财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度总营收较去年同期减少680万美元，主要因前高级护理组合过渡、前高级生活方式组合续租导致租金收入降低，以及租金减免和递延，部分被年度租金上调和资本改善资金抵消 [26] - 抵押贷款利息收入增加110万美元，来自贷款发放；未合并合资企业收入增至23.1万美元，因夹层贷款资金注入；G&A增加55.6万美元，因2021年激励薪酬和非现金薪酬费用增加；财产税费用增加29.9万美元，因运营商财产税代管收据时间和相关税款支付 [27][28] - 信贷损失拨备同比增加96.4万美元，因2021年第四季度发放抵押贷款和营运资金贷款；归属于普通股股东的净利润减少470万美元，主要因营收下降，部分被上一年第四季度科罗拉多州一处记忆护理物业的300万美元减值费用抵消 [29][30] - 2021年第四季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.56美元，去年为0.78美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.59美元，2020年第四季度为0.78美元，减少原因包括租金降低、G&A增加等，部分被贷款发放和夹层贷款资金带来的收入增加抵消 [31] - 第四季度FAD派息率降至93%，全年为94%，预计2022年将继续下降，到2022年底或2023年初接近80%的目标 [22][23] - 2021年第四季度末，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为6倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为34.9%，预计2022年债务与年化调整后房地产EBITDA之比将下降 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年第四季度完成1.033亿美元投资，全年投资1.094亿美元，处置资产净收益4400万美元，出售收益700万美元 [16] - 2021年第四季度发放3笔贷款，总计1.033亿美元，预计2022年产生约700万美元利息收入；还为HMG提供990万美元营运资金贷款，季度末后又提供580万美元，当前贷款余额1570万美元，剩余额度930万美元，收益率4%，2022年9月30日到期 [32][34][35] 租赁业务 - 前高级生活方式组合剩余6栋建筑，预计2022年各季度租金分别为4.5万美元、4.5万美元、34万美元和45万美元，2023年确定更永久租金 [37] - 前高级护理组合预计第一季度无租金收入，第二季度约100万美元，第三、四季度各200万美元，后续将修订和延长HMG租约 [38] 债务业务 - 2021年第四季度修订无担保信贷协议，将到期日延长至2025年11月19日，总承诺从6亿美元降至5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，分别于2025年和2026年到期 [39] - 签订利率互换协议，将两笔定期贷款利率分别固定在2.56%和2.69%；第四季度借款7650万美元，截至2021年12月31日，未偿还1.109亿美元，可用额度2.891亿美元，之后又借款2200万美元 [40] - 第四季度支付1500万美元高级无担保票据本金，年末后又支付700万美元；目前有520万美元现金，信贷额度可用2.671亿美元，未偿还1.329亿美元，ATM可用2亿美元，总流动性约4.35亿美元，未来5年无重大长期债务到期 [41] 租金减免和递延业务 - 第四季度提供130万美元租金递延和72万美元租金减免，1 - 2月提供86.7万美元递延和48万美元减免，已同意3月提供最多45.2万美元递延和24万美元减免 [43] 各个市场数据和关键指标变化 前高级生活方式组合 - 19个社区2020年12月31日入住率71%，2022年1月31日增至78%；6个按两年市场租金租赁的社区2020年12月31日入住率60%，2022年1月31日增至69% [45] 前高级护理组合 - 11处物业2022年1月入住率57%，与2020年12月持平 [45] 同店组合 - 截至2022年1月31日，私人付费入住率为80%，9月30日为78%，6月30日为76%；熟练护理组合1月平均月入住率为72%，9月为71%，6月为70% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加强与现有运营商关系，建立与新运营商关系，投资策略聚焦结构化金融产品，此类投资能提供稳定利息收入、降低资产负债表风险，还能参与优质社区建设，接触新运营商，同时也关注传统三网租赁交易 [20][55][56] - 行业仍受疫情影响，但有复苏迹象，长期前景乐观，因老年人口增长对安全、关怀式护理需求持续存在；短期内运营商仍面临人员短缺问题，需联邦和州政府持续支持，同时希望进行结构性医疗补助改革以适应劳动力变化 [5][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对行业未来保持谨慎乐观，认为行业虽未完全摆脱疫情影响，但将适应新常态并变得更强；公司有充足流动性把握投资机会，预计2022年FAD派息率下降，FFO增加 [5][6][23][24] - 希望疫情下降趋势能让运营商继续恢复，人员短缺问题缓解前入住率可能受限，联邦和州政府援助仍有必要 [7][9] 其他重要信息 - 前高级生活方式组合交易基本完成，新泽西1栋建筑待获执照，新运营商已适应市场，入住率有所提高 [18] - Anthem自2017年问题报告后取得显著进展，2020年支付年租金990万美元，2021年增至1080万美元，预计2022年维持该水平，未来12 - 24个月根据表现和入住率确定更永久租金，目前Anthem正在扩张 [19] - 2020年疫情开始时，联邦政府采取多项措施援助行业，2021年重点转向州政府援助，总计约100亿美元，目前联邦层面还有约80亿美元待分配给未收到第四阶段付款的供应商，目标是3月底完成分配，希望2022年有额外100亿美元援助 [11][12][13] - 许多州的额外资金与联邦公共卫生紧急状态挂钩，目前延长至4月中旬，有望在4月再延长3个月 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对现金流不再大幅恶化的信心程度，是否有其他使用保证金的潜在风险租户 - 公司因2021年前SLC和高级护理资产情况给出保守数据，实际可能有上行空间；已与所有运营商沟通，目前他们对2022年有信心，预计不会有重大收入冲击；没有其他使用保证金的潜在风险租户 [64][66][67] 问题2: 收购管道中熟练护理交易的信心，交易的收益率和定价调整情况 - 市场有很多旧资产交易，投资者按预期购买；公司对新熟练护理资产收益率预期在8%左右，目前专注结构化金融和抵押贷款，希望2022年有收购机会 [70][71][89] 问题3: 公司是否感觉与外界恢复正常的节奏不同，获取资金是否更困难，2022年100亿美元援助的来源 - 公司总部不受影响，但运营商获取资金困难，且资金易被劳动力和物资成本消耗；不过运营商认为能应对，且随着政府援助减少，人们可能重返工作岗位；援助资金来自联邦政府和州政府 [74][76][81] 问题4: 运营商解决人员短缺的具体措施 - 运营商采取提高工资、州政府提供工资补贴、灵活安排工作时间等措施吸引劳动力 [87] 问题5: 贷款业务增加是否因房地产收购机会减少 - 目前收购机会多为增值型，且需为运营商提供租金援助，因此公司专注结构化金融和抵押贷款，认为风险调整后回报更好；公司积极寻找收购机会，希望2022年有更多机会 [89][90] 问题6: Randall和Encore组合的租金确认方式和支付情况，资产出售原因和时间，租金减免和递延涉及的租户类型、设施数量及前景，相关资产入住率情况 - Randall和Encore组合按现金基础确认租金，预计能按计划支付；一处1690万美元资产出售是因与运营商合作未达预期，出售可获溢价和更好收益率，预计第二季度末完成；租金减免和递延涉及同一小部分私人付费运营商，公司希望2022年解决；相关资产入住率近期有所增长，物业层面现金流能覆盖运营费用和管理费 [93][98][101] 问题7: 截至2月约640万美元递延和580万美元减免是否涉及同一租户，该租户是否为前十大租户，评估租户信用的其他因素 - 是一小部分运营商，未透露具体名称，不是前十大租户；公司关注入住率和与运营商沟通情况，认为随着疫情影响减弱和入住率增加，租户信用有望改善 [113][114][117] 问题8: HMG过渡情况，下半年租金假设考虑因素，营运资金贷款用途和还款预期，公司对杠杆的看法和资金部署能力 - HMG过渡顺利，在建立文化、提高入住率等方面表现良好；下半年租金假设考虑了入住率增长和成本降低；营运资金贷款用于解决德克萨斯州医疗补助账单延迟问题，预计3 - 4月有资金流入还款；公司希望通过增加收入和偿还债务将杠杆降至历史正常水平，仍会使用债务融资 [122][124][129] 问题9: 记忆护理设施重新出租原因，租金收入时间安排 - 原运营商决定退出，因其认为该地区非核心市场，公司将其转租给核心市场运营商；第四季度入账50万美元，2022年前4个月无收入，之后逐渐增加至全年60万美元，2023年重新确定租金 [133][134][136]

财务数据关键指标变化 - 2021年末总资产为15.04825亿美元，较2020年末的14.59486亿美元增长3.1%[252] - 2021年末总负债为7.59698亿美元，较2020年末的6.8368亿美元增长11.1%[252] - 2021年末总权益为7.45127亿美元，较2020年末的7.75806亿美元下降3.9%[252] - 2021年总营收为1.55322亿美元，较2020年的1.59337亿美元下降2.5%[254] - 2021年总费用为1.07977亿美元，较2020年的1.07824亿美元增长0.1%[254] - 2021年净收入为5622.4万美元，较2020年的9567.7万美元下降41.2%[254] - 2021年归属于公司的净收入为5586.1万美元，较2020年的9529.3万美元下降41.4%[254] - 2021年普通股股东可获得的净收入为5540.3万美元，较2020年的9487.1万美元下降41.6%[254] - 2021年基本每股收益为1.41美元，较2020年的2.42美元下降41.7%[254] - 2021年综合收入为5605.2万美元，较2020年的9567.7万美元下降41.4%[256] - 2021年净收入为56,224美元，2020年为95,677美元，2019年为80,872美元[262] - 2021年经营活动提供的净现金为91,184美元，2020年为116,101美元，2019年为122,469美元[262] - 2021年投资活动使用的净现金为69,786美元，2020年提供的净现金为43,931美元，2019年使用的净现金为78,988美元[262] - 2021年融资活动使用的净现金为24,009美元，2020年为156,504美元，2019年为44,001美元[262] - 2021年现金、现金等价物和受限现金减少2,611美元，2020年增加3,528美元，2019年减少520美元[262] - 2021年支付利息26,724美元，2020年为29,443美元，2019年为28,767美元[262] - 2019 - 2021年，公司不动产投资减值费用分别为0美元、397.7万美元和0美元[289] - 2019 - 2021年，公司收到的或有租金收入分别为46.4万美元、11.1万美元和0美元[299] - 2021 - 2019年折旧费用分别为3819.2万美元、3894.5万美元、3909.4万美元[321] - 2021 - 2019年冲销直线租金应收款和租赁激励余额分别为75.8万美元、2321.4万美元、192.6万美元[322] - 2021 - 2019年租赁收入分别为12112.5万美元、12609.4万美元、15275.5万美元[324] - 2021 - 2019年，辅助生活社区开发和改善投资分别为0、449.1万和1408.8万美元，熟练护理中心分别为0、1220.8万和643.6万美元[330] - 2021年物业销售总价4560万美元，净收益746.2万美元；2020年销售总价7480万美元，净收益4411.7万美元；2019年销售总价1531.1万美元，净收益210.6万美元[332] - 2021 - 2019年，抵押贷款的净增加额分别为8719.1万、3152万和1116万美元[337] - 2021年末和2020年末，抵押贷款的账面价值分别为3.44442亿和2.57251亿美元[339] - 2021 - 2019年公司对非合并合资企业的资本贡献分别为800万、1139.8万、47.2万美元，收入分别为141.7万、43.2万、238.8万美元，现金利息分别为129.2万、43.2万、299.1万美元[343] - 2021年和2020年末，公司应收票据分别为2833.7万和1446.5万美元，其中夹层贷款分别为1181.5万和844.5万美元，其他贷款分别为1680.8万和616.6万美元[347] - 2021 - 2019年公司应收票据净增加分别为1387.2万、 - 346.2万、521.2万美元[348] - 2021年和2020年末，公司非或有租赁激励分别为267.8万和246.2万美元[350] - 2021 - 2019年公司非或有租赁激励的资金投入分别为82.4万、22万、38.7万美元，摊销分别为 - 60.8万、 - 42.6万、 - 38.5万美元[352] - 2021 - 2019年借款总额分别为3.044亿美元、2400万美元、2.079亿美元，还款总额分别为2.3056亿美元、6816万美元、1.59667亿美元[359] - 2021 - 2019年分别回购员工持有的普通股87249股、76574股、45030股[362] - 2021 - 2019年公司宣布并支付的普通股现金股息均约为9000万美元，每股每月0.19美元[365] 租金减免与递延相关 - 2020年4月至2021年12月，公司提供租金减免450万美元和租金递延740万美元，其中170万美元已偿还，净减免和递延租金1020万美元，约占同期合同租金的4%[69] - 2021年，公司为支持受疫情影响的运营商，将租金和利息escalation降低50%，当年GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元[71] - 2021年租金减免和延期支付共计799.8万美元，占2021年合同租金约5.1%[326] - 2021年公司主动将租金和利息涨幅降低50%以支持符合条件的运营商[326] - 2021年GAAP收入减少52.8万美元，现金收入减少133.7万美元[327] 收入来源结构 - 2021年，约37.9%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[80] - 2021年，约78.0%的收入来自经营租赁租金[85] - 公司有一个运营商贡献约10%以上的租赁收入和抵押贷款利息收入，Prestige Healthcare贡献租赁收入和利息收入的21.3%、资产的17.6%[315] 运营商相关风险 - 过去三年，五家运营商出现财务或法律困难，导致租金未支付或破产[86] - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营商入住率下降和运营成本增加会产生不利影响[68] - 疫情影响运营商财务结果，导致入住率下降和运营成本上升，未来影响仍不确定[69] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商运营和支付能力[73] - 联邦和州医疗成本控制措施可能影响运营商收入和支付能力[74] - 运营商保险可能不足以应对突发事件，公司可能因此遭受损失[79] - 公司运营商在提供老年住房和医疗保健服务方面面临竞争，且受劳动力市场和工资福利变化影响[93] REIT资格相关 - 公司若要符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且需向股东支付至少90%的REIT应纳税所得作为股息[94][97] - 公司若未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳联邦和州所得税，且未来四年可能丧失REIT待遇[98] - 公司符合REIT资格，无需缴纳联邦所得税，需向股东分配至少90%的应税收入[304] 公司资金与债务情况 - 截至2021年12月31日，公司持有现金520万美元，无担保循环信贷额度可用资金2.891亿美元，可通过股权分配协议发行2亿美元普通股获取资金[101] - 截至2021年12月31日，公司债务约占总资产的38.4%[102] - 截至2021年12月31日，应计利息应收款总额3952.2万美元未纳入预期信用损失计量，2019 - 2021年未确认应计利息应收款核销[287] - 截至2021年12月31日，公司有两个利率互换合约作为现金流套期，总名义金额为1亿美元[297] - 截至2021年12月31日，公司可折旧资产的账面净值比税务净值约高2498.3万美元[305] - 截至2021年12月31日，19个运营商采用现金收付制核算，占2021年租赁收入约52.6%[322] - 2022 - 2026年及以后未来最低基本租金应收款分别为11681.6万美元、10246.5万美元、10481.3万美元、8535.1万美元、6874.7万美元、25599万美元[321] - 租赁协议中购买选择权涉及的总投资为16767.3万美元，账面价值为13249.8万美元[325] - 截至2021年12月31日，公司拥有153处医疗保健房地产，分布在26个州，由30个运营商运营[318] - 截至2021年12月31日，公司对抵押贷款的投资总额为3.47915亿美元，其中密歇根州的投资占比53.3% [335] - 原无担保信贷协议承诺最高6亿美元，可增至10亿美元，2022年6月27日到期，2021年第四季度被新协议取代[354][355] - 新信贷协议承诺降至5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和两笔5000万美元定期贷款，到期日分别为2025年和2026年，可增至10亿美元[355] - 基于2021年末杠杆率，循环信贷额度年利率为LIBOR加115点，设施费20基点，定期贷款年利率为LIBOR加135点[356] - 2021年12月31日止三个月，公司利率互换公允价值减少17.2万美元[356] - 截至2021年12月31日，利率互换名义金额为1亿美元，公允价值为 - 17.2万美元，其中2025年11月19日到期的名义金额5000万美元，互换利率2.56%；2026年11月19日到期的名义金额5000万美元，互换利率2.69%[357] - 截至2021年12月31日，高级无担保票据利率在3.85% - 5.03%之间，到期时间在2024 - 2032年，债务余额为5.12456亿美元，后续支付7000万美元后，余额为5.05456亿美元[357][358][360][362] - 截至2021年12月31日，债务义务加权平均利率为3.65%，总债务余额为7.22719亿美元，可借款额度为2.891亿美元；2020年总债务余额为6.49382亿美元，可借款额度为5.101亿美元[357] - 截至2021年12月31日，长期合同义务（计划本金支付和到期应付款项）总计7.2388亿美元，其中2022 - 2026年及以后分别为4816万美元、4916万美元、4916万美元、2.104亿美元、1.015亿美元、2.655亿美元[360] - 截至2021年12月31日，合并可变利益实体（VIEs）的总资产为8.3429亿美元，非控股权益为841.3万美元[361] - 公司有股权分销协议，可不时发售总计不超过2亿美元的普通股，2021 - 2019年均未发行，仍有2亿美元额度可用[361] 公司业务风险 - 公司业务包括老年住房和医疗保健物业的开发建设，面临开发建设风险，如项目可能放弃、成本超支等[92][95] - 美国资本市场因新冠疫情经历显著价格波动、错位和流动性中断，影响公司普通股价格和融资能力[121] - 公司部分房产位于易受灾难性天气和自然灾害影响的地区，可能导致财产损失和预期收入损失[122] - 公司可能因有害物质和污染承担调查、清理成本及法律责任，影响房产租赁、抵押或出售[123] - 公司和运营商依赖信息技术系统，面临信息安全风险，可能中断运营、损害声誉和增加成本[124] 公司股权与法律规定 - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股[116] - 《马里兰商业合并法》规定，除非获得豁免，马里兰公司在“利益相关股东”成为利益相关股东后的五年内，不得与其进行包括合并、处置10%或更多资产等业务合并[118] - 《马里兰控制股份收购法》规定，收购的“控制股份”除非获得股东三分之二投票批准，否则无投票权[118] 公司投资与资产情况 - 公司投资主要集中在老年人住房和医疗保健物业，通过售后回租、抵押贷款融资等方式进行[264] - 公司按直线法计算折旧，计算机估计使用寿命为3 - 5年，家具和设备为5 - 15年等[277] - 夹层贷款寻求7 - 12%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为四到五年[280] - 2019年出售170张床位的熟练护理中心，获得211.1万美元保险收益[278] - 2020年出售114张床位的熟练护理中心，获得37.3万美元保险收益[278] - 2020年收购一处熟练护理设施，购买价格1350万美元，交易成本8.1万美元；2019年收购三处物业，总购买价格5795.1万美元，交易成本46.3万美元[328] - 2021年后续，加利福尼亚州两个辅助生活设施的运营商行使购买权，总价约4370万美元；公司还与运营商达成协议，出售弗吉尼亚州一处74单元的辅助生活设施，售价1690万美元[332

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收较去年同期减少70.1万美元，主要因高级护理和高级生活方式业务的未付租金、减免和递延租金以及华盛顿一处房产出售所致，部分被上一年度直线租金应收账款余额的冲销等因素抵消 [14] - 利息收入同比基本持平，利息支出同比减少75.1万美元，主要因高级无担保票据的预定本金偿还和信贷额度利率降低，部分被信贷额度未偿还余额增加抵消 [14] - 交易成本增加400万美元，主要与高级护理业务的和解及相关费用有关 [15] - 2021年第三季度实现房地产销售收益270万美元，去年同期记录了90万美元的减值损失，并收到37.3万美元保险理赔款 [15] - 归属于普通股股东的净利润减少120万美元，主要因上述营收下降以及高级护理业务的和解及相关费用，部分被上一年度减值损失和本年度销售收益抵消 [15] - 本季度NAREIT FFO摊薄后每股0.45美元，去年同期为0.58美元；剔除非经常性项目后，本季度每股FFO为0.55美元，2020年第三季度为0.71美元，减少原因主要是高级护理和高级生活方式业务零租金、减免和递延租金以及较高的G&A费用，部分被高级生活方式组合18处房产的再租赁等带来的更高收入和较低利息费用抵消 [16] - 第三季度支付普通股股息2240万美元，维持每股0.19美元的月股息，第三季度股息支付率（剔除非经常性项目）约为100%，若采用包括近期完成投资的预估业绩，第三季度FAD支付率（剔除非经常性项目）约为96%，高于公司偏好的约80%的FAD支付率，预计2022年FAD将因高级护理和高级生活方式组合的再租赁带来额外收入而改善，使支付率更符合历史水平 [11][12] - 第四季度预计FFO每股增加约0.02 - 0.03美元（剔除非经常性项目），该指引不包括任何递延租金的收回或额外投资 [13] - 截至2021年第三季度末，公司现金590万美元，信贷额度可用4.656亿美元，未偿还1.344亿美元，ATM可用2亿美元，总流动性6.715亿美元，未来五年无重大长期债务到期，信贷指标保持强劲，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.8倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为35.3%；考虑近期完成投资的预估数据，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.7倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为32.9% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式组合 - 除新泽西一处待获执照的建筑外，组合过渡完成，19处建筑中18处已完成过渡，2020年12月入住率71%，2021年9月增至75% [10][20] - 6处采用市场租金的物业，截至6月30日，剔除刺激资金后，过去12个月EBITDA为87万美元，过去3个月年化EBITDA为15万美元；2020年12月入住率60%，2021年9月增至65% [21] 高级护理组合 - 8月底与高级护理和Abri Health Services达成和解，公司一次性支付325万美元，以促进组合有序过渡 [21] - 截至10月1日，11处物业组合租给HMG Healthcare附属公司，采用基于现金流的一年期主租赁协议，HMG承担高级护理在医疗保险COVID - 19加速和预付款计划下收到的刺激资金已知负债，上限370万美元，公司预计2022年随着业绩改善和负债偿还开始收取租金 [22] 开发项目 - 俄勒冈的Weatherly cord由Field Senior Living运营，9月30日入住率从6月30日的36%升至45% [24] - 密苏里州蓝泉市的Ignite Medical Resorts入住率从6月30日的83%增至9月30日的90% [24] 投资业务 - 第三季度完成约4600万美元投资，包括2700万美元路易斯安那州熟练护理中心抵押贷款、1250万美元佛罗里达州辅助生活和记忆护理社区抵押贷款（含420万美元后续建设贷款承诺）、180万美元密苏里州土地担保贷款用于未来急性后期熟练护理中心开发、440万美元俄勒冈独立生活社区夹层贷款用于再融资，加权平均贷款期限3.2年，预计产生约350万美元年利息收入 [26][27][28] - 近期管道项目价值超1亿美元，公司目前关注结构化融资交易，有足够流动性和灵活性为区域运营商提供融资解决方案 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店组合中，截至9月30日，约98%的私人付费单元和约90%的熟练护理床位数据显示，私人付费入住率9月30日为77%，6月30日为75%，3月31日为73%；熟练护理组合平均月入住率9月为71%，6月为70%，3月为69% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功解决部分运营商挑战，完成4600万美元新投资，有活跃健康的投资管道，专注短期现金流、低风险战略交易，未来数月有望宣布更多投资 [3][11] - 继续为部分运营商提供一定救济，直至入住率提升更持久，与新运营商合作，巩固与现有运营商关系，以稳定运营和提高入住率 [10] - 保持每月每股0.19美元股息，预计2022年FAD改善使股息支付率更符合历史水平 [11][12] - 关注结构化融资交易，为区域运营商提供创造性融资解决方案，与更多区域运营商合作，加强长期投资组合 [29][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正从疫情影响中恢复，入住率持续上升，患者和居民疫苗接种率高，员工疫苗强制令有望继续降低COVID影响，行业复苏已开始并将持续到新年 [4] - 行业面临人员配备问题，运营商通过提高工资、提供奖金等方式应对，部分地区政府提供支持，如得克萨斯州通过法案为长期护理提供资金 [4][5][6] - 尽管仍有挑战，但行业基础比疫情开始时更稳固，未来几个月部分压力有望缓解 [9] - 公司对未来谨慎乐观，正转向增长，有信心利用行业人口结构优势，2022年回归增长 [31][32] 其他重要信息 - 行业有政府支持，第四阶段提供者救济基金约170亿美元可分配给医疗保健提供者，美国救援计划有85亿美元可分配给农村提供者，申请援助门户10月26日关闭，预计运营商最早今年晚些时候收到资金 [7][8] - 除高级护理和高级生活方式业务外，第三季度租金和抵押贷款利息收入收款率为94%，未收到新的重大租金延期和减免请求，预计第四季度租金延期和减免情况变化不大 [9] - 第三季度提供130万美元租金延期和97万美元租金减免，10月提供租金延期43.8万美元和租金减免24万美元，已同意11月和12月每月提供最高44.1万美元租金延期和24万美元租金减免 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来盈利运行率，FFO增长如何在外部投资和高级护理及高级生活方式业务增量之间分解，以及2022年趋势如何 - 增长来自外部投资，第三季度已有新租赁协议，公司谨慎乐观并转向增长，指引未包含额外投资，若无其他情况，当前增长是不错的运行率 [35] 问题2: 对未来无其他波折的信心程度，以及考虑劳动力不确定性对租金延期需求和入住率的影响 - 目前公司相当有信心，过去3个季度为小部分运营商提供的租金支持稳定，部分运营商可通过租金上涨抵消劳动力压力，政府也提供了更多支持，但未来有很多未知因素 [37][38] 问题3: 运营商2022年劳动力成本预算情况，技能护理和老年住房业务是否有差异 - 劳动力成本是所有运营商关注重点，第四季度进行预算，如得克萨斯州的赠款和密歇根州对技能护理的报销支持有助于缓解压力，运营商通过多种方式应对，包括租金上涨和政府刺激措施，需观望2022年情况 [40][41][42] 问题4: HMG现金流贡献情况，以及现金流租赁结构和管理费用 - 第四季度无租金收入，提供了截至8月不同时间段的EBITDAR数据及2018 - 2019年历史数据，租赁为现金流租赁，公司参与扣除5%管理费后的所有现金流，预计2022年开始有收入，但具体季度不确定，之后计划将物业纳入长期主租赁协议 [48][49][50][51][55] 问题5: 目前杠杆情况及未来一年的发展趋势，以及是否有股权融资意愿 - 季度末因投资借款杠杆上升，随着HMG和高级生活方式物业开始支付租金，杠杆应下降，公司通常以70%股权和30%债务的比例为新投资融资，目前不打算出售资产，股权融资假设合理 [61][62][64] 问题6: 劳动力压力是仅涉及技能护理设施还是也包括老年住房 - 两者都受影响，但并非所有市场都有劳动力问题，技能护理设施运营商受影响更普遍 [67][68] 问题7: 补充材料中的配额覆盖率计算是否包含刺激资金，以及如何摊销 - 包含刺激资金，按时间段摊销，具体摊销时间因物业而异，估计在未来6 - 12个月，每个运营商方法不同 [69][71] 问题8: 递延租金偿还是否会按时进行，何时开始偿还 - 补充材料第20页预测的偿还情况公司比较有信心，其他偿还要到2023年 [74] 问题9: 技能护理行业除劳动力外的其他风险，如2%扣押假期结束、增强补贴结束、5%回调等情况 - 这些是风险，但政府在疫情期间提供了支持，如得克萨斯州的额外支持，目前运营商仍主要关注人员配备问题，市场相信政府会继续提供支持 [78] 问题10: 组合中农村地区和郊区或城市地区在人员配备方面是否有差异 - 情况复杂，因地点和市场而异，不同运营商在不同地区都可能面临人员配备挑战 [80] 问题11: 2022年是否有可执行的购买期权 - 2022年有一处加利福尼亚州两处辅助生活社区的购买期权可能被执行，但目前公司正与运营商沟通，考虑提供协助或延长时间，该期权执行可能性较小 [82] 问题12: 2500万美元营运资金贷款的条款、利率和提款时间安排 - 贷款利率4%，为1年期贷款，与租赁期限挂钩，按月提款，预计2022年大部分资金将被提取，之后将由传统ABL贷款人接管，贷款由应收账款担保，部分有HMG负责人个人担保 [88] 问题13: 目前结构化融资和投资的思路和策略 - 是基于对市场的分析，现有资产价格不稳定，投资三重净租赁结构难以参与上行收益，而降低资本结构可获得现金流且风险较低，同时公司利用低成本借款进行套利，待高级生活方式和HMG资产恢复后，用投资收益进行更多长期投资 [91][92] 问题14: 最近的投资是否有贷款转股权情况 - 没有 [93]

业绩总结 - 公司自2010年以来总投资达到16亿美元，销售总额为3.188亿美元，累计收益为1.392亿美元[9] - 2021年第三季度净收入为11,114千美元，同比下降9.9%[76] - 总收入为37,472千美元，同比下降1.8%[76] - 2021年第三季度的调整后EBITDA为28,379千美元，同比下降1.5%[74] - 每股收益（基本和稀释）均为0.28美元，同比下降9.7%[76] - 2021年第三季度的可分配资金（FAD）为18,373千美元，较2020年第三季度的28,188千美元下降34.9%[80] - 2021年第三季度的NAREIT FFO为17,669千美元，较2020年第三季度的22,791千美元下降22.5%[80] 用户数据 - 2021年第三季度的租金收入为30,010千美元，同比增长2.3%[76] - 2021年9月30日，公司的租金收入为58,488千美元，占总收入的39.7%[23] - 截至2021年6月30日，助理生活物业的入住率为76.7%[27] - 截至2021年6月30日，熟练护理物业的入住率为72.4%[30] 投资与收购 - 2021年第三季度，公司在房地产活动中完成了4项收购，涉及501个床位的护理设施[12] - 2021年第三季度，公司在新项目的投资承诺总额为X百万美元，具体数字需查阅相关财务数据[15] - 截至2021年9月30日，公司在177个物业中，总投资额为1,708,112千美元，涵盖27个州[38] 财务状况 - 截至2021年9月30日，总债务为661,829千美元，债务占企业价值的32.9%[59] - 2021年第三季度的年化调整后的EBITDA为5.8倍[59] - 2021年第三季度的合同租金和抵押贷款利息的收集率为84.2%[55] - 2021年第三季度的逾期租金为4,778千美元，其中3,817千美元与Senior Care和Abri Health相关[54] 未来展望 - 公司在2021年内继续进行开发项目，以扩展其老年住房物业的投资组合[117] - 2021年公司计划偿还的无担保高级票据为134,400千美元，占总债务的27.6%[64] - 2022年公司计划偿还的无担保高级票据为49,160千美元，占总债务的7.4%[64] 负面信息 - 2021年3月，Senior Care Centers未支付租金，导致公司发出违约通知，并于2021年4月终止租赁协议[47] - 2021年8月，破产法院批准与Senior Care的和解协议，涉及一次性支付3,250千美元以协助物业过渡[47] - 2021年第三季度，合并主租约的租金减免为970美元，租金延期为1,300美元[53] 其他新策略 - 公司在2021年内加强了对环境、社会和治理（ESG）责任的重视，成立了专门委员会以推动相关举措[87] - 公司的投资组合中，养老院和辅助生活设施的平均年龄分别为23年和14年[41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为1453088000美元，较2020年12月31日的1459486000美元略有下降[8] - 截至2021年9月30日，公司总负债为700158000美元，较2020年12月31日的683680000美元有所上升[8] - 2021年前三季度，公司总营收为115881000美元，较2020年同期的113064000美元增长2.49%[11] - 2021年前三季度，公司总费用为81020000美元，较2020年同期的79165000美元增长2.34%[11] - 2021年前三季度，公司净收入为43294000美元，较2020年同期的78012000美元下降44.50%[11] - 2021年前三季度，归属于公司的净收入为43023000美元，较2020年同期的77720000美元下降44.64%[11] - 2021年前三季度，可供普通股股东的净收入为42677000美元，较2020年同期的77381000美元下降44.85%[11] - 2021年前三季度，基本每股收益为1.09美元，较2020年同期的1.97美元下降44.67%[11] - 2021年前三季度，稀释每股收益为1.09美元，较2020年同期的1.97美元下降44.67%[11] - 2021年前三季度，普通股每股股息为1.71美元，与2020年同期持平[11] - 2021年前九个月公司经营活动提供的净现金为69,581,000美元，2020年同期为85,629,000美元[16] - 2021年前九个月公司投资活动提供的净现金为27,757,000美元，2020年同期为51,982,000美元[16] - 2021年前九个月和2020年前九个月分别回购87249股和76574股员工普通股[74] - 2021年前九个月和2020年前九个月分别宣布并支付普通股现金股息6805.1万美元和6789.4万美元[77] - 2021年前九个月和2020年前九个月与受限普通股和绩效股票单位归属相关的薪酬费用分别为578.5万美元和523.1万美元[84] - 截至2021年9月30日，公司债务与总资产价值比率为36.3%，债务与市值比率为34.7%[154] - 截至2021年9月30日，公司利息覆盖率为4.4倍，固定费用覆盖率为4.4倍[154] - 2021年9月30日，公司净收入为4329.4万美元，EBITDAre为8519.1万美元，调整后EBITDAre为8984.4万美元[157] - 2021年第三季度总营收3747.2万美元，较2020年的3817.3万美元减少70.1万美元，降幅1.84%[162] - 2021年前三季度总营收1.15881亿美元，较2020年的1.13064亿美元增加281.7万美元，增幅2.49%[166] - 2021年第三季度净收入1111.4万美元，较2020年的1233.8万美元减少122.4万美元，降幅9.92%[162] - 2021年前三季度净收入4329.4万美元，较2020年的7801.2万美元减少3471.8万美元，降幅44.50%[166] - 2021年第三季度NAREIT可归属普通股股东的FFO为1766.9万美元，2020年为2279.1万美元[172] - 2021年前三季度NAREIT可归属普通股股东的FFO为6413.2万美元，2020年为6410.1万美元[172] - 截至2021年9月30日的九个月，经营活动现金为69,581千美元，较2020年减少16,048千美元；投资活动现金为27,757千美元，较2020年减少24,225千美元；融资活动现金为 - 59,651千美元，较2020年增加59,393千美元[181] - 截至2021年9月30日，银行借款未偿还余额为134,400千美元，利率1.23%；高级无担保票据未偿还余额为527,429千美元，利率4.34%；总债务661,829千美元，加权平均利率3.71%[183] - 2021年前九个月，银行借款92,500千美元，还款48,000千美元；高级无担保票据还款32,160千美元；总借款92,500千美元，总还款80,160千美元[184] - 截至2021年9月30日，公司有39,374,044股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计7.529亿美元，权益证券市值12亿美元；2021年前九个月支付6810万美元现金股息[185] - 2021年10 - 12月，公司宣布每月每股0.19美元的现金股息[186] - 截至2021年9月30日的三个月，公司总营收为37472美元，2020年同期为38173美元，同比下降1.84%[11] - 截至2021年9月30日的九个月，公司总营收为115881美元，2020年同期为113064美元，同比增长2.49%[11] - 截至2021年9月30日的三个月，公司总费用为29436美元，2020年同期为26294美元，同比增长11.95%[11] - 截至2021年9月30日的九个月，公司总费用为81020美元，2020年同期为79165美元，同比增长2.34%[11] - 截至2021年9月30日的三个月，公司净收入为11114美元，2020年同期为12338美元，同比下降9.92%[11] - 截至2021年9月30日的九个月，公司净收入为43294美元，2020年同期为78012美元，同比下降44.50%[11] - 2021年基本每股收益为1.09美元，2020年为1.97美元，同比下降44.67%[11] - 2021年摊薄每股收益为1.09美元，2020年为1.97美元，同比下降44.67%[11] - 2021年和2020年每股普通股宣布并支付的股息均为1.71美元[11] - 截至2021年9月30日，公司普通股股东可获得的净收入为42677美元，2020年同期为77381美元，同比下降44.85%[11] - 2021年前九个月净收入为43,294美元，2020年为78,012美元[16] - 2021年前九个月折旧和摊销为28,847美元，2020年为29,232美元[16] - 2021年前九个月运营活动提供的净现金为69,581美元，2020年为85,629美元[16] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为27,757美元，2020年为51,982美元[16] - 2021年前九个月银行借款为92,500美元，2020年为24,000美元[16] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为59,651美元，2020年为119,044美元[16] - 2021年前九个月现金、现金等价物和受限现金增加37,687美元，2020年增加18,567美元[16] - 2021年前九个月期末现金、现金等价物和受限现金为45,459美元，2020年为22,811美元[16] - 2021年前九个月支付的利息为20,708美元，2020年为23,531美元[16] - 2021年前九个月与非合并合资企业投资相关的优先股回报储备为2,324美元，2020年为0美元[16] 公司各业务线数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司拥有物业投资总额为14.07098亿美元，其中辅助生活社区投资8.43015亿美元，占比59.9%；专业护理社区投资5.52723亿美元，占比39.3%；其他投资1136万美元，占比0.8%[26] - 2021年第三季度和前九个月，公司租金收入分别为2932万美元和9109.7万美元，2020年同期分别为3001万美元和8832万美元[36] - 截至2021年9月30日，20个运营商采用现金收付制核算，占2021年前三个月租金收入的约51%；2021年和2020年前九个月，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额75.8万美元和2321.4万美元[33] - 2021年前九个月，公司同意对某些运营商进行租金减免，总计263.9万美元，租金递延（扣除还款后）总计337.1万美元，占同期合同租金的约5.0%[42] - 2021年前九个月，公司因租金和利息减免，GAAP收入减少49.6万美元，现金收入减少133.7万美元[42] - 2020年公司收购了位于德克萨斯州的一家专业护理机构，购买价格为1350万美元，交易成本为8.1万美元，总成本为1358.1万美元[43] - 2021年8月，公司与破产租户达成和解协议，公司向租户关联方一次性支付325万美元作为交易成本[31] - 未来非可撤销经营租赁的最低基本租金应收款：2021年第四季度为2717.5万美元，2022年为1.19023亿美元，2023年为1.0421亿美元，2024年为1.05332亿美元，2025年为8714.4万美元，之后为3.29267亿美元[32] - 公司租赁协议中的购买选择权涉及物业总投资1.67541亿美元，账面价值1.33581亿美元[38] - 2021年前九个月公司在开发和改善项目投资483.9万美元，2020年为1338.4万美元[44] - 2021年前九个月公司无完成开发项目，2020年有2个，总投资3171.9万美元[44] - 2021年前九个月公司出售6处房产，销售总价4560万美元，净收益739.2万美元；2020年出售21处，销售总价7480万美元，净收益4407.3万美元[45] - 截至2021年9月30日，公司抵押贷款投资总额2.61437亿美元，其中10.1%利率的投资占比71.1% [49] - 2021年前九个月公司抵押贷款净增加157.8万美元，2020年为357.2万美元[51] - 截至2021年9月30日，公司应计利息应收款3747.6万美元，未纳入预期信用损失计量[53] - 公司对两个非合并合资企业进行优先股投资，总账面价值1934万美元[56] - 2021年前九个月公司在非合并合资企业资本贡献800万美元，收入确认104.1万美元，现金利息收入91.6万美元；2020年分别为639.8万美元、28.7万美元、24.9万美元[59] - 截至2021年9月30日，公司应收票据总额1867.5万美元，较2020年末的1446.5万美元有所增加[61] - 2021年前九个月应收票据净增加429.6万美元，2020年净减少363万美元[64] - 2021年9月30日非或有租赁激励余额为272.6万美元，高于2020年12月31日的246.2万美元[66] - 截至2021年9月30日，合并可变利益实体（VIE）总资产8342.9万美元，非控股权益841.3万美元[73] - 截至2021年9月30日，抵押贷款应收款账面价值为2.58829亿美元，公允价值为2.98677亿美元；应收票据账面价值为1867.5万美元，公允价值为1855.2万美元；银行借款账面价值和公允价值均为1.344亿美元；高级无担保票据账面价值为5.27429亿美元，公允价值为5.56841亿美元[95] - 2021年9月30日后，公司将11处房产租给HMG，还提供了两笔抵押贷款，分别为2704.7万美元和1253万美元[96][98] - 公司为HMG提供了2500万美元的有担保营运资金贷款，到期日为2022年9月[99] - 截至2021年9月30日，老年住房和长期医疗保健物业约占公司房地产投资组合的99.2%[104] - 2020年4月至2021年9月，公司同意为部分运营商减免租金380万美元、延期支付租金610万美元，其中170万美元已偿还，减免和延期支付的租金净额820万美元，约占同期合同租金和利息的2.9%[111] - 2021年前九个月，公司将租金和利息 escalation 降低50%，导致GAAP收入减少50万美元、现金收入减少130万美元[112][113] - 截至2021年9月30日，公司房地产投资组合总价值16.68535亿美元，其中自有物业投资14.07098亿美元，占比84.3%；抵押贷款投资2.61437亿美元，占比15.7%[115] - 截至2021年9月30日，公司房地产投资净账面价值为13亿美元，其中10亿美元（占比80.1%）投资于自有和租赁物业，3000万美元（占比19.9%）投资于以第一抵押贷款担保的抵押贷款[117] - 20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金和抵押贷款利息收入收款率，排除Senior Lifestyle和Senior Care后为93.6%，仅排除Senior Lifestyle后为86.1% [10] - 总营收较去年第二季度增加960万美元，主要因租金收入增加950万美元，部分被高级生活方式业务租金减少等因素抵消 [18][19] - 利息收入较上年增加11.3万美元，利息支出减少68.6万美元，物业税支出减少31.1万美元，G&A较去年增加75.7万美元，非合并合资企业收入增加37.6万美元 [20][21][22] - 2021年第二季度实现房地产销售净收益550万美元，归属于普通股股东的净利润增加1640万美元 [23][24] - NAREIT FFO摊薄后每股收益从去年的0.31美元增至0.57美元，2021年第二季度FFO摊薄后每股收益为0.57美元，2020年第二季度为0.76美元 [25] - 2021年第二季度偿还无抵押循环信贷额度4100万美元，支付普通股股息2240万美元，第二季度末现金570万美元，信贷额度可用5.151亿美元，ATM计划下有2亿美元，流动性近7.21亿美元 [26][27] - 2021年第二季度末，债务与房地产年化调整后EBITDA之比为5.3倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为29% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式业务 - 高级生活方式投资组合过渡基本完成，23处房产中19处已或即将签订新租约，4处已出售 [11][33] - 出售3处位于威斯康星州的辅助生活社区，总价3500万美元，净收益约3390万美元用于偿还无抵押循环信贷额度 [34] - 出售1处此前关闭的房产，售价90万美元，1997年收购时账面价值250万美元，净值110万美元 [35] 开发项目 - Weatherly Court于去年9月开始接收居民，6月30日入住率从3月31日的24%升至36% [40] - Ignite Medical Resort and Blue Springs于去年10月开始接待患者，6月30日入住率从3月31日的64%升至83% [40] 投资组合 - 第一季度跟踪12个月的辅助生活投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为0.99倍和0.8倍，排除刺激资金后分别为0.85倍和0.67倍，排除高级生活方式业务后分别增至1.03倍和0.84倍，排除两者后分别为0.9倍和0.71倍 [42] - 熟练护理投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.94倍和1.49倍，排除刺激资金后分别为1.44倍和1.02倍，排除高级护理业务后分别增至1.98倍和1.5倍，排除两者后分别为1.52倍和1.06倍 [42] - 7月15日，私人付费投资组合入住率为74%，3月31日为72%；排除高级护理业务的熟练护理投资组合7月15日平均月入住率为69%，6月和3月均为68% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理业务过去25周中除一周入住率持平外，每周均有上升 [6] - 行业患者和居民疫苗接种率普遍在80%左右且有望逐步提高 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有充足流动性，将在时机合适时对符合投资标准的机会采取行动，目前倾向于结构化金融交易，包括夹层贷款和优先股融资 [14][45] - 行业面临劳动力挑战，利率和通胀受关注，但公司认为行业目前基础更稳固，希望未来几个月部分压力能缓解 [7][8] - 公司将通过提升投资组合、多元化投资、成为增长资本合作伙伴和恢复股息覆盖等方式增强实力 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽无法量化德尔塔变种对当前和近期运营的影响，但运营商反馈带来乐观情绪，行业出现入住率上升、建筑稳定等积极迹象 [4] - 行业面临劳动力、利率和通胀等挑战，但目前基础比过去18个月更稳固，希望未来压力缓解 [7][8] - 严重的德尔塔变种疫情可能导致暂时停止入院，延迟全面复苏，但希望能局部应对 [9] - 预计2022年FAD将改善，因高级生活方式投资组合过渡完成和高级护理破产问题解决 [15] - 预计第三季度NAREIT FFO结果与第二季度相似，该指引不包括递延租金回收或高级护理的租金支付 [16] 其他重要信息 - 公司为运营商提供租金递延和减免，第二季度提供110万美元租金递延和110万美元租金减免，7月提供36.6万美元租金递延和32.3万美元租金减免，已同意8月和9月分别提供最高49.3万美元租金递延和31.9万美元租金减免 [28][30] - 高级护理中心破产程序继续，下一次预定法庭日期为8月11日 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于熟练护理业务25周入住率增长的情况及公司投资组合内的表现 - 公司与部分熟练运营商沟通，发现入住率有小幅上升，密歇根市场表现滞后，但运营商对情况不担忧，公司运营商情况基本与Nick's数据相符 [50][51] 问题2: 高级生活方式投资组合原租金与预计租金对比 - 因向Juniper和Oxford过渡的建筑租金随入住率提高而调整，且之前未按物业分配建筑，难以给出准确对比，预计下季度或2022年初能有更好比较 [53][54][55] 问题3: 收购市场投资机会情况 - 市场交易活动活跃，交易流量大，但资产估值与表现存在差距，长期投资有挑战，目前有价值约1.3亿美元的短期项目和9000万美元的中长期项目处于意向书阶段，公司正在进行尽职调查 [58][59] 问题4: 递延租金还款期限内的还款权重 - 还款可能偏向后期，因运营商需先实现现金流稳定，希望新的提供商救济资金能解决部分问题 [64][65] 问题5: 不同市场入住率差异及与德尔塔感染率的关系 - 不同市场情况不同，部分高级生活方式过渡项目入住率有明显上升，部分市场较平稳，未出现入住率大幅下降情况，且潜在客户线索生成近期较强 [71][72] 问题6: 高级护理中心租赁的结果范围及解决时间 - 因处于法律程序，难以预测，8月11日有听证会，如有重大进展将发布新闻稿 [76] 问题7: 高级护理中心物业目前的表现 - 近期财务数据显示物业现金流为正，但公司未进行独立尽职调查，数据截至5月 [79] 问题8: Juniper和Oxford与高级生活方式的新租约租金设定方式 - 与两家公司有长期合作关系，租金将根据合作情况按季度调整一年，之后半年调整一次，目的是在业绩提升时实现参与 [80] 问题9: Juniper和Oxford的租约是否有续约选项 - 目前没有续约选项，公司正在为Juniper确定长期租金，对于Oxford的内布拉斯加州建筑，可能在稳定后出售，Oxford将参与其中 [82] 问题10: 公司向多少运营商提供租金递延和减免 - 与过去几个季度相同，递延组主要有一家，减免组主要有一家，另一家占比较小 [84]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司总投资达15亿美元，销售总额为3.111亿美元，累计收益为1.365亿美元[6] - 2021年第二季度的总租金收入为29,804千美元，较2020年同期的20,275千美元增加了9,529千美元[83] - 2021年第二季度净收入为18,330千美元，同比增长834.5%[90] - 每股收益（基本和稀释）均为0.46美元，较2020年同期的0.05美元大幅增长[90] - 2021年第二季度的NAREIT FFO为22,171千美元，同比增长47.9%[94] 用户数据 - 2021年6月30日，公司的技能护理（SNF）项目的占用率为83%[20] - 2021年6月30日，公司的助理生活（ALF）项目的占用率为80.2%[27] - 2021年第二季度，合同现金租金和抵押贷款利息的收集率为86.1%，共计32,870千美元[58] - 2021年第二季度，合同租金和抵押贷款利息的收集率（不包括Senior Lifestyle和Senior Care/Abri Health）为93.6%[58] 投资与财务数据 - 截至2021年6月30日，公司的总资产为1,778,458千美元，较2020年12月31日的1,811,867千美元有所下降[80] - 截至2021年6月30日，公司的总债务为618,459千美元，债务占企业价值的29.0%[66] - 2021年第二季度，债务与年化调整后的EBITDA比率为5.3倍[66] - 2021年6月30日，公司的合同初始现金收益率为7.65%[18] - 2021年6月30日，公司的技能护理（SNF）项目的合同现金收益率为9.41%[19] 未来展望与策略 - 公司致力于通过多样化的投资组合来创造和维持股东价值，主要投资于老年住房和医疗保健物业[3] - 公司在2021年第二季度的财务报告中强调了对区域运营商的依赖，以实现投资组合的多样化[3] - 2021年第二季度，减免租金总额为1,069千美元，GAAP收入减少170千美元，分配可用资金减少133千美元[56] - 2021年第二季度，减免租金和递延租金的协议要求在6到36个月内偿还[60] 负面信息 - Senior Lifestyle在2020年支付了13,800千美元的租金，2021年未支付租金[49] - Genesis在2020年报告了持续经营的疑虑，并于2021年实施了三部分战略重组计划[53] - 截至2021年6月30日，Senior Lifestyle的未计入未偿租金余额为7,661千美元，Senior Care和Abri Health的未计入未偿租金余额为3,118千美元[57] 其他财务指标 - 2021年第二季度的调整后EBITDA为147,539千美元，较2020年12月31日的150,418千美元略有下降[85] - 2021年第二季度的年度化调整后EBITDA与固定费用的比率为4.3倍，较2020年12月31日的4.9倍有所下降[85] - 2021年第二季度的现金租金收入为26,410千美元，较2020年同期的33,380千美元减少了6,970千美元[83] - 2021年第二季度的资金可分配总额（FAD）为22,781千美元，同比下降51.9%[94]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为14.16472亿美元，较2020年12月31日的14.59486亿美元有所下降[8] - 截至2021年6月30日，公司总负债为6.54092亿美元，较2020年12月31日的6.8368亿美元有所下降[8] - 2021年第二季度，公司总营收为3812.9万美元，较2020年同期的2848.1万美元增长33.9%[11] - 2021年上半年，公司总营收为7840.9万美元，较2020年同期的7489.1万美元增长4.7%[11] - 2021年第二季度，公司净利润为1833万美元，较2020年同期的195.2万美元增长839.0%[11] - 2021年上半年，公司净利润为3218万美元，较2020年同期的6567.4万美元下降51.0%[11] - 2021年6月30日止六个月净收入为3218万美元，2020年同期为6567.4万美元[15] - 2021年6月30日止六个月折旧和摊销为1938.5万美元，2020年同期为1946.6万美元[15] - 2021年6月30日止六个月基于股票的薪酬费用为381万美元，2020年同期为353.9万美元[15] - 2021年6月30日止六个月经营活动提供的净现金为4864.4万美元，2020年同期为5564.7万美元[15] - 2021年6月30日止六个月投资活动提供的净现金为2975.1万美元，2020年同期为6184.8万美元[15] - 2021年6月30日止六个月融资活动使用的净现金为8045.3万美元，2020年同期为7136.9万美元[15] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为571.4万美元，2020年同期为5037万美元[15] - 2021年6月30日止六个月支付的利息为1343.7万美元，2020年同期为1514.2万美元[15] - 2021年第二季度，总营收为3812.9万美元，较2020年同期增加964.8万美元[152] - 2021年第二季度，总费用为2563.8万美元，较2020年同期减少46万美元[152] - 2021年第二季度，运营收入为1795.4万美元，较2020年同期增加1538.2万美元[152] - 2021年第二季度，净收入为1833万美元，较2020年同期增加1637.8万美元[152] - 2021年上半年总营收78409美元，较2020年的74891美元增加3518美元；净收入32180美元，较2020年的65674美元减少33494美元[155] - 2021年上半年末，GAAP普通股股东可获得的净收入为31768美元，2020年同期为65225美元；NAREIT可分配给普通股股东的FFO为46463美元，2020年同期为41268美元[161] - 2021年上半年末，基本和摊薄后NAREIT可分配给普通股股东的FFO每股均为1.19美元，2020年同期分别为1.05美元[161] - 2021年上半年，经营活动提供现金4864.4万美元，投资活动提供现金2975.1万美元，融资活动使用现金8045.3万美元[169] 公司自有物业投资数据关键指标 - 截至2021年6月30日，公司对自有物业的总投资为14.12329亿美元，其中辅助生活物业投资8.40502亿美元，占比59.5%；专业护理物业投资5.60467亿美元，占比39.7%；其他物业投资0.1136亿美元，占比0.8%[24] - 公司在27个州拥有物业，租给31个不同运营商，辅助生活物业有102处、5799个单元，专业护理物业有51处、6277张床位[24] - 辅助生活物业平均每个单元投资144.94美元，专业护理物业平均每张床位投资86.37美元[24] 租金收入相关数据关键指标变化 - 2021年和2020年第二季度租金收入分别为2980.4万美元和2027.5万美元，上半年分别为6177.7万美元和5831万美元[30] - 2021年上半年，租金收入占总毛收入的78.8%，利息收入占20.2%，其他投资占1.0%[110] - 2021年上半年，公司记录直线租金收入70万美元，租赁激励成本摊销20万美元[111] - 2021年上半年，公司收到现金租金收入6210万美元，其中包括710万美元的运营商房地产税报销[112] - 2021年6月30日，资产负债表上的直线租金应收款余额为2440万美元[112] - 租金收入从2020年的2027.5万美元增加到2021年的2980.4万美元，增长952.9万美元[152] 公司租金政策相关情况 - 2021年上半年，公司同意对部分运营商减免租金166.9万美元，租金递延（扣除还款后）224.3万美元，共计391.2万美元，占同期合同租金的约4.8%[35] - 2021年上半年，公司确认GAAP收入减少46.2万美元，现金收入减少133.7万美元[35] - 2020年4月至2021年6月，公司同意租金减免280万美元、租金延期支付480万美元，其中150万美元已偿还，净减免和延期支付610万美元，约占同期合同租金和利息的2%[103] - 2021年上半年，公司减少租金和利息递增50%，GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元，预计2021年第三、四季度对GAAP收入影响极小[104][105][106] - 2021年3 - 6月，租金递延净额分别为112.2万美元和112.1万美元，租金减免分别为60万美元和106.9万美元，2021年租金和利息增长减半分别为120.4万美元和13.3万美元[120] 公司物业交易相关数据 - 2020年公司收购一处位于德克萨斯州的专业护理设施，购买价格1350万美元，交易成本8.1万美元，总成本1358.1万美元[36] - 2021年和2020年上半年，公司在开发和改进项目上的投资分别为204.6万美元和1.3401亿美元[37] - 2021年和2020年上半年，公司物业销售净收益分别为469万美元和4404.3万美元[42] - 2021年上半年，公司出售5个物业，总售价3790万美元，净收益469万美元[124] - 公司出售了四个先前租给Senior Lifestyle的社区，总售价3590万美元，净收益540万美元[116] - 2021年6月30日后，公司出售华盛顿一家专业护理中心，净收益约720万美元，预计确认出售收益；将威斯康星州一个辅助生活社区租给新运营商，首年租金92万美元，次年120万美元，第三年130万美元，此后每年递增2%[87] 公司抵押贷款投资相关数据 - 截至2021年6月30日，公司抵押贷款投资总额为259,641,000美元，其中利率10.1%的投资占比71.6% [43] - 2021年和2020年上半年，抵押贷款应收款净减少分别为200,000美元和增加1,970,000美元 [44] - 截至2021年6月30日，应计利息应收款35,977,000美元未纳入预期信用损失计量 [45] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，抵押贷款应收款账面价值分别为257,051千美元和257,251千美元，公允价值分别为301,881千美元和299,751千美元，折现率均为10.0%[86] - 抵押贷款应收款净减少200美元，其中发放和资金为426美元，预定本金还款为 - 625美元，抵押贷款溢价摊销为 - 3美元，贷款损失准备金回收为2美元[126] 公司合资企业投资相关数据 - 公司对两个合资企业的优先股投资总额为19,340,000美元，回报率为12% [47] - 2021年和2020年上半年，非合并合资企业资本贡献分别为8,000,000美元和58,000美元 [49] - 2020年，非合并合资企业出售物业，公司在上半年和第四季度分别损失620,000美元和138,000美元 [46] - 对非合并合资企业的投资中，华盛顿两个项目的优先股权益投资分别为6340美元和13000美元，分别占估计总投资的15.5%和11.6%[126] 公司应收票据相关数据 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，应收票据总额分别为13,730,000美元和14,465,000美元 [51] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，应收票据账面价值分别为13,730千美元和14,465千美元，公允价值分别为13,403千美元和13,893千美元，折现率分别为6.0%和6.6%[86][88] - 应收票据净增加 - 735美元，其中预付款为1811美元，收到的本金还款为 - 2553美元，应收票据贷款损失准备金为7美元[127] 公司债务相关数据 - 截至2021年6月30日，公司银行借款为6590万美元，较2020年12月31日的8990万美元减少[8] - 公司银行借款无担保信贷协议最高承诺为600,000,000美元，可增至1,000,000,000美元 [56] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，债务义务总额分别为618,459,000美元和649,382,000美元 [57] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，银行借款账面价值和公允价值均分别为65,900千美元和89,900千美元[86] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，高级无担保票据账面价值分别为552,559千美元和559,482千美元，公允价值分别为578,715千美元和560,140千美元；2021年6月30日，2026年前到期票据折现率为3.00%，2026年及以后到期票据折现率为3.25%；2020年12月31日，对应折现率分别为3.25%和3.50%[86][88] - 截至2021年7月29日，公司无担保循环信贷额度净借款1900万美元，未偿还金额8490万美元，可用借款额度5.151亿美元；高级无担保票据定期本金还款2516万美元，净债务余额5.27399亿美元[91] - 截至2021年6月30日，银行借款未偿还余额6590万美元，适用利率1.24%；高级无担保票据未偿还余额5.52559亿美元，适用利率4.37%[172] - 截至2021年7月29日，无担保循环信贷额度下未偿还余额8490万美元，可用额度5.151亿美元；高级无担保票据未偿还余额5.27399亿美元[173][174] 公司股权相关数据 - 截至2021年6月30日，公司普通股发行和流通股数为39374股，较2020年12月31日的39242股有所增加[8] - 2021年和2020年上半年，公司分别回购员工持有的87249股和76067股普通股以满足预扣税义务[64] - 2020年公司终止股票回购计划，当年回购615827股，平均每股29.25美元，总购买价1801.2万美元[65] - 2021年和2020年上半年，公司分别宣布并支付普通股现金股息4560.8万美元和4552.6万美元，均为每股每月0.19美元[67] - 2021年第二季度，公司采用并获股东批准2021年股权参与计划，授权预留190万股用于奖励[70] - 截至2021年6月30日，公司有15000份股票期权已发行且可行使，2021年和2020年上半年均无股票期权授予或行使[71] - 2021年和2020年上半年，公司分别授予71892个和66027个基于绩效的股票单位，分别有108720个和81574个归属[73] - 公司有股权分销协议，可不时发售最高2亿美元的普通股，截至2021年6月30日，尚未发行股份，仍有2亿美元额度可用[63] - 2021年上半年，公司授予限制性股票和基于绩效的股票单位，共计182,240股[180] - 截至2021年6月30日，公司有39374044股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计7.624亿美元，权益证券市值15亿美元[175] - 2021年上半年，公司宣布并支付了4560万美元的现金股息[175] - 2021年7 - 9月，公司宣布每月普通股现金股息为每股0.19美元[176] - 公司可通过股权分配协议出售总价达2亿美元的普通股，截至2021年6月30日，尚未发行股份，仍有2亿美元额度可用[177] 公司租赁相关基本情况 - 公司拥有的物业根据不可撤销的经营租赁出租，初始期限一般为10至15年[23] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及总投资1.59696亿美元，账面价值1.31269亿美元[32] 公司未来租金应收款情况 - 未来最低基本租金应收款方面，2021年

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收降至610万美元，主要因Senior Lifestyle未支付租赁款项、租金减免和递延、物业税收入减少以及租金和利息减免等因素，部分被收购和开发项目的租金及Anthem的较高租金支付所抵消 [19][20][21] - 利息支出减少73.8万美元，主要因2021年第一季度信贷额度下的利率降低，部分被较低的资本化利息所抵消 [22] - 2021年第一季度出售佛罗里达州一个已关闭的辅助生活社区，确认损失86.1万美元，而2020年第一季度出售21个熟练护理物业，确认总销售收益4390万美元 [22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净利润减少4970万美元，主要因上一年度的销售收益和营收下降，部分被较低的利息支出所抵消 [23] - 2021年第一季度NAREIT FFO摊薄后每股收益降至0.62美元，较2020年第一季度的0.74美元减少0.12美元，排除直线租金应收账款核销后，本季度摊薄后每股收益为0.64美元 [24] - 2021年第一季度收到夹层贷款还款160万美元和应收票据还款93.6万美元，同时在无担保循环信贷额度下借款1700万美元，利率为1.3% [25] - 截至2021年第一季度末，公司信用指标保持强劲，净债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.6倍，债务与企业价值之比为28.6% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式（Senior Lifestyle）业务线 - 第一季度已过渡11处物业，4月又过渡1处，目前该组合中还剩11处建筑，预计第二季度末归还3处，第三季度末归还1处，另有3处物业已签订销售合同，预计第二季度完成交易，至少4处剩余建筑中的1处预计在第三季度出售用于其他用途，其余3处正在评估方案，账面价值约340万美元 [33][34] 开发项目业务线 - Field Senior Living运营的俄勒冈项目于去年9月开始接收居民，3月31日入住率为24%，高于2月15日的23%和10月23日的10% [35] - Ignite Medical Resort位于密苏里州的项目于去年10月开始接收患者，3月31日入住率为64%，与2月15日持平，高于10月23日的23% [35] 租赁业务线 - 与Brookdale的主租赁协议期限延长一年至2022年12月31日，租金条款不变，去年向其提供的400万美元资本承诺仍可在2021年12月31日前使用，目前已提供210万美元 [36][37] 投资业务线 - 2021年第一季度，完成对华盛顿州温哥华一个267单元独立生活和辅助生活社区的剩余800万美元优先股投资，初始现金收益率为8%，内部收益率为12%，按非合并合资企业核算 [26] - 为自有物业的资本改善项目提供100万美元资金，并根据现有抵押贷款提供15.8万美元资金，还有160万美元的抵押贷款承诺用于一处物业的扩建和翻新 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，私人付费组合的入住率分别为12月31日71%、1月31日71%、2月28日70%和3月31日72%；熟练护理业务的月平均入住率分别为67%、67%、65%和65% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过智能设计计划为运营商提供有吸引力的融资，帮助其创造更安全的物理环境，目前该计划已在13个社区实施 [9][10] - 公司正在推进Senior Lifestyle组合的过渡，预计部分交易将在第二和第三季度完成 [10] - 尽管并购市场变化不大，公司近期不打算进行大型交易，但交易流量明显增加，特别是在优先股和夹层融资方面，公司正在对大量机会进行尽职调查，认为这些机会风险较低、回报较高 [11][12] - 对于传统收购，公司认为许多潜在投资的定价不能准确反映底层物业的当前价值，公司将在出现有增值潜力的投资机会时迅速行动 [13] - 公司继续与具有良好运营记录和本地市场专业知识的区域运营商合作，建立长期关系 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于老年人口疫苗接种率较高，熟练护理中心和辅助生活记忆护理社区有望开始增加新患者和居民的接收频率，但不确定何时入住率能恢复到疫情前水平 [5][6] - 公司对行业复苏持谨慎乐观态度，但目前预测全面复苏的时间还为时过早，在入住率和人口普查数据有进一步改善之前，公司不计划提供业绩指引 [14][15] - 由于为部分运营商提供财务支持以及Senior Lifestyle和Senior Care的重大租赁违约，2021年股息支付率可能超过80%的目标，但预计2022年FAD将随着Senior Lifestyle组合过渡到更稳定的运营商以及Senior Care破产问题的解决而恢复 [15][16] 其他重要信息 - 公司新董事会成员Cornelia Cheng加入后，女性董事比例达到50%，她将在公司进一步发展多元化和ESG倡议方面发挥重要作用 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：与新租户谈判的租金相对于现有租约可能的降幅范围是多少？ - 由于破产申请和评估过程正在进行中，目前无法提供该信息，公司将在获得更多明确信息后于下季度提供更新 [53] 问题2：第一季度是否有不可用于第二季度支付租金的信用证？ - 公司上季度讨论过提取的一份信用证，但未透露金额，目前数据不足 [54] 问题3：Brookdale为何只续约一年，是否应视为谨慎信号？ - 公司无法推测Brookdale的意图，认为可能与疫情有关，他们希望评估当前环境后再进行长期续约 [55] 问题4：佛罗里达物业处置的NOI损失和收益情况如何？ - 处置收益为250万美元，该物业不属于Senior Care，2020年没有NOI [57][58][60] 问题5：第一季度是否为Senior Care Centers记录或应计了整个季度的租金？ - 是的，该物业采用现金会计基础，公司提取了信用证并记录了整个季度的租金，第一季度和第四季度的租金基本相同 [67][69] 问题6：DAM何时需要决定接受或拒绝租约？ - 通常有60天的时间来决定是否承担或拒绝租约，法院可根据情况延长该期限，此次破产申请适用Sub - Chapter 5，有受托人调解，60天是做出选择的时间范围 [71] 问题7：Senior Care申请Chapter 11的动机是否是摆脱其他债务而非租金支付？ - 公司不清楚其申请的具体目标和动机，建议参考其4月初的新闻稿 [73][74][79] 问题8：已过渡的科罗拉多物业租金情况能否作为其他租约的参考？ - 不能，该物业情况特殊，第一年租金为零，给予购买选择权是希望运营商改善入住率后在12 - 24个月内购买该资产 [80] 问题9：CMS关于PDPM的新闻，公司有何预期，是否可能在2022财年实施调整？ - 公司认为PDPM的重新校准一直是可能的，由于疫情期间运营环境异常，预计不会基于2020 - 2021年的数据做出永久决定，目前不确定实际实施时间 [82][85][87] 问题10：熟练护理业务租户的入住率自1月以来的反弹情况如何，与行业数据差异的原因是什么？ - 公司提供了过去四个月的月平均入住率数据，显示入住率未继续下降，部分市场有小幅上升，部分市场持平，与行业数据差异可能是因为1 - 2月多数租户仍处于疫情高峰期，且公司在密歇根有大量资产，该州情况较为困难 [94][97][98] 问题11：公司对股息恢复到目标支付率的假设和信心来源是什么，预计何时能恢复正常？ - 公司假设行业将复苏，当前面临的挑战是暂时的，随着入住率和利润率恢复正常，Senior Care和Senior Lifestyle问题得到解决，预计2022年能恢复到目标股息支付率 [100] 问题12：Brookdale短期续约是否仍有资格获得租金递增50%的信用额度？ - 是的，Brookdale获得了13.3万美元的信用额度，公司认为其续约是积极举措，其入住率情况良好 [107] 问题13：Senior Care信用证金额不确定的原因是什么？ - 由于Senior Care处于破产状态，公司在问题解决前不做过多评论 [108] 问题14：Senior Lifestyle物业过渡时间较长的原因是什么？ - 主要原因是不同州的许可证转让时间不同，以及销售周期和流程延长，疫情初期的高峰也导致一些工作延迟 [109][110][111] 问题15：仍在分析处理方案的三处资产的情况如何，账面价值是多少？ - 公司正在分析处理方案，有几个方案正在推进，预计下季度提供更多细节，净账面价值约340万美元，毛账面价值估计在600 - 700万美元左右 [112][114][116] 问题16：第一季度收到的租金中，除Senior Care外是否有其他信用证用于现金会计核算，且第二季度可能不再使用？ - 没有 [123] 问题17：公司是否预计高级生活和熟练护理业务在18个月内全面恢复？ - 公司预计会全面恢复，但不确定具体时间 [126] 问题18：除SLT和STC外，公司对Anthem、Ignite等租户的情况如何看待，是否需要额外支持？ - 公司与Anthem合作多年，已逐步提高租金并给予一定灵活性，疫情期间未提供额外支持，其他多数接受帮助的运营商与之前相同 [130][131]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 LTC PROPERTIES, INC. For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition period from ____ to ____ Commission file number 1-11314 (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other juri ...