财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度总营收较去年同期增加95.4万美元，其中租金收入因收购和开发项目、租金提高及2019年一季度直线租金冲销等因素增加41.1万美元，但部分被Preferred Care租金减少和Thrive递延租金收入抵消；利息收入因额外贷款资金增加46.6万美元；非合并合资企业收入因夹层贷款偿还和优先股投资收入减少85.4万美元；利息支出因去年四季度出售1亿美元高级无抵押票据增加24.3万美元，但被信贷额度余额降低和利率下降部分抵消；折旧与摊销费用因2020年一季度支出时间差异增加52.9万美元；归属于普通股股东的净利润较上年同期增加4310万美元，主要得益于Preferred Care投资组合21处房产出售带来的4390万美元净收益 [26][27][29] - 2020年第一季度NAREIT FFO为每股摊薄0.74美元，2019年同期为每股0.75美元，排除2019年非经常性项目后，2019年一季度FFO为每股0.77美元，2020年为每股0.75美元，减少0.03美元主要因非合并合资企业收入降低和G&A增加，部分被收入增加抵消 [30][31] - 2020年第一季度公司收到Preferred Care投资组合出售净收益7190万美元，偿还信贷额度400万美元，投资1350万美元收购德州一家熟练护理中心，为开发和资本改进项目提供600万美元资金，发放抵押贷款40万美元，支付一季度股息2320万美元，4月1日宣布4 - 6月每股0.19美元的月度股息 [31][32] - 截至3月31日，公司拥有一处在建房产，剩余承诺投资1080万美元，还有290万美元抵押贷款承诺；一季度按平均每股29.25美元价格回购615,827股公司股票，总投资约1800万美元，后因市场变化和疫情不确定性终止回购计划 [33][34] - 截至3月31日，公司现金及现金等价物为3090万美元，4月出售与Senior Lifestyle附属公司非合并房地产合资企业房产后，现金约4800万美元；目前信贷额度可用超5.1亿美元，ATM计划可用2亿美元，总流动性约7.58亿美元，较2月财报电话会议增加约6800万美元；2020年一季度末，公司信用指标优于医疗保健REIT行业平均水平，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.4倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.7倍，债务与企业价值比率为37% [35][36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 处置业务 - 2020年第一季度提前完成Preferred Care投资组合剥离，在五个州多笔交易中出售21处房产，净收益7190万美元，出售收益4390万美元，该组合房产账面净值2910万美元；包括去年出售的一处房产，整个投资组合出售净收益7790万美元，出售收益4400万美元，组合账面净值3560万美元 [39][40] - 4月出售与Senior Lifestyle附属公司合资企业中持有的四处房产，获得现金收益1720万美元，预计通过营运资金调整和保证金释放再收回130万美元，预计2020年二季度记录约60万美元额外损失，基于2019年四季度售价和成本通胀估计，已对优先股投资计提约550万美元减值 [42][43] 开发业务 - 俄勒冈州梅德福市与Fields Senior Living合作的辅助生活和记忆护理房地产合资项目已完工，本周Fields预计获得运营许可证并招聘员工，但因俄勒冈州居家令决定推迟开业，待评估合适时间开始接收居民 [48][49] - 密苏里州独立市与Ignite Medical Resorts合作开发的90张床位急性后期熟练护理中心建设按计划进行，预计2020年秋季完工 [50] 夹层贷款业务 - 2018年四季度为亚特兰大Village Park Senior Living开发的独立生活、辅助生活和记忆护理社区提供贷款，九英亩园区预计2021年二季度完工 [51] 租赁业务 - Brookdale涵盖八个州35处房产的租约是到2022年唯一重大续约项目，Brookdale仍在行使首次续约选择权窗口期内，续约通知可能在6月窗口期结束时发出 [52] - 4月公司收取大部分租金，向六家运营商提供约77.2万美元租金延期，占4月合同租金约7%，若使用保证金则延期金额为27.6万美元，占比2.5%，已收回13.7万美元延期租金，占比分别降至5.7%和1.4%；5月仅为一家运营商提供与4月相关的租金延期，占5月收入不到1%，截至周五已收取55%租金和利息，预计租金在1 - 15日陆续到账 [53][54][76] 投资组合指标 - 四季度滚动12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率（按5%管理费计算），辅助生活投资组合分别为1.44倍和1.22倍，熟练护理投资组合分别为1.79倍和1.34倍，Preferred Care投资组合已排除在外 [56] - 截至4月23日，私人支付投资组合入住率为80%（12月31日、3月31日分别为86%、83%），熟练护理投资组合4月至今平均入住率为75%（12月、3月分别为79%、78%），入住率下降符合当前行业趋势 [59] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持高流动性和保守资本结构，虽2020年增长市场不确定性增加，但会在时机合适时迅速行动把握机会，填补银行和私募股权撤出的老年住房和护理投资市场空白，不过近期因承销和尽职调查流程受限，不太可能完成重大交易 [16][17][18] - 公司正在评估合作伙伴租金延期请求，与运营伙伴合作，在帮助伙伴的同时考虑对公司和股东的影响，预计2020年二季度运营伙伴面临的挑战比一季度更大 [19][20] - 公司密切关注可能为合作伙伴提供援助的金融项目，如CARES法案和SBA薪资保护计划等 [21][60][61] - 公司将继续评估直线租金应收款可收回性，若确定无法收回部分或全部款项，将按现行租赁会计准则冲销，冲销不影响2020年FAD，但会影响FFO和股东权益，因疫情不确定性，公司暂停2020年业绩指引 [23][24] - 公司目前运营的交易市场受疫情影响受限，正在探索在当前环境下最佳资本配置战略方式，更注重为运营伙伴创造结构化金融产品融资选择，如优先股投资、夹层贷款等，长期来看将继续构建涵盖多种投资工具和标准收购、开发投资的业务管道，目标是寻找符合严格承销标准并能与区域运营公司建立增长型合作关系的投资项目 [62][63][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认可运营伙伴在抗击疫情中的工作和牺牲，认为行业面临独特经营环境，公司建立了强大运营网络，对伙伴应对疫情能力有信心 [7] - 公司认为2020年二季度运营伙伴面临的挑战比一季度更大，主要因个人防护设备、清洁消毒和工资成本增加，以及入院人数和收入减少带来的财务影响 [20] - 公司虽面临不确定性，但保持高流动性和保守资本结构，有能力应对未来新业务机会，相信能在市场中发挥领导作用 [16][17] - 公司认为疫情对资本市场的经济影响导致债务与企业杠杆指标高于长期目标，但仍低于净债务与年化调整后EBITDA目标，长期债务到期情况与预计自由现金流匹配，未来五年无重大长期债务到期 [37][38] - 公司认为熟练护理入住率可能在市场正常化后更快回升，部分州已实施费率上调，PDPM政策开始实施，政府CMS将于10月进行费率上调，且隔离措施暂停，这些都对费率有积极影响 [81][82][83] 其他重要信息 - 公司向运营商收集信息，93%的运营商提供了4月18 - 29日更新信息，在此期间180处房产中有35处报告了COVID - 19阳性病例 [13] - 行业获取足够个人防护设备和消毒用品存在问题，虽供应短缺情况有所缓解，但成本超出预期，员工成本也大幅增加，行业通过英雄薪酬等激励措施认可员工价值 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取情况及5月租户支付情况 - 4月为特定运营商提供延期的租金平均约为25%，5月仅为一家运营商提供与4月相关的租金延期，占5月收入不到1%，截至周五已收取55%租金和利息，预计租金在1 - 15日陆续到账 [75][76] 问题2: 入住率下降对租金覆盖的影响及应对措施 - 入住率下降给运营商带来挑战，特别是员工和个人防护设备成本增加，但运营商可参与CARES法案资金分配和SBA贷款项目获得援助；公司暂停业绩指引，因不确定未来情况和其他援助计划；预计熟练护理入住率在市场正常化后可能更快回升，部分州已实施费率上调，政府CMS将于10月进行费率上调，且隔离措施暂停 [79][80][81] 问题3: 77.2万美元租金延期的租户情况、拒绝请求数量、谈判情况及坏账问题 - 平均为租户提供25%租金延期，目前未拒绝任何请求，租户一般不要求全额租金延期；坏账主要指直线租金余额，公司每季度评估，是否冲销取决于疫情危机的广度和深度，若情况需要，可能对整个投资组合采用现金租金会计处理 [87][88][93] 问题4: 记忆护理在当前环境下的表现 - 目前记忆护理与辅助生活表现差异不大，但社交距离措施在记忆护理社区实施比辅助生活或独立生活更具挑战性 [95] 问题5: 35处有COVID - 19阳性病例房产的运营协议及员工管理措施 - 运营协议差异不大，有症状或确诊患者会被隔离，工作人员会尽量分开照顾；所有房产都取消了探访，严格控制人员和物品进入；工作人员会专门照顾特定人群，避免交叉感染，需要更高水平个人防护设备和更高薪酬；检测呈阳性的员工需隔离两周，再次检测阴性后才能返回工作 [100][101][104] 问题6: Brookdale租约续约情况 - 上次电话会议在疫情前，当时该投资组合覆盖率良好，但疫情增加了不确定性，Brookdale可能在6月窗口期结束时决定是否续约，目前未出现负面情况 [106][107] 问题7: 若预计租户未来无法支付租金，是否采用现金租金会计处理 - 若预计租户无法支付租金，公司将冲销租金应收款并采用现金租金会计处理 [108] 问题8: 4月请求租金延期的租户情况及还款原因、延期讨论时间和记忆护理入住率 - 租户请求租金延期主要因个人防护设备成本不确定性；一处熟练护理提供商和一处私人支付运营商已偿还延期租金，前者因收到政府资金触发还款，后者因4月中旬资金充足主动还款；4月延期讨论始于3月最后一周，5月目前仅为一家运营商提供与4月相关的延期，预计中旬可能还有其他请求；目前难以判断记忆护理入住率情况，不同社区情况不同 [113][115][119] 问题9: 5月租金收取同比情况、35处COVID - 19阳性病例房产数量变化、COVID房产与非COVID房产入住率差异及各项援助计划对熟练护理运营商的影响 - 难以比较5月租金收取同比情况，周五收取情况符合预期，预计本周会有更多付款；35处阳性病例房产数量增加是因公司为本次电话会议主动向运营商收集信息，且不同运营商报告指标不同，难以比较；目前无法分析COVID房产与非COVID房产入住率差异；熟练护理运营商从CARES法案和SBA项目中受益，CARES法案第一笔300亿美元拨款按2019年医疗保险支付的6.2%分配，第二笔正在发放，SBA项目部分运营商已收到资金，部分等待第二笔310亿美元拨款，加速预付医疗保险支付计划帮助不大 [125][127][132] 问题10: 私人支付和熟练护理入住率下降情况及原因 - 私人支付入住率从3月31日的83%降至4月23日的80%，熟练护理4月至今平均入住率从3月的78%降至75%；熟练护理入住率下降因择期手术推迟，预计随着手术恢复，入住率将回升，且熟练护理保险和医疗保险占比在期间基本保持稳定 [137][138][141] 问题11: 运营商防护设备采购和成本情况、外部投资机会的考虑因素及熟练护理入住率与择期康复的关系 - 防护设备供应短缺情况较3 - 4月缓解，成本仍较高，未来几个月情况取决于市场环境；公司需看到市场更正常化、入住率稳定、价格合理以及资本成本明确后，才会更放心进行房地产市场投资；预计熟练护理入住率会因择期手术积压需求而率先回升，但具体情况因地区而异 [147][153][155] 问题12: 工资上涨情况及对不同业务的影响、Anthem和前Thrive房产租金增长趋势及投资可承保性 - 工资成本增加，预计未来劳动力成本将上升，但幅度不大，薪资保护计划有助于缓解部分成本压力；工资上涨对辅助生活和熟练护理业务都有影响；Anthem房产因入住率增加有租金上调缓冲，Thrive房产表现不一，部分超预期，部分入住率下降；目前投资承保具有挑战性，结构化金融产品如夹层贷款可能有机会，但大型交易近期不太可能进行 [162][165][171] 问题13: CARES法案对熟练护理和老年住房的资金分配情况及一季度入住率下降时间 - CARES法案第一笔300亿美元拨款中，约15亿美元分配给熟练护理行业，按2019年医疗保险支付的6.2%计算，第二笔200亿美元按设施2018年净患者收入占比分配，平均约17.5万美元/处房产，剩余1000亿美元未分配，私人支付行业组织正在游说参与分配；一季度入住率下降主要在3月，因COVID - 19疫情 [177][178][183] 问题14: SNF投资组合的医疗保险普查情况、近期普查定性情况及医疗保险康复潜在风险 - 第四季度报告中医疗保险作为支付来源占比21.7%，指所有收入；近期SNF运营商入院人数明显放缓，但预计市场正常化后入院人数和普查将回升；医疗保险康复可能因远程医疗豁免政策延长下降时间，但具体情况因地区而异 [187][195][199]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为15.24785亿美元，较2019年12月31日的15.14209亿美元增长0.7%[10] - 2020年第一季度，公司总营收为4.641亿美元，较2019年同期的4.5456亿美元增长2.1%[13] - 2020年第一季度，公司总费用为2.6773亿美元，较2019年同期的2.6114亿美元增长2.5%[13] - 2020年第一季度，公司净收入为6372.2万美元，较2019年同期的2042.7万美元增长212%[13] - 2020年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入为6337万美元，较2019年同期的2025.4万美元增长213%[13] - 2020年第一季度，公司基本每股收益为1.6美元，较2019年同期的0.51美元增长214%[13] - 2020年第一季度，公司摊薄每股收益为1.6美元，较2019年同期的0.51美元增长214%[13] - 截至2020年3月31日，公司普通股发行和流通股数为3921.8万股，较2019年12月31日的3975.2万股减少1.3%[10] - 2020年第一季度，公司宣布并支付的普通股每股股息为0.57美元，与2019年同期持平[13] - 截至2020年3月31日，公司总负债为7.1873亿美元，较2019年12月31日的7.28783亿美元减少1.4%[10] - 2020年第一季度净收入为63,722美元，2019年同期为20,427美元[18] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为23,854美元，2019年同期为26,787美元[18] - 2020年第一季度投资活动提供的净现金为51,660美元，2019年同期使用的净现金为28,416美元[18] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为48,870美元，2019年同期提供的净现金为5,688美元[18] - 2020年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为30,888美元，2019年同期为8,823美元[18] - 2020年第一季度净收入为6372.2万美元，较2019年第一季度的2042.7万美元增加4329.5万美元[128][132] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为3724.7万美元，2019年第一季度为3807.7万美元[128] - 2020年第一季度利息覆盖率和固定费用覆盖率均为4.7倍，2019年第一季度为4.9倍[128] - 2020年第一季度总营收为4641万美元，较2019年第一季度的4545.6万美元增加95.4万美元[132] - 2020年第一季度总费用为2677.3万美元，较2019年第一季度的2611.4万美元增加65.9万美元[132] - 2020年第一季度NAREIT FFO归属于普通股股东为2918.5万美元，2019年第一季度为2986.1万美元[138] - 2020年第一季度经营活动提供现金2385.4万美元，较2019年第一季度的2678.7万美元减少293.3万美元[146] - 2020年第一季度投资活动提供现金5166万美元，2019年第一季度使用现金2841.6万美元[146] - 截至2020年3月31日，公司有3090万美元现金及现金等价物，5.101亿美元无担保循环信贷额度，还有通过股权分配协议发行2亿美元普通股的潜在能力[140] - 截至2020年3月31日，银行借款余额8990万美元，利率2.22%；高级无抵押票据净额5.99527亿美元，利率4.39%；总债务余额6.89427亿美元，加权平均利率4.10%[149] - 2020年第一季度，银行借款2400万美元，还款2800万美元[150] - 截至2020年3月31日，公司有39217848股普通股流通在外，资产负债表上的权益总额为8.061亿美元，权益证券市值为12亿美元；第一季度宣布并支付了2320万美元现金股息[151] - 2020年4 - 6月，公司宣布每月每股0.19美元的普通股现金股息[152] - 2020年第一季度，董事会授权回购至多500万股普通股；截至3月31日，已购买615827股，平均每股29.25美元，总价约1800万美元；3月25日，董事会终止股票回购计划[153] - 截至2020年3月31日，公司根据股权分配协议有2亿美元可用于发售普通股，但尚未发行[155] - 2020年第一季度，公司授予限制性股票和基于绩效的股票单位：76464股，每股48.95美元，3年分期归属；66027股，每股49.98美元，基于4年总股东回报目标归属，3年有加速机会[157] - 截至2020年3月31日，公司总资产15.24785亿美元，总负债7.1873亿美元，总权益8.06055亿美元[10] - 2020年第一季度，公司总收入4641万美元，总费用2677.3万美元，净收入6372.2万美元[13] - 2020年第一季度，基本每股收益1.60美元，摊薄每股收益1.60美元；每股股息0.57美元[13] - 2020年3月31日结束的三个月净收入为63722000美元，2019年同期为20427000美元[18] - 2020年折旧和摊销为9669000美元，2019年为9607000美元[18] - 2020年股票薪酬费用为1777000美元，2019年为1689000美元[18] - 2020年出售房地产净收益为43854000美元，2019年无此项收益[18] - 2020年经营活动提供的净现金为23854000美元，2019年为26787000美元[18] - 2020年投资活动提供的净现金为51660000美元，2019年使用28416000美元[18] - 2020年融资活动使用的净现金为48870000美元，2019年提供5688000美元[18] - 2020年现金、现金等价物和受限现金增加26644000美元，2019年增加4059000美元[18] - 2020年支付利息8935000美元，2019年为7202000美元[18] 会计政策变更影响 - 2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，确认对权益的累计影响调整为42,808,000美元[23] - 2020年1月1日采用ASU 2016 - 13，对财务报表无重大影响[25] - 公司于2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，确认了4280.8万美元的权益累计影响调整[23] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13，认为该标准对2020年3月31日的财务报表无重大影响[25] 信用损失相关 - 截至2020年3月31日，抵押贷款应收款预期信用损失为2,563,000美元，应收票据预期信用损失为179,000美元[28] - 截至2020年3月31日，应计利息应收款总额2809.7万美元未纳入预期信用损失计量[28] - 截至2020年3月31日，抵押贷款应收款预期信用损失为256.3万美元，应收票据预期信用损失为17.9万美元[28] 物业投资相关 - 截至2020年3月31日，公司拥有物业投资总计1,438,177,000美元，其中辅助生活物业占比60.9%，专业护理物业占比37.8%[33] - 截至2020年3月31日，公司不动产投资为14.38177亿美元，应收贷款为2.56959亿美元[123] - 截至2020年3月31日，公司专业护理中心投资为8.00773亿美元，辅助生活社区投资为8.76319亿美元，在建项目投资为66.84万美元[123] - 截至2020年3月31日，公司前五大运营商中，Prestige Healthcare投资为2.70091亿美元，Senior Lifestyle Corporation为1.91622亿美元等[123] - 截至2020年3月31日，公司前五大州投资中，密歇根州为2.77063亿美元，得克萨斯州为2.73075亿美元等[123] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合净账面价值为14亿美元，其中11亿美元（占比81.5%）投资于自有和租赁物业，3000万美元（占比18.5%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[100] - 2020年3月31日，公司拥有的物业投资总额为14.38177亿美元，其中辅助生活物业占比60.9%，专业护理物业占比37.8%[33] 租金相关 - 未来最低基本租金应收款2020 - 2024年分别为101,584,000美元、127,050,000美元、128,250,000美元、129,900,000美元、126,374,000美元，之后为625,531,000美元[34] - 预计Anthem 2020年支付990万美元的年度现金租金[35] - Preferred Care每月合同义务约为100万美元，2019年第三季度开始每月仅支付5.5万美元租金[37] - 2020年第一季度租金收入为3803.5万美元，2019年为3762.4万美元[40] - 2020年4月为部分运营商提供77.2万美元的租金延期，其中13.7万美元已收回，占4月合同租金的约7%[43] - 未来最低基本租金应收款2020年为1.01584亿美元，2021年为1.2705亿美元，2022年为1.2825亿美元，2023年为1.299亿美元，2024年为1.26374亿美元，之后为6.25531亿美元[34] - 公司预计Anthem 2020年支付990万美元的年度现金租金，但COVID - 19可能产生不利影响[35] - 2020年第一季度，公司记录直线租金收入80万美元，租赁激励成本摊销10万美元，收到现金租金收入3730万美元，其中包括运营商偿还的房地产税420万美元[102] - 预计Anthem 2020年支付年度现金租金990万美元，但COVID - 19可能产生不利影响[104] - Preferred Care原每月合同租金约100万美元，2019年第三季度起每月仅支付5.5万美元，2020年第一季度出售其租赁的21处房产，净收益约7190万美元，总收益约4390万美元[105][106] - 公司同意为部分运营商延期支付4月租金共计80万美元，其中10万美元已收回，80万美元约占4月合同租金的7%[95] 房产交易相关 - 2020年第一季度出售房产的净收益约为7190万美元，总收益约为4390万美元[38] - 2019年收到Senior Care法院命令的159.6万美元的租金、滞纳金和法律费用补偿[39] - 2020年第一季度出售21处房产，总售价7480万美元，总收益4385.4万美元[47] - 2020年第一季度，公司出售21处房产，净收益约7190万美元，总收益约4390万美元[38] - 2020年第一季度公司出售多个州的熟练护理设施，共计21处，销售总价7480万美元，账面价值2908.4万美元，净收益4385.4万美元；2019年第一季度无房产出售[47] 项目投资相关 - 2020年收购一处价值1350万美元的熟练护理设施，2019年参与合资购买一处价值1671.9万美元的辅助生活社区[44] - 2020年第一季度在开发和改善项目上投资597.3万美元，2019年为721.6万美元[46] - 2020年第一季度收购一处位于得克萨斯州的熟练护理设施，购买价格1350万美元，交易成本8.1万美元，共计1358.1万美元；2019年第一季度通过合资企业收购一处74单元的辅助生活设施，公司现金出资1597.1万美元，占比约95%[44][45] - 2020年第一季度公司在开发和改进项目上投资分别为485.4万美元和111.9万美元，2019年同期分别为695.7万美元和25.9万美元[46] - 2020年第一季度完成一个位于俄勒冈州的78单元辅助生活设施开发项目，投资1634.1万美元；2019年第一季度完成一个位于肯塔基州的143单元熟练护理中心开发项目，投资2497.4万美元[46] - 2020年第一季度，公司在德克萨斯州投资1处SNF物业，初始现金购买价格1350万美元，交易总成本1358.1万美元[108] 抵押贷款投资相关 - 截至2020年3月31日，抵押贷款投资总额为2.56959亿美元[49] - 2020年第一季度抵押业务净增29.7万美元，2019年同期净增137.5万美元[50] - 截至2020年3月31日，公司抵押投资总额2.56959亿美元，涉及4处房产，22笔贷款，2804张床位，平均每张床位投资91.64美元[49] 非合并合资企业投资相关 - 截至2020年3月31

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总收入较去年同期增加290万美元，租赁收入增加540万美元，其中390万美元与新租赁会计准则下记录的物业税收入有关，其余增长来自收购、开发项目、Anthem租金增加和租赁升级，同时因租赁过渡减少86.9万美元 [17] - 2019年第四季度利息收入增加39.3万美元，其他收入减少290万美元，非合并合资企业收入减少34.6万美元 [19] - 2019年和2018年第四季度NAREIT FFO均为每股摊薄0.81美元，排除非经常性项目后，2019年FFO每股为0.76美元，去年为0.73美元 [20] - 归属于普通股股东的净收入较上年减少1820万美元，主要由于其他收入减少、优先股权益投资减值和2019年出售损失 [21] - 2019年第四季度确认210万美元保险收益，出售2处房产净收益590万美元，累计损失460万美元，与保险收益相抵后为250万美元 [22] - 2019年第四季度利息支出较去年同期增加36.3万美元，G&A费用减少26万美元，预计2020年季度G&A费用在480 - 490万美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度租赁业务收入增加，主要来自物业税收入、收购和开发项目、Anthem租金增加和租赁升级，但被租赁过渡部分抵消 [17] - 2019年第四季度利息收入因额外贷款资金和项目扩张增加，其他收入因2018年第四季度高级生活方式的收益权冲销减少，非合并合资企业收入因夹层贷款偿还和优先股权益投资收入减少 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场定价仍然紧张，旧物业资本化率缺乏吸引力，新物业价格远高于重置成本 [14] - 2020年市场情况与上次电话会议相比没有显著变化，需深入挖掘对股东最有利的交易 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年增长战略将专注于寻找传统的 triple net 租赁和需要创新金融解决方案的新机会，同时继续与有增长意愿和资源的区域运营商建立关系 [13] - 公司将利用资产管理专业知识和强大的资产负债表，提供灵活创新的结构来部署资本，满足区域运营商的需求 [14] - 公司致力于通过运营商、地理位置和物业类型来扩大投资组合的多元化 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年公司做出了一些艰难的变革决策，成功解决了有挑战的投资组合，加强了资产负债表，并通过与新运营商的合作推动了公司发展 [5] - 2020年公司将专注于增长，但面临寻找有价值增长机会的挑战，对公司的进展和机会持乐观态度 [48] 其他重要信息 - 2019年公司成功执行年度资本回收计划，出售了价值1600万美元的物业，2020年的出售额将高于历史平均水平 [10] - 2019年公司完成了8100万美元的投资，其中750万美元与新运营商合作，年末后又与HMG Healthcare完成了一笔交易 [11] - 公司预计2020年从Anthem收取990万美元租金，较2019年增长32% [7] - 公司预计Senior Care将在3月左右从破产中走出，若其未能走出破产或未能遵守主租赁条款，公司有计划过渡该投资组合 [9] - 公司预计2020年FFO在3.01 - 3.03美元之间，假设无额外投资、融资或股权发行，并出售Preferred Care投资组合 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明Preferred Care资产出售的收益情况 - 目前20处正在签约的房产预计在第一季度完成交易，净收益约为5900万美元，加上第四季度出售的一处房产净收益约600万美元，21处房产净收益约为6500万美元 [52] 问题: 是否还有2处Preferred Care资产待售，租金情况如何 - 还有2处待售，一处在德克萨斯州的Nacogdoches正在市场上出售，另一处在亚利桑那州的专业行为护理项目正在重新营销，目前与Preferred Care协商的月租金约为5万美元 [53][54] 问题: 已签约和第四季度出售房产的收益低于预期，是市场变化还是过于乐观，隐含资本化率是多少 - 难以从资本化率角度评估，会计算后提供该数据 [56][58] 问题: 请解释“管道活跃且强劲”的含义 - 市场交易流量大，公司积极评估和审查交易，但会严格筛选符合标准的项目，涉及多种类型的投资机会 [60][61] 问题: 近期PDPM实施后，熟练护理领域的交易机会如何 - 熟练护理领域机会较少，市场上多为旧物业，扣除Preferred Care投资组合后，公司关注较少，但仍支持该领域并继续寻找合适机会，2020年情况有待观察 [62][63] 问题: 除Senior Care外，其他运营商是否有潜在付款释放 - 没有未披露的潜在付款，Thrive过渡项目按预期进行 [66] 问题: Thrive资产过渡对下半年现金流的影响 - 今年较去年增加约60万美元 [68] 问题: 购买密歇根资产的原因、当前入住率、覆盖率及200万美元资本支出的回报 - 与Randall Residence建立了多年关系，该市场有其业务存在，建筑状况良好，承保覆盖率约为1.25倍，认为有增长机会 [70][71] 问题: 德克萨斯州的承保标准是否改变，是否有更多机会 - 公司在德克萨斯州有选择性，与HMG有长期关系，此次交易是一次非公开市场机会，地理位置合适，合作有意义 [72][73] 问题: 如何对新关系进行承保 - 与新组织建立关系需要时间，了解其商业模式、运营建筑、公司理念等，如与Randall和HMG的合作 [75][76] 问题: 重新营销Preferred Care的行为资产对估值有何影响 - 不一定改变资产估值，只是需要不同类型的运营商，关注过渡模式和行为护理人群 [77] 问题: 2020年指导中对Preferred Care处置收益的使用假设 - 假设用于偿还信贷额度 [79] 问题: 旧资产无吸引力的资本化率范围，是税前还是税后 - SNF的资本化率在6.5% - 7.5%之间，公司期望的更高，可能在10% - 12%；AL约为8% - 9%，旧的私人支付资产除非投入资金改善且市场新产品少，否则难以承保 [80][81] 问题: Brookdale是否有联系或协商租赁条款变更 - 与Brookdale有积极沟通，讨论过为其建筑提供资本改善融资，对方正在评估 [84] 问题: Brookdale投资组合的EBITDA覆盖率是多少 - 未提供该投资组合的具体覆盖率，但主租赁覆盖率健康，预计其会续租 [85] 问题: 如何调整Senior Care的收入运行率 - 从收入运行率中减去120万美元，因为2020年不会有13个月的租金 [87] 问题: 如果Brookdale不续租，是否有应急计划 - 有考虑过，若不续租可能对公司是财务利好 [89] 问题: 净租赁资产覆盖率是否有接近或低于1的情况 - 熟练护理领域有2处房产EBITDARM覆盖率略低于1，占总收入约1%；私人支付领域没有低于1的情况 [92] 问题: 收购资产时是否存在大量递延资本支出阻碍购买 - 存在需要资本投入的情况，关键是评估投入金额和资产要价，卖家通常未将递延资本支出计入要价 [95][96] 问题: 是否会增加老年住房开发 - 私人支付领域会选择性和机会性地进行开发，熟练护理领域可能与Ignite等组织合作开发 [103][104] 问题: 是否考虑过老年公寓项目 - 有一个在堪萨斯州威奇托的项目，与运营伙伴合作融资建设，会关注该领域的机会 [105] 问题: 租户租金覆盖率是否有差异，是否与特定市场有关 - 未看到特定运营商的显著差异，新墨西哥州因医疗补助率提高和提供商税实施，部分运营商的覆盖率有变化，但尚未完全反映在指标中 [107][109] 问题: 近期收购的旧资产是否影响入住率，还是更取决于运营商 - 更取决于运营商，以密歇根房产为例，通过尽职调查降低了收购价格，并投入资本使建筑具有竞争力 [111] 问题: 未来几年旧资产是否有吸引力 - 会考虑旧资产，但需要合适的运营商、市场、定价和资本投入，以确保投资可持续且不过度增加租金负担 [113]

公司资金状况 - 截至2019年12月31日，公司持有现金420万美元，无担保循环信贷额度可用资金为5.061亿美元，可通过股权分配协议发行2亿美元普通股获取资金[67] - 公司现金来源包括证券销售所得、新债务发行所得、抵押贷款和其他投资的本金支付、房产销售以及运营资金，可用于医疗保健投资、偿还未偿债务或投资合格的短期或长期投资[90] - 公司可能会面临资本获取受限的情况，这可能导致公司增长放缓[67][69] 公司收入结构 - 2019年全年，公司约98.6%的收入来自房地产投资的租赁和利息收入[71] - 2019年全年，公司约35.8%的房地产投资租赁和利息收入来自三家运营商[72] 运营商相关问题 - 过去三年，公司有四家运营商出现财务或法律问题，导致租金未支付或破产[74] 公司债务政策与风险 - 公司运营遵循在董事会认为合适时举债的政策，可能会增加债务，从而提高杠杆率[85] 利率相关风险 - 伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）预计在2021年后停止强制提交计算利率，若LIBOR停止存在，公司需为无担保循环信贷额度商定替代基准指数[86] 租赁收入计算与风险 - 公司需按直线法计算包含固定年度租金递增或与消费者价格指数挂钩的年度租金递增的租赁收入，若无法收回租金，可能会注销部分或全部直线租金应收款[87] 资产减值评估 - 公司需定期评估房地产投资和其他资产是否存在减值迹象，若发生减值，需调整资产账面价值[88][89] 股息维持与增长因素 - 公司依赖资金可分配额的增长来维持或提高普通股股息，而这又取决于额外投资和贷款带来的收入增加、租金上涨和抵押贷款利率上升[66] REIT资格要求 - 公司若要符合REIT资格，每年至少95%的总收入需来自合格来源，且每年向股东支付的股息至少为REIT应纳税收入的90%[91] - 为符合REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，任何时间不得有超过50%价值的已发行股票由五个或更少的个人直接或间接实益拥有，公司章程规定任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票[97] - 若公司在任何纳税年度未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦和州所得税，且在失去资格后的四个纳税年度内将被取消REIT待遇[92] 税收政策影响 - 2017年12月22日，美国《减税与就业法案》（TCJA）签署成为法律，联邦企业税率从35%降至21%，适用于2017年12月31日后开始的纳税年度[93] - 企业利息费用扣除一般限制为企业调整后应纳税所得额的30%，公司业务预计符合可选择不适用此限制的房地产企业条件[93] 房地产投资流动性与风险 - 公司房地产投资相对缺乏流动性，若物业运营无利可图，其清算价值可能远低于账面价值或相关抵押贷款欠款[98] 业务开发风险 - 公司业务包括老年住房和医疗保健物业开发，开发项目可能面临资源投入后放弃、成本超预算、融资困难、工期延误和入住率及租金不达预期等风险[102][105] 房地产投资组合账面价值 - 截至2019年12月31日，公司房地产投资组合账面价值为14亿美元[227] 租金收入与应收款情况 - 2019年公司确认租金收入1.528亿美元，年末直线租金应收款为4570万美元，采用ASC 842时记录4280万美元过渡调整[231] 资产价值变化 - 2019年土地价值为12.6703亿美元，2018年为12.5358亿美元[239] - 2019年建筑物及改良价值为12.95899亿美元，2018年为12.90352亿美元[239] - 2019年累计折旧和摊销为3.12642亿美元，2018年为3.12959亿美元[239] - 2019年运营性房地产净值为11.0996亿美元，2018年为11.02751亿美元[239] - 2019年待售物业净值为2685.6万美元，2018年为383万美元[239] - 2019年房地产投资净值为13.90915亿美元，2018年为13.4952亿美元[239] 债务情况变化 - 2019年银行借款为9390万美元，2018年为1.12亿美元[239] - 2019年高级无担保票据净值为5.99488亿美元，2018年为5.33029亿美元[239] 营收、费用与收益变化 - 2019年总营收为185,304美元，2018年为168,645美元，同比增长9.99%[242] - 2019年总费用为105,537美元，2018年为87,115美元，同比增长21.15%[242] - 2019年净收入为80,872美元，2018年为155,076美元，同比下降47.85%[242] - 2019年基本每股收益为2.03美元，2018年为3.91美元，同比下降48.08%[242] 现金流量变化 - 2019年经营活动提供的净现金为122,469千美元，2018年为115,535千美元，同比增长6.00%[247] - 2019年投资活动使用的净现金为78,988千美元，2018年为3,609千美元，同比增长2088.64%[247] - 2019年融资活动使用的净现金为44,001千美元，2018年为112,375千美元，同比下降60.84%[247] - 2019年末现金、现金等价物和受限现金为4,244千美元，2018年末为4,764千美元，同比下降10.92%[247] - 2019年支付的利息为28,767千美元，2018年为30,116千美元，同比下降4.48%[247] 普通股现金分红变化 - 2019年普通股现金分红为90,599千美元，2018年为90,372千美元，同比增长0.25%[244] 公司基本信息 - 公司于1992年8月25日开始运营，是一家房地产投资信托公司，主要投资老年住房和医疗保健物业[250] 物业受损与处理情况 - 2017年第三季度，公司位于德克萨斯州的一处170张床位的熟练护理中心因飓风哈维受损撤离，经评估未发生减值[261] - 2018年第二季度，运营商提供261.9万美元保险理赔款用于物业修复，该款项在2018年12月31日合并资产负债表中分类为受限现金[262] - 2019年第四季度，公司出售该物业，确认出售损失78.2万美元，并将剩余211.1万美元保险理赔款重新分类为物业保险收益[262] 会计准则采用情况 - 公司在2017年采用ASU 2014 - 15，该准则对持续经营不确定性披露提出要求，采用后对财务报表和披露无重大影响[258] - 公司在2018年采用ASU 2016 - 18，该准则要求在合并现金流量表中对现金、现金等价物和受限现金的变动进行调节和解释，采用后对财务报表和披露无重大影响[260] - 公司在2017年提前采用ASU 2017 - 01，该准则明确业务定义框架，采用后公司多数投资性物业收购将作为资产收购处理[265] - 公司在2018年采用ASU 2017 - 05，该准则定义实质非金融资产并明确部分出售非金融资产的指引，采用后对合并财务报表和相关附注无重大影响[266] - 公司于2018年1月1日采用修订后追溯法采用ASU 2014 - 09标准，结论是该标准对经营成果或财务状况无重大影响[304] - 2019年1月1日公司采用修改追溯法采用ASC 842，不重述前期[314] 贷款回报率与期限 - 公司对夹层贷款寻求12 - 14%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为四到五年[279] 折旧方法与年限 - 折旧主要采用直线法，计算机估计使用寿命为3 - 5年，家具和设备为5 - 15年，建筑物为35 - 50年等[268] 投资减值损失 - 2019年12月31日，公司对亚利桑那州一处合资企业的优先股投资进行可收回性测试，确认550万美元的非合并合资企业投资减值损失[283] - 2019年、2018年和2017年，公司分别确认不动产投资减值费用0美元、0美元和188万美元[290] 或有租金收入情况 - 2019年、2018年和2017年，公司分别收到或有租金收入46.4万美元、47万美元和45.7万美元[299] 租赁租金确认与增长 - 公司经营租赁租金通常按直线法在租赁期内确认，租金年增长率一般在2.0% - 3.0%[299][300] ASC 842相关规定 - 2016年2月FASB发布的ASU 2016 - 02及其修正案已正式纳入FASB编纂的ASC Topic 842[305] - ASC 842要求承租人对所有期限超过12个月的租赁记录使用权资产和租赁负债[306] - ASC 842要求出租人识别租赁协议中的租赁和非租赁组件，非租赁组件收入适用收入确认标准[307] 坏账准备评估 - 公司维持坏账准备，其水平取决于应收账款预期可收回性，FASB 2016年发布的ASU 2016 - 13将于2019年12月15日后生效，公司正评估其影响[285][288] 非合并合资企业投资评估 - 公司对非合并合资企业投资定期评估，若公允价值低于账面价值且减值为非暂时性，将投资减记至估计公允价值[282] 办公室租赁情况 - 2019年公司办公室租赁协议租金费用为29.9万美元，年末使用权资产和租赁负债余额为128.7万美元[314][318] 租金收入其他情况 - 2019年公司因运营商报销房地产税确认租金收入1599.8万美元[318] - 2019年1月1日公司注销与部分运营商相关的直线租金应收款和租赁激励余额，共计4280.8万美元[319] - 2019年公司从部分运营商收到租金收入3323.8万美元，其中2722.5万美元为过渡到ASC 842时注销金额的收回[320] REIT税收分配 - REIT需向股东分配至少90%的应税收入，若分配100%应税收入并符合其他要求，一般无需缴纳联邦所得税[321] 税基与账面基础差异 - 2019年12月31日，公司净可折旧资产的税基比账面基础约高2543.6万美元[322] 主要运营商占比 - 截至2019年12月31日，Prestige Healthcare和Senior Lifestyle Corporation分别占公司总收入的17.1%和10.8%，占总资产的17.4%和10.2%[336] 折旧费用情况 - 2019年、2018年和2017年，公司建筑物和改良的折旧费用分别为3909.4万美元、3741.6万美元和3749.2万美元[342] 房地产物业情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有177处医疗保健房地产，位于28个州，由30个运营商运营[339] 未来最低基本租金应收款 - 未来最低基本租金应收款（不含直线租金等影响）2020 - 2024年及以后分别为135,173千美元、126,914千美元、128,196千美元、129,846千美元、126,320千美元、625,158千美元[343] 运营商租金支付情况 - 2019年Anthem支付约定最低现金租金7500万美元，约为当年合同应付款的50%[344] - 2019年第四季度公司收到Senior Care法院判决的159.6万美元，包括2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用[346] - 2019年第三季度起Preferred Care每月仅支付5.5万美元租金，而合同月租金约为100万美元[350] - 2018年11 - 12月Thrive拖欠租金70万美元，2019年支付拖欠租金但未支付当年合同租金[351] 租金收入与收购成本变化 - 2019 - 2017年公司租金收入分别为152,755千美元、135,405千美元、137,657千美元[354] - 2019 - 2017年公司收购成本分别为58,414千美元、40,408千美元、82,405千美元[357] 物业租赁与租金调整 - 2019年公司将俄亥俄和肯塔基两个共120单元的社区租给新运营商，首年初始现金租金125万美元[352] - 2019年6月1日起现有主租赁协议年现金租金增加40万美元，2020年6月1日再增加30万美元，此后每年增加2.5%[352] 物业收购情况 - 2019年后公司收购德州140张床位的SNF，约1.35亿美元，初始现金收益率8.5%，第二年起每年递增2%[357] 开发与投资项目情况 - 2019 - 2017年开发和改进项目投资分别为2.3363亿美元、3.8528亿美元、2.58亿美元[360] - 2019 - 2017年完成项目投资分别为4.6973亿美元、1.4998亿美元、1.3498亿美元[360] - 2019和2018年末待售物业投资分别为6.1969亿美元、5746万美元[360] 物业销售净收益情况 - 2019 - 2017年物业销售净收益分别为2106万美元、7.0682亿美元、3814万美元[362] 抵押贷款利率与到期时间 - 2019年末抵押贷款利率范围为9.2% - 9.9%，到期时间为2043 - 2045年[364] 金融资产公允价值与贴现率关系 - 截至2019年12月31日，使用9.0%的贴现率，公司应收抵押贷款的公允价值约为3.128亿美元，贴现率上升1

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为15.12231亿美元，较2018年12月31日的15.1362亿美元略有下降[9] - 2019年第三季度总营收为4711.9万美元，较2018年同期的4177.6万美元增长12.8%；前九个月总营收为1.38841亿美元，较2018年同期的1.25058亿美元增长11%[11] - 2019年第三季度净收入为2728万美元，较2018年同期的3493.7万美元下降21.9%；前九个月净收入为6824.1万美元，较2018年同期的1.24232亿美元下降45.1%[11] - 2019年第三季度基本每股收益为0.68美元，较2018年同期的0.88美元下降22.7%；前九个月基本每股收益为1.71美元，较2018年同期的3.13美元下降45.4%[11] - 2019年第三季度宣布并支付的普通股股息为每股0.57美元，与2018年同期持平；前九个月为每股1.71美元，与2018年同期持平[11] - 2019年9月30日，公司股东总权益为7938.94万美元，较2018年12月31日的8329.71万美元下降4.7%[9] - 2019年前三季度净收入为68,241美元，2018年同期为124,232美元[17] - 2019年前三季度经营活动提供的净现金为90,092美元，2018年同期为83,438美元[17] - 2019年前三季度投资活动使用的净现金为57,112美元，2018年同期为2,374美元[17] - 2019年前三季度融资活动使用的净现金为31,676美元，2018年同期为63,706美元[17] - 2019年前三季度现金、现金等价物和受限现金增加1,304美元，2018年同期增加17,358美元[17] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为6,068美元，2018年同期为22,571美元[17] - 2019年前三季度支付利息22,431美元，2018年同期为23,869美元[17] - 2019年前三季度总营收为1.38841亿美元，较2018年同期的1.25058亿美元增长10.9%[11] - 2019年前三季度净利润为6824.1万美元，较2018年同期的1.24232亿美元下降45.1%[11] - 2019年前三季度基本每股收益为1.71美元，较2018年同期的3.13美元下降45.4%[11] - 2019年前三季度租金收入为1.14566亿美元，较2018年同期的1.02646亿美元增长11.6%[11] - 2019年前三季度利息费用为2300.4万美元，较2018年同期的2298.1万美元基本持平[11] - 2019年前三季度折旧和摊销费用为2939.9万美元，较2018年同期的2815.9万美元增长4.4%[11] - 截至2019年9月30日，股东权益为7938.94万美元，较2018年12月31日的8329.71万美元下降4.7%[9] - 2019年前三季度每股股息为1.71美元，与2018年同期持平[11] 公司资产相关数据关键指标变化 - 2019年9月30日，银行借款为1.654亿美元，较2018年12月31日的1.12亿美元增长47.7%[9] - 2019年9月30日，普通股发行和流通数量为39752股，较2018年12月31日的39657股增加95股[9] - 2019年9月30日，房地产投资净额为13.85457亿美元，较2018年12月31日的13.4952亿美元增长2.6%[9] - 2019年9月30日，应收票据净额为1755.2万美元，较2018年12月31日的1271.5万美元增长38.1%[9] - 截至2019年9月30日，公司自有物业投资总计14.75亿美元，其中辅助生活社区投资8.45亿美元，占比57.3%；专业护理社区投资6.06亿美元，占比41.1% [43] - 截至2019年9月30日，持有待售物业投资5746000美元，累计折旧1916000美元[57] - 截至2019年9月30日，抵押贷款投资总额255737000美元[58] - 截至2019年9月30日，应收票据中夹层贷款1328.4万美元，其他贷款444.5万美元，应收票据储备 - 17.7万美元，总计1755.2万美元；2018年12月31日分别为986.8万美元、297.5万美元、 - 12.8万美元和1271.5万美元[66] - 截至2019年9月30日，公司各项投资承诺总计1.44347亿美元，已提供资金1486.6万美元，已使用资金6667.3万美元，剩余承诺7767.4万美元[89] - 截至2019年9月30日，抵押贷款应收款账面价值2.53186亿美元，公允价值3.10842亿美元；银行借款账面价值和公允价值均为1.654亿美元；高级无担保票据账面价值5.18469亿美元，公允价值5.37739亿美元[99] - 截至2019年9月30日，老年住房和长期医疗保健物业约占公司房地产投资组合的99.3%[104] - 截至2019年9月30日，公司房地产投资组合总投资为17.30429亿美元，其中自有物业投资14.74692亿美元，占比85.2%；抵押贷款投资2.55737亿美元，占比14.8%[107] - 截至2019年9月30日，公司房地产投资净账面价值为14亿美元，其中11亿美元（占比81.7%）投资于自有和租赁物业，3000万美元（占比18.3%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[108] - 截至2019年9月30日，资产负债表上的直线租金应收款余额（扣除准备金后）为4480万美元[111] - 截至2019年9月30日，公司不动产资产为147469.2万美元，贷款应收款为25573.7万美元[139] - 截至2019年9月30日，银行借款适用利率3.39%，未偿还余额1.654亿美元，可用借款额度4.346亿美元；高级无担保票据适用利率4.48%，未偿还余额5.18469亿美元，可用借款额度1.075亿美元[167] - 截至2019年9月30日，公司有3975.1704万股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计7.939亿美元，权益证券市值20亿美元；2019年前九个月宣布并支付6820万美元现金股息[170] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2019年前三季度办公室租赁协议租金费用为224,000美元，9月30日使用权资产和租赁负债余额为1,354,000美元[33] - 2019年前三季度因运营商报销房地产税确认租金收入12,094,000美元[34] - 2019年前9个月，公司从Anthem、Thrive等运营商处获得租金收入2613.5万美元，其中3个月和9个月的“回收款”分别为557.1万美元和2254.2万美元[37] - 未来最低基本租金应收款（不包括直线租金应收款等影响）：2019年为3226.5万美元，2020年为1.32亿美元，2021年为1.24亿美元，2022年为1.25亿美元，2023年为1.27亿美元，之后为7.31亿美元 [44] - 2019年Anthem预计支付年现金租金750万美元，约为2019年合同应付款的50% [45] - 2019年第三季度起，Preferred Care每月仅支付租金5.5万美元，未确认租约下的租赁义务约为100万美元 [47] - 法院要求Senior Care在破产计划生效日或2019年12月16日前支付159.6万美元，包括2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用 [49] - 2018年11 - 12月Thrive欠租70万美元，2019年未支付合同租金 [50] - 2019年第二季度，两个共120单元的记忆护理社区新租约首年现金租金为125万美元，次年为150万美元，第三年为197.5万美元，第四年为215万美元 [51] - 2019年第二季度，德州56单元记忆护理社区加入现有主租约后，2019年6月1日起年现金租金增加40万美元，2020年6月1日起再增加30万美元，此后每年增加2.5% [51] - 2019年第三季度，佐治亚州和南卡罗来纳州两个共159单元的记忆护理社区新租约初始年现金租金为176.2万美元，第二年租金增加3.5% [51] - 租赁协议购买选择权相关，总投资148374000美元，账面价值128609000美元[53] - 2019年前三季度可变租金收入中，或有租金收入394000美元，房地产税报销收入12094000美元[53] - 2019年前九个月，租金收入和抵押贷款利息收入分别占总毛收入的82.5%和16.1%[109] - 2019年前九个月，公司记录了360万美元的直线租金收入和30万美元的租赁激励成本摊销[110] - 2019年前九个月，公司收到1.132亿美元现金租金收入，其中包括1210万美元的运营商房地产税报销[111] - 预计Anthem 2019年将支付750万美元的年度现金租金，约为2019年租赁合同规定金额的50%[112] - 2019年10月起，Preferred Care每月仅支付5.5万美元租金，未确认租赁下的租金义务约为100万美元[113] - 法院命令Senior Care在破产计划生效日期或2019年12月16日之前支付2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用共计160万美元[117] - 2019年第二季度，公司将俄亥俄州和肯塔基州共120单元的两个失智照护社区租给新运营商，首年初始现金租金130万美元，次年150万美元，第三年200万美元，第四年220万美元[119] - 2019年第二季度，公司将德克萨斯州56单元的失智照护社区租给现有运营商，自2019年6月1日起现有主租赁的年现金租金增加40万美元，2020年6月1日再增加30万美元，此后每年增加2.5%[119] 公司投资与开发业务数据关键指标变化 - 2019年收购物业总价38951000美元，交易成本302000美元，总成本39253000美元；2018年收购物业总价40295000美元，交易成本113000美元，总成本40408000美元[54] - 2019年前三季度开发和改进项目投资，开发15052000美元，改进2121000美元；2018年前三季度开发25717000美元，改进2063000美元[55] - 2019年前三季度完成开发项目总投资46389000美元；2018年前三季度完成开发项目总投资13974000美元[55] - 2019年前三季度物业销售净收益6736000美元；2018年前三季度物业销售净收益62698000美元[57] - 2019年前三季度抵押贷款净增加10247000美元；2018年前三季度抵押贷款净增加18702000美元[60] - 对非合并合资企业投资承诺25650000美元，账面价值24426000美元[62] - 2019年非合并合资企业资本贡献39.4万美元，收入确认197.3万美元，现金利息收入257.7万美元；2018年分别为58万美元、210.3万美元和172.7万美元[65] - 2019年前九个月应收票据活动中，预付款853.1万美元，收到本金还款 - 344.6万美元，重新分类至租赁激励 - 20万美元，应收票据储备 - 4.8万美元，总计483.7万美元；2018年分别为5万美元、 - 384.8万美元、0、3.8万美元和 - 376万美元[68] - 2019年9月30日非或有租赁激励为259万美元，2018年12月31日为1444.3万美元[69] - 2019年前九个月非或有租赁激励资金投入32.2万美元，摊销 - 28.1万美元，重新分类 - 1189.3万美元；或有租赁激励均为0；净增加 - 1185.2万美元。2018年非或有租赁激励资金投入127.2万美元，摊销 - 129.2万美元；或有租赁激励摊销 - 35.9万美元；净增加 - 77.9万美元[69] - 2019年前三季度，公司在加利福尼亚、密苏里和弗吉尼亚投资自有物业，总收购成本3925.3万美元[120] - 2019年，公司在开发和改善项目上投资，开发项目投入1505.2万美元，改善项目投入212.1万美元[123] - 2019年，公司完成两个开发项目，分别位于肯塔基和威斯康星，总投资4636.5万美元[124] - 2019年，公司抵押贷款应收款净增加1024.7万美元，其中新增资金1091.9万美元，包括对现有抵押贷款追加资金7500美元，利率9.41%，固定两年后每年递增2.25%[125] - 2019年，公司在亚利桑那州的优先股投资回报为15%，现金支付比例为8%，投资承诺2565万美元[12

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为14.9948亿美元和15.1362亿美元[8] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为7.1187亿美元和6.80649亿美元[8] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总股本分别为7.8761亿美元和8.32971亿美元[8] - 2019年和2018年第二季度，公司总营收分别为4626.6万美元和4147.2万美元[10] - 2019年和2018年上半年，公司总营收分别为9172.2万美元和8328.2万美元[10] - 2019年和2018年第二季度，公司总费用分别为2636万美元和2160.7万美元[10] - 2019年和2018年上半年，公司总费用分别为5247.4万美元和4368.9万美元[10] - 2019年和2018年第二季度，公司净收入分别为2053.4万美元和6893.6万美元[10] - 2019年和2018年上半年，公司净收入分别为4096.1万美元和8929.5万美元[10] - 2019年第二季度和上半年，公司普通股基本每股收益分别为0.51美元和1.03美元[10] - 2019年上半年净收入为40,961,000美元，2018年同期为89,295,000美元[16] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为61,672,000美元，2018年同期为55,471,000美元[16] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为44,075,000美元，2018年同期提供净现金9,383,000美元[16] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为17,046,000美元，2018年同期为63,361,000美元[16] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金期末余额为5,315,000美元，2018年同期为6,706,000美元[16] - 2019年上半年利息支付为13,564,000美元，2018年同期为14,994,000美元[16] - 2019年上半年和2018年上半年，公司宣布并支付的普通股现金股息分别为4558.3万美元和4516.8万美元，均为每股每月0.19美元[79] - 2019年7月，公司宣布2019年7 - 9月普通股每月现金股息为每股0.19美元[80] - 2019年第二季度和上半年，公司基本每股净收益分别为0.51美元和1.03美元，摊薄每股净收益分别为0.51美元和1.02美元；2018年同期基本每股净收益分别为1.74美元和2.25美元，摊薄每股净收益分别为1.73美元和2.25美元[93] - 2019年上半年总收入9172.2万美元，较2018年的8328.2万美元增加844万美元；净收入4096.1万美元，较2018年的8929.5万美元减少4833.4万美元[149] - 2019年上半年GAAP普通股股东可获得净收入4060.6万美元，2018年为8892.9万美元；NAREIT FFO归属于普通股股东为5957.3万美元，2018年为5929.6万美元[156] - 2019年上半年经营活动提供现金6167.2万美元，2018年为5547.1万美元；投资活动使用现金4407.5万美元，2018年为提供现金938.3万美元；融资活动使用现金1704.6万美元，2018年为使用现金6336.1万美元[163] - 截至2019年6月30日，公司总资产为14.9948亿美元，较2018年12月31日的15.1362亿美元有所下降；总负债为7.1187亿美元，较2018年12月31日的6.80649亿美元有所上升[8] - 2019年第二季度，公司总营收为4626.6万美元，较2018年同期的4147.2万美元增长11.56%；上半年总营收为9172.2万美元，较2018年同期的8328.2万美元增长10.13%[10] - 2019年第二季度，公司总费用为2636万美元，较2018年同期的2160.7万美元增长21.99%；上半年总费用为5247.4万美元，较2018年同期的4368.9万美元增长20.11%[10] - 2019年第二季度，公司净收入为2053.4万美元，较2018年同期的6893.6万美元下降70.21%；上半年净收入为4096.1万美元，较2018年同期的8929.5万美元下降54.13%[10] - 2019年第二季度，公司基本每股收益为0.51美元，较2018年同期的1.74美元下降70.69%；上半年基本每股收益为1.03美元，较2018年同期的2.25美元下降54.22%[10] - 2019年第二季度，公司稀释每股收益为0.51美元，较2018年同期的1.73美元下降70.52%；上半年稀释每股收益为1.02美元，较2018年同期的2.25美元下降54.67%[10] - 2019年第二季度，公司普通股每股股息为0.57美元，与2018年同期持平；上半年普通股每股股息为1.14美元，与2018年同期持平[10] - 截至2019年6月30日，公司普通股发行和流通股数为39,747股，较2018年12月31日的39,657股有所增加[8] - 2019年上半年净收入为40,961千美元，2018年同期为89,295千美元[16] - 2019年上半年折旧和摊销为19,467千美元，2018年同期为18,712千美元[16] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为61,672千美元，2018年同期为55,471千美元[16] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为44,075千美元，2018年同期提供净现金9,383千美元[16] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为17,046千美元，2018年同期为63,361千美元[16] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金期末余额为5,315千美元，2018年同期为6,706千美元[16] - 2019年上半年支付利息13,564千美元，2018年同期为14,994千美元[16] 公司会计政策变更 - 公司于2018年1月1日采用ASU 2016 - 15标准，对财务报表无重大影响[21] - 公司于2018年1月1日采用ASC 606标准核算客户合同收入[22] - 公司采用ASC 606标准对经营成果和财务状况无影响[24] - ASC 842于2019年1月1日生效，公司采用修改追溯法采用该标准[31][32] - 公司采用ASC 842时选择了多项实用权宜之计，包括不重新评估租赁分类等[32][34] - 公司办公室租赁协议在采用ASC 842后仍分类为经营租赁[32] - 自2018年12月31日以来，公司关键会计政策或估计除采用ASC Topic 842租赁准则外无其他变化[175] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日的六个月，公司办公室租赁协议产生14.9万美元租金费用，使用权资产和租赁负债余额为139.3万美元[32] - 截至2019年6月30日的六个月，公司因运营商报销房地产税确认824.5万美元租金收入[33] - 2019年1月1日，公司注销与部分运营商相关的直线租金应收款和租赁激励余额，共计4280.8万美元[35] - 截至2019年6月30日的六个月，公司从部分运营商处收到1800万美元租金收入，其中1700万美元为前期注销金额的收回[36] - 未来非可撤销经营租赁的最低基本租金应收款，2019年为6845万美元，2020年为1.43029亿美元等[44] - 公司预计Anthem 2019年支付750万美元年度现金租金，约为当年合同应付款的50% [45] - 2019年第二季度，公司将俄亥俄州和肯塔基州共120个单元的两个记忆护理社区过渡给新运营商，第一年初始现金租金为125万美元，第二年为150万美元，第三年为197.5万美元，第四年为215万美元[50] - 2019年第二季度，公司将德克萨斯州56个单元的记忆护理社区过渡给现有运营商，自2019年6月1日起现有主租赁的年现金租金增加40万美元，2020年6月1日再增加30万美元，此后每年增加2.5% [53] - 2019年6月30日后，公司将佐治亚州和南卡罗来纳州共159个单元的两个记忆护理社区过渡给现有运营商，新的2年租赁协议初始年现金租金为176.2万美元，第二年租金增加3.5% [53] - 2019年8月1日起，公司将佛罗里达州60个单元的记忆护理社区过渡给现有运营商，新的10年租赁协议第二年租金为45万美元，第三年及以后为60万美元[53] - 2019年上半年，租金收入和抵押贷款利息收入分别占总毛收入的82.8%和16.0%[108] - 2019年上半年，公司记录直线租金收入250万美元，租赁激励成本摊销20万美元，收到现金租金收入7550万美元，其中包括820万美元运营商偿还的房地产税；6月30日，资产负债表上直线租金应收款净额为4370万美元[109][110] - 公司预计Anthem 2019年支付750万美元年度现金租金，约为2019年租赁合约应付款的50%；根据ASC 842租赁会计指引，公司于2019年1月1日将与Anthem相关的直线租金应收款和租赁激励余额冲减至权益[111] - 2019年第二季度，公司将俄亥俄州和肯塔基州共120个单元的两个记忆护理社区租给新运营商，第一年初始现金租金为130万美元，第二年为150万美元，第三年为200万美元，第四年为220万美元[118] - 2019年第二季度，公司租金收入较2018年增加4347000美元，主要因收购和开发带来租金增加及会计政策调整[147][148] 公司物业投资业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司对自有物业的投资中，辅助生活物业投资8.43682亿美元，占比58.1%；专业护理物业投资5.89581亿美元，占比40.5% [43] - 2019年上半年收购物业总价为1.6829亿美元，交易成本为20.2万美元，总成本为1.7031亿美元；2018年上半年收购物业总价为2.58亿美元，交易成本为10.2万美元，总成本为2.5902亿美元[56] - 2019年上半年在开发和改善项目上投资，开发为1301.2万美元，改善为106.8万美元；2018年上半年开发为1862.3万美元，改善为176.3万美元[58] - 2019年上半年完成开发项目投资总额为4636.5万美元；2018年上半年为1397.4万美元[58] - 截至2019年6月30日，公司持有的待售物业为德克萨斯州的140个单元的ILF，总投资为574.6万美元，累计折旧为191.6万美元[58] - 2019年上半年，公司在弗吉尼亚州投资1689.5万美元收购1处74个床位/单元的物业，初始现金收益率为7.4%；在加利福尼亚州投资13.6万美元收购1处土地[119] - 2019年，公司在开发和改善项目上投资，其中辅助生活社区开发投入852万美元、改善投入89.3万美元，熟练护理中心开发投入449.2万美元，其他改善投入17.5万美元[121] - 2019年3月31日，公司完成肯塔基州143张床位的专业护理中心建设；6月30日，完成威斯康星州110个单元的独立生活/辅助生活/记忆护理设施建设[137] - 截至2019年6月30日，老年人住房和长期医疗保健物业约占公司房地产投资组合的99.3%[102] - 截至2019年6月30日，公司房地产投资组合总投资17.07224亿美元，其中自有物业投资14.52669亿美元，占比85.1%；抵押贷款投资2.54555亿美元，占比14.9%[105] - 截至2019年6月30日，公司房地产投资净账面价值为14亿美元，其中11亿美元（占比81.6%）投资于自有和租赁物业，3000万美元（占比18.4%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[107] - 2019年6月30日后，公司签订两项收购协议，分别以约1950万美元收购密苏里州新建90张床位的熟练护理中心，以约1840万美元收购密苏里州一块土地并开发90张床位的熟练护理中心，预计2019年第三季度完成交易[97] 公司抵押贷款业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司抵押贷款投资总额为254,555,000美元，其中9.7%利率的投资占比73.2% [59] - 2019年上半年和2018年上半年，抵押贷款应收款净增加分别为9,077,000美元和9,916,000美元 [60] - 2019年，公司在抵押贷款方面，新增贷款发放和资金投入973.6万美元，收到预定本金还款56.5

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition period from ____ to ____ Commission file number 1-11314 LTC PROPERTIES, INC. (Exact name of Registrant as specified in its charter) Maryland 71-0720518 ...

公司资金状况 - 截至2018年12月31日，公司持有现金270万美元，无担保循环信贷额度可用4.88亿美元，与保德信投资管理公司的暂搁协议下可用9380万美元，股权分配协议下可发行普通股1.841亿美元[62] - 公司可能有时获取资本受限，导致增长放缓，在获取资本受限期间，几乎所有可用资本将用于履行现有承诺和偿还现有债务[62] 公司收入结构 - 2018年全年，公司约97.0%的收入来自房地产租赁收入和抵押贷款付款[65] - 2018年全年，公司约37.8%的租赁收入来自三家运营商[66] REIT资格要求 - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司每年至少95%的总收入必须来自合格来源，且每年向股东支付的股息至少要达到REIT应纳税所得额的90%（不考虑股息支付扣除额并排除资本利得）[80] - 公司为符合REIT资格，任何个人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列已发行股份，董事会可豁免但不得导致公司失去REIT地位[87] 股息与股价关系 - 若未能维持或提高股息，可能导致公司股价下跌，维持或提高普通股股息很大程度上依赖可分配资金的增长[61] 业务风险因素 - 医疗保健设施的收入和回报可能不稳定，受政府监管、经济状况、供需关系等多种因素影响[63][64] - 公司依赖少数主要运营商，这些运营商若无法履行义务，可能大幅减少公司现金流和经营业绩[66] - 公司承租人的破产、资不抵债或财务恶化，可能导致公司无法收取未付租金或需寻找新租户[68] - 公司抵押贷款违约时补救措施可能有限，借款人可能抗辩强制执行或寻求破产保护，房产价值下降可能导致无法收回贷款金额[69][71] 税收政策影响 - 2017年12月22日《减税与就业法案》（TCJA）签署成法，联邦企业税率从35%降至21%，适用于2017年12月31日后开始的纳税年度[82] - 某些资本资产投资成本可立即100%扣除（一般不包括房地产资产），扣除百分比随时间逐步降低[88] - 企业利息费用扣除一般限制为企业调整后应税收入的30%，房地产企业选择不适用该限制的除外，公司业务预计符合此类房地产企业[88] - 若房地产企业选择避免上述利息扣除限制，需使用不太有利的替代折旧系统对房地产进行折旧[88] 金融工具与利率影响 - 公司不使用利率互换、远期或期权合约等衍生金融工具，也不进行表外交易[190] - 公司应收抵押贷款和债务主要是固定利率工具，利率变化影响其公允价值；可变利率债务如循环信贷额度，利率变化影响未来收益和现金流[191] - 2018年12月31日，使用9.0%折现率，公司应收抵押贷款公允价值约为2.955亿美元，折现率1%的增加或减少将使公允价值分别减少约2510万美元或增加约2940万美元[192] - 2018年12月31日，2026年前到期的高级无担保票据使用5.15%折现率，2026年及以后到期的使用5.40%折现率，公允价值约为5.086亿美元，折现率1%的增加或减少将使公允价值分别减少约2490万美元或增加约2670万美元[192] 财务报表审计意见 - 独立注册会计师事务所认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况、经营成果和现金流量，符合美国公认会计原则[199] 关键财务指标变化 - 2018年总资产为15.1362亿美元，2017年为14.6557亿美元[205] - 2018年总负债为6.80649亿美元，2017年为7.06922亿美元[205] - 2018年总权益为8.32971亿美元，2017年为7.58648亿美元[205] - 2018年总营收为1.68645亿美元，2017年为1.68065亿美元[208] - 2018年总费用为8711.5万美元，2017年为8680.2万美元[208] - 2018年净收入为1.55076亿美元，2017年为8734万美元[208] - 2018年归属于公司的净收入为1.54981亿美元，2017年为8734万美元[208] - 2018年普通股基本每股收益为3.91美元，2017年为2.21美元[208] - 2018年普通股摊薄每股收益为3.89美元，2017年为2.20美元[208] - 2018年综合收入为1.55076亿美元，2017年为8734万美元[208] - 2018年净收入为155,076美元，2017年为87,340美元，2016年为85,115美元[213] - 2018年经营活动提供的净现金为115,535美元，2017年为105,305美元，2016年为105,708美元[213] - 2018年投资活动使用的净现金为3,609美元，2017年为92,012美元，2016年为139,898美元[213] - 2018年融资活动使用的净现金为112,375美元，2017年为16,071美元，2016年提供的净现金为29,239美元[213] - 2018年末现金、现金等价物和受限现金为4,764美元，2017年末为5,213美元，2016年末为7,991美元[213] - 2018年支付利息为30,116美元，2017年为28,070美元，2016年为24,490美元[213] 物业相关情况 - 2018年8月170床熟练护理中心因飓风哈维受损撤离，经评估未发生减值[228] - 截至2018年12月31日，该物业的总值和账面价值分别为2,021,000美元和1,133,000美元[229] - 2018年第二季度，运营商提供2,619,000美元保险收益用于物业修复，分类为受限现金[231] 会计准则采用情况 - 公司于2017年采用ASU 2014 - 15，对财务报表或披露无重大影响[225] - 公司于2017年提前采用ASU 2017 - 01，多数投资性房地产收购将符合资产收购条件[233] - 公司于2018年采用ASU 2017 - 05，该准则对合并财务报表及相关附注无重大影响[234] - 公司于2018年1月1日采用修订追溯法采用ASU 2014 - 09标准，该标准对公司经营成果和财务状况无重大影响[273] - ASU 2016 - 02及其修正案于2019年1月1日生效，公司预计采用实用权宜方法并于该日采用ASC 842[280] - ASU 2016 - 13要求对金融工具采用“预期损失”模型，于2019年12月15日后开始的财年及中期生效，公司正在评估其影响[286] 资产折旧与计量 - 资产折旧采用直线法，计算机估计使用寿命为3 - 5年，家具和设备为5 - 15年，建筑物为35 - 50年，场地改良为10 - 15年，建筑物改良为10 - 20年，收购租赁无形资产为相应租赁期限[239] - 持有待售物业按成本与公允价值减估计销售成本孰低计量，分类后不再计提折旧[288] 合并实体原则 - 投票权益模型下，公司直接或间接拥有超过50%的投票股份时会合并实体[243] 夹层贷款战略 - 2015年公司战略决定将部分资本配置于夹层贷款，寻求12 - 18%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为4 - 8年[246] 减值费用确认 - 公司在2018、2017和2016年12月31日止年度分别确认减值费用0美元、188万美元和76.6万美元[257] - 公司对持有的使用中资产定期评估减值，按账面价值超过估计公允价值的差额计算减值损失[257] - 公司对抵押贷款应收款账面价值进行个别评估，按账面价值与预期收到的贴现现金流差额确认减值费用[258] 租金收入确认 - 2016 - 2018年公司分别收到或有租金收入45.7万美元、51.7万美元和47万美元[267] - 非或有租赁的租金收入按直线法确认，租金年增长率一般在2.0% - 3.0%[267][268] 每股收益计算方法 - 基本每股收益按加权平均普通股股数计算，稀释每股收益考虑所有稀释性普通股等价物的影响[290] - 公司采用双类别方法计算基本每股收益，未归属的股份支付奖励包含不可没收股息权利的视为参与性证券[291] 主要运营商贡献 - 公司有四个运营商，分别贡献约10%或以上的综合租赁收入和抵押贷款利息收入，合计占总收入48.5%、总资产38.9%[294] 破产事件相关 - 2018年12月4日，Senior Care Centers申请第11章破产，公司持有约200万美元信用证、约220万美元维护和维修代管金、约180万美元财产税代管金[297][305] 非现金投资和融资交易 - 2018 - 2016年非现金投资和融资交易中，2016年或有房地产投资负债为184.7万美元、重新分类的开发前贷款为23.7万美元[298] 公司物业持有情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有175处医疗保健房地产，包括103处ALF、71处SNF和1处行为健康护理医院[299] 折旧与租金应收款 - 2018 - 2016年建筑物和改良的折旧费用分别为3741.6万美元、3749.2万美元、3580.9万美元[301] - 未来最低基本租金应收款2019 - 2023年及以后分别为13366.6万美元、14035.3万美元、13128.4万美元、12123.5万美元、12489.7万美元、76016.3万美元[301] 收购与投资项目 - 2018 - 2016年收购成本分别为4040.8万美元、8240.5万美元、7701.7万美元[308] - 2018 - 2016年开发和改进项目投资分别为3852.8万美元、2580万美元、4913.4万美元[311] - 2018 - 2016年完成项目投资分别为1499.8万美元、1349.8万美元、8156.1万美元[311] 待售物业情况 - 截至2018年12月31日，公司持有的待售物业投资为574.6万美元，累计折旧为191.6万美元[311] 物业销售情况 - 2018年物业销售总额为9582.5万美元，较2017年的1565万美元和2016年的1745万美元有显著变化[313] 抵押贷款情况 - 2018年末，抵押贷款利率在9.2% - 9.7%之间，多数贷款期限为30年，利率每年递增2.25%[315] - 2018年抵押贷款净增加1903.2万美元，2017年净减少589.4万美元，2016年净增加1227.2万美元[316] - 2018年末和2017年末，抵押贷款的账面价值分别为2.42939亿美元和2.23907亿美元[318] 非合并合资企业情况 - 对非合并合资企业的投资承诺总额为3195万美元，账面价值为3061.5万美元[319] - 2018年对非合并合资企业的资本贡献为67万美元，确认收入286.4万美元，收到现金利息237.1万美元[323] 应收票据情况 - 2018年末应收票据总额为1271.5万美元，较2017年末的1640.2万美元有所减少[324] 夹层贷款承诺 - 2018年第四季度，公司签订了682.8万美元的夹层贷款承诺，将于2019年第一季度提供资金[325] 租赁激励情况 - 2018年末租赁激励总额为1444.3万美元，较2017年末的2148.1万美元减少[328] - 2018年租赁激励净减少6039万美元，2017年净减少3904万美元，2016年净减少1642万美元[328] 信贷协议修订 - 2018年修订无担保信贷协议，维持6亿美元总承诺，可增至10亿美元，到期日延至2022年6月27日，利率利差降低[332] 借款利率与余额 - 截至2018年12月31日，银行借款加权平均利率3.69%，未偿余额11.2万美元，高级无担保票据加权平均利率4.50%，未偿余额533029美元，总加权平均利率4.36%，未偿余额645029美元[333] - 2018年后，无担保循环信贷额度净借款26400美元，未偿余额138400美元；高级无担保票据支付定期本金4167美元，未偿余额528862美元[334][338] - 2018 - 2016年银行借款分别为116200美元、113000美元、123600美元，高级无担保票据分别为0美元、100000美元、77500美元[336] 长期合同义务 - 截至2018年12月31日，长期合同义务总计645967美元，2019 - 2023年及以后各期有相应还款安排[338] 股权分配与出售 - 公司有股权分配协议，可发行最高2亿美元普通股，2018年出售22244股，净收益100.5万美元，2017年出售312881股，净收益1460万美元[339][340][341] 普通股回购情况 - 2018 - 2016年分别回购31326股、42089股、49405股普通股，2018年后回购20345股[343] 合并可变利益实体情况 - 截至2018年12月31日，合并可变利益实体（VIE）总资产46866美元，非控股权益7481美元