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LTC Properties(LTC) - 2019 Q4 - Annual Report
2020-02-21 05:54
公司资金状况 - 截至2019年12月31日,公司持有现金420万美元,无担保循环信贷额度可用资金为5.061亿美元,可通过股权分配协议发行2亿美元普通股获取资金[67] - 公司现金来源包括证券销售所得、新债务发行所得、抵押贷款和其他投资的本金支付、房产销售以及运营资金,可用于医疗保健投资、偿还未偿债务或投资合格的短期或长期投资[90] - 公司可能会面临资本获取受限的情况,这可能导致公司增长放缓[67][69] 公司收入结构 - 2019年全年,公司约98.6%的收入来自房地产投资的租赁和利息收入[71] - 2019年全年,公司约35.8%的房地产投资租赁和利息收入来自三家运营商[72] 运营商相关问题 - 过去三年,公司有四家运营商出现财务或法律问题,导致租金未支付或破产[74] 公司债务政策与风险 - 公司运营遵循在董事会认为合适时举债的政策,可能会增加债务,从而提高杠杆率[85] 利率相关风险 - 伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)预计在2021年后停止强制提交计算利率,若LIBOR停止存在,公司需为无担保循环信贷额度商定替代基准指数[86] 租赁收入计算与风险 - 公司需按直线法计算包含固定年度租金递增或与消费者价格指数挂钩的年度租金递增的租赁收入,若无法收回租金,可能会注销部分或全部直线租金应收款[87] 资产减值评估 - 公司需定期评估房地产投资和其他资产是否存在减值迹象,若发生减值,需调整资产账面价值[88][89] 股息维持与增长因素 - 公司依赖资金可分配额的增长来维持或提高普通股股息,而这又取决于额外投资和贷款带来的收入增加、租金上涨和抵押贷款利率上升[66] REIT资格要求 - 公司若要符合REIT资格,每年至少95%的总收入需来自合格来源,且每年向股东支付的股息至少为REIT应纳税收入的90%[91] - 为符合REIT资格,在每个纳税年度的最后半年内,任何时间不得有超过50%价值的已发行股票由五个或更少的个人直接或间接实益拥有,公司章程规定任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票[97] - 若公司在任何纳税年度未能符合REIT资格,将按常规企业税率缴纳联邦和州所得税,且在失去资格后的四个纳税年度内将被取消REIT待遇[92] 税收政策影响 - 2017年12月22日,美国《减税与就业法案》(TCJA)签署成为法律,联邦企业税率从35%降至21%,适用于2017年12月31日后开始的纳税年度[93] - 企业利息费用扣除一般限制为企业调整后应纳税所得额的30%,公司业务预计符合可选择不适用此限制的房地产企业条件[93] 房地产投资流动性与风险 - 公司房地产投资相对缺乏流动性,若物业运营无利可图,其清算价值可能远低于账面价值或相关抵押贷款欠款[98] 业务开发风险 - 公司业务包括老年住房和医疗保健物业开发,开发项目可能面临资源投入后放弃、成本超预算、融资困难、工期延误和入住率及租金不达预期等风险[102][105] 房地产投资组合账面价值 - 截至2019年12月31日,公司房地产投资组合账面价值为14亿美元[227] 租金收入与应收款情况 - 2019年公司确认租金收入1.528亿美元,年末直线租金应收款为4570万美元,采用ASC 842时记录4280万美元过渡调整[231] 资产价值变化 - 2019年土地价值为12.6703亿美元,2018年为12.5358亿美元[239] - 2019年建筑物及改良价值为12.95899亿美元,2018年为12.90352亿美元[239] - 2019年累计折旧和摊销为3.12642亿美元,2018年为3.12959亿美元[239] - 2019年运营性房地产净值为11.0996亿美元,2018年为11.02751亿美元[239] - 2019年待售物业净值为2685.6万美元,2018年为383万美元[239] - 2019年房地产投资净值为13.90915亿美元,2018年为13.4952亿美元[239] 债务情况变化 - 2019年银行借款为9390万美元,2018年为1.12亿美元[239] - 2019年高级无担保票据净值为5.99488亿美元,2018年为5.33029亿美元[239] 营收、费用与收益变化 - 2019年总营收为185,304美元,2018年为168,645美元,同比增长9.99%[242] - 2019年总费用为105,537美元,2018年为87,115美元,同比增长21.15%[242] - 2019年净收入为80,872美元,2018年为155,076美元,同比下降47.85%[242] - 2019年基本每股收益为2.03美元,2018年为3.91美元,同比下降48.08%[242] 现金流量变化 - 2019年经营活动提供的净现金为122,469千美元,2018年为115,535千美元,同比增长6.00%[247] - 2019年投资活动使用的净现金为78,988千美元,2018年为3,609千美元,同比增长2088.64%[247] - 2019年融资活动使用的净现金为44,001千美元,2018年为112,375千美元,同比下降60.84%[247] - 2019年末现金、现金等价物和受限现金为4,244千美元,2018年末为4,764千美元,同比下降10.92%[247] - 2019年支付的利息为28,767千美元,2018年为30,116千美元,同比下降4.48%[247] 普通股现金分红变化 - 2019年普通股现金分红为90,599千美元,2018年为90,372千美元,同比增长0.25%[244] 公司基本信息 - 公司于1992年8月25日开始运营,是一家房地产投资信托公司,主要投资老年住房和医疗保健物业[250] 物业受损与处理情况 - 2017年第三季度,公司位于德克萨斯州的一处170张床位的熟练护理中心因飓风哈维受损撤离,经评估未发生减值[261] - 2018年第二季度,运营商提供261.9万美元保险理赔款用于物业修复,该款项在2018年12月31日合并资产负债表中分类为受限现金[262] - 2019年第四季度,公司出售该物业,确认出售损失78.2万美元,并将剩余211.1万美元保险理赔款重新分类为物业保险收益[262] 会计准则采用情况 - 公司在2017年采用ASU 2014 - 15,该准则对持续经营不确定性披露提出要求,采用后对财务报表和披露无重大影响[258] - 公司在2018年采用ASU 2016 - 18,该准则要求在合并现金流量表中对现金、现金等价物和受限现金的变动进行调节和解释,采用后对财务报表和披露无重大影响[260] - 公司在2017年提前采用ASU 2017 - 01,该准则明确业务定义框架,采用后公司多数投资性物业收购将作为资产收购处理[265] - 公司在2018年采用ASU 2017 - 05,该准则定义实质非金融资产并明确部分出售非金融资产的指引,采用后对合并财务报表和相关附注无重大影响[266] - 公司于2018年1月1日采用修订后追溯法采用ASU 2014 - 09标准,结论是该标准对经营成果或财务状况无重大影响[304] - 2019年1月1日公司采用修改追溯法采用ASC 842,不重述前期[314] 贷款回报率与期限 - 公司对夹层贷款寻求12 - 14%的市场风险调整回报率,贷款期限通常为四到五年[279] 折旧方法与年限 - 折旧主要采用直线法,计算机估计使用寿命为3 - 5年,家具和设备为5 - 15年,建筑物为35 - 50年等[268] 投资减值损失 - 2019年12月31日,公司对亚利桑那州一处合资企业的优先股投资进行可收回性测试,确认550万美元的非合并合资企业投资减值损失[283] - 2019年、2018年和2017年,公司分别确认不动产投资减值费用0美元、0美元和188万美元[290] 或有租金收入情况 - 2019年、2018年和2017年,公司分别收到或有租金收入46.4万美元、47万美元和45.7万美元[299] 租赁租金确认与增长 - 公司经营租赁租金通常按直线法在租赁期内确认,租金年增长率一般在2.0% - 3.0%[299][300] ASC 842相关规定 - 2016年2月FASB发布的ASU 2016 - 02及其修正案已正式纳入FASB编纂的ASC Topic 842[305] - ASC 842要求承租人对所有期限超过12个月的租赁记录使用权资产和租赁负债[306] - ASC 842要求出租人识别租赁协议中的租赁和非租赁组件,非租赁组件收入适用收入确认标准[307] 坏账准备评估 - 公司维持坏账准备,其水平取决于应收账款预期可收回性,FASB 2016年发布的ASU 2016 - 13将于2019年12月15日后生效,公司正评估其影响[285][288] 非合并合资企业投资评估 - 公司对非合并合资企业投资定期评估,若公允价值低于账面价值且减值为非暂时性,将投资减记至估计公允价值[282] 办公室租赁情况 - 2019年公司办公室租赁协议租金费用为29.9万美元,年末使用权资产和租赁负债余额为128.7万美元[314][318] 租金收入其他情况 - 2019年公司因运营商报销房地产税确认租金收入1599.8万美元[318] - 2019年1月1日公司注销与部分运营商相关的直线租金应收款和租赁激励余额,共计4280.8万美元[319] - 2019年公司从部分运营商收到租金收入3323.8万美元,其中2722.5万美元为过渡到ASC 842时注销金额的收回[320] REIT税收分配 - REIT需向股东分配至少90%的应税收入,若分配100%应税收入并符合其他要求,一般无需缴纳联邦所得税[321] 税基与账面基础差异 - 2019年12月31日,公司净可折旧资产的税基比账面基础约高2543.6万美元[322] 主要运营商占比 - 截至2019年12月31日,Prestige Healthcare和Senior Lifestyle Corporation分别占公司总收入的17.1%和10.8%,占总资产的17.4%和10.2%[336] 折旧费用情况 - 2019年、2018年和2017年,公司建筑物和改良的折旧费用分别为3909.4万美元、3741.6万美元和3749.2万美元[342] 房地产物业情况 - 截至2019年12月31日,公司拥有177处医疗保健房地产,位于28个州,由30个运营商运营[339] 未来最低基本租金应收款 - 未来最低基本租金应收款(不含直线租金等影响)2020 - 2024年及以后分别为135,173千美元、126,914千美元、128,196千美元、129,846千美元、126,320千美元、625,158千美元[343] 运营商租金支付情况 - 2019年Anthem支付约定最低现金租金7500万美元,约为当年合同应付款的50%[344] - 2019年第四季度公司收到Senior Care法院判决的159.6万美元,包括2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用[346] - 2019年第三季度起Preferred Care每月仅支付5.5万美元租金,而合同月租金约为100万美元[350] - 2018年11 - 12月Thrive拖欠租金70万美元,2019年支付拖欠租金但未支付当年合同租金[351] 租金收入与收购成本变化 - 2019 - 2017年公司租金收入分别为152,755千美元、135,405千美元、137,657千美元[354] - 2019 - 2017年公司收购成本分别为58,414千美元、40,408千美元、82,405千美元[357] 物业租赁与租金调整 - 2019年公司将俄亥俄和肯塔基两个共120单元的社区租给新运营商,首年初始现金租金125万美元[352] - 2019年6月1日起现有主租赁协议年现金租金增加40万美元,2020年6月1日再增加30万美元,此后每年增加2.5%[352] 物业收购情况 - 2019年后公司收购德州140张床位的SNF,约1.35亿美元,初始现金收益率8.5%,第二年起每年递增2%[357] 开发与投资项目情况 - 2019 - 2017年开发和改进项目投资分别为2.3363亿美元、3.8528亿美元、2.58亿美元[360] - 2019 - 2017年完成项目投资分别为4.6973亿美元、1.4998亿美元、1.3498亿美元[360] - 2019和2018年末待售物业投资分别为6.1969亿美元、5746万美元[360] 物业销售净收益情况 - 2019 - 2017年物业销售净收益分别为2106万美元、7.0682亿美元、3814万美元[362] 抵押贷款利率与到期时间 - 2019年末抵押贷款利率范围为9.2% - 9.9%,到期时间为2043 - 2045年[364] 金融资产公允价值与贴现率关系 - 截至2019年12月31日,使用9.0%的贴现率,公司应收抵押贷款的公允价值约为3.128亿美元,贴现率上升1
LTC Properties(LTC) - 2019 Q3 - Quarterly Report
2019-11-01 04:37
公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日,公司总资产为15.12231亿美元,较2018年12月31日的15.1362亿美元略有下降[9] - 2019年第三季度总营收为4711.9万美元,较2018年同期的4177.6万美元增长12.8%;前九个月总营收为1.38841亿美元,较2018年同期的1.25058亿美元增长11%[11] - 2019年第三季度净收入为2728万美元,较2018年同期的3493.7万美元下降21.9%;前九个月净收入为6824.1万美元,较2018年同期的1.24232亿美元下降45.1%[11] - 2019年第三季度基本每股收益为0.68美元,较2018年同期的0.88美元下降22.7%;前九个月基本每股收益为1.71美元,较2018年同期的3.13美元下降45.4%[11] - 2019年第三季度宣布并支付的普通股股息为每股0.57美元,与2018年同期持平;前九个月为每股1.71美元,与2018年同期持平[11] - 2019年9月30日,公司股东总权益为7938.94万美元,较2018年12月31日的8329.71万美元下降4.7%[9] - 2019年前三季度净收入为68,241美元,2018年同期为124,232美元[17] - 2019年前三季度经营活动提供的净现金为90,092美元,2018年同期为83,438美元[17] - 2019年前三季度投资活动使用的净现金为57,112美元,2018年同期为2,374美元[17] - 2019年前三季度融资活动使用的净现金为31,676美元,2018年同期为63,706美元[17] - 2019年前三季度现金、现金等价物和受限现金增加1,304美元,2018年同期增加17,358美元[17] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为6,068美元,2018年同期为22,571美元[17] - 2019年前三季度支付利息22,431美元,2018年同期为23,869美元[17] - 2019年前三季度总营收为1.38841亿美元,较2018年同期的1.25058亿美元增长10.9%[11] - 2019年前三季度净利润为6824.1万美元,较2018年同期的1.24232亿美元下降45.1%[11] - 2019年前三季度基本每股收益为1.71美元,较2018年同期的3.13美元下降45.4%[11] - 2019年前三季度租金收入为1.14566亿美元,较2018年同期的1.02646亿美元增长11.6%[11] - 2019年前三季度利息费用为2300.4万美元,较2018年同期的2298.1万美元基本持平[11] - 2019年前三季度折旧和摊销费用为2939.9万美元,较2018年同期的2815.9万美元增长4.4%[11] - 截至2019年9月30日,股东权益为7938.94万美元,较2018年12月31日的8329.71万美元下降4.7%[9] - 2019年前三季度每股股息为1.71美元,与2018年同期持平[11] 公司资产相关数据关键指标变化 - 2019年9月30日,银行借款为1.654亿美元,较2018年12月31日的1.12亿美元增长47.7%[9] - 2019年9月30日,普通股发行和流通数量为39752股,较2018年12月31日的39657股增加95股[9] - 2019年9月30日,房地产投资净额为13.85457亿美元,较2018年12月31日的13.4952亿美元增长2.6%[9] - 2019年9月30日,应收票据净额为1755.2万美元,较2018年12月31日的1271.5万美元增长38.1%[9] - 截至2019年9月30日,公司自有物业投资总计14.75亿美元,其中辅助生活社区投资8.45亿美元,占比57.3%;专业护理社区投资6.06亿美元,占比41.1% [43] - 截至2019年9月30日,持有待售物业投资5746000美元,累计折旧1916000美元[57] - 截至2019年9月30日,抵押贷款投资总额255737000美元[58] - 截至2019年9月30日,应收票据中夹层贷款1328.4万美元,其他贷款444.5万美元,应收票据储备 - 17.7万美元,总计1755.2万美元;2018年12月31日分别为986.8万美元、297.5万美元、 - 12.8万美元和1271.5万美元[66] - 截至2019年9月30日,公司各项投资承诺总计1.44347亿美元,已提供资金1486.6万美元,已使用资金6667.3万美元,剩余承诺7767.4万美元[89] - 截至2019年9月30日,抵押贷款应收款账面价值2.53186亿美元,公允价值3.10842亿美元;银行借款账面价值和公允价值均为1.654亿美元;高级无担保票据账面价值5.18469亿美元,公允价值5.37739亿美元[99] - 截至2019年9月30日,老年住房和长期医疗保健物业约占公司房地产投资组合的99.3%[104] - 截至2019年9月30日,公司房地产投资组合总投资为17.30429亿美元,其中自有物业投资14.74692亿美元,占比85.2%;抵押贷款投资2.55737亿美元,占比14.8%[107] - 截至2019年9月30日,公司房地产投资净账面价值为14亿美元,其中11亿美元(占比81.7%)投资于自有和租赁物业,3000万美元(占比18.3%)投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[108] - 截至2019年9月30日,资产负债表上的直线租金应收款余额(扣除准备金后)为4480万美元[111] - 截至2019年9月30日,公司不动产资产为147469.2万美元,贷款应收款为25573.7万美元[139] - 截至2019年9月30日,银行借款适用利率3.39%,未偿还余额1.654亿美元,可用借款额度4.346亿美元;高级无担保票据适用利率4.48%,未偿还余额5.18469亿美元,可用借款额度1.075亿美元[167] - 截至2019年9月30日,公司有3975.1704万股普通股流通在外,资产负债表上的权益总计7.939亿美元,权益证券市值20亿美元;2019年前九个月宣布并支付6820万美元现金股息[170] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2019年前三季度办公室租赁协议租金费用为224,000美元,9月30日使用权资产和租赁负债余额为1,354,000美元[33] - 2019年前三季度因运营商报销房地产税确认租金收入12,094,000美元[34] - 2019年前9个月,公司从Anthem、Thrive等运营商处获得租金收入2613.5万美元,其中3个月和9个月的“回收款”分别为557.1万美元和2254.2万美元[37] - 未来最低基本租金应收款(不包括直线租金应收款等影响):2019年为3226.5万美元,2020年为1.32亿美元,2021年为1.24亿美元,2022年为1.25亿美元,2023年为1.27亿美元,之后为7.31亿美元 [44] - 2019年Anthem预计支付年现金租金750万美元,约为2019年合同应付款的50% [45] - 2019年第三季度起,Preferred Care每月仅支付租金5.5万美元,未确认租约下的租赁义务约为100万美元 [47] - 法院要求Senior Care在破产计划生效日或2019年12月16日前支付159.6万美元,包括2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用 [49] - 2018年11 - 12月Thrive欠租70万美元,2019年未支付合同租金 [50] - 2019年第二季度,两个共120单元的记忆护理社区新租约首年现金租金为125万美元,次年为150万美元,第三年为197.5万美元,第四年为215万美元 [51] - 2019年第二季度,德州56单元记忆护理社区加入现有主租约后,2019年6月1日起年现金租金增加40万美元,2020年6月1日起再增加30万美元,此后每年增加2.5% [51] - 2019年第三季度,佐治亚州和南卡罗来纳州两个共159单元的记忆护理社区新租约初始年现金租金为176.2万美元,第二年租金增加3.5% [51] - 租赁协议购买选择权相关,总投资148374000美元,账面价值128609000美元[53] - 2019年前三季度可变租金收入中,或有租金收入394000美元,房地产税报销收入12094000美元[53] - 2019年前九个月,租金收入和抵押贷款利息收入分别占总毛收入的82.5%和16.1%[109] - 2019年前九个月,公司记录了360万美元的直线租金收入和30万美元的租赁激励成本摊销[110] - 2019年前九个月,公司收到1.132亿美元现金租金收入,其中包括1210万美元的运营商房地产税报销[111] - 预计Anthem 2019年将支付750万美元的年度现金租金,约为2019年租赁合同规定金额的50%[112] - 2019年10月起,Preferred Care每月仅支付5.5万美元租金,未确认租赁下的租金义务约为100万美元[113] - 法院命令Senior Care在破产计划生效日期或2019年12月16日之前支付2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用共计160万美元[117] - 2019年第二季度,公司将俄亥俄州和肯塔基州共120单元的两个失智照护社区租给新运营商,首年初始现金租金130万美元,次年150万美元,第三年200万美元,第四年220万美元[119] - 2019年第二季度,公司将德克萨斯州56单元的失智照护社区租给现有运营商,自2019年6月1日起现有主租赁的年现金租金增加40万美元,2020年6月1日再增加30万美元,此后每年增加2.5%[119] 公司投资与开发业务数据关键指标变化 - 2019年收购物业总价38951000美元,交易成本302000美元,总成本39253000美元;2018年收购物业总价40295000美元,交易成本113000美元,总成本40408000美元[54] - 2019年前三季度开发和改进项目投资,开发15052000美元,改进2121000美元;2018年前三季度开发25717000美元,改进2063000美元[55] - 2019年前三季度完成开发项目总投资46389000美元;2018年前三季度完成开发项目总投资13974000美元[55] - 2019年前三季度物业销售净收益6736000美元;2018年前三季度物业销售净收益62698000美元[57] - 2019年前三季度抵押贷款净增加10247000美元;2018年前三季度抵押贷款净增加18702000美元[60] - 对非合并合资企业投资承诺25650000美元,账面价值24426000美元[62] - 2019年非合并合资企业资本贡献39.4万美元,收入确认197.3万美元,现金利息收入257.7万美元;2018年分别为58万美元、210.3万美元和172.7万美元[65] - 2019年前九个月应收票据活动中,预付款853.1万美元,收到本金还款 - 344.6万美元,重新分类至租赁激励 - 20万美元,应收票据储备 - 4.8万美元,总计483.7万美元;2018年分别为5万美元、 - 384.8万美元、0、3.8万美元和 - 376万美元[68] - 2019年9月30日非或有租赁激励为259万美元,2018年12月31日为1444.3万美元[69] - 2019年前九个月非或有租赁激励资金投入32.2万美元,摊销 - 28.1万美元,重新分类 - 1189.3万美元;或有租赁激励均为0;净增加 - 1185.2万美元。2018年非或有租赁激励资金投入127.2万美元,摊销 - 129.2万美元;或有租赁激励摊销 - 35.9万美元;净增加 - 77.9万美元[69] - 2019年前三季度,公司在加利福尼亚、密苏里和弗吉尼亚投资自有物业,总收购成本3925.3万美元[120] - 2019年,公司在开发和改善项目上投资,开发项目投入1505.2万美元,改善项目投入212.1万美元[123] - 2019年,公司完成两个开发项目,分别位于肯塔基和威斯康星,总投资4636.5万美元[124] - 2019年,公司抵押贷款应收款净增加1024.7万美元,其中新增资金1091.9万美元,包括对现有抵押贷款追加资金7500美元,利率9.41%,固定两年后每年递增2.25%[125] - 2019年,公司在亚利桑那州的优先股投资回报为15%,现金支付比例为8%,投资承诺2565万美元[12
LTC Properties(LTC) - 2019 Q2 - Quarterly Report
2019-08-09 04:59
公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日,公司总资产分别为14.9948亿美元和15.1362亿美元[8] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日,公司总负债分别为7.1187亿美元和6.80649亿美元[8] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日,公司总股本分别为7.8761亿美元和8.32971亿美元[8] - 2019年和2018年第二季度,公司总营收分别为4626.6万美元和4147.2万美元[10] - 2019年和2018年上半年,公司总营收分别为9172.2万美元和8328.2万美元[10] - 2019年和2018年第二季度,公司总费用分别为2636万美元和2160.7万美元[10] - 2019年和2018年上半年,公司总费用分别为5247.4万美元和4368.9万美元[10] - 2019年和2018年第二季度,公司净收入分别为2053.4万美元和6893.6万美元[10] - 2019年和2018年上半年,公司净收入分别为4096.1万美元和8929.5万美元[10] - 2019年第二季度和上半年,公司普通股基本每股收益分别为0.51美元和1.03美元[10] - 2019年上半年净收入为40,961,000美元,2018年同期为89,295,000美元[16] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为61,672,000美元,2018年同期为55,471,000美元[16] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为44,075,000美元,2018年同期提供净现金9,383,000美元[16] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为17,046,000美元,2018年同期为63,361,000美元[16] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金期末余额为5,315,000美元,2018年同期为6,706,000美元[16] - 2019年上半年利息支付为13,564,000美元,2018年同期为14,994,000美元[16] - 2019年上半年和2018年上半年,公司宣布并支付的普通股现金股息分别为4558.3万美元和4516.8万美元,均为每股每月0.19美元[79] - 2019年7月,公司宣布2019年7 - 9月普通股每月现金股息为每股0.19美元[80] - 2019年第二季度和上半年,公司基本每股净收益分别为0.51美元和1.03美元,摊薄每股净收益分别为0.51美元和1.02美元;2018年同期基本每股净收益分别为1.74美元和2.25美元,摊薄每股净收益分别为1.73美元和2.25美元[93] - 2019年上半年总收入9172.2万美元,较2018年的8328.2万美元增加844万美元;净收入4096.1万美元,较2018年的8929.5万美元减少4833.4万美元[149] - 2019年上半年GAAP普通股股东可获得净收入4060.6万美元,2018年为8892.9万美元;NAREIT FFO归属于普通股股东为5957.3万美元,2018年为5929.6万美元[156] - 2019年上半年经营活动提供现金6167.2万美元,2018年为5547.1万美元;投资活动使用现金4407.5万美元,2018年为提供现金938.3万美元;融资活动使用现金1704.6万美元,2018年为使用现金6336.1万美元[163] - 截至2019年6月30日,公司总资产为14.9948亿美元,较2018年12月31日的15.1362亿美元有所下降;总负债为7.1187亿美元,较2018年12月31日的6.80649亿美元有所上升[8] - 2019年第二季度,公司总营收为4626.6万美元,较2018年同期的4147.2万美元增长11.56%;上半年总营收为9172.2万美元,较2018年同期的8328.2万美元增长10.13%[10] - 2019年第二季度,公司总费用为2636万美元,较2018年同期的2160.7万美元增长21.99%;上半年总费用为5247.4万美元,较2018年同期的4368.9万美元增长20.11%[10] - 2019年第二季度,公司净收入为2053.4万美元,较2018年同期的6893.6万美元下降70.21%;上半年净收入为4096.1万美元,较2018年同期的8929.5万美元下降54.13%[10] - 2019年第二季度,公司基本每股收益为0.51美元,较2018年同期的1.74美元下降70.69%;上半年基本每股收益为1.03美元,较2018年同期的2.25美元下降54.22%[10] - 2019年第二季度,公司稀释每股收益为0.51美元,较2018年同期的1.73美元下降70.52%;上半年稀释每股收益为1.02美元,较2018年同期的2.25美元下降54.67%[10] - 2019年第二季度,公司普通股每股股息为0.57美元,与2018年同期持平;上半年普通股每股股息为1.14美元,与2018年同期持平[10] - 截至2019年6月30日,公司普通股发行和流通股数为39,747股,较2018年12月31日的39,657股有所增加[8] - 2019年上半年净收入为40,961千美元,2018年同期为89,295千美元[16] - 2019年上半年折旧和摊销为19,467千美元,2018年同期为18,712千美元[16] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为61,672千美元,2018年同期为55,471千美元[16] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为44,075千美元,2018年同期提供净现金9,383千美元[16] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为17,046千美元,2018年同期为63,361千美元[16] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金期末余额为5,315千美元,2018年同期为6,706千美元[16] - 2019年上半年支付利息13,564千美元,2018年同期为14,994千美元[16] 公司会计政策变更 - 公司于2018年1月1日采用ASU 2016 - 15标准,对财务报表无重大影响[21] - 公司于2018年1月1日采用ASC 606标准核算客户合同收入[22] - 公司采用ASC 606标准对经营成果和财务状况无影响[24] - ASC 842于2019年1月1日生效,公司采用修改追溯法采用该标准[31][32] - 公司采用ASC 842时选择了多项实用权宜之计,包括不重新评估租赁分类等[32][34] - 公司办公室租赁协议在采用ASC 842后仍分类为经营租赁[32] - 自2018年12月31日以来,公司关键会计政策或估计除采用ASC Topic 842租赁准则外无其他变化[175] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日的六个月,公司办公室租赁协议产生14.9万美元租金费用,使用权资产和租赁负债余额为139.3万美元[32] - 截至2019年6月30日的六个月,公司因运营商报销房地产税确认824.5万美元租金收入[33] - 2019年1月1日,公司注销与部分运营商相关的直线租金应收款和租赁激励余额,共计4280.8万美元[35] - 截至2019年6月30日的六个月,公司从部分运营商处收到1800万美元租金收入,其中1700万美元为前期注销金额的收回[36] - 未来非可撤销经营租赁的最低基本租金应收款,2019年为6845万美元,2020年为1.43029亿美元等[44] - 公司预计Anthem 2019年支付750万美元年度现金租金,约为当年合同应付款的50% [45] - 2019年第二季度,公司将俄亥俄州和肯塔基州共120个单元的两个记忆护理社区过渡给新运营商,第一年初始现金租金为125万美元,第二年为150万美元,第三年为197.5万美元,第四年为215万美元[50] - 2019年第二季度,公司将德克萨斯州56个单元的记忆护理社区过渡给现有运营商,自2019年6月1日起现有主租赁的年现金租金增加40万美元,2020年6月1日再增加30万美元,此后每年增加2.5% [53] - 2019年6月30日后,公司将佐治亚州和南卡罗来纳州共159个单元的两个记忆护理社区过渡给现有运营商,新的2年租赁协议初始年现金租金为176.2万美元,第二年租金增加3.5% [53] - 2019年8月1日起,公司将佛罗里达州60个单元的记忆护理社区过渡给现有运营商,新的10年租赁协议第二年租金为45万美元,第三年及以后为60万美元[53] - 2019年上半年,租金收入和抵押贷款利息收入分别占总毛收入的82.8%和16.0%[108] - 2019年上半年,公司记录直线租金收入250万美元,租赁激励成本摊销20万美元,收到现金租金收入7550万美元,其中包括820万美元运营商偿还的房地产税;6月30日,资产负债表上直线租金应收款净额为4370万美元[109][110] - 公司预计Anthem 2019年支付750万美元年度现金租金,约为2019年租赁合约应付款的50%;根据ASC 842租赁会计指引,公司于2019年1月1日将与Anthem相关的直线租金应收款和租赁激励余额冲减至权益[111] - 2019年第二季度,公司将俄亥俄州和肯塔基州共120个单元的两个记忆护理社区租给新运营商,第一年初始现金租金为130万美元,第二年为150万美元,第三年为200万美元,第四年为220万美元[118] - 2019年第二季度,公司租金收入较2018年增加4347000美元,主要因收购和开发带来租金增加及会计政策调整[147][148] 公司物业投资业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日,公司对自有物业的投资中,辅助生活物业投资8.43682亿美元,占比58.1%;专业护理物业投资5.89581亿美元,占比40.5% [43] - 2019年上半年收购物业总价为1.6829亿美元,交易成本为20.2万美元,总成本为1.7031亿美元;2018年上半年收购物业总价为2.58亿美元,交易成本为10.2万美元,总成本为2.5902亿美元[56] - 2019年上半年在开发和改善项目上投资,开发为1301.2万美元,改善为106.8万美元;2018年上半年开发为1862.3万美元,改善为176.3万美元[58] - 2019年上半年完成开发项目投资总额为4636.5万美元;2018年上半年为1397.4万美元[58] - 截至2019年6月30日,公司持有的待售物业为德克萨斯州的140个单元的ILF,总投资为574.6万美元,累计折旧为191.6万美元[58] - 2019年上半年,公司在弗吉尼亚州投资1689.5万美元收购1处74个床位/单元的物业,初始现金收益率为7.4%;在加利福尼亚州投资13.6万美元收购1处土地[119] - 2019年,公司在开发和改善项目上投资,其中辅助生活社区开发投入852万美元、改善投入89.3万美元,熟练护理中心开发投入449.2万美元,其他改善投入17.5万美元[121] - 2019年3月31日,公司完成肯塔基州143张床位的专业护理中心建设;6月30日,完成威斯康星州110个单元的独立生活/辅助生活/记忆护理设施建设[137] - 截至2019年6月30日,老年人住房和长期医疗保健物业约占公司房地产投资组合的99.3%[102] - 截至2019年6月30日,公司房地产投资组合总投资17.07224亿美元,其中自有物业投资14.52669亿美元,占比85.1%;抵押贷款投资2.54555亿美元,占比14.9%[105] - 截至2019年6月30日,公司房地产投资净账面价值为14亿美元,其中11亿美元(占比81.6%)投资于自有和租赁物业,3000万美元(占比18.4%)投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[107] - 2019年6月30日后,公司签订两项收购协议,分别以约1950万美元收购密苏里州新建90张床位的熟练护理中心,以约1840万美元收购密苏里州一块土地并开发90张床位的熟练护理中心,预计2019年第三季度完成交易[97] 公司抵押贷款业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日,公司抵押贷款投资总额为254,555,000美元,其中9.7%利率的投资占比73.2% [59] - 2019年上半年和2018年上半年,抵押贷款应收款净增加分别为9,077,000美元和9,916,000美元 [60] - 2019年,公司在抵押贷款方面,新增贷款发放和资金投入973.6万美元,收到预定本金还款56.5
LTC Properties(LTC) - 2019 Q1 - Quarterly Report
2019-05-10 04:53
Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition period from ____ to ____ Commission file number 1-11314 LTC PROPERTIES, INC. (Exact name of Registrant as specified in its charter) Maryland 71-0720518 ...
LTC Properties(LTC) - 2018 Q4 - Annual Report
2019-03-01 05:47
公司资金状况 - 截至2018年12月31日,公司持有现金270万美元,无担保循环信贷额度可用4.88亿美元,与保德信投资管理公司的暂搁协议下可用9380万美元,股权分配协议下可发行普通股1.841亿美元[62] - 公司可能有时获取资本受限,导致增长放缓,在获取资本受限期间,几乎所有可用资本将用于履行现有承诺和偿还现有债务[62] 公司收入结构 - 2018年全年,公司约97.0%的收入来自房地产租赁收入和抵押贷款付款[65] - 2018年全年,公司约37.8%的租赁收入来自三家运营商[66] REIT资格要求 - 为符合房地产投资信托基金(REIT)资格,公司每年至少95%的总收入必须来自合格来源,且每年向股东支付的股息至少要达到REIT应纳税所得额的90%(不考虑股息支付扣除额并排除资本利得)[80] - 公司为符合REIT资格,任何个人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列已发行股份,董事会可豁免但不得导致公司失去REIT地位[87] 股息与股价关系 - 若未能维持或提高股息,可能导致公司股价下跌,维持或提高普通股股息很大程度上依赖可分配资金的增长[61] 业务风险因素 - 医疗保健设施的收入和回报可能不稳定,受政府监管、经济状况、供需关系等多种因素影响[63][64] - 公司依赖少数主要运营商,这些运营商若无法履行义务,可能大幅减少公司现金流和经营业绩[66] - 公司承租人的破产、资不抵债或财务恶化,可能导致公司无法收取未付租金或需寻找新租户[68] - 公司抵押贷款违约时补救措施可能有限,借款人可能抗辩强制执行或寻求破产保护,房产价值下降可能导致无法收回贷款金额[69][71] 税收政策影响 - 2017年12月22日《减税与就业法案》(TCJA)签署成法,联邦企业税率从35%降至21%,适用于2017年12月31日后开始的纳税年度[82] - 某些资本资产投资成本可立即100%扣除(一般不包括房地产资产),扣除百分比随时间逐步降低[88] - 企业利息费用扣除一般限制为企业调整后应税收入的30%,房地产企业选择不适用该限制的除外,公司业务预计符合此类房地产企业[88] - 若房地产企业选择避免上述利息扣除限制,需使用不太有利的替代折旧系统对房地产进行折旧[88] 金融工具与利率影响 - 公司不使用利率互换、远期或期权合约等衍生金融工具,也不进行表外交易[190] - 公司应收抵押贷款和债务主要是固定利率工具,利率变化影响其公允价值;可变利率债务如循环信贷额度,利率变化影响未来收益和现金流[191] - 2018年12月31日,使用9.0%折现率,公司应收抵押贷款公允价值约为2.955亿美元,折现率1%的增加或减少将使公允价值分别减少约2510万美元或增加约2940万美元[192] - 2018年12月31日,2026年前到期的高级无担保票据使用5.15%折现率,2026年及以后到期的使用5.40%折现率,公允价值约为5.086亿美元,折现率1%的增加或减少将使公允价值分别减少约2490万美元或增加约2670万美元[192] 财务报表审计意见 - 独立注册会计师事务所认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况、经营成果和现金流量,符合美国公认会计原则[199] 关键财务指标变化 - 2018年总资产为15.1362亿美元,2017年为14.6557亿美元[205] - 2018年总负债为6.80649亿美元,2017年为7.06922亿美元[205] - 2018年总权益为8.32971亿美元,2017年为7.58648亿美元[205] - 2018年总营收为1.68645亿美元,2017年为1.68065亿美元[208] - 2018年总费用为8711.5万美元,2017年为8680.2万美元[208] - 2018年净收入为1.55076亿美元,2017年为8734万美元[208] - 2018年归属于公司的净收入为1.54981亿美元,2017年为8734万美元[208] - 2018年普通股基本每股收益为3.91美元,2017年为2.21美元[208] - 2018年普通股摊薄每股收益为3.89美元,2017年为2.20美元[208] - 2018年综合收入为1.55076亿美元,2017年为8734万美元[208] - 2018年净收入为155,076美元,2017年为87,340美元,2016年为85,115美元[213] - 2018年经营活动提供的净现金为115,535美元,2017年为105,305美元,2016年为105,708美元[213] - 2018年投资活动使用的净现金为3,609美元,2017年为92,012美元,2016年为139,898美元[213] - 2018年融资活动使用的净现金为112,375美元,2017年为16,071美元,2016年提供的净现金为29,239美元[213] - 2018年末现金、现金等价物和受限现金为4,764美元,2017年末为5,213美元,2016年末为7,991美元[213] - 2018年支付利息为30,116美元,2017年为28,070美元,2016年为24,490美元[213] 物业相关情况 - 2018年8月170床熟练护理中心因飓风哈维受损撤离,经评估未发生减值[228] - 截至2018年12月31日,该物业的总值和账面价值分别为2,021,000美元和1,133,000美元[229] - 2018年第二季度,运营商提供2,619,000美元保险收益用于物业修复,分类为受限现金[231] 会计准则采用情况 - 公司于2017年采用ASU 2014 - 15,对财务报表或披露无重大影响[225] - 公司于2017年提前采用ASU 2017 - 01,多数投资性房地产收购将符合资产收购条件[233] - 公司于2018年采用ASU 2017 - 05,该准则对合并财务报表及相关附注无重大影响[234] - 公司于2018年1月1日采用修订追溯法采用ASU 2014 - 09标准,该标准对公司经营成果和财务状况无重大影响[273] - ASU 2016 - 02及其修正案于2019年1月1日生效,公司预计采用实用权宜方法并于该日采用ASC 842[280] - ASU 2016 - 13要求对金融工具采用“预期损失”模型,于2019年12月15日后开始的财年及中期生效,公司正在评估其影响[286] 资产折旧与计量 - 资产折旧采用直线法,计算机估计使用寿命为3 - 5年,家具和设备为5 - 15年,建筑物为35 - 50年,场地改良为10 - 15年,建筑物改良为10 - 20年,收购租赁无形资产为相应租赁期限[239] - 持有待售物业按成本与公允价值减估计销售成本孰低计量,分类后不再计提折旧[288] 合并实体原则 - 投票权益模型下,公司直接或间接拥有超过50%的投票股份时会合并实体[243] 夹层贷款战略 - 2015年公司战略决定将部分资本配置于夹层贷款,寻求12 - 18%的市场风险调整回报率,贷款期限通常为4 - 8年[246] 减值费用确认 - 公司在2018、2017和2016年12月31日止年度分别确认减值费用0美元、188万美元和76.6万美元[257] - 公司对持有的使用中资产定期评估减值,按账面价值超过估计公允价值的差额计算减值损失[257] - 公司对抵押贷款应收款账面价值进行个别评估,按账面价值与预期收到的贴现现金流差额确认减值费用[258] 租金收入确认 - 2016 - 2018年公司分别收到或有租金收入45.7万美元、51.7万美元和47万美元[267] - 非或有租赁的租金收入按直线法确认,租金年增长率一般在2.0% - 3.0%[267][268] 每股收益计算方法 - 基本每股收益按加权平均普通股股数计算,稀释每股收益考虑所有稀释性普通股等价物的影响[290] - 公司采用双类别方法计算基本每股收益,未归属的股份支付奖励包含不可没收股息权利的视为参与性证券[291] 主要运营商贡献 - 公司有四个运营商,分别贡献约10%或以上的综合租赁收入和抵押贷款利息收入,合计占总收入48.5%、总资产38.9%[294] 破产事件相关 - 2018年12月4日,Senior Care Centers申请第11章破产,公司持有约200万美元信用证、约220万美元维护和维修代管金、约180万美元财产税代管金[297][305] 非现金投资和融资交易 - 2018 - 2016年非现金投资和融资交易中,2016年或有房地产投资负债为184.7万美元、重新分类的开发前贷款为23.7万美元[298] 公司物业持有情况 - 截至2018年12月31日,公司拥有175处医疗保健房地产,包括103处ALF、71处SNF和1处行为健康护理医院[299] 折旧与租金应收款 - 2018 - 2016年建筑物和改良的折旧费用分别为3741.6万美元、3749.2万美元、3580.9万美元[301] - 未来最低基本租金应收款2019 - 2023年及以后分别为13366.6万美元、14035.3万美元、13128.4万美元、12123.5万美元、12489.7万美元、76016.3万美元[301] 收购与投资项目 - 2018 - 2016年收购成本分别为4040.8万美元、8240.5万美元、7701.7万美元[308] - 2018 - 2016年开发和改进项目投资分别为3852.8万美元、2580万美元、4913.4万美元[311] - 2018 - 2016年完成项目投资分别为1499.8万美元、1349.8万美元、8156.1万美元[311] 待售物业情况 - 截至2018年12月31日,公司持有的待售物业投资为574.6万美元,累计折旧为191.6万美元[311] 物业销售情况 - 2018年物业销售总额为9582.5万美元,较2017年的1565万美元和2016年的1745万美元有显著变化[313] 抵押贷款情况 - 2018年末,抵押贷款利率在9.2% - 9.7%之间,多数贷款期限为30年,利率每年递增2.25%[315] - 2018年抵押贷款净增加1903.2万美元,2017年净减少589.4万美元,2016年净增加1227.2万美元[316] - 2018年末和2017年末,抵押贷款的账面价值分别为2.42939亿美元和2.23907亿美元[318] 非合并合资企业情况 - 对非合并合资企业的投资承诺总额为3195万美元,账面价值为3061.5万美元[319] - 2018年对非合并合资企业的资本贡献为67万美元,确认收入286.4万美元,收到现金利息237.1万美元[323] 应收票据情况 - 2018年末应收票据总额为1271.5万美元,较2017年末的1640.2万美元有所减少[324] 夹层贷款承诺 - 2018年第四季度,公司签订了682.8万美元的夹层贷款承诺,将于2019年第一季度提供资金[325] 租赁激励情况 - 2018年末租赁激励总额为1444.3万美元,较2017年末的2148.1万美元减少[328] - 2018年租赁激励净减少6039万美元,2017年净减少3904万美元,2016年净减少1642万美元[328] 信贷协议修订 - 2018年修订无担保信贷协议,维持6亿美元总承诺,可增至10亿美元,到期日延至2022年6月27日,利率利差降低[332] 借款利率与余额 - 截至2018年12月31日,银行借款加权平均利率3.69%,未偿余额11.2万美元,高级无担保票据加权平均利率4.50%,未偿余额533029美元,总加权平均利率4.36%,未偿余额645029美元[333] - 2018年后,无担保循环信贷额度净借款26400美元,未偿余额138400美元;高级无担保票据支付定期本金4167美元,未偿余额528862美元[334][338] - 2018 - 2016年银行借款分别为116200美元、113000美元、123600美元,高级无担保票据分别为0美元、100000美元、77500美元[336] 长期合同义务 - 截至2018年12月31日,长期合同义务总计645967美元,2019 - 2023年及以后各期有相应还款安排[338] 股权分配与出售 - 公司有股权分配协议,可发行最高2亿美元普通股,2018年出售22244股,净收益100.5万美元,2017年出售312881股,净收益1460万美元[339][340][341] 普通股回购情况 - 2018 - 2016年分别回购31326股、42089股、49405股普通股,2018年后回购20345股[343] 合并可变利益实体情况 - 截至2018年12月31日,合并可变利益实体(VIE)总资产46866美元,非控股权益7481美元