债务利率结构 - 截至2022年12月31日，公司合并债务中76%为固定利率，20%为带利率上限的浮动利率，4%为无利率上限的浮动利率[338] 利率变动影响 - 若利率变动100个基点，2023年公司当前债务份额的利息费用将增加630万美元或节省950万美元[341] 可变利率抵押贷款情况 - 截至2022年12月31日，公司可变利率抵押贷款的加权平均执行价格为2.32%，期限约为2.1年[341] 利率敏感资产与负债 - 截至2022年12月31日，利率敏感资产总计5.888亿美元，加权平均利率为2.71%；利率敏感负债总计5.6253亿美元，加权平均利率为4.39%[343] 投资账户海外投资情况 - 约37%的投资账户通过海外平台以当地货币投资[346] 外币投资对冲情况 - 截至2022年12月31日，公司已对冲91%的欧元计价投资和92%的英镑计价投资的总资产账面价值[346] 汇率变动影响 - 若外币兑美元汇率变动5%，公司净资产价值将增加2260万美元或减少2310万美元；若变动10%，将增加4460万美元或减少4660万美元[349] 业绩分配补偿情况 - 业绩分配补偿与公司某些混合基金和独立账户投资所赚取业绩分配的至多35%相关[357] 业务税务结构 - 公司服务业务作为全球企业实体需缴纳联邦、州和地方所得税，投资业务通过各种合伙结构运营[362] 累计其他综合收益含义 - 累计其他综合收益（损失）代表公司将海外子公司从功能货币转换为报告货币时的外币变动份额[363] 绩效分配预留情况 - 公司管理层预留20% - 35%的绩效分配用于奖励非高管员工[373] 历年净利润情况 - 2022 - 2018年净利润分别为1.019亿、3.364亿、1.078亿、3.211亿、2.121亿美元[379] 历年调整后EBITDA情况 - 2022 - 2018年调整后EBITDA分别为5.915亿、9.279亿、6.08亿、7.281亿、7.127亿美元[379] 历年调整后净收入情况 - 2022 - 2018年调整后净收入分别为2.649亿、5.09亿、3.069亿、4.425亿、3.97亿美元[379] 合并投资组合历年净营业收入情况 - 2022 - 2020年合并投资组合净营业收入分别为2.942亿、2.558亿、2.623亿美元[382] 联合投资组合历年净营业收入情况 - 2022 - 2020年联合投资组合净营业收入分别为1.576亿、1.244亿、1.025亿美元[382] 合并投资组合历年所得税拨备情况 - 2022 - 2020年合并投资组合所得税拨备分别为3620万、1.262亿、4360万美元[382] 联合投资组合历年所得税拨备情况 - 2022 - 2020年联合投资组合所得税拨备分别为270万、0、100万美元[382] 合并投资组合历年利息费用情况 - 2022 - 2020年合并投资组合利息费用分别为2.208亿、1.924亿、2.019亿美元[382] 联合投资组合历年利息费用情况 - 2022 - 2020年联合投资组合利息费用分别为6010万、4000万、3310万美元[382] 合并投资组合特定年份净收入情况 - 2019年合并投资组合净收入为3.211亿美元，2018年为2.121亿美元[383] 公司特定年份总资产与总负债情况 - 2022年12月31日公司总资产为82.718亿美元，总负债为62.614亿美元[383] - 2021年12月31日公司总资产为78.765亿美元，总负债为60.726亿美元[384] 同店物业历年收入与净营业收入情况 - 2022年同店物业收入为3.74亿美元，净营业收入为2.705亿美元[386] - 2021年同店物业收入为3.501亿美元，净营业收入为2.529亿美元[386] 非合并投资实体计量方式 - 公司对67项非合并投资实体选择公允价值计量[389] 合并投资组合特定年份净营业收入情况 - 2019年合并投资组合净营业收入为3.052亿美元，2018年为3.683亿美元[383] 公司特定年份现金情况 - 2022年12月31日现金为4.393亿美元，2021年12月31日为5.248亿美元[383][384] 公司特定年份房地产资产情况 - 2022年房地产资产为51.881亿美元，2021年为50.598亿美元[383][384] 公司特定年份非合并投资情况 - 2022年非合并投资为22.381亿美元，2021年为19.476亿美元[383][384]

财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后EBITDA为5.92亿美元，包括经常性NOI和费用增加7600万美元，但被资产出售收益减少和公允价值投资组合变化所抵消 [6] - 2022年综合收入增长19%，薪酬及相关成本下降17%，经常性投资收入改善 [9] - 2022年公司份额内的物业NOI、贷款收入和基础管理费增长18%，达到5.1亿美元 [9] - 2022年GAAP每股收益为0.47美元，第四季度为0.16美元；调整后净收入全年为2.65亿美元，每股1.91美元，第四季度为6900万美元，每股约0.50美元 [35] - 第四季度调整后EBITDA为1.47亿美元，全年累计达5.92亿美元；第四季度收入较2021年第四季度增长6% [35] - 2022年估计年度NOI增长13%，达到创纪录的4.91亿美元；收费资本增长18%，达到创纪录的59亿美元；年末资产管理规模从两年前的180亿美元增至230亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 债务平台利用当前贷款环境，为高质量赞助商提供贷款，实现无杠杆回报率超过20%，新增贷款平均余额从一年前的约5亿美元升至如今的近7.5亿美元 [15][25] - 2022年在该平台收购35项资产，总值5亿美元，资产规模增长40%至12亿美元，收费资本达4亿美元；欧盟物流投资组合目标为25亿美元，仍有13亿美元的增长空间；投资管理平台有35亿美元的非自由支配资本待配置，将增加现有59亿美元的收费资本 [16][18] 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占全球投资组合的比例从2017年的39%升至54%，年末有3.3万套稳定单元，另有5000套正在开发 [37] - 美国山区和太平洋西北地区同店NOI增长12%；太平洋西北地区租金增长11%，第四季度混合租赁利差为5%；1月整个美国投资组合的混合租赁利差为5% [12][13][14] - 犹他州和爱达荷州租金分别增长15%和10%，山区第四季度混合租赁利差为6% [38] - 北加州和南加州因驱逐禁令结束，出现坏账增加、物业费用上升和入住率下降的情况，但第一季度有所改善，1月新租约租赁利差达11% [39] - 都柏林50%所有权的超2500套公寓同店入住率提高2%至99%，同店NOI增长11%，预计今年夏天交付的约1000套开发中公寓需求强劲 [40] 物流业务 - 年末工业投资组合共有109项资产，总面积近1100万平方英尺，资产管理规模达17亿美元 [42] - 空置率低至2%，入住率达98%，去年完成40笔租赁交易，总面积70万平方英尺，租金增长32% [43] - 2023年开局良好，租赁交易管道强劲，预计租赁量将超过2022年；大伦敦地区租金持续上涨，部分资产租金超过每平方英尺20英镑，较过去五年增长超50% [44] 办公业务 - 英国和北加州办公入住率提高，第四季度同店物业办公NOI增长8%；第四季度完成27万平方英尺的办公租赁，全年完成超120万平方英尺的办公租赁交易 [45] - 三分之二的办公NOI来自欧洲，主要是英国和都柏林，投资组合未到期租约平均期限为7.5年 [45] 开发和租赁业务 - 开发项目按计划于今年年中按时完成，稳定期租金超初始承保水平，预计为估计年度NOI增加9600万美元 [33][46] - 第四季度在南加州的Oaks项目租赁取得进展，目前已出租82%，新租户入住后将转入稳定投资组合 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国多数地区2022年租金实现两位数增长，现有租金较市场水平低33%，预计租金将进一步增长；空置率处于历史低位，新开发项目因融资成本上升而停滞，租户需求因供应链灵活性需求而持续高涨 [17] - 美国山区的爱达荷州、亚利桑那州、内华达州和犹他州是国内净迁入排名靠前的州，远程连接和灵活工作安排促进了该地区的发展 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资活动方面，鉴于交易成交量较低，公司在新投资上保持耐心，第四季度资本部署主要通过债务平台进行，该平台为股东带来有吸引力的无杠杆两位数回报，并推动30亿美元建设项目的完成 [3] - 投资管理平台有望继续增长，由债务和物流平台驱动，这些平台有强大的机会管道，且由资金充足的合作伙伴提供资金 [8] - 多户住宅投资组合将继续增长，因为租户寻求位于就业增长且生活质量高的市场的高品质公寓社区 [8] - 公司将专注于完成现有开发项目，预计这些项目稳定后将为公司带来9600万美元的额外NOI [33] - 公司在债务平台上具有竞争优势，能够为高质量赞助商提供贷款，实现无杠杆回报率超过20%，且平均贷款余额增加 [15][25] - 公司计划继续发展经济适用房业务，过去几年已增加近5000套单元，且可以轻资产方式运营 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对长期发展持乐观态度，基于过往业绩、团队、资产以及过去三十年建立的全球合作伙伴关系网络 [21] - 公司认为目前处于周期早期，预计今年下半年和明年年底前不会出现有意义的资产重新定价 [54] 其他重要信息 - 第四季度完成超1亿美元的折价债务回购，实现提前清偿收益2200万美元 [36] - 公司利用套期保值降低浮动利率风险，年末93%的债务为固定利率或已套期保值，季度末后重新套期保值，目前比例达97%，利率套期保值的加权平均期限为2.1年 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 都柏林科技行业回调对市场的影响 - 从疫情开始到2022年，科技行业新增3.5万个新岗位，爱尔兰科技人员规模调整仅减少约1000个岗位，公司对此并不担忧，并对完成Coopers Cross商业项目感到兴奋，有很多有前景的机会 [51] 问题2: 在美国投资办公物业的条件 - 公司将采取轻资产策略，不会将办公资产计入资产负债表，美国的办公资产将作为交易资产纳入合作伙伴平台；公司对美国西部特别是加州的城市高层资产兴趣不大，但对三到四层的郊区资产仍感兴趣，具体取决于价格；公司目前非常有耐心，没有任何资产处于收购托管状态 [74] 问题3: KW在30亿美元租赁组合中剩余开发费用的份额及资金来源 - KW约有4亿美元总资本用于完成开发和租赁管道项目，其中约50%来自项目建设融资，即约2亿美元需公司自行承担，大部分预计通过非核心资产出售获得，特别是一些非创收资产的出售 [57] 问题4: 肯尼迪 - 威尔逊债务平台的竞争优势及借款人了解途径 - 公司在债务领域的很多交易对手是长期合作伙伴，业务具有重复性；公司以易于合作、知识渊博、能理解复杂情况而著称，随着时间推移建立了良好声誉；团队不断与借款人和经纪人沟通，拓展业务网络；只要公司执行良好并为借款人提供优质服务，业务就会持续增长 [59] 问题5: 多户住宅续约情况及市场表现 - 第四季度租金趋于稳定，市场租金增长不明显，但公司弥补了租金损失；1月和2月市场租金开始回升，1月租赁置换率比第四季度高2%，入住率保持强劲，市场租金增长速度快于第四季度 [60][78] 问题6: 开展更多开发项目的条件 - 开发决策具有较长的前置时间，目前公司正在完成现有项目，希望将其稳定并产生收入；公司有一个重要的开发项目计划于2024年年中启动；公司在经济适用房业务方面持续投入，过去几年增加了近5000套单元，该业务与工资通胀相关，且需求巨大 [64][66] 问题7: 是否有其他投资管理机会或拒绝的业务 - 公司已推出Fund 7，首轮募资约2.75亿美元，目标募资7.5亿美元，是美国的增值基金；即将推出欧洲的Fund 3，是Fund 2的后续基金，主要是专注于英国和爱尔兰的物流增值基金 [69] 问题8: 债务平台的增长管道和机会，以及在资本市场活动下降情况下的增长能力 - 公司在债务平台上采取轻资产策略，美国的办公资产将作为交易资产纳入合作伙伴平台；公司对美国西部特别是加州的城市高层资产兴趣不大，但对三到四层的郊区资产仍感兴趣，具体取决于价格；公司目前非常有耐心，没有任何资产处于收购托管状态 [74]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP每股收益为0.12美元，调整后净收入为6900万美元（约每股0.50美元），调整后EBITDA为1.66亿美元；年初至今GAAP每股收益为0.31美元，调整后净收入为1.96亿美元（约每股1.43美元），调整后EBITDA为4.44亿美元 [19][20] - 合并季度收入同比增长22%，环比增长近3%；包括非合并投资在内，本季度经常性NOI、贷款收入和费用份额较去年第三季度增长17%至1.3亿美元 [21] - 第三季度利率和汇率波动导致合并投资组合资产价值下降约2%，但相关物业层面债务按市值计价使净资产价值增加，抵消了这一影响 [21] - 第三季度利率极端波动使合并投资组合对冲价值增加3800万美元，计入损益表其他收入；利率对冲加权平均期限为2年 [22] - 截至季度末，流动性为7.2亿美元，包括4.2亿美元合并现金和5亿美元信贷额度中的3亿美元可用额度；季度末后，又偿还信贷额度2500万美元 [24] - 有效利率为4%，加权平均期限为5.9年；2025年前到期债务不足10%，均为无追索权物业层面融资；2023年计划用资产出售收益偿还超半数到期债务 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度NOI的56%，高于2018年的42% [26] - 美国多户住宅租赁需求强劲，第三季度混合租赁利差为13%，同物业NOI增长9%；山区西部投资组合表现最佳，收入增长13%，新租约租金增长13%，续租租金增长15% [26] - 第三季度收购阿尔伯克基260套多户住宅社区，承担固定利率3.64%、剩余期限7年的债务；出售奥克兰178套城市公寓社区，售价5600万美元，资本化率4%，销售收益2500万美元，内部收益率21%，股权倍数2.5倍 [11][12] - 北加州市场利率投资组合规模最小，第三季度驱逐禁令和政府救济计划结束，坏账和物业层面费用增加；美国市场利率投资组合平均租约损失为11%，若全部收回，未来可能为公司增加2200万美元NOI [29][30] - 2022年已翻新超1000套单元，平均成本1.3万美元，成本回报率25%，超半数单元待翻新 [31] - Vintage经济适用房投资组合表现出色，租金随地区收入中位数增长6%，入住率从96.6%提高到97.5%；内华达州Vintage at Sanctuary项目稳定运营，投资组合稳定单元超9100套，另有2100套在建 [32] - 都柏林同物业入住率提高5%至超98%，同物业NOI增长7%；预计明年将交付约1000套单元 [33] 投资管理业务 - 全球债务平台是公司重要增长来源，86%的贷款为浮动利率，利率上升使债务平台收益从低两位数提高到高两位数 [34] - 第三季度完成3.2亿美元新贷款发放，平均利差430个基点，平均贷款价值比约55%；季度还款3000万美元；季度末后又完成1.65亿美元新贷款发放，平台贷款投资达26亿美元，公司持有7%权益；目前还有30亿美元资本可用于业务增长 [35] 物流业务 - 第三季度在欧洲和美国收购1.5亿美元和8400万美元物流资产，公司持股14%，新增7处资产、210万平方英尺，工业投资组合扩大到110处资产、近1100万平方英尺，管理资产总额16亿美元 [37] - 83%的物流投资组合位于英国，基本面强劲，2022年英国优质租金增长13%，高于2021年水平；空置率为3.7%，许多子市场低于2%，租金持续上涨 [38] - 今年在欧洲完成30万平方英尺工业租赁，现有租金增长22%；入住率稳定在99%，现有租金比市场水平低29% [39] 办公业务 - 办公入住率从第二季度开始改善，稳定入住率达94.7%；入住率提高和坏账减少使同物业收入增长3%，NOI增长2%；三分之二的办公NOI来自欧洲，主要是英国和都柏林 [42] - 英国租赁活动集中在优质资产；第三季度欧洲投资组合完成31笔商业租赁交易，约47.5万平方英尺，加权平均租赁期限12年；第四季度需求持续强劲，目前有超50万平方英尺租赁交易处于法律程序中，预计为公司带来约500万美元租金收入 [44] - 都柏林办公投资组合入住率达97%，租户对新建环保智能办公资产需求旺盛；第三季度20 Kildare Street项目稳定运营，租金高于商业计划，新增NOI超300万美元 [45] 酒店业务 - Shelbourne酒店夏季表现出色，第三季度收入和NOI恢复到疫情前水平，超500万美元；7月和9月创纪录，平均入住率超90%；2022年72%的客人来自北美；预计2022年剩余时间客房收入强劲 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅市场需求强劲，山区西部因租金实惠、就业增长等因素表现突出；北加州市场受驱逐禁令结束影响，短期表现较弱，但预计未来将恢复 [26][29] - 英国物流市场基本面强劲，租金增长13%，空置率低至3.7%，许多子市场低于2%，对优质仓库空间需求大 [38] - 欧洲办公市场，英国和都柏林表现较好，入住率和租赁活动稳定增长 [42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦多户住宅债务和物流领域，第三季度100%的7亿美元投资集中在这两个领域 [11] - 多元化投资组合，62%的投资组合由多户住宅、物流和债务投资组成，以应对不同市场周期 [14] - 资本和对冲策略注重保护利率和汇率风险，截至2022年9月30日，97%的债务为固定或对冲状态，87%的欧洲投资账面价值已对冲；2023年到期债务3.11亿美元，约60%计划用资产出售和现有现金偿还 [15] - 与大型战略机构合作伙伴建立重要关系，已宣布平台有近40亿美元未使用的非自由裁量承诺资本，将评估未来12 - 18个月的新投资机会 [17] - 投资管理平台有38亿美元非自由裁量资本，将部署到所有宣布的平台，增加现有56亿美元收费资本 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务和投资组合在具有挑战性的宏观经济环境中表现良好，尽管面临全球通胀和央行行动带来的压力 [7] - 公司对未来增长充满信心，多户住宅净运营收入有机增长、债务和工业投资组合扩张以及30亿美元开发项目的完成将推动增长；预计到2024年底，开发项目将为公司带来9200万美元增量NOI，其中83%将实现稳定运营 [8] - 公司认为目前债务业务有增长机会，股权投资机会可能要到明年才会出现；公司将保持耐心，等待合适的投资时机 [53] 其他重要信息 - 第三季度重组部分外汇对冲，为公司带来7300万美元现金，同时保持强大的对冲头寸；自2013年以来，外汇对冲实现现金收益超2.4亿美元 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请按产品类型和地区说明今年至今资本化率或资产价值的变化，以及公司对投入闲置资金的意愿 - 公司目前对资金使用保持耐心，认为债务业务有增长机会，股权投资机会可能明年才会出现 [53] - 目前关于资本化率缺乏实证数据，公司第三季度出售的公寓资本化率为4%，但不能据此判断整体水平；市场上有大量资金愿意接受较低资本化率以获取优质资产，部分投资者甚至不使用杠杆，等待资本市场恢复正常 [55] - 过去1.5年成本上升，目前项目的替换成本比之前高20% - 30%；公司在疫情期间和今年购买原材料并签订固定价格合同，使项目完成时的资本化率高于初始预期，成本低于重新启动项目的水平 [56] 问题2: 如果未来收益和提成减少，当前正常物业运营的现金流能否维持股息水平 - 公司对当前股息水平感到满意，昨日已批准明年1月支付的股息；公司对现金流、销售和项目管道有信心，认为可以维持当前股息水平 [57] 问题3: 如何看待重返办公室趋势对山区西部多户住宅投资组合的影响，以及大型税务公司裁员或招聘冻结对加州多户住宅投资组合的影响 - 公司在山区西部投资近十年，该地区在疫情前后需求都很强劲，目前需求虽在回归疫情前水平，但仍未减弱；该地区租金实惠、就业机会多，仍有较大的租约损失空间，公司对该地区投资有信心 [59][60] - 加州北加州市场本季度表现较弱是由于驱逐禁令结束导致入住率暂时下降，实际租赁交易情况良好；随着入住率恢复到95% - 96%的正常水平，预计该地区明年表现将改善 [61]

财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月，归属于肯尼迪威尔逊控股公司普通股股东的净收入为4220万美元，而2021年同期为2.757亿美元；调整后EBITDA为4.444亿美元，而2021年同期为7.405亿美元[237] - 截至2022年9月30日的三个月，公司GAAP收入为1.396亿美元，2021年同期为1.144亿美元[281] - 截至2022年9月30日的三个月，公司调整后EBITDA为1.659亿美元，较2021年同期下降18%[281] - 截至2022年9月30日的九个月，公司GAAP收入为4.004亿美元，2021年同期为3.222亿美元[281] - 截至2022年9月30日的九个月，公司调整后EBITDA为4.444亿美元，较2021年同期下降40%[281] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为4.203亿美元，2021年末为5.248亿美元[282] - 截至2022年9月30日，公司总资产为80.845亿美元，2021年末为78.765亿美元[282] - 截至2022年9月30日，公司AUM约为219亿美元，较2021年末增长1.4%[284] - 2022年第三季度，公司总营收为1.396亿美元，其中租金收入1.109亿美元[287] - 2022年第三季度，公司净收入为2360万美元，归属于普通股股东的净收入为1640万美元[287] - 2022年第三季度，公司调整后EBITDA为1.659亿美元，其中合并部分为1.196亿美元[287] - GAAP普通股股东净收入2022年三季度为1640万美元，2021年同期为6590万美元[289] - 调整后EBITDA 2022年三季度为1.659亿美元，2021年同期为2.027亿美元[290] - 2022年三季度收入同比减少8500万美元，降幅6%；净亏损同比增加800万美元，增幅121%；调整后EBITDA同比减少1510万美元，降幅9%[293] - 2022年三季度租金收入为1.109亿美元，较2021年同期增加1480万美元[294] - 2022年三季度酒店收入为1400万美元，较2021年同期增加780万美元[295] - 2022年三季度房地产销售净收益为3700万美元，较2021年同期增加2200万美元[296] - 2022年三季度投资管理费收入为1120万美元，较2021年同期增加200万美元[303] - 2022年第三季度非合并投资收入为1.23亿美元，2021年同期为14.31亿美元，主要因公允价值收益降低和业绩分配减少[306] - 2022年第三季度业绩费用应计减少1800万美元，实现业绩费用680万美元；2021年同期业绩费用应计增加4630万美元，实现业绩费用960万美元[311][312] - 2022年第三季度公司费用降至1510万美元，2021年同期为1600万美元，主要因酌情奖金补偿费用降低[313] - 2022年第三季度利息费用为2400万美元，2021年同期为1750万美元，因公司债务余额和利率上升[314] - 2022年第三季度其他收入增至1290万美元，2021年同期为亏损70万美元，因利率上限的按市值计价公允价值收益[315] - 2022年第三季度所得税费用为1390万美元，2021年同期为3060万美元，有效税率从29.6%升至37.1%[316] - 2022年第三季度综合亏损为1300万美元，2021年同期为综合收入5520万美元，主要受外币汇率和套期保值影响[318] - 2022年前三季度总收入为4.004亿美元，净收入为6270万美元，归属于普通股股东的净收入为4220万美元[320] - 2022年前三季度调整后EBITDA为4.444亿美元[320] - GAAP归属于普通股股东的净收入2022年前九个月为4220万美元，2021年同期为2.757亿美元；调整后EBITDA 2022年前九个月为4.444亿美元，2021年同期为7.405亿美元[322] - 2022年前九个月，收入受外汇影响，合并收入减少1.26亿美元（3%），共同投资收入减少70万美元，总计减少1.33亿美元（3%）；净亏损收入合并减少410万美元（13%），共同投资减少2750万美元（85%），总计减少3160万美元（98%）；调整后EBITDA合并减少1350万美元（3%），共同投资减少2870万美元（6%），总计减少4220万美元（9%）[325] - 2022年前九个月，租金收入为3.244亿美元，2021年同期为2.797亿美元，增加4470万美元；酒店收入为3320万美元，2021年同期为920万美元，增加2400万美元；房地产销售净收益为5080万美元，2021年同期为4.17亿美元[326][327][328] - 2022年前九个月租金费用增至1.107亿美元，2021年同期为9780万美元；酒店费用增至2050万美元，2021年同期为780万美元；补偿费用降至2980万美元，2021年同期为5170万美元；一般及行政费用为1030万美元，2021年同期为1430万美元；折旧和摊销增至1.327亿美元，2021年同期为1.253亿美元[329][330][331][332][333] - 2022年前九个月利息费用为9280万美元，2021年同期为9000万美元；债务提前清偿损失为240万美元，2021年同期为1210万美元；其他收入为2970万美元，2021年同期为其他损失330万美元[334][335][336] - 2022年前九个月共同投资组合的投资管理费用收入为3350万美元，2021年同期为2540万美元[337] - 2022年前九个月贷款及其他收入增至800万美元，2021年同期为620万美元[338] - 2022年前九个月费用增至4800万美元，2021年同期为3120万美元[339] - 2022年前九个月非合并投资收入为1.484亿美元，2021年同期为2.139亿美元[340] - 2022年前九个月业绩分配应计增加50万美元，实现业绩费用680万美元，其中360万美元为前期应计[344] - 2021年前九个月业绩费用应计增加6200万美元，实现业绩费用960万美元[346] - 2022年前九个月公司费用降至4530万美元，2021年同期为5100万美元[347] - 2022年前九个月利息费用为6800万美元，2021年同期为5140万美元[348] - 2022年前九个月其他收入增至1640万美元，2021年同期为其他亏损40万美元[350] - 2022年前九个月所得税费用为2250万美元，2021年为9820万美元，有效税率分别为26.4%和25.2%[351] - 2022年和2021年前九个月，公司经营活动净现金使用量分别为470万美元和8470万美元[379] - 2022年和2021年前九个月，公司投资活动净现金使用量分别为3.588亿美元和6.803亿美元[379] - 2022年和2021年前九个月，公司融资活动净现金提供量分别为3.073亿美元和6.448亿美元[379] - 2022年前九个月投资活动净现金使用量为3.588亿美元，2021年同期为6.803亿美元[381][382] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为3.073亿美元，2021年同期为6.448亿美元[383][385] - 2022年第三季度，公司净收入为2360万美元，调整后EBITDA为1.659亿美元，调整后净收入为6870万美元[404][405] - 2022年前九个月，公司净收入为6270万美元，调整后EBITDA为4.444亿美元，调整后净收入为1.955亿美元[404][405] - 2021年第三季度，公司净收入为7250万美元，调整后EBITDA为2.027亿美元，调整后净收入为1.119亿美元[404][405] - 2021年前九个月，公司净收入为2.921亿美元，调整后EBITDA为7.405亿美元，调整后净收入为4.235亿美元[404][405] - 2022年QTD合并投资组合净收入为2360万美元，2021年同期为7250万美元[408] - 2022年YTD合并投资组合净收入为6270万美元，2021年同期为2.921亿美元[408] - 2022年QTD合并投资组合净营业收入为7580万美元，2021年同期为6460万美元[408] - 2022年YTD合并投资组合净营业收入为2.216亿美元，2021年同期为1.784亿美元[408] - 2020年QTD合并投资组合净亏损为1970万美元，2019年同期净收入为1940万美元[410] - 2020年YTD合并投资组合净亏损为6470万美元，2019年同期净收入为1.622亿美元[410] - 2018年QTD合并投资组合净收入为1290万美元，YTD净收入为1.792亿美元[411] - 2018年QTD合并投资组合净营业收入为9450万美元，YTD净营业收入为2.839亿美元[411] - 2020年QTD合并投资组合利息费用为5080万美元，2019年同期为5180万美元[410] - 2022年QTD合并投资组合利息费用为5710万美元，2021年同期为4530万美元[408] - 2022年9月30日止三个月，同店租金收入为1.109亿美元，2021年同期为9610万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店酒店收入为1400万美元，2021年同期为620万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店租金费用为3860万美元，2021年同期为3240万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店酒店费用为860万美元，2021年同期为370万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店合并总收入为1.249亿美元，2021年同期为1.023亿美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店净营业收入（NOI）为7770万美元，2021年同期为6620万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店商业板块收入为2860万美元，NOI为2490万美元；2021年同期收入为2780万美元，NOI为2450万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店多户市场利率组合收入为6230万美元，NOI为4150万美元；2021年同期收入为5740万美元，NOI为3860万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店多户经济适用房组合收入为1280万美元，NOI为880万美元；2021年同期收入为1210万美元，NOI为840万美元[413] - 2022年9月30日止三个月，同店最终收入为1.037亿美元，NOI为7520万美元；2021年同期收入为9730万美元，NOI为7150万美元[413] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司192亿美元运营物业在九个月内产生总收入11亿美元，2021年同期173亿美元运营物业总收入为8.437亿美元[239] - 2022年前九个月，公司完成18亿美元的收购和7.221亿美元的贷款投资，处置10亿美元资产和收回3.34亿美元贷款还款[239] - 截至2022年9月30日，公司收费资本为56亿美元，九个月内确认3350万美元基础投资管理费和50万美元业绩分配[242] - 公司全球房地产投资组合中，多户住宅社区占56%，商业地产占40%，酒店及其他占4%；美国西部占60%，英国占16%，爱尔兰占21%[240] - 2022年第三季度，公司合并净营业收入为7580万美元，同比增长17.3%；合资企业净营业收入为3970万美元，同比增长14.7%[246] - 2022年前九个月，公司合并净营业收入为2.216亿美元，同比增长24.2%；合资企业净营业收入为1.182亿美元，同比增长34.5%[246] - 截至2022年9月30日，全球多户住宅投资组合有37,571个单元，包括32,800个稳定单元和4,771个正在招租或开发的单元[256] - 截至2022年9月30日，持有148项资产权益，包括11,682个合并市场租金多户公寓单元、14,586个联合投资组合市场租金单元和11,303个VHH平台经济适用房单元[257] - 2015年收购VHH时其投资组合有5,485个单元，截至2022年9月30日，VHH有9,157个稳定租赁单元和2,146个正在稳定、开发或获批的单元[261] - 2015年收购VHH花费约8000万美元，截至2022年9月30日又投入1.184亿美元，收到2.601亿美元现金分红，VHH

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后EBITDA为1.19亿美元，年初至今为2.79亿美元，2021年上半年为5.38亿美元，2021年Q2有3.3亿美元与出售多户住宅资产组合49%权益相关的收益 [7][8] - 预计年度NOI增至4.79亿美元，较当年增长10%，较2021年Q2增长19% [9] - 二季度调整后净收入为4100万美元，即每股约0.30美元；上半年GAAP每股收益为0.19美元，调整后净收入为1.27亿美元，即每股约0.92美元，调整后EBITDA为2.79亿美元 [15] - 合并收入较今年Q1增长9%，同比增长26%；包括非合并投资在内，季度经常性NOI、贷款收入和费用份额从去年Q2增长33%至1.3亿美元 [16] - 稳定投资组合产生15亿美元的年度总收入，公司份额约为50% [17] - 截至季度末，94%的债务已固定或对冲，平均利率为3.8%，平均期限不到6年；明年年底前到期的债务份额不到7%；拥有7.11亿美元的流动性，包括4.61亿美元的合并现金和2.5亿美元的信贷额度 [12][18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度NOI的55%；美国多户住宅租赁条件良好，新租约增长19%，续租增长13%，入住率为94.5%，同店收入增长13%，同店NOI增长16% [21] - 南加州资产NOI增长27%，租金在新租约中增长28%，续租中增长10%；山区西部区域同店NOI增长15%，收购3个社区共1100个单元；太平洋西北投资组合NOI增长12% [21][22][23] - 美国市场平均租金损失为14%，若完全弥补，将为公司带来2700万美元的NOI；大部分美国多户住宅资产的物业债务可由买家按3.55%的平均利率承接，期限超过6年 [23] - 老式经济适用房和老年公寓投资组合租金增长6%，入住率为97%；自2015年收购以来，单元数量增加一倍多至1.1万多个，包括2000多个在建单元 [23][24] - 都柏林同店入住率提高6%至98%，同店NOI增长10.5%；Capital Dock入住率达97%，Clancy Quay入住率达99% [24] 投资管理业务 全球债务平台 - 二季度完成2.1亿美元新融资，偿还3.22亿美元；季度末后又完成2.2亿美元净新增贷款，平台贷款投资达24亿美元，公司持有7%权益 [26] - 该平台84%的贷款为浮动利率，随着利率上升受益，有超过30亿美元的额外增长能力 [26] 全球物流平台 - 二季度完成28笔收购，总额4.44亿美元，平台资产增至14亿美元，涵盖76项资产；新增190万平方英尺，优质投资组合增至650万平方英尺 [28] - 英国物流空置率降至2%以下，租金上涨，今年完成30万平方英尺租赁交易，租金增长24%，比业务计划高出11% [29] - 有望将欧洲物流平台扩大至约17亿美元，涵盖95项资产，面积达950万平方英尺，产生6200万美元的总NOI [29] 办公业务 - 70%的办公NOI来自欧洲资产，主要在英国和都柏林，租户质量高，加权平均未到期租约期限为7.6年 [30] - 欧洲办公资产租赁速度加快，季度内完成33笔商业租赁交易，带来370万美元增量收入，加权平均租约长度为6.5年；有50笔租赁交易正在进行，若完成将带来约500万美元增量租金收入 [31] 酒店业务 - 7月The Shelbourne酒店入住率近90%，平均每日房价约460欧元，NOI约200万欧元；6月情况类似，年底前已预订约50% [40] - 一季度和二季度约一半客人来自美国，6月这一比例达63%；预计NOI将显著增长，有望在未来12个月突破疫情前约1500万欧元的水平 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球利率自Q1末以来显著变化，公司94%的债务已固定或对冲，平均利率3.8%，平均期限不到6年 [12] - 美国多户住宅租金增长超过通胀，7月延续Q2强劲势头；债务平台有强大的贷款发放机会管道，Q3已完成2.2亿美元新贷款 [13] - 都柏林就业增长和重返办公室对新开发办公室和公寓租赁需求有利；英国物流市场基本面强劲，Q2空置率创历史新低，现有租金远低于市场水平 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本循环战略收购高质量资产，提升整体资产组合质量；继续专注于多户住宅业务和投资管理业务的增长，包括工业平台和债务平台 [13][43] - 计划将非核心资产出售所得资金重新投入到投资管理平台或多户住宅业务中；在新收购中尽量降低利率风险 [44] - 投资管理平台有超过40亿美元的非自由裁量资本，将用于所有已宣布的平台，增加现有53亿美元收费资本 [30] - 行业竞争方面，债务平台因部分使用回购融资和CLO的参与者难以获得资金、银行退出，公司得以追求更高质量资产和赞助商，并降低贷款价值比 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在不确定性，管理层对公司未来充满信心，认为团队有能力执行战略举措，实现经常性现金流增长 [33] - 公司凭借资产负债表和战略合作伙伴的流动性，有望继续发展业务，并利用当前环境中的任何错位机会 [33] - 预计多户住宅业务将继续增长，特别是南加州和山区西部区域；物流平台将受益于低空置率和租金增长；债务平台将受益于利率上升和强大的管道 [21][22][26][29] 其他重要信息 - 公司将于2022年9月22日在爱达荷州博伊西举行投资者日房产参观活动，欢迎股东了解山区西部战略并参观资产 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 快速增长的工业平台情况，包括目标国家、杠杆使用和资本化率 - 主要集中在英国，也关注爱尔兰和西班牙马德里；购买资本化率约4%，预计租金大幅增长；融资成本约2%，加上1.5 - 1.75%的利差，通过购买上限或掉期操作，无负杠杆，有正现金流 [37][38][39] 问题2: The Shelbourne酒店的NOI情况及与历史峰值对比 - 7月入住率近90%，平均每日房价约460欧元，NOI约200万欧元；6月类似，年底前已预订约50%；一季度和二季度约一半客人来自美国，6月达63%；预计NOI将显著增长，未来12个月有望突破疫情前约1500万欧元的水平 [40][41] 问题3: 非核心资产出售和股票回购的看法 - 过去2 - 3年专注于简化公司和出售非核心资产，未来18个月仍有出售计划，但规模不如2020 - 2021年；有30 - 40亿美元未使用的投资管理平台容量，可将非核心资产资金重新投入到增长业务中；股票回购取决于投资机会和流动性，目前倾向于增加流动性 [42][43][44] 问题4: 今年剩余时间收费资本的增长或暂停情况 - 公司有能力实现年度经常性NOI增长10 - 15%，收费资本和相关费用增长15 - 20%；目前处于发现和评估新收购的时期，需观察利率变化和市场机会 [47][48][50] 问题5: 多户住宅业务中，资产在公司资产负债表和战略合资企业之间的分配方式 - 美国增值基金运营时，短期增值机会的多户住宅交易将进入基金；长期机会则倾向于进入公司资产负债表或有更多股权投入的平台；公司不太愿意出售高质量多户住宅资产，新开发资产的资本化率高于市场水平 [52][53][54] 问题6: 都柏林多户住宅业务未来收入增长是否会加速 - 市场租金将继续增长，新开发项目的租金将高于业务计划，因供应不足；现有投资组合受租金管制，租金增长有限，但入住率和NOI增长良好 [55][56] 问题7: 债务平台目前有吸引力的交易类型、宏观因素影响及可吸引的收益率 - 债务投资平台的管道是推出以来最大的，部分参与者因融资问题退出，银行也有所退缩，公司可追求更高质量资产和赞助商，降低贷款价值比；可参与租赁公寓楼、优质租户的写字楼和大型资产组合等交易，获得更好的利差 [59][60] 问题8: 欧盟物流平台的按市值计价情况 - 目前认为按市值计价的资本化率约为6%，实际租赁执行情况比业务计划高出11%，行业基本面强劲，有望实现更高的资本化率 [61] 问题9: The Shelbourne酒店是否重新纳入同店组合 - 酒店此前因频繁开闭未纳入同店组合，目前运营正常且业绩创纪录；它是唯一合并的酒店，可在财务报表中体现，可线下讨论是否重新纳入 [62][63]

收入和利润（同比环比） - 公司总营收为1.361亿美元，其中租金收入1.093亿美元（占比80.3%），酒店收入1270万美元，投资管理费1100万美元[276] - 公司2021年第二季度总营收为10.84亿美元，其中租金收入9.47亿美元，酒店收入2200万美元，投资管理费8800万美元[277] - 公司2022年第二季度调整后EBITDA为1.184亿美元，2022年同期下降至1.184亿美元，降幅达71.1%[278] - 公司2022年上半年总收入为2.608亿美元，其中租金收入2.135亿美元（占总收入81.9%）[309] - 公司2022年上半年调整后EBITDA为2.785亿美元，较2021年同期的5.378亿美元下降48.2%[312] - 公司2022年上半年GAAP净收入为2580万美元，较2021年同期的2.098亿美元下降87.7%[312] - 2022年第二季度净亏损为900万美元，而2021年同期净利润为2.212亿美元[390] - 2022年第二季度调整后EBITDA为1.184亿美元，较2021年同期的4.102亿美元下降71.1%[390] - 2022年上半年净利润为3910万美元，较2021年同期的2.196亿美元下降82.2%[391] - 2022年上半年调整后EBITDA为2.785亿美元，较2021年同期的5.378亿美元下降48.2%[390] - 2022年第二季度调整后净利润为4140万美元，较2021年同期的2.646亿美元下降84.4%[390] - 2022年上半年调整后净利润为1.268亿美元，较2021年同期的3.116亿美元下降59.3%[391] 成本和费用（同比环比） - 利息支出总额5320万美元，其中合并业务3070万美元，企业部门2250万美元[276] - 折旧与摊销总额4330万美元[276] - 薪酬及相关费用2650万美元，其中股票薪酬730万美元[276] - 绩效分配补偿费用为负200万美元，反映联营投资绩效分配调整[276] - 公司2022年第二季度租金支出增至3640万美元，主要由于英国办公楼和美国西部多户住宅的新收购[285] - 公司2022年第二季度折旧和摊销费用增至4330万美元，主要由于美国西部多户住宅和英国办公楼的收购[289] - 公司2022年第二季度利息支出增至3070万美元，主要由于新增收购导致物业债务余额增加[289] - 公司总支出从2021年同期的780万美元增至2022年6月的1280万美元，增幅64.1%[295] - 公司利息支出从2021年同期的1440万美元增至2022年6月的2250万美元，增幅56.3%[300] - 公司2022年上半年利息支出1.037亿美元，较2021年同期的9610万美元增长7.9%[309][311] - 2022年第二季度利息支出为5320万美元，较2021年同期的4450万美元增长19.6%[390] - 2022年上半年利息支出为1.037亿美元，较2021年同期的9610万美元增长7.9%[390] 各条业务线表现 - 调整后EBITDA为1.184亿美元，其中合并业务贡献7720万美元，联营投资贡献4770万美元，企业部门亏损650万美元[276] - 联营投资收入3070万美元，其中主体联营投资贡献3940万美元，绩效分配亏损870万美元[276] - 房地产销售净收益1190万美元[276] - 公司2021年第二季度房地产销售净收益达3.285亿美元，占总营收的30.3%[277] - 公司2022年第二季度多户住宅物业净营业收入同比增长15.4%，总营收增长12.2%，但入住率下降0.9个百分点至94.6%[281] - 公司2022年第二季度酒店收入大幅增长至1270万美元，较2021年同期增长377%，主要由于爱尔兰解除COVID-19限制[283] - 共同投资组合资产管理费从2021年同期的880万美元增至2022年6月的1100万美元，增幅25%[293] - 贷款及其他收入从2021年同期的220万美元增至2022年6月的270万美元，增幅22.7%[294] - 租金收入从2021年同期的3830万美元增至2022年6月的5590万美元，增幅46%[296] - 房地产销售收入从2021年同期的50万美元飙升至2022年6月的2710万美元，增幅5320%[296] - 公司2022年上半年酒店收入1920万美元，较2021年同期的300万美元增长540%[309][311] - 公司2022年上半年投资管理费收入2230万美元，较2021年同期的1620万美元增长37.7%[309][311] - 公司2022年上半年房地产销售净收益1380万美元，较2021年同期的4.02亿美元下降96.6%[309][311] - 公司合并投资组合的租金收入从2021年上半年的1.836亿美元增长至2022年同期的2.135亿美元，增幅为2990万美元（16.3%）[316] - 酒店收入从2021年上半年的300万美元大幅增至2022年同期的1920万美元，增幅达1620万美元（540%）[317] - 房地产销售净收益从2021年上半年的4.02亿美元下降至2022年同期的1380万美元，降幅达3.882亿美元（96.6%）[318] - 2022年第二季度合并投资组合的净营业收入为7630万美元，共同投资组合为3980万美元[392] - 2022年上半年合并投资组合的净营业收入为1.457亿美元，共同投资组合为7850万美元[392] 各地区表现 - 公司2022年第二季度酒店收入大幅增长至1270万美元，较2021年同期增长377%，主要由于爱尔兰解除COVID-19限制[283] - 公司2022年第二季度租金支出增至3640万美元，主要由于英国办公楼和美国西部多户住宅的新收购[285] - 公司2022年第二季度折旧和摊销费用增至4330万美元，主要由于美国西部多户住宅和英国办公楼的收购[289] - 欧元兑美元汇率在2022年二季度贬值5.1%，英镑贬值7%[307] - 公司2022年上半年外汇波动导致收入减少480万美元（2%），净收入减少2360万美元（91%）[315] - 欧元和英镑对美元汇率在2022年上半年分别贬值7.9%和10.0%，导致公司外汇损失[339] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为4.606亿美元，其中2.56亿美元为英镑和欧元等外币[342] - 公司39%的投资账户以外币计价，其中欧元投资对冲比例为93%，英镑投资对冲比例为88%[407] 管理层讨论和指引 - 公司正在开发2,279套多户住宅、40万平方英尺商业空间和150间酒店客房，预计总成本11亿美元[347] - 开发项目已投入6.39亿美元，预计还需投入4.92亿美元，其中公司预计将出资1.87亿美元[347] - 公司还开发2,260套经济适用房，预计完工后将获得3630万美元的开发商费用和税收抵免收益[348] - 公司有7处未稳定商业资产（90万平方英尺），预计还需投入2930万美元进行稳定化工作[354] - 2022年5月公司设立2亿美元的普通股ATM发行计划，但截至6月30日尚未发行任何股票[345] - 公司未来5年内需偿还债务20.521亿美元，5年后债务28.945亿美元[371] - 公司预计未来1年利息支出6300万美元，1-3年利息支出3.263亿美元[371] 其他重要内容 - 公司2022年第二季度收购房地产资产10.066亿美元，贷款1.757亿美元，出售资产1.671亿美元[281] - 公司2022年上半年收购房地产资产15.265亿美元，出售资产3.576亿美元[315] - 截至2022年6月30日，公司债务总额57.573亿美元，其中抵押贷款31.309亿美元，高级票据18亿美元[371] - 公司发行了2029年到期的5亿美元4.750%优先票据和2031年到期的5亿美元5.000%优先票据，随后又分别增发了1亿美元的2029年和2031年票据[374] - 截至2022年6月30日，公司合并资产负债表中的2029年票据为6.018亿美元，2030年票据为6亿美元，2031年票据为6.019亿美元[375] - KWE的优先票据未偿还金额为5.764亿美元（基于2022年6月30日汇率），年固定票息为3.25%，2025年到期[376] - 公司通过子公司延长了5亿美元的循环信贷额度（第二A&R设施），到期日为2024年3月25日[377] - 截至2022年6月30日，公司在第二A&R设施上有2.5亿美元未偿还，另有2.5亿美元可提取[378] - 第二A&R设施要求公司保持最低合并有形净资产和特定金额的现金及现金等价物[379] - 公司必须保持最大合并杠杆比率不超过65%，最低固定费用覆盖比率不低于1.70:1[380] - KWE票据要求保持合并净负债不超过总资产价值的60%，合并有担保负债不超过总资产价值的50%[383] - 截至2022年6月30日，公司未履行的资本承诺总额为1.795亿美元用于合资企业投资，1520万美元用于贷款组合[387] - 公司提供的担保最大潜在未来支付金额（未折现）为1.429亿美元，担保有效期至2031年[386] - 公司75%的债务为固定利率，22%为浮动利率但有利率上限，4%为无上限浮动利率[401] - 利率每上升100个基点，公司2022年利息支出将增加1670万美元，反之则节省1790万美元[402] - 公司可变利率债务的加权平均上限利率为2.09%，平均到期期限为2.3年[402] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为4.606亿美元，平均利率为0.02%[404] - 公司可变利率借款总额为14.437亿美元，加权平均利率为3.39%[404] - 固定利率借款总额为43.101亿美元，加权平均利率为4.05%[404] - 公司未对汇率波动影响进行对冲，外汇波动将直接影响投资和服务部门的运营结果[409] - 汇率波动5%将导致公司净资产价值增加2160万美元或减少2150万美元[410] - 汇率波动10%将导致公司净资产价值增加4310万美元或减少4270万美元[410]

财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA从去年第一季度增长25%，达到1.6亿美元 [6] - GAAP每股摊薄收益为0.24美元，去年第一季度为0.04美元 [12] - 调整后净收入为8500万美元，去年为4700万美元 [12] - 综合收入增长25%，达到1.25亿美元 [12] - 未合并投资收入为1.05亿美元，去年第一季度仅为1800万美元 [13] - 总投资管理费用为3900万美元，去年第一季度为700万美元 [13] - 资产总管理规模从2021年12月31日的220亿美元和2020年12月31日的180亿美元增长至230亿美元 [9] - 估计年度净营业收入增长6%，达到4.61亿美元，较去年第一季度增长19% [9] - 收费资本从去年年底增长6%，达到53亿美元，较2021年第一季度增长29% [10][31] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度净营业收入的比例从四年前的39%提升至超一半 [16] - 第一季度收购四个社区，共1150个单位，总购买价3.7亿美元 [16] - 同物业净营业收入增长13% [16] - 美国新租约增长16%，续租增长12%，入住率超95%，同物业收入增长11% [17] - 太平洋西北地区和加利福尼亚州同物业净营业收入实现两位数增长 [19] - 美国市场平均租金损失率为12%，超一半单位未翻新 [20] - 老式经济适用房投资组合同物业收入和净营业收入增长5% [21] - 都柏林同物业入住率提高6.5%，超97%，同物业净营业收入增长9% [22] 办公业务 - 超70%的办公净营业收入来自欧洲资产 [24] - 第一季度以1.05亿美元收购英国Waverleygate办公物业，初始净营业收入为540万美元 [24][25] - 伦敦111 Buckingham Palace Road办公物业入住率从2021年第四季度末的79%提升至100%，估计年度净营业收入增至1800万美元 [27] - 第一季度完成66万平方英尺的租赁交易，加权平均未到期租赁期限为8.9年 [27] - 都柏林Hanover Quay开发项目稳定运营，租给一家财富500强金融科技租户，收益率超6% [28] - Kildare街办公开发项目75%已达成租赁意向，租金高于业务计划 [29] 投资管理业务 - 收费资本从去年年底增长6%，达到53亿美元，较2021年第一季度增长29% [10][31] - 债务平台完成2.46亿美元贷款，未偿还贷款增至22亿美元，自推出以来成功变现2亿美元 [31] - 欧洲物流投资组合有望增长至约20亿美元，涵盖74项资产，约1000万平方英尺，目前净营业收入为6600万美元 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场多户住宅投资组合表现强劲，各地区同物业净营业收入实现两位数增长 [7] - 英国和爱尔兰运营环境显著改善，办公室和多户住宅物业租赁速度加快 [8] - 都柏林吸引了全球大型资产管理公司的数十亿投资，凸显市场长期吸引力 [8] - 英国工业市场租金预计持续增长，空置率创历史新低，仅3.7% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于两大核心举措，即增加经常性净营业收入和发展投资管理业务 [36] - 持续与资金雄厚的全球战略合作伙伴合作，吸引资本投入投资管理业务 [37] - 团队具备寻找风险调整后投资机会和通过资产管理提升回报的能力 [38] - 投资管理业务主要增长的资产类别包括债务业务、工业业务和多户住宅业务 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在2022年开局强劲，运营结果持续改善，得益于租户需求旺盛、建设完成、新收购项目以及租金和资产价值上涨 [6] - 投资交易水平和交易流量在第一季度保持稳定 [9] - 宏观环境和强劲的房地产基本面将继续有利于信贷和物流平台 [34] - 都柏林市场充满活力，多户住宅和办公室资产表现良好，预计将持续增长 [48][52] 其他重要信息 - 第一季度完成Fairfax Financial 3亿美元的永久优先股投资，加强了财务状况和把握未来机会的能力 [10] - Fairfax将债务平台承诺增加3亿美元，使债务平台贷款能力达到50亿美元 [10] - 公司94%的债务为固定利率或通过利率衍生品进行对冲 [14] - 公司结束第一季度时拥有9.62亿美元现金和可用信贷额度，2023年前债务到期较少 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收费资本业务是否有增长上限 - 公司认为没有上限，公司在机构资本合作伙伴中的声誉不断提升，合作伙伴对公司部署资本和资产管理的能力有信心 [43] - 增长的资产类别包括债务业务、工业业务和多户住宅业务，合作伙伴寻求收益，看好这些业务的宏观趋势和供需动态 [44][45] 问题: 都柏林Sherbrooke酒店在疫情后的表现及2022年预计净营业收入贡献 - 酒店目前运营良好，3月底每月净营业收入约100万美元，4月情况类似 [48] - 酒店已预订约50%的剩余客房，预计今年净营业收入至少达到1000万欧元，可能更高 [49][50] 问题: 都柏林住宅入住率回升后租金的走势 - 公司看到租金增长，新开发项目将推动净营业收入增长，同时会控制成本并保持入住率 [55] - 公司在都柏林的开发项目规模大、质量高，团队在疫情期间的决策和管理避免了供应链问题和成本超支 [56][59] 问题: 都柏林Coopers Cross办公部分是单租户还是多租户资产 - 10万平方英尺的建筑可能租给一个租户，29.5万平方英尺的建筑也有这种可能，但也具备多租户的灵活性 [60] - 租户对ESG资质的要求越来越高，Coopers Cross将在这方面处于领先地位 [61][64] 问题: 利率环境和波动性对债务平台业务的影响 - 约80%的历史业务为浮动利率贷款，随着美联储加息，收益将增加，但需考虑借款人的利率储备和资本情况 [66] - 业务量持续强劲，固定利率夹层贷款市场机会增加，但会谨慎锁定长期利率 [67][68] 问题: 山区州投资组合净营业收入的潜在增长空间、租金提升潜力和翻新机会 - 损失与租赁比约为12% - 15%，约50%以上的单位未翻新，未来三年租金有25%的增长空间 [72] - 租金相对较低，具有一定的 affordability，可根据租户情况定期调整租金 [73] 问题: 翻新资本的年度投入和回报情况 - 公司投资时希望获得约20%的资本回报，具体投入金额取决于周转情况 [75] 问题: 出售非核心资产的进展和剩余规模 - 公司多年来一直是零售资产的净卖家，将资金重新投入投资管理业务和全资多户住宅投资组合 [76] - 今年有一些非核心资产待售，未来几年可能继续出售并重新配置资金到高增长业务 [76] 问题: 第一季度业绩费用超预期的原因及未来预测方法 - 业绩费用通常与估值相关，随着估值上升，业绩费用也会相应增加 [77]

收入和利润（同比环比） - 公司2022年第一季度GAAP净利润为3480万美元，较2021年同期的净亏损560万美元显著改善[246] - 2022年第一季度净收入为4000万美元，相比2021年同期的净亏损160万美元有显著改善[320] - 2022年第一季度净收入为4000万美元，2021年同期净亏损为160万美元[327] - 调整后EBITDA从2021年第一季度的1.276亿美元增长至2022年同期的1.601亿美元，增幅25.5%[246][247] - 2022年第一季度调整后EBITDA为1.601亿美元，较2021年同期的1.276亿美元增长25.5%[320] - 2022年第一季度调整后净收入为8540万美元，相比2021年同期的4700万美元增长81.7%[320] - 总收入为1.247亿美元，其中租金收入1.042亿美元（占比83.6%），酒店收入650万美元（占比5.2%），投资管理费1130万美元（占比9.1%）[244] - 租金收入从2021年第一季度的8890万美元增至2022年同期的1.042亿美元，增幅17.2%[251] - 公司2022年第一季度租金收入为5420万美元，同比增长43.8%（2021年同期为3770万美元）[263] - 酒店收入从2021年第一季度的80万美元大幅增至2022年同期的650万美元，主要由于爱尔兰防疫限制解除[252] - 投资管理费从2021年第一季度的740万美元增至2022年同期的1130万美元，增幅52.7%[260] - 公司2022年第一季度来自非合并投资的收入为1.054亿美元，较2021年同期的1840万美元大幅增长[263] - 2022年第一季度未合并投资收入为1.054亿美元，2021年同期为1840万美元[327] - 公司2022年第一季度公允价值调整收益为5560万美元，较2021年同期的430万美元增长近12倍[263][264] - 房地产销售净收益从2021年第一季度的7350万美元大幅降至2022年同期的190万美元[253] - 2022年第一季度房地产销售净收益为190万美元，2021年同期为7350万美元[327] - 绩效分配补偿费用从2021年第一季度的0美元增至2022年同期的1180万美元[262] - 公司2022年第一季度绩效分配费用为2720万美元，而2021年同期为-40万美元[263][265] 成本和费用（同比环比） - 总支出为1.391亿美元，其中租金相关支出3570万美元，酒店支出430万美元，薪酬相关支出2900万美元[244] - 利息支出5050万美元，其中合并业务2900万美元，企业业务2150万美元[244] - 公司2022年第一季度利息支出为2150万美元，较2021年同期的1950万美元增长10.3%[267] - 2022年第一季度利息支出为5050万美元，较2021年同期的5160万美元略有下降[320] - 2022年第一季度利息支出为5050万美元，2021年同期为5160万美元[327] - 折旧和摊销总额4330万美元，全部来自合并业务[244] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为4330万美元，较2021年同期的4440万美元减少2.5%[320] - 2022年第一季度股权补偿费用为710万美元，较2021年同期的770万美元减少7.8%[320] - 2022年第一季度所得税费用为820万美元，2021年同期所得税收益为270万美元[327] - 公司2022年第一季度有效税率为17%，较2021年同期的245.5%显著改善[270] 各条业务线表现 - 调整后EBITDA为1.601亿美元，其中合并业务贡献6350万美元，共同投资业务贡献1.016亿美元，企业业务亏损500万美元[244] - 归属于普通股股东的净收入为3480万美元，其中共同投资业务贡献8910万美元，合并业务亏损910万美元，企业业务亏损4520万美元[244] - 多户住宅物业（13,108套）净营业收入同比增长13.5%，总收入增长10.9%，但入住率从95.3%微降至94.9%[249] - 写字楼物业（410万平方英尺）净营业收入同比下降4.9%，总收入下降2.1%，入住率从95.2%降至93.3%[249] - 2022年第一季度合并投资组合的净营业收入为6940万美元，较2021年同期的5320万美元增长30.5%[322] - 2022年第一季度共同投资组合的净营业收入为3870万美元，较2021年同期的2640万美元增长46.6%[322] - 2020年第一季度合并投资组合的净营业收入为7030万美元，高于2019年同期的7200万美元[324] - 2018年第一季度合并投资组合的净营业收入为9070万美元，为五年内最高水平[325] - 2022年第一季度同物业收入为9480万美元，2021年同期为8950万美元[327] - 2022年第一季度同物业净营业收入(NOI)为6920万美元，2021年同期为6560万美元[327] - 2022年第一季度办公物业同物业收入为2900万美元，NOI为2450万美元[328] - 2022年第一季度多户市场率投资组合同物业收入为5480万美元，NOI为3700万美元[328] - 2022年第一季度多户经济适用房投资组合同物业收入为1100万美元，NOI为770万美元[328] 管理层讨论和指引 - 公司收购了5.239亿美元房地产资产和2.456亿美元贷款（公司份额分别为2.802亿美元和1230万美元）[249] - 公司当前开发项目预计总成本为12亿美元，已投入6.13亿美元，剩余5.99亿美元待投入[279] - 公司正在开发的保障性住房项目预计将带来2940万美元现金流入（来自开发商费用和税收抵免销售）[280] - 公司在建项目总成本为11.94亿美元，已完成6.13亿美元，剩余需完成5.99亿美元[283] - 公司预计将使用2.55亿美元现金完成剩余项目投资[284] - 7处未稳定资产需完成成本为3870万美元，涉及84.8万平方英尺商业面积，当前出租率为36%[285][287] - 公司通过发行优先股和循环信贷获得融资2.514亿美元[298][299] - 股票回购计划剩余额度为1.448亿美元[289] - 员工绩效分配计划在2022年第一季度计提1180万美元费用[292] - 公司员工跟投计划上限为股本总额的1.5%[293] - 2022年第一季度收到来自合资企业的投资分配720万美元[296] - 公司2022年3月31日总合同现金义务为54.889亿美元，包括抵押债务30.452亿美元、优先票据18亿美元及KWE无担保债券6.095亿美元[301] - 公司预计未来利息支付：1年内8800万美元，1-3年2.969亿美元，4-5年8770万美元，5年后6700万美元[301] - 公司2021年发行2029年票据（利率4.75%）和2031年票据（利率5%）各5亿美元，2021年3月追加发行各1亿美元[304] - 公司2021年8月发行2030年票据6亿美元，利率4.75%，2022年3月31日账面价值分别为2029年票据6.019亿、2030年票据6亿、2031年票据6.019亿美元[305] - KWE未偿票据6.095亿美元（2022年3月31日汇率），年固定票息3.25%，2025年到期[306] - 公司循环信贷额度5亿美元，截至2022年3月31日未提取[308] - 公司需维持最低合并有形净资产17亿美元，流动性不低于7500万美元[311] - 公司2022年3月31日未履行资本承诺：合资投资2.459亿美元，贷款组合1520万美元[317] - 公司对外担保最大潜在支付义务（未折现）为1.402亿美元，担保期限至2031年[316] 现金流和融资活动 - 2022年第一季度净现金用于运营活动为5890万美元，同比改善[294][295] - 2022年第一季度投资活动净现金流出2.463亿美元，主要用于收购苏格兰办公楼及资本支出[296] - 公司2021年第一季度融资活动净现金流入3.926亿美元，其中发行2029年和2031年票据获得12亿美元，偿还2024年票据5.769亿美元[300] - 截至2022年3月31日，公司持有4.621亿美元现金（其中3.122亿美元为英镑/欧元外币）[276] 其他财务数据 - 房地产资产管理规模（AUM）包括第三方拥有、全资拥有或通过合资企业持有的房地产资产公允价值[20] - 净营业收入（NOI）是衡量物业运营表现的非GAAP指标，不包括折旧、摊销和物业销售损益[22] - 相同物业指公司在比较期间全程拥有权益的物业，不包括开发中或租赁中的资产[24] - 2022年第一季度综合收益为1870万美元，较2021年同期的1090万美元增长71.6%[273]

财务数据和关键指标变化 - 2021年调整后EBITDA增长53%，达到创纪录的9.28亿美元；全年GAAP每股收益为2.24美元，调整后净收入为5.09亿美元 [6][19] - Q4 GAAP每股摊薄收益为0.27美元，调整后净收入为8600万美元，调整后EBITDA为1.87亿美元 [19] - 2021年资产管理规模增长23%，达到创纪录的220亿美元；2021年投资交易总额达到创纪录的59亿美元，超过2019年和2020年的总和 [7] - 2021年投资组合收入达3.89亿美元，2020年仅为8100万美元；Q4非合并投资收入为1.75亿美元，2020年Q4仅为3600万美元 [20] - 债务成本降至3.5%，加权平均到期期限提高至6.1年；到2023年底到期的债务仅占9%，且均为物业层面债务；88%的债务为固定利率或通过利率衍生品进行对冲 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合从2020年初的29,840套增长到季度末的超35,000套，其中包括超5100套在建项目 [11] - Q4全球多户住宅投资组合同店净营业收入增长14%；美国各地区公寓投资组合净营业收入均实现两位数增长，山区西部和太平洋西北地区分别增长13%和14% [23][24] - Q4美国新租约利差为16%，续租利差为12%；1月续租利差为13%，新租约利差为17% [24][26] - 美国投资组合实际租金远高于疫情前水平，入住率约为96%；租金减免使用率较2020年Q4下降92%，较2021年Q3下降60% [25] - 都柏林租赁住房需求强劲，入住率回升至96%；Q4稳定了Capital Dock公寓社区，预计到2024年底在爱尔兰交付约1000套住房 [26][27] 办公业务 - Q4全球办公投资组合同店净营业收入增长4%，超70%的办公净营业收入来自欧洲资产 [29] - Q4完成46.5万平方英尺的租赁交易，全年商业租赁交易总面积达190万平方英尺，其中新租赁面积100万平方英尺，比2020年增长65%，续租面积90万平方英尺 [32] - 伦敦最大办公资产111 Buckingham Palace Road年底入住率约为80%，到Q1已实现100%租赁；英国韦布里奇郊区办公物业入住率从88.5%提升至95.5%，自收购以来净营业收入增长8% [34][35] 投资管理业务 - 收费资本增长至50亿美元，2021年增长28%，过去三年增长超一倍 [37] - 全球债务平台Q4完成3.44亿美元的贷款发放，全年增长120%；年底债务平台规模达20亿美元，包括2.8亿美元的未来未出资承诺；新增30亿美元的债务平台承诺，总承诺已增至60亿美元 [38][39] - 欧洲物流平台Q4增长63%，总资产达11亿美元；交易管道稳健，另有2亿美元资产正在报价中 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球房地产交易成交量在Q4保持高位，2022年交易流量预计仍将强劲 [8] - 美国各地区公寓收入增长超过通胀水平，多户住宅投资组合租约短期化，年周转率约为50% [9][10] - 欧洲英国办公投资组合租赁情况良好，都柏林部分标志性开发项目完工；伦敦和都柏林出现明显的返岗趋势 [12] - 英国物流行业空置率降至历史最低的4%，在线零售渗透率从三年前的11%增长到30% [40][94] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去几年简化业务，转型为全球特许经营企业，主要从合并投资组合和共同投资组合两大业务中产生现金流 [13][14] - 合并投资组合资本部署战略将主要集中在美国西部多户住宅和欧洲办公投资组合，利用过往经验和采购能力寻找非公开市场机会并实施增值举措 [15] - 核心投资组合计划继续扩展各种策略，包括自主混合基金、全球债务平台和欧洲物流平台 [16] - 公司目标是未来三年将估计年度净营业收入以10% - 15%的速度增长，将收费资本以15% - 20%的速度增长 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年Q4和全年的强劲业绩感到满意，认为公司在疫情后处于更有利的地位，有更多的业务增长方式，并将继续为股东和合作伙伴带来有吸引力的回报 [6][51] - 全球房地产市场交易活跃，机构对某些房地产资产的需求将保持高位，公司各业务线表现良好，发展前景乐观 [8] 其他重要信息 - 公司开发和租赁组合预计将为公司增加1.05亿美元的估计年度净营业收入，其中90%的资产将在明年年底前完成租赁或建设 [43] - Q4稳定了Capital Dock，入住率从年底的83%提升至Q1的超90%；完成了都柏林两个多户住宅资产和一个A级办公仓库的开发 [44] - 都柏林Kildare Street办公开发项目预计在Q2初完工，目前已获得潜在租户的强烈需求 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资环境中最大的机会所在及回报情况 - 公司关注美国西部和都柏林的多户住宅业务、全球债务平台、欧洲物流业务以及英国的办公资产；美国的办公收购主要通过自主基金和合作平台进行，将其视为交易性资产；物流、公寓和债务平台能带来每月现金流；公司会锁定收购时的利差并实施增值举措 [54][55][56] 问题2: 45亿美元承诺资金推动收费资本增长的潜在阻碍及是否需要更多资本 - 预计在未来18 - 24个月内部署这些资本；信贷和债务业务会有还款情况；有信心实现15% - 20%的增长目标；目前计划通过已筹集的3亿美元、资产销售和物业运营现金流来满足今年的资本需求，暂无额外融资计划 [59][60][61] 问题3: 优先股和认股权证出售的定价、时机、资本需求及债务平台承诺扩张情况 - 与Fairfax有12年合作历史，完成近80亿美元交易；评估多种筹集永久资本的方案后，认为此次交易是最佳选择；公司在共同投资业务和债务平台上通常能获得15% - 20%的年回报率；认股权证价格较过去几年回购股票的价格溢价23%；此次筹集的永久资本将加强资产负债表，推动每股净资产价值增长 [66][67][69] 问题4: 美国和爱尔兰多户住宅开发项目的租赁动态、单位成本和资本化率比较 - 疫情期间未停止施工的决策证明是正确的；美国和爱尔兰的新项目租赁情况良好，如爱达荷州博伊西的300套项目在120天内租完，都柏林Clancy Quay的300套项目在4 - 6个月内租完；建设成本因地理位置而异，公司会尽量降低土地成本；在项目审批方面有良好记录 [75][76][77] 问题5: 都柏林和美国西部多户住宅稳定资产的现行资本化率比较 - 都柏林一流资产的稳定资本化率低于3.5%，与借款利率有较大利差，且相比其他欧洲市场仍有增长空间；公司在都柏林开发项目的资本化率在5% - 6%之间；美国博伊西项目稳定在接近7%的资本化率，而购买类似资产的资本化率在4%左右 [83][84][88] 问题6: 物流平台的资本化率及收购项目的分配决策 - 投资分配取决于预期回报，价值增值基金目标杠杆内部收益率为13% - 15%，物流平台目标杠杆回报率为9% - 11%；英国物流行业表现创纪录，空置率为4%，在线零售渗透率增长，公司看好该领域的投资机会 [92][93][94] 问题7: Q4到Q1都柏林多户住宅的租赁情况 - 都柏林多户住宅入住率提高了500个基点，目前达到97%；Capital Dock公寓社区稳定在90%，仍有增长空间；爱尔兰经济复苏，外国直接投资流入，创造了3万个新就业机会，人口增长且年轻化，公司对爱尔兰市场充满信心 [96][97][99] 问题8: 多户住宅经济适用房板块租金增长的关联因素 - 该业务与当地中位数收入挂钩，实际租金增长平均为5% - 6%，与通胀相关；租金比市场租金低30% - 40%，随着中位数收入上升，大部分增长可转嫁至租户，部分租户还可获得政府补贴 [102][103] 问题9: 考虑过的其他投资方案、此次交易的必要性及认股权证定价与净资产价值的关系 - 考虑过永续优先股和直接股权交易，但永续优先股股息率比当前高300个基点以上，直接股权交易有4% - 7%的股价折扣，而此次认股权证价格较当前股价有溢价，较回购股价溢价23%；公司希望通过增加永久资本来推动各平台业务增长，实现每股净资产价值的长期增长；债务平台新增30亿美元资金，公司将从中赚取费用 [106][107][110]

☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR Table of Contents ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-K (Mark One) For the transition period from to Delaware 26-0508760 (I.R.S. Employer Identification No.) 151 S El Camino Drive Beverly Hills, CA 90212 (Address of principal executive offices ...