收入结构与来源 - 2023年约28.9%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[84] - 2023年约64.6%的收入来自经营租赁租金[87] - 约64.6%的收入来自经营租赁，续租存在不确定性，可能需提供租金优惠或进行资本支出[87] - 公司有一个运营商贡献约16.6%的总收入，该运营商为Prestige Healthcare，公司持有其抵押品价值396.6万美元，预计2025年前收到全部合同现金利息[333][334] - 2023年、2022年和2021年租赁总收入分别为127350千美元、128244千美元和121125千美元[349] 运营风险 - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营商入住率下降和运营成本增加会产生不利影响[73] - 公共卫生危机及相关政府措施会对公司和运营商财务结果产生不利影响，如COVID - 19导致入住率下降和运营成本上升[74] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商运营和付款能力[77] - 联邦和州医疗成本控制措施，如医保和医疗补助报销减少，会影响运营商付款能力[78] - 运营商保险覆盖可能不足以应对突发事件，公司可能因此遭受损失[83] - 通胀可能使租户运营费用增加，若收入增长不及费用增长，会影响租户和公司财务状况[85] - 运营商财务或法律困难可能导致租金收取延迟或无法收取，影响公司现金流[88] - 公司依赖关键人员，关键管理人员的流失可能对业务和资本市场形象产生不利影响[115] - 公司投资集中在医疗保健物业领域，该领域的低迷可能对业务和财务状况产生较大不利影响[116] - 美国资本市场的波动和混乱可能影响公司普通股价格和融资能力[119] - 公司部分物业位于易受灾难性天气和自然灾害影响的地区，此类事件可能导致物业受损和收入损失[120] - 信息系统故障或数据泄露可能损害公司业务，自新冠疫情爆发后此类风险增加[122] - 数据隐私安全故障或泄露可能使公司面临监管和其他责任，新的隐私和网络安全法律可能增加合规成本[124] REIT资格与要求 - 公司需满足多项要求以符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东支付的股息至少为REIT应纳税收入的90%[96] - 公司符合房地产投资信托基金（REIT）资格，无需缴纳联邦所得税，需向股东分配至少90%的应税收入[321] 财务状况 - 截至2023年12月31日，公司持有现金2030万美元，无担保循环信贷额度可用资金9780万美元，可通过股权分配协议发行7600万美元普通股获取资金[103] - 截至2023年12月31日，公司债务约占总资产的39.5%[104] - 截至2023年12月31日，公司有八个活跃的合资企业，LTC股权投资总额为3.056亿美元[109] - 截至2023年12月31日，公司66.1%的综合借款利率为固定利率或通过利率互换锁定[244] - 截至2023年12月31日，未对冲的可变利率借款利息费用每增加1%，每年将增加310万美元[244] - 截至2023年12月31日，使用7.6%折现率时，融资应收款公允价值约为1.992亿美元，折现率每增减1%，其公允价值相应增减630万和660万美元[245] - 截至2023年12月31日，使用9.2%折现率时，抵押贷款应收款公允价值约为5.55亿美元，折现率每增减1%，其公允价值相应增减3200万和3630万美元[245] - 截至2023年12月31日，使用6.9%折现率时，应收票据公允价值约为6790万美元，折现率每增减1%，其公允价值相应增减190万和200万美元[245] - 截至2023年12月31日，2030年前到期的高级无担保票据使用6.5%折现率、2030年及以后到期的使用6.75%折现率，其公允价值约为4.399亿美元，折现率每增减1%，其公允价值相应增减1700万和1800万美元[245] - 截至2023年12月31日，公司不动产投资账面价值为10亿美元，需定期评估减值情况[257] - 2023年总资产为18.55098亿美元，较2022年的16.56103亿美元增长约11.9%[265] - 2023年总负债为9.38831亿美元，较2022年的8.05796亿美元增长约16.5%[265] - 2023年总权益为9.16267亿美元，较2022年的8.50307亿美元增长约7.8%[265] - 2023年总营收为1.97244亿美元，较2022年的1.75153亿美元增长约12.6%[267] - 2023年总费用为1.44582亿美元，较2022年的1.13903亿美元增长约27%[267] - 2023年净利润为9146.2万美元，较2022年的1.00584亿美元下降约9.1%[267] - 2023年基本每股收益为2.16美元，较2022年的2.49美元下降约13.3%[267] - 2023年综合收益为8885.3万美元，较2022年的1.09475亿美元下降约18.8%[270] - 2023年发行普通股1658股，带来5368.8万美元权益增加[273] - 2023年普通股现金分红为9476.4万美元，较2022年的9150.9万美元增长约3.6%[273] - 2023年净收入为91,462美元，2022年为100,584美元，2021年为56,224美元[276] - 2023年经营活动提供的净现金为104,403美元，2022年为105,586美元，2021年为91,184美元[276] - 2023年投资活动使用的净现金为174,912美元，2022年为119,949美元，2021年为69,786美元[276] - 2023年融资活动提供的净现金为80,416美元，2022年为19,581美元，2021年使用24,009美元[276] - 2023年现金及现金等价物增加9,907美元，2022年增加5,218美元，2021年减少2,611美元[276] - 2023年支付利息47,178美元，2022年为28,809美元，2021年为26,724美元[276] 股权限制与法案规定 - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股[113] - 马里兰州商业组合法案规定，除非获得豁免，否则马里兰州公司在利益相关股东成为利益相关股东后的五年内，不得与利益相关股东或其关联方进行某些业务合并[116] 利率风险 - 公司面临与抵押贷款应收款和债务相关的利率市场风险，利率变化受多种不可控因素影响[241] 投资业务 - 公司是房地产投资信托，主要投资于老年住房和医疗保健物业[277] - 公司工作资本贷款投资利息在4.0% - 7.5%之间，到期日在2024 - 2031年[292] - 夹层贷款寻求8 - 12%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为四到五年[293] - 公司对非合并合资企业投资进行定期评估，若价值下降且非暂时，将减记至估计公允价值[296] - 截至2023年12月31日，应计利息应收款总额5396万美元未纳入预期信用损失计量，2021 - 2023年公司未确认与应计利息应收款相关的核销[300] - 2021 - 2023年，公司分别确认不动产投资减值损失0美元、342.2万美元和1577.5万美元[302] - 截至2023年12月31日，公司有两个指定为利率风险现金流量套期的利率互换合约，总名义金额为1亿美元[311] - 2021 - 2023年，公司分别收到或有租金收入0美元、5.7万美元和5.6万美元[316] - 经营租赁租金通常按直线法在租赁期内确认，租金年增长率一般在2.0% - 3.0%[314][315] - 多数资产联邦税折旧按直线法在27.5年内计算，收益利润按直线法在30年内计算[322] - 截至2023年12月31日，由于前述差异，可折旧资产的净税基超过净账面基1.60372亿美元（未经审计）[324] - 公司未对任何金融资产或负债选择公允价值计量选项[309] - 2022年12月，公司修订无担保信贷协议，将参考利率从LIBOR替换为SOFR加10个基点利差[313] 物业相关情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有134处医疗保健房地产，包括83处ALF、50处SNF和1处行为医疗医院，由22个运营商运营[337] - 2023 - 2021年建筑物及改良折旧费用分别为3730.3万、3739.4万和3819.2万美元[339] - 2024 - 2028年及以后未来最低基本租金应收款分别为1.18411亿、1.02414亿、8376.5万、7908万、6655.6万和1.68031亿美元[339] - 2023年Brookdale未行使续租权，公司对其35处物业重新租赁、转让和出售，新租约租金有不同程度增长和调整[340] - 2023年多个主租赁续约，涉及不同数量床位和不同期限，部分租金有增长并附带购买选择权[343] - 2023年公司将8处辅助生活社区过渡给Encore，收到125万美元递延租金还款[344] - 2023年末后，一处主租赁续约7个月，租金466.7万美元，两处辅助生活社区过渡给新运营商，新租约前6个月租金为零[345] - 2023 - 2021年公司注销直线租金应收款和租赁激励余额分别为2.6万、25.6万和75.8万美元[346] - 截至2023年12月31日，租赁协议中购买期权涉及的物业总投资为396347千美元，净账面价值为367856千美元[350] - 2023年和2022年分别记录减值损失15775千美元和3422千美元[353] - 2023年和2022年持有待售物业的总投资分别为22007千美元和13015千美元[355] - 2023年和2022年收购物业的总金额分别为63022千美元和51817千美元[358] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，无形资产净额分别为13143千美元和4112千美元[359] - 2023年公司与他人成立54134千美元的合资企业，出资45000千美元购买俄亥俄州一处物业[362] - 2023年公司为德州物业承租人提供的2000千美元营运资金贷款已全额偿还[362] - 2023年公司将俄克拉荷马州5处共184个单元的物业转移给现有运营商[352] - 2023年公司与他人成立合资企业购买11处共523个单元的物业并签订10年主租赁协议[352] - 2023 - 2021年开发和改善项目投资分别为968.6万美元、899.4万美元和629.8万美元[364] - 2023 - 2021年房地产销售净收益分别为3729.6万美元、3783万美元和746.2万美元[364] 贷款业务 - 2023 - 2022年融资应收款投资分别为1.21321亿美元和7669.1万美元，共计1.98012亿美元[367] - 2023 - 2022年融资应收款利息收入分别为1524.3万美元和176.2万美元[367] - 2023年末抵押贷款投资总额为4.8208亿美元，分布于8个州[368] - 2023 - 2022 - 2021年抵押贷款应收款净增加额分别为875.38万美元、452.86万美元和871.91万美元[372] - 2023年抵押贷款应收款的起源和资金为970.58万美元[372] - 2023年应用利息储备为17.22万美元[372] - 2023年收到预定本金付款为 - 103.51万美元[372] - 2023年抵押贷款溢价摊销为 - 0.7万美元[372] - 2023年末和2022年末抵押贷款账面价值分别为4.77266亿美元和3.89728亿美元，2024 - 2028年及以后计划本金还款总额为4.8208亿美元[374] - 公司在两个合资企业有优先股投资，总账面价值为1934万美元，华盛顿的ALF/MC项目初始现金回报率7%，ILF/ALF项目初始现金回报率8%，IRR为14%[375] - 2023年末应收票据投资总额为6.1101亿美元，包括夹层贷款和营运资金贷款，其中夹层贷款4.2亿美元，营运资金贷款1.9101亿美元[376][377] - 2023 - 2021年应收票据净增加额分别为210.7万美元、3004.6万美元和1387.2万美元[377] - 2023年末和2022年末非或有租赁激励余额分别为260.7万美元和178.9万美元，2023 - 2021年净增加额分别为81.8万美元、 - 88.9万美元和21.6万美元[380] - 2023年公司发放多笔贷款，如1.075亿美元北卡罗来纳州45单元MC抵押贷款，利率7.25%，IRR为9.0%[373] - 2022年公司发起2500万美元夹层贷款用于俄勒冈和蒙大拿5个ALF的

业绩总结 - 2023年第三季度，LTC Properties的总收入为49,303千美元，较2022年同期的43,503千美元增长了4.1%[58] - 2023年第三季度净收入为22,627千美元，较2022年同期的13,389千美元增长了68.8%[58] - 2023年第三季度每股基本收益为0.54美元，较2022年同期的0.33美元增长了63.6%[58] - 2023年第三季度的资金可分配总额（FAD）为27,213千美元，较2022年同期的26,019千美元增长了4.6%[62] - 2023年第三季度的年化调整EBITDAre为159,720千美元，债务与年化调整EBITDAre的比率为6.0倍[55] 投资与融资 - 2023年第三季度，LTC Properties的投资总额为257,851千美元，相较于2022年的176,400千美元增长了46%[6] - 2023年，公司的融资应收款总额为198033千美元，占总投资的9.1%[20] - 2023年，抵押贷款的总投资为478344千美元，占总投资的22.1%[20] - 2023年，LTC Properties的收购活动中，初始现金收益率为8.25%[6] - 2023年，LTC Properties在密歇根州的建设承诺为19,500千美元，预计年利率为8.75%[10] 用户数据与租金收入 - 截至2023年9月30日，公司的总投资组合为2,165,258千美元，租金收入为178,859千美元，占总收入的100%[22] - 2023年第三季度的现金租金收入为29,121千美元，同比增长941千美元[52] - 2023年第三季度的总租金收入为31,589千美元，同比增长4千美元[54] - 2023年第三季度，合同租金和抵押贷款利息收入的收款率为96.9%[24] - 2023年，公司的投资组合中，辅助生活物业占总投资的53.1%[21] 未来展望与市场动态 - 预计2023年从Prestige Healthcare收取的合同利息为19,539千美元，最低抵押贷款利息支付率为8.5%[25] - 预计2023年从转型SNF投资组合中收取的租金为8,000千美元[27] - 预计从出售的七个物业中获得的净收益为20,000至21,000千美元[29] - 预计到2030年，80岁以上人口的增长将集中在公司物业的主要州[34] - 2024年，年化GAAP收入预计为16,506千美元，占总收入的8.8%[31] 负面信息与风险 - Brookdale Senior Living在2023年12月31日到期的主租约中选择不行使续约选项，仍需支付35个助理生活社区的租金[29] - 2023年第三季度，延期的合同租金和抵押贷款利息收入为516千美元，占1.4%[24] - 2023年第三季度，提供的租金减免为645千美元，占1.7%[24] - 截至2023年9月30日，总债务为956,223千美元，占企业价值的41.4%[44] - 截至2023年9月30日，企业价值为2,310,453千美元[44] 新产品与技术研发 - 2023年公司已发布首份ESG报告，展示其在环境、社会和治理方面的承诺[71] - 2023年ESG议程包括测量和报告能源和水的使用情况，以及废物管理[72] - 公司计划增强SASB报告，并启动气候相关财务披露工作组（TCFD）报告[72] - 公司的同一物业组合（SPP）由稳定的物业组成，需在季度间进行比较[87] - 在开发中的物业（UDP）是指用于建设老年住房物业的开发项目[90]

财务数据和关键指标变化 - 总收入较上年同期增加$5.8百万,主要是由于利息收入增加$3.5百万和新增贷款利息收入增加$1.9百万 [10] - 利息费用较上年同期增加$4.7百万,主要是由于利率上升和未偿还的循环信贷余额增加,部分被定期贷款本金偿还所抵消 [11] - 第三季度确认$4.9百万的出售资产收益 [12] - 信用损失准备减少约$600,000,主要是由于2022年收购3家护理中心作为融资应收款,部分被新增贷款损失准备所抵消 [12] - 可供普通股股东的净收入增加$8.9百万,主要是由于新投资带来的较高利息收入、出售资产收益增加以及去年同期计提的$1.3百万减值损失,部分被利息费用增加所抵消 [13] - 第三季度每股经调整的FFO为$0.65,较上年同期的$0.63有所增加,主要是新投资带来的较高收入,部分被利息费用增加所抵消 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租金收入和来自合营企业的收入与上年同期持平 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司主要任务包括:1)优化投资组合,降低平均资产年龄,增加运营商多样性,保持私付和护理床位的平衡;2)利用出售资产所得偿还部分债务,将杠杆率降至历史水平;3)为未来增长做好准备 [6] - 行业面临的挑战包括通胀、保险费用、诉讼以及护理中心最低人员配备要求(将分阶段实施) [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对行业复苏持积极态度,但也意识到运营商将面临一些挑战 [7] - 银行贷款趋于谨慎,贷款到期给运营商带来压力,利率上升也引发焦虑,这有利于像公司这样保守的REIT公司 [29] - 公司认为自己处于有利位置,有望在2024年及未来实现增长 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 如何对待Prestige的2024年现金流和FFO的预测 [34][35] **Pam Kessler 回答** 应将FFO和FAD预测为相同,因为公司将收到全额现金利息,只是需要动用信用证来弥补差额,待Prestige收到Medicaid补偿后会补充信用证 [36][37][38] 问题2 **Juan Sanabria 提问** Brookdale资产出售所得如何处理,是否会再投资 [39][40] **Pam Kessler 回答** 公司已经提前投资了这些资产出售所得,所以这些资金将用于偿还贷款,不会再进行新的投资 [40] 问题3 **Connor Siversky 提问** 对最低人员配备要求的看法,是否会有调整 [46][47] **Clint Malin 回答** 目前正处于意见征询阶段,预计2023-2025年不会受到影响,未来如何分阶段实施仍在讨论中 [47][48]

财务总体情况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为18.67863亿美元，较2022年12月31日的16.56103亿美元增长约12.8%[9] - 2023年前三季度总营收为1.47049亿美元，较2022年同期的1.27314亿美元增长约15.5%[11] - 2023年前三季度净利润为6279.2万美元，较2022年同期的8238.6万美元下降约23.8%[11] - 2023年前三季度归属于公司的净利润为6150.5万美元，较2022年同期的8208.5万美元下降约25.1%[11] - 2023年前三季度可供普通股股东的净利润为6106.5万美元，较2022年同期的8160.4万美元下降约25.2%[11] - 2023年前三季度基本每股收益为1.48美元，较2022年同期的2.06美元下降约28.2%[11] - 2023年前三季度稀释每股收益为1.48美元，较2022年同期的2.04美元下降约27.5%[11] - 2023年前三季度宣布并支付的普通股每股股息为1.71美元，与2022年同期持平[11] - 截至2023年9月30日，公司总负债为10.0748亿美元，较2022年12月31日的8.05796亿美元增长约25.0%[9] - 截至2023年9月30日，公司总权益为8.60383亿美元，较2022年12月31日的8.50307亿美元增长约1.2%[9] - 2023年9月30日普通股数量为41,412股，较2021年12月31日的39,374股有所增加[16] - 2023年前九个月净收入为62,792千美元，低于2022年同期的82,386千美元[18] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为78,932千美元，高于2022年同期的72,772千美元[18] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为194,254千美元，高于2022年同期的110,507千美元[18] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为116,245千美元，高于2022年同期的39,052千美元[18] - 2023年9月30日现金及现金等价物期末余额为11,302千美元，高于2022年同期的6,478千美元[18] - 2023年前三季度基本每股净收益为1.48美元，摊薄后每股净收益为1.48美元；2022年同期分别为2.06美元和2.04美元[89] - 截至2023年9月30日，融资应收款账面价值1.96053亿美元，公允价值1.9905亿美元；抵押贷款应收款账面价值4.73567亿美元，公允价值5.60808亿美元等[92] - 截至2023年9月30日的九个月，公司总收入为1.36807亿美元，其中租金收入占比61.4%，抵押贷款利息收入占比25.9%[109] - 截至2023年9月30日，公司总投资组合为21.65258亿美元，其中辅助生活投资占比53.1%，专业护理占比45.6%[109] - 截至2023年9月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的99.3%[102] - 截至2023年9月30日，公司投资净账面价值为17亿美元，其中10亿美元（57.3%）投资于自有和租赁物业，2000万美元（11.1%）投资于融资应收款，5000万美元（26.9%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款，6310万美元（3.6%）为应收票据，1930万美元（1.1%）投资于非合并合资企业[111] - 2023年前九个月，租金收入、融资应收款收入和抵押贷款利息收入分别占综合损益表总收入的64.5%、7.8%和24.1%[112] - 2023年第三季度总营收4930.3万美元，较2022年的4350.3万美元增加580万美元；2023年前三季度总营收1.47049亿美元，较2022年的1.27314亿美元增加1973.5万美元[172][177] - 2023年第三季度净收入2262.7万美元，较2022年的1338.9万美元增加923.8万美元；2023年前三季度净收入6279.2万美元，较2022年的8238.6万美元减少1959.4万美元[172][177] - 2023年第三季度利息费用1267.4万美元，较2022年的794.1万美元增加473.3万美元；2023年前三季度利息费用3459.5万美元，较2022年的2260.7万美元增加1198.8万美元[172][177] - 2023年第三季度NAREIT可分配给普通股股东的资金为2667.9万美元，2022年为2421.7万美元；2023年前三季度为8111.5万美元，2022年为7328.3万美元[183] - 截至2023年9月30日，公司有1130万美元现金及现金等价物，3780万美元无担保循环信贷额度可用，可通过股权分配协议发行1.288亿美元普通股[186] - 2023年前九个月，经营活动净现金为78,932千美元，投资活动净现金为 - 194,254千美元，融资活动净现金为116,245千美元[195] - 截至2023年9月30日，债务义务总额为956,223千美元，加权平均利率为4.97%[201] - 2023年前九个月，循环信贷额度借款274,450千美元，还款42,200千美元；高级无担保票据还款44,160千美元[202] - 截至2023年9月30日，公司有41,411,693股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计86040万美元，权益证券市值为13亿美元[203] - 2023年前九个月，公司宣布并支付7080万美元现金股息，收购43,933股员工持有的普通股[203] - 2023年前九个月，公司通过股权分配协议出售48,500股普通股，净收益180万美元，协议下还有12880万美元可用额度[205] 公司业务概况 - 公司是医疗保健房地产投资信托基金，主要投资于老年住房和医疗保健物业[19] - 公司业务按一个经营部门进行内部报告和决策[19] - 公司主要目标是创造、维持和提升股东权益价值，并通过房地产投资为股东提供当前收入[19] - 公司投资物业类型包括熟练护理中心、辅助生活社区等多种类型[19] - 公司投资分布在27个州，涉及29个运营商[109] 房产投资与运营 - 截至2023年9月30日，公司拥有143处房产，总投资14.05848亿美元，其中辅助生活社区投资8.00963亿美元，占比57.0%；专业护理社区投资5.9288亿美元，占比42.1%；其他投资120.05万美元，占比0.9%[26] - 2023年，公司与布鲁克代尔签订新的主租赁协议，租赁17处房产，初始年租金9325万美元，资本支出承诺7150万美元；还将俄克拉荷马州6处辅助生活社区租给现有运营商，首年租金96万美元[28] - 2023年，公司续签两份专业护理中心主租赁协议，一份续约5年至2028年11月，另一份续约2年至2025年12月，年租金1005万美元，年增长率2.5%[29] - 2023年，公司将伊利诺伊州、俄亥俄州和密歇根州8处辅助生活社区过渡给安可高级生活，收到125万美元递延租金还款[31] - 2023年和2022年截至9月30日的九个月，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额2.6万美元和25.6万美元[32] - 2023年和2022年截至9月30日的九个月，公司租金收入分别为9486.1万美元和9353.7万美元[34] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及房产总投资3.84864亿美元，账面价值3.6467亿美元[36] - 2023年第一季度和2022年第四季度，公司分别记录43.4万美元和122.2万美元减值损失；2023年第二季度，记录1207.6万美元减值损失[36] - 截至2023年9月30日，待售房产共7处，总投资2.1038亿美元，累计折旧1.159亿美元[37] - 2023年前九个月收购1处房产，总投资6.3022亿美元；2022年收购4处房产，总投资5.1815亿美元[37] - 截至2023年9月30日，无形资产中在租约净值为546.2万美元，税收减免无形资产净值为807.8万美元[39] - 2023年前九个月在房产开发和改善上投资505.3万美元，2022年为455.5万美元[40] - 2023年前九个月房产销售总收益为2054.5万美元，2022年为3780.9万美元[42] - 2023年9月30日后，公司将七处房产加入新的Brookdale主租赁协议，初始年租金932.5万美元，资本支出承诺715万美元[93] - 公司将俄克拉荷马州六个辅助生活社区租给现有运营商，首年租金96万美元，第二年98.4万美元，第三年115万美元[93] - 预计2023 - 2024年每年从Anthem收到1080万美元的约定年现金租金，2023年第一季度将俄亥俄州一个60单元的记忆护理社区以新的两年期租约租给Anthem，2023年6 - 8月第一季度约定租金为4.5万美元，9 - 11月第二季度约定租金为6万美元[119] - 2023年为Brookdale的资本承诺提供了90万美元资金，预计2023年第四季度出售其组合中的七个辅助生活社区，净收益为2000 - 2100万美元；2024年1月1日起将10个物业以新的六年期主租约租给Brookdale，第一年租金800万美元，每年递增约2.0%；将七个额外物业加入新主租约，初始年租金930万美元；将俄克拉荷马州六个辅助生活社区租给新运营商，第一年租金96万美元[120] - 2023年前九个月，公司记录了160万美元的直线租金调整和60万美元的租赁激励成本摊销，收到9710万美元现金租金收入，其中包括980万美元的房地产税运营商报销款，截至9月30日，综合资产负债表上的直线租金应收款余额为2010万美元[115] - 2023年公司记录了1250万美元减值损失，其中包括与出售佛罗里达州一个社区相关的160万美元，以及对两个正在协商出售的社区进行可收回性分析后记录的1210万美元[130] - 2023年第一季度以1.21321亿美元收购北卡罗来纳州11处辅助生活设施和记忆护理中心，2022年第三季度以7582.5万美元收购佛罗里达州3处专业护理机构[172][177] - 2023年第三季度产生50万美元租赁终止费，为7582.5万美元收购计提76万美元信用损失准备[167] 金融投资与信贷 - 2023年参与1.21321亿美元的合资企业，贡献1.1749亿美元，初始现金收益率7.25% [45] - 2023年前三个月和九个月，从融资应收款中分别确认利息收入242.7万美元和719.8万美元[45] - 2022年参与合资企业，贡献6166.1万美元，2023年前三个月和九个月确认利息收入分别为140.5万美元和421.5万美元[47] - 截至2023年9月30日，抵押贷款总投资4.78344亿美元，涉及13笔贷款和44处房产[48] - 2023年为融资应收款投资计提121.3万美元信贷损失准备，占融资应收款余额的1% [46] - 2023年前三季度，公司新增抵押贷款应收款8383.9万美元，2022年同期为3856.4万美元[51] - 2023年前三季度，公司新增应收票据467.3万美元，2022年同期为3008.7万美元[56] - 2023年第一季度，公司发放1075万美元抵押贷款，利率7.25%，内部收益率9.0%；投资5111.1万美元于现有抵押贷款，初始利率7.5%，内部收益率7.75%，并记录138万美元额外利息收入[50][52] - 2023年第二季度，公司发放1650万美元高级贷款，利率8.75%[50] - 2023年第三季度，公司承诺提供1950万美元抵押贷款用于建设项目，利率8.75%[50][52] - 截至2023年9月30日，公司应收利息5460.5万美元，未纳入预期信用损失计量[53] - 公司在两个非合并合资企业有优先股投资，账面价值共1934万美元，2023年前三季度分别确认37.5万美元和112.7万美元收入[54] - 截至2023年9月30日，公司应收票据总额6305.6万美元，包括4200万美元夹层贷款和2169.3万美元营运资本贷款[55][56] - 2023年，公司收到454.5万美元夹层贷款还款，包括19万美元提前还款费用和内部收益率；另一笔746.1万美元夹层贷款有效提前还款，记录138万美元利息收入[57] - 公司应用预期损失模型估计贷款损失，采用违约概率和现金流折现方法，并进行压力测试[52] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非或有租赁激励余额分别为219.3万美元和178.9万美元，2023年前九个月净增加40.4万美元，2022年同期净减少67.7万美元[58] - 2023年前九个月，公司记录了3540万美元的抵押贷款利息收入，其中包括2800万美元现金利息、180

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度总营收较2022年第二季度增加520万美元，主要因收购产生的380万美元利息收入增加和当前及以前年度抵押贷款产生的180万美元利息收入增加，部分被2023年第一季度两笔夹层贷款还款导致的34.6万美元利息及其他收入减少所抵消 [18] - 利息支出较去年第二季度增加380万美元，主要因利率上升、循环信贷额度余额增加以及2022年第二季度发行7500万美元高级无担保票据 [19] - 2023年第二季度净收入同比减少4800万美元，主要因房地产销售收益减少、1210万美元减值损失和利息支出增加，部分被新投资带来的利息收入增加所抵消 [20] - 2023年第二季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.66美元，高于2022年第二季度的0.64美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.66美元，高于2022年第二季度的0.62美元 [20] - 2023年第二季度FAD派息率为84%，长期目标为80%，月股息派息维持在每股0.19美元 [7] - 预计2023年第三季度剔除非经常性项目后的FFO每股在0.63 - 0.64美元之间 [7] - 截至2023年第二季度末，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为6.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为3.5倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2023年至今已投入超2.5亿美元进行新投资，完成了大部分1亿美元的投资管道，使今年总投资达2.58亿美元 [10][13] - 第二季度进行两笔投资，一是4500万美元参与5410万美元合资收购俄亥俄州老年住宅园区，初始收益率8.25%；二是1650万美元发放高级贷款用于购买伊利诺伊州熟练护理中心，贷款利率8.75% [24][27] - 季度末后为佐治亚州一项目提供1700万美元夹层贷款，初始利率8.75%，最低退出内部收益率12% [41] 资产销售业务 - 2023年至今资产销售收益3780万美元，净收益1570万美元，预计全年剩余时间销售收益在5000 - 5500万美元之间 [11] - 第二季度出售佛罗里达州70单元和新泽西州39单元辅助生活社区，分别获490万美元和200万美元；预计第三季度完成宾夕法尼亚州两社区出售，预计收益1150万美元，预计实现约520万美元销售收益 [33][34] 租金业务 - 与HMG确定2023年固定合同租金800万美元，第一、二季度各收175万美元，预计第三季度收175万美元，第四季度收275万美元；除转至Encore的物业外，其他过渡物业2023年预计租金72万美元 [28] - 为一运营商在第二季度减免64.5万美元租金，7月减免21.5万美元，预计2023年仍能从该运营商处收30万美元租金 [36] - 同意推迟Prestige Healthcare 150万美元利息支付，第二季度和7月分别推迟60万美元和30万美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 私人付费市场 - 私人付费入住率有所改善，6月30日为83%，3月31日为80.2%，1月31日为82%，2019年约为87% [12][46] 熟练护理市场 - 医疗保险费率拟提高3.7%，新费率将有助于运营商应对入住挑战 [12] - 熟练护理平均月入住率6月为72%，3月为73%，1月为71%，2019年约为80% [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年下半年主要任务是完成资产销售、与运营商合作及为非创收物业确定永久租金，以降低杠杆率，为2024年增长做准备 [14][15] - 持续优化投资组合，与现有合作伙伴进行投资，以与有增长意识的运营商合作 [42] - 行业从长期不确定性中恢复，公司专注巩固地位，通过优化投资组合和降低杠杆率来实现未来增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 私人付费市场入住率和费率增长带来更好覆盖；熟练护理市场医疗保险费率提高有益，但入住率仍面临挑战，且行业向家庭和社区护理转变影响熟练护理长期护理业务 [12][82] - 预计Prestige将在10月1日获得约10%的医疗补助报销率提高，以及2023年和2024年第四季度的追溯费率结算付款，但入住率增长仍是关键挑战 [38][101] - 有信心通过出售和新租赁布鲁克代尔部分物业，使2024年FFO不会因租约不续签而下降 [5] 其他重要信息 - 公司新当选董事会成员David Gruber，曾在KeyBank任职超20年，公司期待利用其专业知识和视角实施持续增长战略 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：最终决定出售的布鲁克代尔资产数量是否有变化及原因 - 出售比例从50%变为40%，是过程演变结果，与经纪人合作及逐州评估后得出 [49] 问题：从第二季度到预计的第三季度FFO变化的原因 - 主要因8处资产9月市场重置，目前预计9月该投资组合无租金收入，但8月确定下季度租金时可能改变 [53] 问题：不预计2024年FFO稀释的具体范围 - 仅针对布鲁克代尔，通过释放费率和收益再投资，预计明年获得与今年相同收入 [51] 问题：减免租金协议是否延长至年底及原因 - 按季度评估，从长期考虑现在处理更合理 [65] 问题：剩余投资管道情况及是否看到传统产权收购定价回归 - 仅剩一个私人付费社区开发项目；疫情期间专注短期投资，目前重点是偿还信贷额度和完成布鲁克代尔资产过渡 [69] 问题：熟练护理资产最低人员配置规定对沿海和内陆市场劳动力影响 - 沿海市场更具挑战性，工资更高、就业竞争更大；最低人员配置规定影响取决于定义和实施阶段；整体劳动力情况有改善趋势 [73][74][76] 问题：熟练护理入住率增长减速及改善催化剂 - 熟练护理入住率增长减速，全国范围内今年大幅改善缺乏催化剂，恢复到疫情前水平将是缓慢过程，长期护理业务受家庭和社区护理影响较大 [81][82] 问题：运营伙伴对6月季度急性后护理业务量增长的看法 - 未提及运营伙伴具体看法，PHE结束后各州已介入资金支持，公司持续关注熟练护理低入住率情况及恢复到疫情前水平的时间 [86][88] 问题：Prestige的追溯付款金额及是否能偿还递延租金 - 2023年第四季度追溯付款预计约700万美元，2024年第四季度预计在800 - 1000万美元之间；现在假设用该款项偿还递延租金还为时过早，正在与Prestige协商，还有其他费用需考虑 [100][101][102] 问题：HMG租约到期及新租金情况 - 正在与HMG就新租金进行沟通；过渡投资组合中有部分物业可能出售，但未做决定 [93][96][97] 问题：目前计划出售的资产及潜在收益 - 包括布鲁克代尔物业和减免租金的两处物业；除布鲁克代尔外，额外收益预计仅1500万美元，公司每年都会评估投资组合并做处置决策 [107]

业绩总结 - 2023年第二季度，总投资额为14亿美元，销售总额为4150万美元，累计总收益为1908万美元[18] - 2023年第二季度的净收入为6,174千美元，较2022年同期的54,383千美元下降88.6%[120] - 2023年第二季度每股收益为0.15美元，较2022年同期的1.37美元下降89.0%[120] - 2023年第二季度的年化调整EBITDA为156,264千美元，较2022年同期的147,539千美元增长5.8%[118] - 2023年第二季度的总租金收入为31,537千美元，较2022年同期的31,628千美元下降0.3%[117] - 2023年上半年的总租金收入为63,272千美元，较2022年上半年的61,952千美元增长2.1%[117] 用户数据 - 截至2023年6月30日，公司的总投资为2,161,807千美元，涉及212个物业[34] - 2023年第二季度，公司的平均入住率为79.2%[101] - 自有投资组合占总投资的65.8%，产生的收入为113,809千美元，占总收入的66.1%[77] - 抵押贷款投资占总投资的22.0%，产生的收入为44,036千美元，占总收入的25.5%[77] 投资与并购 - 2023年，LTC与PruittHealth的合资企业贡献了61661万美元，购买了三家技能护理中心，租赁期限为10年[23] - 2023年，LTC与ALG Senior的合资企业贡献了117490万美元，购买了11个辅助生活和记忆护理社区，初始年租金为7.25%[23] - 公司计划以11,500千美元出售位于宾夕法尼亚州的两个辅助生活社区，预计将录得约5,200千美元的销售收益[68] 财务状况 - 截至2023年6月30日，总负债为998,627千美元，较2022年12月31日的805,796千美元增长23.9%[149] - 2023年第二季度的债务与调整后EBITDA的比率为4.4x，较2022年同期的6.0倍有所改善[118] - 2023年6月30日，普通股总市值为1,367,315千美元，占总价值的58.9%[134] 未来展望 - 2023年，Medicaid费率预计将于10月1日生效，相关的追溯费率结算预计将在2023年第四季度和2024年第四季度支付[64] - 公司预计在2023年从转型的辅助生活设施(ALF)组合中获得720美元的租金收入，而从转型的SNF组合中预计获得8,000美元的租金收入[87] 负面信息 - 2023年第二季度，公司推迟了300千美元的合同租金和抵押贷款利息收入，推迟金额占合同收入的0.8%[63] - 公司与Prestige Healthcare达成协议，推迟了最多1,500千美元的抵押贷款利息支付，预计在2023年5月至9月期间每月推迟300千美元[64] 其他新策略 - 公司的工作资本贷款在2023年6月30日的未偿还余额为642千美元[43] - 2023年第二季度的资本支出为11,312千美元，较2022年同期的7,523千美元增长50.5%[120] - 2023年ESG议程包括测量和报告LTC的能源和水使用情况，以及废物管理[184]

投资组合构成 - 截至2023年6月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的99.3%[64] - 截至2023年6月30日，公司总投资组合价值21.61807亿美元，其中辅助生活社区占比53.0%，专业护理中心占比45.7%[67] - 截至2023年6月30日，公司投资的净账面价值为18亿美元，其中自有和租赁物业占比58.3%，融资应收款占比11.1%，抵押贷款占比26.9%[69] - 截至2023年6月30日，不动产投资为1421260千美元，融资应收款为198056千美元，贷款应收款为476739千美元，应收票据为46412千美元，非合并合资企业为19340千美元[107] 收入结构 - 2023年上半年，租金收入、融资应收款收入和抵押贷款利息收入分别占总收入的64.8%、7.8%和23.7%[69] - 2023年上半年，公司收到6460万美元的现金租金收入，其中包括650万美元的运营商房地产税报销[71] - 2023年上半年，公司记录了2320万美元的抵押贷款利息收入，其中包括1980万美元的现金利息收入[71] - 2022年安森支付约定年现金租金1080万美元，预计2023年也将收到1080万美元；2023年第一季度将俄亥俄州一个60单元的记忆护理社区租给安森，2023年6 - 8月首季租金为4.5万美元[75] - 截至2023年6月30日，威望医疗占公司总收入的16.7%和总资产的14.3%；2023年第二季度同意最多递延150万美元利息支付，已递延0.9万美元[78] - 2023年上半年为某运营商减免130万美元租金，7月减免0.2万美元，8 - 12月同意每月最多减免0.2万美元，预计2023年从该运营商处收取0.3万美元租金[79] - 2023年第二季度将伊利诺伊州、俄亥俄州和密歇根州共500个单元的8个辅助生活社区租给安可高级生活，收到125万美元递延租金还款[80][81] - 2023年第二季度利息收入从融资应收款获得3830千美元，主要源于2023年第一季度收购北卡罗来纳州11处物业和2022年第三季度收购佛罗里达州3处物业[117] - 2023年上半年总收入9774.6万美元，较2022年的8381.1万美元增加1393.5万美元；净收入4016.5万美元，较2022年的6899.7万美元减少2883.2万美元[122] - 2023年第二季度总营收为48246千美元，较2022年同期增加5222千美元；总费用为42320千美元，较2022年同期增加15316千美元[117] 租赁情况 - 2023年，Brookdale选择不执行续租选项，主租赁将于12月到期[70] - 2023年，两个专业护理中心的主租赁分别续约至2028年11月和2025年12月[71] - 2023年第二季度，公司将八个辅助生活社区的投资组合过渡给Encore Senior Living[71] - 2023年上半年，公司记录了0.900万美元的直线租金调整和0.400万美元的租赁激励成本摊销[71] - 布鲁克代尔主租赁协议2023年12月31日到期，2023年第一季度公司为其提供0.9百万美元资金；公司计划出售其组合中35处房产中的14处，预计净收益3500 - 4000万美元[76] - 2023年第二季度末，公司终止主租赁协议，将伊利诺伊州8个含500个单元的辅助生活社区从原运营商过渡到Encore Senior Living；投资45000千美元参与俄亥俄州一处物业的合资项目[107] 资产交易与减值 - 2023年第二季度记录1210万美元减值损失；2023年第二季度出售佛罗里达州一社区获490万美元；预计出售宾夕法尼亚州两个社区获约520万美元净收益[83][85] - 2023年第二季度减值损失为12076千美元，与两处辅助生活设施有关[117] - 2023年第二季度出售房地产净收益为302千美元，较2022年同期减少37792千美元[117] - 2023年第一季度以1.21321亿美元收购北卡罗来纳州11家辅助生活设施（ALFs）和记忆护理中心（MCs），2022年第三季度以7582.5万美元收购佛罗里达州3家熟练护理机构（SNFs）[123] 合资企业与投资 - 2023年上半年公司参与5410万美元合资企业，出资4500万美元购买俄亥俄州一校园，预计年租金约390万美元[82] - 2023年公司参与1.213亿美元合资企业，出资1.175亿美元购买11个社区，2023年3月和6月分别确认380万和760万美元利息收入，初始记录120万美元信贷损失准备[87][88] 应收款项变动 - 2023年抵押贷款应收款净增加8225万美元，包括发起和投资多笔贷款[89] - 2023年应收票据净减少1243.4万美元，包括发起一笔1700万美元夹层贷款和收到多笔还款[92] 医保支付政策 - 2023财年医疗保险A部分向专业护理机构（SNFs）的支付将增加2.7%，约9.04亿美元[96] - 2024财年医疗保险A部分向SNFs的支付预计净增加3.7%，约12亿美元[97] 疫情相关资金 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES法案）提供1000亿美元赠款给符合条件的医疗保健提供者，4月10日CMS宣布按2019年医疗保险服务收费收入分配300亿美元[98] - HHS授权200亿美元额外资金给已获首轮300亿美元资金的提供者，目标是按2018年净医疗保险服务收费收入比例分配500亿美元[99][100] - 《2021年综合拨款法案》包含9000亿美元新冠救济方案，其中730亿美元分配给HHS，还向提供者救济基金追加30亿美元[100] - 2021年9月10日拜登政府宣布255亿美元新资金用于受疫情影响的医疗保健提供者，包括85亿美元美国救援计划资源和170亿美元第四阶段提供者救济基金[103] - 2021年12月14日HHS宣布向受疫情影响的医疗保健提供者分配约90亿美元第四阶段提供者救济基金款项[103] - 2022年1月25日HHS宣布当周向全国超7600家提供者支付超20亿美元第四阶段提供者救济基金一般分配款项[103] - 2022年3月22日HHS宣布向全国超3600家提供者支付4.13亿美元第四阶段提供者救济基金款项[103] - 2022年4月13日HRSA宣布向全国3680家提供者支付超17.5亿美元提供者救济基金款项[103] 财务比率与指标 - 2023年6月30日，债务与总资产价值比率为42.1%，债务与市值比率为41.1%，利息覆盖率为3.5倍，固定费用覆盖率为3.5倍[111] - 2023年第二季度净收入为6604千美元，EBITDAre为39066千美元，调整后EBITDAre为39066千美元[111] 费用情况 - 2023年第二季度利息费用为11312千美元，较2022年同期增加3789千美元，主要因循环信贷余额增加、利率上升和2022年第二季度发行75000千美元高级无担保票据[117] - 2023年第二季度物业税费用为3187千美元，较2022年同期减少832千美元，主要因物业税重新评估和物业出售，部分被收购抵消[117] 资金运营与现金流 - 2023年上半年资金运营（FFO）可分配给普通股股东的金额为5443.6万美元，2022年同期为4900.9万美元；基本每股FFO为1.32美元，2022年同期为1.25美元；摊薄后每股FFO为1.32美元，2022年同期为1.24美元[130] - 截至2023年6月30日，公司有700万美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度下可用7370万美元，通过股权分配协议发行普通股可获1.288亿美元[131] - 2023年上半年经营活动提供现金4653.4万美元，2022年为4844.4万美元；投资活动使用现金1.87401亿美元，2022年为4581.6万美元；融资活动提供现金1.37514亿美元，2022年为 - 138.8万美元[133] 债务情况 - 公司无担保信贷协议总承诺达5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和两笔5000万美元定期贷款，可申请增加至10亿美元[133] - 定期贷款分别于2025年11月19日和2026年11月19日到期，公司签订两份利率互换协议锁定贷款利息支付[134] - 2023年上半年利率互换公允价值减少0.2百万美元，截至6月30日名义金额为100,000千美元，公允价值为8,568千美元[136] - 高级无担保票据利率在3.66%至5.03%之间，2024年至2033年到期，截至6月30日债务义务总额为953,389千美元，加权平均利率4.80%[136][137] - 2023年上半年债务借款224,950千美元，还款39,600千美元，6月30日后循环信贷额度借款34,000千美元，高级无担保票据还款17,160千美元[137] 股权与股息 - 截至2023年6月30日，公司有41,408,693股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计85960万美元，权益证券市值14亿美元[139] - 2023年上半年公司宣布并支付4720万美元现金股息，6月30日后宣布7 - 9月每月每股0.19美元现金股息[139] - 2023年上半年公司根据股权分配协议出售48,500股普通股，净收益180万美元，相关成本80,000美元，协议下剩余可用额度12880万美元[139] - 公司自动货架注册声明将于2025年2月17日到期，可随时根据该声明筹集资金[139] - 2021年公司采用2021年股权参与计划，授权并预留190万股普通股用于奖励[139] - 2023年上半年公司授予限制性股票和基于绩效的股票单位，共计229,887股[140] 其他事项 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策和估计无重大变化，2023年上半年市场风险无重大变化[141][142] - 2023年第二季度同意为Prestige一家抵押借款延期支付利息，最多延期150万美元，5 - 9月每月最多延期30万美元；二季度已延期60万美元，7月延期30万美元[131] - Prestige作为最大运营商，截至2023年6月30日占公司总收入16.7%和总资产14.3%[131] - 预计10月1日起医疗补助费率上调，2023年和2024年第四季度将支付此前年份的追溯费率结算款[131]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度总收入较去年同期增加870万美元，其中租金收入增加140万美元，部分被出售和过渡物业的较低租金抵消 [7] - 融资应收款利息收入较2022年第一季度增加380万美元，抵押贷款利息收入增加160万美元，利息和其他收入增加190万美元，利息支出增加350万美元，信贷损失拨备增加140万美元 [15][16][17][18] - 一般及行政费用（G&A）较上年同期增加48.6万美元，记录了43.4万美元的减值损失 [19] - 归属于普通股股东的净收入增加1870万美元 [20] - 2023年第一季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.66美元，2022年第一季度为0.60美元；排除非经常性项目后，本季度FFO每股为0.67美元，去年第一季度为0.61美元 [21] - 截至2023年第一季度末，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为5.8倍，年化调整后固定费用覆盖率为3.6倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租金收入增加主要来自过渡投资组合的更高租金、2022年收购的德克萨斯州Four's物业的租金、年度租金上调以及已完成开发项目的租金增长 [7] - 预计2023年从HMG获得800万美元租金，但第一季度收到的租金比预期少25万美元，预计在第二季度弥补 [39] - 其他过渡物业2023年预计租金为63万美元，2022年产生150万美元收入 [40] 投资业务 - 2023年已投入近1.8亿美元进行新投资，超过去年全年，去年是2015年以来投资最强劲的一年 [10] - 目前有1亿美元的投资管道处于意向书阶段，所有交易均与现有运营商合作，且为非公开市场交易 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2023年3月31日，私人付费入住率为80%，2023年1月31日为79%，2022年9月30日为81%；熟练护理组合3月平均每月入住率为73%，2023年1月和2022年9月均为71%；2019年疫情前私人付费入住率约为87%，熟练护理平均入住率约为80% [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将优先进行审慎的资本配置和严格的投资组合管理，继续多元化运营商基础并循环利用资本，处置战略不变，专注于有序剥离非核心资产，今年可能因预计年底出售某些Brookdale投资组合物业而超过每年3500 - 4000万美元的历史水平 [3] - 对于Brookdale的35个辅助生活社区投资组合，计划出售约50%的物业，重新租赁另外50%，并已聘请第三方协助进行相关流程 [37] - 行业复苏不稳定，部分运营商在改善入住率、增加收入和降低成本方面取得进展，但仍有部分面临挑战 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口结构对公司有利，需求型护理持续增长，人口老龄化且寿命延长，尽管复苏可能缓慢且路径非直线，但公司有信心凭借经验、毅力和灵活性变得更强大和有韧性 [6] - 虽然不能忽视市场条件和波动性，但对公司和行业的长期未来保持乐观 [13] 其他重要信息 - 公司预计2023年从某运营商处收到30万美元租金，继续评估两个提供独立生活、辅助生活和记忆护理服务的物业的选择 [27] - 同意为某运营商在4月和5月分别递延46.7万美元租金，预计在第二季度将俄亥俄州、密歇根州和伊利诺伊州的8个辅助生活社区投资组合过渡给现有运营商，过渡后现金租金将基于公平市场租金 [28][29] - 同意为Prestige Healthcare担保的15个熟练护理中心的抵押贷款递延150万美元利息支付，递延期限为5月至9月，每月上限30万美元或月合同现金利息的18%，以协助其财务状况，直至10月1日密歇根州医疗补助重新定价和医疗保险费率上调生效 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何划分Brookdale投资组合以及确定出售哪些资产，是否计划打包出售或单独出售 - 公司计划出售约50%的投资组合，与两家不同的中介合作，按州进行评估，因为该投资组合分布在8个不同的州 [55] 问题2: 出售的50%物业是否等同于类似金额的合同现金租金，保留和出售的物业在EBITDAR方面如何划分 - 保留的50%投资组合的EBITDAR远高于出售的物业 [56] 问题3: 在与潜在运营商谈判以填补保留物业时，是否可能在租金上进行初始让步以稳定资产，新租赁的谈判结果范围如何 - 谈判正在进行中，结果尚未确定，在营销投资组合之前就有很多兴趣，且公司拥有的Brookdale运营物业的费率增长和入住率趋势与Brookdale公开宣布的整体投资组合相似，这对过渡过程是积极的 [57] 问题4: 在这个过程中，从人员角度来看，特别是执行董事，是否有任何增加的人员流动或对打算保留和重新租赁的资产的担忧 - 目前没有看到任何担忧，公司与Brookdale保持密切联系，Brookdale在这个过程中非常合作，这将是与Brookdale以及选定的运营商讨论的话题，公司将按季度提供有关Brookdale的最新情况 [59] 问题5: 请详细说明即将到来的债务到期情况，如何计划偿还这些债务以及如何看待公司的流动性状况，特别是与2025年的关系 - 2025年公司的信贷额度和1.5亿美元的定期贷款到期，但公司对目前的财务状况有信心，有资产出售计划，认为有足够的流动性来执行投资计划和偿还债务，且公司通过私募市场融资，将到期日与预计现金流相匹配，没有重大的再融资风险，信贷额度有1年的续约选项 [61][62][63] 问题6: 在进行资产销售和收购交易时，市场上的资本化率是多少，目标资本化率是多少 - 在投资定价方面，公司最近将定价提高了约75个基点以实现增值交易；对于销售，由于存在增值因素，很难应用资本化率，可能更多基于每单位价格或每张床位价格的指标 [64][66] 问题7: 到年底，公司的收购与处置策略如何，是打算进行更多收购还是维持投资组合 - 在投资方面，公司目前有1亿美元的投资管道，正在进行选择性投资，所有投资均与现有运营合作伙伴进行非公开市场交易，如果完成额外的1亿美元投资，今年的投资总额将接近3亿美元；在处置方面，已出售了一些物业，可能会进行更多处置以达到年均3000 - 4000万美元的水平，但这可能会根据Brookdale物业的出售情况和时间而改变 [68][70] 问题8: Prestige的利息递延是否有特定原因，未来是否会有更多递延 - Prestige利息递延的驱动因素是入住率恢复缓慢以及通胀和成本压力，密歇根州正在进行费率重新定价，2022年的成本报告需在5月底前提交以确定2023年10月开始的费率，还有对前几年的追溯结算；公司正在与Prestige密切合作，评估未来情况，并将在下个季度电话会议上提供最新情况 [72][73] 问题9: 辅助生活投资组合的租金覆盖率同比有所改善，目前的观察名单情况如何，辅助生活租户基础中EBITDAR低于1倍的比例是多少 - 公司未提供单个运营商的具体覆盖率，但正在进行过渡工作，提到了Prestige，且私人付费方面有很多费率增长，这些增长尚未计入滞后覆盖率，预计未来覆盖率将有所改善，且入住率没有显著下降也是积极因素 [76]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的99.3%[59] - 截至2023年3月31日，公司总投资组合为21.11099亿美元，其中辅助生活社区占比52.7%，专业护理中心占比46.0%[63] - 截至2023年3月31日，公司投资的净账面价值为17亿美元，其中自有和租赁物业占比58.2%，融资应收款占比11.5%，抵押贷款占比26.5%[65] - 截至2023年3月31日，公司不动产投资为13.89222亿美元，融资应收款为1.98077亿美元[92] - 截至2023年3月31日，公司辅助生活社区投资为11.13096亿美元，熟练护理中心投资为9.703亿美元[92] - 截至2023年3月31日，公司前五大运营商投资中ALG Senior为3.26288亿美元，Prestige Healthcare为2.71904亿美元[92] 收入构成与情况 - 2023年第一季度，租金收入、融资应收款收入和抵押贷款利息收入分别占总收入的64.1%、7.6%和22.7%[65] - 2023年第一季度，公司记录直线租金调整0.5百万美元，租赁激励成本摊销0.2百万美元[67] - 2023年第一季度，公司收到现金租金收入3240万美元，其中包括330万美元的运营商房地产税报销[67] - 2023年第一季度，公司记录抵押贷款利息收入1120万美元，其中包括930万美元现金利息[67] - 截至2023年3月31日，合并资产负债表中抵押贷款有效应收利息为4810万美元[68] - Anthem Memory Care运营11个社区，2022年支付年租金1080万美元，预计2023年相同，2023年一季度将俄亥俄60单元社区租给该公司[69] - 2023年一季度为某运营商减免租金0.5百万美元，4月减免0.2百万美元，预计5、6月每月最多减免0.2百万美元，预计2023年收租0.3百万美元[74] - 2023年第一季度净收入为3.3561亿美元，EBITDAre为3.8441亿美元，调整后EBITDAre为3.8703亿美元[95] - 2023年第一季度总营收为4.95亿美元，较2022年同期增加8713万美元；总费用为3.1688亿美元，较2022年同期增加4931万美元[102] - 2023年第一季度租金收入为3.1735亿美元，较2022年同期增加1411万美元；来自融资应收款的利息收入为3751万美元，2022年同期无此项收入[102] - 2023年第一季度利息费用为1.0609亿美元，较2022年同期增加3466万美元；减值损失为434万美元，2022年同期无此项损失[102] - 2023年第一季度房地产销售净收益为1.5373亿美元，较2022年同期增加1.5271亿美元；营业收入为3.3185亿美元，较2022年同期增加1.9053亿美元[102] - 2023年3月31日NAREIT可分配给普通股股东的FFO为2.72亿美元，基本每股FFO为0.66美元，摊薄每股FFO为0.66美元[109] 租赁相关情况 - 2023年，布鲁克代尔老年生活社区公司选择不行使续租权，主租赁将于12月到期[66] - 2023年，一份涵盖两个专业护理中心的主租赁续约五年至2028年11月，中心共有216张床位[67] - Brookdale Senior Living Communities主租赁2023年12月31日到期，一季度资助0.9百万美元，该公司未行使续租权，公司计划出售约一半物业并续租另一半[71] 运营商相关情况 - Prestige Healthcare是最大运营商，截至2023年3月31日占总收入16.4%和总资产14.7%，后续同意5 - 9月最多递延150万美元利息支付[72][73] 投资与项目情况 - 2023年一季度投资改善项目总计260.8万美元，包括辅助生活社区154.8万美元、专业护理中心97.3万美元等[75] - 2023年与现有运营商附属公司成立1.213亿美元合资企业，出资1.179亿美元购买11个社区，初始现金收益率7.25%，第三年升至7.5% [77] - 2023年一季度发放6284.4万美元抵押贷款，净增6322.7万美元，包括北卡罗来纳1075万美元和佐治亚5111.1万美元贷款[79] - 2023年一季度应收票据净减少119.16万美元，收到454.5万美元还款含费用和收益，记录138万美元利息收入[82] 行业政策与资金情况 - CMS预计2024财年向专业护理机构的医疗保险A部分付款净增3.7%，约12亿美元[85] - 自2020年3月13日起，CMS发布多项临时监管豁免和新规则以应对新冠疫情[85] - 2020年《CARES法案》为符合条件的医疗保健提供商提供1000亿美元赠款，其中4月10日CMS向医疗保险提供商分配300亿美元[86] - 2020年HHS授权额外200亿美元资金，目标是按比例分配500亿美元给所有提供商[87][88] - 2020年5月至10月HHS多次宣布分配救济资金，如49亿美元给SNFs、约15亿美元给州医疗补助和CHIP项目提供商等[88] - 2021年《综合拨款法案》包含9000亿美元新冠救济方案，其中730亿美元分配给HHS，还增加30亿美元给提供商救济基金[88] - 2021年9月拜登政府宣布255亿美元新资金，包括85亿美元给农村医疗服务提供商和17亿美元用于第四阶段提供商救济基金[90] - 2022年HHS多次宣布分配第四阶段提供商救济基金，如12月约90亿美元、1月超20亿美元等[90] - 2021年12月拜登签署法案，暂停2%的医疗保险扣押削减至2022年3月31日，4 - 6月降至1%，7月1日恢复2% [90] 财务比率与信用评估 - 2023年3月31日债务与总资产价值比率为41.0%，债务与市值比率为38.3%，利息覆盖率和固定费用覆盖率均为3.6x[95] - 公司评估信用实力采用杠杆比率和覆盖率，杠杆比率包括债务与总资产价值、债务与市值比率，覆盖率包括利息覆盖率和固定费用覆盖率[94] 风险因素 - 公司预期结果可能因经济、资本市场、法规政策、融资条款、竞争和立法等因素无法实现[100] - 新冠疫情对公司业务、运营结果、现金流和财务状况产生不利影响，且预计将持续[101] 现金与融资情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物共550万美元，无抵押循环信贷额度下可用1.299亿美元，股权分配协议下可通过发行普通股获得1.288亿美元[110] - 2023年第一季度，经营活动提供现金1803.9万美元，投资活动使用现金1.3223亿美元，融资活动提供现金1.0935亿美元，现金及现金等价物减少484.1万美元[112] - 公司无抵押信贷协议总承诺额度达5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和两笔各5000万美元定期贷款，循环信贷额度可增至10亿美元[112] - 截至2023年3月31日，利率互换协议名义金额共1亿美元，公允价值为735.7万美元，第一季度公允价值减少140万美元[114] - 截至2023年3月31日，公司债务余额共9.01045亿美元，加权平均利率4.58%，其中循环信贷额度未偿还2.701亿美元，可用1.299亿美元[116] 股权与股息情况 - 截至2023年3月31日，公司有4139.6216万股普通股流通在外，资产负债表上权益总计8.646亿美元，权益证券市值15亿美元[117] - 2023年第一季度，公司宣布并支付2360万美元现金股息，后续宣布4 - 6月每月每股0.19美元现金股息[117] - 2023年第一季度，公司通过股权分配协议出售4.85万股普通股，净收益180万美元，协议下还有1.288亿美元额度可用[117] 股票授予情况 - 2023年第一季度，公司授予限制性股票12.796万股和基于绩效的股票单位8.6867万股[119] 会计与风险评估 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策和估计无重大变化，2023年第一季度市场风险无重大变化[120][121] 内部控制与评估 - 公司管理层评估披露控制和程序有效[122] - 报告期内公司财务报告内部控制无重大影响变化[122] 诉讼相关情况 - 公司日常业务涉及各类索赔和诉讼，预计对经营和财务状况无重大影响[123] - 公司认为相关索赔和诉讼责任归承租人及借款人[123] - 公司将继续积极辩护相关索赔和诉讼[123]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收同比增长840万美元，其中租金收入增加470万美元，主要源于过渡投资组合租金增加、收到Anthem临时租金减免还款、收购德州四处房产、开发项目完成及年度租金上调，部分被2022年第二季度房产销售导致的租金减少抵消 [67] - 抵押贷款利息收入增加150万美元，主要因2022年和2021年第四季度的抵押贷款发放；利息和其他收入增加85.8万美元，主要源于2022年第一季度夹层贷款发放和营运资金贷款发放，部分被贷款偿还抵消 [68] - 一般及行政费用（G&A）同比增加52.7万美元，主要因激励薪酬提高和通胀导致的成本上升；第四季度记录210万美元减值损失，源于佛罗里达70单元辅助生活社区和科罗拉多封闭记忆护理社区的可收回性分析 [69] - 归属于普通股股东的净利润增加510万美元，主要因租金收入净增加、贷款发放收入增加和信贷损失拨备减少，部分被利息费用增加、210万美元减值损失和G&A费用增加抵消 [9] - 信贷损失拨备减少88.8万美元，主要因2021年和2022年第四季度更多的抵押贷款发放 [16] - 2022年第四季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.72美元，2021年第四季度为0.56美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.72美元，2021年第四季度为0.59美元，增长源于租金收入净增加、贷款发放收入增加和信贷损失拨备减少，部分被利息和G&A费用增加抵消 [17] - 2022年第四季度FAD派息率为77%，主要因非经常性项目；预计第一季度FAD派息率将增至80%的低至中区间，接近长期派息率目标 [65] - 第一季度FFO（剔除非经常性项目）预计在每股0.67 - 0.68美元，较第四季度减少0.06美元与非经常性项目有关，部分被近期投资增加所抵消 [65] 各条业务线数据和关键指标变化 融资应收款业务 - 融资应收款利息收入较2021年第四季度增加140万美元，因收购佛罗里达三家熟练护理中心，按GAAP规定，此交易记为融资应收款 [7] - 预计2023年从这些融资应收款记录的合并GAAP和现金利息收入分别为970万美元和880万美元 [73] 租赁业务 - 第四季度收到与11处过渡给HMG的房产相关租金300万美元，其中100万美元与前期相关，预计2023年从HMG收到租金800万美元 [10] - 其他过渡投资组合第四季度收到租金12万美元，预计2023年收到租金48万美元；2022年第四季度为同一运营商提供67万美元租金减免，预计2023年从该运营商收到租金30万美元 [18] - 2022年从Anthem收取租金1080万美元，代表其全年商定租金，预计2023年再次收到1080万美元租金 [71] 抵押贷款业务 - 2023年预计从北卡罗来纳45单元记忆护理社区的1080万美元抵押贷款记录GAAP和现金利息收入分别为94.3万美元和79万美元，该贷款为仅付息贷款，期限两年，利率7.25%，内部收益率9% [73] 各个市场数据和关键指标变化 辅助生活市场 - 截至2023年1月31日，同店组合中私人付费入住率为79%，2022年9月30日为81%，2022年6月30日为79%，2019年约为87% [13] - 按报告使用5%管理费计算，Q3滚动12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.02倍和0.8倍；剔除运营商收到的刺激资金后，覆盖率分别为0.91倍和0.69倍 [13] 熟练护理市场 - 2023年1月熟练护理组合平均每月入住率为73%，与2022年9月和6月相同，2019年约为80% [13] - 按报告EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.95倍和1.49倍；剔除运营商收到的刺激资金后，覆盖率分别为1.47倍和1.01倍 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务发展团队2023年已完成超1.28亿美元投资，致力于为面临融资困境的运营商提供融资解决方案，在传统资金来源收紧情况下，凭借灵活创新的融资结构更具竞争力 [3] - 持续加强投资活动，剥离表现不佳或非核心资产，深化与强大区域运营商的关系，以实现长期增长 [63] - 计划审慎分配资本，目前银行贷款利率上升，使公司创新融资结构更具竞争力，正在审查约1.5亿美元的潜在非公开市场交易 [21] - 资本回收计划持续进行，预计2023年第一季度房产销售净收入约3200万美元，将用于偿还循环信贷额度 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临公共卫生紧急状态（PHE）结束的挑战，PHE相关福利到期对行业影响尚不确定，但公司秉持保守财务管理理念，有能力应对挑战并实现战略增长 [4] - 随着运营商找到提高入住率、增加收入和降低成本的新方法，公司业务有望持续改善，虽不确定2023年道路长短，但公司有能力应对挑战并继续增长 [5] - 行业数据出现积极迹象，许多运营商在疫情后逐渐稳定，部分私人付费合作伙伴提价未遇太大阻力，员工保留税收抵免资金为运营商提供喘息空间，部分州报销率提高将使熟练护理运营商和公司受益 [64] 其他重要信息 - 2022年第四季度后，公司通过无担保循环信贷额度借款1.627亿美元用于2023年投资，偿还700万美元高级无担保票据本金，加权平均利率4.5% [11] - 目前公司持有约4200万美元现金，循环信贷额度可用1.07亿美元，未偿还2.93亿美元，ATM计划可用1.31亿美元，总流动性约2.8亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [11] - 2022年底，公司信用指标良好，房地产债务与年化调整后EBITDA比率为5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，债务与企业价值比率为34.2% [11] - 近期修订信贷协议，将基准条款从LIBOR替换为SOFR加10个基点的信用利差调整，唯一浮动利率债务为循环信贷额度 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何此时不提供年度FFO指引？ - 公司仍在处理一些不确定因素，如过渡投资组合的永久租金设定和部分资产出售评估，在这些不确定性解决前，提供的指引缺乏确定性，预计今年晚些时候情况会更清晰 [77] 问题2: 请澄清Brookdale租赁谈判的最新情况及未决部分？ - Brookdale的租赁续约窗口至2月底，已续约的租赁占2023年到期租赁GAAP租金的8%，公司持续与Brookdale沟通并提供资本改进津贴，鼓励其进行资本改进 [78] 问题3: 若Brookdale部分租赁续约不顺利，是否有其他方案？ - 这是公司标准的资产管理流程，面对租赁续约问题时，总会制定备用方案 [79] 问题4: 如何为投资管道提供资金？ - 投资资金来源多样，包括股权、贷款和结构化融资，均为非公开市场交易，贷款利率约8.5%以上，具体因资产类型而异 [82] 问题5: 1.5亿美元投资管道主要是股权还是债务，倾向何种资产类型及收益率情况？ - 目前环境下，银行贷款利率上升、贷款价值比降低，使公司在市场上更具竞争力，REIT融资执行更具确定性，公司将谨慎对待投资机会 [90] 问题6: 佛罗里达减值的背景情况，租户是否支付租金？ - 该建筑是去年过渡投资组合的一部分，是该组合中的单一建筑，减值是因寻找买家所致 [102] 问题7: 3200万美元处置资产的租金情况，300万美元GAAP租金减少是全年还是第四季度年化数据？ - 300万美元GAAP租金减少是2023年全年数据 [103] 问题8: 自去年6月以来，熟练护理和老年住房入住率为何未改善？ - 疫情后入住率增长并非线性，存在短期挫折，原因包括社区领导层变动、人员配置问题和季节性因素，通常第一季度后入住率会上升，公司将评估资产情况决定是否继续投资 [104] 问题9: 部分市场销售转化率滞后的原因？ - 不同市场情况不同，总体潜在客户生成情况良好，但部分市场转化率滞后，运营商将关注潜在客户转化为实际销售 [105]