业绩总结 - 公司自2010年以来总投资达到16亿美元，销售总额为3.188亿美元，累计收益为1.392亿美元[9] - 2021年第三季度净收入为11,114千美元，同比下降9.9%[76] - 总收入为37,472千美元，同比下降1.8%[76] - 2021年第三季度的调整后EBITDA为28,379千美元，同比下降1.5%[74] - 每股收益（基本和稀释）均为0.28美元，同比下降9.7%[76] - 2021年第三季度的可分配资金（FAD）为18,373千美元，较2020年第三季度的28,188千美元下降34.9%[80] - 2021年第三季度的NAREIT FFO为17,669千美元，较2020年第三季度的22,791千美元下降22.5%[80] 用户数据 - 2021年第三季度的租金收入为30,010千美元，同比增长2.3%[76] - 2021年9月30日，公司的租金收入为58,488千美元，占总收入的39.7%[23] - 截至2021年6月30日，助理生活物业的入住率为76.7%[27] - 截至2021年6月30日，熟练护理物业的入住率为72.4%[30] 投资与收购 - 2021年第三季度，公司在房地产活动中完成了4项收购，涉及501个床位的护理设施[12] - 2021年第三季度，公司在新项目的投资承诺总额为X百万美元，具体数字需查阅相关财务数据[15] - 截至2021年9月30日，公司在177个物业中，总投资额为1,708,112千美元，涵盖27个州[38] 财务状况 - 截至2021年9月30日，总债务为661,829千美元，债务占企业价值的32.9%[59] - 2021年第三季度的年化调整后的EBITDA为5.8倍[59] - 2021年第三季度的合同租金和抵押贷款利息的收集率为84.2%[55] - 2021年第三季度的逾期租金为4,778千美元，其中3,817千美元与Senior Care和Abri Health相关[54] 未来展望 - 公司在2021年内继续进行开发项目，以扩展其老年住房物业的投资组合[117] - 2021年公司计划偿还的无担保高级票据为134,400千美元，占总债务的27.6%[64] - 2022年公司计划偿还的无担保高级票据为49,160千美元，占总债务的7.4%[64] 负面信息 - 2021年3月，Senior Care Centers未支付租金，导致公司发出违约通知，并于2021年4月终止租赁协议[47] - 2021年8月，破产法院批准与Senior Care的和解协议，涉及一次性支付3,250千美元以协助物业过渡[47] - 2021年第三季度，合并主租约的租金减免为970美元，租金延期为1,300美元[53] 其他新策略 - 公司在2021年内加强了对环境、社会和治理（ESG）责任的重视，成立了专门委员会以推动相关举措[87] - 公司的投资组合中，养老院和辅助生活设施的平均年龄分别为23年和14年[41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为1453088000美元，较2020年12月31日的1459486000美元略有下降[8] - 截至2021年9月30日，公司总负债为700158000美元，较2020年12月31日的683680000美元有所上升[8] - 2021年前三季度，公司总营收为115881000美元，较2020年同期的113064000美元增长2.49%[11] - 2021年前三季度，公司总费用为81020000美元，较2020年同期的79165000美元增长2.34%[11] - 2021年前三季度，公司净收入为43294000美元，较2020年同期的78012000美元下降44.50%[11] - 2021年前三季度，归属于公司的净收入为43023000美元，较2020年同期的77720000美元下降44.64%[11] - 2021年前三季度，可供普通股股东的净收入为42677000美元，较2020年同期的77381000美元下降44.85%[11] - 2021年前三季度，基本每股收益为1.09美元，较2020年同期的1.97美元下降44.67%[11] - 2021年前三季度，稀释每股收益为1.09美元，较2020年同期的1.97美元下降44.67%[11] - 2021年前三季度，普通股每股股息为1.71美元，与2020年同期持平[11] - 2021年前九个月公司经营活动提供的净现金为69,581,000美元，2020年同期为85,629,000美元[16] - 2021年前九个月公司投资活动提供的净现金为27,757,000美元，2020年同期为51,982,000美元[16] - 2021年前九个月和2020年前九个月分别回购87249股和76574股员工普通股[74] - 2021年前九个月和2020年前九个月分别宣布并支付普通股现金股息6805.1万美元和6789.4万美元[77] - 2021年前九个月和2020年前九个月与受限普通股和绩效股票单位归属相关的薪酬费用分别为578.5万美元和523.1万美元[84] - 截至2021年9月30日，公司债务与总资产价值比率为36.3%，债务与市值比率为34.7%[154] - 截至2021年9月30日，公司利息覆盖率为4.4倍，固定费用覆盖率为4.4倍[154] - 2021年9月30日，公司净收入为4329.4万美元，EBITDAre为8519.1万美元，调整后EBITDAre为8984.4万美元[157] - 2021年第三季度总营收3747.2万美元，较2020年的3817.3万美元减少70.1万美元，降幅1.84%[162] - 2021年前三季度总营收1.15881亿美元，较2020年的1.13064亿美元增加281.7万美元，增幅2.49%[166] - 2021年第三季度净收入1111.4万美元，较2020年的1233.8万美元减少122.4万美元，降幅9.92%[162] - 2021年前三季度净收入4329.4万美元，较2020年的7801.2万美元减少3471.8万美元，降幅44.50%[166] - 2021年第三季度NAREIT可归属普通股股东的FFO为1766.9万美元，2020年为2279.1万美元[172] - 2021年前三季度NAREIT可归属普通股股东的FFO为6413.2万美元，2020年为6410.1万美元[172] - 截至2021年9月30日的九个月，经营活动现金为69,581千美元，较2020年减少16,048千美元；投资活动现金为27,757千美元，较2020年减少24,225千美元；融资活动现金为 - 59,651千美元，较2020年增加59,393千美元[181] - 截至2021年9月30日，银行借款未偿还余额为134,400千美元，利率1.23%；高级无担保票据未偿还余额为527,429千美元，利率4.34%；总债务661,829千美元，加权平均利率3.71%[183] - 2021年前九个月，银行借款92,500千美元，还款48,000千美元；高级无担保票据还款32,160千美元；总借款92,500千美元，总还款80,160千美元[184] - 截至2021年9月30日，公司有39,374,044股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计7.529亿美元，权益证券市值12亿美元；2021年前九个月支付6810万美元现金股息[185] - 2021年10 - 12月，公司宣布每月每股0.19美元的现金股息[186] - 截至2021年9月30日的三个月，公司总营收为37472美元，2020年同期为38173美元，同比下降1.84%[11] - 截至2021年9月30日的九个月，公司总营收为115881美元，2020年同期为113064美元，同比增长2.49%[11] - 截至2021年9月30日的三个月，公司总费用为29436美元，2020年同期为26294美元，同比增长11.95%[11] - 截至2021年9月30日的九个月，公司总费用为81020美元，2020年同期为79165美元，同比增长2.34%[11] - 截至2021年9月30日的三个月，公司净收入为11114美元，2020年同期为12338美元，同比下降9.92%[11] - 截至2021年9月30日的九个月，公司净收入为43294美元，2020年同期为78012美元，同比下降44.50%[11] - 2021年基本每股收益为1.09美元，2020年为1.97美元，同比下降44.67%[11] - 2021年摊薄每股收益为1.09美元，2020年为1.97美元，同比下降44.67%[11] - 2021年和2020年每股普通股宣布并支付的股息均为1.71美元[11] - 截至2021年9月30日，公司普通股股东可获得的净收入为42677美元，2020年同期为77381美元，同比下降44.85%[11] - 2021年前九个月净收入为43,294美元，2020年为78,012美元[16] - 2021年前九个月折旧和摊销为28,847美元，2020年为29,232美元[16] - 2021年前九个月运营活动提供的净现金为69,581美元，2020年为85,629美元[16] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为27,757美元，2020年为51,982美元[16] - 2021年前九个月银行借款为92,500美元，2020年为24,000美元[16] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为59,651美元，2020年为119,044美元[16] - 2021年前九个月现金、现金等价物和受限现金增加37,687美元，2020年增加18,567美元[16] - 2021年前九个月期末现金、现金等价物和受限现金为45,459美元，2020年为22,811美元[16] - 2021年前九个月支付的利息为20,708美元，2020年为23,531美元[16] - 2021年前九个月与非合并合资企业投资相关的优先股回报储备为2,324美元，2020年为0美元[16] 公司各业务线数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司拥有物业投资总额为14.07098亿美元，其中辅助生活社区投资8.43015亿美元，占比59.9%；专业护理社区投资5.52723亿美元，占比39.3%；其他投资1136万美元，占比0.8%[26] - 2021年第三季度和前九个月，公司租金收入分别为2932万美元和9109.7万美元，2020年同期分别为3001万美元和8832万美元[36] - 截至2021年9月30日，20个运营商采用现金收付制核算，占2021年前三个月租金收入的约51%；2021年和2020年前九个月，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额75.8万美元和2321.4万美元[33] - 2021年前九个月，公司同意对某些运营商进行租金减免，总计263.9万美元，租金递延（扣除还款后）总计337.1万美元，占同期合同租金的约5.0%[42] - 2021年前九个月，公司因租金和利息减免，GAAP收入减少49.6万美元，现金收入减少133.7万美元[42] - 2020年公司收购了位于德克萨斯州的一家专业护理机构，购买价格为1350万美元，交易成本为8.1万美元，总成本为1358.1万美元[43] - 2021年8月，公司与破产租户达成和解协议，公司向租户关联方一次性支付325万美元作为交易成本[31] - 未来非可撤销经营租赁的最低基本租金应收款：2021年第四季度为2717.5万美元，2022年为1.19023亿美元，2023年为1.0421亿美元，2024年为1.05332亿美元，2025年为8714.4万美元，之后为3.29267亿美元[32] - 公司租赁协议中的购买选择权涉及物业总投资1.67541亿美元，账面价值1.33581亿美元[38] - 2021年前九个月公司在开发和改善项目投资483.9万美元，2020年为1338.4万美元[44] - 2021年前九个月公司无完成开发项目，2020年有2个，总投资3171.9万美元[44] - 2021年前九个月公司出售6处房产，销售总价4560万美元，净收益739.2万美元；2020年出售21处，销售总价7480万美元，净收益4407.3万美元[45] - 截至2021年9月30日，公司抵押贷款投资总额2.61437亿美元，其中10.1%利率的投资占比71.1% [49] - 2021年前九个月公司抵押贷款净增加157.8万美元，2020年为357.2万美元[51] - 截至2021年9月30日，公司应计利息应收款3747.6万美元，未纳入预期信用损失计量[53] - 公司对两个非合并合资企业进行优先股投资，总账面价值1934万美元[56] - 2021年前九个月公司在非合并合资企业资本贡献800万美元，收入确认104.1万美元，现金利息收入91.6万美元；2020年分别为639.8万美元、28.7万美元、24.9万美元[59] - 截至2021年9月30日，公司应收票据总额1867.5万美元，较2020年末的1446.5万美元有所增加[61] - 2021年前九个月应收票据净增加429.6万美元，2020年净减少363万美元[64] - 2021年9月30日非或有租赁激励余额为272.6万美元，高于2020年12月31日的246.2万美元[66] - 截至2021年9月30日，合并可变利益实体（VIE）总资产8342.9万美元，非控股权益841.3万美元[73] - 截至2021年9月30日，抵押贷款应收款账面价值为2.58829亿美元，公允价值为2.98677亿美元；应收票据账面价值为1867.5万美元，公允价值为1855.2万美元；银行借款账面价值和公允价值均为1.344亿美元；高级无担保票据账面价值为5.27429亿美元，公允价值为5.56841亿美元[95] - 2021年9月30日后，公司将11处房产租给HMG，还提供了两笔抵押贷款，分别为2704.7万美元和1253万美元[96][98] - 公司为HMG提供了2500万美元的有担保营运资金贷款，到期日为2022年9月[99] - 截至2021年9月30日，老年住房和长期医疗保健物业约占公司房地产投资组合的99.2%[104] - 2020年4月至2021年9月，公司同意为部分运营商减免租金380万美元、延期支付租金610万美元，其中170万美元已偿还，减免和延期支付的租金净额820万美元，约占同期合同租金和利息的2.9%[111] - 2021年前九个月，公司将租金和利息 escalation 降低50%，导致GAAP收入减少50万美元、现金收入减少130万美元[112][113] - 截至2021年9月30日，公司房地产投资组合总价值16.68535亿美元，其中自有物业投资14.07098亿美元，占比84.3%；抵押贷款投资2.61437亿美元，占比15.7%[115] - 截至2021年9月30日，公司房地产投资净账面价值为13亿美元，其中10亿美元（占比80.1%）投资于自有和租赁物业，3000万美元（占比19.9%）投资于以第一抵押贷款担保的抵押贷款[117] - 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财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金和抵押贷款利息收入收款率，排除Senior Lifestyle和Senior Care后为93.6%，仅排除Senior Lifestyle后为86.1% [10] - 总营收较去年第二季度增加960万美元，主要因租金收入增加950万美元，部分被高级生活方式业务租金减少等因素抵消 [18][19] - 利息收入较上年增加11.3万美元，利息支出减少68.6万美元，物业税支出减少31.1万美元，G&A较去年增加75.7万美元，非合并合资企业收入增加37.6万美元 [20][21][22] - 2021年第二季度实现房地产销售净收益550万美元，归属于普通股股东的净利润增加1640万美元 [23][24] - NAREIT FFO摊薄后每股收益从去年的0.31美元增至0.57美元，2021年第二季度FFO摊薄后每股收益为0.57美元，2020年第二季度为0.76美元 [25] - 2021年第二季度偿还无抵押循环信贷额度4100万美元，支付普通股股息2240万美元，第二季度末现金570万美元，信贷额度可用5.151亿美元，ATM计划下有2亿美元，流动性近7.21亿美元 [26][27] - 2021年第二季度末，债务与房地产年化调整后EBITDA之比为5.3倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为29% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式业务 - 高级生活方式投资组合过渡基本完成，23处房产中19处已或即将签订新租约，4处已出售 [11][33] - 出售3处位于威斯康星州的辅助生活社区，总价3500万美元，净收益约3390万美元用于偿还无抵押循环信贷额度 [34] - 出售1处此前关闭的房产，售价90万美元，1997年收购时账面价值250万美元，净值110万美元 [35] 开发项目 - Weatherly Court于去年9月开始接收居民，6月30日入住率从3月31日的24%升至36% [40] - Ignite Medical Resort and Blue Springs于去年10月开始接待患者，6月30日入住率从3月31日的64%升至83% [40] 投资组合 - 第一季度跟踪12个月的辅助生活投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为0.99倍和0.8倍，排除刺激资金后分别为0.85倍和0.67倍，排除高级生活方式业务后分别增至1.03倍和0.84倍，排除两者后分别为0.9倍和0.71倍 [42] - 熟练护理投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.94倍和1.49倍，排除刺激资金后分别为1.44倍和1.02倍，排除高级护理业务后分别增至1.98倍和1.5倍，排除两者后分别为1.52倍和1.06倍 [42] - 7月15日，私人付费投资组合入住率为74%，3月31日为72%；排除高级护理业务的熟练护理投资组合7月15日平均月入住率为69%，6月和3月均为68% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理业务过去25周中除一周入住率持平外，每周均有上升 [6] - 行业患者和居民疫苗接种率普遍在80%左右且有望逐步提高 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有充足流动性，将在时机合适时对符合投资标准的机会采取行动，目前倾向于结构化金融交易，包括夹层贷款和优先股融资 [14][45] - 行业面临劳动力挑战，利率和通胀受关注，但公司认为行业目前基础更稳固，希望未来几个月部分压力能缓解 [7][8] - 公司将通过提升投资组合、多元化投资、成为增长资本合作伙伴和恢复股息覆盖等方式增强实力 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽无法量化德尔塔变种对当前和近期运营的影响，但运营商反馈带来乐观情绪，行业出现入住率上升、建筑稳定等积极迹象 [4] - 行业面临劳动力、利率和通胀等挑战，但目前基础比过去18个月更稳固，希望未来压力缓解 [7][8] - 严重的德尔塔变种疫情可能导致暂时停止入院，延迟全面复苏，但希望能局部应对 [9] - 预计2022年FAD将改善，因高级生活方式投资组合过渡完成和高级护理破产问题解决 [15] - 预计第三季度NAREIT FFO结果与第二季度相似，该指引不包括递延租金回收或高级护理的租金支付 [16] 其他重要信息 - 公司为运营商提供租金递延和减免，第二季度提供110万美元租金递延和110万美元租金减免，7月提供36.6万美元租金递延和32.3万美元租金减免，已同意8月和9月分别提供最高49.3万美元租金递延和31.9万美元租金减免 [28][30] - 高级护理中心破产程序继续，下一次预定法庭日期为8月11日 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于熟练护理业务25周入住率增长的情况及公司投资组合内的表现 - 公司与部分熟练运营商沟通，发现入住率有小幅上升，密歇根市场表现滞后，但运营商对情况不担忧，公司运营商情况基本与Nick's数据相符 [50][51] 问题2: 高级生活方式投资组合原租金与预计租金对比 - 因向Juniper和Oxford过渡的建筑租金随入住率提高而调整，且之前未按物业分配建筑，难以给出准确对比，预计下季度或2022年初能有更好比较 [53][54][55] 问题3: 收购市场投资机会情况 - 市场交易活动活跃，交易流量大，但资产估值与表现存在差距，长期投资有挑战，目前有价值约1.3亿美元的短期项目和9000万美元的中长期项目处于意向书阶段，公司正在进行尽职调查 [58][59] 问题4: 递延租金还款期限内的还款权重 - 还款可能偏向后期，因运营商需先实现现金流稳定，希望新的提供商救济资金能解决部分问题 [64][65] 问题5: 不同市场入住率差异及与德尔塔感染率的关系 - 不同市场情况不同，部分高级生活方式过渡项目入住率有明显上升，部分市场较平稳，未出现入住率大幅下降情况，且潜在客户线索生成近期较强 [71][72] 问题6: 高级护理中心租赁的结果范围及解决时间 - 因处于法律程序，难以预测，8月11日有听证会，如有重大进展将发布新闻稿 [76] 问题7: 高级护理中心物业目前的表现 - 近期财务数据显示物业现金流为正，但公司未进行独立尽职调查，数据截至5月 [79] 问题8: Juniper和Oxford与高级生活方式的新租约租金设定方式 - 与两家公司有长期合作关系，租金将根据合作情况按季度调整一年，之后半年调整一次，目的是在业绩提升时实现参与 [80] 问题9: Juniper和Oxford的租约是否有续约选项 - 目前没有续约选项，公司正在为Juniper确定长期租金，对于Oxford的内布拉斯加州建筑，可能在稳定后出售，Oxford将参与其中 [82] 问题10: 公司向多少运营商提供租金递延和减免 - 与过去几个季度相同，递延组主要有一家，减免组主要有一家，另一家占比较小 [84]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司总投资达15亿美元，销售总额为3.111亿美元，累计收益为1.365亿美元[6] - 2021年第二季度的总租金收入为29,804千美元，较2020年同期的20,275千美元增加了9,529千美元[83] - 2021年第二季度净收入为18,330千美元，同比增长834.5%[90] - 每股收益（基本和稀释）均为0.46美元，较2020年同期的0.05美元大幅增长[90] - 2021年第二季度的NAREIT FFO为22,171千美元，同比增长47.9%[94] 用户数据 - 2021年6月30日，公司的技能护理（SNF）项目的占用率为83%[20] - 2021年6月30日，公司的助理生活（ALF）项目的占用率为80.2%[27] - 2021年第二季度，合同现金租金和抵押贷款利息的收集率为86.1%，共计32,870千美元[58] - 2021年第二季度，合同租金和抵押贷款利息的收集率（不包括Senior Lifestyle和Senior Care/Abri Health）为93.6%[58] 投资与财务数据 - 截至2021年6月30日，公司的总资产为1,778,458千美元，较2020年12月31日的1,811,867千美元有所下降[80] - 截至2021年6月30日，公司的总债务为618,459千美元，债务占企业价值的29.0%[66] - 2021年第二季度，债务与年化调整后的EBITDA比率为5.3倍[66] - 2021年6月30日，公司的合同初始现金收益率为7.65%[18] - 2021年6月30日，公司的技能护理（SNF）项目的合同现金收益率为9.41%[19] 未来展望与策略 - 公司致力于通过多样化的投资组合来创造和维持股东价值，主要投资于老年住房和医疗保健物业[3] - 公司在2021年第二季度的财务报告中强调了对区域运营商的依赖，以实现投资组合的多样化[3] - 2021年第二季度，减免租金总额为1,069千美元，GAAP收入减少170千美元，分配可用资金减少133千美元[56] - 2021年第二季度，减免租金和递延租金的协议要求在6到36个月内偿还[60] 负面信息 - Senior Lifestyle在2020年支付了13,800千美元的租金，2021年未支付租金[49] - Genesis在2020年报告了持续经营的疑虑，并于2021年实施了三部分战略重组计划[53] - 截至2021年6月30日，Senior Lifestyle的未计入未偿租金余额为7,661千美元，Senior Care和Abri Health的未计入未偿租金余额为3,118千美元[57] 其他财务指标 - 2021年第二季度的调整后EBITDA为147,539千美元，较2020年12月31日的150,418千美元略有下降[85] - 2021年第二季度的年度化调整后EBITDA与固定费用的比率为4.3倍，较2020年12月31日的4.9倍有所下降[85] - 2021年第二季度的现金租金收入为26,410千美元，较2020年同期的33,380千美元减少了6,970千美元[83] - 2021年第二季度的资金可分配总额（FAD）为22,781千美元，同比下降51.9%[94]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为14.16472亿美元，较2020年12月31日的14.59486亿美元有所下降[8] - 截至2021年6月30日，公司总负债为6.54092亿美元，较2020年12月31日的6.8368亿美元有所下降[8] - 2021年第二季度，公司总营收为3812.9万美元，较2020年同期的2848.1万美元增长33.9%[11] - 2021年上半年，公司总营收为7840.9万美元，较2020年同期的7489.1万美元增长4.7%[11] - 2021年第二季度，公司净利润为1833万美元，较2020年同期的195.2万美元增长839.0%[11] - 2021年上半年，公司净利润为3218万美元，较2020年同期的6567.4万美元下降51.0%[11] - 2021年6月30日止六个月净收入为3218万美元，2020年同期为6567.4万美元[15] - 2021年6月30日止六个月折旧和摊销为1938.5万美元，2020年同期为1946.6万美元[15] - 2021年6月30日止六个月基于股票的薪酬费用为381万美元，2020年同期为353.9万美元[15] - 2021年6月30日止六个月经营活动提供的净现金为4864.4万美元，2020年同期为5564.7万美元[15] - 2021年6月30日止六个月投资活动提供的净现金为2975.1万美元，2020年同期为6184.8万美元[15] - 2021年6月30日止六个月融资活动使用的净现金为8045.3万美元，2020年同期为7136.9万美元[15] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为571.4万美元，2020年同期为5037万美元[15] - 2021年6月30日止六个月支付的利息为1343.7万美元，2020年同期为1514.2万美元[15] - 2021年第二季度，总营收为3812.9万美元，较2020年同期增加964.8万美元[152] - 2021年第二季度，总费用为2563.8万美元，较2020年同期减少46万美元[152] - 2021年第二季度，运营收入为1795.4万美元，较2020年同期增加1538.2万美元[152] - 2021年第二季度，净收入为1833万美元，较2020年同期增加1637.8万美元[152] - 2021年上半年总营收78409美元，较2020年的74891美元增加3518美元；净收入32180美元，较2020年的65674美元减少33494美元[155] - 2021年上半年末，GAAP普通股股东可获得的净收入为31768美元，2020年同期为65225美元；NAREIT可分配给普通股股东的FFO为46463美元，2020年同期为41268美元[161] - 2021年上半年末，基本和摊薄后NAREIT可分配给普通股股东的FFO每股均为1.19美元，2020年同期分别为1.05美元[161] - 2021年上半年，经营活动提供现金4864.4万美元，投资活动提供现金2975.1万美元，融资活动使用现金8045.3万美元[169] 公司自有物业投资数据关键指标 - 截至2021年6月30日，公司对自有物业的总投资为14.12329亿美元，其中辅助生活物业投资8.40502亿美元，占比59.5%；专业护理物业投资5.60467亿美元，占比39.7%；其他物业投资0.1136亿美元，占比0.8%[24] - 公司在27个州拥有物业，租给31个不同运营商，辅助生活物业有102处、5799个单元，专业护理物业有51处、6277张床位[24] - 辅助生活物业平均每个单元投资144.94美元，专业护理物业平均每张床位投资86.37美元[24] 租金收入相关数据关键指标变化 - 2021年和2020年第二季度租金收入分别为2980.4万美元和2027.5万美元，上半年分别为6177.7万美元和5831万美元[30] - 2021年上半年，租金收入占总毛收入的78.8%，利息收入占20.2%，其他投资占1.0%[110] - 2021年上半年，公司记录直线租金收入70万美元，租赁激励成本摊销20万美元[111] - 2021年上半年，公司收到现金租金收入6210万美元，其中包括710万美元的运营商房地产税报销[112] - 2021年6月30日，资产负债表上的直线租金应收款余额为2440万美元[112] - 租金收入从2020年的2027.5万美元增加到2021年的2980.4万美元，增长952.9万美元[152] 公司租金政策相关情况 - 2021年上半年，公司同意对部分运营商减免租金166.9万美元，租金递延（扣除还款后）224.3万美元，共计391.2万美元，占同期合同租金的约4.8%[35] - 2021年上半年，公司确认GAAP收入减少46.2万美元，现金收入减少133.7万美元[35] - 2020年4月至2021年6月，公司同意租金减免280万美元、租金延期支付480万美元，其中150万美元已偿还，净减免和延期支付610万美元，约占同期合同租金和利息的2%[103] - 2021年上半年，公司减少租金和利息递增50%，GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元，预计2021年第三、四季度对GAAP收入影响极小[104][105][106] - 2021年3 - 6月，租金递延净额分别为112.2万美元和112.1万美元，租金减免分别为60万美元和106.9万美元，2021年租金和利息增长减半分别为120.4万美元和13.3万美元[120] 公司物业交易相关数据 - 2020年公司收购一处位于德克萨斯州的专业护理设施，购买价格1350万美元，交易成本8.1万美元，总成本1358.1万美元[36] - 2021年和2020年上半年，公司在开发和改进项目上的投资分别为204.6万美元和1.3401亿美元[37] - 2021年和2020年上半年，公司物业销售净收益分别为469万美元和4404.3万美元[42] - 2021年上半年，公司出售5个物业，总售价3790万美元，净收益469万美元[124] - 公司出售了四个先前租给Senior Lifestyle的社区，总售价3590万美元，净收益540万美元[116] - 2021年6月30日后，公司出售华盛顿一家专业护理中心，净收益约720万美元，预计确认出售收益；将威斯康星州一个辅助生活社区租给新运营商，首年租金92万美元，次年120万美元，第三年130万美元，此后每年递增2%[87] 公司抵押贷款投资相关数据 - 截至2021年6月30日，公司抵押贷款投资总额为259,641,000美元，其中利率10.1%的投资占比71.6% [43] - 2021年和2020年上半年，抵押贷款应收款净减少分别为200,000美元和增加1,970,000美元 [44] - 截至2021年6月30日，应计利息应收款35,977,000美元未纳入预期信用损失计量 [45] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，抵押贷款应收款账面价值分别为257,051千美元和257,251千美元，公允价值分别为301,881千美元和299,751千美元，折现率均为10.0%[86] - 抵押贷款应收款净减少200美元，其中发放和资金为426美元，预定本金还款为 - 625美元，抵押贷款溢价摊销为 - 3美元，贷款损失准备金回收为2美元[126] 公司合资企业投资相关数据 - 公司对两个合资企业的优先股投资总额为19,340,000美元，回报率为12% [47] - 2021年和2020年上半年，非合并合资企业资本贡献分别为8,000,000美元和58,000美元 [49] - 2020年，非合并合资企业出售物业，公司在上半年和第四季度分别损失620,000美元和138,000美元 [46] - 对非合并合资企业的投资中，华盛顿两个项目的优先股权益投资分别为6340美元和13000美元，分别占估计总投资的15.5%和11.6%[126] 公司应收票据相关数据 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，应收票据总额分别为13,730,000美元和14,465,000美元 [51] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，应收票据账面价值分别为13,730千美元和14,465千美元，公允价值分别为13,403千美元和13,893千美元，折现率分别为6.0%和6.6%[86][88] - 应收票据净增加 - 735美元，其中预付款为1811美元，收到的本金还款为 - 2553美元，应收票据贷款损失准备金为7美元[127] 公司债务相关数据 - 截至2021年6月30日，公司银行借款为6590万美元，较2020年12月31日的8990万美元减少[8] - 公司银行借款无担保信贷协议最高承诺为600,000,000美元，可增至1,000,000,000美元 [56] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，债务义务总额分别为618,459,000美元和649,382,000美元 [57] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，银行借款账面价值和公允价值均分别为65,900千美元和89,900千美元[86] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，高级无担保票据账面价值分别为552,559千美元和559,482千美元，公允价值分别为578,715千美元和560,140千美元；2021年6月30日，2026年前到期票据折现率为3.00%，2026年及以后到期票据折现率为3.25%；2020年12月31日，对应折现率分别为3.25%和3.50%[86][88] - 截至2021年7月29日，公司无担保循环信贷额度净借款1900万美元，未偿还金额8490万美元，可用借款额度5.151亿美元；高级无担保票据定期本金还款2516万美元，净债务余额5.27399亿美元[91] - 截至2021年6月30日，银行借款未偿还余额6590万美元，适用利率1.24%；高级无担保票据未偿还余额5.52559亿美元，适用利率4.37%[172] - 截至2021年7月29日，无担保循环信贷额度下未偿还余额8490万美元，可用额度5.151亿美元；高级无担保票据未偿还余额5.27399亿美元[173][174] 公司股权相关数据 - 截至2021年6月30日，公司普通股发行和流通股数为39374股，较2020年12月31日的39242股有所增加[8] - 2021年和2020年上半年，公司分别回购员工持有的87249股和76067股普通股以满足预扣税义务[64] - 2020年公司终止股票回购计划，当年回购615827股，平均每股29.25美元，总购买价1801.2万美元[65] - 2021年和2020年上半年，公司分别宣布并支付普通股现金股息4560.8万美元和4552.6万美元，均为每股每月0.19美元[67] - 2021年第二季度，公司采用并获股东批准2021年股权参与计划，授权预留190万股用于奖励[70] - 截至2021年6月30日，公司有15000份股票期权已发行且可行使，2021年和2020年上半年均无股票期权授予或行使[71] - 2021年和2020年上半年，公司分别授予71892个和66027个基于绩效的股票单位，分别有108720个和81574个归属[73] - 公司有股权分销协议，可不时发售最高2亿美元的普通股，截至2021年6月30日，尚未发行股份，仍有2亿美元额度可用[63] - 2021年上半年，公司授予限制性股票和基于绩效的股票单位，共计182,240股[180] - 截至2021年6月30日，公司有39374044股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计7.624亿美元，权益证券市值15亿美元[175] - 2021年上半年，公司宣布并支付了4560万美元的现金股息[175] - 2021年7 - 9月，公司宣布每月普通股现金股息为每股0.19美元[176] - 公司可通过股权分配协议出售总价达2亿美元的普通股，截至2021年6月30日，尚未发行股份，仍有2亿美元额度可用[177] 公司租赁相关基本情况 - 公司拥有的物业根据不可撤销的经营租赁出租，初始期限一般为10至15年[23] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及总投资1.59696亿美元，账面价值1.31269亿美元[32] 公司未来租金应收款情况 - 未来最低基本租金应收款方面，2021年

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收降至610万美元，主要因Senior Lifestyle未支付租赁款项、租金减免和递延、物业税收入减少以及租金和利息减免等因素，部分被收购和开发项目的租金及Anthem的较高租金支付所抵消 [19][20][21] - 利息支出减少73.8万美元，主要因2021年第一季度信贷额度下的利率降低，部分被较低的资本化利息所抵消 [22] - 2021年第一季度出售佛罗里达州一个已关闭的辅助生活社区，确认损失86.1万美元，而2020年第一季度出售21个熟练护理物业，确认总销售收益4390万美元 [22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净利润减少4970万美元，主要因上一年度的销售收益和营收下降，部分被较低的利息支出所抵消 [23] - 2021年第一季度NAREIT FFO摊薄后每股收益降至0.62美元，较2020年第一季度的0.74美元减少0.12美元，排除直线租金应收账款核销后，本季度摊薄后每股收益为0.64美元 [24] - 2021年第一季度收到夹层贷款还款160万美元和应收票据还款93.6万美元，同时在无担保循环信贷额度下借款1700万美元，利率为1.3% [25] - 截至2021年第一季度末，公司信用指标保持强劲，净债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.6倍，债务与企业价值之比为28.6% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式（Senior Lifestyle）业务线 - 第一季度已过渡11处物业，4月又过渡1处，目前该组合中还剩11处建筑，预计第二季度末归还3处，第三季度末归还1处，另有3处物业已签订销售合同，预计第二季度完成交易，至少4处剩余建筑中的1处预计在第三季度出售用于其他用途，其余3处正在评估方案，账面价值约340万美元 [33][34] 开发项目业务线 - Field Senior Living运营的俄勒冈项目于去年9月开始接收居民，3月31日入住率为24%，高于2月15日的23%和10月23日的10% [35] - Ignite Medical Resort位于密苏里州的项目于去年10月开始接收患者，3月31日入住率为64%，与2月15日持平，高于10月23日的23% [35] 租赁业务线 - 与Brookdale的主租赁协议期限延长一年至2022年12月31日，租金条款不变，去年向其提供的400万美元资本承诺仍可在2021年12月31日前使用，目前已提供210万美元 [36][37] 投资业务线 - 2021年第一季度，完成对华盛顿州温哥华一个267单元独立生活和辅助生活社区的剩余800万美元优先股投资，初始现金收益率为8%，内部收益率为12%，按非合并合资企业核算 [26] - 为自有物业的资本改善项目提供100万美元资金，并根据现有抵押贷款提供15.8万美元资金，还有160万美元的抵押贷款承诺用于一处物业的扩建和翻新 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，私人付费组合的入住率分别为12月31日71%、1月31日71%、2月28日70%和3月31日72%；熟练护理业务的月平均入住率分别为67%、67%、65%和65% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过智能设计计划为运营商提供有吸引力的融资，帮助其创造更安全的物理环境，目前该计划已在13个社区实施 [9][10] - 公司正在推进Senior Lifestyle组合的过渡，预计部分交易将在第二和第三季度完成 [10] - 尽管并购市场变化不大，公司近期不打算进行大型交易，但交易流量明显增加，特别是在优先股和夹层融资方面，公司正在对大量机会进行尽职调查，认为这些机会风险较低、回报较高 [11][12] - 对于传统收购，公司认为许多潜在投资的定价不能准确反映底层物业的当前价值，公司将在出现有增值潜力的投资机会时迅速行动 [13] - 公司继续与具有良好运营记录和本地市场专业知识的区域运营商合作，建立长期关系 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于老年人口疫苗接种率较高，熟练护理中心和辅助生活记忆护理社区有望开始增加新患者和居民的接收频率，但不确定何时入住率能恢复到疫情前水平 [5][6] - 公司对行业复苏持谨慎乐观态度，但目前预测全面复苏的时间还为时过早，在入住率和人口普查数据有进一步改善之前，公司不计划提供业绩指引 [14][15] - 由于为部分运营商提供财务支持以及Senior Lifestyle和Senior Care的重大租赁违约，2021年股息支付率可能超过80%的目标，但预计2022年FAD将随着Senior Lifestyle组合过渡到更稳定的运营商以及Senior Care破产问题的解决而恢复 [15][16] 其他重要信息 - 公司新董事会成员Cornelia Cheng加入后，女性董事比例达到50%，她将在公司进一步发展多元化和ESG倡议方面发挥重要作用 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：与新租户谈判的租金相对于现有租约可能的降幅范围是多少？ - 由于破产申请和评估过程正在进行中，目前无法提供该信息，公司将在获得更多明确信息后于下季度提供更新 [53] 问题2：第一季度是否有不可用于第二季度支付租金的信用证？ - 公司上季度讨论过提取的一份信用证，但未透露金额，目前数据不足 [54] 问题3：Brookdale为何只续约一年，是否应视为谨慎信号？ - 公司无法推测Brookdale的意图，认为可能与疫情有关，他们希望评估当前环境后再进行长期续约 [55] 问题4：佛罗里达物业处置的NOI损失和收益情况如何？ - 处置收益为250万美元，该物业不属于Senior Care，2020年没有NOI [57][58][60] 问题5：第一季度是否为Senior Care Centers记录或应计了整个季度的租金？ - 是的，该物业采用现金会计基础，公司提取了信用证并记录了整个季度的租金，第一季度和第四季度的租金基本相同 [67][69] 问题6：DAM何时需要决定接受或拒绝租约？ - 通常有60天的时间来决定是否承担或拒绝租约，法院可根据情况延长该期限，此次破产申请适用Sub - Chapter 5，有受托人调解，60天是做出选择的时间范围 [71] 问题7：Senior Care申请Chapter 11的动机是否是摆脱其他债务而非租金支付？ - 公司不清楚其申请的具体目标和动机，建议参考其4月初的新闻稿 [73][74][79] 问题8：已过渡的科罗拉多物业租金情况能否作为其他租约的参考？ - 不能，该物业情况特殊，第一年租金为零，给予购买选择权是希望运营商改善入住率后在12 - 24个月内购买该资产 [80] 问题9：CMS关于PDPM的新闻，公司有何预期，是否可能在2022财年实施调整？ - 公司认为PDPM的重新校准一直是可能的，由于疫情期间运营环境异常，预计不会基于2020 - 2021年的数据做出永久决定，目前不确定实际实施时间 [82][85][87] 问题10：熟练护理业务租户的入住率自1月以来的反弹情况如何，与行业数据差异的原因是什么？ - 公司提供了过去四个月的月平均入住率数据，显示入住率未继续下降，部分市场有小幅上升，部分市场持平，与行业数据差异可能是因为1 - 2月多数租户仍处于疫情高峰期，且公司在密歇根有大量资产，该州情况较为困难 [94][97][98] 问题11：公司对股息恢复到目标支付率的假设和信心来源是什么，预计何时能恢复正常？ - 公司假设行业将复苏，当前面临的挑战是暂时的，随着入住率和利润率恢复正常，Senior Care和Senior Lifestyle问题得到解决，预计2022年能恢复到目标股息支付率 [100] 问题12：Brookdale短期续约是否仍有资格获得租金递增50%的信用额度？ - 是的，Brookdale获得了13.3万美元的信用额度，公司认为其续约是积极举措，其入住率情况良好 [107] 问题13：Senior Care信用证金额不确定的原因是什么？ - 由于Senior Care处于破产状态，公司在问题解决前不做过多评论 [108] 问题14：Senior Lifestyle物业过渡时间较长的原因是什么？ - 主要原因是不同州的许可证转让时间不同，以及销售周期和流程延长，疫情初期的高峰也导致一些工作延迟 [109][110][111] 问题15：仍在分析处理方案的三处资产的情况如何，账面价值是多少？ - 公司正在分析处理方案，有几个方案正在推进，预计下季度提供更多细节，净账面价值约340万美元，毛账面价值估计在600 - 700万美元左右 [112][114][116] 问题16：第一季度收到的租金中，除Senior Care外是否有其他信用证用于现金会计核算，且第二季度可能不再使用？ - 没有 [123] 问题17：公司是否预计高级生活和熟练护理业务在18个月内全面恢复？ - 公司预计会全面恢复，但不确定具体时间 [126] 问题18：除SLT和STC外，公司对Anthem、Ignite等租户的情况如何看待，是否需要额外支持？ - 公司与Anthem合作多年，已逐步提高租金并给予一定灵活性，疫情期间未提供额外支持，其他多数接受帮助的运营商与之前相同 [130][131]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 LTC PROPERTIES, INC. For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition period from ____ to ____ Commission file number 1-11314 (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other juri ...

业绩总结 - 截至2020年12月31日，公司的企业价值为23亿美元，债务占企业价值的27.7%[6] - 2020年全年总收入为159,337千美元，同比下降14.0%[73] - 2020年全年净收入为95,677千美元，同比增加18.3%[73] - 2020年第四季度的总收入为46,273千美元，同比下降0.4%[73] - 2020年第四季度净收入为17,665千美元，同比增加39.5%[73] - 2020年调整后的EBITDA为150,888千美元，较2019年的149,071千美元增长1.2%[86] - 2020年全年资金可分配总额为116,926千美元，较2019年的120,666千美元下降3.1%[88] 用户数据 - 截至2020年12月31日，公司的现金及现金等价物为780万美元，未担保信贷协议下可借款金额为5.101亿美元[6] - 2020年，公司的合同初始现金收益率为9.41%[15] - 2020年，公司的租金收入为133,957千美元，占总收入的100%[17] - 2020年，公司的同类物业占用率为84.3%[20] - 公司的物业平均年龄为23年，护理设施的平均年龄为13年[28] 未来展望 - 预计2020年至2030年，80岁以上人口增长最快的10个州包括加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州[26] - 2021年租金和抵押贷款利息的上涨幅度减少了50%，预计对2021年GAAP收入的影响约为530千美元，对2021年可分配资金（FAD）的影响约为1,300千美元[35] 新产品和新技术研发 - 2020年，公司的医疗保健投资策略和市场趋势分析显示出持续的增长潜力[25] 市场扩张和并购 - 公司的投资组合包括181个物业和3个土地[19] - 公司的物业分布在27个州，密歇根州的物业数量为24，德克萨斯州的物业数量为34[26] - 公司的投资组合中，约68%的物业位于前100个大都市统计区（MSA）[28] 负面信息 - 截至2020年12月31日，Senior Lifestyle的未计提逾期租金余额为1,002千美元[36] - 截至2020年12月31日，拖欠租金总额为1,044千美元，2020年第四季度收回了969千美元的拖欠租金[40] - 截至2020年12月31日，Genesis的直线租金应收账款余额为4,316千美元已被注销，租金收入确认已转为现金基础[33] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年，公司的净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.3倍[6] - 2020年，公司的投资级NAIC 2评级显示其债务投资的信用质量[6] - 2020年，公司的开发承诺总额为55,735千美元[14] - 2020年，公司的贷款发放总额为9,500万美元，平均利率为8.89%[10]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收较去年同期下降19万美元，主要受2020年减免、拖欠和递延租金、物业税收入减少以及2020年出售Preferred Care投资组合导致租金收入降低影响，部分被收购和开发项目租金、Anthem租金支付增加及合同租金增长抵消 [18][19] - 抵押贷款利息收入增加22.6万美元，因扩张和翻修项目资金投入；利息支出减少49万美元，因2020年第四季度信贷额度未偿余额和利率降低以及高级无担保票据本金定期还款 [19] - 物业税支出减少80.9万美元，主要因Senior Lifestyle物业税代管资金收取时间和相关税款支付时间；G&A费用较2019年第四季度增加67.5万美元，因上一年度高级护理法律费用报销及某些支出时间 [20] - 非合并合资企业收入减少27万美元，因2019年一项合资企业优先股投资解散，部分被2020年两项优先股投资抵消 [21] - 2020年第四季度净收入增加500万美元，主要源于收购和开发项目、租金增长、利息支出降低、上一年度出售损失及2019年第四季度550万美元减值费用，部分被300万美元减值费用、Preferred Care物业出售租金减少、减免和递延租金净额、物业税收入减少、2019年收取2018年高级护理逾期租金及2019年第四季度保险收益抵消 [25] - 2020年第四季度NAREIT FFO每股摊薄后为0.78美元，上一年同期为0.81美元，剔除2019年第四季度保险收益后，FFO每股摊薄后增加0.02美元，因2020年第一季度股票回购计划导致加权平均流通股减少 [26] - 2020年第四季度投资500万美元用于华盛顿温哥华一个267单元独立和辅助生活社区开发，预计2021年第一季度末前完成剩余800万美元投资，该优先股投资按非合并合资企业核算 [27][28] - 为自有物业开发和资本改善项目提供630万美元资金，加权平均利率8%，支付2240万美元普通股股息，2020年FAD派息率77% [28] - 目前抵押贷款剩余承诺金额170万美元，用于密歇根三个物业扩张和翻修，还支付700万美元高级无担保票据定期本金还款 [29] - 季度末后，公司通过无担保信贷额度借款900万美元，截至目前，公司现金780万美元，信贷额度可用5.011亿美元，其中未偿9890万美元，ATM计划下有2亿美元，流动性约7.09亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [30] - 2020年第四季度末，公司信用指标优于医疗保健REIT行业平均水平，净债务与年化调整后房地产EBITDA比率4.3倍，年化调整后固定费用覆盖率5.3倍，债务与企业价值比率约30% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租金和抵押贷款利息收入 - 第四季度租金和抵押贷款利息收入收款率98%，未收租金中36万美元为减免租金，36.9万美元为递延租金净额，涉及三家私人付费运营商 [32] - 2020年全年合同租金收款率98%，未收2%中，0.7%为减免租金，0.7%为递延租金净额，0.6%为拖欠租金 [33] 高级生活方式组合 - 2021年第一季度已将11个辅助生活社区转移给两个运营商，其中6个转给Randall Residence，5个转给Encore Senior Living，目标是第二季度末完成所有SLC相关转移 [15][35] - Randall Residence新增6个物业，位于俄亥俄州5个、伊利诺伊州1个，共344个单元，加入现有主租赁协议，修订后租赁协议延长一年，剩余九年，第一年增量现金租金270万美元，第二年370万美元，第三年390万美元，此后每年递增2% [36] - Encore Senior Living接收5个位于威斯康星州的社区，共374个单元，新主租赁协议为期10年，有三次五年续约选项，第一年现金租金260万美元，第二年330万美元，第三年340万美元，此后每年递增2% [37] 开发项目 - 俄勒冈州梅德福的Weatherly Court社区去年9月开始接收居民，截至2月15日，入住率23%，较10月23日的10%有所上升，因疫情开业延迟，公司为其提供130万美元额外免租金 [40] - 密苏里州独立市的Ignite Medical Resort去年10月开始接待患者，截至2月15日，入住率64%，较10月23日的23%有所上升 [41] 租赁业务 - Genesis运营公司6个物业，目前按时履行对公司的租赁义务，其在新墨西哥州的5个物业受益于该州医疗补助费率提高 [41][64] - Brookdale主租赁协议2021年12月31日到期，首个续约选项为四年，续约通知期从2021年1月1日至4月30日，2020年公司向其提供400万美元资本承诺，截至目前已提供200万美元 [42] 投资组合指标 - 第三季度跟踪12个月的辅助生活投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.14倍和0.94倍，剔除Senior Lifestyle后分别提高到1.25倍和1.04倍 [44] - 熟练护理投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.85倍和1.39倍，剔除刺激资金后分别为1.58倍和1.13倍 [45] - 截至1月31日，私人付费投资组合入住率9月30日为79%，12月31日为72%，1月31日为71%；熟练护理平均月入住率同期分别为70%、66%和66% [47] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业入住率接近或已触底，随着疫苗普及、探视开放、社区和设施积极营销以及消费者信心提升，入住率有望稳定并改善，但具体时间难以预测 [7] - 公司建立了保守基础和强大灵活的资产负债表，可在必要时为运营商提供支持，并抓住投资机会，同时不增加公司负担 [8] - 公司认为政府对行业的支持至关重要，行业协会一直在游说争取持续援助，新政府可能会增加对新冠危机的支出和关注，额外支持和监管的规模和时间尚不确定 [10] - 公司为符合条件的运营商提供2021年租金减免，预计对2021年GAAP收入影响约53万美元，对FAD影响约130万美元，公司将努力通过增值交易弥补资金缺口 [12][13] - 公司将根据运营合作伙伴的具体情况评估其额外支持请求，包括运营情况、租金覆盖、公司财务健康和流动性 [14] - 并购市场对行业仍具挑战性，公司不会放松承销标准，预计短期内不会进行大型交易，将关注结构化金融交易，尤其是对成功不依赖即时租赁或当前入住率的开发项目，市场开放时，将利用资产负债表为区域运营商提供融资支持 [16] - 公司将继续发展新关系、巩固现有关系，等待合适机会，目前因2021年不确定性较多，暂不提供业绩指引 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给行业带来巨大破坏，难以确定何时能恢复到疫情前水平，但疫苗推出、新政府关注疫情以及行业努力稳定入住率和恢复消费者信心，让公司对未来充满希望 [52] - 公司将运营商视为合作伙伴，拥有强大资产负债表，能够承受危机，将继续优化投资组合、多元化投资并创造新机会，成为优质增长合作伙伴 [53] 其他重要信息 - 2021年1月，联邦公共卫生紧急状态声明延长至4月20日，联邦医疗补助匹配资金临时增加6.2%，包括三天住院豁免，预计将进一步延长 [11] - 一项两党法案旨在确保高级护理社区和设施有足够人员配备，允许临时护士助理在新冠紧急声明解除后保留认证资格 [11] - 约300亿美元先前指定的援助资金尚未分配，有望为行业运营商提供额外支持 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于Senior Lifestyles资产处置和EBITDAR情况 - 目前处于资产转移和出售过程中，难以提供具体指导，预计第二季度末完成所有转移和出售，届时可提供相关数据，受疫情影响，租金将逐步增长 [56] 问题2：Senior Lifestyles 23个资产的总单元数和单位资产价值 - 23个资产总单元数为1456个，目前单位资产价值指标不具相关性 [57][67] 问题3：Genesis的讨论情况和公司参与程度 - 公司与Genesis有长期合作关系，有关于业绩和物业检查的积极对话，但公司在其整体投资组合中占比小，未参与其重组讨论，且公司曾在2019年重组租赁协议，认为自身不是其问题所在，Genesis在新墨西哥州的物业受益于医疗补助费率提高 [59][60][63] 问题4：Brookdale是否续约及覆盖情况 - 难以猜测Brookdale是否续约，其申请资本承诺并已使用部分资金是积极信号，其投资组合表现良好，续约与否可能是战略决策，下次电话会议将知晓其决定 [65][67] 问题5：Brookdale续约选项相关问题 - 第一个续约选项窗口至4月30日，为期四年；若未续约，公司将寻找新运营商接管物业；公司将续约时间提前至4月30日，以便必要时进行转移 [71][72][73] 问题6：SLC已转移11个资产的有效第一年租金减免情况 - 由于这些资产在与Senior Lifestyle的主租赁协议中，公司不分配租金，建议自行按比例分配，公司正在与Senior Lifestyle进行清算分析，确定2021年租金返还情况，完成后将更新信息 [75][76] 问题7：剩余待转移资产的转移日期和运营商情况 - 预计4个资产在第一季度末转移，1个在第二季度末转移，其中1个转给现有运营商，1个转给新运营商 [77][78] 问题8：已转移11个资产的承保覆盖率情况 - 第一年因疫情费用难以评估，公司从长期考虑，设定租金以确保新运营商有足够覆盖，为公司提供信用支持 [79][80] 问题9：Senior Lifestyle支付租金的可能性和能力 - 公司希望Senior Lifestyle能支付额外租金，其正在进行清算分析，确定现金状况，若有运营现金流或额外刺激资金，将支付给公司 [81] 问题10：公司对Senior Lifestyle是否有额外追索权 - 公司有信用证和存款作为担保，Senior Lifestyle在转移和出售过程中合作良好，预计若有正现金流将支付给公司 [82] 问题11：未来几个月入住率的最坏情况 - 难以预测，疫苗推出有积极影响，NIC数据显示疫苗推出与新病例减少相关，若持续，入住率可能已触底，但目前尚不能确定 [85][86] 问题12：2021年到期12.4%租金收入的覆盖情况和对话进展 - 2021年到期的只有Brookdale租赁和一个待售物业的租赁 [88] 问题13：Senior Lifestyle投资组合清算的时间和租金支付情况 - 预计下周初步了解清算情况，下次电话会议提供更多信息，除一个资产第一年无租金外，其他资产有租金，希望租金能按时支付 [90][94][95] 问题14：另一家同意延期租金运营商的情况 - 1 - 2月有额外租金延期，第四季度该运营商偿还部分延期租金，其部分物业受疫情影响租赁和入住受阻 [96] 问题15：Senior Lifestyle 11个社区的EBITDARM占比情况 - 因疫情费用和刺激资金，难以提供该信息，2019年数据已不具可比性 [101][102] 问题16：租金抵免对FAD的130万美元影响是否都在第一季度 - 大部分在第一季度 [104] 问题17：租金抵免的计算方式和未来租金递增情况 - 租金抵免总额130万美元，按GAAP基础重新计算直线租金，导致GAAP收入影响较低，未来租金递增将基于原租金水平 [105][106][107] 问题18：熟练护理入住率下降400个基点对覆盖率的影响 - 未进行相关分析，熟练护理业务组合比例上升，且入住率12 - 1月相对稳定，新冠病例减少和疫苗接种增加有望稳定入住率 [109] 问题19：公司投资组合中医疗保健工作者疫苗接种率和接受情况 - 员工接受率低于居民，约70%运营商提供诊所和接种率信息，约70%熟练护理投资组合报告显示100%完成第一针接种，55%完成第二针接种，辅助生活员工接受率约40% [110] 问题20：公司是否收到反向询价 - 公司近期收到一些资产包，预计春季和夏季市场将有更多资产出现，公司期待利用出售Senior Lifestyle资产所得资金进行投资 [112] 问题21：投资是否必须在第一天就增值 - 公司会根据具体情况考虑，更倾向与现有运营商合作，将交易纳入现有主租赁协议，曾考虑过相关交易，但因价格问题未达成 [115] 问题22：运营商关于领先指标的情况和老年住房入住率反弹预期 - 信息有限，部分运营商看到指标上升，部分持平，情况因地区而异 [117] 问题23：对熟练护理行业人口普查的看法和入住率预期 - 公司预计随着择期手术恢复，熟练护理入住率将改善，目前难以确定家庭健康是否会永久占据市场份额，传统观点认为将恢复到疫情前水平，且PDPM报销模式下，熟练护理将处理更复杂病例，不适合家庭护理 [119][120] 问题24：Brookdale当前租金覆盖率和续约后租金变化情况 - Brookdale续约为直接续约，无租金重置，若续约可享受50% 2021年租金递增减免 [123] 问题25：政府进一步支持和监管的形式 - 公司认为高级医疗保健行业将从300亿美元未分配资金中获得刺激，行业未寻求从1.9万亿美元中额外分配资金，但该资金中给各州的部分可能有助于熟练护理行业，此外，预计本月将发放部分第三阶段资金 [125] 问题26：Brookdale主租赁协议涉及的资产数量 - 涉及35个物业 [127] 问题27：已承诺给Brookdale的资本是否有回报 - 资本承诺按现有条款执行，有当前支付收益 [128]

财务数据关键指标变化 - 2020年总资产为14.59486亿美元，2019年为15.14209亿美元，同比下降3.62%[256] - 2020年总负债为6.8368亿美元，2019年为7.28783亿美元，同比下降6.19%[256] - 2020年总权益为7.75806亿美元，2019年为7.85426亿美元，同比下降1.22%[256] - 2020年总营收为1.59337亿美元，2019年为1.85304亿美元，同比下降14.01%[259] - 2020年总费用为1.07824亿美元，2019年为1.05537亿美元，同比上升2.17%[259] - 2020年净收入为9567.7万美元，2019年为8087.2万美元，同比上升18.31%[259] - 2020年基本每股收益为2.42美元，2019年为2.03美元，同比上升19.21%[259] - 2020年稀释每股收益为2.42美元，2019年为2.02美元，同比上升19.80%[259] - 2020年加权平均基本股数为3917.9万股，2019年为3957.1万股，同比下降0.99%[259] - 2020年加权平均稀释股数为3926.4万股，2019年为3975.9万股，同比下降1.25%[259] - 2020年净收入为95,677美元，2019年为80,872美元，2018年为155,076美元[264] - 2020年经营活动提供的净现金为116,101美元，2019年为122,469美元，2018年为115,535美元[264] - 2020年投资活动提供的净现金为43,931美元，2019年使用的净现金为78,988美元，2018年使用的净现金为3,609美元[264] - 2020年融资活动使用的净现金为156,504美元，2019年使用的净现金为44,001美元，2018年使用的净现金为112,375美元[264] - 2020年现金、现金等价物和受限现金增加3,528美元，2019年减少520美元，2018年减少449美元[264] - 2020年末现金、现金等价物和受限现金为7,772美元，2019年末为4,244美元，2018年末为4,764美元[264] - 2020年支付利息29,443美元，2019年为28,767美元，2018年为30,116美元[264] - 2020 - 2018年建筑物及改良的折旧费用分别为3894.5万、3909.4万和3741.6万美元[329] - 2020 - 2018年公司租赁收入分别为1.26094亿美元、1.52755亿美元、1.35405亿美元[344] - 2020 - 2018年公司收购物业总花费分别为1.3581亿美元、5.8414亿美元、4.0408亿美元[345] - 2020 - 2018年公司在开发和改进项目上的投资分别为2361.2万美元、2336.3万美元、3852.8万美元[347] - 2020 - 2018年公司完成项目投资分别为3503.4万美元、4697.3万美元、1466.8万美元[348] - 2020年房产销售总额7.48亿美元，净收益4411.7万美元；2019年销售总额1531.1万美元，净收益210.6万美元；2018年销售总额9.5825亿美元，净收益7068.2万美元[350] - 2020年抵押贷款业务中，新增贷款4253万美元，净增3152万美元；2019年新增1.2342亿美元，净增1116万美元；2018年新增2.1364亿美元，净增1903.2万美元[354] - 2020年末和2019年末，抵押贷款账面价值分别为2.57251亿美元和2.54099亿美元[355] - 2020年应收票据业务中，预付款项207.8万美元，净减少346.2万美元；2019年预付款896.7万美元，净增521.2万美元；2018年预付款12.4万美元，净减少368.7万美元[362] - 2020年末应收票据总额为1446.5万美元，其中夹层贷款844.5万美元，其他贷款616.6万美元；2019年末总额为1792.7万美元[361] - 2020年末非或有租赁激励为2462000美元，2019年末为2552000美元[363] - 2020年银行借款24000000美元，还款28000000美元；高级无担保票据还款40160000美元[368] - 2020年末后，公司在无担保循环信贷额度下借款9000000美元，高级无担保票据还款7000000美元[368][369] - 2020、2019和2018年，公司分别回购76574股、45030股和31326股员工持有的普通股以满足预扣税义务[374] 租金减免与延期支付情况 - 2020年4 - 12月公司提供租金减免110万美元和租金延期支付250万美元，其中150万美元已偿还，减免和延期支付净额210万美元约占同期合同租金的2%[66] 收入来源结构 - 截至2020年12月31日的一年里，约38.8%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[75] - 截至2020年12月31日的一年里，约79.1%的收入来自经营租赁租金[76] - 两家主要运营商Prestige Healthcare和Senior Lifestyle Corporation分别贡献约19.7%和10.7%的综合租赁收入和抵押贷款利息收入，合计贡献30.4% [323] 运营商相关风险 - 过去三年，五家运营商出现财务或法律问题导致租金未支付或申请破产[77] - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营受COVID - 19影响，入住率下降、运营成本上升[65][66] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商运营和支付能力[67][68] - 联邦和州医疗成本控制措施可能影响运营商向公司付款的能力[69][70] - 运营商保险可能不足以应对突发事件，公司可能面临损失[73][74] 续租与租赁条款风险 - 公司可能无法续租，续租或新租条款可能不如当前有利[76] 房地产投资相关风险 - 房地产投资流动性相对较差，出售可能难以达到账面价值[80][81][82] - 公司投资集中在医疗保健物业领域，该领域低迷会对公司业务和财务状况产生较大不利影响[110] REIT资格与税务要求 - 公司若要符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东支付的股息至少为REIT应纳税收入的90%[88] - 2017年12月22日签署的《减税与就业法案》使联邦企业税率从35%降至21%，适用于2017年12月31日后开始的纳税年度[92] - 公司作为REIT需至少分配90%的应税收入给股东，若分配100%应税收入并符合其他要求，一般无需缴纳联邦所得税[310] 公司资金状况 - 截至2020年12月31日，公司持有现金780万美元，无担保循环信贷额度可用资金为5.101亿美元，可通过股权分配协议发行2亿美元普通股获取资金[94] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司债务约占总资产的35.8%[95] 合资企业情况 - 公司目前有6个活跃的合资企业，LTC股权投资总额为8600万美元[101] 股权限制规定 - 公司章程规定，任何个人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股[107] 法律规定对公司业务的限制 - 《马里兰商业合并法案》规定，除非获得豁免，马里兰公司在“利益相关股东”成为利益相关股东后的五年内，不得与该股东或其关联方进行包括合并、处置10%或更多资产等业务合并[111] - 《马里兰控制权股份收购法案》规定，收购的“控制权股份”除非获得股东三分之二投票批准，否则无投票权[111] 公司关键人员依赖风险 - 公司依赖关键人员，关键管理人员的流失或可用性受限可能对公司业务和资本市场形象产生不利影响[109] 金融工具公允价值与利率风险 - 2020年12月31日，公司抵押贷款应收款使用10.0%的贴现率计算的公允价值约为2.998亿美元，贴现率上升1%，其公允价值将减少约2540万美元，下降1%则增加约2940万美元[233] - 2020年12月31日，公司高级无担保票据使用2026年前到期票据3.25%、2026年及以后到期票据3.50%的贴现率计算的公允价值约为5.812亿美元，贴现率上升1%，其公允价值将减少约2790万美元，下降1%则增加约2990万美元[233] - 公司面临利率风险，利率变化影响金融工具的公允价值、未来收益和现金流[230] 公司业务类型 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要投资于老年住房和医疗保健物业[266] 资产折旧政策 - 公司按直线法计算折旧，资产估计使用寿命计算机为3 - 5年，家具和设备为5 - 15年，建筑物为35 - 50年等[282] 会计准则影响评估 - 公司目前正在评估ASU 2020 - 04的影响，但预计不会对财务报表产生重大影响[277] - 2018年1月1日采用ASU 2014 - 09的修改后追溯采用法，该标准对公司经营结果和财务状况无重大影响[308] - 2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，确认对权益的累计影响调整为4280.8万美元[309] 物业出售收益情况 - 2019年第四季度出售170张床位的专业护理中心，获得211.1万美元保险收益；2020年出售114张床位的专业护理中心，获得37.3万美元保险收益[283] - 2019年第四季度至2020年第一季度公司出售物业，净收益约7790万美元，总收益约4400万美元[338] 夹层贷款情况 - 夹层贷款寻求8 - 12%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为4 - 5年[285] 预期信用损失变化 - 2020年1月1日采用ASU 2016 - 13，抵押贷款应收款预期信用损失从256万美元增至259.2万美元，应收票据预期信用损失从18.1万美元减至14.6万美元[291][294] 应计利息应收款情况 - 截至2020年12月31日，3274.6万美元应计利息应收款未纳入预期信用损失计量[294] 不动产投资减值费用情况 - 2020、2019和2018年，不动产投资减值费用分别为397.7万美元、0和0 [297] 或有租金收入情况 - 2020、2019和2018年，分别收到11.1万美元、46.4万美元和47万美元或有租金收入[303] 租金确认与摊销政策 - 经营租赁租金按直线法在租赁期内确认，租金年增长率一般在2.0% - 3.0% [303][306] - 抵押贷款利息按实际利率法确认，贷款逾期60天视为不良贷款[304] - 支付给承租人的款项作为激励措施，在租赁期内直线摊销；净贷款手续费和承诺费收入在相关贷款期限内摊销[305] 可折旧资产税基情况 - 截至2020年12月31日，可折旧资产的账面净值超过净税基约993.9万美元[313] 未来最低基本租金应收款情况 - 未来最低基本租金应收款（2021 - 2025年及以后）分别为1.39053亿、1.29864亿、1.30477亿、1.29407亿、1.16296亿和5.07352亿美元[330] 直线租金应收款核销情况 - 2020年第二季度，公司对Senior Lifestyle主租赁相关的直线租金应收款和租赁激励总计核销1774.2万美元[331] - 2020年第三季度，公司对某运营商主租赁相关的直线租金应收款核销115.6万美元[332] - 2020年第三季度公司核销与Genesis主租赁相关的直线租金应收款431.6万美元，并将租金收入确认转为现金收付制[335] 运营商租金支付情况 - 2020年4 - 12月，公司收到Senior Lifestyle 1380万美元合同租金中的920万美元[331] - Anthem 2020年支付年度现金租金990万美元，预计2021年支付1080万美元[336] 租赁协议变更情况 - 2020年公司与Brookdale合并四份租赁协议为一份主租赁协议，延长租期至2021年12月31日，提供7%收益率的400万美元资本承诺，截至2020年12月31日已提供170万美元[340] 2019年公司与运营商相关款项情况 - 2019年公司从Senior Lifestyle收到2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用共计159.6万美元[339] 2019年公司持有待售物业情况 - 2019年公司持有待售物业总投资6196.9万美元，累计折旧3511.3万美元[349] 2020年末抵押贷款情况 - 2020年末，抵押贷款利率在9.3% - 10.1%之间，到期时间为2043 - 2045年[352] 非合并合资企业投资情况 - 2019年第四季度，公司对非合并合资企业的优先股投资计提550万美元减值损失；2020年出售相关房产，获清算收益1784.8万美元，另产生75.8万美元损失[356]