收入结构与来源 - 2022年约33.4%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[64] - 2022年约73.2%的收入来自经营租赁租金[65] - 公司有一个运营商贡献约10%或更多的总收入[208] - 截至2022年12月31日，公司主要运营商Prestige Healthcare贡献18.6%的收入和16.0%的资产，拥有24家SNF、2820张床位和93个单元[209] - 2022 - 2020年租金收入分别为12824.4万美元、12112.5万美元和12609.4万美元[211] - 2022 - 2020年公司收到或有租金收入分别为5.7万美元、0美元和11.1万美元[203] - 公司租赁收入的年增长率一般在2.0% - 3.0%[203] - 2022年各季度收入分别为40,787千美元、43,024千美元、43,503千美元、47,839千美元，2021年各季度收入分别为40,280千美元、38,129千美元、37,472千美元、39,441千美元[255] 运营商相关风险 - 2021年为支持运营商，租金和利息escalation降低50%[64] - 过去三年有五家运营商出现财务或法律问题导致租金未支付或破产[66] - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营表现不佳会影响财务状况[56] - 新冠疫情使运营商入住率下降、运营成本上升，影响公司运营[57] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商支付能力[58][59] - 通胀可能使租户运营成本增加，影响其支付租金能力[64] - 续租存在不确定性，新租约条款可能不如当前有利[65] - 公司运营商在提供老年人住房和医疗保健服务方面面临竞争，且受劳动力市场变化影响[69] - 公司持续考虑运营商财务状况和COVID - 19影响，评估应收账款可收回性[211] 财务指标与业绩 - 2022年总营收17.5153亿美元，较2021年的15.5322亿美元增长12.77%[183] - 2022年净利润1.00584亿美元，较2021年的0.56224亿美元增长78.90%[183] - 2022年末总资产16.56103亿美元，较2021年末的15.04825亿美元增长10.05%[182] - 2022年末总负债8.05796亿美元，较2021年末的7.59698亿美元增长6.07%[182] - 2022年末股东权益8.50307亿美元，较2021年末的7.45127亿美元增长14.12%[182] - 2022年基本每股收益2.49美元，较2021年的1.41美元增长76.60%[183] - 2022年经营活动产生的现金流量净额为1.05586亿美元，较2021年的0.91184亿美元增长15.80%[186] - 2022年投资活动使用的现金流量净额为1.19949亿美元，2021年为0.69786亿美元[186] - 2022年融资活动产生的现金流量净额为0.19581亿美元，2021年使用的现金流量净额为0.24009亿美元[186] - 2022年末现金及现金等价物为1.0379亿美元，较2021年末的0.5161亿美元增长101.10%[182][186] - 2022 - 2020年归属于普通股股东的净收入分别为99,444千美元、55,403千美元、94,871千美元，基本每股净收入分别为2.49美元、1.41美元、2.42美元，摊薄后每股净收入分别为2.48美元、1.41美元、2.42美元[254] 公司运营与投资 - 公司成立于1992年8月25日，是一家房地产投资信托公司，主要投资老年住房和医疗保健物业[187] - 公司投资主要通过售后回租、抵押贷款融资、合资企业和结构化融资解决方案进行[187] - 截至2022年12月31日，公司持有现金1040万美元，无担保循环信贷额度可用资金2.7亿美元，可通过股权分配协议发行1.306亿美元普通股获取资金[73][74] - 截至2022年12月31日，公司债务约占总资产的37.4%，可能通过无担保循环信贷额度借款、抵押房产或发行债务证券等方式增加债务[74] - 截至2022年12月31日，公司有6个活跃的合资企业，长期护理（LTC）股权投资总额为1.41亿美元[77] - 2022年公司收购了位于德克萨斯州的4家SNF，购买价格为5153.4万美元，交易成本为283万美元，收购成本为5181.7万美元[217] - 2022 - 2020年公司在开发和改进项目上的投资分别为105万美元和8994万美元、0美元和6298万美元、16699万美元和6913万美元[217] - 2020年公司完成了两个开发项目，总投资为3503.4万美元[217] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及总投资20201.3万美元的多处房产[215] - 2022年公司参与合资企业，投入6166.1万美元购买佛罗里达三家护理中心，同年确认融资应收利息收入1762万美元，计提预期贷款损失准备76.8万美元[218][219] - 2022年末后，公司参与1.21321亿美元合资企业，投入1.179亿美元购买11个社区，合同初始现金收益率7.25%，第三年升至7.5% [219] - 2022年末抵押投资总额3.93658亿美元，涉及六个州五个借款人，利率7.3% - 10.6%不等[220] - 2022 - 2020年抵押贷款净增额分别为4528.6万美元、8719.1万美元、315.2万美元[221] - 2022年末和2021年末抵押贷款账面价值分别为3.89728亿美元、3.44442亿美元[223] - 公司对两个合资企业进行优先股投资，总额1934万美元，分别位于华盛顿，回报率12% [224] - 2022 - 2020年非合并合资企业资本贡献分别为0、800万美元、1139.8万美元，收入确认分别为150.4万美元、141.7万美元、43.2万美元[226] - 2022年公司从非合并合资企业获得现金利息115.3万美元，2021年为129.2万美元，2020年为43.2万美元[226] - 2022年末后，公司收到赎回1300万美元优先股投资的意向通知[226] - 2022年末应收票据投资总额为5897.2万美元，其中夹层贷款3681.5万美元，其他贷款2215.7万美元[227] - 2022 - 2020年应收票据净增加额分别为3004.6万美元、1387.2万美元、 - 346.2万美元[228] - 2023年两个熟练护理中心的主租赁续约至2028年11月，共有216张床位[261] - 公司与现有运营商附属公司成立1.21321亿美元合资企业，出资1.179亿美元购买11个辅助生活和记忆护理社区[261] - 公司发放1075万美元抵押贷款，利率7.25%，内部收益率9.0%[262] - 公司从夹层贷款还款中收到454.5万美元，包括19万美元预付费用和内部收益率[262] 公司面临的风险 - 房地产投资流动性差，难以按账面价值出售[66] - 项目开发建设成本可能因利率上升、材料等成本增加而超预算，导致项目盈利减少[69] - 公司在医疗保健物业投资方面面临竞争，可能影响其及时投资和盈利增长的能力[69] - 资本市场动荡会影响公司普通股价格和融资能力，美国资本市场可能因全球经济和传染病爆发出现价格波动、混乱和流动性中断[87] - 公司部分房产位于易受灾难性天气和自然灾害影响的地区，不利天气和自然事件可能导致房产受损，使公司损失投资资本和预期未来收入[87] - 公司和运营商依赖信息技术系统处理、传输和存储信息，信息技术故障、数据泄露或网络攻击可能中断运营、损害声誉、影响业务关系或增加成本[87] - 公司和运营商受联邦和州隐私和安全法律约束，数据隐私安全失败或泄露可能导致业务损失、监管执法、重大法律责任和声誉损害[89] - 公司面临利率风险，利率变化影响金融工具的公允价值、未来收益和现金流，公司使用利率互换协议锁定定期贷款的预测利息支付[167] REIT资格与税务 - 公司若无法符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦和州所得税，且至少95%的年收入需来自合格来源，每年需向股东支付至少90%的REIT应纳税所得作为股息[70] - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股，以确保符合REIT资格测试[80] - 马里兰州商业组合法案规定，除非获得豁免，否则马里兰州公司在特定情况下五年内不得与“利益相关股东”进行某些业务合并交易[80] - 公司符合REIT资格，需向股东分配至少90%的应税收入，一般无需缴纳联邦所得税[206] 金融工具估值 - 2022年12月31日，融资应收款使用7.6%贴现率的公允价值约为7600万美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动190万美元和200万美元[169] - 2022年12月31日，抵押贷款应收款使用9.3%贴现率的公允价值约为4.613亿美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动约3080万美元和3510万美元[169] - 2022年12月31日，应收票据使用7.1%贴现率的公允价值约为6190万美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动约170万美元和180万美元[170] - 2022年12月31日，2030年前到期的高级无担保票据使用6.5%贴现率、2030年及以后到期的使用7.0%贴现率，公允价值约为4.777亿美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动约1970万美元和2100万美元[170] - 截至2022年12月31日，融资应收款账面价值75,999千美元，公允价值76,033千美元；抵押贷款应收款账面价值389,728千美元，公允价值461,276千美元等[256] - 2022年融资应收款、抵押贷款应收款、应收票据估值使用的折现率分别为7.6%、9.3%、7.1%，2021年分别为无、9.5%、5.6%[256][257][258] 资产减值与折旧 - 2022年12月31日，公司不动产投资的账面价值为10亿美元，需定期评估是否存在减值迹象[174] - 2022、2021和2020年，公司分别确认不动产投资减值损失342.2万美元、0和397.7万美元[197] - 2022年公司记录了128.6万美元的减值损失，并将肯塔基州的一个辅助生活社区归类为待售资产[216] - 公司按直线法计算折旧，资产估计使用寿命为计算机3 - 5年、家具和设备5 - 15年、建筑物35 - 50年等[192] - 2022 - 2020年折旧费用分别为3739.4万美元、3819.2万美元和3894.5万美元[210] - 2022年折旧费用为37394000美元，出售房地产对应的累计折旧为20513000美元[269] - 2022 - 2020年累计折旧分别为391487000美元、374606000美元、349643000美元[269] 债务与融资 - 公司有一项无担保信贷协议，总承诺额度达5亿美元，包括4亿美元的循环信贷额度和两笔各5000万美元的定期贷款，可申请增加至10亿美元[234] - 2022 - 2021年利率互换公允价值分别增加889.1万美元和减少172美元[236] - 截至2022年12月31日，利率互换名义金额为1亿美元，公允价值为871.9万美元[236] - 2022年12个月内，公司出售了7500万美元本金的3.66%高级无担保票据，平均期限10年，2033年5月到期[237] - 截至2022年12月31日，债务义务总额为7.67854亿美元，其中循环信贷额度未偿还1.3亿美元，定期贷款9951.1万美元，高级无担保票据5.38343亿美元[239] - 2022 - 2020年债务义务借款总额分别为2.69亿美元、3.044亿美元、2400万美元，还款总额分别为2.2306亿美元、2.3056亿美元、6816万美元[240] - 截至2022年12月31日，长期合同义务（不包括利息和债务发行成本）总额为7.6982亿美元，2023 - 2027年及以后各期有不同的还款安排[241] - 2022年12月31日后，公司支付高级无抵押票据7000美元，未偿还净额为531343美元[242] 股权与股息 - 2022年，公司通过股权分销协议出售1792400股普通股，净收益68156000美元，协议剩余可用额度130631000美元[245] - 2022 - 2020年，公司分别收购39463股、87249股和76574股员工持有的普通股[245] - 2022 - 2020年，公司宣布并支付的普通股现金股息分别为91509000美元、90494000美元和90262000美元[247] - 截至2022年12月31日，2021年股权参与计划下预留1545722股普通股用于奖励[247] - 2022 - 2020年，受限股票和基于绩效的股票单位的总薪酬费用分别为7964000美元、7760000美元和7012000美元[248] - 截至2022年1

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收较去年同期增加600万美元，主要因租金收入增加230万美元、利息收入增加及其他因素，部分被物业销售、临时租金减免和递延租金等因素抵消 [13] - 销售回租融资利息收入增加35.7万美元，抵押贷款利息收入增加250万美元，利息及其他收入增加95.4万美元 [14] - 利息支出增加130万美元，主要因定期贷款发放、高级无担保票据发行和利率上升，部分被本金偿还抵消 [15] - 交易成本减少340万美元，物业税支出增加24.7万美元，信贷损失拨备增加72.7万美元 [16] - 一般及行政费用增加57万美元，未合并合资企业收入同比不变 [17] - 普通股股东可获得的净利润增加230万美元，主要因贷款发放、租金收入增加和交易成本减少，部分被房地产销售收益降低、利息支出增加等因素抵消 [19] - 2022年第三季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.60美元，去年同期为0.45美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.63美元，去年同期为0.55美元 [20] - 第三季度FAD派息率为88%，与第二季度相当，公司继续目标长期派息率为80%，向股东支付股息2310万美元 [9] - 预计第四季度FFO每股将比第三季度增加0.09 - 0.10美元，约0.08美元与Anthem临时租金减免支付和租金恢复有关，预计HMG租金增加100万美元 [11] - 截至2022年第三季度末，债务与房地产年化调整后EBITDA比率为5.9倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.2倍，债务与企业价值比率为34%，公司继续努力将债务与房地产年化调整后EBITDA比率降至5倍以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资总额超1.7亿美元，为2015年以来最高水平，第三季度向与PruittHealth的合资企业出资6170万美元购买佛罗里达州三家熟练护理中心 [4][21] - 前高级生活方式组合第三季度收到租金8万美元，预计第四季度收到12万美元，2023年计划出售资产或根据运营商预算协商租金 [21] - 前高级护理组合租给HMG，第三季度收到租金200万美元，较预期少50万美元，预计全年租金不变，第四季度预计收到300万美元，还为HMG的2500万美元营运资金贷款提供22万美元本金，贷款当前未偿还余额为1350万美元 [22] 租赁业务 - 2022年第三季度为单个运营商提供30万美元租金延期，收到10万美元递延租金还款，为同一运营商提供72万美元租金减免，Anthem 2022年约定租金为1080万美元，截至9月底已支付660万美元，10月收到120万美元，预计年底收到全部租金 [25] - 前高级生活方式组合18个社区9月30日入住率为88%，6月30日为85%，3月31日为83%；6个社区按季度市场租金重置的入住率9月30日为88%，6月30日为80%，3月31日为76%；租给HMG的11个物业组合9月入住率为57%，6月和3月为56%，租约延长至2024年1月，营运资金贷款也延长至同一日期 [32] - 同一门店组合中，9月30日私人付费入住率为81%，6月30日为79%，3月31日为77%；熟练护理组合9月平均月入住率为74%，6月为73%，3月为72% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来12 - 24个月投资活动将继续增加，为寻求增长资本的强大区域运营商提供灵活创新的融资方案，以填补银行观望造成的融资空白 [5] - 2023年预计资本回收规模与10年平均水平3500 - 4000万美元相当，通过出售非核心或表现不佳的资产，将资本重新投入更具战略意义的资产，降低投资组合平均年龄并增强长期实力 [37] - 密切关注售后回租交易价格，预计价格会有所缓和，以便为股东投入更多资本 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业仍面临疫情带来的挑战，如通胀和劳动力问题，但运营商报告员工招聘机构使用率降低，部分提高了工资，一些私人付费运营商继续提高租金，投资组合入住率逐渐改善，但无法预测NOI和利润率何时或是否能恢复到疫情前水平 [10] - 公司认为基于需求的护理是社会重要组成部分，公司保守的资产负债表方法使其能够在疫情期间支持运营商并维持定期股息，相信公司目前和未来都是不错的投资选择 [12] 其他重要信息 - 第三季度确认出售德克萨斯州一家关闭的熟练护理中心亏损43.4万美元，一份涵盖两个辅助生活社区的主租赁协议将于2023年到期，其中位于肯塔基州的社区已被归类为待售，计提减值损失130万美元，目前正在协商俄亥俄州社区的新租赁协议 [18] - 2022年第三季度按加权平均利率4.75%支付高级无担保票据定期本金3620万美元，按加权平均利率3.24%从无担保循环信贷额度借款9500万美元，通过ATM计划出售12.52万股普通股，净收益480万美元用于一般公司用途，目前手头现金650万美元，信贷额度可用2.49亿美元，ATM可用1.603亿美元，总流动性约4.16亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 12个辅助生活设施新的公平市场租金与旧主租赁协议下的年化租金收入相比如何？ - 过去一年左右未收到租金，与之前相比会是积极的，但与疫情前的合同租金相比，需要时间恢复 [44][45] 问题2: 2023年3500 - 4000万美元的投资组合回收是否更倾向于辅助生活（AL）或熟练护理（SNF）？ - 目前更具偶然性，会是两者的混合 [47][48] 问题3: 2023年Brookdale租约的进展如何，其投资组合运营情况怎样？ - 与Brookdale在夏季进行了会面，其续约窗口下周开启，至2月28日可执行续约，公司已为其提供400万美元资本承诺，目前已出资150万美元，正在积极合作批准更多项目；公司认为其运营情况与Brookdale公开提供的更新情况相符 [52][54] 问题4: 2023年到期的两个辅助生活社区主租赁协议，租户是否支付租金，预期销售价格是多少，俄亥俄州物业的租金协商情况如何？ - 目前租户正在支付租金；肯塔基州物业预计售价1100万美元；俄亥俄州物业租金可能与其他季度市场重置的租赁协议类似，从低基数开始，随着物业稳定逐步提高 [55][57][58] 问题5: 2023年还有哪些较大租户租约到期？ - 大部分是Brookdale，还有一些零散的小租户 [60][61] 问题6: HMG和前SLC资产租金增加是否因为运营结果好于预期？ - HMG已取得改善，进入物业约一年，努力改变建筑文化、稳定员工配置、签订新的管理式医疗合同、投入资本支出，目前入住率为57%，较为平稳，有望继续提高入住率，还有可能提高德州的费率 [62] 问题7: 2023年资产回收的资产是否正在收取租金，是否对FFO或FAD有贡献？ - 是两者的组合，部分有租金，部分没有；出售这些资产虽会暂时损失租金，但可偿还信贷额度，并有机会在2023年重新投资不同资产 [68][69] 问题8: 是否预计有卖方融资？ - 不预计有卖方融资 [71][72] 问题9: 交易市场定价情况如何，特定目标交易的收益率是多少？ - 自有资产方面，私人付费预计收益率在7.25% - 7.5%，熟练护理预计在8%左右，市场情况正在演变 [73][74] 问题10: 德州和佛罗里达州流感和呼吸道疾病高发，对入住率、费用或COVID协议有何影响？ - 目前只是部分运营商有入住率上升情况，并非普遍现象；过去几年的COVID协议和较高的疫苗接种率对流感季节有影响 [77][78] 问题11: 若Brookdale被出售，对公司2023年到期的租约有何影响？ - 租约有控制权变更条款，若未续约且在租约到期后被收购，公司会进行战略规划，考虑引入其他运营商；公司在资产过渡方面经验丰富，且资产组合良好，大部分资产为正现金流 [82][84][86] 问题12: 前高级生活方式组合市场租金重置情况及资产评估进展如何？ - 正在等待运营商提供的预算；入住率有所增长，但部分是通过营销投入实现的，希望2023年租金提高的同时，营销费用能有所降低，从而提高NOI和利润率 [88][89] 问题13: 运营商1月平均租金涨幅如何？ - 主要听到中高个位数的涨幅，部分市场可达低两位数，不仅是基本租金，护理级别费用也在考虑调整 [91][92] 问题14: Brookdale资产现金流为正的定义是什么？ - 考虑到内部评估使用的5%管理费用，这些建筑的管理费用可能未达到全额5%，它们能够覆盖运营费用和租金 [98] 问题15: Anthem偿还逾期租金的信心如何，是否需要政府资金？ - 政府资金会有帮助，但Anthem的入住率和现金流已开始恢复，运营表现也有所改善，看到员工保留税收抵免资金流入和现金流改善，令人鼓舞 [99] 问题16: 德州熟练护理（SNF）方面的费率增长幅度和时间如何，公共卫生紧急状态结束与新医疗补助费率生效之间是否有空档期，对SNF覆盖率有何影响？ - 德州基本费率多年未涨，此次费率增长意义重大；时间难以确定，州政府可能会继续使用FMAP资金 [103][104][107] 问题17: 考虑到入住率上升但租金覆盖率承压、利润率压缩，如何看待租户基础的整体健康状况，是否需要额外帮助，未来如何进行交易承保？ - 随着租金增长反映在运营商财务报表中，假设费用增长放缓，预计2023年利润率将高于2022年；佛罗里达州健康的医疗补助费率有帮助；行业在经济困难时期对员工有吸引力，有助于缓解工资压力；需度过流感季节，若入住率不升反降，可能会延迟利润率恢复 [111][112][115] 问题18: 关于就地技能提升和监管使其成为永久性措施的最新情况如何？ - 暂无相关更新，许多熟练护理运营商希望实现，但医院方面可能有不同意见，从监管层面实现可能需要时间；在管理式医疗方面，增加管理式医疗普查可避免3天住院规定 [116]

投资组合结构 - 截至2022年9月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的98.6%[95] - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合总投资19.49891亿美元，其中自有物业投资14.08402亿美元，占比72.2%；抵押贷款投资3.86868亿美元，占比19.9%[104] - 截至2022年9月30日，公司投资净账面价值为15亿美元，其中10亿美元（65.7%）投资于自有和租赁物业，0.1百万美元（4.8%）投资于应收融资款，4亿美元（24.5%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[107] - 公司在29个州向32个运营商进行了自有物业、抵押贷款、应收票据和非合并合资企业的投资[104] - 公司在华盛顿的非合并合资企业有两笔优先股投资，总账面价值1.934亿美元，分别占总投资的15.5%和11.6%，初始现金回报率分别为7%和8%，内部收益率分别可达8%和12%[131] - 公司评估集中风险，包括资产组合、房地产投资组合、运营商组合和地理组合等方面，如9月30日22年，房地产投资中辅助生活社区为9.45552亿美元，熟练护理中心为9.76753亿美元[153][154] - 截至2022年9月30日，公司自有物业总投资14.08402亿美元，其中辅助生活社区投资7.97426亿美元，占比56.6%；专业护理中心投资5.99058亿美元，占比42.5%；其他投资119.18万美元，占比0.9%[26] - 租赁协议中的购买选择权涉及总投资2.01492亿美元的物业，账面价值为1.86197亿美元[32] - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款投资总额为386868000美元，分布在六个州，涉及五个借款人[42][43] - 公司在两个合资企业中有优先股投资，账面价值总计19340000美元[48] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，应收票据分别为5842.4万美元和2833.7万美元[51] - 截至2022年9月30日，Prestige Healthcare占公司总收入的19.7%，占总资产的16.0%[80] 收入相关数据 - 2021年前九个月，公司将租金和利息增长减少50%，GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元[103] - 2022年前九个月，租金收入占总收入的73.5%，应收融资款利息收入占0.2%，抵押贷款利息收入占23.7%，利息和其他收入占2.6%[108] - 2022年前九个月，公司记录直线租金调整100万美元，租赁激励成本摊销90万美元，注销与物业关闭和租赁终止相关的租赁激励余额20万美元[109] - 2022年前九个月，公司收到现金租金收入9540万美元，其中包括运营商偿还的房地产税1220万美元，截至9月30日，直线租金应收款余额为2230万美元[109] - 2022年前九个月，公司记录抵押贷款利息收入3010万美元，其中包括现金收到的利息2180万美元，利息储备收入430万美元，抵押贷款有效利息400万美元，截至9月30日，抵押贷款有效利息应收款为4290万美元[110] - Anthem Memory Care 2021 年支付年现金租金 1080 万美元，2020 年为 990 万美元，2022 年商定租金 1080 万美元，截至 9 月底已支付 660 万美元，10 月收到 120 万美元[113][114] - 2020 年与某运营商合并两份主租赁协议，减免 70 万美元租金并允许延期支付，该运营商在 2022 年前 9 个月延期支付 210 万美元租金，2022 年第三季度终止租赁协议，减免 6 月租金并免除 710 万美元未计递延租金余额，支付 50 万美元租赁终止费[116] - 2022年前九个月在德克萨斯州投资 4 个 SNF 物业，初始现金收益率首年 8%，次年 8.25%，后续每年按 2% - 4%增长，总收购成本 5181.5 万美元[123] - 2022年前九个月出售 5 个物业，总价 7434.5 万美元，净收益 3780.9 万美元[125] - 2022年第三季度总营收43,503千美元，较2021年的37,472千美元增加6,031千美元；2022年前九个月总营收127,314千美元，较2021年的115,881千美元增加11,433千美元[167][171] - 2022年第三季度净收入13,389千美元，较2021年的11,114千美元增加2,275千美元；2022年前九个月净收入82,386千美元，较2021年的43,294千美元增加39,092千美元[167][171] - 2022年第三季度可分配给普通股股东的净收入为13,159千美元，较2021年的10,909千美元增加2,250千美元；2022年前九个月为81,604千美元，较2021年的42,677千美元增加38,927千美元[167][171] - 2022年第三季度NAREIT可分配给普通股股东的FFO为24,217千美元，较2021年的17,669千美元增加；2022年前九个月为73,283千美元，较2021年的64,132千美元增加[177] - 2022年第三季度基本和摊薄后NAREIT可分配给普通股股东的FFO每股均为0.60美元，2021年为0.45美元；2022年前九个月基本为1.85美元，摊薄后为1.83美元，2021年基本和摊薄后均为1.64美元[177] - 2022年收购佛罗里达三个熟练护理中心，交易金额75,825千美元，产生融资应收款利息收入357千美元[168][172] - 2021年第四季度和2022年第二季度的抵押贷款发起，使2022年第三季度抵押贷款利息收入达10,379千美元，较2021年的7,924千美元增加2,455千美元；前九个月达30,112千美元，较2021年的23,779千美元增加6,333千美元[167][171] - 2022年第三季度，公司总营收为4350.3万美元，较2021年同期的3747.2万美元增长16.09%[10] - 2022年前三季度，公司总营收为1.27314亿美元，较2021年同期的1.15881亿美元增长9.87%[10] - 2022年第三季度，公司净利润为1338.9万美元，较2021年同期的1111.4万美元增长20.47%[10] - 2022年前三季度，公司净利润为8238.6万美元，较2021年同期的4329.4万美元增长89.83%[10] - 2022年第三季度，公司基本每股收益为0.33美元，较2021年同期的0.28美元增长17.86%[10] - 2022年前三季度，公司基本每股收益为2.06美元，较2021年同期的1.09美元增长89.08%[10] - 2022年前三季度，公司综合收益为9200.3万美元，较2021年同期的4329.4万美元增长112.51%[13] - 2022年前九个月净收入为8238.6万美元，2021年同期为4329.4万美元[18] - 2022年前九个月折旧和摊销为2820.2万美元，2021年同期为2884.7万美元[18] - 2022年前九个月股票薪酬费用为595.1万美元，2021年同期为578.5万美元[18] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为7277.2万美元，2021年同期为6958.1万美元[18] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为11050.7万美元，2021年同期提供2775.7万美元[18] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为3905.2万美元，2021年同期使用5965.1万美元[18] - 2022年前九个月现金及现金等价物增加131.7万美元，2021年同期增加3768.7万美元[18] - 2022年9月30日现金及现金等价物期末余额为647.8万美元，2021年同期为4545.9万美元[18] - 2022年前九个月支付利息2239.1万美元，2021年同期为2070.8万美元[18] - 2022年非控股权益贡献融资应收款1432.5万美元，2021年无此项[18] - 未来最低基本租金应收款（不包括直线租金应收款、租赁激励摊销和续租选择权的影响）2022年为3197万美元，2023年为1.14037亿美元，2024年为9425.7万美元，2025年为8546万美元，2026年为6878.4万美元，之后为2.6328亿美元[27] - 2022年和2021年前九个月，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额25.6万美元和75.8万美元[28] - 2022年第三季度和前九个月租金收入分别为3158.5万美元和9353.7万美元，2021年同期分别为2932万美元和9109.7万美元[30] - 2022年公司决定出售位于肯塔基州的一个辅助生活社区，记录减值损失128.6万美元[36] - 2022年前九个月公司收购4个位于德克萨斯州的专业护理中心，收购总成本5181.5万美元[37] - 收购物业首年初始现金收益率为8%，第二年增至8.25%，之后每年根据医疗保险市场篮子费率变化增加2.0% - 4.0%[37] - 与收购交易相关，公司提供最高200万美元的10年期营运资金贷款，已提供186.7万美元，首年利率8%，第二年增至8.25%，之后随租赁利率每年增加[37] - 2022年前九个月，公司在开发和改进项目上投资4660000美元，2021年为4839000美元[38] - 2022年第三季度，公司净亏损387000美元，2021年同期净收益2702000美元[38] - 2022年前九个月，公司出售房产的净收益为37809000美元，2021年为7392000美元[38] - 2022年第三季度，公司向合资企业出资61661000美元，购买佛罗里达州的三家专业护理中心，总价75825000美元[40][41] - 2022年第三季度，公司确认融资应收款利息收入357000美元，并计提预期贷款损失准备760000美元[41] - 2022年前九个月，公司从非合并合资企业确认收入1127000美元，2021年为1041000美元[49] - 2022年前三季度应收票据净增加3008.7万美元，2021年同期为429.6万美元[52] - 2022年9月30日和2021年12月31日，非或有租赁激励余额分别为200.1万美元和267.8万美元[53] - 2022年前三季度，公司出售了7500万美元本金的3.66%高级无担保票据[60] - 2022年前三季度，公司出售103.5万股普通股，净收益3895.7万美元[67] - 2022年和2021年前三季度，公司分别回购39463股和87249股普通股[68] - 2022年和2021年前三季度，公司宣布并支付的普通股现金股息分别为6820.2万美元和6805.1万美元[70] - 2022年第三季度和前九个月，公司基本每股净收益分别为0.33美元和2.06美元，摊薄后每股净收益分别为0.32美元和2.04美元[84] - 2022年10月公司收到30万美元还款，提供24万美元租金减免，并同意在11月和12月分别提供最高21.5万美元的租金减免[89] 资金与债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有650万美元现金及现金等价物，2.49亿美元无担保循环信贷额度可用，通过股权分配协议发行普通股潜在可获1.603亿美元[180] - 公司认为当前现金余额、运营现金流、借款能力和进入资本市场的能力，足以支付运营成本、履行债务、支付股息和偿还借款[181] - 无担保信贷协议总承诺达5亿美元，含4亿美元循环信贷额度和两笔各5000万美元定期贷款，可申请增至10亿美元[188] - 截至2022年9月30日，利率互换协议公允价值增加960万美元，名义金额共1亿美元，公允价值为944.5万美元[190][191] - 九个月内出售7500万美元本金、利率3.66%的高级无担保票据，平均期限10年，2033年5月到期[191] - 截至2022年9月30日，债务义务余额7.93761亿美元，加权平均利率4.04%，可用借款额度2.49亿美元[193] - 九个月内债务借款2.69亿美元，还款1.9706亿美元[194] - 截至2022年9月30日，普通股4050.4791万股，资产负债表上权益总计8.252亿美元，市值15亿美元，支付现金股息6820万美元[195] - 九个月内按股权分配协议出售103.5万股普通股，净收益3900万美元，支付销售代理补偿60万美元，相关成本50万美元[198][199] - 2021年股权参与计划授权预留190万股普通股用于奖励[201] - 九个月内授予限制性股票和基于绩效的股票单位共22.1542

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收较2021年第二季度增长490万美元，其中租金收入增加180万美元，主要因出售74单元辅助生活社区获得的租赁终止费；抵押贷款利息收入增加220万美元；利息及其他收入增加90.7万美元；物业税增加21.9万美元；信贷损失拨备增加30.5万美元；总务及行政费用增加37.4万美元 [15][17][19] - 净收入同比增加3590万美元，主要源于房地产出售收益、贷款发放和租金收入增加，部分被利息费用、总务及行政费用和信贷损失拨备增加所抵消 [21] - 2022年第二季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.64美元，去年同期为0.57美元；剔除非经常性项目后，本季度FFO每股为0.62美元，去年同期为0.57美元 [22] - 第二季度公司维持每股0.19美元的月股息，向股东总派息2260万美元；FAD派息率从第一季度的89%适度降至88%，公司预计2022年第四季度FAD派息率将接近80%；第三季度FFO预计略高于本季度（均剔除非经常性项目） [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产销售 - 第二季度出售四处房产，确认房地产出售收益3810万美元，包括加州两处辅助生活社区、弗吉尼亚一处辅助生活社区和加州一处熟练护理中心 [23] 投资业务 - 截至今年已在高级住房和护理领域投资超1.1亿美元，略高于去年全年；第二季度购买位于德克萨斯州的四个较新的熟练护理中心，花费5150万美元；发放两笔高级抵押贷款，共计3590万美元 [8][25][26] 租赁业务 - 前Senior Lifestyle组合的六栋建筑，第二季度收到租金2万美元，预计今年剩余时间收到16万美元，低于此前预期；前Senior Care组合第二季度收到租金100万美元，预计第三和第四季度各收到约250万美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，同店组合中约55%的私人付费单元和92%的熟练护理床位数据显示，私人付费入住率为83%，高于3月31日和1月31日的81%；熟练护理组合6月平均月入住率为72%，高于3月和1月的71%，2019年平均熟练护理入住率为80% [53][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年重点是战略和合理增长，定位为市场首选合作伙伴，凭借创造力为区域运营商提供融资解决方案，且有资产负债表支持 [59][60] - 随着利率上升，公司结构化金融解决方案和三重净租赁结构需求增加，在复杂交易中具有竞争优势，计划继续提供多样化产品以满足运营商融资需求 [55][56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业虽未完全走出困境，公司短期内仍有问题需解决，但处于有利地位，正朝着正确方向前进，对未来充满希望 [5][9] - 公司投资产生正回报，通过出售和收购提升投资组合质量，入住率逐渐上升，部分合作伙伴临时机构使用率下降，部分私人付费运营商实施租金上涨，行业正从新冠危机中成功复苏 [7][10] - 基于有利的人口结构和老年人口需求，高级住房和护理行业长期健康发展，公司有望专注于增长 [11] 其他重要信息 - 第二季度提供净租金递延70.2万美元（含11.4万美元还款）和租金减免120万美元，主要针对少数运营商；7月1日将12处房产、625个单元的私人付费组合转移给ALG Senior附属公司，为前运营商提供50万美元租赁终止费，免除其710万美元递延租金；正在出售180单元私人付费园区以重新配置资本 [37][39][43] - 为Anthem提供租金减免，第二季度减免60万美元，第三季度减免90万美元，预计第四季度收到150万美元租金，今年总现金租金为1080万美元；同意为运营八个辅助生活社区的租户递延8月和9月部分租金，预计2023年收到30万美元递延租金 [45][47] - 截至第二季度末，公司手头现金640万美元，信贷额度可用3.235亿美元，ATM可用1.603亿美元，总流动性超4.9亿美元，未来五年无重大长期债务到期；债务与年化调整后房地产EBITDA比率为5.7倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值比率为32.1%，公司预计年底前实现债务与年化调整后房地产EBITDA比率低于5倍的目标 [34][35][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期过渡到新运营商的租户情况，包括建筑状况、入住率、现金流及提供租赁激励的原因 - 该投资组合此前运营现金流为正，租赁激励用于支付过渡成本、购买设备车辆等 [63] 问题2: 对该投资组合评估的选项及执行时间 - 考虑出售和重新租赁给新运营商，评估过程将快速推进 [64] 问题3: 六个前SLC资产租金预测变化的原因 - 主要是成本方面的因素，包括新冠疫情导致的代理人员配置问题和通货膨胀压力，营销费用投入也影响了租金预测 [70][71] 问题4: 新租户30万美元递延租金是否为一次性问题，是否会在第四季度持续 - 这取决于IRS对ERC信贷的资助时间，通常申请后4 - 6个月到账，但时间可能会变化 [73] 问题5: 本季度处置的设施此前提供的租金情况 - 出售的熟练护理资产资本化率为6.3%，一处辅助生活社区出售资本化率为5.7%，有租赁终止费的辅助生活社区资本化率为7.1% [78] 问题6: ALS和SNF入住率恢复差异的原因 - 夏季通常是入住率较慢的时期，SNF增加入住率需要更高的人员配置水平，增加了成本 [80] 问题7: 未来收购的债务股权比例 - 公司仍维持70%股权、30%债务的比例，即使在债务成本较低时也保持这一纪律性 [81] 问题8: 利率上升是否使私募股权玩家退出交易，为公司带来更多收购机会 - 利率上升对公司有利，私募股权玩家使用更多债务，利率上升增加了他们的成本，使公司更具竞争力 [83] 问题9: 对于Anthem Memory Care，改善其运营的最重要变量是什么，以及他们可能获得的刺激资金数额 - 改善运营的关键是入住率和人员配置，刺激资金（ERC计划）将有助于支付递延租金，但未给出具体数额，可参考PPP资金规模 [88][90][93] 问题10: 第三季度新的15万美元递延租金相关运营商的详细情况，以及公司对其2023年偿还租金的信心来源 - 该运营商在全国有区域影响力，运营约20多栋建筑，公司对其偿还租金有信心是因为ERC信贷，且该运营商已提前准备审计材料并申请，同时公司还有额外的信用增强措施 [100][102] 问题11: 从监管角度，各州 Medicaid 费率和 CMS Medicare 最终裁决的情况 - 监管方面变化不大，佛罗里达州有 Medicaid 费率上调且降低了人员配置要求，是积极变化；熟练护理行业希望削减措施能逐步实施，但不确定是否会实现 [106][108] 问题12: 如何理解第三季度FFO将高于第二季度 - 过渡投资组合此前未收到租金，第三季度免租期与第二季度情况相同；租金增长来自HMG（前高级护理组合的租赁），且第三季度将从德克萨斯州熟练护理组合收购中获得全额季度租金 [111][114] 问题13: BA5和新冠病例增加对租户的潜在影响 - 目前未对运营商产生像之前变种那样大的影响，员工生病会有影响，但程度较小；居民群体因高疫苗接种率和加强针，并发症和死亡率较低；运营商主要关注通货膨胀成本压力和人员配置问题 [119][120][121] 问题14: 12处房产租户过渡后，第四季度和2023年的租金或现金流情况，以及ALC资产是否现金流为正 - 目前难以确定，需看新运营商提高入住率和评估费用的情况；整个投资组合运营现金流为正，但未提供ALC资产单独的现金流情况 [126][128] 问题15: 关于劳动力，代理劳动力使用减少是因为新冠疫情缓解还是运营商招聘能力增强 - 一些运营商在招聘方面取得了进展，经济放缓可能对行业劳动力供应有帮助 [132] 问题16: 是否有证据表明利率上升使私募买家退出，是否有之前投标失败的资产重新回到公司 - 目前还太早，预计下个季度会更明显，可能会看到资产回流或经纪人提出合适价格 [134] 问题17: 支付给12处资产前运营商和新运营商的款项是否为一次性，是否从NAREIT FFO中剔除 - 支付给前运营商的50万美元是一次性费用；支付给新运营商的40万美元是租赁激励，将在租赁期内摊销 [140] 问题18: 下半年6000 - 7000万美元收购管道的资产类型和预期收益率 - 是熟练护理资产，为非公开市场交易，引入新运营商，预期收益率与Ignite收购项目相似，在8%左右 [141][142] 问题19: 从新冠疫情中学到的经验，以及对未来资产购买机会的影响 - 强调投资组合中熟练护理和私人付费资产的平衡；熟练护理在疫情中得到政府支持，是医疗体系的重要组成部分；公司收购资产时会综合考虑每个资产和市场情况，不局限于特定市场类型 [144][145][152] 问题20: 公司是否仍对小型辅助生活资产有兴趣 - 公司目标是与强大的区域运营提供商合作，小型公司若受益于PPP资金和ERC信贷可能是理想合作伙伴；公司会根据每个资产和市场情况进行收购决策 [150][151][152] 问题21: 德克萨斯州Ignite购买项目给予6 - 7年购买选择权的原因 - 为提供灵活性，Ignite此前表现良好，入住率高于预期，给予购买选择权有助于其获取价值，公司愿意与其合作并建立关系 [154][155]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为15.78227亿美元，较2021年12月31日的15.04825亿美元增长4.87%[8] - 截至2022年6月30日，公司总负债为7.67731亿美元，较2021年12月31日的7.59698亿美元增长1.06%[8] - 截至2022年6月30日，公司总权益为8.10496亿美元，较2021年12月31日的7.45127亿美元增长8.77%[8] - 截至2022年6月30日，公司债务与总资产价值比率为37.6%，债务与市值比率为32.2%，利息覆盖率为4.4倍，固定费用覆盖率为4.4倍[152] - 截至2022年6月30日，公司净收入为6899.7万美元，EBITDAre为6428.4万美元，调整后EBITDAre为6384.8万美元[154] - 截至2022年6月30日，公司有640万美元现金及现金等价物，3.44亿美元无担保循环信贷额度，还有通过股权分配协议发行1.652亿美元普通股的潜在融资能力[172] - 截至2022年6月30日，公司总资产15.78227亿美元，总负债7.67731亿美元，总权益8.10496亿美元[8] 公司营收与收益关键指标变化 - 2022年第二季度，公司总营收为4302.4万美元，较2021年同期的3812.9万美元增长12.84%[11] - 2022年上半年，公司总营收为8381.1万美元，较2021年同期的7840.9万美元增长6.89%[11] - 2022年第二季度，公司净收入为5449万美元，较2021年同期的1833万美元增长197.27%[11] - 2022年上半年，公司净收入为6899.7万美元，较2021年同期的3218万美元增长114.39%[11] - 2022年第二季度，公司基本每股收益为1.37美元，较2021年同期的0.46美元增长197.83%[11] - 2022年上半年，公司基本每股收益为1.74美元，较2021年同期的0.81美元增长114.81%[11] - 2022年上半年，公司综合收入为7530.8万美元，较2021年同期的3218万美元增长134.02%[14] - 2022年6月30日结束的六个月内，公司净收入为6.8997亿美元，2021年同期为3.218亿美元[19] - 2022年第二季度总营收4302.4万美元，较2021年的3812.9万美元增加489.5万美元；上半年总营收8381.1万美元，较2021年的7840.9万美元增加540.2万美元[159][161] - 2022年第二季度总费用2700.4万美元，较2021年的2563.8万美元增加136.6万美元；上半年总费用5376.1万美元，较2021年的5158.4万美元增加217.7万美元[159][161] - 2022年第二季度净收入5449万美元，较2021年的1833万美元增加3616万美元；上半年净收入6899.7万美元，较2021年的3218万美元增加3681.7万美元[159][161] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为5406.5万美元，较2021年的1812.6万美元增加3593.9万美元；上半年为6838.8万美元，较2021年的3176.8万美元增加3662万美元[159][161] - 2022年第二季度NAREIT可归属普通股股东的FFO为2535万美元，较2021年的2217.1万美元增加；上半年为4900.9万美元，较2021年的4646.3万美元增加[170] - 2022年第二季度基本每股FFO为0.64美元，2021年为0.57美元；上半年基本每股FFO为1.25美元，2021年为1.19美元[170] - 2022年Q2总营收43,024美元，2021年Q2为38,129美元，同比增长12.84%[11] - 2022年H1总营收83,811美元，2021年H1为78,409美元，同比增长6.89%[11] - 2022年Q2总费用27,004美元，2021年Q2为25,638美元，同比增长5.33%[11] - 2022年H1总费用53,761美元，2021年H1为51,584美元，同比增长4.22%[11] - 2022年Q2运营收入54,114美元，2021年Q2为17,954美元，同比增长201.41%[11] - 2022年H1运营收入68,246美元，2021年H1为31,515美元，同比增长116.55%[11] - 2022年Q2净收入54,490美元，2021年Q2为18,330美元，同比增长197.27%[11] - 2022年H1净收入68,997美元，2021年H1为32,180美元，同比增长114.41%[11] - 2022年Q2基本每股收益1.37美元，2021年Q2为0.46美元，同比增长197.83%[11] - 2022年H1基本每股收益1.74美元，2021年H1为0.81美元，同比增长114.81%[11] 公司现金流与资金运作关键指标变化 - 2022年上半年折旧和摊销为1.8817亿美元，2021年同期为1.9385亿美元[19] - 2022年上半年投资房地产物业支出5.1815亿美元，2021年同期无此项支出[19] - 2022年上半年从房地产销售中获得净收入7.2359亿美元，2021年同期为3.6532亿美元[19] - 2022年上半年从循环信贷额度借款9.9亿美元，2021年同期为1.7亿美元[19] - 2022年上半年偿还循环信贷额度15.39亿美元，2021年同期为4.1亿美元[19] - 2022年上半年发行高级无担保票据获得收入7.5亿美元，2021年同期无此项收入[19] - 2022年上半年支付给股东的股息为4.5115亿美元，2021年同期为4.5608亿美元[19] - 2022年上半年支付的利息为1.3918亿美元，2021年同期为1.3437亿美元[19] - 2022年6月30日现金及现金等价物期末余额为6401万美元，2021年同期为5714万美元[19] - 2022年上半年经营活动提供现金4844.4万美元，较2021年减少20万美元；投资活动使用现金4581.6万美元，较2021年减少7556.7万美元；融资活动提供现金138.8万美元，较2021年增加7906.5万美元[180] 公司物业投资关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司对自持物业的总投资为14.09937亿美元，其中辅助生活设施投资7.97556亿美元，占比56.6%；专业护理设施投资6.00701亿美元，占比42.6%；其他投资1168万美元，占比0.8%[27] - 2022年上半年，公司收购了位于德克萨斯州的专业护理中心，购买价格为5153.4万美元，交易成本为28.1万美元，总收购成本为5181.5万美元[38] - 2022年上半年，公司出售物业的总销售价格为7386万美元，账面价值为3522.7万美元，净收益为3819.6万美元；2021年上半年，总销售价格为3790万美元，账面价值为3199.9万美元，净收益为469万美元[40] - 2022年收购的物业初始现金收益率第一年为8%，第二年增至8.25%，之后每年根据医疗保险市场篮子费率的变化增加2.0% - 4.0%[38] - 截至2022年6月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司投资组合的98.5%[96] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合总投资18.71718亿美元，其中自有物业投资14.09937亿美元，占比75.3%；抵押贷款投资3.83647亿美元，占比20.6%[107] - 截至2022年6月30日，辅助生活物业投资9.42581亿美元，占投资组合的50.3%；专业护理物业投资9.01911亿美元，占比48.2%[107] - 截至2022年6月30日，公司投资净账面价值为14亿美元，其中10亿美元（69.4%）投资于自有和租赁物业，4亿美元（25.4%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[109] - 2022年上半年，公司在德克萨斯州投资自有物业，初始现金成本5153.4万美元，总收购成本5181.5万美元，初始现金收益率为8%；投资改善项目总计290.5万美元；出售物业总售价7386万美元，净收益3819.6万美元[123][124][125] - 截至2022年6月30日，公司不动产投资为14.09937亿美元，应收账款为3.83647亿美元，应收票据为587.94万美元，非合并合资企业为193.4万美元[148] 公司租金收入关键指标变化 - 2022年第二季度和上半年的租金收入分别为3162.8万美元和6195.2万美元，2021年同期分别为2980.4万美元和6177.7万美元[31] - 2022年上半年，公司同意对某些运营商进行租金减免，总计189.1万美元，租金递延总计198.7万美元（扣除还款12.4万美元），占同期合同租金的约5.2%[37] - 2022年和2021年上半年，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额17.3万美元和75.8万美元[29] - 2022年上半年，租金收入占总毛收入的74.0%，抵押贷款利息收入占23.5%，利息和其他收入占2.5%[110] - 2022年上半年，公司记录直线租金调整050万美元、租赁激励成本摊销040万美元，以及与两个辅助生活社区租赁激励余额相关的调整020万美元；注销与物业关闭和租赁终止相关的租赁激励余额020万美元；收到现金租金收入6300万美元，其中包括运营商偿还的房地产税800万美元；截至2022年6月30日，合并资产负债表上的直线租金应收款余额为2270万美元[111] - Anthem Memory Care在2021年支付年度现金租金1080万美元，2020年支付990万美元；2022年第二季度，公司将商定的租金从270万美元降至210万美元，并同意第三季度租金降至180万美元；预计2022年从Anthem获得的现金租金约为1080万美元[113] - 2022年上半年，某运营商递延租金210万美元；6月30日后，公司终止主租赁协议，减免6月租金并免除710万美元未计提递延租金余额；支付前运营商050万美元租赁终止费；与新运营商签订为期两年的主租赁协议，前四个月免租金，并支付040万美元租赁激励款[116] - 2022年，公司同意某承租人在8月和9月递延020万美元月合同租金，预计该承租人将在2023年偿还总计030万美元递延租金[117] 公司贷款与投资关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司抵押**贷款投资总额为383,647,000美元**，其中密歇根州一笔2043年到期、利率10.4%的贷款投资额为184,854,000美元，占比48.2%[41] - 2022年上半年抵押**贷款净增加35,375,000美元**，2021年同期净减少200,000美元[45] - 截至2022年6月30日，应计利息应收款为42,713,000美元，未纳入预期信用损失计量[47] - 公司对两个非合并合资企业进行了优先股投资，账面价值总计19,340,000美元，2022年上半年确认收入和收到现金利息均为751,000美元[49] - 截至2022年6月30日，应收票据总额为58,206,000美元，较2021年12月31日的28,337,000美元有所增加[50] - 2022年上半年应收票据净增加29,869,000美元，2021年同期净减少735,000美元[51] - 2022年第一季度，公司发起了一笔25,000,000美元的夹层贷款用于一个五物业老年住房投资组合的资本重组[50] - 2022年上半年，公司抵押贷款应收款净增加3537.5万美元，包括新发放和提供资金3391万美元、利息储备应用245.1万美元、收到预定本金还款62.5万美元、抵押贷款溢价摊销3000美元和贷款损失准备金35.8万美元[127] - 应收票据预付款为36788美元，收到本金还款6618美元，计提信贷损失准备301美元，应收票据净增加29869美元[129] - 公司在华盛顿两处非合并合资企业的优先股投资，一处初始现金回报率7%，第四年提至9%，IRR达8%后降至8%，另一处初始现金回报率8%，IRR为12%，投资分别占总投资的15.5%和11.6%[128] 公司债务与融资关键指标变化 - 公司的无担保信贷协议提供最高5亿美元的总承诺，包括4亿美元的循环信贷额度和两笔各5000万美元的定期贷款[55] - 基于2022年6月30日的杠杆率

业绩总结 - 截至2022年第一季度，公司的总收入为40,787千美元，较2021年同期增长1.3%[77] - 2022年第一季度的净收入为14,507千美元，较2021年同期增长4.7%[77] - 2022年第一季度的每股收益（稀释后）为0.36美元，与2021年同期持平[77] - 2022年第一季度的NAREIT FFO为23,611千美元，较2021年同期下降约2.8%[103] - 2022年第一季度的普通股东可归属的FAD为25,118千美元，较2021年同期增长约2.2%[103] 用户数据 - 2022年第一季度，助理生活社区的平均入住率为78%[47] - 2022年第一季度，护理中心的平均入住率为73%[45] - 截至2022年3月31日，六个物业的实际入住率为76%，而2020年12月31日为60%[48] 财务数据 - 截至2022年3月31日，公司的企业价值为23亿美元，债务占企业价值的比例为33.2%[5] - 截至2022年3月31日，公司的总负债为793,498千美元，较2021年12月31日增长4.4%[79] - 公司的FAD支付比率在2022年第一季度为89.1%[4] - 公司的现金及现金等价物为440万美元，未使用的信贷额度为3.07亿美元[5] - 公司的现金收益率为9.41%[13] 投资与收购 - 2022年，公司在德克萨斯州收购了4个护理设施，初始现金收益率为8.00%[7] - 2021年和2022年，公司在不同地点发放了多笔抵押贷款，涉及的床位和单位总数为591个[8] - 2021年，公司发放了一笔总额为4355万美元的夹层贷款，年回报率为8.00%[9] - 2022年第一季度，两个加州的助理生活社区以43700万美元的价格行使购买选项，预计在2022年第二季度确认26000万美元的销售收益[35] 租金与收入 - 公司的租金收入为104,471千美元，占总收入的73.5%[15] - 2022年第一季度的现金租金收入为26,972,000美元，租金总收入为30,324,000美元[67] - 2022年到期的租赁和贷款的年化GAAP收入总计为16.3百万美元[30] - 2022年，公司的年化GAAP收入为158,467千美元，占总收入的100%[31] 负面信息 - Senior Lifestyle自2020年以来未支付租金，2021年将18个社区转租给六个运营商，出售三处社区总计35900万美元，净收益5390万美元[35] - 截至2022年3月31日，尚未支付的递延租金总额为6,967,000美元，其中6,251,000美元与12个辅助生活社区的运营商相关[51] 未来展望 - 目标现金流收益率为7%至9%[85] - 稳定租金覆盖率目标为1.20x至1.50x[86]

财务数据和关键指标变化 - 总营收较2021年第一季度增加50.7万美元，其中抵押贷款利息收入增加170万美元，利息和其他收入增加44.2万美元，租金收入减少160万美元 [14] - 信贷损失拨备较去年第一季度增加36.3万美元，一般及行政费用（G&A）增加77.5万美元，归属于普通股股东的净利润同比增加63.3万美元 [15][16] - 2022年第一季度完全稀释后的NAREIT每股运营资金（FFO）为0.60美元，去年同期为0.62美元；剔除非经常性项目后，本季度每股FFO为0.61美元，去年同期为0.65美元 [17] - FAD派息率从第四季度降至第一季度的89%，预计2022年将继续下降并在年底接近80%的目标 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度发放2500万美元夹层贷款，为俄勒冈州和蒙大拿州的五个社区提供高级生活服务，贷款期限约五年，利率8%，预期内部收益率11% [18] - 向HMG提供950万美元有担保营运资金贷款，HMG第一季度偿还约80万美元，截至3月31日余额为1860万美元，预计第二季度再偿还700万美元 [18][19] 租赁业务 - 前Senior Lifestyle投资组合剩余六栋建筑，预计第二季度租金3万美元，第三季度37万美元，第四季度48万美元，2023年确定更永久租金 [20] - 前Senior Care投资组合向HMG过渡略超预期，预计第二季度租金约100万美元，第三、四季度各250万美元 [21] - 第一季度从过渡社区确认租金28.2万美元，预计2022年下半年记录约37万美元现金租金 [23] 物业销售业务 - 与Field Senior Living达成协议，以4370万美元出售加州两个辅助生活社区，预计第二季度确认约2600万美元销售收益 [24] - 签订协议以1330万美元出售加州一家121床的熟练护理中心，预计第二季度确认约1050万美元销售收益 [25] - 第一季度后以1690万美元出售弗吉尼亚州一个74单元的辅助生活社区，预计第二季度确认约130万美元销售收益 [26] 物业收购业务 - 第一季度后以5150万美元收购德克萨斯州四个过渡护理中心，共339张床位，预计2022年第三、四季度各收租约100万美元，2023年收租约430万美元 [27][40] 各个市场数据和关键指标变化 前Senior Lifestyle投资组合 - 截至2022年3月31日，18个社区的入住率为83%，高于1月31日的81% [36] - 六栋按市场租金租赁的社区，3月31日入住率为76%，高于1月31日的69% [37] 前Senior Care投资组合 - 2022年3月，过渡到HMG的11处物业入住率为56%，1月31日为57% [38] 同店投资组合 - 截至3月31日，约63%的同店私人付费单元入住率为78%，与1月31日持平，高于9月30日的76% [45] - 约89%的同店熟练护理床位3月平均月入住率为73%，1月为72%，9月为70% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于2022年回归增长，采取措施使LTC成为市场首选资本合作伙伴 [51] - 实施增强的ESG倡议，成立董事会和内部工作委员会，与运营商合作帮助其采用社会责任和可持续实践 [11] - 收购较新的熟练护理中心，如收购德克萨斯州四个过渡护理中心，符合公司战略 [39] - 凭借提供创造性融资结构的能力吸引和达成新机会，与现有和新运营伙伴建立关系，增强竞争力 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正缓慢复苏，有望摆脱新冠疫情影响，基于人口结构和老年人护理需求，行业长期前景积极 [3] - 第一季度行业面临劳动力压力和通胀等挑战，熟练护理行业还面临医疗保险报销水平调整的复杂性 [4] - 多个市场入住率上升，健康机构利用率下降，部分私人付费运营商提高租金未遇阻力，正逐步恢复到疫情前环境 [4] - 对Anthem的入住率恢复有信心，预计2022年仍能收到约1080万美元现金租金 [9] - 预计随着前Senior Care和Senior Lifestyle投资组合租金增加、近期投资产生收入以及债务减少，债务与年化调整后房地产EBITDA比率将在年内下降 [31] 其他重要信息 - 第一季度提供130万美元租金延期和72万美元租金减免，4月提供37.6万美元延期租金和24万美元减免租金，还同意5、6月各提供最高24万美元租金减免 [32] - 与某运营商的合并主租赁协议经修订，该运营商2022年第一季度延期租金约130万美元，4月延期37.6万美元，截至4月延期余额约660万美元，公司未将其确认为收入，指导中也未包含该投资组合收入 [34] - 第一季度后修订Brookdale的主租赁协议，将到期日延长一年至2023年12月31日，增加资本承诺至400万美元并延长到期日，还为合格ESG项目设置激励措施 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 行业能否游说减少CMS对2023年熟练护理费率的削减或延长实施时间 - AHCA正在积极行动，行业内很多人参与其中，有希望将4%的削减分三年实施，熟练护理运营商虽不满但未恐慌 [56][57] 问题: 观察名单趋势如何，是否有新租户问题或租金延期减免增加 - 提供延期和减免租金的是一小部分运营商，随着第二季度新冠病例减少和私人付费租金增长，公司持谨慎乐观态度 [64] - 某运营商资产在扣除管理费后现金流为正，公司不担心需额外减免租金 [65] 问题: 是否有额外的物业过渡 - 正在与一小部分提供延期和减免租金的运营商制定框架以促进过渡，该运营商不在前10，指导中未包含该投资组合收入，希望年底该投资组合能贡献收入 [69][70] 问题: 利率变化是否会使老年住房和熟练护理定价及资本回报率改变，是否会改变投资策略 - 公司希望看到这种变化，但目前市场环境还未达到，市场资金充裕使价格虚高 [73][74] 问题: 投资管道中熟练护理项目（SNPs）占比，CMS裁决是否会影响交易或改变管道方向 - 目前投资管道中只有一个与Ignite合作的SNPs开发项目，公司希望参与新资产、私人房间、强大区域运营商的熟练护理机会 [77][79] 问题: 前Senior Care投资组合与HMG合作情况及租金预期，前Senior Lifestyle投资组合过渡资产情况 - 与HMG合作进展良好，2022年租金指导从500万美元提高到600万美元 [83][88] - 前Senior Lifestyle投资组合18栋建筑中，6栋按市场租金季度重置，其他按年度续约固定增长，入住率上升，租金指导本季度不变 [90][91] - 科罗拉多州一栋过渡物业因运营商无法改善运营，将关闭并出售，目前模型中无该物业收入 [92][94] 问题: HMG租金增加原因、开始支付现金租金时间、确定永久租金讨论进展 - HMG通过找到合适领导、降低代理使用率、引入自身文化等实现成本控制和入住率改善，使租金指导增加100万美元 [98][99] - 指导中包含第二季度100万美元租金，第三、四季度各250万美元 [100] - 第四季度将与HMG合作延长租赁协议并确定更永久租金，后续会提供更多指导 [101] 问题: 有较大租金延期的辅助生活租户情况，是否能收回延期租金 - 正在与该运营商制定过渡框架，预计7月前完成过渡，年底该投资组合有望贡献收入，可能会有资产出售 [103][104] - 未将延期租金确认为收入，不指望收回，该运营商采用现金收付制，资产负债表上无应收账款 [106][107] 问题: 两个过渡记忆护理资产租金收取情况 - 第一季度收取租金，预计第二季度无收入，下半年收取约30万美元 [109][112]

业绩总结 - LTC Properties 在2022年第一季度的总收入为40,787千美元，较2021年同期增长1.3%[89] - 2022年第一季度的净收入为14,507千美元，较2021年同期增长4.7%[89] - 每股收益（基本和稀释）均为0.36美元，较2021年同期增长2.9%[89] - 2022年第一季度的总支出为26,757千美元，较2021年同期增长3.1%[89] - 2022年第一季度的现金租金收入为26,972千美元，较2021年同期下降1,651千美元[82] 用户数据 - 截至2022年3月31日，Fields Senior Living的入住率为52%[14] - 2022年第一季度，公司的收租比例为94.6%[65] - 2021年第四季度，辅助生活设施的平均入住率为78%[56] - 2021年第四季度，熟练护理设施的平均入住率为73%[58] 投资与收购 - 2022年第一季度，LTC Properties 收购了4个护理设施，床位总数为339，收购价格为51534千美元[11] - 2022年共发放了5笔夹层贷款，涉及621个单位，投资总额为25000千美元[13] - 公司在2020年承诺投资的联合企业包括2个物业，总计362个单位[14] - 公司在Fields Senior Living的优先股投资为6,340千美元，预计内部收益率（IRR）在12.00%至14.00%之间[14] 财务数据 - 截至2022年3月31日，公司的总资产为1,536,097千美元，较2021年12月31日增长2.1%[91] - 公司的总债务为762,782千美元，平均利率为3.6%[68] - 公司的企业价值为2,284,829千美元，债务占企业价值的比例为33.4%[68] - 2022年到期的租赁和贷款的年化GAAP收入总计为16.3百万美元[40] 未来展望 - 公司的投资组合中，开发中的物业数量为13,000个[33] - 公司的未合并合资企业收入占总收入的0.3%[36] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为120,380千美元，年化调整后EBITDA为125,636千美元[86] 负面信息 - 截至2022年3月31日，未收租金总额为6,967千美元，其中6,251千美元与12个辅助生活社区的运营商相关[63] - 2022年第一季度，某运营商的租金延期余额为6,627千美元[46] 其他信息 - LTC Properties 的投资组合包括熟练护理设施、辅助生活社区、独立生活社区和记忆护理社区[6] - 公司的抵押贷款投资占总投资的19.0%[25] - 92%的自有物业覆盖在主租赁协议下[40] - 公司的初始投资现金收益率在不同项目中范围为7.25%至9.41%[18]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为15.36097亿美元，较2021年12月31日的15.04825亿美元增长2.07%[8] - 截至2022年3月31日，公司总负债为7.93498亿美元，较2021年12月31日的7.59698亿美元增长4.45%[8] - 截至2022年3月31日，公司总权益为7.42599亿美元，较2021年12月31日的7.45127亿美元下降0.34%[8] - 2022年第一季度，公司总营收为4.0787亿美元，较2021年同期的4.028亿美元增长1.26%[10] - 2022年第一季度，公司总费用为2.6757亿美元，较2021年同期的2.5946亿美元增长3.12%[10] - 2022年第一季度，公司净收入为1.4507亿美元，较2021年同期的1.385亿美元增长4.74%[10][13] - 2022年第一季度，公司综合收入为1.9383亿美元，较2021年同期的1.385亿美元增长39.95%[13] - 2022年第一季度，公司普通股每股股息为0.57美元，与2021年同期持平[10] - 截至2022年3月31日，公司普通股发行和流通股数为39460股，较2021年12月31日的39374股增加86股[8] - 截至2022年3月31日，公司累计净收入为14.59048亿美元，较2021年12月31日的14.44636亿美元增长1.00%[8] - 截至2022年3月31日，公司累计其他综合收益为470.4万美元，而2021年12月31日为亏损17.2万美元[8] - 2022年第一季度净收入为1.4507亿美元，2021年同期为1.385亿美元[18] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1.8568亿美元，2021年同期为2.1259亿美元[18] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为3.5473亿美元，2021年同期为0.4091亿美元[18] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为1.6137亿美元，2021年同期使用的净现金为1.6739亿美元[18] - 2022年第一季度基本每股收益加权平均股数为39199股，较2021年同期的39100股增长0.25%[10] - 2022年第一季度摊薄每股收益加权平均股数为39349股，较2021年同期的39179股增长0.43%[10] 租金业务线数据关键指标变化 - 2022 - 2026年及以后未来最低基本租金应收款分别为0.85484亿、1.01561亿、0.96676亿、0.88161亿、0.71761亿和2.76323亿美元[27] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额17.3万和75.8万美元[28] - 2022年第一季度租金收入为3032.4万美元，2021年同期为3197.3万美元[30] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，截至2022年3月31日，相关物业总投资1.35644亿美元，账面价值1.03039亿美元[33] - 2022年第一季度，当前运营商行使租赁购买选择权，以约4370万美元购买两处物业，预计2022年第二季度完成出售[33] 物业投资业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有物业投资总额为14.09625亿美元，其中辅助生活社区占比59.9%，专业护理中心占比39.3%，其他占比0.8%[26] - 2022年3月31日后，公司以5153.4万美元购买四个专业护理中心并签订10年租约[35] - 2022年3月31日后，公司以5153.4万美元收购四个位于德克萨斯州的专业护理中心，初始现金收益率首年为8%，次年升至8.25%，后续每年根据医疗保险市场篮子费率变化增长2.0% - 4.0%，并提供最高200万美元的10年期营运资金贷款，已发放186.7万美元[39] - 2022年3月31日后，公司以16895美元出售弗吉尼亚州一个74单元的辅助生活设施，预计在2022年第二季度确认约1300美元的销售收益，运营商支付约1200美元的租约终止费[41] 抵押投资业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司抵押投资总额为3.50037亿美元，分布于六个州，涉及五种不同利率和到期时间的贷款[42] - 2022年和2021年第一季度，公司抵押贷款应收款净增加分别为210.1万美元和3.1万美元[45] 应收票据业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司应收票据总额分别为6150.8万美元和2833.7万美元[49] - 2022年和2021年第一季度，公司应收票据净增加分别为3317.1万美元和减少88.8万美元[50] 非或有租赁激励业务线数据关键指标变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，非或有租赁激励余额分别为227.7万美元和267.8万美元[51] 信贷协议业务线数据关键指标变化 - 公司有一项无担保信贷协议，总承诺额度达5亿美元，包括4亿美元的循环信贷额度和两笔各5000万美元的定期贷款，可申请将承诺额度提高至10亿美元，循环信贷额度到期日为2025年11月19日，有一年延期选择权，定期贷款分别于2025年和2026年到期[53] - 基于2022年3月31日的杠杆率，信贷安排年利率为伦敦银行同业拆借利率加115个基点，设施费为20个基点，当日公司遵守所有契约[54] 利率互换协议业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，利率互换协议公允价值分别增加487.6万美元和0[55] 债务义务业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，债务义务总额分别为7.62782亿美元和7.22719亿美元，加权平均利率为3.55%[57] 合并可变利益实体业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司有8.3499亿美元的合并可变利益实体资产，非控股权益为841.3万美元，其中一个合资企业的74套辅助生活设施以1689.5万美元出售，预计在2022年第二季度确认约130万美元的销售收益，运营商支付了约120万美元的租赁终止费[62] 股权分销协议业务线数据关键指标变化 - 公司有股权分销协议，可不时发售总计2亿美元的普通股，截至2022年3月31日，未发行股份，仍有2亿美元额度可用[63] 普通股回购业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，公司分别回购36880股和84616股员工持有的普通股[64] 普通股现金股息业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，公司分别宣布并支付普通股现金股息2248万美元和2316.9万美元，2022年4月宣布4 - 6月每月每股0.19美元的现金股息[67][68] 薪酬费用业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，与受限普通股和基于绩效的股票单位归属相关的薪酬费用分别为192.5万美元和185.2万美元，截至2022年3月31日，未归属的受限普通股和基于绩效的股票单位未来服务期的剩余薪酬费用总计1432.9万美元[73] 总承诺金额业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总承诺金额为7906万美元，已投入资金2565.1万美元，剩余承诺金额5340.9万美元[74] 运营商业务线数据关键指标变化 - 运营商Prestige Healthcare占公司总租赁收入和抵押贷款利息收入的20.4%，占总资产的17.2%[77] - Anthem Memory Care在2021年支付年度现金租金1080万美元，2020年支付990万美元，可能无法支付2022年第二季度全额租金270万美元，但公司预计2022年从Anthem收到约1080万美元现金租金[106] - 2021年第一季度Brookdale主租赁协议期限延长至2022年12月31日，2022年3月31日后再次延长至2023年12月31日，首次续租选项期限从三年减至两年[107] - 2020年公司向Brookdale提供400万美元资本承诺于2021年全额出资，2022年1月1日至12月31日有200万美元资本承诺，新修订后增至400万美元且期限延长至2023年2月28日，收益率为7% [107] - 2022年第一季度公司在400万美元资本承诺下出资20万美元，剩余承诺为380万美元[109] - 2021年公司将18个先前租给Senior Lifestyle的辅助生活社区转给6个运营商，出售4个社区获3590万美元，净收益540万美元[110] - 2022年第一季度某运营商递延租金130万美元，4月递延40万美元，截至4月22日递延余额为660万美元[111] - 2021年8月破产法院批准公司与Senior Care和Abri Health的和解协议，公司支付330万美元，10月1日11个护理中心完成过渡[112] 开发和改进项目业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，公司在开发和改进项目上的投资分别为106.8万美元和104.4万美元[40] - 2022年第一季度公司在开发和改善项目投资106.8万美元，其中辅助生活社区69.4万美元，护理中心17.7万美元，其他19.7万美元[116] 医疗保险相关政策影响业务线数据关键指标变化 - 2022财年CMS预计SNF的医疗保险A部分付款增加约410万美元，2023财年预计减少约320万美元[121] - 2020年5月1日至12月31日，《CARES法案》暂时暂停2%的全面“封存”削减，并将当前的医疗保险封存要求延长至2030财年；《2021年综合拨款法案》将其延长至2021年3月31日；2021年4月14日签署的法案将封存暂停期延长至2021年12月31日；2021年12月10日签署的法案将医疗保险2%的封存削减暂停至2022年3月31日，2022年4月至6月降至1%[125][126][127][130] - 《CARES法案》为符合条件的医疗保健提供者提供1000亿美元赠款，用于与COVID - 19相关的医疗费用或收入损失；2020年4月10日，CMS按2019年医疗保险服务收费收入分配300亿美元；HHS授权为已获300亿美元首轮资金的提供者提供200亿美元额外资金；2020年5月22日，HHS向SNFs分配49亿美元；2020年6月9日，预计向符合条件的州医疗补助和儿童健康保险计划参与者分配约150亿美元；2020年7月22日，宣布投入50亿美元；2020年8月27日，向养老院分配近25亿美元；2020年9月3日，宣布20亿美元绩效激励付款；2020年10月1日，宣布20亿美元额外资金[125] - 《2021年综合拨款法案》附加9000亿美元COVID - 19救济方案，其中730亿美元分配给HHS，向提供者救济基金额外增加30亿美元[126] - 2021年9月10日，拜登政府宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供者提供255亿美元新资金，包括85亿美元美国救援计划资源和17亿美元第四阶段提供者救济基金，约25%用于基于服务的奖金支付[129] - 2021年12月14日，HHS分配约90亿美元第四阶段提供者救济基金；2022年1月25日，向7600多家提供者分配超20亿美元；2022年3月，向3600多家提供者分配超4.13亿美元[131] 公司组合结构业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司资产组合中不动产为14.09625亿美元，贷款应收款为3.50037亿美元，应收票据为0.62127亿美元，非合并合资企业为0.1934亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合中辅助生活社区为9.56642亿美元，专业护理中心为8.5815亿美元，开发中项目为0.13亿美元，其他为0.13337亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司运营商组合中Prestige Healthcare为2.72326亿美元，HMG Healthcare为1.80662亿美元，Anthem Memory Care为1.39176亿美元，Brookdale Senior Living为1.03136亿美元，Carespring Health Care Management为1.02697亿美元，其余运营商为10.43132亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司地理组合中密歇根州为2.81407亿美元，得克萨斯州为2.74803亿美元，威斯康星州为1.14729亿美元，加利福尼亚州为1.06129亿美元，科罗拉多州为1.04514亿美元，其余州为9.59547亿美元[139] 公司绩效评估与风险业务线数据关键指标变化 - 公司利用关键绩效指标评估业务各方面，包括资产组合、房地产投资组合、运营商组合和地理组合的集中度风险，以辅助运营决策和预算规划[136][137] 公司债务比率与覆盖率业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司债务与总资产价值比率为39.6%，债务与市值比率为33.4%，利息覆盖率和固定费用覆盖率均

业绩总结 - 截至2021年12月31日，公司的总收入为39,441千美元，较2020年同期的46,273千美元下降约14.4%[74] - 2021年净收入为12,930千美元，较2020年同期的17,665千美元下降约26.5%[74] - 2021年每股收益（基本和稀释）均为0.32美元[74] - 2021年全年NAREIT FFO为94,560千美元，2020年为86,237千美元[91] - 2021年第四季度，归属于普通股股东的FFO为30,439千美元，较2020年同期的22,105千美元增长了37.5%[93] 财务数据 - 截至2021年12月31日，公司的总资产为1,504,825千美元，较2020年12月31日的1,459,486千美元增长约3.1%[76] - 公司的总负债为759,698千美元，较2020年同期的683,680千美元增长约11.1%[76] - 2021年第四季度，总债务为722,719千美元，占企业价值的32.3%[54] - 2021年第四季度，调整后的EBITDA为120,380千美元，债务与调整后EBITDA的比率为6.0倍[89] - 2021年第四季度，现金租金收入为26,725千美元，同比减少7,710千美元[66] 投资与收购 - 2022年4月1日，收购了4个养老院，床位总数为339，购买价格为51534万美元，初始现金收益率为8.00%[7] - 2021年，投资于优先股的承诺为6340万美元，回报率为7.00%[10] - 2022年，投资于5个项目的承诺为25000万美元，回报率为8.00%[9] - 公司的联合投资总承诺为22,244万美元，其中非控股权益贡献为19,939万美元[11] - 公司的总投资为1,804,435千美元，拥有物业的投资占比为78.1%[16] 租金与收入结构 - 公司的租金收入为107,084万美元，占总收入的75.2%[21] - 公司的初始现金收益率为7.65%，涉及的项目为78个单位的Medford, OR物业[12] - 公司的投资组合中，辅助生活物业占比为51.4%，护理院物业占比为47.2%[19] - 2021年，公司的抵押贷款收入为32,811万美元，占总收入的23.1%[16] - 公司的租金收入中，辅助生活物业贡献为54,449万美元，占总租金收入的38.2%[21] 未来展望与市场趋势 - 公司在2020年至2030年期间的75岁及以上人口年均增长率预计为6%[80] - LTC Properties, Inc.的目标收益率为7%至9%[81] - 2021年，Senior Lifestyle的18个辅助生活社区转租给五个运营商，预计在2022年第一季度将剩余的新泽西社区转租给现有运营商[36] - 2021年，运营商的租金延期总额为5,822千美元，预计2022年3月可再延期452千美元[36] - 一家加州运营商以约43,700千美元的价格行使购买选项，预计在2022年第二季度确认约26,000千美元的销售收益[36] 负面信息 - 2021年，Senior Lifestyle未支付任何租金[36] - 2021年第四季度，免租金为720千美元，占总租金的2.0%[51] - 截至2021年12月31日，未偿还的递延租金为5,682千美元，主要与辅助生活社区相关[49] - 2021年全年，剔除非经常性项目后的FFO为92,184千，较2020年的117,401千下降了21.5%[96] - 2021年第四季度，递延租金为1,268千美元，占总租金的3.5%[51]