] - 截至2023年3月31日，公司权益为19.714亿美元，较2022年12月31日的20.104亿美元下降1.94%[345] 同店收入与净营业收入 - 2023年第一季度，公司同店收入为1.158亿美元，较2022年同期的1.095亿美元增长5.75%[347] - 2023年第一季度，公司同店净营业收入为8410万美元，较2022年同期的7980万美元增长5.39%[347] - 2023年第一季度，公司商业同店收入为3150万美元，较2022年同期的3030万美元增长3.96%[347] - 2023年第一季度，公司多户市场利率组合同店收入为7120万美元，较2022年同期的6690万美元增长6.43%[347] - 2023年第一季度，公司多户经济适用房组合同店收入为1310万美元，较2022年同期的1230万美元增长6.5%[347] 现金与房地产资产情况 - 截至2023年3月31日，公司现金为3.493亿美元，较2022年12月31日的4.393亿美元下降20.49%[345] - 截至2023年3月31日，公司房地产资产为51.285亿美元，较2022年12月31日的51.881亿美元下降1.15%[345]

债务利率结构 - 截至2022年12月31日，公司合并债务中76%为固定利率，20%为带利率上限的浮动利率，4%为无利率上限的浮动利率[338] 利率变动影响 - 若利率变动100个基点，2023年公司当前债务份额的利息费用将增加630万美元或节省950万美元[341] 可变利率抵押贷款情况 - 截至2022年12月31日，公司可变利率抵押贷款的加权平均执行价格为2.32%，期限约为2.1年[341] 利率敏感资产与负债 - 截至2022年12月31日，利率敏感资产总计5.888亿美元，加权平均利率为2.71%；利率敏感负债总计5.6253亿美元，加权平均利率为4.39%[343] 投资账户海外投资情况 - 约37%的投资账户通过海外平台以当地货币投资[346] 外币投资对冲情况 - 截至2022年12月31日，公司已对冲91%的欧元计价投资和92%的英镑计价投资的总资产账面价值[346] 汇率变动影响 - 若外币兑美元汇率变动5%，公司净资产价值将增加2260万美元或减少2310万美元；若变动10%，将增加4460万美元或减少4660万美元[349] 业绩分配补偿情况 - 业绩分配补偿与公司某些混合基金和独立账户投资所赚取业绩分配的至多35%相关[357] 业务税务结构 - 公司服务业务作为全球企业实体需缴纳联邦、州和地方所得税，投资业务通过各种合伙结构运营[362] 累计其他综合收益含义 - 累计其他综合收益（损失）代表公司将海外子公司从功能货币转换为报告货币时的外币变动份额[363] 绩效分配预留情况 - 公司管理层预留20% - 35%的绩效分配用于奖励非高管员工[373] 历年净利润情况 - 2022 - 2018年净利润分别为1.019亿、3.364亿、1.078亿、3.211亿、2.121亿美元[379] 历年调整后EBITDA情况 - 2022 - 2018年调整后EBITDA分别为5.915亿、9.279亿、6.08亿、7.281亿、7.127亿美元[379] 历年调整后净收入情况 - 2022 - 2018年调整后净收入分别为2.649亿、5.09亿、3.069亿、4.425亿、3.97亿美元[379] 合并投资组合历年净营业收入情况 - 2022 - 2020年合并投资组合净营业收入分别为2.942亿、2.558亿、2.623亿美元[382] 联合投资组合历年净营业收入情况 - 2022 - 2020年联合投资组合净营业收入分别为1.576亿、1.244亿、1.025亿美元[382] 合并投资组合历年所得税拨备情况 - 2022 - 2020年合并投资组合所得税拨备分别为3620万、1.262亿、4360万美元[382] 联合投资组合历年所得税拨备情况 - 2022 - 2020年联合投资组合所得税拨备分别为270万、0、100万美元[382] 合并投资组合历年利息费用情况 - 2022 - 2020年合并投资组合利息费用分别为2.208亿、1.924亿、2.019亿美元[382] 联合投资组合历年利息费用情况 - 2022 - 2020年联合投资组合利息费用分别为6010万、4000万、3310万美元[382] 合并投资组合特定年份净收入情况 - 2019年合并投资组合净收入为3.211亿美元，2018年为2.121亿美元[383] 公司特定年份总资产与总负债情况 - 2022年12月31日公司总资产为82.718亿美元，总负债为62.614亿美元[383] - 2021年12月31日公司总资产为78.765亿美元，总负债为60.726亿美元[384] 同店物业历年收入与净营业收入情况 - 2022年同店物业收入为3.74亿美元，净营业收入为2.705亿美元[386] - 2021年同店物业收入为3.501亿美元，净营业收入为2.529亿美元[386] 非合并投资实体计量方式 - 公司对67项非合并投资实体选择公允价值计量[389] 合并投资组合特定年份净营业收入情况 - 2019年合并投资组合净营业收入为3.052亿美元，2018年为3.683亿美元[383] 公司特定年份现金情况 - 2022年12月31日现金为4.393亿美元，2021年12月31日为5.248亿美元[383][384] 公司特定年份房地产资产情况 - 2022年房地产资产为51.881亿美元，2021年为50.598亿美元[383][384] 公司特定年份非合并投资情况 - 2022年非合并投资为22.381亿美元，2021年为19.476亿美元[383][384]

财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后EBITDA为5.92亿美元，包括经常性NOI和费用增加7600万美元，但被资产出售收益减少和公允价值投资组合变化所抵消 [6] - 2022年综合收入增长19%，薪酬及相关成本下降17%，经常性投资收入改善 [9] - 2022年公司份额内的物业NOI、贷款收入和基础管理费增长18%，达到5.1亿美元 [9] - 2022年GAAP每股收益为0.47美元，第四季度为0.16美元；调整后净收入全年为2.65亿美元，每股1.91美元，第四季度为6900万美元，每股约0.50美元 [35] - 第四季度调整后EBITDA为1.47亿美元，全年累计达5.92亿美元；第四季度收入较2021年第四季度增长6% [35] - 2022年估计年度NOI增长13%，达到创纪录的4.91亿美元；收费资本增长18%，达到创纪录的59亿美元；年末资产管理规模从两年前的180亿美元增至230亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 债务平台利用当前贷款环境，为高质量赞助商提供贷款，实现无杠杆回报率超过20%，新增贷款平均余额从一年前的约5亿美元升至如今的近7.5亿美元 [15][25] - 2022年在该平台收购35项资产，总值5亿美元，资产规模增长40%至12亿美元，收费资本达4亿美元；欧盟物流投资组合目标为25亿美元，仍有13亿美元的增长空间；投资管理平台有35亿美元的非自由支配资本待配置，将增加现有59亿美元的收费资本 [16][18] 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占全球投资组合的比例从2017年的39%升至54%，年末有3.3万套稳定单元，另有5000套正在开发 [37] - 美国山区和太平洋西北地区同店NOI增长12%；太平洋西北地区租金增长11%，第四季度混合租赁利差为5%；1月整个美国投资组合的混合租赁利差为5% [12][13][14] - 犹他州和爱达荷州租金分别增长15%和10%，山区第四季度混合租赁利差为6% [38] - 北加州和南加州因驱逐禁令结束，出现坏账增加、物业费用上升和入住率下降的情况，但第一季度有所改善，1月新租约租赁利差达11% [39] - 都柏林50%所有权的超2500套公寓同店入住率提高2%至99%，同店NOI增长11%，预计今年夏天交付的约1000套开发中公寓需求强劲 [40] 物流业务 - 年末工业投资组合共有109项资产，总面积近1100万平方英尺，资产管理规模达17亿美元 [42] - 空置率低至2%，入住率达98%，去年完成40笔租赁交易，总面积70万平方英尺，租金增长32% [43] - 2023年开局良好，租赁交易管道强劲，预计租赁量将超过2022年；大伦敦地区租金持续上涨，部分资产租金超过每平方英尺20英镑，较过去五年增长超50% [44] 办公业务 - 英国和北加州办公入住率提高，第四季度同店物业办公NOI增长8%；第四季度完成27万平方英尺的办公租赁，全年完成超120万平方英尺的办公租赁交易 [45] - 三分之二的办公NOI来自欧洲，主要是英国和都柏林，投资组合未到期租约平均期限为7.5年 [45] 开发和租赁业务 - 开发项目按计划于今年年中按时完成，稳定期租金超初始承保水平，预计为估计年度NOI增加9600万美元 [33][46] - 第四季度在南加州的Oaks项目租赁取得进展，目前已出租82%，新租户入住后将转入稳定投资组合 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国多数地区2022年租金实现两位数增长，现有租金较市场水平低33%，预计租金将进一步增长；空置率处于历史低位，新开发项目因融资成本上升而停滞，租户需求因供应链灵活性需求而持续高涨 [17] - 美国山区的爱达荷州、亚利桑那州、内华达州和犹他州是国内净迁入排名靠前的州，远程连接和灵活工作安排促进了该地区的发展 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资活动方面，鉴于交易成交量较低，公司在新投资上保持耐心，第四季度资本部署主要通过债务平台进行，该平台为股东带来有吸引力的无杠杆两位数回报，并推动30亿美元建设项目的完成 [3] - 投资管理平台有望继续增长，由债务和物流平台驱动，这些平台有强大的机会管道，且由资金充足的合作伙伴提供资金 [8] - 多户住宅投资组合将继续增长，因为租户寻求位于就业增长且生活质量高的市场的高品质公寓社区 [8] - 公司将专注于完成现有开发项目，预计这些项目稳定后将为公司带来9600万美元的额外NOI [33] - 公司在债务平台上具有竞争优势，能够为高质量赞助商提供贷款，实现无杠杆回报率超过20%，且平均贷款余额增加 [15][25] - 公司计划继续发展经济适用房业务，过去几年已增加近5000套单元，且可以轻资产方式运营 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对长期发展持乐观态度，基于过往业绩、团队、资产以及过去三十年建立的全球合作伙伴关系网络 [21] - 公司认为目前处于周期早期，预计今年下半年和明年年底前不会出现有意义的资产重新定价 [54] 其他重要信息 - 第四季度完成超1亿美元的折价债务回购，实现提前清偿收益2200万美元 [36] - 公司利用套期保值降低浮动利率风险，年末93%的债务为固定利率或已套期保值，季度末后重新套期保值，目前比例达97%，利率套期保值的加权平均期限为2.1年 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 都柏林科技行业回调对市场的影响 - 从疫情开始到2022年，科技行业新增3.5万个新岗位，爱尔兰科技人员规模调整仅减少约1000个岗位，公司对此并不担忧，并对完成Coopers Cross商业项目感到兴奋，有很多有前景的机会 [51] 问题2: 在美国投资办公物业的条件 - 公司将采取轻资产策略，不会将办公资产计入资产负债表，美国的办公资产将作为交易资产纳入合作伙伴平台；公司对美国西部特别是加州的城市高层资产兴趣不大，但对三到四层的郊区资产仍感兴趣，具体取决于价格；公司目前非常有耐心，没有任何资产处于收购托管状态 [74] 问题3: KW在30亿美元租赁组合中剩余开发费用的份额及资金来源 - KW约有4亿美元总资本用于完成开发和租赁管道项目，其中约50%来自项目建设融资，即约2亿美元需公司自行承担，大部分预计通过非核心资产出售获得，特别是一些非创收资产的出售 [57] 问题4: 肯尼迪 - 威尔逊债务平台的竞争优势及借款人了解途径 - 公司在债务领域的很多交易对手是长期合作伙伴，业务具有重复性；公司以易于合作、知识渊博、能理解复杂情况而著称，随着时间推移建立了良好声誉；团队不断与借款人和经纪人沟通，拓展业务网络；只要公司执行良好并为借款人提供优质服务，业务就会持续增长 [59] 问题5: 多户住宅续约情况及市场表现 - 第四季度租金趋于稳定，市场租金增长不明显，但公司弥补了租金损失；1月和2月市场租金开始回升，1月租赁置换率比第四季度高2%，入住率保持强劲，市场租金增长速度快于第四季度 [60][78] 问题6: 开展更多开发项目的条件 - 开发决策具有较长的前置时间，目前公司正在完成现有项目，希望将其稳定并产生收入；公司有一个重要的开发项目计划于2024年年中启动；公司在经济适用房业务方面持续投入，过去几年增加了近5000套单元，该业务与工资通胀相关，且需求巨大 [64][66] 问题7: 是否有其他投资管理机会或拒绝的业务 - 公司已推出Fund 7，首轮募资约2.75亿美元，目标募资7.5亿美元，是美国的增值基金；即将推出欧洲的Fund 3，是Fund 2的后续基金，主要是专注于英国和爱尔兰的物流增值基金 [69] 问题8: 债务平台的增长管道和机会，以及在资本市场活动下降情况下的增长能力 - 公司在债务平台上采取轻资产策略，美国的办公资产将作为交易资产纳入合作伙伴平台；公司对美国西部特别是加州的城市高层资产兴趣不大，但对三到四层的郊区资产仍感兴趣，具体取决于价格；公司目前非常有耐心，没有任何资产处于收购托管状态 [74]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP每股收益为0.12美元，调整后净收入为6900万美元（约每股0.50美元），调整后EBITDA为1.66亿美元；年初至今GAAP每股收益为0.31美元，调整后净收入为1.96亿美元（约每股1.43美元），调整后EBITDA为4.44亿美元 [19][20] - 合并季度收入同比增长22%，环比增长近3%；包括非合并投资在内，本季度经常性NOI、贷款收入和费用份额较去年第三季度增长17%至1.3亿美元 [21] - 第三季度利率和汇率波动导致合并投资组合资产价值下降约2%，但相关物业层面债务按市值计价使净资产价值增加，抵消了这一影响 [21] - 第三季度利率极端波动使合并投资组合对冲价值增加3800万美元，计入损益表其他收入；利率对冲加权平均期限为2年 [22] - 截至季度末，流动性为7.2亿美元，包括4.2亿美元合并现金和5亿美元信贷额度中的3亿美元可用额度；季度末后，又偿还信贷额度2500万美元 [24] - 有效利率为4%，加权平均期限为5.9年；2025年前到期债务不足10%，均为无追索权物业层面融资；2023年计划用资产出售收益偿还超半数到期债务 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度NOI的56%，高于2018年的42% [26] - 美国多户住宅租赁需求强劲，第三季度混合租赁利差为13%，同物业NOI增长9%；山区西部投资组合表现最佳，收入增长13%，新租约租金增长13%，续租租金增长15% [26] - 第三季度收购阿尔伯克基260套多户住宅社区，承担固定利率3.64%、剩余期限7年的债务；出售奥克兰178套城市公寓社区，售价5600万美元，资本化率4%，销售收益2500万美元，内部收益率21%，股权倍数2.5倍 [11][12] - 北加州市场利率投资组合规模最小，第三季度驱逐禁令和政府救济计划结束，坏账和物业层面费用增加；美国市场利率投资组合平均租约损失为11%，若全部收回，未来可能为公司增加2200万美元NOI [29][30] - 2022年已翻新超1000套单元，平均成本1.3万美元，成本回报率25%，超半数单元待翻新 [31] - Vintage经济适用房投资组合表现出色，租金随地区收入中位数增长6%，入住率从96.6%提高到97.5%；内华达州Vintage at Sanctuary项目稳定运营，投资组合稳定单元超9100套，另有2100套在建 [32] - 都柏林同物业入住率提高5%至超98%，同物业NOI增长7%；预计明年将交付约1000套单元 [33] 投资管理业务 - 全球债务平台是公司重要增长来源，86%的贷款为浮动利率，利率上升使债务平台收益从低两位数提高到高两位数 [34] - 第三季度完成3.2亿美元新贷款发放，平均利差430个基点，平均贷款价值比约55%；季度还款3000万美元；季度末后又完成1.65亿美元新贷款发放，平台贷款投资达26亿美元，公司持有7%权益；目前还有30亿美元资本可用于业务增长 [35] 物流业务 - 第三季度在欧洲和美国收购1.5亿美元和8400万美元物流资产，公司持股14%，新增7处资产、210万平方英尺，工业投资组合扩大到110处资产、近1100万平方英尺，管理资产总额16亿美元 [37] - 83%的物流投资组合位于英国，基本面强劲，2022年英国优质租金增长13%，高于2021年水平；空置率为3.7%，许多子市场低于2%，租金持续上涨 [38] - 今年在欧洲完成30万平方英尺工业租赁，现有租金增长22%；入住率稳定在99%，现有租金比市场水平低29% [39] 办公业务 - 办公入住率从第二季度开始改善，稳定入住率达94.7%；入住率提高和坏账减少使同物业收入增长3%，NOI增长2%；三分之二的办公NOI来自欧洲，主要是英国和都柏林 [42] - 英国租赁活动集中在优质资产；第三季度欧洲投资组合完成31笔商业租赁交易，约47.5万平方英尺，加权平均租赁期限12年；第四季度需求持续强劲，目前有超50万平方英尺租赁交易处于法律程序中，预计为公司带来约500万美元租金收入 [44] - 都柏林办公投资组合入住率达97%，租户对新建环保智能办公资产需求旺盛；第三季度20 Kildare Street项目稳定运营，租金高于商业计划，新增NOI超300万美元 [45] 酒店业务 - Shelbourne酒店夏季表现出色，第三季度收入和NOI恢复到疫情前水平，超500万美元；7月和9月创纪录，平均入住率超90%；2022年72%的客人来自北美；预计2022年剩余时间客房收入强劲 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅市场需求强劲，山区西部因租金实惠、就业增长等因素表现突出；北加州市场受驱逐禁令结束影响，短期表现较弱，但预计未来将恢复 [26][29] - 英国物流市场基本面强劲，租金增长13%，空置率低至3.7%，许多子市场低于2%，对优质仓库空间需求大 [38] - 欧洲办公市场，英国和都柏林表现较好，入住率和租赁活动稳定增长 [42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦多户住宅债务和物流领域，第三季度100%的7亿美元投资集中在这两个领域 [11] - 多元化投资组合，62%的投资组合由多户住宅、物流和债务投资组成，以应对不同市场周期 [14] - 资本和对冲策略注重保护利率和汇率风险，截至2022年9月30日，97%的债务为固定或对冲状态，87%的欧洲投资账面价值已对冲；2023年到期债务3.11亿美元，约60%计划用资产出售和现有现金偿还 [15] - 与大型战略机构合作伙伴建立重要关系，已宣布平台有近40亿美元未使用的非自由裁量承诺资本，将评估未来12 - 18个月的新投资机会 [17] - 投资管理平台有38亿美元非自由裁量资本，将部署到所有宣布的平台，增加现有56亿美元收费资本 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务和投资组合在具有挑战性的宏观经济环境中表现良好，尽管面临全球通胀和央行行动带来的压力 [7] - 公司对未来增长充满信心，多户住宅净运营收入有机增长、债务和工业投资组合扩张以及30亿美元开发项目的完成将推动增长；预计到2024年底，开发项目将为公司带来9200万美元增量NOI，其中83%将实现稳定运营 [8] - 公司认为目前债务业务有增长机会，股权投资机会可能要到明年才会出现；公司将保持耐心，等待合适的投资时机 [53] 其他重要信息 - 第三季度重组部分外汇对冲，为公司带来7300万美元现金，同时保持强大的对冲头寸；自2013年以来，外汇对冲实现现金收益超2.4亿美元 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请按产品类型和地区说明今年至今资本化率或资产价值的变化，以及公司对投入闲置资金的意愿 - 公司目前对资金使用保持耐心，认为债务业务有增长机会，股权投资机会可能明年才会出现 [53] - 目前关于资本化率缺乏实证数据，公司第三季度出售的公寓资本化率为4%，但不能据此判断整体水平；市场上有大量资金愿意接受较低资本化率以获取优质资产，部分投资者甚至不使用杠杆，等待资本市场恢复正常 [55] - 过去1.5年成本上升，目前项目的替换成本比之前高20% - 30%；公司在疫情期间和今年购买原材料并签订固定价格合同，使项目完成时的资本化率高于初始预期，成本低于重新启动项目的水平 [56] 问题2: 如果未来收益和提成减少，当前正常物业运营的现金流能否维持股息水平 - 公司对当前股息水平感到满意，昨日已批准明年1月支付的股息；公司对现金流、销售和项目管道有信心，认为可以维持当前股息水平 [57] 问题3: 如何看待重返办公室趋势对山区西部多户住宅投资组合的影响，以及大型税务公司裁员或招聘冻结对加州多户住宅投资组合的影响 - 公司在山区西部投资近十年，该地区在疫情前后需求都很强劲，目前需求虽在回归疫情前水平，但仍未减弱；该地区租金实惠、就业机会多，仍有较大的租约损失空间，公司对该地区投资有信心 [59][60] - 加州北加州市场本季度表现较弱是由于驱逐禁令结束导致入住率暂时下降，实际租赁交易情况良好；随着入住率恢复到95% - 96%的正常水平，预计该地区明年表现将改善 [61]

财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月，归属于肯尼迪威尔逊控股公司普通股股东的净收入为4220万美元，而2021年同期为2.757亿美元；调整后EBITDA为4.444亿美元，而2021年同期为7.405亿美元[237] - 截至2022年9月30日的三个月，公司GAAP收入为1.396亿美元，2021年同期为1.144亿美元[281] - 截至2022年9月30日的三个月，公司调整后EBITDA为1.659亿美元，较2021年同期下降18%[281] - 截至2022年9月30日的九个月，公司GAAP收入为4.004亿美元，2021年同期为3.222亿美元[281] - 截至2022年9月30日的九个月，公司调整后EBITDA为4.444亿美元，较2021年同期下降40%[281] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为4.203亿美元，2021年末为5.248亿美元[282] - 截至2022年9月30日，公司总资产为80.845亿美元，2021年末为78.765亿美元[282] - 截至2022年9月30日，公司AUM约为219亿美元，较2021年末增长1.4%[284] - 2022年第三季度，公司总营收为1.396亿美元，其中租金收入1.109亿美元[287] - 2022年第三季度，公司净收入为2360万美元，归属于普通股股东的净收入为1640万美元[287] - 2022年第三季度，公司调整后EBITDA为1.659亿美元，其中合并部分为1.196亿美元[287] - GAAP普通股股东净收入2022年三季度为1640万美元，2021年同期为6590万美元[289] - 调整后EBITDA 2022年三季度为1.659亿美元，2021年同期为2.027亿美元[290] - 2022年三季度收入同比减少8500万美元，降幅6%；净亏损同比增加800万美元，增幅121%；调整后EBITDA同比减少1510万美元，降幅9%[293] - 2022年三季度租金收入为1.109亿美元，较2021年同期增加1480万美元[294] - 2022年三季度酒店收入为1400万美元，较2021年同期增加780万美元[295] - 2022年三季度房地产销售净收益为3700万美元，较2021年同期增加2200万美元[296] - 2022年三季度投资管理费收入为1120万美元，较2021年同期增加200万美元[303] - 2022年第三季度非合并投资收入为1.23亿美元，2021年同期为14.31亿美元，主要因公允价值收益降低和业绩分配减少[306] - 2022年第三季度业绩费用应计减少1800万美元，实现业绩费用680万美元；2021年同期业绩费用应计增加4630万美元，实现业绩费用960万美元[311][312] - 2022年第三季度公司费用降至1510万美元，2021年同期为1600万美元，主要因酌情奖金补偿费用降低[313] - 2022年第三季度利息费用为2400万美元，2021年同期为1750万美元，因公司债务余额和利率上升[314] - 2022年第三季度其他收入增至1290万美元，2021年同期为亏损70万美元，因利率上限的按市值计价公允价值收益[315] - 2022年第三季度所得税费用为1390万美元，2021年同期为3060万美元，有效税率从29.6%升至37.1%[316] - 2022年第三季度综合亏损为1300万美元，2021年同期为综合收入5520万美元，主要受外币汇率和套期保值影响[318] - 2022年前三季度总收入为4.004亿美元，净收入为6270万美元，归属于普通股股东的净收入为4220万美元[320] - 2022年前三季度调整后EBITDA为4.444亿美元[320] - GAAP归属于普通股股东的净收入2022年前九个月为4220万美元，2021年同期为2.757亿美元；调整后EBITDA 2022年前九个月为4.444亿美元，2021年同期为7.405亿美元[322] - 2022年前九个月，收入受外汇影响，合并收入减少1.26亿美元（3%），共同投资收入减少70万美元，总计减少1.33亿美元（3%）；净亏损收入合并减少410万美元（13%），共同投资减少2750万美元（85%），总计减少3160万美元（98%）；调整后EBITDA合并减少1350万美元（3%），共同投资减少2870万美元（6%），总计减少4220万美元（9%）[325] - 2022年前九个月，租金收入为3.244亿美元，2021年同期为2.797亿美元，增加4470万美元；酒店收入为3320万美元，2021年同期为920万美元，增加2400万美元；房地产销售净收益为5080万美元，2021年同期为4.17亿美元[326][327][328] - 2022年前九个月租金费用增至1.107亿美元，2021年同期为9780万美元；酒店费用增至2050万美元，2021年同期为780万美元；补偿费用降至2980万美元，2021年同期为5170万美元；一般及行政费用为1030万美元，2021年同期为1430万美元；折旧和摊销增至1.327亿美元，2021年同期为1.253亿美元[329][330][331][332][333] - 2022年前九个月利息费用为9280万美元，2021年同期为9000万美元；债务提前清偿损失为240万美元，2021年同期为1210万美元；其他收入为2970万美元，2021年同期为其他损失330万美元[334][335][336] - 2022年前九个月共同投资组合的投资管理费用收入为3350万美元，2021年同期为2540万美元[337] - 2022年前九个月贷款及其他收入增至800万美元，2021年同期为620万美元[338] - 2022年前九个月费用增至4800万美元，2021年同期为3120万美元[339] - 2022年前九个月非合并投资收入为1.484亿美元，2021年同期为2.139亿美元[340] - 2022年前九个月业绩分配应计增加50万美元，实现业绩费用680万美元，其中360万美元为前期应计[344] - 2021年前九个月业绩费用应计增加6200万美元，实现业绩费用960万美元[346] - 2022年前九个月公司费用降至4530万美元，2021年同期为5100万美元[347] - 2022年前九个月利息费用为6800万美元，2021年同期为5140万美元[348] - 2022年前九个月其他收入增至1640万美元，2021年同期为其他亏损40万美元[350] - 2022年前九个月所得税费用为2250万美元，2021年为9820万美元，有效税率分别为26.4%和25.2%[351] - 2022年和2021年前九个月，公司经营活动净现金使用量分别为470万美元和8470万美元[379] - 2022年和2021年前九个月，公司投资活动净现金使用量分别为3.588亿美元和6.803亿美元[379] - 2022年和2021年前九个月，公司融资活动净现金提供量分别为3.073亿美元和6.448亿美元[379] - 2022年前九个月投资活动净现金使用量为3.588亿美元，2021年同期为6.803亿美元[381][382] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为3.073亿美元，2021年同期为6.448亿美元[383][385] - 2022年第三季度，公司净收入为2360万美元，调整后EBITDA为1.659亿美元，调整后净收入为6870万美元[404][405] - 2022年前九个月，公司净收入为6270万美元，调整后EBITDA为4.444亿美元，调整后净收入为1.955亿美元[404][405] - 2021年第三季度，公司净收入为7250万美元，调整后EBITDA为2.027亿美元，调整后净收入为1.119亿美元[404][405] - 2021年前九个月，公司净收入为2.921亿美元，调整后EBITDA为7.405亿美元，调整后净收入为4.235亿美元[404][405] - 2022年QTD合并投资组合净收入为2360万美元，2021年同期为7250万美元[408] - 2022年YTD合并投资组合净收入为6270万美元，2021年同期为2.921亿美元[408] - 2022年QTD合并投资组合净营业收入为7580万美元，2021年同期为6460万美元[408] - 2022年YTD合并投资组合净营业收入为2.216亿美元，2021年同期为1.784亿美元[408] - 2020年QTD合并投资组合净亏损为1970万美元，2019年同期净收入为1940万美元[410] - 2020年YTD合并投资组合净亏损为6470万美元，2019年同期净收入为1.622亿美元[410] - 2018年QTD合并投资组合净收入为1290万美元，YTD净收入为1.792亿美元[411] - 2018年QTD合并投资组合净营业收入为9450万美元，YTD净营业收入为2.839亿美元[411] - 2020年QTD合并投资组合利息费用为5080万美元，2019年同期为5180万美元[410] - 2022年QTD合并投资组合利息费用为5710万美元，2021年同期为4530万美元[408] - 2022年9月30日止三个月，同店租金收入为1.109亿美元，2021年同期为9610万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店酒店收入为1400万美元，2021年同期为620万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店租金费用为3860万美元，2021年同期为3240万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店酒店费用为860万美元，2021年同期为370万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店合并总收入为1.249亿美元，2021年同期为1.023亿美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店净营业收入（NOI）为7770万美元，2021年同期为6620万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店商业板块收入为2860万美元，NOI为2490万美元；2021年同期收入为2780万美元，NOI为2450万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店多户市场利率组合收入为6230万美元，NOI为4150万美元；2021年同期收入为5740万美元，NOI为3860万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店多户经济适用房组合收入为1280万美元，NOI为880万美元；2021年同期收入为1210万美元，NOI为840万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店最终收入为1.037亿美元，NOI为7520万美元；2021年同期收入为9730万美元，NOI为7150万美元[413] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司192亿美元运营物业在九个月内产生总收入11亿美元，2021年同期173亿美元运营物业总收入为8.437亿美元[239] - 2022年前九个月，公司完成18亿美元的收购和7.221亿美元的贷款投资，处置10亿美元资产和收回3.34亿美元贷款还款[239] - 截至2022年9月30日，公司收费资本为56亿美元，九个月内确认3350万美元基础投资管理费和50万美元业绩分配[242] - 公司全球房地产投资组合中，多户住宅社区占56%，商业地产占40%，酒店及其他占4%；美国西部占60%，英国占16%，爱尔兰占21%[240] - 2022年第三季度，公司合并净营业收入为7580万美元，同比增长17.3%；合资企业净营业收入为3970万美元，同比增长14.7%[246] - 2022年前九个月，公司合并净营业收入为2.216亿美元，同比增长24.2%；合资企业净营业收入为1.182亿美元，同比增长34.5%[246] - 截至2022年9月30日，全球多户住宅投资组合有37,571个单元，包括32,800个稳定单元和4,771个正在招租或开发的单元[256] - 截至2022年9月30日，持有148项资产权益，包括11,682个合并市场租金多户公寓单元、14,586个联合投资组合市场租金单元和11,303个VHH平台经济适用房单元[257] - 2015年收购VHH时其投资组合有5,485个单元，截至2022年9月30日，VHH有9,157个稳定租赁单元和2,146个正在稳定、开发或获批的单元[261] - 2015年收购VHH花费约8000万美元，截至2022年9月30日又投入1.184亿美元，收到2.601亿美元现金分红，VHH

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后EBITDA为1.19亿美元，年初至今为2.79亿美元，2021年上半年为5.38亿美元，2021年Q2有3.3亿美元与出售多户住宅资产组合49%权益相关的收益 [7][8] - 预计年度NOI增至4.79亿美元，较当年增长10%，较2021年Q2增长19% [9] - 二季度调整后净收入为4100万美元，即每股约0.30美元；上半年GAAP每股收益为0.19美元，调整后净收入为1.27亿美元，即每股约0.92美元，调整后EBITDA为2.79亿美元 [15] - 合并收入较今年Q1增长9%，同比增长26%；包括非合并投资在内，季度经常性NOI、贷款收入和费用份额从去年Q2增长33%至1.3亿美元 [16] - 稳定投资组合产生15亿美元的年度总收入，公司份额约为50% [17] - 截至季度末，94%的债务已固定或对冲，平均利率为3.8%，平均期限不到6年；明年年底前到期的债务份额不到7%；拥有7.11亿美元的流动性，包括4.61亿美元的合并现金和2.5亿美元的信贷额度 [12][18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度NOI的55%；美国多户住宅租赁条件良好，新租约增长19%，续租增长13%，入住率为94.5%，同店收入增长13%，同店NOI增长16% [21] - 南加州资产NOI增长27%，租金在新租约中增长28%，续租中增长10%；山区西部区域同店NOI增长15%，收购3个社区共1100个单元；太平洋西北投资组合NOI增长12% [21][22][23] - 美国市场平均租金损失为14%，若完全弥补，将为公司带来2700万美元的NOI；大部分美国多户住宅资产的物业债务可由买家按3.55%的平均利率承接，期限超过6年 [23] - 老式经济适用房和老年公寓投资组合租金增长6%，入住率为97%；自2015年收购以来，单元数量增加一倍多至1.1万多个，包括2000多个在建单元 [23][24] - 都柏林同店入住率提高6%至98%，同店NOI增长10.5%；Capital Dock入住率达97%，Clancy Quay入住率达99% [24] 投资管理业务 全球债务平台 - 二季度完成2.1亿美元新融资，偿还3.22亿美元；季度末后又完成2.2亿美元净新增贷款，平台贷款投资达24亿美元，公司持有7%权益 [26] - 该平台84%的贷款为浮动利率，随着利率上升受益，有超过30亿美元的额外增长能力 [26] 全球物流平台 - 二季度完成28笔收购，总额4.44亿美元，平台资产增至14亿美元，涵盖76项资产；新增190万平方英尺，优质投资组合增至650万平方英尺 [28] - 英国物流空置率降至2%以下，租金上涨，今年完成30万平方英尺租赁交易，租金增长24%，比业务计划高出11% [29] - 有望将欧洲物流平台扩大至约17亿美元，涵盖95项资产，面积达950万平方英尺，产生6200万美元的总NOI [29] 办公业务 - 70%的办公NOI来自欧洲资产，主要在英国和都柏林，租户质量高，加权平均未到期租约期限为7.6年 [30] - 欧洲办公资产租赁速度加快，季度内完成33笔商业租赁交易，带来370万美元增量收入，加权平均租约长度为6.5年；有50笔租赁交易正在进行，若完成将带来约500万美元增量租金收入 [31] 酒店业务 - 7月The Shelbourne酒店入住率近90%，平均每日房价约460欧元，NOI约200万欧元；6月情况类似，年底前已预订约50% [40] - 一季度和二季度约一半客人来自美国，6月这一比例达63%；预计NOI将显著增长，有望在未来12个月突破疫情前约1500万欧元的水平 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球利率自Q1末以来显著变化，公司94%的债务已固定或对冲，平均利率3.8%，平均期限不到6年 [12] - 美国多户住宅租金增长超过通胀，7月延续Q2强劲势头；债务平台有强大的贷款发放机会管道，Q3已完成2.2亿美元新贷款 [13] - 都柏林就业增长和重返办公室对新开发办公室和公寓租赁需求有利；英国物流市场基本面强劲，Q2空置率创历史新低，现有租金远低于市场水平 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本循环战略收购高质量资产，提升整体资产组合质量；继续专注于多户住宅业务和投资管理业务的增长，包括工业平台和债务平台 [13][43] - 计划将非核心资产出售所得资金重新投入到投资管理平台或多户住宅业务中；在新收购中尽量降低利率风险 [44] - 投资管理平台有超过40亿美元的非自由裁量资本，将用于所有已宣布的平台，增加现有53亿美元收费资本 [30] - 行业竞争方面，债务平台因部分使用回购融资和CLO的参与者难以获得资金、银行退出，公司得以追求更高质量资产和赞助商，并降低贷款价值比 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在不确定性，管理层对公司未来充满信心，认为团队有能力执行战略举措，实现经常性现金流增长 [33] - 公司凭借资产负债表和战略合作伙伴的流动性，有望继续发展业务，并利用当前环境中的任何错位机会 [33] - 预计多户住宅业务将继续增长，特别是南加州和山区西部区域；物流平台将受益于低空置率和租金增长；债务平台将受益于利率上升和强大的管道 [21][22][26][29] 其他重要信息 - 公司将于2022年9月22日在爱达荷州博伊西举行投资者日房产参观活动，欢迎股东了解山区西部战略并参观资产 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 快速增长的工业平台情况，包括目标国家、杠杆使用和资本化率 - 主要集中在英国，也关注爱尔兰和西班牙马德里；购买资本化率约4%，预计租金大幅增长；融资成本约2%，加上1.5 - 1.75%的利差，通过购买上限或掉期操作，无负杠杆，有正现金流 [37][38][39] 问题2: The Shelbourne酒店的NOI情况及与历史峰值对比 - 7月入住率近90%，平均每日房价约460欧元，NOI约200万欧元；6月类似，年底前已预订约50%；一季度和二季度约一半客人来自美国，6月达63%；预计NOI将显著增长，未来12个月有望突破疫情前约1500万欧元的水平 [40][41] 问题3: 非核心资产出售和股票回购的看法 - 过去2 - 3年专注于简化公司和出售非核心资产，未来18个月仍有出售计划，但规模不如2020 - 2021年；有30 - 40亿美元未使用的投资管理平台容量，可将非核心资产资金重新投入到增长业务中；股票回购取决于投资机会和流动性，目前倾向于增加流动性 [42][43][44] 问题4: 今年剩余时间收费资本的增长或暂停情况 - 公司有能力实现年度经常性NOI增长10 - 15%，收费资本和相关费用增长15 - 20%；目前处于发现和评估新收购的时期，需观察利率变化和市场机会 [47][48][50] 问题5: 多户住宅业务中，资产在公司资产负债表和战略合资企业之间的分配方式 - 美国增值基金运营时，短期增值机会的多户住宅交易将进入基金；长期机会则倾向于进入公司资产负债表或有更多股权投入的平台；公司不太愿意出售高质量多户住宅资产，新开发资产的资本化率高于市场水平 [52][53][54] 问题6: 都柏林多户住宅业务未来收入增长是否会加速 - 市场租金将继续增长，新开发项目的租金将高于业务计划，因供应不足；现有投资组合受租金管制，租金增长有限，但入住率和NOI增长良好 [55][56] 问题7: 债务平台目前有吸引力的交易类型、宏观因素影响及可吸引的收益率 - 债务投资平台的管道是推出以来最大的，部分参与者因融资问题退出，银行也有所退缩，公司可追求更高质量资产和赞助商，降低贷款价值比；可参与租赁公寓楼、优质租户的写字楼和大型资产组合等交易，获得更好的利差 [59][60] 问题8: 欧盟物流平台的按市值计价情况 - 目前认为按市值计价的资本化率约为6%，实际租赁执行情况比业务计划高出11%，行业基本面强劲，有望实现更高的资本化率 [61] 问题9: The Shelbourne酒店是否重新纳入同店组合 - 酒店此前因频繁开闭未纳入同店组合，目前运营正常且业绩创纪录；它是唯一合并的酒店，可在财务报表中体现，可线下讨论是否重新纳入 [62][63]