财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入490万美元，摊薄后每股收益0.12美元，主要得益于强劲的营收，房屋交付总数远超此前指引 [4] - 第二季度房屋建筑收入2.92亿美元，较2022年第二季度下降17%，上半年总收入达5.32亿美元；交付量同比下降6%，平均售价下降12%，主要因纽约业务收尾 [14] - 第二季度销售和营销费用占房屋销售收入的百分比较去年同期改善60个基点；总务及行政费用2600万美元，较去年低110万美元，但占房屋销售收入的百分比仍较高 [16] - 公认会计准则下房屋销售毛利率为17.4%，2022年第二季度为21.3%；本季度记录了470万美元的库存减值，导致毛利率下降160个基点 [17] - 新订单565份，平均售价47.4万美元，总订单量3.24亿美元；订单较去年增长5%，较第一季度环比增长14%；季度末平均有57个销售社区，较去年同期增长7% [18] - 第二季度税费支出160万美元，有效税率为21.8%；预计全年有效税率在22% - 23%之间 [19] - 截至6月30日，有形账面价值每股增至15.02美元，较去年6月30日增长14%；债务与总资本比率为40%，较第一季度下降200个基点；净债务与总资本比率为34%，较第一季度的31%有所上升 [20] - 预计2023年新屋交付量在1900 - 2100套之间，交付平均售价在55万 - 56万美元之间 [21] - 第三季度新屋交付量预计在400 - 475套之间，交付平均售价在53.5万 - 54.5万美元之间；预计公认会计准则下房屋销售毛利率与本季度大致持平，约为19% [88] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务第二季度收入2.92亿美元，较2022年第二季度下降17%，交付量和平均售价均有下降 [14] - 土地销售和其他业务方面，2022年第二季度产生1800万美元收入，主要来自批量销售合同，今年未发生此类业务 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 除旧金山湾区核心地区外，所有市场表现良好；旧金山湾区受科技行业裁员影响，公司第二季度对该地区项目计提了470万美元的减值 [11] - 亚利桑那州和佛罗里达州的平均售价环比上涨3%，加利福尼亚州上涨9% [15] - 得克萨斯州业务进展顺利，奥斯汀的Anthem社区建设预计在初秋动工，另外三个社区也在推进中 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在已建立业务的高增长市场迅速提高市场份额，认识到规模对业务的重要性，回报和盈利能力通常与建筑商规模相关 [73] - 7月通过私人债务交易筹集2.5亿美元资本，为市场投资提供资金，维持高增长态势；看好得克萨斯州市场，3月将公司总部迁至达拉斯，计划成为全国性房屋建筑商 [74] - 与最大股东Landsea Green合作，促进公司部分股份的二次发行，以增加股票流动性，吸引更多美国机构投资者 [7] - 继续执行股票回购计划，7月完成剩余部分，共在公开市场回购110多万股，花费1000万美元；自3月以来，共回购约4%的流通股；上周获得董事会批准额外1000万美元的回购额度 [8] - 运营上从年初的大量投机性开工策略转向更平衡的方法，随着周期时间从峰值下降，2B买家回到市场，公司能够在更符合买家需求的时间内建造和交付房屋 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身凭借高性能房屋，在行业趋势中具有独特优势，其房屋提供最新的创新和技术，与其他建筑商尤其是二手房市场形成差异化 [5] - 定价环境因供需动态保持稳定，市场折扣减少；供应链问题有所改善，使交付计划更清晰，库存周转更快；资产负债表状况良好，有足够的资本和流动性实现增长目标，对公司未来非常乐观 [9] - 尽管市场存在一些不确定性，如美联储行动和利率走势，但公司认为当前社区层面销售环境健康，取消率较去年大幅下降，对下半年业务发展有信心 [38] 其他重要信息 - 公司预计购买会计影响将在2024年开始消除，2022年第一季度收购Hanover时产生约1亿多美元影响，去年已消化约5000万美元，今年预计也将消化类似金额 [28] - 公司将在目标杠杆比率范围内管理业务，债务与总资本比率目标为40% - 45%，净债务与总资本比率目标为中30%水平 [28] - 公司认为提高投资回报率的关键在于扩大业务规模、提高库存周转率以及管理总务及行政费用以提高整体利润率 [31][32][35] - 公司销售节奏方面，第二季度每月每个社区平均销售3.3套，6月因一些因素出现销售放缓，但7月恢复强劲，取消率稳定 [43][46] - 木材成本上涨，但预计年初开工房屋所包含的较低木材成本和其他材料、劳动力成本将在今年剩余时间内体现，对毛利率产生积极影响 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本市场交易如何使公司更好地为未来加速增长做好准备 - 成功的二次发行增加了股票流动性，吸引了更多美国机构投资者；延长了循环信贷额度一年至2026年，使公司能够应对市场波动，抓住增长机会并扩大业务规模 [23] 问题2: 购买会计何时开始不再影响利润率 - 预计在2024年开始完全消除影响，2022年第一季度收购Hanover产生约1亿多美元影响，去年已消化约5000万美元，今年预计也将消化类似金额 [28] 问题3: 下半年现金流和循环信贷额度预计情况 - 公司将在目标杠杆比率范围内管理业务，债务与总资本比率目标为40% - 45%，净债务与总资本比率目标为中30%水平，可能会在该范围内波动 [28] 问题4: 提高回报率的策略，是更注重利润率还是资产周转率 - 公司认为扩大业务规模、提高库存周转率很重要，如在得克萨斯州和佛罗里达州等市场发展；同时继续管理总务及行政费用以提高整体利润率 [31][32][35] 问题5: 目前社区销售节奏的正常季节性情况，与第二季度3.3套/月的比较 - 公司希望每个社区每月保持3.0 - 3.5套的净吸收速率，取消率稳定在10% - 15%是健康水平；6月销售放缓因素已消除，7月销售强劲，预计后续销售节奏与第二季度相当或更高 [43][46][53] 问题6: 毛利率指引是否包含木材价格上涨影响，何时体现 - 木材价格上涨，但预计年初开工房屋所包含的较低木材成本和其他材料、劳动力成本将在今年剩余时间内体现，对毛利率产生积极影响，明年年初开始会更明显 [54] 问题7: 得克萨斯州业务和纽约剩余单元情况 - 纽约曼哈顿14th Sixth Street大楼仅剩两套顶层公寓单元，待周边建设完成、交通改善后有望完成销售；得克萨斯州业务进展顺利，奥斯汀的Anthem社区建设预计在初秋动工，另外三个社区也在推进中 [60][61] 问题8: 年末和未来12 - 18个月社区数量情况 - 预计今年社区数量增长接近15% - 20%区间的上限，同比有机增长约20% [93] 问题9: 从投机性建造转向定制建造如何最大化利润机会 - 让购房者进入设计中心进行升级和定制，可提高利润率并收取额外定金；投机性建造会预先选择很多选项，可能会减少选项并担心房价，而定制建造能让购房者根据自身需求和经济能力选择 [96] 问题10: 销售节奏在季度内和7月的趋势，以及历史数据情况 - 公司希望每个社区每月保持3.0 - 3.5套的净吸收速率，取消率稳定在10% - 15%是健康水平；6月销售放缓因素已消除，7月销售强劲 [108][109][110] 问题11: 第三季度毛利率持平，阻止其继续上升的因素 - 主要因素是所需的激励措施，若抵押贷款利率继续保持当前趋势，这是有利因素；同时成本改善开始在销售成本中体现，也是积极因素 [111][112] 问题12: 私人配售和资本市场交易后，如何看待资本化利息 - 未明确提及具体看法 [113] 问题13: 公司整体周期时间情况，以及到年底70个社区、每月销售3套时对2024年交付的影响 - 公司整体周期时间较去年大幅下降，亚利桑那州表现突出，周期时间降至5个月左右；佛罗里达州和南加州的周期时间也有改善，预计2024年得克萨斯州业务将开始交付房屋并逐步增加 [114][118] 问题14: 得克萨斯州项目首次交付和收入时间，以及平均价格和交付数量指导 - 预计2024年初开始交付房屋并逐步增加，平均售价与亚利桑那州和佛罗里达州社区相当，未提供具体交付数量指导 [118]

财务亮点 - 2023年第二季度净收入490万美元，摊薄后每股收益0.12美元，总营收2.932亿美元，税前收入750万美元，调整后EBITDA为2700万美元[37] - 2023年第二季度交付房屋539套，净新屋订单增加5%至565套，订单价值3.244亿美元，季末积压房屋722套，价值4.558亿美元[37] - 2023年第二季度回购96.9万股普通股，花费750万美元，每股账面价值16.77美元[37] 业务布局 - 公司业务覆盖加州、亚利桑那州、得克萨斯州和佛罗里达州，各地拥有不同数量的地块，2023年第二季度各地区ASP不同[46] - 公司业务优先事项包括延续销售势头、提高回报、寻求并购目标和推动新社区开业[45] 运营指标 - 2021年第二季度至2023年第二季度，新屋订单、房屋交付和积压房屋数量各季度有不同变化[57][58][60][62] 财务指标 - 2019 - 2023年各年及各季度，公司营收、毛利率、调整后EBITDA及利润率等指标有不同表现[7][9][11] - 2019 - 2023年各年及各季度，公司净债务与总资本比率、总债务与总资本比率、债务与调整后EBITDA比率等指标有不同表现[13][19] 风险提示 - 报告中部分陈述为前瞻性陈述，受多种假设、风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异[27] 非GAAP财务指标 - 报告包含非GAAP财务指标，用于辅助分析运营结果，但有局限性，应结合GAAP信息使用[2][31][32]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入320万美元，摊薄后每股收益0.08美元，房屋销售收入2.41亿美元 [3] - 第一季度房屋建筑收入2.406亿美元，较2022年第一季度下降19%；总收入2.417亿美元，而去年第一季度为3620万美元 [16] - 净新订单498份，平均售价56.7万美元，总订单价值2.825亿美元；订单较2022年第四季度环比增长466%，较去年第一季度下降22% [17] - 第一季度末平均有59个销售社区，较去年同期增长8%；季度末控制11435块土地，其中56%采用期权方式 [17] - 第一季度税前收入570万美元，房屋销售毛利率18.1%，较去年下降280个基点 [47] - 第一季度SG&A费用3920万美元，占房屋销售收入的16.3%；G&A费用2280万美元，受一次性遣散费影响略有上升 [49] - 第一季度末流动性近3亿美元，3月31日现金余额1.395亿美元，净债务与总资本比率为30.7% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第一季度交付房屋数量在佛罗里达和加利福尼亚减少，亚利桑那增加19%；佛罗里达平均售价同比增长14%，亚利桑那和加利福尼亚因激励措施增加而下降 [16] - 土地业务：今年开始谨慎进行土地收购，季度末控制11435块土地，56%采用期权方式，土地供应约为3.5 - 4年 [17][48] - 产权业务：今年成立Landsea Title，4月在佛罗里达为已关闭房屋签发首批产权政策，将迅速拓展至亚利桑那和得克萨斯 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 新屋市场：因就业市场强劲、人口结构有利和现有房屋库存有限，市场状况良好；第一季度销售条件较2022年第四季度显著改善，订单活动增加，取消率下降 [4][10] - 4月净订单219份，销售速度为每月每个社区3.8份，销售条件保持稳定 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在选定的高增长市场发展业务，通过提供优质、经济适用的新房吸引买家，以实现地方规模经济和为股东创造更高回报 [11] - 采用资产轻型战略，56%的土地采用期权方式控制 [17] - 平衡毛坯房和样板房开工比例，未来大致为50 - 50 [53] - 关注并购机会，希望在现有市场和新市场实现增长 [27][61] - 行业在第一季度通过调整适应市场变化，吸引买家回到市场，公司认为第一季度的势头将延续到2023年剩余时间 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新屋市场状况良好，就业市场、人口结构和现有房屋库存有限等因素支撑市场；公司能够根据市场变化调整定价和激励措施，促进销售 [4] - 劳动力和材料供应在建设初期有所改善，预计今年将延续到所有阶段；公司有信心解决建设时间和买家信心问题，对2023年前景更加乐观 [14][15] - 预计下半年利润率将改善，主要得益于毛坯房买家比例增加和成本控制 [24][56] 其他重要信息 - 公司拥有自己的产权公司，可确保服务质量和提高购房过程效率 [18] - 第一季度税收支出160万美元，有效税率28%，预计全年将恢复到22% - 23% [19] - 第二季度净房屋交付量预计在450 - 500套，交付平均售价在51 - 52万美元，GAAP房屋销售毛利率预计保持在18%左右 [20] - 2023年全年新屋交付量预计在1650 - 2000套，交付平均售价在54 - 57.5万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待样板房策略的平衡以及为何减少样板房开工 - 未来样板房和毛坯房开工比例大致为50 - 50；因为有买家希望更早参与购房过程，选择自己的房屋选项，同时也有快速入住需求的买家，所以认为这种平衡是合适的，并将持续监测调整 [53] 问题2: 样板房和毛坯房利润率趋势如何，以及影响第二季度利润率持平的因素 - 目前毛坯房利润率更好，因为不包含抵押贷款激励措施；下半年毛坯房买家增加和成本改善将有助于利润率提升 [54][56] 问题3: 私人建筑商市场压力及公司资本获取和土地开发情况 - 私人建筑商在银行关系和样板房开工方面面临压力，公司有望获得战略收购机会；土地开发贷款市场收紧，公司多数土地为成品地，约40%自有、60%成品，自开发比例约为10% - 15% [61][62][70] 问题4: 公司未来3 - 5年的市场布局 - 未来公司业务将更加多元化，在加利福尼亚、亚利桑那、得克萨斯和佛罗里达实现更平衡的投资组合，尤其关注得克萨斯市场的增长 [66] 问题5: 4月取消率情况 - 4月取消率继续改善，降至个位数 [31] 问题6: 加利福尼亚市场表现强劲的原因 - 公司在加利福尼亚内陆帝国和圣哈克县的定价符合市场需求，买家意识到利率和房价不会大幅下降，需求回升 [32] 问题7: 第一季度提高基础价格且取消激励措施的社区比例 - 约10% - 15%的社区实现了价格上调，多数社区定价和激励措施已稳定，降价或增加激励措施的情况基本停止 [70]

财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度运营收入为478.5万美元，较2022年同期的2342万美元大幅下降[84] - 2023年第一季度总营收为2.4174亿美元，较2022年同期的3.16227亿美元下降[84] - 2023年第一季度总成本为1.97767亿美元，较2022年同期的2.51073亿美元下降[84] - 2023年第一季度总毛利率为4397.3万美元，较2022年同期的6515.4万美元下降[84] - 2023年第一季度税前总收入为574万美元，较2022年的1813万美元减少68%，其中亚利桑那州从514万美元降至18万美元，加利福尼亚州从2534万美元降至294万美元，佛罗里达州从7万美元增至823万美元，纽约都会区亏损从54万美元增至60万美元，得克萨斯州亏损从1万美元增至132万美元，公司总部亏损从1187万美元降至368万美元[118] - 2023年第一季度销售、营销和一般及行政费用（SG&A）为3919万美元，较2022年的4173万美元减少6%，占房屋销售收入的比例从14.0%增至16.3%[123] - 2023年第一季度SG&A费用减少主要由于当前时期业务量放缓，相关佣金和结算成本降低，但部分被工资成本（包括福利和遣散费）的增加所抵消[124] - 2023年第一季度SG&A费用率为16.3%，较去年同期增加2.3%[125] - 2023年第一季度所得税拨备为160万美元，去年同期为510万美元；有效税率为28.2%，去年同期为28.0%[126] - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物等共计1.395亿美元，较2022年12月31日减少120万美元[129] - 2023年第一季度经营活动提供净现金550万美元，2022年同期使用净现金3210万美元；投资活动使用净现金160万美元，2022年同期为2.616亿美元；融资活动提供净现金920万美元，2022年同期为2730万美元[140][141][142] - 2023年3月31日债务与资本比率为42.0%，较2022年12月31日的41.6%略有上升[96] - 2023年3月31日债务与资本比率为42.0%，2022年12月31日为41.6%[149] - 2023年3月31日净债务与总资本比率为30.7%，2022年12月31日为30.0%[149] - 2023年第一季度EBITDA为1.1711亿美元，2022年同期为2.614亿美元[150] - 2023年第一季度调整后EBITDA为1.6211亿美元，2022年同期为5.0381亿美元[150] - 2023年第一季度归属于公司的净收入为321.8万美元，2022年同期为1306.5万美元[150] - 2023年第一季度调整后归属于公司的净收入为705.7万美元，2022年同期为3282.7万美元[150] 房屋销售业务数据关键指标变化 - 2023年第一季度房屋销售收入从2.98亿美元降至2.406亿美元，降幅19%；房屋交付量从552套降至472套，降幅14%；净收入从1310万美元降至410万美元[95] - 2023年第一季度房屋交付总数为472套，较2022年的552套减少14%；房屋销售收入为2.40625亿美元，较2022年的2.97966亿美元减少19%；平均售价为51万美元，较2022年的54万美元减少6%[105] - 2023年第一季度房屋销售毛利率为18.1%，较2022年的20.9%下降280个基点；调整后房屋销售毛利率（不包括利息、库存减值和收购库存的购买价格会计处理）为21.9%，较2022年的29.0%下降710个基点[110][111] 各地区业务数据关键指标变化 - 2023年第一季度各地区净新订单数量和金额大多下降，如佛罗里达净新订单数量下降42%，金额下降43%；亚利桑那净新订单数量增加9%，但平均售价下降23% [100] - 2023年第一季度各地区月吸收率大多下降，如佛罗里达下降44%，加利福尼亚下降6% [100] - 截至2023年3月31日，纽约都会区只剩两个单元待交付，得克萨斯州短期内销售和交付将停滞[95][104] - 2023年第一季度平均在售社区总数为58.7个，较2022年的54.4个增长8%，其中亚利桑那州增长60%至16.0个，佛罗里达州增长5%至30.0个，纽约都会区减少100%至0个，得克萨斯州减少67%至1.0个[105] - 2023年第一季度，亚利桑那州确认了110万美元的地块销售和其他收入，2022年第一季度，亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州共确认了1830万美元的地块销售和其他收入[114] 积压订单数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，积压订单房屋数量为696套，较2022年的1605套减少57%；积压订单价值为4.22857亿美元，较2022年的9.3041亿美元减少55%；平均售价为60.8万美元，较2022年的58万美元增长5%[112] 地块相关数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司拥有或控制的地块总数为11435块，较2022年的12768块减少10%[117] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，与地块销售和其他收入相关的合同资产分别为590万美元和720万美元；未履行或部分未履行的履约义务分配的交易价格分别为1050万美元和1160万美元[115] - 截至2023年3月31日，公司未完成的购买和期权合同总额为8.172亿美元，相关现金存款为9700万美元[143] 信贷与借款相关数据 - 截至2023年3月31日，公司未偿还借款本金总额为5.25亿美元，信贷安排下还有1.5亿美元的额外借款额度[134] - 信贷协议规定的借款额度最高为6.75亿美元，截至2023年3月31日已使用5.25亿美元，贷款利率为8.01%[136] - 截至2023年3月31日，最低流动性余额为2.89545亿美元，利息覆盖率为4.39，有形净资产为6.43979亿美元，最大杠杆率为38.5%[137] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司未偿还的履约保证金分别为1.102亿美元和1.149亿美元[139] - 公司信贷安排下的借款利率为最优惠利率加2.75%或SOFR加3.35%[152] 行业特性与市场风险 - 房屋建筑行业通常在春季有最高的新屋订单活动，下半年交付更多房屋，第三和第四季度房屋开工、建设成本和现金流出最高[146] - 公司面临利率变化、通货膨胀、股价波动等市场风险[151] - 通货膨胀会使土地、融资、劳动力等成本上升，影响公司运营[153] - 市场疲软时公司难以通过提价抵消成本上涨[153] 公司收购信息 - 2022年1月公司以2.626亿美元收购Hanover Family Builders，收购时其积压订单为522套，价值2.281亿美元[88]

公司面临的风险 - 公司运营面临社区开发不及时、保修和责任索赔、地块获取困难等风险[55] - 公司面临环境法规、健康安全事故等法律、监管和合规风险[59] - 公司受行业周期性、竞争、地域集中等行业相关风险影响[61] - 公司面临债务和流动性风险，如房产变现难、资本获取困难等[63] - 公司证券所有权存在股份抛售、内部控制失效等风险[65] - 公司成功依赖关键人员，人员流失可能影响运营和财务状况[66] - 公共卫生危机、信息系统问题、通胀利率变化等会对公司产生不利影响[66] - 社区开发延迟会使公司面临市场条件变化风险，影响业务和运营结果[68] - 公司房屋库存市场价值下降可能导致库存减值，影响运营结果[72] - 第三方贷款机构可能无法及时或根本无法为购房者完成抵押贷款发放，影响房屋交付和财务报表[74] - 消费者金融保护局的TRID规则可能导致贷款结算和房屋交付延迟，影响公司财务结果和运营[75] - 房屋评估估值与内部估值不一致时，公司可能被迫降低房价[76] - 公司业务依赖分包商，曾经历熟练劳动力短缺，导致劳动力成本增加和建设周期延长[76] - 公司依赖第三方供应商和长供应链，供应链中断或原材料价格波动会影响运营结果[79] - 恶劣天气和地质条件可能增加成本、导致项目延迟和减少住房需求[81] - 公司可能因资产减记、重组和减值等费用对财务状况、运营结果和股价产生重大负面影响[84] - 公司面临法律诉讼风险，不利判决可能产生高额罚款、和解金，影响盈利和现金流[86] - 新老法律法规及政府行动或增加公司费用、限制建房数量、延迟项目完工[87] - 公司受环境法律法规约束，可能增加成本、产生负债、限制建房区域和延迟项目[89] - 加利福尼亚州太阳能强制令等新建筑法规或增加建房成本，降低毛利率[90] - 公司作为部分合资企业管理成员，可能对合资企业债务负责[97] - 住宅建筑行业具有周期性，经济条件不利变化会降低住房需求，影响公司[98] - 经济或商业状况不利变化会导致房屋订单取消率上升、需求和价格下降、房地产投资价值降低，建房时间变长且成本增加[99] - 房屋建筑行业竞争激烈，公司面临来自其他房屋建筑商和土地开发商的竞争，可能导致市场份额下降和业务扩张受限[100] - 公司业务集中在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、纽约都会区和得克萨斯州的主要大都市地区，当地经济下滑会对公司产生重大不利影响[101] - 抵押贷款标准收紧、利率上升、信贷市场动荡和相关立法会减少贷款产品、提高贷款资格要求，导致公司房屋销售减少[102][103] - 联邦政府对抵押贷款相关计划或政策的缩减或停止，以及FHA贷款资格标准的提高，会影响抵押贷款的可用性和可负担性，进而影响公司房屋销售[104] - 房屋相对难以快速出售，公司及时出售房产的能力有限，可能被迫长期持有非创收资产[107] - 房屋建筑行业资本密集，公司可能无法获得足够资金，可能需采取减少业务活动、出售资产等措施[108] - 公司曾发现财务报告内部控制存在重大缺陷，虽认为已整改，但未来仍可能出现问题，影响财务报表准确性和公司声誉[115][116] - 关键人员流失可能对公司运营、盈利和财务状况产生负面影响[128] - 新冠疫情等公共卫生危机对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[129] - 信息系统中断或安全漏洞可能对公司造成不利影响[130] - 通胀或利率变化可能对公司业务和财务结果产生不利影响[130] - 会计规则、假设或判断的变化可能对公司产生重大不利影响，如SEC关于SPAC相关公司的声明[134] - 公司业务面临市场风险，包括利率变化、通货膨胀、股价波动等影响[237] - 通货膨胀会对公司运营产生不利影响，包括土地、融资、劳动力、材料和建筑成本上升，还会导致房贷利率上升[239] 公司股权及认股权证相关 - 公司发行股票超过1亿股的能力可能受特拉华州衡平法院近期判决影响[65] - Landsea Green间接持有公司多数投票权，可控制重大决策，或与其他股东利益冲突[91] - 公司作为“受控公司”，可豁免部分纳斯达克公司治理要求，股东保护减少[93] - 2012年6月20日，SEC通过规则，“受控公司”不受薪酬委员会独立性要求约束[93] - 因Landsea Green持股，公司被视为“外国人士”，收购或投资活动可能受CFIUS审查[94] - 公司发行用于购买1552.5万股普通股的公开认股权证，以及用于购买776万股普通股的私募认股权证（其中226万私募认股权证因业务合并被没收，220万转让给卖方）和用于购买55.044万股普通股的私募认股权证[118] - 2022年6月，公司回购所有未偿还的私募认股权证，公开认股权证可按每份0.1股、行使价为每股1.15美元（每整股11.50美元）的价格行使[118] - 修改不利于公开认股权证持有人的条款需获得至少65%当时已发行公开认股权证持有人的批准[119][120] - 当公司普通股最后报告销售价格在30个交易日内的任何20个交易日等于或超过每股18美元时，公司有权以每份0.01美元的价格赎回未到期认股权证[121] - LF Capital受限股东（包括发起人）持有的转换后创始人股份占普通股比例超过5%，有权对这些股份进行注册[114] - 包含在合并对价中的普通股锁定期于2022年1月7日到期，大量转售可能压低普通股或公开认股权证的市场价格[114] - 纳斯达克上市要求认股权证有400名整手持有人，否则将被摘牌[123] - 公司授权普通股数量增至5亿股，优先股发行上限为5000万股，但增加股份修正案有效性存不确定性[123] - 股东书面同意行动受限，25%投票权可召集特别会议[124] - 大股东持股至少20%时，80%投票权可批准合并[125] - 70%投票权可批准公司章程和细则的某些修正案[125] 公司财务数据及债务情况 - 2022年和2021年Landsea Homes的取消率分别为26.4%和9.0%[73] - 2022年3月美联储开始加息以抑制通胀，加息期间土地和房屋库存需求通常下降[73] - 截至2022年12月31日，公司在各种信贷安排和贷款协议下约有5.14亿美元未偿还债务，另有约1.61亿美元额外借款能力[109] - 债务协议对公司经营和财务施加限制，包括限制产生或担保额外债务、支付股息等，违反契约可能导致违约[110][111][112] - 公司可能无法获得合适的履约、付款和完工担保债券及信用证，这可能限制未来增长或损害经营业绩[113] - 公司短期内不打算支付普通股股息[127] - 2021年4月12日，SEC发布声明，公司认为2020年12月31日止年度历史财务报表中认股权证会计处理存在重大错报[135] - 公司主要市场风险为与可变票据和信贷安排相关的利率风险，信贷安排借款利率为优惠利率加2.75%或SOFR加3.35%每年[238] 公司业务运营特点 - 2019 - 2021年公司收购三家房屋建筑公司，2022年1月收购佛罗里达州房屋建筑商Hanover[79] - 公司建造新屋通常需4 - 8个月，新屋销售订单春季和夏季最高，房屋交付下半年更多，营收下半年尤其是第四季度通常更高，上半年资本需求更高[106] 税收法规相关 - 联邦所得税法规定，2017年12月15日后的抵押贷款利息扣除上限为75万美元（2025年后为100万美元），州和地方税扣除上限为1万美元[105] 公司上市相关 - 公司公共流通市值低于2.5亿美元，属于“较小报告公司”，定期报告和代理声明披露义务减少[117]

财务数据和关键指标变化 - 2022财年公司总收入超14亿美元，税前收入1.01亿美元，摊薄后每股收益1.70美元，均创公司纪录 [8] - 2022年公司交付2370套房屋，较2021年增长45%，房屋销售毛利率扩大290个基点至20.4%，每股账面价值增长20%至16.04美元 [8] - 第四季度公司收入4.26亿美元，较2021年增长6.9%，税前收入3440万美元，净利润2560万美元，摊薄后每股收益0.62美元 [30] - 第四季度房屋销售毛利率下降160个基点至23.4%，激励措施占房屋销售收入略超3% [31] - 第四季度公司产生88个净新订单，较去年下降80%，季度吸收速率为每个社区0.5套房屋，全年平均每个社区2.4套 [39] - 第四季度SG&A费用为4350万美元，占房屋销售收入的10.4%，较去年第四季度改善230个基点，全年SG&A费用为1.786亿美元，占房屋销售收入的12.8%，改善30个基点 [42] - 第四季度税收费用为790万美元，有效税率为23.1%，全年税收有效税率为25.1%，预计2023年税率在25.5% - 26%之间 [43] - 第四季度末公司流动性为3.01亿美元，包括1.41亿美元现金和1.6亿美元无担保循环信贷额度，2022年底总债务为5.054亿美元，净债务为3.647亿美元，债务与资本比率为41.6%，净债务与总资本比率为30% [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司在佛罗里达交付1106套房屋，收入4.73亿美元，纽约项目提供1.114亿美元房屋销售收入 [32] - 2023年第一季度公司预计新房屋交付量在400 - 445套之间，交付ASP在52万 - 52.5万美元之间，GAAP房屋销售毛利率在17% - 18%之间，调整后毛利率在21% - 23%之间 [46][47] 各个市场数据和关键指标变化 - 自12月以来市场状况开始改善，1月每个社区订单速度提高到1.8个，2月加速到2.8个 [25] - 第四季度亚利桑那州取消率接近72%，其他市场在10% - 40%之间，目前已降至9% - 15%之间 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将重点放在成本降低、资产负债表实力和现金流生成上，与供应商等协商降低成本，建立更有利的供应商协议，减少土地收购和开发 [14][15][18] - 公司将总部从南加州迁至德克萨斯州达拉斯，以节省成本并扩大在该州的业务 [16] - 公司计划在2023年底将活跃社区数量增加15% - 20%，保持各地区之间的平衡 [40][67] - 公司于2023年初成立Landsea title，以提升购房者体验 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是盈利创纪录的一年，但市场需求因抵押贷款利率上升和购房者信心下降而变得更具挑战性，预计近期需求状况仍将波动 [11][13] - 公司对销售努力的成功感到鼓舞，认为市场有需求弹性，有动力的新购房者会在合适价格下购买 [26] - 供应链有所改善，周期时间从峰值下降30天，行业有望受益于更好的周期时间和更可靠的供应链 [28][33] - 管理层对行业现状和公司发展方向持乐观态度，有信心在不确定时期运营并抓住机会 [20][33] 其他重要信息 - 电话会议包含前瞻性陈述，受多种假设、风险和不确定性影响，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [3][4] - 非GAAP财务指标与最可比GAAP指标的对账可在公司网站和SEC文件中获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司四个州地区的区域需求趋势 - 自12月底以来，所有市场、地区和人群的销售都有明显回升，公司通过价格调整和财务激励找到了吸引流量和提高吸收率的平衡点 [50] 问题: 第四季度的取消率以及12月、1月、2月取消率的趋势和变化 - 第四季度亚利桑那州取消率接近72%，其他市场在10% - 40%之间，目前已降至9% - 15%之间 [51] 问题: 在建房屋数量以及相关策略 - 目前约有540套房屋在建，约100套接近完工，分散在58个社区，市场反应类似转售市场，公司采用类似投机库存策略销售接近完工的房屋，能在30 - 45天内成功销售并完成交易 [52][54] 问题: 拥有的地块中完全开发的比例以及今年的开发支出 - 拥有的地块约占总地块数的45%，目标是在12 - 18个月内在这些地块上建造房屋，今年土地支出将下降20% - 25%，会重新协商不符合承保准则的交易 [61][64] 问题: 第四季度是否放弃任何期权合同以及相关费用 - 第四季度没有放弃任何期权合同，也没有相关费用 [65] 问题: 2023年社区数量增长目标是否会导致地理区域的显著调整 - 地理区域的份额大致与去年年底相同，纽约项目减少，但得克萨斯州将在年底增加更多项目 [67] 问题: 年初至今的趋势以及市场在过去几周的演变，是否减少激励措施后又需加大力度 - 上周是今年以来最好的销售周之一，趋势未减弱，公司正在减少激励措施，价格调整已收回，部分地区房价有小幅上涨，消费者适应了新的利率水平，更倾向于小面积和低价格的房屋 [74][75][79] 问题: 毛利率是否有见底的迹象 - 现在判断还为时过早，可能在今年第三、四季度看到成本降低的好处，但这取决于未来几个季度需要提供多少激励措施，如果销售势头持续，下半年有机会扩大利润率 [81][82] 问题: 得克萨斯州地区的未来规划、价格点和预期运营情况 - 得克萨斯州凯尔的Anthem社区有近1000个地块，提供从入门级到首次升级的全系列产品，价格点在40 - 60万美元之间，地块预计初夏完工，秋季开始施工，年底开始销售，2024年全面投产，全面投产后每年可交付150 - 200套房屋 [88][89][91] 问题: 在当前环境下，如果利率保持在7%以上，公司降低利率的策略 - 公司继续将抵押贷款利率降至4%高段和5%低段，通常购买45天的利率，这在整体利润率指导范围内，第一季度的指导已考虑了这些利率降低措施 [92][93]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付543套房屋，平均售价（ASP）同比增长9%至60.1万美元，营收增长56%至3.356亿美元 [8] - 房屋销售毛利率提高480个基点，净利润达2000万美元，摊薄后每股收益0.49美元，较2021年第三季度增长130% [8] - 新订单总额2.57亿美元，较去年下降7% [37] - 第三季度EBITDA为3680万美元，去年同期为2260万美元；年初至今EBITDA为1.024亿美元，较2021年前九个月增长116% [42] - 净收入较去年第三季度增长85%至2000万美元，摊薄后每股收益0.49美元；调整后净收入为2760万美元，摊薄后每股收益0.69美元 [42] - 季度末流动性为1.98亿美元，包括1.17亿美元现金和8100万美元无担保循环信贷额度可用资金，期间信贷额度可用性增加2000万美元 [43] - 季度末总债务为5.851亿美元，净债务为4.677亿美元，债务与资本比率为46.1%，净债务与净账面资本比率为40.6% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋交付方面，佛罗里达部门因飓风伊恩将38套交付推迟至第四季度，该部门交付量占公司的45%，房屋建筑收入占1/3 [10][11] - 各地区营收贡献：加利福尼亚州贡献36%，佛罗里达州贡献32%，亚利桑那州贡献21%；2021年第三季度，加利福尼亚州和亚利桑那州分别占营收的53%和30% [35][36] - 纽约业务已完成11套房屋交付，产生2810万美元收入，仅剩5套房屋待售 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 季度末平均有57个销售社区，高于去年第三季度的35个；除亚利桑那州外，各细分市场每个社区约有2套房屋被吸收 [39] - 亚利桑那州对可负担性问题最为敏感，预计年底将有近60个销售社区，2023年平均约70个 [39][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续向强劲增长市场扩张，专注于更具可负担性的市场细分领域，通过高性能房屋提供最新的家庭自动化功能，形成差异化竞争优势 [12][21] - 应对销售环境疲软，实施多项举措促进销售活动，保护积压订单中的买家，包括与抵押贷款附属公司合作提供融资激励措施 [13][26] - 重新评估2023年的土地支出，预计从2022年的约4.5亿美元降至约4亿美元 [15] - 精简成本结构，与供应商和贸易伙伴合作，确保劳动力和材料价格反映当前市场动态，努力缩短生产周期 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临抵押贷款利率上升带来的销售环境困难，短期内销售环境仍将充满挑战，但长期来看，行业和公司前景乐观，因市场上现有房屋库存不足，租赁替代成本高，千禧一代购房需求强烈 [12][20] - 公司拥有正确的战略重点、财务实力和运营专业知识，能够应对未来的不确定性 [32] 其他重要信息 - 激励措施在第三季度约占新订单总值的3.4% [26] - 第四季度预计新房屋交付量在750 - 800套之间，交付ASP在56万 - 58万美元之间，GAAP房屋销售毛利率预计在20%左右，调整后毛利率在26% - 27%之间 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于激励措施，特别是亚利桑那州和加利福尼亚州的情况，以及未来对融资激励和潜在价格折扣的考虑 - 目前是激励措施和选择性降价的组合，不同市场反应不同，主要是围绕抵押贷款计划的激励措施，如固定利率买断计划以降低每月还款额，再进行必要的价格调整，未进行全面降价或采用单一激励措施，会根据当地情况调整 [50][51][52] 问题2: 关于土地战略，若价格继续下跌，如何看待近期收购土地的价格和相关风险 - 已根据当前市场条件重新评估所有土地交易，对于不符合条件的交易，会推迟或取消；若市场条件恶化，可与土地所有者协商延期、降价，若对方不同意，可能会放弃部分期权，目前暂无减记情况 [53][54][56] 问题3: 如何看待2023年的平均销售价格（ASP） - 公司重点在入门级和首次升级市场，随着在佛罗里达和得克萨斯等市场的业务增长和多元化，ASP会因业务战略而逐渐下降 [58][59] 问题4: 过去几个月，特别是10月与9月或8月相比，新订单的节奏如何 - 市场持续恶化，凤凰城市场价格调整明显，加利福尼亚不太明显，佛罗里达中部表现较好，各市场情况不同，会相应调整 [60][61][62] 问题5: 2023年的吸收目标是多少 - 认为社区自然的吸收量约为3.0套，可在2.5 - 3.5套之间波动，会通过产品、激励措施和价格折扣来维持约3.0套的销售基础 [63][64] 问题6: 2023年70个社区的目标是期末目标还是平均目标，以及如何在各主要市场分配 - 是平均目标，增长主要来自佛罗里达和即将在得克萨斯的扩张，同时会维持在亚利桑那和加利福尼亚的规模，各市场分布较为均衡，得克萨斯可能仍在追赶 [66][67] 问题7: 建筑过程前端的缓解情况，前端的结束点以及中端和后端贸易是否有变化 - 前端包括销售到开工阶段，此阶段城市审批和检查速度加快；前端贸易如框架、混凝土、管道、HVAC、电气等也有积极调整；后端如管道、木工、电气的装修工作仍有压力，预计明年会缓解，以亚利桑那州为例，开工量从每月约3000套降至1100套，减轻了贸易压力 [68][70][72] 问题8: 季度末有54套成品样板房，正常情况下理想的数量是多少 - 理想的成品样板房数量为零，但对于在建样板房，若一条生产线有10套开工，3 - 4套在建是正常的；对于连体社区，由于开工数量多，样板房库存可能会增加，但会严格监控，不希望库存积压 [74][75][77] 问题9: 纽约市场是否会在最后一栋楼售罄后退出，以及亚利桑那州订单下降的原因和未来趋势，还有本季度的开工情况和对样板房建设与按订单建设的策略 - 纽约市场将在最后一栋楼售罄后退出，资金将重新投入横向业务；亚利桑那州市场价格下降更多是因为其商品驱动型市场、竞争激烈、价格上涨快，且单户住宅（SFR）和双户住宅（BFR）社区活动放缓，年底有大量库存涌入；公司不披露具体开工细节，但会根据销售情况管理开工量，本季度近40%的房屋为样板房开工，认为每个社区每月2.0套的销售订单和吸收量是维持业务高效运营的关键 [79][80][84]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度摊薄后每股收益为0.34美元，较2021年第二季度增长48% [7] - 房屋销售收入同比增长46%至3.51亿美元，主要因新房交付量增加35%和平均售价上涨9% [8] - GAAP基础上房屋销售毛利率同比扩大430个基点至21.3%，完全调整后扩大560个基点至29.1% [8] - 净新订单为538份，较去年增长63%，期间平均每个社区每月销售3.3套房屋 [9] - 第二季度税前收入为2320万美元，净利润为1490万美元，即每股0.34美元，去年同期为每股0.23美元 [34] - 剔除特定项目后，调整后净收入为3150万美元，调整后每股收益为0.71美元，较2021年第二季度增长87% [35] - 第二季度销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋销售收入的百分比同比增加 [37] - 第二季度税率为36%，去年为28.5% [38] - 季度末流动性为2.151亿美元，包括1.044亿美元现金和1.107亿美元循环信贷额度可用资金 [39] - 季度末总债务为5.346亿美元，净债务为4.303亿美元，债务与资本比率为44.6%，净债务与净账面价值资本化比率为39.3% [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售业务：新房交付量增加、平均售价上涨带动收入增长，毛利率提升 [8] - 土地业务：第二季度地块数量同比增加52%，达到1.3万多块自有和可控地块，可控地块数量增长150%，自有地块数量减少9%，期末63%的地块为可控，37%为自有 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚利桑那州、加利福尼亚州和佛罗里达州等成熟市场订单活动较一致，季度吸收率达3.4或更高，但6月左右开始受高利率和低消费者信心影响 [23] - 内陆帝国市场放缓受 affordability驱动，潜在买家因房贷利率飙升被挤出市场；凤凰城和佛罗里达州中部市场放缓更多是心理因素，潜在买家暂停评估购房时机 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略聚焦在高增长市场扩大业务规模，同时注重盈利结果 [8] - 土地收购集中在优质地段的经济适用房市场，定位入门级市场高端 [12] - 投资新房技术创新，推出高性能房屋系列，增强市场竞争力 [13] - 行业面临高利率和低消费者信心带来的挑战，公司凭借市场地位、产品优势、资金状况和土地策略应对竞争 [10][11][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业当前面临宏观逆风，但公司具备有效竞争的策略、领导力和产品重点 [45] - 长期来看，有利的人口趋势和现有供应不足将推动新住房需求，公司对未来保持乐观 [21] 其他重要信息 - 第二季度以平均每股7.07美元的价格回购510万股，包括从控股股东处购买440万股，约占上一季度流通股数量的11%，季度末股票回购计划授权剩余1000万美元 [17][18] - 注销所有550万份未偿还私人认股权证，有利于清理公司资本结构 [18] - 公司为潜在买家提供房贷融资激励措施，如利率买断和利率锁定，季度取消率为11%，部分买家可能在秋季回归 [25] - 6月底积压订单有1571套房屋，总价值9.021亿美元，平均售价57.4万美元，较去年第二季度数量增长31%，总金额增长43% [26] - 积压订单中使用公司房贷附属机构Landsea Mortgage的买家信用状况良好，信用评分为737，市场开始向更多政府买家倾斜 [27] - 各部门贷款价值比为82%，平均现金首付约9.5万美元，买家平均家庭收入约16.3万美元 [29] - 截至7月，40%的积压订单已锁定利率，公司持续对积压订单进行压力测试 [30] - 供应链方面，前端工种可用性增加，预计未来有助于降低成本和缩短周期时间，问题将随市场放缓逐渐缓解 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月的流量和销售速度趋势如何，是否会持续，第四季度是否会改善？ - 目前吸收速率大致稳定，受季节性和市场条件影响，未来几个月将通过房贷产品和激励措施提升吸收率 公司库存接近完工的较少，有时间和选择来维持吸收速率 预计秋季会有销售小高峰，目前吸收速率从4以上降至3.4 - 3.5并保持稳定 [51][52][53] 问题2: 是否开始调整基础价格，竞争对手是否有此举动？ - 公司仅对少数房屋进行了微不足道的价格调整，因无库存压力 竞争对手在凤凰城、内陆帝国和佛罗里达州部分地区有价格调整，但不显著，主要集中在季末或年末交付的房屋，行业主要通过激励措施推动销售 [54][55] 问题3: 本季度土地收购和开发支出情况，以及当前环境下剩余时间的支出想法？ - 未提供本季度具体土地支出金额 公司在土地支出上非常谨慎，确保满足目标内部收益率（IRR）要求，鉴于当前土地状况良好，对进入2023年的情况感到满意 [56] 问题4: 凤凰城和佛罗里达州中部心理需求变化是与房价变化恐惧还是宏观经济和就业有关？ - 主要是对房价变化的担忧，人们担心在房价高位购房，未来价格下跌 公司通过教育潜在买家市场库存不足、利率仍相对较低以及提供优质房贷产品，让他们放心购房 [60][61] 问题5: 消费者尤其是年轻消费者对可调利率抵押贷款（ARM）的反应如何？ - 在使用公司房贷附属机构的积压订单中，不到10%按ARM定价，不到1%的还款期限少于30年，市场仍倾向于30年还款期限和固定利率的传统贷款 [63]

前瞻性声明 - 报告中部分声明为前瞻性陈述，受众多假设、风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异[2][3][4] 非GAAP财务指标 - 报告使用净债务与净资本、调整后房屋销售毛利率等非GAAP财务指标，需结合GAAP信息评估[6][7] Q2 2022财务总结 - 总营收3.687亿美元，净新屋订单538套，价值3.225亿美元，平均售价59.9万美元[8] - 房屋销售毛利率从17.0%增至21.3%，调整后净利润3150万美元，调整后EBITDA为5660万美元[8] 地块情况 - 截至6月30日，拥有和控制地块增至13017块，较去年增长52%，63%为控制地块，37%为自有地块[8][9] 运营指标 - 新屋订单、交付量和积压量随季度有波动，Q2 2022积压房屋增至1571套，价值9.021亿美元[12] 增长策略 - 扩大社区数量，增加市场份额，实现地块数量年增长52%，多元化房屋产品[13] 区域布局 - 业务覆盖加州、亚利桑那州等多地，不同地区地块拥有或控制数量、ASP和收入占比不同[9][15] 高性能房屋项目 - 为购房者提供包括家居自动化、可持续性等四方面的方案，提升居住环境[16] 2022展望 - 三季度新屋交付预计575 - 630套，全年预计2500 - 2700套，房屋销售毛利率GAAP基础为20% - 22%，调整后为24% - 26%[18] 非GAAP指标调整 - 报告对净债务与净资本、调整后房屋销售毛利率等非GAAP指标进行了调整说明[19][20][22][23][24]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净收入为1300万美元，摊薄后每股收益0.28美元，相比2021年第一季度净亏损700万美元、摊薄后每股亏损0.16美元有显著改善 [7] - 调整后本季度净收入为3210万美元，摊薄后每股收益0.71美元 [8] - 房屋销售总收入同比增长93%，交付量增长83% [9] - 房屋销售毛利率按GAAP计算同比扩大930个基点至20.9% [9] - 第一季度末积压1605套房屋，价值9.3亿美元 [10] - 调整后房屋销售毛利率增至29% [31] - 第一季度末拥有11亿美元房地产库存，现金、现金等价物和托管现金为8520万美元 [34] - 无担保信贷额度可用资金为1.627亿美元，总流动性为2.479亿美元 [35] - 第一季度末总债务为4.944亿美元，净债务为4920万美元，债务与资本比率为44%，净债务与净账面价值资本化比率为39.4% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度共产生637份订单，较2021年第一季度增长50%，主要因活跃社区数量增长101% [21] - 4月产生184份订单，每个社区销售速度为3.9套 [22] - 本季度社区共售出637套房屋，平均售价65万美元，总额4.14亿美元，订单量增长50%，美元价值增长60%，平均售价增长7% [29] - 本季度交付552套房屋，平均售价54万美元，房屋建筑收入2.98亿美元，较去年同期增长93% [30] - 第一季度末积压1605套房屋，总价值9.304亿美元，平均售价58万美元，数量增长83%，总金额增长89% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度末地块总数为12768块，较2021年第一季度增长95%，位于奥兰多、奥斯汀和菲尼克斯等市场 [13] - 第一季度末53%的地块为受控状态，47%为自有状态 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在国内一些优质房屋建筑市场扩大业务规模，通过有机增长或并购进行土地收购，并以最具资本效率的方式增加地块数量 [13][15] - 公司专注于市场中更具性价比的细分领域，并通过高性能住宅平台提供创新产品，以吸引更多客户 [20] - 公司认为其股票被低估，已开始回购股票，并预计未来几个季度将继续进行股票回购 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临供应链问题和利率上升的挑战，但市场基本面依然强劲，新房和二手房库存有限，为公司提供了有利的销售环境 [12][19] - 公司对行业的长期前景持乐观态度，相信其专注于性价比市场和高性能住宅系列的战略将为股东带来良好回报 [41] - 公司有经验丰富的团队，有信心应对当前的挑战 [42] 其他重要信息 - 本周公司被《Builder Magazine》评为2022年度最佳建筑商，这是对公司团队努力的认可 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于利率锁定策略，公司未来是否会为潜在买家或积压订单中的买家购买利率锁定，以及目前采取了什么措施鼓励买家锁定利率？ - 目前公司主要是鼓励买家现在锁定利率，若利率下降会提供一定保障，但大多是自愿行为，未采取激励措施 [49][50] 问题2: 第一季度调整前毛利率为29%，但公司将全年毛利率指引维持在22% - 24%，是否存在保守估计，以及毛利率下降的原因是什么？ - 本季度购买价格会计处理较为前置，导致两者差距较大，公司在指引中考虑了一定保守因素，以应对未来的不确定性，购买价格会计处理将在下个季度完成，后续情况会更清晰 [52] 问题3: 能否介绍3月和4月的销售趋势，以及利率上升对需求的影响？ - 需求保持稳定，本周销售情况良好，客流量大，各地区社区对公司房屋的兴趣未减弱 [54] 问题4: 请更新Hanover收购的整合情况、销售活动以及对产品的看法？ - 公司对Hanover的整合情况非常满意，团队表现出色，社区层面的转换已完成，市场强劲，产品受欢迎 [59][60][61] 问题5: 公司是否仍在限制社区销售？ - 公司会根据生产情况进行校准，如果社区生产周期超过约九个月，会限制销售 [62] 问题6: 请更新Legacy New York项目的销售进度？ - 该项目仅剩12套待售，3月开始交付，预计今年全部售罄并完成交付 [63] 问题7: 公司如何考虑股票回购，是系统性还是机会性的？ - 公司认为股票被低估，过去几个月的回购取得了成功，股票表现良好，股票回购是公司资本配置的工具之一，不会影响公司增长，未来会继续使用 [69] 问题8: 对于1月份的收购，未来12个月预计交付多少套房屋，以及在德克萨斯州的业务是维持高价还是拓展更具性价比的房屋？ - 2021年底该业务交付近500套房屋，预计2022年接近1000套；公司计划在德克萨斯州从半定制生产模式转向典型的批量生产模式，提供更多性价比高的房屋 [71][72][73]